4Q 2020
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Somos Datoz Combinamos la investigación continua de bienes raíces comerciales con tecnología de punta, a fin de proporcionar transparencia e imparcialidad a la industria inmobiliaria en México. Monitoreamos y registramos la actividad inmobiliaria del segmento industrial en 24 ciudades, 5 mercados de oficinas y 3 cuidades del segmento comercial. Nuestras tareas de investigación incluyen actividades en campo para verificar y evidenciar nuestras actualizaciones mensuales. Nuestro software propietario permite a usuarios conectarse a nuestra plataforma en cualquier momento y desde cualquier lugar. Nuestros productos posibilitan buscar espacios disponibles verificados, descargar material promocional de cada propiedad, acceder a detalles de miles de transacciones en renta y venta, personalizar muestras de información, crear y descargar indicadores y estadísticos en formatos editables, entre muchas otras cosas.
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Índice Somos Datoz ___________________________
1
Índice __________________________________
2
Perspectiva económica _________________
3
Ubicación ______________________________
4
Inventario ______________________________
5
Tasa de disponibilidad __________________
6
Absorción ______________________________
7
Precio de salida y cierre ________________
8
Inicio de construcción __________________
9
Conclusiones ___________________________
10
Glosario _________________________________ 11
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Metodología ____________________________
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Aviso legal y contacto ___________________
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PERSPECTIVA ECONÓMICA 4Q20
Perspectiva económica La actividad industrial cayó 3.3% anualmente en noviembre de 2020, con lo que sumó 21 meses en terreno negativo de acuerdo con el Instituto Nacional de Estadística y Geografía (INEGI). La construcción y manufactura tuvieron disminuciones de 7.8% y 2.1%, respectivamente. Sin embargo, el indicador avanzó 1.1% a tasa mensual. Analistas de Grupo Financiero Monex señalaron que la industria mostró resiliencia ante el rebrote de Covid-19, pero adelantaron que la reactivación industrial en los próximos meses será uno de los mayores retos para la economía. El empleo en la industria manufacturera tuvo una contracción de 1.3% anual en octubre 2020; mientras que a tasa mensual tuvo un aumento de 0.5%, de acuerdo con el INEGI.
En octubre de 2020 el consumo privado registró una caída de 10.3% anual, según datos del INEGI.
La inflación cerró diciembre de 2020 con un alza de 3.15% anual, impulsada por el incremento en los precios de algunos productos alimenticios, de acuerdo con el INEGI.
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Ubicación
REGIÓN CENTRO
Hidalgo
CDMX
Edo. de México
Tlaxcala
Puebla
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INVENTARIO 4Q20
Inventario La región centro, que incluye los mercados de CDMX, Puebla e Hidalgo, cerró el 4Q-2020 con un inventario total de 17.2 millones m2 de ANR, es decir, 2.47% más que el mismo trimestre de 2019.
El mercado de CDMX impulsó este aumento, al sumar 392,787 m2 en los últimos 12 meses y totalizar con 13.4 millones m2 de inventario; este crecimiento es el menor para un año desde 2018.
Hidalgo
El inventario mide el tamaño total de un mercado inmobiliario considerando los edificios entregados, así como los planificados y en construcción de todas las clases (A, B y C).
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MERCADOS
INVENTARIO
CDMX
13,403,529
Puebla
2,692,546
Hidalgo
1,139,381
Total
17,235,456
6%
CDMX
16% Puebla
78%
*m2 **Región Centro © Fuente: Datoz
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TASA DE DISPONIBILIDAD
4Q20
Tasa de disponibilidad
MERCADOS
2019
2020
CDMX
7.09%
7.71%
Puebla
2.30%
4.93%
Hidalgo
1.48%
1.48%
Promedio
5.95%
6.86%
Esta región finalizó el 4Q-2020 con una tasa de disponibilidad de 6.86%, con 1.2 millones m2 de ANR disponible. Un mayor inventario y baja en la absorción, principalmente en el mercado de CDMX, provocaron un alza anual de 91 puntos base en la tasa. CDMX tuvo un aumento de 62 puntos base en su tasa de disponibilidad, al ubicarse en 7.71%, con 1.0 millones m2 disponibles. Esta es la mayor vacancia del mercado desde que Datoz tiene registro, sin embargo, se encuentra en niveles sanos.
Hidalgo
2019 2020
Puebla
CDMX
La tasa de disponibilidad es la relación entre espacio comercializado, en renta o venta, y el inventario total. 0%
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1%
2%
3%
4%
5%
6%
7%
8%
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*Región Centro © Fuente: Datoz
ABSORCIÓN BRUTA
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Absorción bruta
De enero a diciembre la región acumuló una absorción bruta de 642,176 m2, de los cuales CDMX sumó 632,932 m2. La absorción de 2020 fue 8.19% menor que en 2019. Durante el 4Q-2020, la absorción bruta totalizó 57,908 m2, la cual fue 38.02% inferior al 3Q 2020 y 18.16% superior al 4Q 2019, cuando alcanzó 49,008 m2.
