Winkelcentrum Hoogstraten

We spraken met Unizo-voorzitter Patrick Melis.

Zijn winkelketens een zegen?

‘Hoogstraten, het gezelligste winkelstadje van de Noorderkempen’. Met de zomer in zicht wordt het weer flaneren in het centrum. Toch houden velen hun hart vast voor wat komen gaat. De ene ketenwinkel na de andere heeft zijn weg naar Hoogstraten gevonden . De Vrijheid krijgt een ander uitzicht en de concurrentie wordt snoeihard. Hoe kijkt de traditionele middenstander tegen deze evolutie aan? We vroegen het Patrick Melis, voorzitter van de plaatselijke UNIZO.

DHM : Hoe kijken jullie tegen de komst van al die ketenwinkels die zich meer en meer, en zelfs op vrij korte tijd in het centrum Hoogstraten maar ook daarbuiten, vestigen?

PM: Ik moet toegeven dat we die winkels niet graag zagen komen . Wij zitten hier met een kleine middenstand die een eigen geschiedenis heeft. Wij zijn als UNIZO een belangenorganisatie en als één van onze leden bezwaren heeft wanneer er een winkelketen komt die een zware concurrentie is voor hem of haar, gaan wij natuurlijk proberen in welke mate wij kunnen helpen. Maar uiteindelijk kunnen wij die ondernemer alleen maar bijstaan, want winkelketens tegenhouden, dat kunnen wij niet. Enkel voor winkels met een heel grote oppervlakte bestaat er een procedure om ze tegen te houden. Toen die eerste vraag kwam hebben wij dat wel besproken met ons gemeentebestuur en zijn we daar ook tegenin gegaan, met steun van UNIZO nationaal. Maar uiteindelijk kan zelfs de lokale overheid deze zaken niet tegenhouden. Het is nu eenmaal een fenomeen in heel België. De laatste vijf jaar zijn er nog nooit zoveel vergunningen afgeleverd. In Vlaanderen alleen al voor 1,5 miljoen m².

DHM : In Hoogstraten zie je ze overal opdoemen, in het centrum, maar ook daarbuiten.

PM : Het is vooral een fenomeen in het centrum maar ook aan de Sint Lenaartseweg zijn er al verscheidene zaken bijgekomen. Meestal ontstaan die grote projecten langs ingangswegen, vooral in zones die volop in ontwikkeling zijn, en langs de gewestwegen. In Hoogstraten speelt dan nog de vraag: gaan wij die toelaten op de Vrijheid of gaan we die proberen buiten het centrum te houden? In het begin was er buiten het centrum niet veel plaats maar dat is intussen al veranderd, door de terreinen achter de Veiling en ook aan de Ster, dit laatste is mijn inziens een minder geslaagd project vanwege de ontbrekende ontsluiting voor verkeer.

DHM : Vind je deze nieuwe ketenwinkels dan een negatieve evolutie voor Hoogstraten?

PM : Een belangrijk aspect voor de consument is wel dat de komst van zulke keten een belangrijke meerwaarde moet kunnen bieden. Ze kunnen klanten naar het centrum trekken waarvan alle winkels kunnen profiteren. Het brengt natuurlijk altijd wel wat concurrentie voor de plaatselijke middenstander met zich mee, maar dat is niet altijd slecht. Je moet proberen er een concurrentievoordeel uit te halen. Een plaatselijke middenstander moet meer aan klantenbinding doen, moet creatiever zijn en klantenservice leveren, iets wat die grote ketens over het algemeen minder goed kunnen. Wat niet wegneemt dat deze ketens een inhaalmanoeuver aan het maken zijn.

DHM : Ik kan me voorstellen dat er in de kledingsector wel ineens paniek is als er zo’n ZEB of Brantano op de proppen komt. Als ge die afname ziet tegenover de bestaande schoenwinkels bijvoorbeeld, dan is dat toch een stevige concurrentie, natuurlijk.

PM : Dat is natuurlijk een stevige concurrentie maar ik denk dat een gevestigde zaak zoals bijvoorbeeld een winkel als Pillot daar weinig hinder van ondervindt. Die hebben in de loop der jaren zo’n klantenbestand opgebouwd en bieden ook een exclusief gamma aan dat bv. een Brantano niet kan aanbieden. Daar zit een grote rol in voor de middenstander om zich toe te leggen op exclusiviteit, specialiseren en kwaliteit, een nichemarkt. Op die manier kunnen zij zich onderscheiden van de grote ketenwinkels. De klant komt terug naar waar het goed is. Dat wil niet zeggen dat hij ook niet naar een ketenwinkel zal gaan, maar winkels zoals Bruurs, Pillot, Hoela Hoep, Roeffen, enz. zullen altijd klanten hebben die terugkomen. De klanten weten wat ze in die winkels kunnen vinden, en rekenen op de kennis van de winkeluitbater. Er is een enorm vertrouwen tussen klant en uitbater. In een winkelketen ga je dit vertrouwen nooit kunnen maken.

DHM: Bij die ketenwinkels heb je toch ook wel zaken met een zelfstandige uitbater, de zogenaamde franchisewinkels? Zijn die verschillend van de nieuwe ketenwinkels?

