Vendere casa oggi by Davide Rosa

VENDERE CASA OGGI Tutto ciĂ˛ che il proprietario avrebbe dovuto sapere prima di mettere in vendita la sua casa (e che nessuno gli ha mai detto!)

1.1 TI HANNO DETTO CHE LE CASE NON SI VENDONO PIU’?............. 4 2.1 TI CONVIENE VENDERE OGGI SE…......................................................... 5 • hai acquistato prima del 2004 • vendi per cambiare la tua casa • hai bisogno di liquidità • non è la tua residenza e non genera reddito • approfondimento: prima vendere e poi acquistare, o viceversa? 2.2 GLI ERRORI FONDAMENTALI DI CHI VENDE CASA............................ 7 • valutazione iniziale della casa errata • vendere da solo la tua casa • dare incarico per venderla a più agenzie • scegliere l’agenzia a cui appoggiarsi in base al minor costo • non controllare in anticipo i documenti • pubblicizzare la vendita in modo sbagliato • approfondimento: l’emotività gioca brutti scherzi! 2.3 COSA FARE PER VENDERE AL MEGLIO?.................................................. 11 • focalizza il motivo per cui stai vendendo • fai valutare commercialmente la tua casa • affidati ad un consulente immobiliare qualificato • delega la verifica della documentazione ad un professionista • prepara e pubblicizza la tua casa al meglio 3.1 COME POTREMO ESSERTI D’AIUTO......................................................... 15 • ci proponiamo come Consulenti immobiliari • la valutazione commerciale gratuita • i vantaggi dell’incarico scritto in esclusiva • approfondimento: copia dell’incarico 3.2 ORA LASCIA FARE A NOI…........................................................................ 21 • controlliamo che sia tutto ok! • approfondimento: elenco documenti da fornirci • quale marketing per la tua casa? • non ti abbandoniamo 4.1 CHI SIAMO........................................................................................................ 28

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1.1 TI HANNO DETTO CHE LE CASE NON SI VENDONO PIÙ? La trasformazione radicale che ha subito il mercato immobiliare italiano negli ultimi anni è sotto gli occhi di tutt,i e tutti, almeno una volta, ne avranno sentito parlare al telegiornale o l’avranno letto su qualche quotidiano. Dal 2006 ad oggi sono diminuite:

1.1 TI HANNO DETTO CHE LE CASE NON SI VENDONO PIÙ?

il numero di compravendite, su base annua, di circa il 50% passando dalle oltre 845.000 del 2006 alle 444.000 del 2015 * il valore delle abitazioni, con un deprezzamento medio del 35% ** *fonte Agenzia delle Entrate ** fonte Osservatorio immobiliare

Siamo passati da un mercato ricco di acquirenti e povero di venditori, all’esatto contrario, dove oggi sono pochi quelli che possono o che decidono di comprare, preferendo rimanere alla finestra e rimandando il “grande passo”, vista la situazione economica generale. Sono soprattutto cambiate le condizioni bancarie per accedere al Mutuo. Nel periodo pre-"crisi" le possibilità per ottenere un finanziamento per l’acquisto erano molteplici, gli istituti bancari vivevano un momento di particolare fermento in questo ramo della loro attività, ed il Mutuo era facilmente deliberato a chiunque avesse un lavoro e con importi che andavano a coprire l’intero valore della casa. Oggi invece le banche chiedono garanzie sempre maggiori al Cliente e, soprattutto, che quest’ultimo abbia già dei risparmi personali da investire per l’acquisto. “Quindi è vero quando i miei parenti/amici/conoscenti mi dicono: le Case non si vendono più!” …NO, altrimenti Noi avremo già cambiato lavoro! Oggi è vera l’affermazione: “Si vendono SOLO le case al giusto prezzo e proposte in maniera professionale!” Gli errori che portano molti (purtroppo!) proprietari a proporre un’abitazione ad un prezzo “fuori mercato” o, ancor peggio, in modo poco competente, non sono più ammissibili oggi. Come evitare quindi questi errori e riuscire, invece, a Vendere la tua Casa: • al miglior prezzo possibile • in un periodo di tempo contenuto • senza stress e complicazioni Continua a leggere questa Guida e magari qualche “dritta” riusciamo a dartela…

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2.1 TI CONVIENE VENDERE OGGI SE…

Se consideriamo il deprezzamento dovuto anche alla maggior vetustà ed all’utilizzo dell’immobile, possiamo affermare che: • se vendi un immobile acquistato prima del 2004, andrai a realizzare una plusvalenza o, nel peggiore dei casi, a pareggiare l’investimento fatto; • se invece hai acquistato dal 2004 in poi, è molto probabile che tu debba vendere ad un prezzo inferiore… “…In questo caso è meglio che rimango dove sono?” Non è detto...continua a leggere, ci sono altri motivi che potrebbero farti decidere comunque di vendere! VENDI PER CAMBIARE LA TUA CASA Questo è il momento più vantaggioso per fare questo tipo di operazione, soprattutto per te che devi cambiare per una casa più grande o in una zona di maggior pregio, a prescindere da quanto avevi pagato la tua casa attuale. I prezzi sono scesi dovunque, magari non in piazza San Marco a Venezia o in piazza Duomo a Milano, ma in generale la diminuzione percentuale dei valori è stata all’incirca la stessa dappertutto. Quindi se oggi devi ribassare di un 35% la tua casa rispetto a quello che l’avevi pagata nel 2006 , anche la casa che andrai ad acquistare la pagherai un 35% in meno rispetto a quanto avresti speso se l’avessi acquistata nel 2006. Un esempio per semplificare il concetto: Nel 2006 hai comprato un appartamento a 100.000 € anche se ti “faceva gola” la villetta a schiera affianco in vendita a 250.000 €, ma, all’epoca, non te la potevi permettere.

2.1 TI CONVIENE VENDERE OGGI SE…

HAI ACQUISTATO PRIMA DEL 2004 Come vedi nel grafico, i prezzi attuali corrispondono all’incirca a quelli del 2003.

Ora che sei cresciuto in famiglia e le disponibilità te lo permettono vuoi vendere il tuo appartamento per comprarti la “famosa” villetta a schiera affianco casa tua. Ti toccherà vendere il tuo appartamento con un ribasso di circa il 35% (realizzerai quindi circa 65.000 €), ma anche la villetta a schiera che andrai ad acquistare avrà subito un ribasso del prezzo di circa il 35% (e quindi per l’acquisto spenderai circa 165.000 €). Quindi la tua cara villetta a schiera ti sarebbe costata 150.000 € in più nel 2007… …oggi solo 100.000 € in più! Tutti i Clienti che hanno capito questo semplice ragionamento ci hanno messo due secondi a decidere di affidarci la loro Casa da vendere!

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HAI BISOGNO DI LIQUIDITÀ In questo caso, indipendentemente da quanto avevi speso per l’acquisto o dalla valutazione attuale, ti conviene vendere. Senza aspettare. Il leggero miglioramento di mercato riscontrato nel 2015 rispetto al 2014 ha riguardato solo il numero di compravendite, non i prezzi (-8,4% nel 2015 rispetto all’anno precedente*). I prezzi potrebbero quindi abbassarsi ancora, ma soprattutto la tua casa continua a produrre spese:

2.1 TI CONVIENE VENDERE OGGI SE…

manutenzione tasse da pagare interessi sul mutuo Il tuo patrimonio, i risparmi che hai accantonato, vengono così intaccati sempre di più, ogni mese che passa. *fonte Osservatorio immobiliare, per Padova e provincia per immobili residenziali

NON È LA TUA RESIDENZA E NON GENERA REDDITO Non “vivi” questa casa, non la usi e non la usano nemmeno i tuoi figli. E’ vuota. Hai pure deciso di non metterla in affitto perché hai già avuto brutte esperienze. Significa che questa tua proprietà produce solo uscite e problemi, presenti e futuri... Perché non vendere e reinvestire il realizzo sull’acquisto di un altro immobile più adatto alle tue esigenze o a quelle dei tuoi cari? Perché non guadagnare una somma che ti permetta di garantire una prospettiva migliore per la tua famiglia o quella dei tuoi figli?

Approfondimento: PRIMA VENDERE E POI ACQUISTARE, O VICEVERSA? Difficile ricordare quante persone ci hanno posto questa domanda da quando abbiamo aperto le Nostre Agenzie. Le titubanze sono sempre le stesse: “se vendo casa e poi non trovo niente da comprare, non è che mi mandi sotto un ponte?” “se fermo una casa che mi piace con una caparra e poi non riesco a vendere la mia, perdo i soldi versati?” In entrambi i casi rischi di rimanere, come si suol dire, “con il cerino acceso in mano!”. Soprattutto se ti affidi ad un “venditore” immobiliare con l’immagine dei dollari $ negli occhi, a cui interessa solo l’affare più “comodo” (per lui!) da realizzare! Ma, per fortuna, esiste una Soluzione ed una Risposta diversa per ciascun caso. Se ti trovi in questa situazione e vuoi analizzarla insieme ad un CONSULENTE immobiliare, mandaci una mail (trovi gli indirizzi delle Agenzie sul retro di questo manuale) descrivendo dove abiti e cosa ti piacerebbe acquistare e verrai ricontattato per fissare una Consulenza gratuita.

