TREINO LIVRE by Demetrius Brasil F. Silva

Edição 1 jan/2020

TREINO LIVRE A revista da Academia Nacional de Direito Notarial e Registral

coordenação Marc Stalder Marcos Lopes Prado

JANEIRO DE 2020 | TREINO LIVRE |

TREINO LIVRE DIRETORIA EXECUTIVA Presidente: Marcus Vinícius Kikunaga Vice-presidente: Mauro Antônio Rocha Diretor Executivo: Eduardo Tristão Diretora Financeira: Laura Abbá Diretora de Comunicação & Marketing: Keila Soares Pimentel Diretora de Relações Institucionais: Mônica Franqueiro Diretoria Técnica e de Conteúdo: Marc Stalder e Marcos Lopes Prado

COORDENADORIAS TEMÁTICAS

Coordenação: Marc Stalder e Marcos Lopes Prado Revisão Ortográfica: Marilin Boer (marilinboer@terra.com.br) Fotos dos Eventos: Frederico Guimarães Diagramação e Edição de Arte: Rafael Haruo Fukuda (rafael.fukuda@icloud.com) Arte: Camila Boer (site: www.camilaboer.com Instagram: @camilaboer_arts) * Todos os direitos reservados. O conteúdo desta publicação pode ser reproduzido mediante expressa autorização dos editores e indicação da fonte. Todas as opiniões, informações e textos deste informativo são de exclusiva responsabilidade dos seus autores e não expressam posicionamento ou opinião da Academia de Direito Notarial e Registral.

SUMÁRIO

EXPEDIENTE

| JANEIRO DE 2020 | TREINO LIVRE

>> 4 Mensagem do presidente >> 6 Nesta edição >> SALA HONORÁRIA >> 8 Direito Real de Laje >> 12 Entrevista com Prof. Doutora Mónica Vanderleia Alves de Sousa Jardim. >> ARTIGOS >> 24 A dispensa das anuências dos confrontantes para o cumprimento da lei do georreferenciamento. >> 26 Usucapião Extrajudicial: A inconstitucionalidade do artigo 13, do Provimento nº. 65/17, do

PARTICIPAÇÕES

Agronegócios, Ambiental & Imóveis Rurais: Bruno Drummond Gruppi e Nelson Silva dos Santos Junior Ética, Disciplina e Responsabilidade Civil: Narjara Pavan e Rosi Libano Jurisprudência: Renato Delphino Protestos e Notas: Geórgia Rosatto e Alexandre Karlay Registro de Imóveis: Heitor de Freitas, Marcello Tralli e Francisco Hilário Registros Civis de Pessoas Naturais e de Pessoas Jurídicas: Maria Aurélia Rocha e Wagner Heinrichs Fornari Tecnologia & Desenvolvimento Legislativo: Jéssica Motta

ES PE CI AIS

Conselho Nacional de Justiça.

em geral.

>> 30 Reflexões sobre a multipropriedade.

>> ARENA DA ACADEMIA

>> 34 A regularização fundiária de conjunto

>> 54 Diferentes pontos de vista a respeito da

habitacional e o obstáculo do acórdão de Limeira

incidência de ITCMD pela diferença de valores

em dissonância com o regramento vigente da Lei

entre os quinhões permutados, a partir da recente

13.465/17.

decisão da CPRISP.

>> 48 Da publicidade registral das restrições urba-

>> 74 Eventos.

nísticas convencionais de loteamentos urbanos à

>> 80 Treino de amanhã.

luz do princípio da concentração de atos na matrí-

>> 84 Agenda do treinador.

cula. >> 50 Base de cálculo do ITBI nas arrematações

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Sumário

MENSAGEM DO MARCUS VINÍCIUS KIKUNAGA

PRESIDENTE

“

Imensamente honrado em ser eleito por meus

zar as decisões administrativas e judiciais que impac-

pares a presidir esta Academia, especializa- tam diretamente em nosso dia a dia, a produção de da no estudo do Direito Notarial e Registral.

sugestões de minutas de atos notariais e registrais, as videoaulas e os diversos eventos em todo o Brasil,

As atividades da Academia se pautarão pela

portanto sua participação é fundamental para cum-

difusão desse conhecimento, pelo comparti-

prirmos nossa missão de auxiliar o debate necessá-

lhamento de informações em prol da socie-

rio para a melhoria dos serviços notariais e registrais.

dade em geral e em especial aos advogados, maiores

usuários

desses

serviços

públicos.

Por fim, não poderia deixar de agradecer à Diretoria e aos associados da Academia, que

Cumprindo nosso compromisso acadêmico, tra-

tornaram possível a publicação deste mara-

zemos ao público a 1ª edição da Revista Virtu- vilhoso canal de conhecimento, que servirá de pesal de nossa Academia, com artigos de profissio- quisa acadêmica, bem como a atualização do pronais especializados e de grande destaque como

fissional do direito e informação para a sociedade.

advogados, notários e registradores, resultando em conteúdo de extrema importância para nos- Desejo a todos uma excelente leitura, e um agrasa consciência sobre as Serventias Extrajudiciais.

decimento especial ao meu pai, Sr. Teruo Kikunaga, ao ensinar-me que “o conhecimento não ocupa

Minha gratidão a cada um dos autores e cada

espaço”, mesmo raciocínio difundido pelo filósofo

membro associado por contribuir com o avan-

Mortimer Jerome Adler, ao afirmar que o propó-

ço do estudo dessa matéria de interesse ge- sito do aprendizado é nos fazer crescer, e nossas ral, apesar da falsa impressão da sociedade.

mentes, diferentes de nossos corpos, podem con-

Teremos muito trabalho na Academia, para organi- tinuar crescendo enquanto continuamos a viver.

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”

Sumário

NESTA EDIÇÃO É com prazer e imenso orgulho que a Academia Na- físicas nas academias esportivas de que somos decional de Direito Notarial e Registral - AD NOTARE

pendentes, nestes tempos modernos e excêntricos.

traz ao público a edição inaugural de nossa revista

A revista TREINO LIVRE foi pensada para proporcionar

virtual que recebeu o título de TREINO LIVRE, numa

a divulgação de opiniões, teses e entendimentos de

bem-humorada alusão ao necessário e possível

nossos associados e colaboradores em geral acerca

aproveitamento do tempo livre e disponível que a

de questões de interesse do Direito Notarial e Regis-

maioria de nós ainda consegue encontrar para o

tral que não podem, pela urgência do tema, aguar-

exercício das atividades intelectuais, da liberdade

dar a inclusão e publicação de nossos livros anuais.

de opinião e da livre expressão dos pensamentos após a – também importante – prática de atividades

A intenção dos editores é que a revista – de circulação

quadrimestral - publique temas interessantes e polê-

do Heitor Ronaldo de Freitas, sobre divergências

micos que possam e mereçam ser debatidos, confir-

e coincidências dos princípios jurídicos aplicados

mados, complementados ou contestados pelos de-

ao registro de imóveis no Brasil e em Portugal ao

mais associados nas edições seguintes, como meio

esclarecedor artigo sobre o Direito de Laje, assi-

de propagação dos estudos de interesse das áreas nado pelo Jurista Pedro Cortez, Membro do Condo direito notarial e registral e de nossos associados.

selho Jurídico do SECOVI e do Conselho Municipal de Preservação do Patrimônio Histórico, Cultural

Os assuntos tratados nesta primeira edição são va-

e Ambiental da Cidade de São Paulo – CONPRESP.

riados, instigantes e vão de uma exclusiva entrevista com a Professora-doutora em Direito Civil pela

Para além disso, publicamos interessantes artigos

Faculdade Direito da Universidade de Coimbra, re- sobre georrefenciamento, dispensa de terceiros nos gente atual da disciplina de Direitos dos Registros e procedimentos administrativos registrais, formalido Notariado e Membro do Conselho do Notariado

zação dos títulos nas hipotecas judiciárias, multipro-

de Portugal Mónica Jardim, concedida ao advoga-

priedade, princípio da concentração na matrícula, base de cálculo do ITBI nas arrematações, regularização fundiária de conjunto habitacional, etc.

Na polêmica seção “Arena da Academia” especialistas em direito imobiliário, tributário e registral confrontam diferentes pontos de vista acerca da incidência do ITCMD sobre a diferença de valores entre os quinhões permutados na partilha da herança. Ao tempo em que recomendamos a produtiva leitura de todo o material publicado nesta edição, que esperamos seja útil e vigorosa, convidamos a todos, leitores, associados e outros interessados, a contribuir para as próximas edições, encaminhando teses, artigos, opiniões, entrevistas tratando de assuntos debatidos ou que possam ser debatidos na Academia para publicação nas próximas edições.

Mauro Antônio Rocha

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Sumário

TREINO LIVRE → SALA HONORÁRIA

DIREITO REAL DE LAJE

para cima são evidentes demonstrações do fato.

de cobertura encontradas nas casas da periferia

Com felicidade, essa dinâmica relação espacial nos

e da favela resultam principalmente de uma ação

entre os acertos da Lei nº 13.465, A introdução da laje com um direito real de pro-

núcleos urbanos informais é tratada no livro “Maré, em mutirão de vizinhos, num trabalho solidário, a

de 11 de julho de 2017, marco legis-

priedade deu à estática cidade formal um ins-

vida na favela”, inspirado em trabalho desenvol-

propiciar maior comodidade da família ou a abri-

lativo da regularização fundiária ur- trumento hábil para recepcionar de modo cla-

vido com “cidadãos dançantes” no complexo da

gar nova família do filho que se casa ou a instalação de uma birosca ao nível da rua ou até o exer-

bana, desponta com enorme brilho o reco-

ro, simples e objetivo a dinâmica espacial dos

Maré, pelo dançarino, coreógrafo e terapeuta cor-

nhecimento da laje como um direito real de

núcleos urbanos informais, que deflui da quase

poral e do movimento, Ivaldo Bertazzo, em parce- cício de uma atividade empresarial imobiliária.

propriedade, dotado de autonomia e perenidade,

ausência, em tais núcleos, de espaços fixos e aca-

ria com a Comunidade Solidária, programa social

que se desprende do solo e alcança o espaço, so-

bados, já que sofrem permanentes alterações,

criado no governo de Fernando Henrique Cardoso.

Essas novas moradias construídas sobre as lajes,

brepondo-se ou se sotopondo à construção base.

das quais os puxadinhos para os lados e as lajes

Sua leitura permite, com clareza, ver que as lajes

objetos de relações econômicas nesses núcleos ur-

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Sumário

TREINO LIVRE → SALA HONORÁRIA banos informais, por locação ou venda, ou de su-

mentos extremamente distantes do mundo, onde

na cidade; e, a segunda delas, por permitir a cons-

cessão e partilha, mereciam ser prestigiadas pelo

a laje se instituiu e se consolidou. Nesse mundo,

trução livre das amarras do condomínio edilício.

Direito. Para abrigá-las no Direito, alguns vislum- as unidades são independentes; são compradas

É curial o conhecimento das dificuldades e limita-

braram nas lajes o direito de superfície em um novo

e alugadas; são herdadas pelos herdeiros e par-

ções na organização dos conjuntos de edificações

contexto, espremendo-o, portanto, para conciliá-las

tilhadas entre eles ou entre conviventes em re-

ou megacondomínios, inclusive na regulação de sua

a um direito real sobre coisa alheia. Outros, frente a

lações diretas, sem se fixar a sua realidade no

implantação por etapas, o que é superável para o

moradias sobrepostas, assentadas sobre um único

solo sobre o qual se assentam, o que é ignorado.

particular/desenvolvedor urbano, mas insuperável

suporte físico (terreno), viram o condomínio edilí-

para o agente público. Ora, o direito real de laje é um

cio. É evidente a impraticabilidade de tais concei- E assim vem a Lei 13.465/17 a regular o direi-

instrumento excepcional para vir a ser utilizado pelo

tos para conformar o novo fato (laje), valorizado

to real de laje, descrevendo com minúcias o seu

agente público, pois lhe assegurará o direito de ven-

em tais núcleos, às normas jurídicas conhecidas.

conteúdo, livrando-o de amarras e garantindo a

der o espaço sobreposto à linha férrea ou à estação

sua independência como unidade imobiliária au-

do metrô para o particular, que, assim titulado no di-

O reconhecimento da laje como propriedade, au-

tônoma, compondo-o dentro de um contexto de

reito real, exercendo a sua propriedade, promoverá

tônoma e independente, exigiu do legislador um

normas a serem observadas nessas relações entre

construções sobrepostas, dentro dos limites do con-

voo mais alto. Esse voo permitiu-lhe escapulir da

os titulares das unidades sobrepostas ou sotopos-

trato de venda, mas fora das amarras das normas cogentes relacionadas ao condomínio edilício. O di-

“A especulação imobiliária é intensa na Maré. Há proprietários de terreno que preparam os alicerces para suportar três ou quatro andares, constroem o térreo e o colocam à venda imediatamente. Com o dinheiro arrecadado, levantam os andares superiores para morar com a família ou alugar para terceiros. Outros vendem os andares superiores antes mesmo de construir o térreo. Vendem até o espaço sideral!” (Dráuzio Varella)

reito real de laje configura-se, nesse sentido, como um instrumento perfeito para as parcerias público-privadas e para os consórcios imobiliários, viabilizando financeiramente o empreendimento público.

Voei alto? Talvez. Sim e ao menos, ao ver do item 447

Pedro Cortez Advogado formado pela Faculdade de Direito da Universidade de São Paulo (1968) com atuação no Direito Imobiliário, sócio do KLA Advogados, membro do Conselho Jurídico da Presidência do SECOVI-SP desde 1992, membro fundador da Mesa de Debates de Direito Imobiliário desde 1999, associação civil constituída por advogados de São Paulo, para estudo do Direito Imobiliário, membro da Comissão de Direito Urbanístico da OAB/ SP, membro do CONPRESP – Conselho Municipal de Preservação do Patrimônio Histórico, Cultural e Ambiental da Cidade de São Paulo, representando a OAB/SP, ex-integrante do Conselho Curador do Fundo de Garantia do Tempo de Serviço – CCFGTS, representando a Confederação Nacional do Comércio no período compreendido entre 2002 e 2006, ex-integrante do Conselho de Administração da CDHU - Companhia de Desenvolvimento Habitacional e Urbano do Estado de São Paulo.

das Normas Extrajudiciais da Corregedoria Geral de armadilha conceitual da propriedade imobiliária

tas, conferindo-lhes o amparo jurídico necessário.

apenas como a apropriação do solo e tudo quan-

Justiça do Tribunal de Justiça de São Paulo, que veda a abertura da matrícula correspondente a direito de

to se lhe incorpora natural ou artificialmente (Cód.

Mas, como sempre, a criação extravasa o seu cria-

laje para fins de implantação de empreendimentos

Civil, art. 79) e, nesse diapasão, resumi-lo ao redu-

dor. A riqueza do direito real de laje, como nova for-

imobiliários ou edificações de um ou mais pavi-

zido alcance de um direito real sobre coisa alheia

ma da propriedade criada para atender a dinâmica

mentos. Consola-me que é entendimento e não lei!

(direito real de superfície) ou submetê-lo a uma

espacial dos núcleos urbanos informais, ultrapassa

preciosa construção jurídica (condomínio edilício)

esse mundo e, de forma extraordinária, alcança a

ou condená-lo a copropriedade sobre frações, tra-

cidade formal, ao meu ver, por duas razões: a pri-

tando-o como um condomínio voluntário, instru-

meira delas, por multiplicar o potencial construtivo

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Navegar é preciso. Sigamos, pois!

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Sumário

TREINO LIVRE → SALA HONORÁRIA A consagração do direito de laje no ordena-

que faça parte de um empreendimento turístico de

mento jurídico brasileiro não representará o

certa categoria ou tipologia - hotéis-apartamentos,

reconhecimento, por parte do legislador, da

aldeamentos turísticos ou apartamentos turísticos-,

falência

brasileiro?

mediante o pagamento de uma prestação anual.

exis-

Será que o direito de laje, tal como foi con-

Em causa está, portanto, um direito real de

curto período novos direitos reais como, por exem- te no caso de alienação da construção-base?

sagrado, atingirá o fim para o qual foi cria-

gozo sobre coisa alheia que não se confunde

plo, o Direito de Laje e a Multipropriedade, esta

do - a regularização fundiária das habitações com qualquer outro e que coexiste com o direi-

última que corresponde ao direito real de habita- A criação deste novo direito real e, consequente, não

construídas sobre imóveis alheios nas favelas?

to do proprietário das unidades de alojamento.

ção periódica português. Qual a sua opinião a res- utilização do direito de superfície, também não pode

A dúvida surge porque, do artigo 1.510-A do Có-

Direito este que, além do mais, isenta o titu-

peito destes novos institutos? Acredita que nosso ser justificada, como resultado de uma análise de di-

digo Civil, resulta que o direito de laje só pode

lar de ónus pessoais de administração, conser-

legislador se aproximou das características do direito comparado, com a afirmação de que se preten-

ser constituído validamente se a construção-

vação e gestão do imóvel, que é facilmente ne-

reito português nesse sentido? O que se vislumbra

-base tiver sido adquirida e registada nos ter- gociável - quer inter vivos quer mortis causa

O ADVOGADO HEITOR RONALDO DE FREITAS ENTREVISTA A ADMIRÁVEL JURISTA PORTUGUESA MÓNICA JARDIM Em nosso ordenamento jurídico foram criados num E

por

que

razão

tal

obrigação

não

deu instituir um direito que pudesse ter por objecto

sistema

habitacional

como inovações em curso na legislação portugue- o subsolo ou o espaço aéreo sobre uma construção.

mos da lei. Ora, tanto quanto se sabe, não é

sa (e.g. projetos de Lei, iniciativas regulatórias) que De

essa a realidade, em regra, existente nas favelas.

seria em sua opinião interessante para o Brasil?

facto,

direito

comparado,

admite-se, em geral, o direito de superfície no subsolo

modalidade

sobrelevação.

O Direito real de Laje surgiu com o intuito de promover a regularização fundiária das habitações

– e, sendo real, é obviamente, eficaz erga omnes.

Não obstante as boas intenções do legislador, maQuanto à multipropriedade, o legislador brasileiro

nifestadas no Decreto-Lei n.º 355/81 e no Decre-

afastou-se claramente do legislador português, por- to-Lei n.º 130/89 que o alterou, a verdade é que Na verdade, na nossa perspectiva, o legislador brasileiro

quanto, em Portugal a opção foi feita há mais de 35 os adquirentes de um direito de habitação peri-

construídas sobre imóveis alheios nas favelas, para atingir o objectivo visado com a criação do direito

anos, em 1981, pela criação de um direito real me- ódica, entre 1981 e 1993, não raras vezes viram

mas eu tenho sérias dúvidas quanto a tal direito.

de laje, podia ter optado - e com mais rigor técnico-ju-

nor de gozo: o direito real de habitação periódica.

defraudadas as expectativas que os conduziram

Por que razão não recorreu o legislador ao direito

rídico – por integrar no estatuto do direito de superfí-

O direito real de habitação periódica é o direito que

a adquirir os respectivos direitos. Uma vez que:

de superfície, em vez de criar um novo direito real? cie mais alguns artigos que garantissem a possibilidade:

confere ao seu titular o poder de usar, por um pe-

− Não sabiam que direito estavam a adquirir e

Contra a utilização do direito de superfície não proce-

- de direito de superfície no subsolo e por sobrelevação,

ríodo determinado, ou determinável, de cada ano,

muitas vezes incorriam em erro, nomeadamen-

de o argumento segundo o qual o que se pretendeu

- a eventual perpetuidade do direito do superficiário;

para fins habitacionais, uma unidade de alojamento

te, porque alguns vendedores não hesitavam em

foi reconhecer a existência do direito de propriedade,

- a necessidade - se é que existe - de abertura de matrí-

pois também o superficiário é o proprietário da obra

cula separada para a propriedade superficiária.

que realiza ou que adquire separadamente do solo. E para assegurar a não aquisição por parte do superfiMais, se o que se pretendeu foi reconhecer um direi-

ciário de fração ideal do solo, teria sido suficiente es-

to de propriedade mais próximo do clássico do que

clarecer que a sobrelevação do edifício não conduzia

aquele que pertence ao superficiário, por que ra-

à sua subordinação ao regime do condomínio edílicio.

zão foi prevista a obrigação real de dar preferência?

Por

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fim,

deixamos

mais

duas

questões: JANEIRO DE 2020 | TREINO LIVRE |

Sumário

TREINO LIVRE → SALA HONORÁRIA recorrer à publicidade enganosa, apresentando

entregar, gratuitamente, a qualquer pessoa que o

habitação periódica, bem como nos contratos e docu-

acordo entre este e o vendedor, destinado a cobrir,

o time-sharing como um direito de propriedade;

solicite, um documento informativo que, de forma

mentos a estes respeitantes, não podem usar-se, em total ou parcialmente, o preço. E isto, sem direito a

− Os prospectos de venda eram, amiúde, sucintos

clara e precisa, descreva o empreendimento turís-

relação aos titulares desses direitos, a palavra «pro-

indenização ou pagamento de quaisquer encargos.

e omitiam a qualidade do alojamento, as despe-

tico e contenha certas e determinadas indicações.

prietário» ou quaisquer outras expressões susceptí-

Resolvido o contrato, o vendedor deve res-

sas suplementares, as semanas disponíveis, etc.;

Tais elementos, constantes do documento informa-

veis de criar nos adquirentes desses direitos a ideia

tituir ao adquirente todas as quantias rece-

− As técnicas de venda eram agressivas (v.g.: te- tivo, fazem parte do conteúdo do contrato, deven-

de que serão comproprietários do empreendimento.

bidas até a data da resolução do mesmo.

lemarketing ligado a falsos concursos; questio-

do qualquer alteração ser comunicada ao adquiren-

- A atividade de promoção e comercialização

Por fim, resolvido o contrato de aquisição do

nários e sorteios; venda após demonstração

te do direito antes da celebração do contrato. Essas

dos direitos reais de habitação periódica só

direito real de habitação periódica todos os

num hotel de luxo ou após uma excursão; etc.).

mesmas informações devem constar, também, do

pode ser desenvolvida em instalações do pro-

contratos

− Algumas empresas contactavam os titulares do

documento complementar do certificado predial,

prietário, do cessionário da exploração do em- resolvidos, sem direito a indenização ou paga-

direito real de habitação periódica e prometiam

com base no qual se procede a alienação ou onera-

preendimento turístico ou ainda do mediador.

mento de quais encargos (cfr. art. 16.º, n.º 8).

d) Prestação de caução pelo proprietário das uni-

acessórios

são

automaticamente

arranjar um comprador para os respectivos di- ção dos diferentes direitos de habitação periódica. reitos, por um preço mais elevado do que o real

Deste modo, proporciona-se ao consumidor a possi-

c) O direito de arrependimento — confere-se ao

e, em troca, exigiam a imediata aquisição de um

bilidade de efectuar uma escolha consciente e cau-

utente um direito de resolução do contrato de aqui- dades de alojamento — O proprietário das unida-

novo direito real de habitação periódica mas, de-

telosa, evitando-se que o proprietário do empre-

sição do direito parcelar de habitação periódica, sem des de alojamento está obrigado a prestar caução

pois de ocorrida a nova aquisição, na maioria das

endimento se possa aproveitar da sua ignorância.

necessidade de indicar o motivo e sem encargos.

vezes, a promessa não se concretizava, sofrendo o utente consumidor graves prejuízos; etc.

que garanta a possibilidade de início de gozo do

Igual direito de arrependimento está previsto em direito na data prevista no contrato, a expurgab) Não podem ser publicitados ou promovidos

relação aos contratos-promessa de alienação de

ção das hipotecas e outros ónus oponíveis ao ad-

Em virtude da realidade acabada de expor, o Decre- sem que tenham sido sujeitos ao processo de co-

um direito real de habitação periódica. Em causa

quirente desse mesmo direito, a devolução das

to-Lei n.º 275/93, de 5 de agosto, revogou o Decre- municação prévia junto do Instituto Português

estão, num caso como noutro, direitos irrenunciá- quantias pagas no caso de o empreendimento

to-Lei n.º 355/1981 e estabeleceu um novo regime

do Turismo e sem que este se tenha pronunciado

veis, sendo nula qualquer convenção em contrário.

turístico não abrir ao público ou em caso de re-

para o direito real de habitação periódica, adop- ou deixado passar o prazo para tal. Acresce que:

A declaração de resolução deve ser comunicada ao

solução do contrato pelo adquirente do direito.

tando várias medidas de protecção do adquirente.

