Arquitectura Inmobiliaria y Espacio Público. by DavidAssael

PONTIFICIA UNIVERSIDAD CATOLICA DE CHILE FACULTAD DE ARQUITECTURA, DISEﾃ前 Y ESTUDIOS URBANOS INSTITUTO DE ESTUDIOS URBANOS Y TERRITORIALES ESCUELA DE ARQUITECTURA

Efectos de la Arquitectura Inmobiliaria en la Calidad Urbana del Espacio Pﾃｺblico: EL CASO DEL PROGRAMA DE REPOBLAMIENTO DE SANTIAGO CENTRO.

David Assael Profesores Guﾃｭa: Luis Valenzuela, Pablo Allard TESIS PROYECTUAL PARA OPTAR AL TITULO DE ARQUITECTO Y AL GRADO DE MAGISTER EN DESARROLLO URBANO Santiago, Chile - Marzo 2007

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DEDICO ESTE TRABAJO A TODA LA GENTE QUE DÍA A DÍA VIVE, TRABAJA, DISFRUTA Y SUFRE NUESTRA CIUDAD, SANTIAGO DE CHILE.

AGRADECIMIENTOS

Primero que nada, a mis padres Alberto y Gili por su apoyo totalmente incondicional en todo momento y circunstancia. Por haberme entregado una educación realmente de lujo. A mi familia por estar ahí siempre, justo donde se necesita. A Pablo Allard, por su amistad y apoyo constante. Por su tiempo y consejos. Por todas las oportunidades. A Luis Valenzuela por haberme guiado y apoyado en los momentos finales. Por su claridad y visión. A Iván Poduje por ayudarme a iniciar este largo proceso. A Fernando Soler por su gran dedicación e invaluables consejos, por todo su tiempo y su gran confianza. A David Basulto. Por su apoyo y ayuda en todo momento, por su tiempo y motivación. Por su profesionalismo. A todos y cada uno de los que conforman Plataforma Urbana y Plataforma Arquitectura: Javier Vergara, Ximena Schnaidt, Nicolás Valenzuela, Camila Cociña, Andrés Besomi, Soledad Undurraga, Agustín Infante, Cecilia Vera, Patricio Ponce, Carlos José Vial, Macarena Canales, Gabriela Villalba. Y a todos los que estuvieron en algún momento. El trabajo que han realizado ha sido realmente motivador. A todos quienes desde la Facultad, la Escuela de Arquitectura y el Instituto de Estudios Urbanos, han entregado su confianza y apoyo. A mi amigo Mario por su apoyo incondicional. Finalmente, creo que no sería justo enmarcar los agradecimientos a los dos años de desarrollo de esta tesis. Sin es el resultado final de un proceso que comenzó hace varios años, cuando empecé a estudiar Arquitectura. Han sido muchísimas las personas que de una u otra manera han participado. A todos ellos, a los que estuvieron y a los que están.

Muchas gracias a todos.

ÍNDICE 1.

INTRODUCCIÓN.

TEMA Y JUSTIFICACIÓN.

OBJETIVOS

METODOLOGÍA

MARCO TEÓRICO.

5.1.

Metropolización y despoblamiento áreas centrales.

5.2.

Regeneración urbana (renovación, revitalización, rehabilitación)

5.2.1. Regeneración urbana hoy: concepto, alcances y limitantes

5.2.2. Proyecto Urbano de Regeneración.

5.2.3. Principales elementos de un Proyecto Urbano de Regeneración.

5.3.

Sustentabilidad urbana y calidad de vida.

5.3.1. Urbanismo sustentable. Conceptos.

5.3.2. El barrio: escala adecuada para lograr la sustentabilidad urbana.

5.3.3. Síntesis de principios a implementar en un barrio sustentable.

ANÁLISIS DEL PROCESO DE RENOVACIÓN URBANA DE SANTIAGO CENTRO.

6.1.

Análisis histórico de la comuna y tendencias del Centro de Santiago.

6.2.

Plan de Renovación urbana de Santiago Centro.

6.2.1.1. Actores

6.2.1.2. Modelo de Gestión del Programa de Repoblamiento.

6.2.1.3. Fases Programa de Repoblamiento.

6.3.

Conclusiones.

PROPUESTA.

7.1.

Delimitación del Área de Estudio e Intervención.

7.2.

Análisis cualitativo de las nuevas edificaciones.

7.2.1. Evaluación de las nuevas edificaciones en los barrios Brasil y Yungay desde una perspectiva sustentabilidad urbana.

de 42

7.2.2. Resultados y conclusiones aplicación de la matriz de evaluación.

7.3.

PROYECTO.

7.3.1.

UNO. Escala 1:10.000. (2 barrios) Caracterización del área. Contexto.

7.3.2. DOS. Escala 1:5.000. (36 manzanas) Espacio Público: Caracterización y definición de las vías como soporte urbano.

7.3.3. TRES. Escala 1:500. (8 manzanas) Edificación Privada: Exploraciones de alternativas de densidades y volumetrías.

7.3.4. CUATRO. Escala 1:250. Espacio Público + Edificación Privada: Conformación del espacio urbano.

CONCLUSIONES

BIBLIOGRAFÍA Y REFERENCIAS.

10.

ÍNDICE DE IMÁGENES.

1. INTRODUCCIÓN. La primera aproximación al tema de esta tesis tiene una motivación originada en lo más profundo de la arquitectura como disciplina. Mientras en la actualidad la arquitectura chilena goza de un cierto momento de reconocimiento internacional y se hace cada vez más común ver obras de arquitectura nacionales en publicaciones y exhibiciones extranjeras, llama profundamente la atención que el mayor volumen de construcción, ese que supera por cientos de miles de metros cuadrados a la arquitectura destacada internacionalmente, corresponda a proyectos inmobiliarios de arquitectura prácticamente anónima. Al hacer un análisis un poco más detallado del asunto, nos damos cuenta que aquella arquitectura premiada y destacada corresponde a una fracción ínfima del total construido y se refiere prioritariamente a viviendas unifamiliares de localización periférica o a arquitectura de servicio vinculada a las nuevas infraestructuras y en general a elementos singulares en la ciudad. En cambio, la otra arquitectura, la anónima, la que no aparece en publicaciones, catálogos ni concursos, la que no es tema de interés en los círculos académicos es precisamente la que está determinando la forma y calidad de vida de la mayor parte de los habitantes de nuestras ciudades. En la búsqueda de los orígenes, características y objetivos de esta arquitectura anónima focalizamos nuestra atención en el centro de Santiago, lugar que ha experimentado un gran auge de construcción de proyectos inmobiliarios desde 1992 hasta la fecha, ya que la Municipalidad ha llevado adelante el Programa de Repoblamiento de Santiago Centro, en el marco del cual más de 400 edificios de vivienda se han construido y casi en su totalidad han pasado a engrosar las filas de esta mencionada arquitectura. Muy pronto, comprendimos que las características y posibilidades de los nuevos proyectos inmobiliarios estaban esencialmente condicionadas por dicho programa, por lo que su estudio y análisis eran imprescindibles para entender las claves del fenómeno. Con este punto de partida, y con la motivación inicial de comprender cómo la arquitectura había dejado de ser un tema fundamental en la generación de dichos proyectos comienza esta tesis. Esta primera aproximación al tema rápidamente derivó a atender otras problemáticas, a mi parecer, más complejas y urgentes que surgieron durante la etapa de estudio: Si bien la mencionada falta de arquitectura en los proyectos inmobiliarios, a primera vista parecía un tema inquietante, mucho más preocupante pasaron a ser los impactos negativos en la calle y en los barrios que estos nuevos edificios estaban generando con la consecuente alteración de la calidad de vida al interior de la comuna. Adicionalmente, y a pesar del gran volumen de construcción y nuevas viviendas generadas bajo el alero del Programa, Santiago Centro no ha dejado de perder población. Debido a estas problemáticas es que la tesis proyectual plantea abordar el Programa de Repoblamiento del Centro de Santiago desde una nueva perspectiva. Anteriores investigaciones han estudiado el Programa en base a los resultados e impactos que éste ha generado en términos inmobiliarios, sociales o de gestión. Dieciséis años después del comienzo de dicho programa se propone hacer una revisión a otro aspecto fundamental del proceso, cual es la forma en que las nuevas edificaciones se relacionan con el entorno preexistente, o sea, de qué manera se está redibujando el espacio público. En base a los resultados obtenidos, se propone una estrategia de intervención que propicie un cambio en las dinámicas actuales y origine una mayor sustentabilidad del Plan de Regeneración.

2. TEMA Y JUSTIFICACIÓN. IÓN. Tema y Justificación del Caso. El Plan de Regeneración del Centro de Santiago goza de un reconocido prestigio tanto a nivel local como internacional, ya que ha logrado disminuir importantemente la fuerte tendencia de deterioro del área central, inyectando actividad al sector y situando al centro de Santiago como el principal mercado de departamentos nuevos de la ciudad. Pero a pesar de to todo do ello, y según los datos censales, si bien a una tasa menor, la comuna continua despoblándose. El plan planteó inicialmente 3 objetivos principales: repoblar, mejoramiento de fachadas y cités, y mejoramiento del espacio público. Sin embargo, al hacer un análisis acucioso, llama la atención el hecho de que el plan haya comprometido la mayor parte de sus esfuerzos en atraer gente hacia la comuna, es decir, en Repoblar. En cambio, se le ha dado poca prioridad a otros aspectos fundamentales en los procesos d dee regeneración urbana como lo son: mejorar tanto la calidad de vida, como los espacios públicos y generar nuevas o distintas fuentes de trabajo. Además, este proceso se ha llevado adelante sin una imagen imagen-objetivo clara de lo que se quiere lograr en el ccentro en cuanto a morfología y a usos, lo que ha derivado en intervenciones de discordantes características generando un nuevo centro carente de armonía. Al hacer una revisión de casos exitosos de recuperación de áreas centrales, se destaca que la implementación tación de un propósito concreto de lo que se busca generar es uno de los elementos más importantes para conseguir el éxito y la consolidación de un proyecto de esta naturaleza. Este proceso ha descuidado la imagen urbana del centro de Santiago y ha priorizado izado la cantidad de viviendas por sobre la calidad de los nuevos edificios, como también lo ha hecho con respecto a la cantidad por sobre la diversidad social de los nuevos moradores de la comuna. Si consideramos que los principales problemas que motivaron el deterioro y despoblamiento del centro de Santiago años atrás, fueron los cambios de usos, la obsolescencia física de los ed edificios, y la obsolescencia funcional de ciertas formas edificadas cuyos programas arquitectónicos no respondían a las necesidades contemporáneas, hasta el momento nada nos indica que el actual proceso de Repoblamiento esté considerando evitar el resurgimi resurgimiento de estos problemas a futuro.

Imagen 1: Edificio de viviendas en construcción al que ue se accede a través de una antigua casa de carácter patrimonial.

Sin duda alguna, la gran inversión inmobiliaria que el plan ha promovido ha generado grandes dividendos económicos para la comuna. Pero estas múltiples construcciones, a nuestro juicio, no han incorporado de manera armónica ica ciertos criterios que hacen de un trozo de ciudad un lugar sustentable, es decir, un espacio amable y habitable para los vecinos. En este sentido, creemos que el plan no ha sido capaz de crear y fortalecer la imagen de barrio de algunos sectores. El ba barrio rrio como veremos más adelante es la escala más adecuada para lograr sustentabilidad urbana, es decir un espacio que promueva una mejor calidad de vida a través de la combinación de una serie de factores tanto arquitectónicos o de diseño, como económicos y sociales.

En base a lo anterior se plantea la hipótesis de que el Programa de Repoblamiento de Santiago Centro propone una solución al problema del deterioro en el corto plazo, aumentando el stock de vivienda con la consiguiente intensificación de actividades y de u usos, sos, pero descuida la sustentabilidad del proceso, ya que las soluciones se 7

centran en torno a las edificaciones, y se posterga la relación que establecen los nuevos edificios con el entorno, y el impacto que éstos generan en el área, en términos de aumento de congestión y mayor sensación de inseguridad. Como respuesta a esta hipótesis, surge la idea de plantear un ajuste a la estrategia de renovación del centro de Santiago, considerando los grandes aportes que ha hecho el plan actual, entre los que destaca sin duda el cambio de imagen del centro, lo que ha atraído gente e inversión. Pero una vez cumplido ese objetivo inicial, se deben mejorar aspectos relacionados al diseño de los espacios públicos, la relación que establecen los nuevos proyectos con su entorno, la tipología edificatoria, y la diversidad de usos propuestos, con el fin de evitar un nuevo proceso de deterioro en el área central de la ciudad. Justificación. Las tendencias actuales de crecimiento de las grandes ciudades, entre las que se considera a Santiago de Chile, apuntan hacia un natural crecimiento en extensión por sobre la densificación de sus áreas centrales. Lo anterior motivado por dinámicas de mercado donde la preferencia de las masas consumidoras, el sistema de incentivos en el cual funcionan los promotores inmobiliarios, las familias demandantes de viviendas y servicios e incluso los organismos públicos de facilitación de vivienda social, favorecen el crecimiento periférico por sobre la saturación y densificación del área construida. Estas tendencias, sumadas a la disminución del stock de viviendas nuevas llevaron a que a partir de la década del`50 cuando el área central de la ciudad de Santiago contaba con 444.196 habitantes, empezara a perder población, habiendo disminuido a 230.977, menos de la mitad en 1990 (Valenzuela, 2000). Esta pérdida de población, sumada a un agudo deterioro y obsolescencia física de los espacios públicos y edificaciones céntricas, tenían sumido al centro en un grave proceso de decadencia, sólo reversible por una decidida acción del sector público. Un estudio de la Corporación para el Desarrollo de Santiago (en adelante, Cordesan) estimó en US $6.000 el costo de instalar un nuevo residente en la periferia urbana versus los $360 que costaba situarlo en el centro consolidado de la ciudad. Lo anterior, sumado a una gran encuesta ciudadana realizada a más de 60.000 personas que arrojaba como principal resultado la necesidad de incorporar nueva residencia al centro. Ante esto, en 1990 se impulsa el Programa de Repoblamiento para el centro de Santiago con el fin de atraer gente y revitalizar el área. Desde el inicio de dicho plan se han creado más de 45.000 nuevas viviendas y más de 90.000 nuevos residentes han llegado a la comuna. Ateniéndose a estas elocuentes cifras es que se considera el programa como altamente exitoso, pero la realidad es que a pesar de lo anterior, la comuna sigue perdiendo población, ya que una cantidad equivalente de residentes ha dejado la comuna en el mismo período de tiempo. (Datos de Cordesan) La gran complejidad de las áreas metropolitanas en el ámbito de sus relaciones, así como la vitalidad y diversidad de sus centros de servicios, sugieren que el problema del deterioro de los centros no puede ser adecuadamente resuelto considerando una sola de las dimensiones del caso, como lo es en este caso el repoblamiento, si no que requiere de una visión bastante más amplia y sobre todo, a largo plazo. Como señaláramos anteriormente, la literatura especializada (Volver al Centro, Eduardo Rojas) indica como punto fundamental para lograr el éxito de los procesos de recuperación de áreas centrales, la definición con amplia participación y consenso de una imagen-objetivo de largo plazo que propone una visualización y cuantificación de las transformaciones económicas, sociales y físicas previstas para el área de intervención, la cual se debe de mantener y actualizar durante el largo proceso de ejecución de las acciones de recuperación. Hoy, 15 años después del comienzo del plan, no existe una claridad sobre como dicha imagen objetivo se ha visto plasmada en el territorio comunal, pero aún está la certeza de que es necesario atraer más gente e inversión aunque no estén completamente determinadas las dinámicas económicas o morfológicas que se busca generar en el área. 8

Mario Valenzuela (Valenzuela, 2000), propone que el vaciamiento o pérdida de población residencial de las áreas centrales, es un efecto más de un proceso de deterioro que encuentra sus causas en una serie diversa de factores. De esta forma revertir el proceso de despoblamiento que experimentó Santiago, es un programa que actúa sobre un efecto de ese deterioro, y no sobre sus causas, provocando en algunas de sus instalaciones una modificación tal del paisaje urbano local que amenazaba con situarlo en algunas de sus expresiones como un nuevo gatillador de deterioro.”

3. OBJETIVOS General El principal objetivo consiste en mejorar la relación que establecen los nuevos proyectos inmobiliarios con el espacio público del centro, mediante determinadas modificaciones que propicien un aumento de la sustentabilidad urbana, conservando y potenciando la actual dinámica inmobiliaria. La idea subyacente a esto, es aprovechar las oportunidades que supone la llegada de nuevos habitantes mediante el correcto diseño del espacio público, y la apropiada relación de los nuevos edificios con éste y el barrio circundante. Específicos 1. Determinar cuáles son las principales características de las edificaciones construidas en el marco del Programa de Repoblamiento, con el fin de poder definir los impactos que generan en el área y las relaciones establecen con el espacio público. 2. En base a las conclusiones obtenidas de los estudios anteriores, proponer lineamientos de diseño urbano que puedan ser aplicables a las futuras intervenciones tanto en el espacio privado como público, con el fin de aumentar las posibilidades de sustentabilidad urbana en el proceso de Regeneración del Centro de Santiago. 3. El objetivo final es el de generar una estrategia de análisis simple, replicable, que permita la generación de nuevos proyectos de vivienda e intervenciones que constituyan un aporte tanto a la calidad de vida de sus habitantes, como a la del barrio donde se están insertando, y que a su vez minimicen las externalidades negativas que éstos producen.

4. METODOLOGÍA La metodología de la tesis se estructura sobre 3 partes fundamentales. La primera consiste en generar un marco teórico donde se estudien las razones del despoblamiento y deterioro de los centros a nivel general, definir cuáles son las principales estrategias de renovación urbana, cómo se genera un proyecto urbano de regeneración y que se entiende por sustentabilidad urbana.

Como segunda parte, se estudia la renovación urbana de Santiago Centro, focalizándose prioritariamente en el Programa de Repoblamiento su origen y desarrollo. Dicho estudio consiste en una revisión del proceso del programa, luego se hace un análisis de sus resultados en distintas escalas, a la luz de los patrones de la sustentabilidad urbana que hemos recogido y de la creación de una matriz de evaluación propia. Para justificar la aplicación de esta herramienta se dará una explicación detallada de la construcción y fundamentos de la matriz de evaluación. Y como tercera parte, y en base a los resultados obtenidos anteriormente, se define un área de estudio donde se propone una estrategia y un proyecto de intervención que aplica los conocimientos recabados en el marco teórico y en el estudio en terreno, haciendo énfasis en la generación de una propuesta de diseño para corroborar los estándares y las conclusiones obtenidos de la etapa de análisis.

5. MARCO TEÓRICO. 5.1. METROPOLIZACIÓN Y DESPOBLAMIENTO ÁREAS CENTRALES. Uno de los hechos más notables de las sociedades modernas, es precisamente el extraordinario crecimiento experimentado por las ciudades lo que se ha traducido en un progresivo aumento de las oportunidades para sus habitantes. La tendencia en la mayoría de los países ha sido la de un aumento constante de la población urbana frente a la rural, por un lado. Y el crecimiento constante de las ciudades, especialmente las mayores, por otro. Ello ha dado lugar a la aparición de las áreas metropolitanas y conurbaciones, que son grandes extensiones urbanas con carácter continuo o discontinuo. En esencia, el fenómeno de metropolización, que ha afectado a las sociedades desarrolladas y está afectando a las que están en vías de desarrollo, se produce la concentración de fuerzas, las centrípetas, que están sobre la base del crecimiento urbano, y las centrífugas que son la que han permitido la expansión. Actualmente y ante los problemas suscitados por la concentración, han comenzado a predominar las fuerzas centrífugas, aunque de distinta forma que en el pasado reciente; de forma que las zonas más periféricas de las grandes aglomeraciones ya hace tiempo que han comenzado a ganar población de forma regular y con mayor rapidez que las áreas centrales. (Valero, 1995) La inevitable tendencia de metropolización de los países latinoamericanos, donde se puede constatar que las grandes ciudades atraen a los habitantes de los sectores rurales que acuden en busca de mejores posibilidades, ha inducido fuertemente su crecimiento en extensión, ampliando considerablemente su área urbanizada. Dicho fenómeno ha desencadenado problemas de carácter social, económico, cultural, político y ambiental, los que inevitablemente repercuten en una menor calidad de vida para las personas. Eduardo Rojas, en Volver al Centro, (Rojas, 2004) plantea dos tipos de causas centrales como origen del deterioro urbano. Primero, la existencia de importantes fallas de mercado. Estas se refieren a que los diversos actores urbanos del proceso son incapaces de coordinarse, por lo que los consumidores no se ven atraídos a comprar viviendas en áreas que están deterioradas y deprimidas, a su vez, esta actitud reduce las expectativas de los inversionistas por obtener buenas rentabilidades en el área, por lo que buscan mejores oportunidades en nuevas centralidades o en lugares más periféricos. La falta de inversión en el área acelera el proceso de deterioro, lo que disminuye cada vez más la posibilidad de que lleguen nuevos consumidores. Este proceso conduce a un círculo vicioso que cada vez acrecienta más el problema. Como segunda causa, señala el mal gobierno urbano, debido a que muchas veces genera normas o regulaciones sobre el territorio que son contraproducentes. Esto ocurre cuando la normativa es muy restrictiva y no permite programas o intensidades de uso que demanda el mercado y hacen las inversiones inmobiliarias posibles. En definitiva, cuando la normativa no permite la localización de capital, los terrenos quedan sin desarrollar y el área sin rehabilitarse. A su vez, la incertidumbre que generan los grandes terrenos vacíos, ya que los propietarios e inversores no pueden hacer proyecciones sobre la posible rentabilidad de los proyectos en terrenos aledaños o cercanos. La prestación inadecuada o deficiente de servicios públicos tales como la recolección de basura, la limpieza de calles, la ausencia de escuelas, consultorios, parques, seguridad, transporte público, etc., también son motivo de la desvalorización del sector y la consecuente expulsión de sus habitantes. En la medida que las ciudades crecen en extensión, algunas áreas que dejan de ser periféricas van mejorando su localización con respecto a otras, creándose así nuevas centralidades que empiezan a atraer servicios, comercio, empleo lo que motiva la localización de nuevos residentes en torno a éstas. A su vez, la disponibilidad de suelo, sumado a una mejor calidad ambiental, y a la preferencia de las familias más pudientes por vivir en la periferia, potencian estas nuevas centralidades periféricas las que empiezan a reemplazar el rol del centro como proveedor de las necesidades de las personas. La búsqueda de las familias de estrato alto y medio por mejores localizaciones periféricas, hace que los servicios y comercio sigan a la demanda creando nuevos centros de consumo, estratégicamente localizados de modo de ser 11