PM : Ja er zijn een paar franchisewinkels zoals Hubo, Quirijnen, Delhaize, maar dat zijn al bijna traditionele zaken. Mijn winkel, Standaard Boekhandel, behoort ook tot een grotere keten. Maar dat is nog anders dan ketenwinkels die zich hier vestigen en daar personeel in zetten. Die winkels hebben meestal weinig binding met Hoogstraten. Bijvoorbeeld een winkel zoals Hema wordt opgestart door iemand van Turnhout die de zaak hier waarschijnlijk enkele jaren zal runnen tot de groeipijnen voorbij zijn. Misschien komen er later wel ingroeimogelijkheden voor iemand van hier. En dat is toch wel belangrijk voor Hoogstraten , hoor. Voor die winkels is het absoluut een meerwaarde als die uitgebaat worden door mensen van Hoogstraten zelf. De plaatselijke binding en het kennen van je klanten is en blijft toch wel heel belangrijk.

DHM :Heb je de indruk dat door die ketenwinkels je ook een ander publiek in je eigen winkel krijgt. Trekken die winkels andere mensen naar Hoogstraten?

PM : Ja zeker, dat kan bijna niet anders. En dat is dan ook een positieve invloed op voorwaarde natuurlijk dat we proberen ook de goede ketens naar hier te krijgen. Er zijn goede ketens en minder goede ketens. Een goede keten voor Hoogstraten, positief voor het centrum en aanvullend voor Hoogstraten is bijvoorbeeld Ici Paris. Dat is een perfecte aanvulling voor wat wij hier in Hoogstraten amper hadden. Maar er zijn natuurlijk ook ketenwinkels waar de prijzen steeds lager en lager gaan en dan hebt ge natuurlijk een heel ander fenomeen. Daar zit het centrum en Hoogstraten echt niet op te wachten.

DHM : Wij hebben de indruk dat jullie als middenstandsorganisatie hier in Hoogstraten een winkelcentrum met een zeker niveau willen behouden?

PM : Absoluut en nu is dat nog zo. Zolang ketenwinkels aangevuld worden met winkels zoals Bruurs, Pillot, MacCain, Keeroen en vele andere, hebben we nog een hele goede mix. Die ketenwinkels mogen natuurlijk niet de overhand krijgen want anders krijgen we een winkelstraat zoals de Gasthuisstraat in Turnhout. Dan krijgen we een echte eenheidsworst. Daar moeten we zeker rekening mee houden. De volgende vijf jaar zal er nog veel veranderen in Hoogstraten en zeker in de Vrijheid. Het echte centrum is maar één kilometer lang en binnen die kilometer is er een zone waar je echt moet zitten. De druk op de panden in die topzone wordt groter en groter en dat vertaalt zich dan in het aanbieden van projecten waar omzet gemaakt moet worden met grote ruimtes en hoge huurprijzen. En in dat plaatje past natuurlijk geen beginnende middenstander meer. Dat is een spijtige evolutie. Als je nu moet beginnen huren en dan nog personeel aan het werk zetten, uw collecties aankopen, dan wordt het risico wel enorm groot en wordt het wel heel moeilijk. Alle goede zaken in Hoogstraten zijn trouwens allemaal zaken in eigendom.

DHM : Toch verdwijnt er hier en daar wel wat. Hoe zien jullie het verdere verloop hierin?

PM : Het is contradictorisch maar er is een zekere leegstand en tegelijkertijd is er een grote vraag naar grote ruimtes in Hoogstraten. We leven nu in een periode dat klanten in zekere zin verwend willen worden met ruime openingstijden, goede bereikbaarheid, veel keuze aan artikelen, een aangenaam en ontspannend winkelbeeld, goede service, met ander woorden de ‘shopping-convenience’ is een belangrijke troef. Wanneer een winkel (groot of klein) hier niet in meegaat dan zal het een wonder zijn dat je overleeft. Maar ik zie dat de laatste jaren de kleinhandel hier in Hoogstraten naar uitstraling toe enorm gegroeid is. Wij hebben hier een winkelstraat in Hoogstraten die bijna uniek is in België. Hier op de Vrijheid is het te doen, niet in de zijstraten. Het is een winkelstraat maar ook een straat met heel veel geklasseerde woningen, nog een stuk werelderfgoed van Unesco, heel wat horeca, dienstensectoren, en er is overal parking. In die zin is de Vrijheid wel een heel speciale straat geworden.

DHM : Dat uitzicht van de Vrijheid, is dat de aantrekkingskracht voor veel van die ketenwinkels? Denkt ge dat ze die dingen mee opnemen om naar hier te komen?

PM : Heel zeker, ge kunt hier goed flaneren in de Vrijheid , er zijn heel wat horecazaken, de mensen komen tegenwoordig niet voor het kopen alleen, hoewel “shoppen” bijna een vorm van ontspanning geworden is. De mensen hebben immers geld en veel tijd. De Belgen hebben ook de hoogste spaarquota van Europa. Al zouden we graag zien dat ze wat minder sparen en wat meer opdoen. Die mix maakt het aantrekkelijk om naar Hoogstraten te komen. Maar die ketens houden ook rekening met puur droge cijfers van aantal inwoners, percentage jongeren, demografie enz. In die steden en gemeenten willen ze dan ook zitten. Dat is de enigste manier om hun omzet nog te verhogen : omzet verhogen door uit te breiden.. Ook de rand van het centrum wordt aantrekkelijk voor een aantal ketens. Je kan er heel goedkoop bouwen, er is parking zat, je kan je klanten niet beter bedienen dan daar. Kortom de exploitatiekost is er eerder laag. Er is daar ook een verschrikkelijke vraag naar. Dat is natuurlijk wel verschillend van de Vrijheid, maar dit had in Hoogstraten veel beter moeten gepland en georganiseerd worden. Men had dat kunnen voorzien en wat zien we nu? Het ligt allemaal verspreid rond het centrum , hier een industriezone, ginder één, en dat gaat natuurlijk ook allemaal zijn weerslag hebben op de mobiliteit. Op die manier gaat Hoogstraten uiteindelijk heel wat minder aantrekkelijk worden. Momenteel rijden er meer dan 18.000 voertuigen per dag door het centrum en dat gaat de volgende jaren nog eens met 20% stijgen. Dat wordt een serieuze bedreiging en beproeving voor het winkelcentrum Hoogstraten zelf.