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2.2 GLI ERRORI FONDAMENTALI DI CHI VENDE CASA VALUTAZIONE INIZIALE DELLA CASA ERRATA Per valutazione errata intendiamo sia il caso in cui un immobile viene proposto ad una cifra più alta rispetto al reale valore, sia il caso in cui viene proposto ad una cifra più bassa!

• Dati on-line. Ricorda, la stima immobiliare non è una Scienza matematica basata su dati oggettivi, ma è anche il metodo del Consulente immobiliare che conosce in maniera capillare il territorio, che conosce qual è l'offerta presente, che conosce la domanda media in quel dato periodo, e le compravendite reali. Soffermarsi a guardare il dato €/mq nella maggior parte dei casi è sbagliato, perchè calcolato su parametri diversi rispetto a quelli su cui si basano le decisioni del potenziale acquirente. • Il “gioco del telefono senza fili”. Questo gioco evidenzia le deformazioni che subisce una frase, una parola, un messaggio, quando passa da una bocca all'altra. E' curioso notare come finisca sempre con lo stesso risultato: la parola detta dal mittente è completamente diversa da quella ricevuta dal destinatario finale. Se anche tu sei solito dire "Ho sentito che il mio vicino ha venduto a tot" ricorda la morale di questo gioco! • Annunci di altre case in vendita. Se sono Annunci vuol dire che non sono ancora stati venduti! Se sono Annunci, prima o poi, verranno venduti, ma il prezzo finale lo saprà solo venditore, acquirente e notaio. Il risultato? Poche visite per i più fortunati, prossime allo zero per i più sfortunati; casa sul mercato per tantissimi mesi e pure con il rischio di essere associata, nelle menti dei possibili acquirenti, come il cosiddetto “osso”, cioè quell’immobile che, essendo in vendita da così tanto tempo, nessuno vuole. E quindi (si chiederà il potenziale acquirente): "Perchè lo dovrei comprare proprio io?". Ci sono anche proprietari che cadono nel secondo caso, soprattutto quando l’esigenza di vendere in tempi brevissimi gli fa perdere un po’ di lucidità e pensano che affidarsi al “venditore” che costa meno gli permetta di “salvare il salvabile”; ricorda però che questo “venditore” avrà bisogno dell’affare “mordi e fuggi” ed il primo tassello del suo puzzle vincente è il prezzo di Casa Tua, più basso possibile per concludere quanto prima.

2.2 GLI ERRORI FONDAMENTALI DI CHI VENDE CASA

Nel primo caso viene facile poterci cader dentro soprattutto quando, per la stima di Casa tua, ti basi su:

Il risultato? Se avrai la fortuna di vendere in tempi brevi, avrai perso tot. migliaia di Euro, ma almeno avrai raggiunto il tuo scopo. Se invece sei talmente sfortunato da non vendere, si insinuerà nella testa dei possibili acquirenti che la Tua Casa ha dei problemi e quindi è meglio starci alla larga. In entrambi i casi ti diciamo già che sarà quasi impossibile venderla, anche mettendola al giusto prezzo: ormai è troppo tardi! Per cui alla fine sarai costretto ad offrirla ad un valore molto più basso di quello di mercato, perdendo un sacco di soldi e tantissimi mesi (o anni) inutilmente! P.s. se ti trovi in una di queste situazioni, ti ci sei messo per volontà tua o ti ci ha ficcato qualcuno, e vuoi sapere se c’è una soluzione per venirne fuori, prova a mandarci una AFFILIATI: CASA 5 S.R.L. - RETE 5 S.R.L. - OGNI AGENZIA HA UN PROPRIO TITOLARE ED É AUTONOMA

mail (trovi gli indirizzi delle Agenzie sul retro di questo manuale) indicandoci dove hai l’immobile da vendere e quale di questi problemi stai vivendo. Magari il consiglio di uno dei nostri CONSULENTI ti sarà d’aiuto! VENDERE DA SOLO LA TUA CASA “Provo da solo così mi risparmio il costo dell’Agenzia”... un’altra delle tipiche frasi del tipico Cliente venditore alla prima esperienza di vendita-casa.

2.2 GLI ERRORI FONDAMENTALI DI CHI VENDE CASA

Ma quello su cui vorremo farti riflettere è: • Se hai una causa legale… provi da solo a farti giustizia, così ti risparmi il costo dell’avvocato? • Se ti capita (speriamo mai!) un incidente… provi da solo a farti risarcire i danni, così ti risparmi il costo dell’assicurazione? • Se la tua automobile si ferma… provi da solo a sistemare il guasto, così ti risparmi il costo del meccanico? Bene, una volta appurato il fatto che, sicuramente, ad almeno 2 di queste 3 domande hai risposto NO (potrebbero essere 3 NO su 3, ma magari tu che ci leggi sei un avvocato, un assicuratore o un meccanico!), per quale assurdo motivo quando ti trovi col problema di vendere la tua Casa, uno dei beni materiali più importanti nella vita di una persona, vuoi PROVARE a farlo da SOLO? Forse perché non conosci i rischi in cui potrai incappare ed il tempo che dovrai impiegare. Due esempi? • devi essere disponibile, in qualunque momento, a far visitare casa tua a dei perfetti sconosciuti, sottostando alle esigenze di tempo del potenziale acquirente, altrimenti lo perderai; • devi inoltre conoscere o studiare preventivamente tutti gli obblighi di legge, le procedure ed i controlli necessari al fine di vendere casa senza rischiare problemi o successive rivalse dell’acquirente. Ne vale veramente la pena PROVARE da solo? DARE INCARICO PER VENDERLA A PIÙ AGENZIE A chiunque verrebbe da affermare che più Agenti immobiliari propongono una casa e più questa casa è probabile che venga venduta. Un po’ come gettare l’amo in un laghetto di pesca sportiva, probabilmente anche un pescatore alle prime armi gioirà per un pesce che abbocca. Se hai fatto questo pensiero, ripensaci! Non c’è nulla di più sbagliato! Il primo problema che generi è una mal comprensione nei potenziali acquirenti: sappi già che chiunque, quando cerca casa in una determinata zona, si gira tutte o quasi le Agenzie immobiliari aperte in quel territorio; se poi succede che la tua casa viene proposta da più di qualche Agente immobiliare allo stesso cliente, risulterai come un potenzialevenditore con una fretta incredibile di vendere… con un ampio margine di trattativa sul prezzo proposto. Il secondo problema che ti troverai a subire sarà lo scarso impegno/investimento economico di tutti questi Agenti: tutte le Agenzie a cui ti appoggerai, non avendo ricevuto la tua fiducia esclusiva, non ti restituiranno un servizio di qualità ed una corretta promozione del tuo immobile, investendo il minimo indispensabile e preferendo dedicare il proprio tempo e risorse verso chi gli ha sottoscritto un impegno di fiducia reciproca. Te la facciamo più semplice: la tua casa sarà solo una delle tante proposte, e magari utilizzata come confronto per agevolare l’acquisto dell’immobile gestito in esclusiva!

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SCEGLIERE L’AGENZIA A CUI APPOGGIARSI IN BASE AL MINOR COSTO Se sei arrivato a leggere fin qui probabilmente ti sei convinto che vendere la tua casa privatamente o con l’aiuto di una moltitudine di Agenti immobiliari non è la scelta vincente; hai capito che la tua casa, proposta alla cifra di mercato corretta, può essere venduta anche di questi tempi. Ora non ti resta che scegliere a quale professionista del settore affidare la Tua Casa da vendere, frutto dei sacrifici del tuo lavoro o di quello dei tuoi cari.

• Se hai un forte mal di schiena… vai dal fisioterapista che costa meno, o da quello che ha risolto lo stesso problema a tuo fratello/sorella/zio/cugino/amico/ecc. • Se devi scegliere un commercialista che segua la tua contabilità... vai dal professionista che costa meno, o da quello che ti ricorda tutte le scadenze e soprattutto ti consiglia come non spendere più del dovuto per la tua attività • Se acquisti un nuovo prodotto tecnologico che non sai usare… lo acquisti su Internet per spendere meno, impiegando tempo per leggerti tutte le istruzioni e fare tutte le prove del caso per imparare ad usarlo, o ti rivolgi ad un negozio di fiducia da cui potrai tornare ogni volta a chiedere informazioni su quel prodotto Spero non vorrai veramente scegliere l’Agente immobiliare che seguirà la vendita della tua casa (di cui sicuramente il valore sarà superiore rispetto all’ultimo prodotto tecnologico acquistato!) SOLO in base a colui che “ti fa meglio di provvigione”. NON CONTROLLARE IN ANTICIPO I DOCUMENTI Se ti definisci una persona “pignola” FORSE puoi passare avanti. Avrai sicuramente archiviato ogni documento inerente la tua casa dal giorno in cui l’hai acquistata. Attenzione...Già qui sorge un “problemino”: Sei effettivamente una persona talmente precisa da aver conservato tutto, ma l’hai fatto solo DAL GIORNO in cui sei divenuto proprietario della stessa... e prima? Adesso ci risponderai… “il notaio va pagato apposta per controllare tutto”. Non abbiamo mai visto però un notaio uscire a vedere la casa che viene compravenduta. Sei tu che dichiari che sia conforme dal punto di vista catastale. Sei tu che dichiari che l’impiantistica sia apposto. Sei tu che dichiari la regolarità urbanistica di ciò che vendi. Ecc. ecc.