accesibles para el automóvil, principal ncipal modo de transporte en la ciudad extendida. Los diversos usos productivos ligados al centro, tales como industrias y en general actividades generadoras de empleo también se mueven en busca de mejores localizaciones que les facilite el acceso a materi materias as primas y a la distribución de sus productos, razones por las que se sitúan en torno a autopistas o rutas de fácil acceso. La continua emigración de las clases más pudientes del centro, que son seguidas a su vez por las actividades y servicios más diná dinámicos, llevan a que vastos sectores centrales se vacíen o cambien a usos menos productivos, además que se localice población de menores ingresos. Estas razones, sumadas a un continuo proceso de degradación y obsolescencia de las infraestructuras e inmueble inmuebles, originado por la disminución de la inversión, por la rigidez de la edificación, y en definitiva por la multiplicación de externalidades negativas en el área, explican por qué diversos sectores del centro entran en procesos de decadencia y deterioro que motivan el despoblamiento y la consecuente disminución de actividad. El despoblamiento de distintas zonas que afecta al área central, en conjunto con la disminución del precio del suelo, son motivo de que disminuya el pago de impuestos territoriales con los que finalmente se financia la mantención y mejoramiento de infraestructura y espacios públicos. Esto se traduce uce en un círculo vicioso que va profundizando el deterioro del área, llevando a que a medida que transcurre el tiempo, el proceso sea cada vez más difícil de revertir. 1:: Portada de revista que en Mayo de 1925 ya El deterioro y despoblamiento de áreas centrales también se puede ilustraba las ventajas de la vivienda periférica por precipitar por el abandono andono y desuso de grandes infraestructuras que sobre el centro. daban actividad y vitalidad al área, como es el caso de estaciones de ferrocarriles o zonas de almacenes. También por la construcción de obras de infraestructura que impactan negativamente a los barrios o los dejan aislados, como puede ser una autopista o un aeropuerto. Cabe destacar que otro de los factores que afecta directamente el despoblamiento de las áreas centrales tiene que ver con transformaciones en las estructuras familiares y del hogar. El enve envejecimiento jecimiento general de la población, sumado al cambio de las formas de vida y la disminución del tamaño familiar explican que se incremente el número de personas que viven solas, lo que explica que se multiplique el número de hogares aunque se siga perdiendo población. Es muy importante señalar que el proceso de deterioro y despoblamiento descrito no se presenta en todas las áreas centrales metropolitanas. En algunas ciudades el centro mantiene una localización privilegiada por sobre otras áreas, además de una buena calidad ambiental, lo que precipita un proceso de obsolescencia económica del lugar, dado que los terrenos pasan a tener más valor que las edificaciones que estos acogen, mo motivando su reemplazo por nuevos inmuebles que hacen un uso más intensivo del suelo. Es el caso de las áreas con una alta demanda inmobiliaria, donde las viviendas unifamiliares son reemplazadas por comercios o servicios e incluso bloques de vivienda u oficinas inas de mayor densidad. La viabilidad e intensidad de este proceso depende de la disponibilidad de suelo y de conjunción de intereses de los diversos actores: propietarios, inversores y demandantes de espacios. La estructura predial y el sistema vial tiend tienden en a conservarse en la mayoría de los casos, mientras aumenta la intensidad de uso. (Rojas, 2004) En síntesis, el deterioro, despoblamiento y posterior abandono de áreas centrales es un proceso gradual que se da por la conjunción de varios motivos: la pér pérdida dida de calidad ambiental, que se debe a la contaminación atmosférica, al aumento de residuos y al incremento creciente de la congestión vehicular, la escasez de suelos disponibles para la construcción, el deterioro de los espacios públicos, la obsolescenc obsolescencia ia física de las edificaciones, la transformación de la estructura familiar y el envejecimiento de la población, etc. en conjunto con las dinámicas de mercado imperantes, además del mal gobierno urbano. Todos estos son motivos que inciden directamente en 12

la pérdida de ventajas comparativas versus otras áreas de la ciudad que mejoran su accesibilidad, desarrollan más y mejores servicios, atraen inversión y aumentan la oferta de empleos y oportunidades. Este conjunto genera la emigración de las clases más pudientes que se tienden a localizar en la periferia generando nuevas centralidades que a su vez se empiezan a consolidar como atractores de actividad y servicios, en perjuicio del área central.

5.2. REGENERACIÓN URBANA (RENOVACIÓN, REVITALIZACIÓN, REHABILITACIÓN) La multiplicidad de términos que se han adoptado indistintamente para hacer referencia a la intervención de áreas urbanas en deterioro, antes que nada hace necesario hacer una pequeña explicación de dichos términos para entender a que nos referiremos. Eduardo Rojas, en Volver al Centro (Rojas; 2004) explica que existen varias diferencias entre los términos usados: Mejoramiento y Renovación tienen una connotación más bien física, en cambio Rehabilitación, Revitalización, Regeneración y Recuperación son términos que además suman un acento económico y social. Además Mejoramiento y Rehabilitación ponen énfasis en preservar las estructuras existentes, en cambio Renovación, Regeneración, Recuperación, y Revitalización hablan de una combinación de acciones que pueden incluir preservación, demolición y recuperación de estructuras antiguas. Es por esto que para los efectos de este documento, se usará el término de Regeneración Urbana, ya que expresa más equilibradamente la relación entre las edificaciones que se quiere conservar y la transformación de otras para lograr los objetivos económicos y sociales que persigue el proceso. La Regeneración Urbana se convierte entonces en una alternativa para dar solución a las situaciones y problemáticas urbanas ocasionadas por el despoblamiento de las áreas centrales. Conceptualmente, es un término genérico utilizado para denominar aquellas intervenciones urbanísticas que afrontan las problemáticas que presentan las ciudades en su ciclo evolutivo, mediante soluciones que permiten ajustar sus tejidos urbanos y sociales a las necesidades del tiempo y a los cambios demandados por la dinámica urbana. Debido a la complejidad y diversidad de dichas problemáticas ante las que la Regeneración Urbana aparece como solución, su actuación implica procesos de rehabilitación, remodelación, reciclaje, conservación, saneamiento, reordenamiento o re-desarrollo, dependiendo de los objetivos que sustentan su necesidad de implementación. En el desarrollo normal de toda ciudad se está constantemente produciendo una cierta forma de Regeneración espontánea, que incluye tanto el reemplazo de sectores antiguos por edificaciones nuevas, como la adaptación de edificios obsoletos a nuevos usos y, por último, la mantención de las construcciones a un nivel eficiente, cuando éste es adecuado a la ciudad. Pero muchas veces esta Regeneración espontánea no es suficiente y se debe actuar de forma más organizada e integral sobre una ciudad para poder recuperar para sí sus cualidades y ventajas. Es en estas ocasiones cuando la regeneración deviene en un Proyecto Urbano de Regeneración, es decir, en una intervención consensuada e integral de la ciudad en cuestión. La Regeneración urbana se ha adoptado en muchas ciudades alrededor del mundo para revertir el proceso de obsolescencia y reajustar la ciudad a las nuevas circunstancias, devolviéndole su valor y convirtiéndola una vez más en un sujeto de interés. El caso más reciente y exitoso es lo realizado en Barcelona, España con el Distrito 22@, que logró recuperar y revalorizar una zona de antiguo uso industrial, en un distrito de actividades con excelente infraestructura y espacio público de calidad. (Para mayor información sobre este caso ir a: http://www.bcn.es/22@bcn) En los últimos años se ha acuñado el término de regeneración urbana para lo que antes se entendía por renovación urbana, es por esto que tal vez el concepto sea nuevo, pero no así la idea y proceso tras éste. Desde los años 50 han existido diferentes formas y perspectivas para aproximarse a este problema urbano, estableciendo cada uno de ellos énfasis en distintos puntos según fuese la época en que se desarrollara.

Periodo

Reconstrucción Años Cincuenta

Revitalización Años Sesenta

Renovación In Situ Años Setenta

Desarrollo Años Ochenta

Regeneración Años Noventa

Reconstrucción y extensión de áreas antiguas de pueblos y ciudades basado muchas veces en un “plan maestro”. Inversión del sector público y en menor medida del sector privado

Continuación del tema de los años cincuenta; primeros intentos de rehabilitación

Enfoque en la renovación in situ y proyectos de barrios.

Continúa desde los años cincuenta con creciente influencia del sector privado

Movimiento hacia una forma de política y práctica más comprensiva; mayor énfasis en tratamientos integrales. Mayor equilibrio entre el sector público y el privado.

Contexto Social

Mejoramiento de hogares y de calidad de vida

Mejoras sociales

Restricción en recursos del sector público y crecimiento de la inversión privada Acción comunitaria gana poder

Numerosos proyectos grandes de desarrollo y reconstrucción; proyectos emblemáticos; proyectos fuera de las ciudades Sector privado se vuelve dominante con fondos públicos seleccionados

Énfasis Físico

Reemplazo de áreas internas y desarrollo de áreas perimetrales

Continuación de los temas de los años cincuenta mientras paralelamente se rehabilitan áreas existentes

Autoayuda comunitaria con apoyo muy selectivo del Estado Proyectos mayores de reemplazo y nuevo desarrollo; proyectos emblemáticos

Énfasis en el rol de la comunidad, tendencia hacia un proceso sustentable. Más modesto que en los años ochenta, recuperación de edificaciones históricas, mejoramiento de la infraestructura urbana

Tipo de Política Estrategia Macro y Orientación

Enfoque Económico

Renovación mas extensa de áreas urbanas más antiguas

Peter Roberts, Urban Regeneration a Handbook, Peter Roberts & Hugo Sykes, 2000

Durante la década del 50 se le llamo “Reconstrucción”, en los años 60 lo denominaron “Revitalización”, más tarde en la década de los setenta “Renovación”, luego “Redesarrollo” en los ochentas hasta llegar al contemporáneo “regeneración”. En el cuadro a continuación se puede ver en forma esquemática como ha ido evolucionando la concepción de proceso a lo largo de los años, cuáles fueron las diferencias entre una época y otra, y en qué puntos estuvieron focalizados los énfasis del trabajo que se realizó.

5.2.1. Regeneración urbana hoy: concepto, alcances y limitantes. La Regeneración Urbana se ha modificado a lo largo del tiempo, llegando hoy al proceso que el urbanista británico Peter Roberts (2000) define como “una visión y acción integrada, que lleva a la resolución de problemas urbanos y que busca brindar cambios duraderos en la condición económica, física, social y ambiental de un área que ha sido objeto de cambios”. Esta definición limita su campo de acción a un sector determinado, la idea es generar respuestas satisfactorias a sectores específicos de una ciudad, y no a ella en su totalidad. Esto en oposición a los planes generales, que buscaban el cambio drástico de una ciudad en su totalidad en un momento determinado. En su lugar los promotores de la Regeneración urbana proponen una serie de proyectos urbanos que vayan realizándose sucesivamente según las posibilidades de cada ciudad. Si se mejoran las condiciones de un sector de la ciudad, sostienen, automáticamente mejoran las de la ciudad en conjunto. La regeneración urbana busca poner énfasis en características particulares de ciertos sectores de una ciudad, reforzando sus fortalezas y aminorando el efecto de sus debilidades o amenazas, considerando, por supuesto el contexto urbano y de desarrollo en que estos sectores se encuentran. 14

“Las áreas urbanas son sistemas complejos y dinámicos. Estos reflejan los procesos que llevan a la transición física, social, ambiental y económica, y son estos mismos los generadores de todos estos cambios. Ninguna ciudad o pueblo es inmune a las fuerzas externas que dictan la necesidad de adaptarse, o las presiones internas que están dentro de las áreas urbanas y que pueden precipitar el crecimiento o declive. La Regeneración Urbana es el resultado de la interacción entre todas estas fuentes de influencia y, lo más importante, es también una respuesta a las oportunidades y desafíos que están presentes en la degeneración urbana de un lugar específico, en un momento específico de tiempo” (Roberts, 2000) El proceso de Regeneración de áreas centrales debe ser comprendido de dos formas. Primero en un sentido más bien restringido, como un hecho puntual que se emplea para regenerar un sector específico, y luego como un gran proceso que siguen y buscan las ciudades para promover cambios y mejoras en su estructura urbana, física, ambiental, económica y social. Esencial es comprender que para que se inicie un proceso de Regeneración Urbana, o sea, para que la regeneración de áreas centrales se torne posible, tienen que coincidir varios factores, pero los que resultan indispensables son: a) crecimiento de la población, b) expansión de la economía urbana, y c) aumento del nivel de ingreso de la población. (Rojas, 2004) Una vez que coinciden estos factores, se necesita de una coordinación de los sectores público y privado en torno a un plan o proyecto urbano integral que tenga el potencial de modificar la imagen de deterioro y obsolescencia del área. Una condición necesaria y mínima para llevar a cabo el proceso es la obtención de consenso entre los distintos actores con respecto a cuál será la imagen de futuro del área a renovar. Además se requiere de la correcta asignación de responsabilidades entre los distintos actores que participan: al sector público le corresponde abocarse al mejoramiento de las infraestructuras y los espacios públicos, mientras el sector privado, al desarrollo de proyectos rentables. Sin embargo, el inicio y durabilidad del proceso dependen exclusivamente del liderazgo que ejerza el sector público y de la participación activa de todos los actores. La planificación y ejecución del programa representan un difícil desafío institucional y financiero, que requieren de la participación de todos los actores: gobierno local, comunidad organizada, propietarios, inversores inmobiliarios, empresas y familias. (Rojas, 2004) 5.2.2. Proyecto Urbano de Regeneración. En este contexto, el Proyecto Urbano aparece como la herramienta indicada para poder concretar el proceso de regeneración, ya que los instrumentos tradicionales de planificación, tales como el plan director o el plan regulador son demasiado estáticos ya que sólo regulan usos de suelo, densidades y ciertas normativas de diseño que se aplican de forma genérica. Se necesita de una herramienta que sea capaz de inducir el cambio social, económico y físico del área y que además pueda organizar ordenadamente el proceso de ejecución de las intervenciones públicas y privadas. Eduardo Rojas (Rojas, 2004) plantea que el Proyecto Urbano debe de ser llevado a cabo por una estructura de gestión, que represente a todos los actores, que acoja los diversos intereses y que debe ser liderada por la autoridad pública. Además, dicha estructura de gestión debe garantizar: :: Encargarse de conservar y mantener actualizada la imagen-objetivo generada por el acuerdo entre las distintas partes, mientras dure el proceso de regeneración del área. :: Actuar de mediador entre las distintas partes interesadas, resolviendo los posibles conflictos y permitiendo acordar compensaciones para los afectados en dicho proceso de regeneración. :: Manejar los conflictos e incertidumbres generados en el proceso de intervención de un área ya consolidada y en constante cambio. 15

:: Ejecutar una planificación de acciones y financiamientos para poder coordinar tanto en el tiempo como en el terreno intervenciones de todo tipo en el área y de poder compartir con el resto de los actores los riesgos y las utilidades de las inversiones. Para esto, es indispensable lograr definir entre todos los actores, una imagen-objetivo de largo plazo que proponga una cuantificación y visualización de las transformaciones que introducirá en el área el proyecto urbano, las cuales serán de carácter económico, social y físicas. Una de las ventajas importantes del Proyecto Urbano es que reduce la incertidumbre en el área, ya que en éste se plasman las voluntades de los distintos actores, por lo que se empieza a tener control sobre el futuro del área. Esto trae confianza y facilita la generación de inversiones inmobiliarias. Para poder llevar a cabo el Proyecto Urbano, es indispensable contar con una estructura de gestión dinámica, que sea capaz de adecuarse a los distintos requerimientos del proceso. El Proyecto Urbano y la estructura de gestión deben de estar planteados desde el inicio, ya que funcionan de forma interdependiente.

5.2.3. Principales elementos de un Proyecto Urbano de Regeneración. a) Factor económico. Sin duda la clave de la regeneración de un sector pasa por la reactivación económica. La generación de nuevos puestos de trabajo, comercio y actividades de servicios atrae población y vivienda. A su vez, el aumento de la actividad genera ingresos tributarios que inciden directamente en el financiamiento de servicios públicos para mejoramiento del área. Un rol principal de la regeneración urbana es promover el desarrollo económico para empezar y luego consolidar el proceso. Este desarrollo es muy difícil que se genere de forma espontánea en áreas deprimidas, por lo que es una de las tareas que el proyecto debe abordar. En este sentido, son fundamentales las acciones del sector público mediante las externalidades que puede generar con la provisión y mejoramiento de servicios, además del mejoramiento de los espacios públicos. Otra herramienta muy importante en este mismo sentido son los subsidios en los sectores inmobiliarios, que tienen el efecto de promover la vivienda. También los incentivos tributarios tales como el congelamiento o exención de impuestos por plazos definidos. A su vez, es importante la posibilidad que tiene el sector público de mejorar las condiciones de financiamiento para los inversionistas con el fin de facilitar el interés en el área. b) Acuerdos políticos. El proceso de regeneración tiene que partir de una base de consenso y acuerdos alcanzados primero que todo entre las distintas autoridades con el fin de priorizarlo por sobre otras intervenciones. Sin duda los recursos que maneja el sector público son limitados, por lo que la asignación de estos requiere decisiones que logren el apoyo necesario con el fin de que no se le reste apoyo al proceso una vez iniciado. Ya alineados los intereses del sector público, la búsqueda de acuerdos y apoyo por parte del resto de los actores, prioritariamente con los habitantes e inversionistas resulta fundamental. Un gran liderazgo político por parte de los gestores del proyecto es muy necesario, que sea capaz de dar señales de coherencia y continuidad del proceso, con el fin de generar seguridad en los distintos actores. Con lo que se logrará compromiso e interés por invertir.

c) Normativa y marco regulatorio. La creación de un plan de regeneración se concreta en un documento donde se plantean los acuerdos alcanzados, así como las estrategias a seguir, con compromisos tanto del sector público como de los privados. La confianza en que estos compromisos serán cumplidos resulta clave para que los privados puedan invertir en el área disminuyendo su incertidumbre y riesgo. Generar una normativa clara al respecto sin duda es fundamental, donde se asegure que las reglas del juego no van a cambiar en el futuro, a pesar de que cambie la estructura política que la sustenta. 16

d) Agilidad en la gestión. Es indispensable que una vez logrados los acuerdos, el factor económico es favorable y se fija un marco regulatorio confiable, que todas las acciones necesarias puedan ser llevadas acabo con eficacia. Para esto es necesario que el sector público vinculado al proceso implemente medidas que disminuyan la burocracia y sean capaces de agilizar las acciones. Es sumamente importante dar señales en el sentido de que el proceso no se va a entorpecer por resultado de excesivas tramitaciones, que a la larga lo demoran y dificultan la inversión. e) Etapas. Eduardo Rojas, señala que en base al estudio de distintos casos, se concluye que la mayoría de los procesos de Regeneración Urbana comparten 3 fases temporales: Primera etapa. Estudios preliminares y confección de las bases del proceso: En esta etapa se hace un completo diagnóstico de la situación, única forma de poder revertir las tendencias de deterioro de área. Además se crea el marco regulatorio adecuado para la futura inversión y el sector público se orienta en invertir en servicios, infraestructura y mejora del espacio público, con el fin de cambiar la imagen de deterioro del área y de dar señales de que existe la voluntad de promover la recuperación. Segunda etapa. Promoción de la inversión privada. Generalmente no basta con que el sector público cree unas bases sólidas del proceso y que invierta en el mejoramiento del sector, sino que también es necesario cambiar la percepción general de la población y del sector privado con respecto al área. El estigma de deterioro e inseguridad es muy difícil de revertir, por lo que se necesitan señales potentes, como la decidida renovación de edificios e infraestructuras emblemáticas, además del incentivo a los privados a invertir confiando en que el proceso va a ser exitoso. En este sentido se crean subsidios para inducir la inversión en lugares que aún se consideran riesgosos. Tercera etapa. Consolidación del proceso. Una vez que los privados ya se decidieron a invertir, y que el proceso ha tomado una inercia positiva, se hace necesario tomar las medidas adecuadas para potenciarlo y mantenerlo en el tiempo. En esta fase, ya se muestran indicadores de inversión comparables a los de otras áreas de la ciudad y técnicamente deja de ser un área de recuperación.

5.3. SUSTENTABILIDAD URBANA Y CALIDAD DE VIDA. Los grandes esfuerzos que se emprenden con el propósito de regenerar áreas deterioradas de la ciudad, tienen por fin último mejorar la calidad de vida de sus habitantes. En este sentido, vale la pena cuestionarse de qué forma se está produciendo esta regeneración, y si será capaz de responder a las necesidades de generaciones futuras o sí sólo se trata de una respuesta con visión de corto plazo, que detendrá el deterioro inmediato, pero en cambio no planteará soluciones en el largo plazo. La implicancia de que la ciudad crezca de una forma poco sustentable, se traduce en mayor tráfico y mayores tiempos de viaje, más uso de energía, acelerada disminución de los recursos naturales, pérdida de biodiversidad, aumento de la contaminación del aire e intensificación de la segregación social. En este contexto, es importante revisar las ideas de Sustentabilidad y Desarrollo Sustentable, que nos dan un marco introductorio para entender una de sus aplicaciones concretas en el ámbito de la ciudad, que plantea alternativas para lograr que las medidas de regeneración perduren y creen una base sólida de desarrollo: la Sustentabilidad Urbana. El bienestar humano es el fundamento de las sustentabilidad o desarrollo sustentable, término acuñado en el famoso documento del Informe Brundtlandt, estudio socio-económico de la Comisión Mundial sobre Medio Ambiente y Desarrollo, elaborado en 1987 para la ONU, y que se ha convertido en referencia mundial para la elaboración de estrategias y políticas de desarrollo ecocompatibles o sustentables. La premisa básica del informe sostiene: “Desarrollo sustentable es aquel desarrollo que satisface las necesidades de la generación presente sin poner en peligro la capacidad de las generaciones futuras de satisfacer sus propias necesidades.” (World Commission on Environment and Development; 1987) De éste se desprenden una serie de criterios básicos, que son extrapolables a las aplicaciones del concepto mismo a los fenómenos de la ciudad: :: Distribución equitativa de las oportunidades tanto en términos de riqueza, como de bienestar. :: Todas los procesos y fenómenos están relacionados, por lo que un hecho no se puede considerar como aislado, sino que hay que preveer sus efectos colaterales. En este sentido es muy importante aplicar criterios multidisciplinarios para enfrentar los problemas. :: Reducción, reutilización y reciclaje son prioridad por sobre la utilización de recursos escasos, y no renovables, a menos que sea imprescindible. :: Priorización de que los residuos de un determinado proceso pasen a constituir materia prima del mismo proceso o de uno nuevo, con el fin de reducir al mínimo la carga ambiental negativa y que se generen externalidades negativas que son evitables. :: Priorización de la multifuncionalidad, la versatilidad y la flexibilidad por sobre la rigidez y la superespecialización, esto para resolver problemas complejos. Mientras más problemas se resuelvan simultáneamente, más sustentable será la solución. :: Pensar global, actuar local. Los problemas se deben de solucionar en la escala más próxima a su origen. :: Finalmente, como un principio transversal a todos los anteriores, se encuentra la Participación. Mientras más implicados estén en la toma de decisiones los distintos actores y usuarios afectados de un determinado proceso, más conocimiento se acumulará sobre el propio proceso y más se contribuirá a evitar los posibles conflictos derivados, identificarlos y canalizarlos hacia vías constructivas. (World Commission on Environment and Development; 1987)

Si bien estos principios no están dirigidos específicamente al desarrollo urbano, se hace bastante evidente la relación entre estos criterios enunciados anteriormente y los procesos característicos de la ciudad y su espacio territorial. Es por esto que cobra real sentido tratar de entender cómo el urbanismo y el desarrollo de la ciudad se pueden volcar hacia un modo sustentable, que sea capaz de mejorar y aumentar la eficiencia de los acciones que afectan la ciudad, con el fin de mejorar la calidad de vida.