DHM : Zou daar de overheid geen grotere rol in kunnen spelen?

PM : Heel zeker. Door een juiste bepaling van een Gemeentelijk Ruimtelijk Structuurplan kan je we één en ander in de gewenste richting sturen. Wij hebben de afgelopen jaren heel hard gewerkt rond parkeergelegenheid en in zoverre dat dat nog mogelijk was hebben we dat toch redelijk onder controle. Er zijn een paar elementen bijgekomen zoals lang parkeren, blauwe zone, enz en dat vinden wij heel goed, omdat dat ook een uitnodiging is voor de klanten om naar Hoogstraten te komen waar het gratis parkeren is. Als je ziet wat er in Turnhout allemaal gebeurt waar men het parkeren heeft uitbesteed aan een privéfirma wat het heel duur maakt om naar het centrum te gaan. Je drijft daar de winkels en klanten naar de periferie, waar gronden worden ontwikkeld, en waar het gratis parkeren is. Wie komt winkelen moet zwaar gaan betalen om verplicht te parkeren in die ondergrondse parking. Dat is een heel slechte evolutie. Zoiets willen wij in Hoogstraten absoluut vermijden. Hetzelfde voor parkeermeters. Het is foeilelijk en het brengt niets op. Dan liever parkeerwachters zoals in Hoogstraten : zij controleren en het brengt nog wat ‘blauw’ op straat.

DHM : De Vrijheid zou er toch ook wel baat bij hebben als het wat autoluwer zou zijn?

PM : Wij zijn heel zeker grote voorstander van een autoluwere Vrijheid, maar ge kunt het niet oplossen, hé. Als je ziet dat die ring, die er al zo lang zou moeten komen niet meer ter sprake komt, dan is daar een grote kans gemist. Veel doorgaand verkeer vormt een te zware belasting op onze Vrijheid.

DHM : In het licht van de ontwikkeling van dat winkelcentrum, hoe kijken jullie naar de ideeën van het Van Aertselaarplein ? Hebben jullie daar al over gepraat met elkaar?

PM : Er is vanuit het gemeentebestuur aan ons advies gevraagd om het winkelcentrum af te bakenen. Wij hebben gesteld dat dat begint bij Kempi-meubel en eindigt zoals dat historisch gegroeid is bij het Van Aertslaarplein. Er is hier zelfs een economische studie rond gemaakt. Wij waren heel verwonderd dat er op de algemene vergadering van de dorpsraad ineens plannen geprojecteerd werden van die achterliggende gronden en daar hebben wij dan ook bezwaar tegen ingediend. Wij vonden dat dit niet kon: eerst vraagt men ons advies, wij geven onze visie en dan plots gaat men deze zone er nog bijpakken. Wij hebben aan het gemeentebestuur heel duidelijk laten horen dat we dat niet zien zitten.

Patrick Melis

DHM : Hoe is jullie relatie met het gemeentebestuur?

PM : Dat is vrij goed. Wij hebben wel de indruk dat er naar onze problemen geluisterd wordt. Elke twee maanden hebben wij overleg met de schepen van Middenstand, Marc Haseldonckx, met een hele waaier van onderwerpen zoals initiatieven van horeca, terrassen, enz. en dat gaat vrij goed. In een vorige vergadering hebben we dat probleem van het Van Aertselaarplein aangekaart en de schepen was daar met ons mee akkoord. Dat was volgens hem inderdaad zo niet afgesproken. De mensen en de eigenaars van die gronden wisten nog van niets.

DHM : Zien jullie de evolutie in Hoogstraten positief in? We zijn de 20.000 inwoners gepasseerd maar er staat nog een enorm pakket aan ontwikkeling voor de deur zoals de ’s Boschstraat, Leemstraat, de Heilig Bloedstraat, enz. Er kunnen nog veel woningen en meergezinswoningen bijkomen. Is dat voor jullie een gunstige evolutie?

PM : Voor winkeliers kan het niet groot genoeg zijn. Meer jobs in eigen streek, daar is niets mis mee. Al zet ik hier wel een vraagteken bij. De werkloosheid in Hoogstraten is quasi onbestaande. Daarom is het moeilijk voor ondernemers om aan personeel te geraken.

DHM : Hebben jullie dan geen schrik dat door de grote druk op de panden in de Vrijheid mooie huizen die niet geklasseerd zijn worden afgebroken en veranderen in grote winkelpanden zonder veel aantrekkingskracht qua bouwstijl. Zo verdwijnt toch ook het karakter van een straat dat voor jullie blijkbaar toch ook heel belangrijk is. Verliest ge dan niet de zo interessante aantrekkingskracht?

PM : We zijn niet tegen nieuwe projecten, maar ze moeten wel passen in het winkelbeeld en het algemene beeld van de Vrijheid. Ik vind dat daar de overheid zich te weinig op toegelegd heeft in het verleden om daar een corrigerende rol in te spelen. Er moeten nieuwe projecten bijkomen, maar ze moeten wel de aantrekkelijkheid van Hoogstraten mee blijven garanderen. Ik heb ook nog korte tijd in Brasschaat gewoond toen daar nog niets te beleven was en op korte tijd is dat daar beginnen veranderen, de ene zaak na de andere. En nu is dat daar één gruwel.