- Toda a publicidade ou promoção respeitante à

vendedor, no prazo de 14 dias, a contar da data da ce-

refe- venda ou comercialização de direitos reais de ha-

lebração do contrato de transmissão do direito real

Passamos, rência

algumas

a dessas

fazer

O promitente vendedor do direito real de habita-

medidas.

bitação periódica deve identificar de modo inequí-

de habitação periódica ou da data em que é entre- ção periódica, quando seja proprietário do em-

a) Dever de informação — Visando proporcionar ao

voco a forma e o local onde é possível obter o for-

gue o referido contrato, ou da data da entrega do for- preendimento turístico ou cessionário da sua ex-

adquirente/consumidor uma informação atempada

mulário normalizado de informação pré-contratual.

mulário de resolução, consoante a que for posterior.

e pormenorizada sobre o direito real de habitação

- A publicidade respeitante à venda ou comer-

Estas cauções transferem-se para os subad-

periódica a adquirir, o legislador impõe um dever cialização de direitos reais de habitação perió-

A resolução do contrato de aquisição do direito real quirentes dos direitos de habitação periódica.

de informação, prescrevendo que o proprietário do

dica não pode apresentar a aquisição desses di-

de habitação periódica parcelar importa a resolu-

empreendimento turístico ou o vendedor dos direi-

reitos como forma de investimento financeiro.

ção do eventual contrato de crédito, celebrado com

e) O legislador português, cautelosamente, pro-

tos reais de habitação periódica têm a obrigação de

- Na publicidade ou promoção dos direitos reais de

o vendedor ou com um terceiro, com base num

cedeu à tipificação de ilícitos contraordenacionais

seguida,

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ploração, está obrigado a prestar igual caução.

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Sumário

TREINO LIVRE → SALA HONORÁRIA no domínio do direito real de habitação periódica.

acordar com o credor a transferência da pro-

usucapião

pode

ser

invocada

extrajudi-

priedade sobre o imóvel onerado de modo a

cialmente perante um de dois oficiais públi-

Mas, em 1990, o Decreto-Lei n.º 312/90, de 2 de ou-

Sabemos que em Portugal a hipoteca é ampla- que todo o crédito seja considerado cumprido.

cos: o notário ou o conservador/registrador.

tubro, criou um procedimento especial a correr nas

mente utilizada como garantia real, ao contrário De facto, o acordo entre o devedor e o credor do Brasil que foi sendo paulatinamente substi-

conservatórias do registo predial com vista ao supri-

no sentido de extinguir o crédito por datio in so-

Foi a Lei n.º 2049, de 6 de agosto de 1951 - que veio

mento da falta de “títulos formais” necessários ao

tuída pela Alienação Fiduciária, fruto do esvazia- lutum é possível, mesmo que o processo executi-

regular a execução do regime da obrigatoriedade do

registo e, assim, os interessados passaram a poder

mento pela jurisprudência brasileira. Como a hi- vo tenha já tido início. Nada impede, pois, qual-

registo predial - a que, pela primeira vez veio prever recorrer a este processo, perante os conservadores,

poteca se mantém segura e eficiente no sistema

quer forma de pagamento voluntário, apesar de

a invocação extrajudicial da usucapião para os casos

para invocar a usucapião, em alternativa à invocação

português? A nossa Alienação Fiduciária poderia o processo executivo estar já em andamento.

de registo obrigatório, a par da invocação judicial

judicial e à invocação extrajudicial perante notário.

ser positivada no ordenamento jurídico português? Além do pagamento, a obrigação exequenda ex-

da usucapião, no âmbito da justificação de direitos.

Talvez a hipoteca se mantenha segura no sistema tinguir-se-á pelas causas elencadas na lei civil,

A invocação extrajudicial da usucapião ocor- No entanto, a verdade é que este procedimento,

português porque o processo executivo foi gizado

entre as quais se encontra a datio in solutum.

ria perante a “missão” que era nomeada pelo

para ser célere. Acresce que os credores sobretudo

Por fim, como é evidente, a alienação fiduciá-

Ministro da Justiça e constituída por um ins- ter uma verdadeira implementação prática, pois,

em tempos de crise não se bastam com a constitui- ria poderá vir a existir se o legislador a previr.

pector ou conservador do registo predial e na sequência de recusa de uma conservatória em

ção de uma hipoteca, exigem também uma fiança.

pelo pessoal auxiliar que fosse necessário.

A Alienação Fiduciária actualmente não é consa- A respeito da Usucapião Extrajudicial. Consideran-

Posteriormente, tendo desaparecido as missões, em dos Registos e do Notariado decidiu que os Servi-

grada no ordenamento jurídico português por- do que o legislador conferiu ao Oficial do Registro de

1956, foi criada a justificação notarial - para facilitar ços de Registo não estavam obrigados a organizá-lo.

a que acabamos de fazer referência, não chegou a

dar início a tal procedimento, o Conselho Técnico

que é proibido o pacto comissório – ou seja, a

Imóveis a função de presidir o processo administra-

o registo obrigatório – e assim consagrada a invo-

convenção, celebrada em momento anterior ou

tivo, com a possibilidade de realização de concilia-

cação extrajudicial da usucapião perante o notário.

posterior ao do acordo de constituição da ga-

ção entre as partes, colheita de provas e instrução,

rantia hipotecária, por meio da qual o credor

execução de atos processuais e prolação de deci-

Com a publicação do Cód. Reg. Pred. de 1959 fi-

cialização de matérias que não consubstanciavam

passará a proprietário da coisa uma vez veri-

são, estaria o registro de imóveis apto para condu-

cou claramente prevista a possibilidade de justifi-

verdadeiro litígio − instituiu a transferência dos

ficado o incumprimento do crédito garantido.

zir a usucapião? Poderia esclarecer como funciona

car direitos e, portanto, de invocar a usucapião,

tribunais para as conservatórias das competências

Tratando-se

imperati-

em Portugal? Em sua opinião, quais as experiências

mediante o recurso a um de dois meios: extraju- relativas aos processos de carácter eminentemente

va, qualquer acordo em contrário é nulo.

em Portugal que poderiam, senão deveriam, ser

dicial, mediante a celebração de escritura pública; registal, de entre os quais o processo de justifica-

tomadas como exemplo para aplicação no Brasil?

judicial, mediante acção especial de justificação.

uma

norma

Por fim, o Decreto-Lei nº 273/2001, de 13 de outubro − na sequência de uma política de desjudi-

Recordamos, ainda, que em Portugal também vigo-

ção, tendente ao suprimento da falta de documentos, para inscrever actos de registo sobre imóveis.

ra o princípio do numerus clausus o qual impede

Quanto

que as partes, no uso da sua liberdade contratual,

ta é claramente sim. Tal ocorre em Portugal.

1967 e, ainda, do Cód. Reg. Pred. de 1984, o sis- Deste modo, foi extinto o processo especial de jus-

criem uma garantia real diversa das previstas na lei.

tema dualista (justificação judicial, justificação

Mas, sublinhe-se, em Portugal, uma vez inicial ciado o processo executivo, pode o devedor

| JANEIRO DE 2020 | TREINO LIVRE

primeira

Portugal, da

usucapião

questão,

invocação ocorre

respos-

extrajudino

âmbi-

to da denominada justificação de direitos.

Na vigência do Cód. Reg. Pred. e do Cód. Not. de

tificação judicial no qual, desde 1918, podia ser

notarial e invocação da usucapião judicial e ex- invocada judicialmente a usucapião e foi criado o trajudicial) manteve-se praticamente inalterado.

actual processo de justificação de direitos a correr JANEIRO DE 2020 | TREINO LIVRE |

Sumário

TREINO LIVRE → SALA HONORÁRIA nas conservatórias do registo predial que passou a

é mais susceptível de gerar futuros litígios judiciais.

Quanto à questão de saber quais as experiências

Portugal essa prática vem sendo aplicada? A Se-

existir a par da justificação notarial de direitos. Em

em Portugal que poderiam, senão deveriam, ser nhora acredita que o registro imobiliário está

causa está um procedimento tramitado com recur- Relativamente ao processo a correr nas conservató-

tomadas como exemplo para aplicação no Brasil?

conseguindo acompanhar as novas tecnologias

so a um sistema informático que suporta a activi-

rias, não se pode, também, deixar de criticar o fac-

As soluções legais previstas no ordenamento jurí-

que criam, modificam e extinguem direitos reais?

dade dos serviços de registo predial. Procedimento

to de ter sido eliminada a notificação ao Ministério

dico português e as críticas que elas merecem fo-

esse que é instaurado numa conservatória do re- Público, que hoje, por regra, só terá conhecimen-

ram tidas em conta no projecto de usucapião ex-

Na minha opinião, os contratos e escrituras eletrô-

gisto predial – em qualquer conservatória do país,

to do processo com a publicação da decisão final,

trajudicial elaborado pelo registrador brasileiro Dr.

nicas são uma boa inevitabilidade num futuro mui-

uma vez que desde o Decreto-Lei 116/2008, de 4 de

no sítio da internet, para efeitos de impugnação.

Lamana Paiva, para o Rio Grande do Sul, por isso

to próximo. Os notários portugueses ainda não o

julho, não vigora a regra da competência territorial.

Quanto à escritura notarial sendo certo que é la-

não creio que o ordenamento jurídico português

fazem, mas a actual Ordem dos Notários é uma das

vrada com base em meras declarações, também

ainda possa servir de exemplo para o brasileiro.

principais defensoras das escrituras electrónicas.

Assim, desde 2001 existem duas “formas”

é evidente que a intervenção do notário e a es-

Acresce que, a primeira versão da usucapião

Quanto ao registo electrónico, ele é a prática em Por-

de justificação: a justificação notarial, previs-

critura de justificação não garantem a realidade

extrajudicial brasileira apresentava, na minha

tugal. Há mais de dez anos que todos os registos são

ta no Código do Notariado e o processo de jus- do direito declarado – não obstante competir ao

perspectiva, duas soluções que poderiam invia-

feitos num único livro de registo electrónico para todo

tificação a correr nos serviços do registo pre- notário apurar da fiabilidade das declarações pro-

bilizar o procedimento: a inadmissibilidade da

o país, sendo qualquer apresentação no Livro Diário

dial. E, portanto, duas formas de invocação

duzidas pelo justificante e declarantes, para as

notificação edital e a presunção de que ocorria

feita ao minuto, segundo e milésimo de segundo e

extrajudicial da usucapião perante oficial público.

consagrar na escritura, conferindo-lhes, assim, au-

impugnação no caso de falta de pronúncia dos

estando, assim, a prioridade plenamente garantida.

tenticidade – e é inegável que muitas vezes – de-

notificados. Ora ambas as soluções foram altera-

Saliento

masiadas vezes, na verdade – são prestadas fal-

das, sendo consagradas as que considero ideais.

to Electrónico foi rápida e tem sido, ine-

Poderia explicar em pormenor cada uma das “formas”

de justificação, mas creio não ser o visado, indico, sas declarações. Ao invés, o processo registal tem

que

gavelmente,

implementação

muito

proveitosa

para

Regis-

todos.

porém, os prós e contras das duas vias extrajudiciais

uma fase instrutória e, por isso, o juízo valorativo

Por fim, saliento que sou uma defensora do di-

da invocação da usucapião no âmbito da justificação

do conservador sobre os fatos apresentados e a

reito comparado, mas repudio veementemen- A nível mundial o registro imobiliário está

de direitos: a escritura notarial e o processo registal.

prova produzida, podem, pelo menos teoricamen-

te a importação impensada de soluções legais.

conseguindo acompanhar as novas tecnolo-

te, oferecer maior fiabilidade ou credibilidade.

É imprescindível ter em conta a realidade so-

gias que criam, modificam e extinguem di-

cial, nas suas diversas dimensões, e o ordena-

reitos reais e tem de continuar a fazê-lo.

A decisão proferida no processo tramitado nas conservatórias do Registo Predial é publicitada apenas

Por fim, saliente-se que qualquer interessado (mes-

mento jurídico como um todo. Aquela que é uma

num sítio da internet do Ministério da Justiça. Já na

mo que não tenha intervindo no processo nota-

boa solução para Portugal pode não ser para o

Em que medida a qualificação de títulos simples

invocação da usucapião perante o notário verifica-se

rial ou registal de justificação de direitos), a todo

Brasil, por isso não me atrevo a dar exemplos de

pode

a exigência de publicação do extracto da escritura

o tempo, e sem sujeição a qualquer prazo, mesmo

experiências portuguesas que poderiam ser to-

eletrônico de análise?

num dos jornais mais lidos do conselho da área da si- de caducidade, pode, fora dos processos de recurso

madas como exemplo para aplicação no Brasil.

tuação do prédio, ou da região se ali não houver jor- especialmente previstos nas legislações específicas, nal, o que, apesar de tudo, confere ao acto uma maior divulgação. Diz-se, por isso, que o processo registal

| JANEIRO DE 2020 | TREINO LIVRE

impugnar o que foi justificado e resultou declarado.

ser

relegada

método

A qualificação consiste no acto através do qual o Qual sua opinião acerca dos contratos e escri- conservador examina os títulos apresentados e deturas eletrônicas e o registro imobiliário? Em

cide sobre a sua admissão ou não admissão a RegisJANEIRO DE 2020 | TREINO LIVRE |

Sumário

TREINO LIVRE → SALA HONORÁRIA to. Ou, de forma mais rigorosa, a qualificação regis-

no registro para o fornecimento de informações?

que os dados neles consignados estejam total e ab-

de assessoria, pode ajudar muitíssimo os leigos.

tal é um juízo lógico de análise fática, de subsunção

É possível conciliar o direito individual à privaci-

solutamente abertos ao tratamento desregulado

Acresce que nos últimos anos se tem verifica-

jurídica e de conclusão/decisão acerca da prática

dade versus a segurança jurídica quanto a circu-

por utilizadores. Em um Parecer da Comissão Na-

do uma crescente atribuição de competências

ou não do registro requerido num caso singular e lação dos imóveis? Em caso de colisão de bens

cional de Protecção de Dados nº 10/2001, publi-

aos notários e aos registradores (usucapião ex-

jurídicos no registro, qual deverá prevalecer na

cado no Boletim dos Registos e do Notariado, de-

trajudicial; inventário; divórcio por mútuo con-

sua opinião? O direito ao esquecimento e o prin-

zembro de 2001, já se podia ler: “não podem ser sentimento, etc.), o que conduz, inevitavelmen-

cípio da continuidade registral são incompatíveis?

objecto de uma indiscriminada utilização informá-

te, a que os advogados desempenhem a sua

tica para os fins que cada qual pretenda, sem re-

actividade cada vez de forma mais próxima com a desenvolvida pelos notários e registradores.

concreto, de acordo com o princípio da legalidade.

É a qualificação registral – ou o controlo técnico que um jurista especializado – que suporta a existência das presunções registais e que permite que

De acordo com o Código do Registo Predial por-

gras e sem salvaguarda dos direitos dos titulares.

o sistema conceda uma tutela forte aos terceiros.

tuguês os dados referentes à situação jurídica

A sua utilização está sujeita à lei de protecção de

Destacada a importância da actividade do Re- de qualquer prédio podem ser comunicados a

dados pessoais e, nos casos aí previstos, depende

Em Portugal, há uma efetiva atuação da ad-

gistrador, em resposta à sua questão, creio que

qualquer pessoa que o solicite. Isto porque a pu-

de autorização da Comissão Nacional de Protecção

vocacia

um método eletrônico de análise, mais tarde ou

blicidade material visada por um sistema regis-

de Dados, devendo o tratamento dessa informa-

mais cedo, acabará por funcionar para contra-

tal depende da publicidade formal (resultante

ção ser visto em concreto e em função, designada- Tem vindo a crescer, ano a ano, em virtude da cons-

tos standard. Mas, como sabemos, a vida é muito

da exibição dos livros do registo ou da elabora-

mente, do tipo de dados a ser tratados, bem como

ciencialização da importância do direito notarial e

mais rica do que o que conseguimos standardizar.

ção de documento pelo Conservador), a qual por

das finalidades a que se destinam esses dados”.

registal nos mercados económicos e financeiros,

sua vez supõe a disponibilização aos interessa-

estudo

notarial

registral?

da desjudicialização, da crescente exigência de

Deveria haver uma relação direta entre as facilida- dos da verdade oficial, o que logicamente postula

Por fim, não só é possível, como é imperativo conciliar

des e a segurança trazidas pelo desenvolvimento a abertura do registo à consulta pelos cidadãos.

o direito individual à privacidade versus a segurança

tecnológico nas atividades notariais e registrais

jurídica quanto à circulação dos imóveis, pois só assim

No contexto da desjudicialização e, por con-

com a redução dos custos dos serviços prestados? Se o que acabamos de referir deve ter-se por in-

se dará cumprimento à Lei de Protecção de Dados.

sequência, da crescente atividade e respon-

qualidade, do crescente estudo da academia, etc.

questionável, elementar até, também sabemos que

sabilidade do advogado nas atividades ex-

A resposta à questão é complexa, desde logo por- não há valores irrestritos, e a publicidade registal

Qual sua opinião acerca do papel do ad- trajudiciais, qual a sua opinião a respeito?

que não sabemos quem irá custear tal desenvol- não pode aspirar a sê-lo. A publicidade registal

vogado

vimento tecnológico que necessariamente terá de

pode ter de ceder perante valores tidos por supe-

ter na sua base conhecimentos jurídicos especia-

riores, nomeadamente quando o acesso ao registo

atividade

notarial

registral? Como resulta das respostas anteriores, consi-

A importância do papel do advogado na socie-

dero que a actividade do advogado é impres-

lizados. Se forem os notários e os registradores, por um utente se dirija a proceder a um tratamento

dade é inegável, a história comprova-o e assu- cindível e que tem de ser de grande qualidade.

numa primeira fase não haverá redução dos custos.

de dados pessoais dos titulares, operação tutelada

me cada vez mais relevo no domínio notarial e

pela Lei da Protecção da Dados Pessoais. É, pois,

registal. Isto porque o direito notarial e registal

Qual seria, no seu entendimento, o limi-

Como compatibilizar as normas sobre a proteção aceitável uma actividade de controlo das consultas,

e a respectiva actividade e importância prática

te entre a atividade extrajudicial no âmbi-

dos dados pessoais e a publicidade registral? É pois se a finalidade primordial dos registos públicos

são muitas vezes desconhecidos da população

to dos registros públicos e a judicial e, como

possível exigir consentimento do titular dos dados é dar publicidade aos direitos, não é conveniente

e o advogado, no desempenho da sua função

o seu ideal, qual seria a melhor situação pre-

| JANEIRO DE 2020 | TREINO LIVRE

JANEIRO DE 2020 | TREINO LIVRE |

Sumário

TREINO LIVRE → SALA HONORÁRIA tendida? Seria ela possível de ser alcançada?

idealizada para colegas brasileiros, angolanos, ca-

que recebo os alunos no primeiro dia e os apresento

bo-verdianos, guinienses, etc. Através desta Pós-

à Faculdade de Direito, através de um curto passeio, Conselho Editorial da Revista Cadernos da

Sempre que inexista conflito, creio que pode ocor-

-Graduação pretendemos fornecer aos colegas co-

e que, por isso, os acabo por apresentar uns aos ou- Corregedoria Geral da Justiça de São Paulo.

rer a desjudicialização ou desjudiciarização. E os

nhecimentos especializados em matéria de Direito

tros, é muito enriquecedor ver um sentimento de

Desde fevereiro 2016 até à atualidade: Membro do

registradores, tais como os notários, enquanto de-

Notarial e Registal. Em causa está uma Pós-gradu-

grupo a surgir e depois o companheirismo e amiza-

Conselho Editorial da Revista de Direito Imobiliário.

legatários do Estado, são, claramente, aqueles a

ação na qual se abordam temas clássicos impres-

de a formar-se e a consolidar-se entre pessoas com

Desde janeiro de 2018 até à atualidade: Membro

quem devem ser atribuídas as novas competências.

cindíveis, tal como a origem histórica do Registo

histórias de vida, culturas e saberes tão diversos.

do Conselho Editorial da Revista de Direito Notarial.