5.3.1. Urbanismo sustentable. Conceptos. Comúnmente su enfoque se entiende cómo la búsqueda de factores de equilibrio entre naturaleza y ciudad, entre tradición y progreso, entre procesos locales y procesos globales, entre individuo y sociedad, todo estos sobre un escenario territorial afectado por flujos materiales y de energía. En este contexto se pueden plantear los criterios generales de la planificación sustentable, entre los que es importante destacar 5 puntos (Verdaguer, 2000): a) La conservación de recursos energéticos y materiales destinados al suministro de servicios urbanos a través de la búsqueda de procesos eficientes y ahorrativos. b) Reequilibrio entre naturaleza y ciudad, preservando aquellas áreas que son parte del territorio, y esenciales para el mantenimiento de los ciclos naturales y reinsertando procesos naturales al interior del tejido urbano. c) Desarrollo local dentro de un marco global, fortaleciendo la consolidación de los núcleos urbanos de tamaño pequeño con el fin de minimizar los impactos de los grandes núcleos. d) Fomentar la habitabilidad de los espacios interiores como exteriores. e) Aumentar y consolidar la cohesión social, ya que ciudad se conforma por el territorio y sus habitantes, por lo que es importante que todos se sientan parte del sistema, para que contribuyan a este. Para facilitar la aplicación de estos principios de una forma más concreta, se agrupan en tres objetivos básicos: :: Integración en el medio natural, rural y urbano. :: Ahorro de recursos energéticos y materiales. :: Calidad de vida en términos de salud, bienestar social y confort. Es esencial en cualquier iniciativa que apunte a ser sustentable, que cumpla con los tres objetivos, y de forma simultánea en todas las escalas. No sirve de mucho un edificio que ahorra recursos energéticos si eso no influye en la calidad de vida de sus ocupantes o del entorno circundante. 5.3.2. El barrio: escala adecuada para lograr la sustentabilidad urbana. Al pensar la manera en la cual se aplican más eficientemente los principios de la sustentabilidad urbana, sin duda destaca la escala del barrio. Es en este ámbito físico real donde se desarrollan los procesos urbanos. Según Carlos Verdaguer, (2000) las principales características que debe tener un “barrio sustentable”, son la densidad, el mix de usos, y el predominio del transporte público, ciclista y peatonal por sobre la movilidad basada en el automóvil. A éstas, se hace necesario sumarle una mejora en la calidad de las viviendas, ya que es un aspecto que repercute tarde o temprano en sus habitantes y en cómo estos se relacionan con su entorno. Estas particularidades fomentan el incremento de las posibilidades de contacto y comunicación social, y por ende, apoyan el sentido de identidad con respecto al espacio urbano. También condicionan el intercambio de información para la toma de decisiones. Por otro lado, estas características fomentan el uso eficaz de los espacios urbanos a lo largo de todo el día con el consiguiente aumento de la seguridad de los espacios públicos. Y además se acentúa la facilidad de acceso a los 19

equipamientos, centros de trabajo, se reducen generalmente las necesidades de desplazamientos y aumenta la valoración del espacio público, no como exclusiva propiedad de la movilidad, sino también de la socialización. Es importante destacar que la escala de barrio resulta especialmente apropiada para manejar la gestión de los flujos de energía y materia, criterio fundamental del urbanismo sustentable. En esta escala intermedia, que no es tan amplia como una ciudad o tan pequeña como un condominio, es donde se hace más fácil manejar la gestión, por ejemplo para tomar decisiones en relación a la recolección selectiva y reciclaje de basura, o para la asistencia técnica en distintos ámbitos. Asimismo, la participación ciudadana se da mejor en la escala del barrio, ya que la cantidad de vecinos no es tan amplia y por ende permite una mayor intervención de estos en algunas decisiones urbanas. A continuación revisaremos las características que debiese tener un barrio sustentable, de manera de exponer las ventajas de la correcta utilización y manejo de estas para el desarrollo de un barrio con una mejor calidad de vida.

a) Densidad Primero que nada, es fundamental aclarar que la densidad no es per se un indicador de calidad urbana, sino que en conjunto con otros factores tales como la morfología de los edificios, de las manzanas, los anchos de las calles, la cantidad de áreas verdes, etc. determinan las características fundamentales del sector de ciudad que se está creando. Sin embargo, es importante destacar que la densidad es uno de los elementos clave al momento de plantear un barrio sustentable y con respecto a ésta no se pueden establecer valores absolutos. Dada la complejidad de los procesos urbanos es necesario considerar umbrales de densidad, que varían de caso a caso. Una vez establecidos estos umbrales, bajo o sobre los cuales el tejido urbano se hace mucho más costoso y los valores de sustentabilidad se pierden, se pueden alcanzar con diversas tipologías edificatorias. Sin embargo se puede establecer que las tipologías que más problemas ambientales generan, o sea las más insostenibles son las que se sitúan a los extremos de la escala: la vivienda unifamiliar y la torre.

3 Modelos que grafican 3 posibilidades de ocupación de la manzana con la misma cantidad de habitantes y distinta tipología edificatoria.

De Towards a Urban Renaissance , (Urban Task Force: 1999) se ha tomado la imagen 3 donde se muestran 3 esquemas de manzanas del mismo tamaño, con la misma densidad (75 viviendas por hectárea), con grandes diferencias en el tipo de espacio público y privado que se genera. El primero es una torre en un espacio abierto. No hay jardines privados ni servicios directamente disponibles para los habitantes. No hay una relación directa entre el edificio y sus calles circundantes. La gran cantidad de espacio abierto requiere una gran inversión para mantenerlo. El segundo ejemplo es una típica calle con casas de 2 o 3 pisos con jardines adelante y atrás. Aquí el espacio público está definido por frentes continuos de fachadas. Las calles conforman un patrón claro de espacio público, pero se minimiza el potencial para crear espacios comunales y una mayor variedad urbana. El tercer ejemplo muestra como los mismos ingredientes se pueden poner todos juntos para crear un foco urbano potente en una comunidad residencial. Los edificios, que pueden tener distintas alturas y configuraciones, se ordenan en torno a un espacio público que contiene los servicios para la comunidad, tales como centro comunitario, jardines infantiles, etc. Actividades comerciales y públicas se pueden distribuir en torno al primer piso, manteniendo una fachada activa hacia la calle. Con este modelo más espacio queda disponible para patios privados, áreas comunes o parques. Estos 3 diagramas ilustran 3 diferentes formas de relacionar espacio público con espacio privado. Confirman que no existen reglas claras y efectivas para establecer niveles “ideales” de densidad. Se ha demostrado que lugares con mayores densidades permiten que se localice una mayor cantidad de servicios accesibles a distancias caminables, esto reduciendo el uso del auto y contribuyendo a la sustentabilidad urbana. La experiencia en California (Holtzclaw; 1994) demuestra que creando comunidades más compactas, donde se doblaron las densidades preexistentes, se redujeron entre un 20% a 30 los viajes en vehículo, con las consiguientes ventajas económicas y ambientales que implica la utilización de otros medios de transporte. Así mismo, la siguiente frase “From a retail standpoint, more density means more customers” (Belden; 2003), explica que un barrio que desarrolla un crecimiento más compacto a través de densidades altas puede albergar más tiendas y restaurantes dentro de sus fronteras y dotarlas de una buena cantidad de clientes. Igualmente la alta cantidad de personas asegura un buen suministro de opciones de transporte, ya a que a mayor número de transeúntes el servicio de autobús o ferroviario se hace más viable y conveniente. Entre otra de sus ventajas, el desarrollo de una densidad más alta es un elemento clave en la creación de barrios más seguros. El incorporar ciertos diseños que promuevan un espacio común atractivo como aceras más amplias, genera en los vecinos un importante sentimiento de seguridad a través de su propia actividad. Existe la idea de que un barrio activo donde la gente usa sus calles y mira las calles desde sus casas, puede disminuir la delincuencia en ellos. Jane Jacobs (Jacobs; 1961) fue la primera en describir las ventajas del diseño de edificios y barrios compactos como medio para proporcionar una masa crítica de individuos para usar las calles, parques, los espacios públicos de la ciudad y generar seguridad. Esta última idea, ha sido fuertemente desarrollada por planificadores en los Estados Unidos como “prevención del crimen a través del diseño ambiental” o CPTED de forma de incentivar los esfuerzos de los vecinos en crear

Informe final generado por Urban Task Force, cual tiene por objetivo identificar las causas del deterioro de los centros urbanos en Londres, para las cuales propone medidas de Regeneración Urbana. 21

barrios más seguros. Cuando los residentes de un barrio se preocupan de los espacios comunes y supervisan su entorno, se facilitan las labores de seguridad de este sector. De otra forma, la utilización en otros países de bonos de densidad ha demostrado un amplio rango de servicios que pueden ser asegurados. Un ejemplo es la ciudad de Bellevue en Washington, donde se usaron bonos para asegurar plazas y espacios comerciales en las primeras plantas como parte del proyecto de renovación de dicho 2 centro. Por cada 1 metro lineal de frente comercial, se permite la construcción de 30 m adicionales en el edificio 2 2 y por cada 1 m de espacio público, se permiten 8 m adicionales. Así como la construcción de vivienda social, aumenta la constructibilidad en un 15%. En otro caso, cercano a una estación de metro los bonos de densidad fueron utilizados para establecer usos residenciales y comerciales, en lugares que de otra forma habrían sido ocupados exclusivamente por oficinas. Es fundamental establecer el vínculo entre diseño urbano, densidad y calidad de vida. Pero claramente esta relación se ve condicionada por circunstancias locales. No se pueden establecer estándares universales mínimos sin considerar la localización. Lógicamente la localización es un factor fundamental al momento de determinar la densidad ideal de un sector. Pirámides de intensificación de densidad se localizan en torno a nodos de transporte o centros urbanos. Bonos de densidad, como hemos visto, son empleados en muchas partes para premiar a los desarrollos de alta calidad de diseño que compatibilizan con alta densidad, y también a quienes contribuyen a mejorar la infraestructura pública al planear sus desarrollos inmobiliarios. b) Mix de usos. Si bien anteriormente los principios de planificación moderna propiciaron la separación de usos exclusivos para proteger los sectores residenciales de industrias contaminantes o zonas comerciales, actualmente se ha demostrado (excepto en situaciones de contaminación extrema) que esta idea podría tener consecuencias negativas para la sustentabilidad tanto social como ecológica. Es por eso, que uno de los principales elementos para construir un barrio sustentable hoy en día, es generar un mix de usos que permita lograr proximidad al trabajo, al comercio y a los usos sociales, educacionales y recreacionales. Parece apropiado que un buen diseño urbano facilite a la gente vivir próximos a los servicios básicos que necesitan. Muchas actividades pueden coexistir armoniosamente lado a lado, excepto por algunas actividades industriales y actividades con externalidades negativas inmediatas, la mayoría pueden coexistir con vivienda. El mix de usos puede propiciar la actividad en un barrio y aumentar la sensación de seguridad, ya que aumenta la cantidad de gente que circula por la calle. Cuando las viviendas son localizadas a una distancia fácil de caminar de servicios y lugares de trabajo se desincentiva el uso del automóvil e incentiva el uso, por ejemplo, de la bicicleta. El mix de usos de suelo también proporciona una población más diversa y una base comercial más amplia para apoyar el tráfico peatonal. Como hemos visto con la densidad, el mix también colabora a que las calles, espacios públicos y las tiendas otra vez se conviertan en sitios donde la gente se encuentra, así ayudando a revitalizar la vida de un barrio. Es importante destacar, que para potenciar el mix de usos y tener comunidades equilibradas, con servicios locales convenientes, a veces se hace necesario restringir la instalación de grandes centros de consumo, tales como grandes supermercados o malls, ya que para los pequeños servicios y comercios es imposible competir por lo que se ven obligados a moverse o desaparecer. Tener un mix de usos adecuados entre vivienda, comercio y servicios, contribuye a activar el sector las 24 horas del día, lo que hace más eficiente el uso de los espacios y servicios, y además aumenta importantemente los niveles de seguridad, ya que asegura que el lugar estará continuamente ocupado y monitoreado por sus habitantes o usuarios. La proximidad cercana de vida, funcionamiento, ayuda a la socialización del mundo privado 22

y público. Esta multiplicidad de la tela urbana hace de la ciudad tradicional no sólo socialmente sana, sino también ecológicamente, eliminando viajes innecesarios. En algunos lugares de Europa y Asia la vivienda se ubica desde el segundo piso hacia arriba, y en el nivel de la calle, tiendas y servicios. Lo anterior permite que existe una mayor confluencia de público en las calles, haciendo posible para la gente el encontrarse, cruzarse, conversar y desarrollar un espacio de socialización. Para poder implementar este modo de convivencia barrial es esencial que la fachada del edificio sea permeable - con muchas aperturas en el nivel de la calle, con balcones y ventanas encima del nivel de la calle y evitando los muros ciegos o grandes paños de estacionamiento, de manera que el edificio se integre de forma amable y natural a su entorno. c) Transporte y movilidad La movilidad es fundamental al plantear un barrio sustentable, para eso hay que mejorar las conexiones de una forma que se promueva la eficiencia, sea sensible al medioambiente y priorice las necesidades de peatones, ciclistas y usuarios del transporte público. Si bien no se trata de desterrar al automóvil, se hace necesario tomar medidas para revertir su dominio absoluto sobre el espacio público, lo que motiva destinar espacio importantísimo para su circulación y estacionamiento. Las propuestas europeas más innovadoras y de mayor éxito en el ámbito de la renovación, apuntan hacia disminuir y calmar el tráfico vehicular.

Para esto, el Urban Task Force (1999) plantea 4 claves: 1.

2. 3. 4.

Destacar el potencial de la calle para constituirse como el espacio por excelencia donde la gente resuelve muchas de sus necesidades, en contraposición con simplemente proveer un conducto para el desplazamiento de vehículos motorizados. Aumentar la inversión para que la gente se desplace a pie, en bicicleta o en transporte público. Reducir las distancias de desplazamientos consolidando desarrollos con formas compactas, cercanos a lugares de intercambio modales. Reducir la cantidad de suelo disponible para los vehículos motorizados, particularmente tratando de reducir el espacio superficial que se usa para el estacionamiento de automóviles.

Para poder plantear un barrio o nuevo desarrollo que responda a las necesidades de un transporte más sustentable, se requiere tener identificadas todas las formas de transportes disponibles y sus rutas, sean éstas motorizadas o no. Además, es fundamental identificar cuáles son las principales rutas peatonales, y dónde se encuentran los principales nodos de transporte. Esto con el fin de facilitar y disminuir los tiempos de desplazamientos y de poder aumentar los viajes peatonales que menos impacto, costo y contaminación producen. Sin duda en el balance general, es más sustentable un nuevo edificio próximo a una estación de metro que uno que se encuentre alejado de una red de transporte público, mientras el primero incentiva el uso del transporte público, el segundo contribuye a aumentar los viajes en automóvil. Para que el caminar se convierta en una opción atractiva, se deben considerar un número de destinos que deben ser accesibles a través de este medio, como por ejemplo: escuelas, almacenes, tintorerías, y restaurantes. Los barrios deben desarrollar áreas más compactas para lograr que dichos destinos sean alcanzados a pie. Para ello, el diseño peatonal debe perseguir que la caminata este a salvo de la delincuencia y el tráfico, proporcionar variadas rutas directas a diferentes destinaciones y, finalmente, conseguir que el barrio sea agradable y atractivo de caminar. Esto se puede lograr por ejemplo a través de la arborización de las calles, donde el verde de los árboles no sólo dotará de belleza el recorrido sino que también proporcionará sombra a los peatones; también es sumamente importante la implementación o construcción de fachadas interesantes (no paredes en blanco o grandes extensiones vacías) que permitan al caminante observar y disfrutar el trayecto. A lo anterior es fundamental agregar el correcto dimensionamiento de las veredas, un adecuado diseño del mobiliario urbano, buena iluminación, y adecuada ubicación y dimensionamiento de cruces de calles.

Un ejemplo de lo anterior lo entrega un estudio desarrollado en barrios de Portland, Oregon (Holtzclaw,1994) donde se demostró que los vecinos de barrios con un correcto diseño peatonal realizan más de 3 viajes a pie y más de 4 viajes en bicicleta, que en comparación con barrios de un diseño peatonal pobre. Asimismo, otro estudio indica que en zonas de oficinas con baja accesibilidad para caminar se desarrollan entre un 3% y 8% de viajes peatonales a la hora de almuerzo, mientras que en barrios accesibles y con mix de usos, estos viajes se alzan entre un 20% y 30%.(Holtzclaw,1994)

d) Flexibilidad y calidad en las viviendas Otro aspecto fundamental en la planificación para que un barrio o sector sea sustentable, es introducir mejoras en la calidad de las viviendas. Esto con el fin de que no se deterioren las propias viviendas ni los edificios y conjuntos que éstas forman. Este es uno de los elementos más importantes para que se mantenga estable la población, y con ello la actividad necesaria para que los barrios funcionen. Para asegurar un desarrollo urbano sustentable, es necesario considerar tres conceptos al momento de diseñar: larga duración, adaptación y ahorro energético. Es muy importante considerar que los edificios se hacen para que duren, y que son una inversión de larga duración. Por esto que se deben de emplear materiales que sean duraderos, que se diseñe pensando en que las demandas del usuario pueden cambiar, y que se considere la eficiencia energética, explotando las energías pasivas y empleando técnicas de construcción apropiadas. Contrariamente a lo que se pueda pensar, esto no significa materiales más caros o una estética más refinada, si no que una mejor comprensión del calce entre el diseño de la vivienda y las necesidades del usuario. (Urban Task Force, 1999) e) Criterios de diseño sustentable para el espacio público. “En muchos casos urbanos considerados como exitosos, se hace énfasis en como la calidad de la vida urbana está afectada por el buen diseño. El diseño urbano determina la forma de las calles y espacios públicos que conforman nuestras áreas urbanas. Influye en cuán fácil y agradable es ir de un lugar a otro, cuánta luz solar, paisaje y belleza podremos disfrutar. Como un punto principal en este marco general, la arquitectura determina la forma, función y calidad estética de los edificios que construyen nuestra experiencia urbana colectiva. Interlazando lo natural con lo construido por el hombre, arquitectura, paisaje y diseño urbano establecen un balance entre la gente y su medioambiente.” (Urban Task Force, 1999) Es importante que en el diseño de barrios sustentables se generen construcciones que relacionen de forma armónica el ancho de la calle y la altura de las edificaciones que la enmarcan. Esto se justifica principalmente porque está comprobado que la gente establece relaciones directas con la calle hasta el quinto piso de un edificio, desde el sexto hacia arriba se produce una desvinculación entre quienes se encuentran en el edificio con los que transitan por la calle. Por otro lado, los edificios que son más cercanos a la línea de edificación, por ejemplo, enmarcan una calle y calman su tráfico, haciendo el paseo más agradable. Una relación similar existe con los edificios que se ubican en los bordes de grandes carreteras. Además de las medidas generales tendientes a crear un barrio más sustentable, José Molina Terren (2000) plantea que existen una serie de criterios de diseño urbano aplicables a los espacios públicos que no requieren mayor inversión, sino más bien una eficiente utilización de recursos y exigente dimensionado de calles. Al hacer un diseño estricto de los anchos de las calles, se busca obtener vías urbanas adecuadas, lo que significa una reducción de la superficie destinada a la calzada y una ampliación del espacio destinado al peatón. Esto induce una reducción de la velocidad de circulación, con la consiguiente reducción del impacto acústico y la disminución del sobrecalentamiento que producen las superficies asfálticas en los espacios urbanos durante los períodos de calor. Algo similar se puede hacer con el espacio destinado a estacionamiento paralelo a la calzada, el espacio destinado para este fin de 2.25 m se puede reducir a 2 m lo que permite un correcto estacionamiento en áreas 24

residenciales (sólo dificulta el estacionamiento de buses y camiones) y logra reducir la superficie destinada a este fin. Con el predominio creciente del automóvil, muchas calles son construidas sin veredas. Es cierto que la sola existencia de veredas no creará caminantes. Otros elementos (muchos ya comentados previamente) incluyendo el mix de usos, cuadras cortas y servicios cercanos son necesarios para hacer de la caminata una alternativa viable. Sin embargo, las aceras son indispensables en esta mezcla. Son fundamentales para asegurar el correcto tránsito de los peatones, y por lo tanto una mezcla equilibrada de opciones de transporte. Las administraciones locales pueden requerir que los nuevos desarrollos inmobiliarios proporcionen aceras de modo que los residentes y los usuarios de estos puedan transitar tranquilamente. Por último, se hace muy importante que exista una correcta integración de ciertos elementos urbanos a la edificación, como por ejemplo, cables, señalética, kioscos etc. En muchos lugares donde no es posible la canalización subterránea de tendidos de telecomunicaciones se recomienda el adosamiento de estas a fachadas (donde sea posible). De igual forma, para muchos elementos como señales, buzones, quioscos, transformadores, etc. se puede promover su integración al edificio, liberando espacio en la acera para la circulación de peatones. Estas medidas procurarían una mayor durabilidad de los elementos urbanos, pero se hace necesario incorporarla en los documentos de planificación, ya que es fundamental regular cesiones de algunos espacios y ciertas servidumbres en las fachadas.