2.2 GLI ERRORI FONDAMENTALI DI CHI VENDE CASA

“A chi mi fa meglio/lo sconto/costa meno”... probabilmente stai scherzando o è la prima cosa che ti è passata per la testa... tranquillo ti aiutiamo a riflettere:

Il notaio arriva alla fine, solo per sigillare pubblicamente un accordo che hai già trovato in precedenza con l’acquirente. Certo, ha delle responsabilità pesanti sul lavoro che sta eseguendo, ma non certo la responsabilità di ciò che tu dichiari. Se ti vuoi assumere l’onere delle tue affermazioni in un atto notarile, senza la certezza di farlo in serenità, fai pure. Una cosa però ci teniamo a dirtela: una volta venduto non ti sarai liberato definitivamente del pensiero… l’acquirente può sempre rivalersi su di te, se ciò che hai dichiarato non era conforme alla realtà. “Ok ho capito, mi rivolgo ad un professionista che controlli tutto, ma perché farlo IN ANTICIPO, ci penserò quando ho trovato qualcuno che compri...” Prova per un attimo a metterti nei panni del possibile acquirente. Stai acquistando la casa dove investire i tuoi risparmi di una vita, stai affrontando una decisione fondamentale per il tuo futuro... ti piacerebbe farlo con la serenità che dal punto di vista tecnico e burocratico la casa sia apposto? AFFILIATI: CASA 5 S.R.L. - RETE 5 S.R.L. - OGNI AGENZIA HA UN PROPRIO TITOLARE ED É AUTONOMA

Che non ci siano brutte sorprese che ti ritrovi poi sulle spalle? Dare questo tipo di certezze all’acquirente già alla prima visita, è quella carta in più che ti fa vincere la partita; poi la tua casa può piacergli o meno, ma sicuramente gli hai dato la serenità che, se la scegliesse, farebbe un acquisto sicuro. PUBBLICIZZARE LA VENDITA IN MODO SBAGLIATO Quattro foto da mettere in internet, il cartello enorme sul poggiolo di casa con stampato unicamente ed a caratteri cubitali VENDESI, un annuncio sul volantino con scritto VERO AFFARE, la dicitura TRATTABILE ben posizionata prima o dopo il prezzo (“così attira più clienti”), “lo dico anche ai miei amici/parenti/conoscenti che non si sa mai che conoscono qualcuno”.

2.2 GLI ERRORI FONDAMENTALI DI CHI VENDE CASA

E poi… in attesa che il mondo ti contatti! Certo, troverai sicuramente qualcuno che con questi metodi di “marketing passivo” (ti spiegheremo in seguito il significato), appartenenti ad un’epoca passata –e fatti anche male- verrà a vedere la tua casa. Su 10 persone che ti contatteranno a 5 la tua casa non andrà bene perché troppo piccola/grande/ecc. o semplicemente non hanno capito come è fatta, 3 sono curiosi e 2 potrebbe anche andargli bene ma non gli danno il mutuo. Non ti stiamo dicendo che non vanno bene, se stai “svendendo” casa tua certamente riuscirai a concludere l’affare anche in questo sistema. Ma se fai parte di quella categoria di Clienti che vogliono vendere al giusto prezzo, qualche “dritta pubblicitaria” potrai trovarla nelle prossime pagine di questa Guida.

Approfondimento: L’EMOTIVITÀ GIOCA BRUTTI SCHERZI! Le statistiche dicono che, per il 95% delle persone, vendere casa è l’operazione finanziaria più importante della loro vita. Nonostante questo la maggior parte affronta la situazione in modo superficiale, da dilettante forse proprio per la mancanza di abitudine a relazionarsi con certe cifre. Oltre a questo, quando si tratta della propria casa, subentrano forti implicazioni emotive dovute al vissuto passato all’interno di quelle “mura”. Queste emozioni, unite all’inesperienza, impediscono di affrontare la cosa in modo razionale ed efficace, proprio quando servirebbe la massima lucidità e distacco emotivo per realizzare il maggior profitto per se ed i propri cari.

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2.3 COSA FARE PER VENDERE AL MEGLIO?

Se poi avrai acquisito una tale fiducia nel Consulente immobiliare al quale hai deciso di rivolgerti, da voler condividere con lui il tuo progetto, probabilmente anch’esso si troverà maggiormente coinvolto emotivamente nella realizzazione dello stesso! Riesci finalmente a concederti l’acquisto di una casa più grande? Devi trasferirti su una casa più piccola per contenere le spese? Per motivi di lavoro sei costretto a cambiare città? Dalla periferia vieni verso il centro per avere i servizi a portata di mano? O viceversa? Questo presuppone che il tuo progetto di vita sia “scambiare” la tua casa con del denaro che possa fartene acquistare un’altra. Ed abbiamo già sottolineato come questo sia un momento opportuno per farlo. Hai voglia di monetizzare un’eredità ricevuta, un immobile sfitto da lungo tempo, per acquistare qualcosa per i tuoi figli o comunque per andar incontro alle loro esigenze di vita. Vuoi vivere più sereno, liberarti di un mutuo, estinguere quel debito che ti mette ansia e preoccupazione, riconquistare una volta per tutte la tua libertà? Ognuna di queste motivazioni trova, in quello attuale, un mercato favorevole. Viceversa, se pensi di vendere per: • • • •

“Perchè voglio fare l’affare” “Però voglio aspettare tempi migliori, tanto prima o poi il mercato ripartirà” “Senza nessuna fretta” “aspetto quello che si innamora”

…lascia perdere! Perché:

2.3 COSA FARE PER VENDERE AL MEGLIO?

FOCALIZZA IL MOTIVO PER CUI STAI VENDENDO Se hai maturato l’idea di vendere, probabilmente nella tua testa c'è l'idea di un progetto di vita diverso da quello che avevi quando hai scelto la tua casa attuale: prima riesci a focalizzarlo, più semplice sarà per te gestire emotivamente tutti i passaggi successivi. Ricordiamoci che non si vende casa tutti i giorni!

• L’affare lo fa solo chi compra e spesso lo fa perché compra all’asta • I tempi migliori sicuramente arriveranno, ma potrebbero volerci 2 anni, come 5 o 10, me è impossibile e poco serio fare previsioni in tal senso • Il mercato sicuramente ripartirà, non sappiamo quando ma ripartirà; quello che escludiamo sin d’ora è che si torni alle condizioni precedenti al 2007, dove un mercato “drogato” dai finanziamenti a chiunque ci ha portato alla situazione attuale • Non bisogna neanche ridursi all’ultimo per vendere, ma se metti la tua casa sul mercato senza uno scopo preciso (sinonimo del “senza fretta”) puoi addirittura “darti la zappa sui piedi” e “bruciarti” dei possibili acquirenti futuri che non torneranno a vederla quando ti sei finalmente deciso • Gli “italici” amatori hanno già vuotato le loro tasche anni fa e questo periodo di mercato ha fatto aprire gli occhi anche a loro… e non contare su qualche ricco straniero che viene a comprare casa nelle nostre zone: se è ricco, è, soprattutto, perchè sa come non spendere più del dovuto!

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FAI VALUTARE COMMERCIALMENTE LA TUA CASA La valutazione commerciale è fondamentale per partire con il “piede giusto” con la vendita della tua casa. Sottolineiamo COMMERCIALE e non tecnica. La valutazione commerciale può effettuarla solo un Agente immobiliare che:

2.3 COSA FARE PER VENDERE AL MEGLIO?

• Conosce tutte (e ne ha intermediata almeno più di una!) le compravendite effettuate nella tua zona negli ultimi 12 mesi; • Ha un bacino di potenziali clienti acquirenti, dimostrabili, per una tipologia di casa come la tua nella tua zona. Questo per riuscire a: • Confrontare le caratteristiche di casa tua con quelle delle abitazioni simili realmente vendute in zona. • Verificare la commerciabilità di casa tua incrociando la domanda presente per tipologia e fascia di prezzo. Per effettuare una valutazione commerciale corretta sarà necessario che l’Agente immobiliare scelto effettui un sopralluogo di casa tua, e che possa verificare la planimetria catastale. Ovviamente ti sembreremo di parte sottolineando che questo tipo di valutazione può fartela SOLO un Agente immobiliare e non un qualsiasi professionista (geometra, architetto, impresario edile, ecc.). I tecnici, chiunque essi siano, conoscono benissimo quanto ci vuole per realizzare un appartamento, fare delle modifiche o dei lavori di manutenzione... ma come possono sapere qual è il valore di mercato di una casa? Prova a porti questa domanda: “Mi fiderei di una casa progettata o costruita da un Agente immobiliare?” noi nemmeno per sogno!... E allora perché fidarti di una valutazione tecnica per vendere casa tua? AFFIDATI AD UN CONSULENTE IMMOBILIARE QUALIFICATO Dato per assodato che hai capito i vantaggi di affidarti ad un solo Consulente immobiliare per la vendita della tua casa, non ti resta che decidere a chi affidarti. Crediamo fortemente che il “passaparola” positivo possa farti propendere per sceglierne uno di cui hai già sentito parlare bene, piuttosto che uno “sconosciuto”. Fai attenzione nel verificare QUANDO queste esperienze positive sono accadute. Vogliamo ricordarti che nel periodo pre-“crisi” un po’ tutti si sono improvvisati “agenti immobiliari”, quindi, vale solo il “passaparola” positivo di un tuo amico/parente che ha venduto casa dopo il 2007! Quali domande poter fare quindi al “tuo” futuro Consulente immobiliare “di fiducia”? Ti elenchiamo alcune semplici domande che potranno evidenziare la professionalità del tuo interlocutore a cui dovrai affidare la vendita di casa tua per i prossimi 12 mesi: “Hai la possibilità di farmi una valutazione commerciale tramite dati oggettivi di vendite conseguite e potenziali acquirenti in portafoglio?” “Quali canali pubblicitari utilizzerai per proporla?” “Che azioni di marketing metterai in campo per conseguire il risultato?” “In che modo e con quali tempistiche mi aggiornerai sull’andamento dell’incarico di vendita che ti ho affidato?” “Come pre-qualifichi i potenziali clienti interessati per verificare anticipatamente se casa mia può soddisfare le loro richieste e se sono in grado di acquistarla?” Sicuramente, le risposte che riceverai a queste domande, ti faranno capire se il Consulente che hai di fronte potrà essere colui che ti seguirà personalmente nella vendita di Casa Tua, dalle fasi iniziali a quelle più delicate della trattativa.