Predial, até temas candentes do Direito Notarial Explique, por favor, o trabalho desenvolvido pelo

e Registal actual, tal como a usucapião extrajudi-

Centro de Estudos Notariais e Registrais (CENoR)

cidial e os smart contrats. Todos os anos repensa-

da Universidade de Coimbra, e o papel realizado

mos os temas da Pós-Graduação e introduzimos

pela coordenação no estudo comparado do Di-

aqueles que consideramos mais controversos e

reito Registral e Notarial entre Brasil e Portugal,

importantes para a actividade notarial e registal.

bem como os demais países de língua portuguesa. A abordagem de todos os temas é feita tendo em Há uns anos atrás, excepção feita aos registradores e

conta o Direito Português e o Direito da União Eu-

notários, praticamente ninguém se dedicava ao es-

ropeia, mas, precisamente porque a Pós-Gradua-

tudo destas matérias em Portugal. O CENoR foi o pri-

ção foi pensada e gizada e é realizada para colegas

meiro Centro de Estudos nesta matéria em Portugal.

brasileiros, angolanos, cabo-verdianos, guinienses, etc., os temas são sempre tratados na óptica da le-

A criação do CENoR (Centro de Estudos Nota-

gislação dos diversos países. Na verdade, a análise

riais e Registais), em 2004, na Faculdade de Di-

de direito comparado é para nós imprescindível.

reito da Universidade de Coimbra, ocorreu, por um lado, para dar resposta a uma necessidade

Sendo ministrada pelo CENoR com a chancela da Fa-

sentida pela comunidade jurídica portuguesa e,

culdade de Direito de Coimbra, esta Pós-graduação

por outro, para incentivar o gosto e o estudo des-

apresenta-se no fundo, na minha perspectiva, como

tas matérias, que quanto mais se estudam mais

um valor acrescentado no curriculum académico

clara se torna a sua importância e complexidade.

profissional dos profissionais de língua portuguesa.

Acresce que o CENoR organiza todos os anos uma

Acresce que os “alunos” trocam experiências, parti-

Pós-Graduação, compactada, 15 dias em setem-

lham culturas dos respectivos países e criam vínculos

bro/outubro e 15 dias em março/abril, que foi

entre si, não raro de verdadeira amizade. Para mim,

| JANEIRO DE 2020 | TREINO LIVRE

Desde janeiro de 2018 até a atualidade: Membro

Mónica Jardim Professora

Auxiliar

Faculdade

Direi-

to de Coimbra, onde é regente, na licenciatura, da segunda turma da disciplina Direitos das Coisas e da disciplina de Direito dos Registos e do Notariado e no Mestrado Científico, na disciplina de Direito de Imobiliário e Registal. Mestre trado

Direito

intitulada:

Desde 2014 até à actualidade: Membro do

Civil

(Tese

Garantia

Mes-

Autónoma).

Doutora em Direito Civil (Tese de Doutoramento intitulada: Efeitos Substantivos do Registo Predial). Coordenadora da equipa que elaborou o projecto do Código do Registo Predial e o projecto do Código do Notariado de Cabo Verde que foram aprovados e se encontram em vigor (2009/2010).

do Conselho Internacional da Revista Forense. Desde junho de 2018 até a atualidade: Reviewer

Revista

reito

Direito

Fundação

Getúlio

FGV

Di-

Vargas.

Desde 2019: Membro do Conselho de Direito comparado do Boletim Electrónico do IRIB e da Revista da Faculdade de São Bernardo do Campo. Presidente do 3, 4, 5 e 6 Concurso de Provas Públicas para a Atribuição do Título de Notário em Portugal. Fez múltiplas apresentações em colóquios, seminários e conferências em Portugal e no exterior. Tem mínio

diversos

artigos

dos

Direitos

publicados Reais,

doDirei-

to do Registo Predial e do Direito Notarial.

Membro Cooptado, por reconhecido mérito científico, do Conselho do Notariado de Portugal, desde 2009. Fundadora do Centro de Estudos Notariais e Registais (CENoR) e sua Presidente desde 2013. Académica ra

Académica

da Direito da

Academia Registral

Academia

Notarial

BrasileiImobiliário. Brasileira.

Desde 2013 até à actualidade: Membro do Conselho Editorial dos Cadernos do CENoR. JANEIRO DE 2020 | TREINO LIVRE |

Sumário

TREINO LIVRE → ARTIGOS

A DISPENSA DAS ANUÊNCIAS DOS CONFRONTANTES PARA O CUMPRIMENTO DA LEI DO GEORREFERENCIAMENTO

ecentemente, foi publicada a Lei nº 13.838, posição de perímetros e o cumprimento das exide 2019, que alterou a Lei nº 6.015, de gências técnicas estabelecidas pelo Incra, conforme 1973 para dispensar a anuência dos con-

prazos estabelecidos no Decreto nº 4.449, de 2002.

frontantes na averbação do georreferenciamento

Atualmente, as matrículas dos imóveis rurais com

de imóvel rural, prevista na Lei nº 10.267, de 2001.

mais de 100 hectares devem ter a sua descrição geor-

A Lei nº 10.267 de 2001 alterou, também, a Lei nº

referenciada, sob pena de não efetivação do registro,

6.015, de 1973, para identificar a matrícula do imó-

em qualquer situação de transferência de imóvel ru-

vel rural e fazer constar o código do imóvel, dados

ral, além da impossibilidade de desmembramento,

constantes do CCIR, denominação e suas caracterís-

parcelamento ou remembramento de imóveis rurais.

ticas, confrontações, localização e área e, com isso, atender ao princípio da especialidade registrária.

A certificação do perímetro do imóvel deve ser averbada à margem da matrícula do imóvel rural,

Para atender as exigências de identificação, caracte-

mediante apresentação de requerimento do inte-

rização, confrontação, localização e área, o proprie-

ressado, contendo declaração firmada, sob pena

tário deverá fazer o levantamento georreferenciado

de responsabilidade civil e criminal, com firma re-

do perímetro da matrícula do imóvel rural, que será

conhecida, de que foram respeitados os direitos

certificado pelo Instituto Nacional de Colonização e

dos confrontantes, acompanhada da certificação

Reforma Agrária (Incra) via Sistema de Gestão Fun-

da poligonal do perímetro do imóvel pelo Incra,

diária (Sigef), a fim de atestar inexistência de sobre-

certificado de cadastro de imóvel rural (CCIR) e da

prova de quitação do Imposto sobre a Proprieda-

de que respeitou os limites e as confrontações.

de Territorial Rural (ITR) dos últimos cinco exercícios ou certidão de débitos relativos a tributos

Com efeito, a Lei nº 13.838, de 2019, determinou

federais e à dívida ativa da união de imóvel rural.

a possibilidade do cumprimento da exigência de averbação do georreferenciamento, a fim de espe-

Nesse sentido, a Lei nº 18.838, de 2019, foi publica-

cializar objetivamente a matrícula do imóvel, sem

da para confirmar a desnecessidade da anuência dos

a necessidade da retificação do registro imobiliário

confrontantes para averbação do georreferencia-

e da coleta da anuência dos confrontantes, me-

mento e eliminar qualquer dúvida a respeito disso.

diante o requerimento do interessado fundamen-

Ou seja, o cumprimento à Lei nº 10.267, de 2001,

tado no art. 176, §§ 3, 4 e 13 da Lei nº 6.015, de

independe da retificação bilateral, conforme deter-

1973, CCIR atual, certidão negativa do ITR, planta,

mina o art. 213, § 11, II, da Lei nº 6.015, de 1973,

memorial descritivo certificados pelo Incra, ART do

ainda que haja inserção ou alteração de medida pe-

profissional habilitado, e declaração do requeren-

rimetral de que resulte, ou não, alteração de área.

te de que respeitou os limites e as confrontações.

No caso de inserção de coordenadas georreferenciadas, o cumprimento à Lei nº 10.267, de 2001,

Bruno Drumond Gruppi

também pode ser realizado de ofício pelo Oficial

Advogado (FMU) e geógrafo (USP). Especialis-

de Registro ou a requerimento do interessado,

ta em direito ambiental (COGEAE-PUC/SP), re-

à luz da retificação extrajudicial unilateral, pre-

gistral e notarial (EPD). Coordenador temático

vista no art. 213, I, d, da Lei nº 6.015, de 1973,

da Academia Nacional de Direito Notarial e Re-

também, sem as anuências dos confrontantes.

gistros Públicos (AD NOTARE) e membro efetivo da comissão especial de Geodireito da OAB-SP.

Nessa linha, a recomendação do Conselho Nacional de Justiça (CNJ) nº 41, publicada em 2 de julho de 2019, resolveu recomendar, aos registradores de imóveis, nos casos de retificações, previstas no art. 213 da Lei nº 6.015/73, provenientes de georreferenciamento de que trata a Lei Federal nº 10.267/2001, a dispensa da anuência dos confrontantes nos casos de desmembramento, parcelamento ou remembramento de imóveis rurais, mediante a declaração do requerente

| JANEIRO DE 2020 | TREINO LIVRE

JANEIRO DE 2020 | TREINO LIVRE |

Sumário

TREINO LIVRE → ARTIGOS

USUCAPIÃO EXTRAJUDICIAL: A inconstitucionalidade do artigo 13, do Provimento nº. 65/17, do Conselho Nacional de Justiça

onforme preceitua o artigo 216-A, da Lei

capião extrajudicial, o Conselho Nacional de Justiça,

do distribuidor cível expedida até trinta dias antes

editou o Provimento nº. 65/2017 que, se por um lado

do requerimento que demonstre a inexistência de

trouxe de fato importante auxílio na padronização

ação judicial contra o requerente ou contra seus

dos atos realizados na confecção da ata notarial e

cessionários envolvendo o imóvel usucapiendo”.

do processamento no Registro, doutra banda extra-

de requisitos procedimentais específicos elenca-

polou consideravelmente sua atribuição administra-

A questão que surge, portanto, é se o Conselho

nº. 6.015/73 (Lei de Registros Públicos), dos no artigo 216-A, da Lei de Registros Públicos.

tiva, oficiando como verdadeiro legislador ao disci-

Nacional de Justiça, cuja atribuição constitucio-

sem prejuízo da via jurisdicional, é admi-

plinar tipicamente matérias processuais, a pretexto

nal se limita à fiscalização e normatização do Po-

tido o pedido de reconhecimento extrajudicial de

Ou seja, apresenta-se nessa esfera uma nova atri-

da celeridade, da redução de custos e da preven-

der Judiciário e dos atos praticados por seus ór-

usucapião, que será processado diretamente pe-

buição ao Oficial do Registro de Imóveis que his-

ção de demandas futuras junto ao Poder Judiciário.

gãos e, por conseguinte, dos serviços notariais

rante o registro de imóveis da comarca em que

toricamente estava vinculado à qualificação re-

estiver situado o imóvel usucapiendo, a requeri-

gistral do título formado fora de sua serventia,

Assim, o objetivo deste texto é analisar o artigo

do artigo 236, da Constitucional Federal, poderia

mento do interessado, representado por advogado.

que agora se torna responsável pela condução de

13, do referido Provimento, que conta com o se-

“dispensar” a notificação dos titulares de direitos

um processo que, vinculado a um procedimen-

guinte comando: “Considera-se outorgado o con-

reais do imóvel usucapiendo e dos confrontantes.

Para tanto, decidiu o legislador outorgar ao Oficial

to específico, resultará (ou não) no registro, sob o

sentimento mencionado no caput do art. 10 deste

de Registro de Imóveis, delegatário pelo Poder Ju-

crivo das garantias constitucionais do devido pro-

provimento, dispensada a notificação, quando for

Em confronto, pois, está o artigo 216-A, §2º, da Lei

diciário dos serviços extrajudiciais, a competência

cesso legal, do contraditório e da ampla defesa.

apresentado pelo requerente justo título ou ins-

de Registros Públicos, norma geral e abstrata e que

para presidir um processo administrativo, inau- Nessa esteira, visando regulamentar, uniformizar e

trumento que demonstre a existência de relação

vincula todos os registradores do território nacional,

gurado pelo imprescindível requerimento for- aperfeiçoar as atividades dos serviços notariais e de

jurídica com o titular registral, acompanhado de

exigindo que “se a planta não contiver a assinatura

mal de advogado, e mediante o preenchimento

prova da quitação das obrigações e de certidão

de qualquer um dos titulares de direitos registrados

registro no procedimento para a admissão da usu-

e de registro outorgados ao particular por força

ou averbados na matrícula do imóvel usucapiendo ou na matrícula dos imóveis confinantes, o titular será notificado pelo registrador competente, pessoalmente ou pelo correio com aviso de recebimento, para manifestar consentimento expresso em quinze dias, interpretado o silêncio como concordância”.

Nesse sentido, no próprio Provimento nº. 65/17, em seu artigo 10, o CNJ reproduziu o texto normativo contido no artigo 216-A, da Lei de Registros Públicos criando, no entanto, a malfadada exceção inconstitucional prevista no artigo 13.

| JANEIRO DE 2020 | TREINO LIVRE

JANEIRO DE 2020 | TREINO LIVRE |

Sumário

TREINO LIVRE → ARTIGOS Com efeito, a necessidade de notificação dos titula- Ou seja, quando estamos tratando de processo, judi-

tivo o titular de direitos reais haveria de se opor?

do procedimento administrativo de usucapião.

res de direitos registrados ou averbados na matrícula

cial ou administrativo, é inconcebível que qualquer

do imóvel usucapiendo e dos confinantes, sobretudo

comando normativo caminhe em descompasso com

Trata-se de um argumento tecnicamente frágil,

O advogado, como primeiro fiscal da lei, deve ga-

do titular do domínio da res cuja prescrição aquisi- a Constituição Federal, sob pena de culminar na

fundado num juízo de presumibilidade de ausên-

rantir ao usuário do serviço registral a efetividade

tiva se pretende ver reconhecida, decorre da garan-

nulidade absoluta e insanável que, no caso da usu-

cia de oposição, quando em verdade, ainda que

do seu cumprimento, sobretudo a aplicação das

tia constitucional prevista no artigo 5º, inciso LIV, o

capião extrajudicial, resultará no cancelamento do

haja um mínimo de possibilidade de prova de fato

garantias constitucionais ao processo da usuca-

qual preceitua que “ninguém será privado da liber- registro pela via judicial, fragilizando assim impor-

impeditivo, modificativo ou extintivo (art. 373,

pião no Registro de Imóveis, zelando pela segu-

dade ou de seus bens sem o devido processo legal”.

tante instrumento de desjudicialização e que vem se

II, CPC) não devem ser retiradas do interessado

rança jurídica e entregando ao cliente o bom re-

destacando no campo da regularização imobiliária.

as garantias constitucionais acima previstas. De-

gistro, qual seja, aquele realizado pelo Oficial sem

mais disso, não podemos olvidar que a usucapião

vícios processuais que resultariam numa futura

Note que o artigo 216-A, §2º, agasalhando a garantia constitucional do contraditório e da am-

Ademais, do ponto de vista formal, o CNJ (órgão

tem como objetivo o reconhecimento da proprie-

desconstituição, sob pena de que o registro “cé-

pla defesa, com a exigência da notificação do ti-

administrativo), ao dispensar ato tipicamente pro-

dade pela prescrição aquisitiva e, nessa esteira, é

lere” e feito ao atropelo da lei, conduza à futura

tular interessado, prestigia o comando contido

cessual (notificação do interessado) está legislando,

imperioso oportunizar ao interessado, mediante

ação judicial declaratória de anulação do registro.

no artigo 5º, inciso LV, da Constituição Federal,

porque cria conteúdo normativo que visa vincular

a notificação formal e eficaz, a possibilidade de

estabelecendo que “aos litigantes, em processo

o usuário dos serviços notariais e registrais, usur-

arguição das causas impeditivas ou suspensivas

judicial ou administrativo, e aos acusados em ge-

pando a competência legislativa atribuída pelo

da prescrição (arts. 197 a 201, CC), ou das cau-

ral são assegurados o contraditório e ampla de-

artigo 22, inciso I, da Constituição Federal, o que

sas que interrompem a prescrição (art. 202, CC).

fesa, com os meios e recursos a ela inerentes”.

traz grande preocupação porquanto a justificativa na grande maioria dos casos está acobertada pe-

Por fim, imperioso lembrar que historicamen-

los equivocados argumentos da celeridade, segu-

te há um grande dissenso na doutrina e na ju-

Civil, norma que se aplica supletiva e subsidiaria- rança jurídica e uniformização de entendimentos.

risprudência sobre o conceito de justo títu-

mente à usucapião extrajudicial (art. 15, CPC), im-

lo, o que corrobora a tese da insegurança na

E não é por outro motivo que o Código de Processo

põe a citação válida como condição de eficácia do

Por outro lado, há aqueles que sustentam que o

dispensa da notificação formal, porque estaria

processo, sendo certo que na usucapião judicial, a

artigo 13, do Provimento 65/17-CNJ, não apresen-

adstrita ao entendimento do destinatário da prova.

morosidade na maioria dos casos se apresenta na

taria qualquer inconstitucionalidade, eis que traz

busca dos titulares do domínio, até o devido esgo-

em seu bojo critérios totalmente específicos, dos

Em sendo assim, não restam dúvidas no senti-

tamento das tentativas, com a citação por edital.

quais haveria de se presumir que o titular de direi-

do de que a Lei de Registros Públicos se sobre-

Apenas a título de argumentação, a Lei nº. 9.784/99 tos reais jamais contestaria o pedido do requeren-

põe ao Provimento nº. 65/17-CNJ, devendo ser

(que regula o processo administrativo no âmbito da

te. Aqueles que defendem a vigência do referido

aplicada a regra de notificação prevista no artigo

Administração Pública Federal), no artigo 2º, pará-

artigo, articulam que se há: i) justo título; ii) prova

216-A, §2º, em detrimento da dispensa incons-

grafo único, prevê que os processos deverão obede-

da quitação; e iii) certidão comprobatória de inexis-

titucional do artigo 13, que criou uma espécie

cer aos princípios da ampla defesa e do contraditório.

tência de demanda entre as partes, por qual mo-

de adjudicação compulsória extrajudicial dentro

| JANEIRO DE 2020 | TREINO LIVRE

Heitor Ronaldo de Freitas Advogado.

Especialista

Direito

Imobi-

liário, Notarial e Registros Públicos. Membro fundador da Academia Nacional de Direito

Notarial

Registral

(AD

NOTARE).

JANEIRO DE 2020 | TREINO LIVRE |

Sumário

TREINO LIVRE → ARTIGOS

REFLEXÕES SOBRE A MULTIPROPRIEDADE

Aliás, devo reconhecer com alegria que vivemos

As consequências do veto a respeito do início da

novos tempos, de excitante evolução jurídica, em

vigência e da aplicação do prazo de vacância esta-

omo estudante permanente que procu-

ram), um dos primeiros empreendimentos a conter

que depois de uma absoluta novidade consistente

belecido como regra geral pela Lei de Introdução

ro ser, acompanhei as agruras e os ideais

o condomínio em multipropriedade que ganhou o

no Direito Real de Laje, surge algo ainda mais mo-

às Normas do Direito Brasileiro foi superada pelo

que levaram o projeto de Lei até a Lei nº

seu registro imobiliário ainda no mês de fevereiro

derno, mais etéreo e, assim, potencialmente ain-

decurso do prazo geral sem derrubada do veto.

13.777 de 20 de dezembro de 2018. Como advoga-

de 2019, estruturado sob a égide da aludida Lei que

da mais complexo, consistente num novo Direito

Também não tenho dúvidas de que a Lei representa

do, feliz e honrado por ter alcançado com a minha

alterou o Código Civil e a Lei dos Registros Públi-

Real que é a fração de tempo na multipropriedade.

uma inovação sem precedentes. Muitos dos pro-

equipe, senão o primeiro (conforme me confessa-

cos para dispor sobre esse novo regime jurídico.

Que a Lei está em vigor não há mais dúvidas.

blemas que demandavam um verdadeiro contorcionismo jurídico para serem tratados foram resolvidos, tais como, a administração, a indivisibilidade, o direito de preferência, a exclusividade e muitos dos direitos e obrigações do multiproprietário.

Outras situações permanecem, como a responsabilidade tributária e pelas despesas condominiais da unidade submetida ao regime da multipropriedade. A pretendida responsabilidade exclusiva de cada multiproprietário, na proporção de sua fração de tempo, pelo pagamento dos tributos, das contribuições condominiais e outros encargos que incidam sobre o imóvel foi vetada.

Tal como exposto nas razões do veto, este justificou-se por não ser possível alterar a solidariedade tributária (art. 124 do Código Tributário Nacional), pela proporcionalidade quanto à obrigação pelo pagamento e pela cobrança de tributos e outros encargos incidentes sobre o imóvel submetido ao regime da multipropriedade. No entanto, caberia à Lei Complementar dispor a respeito de normas gerais em matéria tributária (artigo 146, III, da Constituição) e, de maneira geral, justificou-se o veto

| JANEIRO DE 2020 | TREINO LIVRE

JANEIRO DE 2020 | TREINO LIVRE |

Sumário

TREINO LIVRE → ARTIGOS por gerar insegurança jurídica ao criar situação de

veto sobre algo que, se mais bem conhecido fosse,

enquadramento diversa para contribuintes em ra-

se veria que se justifica e se enquadra perfeitamen-

zão da multipropriedade, violando o princípio da

te no novo e inédito regime jurídico trazido pela Lei.

isonomia (art. 150, II, da Constituição) e em razão

a necessidade de travesti-lo de outro instituto.

de no uso e a (altamente) qualificada administração profissional representam ferramentas sem as quais

Fato é que a Lei não apenas atenderá às deman-

não me parece haver como se alcançar um condo-

das de inúmeros empreendimentos e permitirá

mínio em multipropriedade próspero e atrativo.

de poder afetar de forma negativa a arrecadação

Se, por um lado, o veto do executivo se alicerça

o desenvolvimento desse segmento de mercado, Acompanho ansioso e entusiasmado, como todo

e o regular recolhimento de tributos. Nesse aspec-

num equívoco interpretativo, por outro lado, pelo

mas, notadamente, instituiu novo direito real, ob-

estudante que se vê diante de algo novo, os des-

to, vejo timidez na Lei, com alguma incoerência

legislativo, criou-se uma disposição que desvirtua

jeto de direito para inúmeros negócios jurídicos.

dobramentos de cada situação e o desenvolvimen-

com a natureza jurídica desse novo Direito Real.

o instituto jurídico existente da renúncia ao bus-

A forma pública não é exigida para a instituição da

to da Lei aplicada em suas diferentes vertentes.

car afastar os problemas decorrentes de sua utili-

multipropriedade. Também, entendo não haver

zação atribuindo a ela, no âmbito da multiproprie-

dúvidas de que para a transmissão ou oneração

de algo tão novo. O seu ineditismo e o desconhe- dade, um caráter translativo do direito. Poderia a

da fração de tempo a regra a ser aplicada é a ge-

Marc Stalder

cido que representa. Deixando de lado eventual

Lei ter, de forma mais acertada, dirigido os seus

ral, observada a forma pública nos termos do art.