DHM : Bestaat er dan geen vrees dat zich dat hier ook gaat voordoen?

PM: Absoluut, dat kan bijna niet anders. Dat kan je niet tegenhouden. Hier wordt alles heel individueel bekeken. Pak nu bv het winkelpand van Limada. Als huis heeft dat eigenlijk geen waarde en mag dat weg. Maar een architect en projectontwikkelaar moet ook breder kijken dan alleen dat huis en dat doet men hier niet. En dan laat men van alles toe. Men zegt: dat huis staat niet op de lijst van te bewaren gebouw, dus slopen. Men heeft al veel te veel toegelaten. Pas op, ik ben niet tegen nieuwe architectuur, ik bedoel nieuwe, eigentijdse architectuur, geen retrogedoe, maar nieuwe uitdagende architectuur, maar niet in de verhoudingen zoals het zich nu manifesteert. Wij zijn ook absoluut voorstander van dat er bewoning komt boven de winkelpanden. Voor het sociaal karakter is dat erg belangrijk.

DHM : Wellicht zijn er nog meer nadelen aan grote ketenwinkels, ik denk bijvoorbeeld aan de openingstijden?

PM : Ik vrees zeker dat met de komst van al die ketenwinkels de druk op de zondagsopening nog zal toenemen. Dat is wel een gevaar dat op ons afkomt. De mensen willen nu eenmaal gaan shoppen, zaterdag, zondag, ’s avonds. Voor de gewone winkelier betekent dat echter niet meer omzet, hoogstens een verplaatste omzet, maar het brengt wel een hele belasting en extra kosten met zich mee. Ge moet dan ook altijd ter beschikking zijn van je zaak. Je privé-leven zal daar wel onder lijden. Maar ook naar personeel toe. Men verplicht je bijna om op zondag te openen en de overheid laat dat toe. Maar dan zou die overheid ook moeten toelaten dat je je personeel gewoon betaalt en geen dubbel tarief zoals nu het geval is op zondag. Unizo staat niet te springen voor meer openingsuren.

Zeeman, Hema, Blokker….. een na een vullen winkelketens de Vrijheid

DHM : Toch hebben jullie een aantal opendeurdagen per jaar?

Wij hebben nu al een viertal weekenden op een jaar en dat vinden we al meer dan genoeg. JBC is elke zondag open, Torfs en ZEB ook en dat tot half zeven zelfs. Dat is voor ons een kwalijke evolutie. Die grootschaligheid tast de kwaliteit aan van de kleine middenstander.

DHM : Zijn de meeste van die ketenwinkels lid van de plaatselijke middenstand?

PM : Sommigen doen wel mee met de acties van Unizo,maar de communicatie loopt dikwijls al wat moeilijker. Zo is dat met de kerstverlichting dikwijls ook wel wat moeilijker. Ons ledenbestand en bijdragen bij de kosten van de evenementen lopen zeker niet in stijgende lijn. Er zijn een aantal zaken die meedoen met de opendeurdagen, maar anderen ook niet. Er zijn ook gewoon winkels die zeggen: wij betalen niet maar we doen wel gewoon open. Daar hebben wij geen vat op. Wij kunnen alleen maar hopen dat ze meedoen om de kosten betaalbaar te houden. De evenementen rond Opendeurweekends worden door Unizo bekostigd. Bij de lente-opendeur zijn er officieel 38 deelnemers die ook bijdragen in de kosten,terwijl er in de praktijk soms wel 50 zijn die hun deuren openzetten. Voor sommigen kleine winkels met beperkte omzet is 100 euro bijdrage misschien wel iets te hoog.

DHM : Is er nog genoeg animo bij de mensen om Unizo draaiende te houden?

PM : Dat is heel moeilijk. Elke zelfstandige winkelier blijft eigenlijk ook een beetje een einzelgänger, dat zal altijd zowat blijven. Toch slagen we er nog wel goed in om grotere gemeenschappelijke acties te ondernemen. We zijn met ons bestuur eigenlijk met veel te weinig en er is amper aangroei. Met alle nieuwe winkels die er nu bijkomen zien we dat aantal de volgende jaren zeker niet groeien. Wat er nu nog bijkomt zijn meestal grote winkels met een gerant en die hebben er geen baat bij een mandaat bij de plaatselijke Unizo-bestuur. Wij hebben in Hoogstraten, het centrum en de deelgemeenten een 120-140 tal leden. Dat is een beetje de moeilijkheid : wij vertegenwoordigen met Unizo gans de fusiegemeente, maar wij plannen vooral acties in het winkelcentrum van Hoogstraten, vooral in de Vrijheid. Maar het Unizo-lidmaatschap omhelst wel wat meer dan lokale acties. Met een actie zoals’ belgerinkel’ richten we ons tot iedereen, maar het kloppend hart bevindt zich natuurlijk op de Vrijheid.

DHM : Zulke acties zoals ‘Met belgerinkel naar de winkel’ , zijn die een succes in Hoogstraten?

