TCC arqurbuvv Reabilitação de edifícios para habitação popular aplicando conceitos sustentabilidade by Diani Patricio Dantas

UNIVERSIDADE DE VILA VELHA GRADUAÇÃO EM ARQUITETURA E URBANISMO

Diani Patricio Dantas

REABILITAÇÃO DE EDIFÍCIOS EM CENTROS URBANOS PARA FINS DE HABITAÇÃO POPULAR APLICANDO CONCEITOS DE SUSTENTABILIDADE: UM ESTUDO NO CENTRO DE VITÓRIA - ES.

VILA VELHA 2014

Diani Patricio Dantas

REABILITAÇÃO DE EDIFÍCIOS EM CENTROS URBANOS PARA FINS DE HABITAÇÃO POPULAR APLICANDO CONCEITOS DE SUSTENTABILIDADE: UM ESTUDO NO CENTRO DE VITÓRIA - ES.

Trabalho de Conclusão de Curso apresentado como parte das atividades para obtenção do título de Arquiteto e Urbanista do curso de Arquitetura e Urbanismo da Universidade Vila Velha – UVV. Orientadora: Profª Drª. Michelly Ramos de Angelo.

VILA VELHA

2014

Dedico este trabalho à todos que acreditaram que seria possível e aqueles que participaram comigo desta caminhada, em especial aos meus pais Anselmo Sepúlveda Dantas e Rita de Cássia Gonçalves Patricio Dantas.

RESUMO O presente trabalho busca desenvolver como produto final, na segunda etapa, um projeto de arquitetura para reabilitação de um edifício existente, intitulado como Reabilitação de edifícios em centros urbanos para fins habitacionais aplicando conceitos de sustentabilidade, com o propósito de oferecer à população de baixa renda condições dignas de moradia, tomando proveito da inserção de construções existentes e subutilizadas em meio ao centro urbano. O estudo apresenta por meio de informações relevantes acerca do tema, revisão bibliográfica, análise de dados, estudos de casos concretos e diretrizes projetuais, com função de auxiliar no processo de elaboração da intervenção, que pretende promover qualidade nas condições de moradia para a classe baixa objetivando às práticas sustentáveis que tem por princípio básico preservação do meio ambiente sem prejudicar às gerações futuras. Palavras Chaves: Centro Urbano. Intervenção. Sustentabilidade. Reabilitação. Habitação Popular.

ABSTRACT

The present study seeks to develop an architectural project for the rehabilitation of an existing building, titled as the rehabilitation of buildings in urban centres for residential purposes by applying concepts of sustainability, with the purpose of offering to the low-income population housing conditions, taking advantage of the insertion of existing constructions and underused in the midst of the urban center. The study presents through the relevant information about the theme, data analysis, practical case studies and guidelines projetais, with auxiliary function in the process of elaboration of the intervention, which aims to promote quality housing conditions for low class aiming at sustainable practices whose basic principle preservation of the environment without harming future generations.

Key Words: Urban Center. Intervention. Sustainability. Rehabilitation. Popular Housing.