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DELEGA LA VERIFICA DELLA DOCUMENTAZIONE AD UN PROFESSIONISTA La perplessità che sta aleggiando nella tua mente in questo momento è legata ad una di queste due domande, di cui non riesci a darti risposta: “a quale professionista mi rivolgo… un notaio, un avvocato, un commercialista, UN DOTTORE (!!... per i pensieri che mi fanno scoppiare la testa!!)”

“Ma non siete già voi Agenti immobiliari dei professionisti che pago per la vendita della mia casa?” Ti spazziamo via ogni dubbio. Non ti preoccupare, non devi rivolgerti a nessun altro professionista e non devi assumerti alcun costo supplementare per la verifica dei documenti di casa tua. L’attività di mediazione di un buon Consulente Immobiliare richiede competenze specifiche a livello burocratico su più tematiche: urbanistiche, catastali, fiscali, ipotecarie. Con questo non ti assicuriamo che qualsiasi Agente Immobiliare troverai sulla tua strada saprà risponderti ad ogni domanda sugli argomenti sopra-citati. Il panorama di Leggi e regole attinenti il settore immobiliare è vastissimo ed in continua evoluzione. Quello che ci sentiamo di assicurare è che un buon Consulente Immobiliare dispone di fonti attendibili con le quali confrontarsi, per darti una risposta più velocemente possibile e verificare che la Tua Casa sia “commerciabile” senza brutte sorprese dell'ultimo minuto. Queste verifiche, non ci stanchiamo di sottolinearlo, devono essere SEMPRE eseguite PRIMA di mettere la tua casa sul mercato! PREPARA E PUBBLICIZZA LA TUA CASA AL MEGLIO Come?! Immagina di dover vendere la tua auto, moto, scooter… per invogliare il compratore cosa fai? Vai dal carrozziere e sistemi quei graffietti che sono li da sempre, passi per l’autolavaggio e la tiri “a lustro”, gli scatti delle immagini “professionali” in una bella giornata di sole e via… Se lo fai per un veicolo con un costo decisamente inferiore, perché non farlo per casa tua? Ad esempio un muro scrostato, una mattonella rotta, una crepa, il disordine (frutto della vita di tutti i giorni)… sistema tutto, a volte basta qualche ora nel week-end per tirare nuovamente “a lustro” casa tua!

2.3 COSA FARE PER VENDERE AL MEGLIO?

Oppure

Il compratore non deve trovare nessun difetto perché si attaccherà a quelle imperfezioni per farti abbassare il prezzo o ancor peggio per “scappare” da casa tua senza nemmeno aver valutato le potenzialità di cui dispone. Sarà insospettito da quelle “magagne” e si convincerà che la tua casa abbia problemi di infiltrazioni o di stabilità, o addirittura che il tuo “disordine” sia per nascondere questi difettucci. Ora che hai sistemato tutto passa alla fase 2: la pubblicità per attirare i potenziali clienti! Inizia facendo delle belle foto, in una giornata di sole, foto che facciano capire bene come sono fatte le stanze e le loro dimensioni; lascia accese le luci anche di giorno e cura i dettagli: abbassa la tavoletta del water, togli i piatti sporchi dal lavello, sistema i cuscini del divano.

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Ora pubblica queste foto in rete, sui vari portali immobiliari, corredate da un buon testo che descriva il più possibile casa tua. Aggiorna costantemente l’annuncio per non farlo “naufragare nell’oceano” di annunci immobiliari in internet. Evita i siti che ti permettono di pubblicizzare gratuitamente, arriveranno a proporti di spendere dei soldi per mettere in evidenza il tuo annuncio.

2.3 COSA FARE PER VENDERE AL MEGLIO?

Prepara ed esponi un bel cartello sul poggiolo di casa tua, sicuramente andrà a generare dei contatti non selezionati... d’altronde sul cartello non puoi mica farci stare tutto (prezzo, mq, foto, piantina, classe energetica, descrizione, finiture, recapito telefonico); quindi riceverai telefonate di persone che dovrai filtrare prima di aprirgli l’uscio di casa.

Metti l’annuncio sulle riviste/quotidiani con la rubrica immobiliare, è un po’ costoso ma ti permette di raggiungere quel potenziale cliente che non usa la tecnologia. Stampa dei volantini con una foto interna ed una foto esterna, il prezzo, e poi distribuiscilo nelle cassette della posta delle altre abitazioni del tuo quartiere: è un mezzo per far arrivare la notizia alle persone potenzialmente più interessate all’acquisto, dato che già risiedono in zona. Già seguendo queste “dritte” vedrai aumentare le possibilità di vendita della tua casa perché stai evitando gli errori da dilettante già descritti a pagina 10. Purtroppo parliamo pur sempre di “marketing passivo” cioè di iniziative fatte in attesa della successiva (speriamo!) telefonata del cliente… insomma tu o l’Agenzia alla quale ti sei rivolto siete in pace con la coscienza, se non si vende sarà per “colpa della crisi” o perché “non ci sono più soldi in giro”!

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3.1 COME POTREMO ESSERTI D’AIUTO CI PROPONIAMO COME CONSULENTI IMMOBILIARI …non come “Venditori” immobiliari! Sai qual è la differenza? Sicuramente nella tua vita, più volte, ti sei imbattuto nel “Venditore ad ogni costo” che doveva per forza affibbiarti un prodotto/servizio/contratto…

Hai presente quelli che ti chiamano a casa per venderti un nuovo contratto di telefonia o un prezzo dell’energia più vantaggioso? Hai presente gli “urlatori” alla tv che cercano di affibbiarti il materasso nuovo o il bagno ristrutturato? Fermo, non stiamo dicendo che lavorino in maniera scorretta, anzi, probabilmente raggiungono dei buoni risultati, nel loro campo. Ci perdoneranno questi Venditori se riteniamo il prodotto che noi trattiamo, LA TUA CASA, decisamente più importante di un contratto di telefonia o di un materasso. La TUA CASA è frutto dei sacrifici di una vita o l’orgoglio che hai realizzato in anni di lavoro... Purtroppo la nostra categoria (gli Agenti immobiliari n.d.r.) non ha ancora ricevuto quel grado di riconoscimento professionale che meriterebbe a causa di quei “colleghi” (o presunti tali) che esercitano il loro lavoro convinti che vendere LA TUA CASA sia uguale a vendere un giubbotto tarocco alla Fiera. Un CONSULENTE immobiliare è colui che ti fa riflettere se “ti conviene vendere oggi” o rimanere dove sei… Un VENDITORE è interessato solo alla sua personale convenienza ed opportunismo, oggi. Un CONSULENTE immobiliare analizza con te se ti conviene prima vendere e poi acquistare, o viceversa… Un VENDITORE è interessato all’affare che potrebbe fargli guadagnare prima. Un CONSULENTE immobiliare condivide con te i ragionamenti che l’hanno portato a determinare una Valutazione … Un VENDITORE condivide con te il prezzo che vuoi realizzare senza darti il suo parere esperto (probabilmente non ce l’ha!), o sparandoti una cifra per farti contento

3.1 COME POTREMO ESSERTI D’AIUTO

Ti faccio un paio di esempi per rinfrescarti la memoria:

Un CONSULENTE immobiliare ti spiega i vantaggi e le maggiori probabilità di “giusto realizzo” che hai appoggiandoti ad una sola Agenzia… Un VENDITORE è interessato a concludere l’affare quanto prima e per accattivarsi le tue simpatie ti farà la provvigione più bassa o lo sconto (non ti preoccupare lo farà anche sul prezzo della tua casa!) Un CONSULENTE immobiliare può permettersi di farsi pagare al preliminare di vendita, perché la documentazione dell’immobile l’ha già verificata in precedenza… Un VENDITORE preoccupati anche di pagarlo al rogito finale perché magari ha portato la pratica dal SUO Notaio di fiducia, senza lasciare a chi compra la possibilità di scegliere a chi rivolgersi Un CONSULENTE immobiliare fa “marketing passivo” e tanto ma tanto “marketing attivo”… AFFILIATI: CASA 5 S.R.L. - RETE 5 S.R.L. - OGNI AGENZIA HA UN PROPRIO TITOLARE ED É AUTONOMA

Un VENDITORE su 100 immobili che propone vuoi che non ce ne sia uno che va bene per quel nuovo cliente entrato in ufficio la settimana scorsa Un CONSULENTE immobiliare preferisce rinunciare ad un incarico se il potenziale venditore non ha focalizzato il motivo per cui vorrebbe vendere… Un VENDITORE insiste finché non gli firmi l’incarico per sfinimento, probabilmente gli servirà per salvarsi il posto di lavoro Non abbiamo la pretesa di essere dei CONSULENTI perfetti, ma ti assicuriamo che stiamo lavorando ogni giorno in quella direzione.