Advogado. Sócio da área de imobiliário do De-

questão formal, o desconhecimento de algo tão

esforços aos efeitos da arrecadação do bem re-

108 do Código Civil, coerentemente com o que dis- marest. Diretor Técnico e de Conteúdo da Aca-

novo ironicamente pode levar a uma interpretação

nunciado, atribuindo ao administrador da multi-

põe o art. 1.358-A incluído no Código Civil pela Lei.

equivocada e amarrada ao antigo, alicerçando um

propriedade tal incumbência e, desse modo, sem

Todavia, parece-me ser esta uma das belas facetas

demia Nacional de Direito Notarial e Registral. Cursando mestrado em direito imobiliário (“LLM,

Assim, certamente, as questões tributárias e o trata-

Real Estate Law”) na Universidade de Illinois em

mento adequado aos atos inerentes à fração de tem- Chicago (John Marshall “Law School”). Profespo na multipropriedade, notadamente em relação

sor convidado dos cursos de pós-graduação em

ao correto entendimento, efeitos e caracterização do

Direito Imobiliário da ESA OAB/SP e do COGEAE

que foi chamado de renúncia translativa, serão obje- PUC/SP. Especialista em Direito Registral Imobilitos do tratamento adequado não somente pelos No- ário pela PUC-MG/IRIB e em Direito Empresarial tários e Oficiais de registro imobiliário, mas, em pri-

pela UniFMU. Membro do IBRADIM e da MDDI.

meira ordem, como de costume, pelos Advogados.

Agora, multipropriedade (Direito Real) não mais pode ser confundida com “time-sharing” (Direito Obrigacional). Um pode existir sem o outro, mas creio que condição da multipropriedade, não jurídica ou legal, frise-se, mas de sua atratividade e perpetuidade, é a coexistência de ambos, a permitir que o multiproprietário tenha acesso ao maior conjunto de benefícios e oportunidades possíveis. Ainda, a fungibilida-

| JANEIRO DE 2020 | TREINO LIVRE

JANEIRO DE 2020 | TREINO LIVRE |

Sumário

TREINO LIVRE → ARTIGOS

A REGULARIZAÇÃO FUNDIÁRIA DE CONJUNTO HABITACIONAL E O OBSTÁCULO DO ACÓRDÃO DE LIMEIRA EM DISSONÂNCIA COM O REGRAMENTO VIGENTE DA LEI 13.465/17

Pode ainda haver situações em que os ocupantes

próprio empreendedor, público ou privado”.

tenham a posse de terrenos perfeitamente delimitados ou podem ter a copropriedade da área (fra-

Consequentemente, em seu artigo 1º resguar-

ções ideais). Sendo certo que os imóveis ocupa-

dou as respectivas modalidades de regulariza-

dos podem ser de propriedade privada ou pública.

ção, por certo, passíveis de ingresso ao registro de imóveis, quais sejam: “Os conjuntos habitacio-

decisão em pauta refere-se ao recurso de

mada de REURB, abrange medidas jurídicas, urba-

Em regra, cabe ao Município (ou Distrito Federal)

nais podem ser constituídos de parcelamento do

apelação contra a r. sentença que deu pro-

nísticas, ambientais e sociais destinadas à incorpora-

tomar a iniciativa de regularização dos assentamen-

solo com unidades edificadas isoladas, parcela-

cedência à dúvida inversa suscitada pelo

ção dos núcleos urbanos informais ao ordenamento

tos urbanos irregulares situados nos respectivos ter-

mento do solo com edificações em condomínio,

2º Oficial de Registro de Imóveis de Limeira, com a

territorial urbano e à titulação de seus ocupantes.

ritórios. No entanto, a Lei 13.465 ampliou o rol de

condomínios horizontais ou verticais, ou ambas

legitimados (Art. 14), podendo, o processo adminis-

as modalidades de parcelamento e condomínio”.

manutenção dos óbices apontados para o registro de um conjunto habitacional na modalidade de re-

Com relação aos núcleos urbanos, estes foram

trativo, ser promovido também pelos demais entes

gularização fundiária com enquadramento na Lei Fe- subdivididos em informal e informal consolidado,

federativos (União e Estado), os seus beneficiários,

Destaca-se que, além do capítulo específico,

deral nº 11.977/09 e Provimento CGJSP nº 37/2013.

sendo este último objeto do presente estudo, as-

individual ou coletivamente, diretamente ou por

como vimos, as Companhias Habitacionais tam-

sim definido como aquele de difícil reversão, con-

meio de cooperativas habitacionais, associações de

bém são legitimadas por disposição do artigo 14.

siderados o tempo da ocupação, a natureza das

moradores, fundações, organizações sociais, orga-

tervenção estatal no parcelamento irregular rea- edificações, a localização das vias de circulação e a

nizações da sociedade civil de interesse público ou

Não restando dúvidas acerca do enquadramento

lizado em área de terra pública ou privada com a

presença de equipamentos públicos, entre outras

outras associações civis que tenham por finalidade

legal dos conjuntos habitacionais na REURB, cabe

finalidade de garantir à pessoa ou entidade familiar

circunstâncias a serem avaliadas pelo município.

atividades nas áreas de desenvolvimento urbano

ressaltar que, em alguns casos, ainda persiste rela-

ou regularização fundiária urbana, os proprietários

ção comercial entre o mutuário e a Companhia, o

A regularização fundiária é um instrumento de in-

o acesso à moradia digna e segura, devidamente titulada, em local dotado dos equipamentos urbanos

As situações de fato ora descritas em alguns ca-

de imóveis ou de terrenos, loteadores ou incorpo-

que nos leva ao entendimento de que não se trata

e meio ambiente sustentável. (LOUREIRO, 2016) .

sos são extremamente complexas, com inúmeras

radores, a Defensoria Pública, em nome dos be-

de legitimação fundiária que segundo definição le-

variantes, podendo haver um loteamento clan-

neficiários hipossuficientes e o Ministério Público.

gal (Art. 11, VII) é o mecanismo de reconhecimento

Logo,

definição

fundiá-

destino (não inscrito no Registro de Imóveis), que

ria é um conceito amplo e aberto, pois en-

ocupe um imóvel perfeitamente identificado e

Desta feita, traçadas noções preliminares de for-

globa

que

que é objeto de matrícula, com as vias, quadras e

ma bem suscinta sobre a REURB, a Lei 13.465/17,

possibilitam o ajuste, a conformação de um em-

equipamentos urbanos mínimos já construídos.

em capítulo específico, tratou sobre a regula-

Logo, por conta da existência de obrigações pen-

rização dos conjuntos habitacionais, dispondo

dentes, ou seja, unidades sem a devida quitação, o

Pode existir um parcelamento de área ainda não

no artigo 59 o seguinte texto: “Serão regulariza-

Legislador previu no parágrafo 2º, do mesmo artigo

Assim, a legislação atual que trata sobre o tema é a

perfeitamente individualizada, que ocupe mais

dos como conjuntos habitacionais os núcleos ur-

que: (...) “As unidades resultantes da regularização

Lei Federal nº 13.465, que dispõe em seu artigo 9º

de um imóvel ou partes de imóveis, matriculados

banos informais que tenham sido constituídos

de conjuntos habitacionais serão atribuídas aos

que Regularização Fundiária Urbana, também cha-

ou sem matrículas, com ou sem obras concluídas.

para a alienação de unidades já edificadas pelo

ocupantes reconhecidos, salvo quando o ente públi-

todos

regularização

instrumentos

hábeis

preendimento imobiliário ao regramento vigente.

| JANEIRO DE 2020 | TREINO LIVRE

da aquisição originária do direito real de propriedade sobre unidade imobiliária objeto da REURB.

JANEIRO DE 2020 | TREINO LIVRE |

Sumário

TREINO LIVRE → ARTIGOS co promotor do programa habitacional demonstrar

nais, em especial a CDHU, é empresa de economia

que, durante o processo de regularização fundiária,

mista, cuja participação do governo do Estado de

há obrigações pendentes, caso em que as unidades

São Paulo representa 99,9% do capital subscrito,

Além da atuação governamental operacionaliza-

tradores ainda negam pedidos de registro, ape-

imobiliárias regularizadas serão a ele atribuídas” (...).

sendo vinculada à Secretaria da Habitação, tendo

da pela Secretaria de Estado da Habitação de São

gados ao formalismo das Normas de Serviço da

como principal objetivo a execução de programas

Paulo, corroborada pela legislação federal, nos

Corregedoria e de um precedente único que se

A questão da atribuição das unidades restou am-

habitacionais no Estado de São Paulo, voltados

leva a crer, sem qualquer sombra de dúvidas, que

pautou em uma decisão isolada de um caso espe-

parada em tal parágrafo haja vista que diversas

para o atendimento da população de baixa renda.

as Companhias Habitacionais estão legitimadas

cífico, assim denominado entre eles: “Acórdão de

a promover todos os atos relacionados com a Re-

Limeira”, em detrimento da visão teleológica do sistema jurídico registral e principalmente da Lei.

são as fases da REURB e uma delas é a expedição

titucionais da livre iniciativa e concorrência.

classificação como REURB “S”, de interesse social, é decisão da municipalidade, mas alguns Regis-

de uma certidão de regularização fundiária (CRF),

Em que pese sua constituição como pessoa jurí-

gularização Fundiária de Interesse Social, na mo-

que deverá indicar a listagem dos ocupantes.

dica de direito privado, é público e notório que

dalidade de REURB-S, ou seja, de interesse social.

tais Companhias são agentes promotores de po-

Como veremos, é preciso levar em consideração os

Resta esclarecer, como veremos adiante, que atu-

líticas públicas, com foco no setor da habitação,

Considerando todo o entendimento legislativo

conceitos utilizados pela atual legislação para com-

almente o título hábil para ingresso no registro de

além de atuar no segmento excluído pelo mer-

acerca do enquadramento dos conjuntos habita-

preender o novo paradigma da regularização fun-

imóveis é a CRF. Portanto, tratando-se de conjuntos

cado imobiliário, preservam os princípios cons-

cionais na legislação vigente, resta claro que sua

diária urbana – REURB, com o mínimo de dúvidas.

habitacionais com obrigações pendentes, ou seja, não quitadas por quaisquer motivos, a listagem que deverá compor a CRF ficará inviável, resguardando, porém, que seja apresentada em momento posterior, ficando naquele momento do registro as unidades habitacionais do conjunto atribuídas à própria Companhia que indicará as devidas pendências financeiras dos respectivos mutuários.

Além da previsão do parágrafo 2º, a hipótese de apresentar a listagem em momento oportuno também encontra guarida no Decreto 9310/18 em seu artigo 56, corroborada pelos Itens 309, 309.1, 309.2, 309.3 e 309.4. das NSCGJ, vigentes na data do Acórdão, atuais itens 303, 303.1., 303.2, 303.3 e 303.4, conforme última atualização do Provimento 56/2019.

Importante destacar que as Companhias Habitacio-

| JANEIRO DE 2020 | TREINO LIVRE

JANEIRO DE 2020 | TREINO LIVRE |

Sumário

TREINO LIVRE → ARTIGOS O Acórdão de Limeira foi decorrente de uma dúvida

o item 172 do Capítulo XX das NSCGJ o seguinte:

ria ao interessado cumprir as exigências relativas

Com relação ao pedido de se considerar que os con-

inversa em recurso de apelação interposto pela Com-

172. Não se aplica o disposto no artigo 18, da Lei nº

a seu requerimento, não podendo se valer de via

juntos habitacionais fossem considerados como re-

panhia de Desenvolvimento Habitacional e Urbano

6.766/79, para a averbação dos conjuntos habitacio-

mais fácil se há regramento próprio na espécie. gularização fundiária observaram: “Cumpre anotar

do Estado de São Paulo – CDHU contra a sentença

nais erigidos pelas pessoas jurídicas referidas nos in-

que o requerimento então formulado pela Compa-

que manteve a recusa de registro de requerimento

cisos VII e VIII, do art. 8º, da Lei nº 4.380/64, salvo se

Posteriormente ao Acórdão, a Companhia requereu

nhia de Desenvolvimento Habitacional e Urbano do

de regularização fundiária de um conjunto habita- o exigir o interesse público ou a segurança jurídica.

perante à Corregedoria Geral de Justiça pedido de

Estado de São Paulo CDHU estava fundado nos itens

cional perante o 2º Registro de Imóveis de Limeira.

normatização que resultou no Parecer 340/2018-E.

273 e seguintes do Capítulo XX das Normas de Ser-

Entendeu a Corte bandeirante na época que, por

viço da Corregedoria Geral da Justiça ora vigentes,

O terreno, objeto do Acórdão, é de titularida- conta do afastamento da incidência dos incisos

O pedido de normatização almejava dois pedidos,

relativos à regularização fundiária urbana. Ocorre

de da Companhia e o pedido de registro de re- do artigo 18 da Lei nº 6.766/79 já havia de certa

quais sejam: a) a “aplicação retroativa da lei Federal

que, em virtude da entrada em vigência da Lei n°

gularização foi pautado na Lei nº 11.977/09 forma uma facilitação para a averbação dos con-

nº 11.977/2009 aos casos em que o parcelamento

13.465/17, foi por esta Corregedoria Geral da Justiça

(antiga Lei da Regularização Fundiária), corrobo- juntos habitacionais edificados. Por conseguinte,

administrativo junto aos Municípios tenha iniciado

publicado o Provimento CG n° 51/2017, que trouxe

rado pelos Itens 273 e seguintes do Capítulo XX

asseverou que o principal objetivo da CDHU era

antes de 11/07/2017, conforme previsto no artigo

nova regulamentação ao procedimento de registro

das NSCGJ, na vigência do Provimento 37/2013.

tornar possível à população de baixa renda o aces-

75 da Lei 13.465/17”; e b) a possibilidade de que os

da Regularização Fundiária Urbana (REURB) de nú-

so à moradia, mas que a Companhia queria mais,

“Conjuntos/Empreendimentos Habitacionais cons- cleos urbanos informais consolidados e da titulação

ou seja, pretendia a aplicação da hipótese do re-

truídos pela CDHU, já consolidados, sejam conside seus ocupantes, alterando os Capítulos XIII e XX

Observa-se que na época da publicação do Acórdão

já estava vigente a nova lei de regularização fundiá- gramento específico da regularização fundiária

derados como Regularização Fundiária, a despeito

ria 13.465/17, no entanto, em razão do processo ad-

urbana, instrumento criado com o objetivo de fa-

do decidido pelo E. Conselho Superior da Magistra-

ministrativo de aprovação do Empreendimento ter cilitar a legalização de assentamentos irregulares.

tura no processo nº 1010478-07.2016.8.26.0320”.

sido iniciado e aprovado na vigência da Lei anterior,

e acrescentando a Seção XIII às Normas de Serviço.

Ressaltou-se ainda que: “a definição do art. 11, inciso II, da Lei n° 13.465/17 é abrangente o suficiente

a Companhia se valeu da prerrogativa da disposição

É lamentável que a via “escolhida e adequada”

A ARISP e o IRIB se manifestaram no sentido de

para incluir os conjuntos habitacionais da CDHU (cf.

expressa do Artigo 75 da nova Lei que autoriza a uti-

após uma estudiosa análise jurídica e técnica do

que: “não há controvérsia em relação à possibili- item 172.1 do Capítulo XX das NSCGJ), contribuin-

lização da Lei 11.977/09, vejamos: “Art. 75. As nor- responsável pelo Empreendimento tenha sido en-

dade de aplicação da Lei n° 11.977/09 aos proce-

do com a facilitação da formalização e integração

mas e os procedimentos estabelecidos nesta Lei po- tendida como via mais fácil. E, é mais lamentável

dimentos de regularização fundiária urbana que

à cidade dos núcleos irregulares das mais variadas

derão ser aplicados aos processos administrativos

tenham se iniciado antes de 11/7/2017, em vir- naturezas. Ponderou ainda que a CDHU, empreen-

ainda que a escolha do enquadramento legal te-

de regularização fundiária iniciados pelos entes pú- nha tornado uma visão distorcida no Acórdão.

tude do que dispõe o art. 75 da Lei n° 13.465/17.

dedora do conjunto habitacional irregular, ainda

blicos competentes até a data de publicação desta

Com efeito, a adoção do procedimento garantido

que legitimada a requerer a regularização fundiária

Lei, sendo regidos, a critério deles, pelos arts. 288-A O Douto Desembargador finalizou o Acórdão res-

pela lei nova a procedimentos pretéritos se apre- (art. 14, inciso I, e § 3°) não se eximirá da respon-

a 288-G da Lei nº 6.015, de 31 de dezembro de 1973.”

salvando que, salvo comprovação de impossibi-

senta, nos termos da lei, como faculdade dos en-

sabilidade em que eventualmente tenha incorrido”.

lidade absoluta de cumprimento – hipótese em

tes públicos competentes. Daí porque eventual

E destacou-se: “Daí porque, à luz da nova legis-

O Acórdão destacou que em subseção específica

que o óbice deve ser relevado (dando como re-

negativa de aplicação da regra legal há que ser lação e normatização administrativa da matéria,

destinada aos Conjuntos Habitacionais, preceitua

ferência um exemplo de dispensa de CND), cabe-

decidida no caso concreto, se e quando ocorrer”.

| JANEIRO DE 2020 | TREINO LIVRE

não há notícias de que pedidos de registro de reJANEIRO DE 2020 | TREINO LIVRE |

Sumário

TREINO LIVRE → ARTIGOS gularização fundiária iniciados pela CDHU te- Pois bem. A companhia Habitacional, como dito,

são do título (CRF) pela municipalidade, e sendo

cífico, cuja publicação, como dito, ocorreu em 28

nham sido recusados pelos Oficiais Registradores”.

legitimada por disposição expressa em lei, após

certo que se trata de regularização fundiária, ain-

de novembro de 2017, ou implicitamente subme-

a promulgação do Provimento 51/2017, pas-

da assim alguns Registradores entendem que “por

tem a adequação do material técnico aos itens

Ao final, constou que o pretendido pedido de

sou a adotar nova estratégia técnica para aten-

se tratar de CONJUNTO HABITACIONAL”, deverá

172 das NSCGJ, tal como constou no Acórdão.

normatização não vincularia o entendimento do

dimento de inúmeras novas devolutivas que

ser requerido seu devido registro nos termos do

Conselho Superior da Magistratura que decidiria

expressamente exigiam o novo título, a CRF.

item 172 e seguintes, atuais itens 167 e seguin-

a cada caso concreto em recurso de apelação à

Ora, é certo sim, e disso não se discorda, que na

tes, do capítulo XX, das NSCGJ e Lei nº 4.591/64, data da publicação do Acórdão estava vigente a Lei

conveniência de dar ao tema nova orientação sob

Assim, todos os pedidos de ingresso pretendiam a

não se enquadrando, portanto, na Lei 13.465/17. nº 13.465/17, no entanto, posteriormente, para

a ótica da Lei nº 13.465/17 e das NSCGJ vigentes.

regularização fundiária do CONJUNTO HABITACIO-

adequação e regulamentação da mencionada Lei,

NAL com base legal na Legislação atual que trata

A fundamentação de referidas, repetitivas e exaus-

a Corregedoria alterou substancialmente os itens

O que se percebe no referido parecer é que não

do tema, qual seja a Lei nº 13.465/17, bem como

tivas notas de exigências trazem em seu bojo, como

das Normas com a edição do Provimento 51/2017,

obstante à Companhia de Desenvolvimento Habita-

no artigo 40 do Decreto nº 9.310/18 e Itens 280

principal argumento de “impedimento de registro”, incluindo assim a CRF, bem como os Conjuntos

cional e Urbano tenha legitimidade para requerer o

e seguintes das NSCGJ/SP (Provimento 51/2017).

o Acórdão de Limeira, em que o entendimento da

Habitacionais em capítulo específico, não deixan-

ingresso ao registro de seu Empreendimento (aver-

época era no sentido de que os Conjuntos Habita-

do dúvidas, portanto, quanto ao enquadramento

bação de unidades, no caso concreto), como Re- Em um primeiro momento, importante destacar que

cionais tinham um regramento próprio a ser segui-

dos Empreendimentos da CDHU como REURB-S.

gularização Fundiária, esta deveria seguir os itens

o Registrador ao interpretar a Lei e os Atos Adminis-

do, conforme dito acima, tudo pautado em Normas

específicos que tratam dos conjuntos habitacionais,

trativos emitidos pela municipalidade deveria obser-

de Serviços e no entendimento do regramento

Logo, a respeito dos Itens da NSCGJ, em seu

tal como descreveu entre parênteses – Item 172.

var que se trata de REGULARIZAÇÃO FUNDIÁRIA, sem

específico do Item 172 e seguintes que tratam de

item 280 resta claro que para fins de regis-

qualquer dúvida. Este é o ponto central, legal e fun-

conjuntos habitacionais e que atualmente o mesmo tro a CRF deverá conter alguns requisitos, en-

damental da pretensão do devido registro do título.

teor pode ser comparado nos itens 167 e seguintes.

tre os quais vale a leitura em sua íntegra.

ente requerente que pautado no material téc- Outro ponto importante é que a regularização fun-

No entanto, com devido respeito à fundamenta-

Anote-se ainda que, como já dito, quando pu-

nico e em estudo jurídico, enquadra o Empre- diária atualmente é tratada pela Lei nº 13.465/17, a

ção trazida em tais notas devolutivas, entende-

blicado referido acórdão não existia o PRO-

endimento dentro das regras registrais atuais.

qual determina por “disposição expressa” o ingres-

mos tratar-se de um grande equívoco, isto por- VIMENTO 51, o qual alterou substancialmen-

so do título no Cartório de Registro de Imóveis pela

que, basta uma atenta compreensão cronológica

CERTIDÃO DE REGULARIZAÇÃO FUNDIÁRIA (CRF).

da data de publicação do Acórdão e da atual dis- regularização fundiária e de certa forma dificulta-

Ora, se é passível que se trata de regularização fundiária, a escolha da via adequada deve ser do

Não bastasse a dificuldade enfrentada àquela época com a pretensão de se ingressar no registro

ciplina da matéria por meio da própria Corregedo-

te os itens 273 e seguintes que tratam da

vam àquela época a expedição da CRF, vejamos:

com a Lei nº 11.977/09, a maioria dos Registra-

No entanto, em que pese à compreensão legislativa

dores fundamenta suas notas devolutivas com o

correta a que se pleiteia o devido registro e, espe-

mencionado Acórdão e em alguns casos deixavam

cialmente a última alteração trazida nos Itens das

Nas diversas notas devolutivas enfrentadas, os

Regularização

Fundiária

claro que o título hábil para ingresso no registro a

Normas tanto pelo Provimento 51/2017, quanto

Registradores pretendem a vinculação de um

urbanos

partir da vigência da Lei nº 13.465/17 era a CRF.

pelo Provimento atual 56/2019, acerca da emis-

Acórdão isolado sobre o tema, de um caso espe-

dados e da titulação de seus ocupantes.

| JANEIRO DE 2020 | TREINO LIVRE

ria Geral de Justiça de São Paulo, senão vejamos: 273. A presente seção trata do registro da

núcleos

Urbana

(Reurb)

informais

consoli-

JANEIRO DE 2020 | TREINO LIVRE |

Sumário

TREINO LIVRE → ARTIGOS 274. O procedimento de registro da Certidão de

lação nº 1010478-07.2016.8.26.0320 (Comarca

Imperioso deixar claro que, se houve a edificação

Regularização Fundiária (CRF) da Regularização

de Limeira) que ensejou a necessidade do pa-

sem a devida regularidade dos CONJUNTOS HA- ou condomínio edilício ou de lotes, ou con-

280. Para fins de registro, bastará que a CRF contenha: (Alterado pelo Provimento CG Nº 51/2017) I - Descrição em breve relato dos requisitos do art. 41 e dos demais documentos mencionados nos artigos 35 e 36, todos da Lei n. 13.465, de 2017. II - Declaração se a aprovação Municipal contempla, além da Urbanística, a Ambiental nos termos do art. 12 da Lei n. 13.465, de 2017. Fundiária de interesse social ou específico é uno

recer, como já mencionado, esclarece em ou-

e deve observar o disposto na Lei nº 13.465, de

tras palavras que a regularização de assenta-

2017, e nas normas técnicas desta Seção, caben-

mento irregular, decorrente de parcelamento

do ao Oficial do Registro de Imóveis a realização

clandestino em que houve a edificação de con-

do controle de legalidade meramente formal

juntos habitacionais poderá ocorrer comprovan-

acerca das aprovações dos órgãos competentes.

do-se a impossibilidade absoluta de cumprimento.