LISTA DE FIGURAS

Figura 1: Desenho esquemático relacionando parâmetros para se alcançar o desenvolvimento sustentável. ............................................................................................................................... 36 Figura 2: Metas conflitantes para o planejamento do desenvolvimento sustentável. ............... 36 Figura 3: Esquema do ciclo de vida do edifício indicando como a reabilitação (em laranja) pode otimizar o ciclo tradicional (em azul). ............................................................................. 41 Figura 4: A reabilitação de edifícios no contexto da construção civil e as atividades que pode compreender. ............................................................................................................................ 44 Figura 5: Configuração do Centro de Vitória entre as décadas 1930 - 1970............................ 47 Figura 6: Mapa de Uso do Solo (2005). ................................................................................... 50 Figura 7: Imagens das tipologias de fachadas no Centro de Vitória ........................................ 50 Figura 8: Levantamento das edificações subutilizadas e desocupadas (2005). ........................ 51 Figura 9: Implantação do edifício ............................................................................................. 57 Figura 10: Planta baixa do pavimento tipo do Ed. Olga Benário Prestes. ................................ 59 Figura 11: Planta do pavimento tipo do Ed. Olga Benário Prestes com indicação das aberturas. .................................................................................................................................................. 59 Figura 12: Implantação do edifício. .......................................................................................... 60 Figura 13: Amostra dos apartamentos no pavimento tipo do Ed. Labor. ................................. 62 Figura 14: Planta baixa do pavimento tipo do Ed. Labor. ........................................................ 62 Figura 15: Implantação do edifício. .......................................................................................... 63 Figura 16: Visuais das unidades habitacionais no ed. Hotel Estoril ......................................... 63 Figura 17: Planta baixa do pavimento tipo do Ed. Hotel Estoril. ............................................. 65 Figura 18: Planta baixa do pavimento térreo do Ed. Hotel Estoril ........................................... 65 Figura 19: Localização da área – inserção do bairro Centro no município de Vitória. ............ 71 Figura 20: Fluxograma da metodologia do Programa Morar no Centro. ................................. 73 Figura 21: Fluxograma da metodologia da proposta projetual. ................................................ 74 Figura 22: Identificação do entorno imediato e do Edifício Presidente Vargas. ...................... 75 Figura 23: Fachadas - principal e posterior (com brises). ........................................................ 77 Figura 24: Térreo - acessos principais. ..................................................................................... 78 Figura 25: Térreo - ala direita, lojas com entradas independentes. .......................................... 79 Figura 26: Sobreloja - ala direita .............................................................................................. 79 Figura 27: Sobreloja - ala esquerda. ......................................................................................... 80 Figura 28: 2º pavimento. .......................................................................................................... 80

Figura 29: Pavimento tipo. ....................................................................................................... 81 Figura 30: Cobertura. ................................................................................................................ 82 Figura 31: Praça Costa Pereira e Teatro Carlos Gomes, década de 40. ................................... 83 Figura 32: Mapa da região 1 - Centro. ..................................................................................... 84 Figura 33: Identificação da área de intervenção no zoneamento urbanístico. .......................... 85 Figura 34: Mapa síntese - estudo do entorno e análise climática. ............................................ 87 Figura 35: Planta de setorização e fluxos – térreo. ................................................................... 90 Figura 36: Perspectivas da Via de pedestre. ............................................................................. 91 Figura 37: Planta da divisão dos apartamentos. ....................................................................... 92 Figura 38: Fluxograma da setorização dos ambientes. ............................................................. 93 Figura 39: Planta de setorização interna. .................................................................................. 93 Figura 40: Planta do apartamento acessível. ............................................................................ 94 Figura 41: Esquema de ventilação e iluminação natural dos apartamentos. ............................ 95 Figura 42: Planta da cobertura verde. ....................................................................................... 96 Figura 43: Planta do 2º pavimento - áreas verdes .................................................................... 96 Figura 44: Esquema de reaproveitamento de água pluvial e aquecimento solar. ..................... 98 Figura 45: Esquema de ventilação e iluminação natural na fachada. ....................................... 99 Figura 46: Perspectiva da fachada e entorno. ......................................................................... 100 Figura 47: Alvenaria de concreto celular. .............................................................................. 102

LISTA DE TABELAS

Tabela 1: Taxa média geométrica de crescimento anual da população residente, segundo as Grandes Regiões – 1950/2000. ................................................................................................. 23 Tabela 2: População do Espírito Santo e Grande Vitória em % (1950-1990) .......................... 27 Tabela 3: Grande Vitória (1980) Assentamentos Subnormais. ................................................ 28 Tabela 4: Número médio de moradores por domicílio particular ocupado - 2010. ................ 47 Tabela 5: Domicílios recenseados, por espécie (ES) – Sinopse 2010. ..................................... 53 Tabela 6: Dados gerais do Ed. Olga Benário Prestes. .............................................................. 58 Tabela 7: Dados gerais do Ed. Labor. ...................................................................................... 61 Tabela 8: Dados gerais do Ed. Hotel Estoril. ........................................................................... 64