5.3.3. Síntesis de principios a implementar en un barrio sustentable. Como hemos visto, Urban Task Force (1999) desarrolló un marco general de principios para crear lugares con mejor calidad de vida. En si no aseguran un resultado exitoso, pero dan un pie para empezar a pensar en los criterios básicos necesarios para hacer nuevos planes y propuestas, como la que aquí propondremos: :: Lugar y ubicación. Al localizar un nuevo desarrollo urbano, es necesario reconocer el contexto social y físico, y buscar integrarlo de la mejor manera posible a los patrones preexistentes en el lugar. :: Contexto, escala y carácter. El diseño debe de considerar las tradiciones locales y las relaciones, e inspirarse en ellas para crear nuevas formas de desarrollo. Rehabilitar edificios y consolidar espacios públicos contribuye a la continuidad e integración. :: Espacio público. Hay que darle prioridad al diseño del espacio público. Desde la puerta de entrada hasta la calle, a la plaza, al parque y al espacio rural, el diseño debe de crear una jerarquía de espacios públicos que aseguren un sentido de seguridad y comodidad. :: Acceso y permeabilidad. Priorizar la relación con el espacio público al momento de crear nuevos desarrollos facilita el tránsito peatonal y en bicicleta. La creación de atajos al interior, y la priorización de espacios permeables y accesibles al vecindario existente. La dependencia del auto debe ser minimizada y la integración con el transporte público maximizada. :: Optimización del uso del suelo y densidad. Priorizar la construcción en sitios eriazos próximos a servicios y comercios preexistentes. :: Mix de actividades. Diversidad de actividades y usos deben de ser tratados en distintos niveles: en los edificios, calles, manzanas y vecindarios. Un planeamiento cuidadoso y herramientas de diseño deben ser usados para resolver potenciales conflictos. 25

:: Construir para que dure. Los edificios se deben de construir pensando en el largo plazo y en que van a ser ocupados por distintas generaciones, en que cambiaran las necesidades sociales y económicas, creando espacios flexibles y adaptables. :: Edificación sustentable. Tanto las edificaciones, como los espacios públicos deben ser diseñados y construidos con los mejores estándares posibles, tanto estéticos como estructurales, con materiales durables, y orientación que minimice el uso de energía. Al considerar los aspectos de sustentabilidad antes mencionados, surge la imagen de un barrio conformado por edificios compactos, bien orientados, equipados de la forma para hacer el mejor uso de los recursos energéticos. Calles y espacios públicos pensados no sólo para una cómoda circulación, si no que como espacios de sociabilización, sin barreras arquitectónicas, con equipamientos de fácil acceso y abundante vegetación. Además se plantea que no sean exclusivamente barrios residenciales, sino que además mezclen lugares de trabajo y comercio, con el fin de disminuir los desplazamientos y aumentar la intensidad de uso de los distintos espacios.

6. ANÁLISIS DEL PROCESO DE RENOVACIÓN URBANA DE SANTIAGO CENTRO. Para poder presentar una estrategia simple de intervención urbana qu quee recupere mejor los espacios tanto públicos como privados, y que entregue a todos sus vecinos una mejor calidad de vida a través de un barrio sustentable, debemos conocer primero cuales han sido los pasos anteriores que se han dado en la comuna de Santiago. Como veremos a continuación a partir del año 1992 la municipalidad y una organización especialmente creada con fines de recuperación urbana, comienzan un camino hacia la idea de la renovación del centro de la capital. Es fundamental, para la elaboración n del proyecto que perseguimos, el conocer las características de estos planes y programas. Sólo comprendiendo la naturaleza de éstos podremos proponer soluciones alternativas que como hemos planteado aprovechen las ventajas comparativas que se han creado a partir de ellos, en la comuna de Santiago. A continuación revisaremos en forma resumida, el proceso histórico de la comuna hasta nuestros días, para así saber a qué ciudad nos enfrentamos. Más adelante veremos un poco más en detalle los programas impulsa impulsados para la renovación del centro de Santiago, haciendo foco en el Plan de Repoblamiento, sus actores, modelo de gestión y fases de desarrollo. El interés que subyace al revisar este plan, es que debido a su implantación, la actividad inmobiliaria se ha desarrollado sarrollado de forma creciente a través de los años, siendo un gran negocio tanto para las empresas como para la municipalidad. Sin embargo, creemos que este proceso ha carecido de ciertos criterios que lo harían aún más exitoso, y son esos criterios los qu que aquí presentaremos.

ICO DE LA COMUNA Y TTENDENCIAS DEL CENTRO DE SANTIAGO. 6.1. ANÁLISIS HISTÓRICO En el caso de la ciudad de Santiago el crecimiento periférico que caracterizó la forma de hacer ciudad durante el siglo pasado es una de las causas que explican el despoblamiento del centro de la ciudad, el que afectó no sólo a la comuna de Santiago sino que a un sector central más amplio. La expansión referida comienza a fines de la década de los 30, cuando una parte importante de la población de altos ingresos comenzó a buscar una forma de vida suburbana, ligada a la idea emergente de ciudad jardín. El desarrollo de estas nuevas zonas residenciales, denciales, situadas hacia el oriente de la ciudad se vio propiciado por la aparición del automóvil y de nuevos sistemas de transporte públicos más eficientes. 4 Plano de Santiago, 1923

Ya en los años 40 aparecen fuertes presiones demográficas orig originadas por el fenómeno de las migraciones desde el campo por parte de familias campesinas que se localizan en el centro aprovechando las ventajas de localización, y como resultado de esto, se acentúa la densificación de la zona centro por sobre la expansió expansión en extensión. En este período es cuando las grandes casas desocupadas por los estratos más pudientes que emigraron a la periferia empiezan a ser subdivididas para adaptarlas al sistema de arriendo por piezas o por departamentos. Esta dinámica origina que gran parte de las antiguas viviendas tenga arrendatarios y subarrendatarios, dándole extrema importancia a la modalidad de arriendo en este sector de la ciudad. 5 Plano de Santiago, 1950

En los años 60 es determinante la rápida expansión del parque automotriz, lo que genera una gran presión sobre las áreas centrales de las ciudades con el fin de localizar estacionamientos y espacios que sean capaces de acoger este creciente modo de transporte. De esta forma muchas antiguas edificaciones se demuelen para ser reemplazadas por playas de estacionamientos que generarán una mejor renta del suelo. A su vez, otras dinámicas que influyen durante esta década a la degradación del área central son las efectivas tomas de terreno en el área sur de la ciudad, que aseguran un terreno apropiado para la nueva localización de viviendas y también la política oficial que otorga viviendas de subsidios en la periferia de la ciudad. Estas dos razones condicionan que las clases más populares se sumen al éxodo hacia la periferia comenzado años antes por las clases más acomodadas, acrecentando de esta forma el deterioro del centro de Santiago.

Ya en el año 1970 se realizan las primeras acciones para revertir el deterioro que afectaba el centro de la ciudad y se implementa la CORMU (Corporación de Mejoramiento Urbano), organización dependiente del Ministerio de Vivienda, encargada de implementar los planes de Renovación Urbana y de adquisición de terrenos para implementar los planes de vivienda. Esta corporación llevó adelante 6 proyectos distintos en el área céntrica, aplicando una política de remodelación sin erradicación, donde se buscaba dar vivienda a los habitantes del lugar, independientemente fueran propietarios, arrendatarios o subarrendatarios. En este contexto, en 1972 se realizó un concurso internacional de anteproyectos para la Remodelación de 16 manzanas en la zona Poniente de la comuna. Las bases del concurso establecía una densidad de 800 a 900 hab/ha, destinando el 50% de la superficie a vivienda, y el 50% restante a equipamientos, comercio, esparcimiento, espacio público, etc. Se presentaron 87 proyectos de 25 países, ganando un equipo argentino. Una vez realizado y terminado el anteproyecto, se tuvo que suspender el inicio de las obras debido al golpe de estado en septiembre de 1973, congelándose de esa forma todos los intentos por renovar la zona centro de Santiago. Un proyecto notable construido en esta época es la Remodelación San Borja, proyecto que contemplaba la renovación completa de un barrio en Santiago Centro mediante la construcción de torres, edificios de mediana altura y equipamientos. Si bien de este último proyecto se construyó gran parte, cual se puede apreciar en la actualidad, también quedó inconcluso a causa del golpe de estado. En el año 1985 un violento terremoto afectó a la ciudad. Éste provocó el derrumbe de muchas edificaciones y la inutilización de muchas otras, generando una gran cantidad de terrenos eriazos, cuales sumaban en esa época el total de 132,5 há., acrecentando de forma radical el estado de deterioro de la zona. Sumado a esto, a partir de los ´80 en adelante el sector público continuó con programas de vivienda social en la periferia de la ciudad, en un proceso que acentuó el vaciamiento del centro y que más adelante

6 Plano de estudio Plan Regulador de Santiago, 1960

7 Imagen aérea Remodelación San Borja.

8 Logo Corporación para el Desarrollo de Santiago.

provocaría una fuerte segregación socio espacial de la población. Producto de estas contingencias, en el año 1985 se crea por parte de la municipalidad la Corporación para el Desarrollo de Santiago (CORDESAN), que jugará un papel trascendental en la renovación de Santiago Centro y que analizaremos en detalle más adelante. La importante pérdida de población que afectaba a las comunas céntricas durante las últimas décadas trajo consigo múltiples problemas necesarios de revertir, como una gran cantidad de infraestructura desaprovechada, obsolescencia y deterioro de los barrios, problemas higiénicos y de contaminación de barrios abandonados, la aparición de poblaciones cerradas o “ghettos”, múltiples problemas de seguridad ciudadana, un gran deterioro del patrimonio histórico y cultural en su casco más antiguo, además de una gran pérdida de interés de parte del sector inmobiliario por invertir en el sector. Todos estos factores contribuyeron a formar un círculo vicioso que a medida que transcurría el tiempo se hacía más difícil de revertir. Existen múltiples razones que explican este fenómeno de despoblamiento en el centro de Santiago, Mario Valenzuela (2000) en el estudio “Programa de Repoblamiento, 1990-1998” menciona como las más importantes: 1. Ausencia de Políticas Urbanas y la falta de una Visión de Ciudad que sus actores principales y el gobierno hubieran hecho propias. 2. La falta de un gobierno metropolitano o en su defecto alguna instancia de coordinación intermunicipal que tuviera la capacidad de prever y coordinar el crecimiento de la ciudad en su conjunto. 3. El desarrollo no planificado en extensión, en el que el sector público tuvo un rol protagónico a través de la ejecución de programas de vivienda social. 4. El poco interés por el patrimonio acumulado en términos de inversiones en edificios, infraestructura y servicios. 5. La invasión del espacio público por el comercio informal, que de esta forma empezó a competir y a desvalorizar al comercio establecido. 6. La proliferación de sitios baldíos o eriazos, que aumentaban la inseguridad y generaban minusvalías en el entorno. 7. Los crecientes problemas de accesibilidad al centro de la ciudad, que mantenía la misma estructura vial que ya no respondía al creciente parque automotriz. Además se puede sumar a éstos, un gran diferencial de precio entre la comuna central y las periféricas, cuales ofrecen precios más bajos gracias a la mayor disponibilidad de terreno. La disminución del precio de suelo permite generar una mayor oferta de vivienda en la periferia de la ciudad, claramente más descongestionada que Santiago Centro. En este contexto, se advierten 2 tendencias a nivel metropolitano, el nacimiento de nuevos barrios de vivienda social impulsados por el gobierno y un fuerte desarrollo hacia el oriente ante el desarrollo de la cuña de altos ingresos y la imagen de una mejor calidad de vida que propicia este sector del territorio. Estas nuevas formas de crecimiento propician la aparición de nuevas áreas de equipamiento que luego dan forma a los actuales subcentros, que sin duda compiten con el centro por la localización de viviendas y actividades productivas. A finales de los `80, y en base a los antecedentes antes mencionados, se podían identificar diversas tendencias predominantes que de una u otra forma afectaban negativamente a Santiago Centro, como el progresivo aumento de los índices de contaminación ambiental y congestión vehicular, el incremento de la delincuencia, la proliferación del comercio informal, la escasa inversión en infraestructura y mejoramiento del espacio públicos. Un continuado traslado de habitantes hacia la periferia en busca de una mejor calidad de vida y a menor precio, que también conduce al abandono y posterior deterioro del sector, tanto en sus construcciones como en el espacio público. Claramente todos estos factores incidían directamente en un acelerado deterioro de la calidad de vida de la zona, acrecentando una fundamentada imagen negativa de la comuna, cada vez más difícil de revertir, sólo posible por un radical quiebre de tendencias. Uno de los datos más elocuentes que caracteriza este proceso de obsolescencia tiene que ver con la acentuada pérdida de población por parte de la comuna, que se puede ver en el gráfico de la imagen 9 donde se ve que 29

desde mediados del siglo pasado ya existe una tasa de decrecimiento que si bien ha variado en intensidad, hasta el día de hoy no ha cambiado de tendencia.

9 Población comunal en Santiago, Censos 1940 – 2002. La línea azul indica el comienzo del Programa de Repoblamiento.

1972

1982

1992

2002

10 Evolución de la densidad poblacional en el Área Metropolitana de Santiago desde 1972. Los colores indican a mayor oscuridad, mayor densidad.

En este contexto es que aparecen las primeras investigaciones que más tarde avalarán la conformación de un plan de renovación para la comuna. Entre los estudios más importantes que podrán respaldar el desarrollo de un proyecto de renovación en Santiago, encontramos 3 que merecen ser nombrados. En 1987 la Cordesan publicó “Imperativo de la recuperación urbana, algunos costos de la expansión” (Ureta, 1987), un estudio donde por primera vez se cuantificaba cuál era el verdadero costo para el estado de localizar a un nuevo habitante en la periferia de la ciudad. Este trabajo a su vez hacía una comparación entre dicho costo y el de localizar un nuevo habitante en el centro de la ciudad. 30

Como metodología se usó el costo de infraestructura de redes: costos de inversión, operación en abastecimiento de aguas servidas y aguas lluvias, suministro de energía eléctrica y pavimentación. También se analizaron los costos de equipamiento en salud, educación, vigilancia policial, deporte y recreación. (Ureta, 1987) Los resultados indicaron que localizar un habitante en la periferia era 16 veces más caro que hacerlo en el centro de la ciudad. La relación corresponde a un costo de $6,478 USD en la periferia, versus $363 USD en el centro. Valenzuela señala que este diferencial de costos será el principal argumento para justificar un futuro subsidio habitacional en las zonas de renovación urbana de la comuna de Santiago. (Contreras, 2005) Con el fin de elaborar una estrategia de desarrollo urbano y económico para Santiago, las facultades de Arquitectura y de Economía de la UC desarrollaron el “Estudio económico y urbano de la comuna de Santiago” trabajo encargado por la Municipalidad de Santiago. En éste se propuso plantear el centro de Santiago como un moderno centro metropolitano, colocando especial énfasis en el desarrollo de las actividades económicas al servicio del resto de la ciudad. El estudio propuso como lineamientos claves: :: Preservar y fomentar el rol de centro metropolitano, especializado en funciones de gobierno y administración, cultura y esparcimiento, salud y educación superior, servicios financieros, profesionales, técnicos y comerciales. :: Apoyar las actividades industriales preexistentes en la comuna. :: Apoyar programas que recuperen el rol residencial. :: Incentivar programas de renovación urbana y mejoramiento de barrios. :: Aprovechar la infraestructura preexistente en la comuna. La Municipalidad de Santiago en el año 1990 desarrolló el Programa Municipio y Participación. El principal énfasis de este programa estuvo en incluir a los habitantes de la comuna a los procesos de formulación de una propuesta estratégica de desarrollo. Dicho programa tuvo 5 fases: asambleas informativas, cabildos vecinales, encuentros y seminarios, la convención de Santiago y una fiesta popular. En base a este programa, el municipio definió sus principales lineamientos de acción, centrándose en 3 aspectos claves: Santiago como un Centro metropolitano moderno, repoblado, y con un fuerte impulso a sus actividades económicas.

6.2. PLAN DE RENOVACIÓN URBANA DE SANTIAGO CENTRO. Al comenzar este apartado es muy importante hacer una aclaración. Si bien el titulo de este capítulo habla del Plan de Renovación de Santiago Centro, es crucial decir que un plan de renovación como hemos visto más arriba explicado no fue desarrollado en Santiago. Lo que en esta comuna existe es una serie de programas que han buscado revertir el deterioro de Santiago centro y su constante pérdida de población. Claramente, podemos vislumbrar que detrás de todos estos planes existe una lógica evidente de Renovación urbana, pero en términos prácticos no existe un plan amplio que agrupe formalmente todos estos programas. Por lo demás, y como la labor de la Cordesan se centró principalmente en el Plan de Repoblamiento como veremos, es a éste a quien observaremos con mayor detención. La Corporación de Desarrollo de Santiago (CORDESAN) fue creada en 1985 tras el terremoto de marzo de ese año, esta institución implementó entonces planes de emergencia para recuperar las zonas dañadas por el sismo, y tras el paso de los años comenzó a desarrollar los programas que veremos más adelante. A partir de los estudios anteriormente señalados y otros, la municipalidad en su plan de desarrollo comunal de 1989 destacó como uno de sus principales objetivos la necesidad de recuperar la Función residencial de la comuna. En éste se plantea la urgencia de revertir el vaciamiento de la comuna e incentivar el repoblamiento de ésta, además de potenciar el fortalecimiento de la identidad residencial. Además, elaboraron una imagen objetivo que sirviera como carta de navegación para lograr la renovación de la comuna. Esta imagen se ve plasmada en la visión que se generó, sintetizada en la siguiente frase: “Renovar y modernizar la comuna de Santiago para hacerla más competitiva, habitable y equitativa, potenciando su rol metropolitano de servicios y asumiendo su diversidad social.” En diciembre de 1985, el Municipio de Santiago crea la Corporación para el Desarrollo de Santiago (CORDESAN), organismo que se convertirá en el principal gestor de toda actividad relacionada con la implementación del plan de desarrollo creado para la renovación de la comuna. La Cordesan se constituye como una instancia que relaciona la sociedad civil, el sector público y el sector privado, es por esto que se crea como institución de derecho privado, con personalidad jurídica, sin fines de lucro, y que mediante el esfuerzo conjunto y organizado de personas, instituciones y empresas tiene por objetivo general el desarrollo de la comuna de Santiago. Mauricio Valenzuela (2000) señala que entre los objetivos más específicos de la CORDESAN se destacan: •

• • •

Coordinar, promover, planificar y ejecutar proyectos para el desarrollo urbanístico, económico y social de la comuna, mediante acciones de diseño, renovación, rehabilitación, edificación, prevención del deterioro urbano y conservación del Patrimonio Arquitectónico. Elaborar estudios y planes experimentales, para el Desarrollo de la Comuna. Ser enlace entre las empresas, las entidades financieras y la municipalidad. Financiar o prestar asesoría técnica a actividades de estudio e investigación que se ejecuten por otras instituciones.

Dentro de los hitos más destacables de la gestión de la CORDESAN, se cuentan: La creación de los Comités de Adelanto, los cuales eran una instancia barrial que relacionaba a los actores más representativos de cada sector, y su función principal fue la intervención del espacio público mediante la construcción de plazas, parques y paseos peatonales. Además también se destaca la realización de proyectos urbanos, principalmente la renovación de hitos como la Estación Mapocho o la ex Cárcel, cuyo objetivo principal es impulsar el proceso de regeneración cual es dirigido por la CORDESAN y financiado por el sector privado.

El Programa de Rehabilitación de Viviendas (REHA) también tuvo un lugar protagónico, el que se centró principalmente en la renovación de viviendas colectivas y cités, gestionando más de 600 créditos para este fin, y teniendo un alto impacto en los habitantes de menores recursos.

6.2.1. Programa de Repoblamiento: Se crea en 1992, y desde su formulación inicial busca principalmente consolidar las áreas residenciales existentes, mejorando la calidad del entorno con el fin de retener y atraer residentes. Contrucci (1990-1998) (anexo 6) (en Contreras 2005) plantea que dicho programa responde a tres necesidades básicas, cuales son: a) Recuperación del stock habitacional, perdido históricamente a causa del deterioro de la comuna. b) Remodelación del stock habitacional existente, cual está tan deteriorado, que se hace difícilmente recuperable. c) Aumentar la población comunal para alcanzar las densidades adecuadas con el fin de aprovechar el stock ya edificado de equipamientos y servicios existentes en la comuna. Para esto, se planteó la meta inicial de atraer 100.000 nuevos habitantes a la comuna en un plazo de 15 años, o sea, para 2007 se debería de alcanzar la cifra de 350.000 habitantes, por lo que se proyectó construir 25 mil nuevos departamentos para dicho período. Como estrategia, inicialmente se fijó Santiago Poniente como sector de desarrollo prioritario dado su alto grado de deterioro y subutilización, y se dio inicio al programa con un convenio entre la Municipalidad, la CORDESAN y la Cooperativa de Vivienda Habitacoop, con el fin de construir el primer conjunto habitacional en el marco de dicho programa. 6.2.1.1. Actores Públicos •

Municipalidad de Santiago: es el gestor y responsable inicial de gran parte de las acciones orientadas a coordinar esfuerzos entre los distintos actores.

•

Ministerio de Vivienda y Urbanismo: Determina el marco general de acción, ya que es la institución que define las políticas de suelo, tales como la de renovación urbana. Responsable de la distribución de recursos sectoriales para inversión y mantención del espacio público.

•

Ministerio de Obras Públicas: define gran parte de las obras de infraestructura, ya sea mediante su ejecución o concesión a terceros.

Público-Privados •

CORDESAN: Este es el único de los actores que tiene una conformación por elementos de los sectores públicos y privado.

Privados • Pontificia Universidad Católica de Chile: Participa del directorio de la CORDESAN, como respaldo académico y técnico a las decisiones tomadas en la corporación. •

Colegio de Arquitectos: Participan en el directorio de la CORDESAN, representando la visión de los profesionales del área.

•

Empresas Inmobiliarias: realizan los proyectos de inversión privados. Junto a la CORDESAN, definen los lugares donde situarán sus proyectos, como también su mercado objetivo. La mayor parte de la inversión dentro del programa de repoblamiento corresponde a las empresas inmobiliarias.

•

Concesionarias: Son actores privados que construyen y mantienen infraestructura y servicios públicos, tales como estacionamientos, autopistas, parques, baños, etc.