PM : Ja, dat is een geweldig succes. Met onze 110 deelnemers in verhouding tot de oppervlakte, zijn wij procentueel de grootste deelnemer in heel België. En dat willen we zo blijven houden: de mensen stimuleren om meer met de fiets naar de winkel te komen hoewel dat voor sommige artikelen natuurlijk wel wat moeilijker is. Maar op die manier maken we de Vrijheid misschien ook wat autoluwer en hopelijk een beetje aangenamer. (jaf/jh)

‘heel apart’ of ‘eenheidsworst’

Ketenwinkels, de laatste jaren rijzen ze als paddenstoelen uit de Hoogstraatse grond. Lola&Liza en Hema zijn de meest recente en naar we vernemen zullen zij niet de laatste zijn. Geruchten over de komst van Vanden Borre en Albert Heijn zijn hardnekkig. Wie weet staan H&M, C&A en andere grote retailers niet klaar om de sprong te wagen. Waarom is onze gemeente op enkele jaren tijd een aantrekkingspool voor grote winkelketens? Zoals je al in het gesprek met Unizo-man Patrick Melis kan lezen, zijn ze volgens hem vooral op zoek naar omzet. Evident, voor een grote onderneming die een winkelketen toch steeds is. De kunst is natuurlijk daar te gaan waar die omzet te realiseren is. Hoe ze die plekken zoeken en selecteren? Er worden colleges over gegeven aan economische hogescholen en er zijn wellicht heel gesofistikeerde wiskundige modellen die als uitkomst dé plek aangeven waar een winkel te openen met de grootste kans op resultaat. Alleen moet je daar je winkel dan nog mogen neerpoten ook. Om te weten waarom de vele winkels naar Hoogstraten kwamen en net nu vroegen we het hen gewoon. Enkele stuurden een antwoord op onze vraag, waarvoor dank. De anderen hadden het blijkbaar te druk of willen liever niet in hun kaarten laten kijken. Ziehier de antwoorden van de winkels die ons een antwoordje stuurden. Daarnaast keken we eens na hoe je een vergunning moet krijgen om je winkel daar te vestigen waar je hem graag wil hebben.

Lola & Liza

Hoogstraten was een gemeente die wij als een ‘witte vlek’ op onze kaart met mogelijke locaties voor inplanting van een nieuwe winkel hadden aangeduid. De aantrekking van de gemeente kwam vooral door haar locatie langs een belangrijke nationale weg naar voor. Ook onze info ivm de grootte van het aantrekkingsgebied en de koopkracht van de bevolking en onze ervaringen in gelijkaardige locaties met eenzelfde profiel speelden hun rol in het beslissingsproces. (Peter Moortgat - Lola&Liza)

Hema

HEMA wil het dagelijks leven van mensen leuker en makkelijker maken. Met nieuwe winkelformules spelen we in op nieuwe wensen. Met het openen van kleine winkels voor de snelle boodschap komt HEMA steeds dichter naar de klant. Hoogstraten is voor Hema in België een plaats met klein inwonertal, maar door ligging aan de grens en door de aanwezigheid van 20% Nederlanders functioneert Hema er prima. (Inge van Baarsen - adjunct hoofd corporate communicatie)

ZEB

In 2005 telde ZEB vijf winkels. Vandaag zijn er 28 vestigingen en binnen maximum vier jaar zou de teller op 50 moeten staan. ZEB is een multimerkenketen met uitsluitend zogenaamde baanwinkels: winkels gesitueerd langs grote wegen, makkelijk bereikbaar en met veel parkeerruimte. Het is absoluut geen geheim dat zo’n locatie minder kost per vierkante meter dan eenzelfde oppervlakte in een winkelstraat in een stadscentrum. Bovendien zijn heel wat merken zelf winkels gaan openen in die stadscentra, waar ze zelf rechtstreeks aan de klant verkopen (met een grotere winstmarge dan de multimerkenwinkel die zelf eerst bij diezelfde fabrikant moet gaan inkopen). Een terugkeer van de multimerkenzaak naar de stadscentra is dan ook vrijwel uitgesloten. De winkelcentra in de periferie zijn intussen ook flink aan het evolueren. Vroeger werden ze veelal omschreven als lelijk, schreeuwerig, rommelig en goedkoop. Tegenwoordig zijn het weldoordachte projecten met een strak en verzorgd uiterlijk en vaak luxueuze, warme inrichtingen waar shoppen een funbeleving is. In een winkel in de stad bedraagt de koopratio gemiddeld 15% (15% van de mensen die de winkel binnenkomen, kopen ook iets). Bij ZEB bedraagt die koopratio meer dan het vijfvoudige. Als het gaat over nieuwe inplantingen wordt er bij ZEB natuurlijk gekeken naar spreiding, naar bevolkingsdichtheid, naar gemiddeld inkomen, naar het aantal beschikbare parkeerplaatsen en naar de mix van handelszaken in het project of de directe omgeving. ZEB heeft op meerdere locaties Schoenen Torfs als buur. De beide retailers vullen mekaar mooi aan waardoor de klant een extra argument aangereikt krijgt om naar het winkelcentrum te komen. Spreiding, bevolkingsdichtheid en gemiddeld inkomen zijn drie parameters die als het ware tegen mekaar afgewogen worden. Er is tegenwoordig hierover heel wat cijfermateriaal voorhanden. ZEB mikt voor zijn winkels op locaties waar het zo’n 30.000 brievenbussen vindt binnen een straal van 5 à 10 km en waar tegelijk het gemiddeld inkomen hoog genoeg is. Het spreekt vanzelf dat het geen zin heeft een tweede winkel binnen eenzelfde sector in te planten als er niet voldoende potentieel is.’ (Erika Mees)

Schoenen Torfs

Uiteraard hanteren wij een aantal vaste criteria om te beslissen of we ergens een winkelpunt openen of niet. Het noorden van Antwerpen was voor onze keten nog steeds een blinde vlek in Vlaanderen. Meerdere keren ontvingen we op onze website van inwoners daar de vraag wanneer er eindelijk een winkelpunt van Torfs zou komen. Een berekening waarbij binnen een bepaalde straal het aantal brievenbussen en de koopkracht werden in kaart gebracht bracht aan het licht dat er terecht ruimte was voor een Torfs schoenzaak. Omdat we eerder onverwacht een mogelijkheid kregen aangeboden om 2 winkels naast elkaar te plaatsen kozen we voor een combinatie tussen een sterke schoen en kledingspeler (Zeb). Dergelijke combinaties versterken de aantrekkingskracht (1+1 is dan eerder 3 dan 2). Bovendien laat doordachte expansie ons ook nog altijd toe extra werkplaatsen aan te bieden in economisch moeilijkere tijden, ook hier willen we mee een voortrekkersrol blijven in spelen. (Yves Baes - Schoenen Torfs)