3.1 COME POTREMO ESSERTI D’AIUTO

Poi se preferisci il VENDITORE perché costa meno, perché la pacca sulla spalla per te vale ancora, perché ti ha dato ragione in tutto, ricordati sempre che:

QUELLA CHE STAI VENDENDO E’ LA TUA CASA!!! LA VALUTAZIONE COMMERCIALE GRATUITA Con questo slogan ci siamo fatti conoscere nei territori di nostra competenza da quando abbiamo aperto fino “all’altro ieri”. Lo riteniamo tuttora un servizio importante che offriamo ancora ai potenziali venditori. Abbiamo solo deciso che il “gratuitamente” divenisse un servizio esclusivo. Prima analizziamo insieme se “ti conviene vendere oggi” e se “hai focalizzato il motivo per cui stai vendendo”, poi ti diamo GRATUITAMENTE una valutazione commerciale di casa tua basata su dati di fatto reali. I motivi che ci hanno spinto a prendere questa decisione sono essenzialmente due: • Se non hai né un motivo né una convenienza per vendere oggi, probabilmente non terrai in considerazione che il mercato attuale non é fatto di “rose e fiori” e quindi riterrai la valutazione commerciale fatta poco professionale se non ridicola; • Per offrire questo servizio nel modo più professionale e realistico possibile, a chi ha un motivo o una convenienza vera per vendere oggi (e sono sempre di più le persone che chiedono la nostra consulenza), sono necessari studi approfonditi che esigono parecchio tempo per non rischiare di sbagliare. Quindi ti chiediamo cortesemente di non interpellarci adesso se: • • • •

Ritieni che non ti conviene vendere oggi Non hai focalizzato un motivo per farlo Ti serve una valutazione solo per “decidere poi cosa farò” Vuoi sapere quanto vale casa tua per curiosità

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Se invece hai capito che partire con la vendita di casa tua col piede giusto, la valutazione commerciale corretta, sia come gettare delle fondamenta solide per la costruzione di un buon edificio, allora ti diciamo quali sono i parametri che prendiamo in considerazione: I prezzi, ed il confronto di caratteristiche, con immobili venduti in zona negli ultimi 12 mesi I dati sul cambiamento del mercato immobiliare, da quando hai acquistato ad oggi che vorresti vendere Le disponibilità di spesa, per immobili similari al tuo, dichiarate dai potenziali acquirenti (e verificate da noi) che gestiamo nella nostra banca dati

Se nella tua testa è passato questo pensiero, innanzitutto torna indietro di un paio di pagine per rileggerti il nostro intento e la nostra volontà di non essere più associati alla figura del Venditore ma bensì a quella del CONSULENTE IMMOBILIARE. Successivamente prova a metterti nei nostri panni. Per farlo, pensa a quando hai iniziato a lavorare tu, pensa a quando ha iniziato a lavorare tuo figlio o meglio ancora se sta cercando un posto di lavoro oggi... con quale fiducia nel tuo datore di lavoro inizieresti il tuo primo giorno, se con questo non trovi a priori degli accordi chiari, e firmi un contratto con scritto quante ore lavori, che durata ha il contratto, la tua mansione, se hai o meno dei giorni di ferie, quanto sarai retribuito… Non dire che dobbiamo adattarci a quello che è il momento, perché lo sappiamo tutti che un lavoro, basato su un rapporto di fiducia, garantirà un buon prodotto, solo prendendo accordi “nero su bianco”. Questo perchè ci sarà la serenità di tutte le parti coinvolte, del giusto impegno reciproco. E se anche tu sei una di quelle persone che, guardando il tg o facendo una chiacchera con l’amico, afferma frasi del tipo “ai tempi in cui eravamo giovani noi c’era più lavoro e le cose andavano meglio!” fai attenzione! Perchè forse, per svoltare di questi tempi, bisognerebbe tornare a concedere una maggior fiducia, rendendosi conto che non siamo più nell'era della stretta di mano, ma in un'epoca dove tutto è più preciso, ed essere precisi vuol dire anche prendere accordi chiari, scriverli e firmarli! “Ok mi avete convinto, mettiamo nero su bianco che mi affido a voi per la vendita di casa mia, ma in ESCLUSIVA proprio no!” Innanzitutto sai cosa significa IN ESCLUSIVA?

3.1 COME POTREMO ESSERTI D’AIUTO

I VANTAGGI DELL’INCARICO SCRITTO IN ESCLUSIVA “Ma se sei un VENDITORE pensa a vendere, cosa ti servono tutte queste firme prima?!”

Sai che, proprio perché è IN ESCLUSIVA, le nostre Agenzie hanno degli obblighi nei tuoi confronti? Vuoi essere uno dei tanti o un potenziale venditore ESCLUSIVO? Un incarico in esclusiva significa che solo le nostre Agenzie Tecnorete hanno la possibilità di lavorarci sopra (vedrai in seguito il numero di Consulenti immobiliari che potranno prestare la loro attività al fine di vendere casa tua). Questa condizione non esclude che un potenziale Cliente, “affezionato” ad un’Agenzia immobiliare esterna alle nostre, possa essere interessato alla tua casa. Dichiariamo sin d’ora che siamo aperti ad ogni tipo di collaborazione con altri Consulenti immobiliari che condividono il nostro modo di operare. Ti chiamano a casa dicendoti “ho un cliente da portarti”... dagli pure il nostro numero di telefono! Lavoreremo insieme allo scopo di riuscire a concludere l’affare. Avvisa già questo Agente che non chiederemo nulla al suo Cliente perché riteniamo corretto, in un AFFILIATI: CASA 5 S.R.L. - RETE 5 S.R.L. - OGNI AGENZIA HA UN PROPRIO TITOLARE ED É AUTONOMA

caso del genere, “accontentarsi” entrambi al fine di far contenti venditore e acquirente. L’unica cosa di cui ci preoccuperemo, a tutela tua e della TUA CASA, sarà di verificare in anticipo la bontà del Cliente, come fosse un Cliente passato tramite la nostra Agenzia per l’acquisto.

3.1 COME POTREMO ESSERTI D’AIUTO

Questa condizione non esclude nemmeno la possibilità che un potenziale acquirente arrivi direttamente a Te, tramite il passaparola positivo che riuscirai a produrre o che comunque si verrà a creare nel tuo quartiere. Anche qui nessun problema. L'obiettivo comune è quello di riuscire a vendere LA TUA CASA non di “metterti il bastone tra le ruote’. Fissa un incontro, insieme a questo potenziale acquirente, con il tuo Consulente Tecnorete sicuramente troverete insieme una soluzione che vada bene a tutti. Anche in questo caso penseremo comunque a tutelarti fino alla conclusione dell’affare, seguendoti fino al rogito notarile. La consulenza fino alla stipula dell’atto notarile di compravendita è solo uno degli obblighi che abbiamo nei tuoi confronti, per la sottoscrizione della condizione di esclusiva... Gli altri? Se non vendiamo non possiamo chiedere alcun rimborso spese... in pochi lo sanno, ma l’art. 1756 del Codice Civile prevede un rimborso spese per l’Agenzia che non conclude l’affare... un discorso è dirlo, un discorso è metterlo ‘nero su bianco’! Ci impegniamo noi a verificare la commerciabilità della tua casa a livello tecnico/burocratico ti chiederemo solo la copia di alcuni documenti ed un paio di firme per poter accedere (in tua delega) ad alcune “carte” Definiamo sin da subito dove vedrai il tuo immobile pubblicizzato… “Ma cosa significa, oggi, essere un Cliente ESCLUSIVO Tecnorete?” La tua casa sarà uno dei 15 immobili selezionati che ciascun Consulente Tecnorete gestirà contemporaneamente. Solo facendo parte di questo ristretto gruppo di proprietari sarai sicuro di essere SEGUITO e soprattutto avrai la certezza che la tua casa sarà considerata una delle poche opportunità che avrà il potenziale acquirente di acquistare ADESSO in zona. Prova a pensare se, al contrario, avessimo in gestione tutti i 290 (*) immobili attualmente in vendita solo a Monselice... ma che razza di confusione si creerebbe nella testa di questo povero acquirente?!?! E tu, pensi davvero che, messo in mezzo a questo mare di case in vendita, avresti tante possibilità di concludere l’affare?!?! Un Agente che lavora a 100 immobili da vendere quante energie impiegherà sul Tuo, rispetto ad un Consulente che gestisce “solo” 15 immobili per volta?!?! Poi sta a te decidere se essere uno dei tanti o diventare IL CLIENTE ESCLUSIVO di un’Agenzia… *dato aggiornato a giugno 2016

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3.2 ORA LASCIA FARE A NOI… CONTROLLIAMO CHE SIA TUTTO OK! Ora sei uno dei nostri Clienti ESCLUSIVI! E da buoni Consulenti immobiliari non possiamo che partire verificando la commerciabilità “senza pensieri” di CASA TUA. Ovviamente per effettuare un controllo accurato sarà necessario avere la copia di una serie di documenti che ti chiederemo immediatamente, appena firmato l’incarico (trovi l'elenco a pagina 23). Prima passerai in ufficio con la cartellina dove conservi i documenti di casa tua (così ci faremo solo le fotocopie che ci servono), prima riusciremo a verificare tutto e partire con la pubblicità.