Ciudadanía • Comités de Adelanto: Esta es una instancia de gestión donde participaban los representantes vecinales más destacados. •

Cabildos Vecinales: Se realizaron al inicio del Programa de Repoblamiento, y su función era recoger la opinión de los ciudadanos con respecto a las necesidades de sus barrios.

11 Mapa de actores del Programa de Repoblamiento.

6.2.1.2. Modelo de Gestión del Programa de Repoblamiento. La CORDESAN fue la institución donde se centralizó la gestión del proceso de renovación urbana. Dicha institución en un inicio priorizó potenciar las dinámicas inmobiliarias en la comuna, por lo que centró gran parte de sus acciones en torno al Programa de Repoblamiento y la gestión de éste. Valenzuela sintetiza dicha gestión en 3 aspectos fundamentales: 1. Con respecto a los instrumentos para llevar a cabo el plan, la CORDESAN enfocó sus esfuerzos en gestionar cambios normativos referentes a promulgar la Ley de Renovación Urbana, también la definición de zonas especiales de renovación, y la generación de un marco económico adecuado, mediante la generación de 34

estímulos tanto para los inversionistas, como para los futuros residentes. En este sentido se gestión la generación de incentivos tributarios y la generación de un subsidio especial de renovación urbana de 200 UF. 2.- Con el fin de lograr atraer privados a invertir en nuevos proyectos, se definió una estrategia centrada en 3 aristas fundamentales. Primero se definió una bolsa de viviendas, vale decir, la CORDESAN generó listas de futuros interesados para los eventuales proyectos a desarrollarse en la comuna. De esta forma se asegura un volumen mínimo de compradores que reducen el riesgo a los inversionistas privados. Luego se generó una bolsa de oferta de terrenos, y la CORDESAN asesoró a los propietarios de terrenos que podían servir para futuros proyectos habitacionales. También participó muchas veces como gestionador del proceso de compra y venta. Y como tercer punto, se generó una masa crítica de posibles inmobiliarios y constructoras, a quienes se asesoró en el proceso y se les apoyó mediante la bolsa de oferta de terrenos y la bolsa de demanda de viviendas. Con las distintas inmobiliarias interesadas se generaron acuerdos denominados Convenio de Repoblamiento. 3.- A su vez, la CORDESAN también centró sus esfuerzos en conjunto con la Municipalidad, por generar una campaña de Mejoramiento de la imagen del Centro, y adicionalmente gestionó la generación de nuevas inversiones locales, en espacio público, equipamientos, etc. Todo esto con el fin de generar ventajas comparativas con respecto a otros sectores de oferta de vivienda en la ciudad.

6.2.1.3. Fases Programa de Repoblamiento. La experiencia internacional en programas de regeneración urbana y repoblamiento (Ver 5.2.3.e.) señala que estos procesos siguen un patrón que se divide en 3 fases principales. El programa de repoblamiento de Santiago Centro no fue la excepción, según Valenzuela (2000), las tres fases se describen de la siguiente forma:

a) Primera Fase, Inicial. 1992 a 1994. En esta fase se identifica cuáles son las características de la demanda habitacional potencial, generando de esa forma el perfil del nuevo residente de la comuna. Con este objetivo se construyó el primer proyecto habitacional, denominado Esperanza, que demostró que el rango promedio de la oferta adecuada oscilaba entre los US$ 14.000 y US$ 25.000 de la época (entre UF 560 y UF 1000). En este momento empezó a funcionar la bolsa de demanda, la cual ya contaba con 1.500 grupos familiares con ahorros suficientes, y dispuestos a vivir en la comuna. Simultáneamente el Ministerio de Vivienda implementó el subsidio de Renovación Urbana de 200 UF (US$ 5.000), cuál se aplicó por primera vez en 1993. Valenzuela señala que a pesar de los incentivos otorgados por el estado, y la existencia de la bolsa de demanda, se mantuvo el desinterés por parte del sector privado en aumentar la oferta habitacional en la comuna. Por este motivo se hizo un convenio con la cooperativa de viviendas Habitacoop, única interesada de participar en el proceso.

12 Grafico que indica cantidad de viviendas en el sentido vertical y cantidad de proyectos en el sentido horizontal según barrios para la fase inicial.

Ramaciotti (Baeza; 2002), señala que en dicho convenio, los distintos actores adquirían compromisos, destacándose que la Municipalidad se compromete a Promocionar el Programa, captar demanda habitacional, y a participar en la definición de los proyectos habitacionales en conjunto con Habitacoop. La CORDESAN, a su vez asume la asesoría y gestión para la adquisición de terrenos aptos para proyectos y también participaría de la definición y licitación de los proyectos. Por su parte, Habitacoop asume la organización y postulación de la demanda habitacional al subsidio, al crédito y a la adquisición de la vivienda, también a adquirir los terrenos, definir los proyectos y construirlos. Como resultado de la Fase Inicial, se señala la construcción de 46 proyectos inmobiliarios, con un total de 3.582 viviendas, empezando la activación del sector inmobiliario en la comuna. Esto generó gran interés por acceder a la bolsa de demanda, por lo que se tuvo que rediseñar el sistema, con el fin de poder asesorar distintas inmobiliarias de forma simultánea. Un hecho destacable es que la demanda amplió su espectro de valor de la vivienda, alcanzando incluso los US$ 42.000 por unidad. Al analizar cómo se distribuye la localización de los proyectos durante la fase inicial, el sector de Santiago Poniente, (Yungay, Matucana y Brasil) sin duda destaca con 29 proyectos del total. El barrio donde se concentra la mayor cantidad de proyectos es Yungay con un total de 13(28%), seguido por Matucana con 9 y Brasil con 7. Claramente se advierte que la actividad inmobiliaria se centra en el sector nor-poniente de la comuna, concentrando más del 65% de los proyectos. b) Segunda Fase, Ajuste. 1995-1996 La entrada de nuevos actores inmobiliarios señala el comienzo de esta nueva etapa. En ésta, la oferta aumenta considerablemente, ampliándose también su rango de valores. La CORDESAN inicia convenios bipartitos con diversas inmobiliarias de forma simultánea. En este momento, la CORDESAN empezó a tener un rol muy activo en la promoción de los proyectos, y las inmobiliarias le debían de pagar un porcentaje de las viviendas que vendiera directamente, ingresos que luego destinaría para financiar la campaña de promoción, para asegurar el éxito del proceso. Todo esto contribuyó a que las velocidades de venta llegaran a sobrepasar a las de construcción, lo que generó una explosión de la oferta habitacional que superó la captación de esta por parte de la CORDESAN. A su vez, se mantuvo el convenio con Habitacoop, con el fin de seguir asegurando la función social de mantener oferta inmobiliaria a habitantes de menores recursos, fijando dicha oferta en valores no superiores a las 1.200 UF. Durante esta fase se construyeron 61 proyectos inmobiliarios con un total de 2.226 viviendas. Un aspecto notable es que el 60% de la oferta habitacional de este período, corresponde a empresas o instituciones externas a los convenios suscritos por la CORDESAN, lo que demuestra la inercia que ya iba tomando el proceso de Repoblamiento. El sector nor-poniente vuelve a concentrar la mayor cantidad, con un total de 29 (47%).Brasil es el barrio donde se construye la mayor cantidad de proyectos, con un total de 14 (25%), seguido por Ejército con 10 (16%), Yungay con 8 (14%) y Balmaceda con 7 (12.5%).

13 Grafico que indica cantidad de viviendas en el sentido vertical y cantidad de proyectos en el sentido horizontal según barrios para la fase de ajuste.

c) Tercera Fase, Consolidación. 1997 hasta la fecha. A partir de este momento, el programa se consolida de forma importante, ya no se necesita el impulso inicial de la CORDESAN para llevar a cabo la mayoría de los proyectos. El sector inmobiliario asume la generación de oferta habitacional de la comuna, sin la directa intervención del municipio o la CORDESAN, la función de esta se centrará en la asesoría inmobiliaria y promoción de proyectos habitacionales. Desde entonces, un número importante de empresas empieza a operar de forma independiente en el mercado, comprando terrenos, desarrollando proyectos y realizando la venta de las viviendas, incluso asesorando a sus compradores en la adquisición de subsidios. A partir de este momento, se puede decir que el centro de Santiago adquiere una dinámica de mercado asimilable a la de otros sectores de la ciudad donde también existe una demanda considerable de departamentos nuevos. En los años posteriores, la dinámica inmobiliaria en el centro de Santiago cambiará de énfasis y de localización al interior de la comuna pero seguirá en aumento, llegando a ofertar el 40% de la totalidad de los departamentos nuevos en Santiago durante el año 2005. Si bien el período corresponde a una muestra de 8 años, en éste claramente el proceso se consolida, ampliando su rango de cobertura a un total de 17 barrios y sumando un total de 241 proyectos. El barrio con la mayor cantidad de proyectos pasa a ser Lira, con un total de 40 (16%), seguido por Almagro con 31(13%), Centro Histórico con 26(11%), y luego Balmaceda con 25(11%).

14 Grafico que indica cantidad de viviendas en el sentido vertical y cantidad de proyectos en el sentido horizontal según barrios para la fase de consolidación.

6.3. CONCLUSIONES.

A partir de 1992, el centro de Santiago ha experimentado una serie de transformaciones muy importantes que, catorce años después, lo han convertido en el principal mercado de departamentos nuevos de la ciudad. Como hemos visto, este proceso calificado frecuentemente como exitoso, ha tenido como principal elemento a destacar un innovador modelo de gestión, logrando cambiarle la dinámica de deterioro al centro, atrayendo grandes inversiones privadas y generando aproximadamente 45.000 nuevas unidades de viviendas. A pesar de lo elocuente de las cifras, no ha logrado lo más importante: revertir el proceso de despoblamiento, ya que aún sigue disminuyendo la cantidad de habitantes de la comuna.

15 Índice de permisos de edificación otorgados en 2005 en Santiago.

Al hacer un análisis más exhaustivo del fenómeno, podemos percatarnos de que la mayoría de los estudios se centran sobre todo en las cifras del proceso (cantidad de nuevos departamentos, habitantes, inversión, etc.) pero muy poco se habla de las características de las nuevas intervenciones, o del nuevo espacio público que se está generando. A raíz de las observaciones anteriores, de este proceso se pueden sacar conclusiones de dos tipos: sobre los resultados del proceso y sobre la operativa de gestión de éste. Con respecto a los resultados del Programa de Repoblamiento, los análisis se centran en los datos cuantitativos que indican cuántas viviendas se han construido, su tamaño, el tamaño de los proyectos, la localización, y en general todos los aspectos que se pueden medir a partir de los datos ingresados en los permisos de edificación de los nuevos edificios. De estos datos, las principales tendencias apuntan a: 1. Alta concentración de Proyectos. Al hacer una síntesis de la cantidad de proyectos construidos desde 1990 hasta 2005, se puede constatar que el 93.5% de éstos se concentra en los 10 barrios localizados en la mitad norte de la comuna, mientras que el 6.5% restante se distribuye en 7 barrios de la mitad sur. Existen barrios que hasta el momento no registran ningún proyecto. Lo anterior indica claramente una fuerte tendencia de concentración de los proyectos, que no se distribuyen equitativamente en toda la comuna, si no que se centra claramente en determinadas zonas del área centro-norte. Destaca Santiago Poniente que concentra el 33% de los proyectos. A su vez, Lira con 50 proyectos, es el barrio que concentra la mayor cantidad, representando el 14.3% del total. 2. Concentración de proyectos según etapa. Al analizar la localización de los proyectos según etapas, se identifican importantes cambios de tendencias, los principales tienen que ver con una significativa disminución de actividad en Santiago Poniente, donde se concentró el 65% de éstos durante la fase inicial, hasta llegar a un punto en el cual, considerando los últimos 3 años, dicho sector representa menos del 10% del total. A su vez, en la última etapa, se identifica un importante aumento de actividad en los barrios Lira, Almagro y Centro Histórico principalmente, los que inicialmente tenían menos del 15% de la participación total, llegando a representar casi el 40% de la actividad en la actualidad. 3. Distintas Características de los proyectos según localización. Al considerar las Av. Alameda y Norte-Sur como ejes de referencia, la distribución de los proyectos es equitativa a cada lado de éstas, no así con la cantidad de viviendas y departamentos, pero la relación entre estos 2 últimos es 2 similar. Esto indica que los proyectos tienen distintas características en cuanto a nº de viviendas y m según donde se localicen. 38

4. Distintas características de los proyectos según etapa. Se advierte que los barrios que inicialmente tuvieron mayor actividad inmobiliaria (Santiago Poniente) tienen en 2 promedio menor cantidad de viviendas y m construidos por proyecto que los barrios que presentan actualmente mayor actividad inmobiliaria, cuales han aumentado el tamaño de los proyectos, y por consiguiente la cantidad de 2 m construidos. La tendencia indica que los proyectos que se construyen en la actualidad tienen un considerable aumento en la cantidad de sus viviendas y metros cuadrados con respecto a los proyectos que se construían al inicio del período estudiado.

Con respecto al segundo punto, correspondiente al proceso de gestión llevado adelante por la Cordesan, se destaca que éste tiene elementos altamente innovadores, exitosos y dignos de replicar, como lo fueron las bolsas de oferta de terrenos, de demanda de viviendas y en general toda la operativa asociada a éstas. Dicha gestión se constituyó en la clave inicial para que después el proceso inmobiliario tomara una inercia propia y, en un período de aproximadamente 5 años, los privados dejaran de depender de la gestión de la Cordesan. Es probablemente en este punto donde se origina uno de los principales temas de la tesis, y es que debido a la paulatina desvinculación de la Cordesan de la gestión y construcción de los proyectos inmobiliarios, sumado a una normativa comunal bastante flexible que no se reestructuró con el fin de recibir a estos nuevos proyectos, (los que con el tiempo fueron creciendo en cantidad y tamaño (como se ve en los gráficos 2 y 3)), se perdió gran parte del control sobre los impactos negativos que éstos proyectos podían generar en el área donde se estaban localizando. De hecho, hasta este momento no existe ningún estudio conocido que comente o analice dichos impactos, por lo que a partir de estudios anteriores, es difícil dimensionar cuáles son los efectos negativos que supone el Programa de Repoblamiento en el Centro de Santiago.

TOTAL DE PROYECTOS CONSTRUÍDOS 1992-2005

16 En la imagen se señala la cantidad de proyectos construidos en cada barrio para el período 1992-2005

7. PROPUESTA. 7.1. DELIMITACIÓN DEL ÁREA DE ESTUDIO E INTERVENCIÓN. Como uno de los objetivos de la presente tesis consiste en la implementación de una estrategia de intervención que permita la generación de nuevos proyectos de una mayor sustentabilidad urbana en el centro de Santiago, hemos debido elegir un área de intervención. La zona elegida corresponde a los barrios Brasil y Yungay. La elección de estos barrios, se debe a que es en ellos donde primero tiene efectos el Programa de Repoblamiento. De hecho, este es el sector donde se concentra la mayor cantidad de proyectos en las etapas inicial y de ajuste. Posteriormente, en la fase de consolidación los vecinos de estos barrios se organizaran para detener el crecimiento, a su criterio, desmesurado de sus barrios. La organización será óptima, ya que la presión ejercida significará que el año 2003 se modifique el plan regulador dejando una altura máxima de 5 pisos para la zona elegida. Esto restringió de forma importante la actividad inmobiliaria en dicho sector, sin embargo, durante el último período concentra parte importante de la inversión pública (Metro Línea 5, Biblioteca de Santiago entre otros), generando ventajas de localización y externalidades positivas que no han sido del todo aprovechadas. Por todo lo anterior los barrios Brasil y Yungay nos permiten analizar distintos proyectos y las principales características de las edificaciones construidas en el marco del Programa de Repoblamiento, desde el inicio del programa hasta nuestros días. Más adelante, en el apartado 7.3.1. se hace un análisis del área de forma más exhaustiva, donde se explican las principales características del área, densidad, usos, normativa, etc.

40 17 Delimitación área de estudio. Barrios Brasil y Yungay.

El Barrio Brasil fue un característico sector de la clase alta e intelectual chilena desde comienzos del siglo XX. Por esta razón, la edificación representó los estilos entonces en boga, coexistiendo residencias y palacios neogóticos, con otros de estilo neoclásico o tradicional chileno. A partir de los años 1940s, el Barrio Brasil experimentó una progresiva decadencia, al migrar la población de altos ingresos hacia el sector oriente de la urbe. Debido al abandono y progresivo deterioro de la mayoría de las grandes casonas del barrio, añadido a la degradación urbana general del sector occidente de la comuna, el Barrio Brasil experimentó la pérdida de parte de su patrimonio arquitectónico. En los últimos años, sin embargo, el barrio ha resurgido, con la creación de espacios de cultura y arte, de recreación y esparcimiento, además de ser sitio de nuevas construcciones. La apertura de una estación del Metro en el barrio (Estación Cumming, Metro línea 5), ha significado un nuevo polo de atracción para potenciales residentes y visitantes. Por sus características arquitectónicas varios conjuntos habitacionales ubicados en el barrio, han sido protegidos por su valor patrimonial, como por ejemplo, la Calle Dieciocho, el Barrio Concha y Toro, las Casonas Avenida República, la calle Virginia Opazo y los pasajes Lucrecia Valdés, Adriana Cousiño y Hurtado Rodríguez. (www.patrimoniourbano.cl)

El Barrio Yungay nace oficialmente en el siglo XIX, bajo la presidencia de Prieto, Su importancia urbanística no reside sólo en las edificaciones; también tiene la importancia de ser la primera planificación urbana de la ciudad de Santiago después de las cuadras aledañas a la Plaza de Armas en el cuadrante conocido como centro histórico de esta ciudad. Este barrio ha sido cuna y desarrollo de hombres, mujeres y familias que han liderado el desarrollo educacional, cultural, político e institucional del país. Desde principios del siglo XX, y al igual que el colindante Barrio Brasil, el Barrio Yungay comenzó a vivir un progresivo éxodo de sus habitantes, quienes se irían al oriente de Santiago. Al mismo tiempo, comenzaron a llegar nuevos habitantes quienes le han dado el sello especial por el cual este barrio es identificado. En el barrio convergen actualmente centros culturales, universidades, teatros, organizaciones y centros populares entre-mezclados con cafés, bibliotecas y museos (Quinta Normal). El parque residencial del barrio hoy en día es muy diverso, podemos encontrar desde vivienda obrera de comienzo del siglo XX, pasando por elegantes residencias de la misma época hasta modernos lofts. Entre los inmuebles y lugares de valor patrimonial podemos considerar entre otros, la Iglesia San Saturnino, la Casa Central de la Congregación de las Hijas de San José, Casa Central Universidad Bolivariana, Casa del Profesor o del Maestro, Liceo Miguel Luis Amunátegui, Hospital San Juan de Dios, Peluquería Francesa, Palacio Álamos y el Teatro Novedades. (www.patrimoniourbano.cl)

7.2. ANÁLISIS CUALITATIVO DE LAS NUEVAS EDIFICACIONES. Como se ha señalado anteriormente el objetivo final de este trabajo consiste en realizar un plan de intervención que promueva una mejor calidad de vida para sus vecinos, a través esto, de la implementación de una serie de medidas que contribuyan para que el área elegida sea un barrio sustentable. El análisis teórico de fuentes nos permitió elaborar según nuestro criterio una pauta de evaluación que se ajusta tanto a la realidad nacional como específicamente a la de la comuna de Santiago. Lo anterior, es porque muchas de las fuentes recogidas expresan realidades de países desarrollados, con grandes capacidades de inversión y con una población más dispuesta al cambio. Sin embargo, si ha de hacerse una propuesta de este tipo parece trascendental el hacerse cargo de nuestro contexto y de las verdaderas posibilidades de implantación de este, de acuerdo al escenario nacional y comunal. Se trata de presentar una propuesta factible de realizar, que no sea fuertemente rupturista pero que plantee cambios en pos de la sustentabilidad urbana.

7.2.1. Evaluación de las nuevas edificaciones en los barrios Brasil y Yungay desde una perspectiva de sustentabilidad urbana. Para hacer una correcta evaluación, se consideró una muestra de edificios que fueron construidos entre los años 1990 al 2004. En base a los estudios de sustentabilidad urbana abordad abordados os en el marco teórico, se definieron 6 criterios básicos para evaluar en qué medida los edificios contribuyen a la sustentabilidad del proceso de regeneración. Los criterios se dividen en 3 tipos principales, los tres primeros indican cómo las nuevas ed edificaciones ificaciones responden a las tendencias y dinámicas del área donde se insertan. 4 y 5 se refieren principalmente a cómo se relacionan las nuevas edificaciones con su contexto inmediato, principalmente mediante correctas prácticas de diseño urbano. Y el último mo criterio, corresponde a la capacidad de las viviendas para adaptarse a nuevos requerimientos en el futuro. En la matriz de evaluación creada se entregó puntaje a cada edificio según como cumpliera los criterios antes mencionados. La escala de evaluació evaluación n considera los números 0, 1, 3 y 5. Donde 0 significa absoluta ausencia de dicho criterio en el proyecto de edificación y 5 la implementación de dicho criterio en la máxima capacidad que el proyecto tenga de acoger dicho factor.

1. Relación con preexistencias encias y escala. La correcta integración de la edificación a los patrones preexistentes en el lugar, la rehabilitación de edificios y fachadas y la consolidación de espacios públicos preexistentes contribuyen a lograr continuidad entre lo nuevo y las edificaciones caciones anteriores, consolidando la identidad del área. Es importante que la escala con que se diseñan las nuevas edificaciones corresponda a la escala del resto de las edificaciones del área, al menos en la fachada que enfrenta la calle. En gran medida los problemas de sobrecarga vehicular y de interrupción de la luz natural se pueden evitar previendo un correcto tamaño y volumetría de los nuevos edificios. Grado A, 5 puntos :: En la línea oficial conserva la misma altura que los edificios vecinos. :: El primer nivel tiene la misma altura de piso a cielo que los vecinos. :: Conserva la misma proporción de cerramiento en la fachada que los vecinos. Grado B, 3 puntos :: 2 de las características anteriores Grado C, 1 punto. :: 1 de las características anteriores Grado D, 0 puntos :: No presenta ninguna de las características anteriores.