Zeeman

Bij het openen van een nieuwe vestiging kijkt Zeeman naar een aantal omgevingsfactoren. Dat is natuurlijk in de eerste plaats de vraag of er voldoende mensen wonen in de beoogde vestigingsplaats (de grootte van het verzorgingsgebied). Ten tweede of de toeloop naar onze vestiging niet ten koste gaat van een vestiging in de buurt, en als dat zo is, of twee vestigingen in hetzelfde verzorgingsgebied beter renderen dan één afzonderlijke vestiging. Wij openen bij voorkeur winkels die op een redelijke afstand van een al bestaande winkel liggen, zodat dit v.w.b. transportkosten efficiënt kan worden gedaan (i.p.v. dat er eerst honderden kilometers moeten worden gereden tussen vestiging A en vestiging B). Indien deze omgevingsfactoren positief zijn, kijken wij natuurlijk naar de huurprijs van een pand, de staat van het pand, de parkeermogelijkheden en vooral ook de ligging ten opzichte van het winkelend publiek (bereikbaarheid). Indien dit onderzoek naar de prijs/kwaliteitverhouding ook positief is, rest ons nog de vraag naar het vestigingsklimaat/ondernemingsklimaat in de betreffende gemeente, waarbij uiteraard ook de plaatselijke verordeningen van belang zijn. Als voorbeeld: als onze vrachtwagen de binnenstad niet in mag om goederen te laden en te lossen, heeft het openen van een winkel immers niet veel zin. Als wij geen reclame mogen aanbrengen op de voorgevel van onze winkel, kan dit zijn effect hebben op het rendement van deze winkel. Bovengenoemde factoren bepalen in hoge mate of de rentabiliteitsverwachting positief is. Uiteindelijk is deze rentabiliteitsverwachting het kerndocument op basis waarvan wij besluiten of een nieuwe vestiging gewenst is. (Jacques van der Bom - Manager Marketing & Communicatie)

De Sociaaleconomische vergunning

Vestiging van grote winkels gaat niet zomaar, ze zijn onderworpen aan een voorafgaande Sociaaleconomische vergunning.

De wet onderscheid daarin meerdere procedures, afhankelijk van de grootte van de winkel (de netto verkoopoppervlakte). Voor winkels met een netto verkoopoppervlakte tussen de 400 en de 1000 m2 moet de aanvraag voor beslissing worden voorgelegd aan het College van burgemeester en schepenen (CBS) van de vestigingsplaats.

Voor winkels met een netto verkoopoppervlakte van meer dan 1000 m2 moet het college een advies van het NSECD (= Nationaal Sociaaleconomisch Comité voor de Distributie) vragen, die de gemeentelijke beslissing vooraf moet gaan. Wanneer de oppervlakte meer dan 2000 m2 bedraagt worden de aangrenzende gemeenten in kennis gesteld van het project en worden zij uitgenodigd hun bemerkingen aan het NSECD mede te delen.

Het NSECD is als adviesorgaan samengesteld uit 18 werkende leden, aangeduid door de Koning, en gevormd door 5 ambtenaren van federale en regionale overheden, vertegenwoordigers van sociaaleconomische groeperingen (verbruikersorganisaties) , werknemersvertegenwoordigers, vertegenwoordigers van grote distributie-ondernemingen, vertegenwoordigers van de KMO’s en zelfstandigen en vertegenwoordigers van de KMO’s uit provinciale economische raden (2 per provincie).

Bij de beoordeling van de aanvraag moet het NSECD de aanvraag toetsen aan gegevens over de volgenden vier criteria: Ruimtelijke ligging van de handelsvestiging: de inpassing van de vestiging binnen plaatselijke ontwikkelingsprojecten of binnen het kader van het stedenpatroon, het effect van de vestiging inzake duurzame mobiliteit, meer bepaald het gebruik van de ruimte en de verkeersveiligheid. De belangen van de consumenten: de demografische dynamiek, de beschrijving van de inbreng van de nieuwe vestiging op het vlak van assortiment en prijsniveau, het verzorgingsgebied dat de handelsvestiging wil beslaan in verhouding tot de verzorgingsgebieden van de bestaande nabije handelskernen, de bereikbaarheid via het bestaande openbaar vervoer en via individuele vervoermiddelen, de duurzame invloed op de prijzen, de verruiming van de keuzemogelijkheid van de consument. De invloed van het project op de werkgelegenheid: de verwachtingen inzake de creatie van bruto werkgelegenheid, per categorie en op korte, middellange en lange termijn, de verhouding tussen de creatie van bruto werkgelegenheid en het netto saldo van de werkgelegenheid op korte termijn, de voorstelling van het beleid van de nieuwe vestiging op het vlak van de kwaliteit van de werkgelegenheid, het of de betrokken paritaire comités. De weerslag van het project op de bestaande handel: de marktpositie op het vlak van de verzorgingsgebieden, het verlies of de versterking van de aantrekkelijkheid van de stadskern, de mogelijke positieve of negatieve gevolgen op structureel vlak voor de bestaande nabijgelegen handelskernen, het evenwicht en de complementariteit tussen de kleine en de grote distributie.