Aliás, a respeito do PROVIMENTO 51, quando publi- Em que pese à afirmação constante no Acórdão cado, em seus “considerandos”, restam claras apenas

sobre a “impossibilidade absoluta de cumprimen-

duas justificativas: (i) necessidade de adequação do

to”, apenas para fins argumentativos, já que como

texto das Normas de Serviço à legislação em vigor, dito, na data de publicação do Acórdão não existia o bem como: (ii) a entrada em vigor da Lei nº 13.465/17.

PROVIMENTO 51, é certo que por questões políticas

zação do núcleo como parcelamento do solo,

BITACIONAIS, foi realizada por motivos de força

junto habitacional, bem como a existência

maior para atender uma parcela carente da socie-

de lajes e de condomínios urbanos simples,

dade, sendo que tal hipótese deve ser relevada.

considerando se atendidas as exigências legais per-

O que se pode afirmar é, sem sombra de dúvidas,

tinentes a esses institutos. – PROVIMENTO 51/2017

que tal postura não tem sido adotada pela CDHU, em que pese haja um passivo a ser resolvido.

274.1. A CRF indicará a modalidade de organização do núcleo como parcelamento do solo,

Provimento CG N.º 51/2017 Altera os Capítulos XIII e XX e acrescenta a Seção XIII às Normas de Serviço da Corregedoria Geral da Justiça. O DESEMBARGADOR MANOEL DE QUEIROZ PEREIRA CALÇAS, CORREGEDOR GERAL DA JUSTIÇA, NO USO DE SUAS ATRIBUIÇÕES LEGAIS. > Considerando a necessidade de adequação do texto das Normas de Serviço à legislação em vigor; > Considerando a entrada em vigor da Lei 13.465/2017. Resolve: Artigo 1º - A Seção X do Capítulo XX das Normas de Serviço da Corregedoria Geral da Justiça passa a ter a seguinte redação:

e de urgência governamental ao atendimento da

De tal sorte, a regularização fundiária conforme ou condomínio edilício ou de lotes, ou con-

Não obstante, àquela época da publicação do

parcela carente da população sem moradia, é que

se observa nas próprias NSCGJ vigentes, com as

Acórdão, em vista do enfrentamento da ques-

foram edificados tais CONJUNTOS HABITACIONAIS.

alterações trazidas pelo PROVIMENTO 51 (poste- de lajes e de condomínios urbanos simples,

tão que criou imenso óbice nos registros dos

junto habitacional, bem como a existência

rior ao Acórdão), atual item 274.1 que não sofreu

considerando se atendidas as exigências legais pertinentes a esses institutos. – PROVIMENTO 56/2019

Empreendimentos, a ARISP e o IRIB, opinando

É certo ainda que a situação tratada como su-

qualquer alteração em seu texto com o novo Pro-

a respeito, destacaram que a negativa de aplica-

posta burla à legislação do parcelamento do

vimento 56, a que os Registradores deveriam levar

ção da regra geral, entenda-se a “lei”, há que ser solo foge à alçada dos mutuários, sempre os

em consideração, define que CONJUNTOS HABITA- Então, frisa-se, que na época da publicação do

decidida no caso concreto, se, e quando ocorrer.

mais prejudicados quando se fala em regu-

CIONAIS serão passíveis de regularização, vejamos: Acórdão, como já dito, não havia a previsão legal do

larização da parcela carente da sociedade.

PROVIMENTO 51, e, como consequência, não dispu-

Ademais, o Acórdão proferido nos autos da Ape-

| JANEIRO DE 2020 | TREINO LIVRE

280.1. A CRF indicará a modalidade de organi- nha expressamente da prerrogativa do item 280.1, JANEIRO DE 2020 | TREINO LIVRE |

Sumário

TREINO LIVRE → ARTIGOS que incluiu “conjunto habitacional” em seu texto.

específica, isolada e somente atende à situação

A questão tratada ainda nas notas devolutivas

ram avaliadas tais situações quando instaurada a

Não se diga ainda que o Provimento atual 56/2019, fática daquele processo, àquela época, não ten-

diz respeito quanto ao entendimento doutriná-

REURB-S seguido todo o seu trâmite administrativo.

recentemente publicado, tenha o condão de alte- do ainda força vinculativa, tampouco autonomia

rio e seu “conceito” acerca de conjunto habi-

rar o entendimento, já que o texto dos itens ora

de modificar a legislação atual vigente, nem se-

tacional, sendo certo que a regularização fun-

Aliás, o próprio contrato padrão da Companhia as-

mencionados não teve qualquer alteração, sen-

dimentar entendimento normativo no âmbito

diária não se limita à legitimação fundiária.

segura que a finalidade da alienação fiduciária para

do certo que o item 280 foi substituído pelo item da Corregedoria Geral da Justiça, especialmente 274, o item 273 e 274 pelos itens 267 e 268. Aliás

seus itens das Normas de Serviço do Extrajudicial.

o item 268 acrescentou que o procedimento deve

a garantia do financiamento é mediante a aplicação Portanto, se a 13.465/17 entende que núcleo urba-

das normas do Sistema Financeiro da Habitação –

no informal consolidado, como é o caso, é aquele

SFH, o que por si só configura ser de interesse social,

observar, além da Lei nº 13.465/2017, o Decreto

Ora, fica evidenciado que o precedente supracitado

de difícil reversão, considerados o tempo da ocu-

não tendo qualquer relação com as regras de co-

9.310/2018, como podemos verificar mais adiante.

está incompatível com o direcionamento consubs-

pação, a natureza das edificações, a localização

branças dos emolumentos previstas na Lei Estadual

Desta feita, a matéria versada naquele Acórdão

tanciado nas NSCGJ do Estado de São Paulo que via-

das vias de circulação e a presença de equipamen-

nº 11.331/2002 e na Lei Federal nº 13.290/2008.

não tem aplicação geral, como Súmula vinculan- bilizam a REURB-S nos conjuntos habitacionais da

tos públicos, entre outras circunstâncias a serem

te, levando-se em consideração que a decisão é CDHU, em total consonância à Lei Federal 13.465/17.

avaliadas pelo Município, resta claro que já fo-

Ressalta-se que os conjuntos habitacionais são enquadrados pela Prefeitura do Município como procedimento de REGULARIZAÇÃO FUNDIÁRIA (REURB-S) regido pela lei federal nº 13.465/17, com a expedição do título hábil para registro: a CRF e ainda pela isenção prevista no artigo 13, parágrafo 1º, a qual a Companhia em nenhum momento opina.

Além disso, anexo ao requerimento inicial tem todo o material técnico exigido pela Lei, além de outros complementares para subsidiar o registro, confirmando ainda na matrícula ser a área em questão objeto de interesse social, ao qual parece não ser dada a devida atenção dos Oficiais de Registro.

Ora, se a municipalidade tratou com caráter de regularização, o Registro de Imóveis deverá se adequar e se atentar a tal decisão, de forma a não prejudicar os mutuários e extrapolar sua qualificação registral, eis que o Empreendimento conside-

| JANEIRO DE 2020 | TREINO LIVRE

JANEIRO DE 2020 | TREINO LIVRE |

Sumário

TREINO LIVRE → ARTIGOS rado “núcleo urbano informal” está consolidado e Já atende ao conceito estabelecido no artigo 11 da

restou

bem

esclarecido

que

GRA-

dão de Regularização Fundiária (CRF) da Regula- so do título sob o fundamento de que não se tra-

PROHAB tem como objetivo centralizar e agi-

rização Fundiária de interesse social ou específi-

ta de regularização é julgamento alheio ao exame

Lei Federal nº 13.465/2017, além do quanto dis- lizar o trâmite da análise e anuência do Es-

co deve observar o disposto na Lei nº 13.465, de

formal que deve nortear a qualificação registral.

posto nos artigos 59 e 60 da mesma Lei, que em tado para implantação de projetos novos de

2017, no Decreto 9.310/2018, e nas normas téc-

Capítulo específico deixam claro o conceito de

nicas desta Seção, cabendo ao Oficial do Registro

acordo com o Decreto Estadual nº 52.053/07.

conjunto habitacional, como dito inicialmente.

de Imóveis a realização do controle de legalidade Por certo, a aprovação urbanística e ambiental já foi

formal dos documentos expedidos pelo municí-

Doutra sorte, se o prosseguimento ao registro que

realizada por meio da emissão da certidão de re-

pio e das aprovações dos órgãos competentes

se pretende, tal como mencionado no Acórdão

gularização fundiária, entre aprovação de plantas

(Alterado pelo atual Provimento CG Nº 56/2019). Advogada. Pós-graduada “lato sensu” em Direi-

se der por meio dos itens 172 (atual item 167), e relatórios, atestando de forma inequívoca que

to Imobiliário pela Faculdade Legale e em Direito

resta esclarecer que as exigências ali constantes a edificação foi construída de acordo com a plan-

E assim, o novo Provimento corroborou no mes- Processual Civil pelo Complexo Jurídico Damásio

se encontram ultrapassadas, tais como, o GRA- ta aprovada, atendendo todos os requisitos legais

mo teor, em seu item 268 que o procedimen- de Jesus. Presidente da Comissão de Direito Imo-

PROHAB, pois o órgão tem como objetivo centra-

não havendo que se falar em retrocesso de seguir o

to de registro deve observar a Lei Federal nº

lizar e agilizar o trâmite da análise e anuência do

item 172, atual item 167, e seguintes das Normas,

13.465/17 e o Decreto 9.310/2018, não deixan- São Miguel Paulista (2017/2018 e 2019). Assistente

Estado para implantação de projetos novos de

que remetem à análise de um tempo demasiada-

do de incluir ainda, em todos os demais itens já de Coordenação Pedagógica da Especialização em

acordo com o Decreto Estadual nº 52.053/07 e mente desnecessário de análise pelo GRAPROHAB.

mencionados os “conjuntos habitacionais”, tal Direito Imobiliário, Notarial e Registral da Escola

os Empreendimentos a que se pretendem os re-

como dispunha o Provimento anterior 51/2017. Superior da Advocacia. Diretora de relações insti-

gistros foram entregues bem antes do Decreto.

Mônica Franqueiro

biliário e Notarial da 110ª Subseção da OAB/SP –

Aliás, este seria um óbice que pode ser relevado! E

tucionais da Academia Nacional de Direito Notarial

doutra sorte, a expedição da CRF pelo ente municipal,

Neste contexto, nunca é tarde lembrar que o e Registros Públicos. Advogada na Empresa Núcleo

Portanto, o GRAPROHAB não recepciona mais do- como título hábil ao registro após cumpridas todas as

Oficial não pode ultrapassar a análise dos ele- Engenharia Consultiva no contrato de regulariza-

cumentos relativos a empreendimentos já implan- formalidades legais da 13.465/17, não é o caminho

mentos extrínsecos a eles e muito embora se ção fundiária da CDHU. Autora de artigos jurídicos.

tados, conforme o Decreto Estadual nº 52.053 mais fácil, como dito no Acórdão, mas sim o atual.

louve o zelo de alguns Registradores, alguns Re-

de 13/08/07 que reestruturou esse colegiado,

gistros de Imóveis ultrapassam os limites da

e especificamente o seu artigo 1º expressa que: Por outro lado, os empreendimentos foram objetos

qualificação, na medida em que adentram em

“Fica reestruturado o Grupo de Análise e Apro-

seara de um ato emitido pelo Poder Público.

de regularização fundiária conforme a CRF expedi-

vação de Projetos Habitacionais - GRAPROHAB, da pela municipalidade, não cabendo em hipótese vinculado à Secretaria da Habitação, objetivan-

alguma a análise, tampouco manifestação daquele

Conclui-se que, na maioria dos casos, há a devi-

do centralizar e agilizar a tramitação dos projetos

órgão (GRAPROHAB), além do que a validade do

da instauração de um processo de regularização

de parcelamento do solo para fins residenciais e ATO ADMINISTRATIVO emitido pela municipalidade

fundiária na municipalidade, e contestar tal ato

de núcleos habitacionais a serem implantados,

não pode ser contestada pelo Registro de Imóveis.

extrapola o poder-dever da qualificação registrá-

localizados em área urbana ou de expansão ur- Neste sentido, frise-se a previsão do item 268, das

ria, na medida em que, como esclarecido, resta

bana, assim definidas por legislação municipal.”

reconhecido o interesse social e, recusar o ingres-

| JANEIRO DE 2020 | TREINO LIVRE

NSCGJ/SP: O procedimento de registro da Certi-

JANEIRO DE 2020 | TREINO LIVRE |

Sumário

TREINO LIVRE → ARTIGOS

DA PUBLICIDADE REGISTRAL DAS RESTRIÇÕES URBANÍSTICAS CONVENCIONAIS DE LOTEAMENTOS URBANOS À LUZ DO PRINCÍPIO DA CONCENTRAÇÃO DE ATOS NA MATRÍCULA

Nessa mesma linha, a partir do atual Princípio da

exigida, legalmente, aos direitos reais imobiliários

Concentração de Atos na Matrícula, positivado pela

com eficácia erga omnes, sendo vinculante, exclu-

Lei 13.097/15, nada referente ao imóvel deve ficar

sivamente, ao primeiro adquirente do lote afetado

alheio à matrícula, que deve prover todas as in-

pelo loteador (como mera obrigação contratual).

formações úteis relativas ao imóvel, seus titulares atuais, antecessores, ônus, gravames e restrições

egundo a Lei 6.766/79, para o registro de fundamentadas e renomadas fontes doutrinárias.

reais. O artigo 54, III, da Lei 13.097/15 , é explícito

loteamento urbano, dentre outros, deve Por outro lado, na matrícula, devem constar todos os

ao determinar (em prazo legal de 2 anos já esgo-

ser arquivado o compromisso padrão

direitos reais, ônus e gravames que recaiam sobre o

tado) a “averbação de restrição administrativa ou

de venda e compra dos lotes, no qual figuram as

imóvel, presumindo-se que “o seu conteúdo é exato,

convencional ao gozo de direitos registrados, de in- Sócio do Cescon, Barrieu, Flesch & Barreto Advo-

polêmicas “restrições convencionais urbanísti-

completo e verdadeiro”. O Princípio da Publicidade

disponibilidade ou de outros ônus quando previs-

cas impostas pelo loteador”, quando existentes.

do serviço registral imobiliário deve estar presente

tos em lei”, na matrícula atual do imóvel objetivado, ta em Direito Contratual pela PUC-SP, em Direito

em todos os atos realizados pelos Oficiais Registra-

sob pena de ineficácia absoluta de tais restrições, o

Assim, na matrícula-mãe (para loteamentos poste-

dores e garante a oponibilidade real (erga omnes)

que se aplica, evidentemente, também, para as res- gistral Imobiliário pelo IRIB. Membro da MDDI -

riores à Lei 6.015/73) ou ainda à margem da transcri-

do direito nele inscrito, em prol da segurança jurídi-

trições urbanísticas convencionais de loteamentos.

ção (para loteamentos anteriores à Lei 6.015/73) da

ca das transações imobiliárias levadas ao folio real.

Marcos Lopes Prado gados. Graduado em Direito pela USP. Especialis-

Urbanístico pela SBDP e em Direito Notarial e Re-

Mesa de Debates de Direito Imobiliário, do IBDiC – Instituto Brasileiro de Direito da Construção, do

gleba loteada, consta registrado o loteamento origi-

Assim sendo, podemos concluir que a ausência

IBRADIM - Instituto Brasileiro de Direito Imobili-

nário (muitas vezes centenário e em um outro Oficial

das restrições urbanísticas convencionais do lo- ário, da AD NOTARE – Academia de Direito Nota-

de Registro de Imóveis anteriormente competente),

teamento nas matrículas individuais e atuais dos

nem sempre sendo reproduzido no ato o conteú-

seus respectivos lotes, constitui ilegalidade e des- Chambers and Partners, Legal500, LatinLawyer,

do integral das referidas restrições convencionais

cumpre o Princípio da Publicidade, o Princípio de LeadersLeague e Análise Advocacia500. Palestrante

urbanísticas, que também acabam não constando

Segurança Jurídica, o Princípio da Especialidade

nem nas matrículas individuais dos lotes resultantes

Objetiva e o Princípio da Concentração dos Atos

do loteamento e nem nas próximas escrituras públi-

na Matrícula no Registro Imobiliário, tornando

cas de alienação dos referidos lotes a sucessores.

absolutamente ineficazes tais restrições impos-

rial e Registral e do GRI Club. Recomendado pela

e coautor de diversas obras de Direito Imobiliário.

tas pelo loteador originário da gleba em relação Com isso, temos uma publicidade registral muito

aos seus sucessores, proprietários atuais dos lo-

restrita e de difícil acesso público às referidas restri-

tes, credores e quaisquer terceiros interessados.

ções urbanísticas convencionais, que, mesmo assim,

Resta evidente que as restrições inseridas, apenas

continuam válidas, eficazes e oponíveis erga omnes,

e tão somente, no contrato padrão, centenário e

segundo a jurisprudência dominante do STJ, ainda

original de promessa de venda do lotes não cum-

que contra isso se levantem críticas urbanísticas bem

prem bem a necessária publicidade registral ampla

| JANEIRO DE 2020 | TREINO LIVRE

JANEIRO DE 2020 | TREINO LIVRE |

Sumário

TREINO LIVRE → ARTIGOS

BASE DE CÁLCULO DO ITBI NAS ARREMATAÇÕES EM GERAL

Municipal nº 16.098, de 29 de dezembro de 2014.

cançado na hasta pública, o que não é correto.

Vale pontuar que, nos termos do artigo 38 do

Deveras, o preço alcançado no leilão represen-

Código Tributário Nacional, e art. 7º da Lei nº

ta fielmente o valor de mercado desse bem em condições normais de venda, que é o conceito de valor venal conforme lições de ALIOMAR BALEEIRO (Direito Tributário Brasileiro. Rio de Janeiro: Forense. 11ª ed., 2003, p. 249). Estreme de dúvidas, o leilão eletrônico concretiza a livre concorrência entre interessados e confere uma vasta publicidade, de forma que o lance vencedor alcançado no certame é aquele que o mercado atribui ao imóvel. Acima desse valor, não há pretendentes em sua aquisição e, portanto, acaba sendo um mecanismo avaliatório do imóvel posto em hasta pública.

Não é por outra razão que a 1ª e a 2ª Turmas do om a adoção da modalidade eletrônica

Com essa enxurrada de hastas públicas ocorrendo

11.154/91, a base de cálculo do ITBI é o va-

Superior Tribunal de Justiça (STJ) consolidaram en-

nos leilões de praceamento de bens pe-

simultaneamente no país, em especial pelo fato de

lor venal dos bens ou direitos transmitidos.

tendimento pacífico no sentido de que, no caso

nhorados, conforme previsão do art. 882 se permitir lanço mínimo equivalente a 50% do valor

de imóvel arrematado em hasta pública, a base

do Novo CPC (Lei nº 13.105/2015) que aprimorou o da avaliação atualizada, tornando-a extremamente

Não se pode olvidar que o valor venal do bem não

de cálculo do ITBI deve ser sempre o valor da ar-

revogado art. 689-A do CPC de 1973 (inserido pela

interessante, os investidores passaram a questionar

significa necessariamente o valor venal utiliza-

rematação. Precedentes: RMS 36.293/RS, Rel. Mi-

Lei nº 11.382/2006) sendo que sua regulamentação a base de cálculo para recolhimento do ITBI (Impos-

do pela municipalidade como base de cálculo do

nistro MAURO CAMPBELL MARQUES, Segunda

se deu através do Provimento CSM/TJ 1625/2009, to sobre a Transmissão de Bens Imóveis e de Direitos

IPTU, mas sim o valor de venda do bem, ou seja,

Turma, julgado em 04/10/2012, DJe 11/10/2012;

as hastas públicas passaram a ter mais eficácia a ele relativos) incidente sobre tais arrematações de

o valor de mercado. E tanto é que a Lei Munici-

AgRg no REsp 1.308.814/MG, Rel. Ministro HER-

e franquear a participação de um número maior imóveis. Como é sabido, compete aos Municípios le-

pal nº 14.256/06, que alterou o disposto no arti-

MAN BENJAMIN, Segunda Turma, julgado em

de interessados que a modalidade presencial.

go 7º da Lei nº 11.154/91, considera valor venal

16/08/2012, DJe 24/08/2012; AgRg no AREsp

“o valor pelo qual o bem ou direito seria negocia-

22.274/MG, Rel. Ministro BENEDITO GONÇAL-

Com efeito, por meio do leilão eletrônico, um investi- No Município de São Paulo, o ITBI foi regulamen-

do à vista, em condições normais de mercado.”