18 Ejemplos que grafican la relación de los nuevos proyectos con las preexistencias y la escala en el área de estudio.

2. Mix de actividades. En muchos casos, es valorable la inclusión de diversos usos y actividades en el mismo edificio, por ejemplo, mix de viviendas con comercio, o comercio con oficinas, etc. De esta forma se procura mayor actividad en torno al edificio, lo que muchas veces aumenta los niveles de seguridad. Es necesario un planeamiento cuidadoso y variadas herramientas de diseño deben ser usadas para resolver potenciales conflictos. Ejemplo 0: ausencia de espacios apropiados para el desarrollo de otro uso que no sea habitacional. Ejemplo 5: planta baja diseñada para locales comerciales. Grado A, 5 puntos. :: El edificio tiene 3 o más usos distintos. Grado B, 3 puntos. :: El edificio tiene 2 usos distintos. Grado C, 1 punto. :: El edificio tiene la posibilidad de acoger nuevos usos. Grado D, 0 puntos. :: El edificio tiene un solo uso exclusivo.

19 Ejemplos que grafican el mix de actividades de los nuevos proyectos en el área de estudio.

3. Relación del edificio con la calle, accesos. Desde la puerta de entrada hasta la calle, a la plaza, al parque y al transporte, el diseño debe de crear una jerarquía de espacios públicos que aseguren un sentido de seguridad y comodidad. En este sentido, el diseño de fachadas y de acceso, son los principales configuradores del espacio público. A su vez, el correcto distanciamiento entre las distintas entradas a los edificios contribuye a mejorar la seguridad. Es de suma importancia evitar la generación de muros ciegos paralelos a las aceras. Ejemplo 0: edificio que se relaciona con la calle mediante muros ciegos. Ejemplo 5: edificio que incorpora diversos vanos y accesos al nivel de la calle, en una proporción que depende del tamaño del edificio y de su frente a la calle. Grado A, 5 puntos. :: La fachada del edificio presenta accesos cada 10 metros o menos. Grado B, 3 puntos. :: La fachada del edificio tiene accesos con distanciamientos mayores a 10 metros. Grado C, 1 punto :: Tiene como mínimo un acceso por fachada. Grado D, 0 puntos :: Una de las fachadas del edificio no presenta accesos.

5 20 Ejemplos que grafican la relación de los nuevos edificios con la calle y accesos en el área de estudio.

4. Aporte espacio público La correcta relación de la edificación privada con el espacio público facilita el tránsito de las personas. A su vez, muchas veces la edificación privada genera lugares de interacción donde el sector público no es capaz de proveerlos. También en diversas ocasiones genera y mantiene áreas verdes. Ejemplo 0: edificio resta espacio público al existente previamente. Ejemplo 5: edificio que incorpora jardines o espacios públicos en el diseño que enfrenta a la calle. Grado A, 5 puntos. :: El edificio aporta más de un 5% del terreno para uso público. Grado B, 3 puntos. :: El edificio aporta entre un 1 y un 5% del terreno para uso público. Grado C, 1 punto :: El edificio no hace ningún aporte al espacio público. Grado D, 0 puntos :: El edificio resta espacio público.

0 0

5 21 Ejemplos que grafican el aporte al espacio público de los nuevos edificios en el área de estudio.

5. Relación viviendas / estacionamientos. Para que no haya un impacto negativo en el contexto inmediato y en el barrio, el edificio debe de proveer la cantidad adecuada de estacionamientos que los usuarios del edificio van a necesitar tanto en el corto como mediano plazo. Para esto es necesario hacer proyecciones y estimaciones según el aumento de la tasa de motorización, crecimiento de las familias, etc. Ejemplo 0: el doble o más de departamentos que estacionamientos. Ejemplo 5: más estacionamientos que departamentos. Grado A, 5 puntos. :: El edificio tiene más estacionamientos que departamentos. (Lo sobrepasa por más de un 10%) Grado B, 3 puntos. :: El edificio tiene la misma cantidad de estacionamientos que departamentos. Grado C, 1 punto :: El edificio tiene el doble de departamentos que estacionamientos. Grado D, 0 puntos :: El edificio tiene el doble o más de departamentos que estacionamientos.

302 deptos. / 90 estacionamientos

70 deptos. / 75 estacionamientos

22 Ejemplos que grafican la relación estacionamientos v/s departamentos de los nuevos edificios en el área de estudio.

6. Flexibilidad de la edificación.

Se hace necesario considerar que los edificios se deben construir pensando en el largo plazo y en que van a ser ocupados por distintas generaciones, en que cambiarán las necesidades sociales y económicas, y para esto es necesario crear espacios flexibles y adaptables. Quizás un área que ahora es exclusivamente de vivienda, más adelante puede transformarse a oficinas. Un buen ejemplo son las torres de la remodelación San Borja, en Santiago, pensadas inicialmente como habitacionales, pero que actualmente acogen diversos usos, a los cuales se han adaptado. Grado A, 5 puntos. :: La estructura del edificio facilita que la totalidad de los departamentos se adapten a distintos usos. Grado B, 3 puntos. :: La estructura del edificio permite que los deptos. del primer nivel se adapten a nuevos usos. Grado C, 1 punto :: La estructura del edificio permite que alguna unidad se adapte a nuevos usos. Grado D, 0 puntos :: La estructura del edificio no permite que ninguna unidad se adapte a nuevos usos.

5 23 Ejemplos que grafican la flexibilidad de la edificación de los nuevos edificios en el área de estudio.

7.2.2. Resultados y conclusiones aplicación de la matriz de evaluación. Se aplicó la matriz a 56 edificios correspondientes a la totalidad de proyectos del área de estudio y se obtuvieron 2 tipos de resultados: 1. Tendencias y patrones generales de cómo son los edificios creados en el marco del Programa de Repoblamiento. 2. Buenos y malos ejemplos de edificios según sus características y relaciones que establecen con el entorno. a) Resultados estadísticos: 84 % de los casos no incluye mix de actividades. 60 % de los casos no se relacionan de manera aceptable con las preexistencias del lugar, 79 % de los casos no se relacionan de forma adecuada con el espacio público en el nivel de la calle. 89% de los casos no hace ningún aporte real al espacio público (áreas verdes, mobiliario, etc.) Sólo un 5% de los casos cuenta con igual número de departamentos que estacionamientos, mientras que un 43.4% de los casos tiene 1 estacionamiento por cada 2 departamentos, y en un 5.5% no hay estacionamientos. 95% de los casos no presenta flexibilidad de sus unidades para posible adaptación futura a nuevos usos. La principal conclusión que se desprende de estas cifras, es que la mayoría de los edificios no presentan las características evaluadas en el estudio. Destacan un escaso mix de actividades, la mala relación que establecen los edificios con el espacio público en el nivel de la calle, los mínimos aportes al espacio público que hacen los nuevos proyectos y la escasa flexibilidad de usos que presentan. En base a los datos obtenidos, se propone que el problema principal se encuentra en la deficiente relación en términos de permeabilidad y usos que establecen los edificios con el espacio público en el nivel de la calle, por sobre una relación de tipo morfológica en relación a la cual se han centrado los principales cuestionamientos hasta el momento.

24 La imagen grafica el nuevo foco propuesto como problemática de estudio.

b) Ejemplos seleccionados según características: Los 4 casos seleccionados y estudiados en mayor detalle corresponden a 2 edificios que obtuvieron puntajes destacados y 2 deficientes. Los primeros 2 resumen la mayor cantidad de características destacables y factibles de replicar en futuros proyectos. En cambio, los 2 deficientes representan las principales problemáticas que se repiten con mayor frecuencia en los casos estudiados, y en general, características inadecuadas a evitar en futuros proyectos. Vale destacar que ningún edificio sumó ni estuvo próximo al puntaje total, que era de 30 puntos.

ESPERANZA 504 :: 22 puntos.

Las características más destacable de este caso son es el mix de usos y la correcta relación que establece con el espacio público, debido a que en el primer piso cuenta con 17 locales, donde se ubican múltiples comercios y servicios, generando así, actividad permanente durante el día, oportunidades de trabajo, oportunidad de acceder a bienes y servicios de primera necesidad en el barrio y una intensiva relación entre el edificio y su espacio público inmediato, evitando los muros ciegos que enfrenten la calle. A su vez, tiene una relación de estacionamientos v/s departamentos de 1:1.

MONEDA 2171 :: 20 puntos.

Si bien este edificio no establece una buena relación con las preexistencias del sector debido a su altura, se destaca gracias a que a pesar de ser prioritariamente monofuncional, incorpora en el primer piso una óptima relación con la calle mediante lofts a los que se puede acceder de forma independiente, lo que sumado a la característica flexibilidad de esta tipología edificatoria ha permitido la instalación de nuevos usos relacionados a la calle, como por ejemplo oficinas profesionales. Este edificio además destaca por aportar con la generación de espacio público.

CATEDRAL 2916 :: 6 puntos

Si bien este edificio no establece una mala relación con las preexistencias ya que tiene 5 pisos en un sector prioritariamente de 3, no tienen ningún tipo de mix de actividades, ni tampoco presenta flexibilidad, a su vez, establece una deficiente relación con la calle contando con un perímetro de 120 metros con un solo acceso. Tiene sólo 1 estacionamiento por cada 5 departamentos. Un aspecto a destacar, es que genera un antejardín de carácter público, lo cual es positivo, pero a éste no se puede acceder, sino que actúa como distanciador del edificio con la calle.

MAIPU 82 :: 3 puntos

Este conjunto de edificios se localiza en el sector estableciendo las mínimas relaciones posibles con el entorno. Tienen 15 pisos en un sector prioritariamente de 1. No tienen ningún mix de actividades y se relacionan a la calle únicamente mediante 2 accesos en un perímetro total de 280 metros, vale decir, genera un muro ciego aproximadamente de 250 metros de extensión. La poca flexibilidad de su edificación dificulta la ubicación de nuevos usos en el futuro. Tiene el doble de departamentos que estacionamientos.

7.3. PROYECTO. Para formular una propuesta, se hace necesario considerar que el sector delimitado en el área de estudio, además de las características propias de las edificaciones estudiadas, presenta un conflicto adicional: para evitar el impacto que aparentemente generaba la gran altura de los proyectos de los últimos años, y debido a la presión de los vecinos, mediante normativa se redujo la altura máxima a permitida 5 pisos, disminuyendo con esto el atractivo para los inversionistas y congelando así el proceso de repoblamiento en el sector. De esta forma, se le agrega una variable adicional al proyecto, lo que le entrega una cuota de realidad importante que lleva a plantear una solución efectiva a un problema existente. En definitiva, la propuesta busca conciliar 3 objetivos básicos: 1. Definir algunas de las características de las futuras intervenciones en el marco del Programa de Repoblamiento con el fin de revertir los impactos negativos y mejorar la sustentabilidad urbana del plan. 2. Repotenciar la actividad inmobiliaria en el sector y así continuar con el repoblamiento. 3. Generar estándares de diseño urbano para la relación que establece la edificación privada con el espacio público, que además puedan ser replicables a otros sectores del centro de Santiago. Como metodología, el proyecto considera 4 escalas distintas de análisis e intervención en el área delimitada, y para esto se aborda en 4 etapas sucesivas: En UNO, se hace una introducción al contexto general, una caracterización de los barrios y en general, se explica cuál es la cancha sobre la que se está jugando. Escala 1:10.000. En DOS, se definen cuáles son las reglas que consideraremos en el espacio público, cuáles son sus características, y cómo estas pueden determinar el carácter predominante de la calle. En base a lo anterior, se definen tres tipos principales de vías distintas. Escala 1:1000. En TRES, se definen cuáles son las reglas para la edificación privada. De qué manera la normativa define la densidad y morfología de los edificios, y se hace un ejercicio para comprender como cambia la forma final y la densidad según las variaciones normativas. Escala 1:500. CUATRO representa la síntesis de los tres puntos anteriores. Como conclusión, en esta sección se definen propuestas de diseño, a modo de estándares, para sistematizar la relación del primer nivel de las edificaciones con el espacio público. Al considerar las etapas anteriores, se propone que dicha relación puede ser altamente variable dependiendo del carácter de la vía y de la normativa que define las propiedades morfológicas y de densidad de la edificación. Finalmente, se propone un sistema de incentivos mediante bonos de densidad con el fin de generar una herramienta flexible que permita conciliar los requerimientos normativos con los requerimientos del negocio inmobiliario de una forma en que el Programa de Repoblamiento pueda seguir adelante con su objetivo y que además los nuevos edificios se conviertan en un aporte efectivo a la calidad urbana de los barrios.

7.3.1.

UNO. Escala 1:10.000. (2 barrios)

Caracterización del área. Contexto. En esta escala se busca hacer una caracterización del área escogida haciendo énfasis en las transformaciones de los últimos 15 años con el fin de entender los elementos que han condicionado la ubicación y características de los nuevos proyectos inmobiliarios, y a su vez, entender como estos proyectos han influido en la zona, con el objetivo final de poder precisar un área de intervención más acotada. a) Densidad Al analizar las variaciones de densidad en el barrio en relación a los proyectos construidos en el mismo período, se advierte que muchas manzanas ganan, pierden o mantienen su densidad independientemente si en éstas se construyeron proyectos o no. El barrio Yungay disminuyó su densidad bruta de 171,6 a 154 hab/há, mientras que Brasil aumentó de 192,6 a 254,3 hab/há durante el período. (Contreras 2005) En la mayoría de las manzanas en que hay aumentos de densidad se construyeron nuevos proyectos, y los sectores donde anteriormente se identificó concentración de los aumentos de densidad coinciden con aquellos sectores donde se identifican concentraciones de nuevos proyectos. En 20 manzanas donde se incorporaron nuevos proyectos, aumentó la densidad de la manzana. En 5 manzanas donde se construyeron edificios se advierte que a pesar de haber incorporado nueva población, igual perdieron población. Y en 21 manzanas donde se localizaron nuevos proyectos, los índices de densidad se mantuvieron constantes, a pesar de que en algunos casos, se contabiliza más de 1 nuevo edificio por manzana. Adicionalmente, 4 manzanas ganaron población sin la incorporación de nuevos proyectos. De los datos anteriores, se deduce que la incorporación de nuevos proyectos hasta el momento no ha sido determinante en el aumento de población del área estudiada, sino que más bien ha contribuido a que en algunos sectores ésta no disminuya y se mantenga estable.

variación (+) variación ( -)

25 Diferencia de densidad según manzanas para el período 1992-2002 en el área de estudio.

Se distingue una fuerte tendencia a que la mayoría de los nuevos proyectos se ubiquen de a uno en cada manzana, vale decir, de las 52 manzanas en donde se localizaron edificios, 35 manzanas cuentan con 1 proyecto, 9 manzanas con 2 y 8 manzanas cuentan 3 edificios. 49

De lo anterior se deduce que claramente existe una preferencia por localizar proyectos aislados en cada manzana, lo que se podría explicar con que de esta manera se disminuye la interferencia de vistas que los edificios se provocan entre sí, al ubicarse alejados unos de otros. 3 edificios 2 edificios 1 edificio

26 Cantidad de edificios construidos en cada manzana.

En términos de densidad, y en vista del análisis anterior, parece mucho más acertado cuantificar los efectos que produce cada edificio, de una forma más puntual que en relación a las manzanas donde se localizan. Esto debido a que muchas veces el nuevo proyecto no alcanza a tener una incidencia importante en la manzana, la cual se puede seguir despoblando, al mismo tiempo que el edificio genera un gran impacto justo en la calle que este enfrenta, efecto que puede ser en términos de aumentos de flujos de gente o de vehículos. b) Usos. vivienda equipamiento industrias eriazos

27 Principales usos de suelo según predio identificados en el área de estudio.

Al hacer un estudio de usos de suelo, se identifican claramente algunas tendencias de localización, sobre todo con respecto a aglomeraciones de usos. Si bien en este análisis se toman sólo 4 clasificaciones de usos distintas: vivienda, industrias y almacenaje, equipamiento y sitios eriazos, se busca establecer sus características principales y cómo se vinculan entre sí. La vivienda se encuentra distribuida en la mayor parte del área estudiada, con la excepción de las manzanas de los bordes sur y poniente, donde se localiza una cantidad muy baja de éstas. La mayor concentración de viviendas se localiza en el área centro norte del barrio Yungay, donde se advierte una importante fragmentación predial originada por la presencia de una gran cantidad de cités. A su vez, algunos conjuntos habitacionales de gran tamaño se localizan predominantemente en el barrio Brasil. Existe una diferencia importante entre los tamaños prediales de ambos barrios, dado que en promedio son mucho más pequeños los predios en el barrio Yungay. En el sector estudiado se reconoce una fuerte presencia de equipamientos. Se distinguen notorias tendencias de aglomeración de éstos, principalmente en torno a los bordes poniente y sur del área de estudio, además de una importante aglomeración en las manzanas del área sur-oriente del barrio Brasil. En el área de estudio se cuentan un total de 132 predios eriazos distribuidos en 79 manzanas, lo que grafica el alto potencial que tiene el área para acoger nuevos proyectos. c) Transporte Al analizar las redes de transporte público que conectan el área de estudio, se reconocen 2 tipos de medios de transporte público: microbuses y el metro. Se distinguen 4 líneas distintas de microbuses que circulan por las calles más importantes mientras múltiples recorridos circulan los las calles tangenciales al área estudiada. A su vez, se advierte que la mayor parte del área está cubierta por la red de metro, ya que 7 estaciones se localizan en ésta. Si bien la línea 1 del metro es antecesora a los edificios del Programa de Repoblamiento, no se reconoce una especial influencia en la localización de éstos. En cambio la línea 5 es del 2003 por lo que su implementación es posterior a la mayoría de los edificios estudiados, motivo por el cual es difícil definir si ésta línea de metro condiciona la localización de los nuevos edificios. Un hecho notable es que en la intersección de las calles Libertad y Catedral se localiza una estación de metro que está cerrada al público ya que no ha sido habilitada para su funcionamiento. Dicha estación tiene sus instalaciones completamente construidas y en su lugar de acceso se puede apreciar una plaza dura cerrada en su perímetro por una reja que impide el paso. Al consultar a la empresa Metro S.A. por la estación, niegan su existencia, lo que lleva a suponer que no está abierta por falta de demanda de público y la negativa a reconocer su existencia probablemente apunta a evitar un proceso de especulación inmobiliaria en los predios en torno a ésta, aunque al consultar en el barrio es de común conocimiento dicha estación. La existencia de la estación de metro, nos lleva a deducir que probablemente estudios de Metro indicaron que en algún momento el sector va a tener una densidad tal que permita hacer rentable el funcionamiento de la estación, ya que el metro opera con una lógica de rentabilidad positiva para sus operaciones.

28 Redes de transporte público. En la imagen se destaca el metro y su área de influencia y los recorridos de microbuses.

d) Normativa. En el año 2003 se realizó una modificación del Plan Regulador Comunal de Santiago, en el área de intervención. Los principales cambios tienen relación a la altura de las futuras edificaciones que se fijaron en un máximo de 12, 5 metros (5 pisos), un leve aumento del coeficiente de ocupación en algunas zonas y una disminución importante del coeficiente de constructibilidad, pasando de 5 a 2. A continuación se señala las características de la normativa que afecta a los barrios Brasil y Yungay en su totalidad, donde se distinguen zonas con distintos niveles de restricción normativa.

29 En la imagen se señalan las distintas zonas señaladas en el Plan Regulador Comunal.

Zona

B3 B8 B9 B10 D D1 D3 E3 E4 E5

Uso Residencial Equipamiento Residencial Equipamiento Residencial Equipamiento Residencial Equipamiento Residencial Equipamiento Residencial Equipamiento Residencial Equipamiento Residencial Equipamiento Residencial Equipamiento Residencial Equipamiento

Coef. ocupación 0.6 residencia 0.7 otros usos 0.7 residencia 0.8 otros usos 0.7 residencia 1.0 otros usos 0.7 residencia 0.8 otros usos 0.6 residencia 1.0 otros usos 0.6 residencia 1.0 otros usos 0.6 residencia 0.7 otros usos 0.7 residencia 1.0 otros usos 0.7 residencia 1.0 otros usos 0.7 residencia 1.0 otros usos

Coef. construct.

Altura máx.

Sistema agrupamiento

Superficie mínima

2.2

12 m

Continuo

250 m

3.6

24 m

Continuo

1000 m

4.0

35 m

Continuo

1500 m

3.4

20 m 12 m

1000 m

2.6.3 ordenanza

Continuo Aislado, pareado o continuo

2.0

12 m

Continuo

250m

2.4

12 m 20 m

250m

5.0

2.6.3 ordenanza

5.5

35 m

4.0

18 m

Continuo Aislado, pareado o continuo Aislado, pareado o continuo Aislado, pareado o continuo

250 m

1500m 2000m 400m

e) Conclusiones, delimitación del área de intervención: Al hacer una revisión de las características de los barrios, uno de los aspectos más relevantes tiene que ver con que a pesar de la construcción de 37 nuevos proyectos en el barrio Yungay, éste continúa perdiendo población llegando a tener 154 hab/há en contraposición con el barrio Brasil cual gana población, alcanzando los 254,3 hab/há. Este dato, sumado a que en el barrio Yungay la gran mayoría de los nuevos proyectos se ha realizado de forma aislada, vale decir sólo uno por manzana, nos lleva a inclinar nuestra atención sobre dicho barrio y las razones por las cuáles el Programa de Repoblamiento no ha tenido el éxito esperado. En relación a los usos de suelo, lo más destacable es la aparente diversidad de usos y la altísima fragmentación predial, sobre todo en el barrio Yungay, lo que en parte podría explicar la menor generación de proyectos durante el período estudiado. Con respecto a la normativa, el cambio introducido al Plan Regulador en 2003, que limita la construcción en toda el área tanto en altura como en constructibilidad, sin duda que marca un punto de inflexión a partir del cual la actividad inmobiliaria se ve paralizada en el sector y se desplaza a otras áreas de la comuna que presentan normativas más flexibles y que ofrecen mejores rentabilidades a los inmobiliarios. Considerando todas las características mencionadas anteriormente, sin duda un elemento notable para poder precisar un área de intervención más específica es la existencia de la estación de metro de la línea 5 que no ha sido habilitada, motivo por el cual actualmente está sin uso, lo que nos indica claramente la existencia de un potencial de transformación del sector. Para establecer un área de intervención, consideramos el radio de influencia aproximado de la estación de metro (+-400 mts), y lo ajustamos con el fin de poder tener un área con límites fácilmente reconocibles y a su vez replicable, obteniendo finalmente un área cuadrada, que abarca un total de 36 manzanas, tal como se indica en la figura 29.