In principe is het dus steeds het college van de gemeente dat de beslissing neemt over de aanvraag tot vestiging, dat zijn beslissing moet motiveren aan de hand van de hierboven genoemde en door de wet omschreven criteria.

Tegen elke beslissing van het CBS is beroep bij het ICD (Interministerieel Comité voor de Distributie) mogelijk. Het ICD is samengesteld uit de federale Ministers van Economie, Middenstand, Werk en Mobiliteit en Vervoer, evenals de Minister van Economie van het Gewest waar de handelsvestiging is gepland, of uit hun afgevaardigden. Het beroep kan worden ingediend door de aanvrager, het volledige NSECD of ten minste 7 van de 18 leden van het NSECD. De vergaderingen, de beraadslagingen en de stemming van het ICD zijn niet openbaar, de beslissing van het comité is bindend voor alle betrokken partijen.

In de praktijk durft het dus nogal eens voorkomen dat het College de vestiging van grote winkels weigert, maar dat deze uiteindelijk toch een vergunning bekomen via het beroep bij het ICD.

De statistieken van het NSECD tonen aan in 2009 voor niet minder 337.551 m2 verkoopoppervlakte voor winkels van meer dan 1.000 m2 advies werd afgeleverd. Over 146.639 m2 daarvan werd beroep aangetekend bij het ICD, daarvan werd uiteindelijk 90.826 m2 toegestaan (62 %).

Bron: FOD Economie - http://economie. fgov.be

Commentaar vanuit het stadhuis

Zoals blijkt, gaat elke beslissing over de vestiging van een grote winkel via het college, zij het dat hun beslissing niet altijd uitdraait zoals ze het zouden wensen. We hebben één aantal elementen van het betoog van de voorzitter van Unizo en van onze eigen bevindigen voorgelegd aan Marc Haseldonckx, schepen van middenstand van onze gemeente.

Marc Haseldonckx

DHM: De komst van de ketenwinkels buiten het winkelcentrum was door de overheid niet tegen te houden, maar had misschien beter gestuurd kunnen worden (nu is er verspreiding over meerder plaatsen, bv. aan de veiling, aan De Ster, ambachtszone Minderhout) .

MH: In het verleden werden keuzes gemaakt, spreiding aan de periferie, die in een later stadium invulling hebben verkregen. Het was inderdaad beter geweest om meer gecentraliseerd te werken, maar dit is historie. Daarom ook dat het huidige beleid tracht bij te sturen waar mogelijk en in het beleidsplan 2007-2012 werd duidelijk opgenomen om m.b.t. het handelscentrum kernversterkend te werken en geen verdere uitbreidingszones aan de periferie meer toe te staan.

DHM: Unizo is voorstander van versterking van een sterk afgebakend ‹centrum› (= vanaf Kempi-Meubel tot aan van Aertselaarplein), de visie van het bestuur dat er eventueel daarbuiten kan ontwikkeld worden is men absoluut niet genegen. Het voorlopige plan voor het Van Aertselaarplein kan bij hen op weinig bijval rekenen.

MH: Het voorontwerp voor het Van Aertselaerplein betreft een denkoefening, een aanzet tot een visieontwikkeling voor deze zone, die werd voorgesteld op de Hoogstraatse dorpsraad na een vraagstelling. Van belang in dit dossier is wat de mogelijkheden zijn in verband met de stelplaats van de Lijn, mogelijke invulling van bijkomende parkeerruimte en de uitbouw van een pleinfunctie. Deze zone zou de noordelijke intredeportaal moeten vormen van Hoogstraten centrum. Bij verdere planontwikkeling dienen daarom alle betrokken actoren, inzonderheid de eigenaars, de Lijn, Unizo, buurtbewoners… te worden betrokken. Wat betreft versterking en afbakening van het handelscentrum dienen we versnippering tegen te gaan en moeten we trachten winkels te clusteren binnen de vooropgestelde afbakeningszone tussen Kempi- Meubel en het Van Aertselaerplein. Ook bewoning boven de winkels is hierbij essentieel. Dit standpunt heb ik als schepen van Middenstand verdedigd met betrekking tot de gevoerde provinciale studie over detailhandel in de provincie Antwerpen (WES studie waarbij Unizo Hoogstraten werd betrokken) en zal ik blijven verdedigen binnen het college. Dus ik denk niet dat we hier sterk afwijken van de visie van Unizo.

DHM: Unizo ziet lokale binding van winkeliers met de gemeente als een grote troef, maar vreest dat dit door de steeds duurder wordende panden in het centrum minder en minder mogelijk worden.

MH: Eén van de sterktes van het winkelcentrum is dat we beschikken over een grote diversiteit aan winkels met een hoog kwaliteitsaanbod. Het gegeven dat verscheidene uitbaters eigenaar zijn van hun pand is een bijkomend pluspunt en schept inderdaad een sterke lokale affiniteit. In hoeverre het duurder worden van de eigendommen in de winkelstraat hierin verandering gaat brengen is koffiedik kijken.

DHM : Unizo ziet de ontwikkelingen in de Vrijheid (de vele geplande en wegens de grondprijs grotere panden) met zorg tegemoet en vindt dat het bestuur hier meer sturend zou moeten optreden (vreest voor het unieke karakter van De Vrijheid door de bouw van steeds grotere panden - genre ‘KBC, pand Hema, pand hoek Gelmelstraat met Standaard boekhandel’). De plannen aan de overzijde van Dexiabank baren zorgen en Unizo dringt aan op meer sturend beleid van het gemeentebestuur.