VES, Primeira Turma, julgado em 27/03/2012, DJe

dor consegue arrematar, no mesmo dia e hora, imó- tado pela Lei Municipal nº 11.154, de 30 de de-

Ocorre que, algumas municipalidades, como a

03/04/2012, AgRg nos EDcl no Ag 1391821/MG,

veis e outros bens localizados em qualquer lugar do

zembro de 1991, com alterações introduzidas pela

de São Paulo, insistem em cobrar ITBI sobre o

Rel. Min. HUMBERTO MARTINS, Segunda Turma,

País, sem se deslocar fisicamente até o local do prace- Lei Municipal nº 14.256, de 29 de dezembro de

chamado “valor venal de referência” do imó-

julgado em 28/06/2011, DJe 01/07/2011, AgRg no

amento, bastando que tenha conexão com a internet.

vel, independentemente do preço por ele al-

REsp 1.317.793/MG, Rel. Ministro SÉRGIO KUKI-

| JANEIRO DE 2020 | TREINO LIVRE

gislar sobre ITBI (art. 156, II, da Constituição Federal).

2006 (DOM São Paulo de 30.12.2006) e pela Lei

JANEIRO DE 2020 | TREINO LIVRE |

Sumário

TREINO LIVRE → ARTIGOS NA, Primeira Turma, julgado em 22/10/2013; REsp

ço da arrematação, o arrematante pode se va-

multa e juros, os quais decorreriam do eventual

Podemos concluir que na aquisição de bens imó-

863.893/PR, Rel. Ministro FRANCISCO FALCÃO, jul- ler de ação mandamental (Lei nº 12.016/2009)

atraso no recolhimento, que não é o caso em tela.

veis em hasta pública a municipalidade comete

gado em 17/10/2006; REsp 1188655/RS, Rel. Mi-

com pedido liminar ou, em caso de pagamento

nistro LUIZ FUX, Primeira Turma, DJe 08/06/2010. a maior, de ação repetitória (art. 165, I, do CTN).

dois erros, a saber: 1) cobrança de ITBI com base Já está sedimentado no Superior Tribunal de Justi-

no “valor venal” ou “valor venal de referência”,

ça que o fato gerador do ITBI só se aperfeiçoa com

ao invés de se utilizar do preço alcançado na ar-

Dessa forma, qualquer outro valor que a muni- A eleição da via dependerá da disponibi-

o registro da transmissão do bem imóvel. Ou seja,

rematação; e 2) prazo de pagamento iniciado

cipalidade entenda como sendo aquele venal do

lidade financeira do arrematante e da es-

com a transferência efetiva da propriedade ou do

na data da arrematação, ao invés de se levar em

imóvel, tem sua utilidade restrita à verificação da

tratégia

perseguida.

domínio útil, na conformidade da lei civil. Preceden-

conta a data do registro da carta na serventia

compatibilidade do preço declarado da arremata-

Por fim, cabe a análise do momento da exi-

tes: AgRg no Ag nº 448.245/DF, Rel. Min. LUIZ FUX,

imobiliária, ato este que efetivamente transfere a

ção, como também numa compra e venda comum.

gência do ITBI. A municipalidade de São Pau-

DJ de 09/12/2002; REsp nº 253.364/DF, Rel. Min.

propriedade do bem. Para não ter valores pagos

lo sustenta que o imposto é devido a partir da

HUMBERTO GOMES DE BARROS, DJ de 16/04/2001;

indevidamente, necessária a impetração do Man-

ilegalida- arrematação do bem em hasta pública, inde-

RMS nº 10.650/DF, Rel. Min. FRANCISCO PEÇA-

dado de Segurança com pedido de liminar, ou,

de ou irregularidade, caberá à municipalida- pendentemente do registro do título translativo.

NHA MARTINS, DJ de 04/09/2000 (REsp 1188655,

se já tiver pago qualquer valor a maior, necessá-

de, conforme assegurado em lei (art. 64 c.c. art.

Rel. Min. Luiz Fux, 1ª Turma, j. 20.05.2010).

rio o ajuizamento da ação de repetição indébito.

Assim,

suspeitando-se

alguma

investimento

148 do CTN), promover o competente proces- O fato gerador do imposto é o registro do título so administrativo fiscalizatório, podendo lan- translativo no ofício imobiliário competente, ou

Geórgia Felix R. Ferreira de Souza Maria Aurélia dos Santos Rocha

çar, de ofício, a complementação do tributo.

seja, deflagra com a transmissão do bem adquiri-

Graduada em Direito na FMU. Especialista em Direi- Advogada formada em direito pela FAAP e gra-

do aos moldes do art. 1.245 do Código Civil e não

to Civil e Processo Civil pela Universidade Salesiana duada em Engenharia Civil na Mackenzie. Espe-

na data da arrematação, sendo, portanto, incabí-

e MBA em Direito Imobiliário. Membro fundador cialista em direito registral e notarial e direito do

com base em outro critério que não o do pre- vel e indevida a imposição de correção monetária,

da Academia Nacional de Direito Notarial e Regis- consumidor pela Escola Paulista da Magistratura.

Para driblar a incidência de base de cálculo

tros Públicos (AD NOTARE). Advogada especialista Membro fundador da Academia Nacional de Diem leilões de bens para assessoria de arrematante. reito Notarial e Registros Públicos (AD NOTARE).

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JANEIRO DE 2020 | TREINO LIVRE |

Sumário

TREINO LIVRE → ARENA DA ACADEMIA

A PERMUTA DE BENS IMÓVEIS É PASSÍVEL DE INCIDÊNCIA DO ITCMD?

seguintes

modificações:

tação do Imposto de Transmissão de Bens Imóveis

idênticos) e ainda com valores fiscais diferentes.

– ITBI apenas, mas, recentemente (2014), surge o questionamento da incidência de Imposto de Do-

tema que trazemos para estudo, sem es-

da,

gotamento algum da matéria, é a atuali-

I - salvo disposição em contrário, cada

mutas de bens imóveis em que se discute a

dade da eventual hipótese de incidência

um dos contratantes pagará por metade

possibilidade da incidência de Imposto de Doa- atribuída aos notários e registradores nos atos que

do Imposto de Doação na permuta de bens imóveis,

as despesas com o instrumento da troca;

ção – ITCMD, uma vez que do Imposto de Trans-

praticam, mais especificamente dos registradores

diante da ausência de torna e com valores fiscais

II - é anulável a troca de valores desi-

missão de Bens Imóveis – ITBI a incidência já

na qualificação dos títulos apresentados a registro.

(venais ou de referência) ou atribuídos diferentes.

guais entre ascendentes e descenden-

é pacífica e consolidada e tem específica pre-

tes, sem consentimento dos outros des-

visão legal com o devido lastro constitucional.

A questão denota simplicidade à vista da onerosi-

com

torna ou sem torna (com ou sem valores atribuídos

Vamos estreitar a análise da questão nas per- ação, e veio à tona em decorrência da responsabi-

cendentes e do cônjuge do alienante.

dade do contrato de permuta, mas parece-nos que

lidade de verificação do recolhimento dos tributos

Os notários e registradores possuem a obrigação legal de fiscalizar o recolhimento dos im-

Nas permutas em que há torna em dinheiro, o con- postos devidos decorrentes dos atos que pra-

a discussão deve ser aprofundada à luz do direito

Portanto à troca (permuta) se aplicam todas as dis-

trato de permuta sequer deixa qualquer resquício

ticam, sob pena de solidariedade tributária,

notarial e registral, coadunando questões do direi-

posições da venda e compra e por quê? Porque, as-

para outra interpretação que não a de um contrato

como bem pontua a Ilustre Advogada Drª Narja-

to civil e tributário e com as recentes decisões em sim como a venda e compra, o contrato de permuta

oneroso em sua integralidade, com a incidência do

ra Pavan em artigo subsequente, nesta edição:

processos de dúvida exaradas pela Corregedoria

é oneroso, tem objeto, preço ou valor e consenso

ITBI Municipal, visualizando-se de forma simplória

Permanente de São Paulo. A questão afeta a este entre os permutantes. Esta menção na legislação

duas compras e vendas. Então, para que haja um

“A Lei nº 6.015/73, no seu artigo 289, esta-

artigo é com base nas decisões de São Paulo, mas civil da equiparação de disposições da permuta à

suposto espaço para a ocorrência de fato gerador

belece a obrigação dos oficiais de registro

os princípios em si são atinentes à permuta em si.

compra e venda é de extrema importância e defi-

do Imposto de Doação é mister que seja uma per-

de fiscalizar o pagamento de impostos devi-

ne a natureza jurídica da permuta como sendo um

muta sem torna, sendo os valores atribuídos dife-

dos por força dos atos apresentados pelos

contrato estritamente ou “restritamente” oneroso.

rentes, ou estes sendo idênticos, que os valores

interessados. O artigo 30, inciso XI, da Lei

fiscais sejam superiores e diferentes; o que abran-

dos Notários (Lei nº 8.935/94) também es-

Assim, a permuta se classifica como um ato de con-

ge a grande maioria dos casos de permuta, tendo

tabelece o dever dos notários e registrado-

cação prática no cotidiano de notários, re- teúdo oneroso e sinalagmático, onde as partes con-

em vista que as permutas de bens imóveis qua-

res de fiscalizar o recolhimento dos impos-

gistradores e advogados na área imobiliária.

tratantes “trocam” entre si, podendo ou não haver

se nunca pressupõem bens de valores idênticos,

tos incidentes sobre os atos que praticarem.

complementação parcial em dinheiro (torna), desde

seja no valor atribuído pelas partes ou no fiscal.

Se não for feita essa verificação na qualifica-

Trataremos neste apunhado de caracteres exclusivamente da permuta de bens imóveis, uma vez que estamos a discutir a sua apli-

Pois bem! A permuta é contrato bilateral e que esta não seja superior a 50% (cinquenta por cen-

ção e exigida a apresentação da guia de reco-

ONEROSO, como já dito, e está prevista no ar-

to) do valor do bem recebido, o que caracterizaria

Assim, insta esclarecer e verificar como poderia

lhimento do ITCMD, o registrador responde-

tigo 533 do Código Civil Brasileiro, que diz:

uma compra e venda com dação em pagamento com

existir na permuta, diante do seu caráter estrita-

rá pessoal e solidariamente pelo pagamento

a descaracterização da permuta. Firmada a premissa

mente oneroso, a obrigação tributária do Impos-

do tributo, em razão do artigo 134, inciso

Art. 533. Aplicam-se à troca as dis-

de onerosidade do contrato de permuta, temos as

to de Doação e como surgiu esta atual discussão.

VI, do Código Tributário Nacional (“CTN”).

posições referentes à compra e ven-

suas modalidades: em que a permuta pode ser com

Por décadas as permutas sempre sofreram a tribu-

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Sumário

TREINO LIVRE → ARENA DA ACADEMIA o valor existente entre os imóveis, dian-

dico tenha sido nomeado como permuta,

A preocupação de responsabilização por solidarie- Recentemente, após a decisão supra, sobrevieram

te da existência de acréscimo patrimonial

tal cessão patrimonial, a princípio carac-

dade foi que provocou a primeira decisão sobre o as-

outras duas do mesmo Juízo Corregedor, estas úl-

de forma não onerosa daquele que rece-

teriza doação, uma vez que houve cessão

sunto: dúvida registral analisada pelo Juízo Correge- timas praticamente idênticas em seu conteúdo,

beu bem de valor superior sem qualquer

de patrimônio em favor de terceiro sem

dor da Comarca de São Paulo, em que foi levantada

compensação, o que caracterizaria doação.

qualquer

...

trimonial, nos termos do art. 538 do CC:

e por assim ser colacionamos apenas uma delas:

pelo 18º Registrador Imobiliário de São Paulo a exis-

compensação

financeira/pa-

tência de incidência tributária do imposto de doa-

“Vistos. Trata-se de dúvida suscitada pelo

Passo a fundamentar e a decidir. Com ra-

“Art. 538: Considera-se doação o contra-

ção em razão da contratação de permuta sem torna

Oficial do 4º Registro de Imóveis da Capi-

zão o Registrador, bem como o D. Promotor

to em que uma pessoa, por liberalidade,

e com valores atribuídos diferentes. E, analisando o

tal a requerimento de Leonas Antunes de

de Justiça. Primeiramente é mister escla-

transfere do seu patrimônio bens ou van-

teor da situação apresentada pelo Registrador na Ca-

Melo, tendo em vista a negativa em se pro-

recer que o fato do suscitado ter recolhi-

tagens para o de outra”. Ressalto que não

pital ao Juízo Corregedor, houve a seguinte situação:

ceder ao registro da escritura de permuta

do o ITBI sobre o valor venal dos imóveis

se exige que toda permuta entre bens imó-

lavrada pelo 2º Tabelião de Notas e Protes-

não exclui o pagamento do ITCMD, sendo

veis deve ser feita entre bens de idêntico

“... qualificação negativa da Escritura Pública de

to de Letras e Títulos de Itapetininga, pela

que derivam de fatos geradores diversos.

valor. Não se caracteriza doação tributá-

Permuta, lavrada pelo 1º Tabelião de Notas de

qual houve a permuta do imóvel de sua

De acordo com a doutrina, sobre o ITBI:

vel, por exemplo, quando a diferença for

Bragança Paulista, em 27 de junho de 2014, cujo

propriedade, objeto da matrícula nº 13.791

“O que se tributa é a transmissão da pro-

irrisória, ou até mesmo inferior ao limite

objeto é a troca do imóvel da matrícula 45.918

do Registro de Imóveis de Itapetininga,

priedade de bem imóvel realizada através

de isenção previsto em lei estadual. No

com os imóveis das matrículas 124.813, 124.895

com valor venal de R$ 113.873,73 (cento

de um negócio jurídico oneroso, tais como

presente caso, contudo, a cessão patrimo-

e 124.896, todas da mesma Serventia. Segundo

e treze mil, oitocentos e setenta e três re-

compra e venda, dação em pagamento ou

nial é relevante, presumindo-se a doação.

o termo de dúvida, o Registrador considerou que

ais e setenta e três centavos), com o bem

permuta.” (Registro Imobiliário: dinâmica

Não se pode entender que alguém abra

é devido o ITCMD sobre a diferença do valor da

matriculado sob o nº 54.798 do 4º RI, de

registral / Ricardo Dip, Sérgio Jacomino,

mão de R$ 121.849,13 sem fundamento.

transação efetuada entre os imóveis, no montan-

propriedade de Kelly Cristina Felippe Ma-

organizadores. - São Paulo: Editora Revista

...

te de R$ 126.020,00, sendo certo que o primeiro

chado, com valor venal de R$ 357.572,00

dos Tribunais, 2011. - (Coleção doutrinas

Logo, correta a exigência do registra-

bem permutante tem o valor de R$ 314.013,00 e

(trezentos e cinquenta e sete mil, quinhen-

essenciais: direito registral; v.6 - p. 1329 -

dor. Diante do exposto, julgo proceden-

os demais, somados, totalizam R$ 440.033,00. As-

tos e setenta e dois reais) e valor venal de

g.N). Já o ITCMD deriva do fato dos imóveis

te a dúvida suscitada pelo Oficial do 4º

sim, como houve renúncia ao valor excedente por

referência de R$ 537.092,00 (quinhentos

permutados terem valores venais distintos,

Registro de Imóveis da Capital, a reque-

uma das partes, ficou configurada a transferência

e trinta e sete mil e noventa e dois reais).

ou seja, aquele que recebeu o bem de va-

rimento de Leonas Antunes de Melo, e

gratuita de bem móvel, caracterizando a doação”.

Esclarece que os permutandos atribuíram

lor venal superior sem qualquer compen-

consequentemente mantenho o óbice

o valor de R$ 150.000,00 (cento e cin-

sação está obtendo acréscimo patrimo-

registrário. Deste procedimento não de-

O caso suscitado pelo Ilustre Registrador de São

quenta mil reais) para cada imóvel, razão

nial de forma não onerosa, configurando

correm custas, despesas processuais e

Paulo não se trata de diferença de valores fiscais,

pela qual não houve torna ou reposição.

consequentemente

honorários advocatícios. Oportunamente

e sim de diferentes valores atribuídos com ex-

O óbice registrário refere-se à ausência

...

pressa renúncia da torna efetivada pelas partes.

de apresentação da guia de ITCMD sobre

Neste contexto, ainda que o negócio jurí-

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verdadeira

doação.

remetam-se os autos ao arquivo. P.R.I.C”

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Sumário

TREINO LIVRE → ARENA DA ACADEMIA Nestas últimas duas decisões, tratou-se da aná- gistrador Imobiliário de São Paulo, entende-se

decisão do processo de 2014, ao meu ver de for-

o permutante praticou um ato de liberalidade em

lise da ocorrência do fato gerador de ITCMD que com a expressa “renúncia” realizada entre as

ma equivocada, por se tratar de situações dis-

que não resta dúvida da incidência tributária do

por suposto acréscimo patrimonial, diante da partes, no que diz respeito à torna, houve a ce-

tintas, o que por consequência acabou gerando

ITCMD na modalidade doação, ou seja, a verificação

ausência de torna ou por existência de valo- lebração de uma doação, ou seja, uma liberali-

“jurisprudência” tratada de forma semelhante.

de um ato no mundo real (renúncia) que possuía lastro de hipótese de incidência (previsão em lei).

res fiscais diferentes entre os bens permutados. dade, e aí a incidência do ITCMD é correta, uma vez que implicitamente e expressamente dizem

E por que não há hipótese de incidência e nem a ocor-

A generalização do tema pela ementa das deci- as partes que existia um valor a título de torna,

rência do fato gerador do ITCMD nos atos que ense- Resta decidir se ocorre alguma liberalidade,

sões, sem analisar a fundo o seu conteúdo, é ex- mas que o permutante a se beneficiar expressa-

jaram as últimas duas sentenças e na primeira sim?

doação, ou cessão patrimonial, conforme citado nas decisões, pelo simples fato dos imó-

tremamente perigosa, especialmente no âm- mente renunciou ao recebimento desta torna. bito administrativo em que existe vinculação

Em Direito Tributário a intenção do agente não é veis permutados possuírem valores diferentes

hierárquica das decisões. Frisa-se isto porque a Contudo, nas outras duas decisões, em especial a

relevante, conforme os ditames do artigo 136 do

primeira decisão aqui mencionada não possui primeira, julgada em 25.02.2019, conforme adian-

Código Tributário Nacional, sendo que, havendo

a mesma identidade com as duas que sobrevie- te esclarecemos, não há a hipótese de incidên-

a ocorrência da hipótese de incidência em con-

ram, mas a estas serviu de supedâneo. Explico. cia tributária e nem a ocorrência do fato gerador

creto, a vontade do contribuinte não é relevante. qual a pessoa denominada doador, por ato de li-

do ITCMD, contudo, o 5º Registrador Imobiliário

beralidade, manifestação de vontade, transfere

Na decisão do processo suscitado pelo 18º Re- de São Paulo ao suscitar a dúvida se utilizou da

Hipótese de incidência tributária é a situação

e se existe a hipótese de incidência tributária.

A resposta é NÃO. Doação é um contrato pelo

seu patrimônio e a outra pessoa aceita essa libe-

descrita em lei, recortada pelo legislador entre ralidade, tudo de forma gratuita. No caso da perinúmeros fatos do mundo real, a qual, uma vez

muta, não havendo torna e se os bens permu-

concretizada no fato gerador, enseja o surgimen-

tados possuem valores diferentes ou ainda que

to da obrigação tributária (no caso: imposto).

possuindo valores idênticos (atribuído pelas partes), mas valores fiscais diferentes, não há qual-

Na permuta não há preço, mas a sua equiva-

quer negócio jurídico (ato no mundo real) sendo

lência, sendo livre às partes a atribuição de va-

celebrado que não a simples permuta (troca), não

lor, como não poderia ser diferente, em sendo

ocorrendo qualquer tipo de liberalidade entre as

negócio jurídico bilateral.

partes, sendo apenas um contrato oneroso de troca de bens por exclusiva conveniência das partes.

Na primeira decisão, as partes estipularam a permuta e que haveria uma torna (primeiro negócio

As duas últimas polêmicas decisões trataram a di-

jurídico celebrado), mas que o permutante bene-

ferença nos valores (atribuídos ou fiscais) como

ficiário desta torna expressamente renunciava ao

acréscimo patrimonial, sem qualquer manifesta-

seu recebimento (segundo negócio jurídico cele-

ção das partes neste sentido, ou seja, sem que

brado), então, ainda que sem a intenção de doar, houvesse um negócio jurídico (ato no mundo real).

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Sumário

TREINO LIVRE → ARENA DA ACADEMIA Ainda que fosse aceitável, o acréscimo patrimonial

res fiscais são criados com regras diferentes e se

como acréscimo patrimonial), na permuta sem há a existência de hipótese de incidência tributária

não é tributado pelo ITCMD, pois não há previsão le-

destinam a dar parâmetros aos fatos geradores,

torna com valores diferentes apenas há a “troca”

a ensejar o fato gerador do imposto e a consequen-

gal para a tributação de acréscimo patrimonial pelo

sendo estritamente para utilização como base de

do bem, sem qualquer acréscimo no patrimônio.

te obrigação tributária e ainda porque a diferença

Estado, e sim para liberalidade/doação; sem entrar

cálculo e não como supedâneo para criação da hi-

E mais, sob a ótica de tratamento da permuta com

de valores em uma permuta, sejam os atribuídos

no mérito se é ou não acréscimo patrimonial, o que pótese de incidência ou do fato gerador do imposto.

as mesmas disposições da compra e venda, sendo

ou fiscais, não implica em liberalidade contratada

foi citado nas decisões. Sendo certo que a tributação

o contrato estritamente oneroso, é de se pergun-

entres as partes permutantes, exceção feita quando

de acréscimo ao patrimônio ou renda é de responsa- É tão factível este ponto de vista pela reali-

tar em reflexão: Um contrato de compra e venda

os permutantes declinam a existência da torna, mas

bilidade da União, através do ganho de capital (IRPF).

dade das partes permutantes, que a União,

em que o valor do negócio é inferior ao valor fis-

o beneficiário desta a renuncia de forma expressa.

através da Receita Federal, não tributa o re-

cal, ainda que recolhido o ITBI, haveria incidência e

Então antes de se verificar qual a base de cálcu- sultado da permuta sem torna, ainda que os

fato gerador de ITCMD por estar havendo um acrés-

Considerar algo diferente do que acima exposto, s.m.j

lo, se existe bitributação ou não, é necessário que

cimo patrimonial ao comprador? Claro que não.

e com total humildade e ressalva de equívoco, estarí-

valores

sejam

diferentes,

entendendo

que:

exista o fato gerador (ato no mundo real) e, antes

amos malfadando o instituto da permuta à extinção.

deste, a hipótese de incidência tributária (previ-

1 – permuta sem torna – valores dos bens distintos:

Por isto, as decisões do Juízo Corregedor (as duas

são abstrata em lei), o que no meu entender não

permu-

últimas), além de extrapolar a requalificação hie-

ocorreu por duas simples razões: não há celebra-

tou uma casa, declarada por R$ 60.000,00,

rárquica que é de seu mister, e também os Regis-

ção de qualquer liberalidade entre os permutan-

por um apartamento pertencente ao con-

tradores, que devem seguir estritamente o princí- Advogado; Graduado em Direito pela Univer-

tes quando não estipulam torna (não ocorrência

tribuinte

pio da legalidade na questão tributária ou ainda a

sidade Paulista; Especialista em Direito Tri-

orientação Correcional, ao suscitarem e julgar as

butário pela PUC-SP; Especialista em Direi-

04/05/2018,

“B’,

contribuinte

declarado

por

“A”

50.000,00

de fato gerador) e pela ausência de previsão legal

Renato Laporta Delphino

para a tributação de suposto acréscimo patrimonial

CONTRIBUINTE “A”

dúvidas registrárias, supostamente criaram hipó- to Notarial e Registral pelo IICS – Instituto

pelo Estado (ausência de hipótese de incidência).