30 En rojo se destaca el área de estudio delimitada. Adicionalmente se identifican las redes de transporte.

7.3.2. DOS. Escala 1:5.000. (36 manzanas) ESPACIO PÚBLICO: Caracterización y definición DE LAS VIAS COMO SOPORTE URBANO. Una vez delimitada el área, el paso siguiente consiste en identificar las principales características del espacio público para así lograr una mejor definición y caracterización de los distintos tipos de vías públicas existentes en el sector. Esto tiene el objetivo de establecer criterios generales para finalmente poder determinar la relación que establece la edificación privada con el espacio público. Se reconoce que dependiendo de diversos factores, en este sector existen distintos tipos de calles entre las que destacan principalmente las que cuentan con vocación de servicios y vocación residencial. Para lograr una correcta caracterización de las calles se consideran 2 criterios básicos: los principales usos que éstas acogen y los potenciales recorridos que puedan conformar. Se reconoce igualmente que otro factor muy importante se refiere a sus características morfológicas, pero éste se explorará más en profundidad en la parte CUATRO del proyecto, dada la incidencia que tiene en este factor la edificación privada. En esta sección primero analizaremos los principales atributos existentes en el área para así poder establecer si existen posibles conexiones o recorridos entre éstos. Luego haremos una revisión de los recorridos del transporte público para identificar las vías que actúan como soporte de éste. Como tercer paso identificaremos los principales usos existentes en el sector y su localización, de modo de poder reconocer si en las distintas vías estudiadas hay algún tipo de uso predominante que las caracterice. Finalmente, y considerando todos los análisis anteriores, se propondrán distintas caracterizaciones de las vías, haciendo especial énfasis en sus tendencias y propiedades.

a. Áreas Verdes Como primer paso para lograr dicha caracterización consideraremos algunos de los elementos que las vías conectan, como las diversas áreas verdes de considerable tamaño o importancia histórica que se encuentran en el sector: A menos de 200 metros del área se localiza uno de los principales parques de Santiago, la Quinta Normal. En sentido opuesto y de forma muy próxima se encuentra la plaza Brasil, una de las primeras plazas de la capital. Además dentro del área escogida se localiza la plaza Yungay, de gran importancia patrimonial y el parque lineal Portales, tal como se puede ver en la figura XXX. Al hacer el ejercicio de conectar entre sí las áreas verdes anteriormente nombradas a modo de un sistema integrado, destacan las calles Compañía, que conecta la Plaza Brasil con Quinta Normal, la calle Santo Domingo que conecta la Quinta Normal con la plaza Yungay y la calle Libertad, que conecta la plaza Yungay con el parque Portales.

b. Transporte Público. quinta normal

parque portales

plaza yungay

plaza brasil

31 En color verde se destacan las principales áreas verdes.

Algunos de los principales atributos del área están relacionados a su centralidad, entre los que sin duda destaca la buena conexión del sector. Ésta está dada por la cercanía a la principal arteria de la ciudad, el eje Alameda, y porque diversos recorridos de transporte público de superficie atraviesan el área, como se puede ver en la figura XXX, sobre todo por calle Catedral, que conecta toda la comuna en sentido oriente-poniente. Otros recorridos pasan de forma tangencial al área por las calles Rosas y Agustinas. Además un elemento muy importante a destacar son las estaciones de metro, localizadas próximas al área, bajo el eje Catedral: hacia el poniente se encuentra la estación Quinta Normal, hacia el oriente la estación Cumming y como señalamos anteriormente, en el mismo eje y en el centro del área escogida se encuentra la estación Libertad, actualmente fuera de uso por falta de demanda. Sin duda en el área destaca como principal eje de transporte la calle Catedral ya que actualmente concentra múltiples paraderos correspondientes a distintos recorridos de transporte de superficie además de las estaciones de la línea 5 del Metro.

estación q. normal

estación libertad (cerrada)

estación cummins

32 Transporte Público. En celeste se destacan las vías por las que circulan microbuses y en azul se destaca el metro.

c. Usos de Suelo. Como tercer elemento a considerar, los usos de suelo probablemente constituyen el factor más importante a la hora de identificar el carácter de las vías, ya que determinarán el tipo y la intensidad de las actividades que transcurran en éstas. Con este fin, se ha hecho un levantamiento de los usos de suelo de todos los predios del área, agrupándolos como vivienda, comercio, oficinas y educacionales, además de los eriazos y bodegas cuales constituyen un porcentaje muy importante del total. Al identificar los distintos usos de suelo, hemos podido comprobar que existen algunas tendencias de agrupamientos o de localización según calles lo que en muchos casos se puede explicar por la búsqueda de la aglomeración de actividades con el fin de lograr economías de escala o ventajas similares. Estas aglomeraciones de usos dan pie para asociar la caracterización de las calles a los usos de suelos predominantes en éstas. A continuación se presenta el levantamiento de los 4 usos principales identificados en el área de la propuesta.

PRINCIPALES USOS DE SUELO. OFICINAS. Se identifica una tendencia a la aglomeración de oficinas en la calle Compañía, muchas de las cuales son la casa matriz de empresas cuyas bodegas o centro de distribución se localiza en el mismo lugar, aprovechando las ventajas de la localización y el bajo valor de suelo del sector (10UF/m2 aprox.). No se reconoce algún rubro predominante.

fuente: elaboración propia en base a google.earth + i.municipalidad de stgo.

EDUCACIÓN. Con respecto a educación, se identifican principalmente 3 colegios públicos sin ningún vínculo aparente de localización entre sí, además de la Universidad Bolivariana, que cuenta con 4 campus distribuidos en 12 propiedades ubicadas muy próximas entre sí en torno a las calles Huérfanos y Agustinas.

fuente: elaboración propia en base a google.earth + i.municipalidad de stgo.

COMERCIO y SERVICIOS Se reconoce una distribución bastante homogénea en el área con respecto a comercio y servicios, caracterizados prioritariamente por el formato de almacén de barrio. Donde se pueden identificar ciertas tendencias de aglomeración es en las calles Catedral, probablemente motivado por el mayor tránsito de gente debido al transporte público, y en la calle Huérfanos, donde se podría explicar por la presencia de oficinas y una universidad. fuente: elaboración propia en base a google.earth + i.municipalidad de stgo.

VIVIENDA. La vivienda presenta una distribución relativamente homogénea en toda el área de estudio, con excepción a las zonas que presentan concentraciones de sitios eriazos o bodegas, sobre todo en torno a la calle Catedral. Se reconoce una gran cantidad de viviendas pequeñas dada la gran cantidad de cités, lo que provoca una altísima fragmentación predial.

fuente: elaboración propia en base a google.earth + i.municipalidad de stgo.

PROPUESTA. CARACTERIZACIÓN DE LAS VÍAS. VIA PARQUE = Oficinas + Educación + Parques. Considerando las conexiones propuestas entre las distintas áreas verdes de la zona (ver XX) y considerando la confluencia de estas conexiones con la localización de los usos de oficinas y educación, se propone caracterizar las calles Libertad, Compañía y Santo Domingo como “Vías Parque”. Esto con el fin de potenciar las particulares características que adquieren dichas calles dados los usos que tienen y los recorridos que generan. fuente: elaboración propia en base a google.earth + i.municipalidad de stgo.

VIA SERVICIOS = Comercio + Servicios+ Transporte. Considerando que la calle Catedral es el principal eje de transporte del área, además de ser la calle que concentra la más alta cantidad de comercios y servicios, se propone caracterizarla como “Vía de Servicios”, con el propósito de que a futuro se consolide como el núcleo de actividad del barrio.

fuente: elaboración propia en base a google.earth + i.municipalidad de stgo.

VIA RESIDENCIA = Viviendas. Al analizar los usos de las calles García Reyes, Cueto, Sotomayor, Esperanza, Maipú y Agustinas, se evidencia que éstas tienen un carácter eminentemente residencial, por lo que se propone potenciar dicha característica y denominarlas como “Vías Residenciales”. Esto se ve confirmado por un volumen de tránsito bastante menor que la calle Catedral y una menor diversidad de usos que las anteriormente denominadas “Vías Parque” fuente: elaboración propia en base a google.earth + i.municipalidad de stgo.

VIAS PARQUE + SERVICIOS + RESIDENCIA

Finalmente, en la imagen se indica cómo se relacionan los tres tipos de vía en el área. 57

fuente: elaboración propia en base a google.earth.

7.3.3. TRES. Escala 1:500. (8 manzanas) Edificación PRIVADA: EXPLORACIONES DE alternativas de densidades y volumetrías. Como tercera etapa de proyecto, se realiza un ejercicio con el objetivo de explorar las posibilidades morfológicas y densificatorias que otorga la normativa en el área estudiada. Para esto se proponen distintos escenarios normativos y se hace una simulación con el fin de definir los límites que se debieran de permitir a la edificación privada para que ésta no impacte negativamente su contexto en términos de densidades y forma edificada. Elementos claves a considerar en el ejercicio son el hecho de que por presión de los vecinos del sector, el 2003 la Municipalidad modificó la normativa disminuyendo la constructibilidad y la altura máxima permitida a 5 pisos, lo que frenó drásticamente la inversión inmobiliaria, y por ende, la posibilidad de incorporar nuevos habitantes. Paralelamente, y según estudios de la CORDESAN, los barrios Brasil y Yungay en conjunto, y considerando las redes de alcantarillado, agua potable, anchos de calles, etc., tienen capacidad para acoger a 30.000 nuevos habitantes adicionales. El foco de este ejercicio se ha centrado en 8 manzanas del área de estudio, las cuales se ubican en torno a la estación de metro Libertad, ya comentada anteriormente. Como primer paso, se establecieron los predios en los cuales se podrían localizar nuevos proyectos, considerando su disponibilidad actual y valores de venta. Luego y de acuerdo a la cantidad de habitantes propuesta, se definió la cantidad de departamentos, y la cantidad total de m2 aproximados que podría llegar a tener cada proyecto. Considerando los resultados anteriores, se escogieron y compararon 2 predios con características, tamaños y ubicaciones diferentes, además de otro predio correspondiente a un edificio construido antes del cambio normativo. Para los tres casos se simularon distintas posibilidades de edificación de acuerdo a la normativa actual y a normativas supuestas, además del escenario con 30.000 nuevos habitantes. Para empezar, se calcula que según datos del censo en el barrio Yungay, para el período entre 1992 y 2002, la tasa bruta de pérdida de población fue de -45 hab/há. Según las capacidades de servicios y calles, la CORDESAN calcula en 30.000 la cantidad de habitantes adicionales que pueden acoger los barrios Brasil y Yungay, vale decir +230 habitantes aprox. por hectárea. En la imagen XXX se indican los tamaños de cada manzana.

fuente: elaboración propia en base a google.earth

Dada las tasas preexistentes de despoblamiento, y según los tamaños de las manzanas, se ha calculado cuántos habitantes se debiera de incorporar en cada una de éstas con el fin de no perder población. A su vez, se ha calculado cuántos habitantes se debiera de incorporar con el fin de alcanzar la meta de 30.000 nuevos habitantes en estos barrios. La suma de estas cantidades, nos indica el número de habitantes que se debiera de incorporar en el área de proyecto, lo que se señala en la imagen XXX.

fuente: elaboración propia en base a google.earth + i.municipalidad de stgo.

En el área de proyecto existen 8 predios disponibles que suman un total de 20.640 mts2, equivalente a un 21% del total del área delimitada. El valor de suelo promedio de venta es de 10 uf/m2.

fuente: elaboración propia en base a google.earth + i.municipalidad de stgo.

De acuerdo a la cantidad total de habitantes que podría recibir el área y considerando la disponibilidad de terrenos existente, en la imagen se señala la cantidad de habitantes ideal que debiera de acoger cada terreno para incorporar los 30.000 nuevos habitantes.

fuente: elaboración propia en base a google.earth + i.municipalidad de stgo.

De acuerdo a la tendencia de mercado del área estudiada donde el tamaño promedio es de 2.1 habitantes por cada departamento, la cantidad de unidades habitacionales que se podría localizar en cada terreno son las que se señalan en la imagen XXX.

fuente: elaboración propia en base a google.earth + i.municipalidad de stgo.

De acuerdo a la tendencia de mercado del área estudiada, el promedio del tamaño de los departamentos es de 44.7 mts2., por lo que el tamaño de los proyectos, más un 15% correspondiente a espacios comunes y circulaciones, debieran de corresponder a los que se señala en la imagen XXX para incorporar la cantidad de gente considerada en el programa.

59 fuente: elaboración propia en base a google.earth + i.municipalidad de stgo.

A. Considerando todos los datos obtenidos anteriormente, y con el objetivo de comprobar las posibilidades edificatorias, morfológicas y la cantidad de viviendas que permite la normativa actual, además de otras normativas supuestas (que finalmente son los elementos que definen el potencial inmobiliario de los predios), se toma el caso de un edificio construido antes del cambio normativo (Fig. XX), y se hace la simulación de cómo sería éste aplicando la normativa actual (Fig. XX). Luego se repite el ejercicio, suponiendo la incorporación de 30.000 nuevos habitantes al área (Fig. XX). Finalmente se proponen 2 alternativas diferentes conservando la densidad con que el edificio fue construido originalmente, pero suponiendo la incorporación de una norma que restringe la altura del cuerpo paralelo a la calle a 5 pisos y el resto de la edificación se dispone en una torre retranqueada con respecto a la línea de edificación, con el fin de conservar la misma altura de edificación en el plomo de la calle que el resto de las construcciones vecinas. (Figuras XX y XX)

fuente: elaboración propia.

A.1. Edificio existente.

A.2. Simulación edificio con normativa actual.

A.3. Simulación edificio suponiendo 30.000 hab. adicionales en el área.

A.4. Simulación densidad anterior + línea oficial. Opción 1

A.5. Simulación densidad anterior + línea oficial. Opción 2

B. A continuación, se repite el mismo ejercicio anterior, pero esta vez en 2 predios que actualmente están en venta. Primero se hace la simulación de cómo hubieran sido los edificios de construirse antes del cambio normativo (Fig. XX), luego se hace la simulación de cómo serían aplicando la normativa actual (Fig. XX). Luego se repite el ejercicio, suponiendo la incorporación de 30.000 nuevos habitantes al área (Fig. XX). Finalmente se proponen 2 alternativas diferentes con la densidad previa al cambio normativo, suponiendo la norma que solamente permite una altura de 5 pisos en el cuerpo paralelo a la calle, y el resto de la edificación dispuesta en una torre retranqueada con respecto a la línea de edificación, con el fin de conservar la misma altura de edificación en el plomo de la calle que el resto de las construcciones. (Figuras XX y XX)

A B

fuente: elaboración propia.

A.1. Simulación edificios con normativa anterior. A

A.2. Simulación edificio con normativa actual. A

A.3. Simulación edificio suponiendo 30.000 hab. adicionales en el área. A

A.4. Simulación densidad anterior + línea oficial. Opción 1 A

A.5. Simulación densidad anterior + línea oficial. Opción 2 A

7.3.4.

CUATRO. Escala 1:250. ESPACIO PÚBLICO + edificación PRIVADA: CONFORMACIÓN del espacio urbano.

Una vez identificados y caracterizados los elementos principales que conforman el espacio urbano, vale decir el espacio público sumado a la edificación privada, proponemos que la relación particular que se establece entre estos elementos es lo que le da carácter, actividad y en definitiva, vida al barrio. Esta sección tiene por objetivo definir cuáles son las alternativas de relaciones que se pueden establecer entre la edificación privada y el espacio público, entendiendo que en las características de esos metros lineales que separan y vinculan a la misma vez la calle con el edificio radican las verdaderas claves que diferencian a un barrio agradable y atractivo para vivir o trabajar de uno con las características opuestas. De acuerdo a lo señalado en DOS, para el área de estudio se consideran tres tipos distintos de vías: Parque, Servicios y Residencial, cada cual con características particulares explicadas anteriormente, y de acuerdo a lo explorado en TRES, se consideran distintas posibilidades morfológicas y de densidad de acuerdo a la normativa que se aplique. Se deduce que la construcción de nuevos proyectos en el área está directamente relacionada a las mayores o menores posibilidades densificatorias permitidas por la normativa y debido a que la normativa es demasiado restrictiva, actualmente la actividad inmobiliaria está prácticamente congelada. Sin embargo, de acuerdo a lo estudiado en TRES, se determinó que el área tiene suficiente capacidad para acoger nuevos residentes. Considerando las conclusiones obtenidas de la matriz, donde se plantea que el principal problema no es la altura sino que la relación de los edificios con la calle, se propone incorporar nuevos residentes al área mediante la construcción de edificios de mayor altura siempre y cuando éstos resuelvan adecuadamente la relación con el espacio público mediante la correcta incorporación de los 6 puntos planteados en la matriz. Para lograr dicho objetivo, se establecen estándares y se propone un sistema de incentivos mediante bonos de densidad con el fin de generar una herramienta flexible que permita conciliar los requerimientos normativos con los requerimientos del negocio inmobiliario de modo de continuar con el repoblamiento a la vez que se mejora la calidad urbana de los barrios. Se desarrolla un ejercicio para comprobar la aplicación de tales variables. Para esto se selecciona el predio B, cual tiene frentes hacia los tres tipos distintos de calles, lo que da la oportunidad de explorar la relación entre la edificación y el espacio público de forma simultánea para las tres vías. Primero, para definir la morfología general del edificio, y haciendo énfasis en que la propuesta se centra en la relación que establece la edificación con el espacio público y no en la morfología de la edificación, tomamos como referencia la morfología supuesta en TRES, correspondiente a la simulación que considera una densidad óptima con 30.000 nuevos habitantes en el sector, cual ya incorpora la normativa y densidades respectivas. Como segundo punto, se hacen propuestas de diseño del espacio público considerando las características particulares de los tres tipos de vías. Se proponen anchos de calzadas, veredas, estacionamientos, vegetación, etc. Luego, y de acuerdo a las características definidas para el espacio público, a la edificación privada se aplican los criterios contenidos en la matriz, dependiendo del tipo de vía al que enfrente la respectiva fachada. En este punto se busca definir cuáles serían los estándares mínimos y máximos, de acuerdo a la matriz, que debieran de cumplir los edificios según el tipo de calle donde se localicen. Considerando que algunos de los estándares propuestos, tales como el aporte de espacio público o la generación de locales comerciales, provocan costos adicionales, y por ende, disminución de las rentabilidades del negocio inmobiliario, la idea final es poder generar un sistema de incentivos que haga atractiva la posibilidad de construir nuevos proyectos inmobiliarios incluyendo estos estándares. Con dicho fin se plantea un sistema de bonos de 64

densidad, que otorgan mayores posibilidades de constructibilidad en proporción directa con la inclusión de las variables contenidas en la matriz.

El predio seleccionado para realizar el ejercicio cuenta con la particularidad de enfrentar las 3 vías con distinto carácter. Esta condición permite comprobar y resumir en un solo ejercicio la relación de la edificación con la calle.

En el predio se localiza el edificio generado según la simulación que consideraba 30.000 habitantes adicionales en el área. También incorpora la normativa que restringe la altura del cuerpo edificado paralelo a la calle a 5 pisos de altura.

fuente: elaboración propia.

Como paso siguiente, se definen las características ideales de los 3 tipos de vías con el fin de tener claridad a la hora de incorporar nuevos usos o de hacer modificaciones en el espacio público. De acuerdo a la matriz, uno de los puntos a evaluar para la nueva edificación privada es el aporte que ésta hace a la calle, y es por esto que es necesario definir con anterioridad los posibles tipos de usos a localizar y si corresponde generar ciclovías, mobiliario, estacionamientos, arborización, etc. A. VIA PARQUE. Calle Compañía.

33 Calle Compañía entre las calles Libertad y Esperanza.

A1. Situación Actual En el tramo analizado de la calle Compañía, cual relaciona la Quinta Normal con la Plaza Brasil presenta diversidad de usos, entre los que priman vivienda y oficinas, además de algunos restoranes, lo que le confiere un considerable tránsito peatonal. A pesar de esto, las veredas tienen un ancho de 2 y 2.5mts. y la calle un ancho total de 10.5, sin un tránsito vehicular importante. Cuenta con una destacable cantidad de árboles y no se reconoce ningún tipo de mobiliario urbano. A2. Situación Propuesta.

Se propone para este tramo potenciar su vocación de Vía Parque mediante la reducción del ancho de la calzada a 7 mts. Con esto se induce la reducción de la velocidad del tránsito, y se ensancha la vereda norte quedando de un ancho total de 6 metros. En este nuevo ancho se incluye una ciclovía y se propone la localización de mobiliario urbano con el fin de acentuar el carácter de parque. En el primer nivel de la edificación orientada hacia la calle, se propone la localización de unidades habitacionales que puedan acoger distintos usos, como oficinas.

B. VIA SERVICIOS. Calle Catedral.

34 Calle Catedral entre las calles Libertad y Esperanza.

B1. Situación Actual En este tramo, la calle Catedral presenta un importante tránsito de transporte público a altas velocidades, sin contar con semáforos o cruces peatonales debidamente señalizados. A su vez, la vereda sur tiene sólo 1 m. de ancho y en la mayor parte de la cuadra presenta un muro ciego. Se reconocen locales comerciales y servicios en la vereda norte, además de un paradero en la esquina. No existe mobiliario urbano adicional.

B2. Situación Propuesta Se propone para este tramo potenciar la vocación de Vía de Servicios, aumentando las posibilidades de localización de comercio y servicios en el primer piso. Se propone el ensanchamiento de la acera sur a 4 mts. y la implementación de algún tipo de buffer entre la calzada y las aceras. Además de la implementación de cruces peatonales que se dispongan de manera que disminuyan la velocidad del tránsito vehicular.

C. VIA RESIDENCIAL. Calle Esperanza.

35 Calle Esperanza entre las calles Catedral y Compañía.

C1. Situación Actual La calle Esperanza tiene un uso predominantemente residencial con un bajísimo tránsito vehicular. A pesar de esto último, tiene una calzada de 7 mts. de ancho claramente subutilizada. Ambas aceras tienen un ancho de 1.5 mts, y en gran medida están flanqueadas por predios desocupados, eriazos o muros ciegos. La calle no presenta ningún tipo de mobiliario urbano.

C2. Situación Propuesta Se propone acentuar el carácter residencial de la calle, mediante diversas modificaciones, se reduce el ancho de la calzada a 6 mts. y se ensanchan las aceras a 2 y 4 mts. respectivamente. Se localiza estacionamiento en todo el largo de la calle, y se propone redistribuir y renovar la arborización. Adicionalmente, se propone que las nuevas edificaciones orienten las viviendas hacia la calle, especialmente en el nivel de la calle.