Lo facciamo per non “bruciare” alcun potenziale acquirente, magari per una parola sbagliata detta per non aver controllato i documenti… quindi investi 10 minuti del tuo tempo e passa in agenzia col “malloppo” di carte! Ma questo servizio sarà davvero ESCLUSIVO? Abbiamo delegato questo compito di fondamentale importanza (…per non farti rimettere soldini preziosi!) al titolare e fondatore delle nostre Agenzie, Leonida Todaro, la persona con maggior esperienza del nostro Gruppo di Lavoro. Un’unica persona, con il compito quotidiano di rapportarsi con studi notarili, avvocati, Agenzia delle Entrate, commercialista, uffici tecnici comunali, per dare un servizio di qualità dal punto di vista tecnico. Sarà Leonida a contattarti direttamente se dovesse mancare qualche documento… ricorda, la finalità di questo servizio è la sicurezza nella compravendita di casa tua! “Ma quali saranno i controlli che verranno eseguiti su casa mia?”

Controllo della provenienza e della proprietà dell’immobile

Come sei diventato proprietario della casa che vuoi vendere? Una compravendita, un testamento, un’eredità? O hai acquistato all’asta? Qui avremo modo di controllare che non ci sia qualche vincolo particolare che limiti il tuo diritto di proprietà. Se poi la provenienza è una “donazione” ti chiederemo qualcosa in più… ma non ti preoccupare!

3.2 ORA LASCIA FARE A NOI…

Se non ci fai avere i documenti che ti chiediamo è inutile chiederci come procede la vendita dell’immobile… non lo pubblicizziamo e, men che meno, lo proponiamo finchè non abbiamo controllato tutto.

Controllo della presenza di convenzioni

In questa casistica rientrano tutte le abitazioni costruite dagli “Enti autonomi per le case Popolari”, le case costruite in edilizia convenzionata, edilizia sociale, ecc. È necessario verificare che non ci siano prezzi imposti per la compravendita, che sia passato il tempo minimo prima che si possa vendere, che siano stati riscattati particolari diritti, ecc. In poche parole, è necessario verificare, prima di mettere in vendita l’immobile, che l’immobile sia vendibile senza alcuna limitazione. Puoi già immaginare cosa succederebbe se questa verifica fosse fatta a trattativa già chiusa, magari scoprendo di non poter proseguire con il rogito perché il prezzo concordato è superiore al prezzo imposto, o ancor peggio scoprire che, ora, la casa nemmeno si può vendere.

Controllo della regolarità urbanistica dell’immobile

Ante ’67? Licenza edilizia, concessione edilizia, permesso a costruire? Agibilità o abitabilità? A volte la “storia” urbanistica dell’immobile è raccontata all’interno dell’atto di provenienza, altre volte bisogna verificarla nei documenti del geometra/architetto che ti ha seguito queste pratiche o in Comune. Anche qui stai tranquillo… se hai perso qualcosa riusciamo a recuperarlo noi in ufficio tecnico (basta la firma sul modulo “Richiesta accesso atti”). AFFILIATI: CASA 5 S.R.L. - RETE 5 S.R.L. - OGNI AGENZIA HA UN PROPRIO TITOLARE ED É AUTONOMA

Controllo della regolarità catastale dell’immobile

Attenzione alla planimetria catastale, dev’essere conforme allo stato attuale del fabbricato. “E dove posso reperirla?” Andiamo noi in Catasto settimanalmente, ci basta la tua delega (firma sul modulo “Delega accesso planimetrie”). Se riscontriamo qualche differenza tra ciò che è depositato e lo stato reale dei luoghi ti avvisiamo e ti spieghiamo cosa fare per sistemare tutto; oppure per comodità ci fai contattare dal tuo geometra di fiducia!

Controllo ipotecario dell’immobile

Se hai un mutuo (come l’80% degli immobili che vendiamo) non porti alcun problema, verrà chiuso e verrà tolta l’ipoteca quando andremo davanti il notaio. L’importante per noi è saperlo in anticipo, in modo da organizzare i tempi che servono, anche con la tua banca, quando avremo trovato chi compra.

3.2 ORA LASCIA FARE A NOI…

Attestato di prestazione energetica dell’immobile

La famosa APE! E’ indispensabile far redigere questo Attestato da un tecnico abilitato (di solito il geometra di fiducia) per attestare la casa in quale classe si trova… un po’ come i forni o i frigoriferi! Il notaio allegherà poi questo documento all’atto di compravendita. Ricorda che, per evitare spiacevoli sanzioni, è necessario indicare la classe energetica già in fase “pubblicitaria”.

Spese condominiali e regolamento

Solo se l’immobile che stai vendendo fa parte di un condominio o comunque di un residence dove ci sono parti comuni di cui condividi spese di manutenzione e gestione. In questo caso è necessario far conoscere al potenziale acquirente per quali servizi spende i suoi soldi e soprattutto quanti ne deve tirar fuori annualmente. Sempre più clienti fanno attenzione a questa spesa (pensa se quei 30-40€ mensili invece che per spese condominiali, li aggiungessero ad una rata di mutuo…) e ancor di più vogliono essere certi delle eventuali spese straordinarie future. Con la tua delega possiamo comunque reperire ciò che è necessario dall’amministratore che gestisce il condominio dove abiti. Ricorda inoltre che al rogito devi presentarti con la liberatoria dell’amministratore che dichiara che hai saldato ogni spesa fino a quel giorno.

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N.B. firmare “Richiesta di Accesso agli Atti” per delegare l’Agenzia a recuperare eventuale documentazione mancante presso il Comune di competenza

4) CATASTO o Planimetria catastale N.B. firmare “Delega per l’accesso alle Planimetrie” per delegare l’Agenzia a recuperare le planimetrie attualmente depositate presso l’Agenzia delle Entrate

5) CERTIFICAZIONI o Attestato Prestazione Energetica A.P.E. (l’Agenzia può farlo redigere da un tecnico qualificato al costo di 200 € oltre Iva) o Libretto caldaia aggiornato con codice catasto caldaie o Certificazioni impianto elettrico-idraulico-altri impianti tecnologici 6) CONDOMINIO o Recapiti (telefono-mail) amministratore di condominio o Regolamento condominiale o Bilancio spese condominiali anno trascorso o Preventivo spese condominiali anno in corso o Delibere approvate inerenti spese di manutenzione straordinaria

3.2 ORA LASCIA FARE A NOI…

Approfondimento: ELENCO DOCUMENTI DA FORNIRCI 1) DOCUMENTI PERSONALI o Carta d’identità – Codice fiscale o tessera sanitaria (di tutti i proprietari o del legale rappresentante). o Visura camerale (se proprietario è una Società) 2) PROVENIENZA o Compravendita o Successione o Donazione o Atto giudiziale/altro 3) URBANISTICA o Permesso di costruire / Concessione edilizia / Licenza edilizia o Condono edilizio / Sanatoria o Certificato abitabilità / agibilità o Progetto o Capitolato delle opere di finitura o Certificato di Destinazione Urbanistica C.D.U. (solo per vendita di terreni agricoli)

N.B. firmare “Delega per ritiro documentazione amministrazione condominiale” per delegare l’Agenzia a recuperare eventuale documentazione mancante presso l’Amministratore

7) UTENZE o Fotocopia ultima bolletta recapitata acqua/luce/gas (da consegnare, al momento del rogito di vendita, all’acquirente) o Lettura contatore acqua-luce-gas (da verificare, al momento del rogito notarile di vendita, con l’acquirente) 8) VARIE ED EVENTUALI AFFILIATI: CASA 5 S.R.L. - RETE 5 S.R.L. - OGNI AGENZIA HA UN PROPRIO TITOLARE ED É AUTONOMA

QUALE MARKETING PER LA TUA CASA? Immagina il marketing come la rete di un peschereccio… quello strumento che utilizza l’equipaggio per conquistarsi la pagnotta a fine giornata. Immagina un buon capitano che controlla, tutte le sere prima di uscire in mare aperto, la sua rete, per verificare che non ci siano buchi o maglie sfilacciate. Immagina i pescatori che, se utilizzano questo strumento con cura, riescono ad ottenere un pescato maggiore. Inutile però pensare di ottenere un buon risultato, se il loro capitano non ha la necessaria esperienza per sapere quale tratto di mare “battere”. E otterranno ancor meno se pensano che una volta gettata la rete possono andare sottocoperta a dormire!