CASA – R$ 60.000,00 – DECLARA APARTAMEN-

tese de incidência tributária do ITCMD sem prévia

Internacional de Ciências Sociais; Membro da AD

TO QUE RECEBEU PELO VALOR DE R$ 60.000,00

existência de lei delimitando especificamente o fato

NOTARE – Academia de Direito Notarial e Registral.

Em simples manifestação pela visão dos permutan-

gerador e ainda a instituição de uma modalidade

tes, em uma permuta de bens imóveis, sem tor- CONTRIBUINTE “B’

de liberalidade em contrariedade à legislação civil.

na e com valores distintos ou ainda que sem tor- APARTAMENTO – R$ 50.000,00 – DECLARA CASA

E como não há expressa previsão legal sobre o tri-

na com valores idênticos, mas fiscais diferentes, QUE RECEBEU PELO VALOR DE R$ 50.000,00 (AIN-

buto mencionado, não seria o caso desta profun-

a pessoa que recebe o bem supostamente com o

DA QUE O CONTRIBUINTE “A” TENHA DECLARA-

da análise pelo Judiciário em sede administrativa.

valor “a maior” em sua realidade está recebendo

DO NO NEGÓCIO JURÍDICO POR R$ 60.000,00)

pelo mesmo valor que está entregando o seu, as-

Assim sendo, podemos concluir que nas permu-

sim como a pessoa que recebe o bem com o va-

Então, vejamos que da perspectiva das partes e

tas em que não há torna, seja naquelas em que os

lor “a menor” em sua realidade está recebendo

da própria União, que em tese tem a competên-

valores atribuídos são idênticos, mas com valores

pelo mesmo valor que está entregando o seu. E

cia de tributar o imposto de renda, na modali-

fiscais diferentes, ou naquelas que os valores atri-

mais, temos que ter consciência de que os valo- dade ganho de capital (que podemos entender

buídos são diferentes, não incide o ITCMD, pois não

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Sumário

TREINO LIVRE → ARENA DA ACADEMIA

RESPONSABILIDADE DO NOTÁRIO E DO REGISTRADOR PELA FISCALIZAÇÃO DO RECOLHIMENTO DO ITCMD NA PERMUTA

discrepância entre esses valores que gerou acrés-

vidos sobre os atos praticados por eles,

cimo patrimonial de uma das partes permutan-

ou perante eles, em razão do seu ofício.

tes, sem o respectivo pagamento de torna, o que é passível tributação pelo ITCMD, já que ultrapas-

É importante destacar, contudo, que não só o re-

atividade desenvolvida pelo notário e A Lei nº 6.015/73, no seu artigo 289, estabele-

sado, nos casos analisados, o limite de isenção do

gistrador (quando da qualificação do título para re-

pelo registrador é delegada pela Adminis-

ce a obrigação dos oficiais de registro de fisca-

tributo, que no Estado de São Paulo é de 2.500 gistro) tem o dever de analisar essa questão, mas

tração Pública, nos termos do art. 236 da

lizar o pagamento de impostos devidos por for-

UFESP, nos termos da Lei Estadual nº 10.705/2000. também o tabelião de notas quando da outorga da

Constituição Federal. Walter Ceneviva esclarece que: ça dos atos apresentados pelos interessados. O

escritura pública de permuta. Não havendo paga-

artigo 30, inciso XI, da Lei dos Notários (Lei nº

Assim, quando da qualificação da escritura pública

mento de torna e constatada a doação de valores

“são confiadas à responsabilidade de de-

8.935/94) também estabelece o dever dos notá-

de permuta pactuada pelas partes, o oficial verifi-

para um dos permutantes, haverá, no mínimo, a ca-

legados, aos quais o Estado incumbe, para

rios e registradores de fiscalizar o recolhimento dos

cará se houve o recolhimento de ITCMD se a dife- racterização de infração disciplinar do tabelião pelo

alcançar um ou alguns efeitos enuncia- impostos incidentes sobre os atos que praticarem.

rença entre os valores venais dos bens superar o

descumprimento do dever previsto no artigo 30,

dos de receber, conferir e transpor para

referido teto de isenção e não houver o pagamento

inciso XI, da Lei dos Notários, nos termos do artigo

seus registros declarações e negócios ju- Vale destacar, contudo, que a obrigação determina-

de torna. Neste caso, no entendimento da 1º Vara

31, inciso V, da mencionada lei, além de poder ser

rídicos dos interessados, para dá-los ao

da pela legislação é de identificar se houve ou não

de Registros Públicos de São Paulo, ficou configu-

exigido do tabelião o recolhimento do valor devi-

conhecimento de todos os terceiros”.

o recolhimento do tributo devido e, em caso nega-

rada verdadeira doação de uma parte para outra.

do, em cumprimento ao art. 134, inciso VI, do CTN.

que ela o faça ou obtenha documento emitido por

Se não for feita essa verificação na qualificação e

Narjara Pavan

tidos ao princípio da legalidade da Administração Pú- órgão competente declarando haver imunidade ou

exigida a apresentação da guia de recolhimento do

Advogada. Especialista em Direito Notarial e Regis-

blica, o que determina que somente o que está pre-

isenção que autorize o não recolhimento. O oficial

ITCMD, o registrador responderá pessoal e solidaria- tral Imobiliário. Associada fundadora da Academia

visto em lei poderá ser praticado pelo delegatário.

ou o tabelião não irão analisar detalhadamente o

mente pelo pagamento tributo, em razão do artigo

lançamento do tributo e se os valores foram cor-

134, inciso VI, do Código Tributário Nacional (“CTN”):

tivo, devolver o título para a parte interessada para Os notários e registradores, portanto, estão subme-

Nacional de Direito Notarial e Registral (AD NOTARE).

retamente informados. Para tanto existem os entes fiscalizadores das fazendas públicas competentes.

Art. 134. Nos casos de impossibilidade de exigência do cumprimento da

| JANEIRO DE 2020 | TREINO LIVRE

Em decisões recentes da 1º Vara de Registros Pú-

obrigação principal pelo contribuinte,

blicos de São Paulo foram suscitadas dúvidas pelos

respondem

oficiais dos 4º e 5º Oficiais de Registro de Imóveis

nos atos em que intervierem ou pelas

de São Paulo diante da devolução de escrituras

omissões de que forem responsáveis:

de permutas em relação às quais os oficiais en-

...

tenderam que, além do pagamento do ITBI, cal-

VI - os tabeliães, escrivães e demais ser-

culado sobre o valor venal dos imóveis, houve

ventuários de ofício, pelos tributos de-

solidariamente

com

este

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Sumário

TREINO LIVRE → ARENA DA ACADEMIA

PERMUTA SEM TORNA DE IMÓVEIS COM VALOR VENAL DISTINTO: HÁ ITCMD EM RAZÃO DA DIFERENÇA DE VALOR VENAL? APENAS SE 1+1 FOR 1!

questão proposta parece estranha, mas R$120.000,00 e o outro em R$70.000,00, haveria, o tema ganhou relevância, após recentes aí, uma quantia de “R$50.000,00” sendo “doada”. decisões exaradas por órgãos do Tribunal

Bandeirante apregoarem que, na permuta de imó- Este entendimento contudo, e como cabalmente veis, sem torna, há fato gerador de ITCMD se houver demonstrado abaixo, não corresponde aos valores (e sobre a) diferença entre o valor venal dos bens.

transacionados, não tem previsão legal, gera bitributação e é tecnicamente impossível de ser observa-

Situação de análise. Pense-se

do. Ressalva-se, como revisto ao final, que o quanto situação.

ora exposto não ignora eventual tentativa de fraude

- João é dono do imóvel A, que apresenta

à lei, mas apenas foca a questão ao local adequado.

valor

venal,

R$120.000,00

seguinte

(cento

prefeitura, e

vinte

mil

A referida lei federal com status de norma comple-

Mas por que se fala da compra e venda, se, in casu,

mentar é o Código Tributário Nacional que, em seu

tem-se um negócio de permuta? Porque é justa-

artigo 100, determina: “A lei tributária não pode

mente na compra e venda em que se encontram

alterar a definição, o conteúdo e o alcance de insti-

os elementos jurídicos que constituem a permuta,

tutos, conceitos e formas de direito privado, utiliza-

que são, em relação a cada bem objeto da permuta:

dos, expressa ou implicitamente, pela Constituição

“preço” (que, na permuta, é o valor atribuído para a

Federal, pelas Constituições dos Estados, ou pelas

troca), consenso e coisa (que, na permuta, para uma

Leis Orgânicas do Distrito Federal ou dos Municípios,

parte, é o objeto final pretendido por quem não

para definir ou limitar competências tributárias”.

tem a coisa e, para a outra, o modo de pagamento – ou preço – de quem tem a coisa e dela irá dispor).

E o Código Civil complementa, em seu artigo 533, que “Aplicam-se à troca as dis-

Logo, a permuta, em si, sempre é e será um ato

posições

oneroso.

referentes

compra

venda”.

de reais).

Resolução simplificada.

- Maria é dona do imóvel B, que apresenta va- Sem se pretender esgotar o tema, é salutar delor venal de R$70.000,00 (setenta mil reais).

finir-se a permuta para efeitos tributários.

- Então, João e Maria decidem trocar seus imóveis, de modo que João passe a ser dono do imóvel B De modo sucinto, tem-se que, na Constituição Fee Maria passe a ser dona do imóvel A, atribuin- deral, em seu artigo 146, é determinado que “Cabe do as partes o valor de R$100,000,00 para cada

à lei complementar: (...) III - estabelecer normas

imóvel, sem torna (isto é, sem que haja comple- gerais em matéria de legislação tributária, espementação em dinheiro para qualquer dos lados).

cialmente sobre: a) definição de tributos e de suas espécies, bem como, em relação aos impostos dis-

Problema:

criminados nesta Constituição, a dos respectivos

Segundo decisões proferidas por órgãos do TJSP fatos geradores, bases de cálculo e contribuintes”. (v.g, processos nºs 1003262-68.2019.8.26.0100) e conforme Consulta SEFAZ SP nº 15429 de Como se observa, cabe à legislação federal definir 25/07/2017 haveria tributação na diferença de va- o tributo e, entre outros fatores, a base de cálculo. lores venais, isto é, como um bem foi avaliado em

| JANEIRO DE 2020 | TREINO LIVRE

JANEIRO DE 2020 | TREINO LIVRE |

Sumário

TREINO LIVRE → ARENA DA ACADEMIA Em outras palavras, no direito civil (e no direito tri-

valor venal ou a diferença destes), geraria bitribu-

butário) não há permuta sem a atribuição de valor

tação, o que é consabidamente inconstitucional.

aos bens permutados. Aliás, é deste entendimento que os fiscos se valem para as mais diversas fi-

Diverso seria se, na permuta (ou na compra e ven-

nalidades (inclusive para efeitos de análise de ga-

da), houvesse divergência do valor atribuído aos

nho de capital, como será mencionado abaixo).

bens, de modo que alguma parte do preço (um valor residual) não pudesse ser pago com outro

Antes de se analisar a compra e venda (ou a per-

bem. Aí, e apenas então, dever-se-ia analisar qual

muta) em si, põe-se uma primeira questão prá-

ato complementar haveria para pagamento do va-

tica: seria lícito tributar com ITCMD uma com-

lor residual, isto é, se remanesceria uma dívida,

pra e venda em que o preço de compra é inferior para pagamento futuro ou imediato, ou se haveao valor venal atribuído pela municipalidade?

ria uma cessão gratuita ou renúncia de crédito (o

No dia a dia, exige-se o recolhimento de ITCMD pela

que poderia ser objeto de incidência de ITCMD).

diferença entre o valor da compra e o valor venal? Os

valores

Por dois motivos, não. Primeiro, pela ausência de

tudo,

previsão constitucional e legal para que um ato

praticados

sendo

ato

iguais,

pelas

partes,

não

complementar

dão ser

con-

margem analisado.

oneroso seja tributado com ITCMD. Com efeito, nem a Constituição Federal, nem a Lei 10.702/2000 Vale consignar que as legislações municipais estabelecem a possibilidade de um ato estrita-

são

expressas

mente oneroso ser objeto de incidência de um

como ato sujeito à incidência da ITBI, o

imposto incidente (apenas) sobre transmissões

que

não

ocorre

elencar

legislação

permuta

ITCMD.

gratuitas. Em segundo lugar, porque, ainda que houvesse previsão legislativa nesse sentido, a inci-

Na Legislação do Estado de São Paulo so-

dência não seria possível, pois, uma vez que a le-

bre o ITCMD, por exemplo, não há qual-

gislação municipal determina que a cobrança seja

quer previsão sobre a incidência dessa es-

feita sobre o maior valor entre o atribuído ao ne-

pécie tributária para qualquer ato oneroso.

gócio e o valor venal ou referencial estabelecido pela municipalidade, toda a base de cálculo pos-

Não

fosse

sível da operação já teria sido tributada pelo ITBI

gal,

ausência

entendimento

geraria

previsão

le-

bitributação:

e, portanto, qualquer incidência de ITCMD, sobre qualquer base de cálculo (seja o valor atribuído, o

| JANEIRO DE 2020 | TREINO LIVRE

(i)

Tome-se a permuta em exemplo, de apenas 2

JANEIRO DE 2020 | TREINO LIVRE |

Sumário

TREINO LIVRE → ARENA DA ACADEMIA (dois) imóveis (Imóvel A e Imóvel B), cada qual tendo

ITBI já incidiu sobre a totalidade dos valores venais;

recebido o valor atribuído de R$100.000,00, porém (vii)

Portanto, o que se exige é bitributação, o

transferência de bens, podem incidir direta-

Para os presentes fins, é o quanto basta fa-

mente: (1) imposto de renda (se e onde houver lar,

marginalmente,

imposto

renda.

tendo, um deles, o Imóvel A, o venal de R$120.000,00, que é vedado pelo ordenamento e o que não tem

ganho de capital, seja ficto ou real); (2) impos-

e, o outro, o Imóvel B, o valor venal de R$70.000,00; previsão em qualquer lei ou ato normativo da SEFAZ.

to sobre transmissão de bens imóveis; e (3) im-

Do ITBI.

posto sobre transmissão causa mortis e doação.

De acordo com as leis municipais, via de re-

(ii)

A legislação municipal aplicável a cada “par- Os valores venais são levados em conta apenas

gra, a base de cálculo do ITBI é o maior valor

te da permuta” (isto é, a cada “compra e venda”, para a BASE DE CÁLCULO e não para fins de defi-

Do Imposto de Renda (IR).

entre o valor declarado ou negocial (“VN”) e

pois é assim que se calcula o tributo incidente sobre

nir o tributo incidente. Isto é, primeiro, analisa-

Na situação apresentada, a incidência tributária de

o valor venal atribuído pela prefeitura (“VV”).

a permuta, isto é, com cada imóvel sendo analisado

-se a hipótese de incidência (ou o “anteceden-

IR poderá variar conforme o sujeito passivo se sub-

como se estivesse sendo vendido separadamente e te” tributário) para, só então, avançar-se para

meta a regime de tributação por lucro real ou presu-

A incidência do tributo de ITBI, na permuta,

como fonte de uma relação jurídica tributária pró-

o fato gerador (o “consequente” tributário, em

mido, mas, ao que ora importa frisar, considerar-se-

dá-se por imóvel. Isto é, o imóvel A será tri-

pria) prevê que a base de cálculo é o maior valor

que se encontram a base de cálculo e a alíquota).

-á que a base de cálculo será identificada em vistas

butado considerando o maior valor entre o

entre o valor venal e o valor atribuído pelas partes;

ao valor negocial atribuído ao bem (R$100.000,00). VN e o VV atribuído ao imóvel A (o “VVA”). Aliás, a própria fixação de valores venais utiliza-

(iii)

Por tal motivo, em relação ao Imóvel A, há in- dos para compra e venda (permuta) feita pelo

fraude

Na situação analítica, como o imóvel A deva ser

comprovada, a fazenda federal não possa pro-

tributado pelo maior valor entre o venal dele

1012761-

mover medidas fiscais. O que significa é que o

(R$120.000,00) e o negocial (R$100.000,00),

91.2017.8.26.0053 etc.), tudo o que só reforça o

imposto de renda incide sobre o “preço” do ne-

tre o valor atribuído e o valor venal de R$20.000,00); não cabimento de ITCMD sobre valores venais.

gócio e não sobre valores de avaliação apre-

cidência de ITBI sobre o valor de R$120.000,00 (que

município é constitucional (vide TJSP, Apelações

é mesmo que dizer que há ITBI sobre o valor atribuí- Cíveis: do de R$100.000,00 e também sobre a diferença en-

1012761-91.2017.8.26.0053,

Isto

não

significa

que,

houver

sentados por quaisquer entes ou pessoas. (iv)

base

cálculo

será

R$120.000,00.

Em mesma situação, consideramos que o imóvel B

Por mesma razão, em relação ao Imó-

Feitas estas pequenas digressões, tem-se por

deva ser tributado pelo maior valor entre o venal dele

vel B, há incidência de ITBI sobre o valor de

bem, para pôr uma pá de cal no assunto, demons-

Para as partes contratantes, aliás, no mais das vezes, (R$80.000,00) e o negocial (R$100.000,00). Em rela-

R$100.000,00 (isto é, sobre o valor venal de

trar matematicamente onde está a bitributação.

é inútil o valor que a prefeitura, uma revista especiali-

R$70.000,00 e também sobre a diferença entre o

zada ou um corretor atribuam a um imóvel. O imóvel

valor atribuído e o valor venal de R$30.000,00); Resolução estendida sob o aspecto tributário.

valerá aquilo por quanto a parte conseguir o negociar.

Como se observa, a base de cálculo do ITBI é preensão do tema, a questão da bitributação.

uma

pouco

análise mais

mate-

detalhada.

É correto afirmar que a base de cálculo do imó-

dente do falido Banco Santos, avaliada em ju-

vel A (“BCA”), é formada pela totalidade do valor

Primeiramente, porém, é de se perguntar: quais

ízo no valor de R$78.000.000,00, foi arrema-

negocial (R$100.000,00) mais o valor da diferen-

Exigir ITCMD sobre a diferença dos valores tributos poderiam incidir na situação apresentada?

tada por R$8.000.000,00. A avaliação fiscal ou

ça entre o valor negocial (que foi R$100.000,00)

judicial não se confunde com o preço de compra.

e o valor venal (que era de R$120.000,00), dife-

venais do imóvel é exigir dupla incidência de tributo; como visto acima, de modo decomposto, o

agora,

Recentemente, a antiga casa do antigo presi-

sempre o maior valor, entre o atribuído e o valor venal;

(vi)

Façamos, mática

Destrinchemos, agora, apenas para facilitar a com(v)

ção ao imóvel B, a base de cálculo será R$100.000,00.

| JANEIRO DE 2020 | TREINO LIVRE

Em sentido lato, em negócios que envolvam

rença esta que monta o valor de R$20.000,00. JANEIRO DE 2020 | TREINO LIVRE |

Sumário

TREINO LIVRE → ARENA DA ACADEMIA Em outros termos: Base

VVB de R$70.000,00), as partes tivessem atri-

cálculo

(R$120.000,00

–

R$100.000,00

+ buído

valor

negocial

R$150.000,00,

= a soma BCA Itbi + BCB Itbi seria VN + VN.

R$100.000,00)

R$100.000,00 + (R$20.000,00) = R$120.000,00. Ou

seja,

fórmula

base

de regra, é literalmente a mesma para ITBI e ITCMD.

Façamos as contas.

Portanto,

matematicamente,

pretendida

cálculo

para

a o

base

ITCMD

já

está dentro da base de cálculo de ITBI.

O Imóvel A foi precificado em R$100.000,00

cálcu- DO ITCMD.

(VV) quando, “em verdade”, segundo a prefeitu-

À mesma composição formular se pode chegar ao

De acordo com a Constituição Federal, o CTN e as

ra, valeria R$120.000,00 (VVA). “Portanto”, in-

se utilizar as mesmas contas para as outras situa-

cial ser inferior ao valor venal, é a seguinte: leis estaduais em geral, é hipótese de incidência de

cidiria ITCMD entre a diferença destes valores.

ções possíveis de atribuição de valor negocial (seja

ITCMD a transmissão gratuita de bens ou valores.

Logo:

em que BCA Itbi + BCB Itbi seja VVB + VVA, ou que

BCA Itbi = VN + (VVA - VN)

A base de cálculo de ITCMD é o valor do bem

BCA Itcmd = VVA – VV

seja VN + VN).

Por outro lado, é correto afirmar, inversamente, que

transmitido gratuitamente, sem reposição patri-

Já, o imóvel B foi precificado em R$100.000,00

a “BCB”, no caso do imóvel B, é formada pela totalida- monial, gerando “empobrecimento” ao doador.