Como segunda parte de la sección CUATRO, y una vez definido el carácter de los 3 tipos de vías, se proponen distintas alternativas de edificación en el predio escogido. Considerando que uno de los objetivos de esta tesis es poder vincular de forma efectiva el repoblamiento con la correcta relación que establece la nueva edificación con el espacio público, se fijan estándares para la matriz: los nuevos proyectos tienen que cumplir con un puntaje mínimo de 14 puntos, lo que procura asegurar que no generen impactos negativos en el barrio. En compensación se eleva la densidad mínima y se establece como piso para el barrio la incorporación de 30.000 nuevos habitantes, que por lo demás, es necesaria para frenar la pérdida de población. Como puntaje máximo se establecen los 30 puntos. Una vez alcanzados los 14 puntos, por cada punto adicional se permite construir un 2% de vivienda extra. De esa forma, un edificio que complete los 30 puntos podría optar a un 80% de constructibilidad adicional por sobre la que permite la normativa actual. A continuación se estudian las 3 alternativas de edificación propuestas considerando para cada caso cómo se relaciona el edificio con su entorno y adicionalmente se analiza cómo es la relación de la edificación con cada una de las vías que enfrenta. Se señala en cada caso cómo se realiza la asignación de puntajes para la matriz. Como primer paso se grafica la situación actual del predio a intervenir y luego las simulaciones. 01. Simulación según la normativa que existe actualmente en el área. 02. Simulación suponiendo la obtención del mínimo puntaje en la matriz, 14 puntos. 03. Simulación suponiendo la obtención del máximo puntaje en la matriz, 30 puntos. Es muy importante destacar que el objetivo fundamental de esta sección consiste en explorar el marco general de diseño en el cual se podrán mover las futuras edificaciones, razón por la que no se hace una propuesta de diseño para las fachadas ni para la forma edificada, sino que se proponen estándares para relacionarse con el espacio público y las edificaciones vecinas. Las propuestas presentadas a continuación son sólo una de muchas alternativas distintas que se podrían implementar para el caso del sitio escogido y tienen por fin mostrar cuáles son las posibilidades generales para el predio escogido y cómo se puede aplicar la matriz en éste.

00. Situación actual del predio a intervenir.

Calle Catedral

Actualmente, la fachada que enfrenta la calle Catedral está cerrada en un 70%. Un 35% corresponde a un predio eriazo cerrado con un muro (a) y el otro 35% corresponde a una antigua casona deshabitada (b). El 30% restante corresponde a oficinas y viviendas que no tienen mayor relación con la calle (c). El predio se encuentra 2 metros más afuera de la línea oficial, razón por la cual en ese tramo la acera tiene un ancho de 1 mt. El predio no presenta ningún tipo de continuidad con los predios vecinos, ni en altura de edificación, materialidad, proporción de los vanos, etc.

Calle Esperanza a

La fachada que enfrenta la calle Compañía está cerrada en un 80%, que corresponde a un sitio eriazo que está cerrado con un muro (b). El 20% restante corresponde a viviendas (a). Las viviendas se encuentran 3 metros más afuera de la línea oficial, razón por la cual en ese tramo la acera presenta una importante discontinuidad. El predio no presenta ningún tipo de continuidad con los predios vecinos, ni en altura de edificación, materialidad, proporción de los vanos, etc.

Calle Compañía a

La fachada que enfrenta la calle Esperanza está cerrada en un 40%. Esto corresponde principalmente a un sitio eriazo cerrado con un muro (b) y a una casa deshabitada (c). El 60% restante corresponde a viviendas que actualmente están habitadas. El predio abarca toda la cuadra y dada la heterogeneidad de las edificaciones al interior de éste, en este tramo no tiene una 70 continuidad edificatoria.

01. Situación posible con la normativa actual.

Calle Catedral

b La normativa actual permite edificaciones de 5 pisos de altura, lo que coincide con la altura de la edificación vecina (a), generando una posible continuidad de altura en la línea de edificación. La normativa actual no genera especificaciones de permeabilidad o accesos en el primer piso por lo que es perfectamente posible generar una fachada con muy poca relación con la calle, como la que se ilustra en la imagen, tal como lo han hecho distintos edificios en el área.

Calle Compañía. a

b La normativa actual permite edificaciones de 5 pisos de altura, lo que no coincide con la altura de la edificación vecina (a), generando una evidente discontinuidad de altura en la línea de edificación. La normativa actual no genera especificaciones de permeabilidad o accesos en el primer piso por lo que es perfectamente posible generar una fachada con muy poca relación con la calle (b), tal como lo han hecho distintos edificios en el área.

Calle Esperanza

b La normativa actual permite generar tanto edificaciones continuas como discontinuas en un predio del largo de una cuadra. En este caso, se ha graficado ejemplificando un edificio de carácter continuo. La normativa, al no generar especificaciones de permeabilidad o accesos en el primer piso posibilita la generación de fachadas muy poco permeables hacia la calle (b). 71

02. Situación posible completando el mínimo de 14 puntos en la matriz.

Calle Catedral

a b De acuerdo a los mínimos establecidos en la matriz, este ejercicio ejemplifica cuáles podrían ser las características básicas que debiera de cumplir un proyecto para poder construirse: en la línea oficial conserva la misma altura que los edificios vecinos (a). Presenta la posibilidad de acoger nuevos usos (b). La fachada del edificio tiene accesos con distanciamientos entre 10 y 20 metros (b). No resta espacio público. La estructura del edificio permite que los dptos. del primer nivel se adapten a nuevos usos (b). Adicionalmente, debiera de contar con al menos la misma cantidad de estacionamientos que departamentos.

Calle Compañía.

En el caso de la fachada que enfrenta la calle Compañía, para cumplir los mínimos establecidos en la matriz con respecto a la fachada de la calle Catedral, se ha remplazado la variable que obliga al edificio a mantener la misma altura que las edificaciones vecinas (a), por el respeto en el primer nivel la misma altura de piso a cielo que la edificación vecina (b).

Calle Esperanza.

b Las medidas de la matriz implementadas en la fachada que se orienta hacia la calle Esperanza son: Presenta la posibilidad de acoger nuevos usos (b). La fachada del edificio tiene accesos con distanciamientos entre 10 y 20 metros (b). No resta espacio 72 público. La estructura del edificio permite que los dptos. del primer nivel se adapten a nuevos usos (b).

03. Situación posible completando el máximo de 30 puntos en la matriz.

Calle Catedral.

b De acuerdo a la matriz, este ejercicio ejemplifica cuáles debieran ser las características de un proyecto que completa la calificación de 30 puntos: en la línea oficial conserva la misma altura que los edificios vecinos (a), en el primer nivel tie tiene la misma ma altura de piso a cielo que los vecinos y además conserva la misma proporción de cerramiento en la fachada (b). La fachada del edificio presenta accesos cada 10 metros o menos. (b). La estructura del edificio permite que los dptos. del primer nivel se adapten a nuevos usos (b). Adicionalmente, el edificio aporta más de un 5% del terreno para uso público (señalado en rojo en la figura xxx). Cuenta con más estacionamientos que departamentos y tiene 3 usos distintos: vivienda en todos los frentes, comercio en calle Catedral y oficinas en Compañía. Las mismas características se aplican para las calles Esperanza y Compañía.

Calle Esperanza.

Calle Compañía.

7.3.4.1. Síntesis del proyecto: Aplicación de la matriz. Con el ejercicio precedente se buscó ajustar los parámetros de la matriz con el fin de determinar los puntajes mínimos aceptables para cada una de las 6 variables. Con esos mínimos se fijó un óptimo en 14 puntos, cual busca asegurar que todas las nuevas edificaciones que se construyan no afecten negativamente la calidad urbana del barrio, y a su vez se comprobó el máximo de 30 puntos, tal como se señala en la siguiente tabla: Mínimo

Máximo

(ejercicio 02)

(ejercicio 03)

1. Relación con preexistencias y escala. 5

GRADO A. 5 PUNTOS

En la línea oficial conserva la misma altura que los edificios vecinos. El primer nivel tiene la misma altura de piso a cielo que los vecinos. Conserva la misma proporción de cerramiento en la fachada que los vecinos. GRADO B. 3 PUNTOS

2 de las características anteriores GRADO C.1 PUNTO.

1 de las características anteriores GRADO D. 0 PUNTO.

No presenta ninguna de las características anteriores.

2. Mix de Actividades 5

GRADO A. 5 PUNTOS

El edificio tiene 3 o más usos distintos. GRADO B. 3 PUNTOS

El edificio tiene 2 usos distintos. GRADO C. 1 PUNTO

El edificio tiene la posibilidad de acoger nuevos usos. GRADO D. 0 PUNTO.

El edificio tiene un solo uso exclusivo.

3. Relación del edificio con la calle, accesos. 5

GRADO A. 5 PUNTOS

La fachada del edificio presenta accesos cada 10 metros o menos. GRADO B. 3 PUNTOS

La fachada del edificio tiene accesos con distanciamientos entre 10 y 20 metros. GRADO C.1 PUNTO.

Tiene como mínimo un acceso por fachada. GRADO D. 0 PUNTO.

Una de las fachadas del edificio no presenta accesos.

4. Aporte de espacio público. 5

GRADO A. 5 PUNTOS

El edificio aporta más de un 5% del terreno para uso público. GRADO B. 3 PUNTOS

El edificio aporta entre un 1 y un 5% del terreno para uso público. GRADO C. 1 PUNTO.

El edificio no hace ningún aporte al espacio público, pero tampoco resta. GRADO D. 0 PUNTO.

El edificio resta espacio público. 74

5. Relación viviendas / estacionamientos 5

GRADO A. 5 PUNTOS

El edificio tiene más estacionamientos que departamentos. (Lo sobrepasa más de un 10%) GRADO B. 3 PUNTOS

El edificio tiene la misma cantidad de estacionamientos que dptos. GRADO C.1 PUNTO.

El edificio tiene el doble de departamentos que estacionamientos. GRADO D. 0 PUNTO.

El edificio tiene el doble o más de departamentos que estacionamientos.

6. Flexibilidad de la edificación. 5

GRADO A. 5 PUNTOS

La estructura del edificio permite que la totalidad de los departamentos se adapten a distintos usos. GRADO B. 3 PUNTOS

La estructura del edificio permite que los dptos. del primer nivel se adapten a nuevos usos. GRADO C.1 PUNTO.

La estructura del edificio permite que alguna unidad se adapte a nuevos usos. GRADO D. 0 PUNTO.

La estructura del edificio no permite que ninguna unidad se adapte a nuevos usos. TOTAL

La idea fundamental es que la matriz sirva como una herramienta práctica a la hora de evaluar los proyectos, y mucho más allá de aplicar normas restrictivas a la edificación, incentive el cumplimiento de las medidas planteadas con el fin de mejorar la relación de los edificios con el espacio público. Con este fin se calculó, considerando las posibilidades densificatorias del barrio, que una vez alcanzados los 14 puntos, por cada punto adicional que se cumpliera, los gestores del proyecto tienen derecho a construir un 2% de vivienda adicional. Vale decir, la matriz tiene un límite inferior que corresponde a los 14 puntos, bajo el cual no se pueden aprobar los proyectos, pero una vez completado este puntaje, la adición voluntaria de nuevos puntos premia al proyecto con constructibilidad adicional. Se destaca el hecho de que la matriz es el resultado de un ejercicio académico, y para que ésta pueda tener una aplicación en la realidad, es absolutamente necesario incluir factores adicionales que hasta el momento no han sido del todo considerados, sobre todo los que se refieren a variables económicas, a la modificación o adecuación de las 6 variables a distintas localizaciones y a la inclusión de diversos actores en la elaboración de la matriz mediante un proceso de participación ciudadana no considerado en este ejercicio. Se propone que la matriz puede modificarse de acuerdo a los requerimientos particulares de otras localizaciones. Por otro lado, si bien se asume que la normativa chilena actual no incorpora este tipo de mecanismos, recientemente el Ministerio de Vivienda acaba de anunciar que para el año 2007 está contemplada la aprobación de una normativa de Derechos Transables de Construcción que permitirá a propietarios gravados con áreas verdes, zonas de protección patrimonial o reservas para infraestructura ser compensados con derechos de construcción, los que podrán ser transferibles o vendibles a otros predios. Esta propuesta de normativa se puede considerar como un paso inicial para en un futuro, ojalá cercano, poder contar con otro tipo de mecanismos similares como los bonos de densidad planteados en la tesis, cuales son aplicados hace más de una década en otros países.

8. CONCLUSIONES Las últimas décadas los arquitectos no hemos sido capaces mediante los métodos tradicionales de la profesión de convencer a los inversionistas inmobiliarios de que su producto, mucho más allá que un conjunto de viviendas que generan rentabilidad, son también piezas absolutamente fundamentales en la construcción de nuestros barrios y de nuestras ciudades. La gran escisión que existe actualmente entre la arquitectura “inmobiliaria” y “académica” prácticamente ha generando dos campos profesionales paralelos irreconciliables, lo que se ha acentuado en el boom inmobiliario que ha experimentado Santiago centro los últimos años. Es evidente que los arquitectos “académicos” han preferido omitir la problemática de densificación en altura bajo dinámicas de mercado, aduciendo de que donde las restricciones del mercado no dejan mucho campo de acción a la profesión, es mejor no aventurarse. Recientemente esto se hizo evidente en la XV bienal de arquitectura de chile donde del total de obras seleccionadas, ninguna correspondió a proyectos inmobiliarios en altura, si no que por el contrario, primaron las viviendas unifamiliares de alto estándar. Lógicamente esta actitud ha llevado que a medida que pasa el tiempo, mientras mayor es el perfeccionamiento del “producto inmobiliario”, (aumento de eficiencias, reducciones de costos y estandarización de las viviendas), menor es el campo de acción que va quedando al arquitecto. Esta omisión de la “problemática inmobiliaria” por parte de los arquitectos, tiene principalmente dos perjudicados: los propios arquitectos y la ciudad. Los arquitectos se han quedado impávidos ante el estrechamiento creciente de su campo laboral, ya reducido por el aumento de las competencias profesionales de constructores e ingenieros, además de una desbordante y creciente cantidad de nuevos arquitectos que se incorporan al mundo profesional diariamente. Pero el segundo perjudicado, y a mi parecer mucho más preocupante, es la ciudad, que ante la regulación inadecuada por parte del estado se va construyendo según los altibajos de un mercado que sabe más de reducción de costos que de calidad de vida. El tema es que hasta el momento los arquitectos hemos actuado como si esta regulación ineficiente no fuera responsabilidad nuestra y poco se pudiera hacer al respecto. Pero tenemos responsabilidad, y siempre la hemos tenido: son precisamente arquitectos los encargados al interior de los ministerios de definir las normativas que determinan las características de la edificación y del espacio urbano. También son arquitectos los que velan por el correcto cumplimiento de estas normas desde las municipalidades. Y también está al alcance de los arquitectos la posibilidad de hacer propuestas para modificar las normativas actuales en pos de mejorar las condiciones urbanas o para corregir la normativa donde esta presenta imperfecciones. Si bien la aproximación inicial al tema de la tesis fue desde una perspectiva más bien morfológica o de imagen urbana, a medida que se profundizó en el estudio se evidenciaron problemáticas más urgentes, especialmente el impacto negativo que las nuevas edificaciones estaban teniendo sobre la sustentabilidad y calidad urbana de los barrios, además de que no se estaba logrando el objetivo inicial del programa de repoblamiento, cual era frenar la pérdida de población. En base a estas observaciones se planteó que una forma consecuente de abordar el tema era la de elaborar una tesis conducente a propuestas que ofrecieran soluciones reales a dichas problemáticas. De esta forma el principal resultado de la tesis consiste en una metodología de evaluación de las nuevas edificaciones que tiene por fin medir de manera objetiva el impacto que éstas tienen sobre el barrio en relación a cómo se vinculan con la calle. Adicionalmente, y en base a dicha metodología, se propone un sistema que incentive la construcción de nuevos proyectos que aporten positivamente a la calidad urbana del barrio, condicionando un aumento en la constructibilidad de éstos a cambio del cumplimiento de una serie de medidas contenidas en la matriz de evaluación. Esperamos que esta tesis contribuya a que en un futuro cercano, al contemplar el paisaje céntrico de edificación en altura uno vea mucho más que una suma de torres de departamentos superpuestas a una estructura vial y de servicios. En realidad aspiramos a que se pueda habitar y disfrutar de un centro donde las oportunidades urbanas de vivir en densidad si se den y sean realmente aprovechadas por todos los habitantes, tanto residentes como visitantes. 76

9. BIBLIOGRAFÍA Y REFERENCIAS. Astica, J. (2004) La Renovación Urbana una tarea para todos. En: Revista de Urbanismo, Nº10, Santiago de Chile, publicación electrónica editada por el Departamento de Urbanismo, F.A.U. de la Universidad de Chile. http://revistaurbanismo.uchile.cl/CDA/urb_completa/0,1313,ISID%253D488%2526IDG%253D1%2526ACT%253D0 %2526PRT%253D11426,00.html Baeza Condori, M. (2002) Análisis de la aplicación de una política de renovación urbana y planificación estratégica en la gestión comunal de la Municipalidad de Santiago, 1990-2000. Santiago, Chile, Belden, R. and S. (2003) Americans’ Attitudes Toward Walking and Creating Better Walking Communities, Washington, D.C., Corporación para el desarrollo de Santiago (1995). Corporación para el desarrollo de Santiago. Santiago. Documentos facilitados por oficinas de la CORDESAN Holtzclaw J. (1994) Using Residential Patterns and Transit to Decrease Auto Dependence and Costs. San Francisco: Natural Resources Defense Council. Jacobs J. (1961) The Death and Life of Great American Cities, New York: Vintage. Ministerio de Planificación y Cooperación, Universidad Alberto Hurtado. (1999). Metropolización en Chile: interrogantes y desafíos. Santiago, Chile. Molina Terren, J. (2000) Criterios para reducir el impacto ambiental asociado a la Urbanización, España. http://habitat.aq.upm.es/boletin/n14/ajmol.html Municipalidad de Santiago (2000). Santiago Poniente: desarrollo urbano y patrimonio = développement urbain et patrimoine. Santiago: Dirección de Obras Municipales. Pontificia Universidad Católica de Chile. (1988) Estudios para el Plan de Desarrollo Urbano y Económico de la Comuna de Santiago Fase I: Informe Final; Tomo I: Síntesis y Recomendaciones, Holtzclaw J. (1994) Community Characteristics Promoting Transit and Walking. National Resources Defense Council. http://www.sierraclub.org/sprawl/articles/characteristics.asp. Ravinet de la Fuente, J. (1991) Repoblamiento de la Comuna de Santiago: rol residencial y urbano moderno. Santiago: Corporación para el Desarrollo de Santiago. Roberts P. & Sykes H. (2000) Urban Regeneration a Handbook, Sage. Rojas, E. (2004) Volver al centro: la recuperación de áreas urbanas centrales. Washington, D.C.: Banco Interamericano de Desarrollo. Corporación para el Desarrollo de Santiago, (1997). Santiago una comuna de barrios. Santiago, Chile. Trivelli, P. (1999) Santiago presente y futuro: desafíos y propuestas para el Siglo XXI. Santiago, Municipalidad de Santiago. Urban Task Force. (1999) Towards an urban renaissance, London: Spon. 77

Ureta A., Musalem L., Domeyko J., Hofer M., Sostén N. (1987) Imperativo de la Recuperación Urbana: Algunos Costos de la Expansión, Santiago, Corporación para el Desarrollo de Santiago. Valenzuela, M. (2000) Protección del aire y el clima en las ciudades de América. Programa de repoblamiento, Secretaría Comunal de Planificación Municipalidad de Santiago. http://habitat.aq.upm.es/bpal/onu00/bp605.html Verdaguer, C. (2000) De la sostenibilidad a los ecobarrios, Madrid http://habitat.aq.upm.es/boletin/n14/acver.html#CUATRO Wong Chauvet, D. (2004) Experiencia Guayaquil, Regeneración Urbana, UNDP, Guayaquil. World Commission on Environment and Development (WCED). (1987) Our common future. Oxford: Oxford University Press, p.43.

Fuentes en INTERNET. http://www.redel.cl http://www.contador.cl http://www.arquitectura.com http://www.cordesan.cl http://www.Ciudad.cl http://www.patrimoniourbano.cl http://www.bcn.es/22@bcn/

10. ÍNDICE DE IMÁGENES. 1. Foto del autor, 2006. 2. Revista Survey Graphic, 1925. Survey Associates, Inc. 3. Urban Task Force (1999). Towards an urban renaissance, London: Spon. 4. Material correspondiente a clases dictadas por Carmen Rioseco en la Escuela de Arquitectura de la Pontificia Universidad Católica. Plano de Santiago confeccionado en base a información proporcionada por María Elena Langoon, historiadora. 5. Material correspondiente a clases dictadas por Carmen Rioseco en la Escuela de Arquitectura de la Pontificia Universidad Católica. Plano de Santiago confeccionado con la colaboración de Armando de Ramón, historiador. 6. Material correspondiente a clases dictadas por Carmen Rioseco en la Escuela de Arquitectura de la Pontificia Universidad Católica. 7. Fuente por confirmar. 8. Logo CORDESAN. www.cordesan.cl 9. “Programa Repoblamiento de Santiago de Chile 1990 – 1998” (Gestión Urbana Local: Nuevas formas de asociación Sector Público-Privado) Autor, Mauricio Valenzuela. 10. Material correspondiente a clases dictadas por Iván Poduje en la Escuela de Arquitectura de la Pontificia Universidad Católica. 11. Elaboración propia. 12. Elaboración propia. 13. Elaboración propia. 14. Elaboración propia. 15. Tesis de Investigación “La Transformación del Centro de Santiago a partir de la vivienda en densidad”. Autores, Gilberto Lepori Botto, Marisol García González, Jocelyn Froimovich Hess, Javier Vergara Petrescu. PUC 2006. 16. Elaboración propia. 17. Elaboración propia. 18. Fotos del autor, 2006. 19. Fotos del autor, 2006. 20. Fotos del autor, 2006. 21. Fotos del autor, 2006. 22. Fotos del autor, 2006. 23. Fotos del autor, 2006. 24. Elaboración propia. 25. Elaboración propia en base a google.earth e información de la Municipalidad de Santiago. 79

26. Elaboración propia en base a google.earth e información obtenida en terreno. 27. Elaboración propia en base a google.earth e información de la Municipalidad de Santiago. 28. Elaboración propia en base a google.earth e información obtenida en terreno. 29. Elaboración propia en base a google.earth e información de la Municipalidad de Santiago. 30. Elaboración propia en base a google.earth e información obtenida en terreno. 31. Elaboración propia en base a google.earth e información obtenida en terreno. 32. Elaboración propia en base a google.earth e información obtenida en terreno. 33. Foto del autor, 2006. 34. Foto del autor, 2006. 35. Foto del autor, 2006.

Nota: Todas las imágenes de trabajo que no tienen fuente señalada corresponden a elaboración propia.