3.2 ORA LASCIA FARE A NOI…

Forse questa metafora ti aiuterà a capir meglio la differenza tra “marketing passivo”, quello che puoi fare anche tu o che fa la totalità delle Agenzie immobiliari, e “marketing attivo”, quello che sicuramente tu non puoi fare (altrimenti faresti il nostro lavoro!) e che da qualche anno le Nostre Agenzie immobiliari Tecnorete stanno applicando. Ma partiamo dal “marketing passivo” cioè tutte quelle iniziative fatte e poi “ aspettiamo che ci contattino”. La stessa cosa di gettare la rete in mare aperto e poi andare a dormire sperando di tirar su qualcosa al mattino! Te ne elenchiamo qualcuna che facciamo anche noi, come tutto il resto delle Agenzie: • RIVISTA TECNORETE: tutti i mesi viene pubblicata in 10.000 copie e distribuita (da Noi, non dall’omino in bicicletta!) in buona parte delle cassette postali di Monselice, Battaglia, Galzignano, Pernumia, Conselve; la puoi trovare gratuitamente anche presso i nostri Uffici e nei punti vetrina di Monselice via Zanellato e dell’Ospedale unico di Schiavonia. Contiene le nuove, o le migliori, proposte del mese.

• SITI INTERNET www.casamonselice.com e www.casabattagliaterme.it: aggiornati giornalmente con tutte le proposte immobiliari gestite dalle nostre Agenzie; l’utente web troverà una descrizione più dettagliata dell’immobile che gli interessa e potrà inviare una richiesta via mail all’Agenzia di ulteriori informazioni.

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• CARTELLO: viene esposto nelle vetrine delle nostre Agenzie, nel punto vetrina posizionato in centro a Monselice affianco le Poste (posizione strategica visto l’afflusso di persone allo sportello postale), nella bacheca collocata all’interno del nuovo Ospedale unico (*). (*) già questa è un’iniziativa che non troverai in altre Agenzie in quanto abbiamo stretto un accordo ESCLUSIVO (vedi li sottoscriviamo anche noi!) con chi gestisce gli spazi all’interno dell’Ospedale propone in

vendita

0429.767302

MONSELICE VILLETTA A SCHIERA DEL 2005. IN ZONA CENTRO.

€ 240.000 APE: D

IPE: 99,96

www.tecnorete.it

OGNI AGENZIA HA UN PROPRIO TITOLARE ED E' AUTONOMA

Ok, bene, finora non ti abbiamo raccontato nulla di eccezionale rispetto a quello che fanno tutti o che potresti fare anche tu! Quanto sei curioso di scoprire cos’è questo “marketing attivo” che tanto decantiamo? Vuoi scoprire cosa facciamo tutto il giorno per dare quella marcia in più alle case che trattiamo? Poi (speriamo!) ti toglierai ogni dubbio sul giusto Consulente da scegliere per la vendita di CASA TUA… Per “marketing attivo” intendiamo una serie di attività fatte, da tutto lo staff delle Agenzie, per andare a “tirar fuori”, nel più breve tempo possibile, l’acquirente di CASA TUA. Oggi viviamo in un mondo dove è necessario andare a “stimolare” il potenziale cliente più che attenderlo nei nostri Uffici. Questo vale per ogni settore! Ovvio che per farlo serve una forza-lavoro importante, una persona o due persone all’interno dell’Agenzia non possono permettersi queste attività che andiamo a descriverti (o tieni aperta l’Agenzia o paghi qualche nuovo collaboratore che ti aiuti!)

3.2 ORA LASCIA FARE A NOI…

Affiliato: RETE 5 SRL

• RICERCA DI POTENZIALI ACQUIRENTI IN ZONA: si tratta di andare a proporre direttamente in zona, partendo proprio dal quartiere dove si trova CASA TUA, la nuova proposta in vendita; lo hai già letto in precedenza, probabilmente il potenziale cliente si trova proprio nel raggio di 100 metri da casa tua, e già ti abbiamo detto di portargli un volantino con stampate le foto ed il prezzo di casa tua... pensi che basta?! La maggior parte della pubblicità in cassetta viene gettata! Ti interessa aprire un volantino di un supermercato se ieri sei andato a fare la spesa “grossa” per la tua famiglia? Ti interessa guardare un volantino di case in vendita se stai bene dove stai o non hai nessun figlio da sistemare? Devi però sapere che una buona fetta degli acquirenti delle nostre Agenzie degli ultimi anni, “ieri” non sapevano nemmeno di avere un buon motivo per comprare. • RICERCA DI POTENZIALI ACQUIRENTI DURANTE LE MANIFESTAZIONI LOCALI/MERCATO CITTADINO: hai presente l’afflusso di persone da fuori città che vengono a passeggiare il 1° Maggio a Battaglia Terme in occasione di Canale Fiorito? Hai presente quante famiglie portano i loro figli a divertirsi alle giostre durante la Fiera dei Santi? E i turisti che affollano il centro di Monselice durante la AFFILIATI: CASA 5 S.R.L. - RETE 5 S.R.L. - OGNI AGENZIA HA UN PROPRIO TITOLARE ED É AUTONOMA

3.2 ORA LASCIA FARE A NOI…

Rocca in Fiore? O quelli che cercano il regalo dell’ultimo minuto ai mercatini di Natale di Battaglia? e quindi?... Quindi questi sono i momenti per noi, di far conoscere le proposte immobiliari che gestiamo, a tutte queste persone che vengono a visitare i nostri paesi con altri scopi. Un palloncino, una caramella, una penna, un simpatico gadget... ma intanto magari ne approfitti per vedere se c’è qualche buona offerta dove investire i tuoi soldini, piuttosto che lasciarli in banca!

• CONTATTI DA BANCA DATI: ti abbiamo già fatto vedere a pag. 16 di quanti potenziali clienti acquirenti disponiamo nella nostra banca dati; non basta inviare una semplice mail o un messaggino sul cellulare per creare curiosità sul tuo immobile; a questo bisogna aggiungere una telefonata e l’invito a fissare un appuntamento in Agenzia. Solo spiegandogli di persona le reali potenzialità del tuo immobile potremo far nascere un interesse più concreto, che potrà portare ad una visita prima ed a una proposta d’acquisto poi. Le persone non comprano un prodotto così importante via internet! ATTENZIONE non farti abbindolare dalle solite frasi “non gli danno il mutuo” o “deve prima vendere casa sua” non devono nemmeno portartelo quel cliente. Se qualche Agente ha il buon tempo di portare a fare le “gite turistiche” questo tipo di persone, tu hai il tempo e la voglia di aprirgli la TUA CASA?! TI GARANTIAMO che i Clienti che sono entrati nella nostra Banca Dati come potenziali acquirenti, sicuramente si sono già informati per il mutuo (e la banca gli ha garantito la possibilità di averlo!) o, se hanno un altro immobile di proprietà, non è necessario venderlo per acquistare una nuova casa (o hanno già trovato la soluzione per fermarla!).

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• SOCIAL-MEDIA: ed in particolare Facebook, il “social più famoso al mondo”! Disponiamo di, quelle che definiamo “piazze virtuali”, di quasi 3000 utenti totali nelle nostre pagine “Agenzia Tecnorete Monselice” ed “Agenzia Tecnorete Battaglia Terme”. Dietro ad ogni utente c’è una persona fisica che ha cliccato “Mi Piace” sulla Pagina per aver visto qualche contenuto interessante da noi pubblicato, e che ora continua a seguirci perché interessato a ciò che scriviamo.. prima o poi questa persona cercherà casa... e se trovasse quella di suo interesse tra i contenuti delle nostre Pagine?!

Per capire meglio di cosa parliamo, se non sei ancora un nostro Fan, cerca le nostre Pagine e clicca Mi Piace! Se non hai Facebook sicuramente tuo figlio o un tuo nipote potrebbe farti vedere sul suo computer o sul cellulare di cosa parliamo. “Un buon marinaio sa che, per tornare in porto la mattina felice e con la barca colma di buon pesce fresco, deve gettare in mare più reti possibili, nei posti giusti, e che deve lavorare tutta la notte insieme ai suoi compagni per raccoglierle piene!” NON TI ABBANDONIAMO Una delle situazioni più spiacevoli che capitano ad un cliente, quando si affida ad un professionista per la soluzione di un problema, è di doverlo rincorrere per avere informazioni su come procede la pratica.

A quel punto inizi a pensare che questa persona più di tanto interesse a risolvere il tuo problema non ce l’ha. Ti starai chiedendo (giustamente) “ma come, hai fatto tutto questo per arrivare all’incarico e ora non ti fai più sentire?” Nelle nostre Agenzie una situazione del genere non può capitare... ti assicuriamo che nessuno dei nostri Consulenti percepisce nulla per un “pezzo di carta” firmato! Solo se portiamo a termine il nostro compito, vendendoti la casa, allora avremo il giusto riconoscimento economico. Quindi, concorderemo insieme ogni quanto hai piacere di essere aggiornato sull’andamento della tua casa in vendita. TI GARANTIAMO che almeno una volta al mese verrai contattato dal Consulente al quale ti sei appoggiato per la vendita della TUA CASA, per darti un aggiornamento su come procedono le attività messe in campo al fine di raggiungere lo scopo comune. Mensilmente ci riuniamo tra Consulenti per verificare cosa è stato fatto e quali riscontri abbiamo ricevuto per il tuo immobile. Accordiamo le iniziative che potrebbero essere messe in campo il mese successivo. E ci sembra logico e naturale ricambiare la fiducia che ci hai dato per la vendita di casa tua, aggiornandoti su tutto. Nessun Agente immobiliare potrà mai garantirti di vendere casa tua (a meno che non la compri lui!). Quello che noi TI GARANTIAMO è di essere aggiornato costantemente sull’andamento della vendita di casa tua, e non dimenticato nei meandri delle nostre Agenzie!