MH: De eigenheid en het karakter van Hoogstraten centrum moet worden behouden, maar economische ontwikkelingen moeten mogelijk blijven. Daarom werd recentelijk door het stadsbestuur een studiebureau aangesteld die richtlijnen en een visie op toekomstige ontwikkelingen in het centrum moet voorstellen. Ook hierin zal Unizo en de stedelijke werkgroep bouwkundig erfgoed zijn woordje kunnen meespreken.

DHM: Zoals verwacht is mobiliteit ook voor Unizo een nijpend probleem en zouden ze zeer gebaat zijn met een meer autoluwe Vrijheid, al is het besef dat oplossingen daar niet voor de hand liggen. Misschien toch een woordje uitleg over de te verwachten ontwikkelingen (Unizo is blij met meer inwoners = meer kopers, maar is ook beducht voor de neveneffecten daarvan, zoals mobiliteit).

MH: Aan mobiliteit in het centrum wordt gewerkt. In overleg met buurgemeenten en de provincie wordt getracht het doorgaand vrachtverkeer te kanaliseren in de Noorderkempen, waardoordit type verkeerkan geweerd worden in het centrum (Mobiliteitsstudie gebiedsgerichte visie Noorderkempen). Voor het scholierenvervoer, voornamelijk richting Seminarie wordt getracht een alternatieve route uit te werken. Denkpiste is een opstapzone achter de bejaardenwoningen (zone zwembad). Uitwerking zal gebeuren in overleg met de Scholengemeenschap en de Lijn. Tevens dient men zich ervan bewust te zijn dat het kleinstedelijk gebied (Ho-Mi) zelf heel wat verkeersdrukte creëert (o.a. woon-werkverkeer, schoolverkeer, winkelen, sport, horeca etc..), zodat een autoluw centrum me eerder eenutopie lijkt. Vraag is tevens of een autoluw centrum zou worden geapprecieerd door de winkeliers en horeca ?

Langs alle windstreken, komen er winkelketens aanwaaien: Aldi richting Minderhout, Lidl richting Wortel en Colruyt en consoorten richting St.-Lenaarts. Die zaken centraliseren was veel beter geweest.

DHM: Unizo is tevreden over het parkeerbeleid van de laatste jaren (kort- én lang- parkeren) en zou dat eventueel nog versterkt willen zien.

MH: De blauwe zone met handhavingsbeleid werd ingevoerd, wat resulteerde in een betere bereikbaarheid van de winkels in het centrum. Langparkeerders werden verwezen naar aansluitende straten en de Van Cuyck parking werd gerealiseerd. Dit jaar wordt gewerkt aan een signalisatieplan van de bestaande parkings voor langparkeerders (Van Cuyck parking, Pax, Iko, Tinnenpoststraat, Gravin Elisabethlaan, Burg. Brosensstraat…. ). Indien zich in de toekomst bijkomende parkingmogelijkheden zouden aandienen zal het stadsbestuur hier alert op trachten te reageren. Ook privé initiatieven zijn welkom.

DHM: Unizo is tevreden met het structureel (2-maandelijks) overleg met het gemeentebestuur. Ook positief voor het bestuur?

MH: Op regelmatige basis, inderdaad twee- maandelijks en indien noodzakelijk sneller, is er overleg tussen Unizo, de ambtenaar lokale economie en de schepen van Middenstand. Deze samenkomsten verlopen vlot, constructief en er wordt open gecommuniceerd. Wat mij betreft een noodzaak om efficiënt en snel te kunnen inspelen op noden en problemen.

DHM: Unizo is een beetje bezorgd over zijn eigen draagvlak (o.m. vanwege kosten voor organisatie en financiering van evenementen zoals Open-Deur weekends en Belgerinkel). Ligt daar een rol voor het gemeentebestuur?

MH: Het stadsbestuur participeert zowel financieel als logistiek in verschillende acties die extra uitstraling geven aan het handelscentrum zoals daar o.a. zijn: met Belgerinkel naar de Winkel, opening Toeristisch seizoen, Groenten en Bloemen, tussenkomst in de Kerstverlichting (elektriciteit, subsidie en de bijkomende tussenkomst in de Ledverlichting (waarde van de energiereductie).

DHM: Unizo is ook bezorgd over toenemende zondagopeningen, vooral van ketenwinkels. Dit legt grote druk bij ‹zelfstandige› winkeliers. Kan het bestuur daar sturend optreden?

MH: Hieromtrent is er duidelijke regelgeving. Als deze wordt gerespecteerd kan een bestuur niet tussenkomen.

DHM: Heeft het stadsbestuur de mogelijkheid meer sturend op te treden bij de vestiging van de grote ketenwinkels. Hoe ver reikt de invloed van een bestuur bij het verlenen van sociaaleconomische vergunningen. Sommige gemeenten (o.m. Grimbergen) proberen via commercieel-strategische plannen de vestigingen en de aard ervan te sturen?

MH: Een stadsbestuur kan voornamelijk sturend optreden op het vlak van ruimtelijke ordening, met name in zijn structuurplan. Als er geen specifieke bijkomende perifere zones worden toegewezen dan kunnen grote ketens zich enkel vestigen binnen de bestaande afgebakende handelsstructuur, met name in het centrum en zijn ze tevens gebonden aan de beschikbare winkeloppervlakte aldaar. Op het vlak van de socio-economische vergunningen ligt een weigering heel wat moeilijker. Deze dient duidelijk geargumenteerd te worden en de aanvrager kan steeds in beroep gaan bij de hogere instanties dewelke dan weer een vergunning kunnen toestaan. (jaf)

DE WERELD VAN SJAH

© Karel Huet