Esto debido a que, típicamente, el último cuarto del año tiene menor actividad. CDMX fue el único mercado que
tuvo operaciones inmobiliarias en ocho este trimestre, con transacciones para actividades logísticas.
100,000
La absorción bruta se refiere a la cantidad de espacio que se ocupó por medio de una transacción de renta o venta durante un periodo determinado.
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MERCADOS
4Q 2020
CDMX
57,908
Puebla
-
Hidalgo
-
Total
57,908
80,000 60,000 40,000 20,000 0
CDMX
*m2 **Región Centro © Fuente: Datoz
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Puebla
Hidalgo
PRECIO DE SALIDA Y CIERRE
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Precio de salida y cierre
La tasa de alquiler o venta por metro cuadrado en la que se ofrece un espacio de un edificio es el precio de salida. Por otro lado, la tasa en la que un espacio realmente se arrendó o vendió es el precio de cierre.
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4Q20 Centro
El precio de salida promedio de los edificios industriales en la región centro fue de $4.68 USD/m2/mes, mientras que el precio de cierre fue de $4.76 USD/m2/mes.
CDMX es uno de los mercados con
alquileres más elevados del país, al cotizar su precio de cierre en $5.36 USD/m2/mes.
$6
MERCADOS
SALIDA
CIERRE
CDMX
$5.26
$5.36
Hidalgo
$4.41
-
$4
Puebla
$4.36
$4.15
$3
Promedio
$4.68
$4.76
$5
$2 $1
*USD/m2/mes **Región Centro © Fuente: Datoz
$0
CDMX
Hidalgo
Salida
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Puebla
Cierre
INICIO DE CONSTRUCCIÓN
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Inicio de construcción Al cierre del 4Q-2020, ningún mercado de la región tuvo inicios de construcción. La tendencia a la baja en la construcción de naves
industriales se dio desde el trimestre previo, cuando apenas se edificaron 46,332 m2 en dos proyectos built-to-suit.
En el año se edificaron 406,264 m2 de ANR en los mercados de CDMX y Puebla, que fue 28.28% inferior a la activad registrada en 2019.
El Inicio de construcción mide la cantidad total de construcción iniciada durante un período determinado, incluidos los espacios especulativos, built-to-suit (BTS) y built-to-own (BTO).
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CONCLUSIONES
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Conclusiones Los mercados del centro (CDMX, Hidalgo y Puebla), cerraron el 4Q-2020 con un inventario total de 17.2 millones m2, con un crecimiento anual de 2.47%. La región cuenta con una tasa de disponibilidad de 6.86%, con 1.2 millones m2 disponibles. La tasa de CDMX fue de 7.71%. De enero a diciembre, la región centro acumuló una absorción bruta de 642,176 m2. En el 4Q-2020 sumó 57,908 m2 de absorción bruta. El precio de salida en la región fue de $4.68 USD/m2/mes, mientras que el precio de cierre fue de $4.76 USD/m2/mes. En el 4Q-2020 no hubo inicios de construcción en la región. Sin embargo, durante el año se inició la construcción de 406,264 m2.
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GLOSARIO
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Glosario Inventario (m2): El tamaño total de un mercado inmobiliario considerando los
edificios entregados, así como los planificados y en construcción de todas las clases (A, B y C). Tasa de disponibilidad (%): La relación entre espacio comercializado, en renta o
venta, y el inventario total.
Disponibilidad (m2): Espacio total disponible en renta o venta incluyendo espacio
especulativo en proceso de construcción.
Absorción (m2): Refiere la cantidad de espacio que se ocupó por medio de una
transacción de renta o venta durante un periodo determinado.
Precio de salida (USD/m2/mes): Tasa promedio de alquiler o venta en la que se
ofrece un espacio de un edificio.
Precio de cierre (USD/m2/mes): Tasa en la que un espacio realmente se arrendó o
vendió.
Inicios de construcción (m2): La cantidad total de construcción iniciada durante
un período determinado, incluidos los espacios especulativos, built-to-suit (BTS) y built-to-own (BTO). 11 | 4Q20 Centro
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METODOLOGÍA
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Metodología Trabajamos con una extensa red de actores del mercado y mantenemos un contacto constante para actualizar la información. De esta manera, nos aseguramos de que los datos clave del mercado provengan directamente de los profesionales involucrados en las distintas actividades. Nuestros investigadores verifican toda la información recopilada siempre que sea posible; visitando cada mercado periódicamente para corroborar información que sólo puede validarse mediante recorridos presenciales y visitas al sitio. Adicionalmente, nuestro equipo de investigación estandariza unidades de espacio y moneda, cálculos, y relación entre indicadores con la finalidad de presentar información claramente comprensible. Una vez que la información cumple con nuestros estándares de calidad, los datos se fusionan y se cargan a nuestro sistema donde a su vez se valida contra información del edificio, resguardando su relación correcta con los históricos del mercado. Nuestros analistas revisan continuamente las propiedades y anomalías para corregir errores y omisiones a fin de mantener la más alta calidad de datos en México.
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