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3.2 ORA LASCIA FARE A NOI…

Quanto fastidioso è, dover chiamare 50 volte una persona perché questa ti risponda... figuriamoci se la persona che stai provando a contattare è la persona a cui hai affidato la tua casa da vendere.

LEONIDA TODARO

“Nato a Monselice il 29 Agosto 1977, ho sempre vissuto ad Arquà Petrarca; dal 2009 vivo con la mia famiglia nella frazione di Monticelli. Sempre a Monselice ho mosso i primi passi da Agente immobiliare sin dal lontano 2001. Ora sono titolare sia dell’Agenzia di Battaglia Terme, sia dell’Agenzia di Monselice. Mi occupo, nello specifico, del controllo della documentazione degli immobili messi in vendita attraverso le nostre strutture.” 3486991798 – leonida@tecnorete.it

DAVIDE ROSA

4.1 CHI SIAMO

“Sono nato e cresciuto a Monselice, più precisamente al Carmine, dove ancora vivono i miei genitori; ho iniziato la mia carriera da Agente immobiliare nell’ufficio di Battaglia Terme nel 2004, prima da consulente, poi da responsabile d’agenzia. Da gennaio 2010 mi occupo in pianta stabile dell’Agenzia di Monselice, rilevandola dalla precedente gestione.” 3459904715 – d.rosa@tecnorete.it

ELENA ROSA

“Sorella minore di Davide, lavoro presso l’Agenzia di Monselice come Consulente immobiliare sin dall’apertura nel Maggio 2008. Mi occupo in particolare delle compravendite di immobili usati, tra Privati, nelle zone del Carmine (mio quartiere d’origine!), San Cosma, San Bortolo e parte del centro. Da qualche anno seguo inoltre le compravendite di terreni agricoli.” 3459943687 – elenarosa.tecnorete@gmail.com

FILIPPO MOLON

“Nato e cresciuto a Monselice, seppur per un periodo ho vissuto a Reggio Calabria per seguire il lavoro di mio padre. Collaboro con l’Agenzia di Monselice dal Febbraio 2012, dopo una breve carriera da intermediario del credito. Le zone di mia competenza sono Costa Calcinara (dove attualmente vivo!), San Giacomo, Marendole e parte del centro.” 3459947284 – filippo.tecnorete@gmail.com

FABIO RUFFIN

“Vivo con la mia famiglia a Monselice, nel quartiere di San Bortolo. Dopo un percorso lavorativo completamente diverso, ho incrociato la mia strada con l’ufficio di Monselice nel Marzo del 2011, rivolgendomi all’Agenzia per l’acquisto di casa. Dai primi mesi del 2016 sto sviluppando il marchio Tecnorete nelle zone di Conselve e San Pietro Viminario.” 3332097189 – fabioruffin.tecnorete@gmail.com

AFFILIATI: CASA 5 S.R.L. - RETE 5 S.R.L. - OGNI AGENZIA HA UN PROPRIO TITOLARE ED É AUTONOMA

GIADA ALESSANDRIN

“Avevo 23 anni quando è iniziato il mio percorso nel settore immobiliare in Tecnorete Battaglia Terme, ed oggi sono 10 anni che vendo case. Mi sono specializzata solo su operazioni tra privati nel comprensorio dei Colli Euganei. Da 6 anni sono responsabile dell’agenzia di Battaglia Terme e, assieme alle ragazze che lavorano con me, abbiamo creato un nuovo sistema di vendita basato su strumenti di cui il cliente può verificare personalmente l'attendibilità. Questi strumenti sono unici perchè nati dalle nostre personali esperienze professionali, caratterizzate da errori e successi. I risultati che ci qualificano sono derivati dalla risposta a queste due domande: ‹Come generare un risultato più alto? In che modo possiamo arrivarci?” 3407296340 – giada.tecnorete@gmail.com

“Sono nata e cresciuta a Monselice. Per amicizie e hobby ho, fin da piccola, frequentato la zona dei Colli Euganei. Affascinata da sempre dal mondo dell’immobiliare, mi sono laureata in Architettura. Nel 2012 è iniziato il mio percorso in Tecnorete di Battaglia Terme come collaboratrice specializzata negli affitti, per diventare poi, a distanza di 3 anni, consulente immobiliare. Lavorare nei comuni dove sono cresciuta, facilita la mia ricerca delle case oggetto di richiesta da parte di potenziali acquirenti.” 3472217447 – erika.tecnorete@gmail.com

4.1 CHI SIAMO

ERIKA PRIMO

ELENA BOARETTO

“Torreglia è il paese in cui vivo con la mia famiglia e ad oggi è anche uno dei paesi in cui lavoro. Mi sono diplomata come geometra e da subito ho capito che l’immobiliare sarebbe stata la mia strada, una strada che sto percorrendo da 6 anni. Quest’attività è una passione per me, abbinata ai meravigliosi paesaggi dei comuni in cui opero (Torreglia, Galzignano T., Valsanzibio, Arquà P., Pernumia, Battaglia T.). Ho un entusiasmo tale che sono dispiaciuta per tutte le persone che sono costrette a fare un lavoro che detestano. Per me il lunedì è il giorno migliore della settimana!” 3346856298 elenab.tecnorete@gmail.com

SILVIA PASQUALETTO

“Ho un sogno. Lavorare come illustratrice (concept artist) per le grandi case di produzione cinematografiche Californiane. Il mio ruolo in Tecnorete Battaglia Terme mi permette di capire come funzionano le dinamiche di una grande azienda. La cosa che più mi sta arricchendo è quello che mi viene richiesto a ogni singolo lavoro, dal progettare un volantino a creare l’impaginazione di un annuncio immobiliare, ovvero comunicare emozioni. Vedere le persone che realizzano i loro sogni, mi fa credere che un giorno anch’io realizzerò il mio.” AFFILIATI: CASA 5 S.R.L. - RETE 5 S.R.L. - OGNI AGENZIA HA UN PROPRIO TITOLARE ED É AUTONOMA

La tua Agenzia Immobiliare di riferimento

Una casa è venduta quando incassi l’assegno, non quando è pubblicata sui portali! Per una persona che vuole vendere il proprio immobile questa affermazione dovrebbe essere ovvia. Se l’obiettivo è vendere una casa, non è ancora chiaro perché gran parte dell’informazione di settore (agenzie immobiliari) si sviluppi attorno a temi che non hanno nulla a che fare con i reali obiettivi di tutte quelle persone che richiedono di migliorare la propria situazione abitativa. Le attuali fonti di informazione accessibili ai venditori su temi che riguardano la compravendita immobiliare sono spesso scadenti, fuorvianti, troppo tecniche o manipolate ad arte. Questo è il principale motivo per cui oggi molte persone che si ritrovano con l’esigenza di vendere la propria casa, ad un certo punto si demoralizzano, convincendosi che di questi tempi c’è la crisi e che più nessuno compra casa.

Affiliato: RETE 5 S.r.l. Indirizzo: Via Cristoforo Colombo, 71 35043 Monselice (PD) (vicinanze Centro Commerciale Airone) Telefono: 0429 767302 Email: pd2s4@tecnorete.it Web: www.casamonselice.com f: Agenzia Tecnorete Monselice

Questo manuale è per tutte quelle persone che vivono questa paura e, scrivendolo, ci siamo posti l’obiettivo di “svegliarli” in maniera tale che siano in grado di: • Non essere fregati • Scegliere con cognizione di causa i veri professionisti di settore • Interpretare in maniera corretta le fasi della vendita • Comprendere le dinamiche pubblicitarie In questo manuale scoprirete quali sono le vostre convinzioni negative sulla vendita di un immobile e cosa fare per cambiarle. TECNORETE è la prima agenzia immobiliare specializzata solo nella compravendita di immobili tra privati esclusivamente nei comuni di Monselice, Tribano, Conselve, San Pietro Viminario, Pernumia, Battaglia Terme, Arquà Petrarca, Valsanzibio, Galzignano Terme e Torreglia.

Affiliato: CASA 5 S.r.l. Affiliato: CASA 5 S.r.l. Indirizzo: Viale Colli Euganei, 108 Indirizzo: Viale Colli Euganei, 108 35041 Battaglia Terme (PD) 35041 Battaglia Terme (PD) (presso Centro la Fontana) (presso Centro la Fontana) Telefono: 049 910 12 12 Telefono: 049 910 12 12 Email: pd2o2@tecnorete.it Email: pd2o2@tecnorete.it Web: www.casabattagliaterme.it www.casabattagliaterme.it fWeb: Agenzia Tecnorete Battaglia Terme f: Agenzia Tecnorete Battaglia Terme