(VV) quando, “em verdade”, segundo a prefei-

O resultado é sempre o mesmo. A base de cálculo

de do valor venal (R$70.000,00) mais o valor da dife-

tura, valeria R$70.000,00 (VVB). “Portanto”, in-

de ITCMD estaria dentro da base de cálculo de ITBI.

rença entre o valor negocial (que foi R$100.000,00) Valemo-nos do mesmo exemplo em análise.

cidiria ITCMD entre a diferença destes valores.

lo de ITBI, na hipótese de o valor nego-

Poderia,

e o valor venal (que era de R$70.000,00), diferença esta que monta o valor de R$30.000,00. Na primeira situação, vimos que o Imóvel A (com VVA de R$120.000,00) foi permutaBCB Itbi = VVB + (VN – VVB)

ainda

que

parcialmente,

Logo:

ITCMD ter a mesma base de cálculo do ITBI?

BCB Itcmd = VV – VVB

Evidentemente que não. Todas as cortes, em es-

do com o Imóvel B (com VVB de R$70.000,00)

pecial o Supremo Tribunal Federal, interpretam o

Ao se somar as bases de cálculos, tem-se o seguinte: pelo VV comum a ambos de R$100.000,00.

Ao considerar toda a operação de troca, então, a

artigo 154 da Constituição Federal como a veda-

BCA Itbi + BCB Itbi = VN + | VVA – VN | + VVB + |

soma da “doação” teria a seguinte base de cálculo:

ção absoluta da bitributação entre estados e mu-

Digamos, então, que a legislação tributária de

BCA Itcmd + BCB Itcmd = | VVA – VV | + | VV –

nicípios. Embora tratando de “taxa”, em leitura

ITCMD estabelecesse que a permuta de valores ve-

VVB|

inversa da Súmula 25 do STF (É constitucional a

VN – VVB |.

Seguindo esta mesma lógica, chegaríamos aos

nais distintos é hipótese de incidência de ITBI quan-

seguintes

resultados,

al-

do não há torna (observe-se, nenhuma lei de ITCM,

No tópico anterior, porém, havíamos chega-

elementos da base de cálculo própria de determi-

terar

valor

bens:

em todo o País, prevê esta hipótese de incidência).

do à seguinte fórmula em relação à base de cál-

nado imposto, desde que não haja integral iden-

culo em que envoltos os imóveis na permuta:

tidade entre uma base e outra), pode-se afirmar

negocial

se dos

adoção, no cálculo do valor de taxa, de um ou mais

- Se, na situação dada, para o Imóvel A (com

Se assim o fizesse (repise-se, não faz!), poderíamos

BCA Itbi + BCB Itbi = VN + | VVA – VN | + VVB + |

que a jurisprudência demonstra que, na situação

VVA de R$120.000,00) e para o Imóvel B (com

avançar à análise dos elementos do fato gerador.

VN – VVB |.

posta, haveria identidade de hipótese de incidên-

Ao combinar as duas fórmulas, observamos o

cia e de base de cálculo entre o imposto inciden-

VVB de R$70.000,00), as partes tivessem atribuído o valor negocial de R$60.000,00, a

A base de cálculo, então (e de acordo com a previ-

seguinte:

te sobre a permuta (ou compra e venda) – o ITBI

soma BCA Itbi + BCB Itbi seria VVB + VVA.

são existente na legislação paulista de ITCMD), seria

BCA Itbi + BCB Itbi = BCA Itcmd + BCB Itcmd + VN

– e o imposto incidente sobre a doação – o ITCMD.

- Se, na situação dada, para o Imóvel A (com

o maior valor entre o valor venal atribuído pela pre-

+ VVB

VVA de R$120.000,00) e para o Imóvel B (com

feitura e o valor negocial. Isto é, a base de cálculo, via

| JANEIRO DE 2020 | TREINO LIVRE

Não se pode esquecer que é justamente a prefeiJANEIRO DE 2020 | TREINO LIVRE |

Sumário

TREINO LIVRE → ARENA DA ACADEMIA tura quem determina o valor venal dos imóveis e Deste modo, se, em determinado título, observar-se

pliada ao ITBI – o que, em razão da proibição de bi-

desconhece-se substancial alteração normativa

o utiliza como parâmetro para a tributação em

tributação, não poderá fazer em relação ao ITCMD).

ou mesmo jurisprudência em relação ao tema.

que a totalidade possível de base de cálculo já foi tri-

transmissões onerosas; se, na doação, fosse utili- butada, deve-se reputar observado o dever de fisca-

zado o mesmo parâmetro, haveria uma identidade

clarar a incidência de ITCMD (não haveria como

Pergunta-se, então: é realmente plausível se aceitar

realmente indicar um “valor transmitido” para

que, depois de esgotados os efeitos substanciais do

lização tributária por parte dos agentes delegados.

inafastável tanto na hipótese de incidência (o negócio jurídico da “compra e venda” ou da “permu-

Conclusão:

Faltaria elemento essencial para se de-

análise dos elementos materiais do tributo, negócio jurídico (isto é, quando o negócio jurídico

ta”) quanto na base de cálculo (na parte incidente Primeiro: não incide ITCMD em permuta sem torna

uma vez que os bens têm valor de atribuição

já se esgotou, o tabelião já colheu a vontade das

sobre a diferença de valores venais, prevista na lei

de bens que apresentem valor venal distinto, porque:

igual, não se podendo identificar real ganho ou

partes, os tributos já foram recolhidos, os preços

municipal e “emprestada” de forma idêntica para

perda patrimonial para qualquer das partes).

já foram pagos, a posse dos imóveis já foi transfe-

a tributação estadual). Mais não precisa ser dito.

pras e vendas e não incide ITCMD em compra e

Impossibilidade técnica.

A permuta é a soma de duas ou mais com-

rida...), a qualificação registral transmute o fato já

venda em que o preço é inferior ao valor venal.

Mas e se houver fraude?

consumado em uma lauta epopeia pseudo-zeutéti-

Não se nega que pessoas possam pretender fraudar

ca de si mesma? Com a vênia, a grande máxima da

Não existe tipificação legal tributária

Fazendo, agora, uma leitura macro do sistema que preveja que a compra e venda ou a per-

a lei e declarar que há permuta onde há doação, “qualificação registral” é que ela deve ser “mínima”.

notarial e registral, como se sabe, é entendimen- muta sejam hipóteses de incidência de ITCMD.

ou mesmo declarar valores irreais e complementar

to universal que, em função administrativa, não

A base de cálculo de ITCMD, neces-

pagamentos “por fora”. Ocorre que, se algo desta

cabe ao tabelião, ao registrador e ao juízo corre- sariamente, seria parte que já é base de cál-

monta ocorrer, haverá falsidade ideológica nas de-

gedor analisar a constitucionalidade das normas.

culo de ITBI e a Constituição Federal veda

clarações das partes e sonegação fiscal, o que é cri-

a bitributação entre

Estados e Municípios.

me sujeito à reclusão e não impede a adoção de pro-

Portando, ao se considerar (i) que a Constituição

Segundo: é tecnicamente errado que o tabelião exi-

cedimentos fiscalizatórios pelos entes tributantes.

Federal, em seu artigo 154, é constitucional (sic),

ja recolhimento de ITCMD em permuta sem torna de

Evidentemente, se o tabelião observar indícios

(ii) que as leis municipais que versam sobre ITBI

bens que apresentem valor venal distinto, porque:

de fraude, ele não lavrará a escritura enquan-

preveem que este deva incidir sobre o maior va-

to não contornar as partes ao estado de licitude.

lor entre o valor venal e o declarado e (iii) que a

de ITCMD prevendo que a permuta (ou a com-

permuta não é hipótese de incidência literal nas

pra e venda) seja fator gerador deste imposto.

Não existe previsão legal na legislação

A Constituição Federal proíbe a bitributação.

Por fim, com a vênia a qualquer leitor, deve-se ob-

indefensável, em esfera administrativa, qualquer

O tabelião não pode, em princípio (e res-

servar que a criação de um novo entendimento

pretensão que gere bitributação sem, sequer, pre- peitada a independência profissional), declarar a

sobre incidências de tributos, em âmbito adminis-

visão legal para que assim se proceda. Em outras

inconstitucionalidade das normas postas (e, como

trativo-cartorial, é, no mínimo, perigosa. Por um

palavras, se, sobre uma única situação fática e a

a legislação municipal determina que incide ITBI so-

lado, há décadas e há milhares de escrituras de

uma mesma base de cálculo incide um tributo e bre o maior valor entre o declarado e o venal, ele

permutas lavradas e registradas em que, sem torna

foi comprovado o recolhimento dele, qualquer ila- deve exigir o recolhimento nestes moldes; ao assim

e sem recolhimento de ITCMD, imóveis de valores

ção tributária não cabe em feito administrativo.

venais distintos foram permutados. Por outro lado,

| JANEIRO DE 2020 | TREINO LIVRE

fazer, é compelido a utilizar a base de cálculo am-

Tabelião do 30º Tabelionato de Notas da Capital de São Paulo.

Críticas finais.

legislações estaduais de ITCMD, é absolutamente 2) 3)

Fernando Blasco

JANEIRO DE 2020 | TREINO LIVRE |

O FUTURO DA ADVOCACIA

| JANEIRO DE 2020 | TREINO LIVRE

JANEIRO DE 2020 | TREINO LIVRE |

Sumário

TREINO LIVRE → EVENTOS

O FUTURO DA ADVOCACIA - COM DES. DR. RICARDO HENRY MARQUES DIP

lo e membro-honorário da Academia, Ricar-

Ainda de acordo com Dip, existe, atualmente,

do Henry Marques Dip, que palestrou sobre uma falta de inclusão nos currículos universitá“Direito Notarial e Registral – Futuro da Advocacia”.

São Paulo (SP) – Juristas, advogados, notários e re- “Esse é um novo canal de estudo e aprofunda-

rios, nos cursos de Direito, das cadeiras de notas e de registro, o que é prejudicial para a atividade.

gistradores participaram em 29 de novembro, no

mento da matéria notarial e registral, o qual visa

Além de enaltecer o lançamento da Academia,

KLA Advogados, no lançamento da Academia Nacio-

efetivar os institutos jurídicos com eficácia e eco-

o desembargador elencou alguns pontos im-

Para o desembargador, também há um des-

nal de Direito Notarial e Registral (AD NOTARE), que

nomia. Se a instrumentalização descumprir sua

portantes que devem ser pensados por notá-

prezo pela tradição do pensamento jurídi-

visa congregar profissionais do Direito para estudar

função, o efeito jurídico do ato não será aquele

rios e registradores para o futuro da atividade.

co que havia, sobretudo, se formado em São

e discutir a atividade notarial e registral brasileira.

querido pelas partes. E isso pode gerar dano. A

De acordo com ele, a Doutrina notarial e regis-

Paulo na década de 80. Além disso, a Doutri-

difusão do conhecimento é que vai trazer segu-

tral se tornou demasiadamente particularista.

na vive um momento caótico com as novida-

Palavra do presidente

rança para toda a sociedade”, afirmou Kikunaga.

des que surgem na sociedade a todo momento.

O advogado e presidente da Academia Nacional de

“Não existe ciência do particular. Todo objeto da ciên-

Direito Notarial e Registral, Marcus Vinícius Kikunaga, Palestra inaugural

cia tem que ser universal. Não é que não seja impor-

“Está todo mundo interessado em novidade e se

falou sobre os anseios da classe notarial e registral e O evento foi marcado pela palestra do Desem-

tante o dispositivo legal. Mas se queremos fazer ciên-

esquece de que o registro e as notas têm que ser

sobre a importância do lançamento da AD NOTARE.

cia, precisamos ir além”, apontou o desembargador.

o que eles são. Não é uma criação do momen-

bargador do Tribunal de Justiça de São Pau-

Da esquerda para a direita: Henrique Ferraz de Mello, Registrador de Imóveis de Itapevi/SP; Pedro Cortez, KLA; Ademar Fioranelli, 7º Registrador de Imóveis de SP; Des. Ricardo Dip, TJSP; Marcus Vinícius Kikunaga, presidente AD NOTARE;

| JANEIRO DE 2020 | TREINO LIVRE

Paulo Vampré, 14º Tabelião de Notas de São Paulo; Mauro A. Rocha, Vice-presidente AD Notare; Prof. Everaldo Cambler, PUC-SP. JANEIRO DE 2020 | TREINO LIVRE |

Sumário

TREINO LIVRE → EVENTOS to, são instituições que têm séculos de tradição.

de Notas em São Paulo, Paulo Vampré, além do vice-

Essa tradição tem que ser retificada, tem que ser -presidente da AD NOTARE, Mauro Antônio Rocha. aprimorada, tem que mudar no circunstancial, es-

“A Academia é um sonho da gente. Desde que nós

tou de pleno acordo. O que não me parece cor- constituímos a comissão especial do Direito Notareto é desconstruir essas entidades e em lugar rial e Registral da OAB-SP, a gente sonhava em fazer disso colocar coisas completamente disparata-

uma Academia, um estudo mais profundo da ma-

das e abdicadas da nossa tradição”, explicou Dip.

téria. Que os associados participem, se dediquem ao estudo e que daí surjam frutos. E os frutos que

Mesa de abertura

nós cuidamos são artigos, eventos, tudo aqui-

Todos os membros honorários da Academia Nacio-

lo que uma Academia produz”, comentou Rocha.

nal de Direito Notarial e Registral participaram da mesa de abertura. Estiveram presentes no evento

Homenagens

o advogado Pedro Cortez, o titular do 7º registro de

Além dos debates travados durante a sole-

imóveis de São Paulo, Ademar Fioranelli, o Tabelião

nidade, também houve tempo para home-

Desembargador Dr. Ricardo Henry Marques Dip

Tabelião de Notas em São Paulo, Paulo Vampré

Presidente da AD NOTARE, Marcus Vinícius Kikunaga

Vice-presidente da AD NOTARE, Mauro Antônio Rocha

Titular do 7º registro de imóveis de São Paulo, Ademar Fioranelli

Sócio do KLA Advogados, Pedro Cortez

nagens e sorteios de obras consagradas de autores da atividade notarial e registral brasileira. Para se associar, envie um e-mail para adnotareacademia@gmail.com.

Mauro Rocha, Marcus Kikunaga e Marc Stalder

Tatiana Scarpin e Heitor Ronaldo de Freitas

| JANEIRO DE 2020 | TREINO LIVRE

Keila Pimentel, Mônica Franqueiro, Marcus Kikunaga e Amanda Gil

JANEIRO DE 2020 | TREINO LIVRE |

Sumário

TREINO LIVRE → TREINO DE AMANHÃ

O GARGALO TRIBUTÁRIO DA HIPOTECA REVERSA

tualmente discutida em dois projetos

bora igualmente busquem regulamentar o institu-

de lei em andamento no Congresso Na-

to, tratam diferentemente de seus efeitos jurídicos.

cional, a hipoteca reversa se trata, de

O PL 3096/2019, que tramita na Câmara e é mais

modo geral, de um instituto jurídico desenvol-

singelo, trata da hipoteca reversa como uma ope-

vido para propiciar a percepção de uma renda

ração na qual o imóvel é efetivamente vendi-

TREINO DE AMANHÃ

mensal vitalícia ao idoso, que, em troca, ofere- do à instituição financeira pelo idoso, que, por ce um imóvel de sua propriedade em garantia.

sua vez, reserva para si o direito de habitação.

Neste modelo, o valor da renda mensal vitalícia é A seu turno, o PL 52/2018, em trâmite no Senado e calculado com base no valor da propriedade e na

mais denso, aborda a hipoteca reversa como uma ver-

expectativa de vida do idoso, que, como credor

dadeira hipótese de alienação fiduciária em garantia

hipotecário, permanece residindo no imóvel até reversa, na qual o idoso transfere à instituição finanque venha a falecer. Com isso, o patrimônio imo-

ceira a propriedade resolúvel do imóvel, que apenas

biliário ganha liquidez e o idoso obtém uma ren-

se consolida em seu nome com o óbito do idoso.

da mensal adicional, mas sem sair de sua casa. Assim, um primeiro ponto a ser analisado diz resAdiante, vindo o idoso a falecer, a hipoteca rever-

peito ao IPTU, tributo municipal que incide sobre

sa se extingue e o imóvel é levado a leilão pela

a propriedade, o domínio útil ou a posse de imó-

instituição financeira devedora hipotecária para

vel localizado na zona urbana do Município, e

quitar a dívida decorrente do empréstimo com os

que, em São Paulo, possui alíquota média de 1%.

pagamentos vitalícios. Uma outra possibilidade, mas dentro de um prazo de carência, é os her-

No caso do PL 52/2018, está expresso que o idoso

deiros pagarem a dívida e ficarem com o imóvel.

responde pelo pagamento do IPTU, por se tratar de um imposto que recai sobre o imóvel. Quanto ao PL

Porém, para que a hipoteca reversa seja fomentada e 3096/2019, apesar de seu texto não prever expresse concretize de um modo proveitoso para as partes samente, também é possível entender que cabe ao envolvidas, é fundamental olhar com atenção para

idoso o pagamento do IPTU, ainda que de forma so-

o aspecto tributário do negócio. Para tanto, é im-

lidária, haja vista sua condição de usufrutuário do

portante considerar que os dois projetos de lei, em-

direito de habitação. De todo modo, é recomenda-

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JANEIRO DE 2020 | TREINO LIVRE |

Sumário do que haja uma previsão explícita sobre o tema.

tese de os herdeiros saldarem a dívida e o imóvel

Por fim, um terceiro ponto que merece cuidado ao

sim, a consequência é uma insegurança sobre o mo-

Um segundo ponto que exige atenção se refere passar à sua propriedade, um novo fato gerador do

tratar dos aspectos tributários da hipoteca reversa

mento da incidência do IR sobre o ganho de capital.

ao ITBI, que também é um tributo municipal, mas

ITBI pode ocorrer, onerando duplamente o negócio.

é o relativo ao IR sobre os ganhos de capital na alie-

que tem como fato gerador a transmissão “inter Por sua vez, dada a estrutura jurídica da hipoteca

nação de imóveis, que é um tributo federal, com

Diante dessas considerações, que não preten-

vivos”, a qualquer título, por ato oneroso, de imó- reversa do PL 52/2018, que se aproxima do regra-

alíquota de pelo menos 15% sobre os ganhos apu-

dem esgotar o tema, mas tão somente estimu-

veis e de direitos reais sobre imóveis, exceto os de

mento da alienação fiduciária na Lei nº 9.514/1997,

rados. Para sua incidência, são consideradas as ope-

lar discussões a seu respeito, a conclusão é que,

garantia. Em São Paulo, sua alíquota geral é de 3%.

é possível considerar que apenas na hipótese de a

rações que importem a alienação, a qualquer título, embora a ideia de regulamentar a hipoteca re-

propriedade resolúvel se consolidar em nome da

de imóveis, tais como a compra e venda, sendo o

versa seja louvável sob o ponto de vista de criar

Considerando que o PL 3096/2019 define que a instituição financeira é que efetivamente ocorre

ganho determinado pela diferença positiva entre o

uma possibilidade de renda adicional ao idoso e

hipoteca reversa se constitui a partir da venda do

valor de alienação e o custo de aquisição do imóvel.

de abrir uma nova oportunidade de negócio no

a transmissão do imóvel e, por isso, incide o ITBI,

imóvel pelo idoso à instituição financeira, é pos- já que a alienação fiduciária é um direito real de

mercado imobiliário, os projetos de lei também

sível cogitar, neste caso, da incidência do ITBI no

garantia. A legislação municipal de São Paulo, por

Assim, considerando que o PL 3096/2019 estipula

devam contemplar regramentos específicos para

ato, cabendo seu recolhimento a qualquer uma das

exemplo, afasta a incidência do ITBI sobre a cons-

a constituição da hipoteca reversa por uma venda,

a tributação da operação, sob pena de a hipote-

partes, a depender da lei municipal. E, diante da

tituição e a resolução da propriedade fiduciária.

é possível considerar que, já no ato de alienação

ca reversa se encontrar em um gargalo tributário.

ausência de um regramento mais denso, na hipó-

do imóvel para a instituição financeira, incidiria o IR sobre o ganho de capital apurado pelo idoso. E adiante, caso o imóvel fique com os herdeiros que quitem a dívida contraída com o empréstimo, isso se repetiria, mas desta vez com o ganho sendo apurado pela instituição financeira. Ou seja, sem uma previsão sobre o tema no PL, haveria a possibilidade de ocorrer uma dupla oneração do negócio.

Ariel de Abreu Cunha Especialista em Direito Tributário pela Fundação Getulio Vargas (FGV), com extensão em Tributação das Estruturas e dos Negócios Societários. Graduando em Ciências Contábeis pela Fundação Instituto de Pesquisas Contábeis, Atuariais e Financeiras (FIPECAFI). Graduado em Direito pela Universidade Federal de Juiz de Fora (UFJF). Advogado em São Paulo.

Por outro lado, apesar de seu maior detalhamento, o PL 52/2018 também deixa de abordar a questão. Com isso, tratando-se de uma alienação fiduciária, é possível cogitar da tributação tanto na constituição da hipoteca reversa (justificada pela existência de uma alienação e de uma condição resolutória que não posterga o fato gerador), quanto na consolidação da propriedade resolúvel (justificada pelo acréscimo patrimonial apenas nesta ocasião). As-

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Sumário

TREINO LIVRE → AGENDA DO TREINADOR

AGENDA DO TREINADOR

“

Aos

queridos

demia,

membros

saudações

Aca-

A próxima reunião plenária da AD NOTARE e os

acadêmicas! demais eventos serão divulgados logo no começo

Antes de mais nada, gostaria de parabenizar a

do próximo ano e contarão com transmissão via

Diretoria de Conteúdo da AD NOTARE e a todos

Zoom. As vagas são limitadas, assim, nos acom-

que colaboraram com textos e artigos, pelo es-

panhe nas redes sociais para confirmar presença.

forço e dedicação notáveis para colocar no ar a primeira edição da Treino Livre em tempo re-

Voltamos em janeiro com informações deta-

corde e com conteúdo de extrema qualidade.

lhadas sobre a agenda de eventos para 2020.

excelente

pontapé

inicial

já

nos

pri-

todos,

desejo

meiros meses de vida da nossa Entidade.

E a bola da nossa AD NOTARE vai rolar em vários campos a partir do início de 2020.

Eduardo Tristão Diretor Executivo

excelente

”

2020.

Em breve, o website da AD NOTARE estará no ar, com conteúdo exclusivo para o associado e muito mais. Enquanto o site não é lançado, acompanhe as nossas atividades pelas redes sociais: Facebook, Linkedin e Twitter. É só procurar por AD NOTARE na página de buscas.

E para quem ainda não é associado, faça seu pedido de associação. É só enviar um e-mail

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