LISTA DE SIGLAS

ASUS

Avaliação de Sustentabilidade

BNH

Banco Nacional de Habitação

CEF

Caixa Econômica Federal

CIB

Conselho de Informações sobre Biotecnologia

CMMAD

Comissão Mundial sobre Meio Ambiente e Desenvolvimento

COHAB

Companhias de Habitação

ConCidades

Conselho das Cidades

FCP

Fundação da Casa Popular

FGTS

Fundo de Garantia por Tempo de Serviço

FMHIS

Fundo Municipal de Habitação de Interesse Social

FMI

Fundo Monetário Internacional

GBTool

Green Building Tool

GPH

Gerência de Projetos Habitacionais

GAC

Gerência de Articulação Comunitária

IAPs

Institutos de Aposentadoria e Pensões

IBGE

Instituto Brasileiro de Geografia e Estatística

IAPI

Instituto de Aposentados e Pensionistas da Industria

IiSBE

International Initiative for a Sustainable Built Environment

IJSN

Instituto Jones Santos Neves

MCMV

Programa Minha Casa Minha Vida

MDU

Ministério do Desenvolvimento Urbano

MSTC

Movimento dos Sem-Tetos do Centro

ONU

Organizações das Nações Unidas

PAC

Programa de Aceleração do Crescimento

PAIH

Plano de Ação Imediata para a Habitação

PAR

Programa de Arrendamento Residencial

PAR

Programa de Arrendamento Residencial

PDU

Plano Diretor Urbano

PMV

Prefeitura Municipal de Vitória

PNDU

Política Nacional de Desenvolvimento Urbano

PNH

Plano Nacional de Habitação

Pnuma

Programa das Nações Unidas para o Meio Ambiente

REFER

Rede Ferroviária de Seguridade Social

SBPE

Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimos

SBTool

Sustainable Building Tool

Sedec

Secretaria de Desenvolvimento da Cidade

SEHAB

Secretaria de Habitação

SFH

Sistema Financeiro de Habitação

SNHIS

Sistema Nacional de Habitação de Interesse Social

UFES

Universidade Federal do Espírito Santo

ULC

Unificação das Lutas de Cortiços

UMM/Oeste

União dos Movimentos de Moradia da zona Oeste

UNEP

United Nations Environment Programme

ZOP1/01

Zona de Ocupação Preferencial 1/01

SUMÁRIO

1 INTRODUÇÃO ..................................................................................................................... 14 1.1 JUSTIFICATIVA ........................................................................................................... 17 1.2 OBJETIVOS ................................................................................................................... 18 1.2.1 OBJETIVO GERAL ................................................................................................ 18 1.2.2 OBJETIVO ESPECÍFICO ....................................................................................... 18 2 REVISÃO BIBLIOGRÁFICA .............................................................................................. 20 2.1 O HISTÓRICO HABITACIONAL NO BRASIL .......................................................... 20 2.1.1 O AGRAVAMENTO DO PROBLEMA HABITACIONAL NO BRASIL ............ 20 2.1.3 1930-64: O PERÍODO DE MAIOR AVANÇO EM QUE O ESTADO ASSUME O PROBLEMA ..................................................................................................................... 21 2.1.4 O CENÁRIO A PARTIR DE 1964: CRIAÇÃO DO PLANO NACIONAL DE HABITAÇÃO ................................................................................................................... 23 2.1.6 ANOS 2000: A CRIAÇÃO DO ESTATUTO DA CIDADE ................................... 24 2.1.7 O PANORAMA DO PROBLEMA NA REGIÃO METROPOLITANA DE VITÓRIA .......................................................................................................................... 26 2.2 DESENVOLVIMENTO SUSTENTÁVEL .................................................................... 31 2.2.1 O RECONHECIMENTO DO PROBLEMA: A INICIATIVA DA ONU E A DEFINIÇÃO DO CONCEITO ......................................................................................... 31 2.2.2 DESENVOLVIMENTO SUSTENTÁVEL, DIMENSÕES DA SUSTENTABILIDADE OU ECODESENVOLVIMENTO: OS CONCEITOS UTILIZADOS POR DIFERENTES AUTORES .............................................................. 34 2.2.3 SUSTENTABILIDADE NA CONSTRUÇÃO NO ÂMBITO NACIONAL .......... 37 2.3 REABILITAÇÃO ........................................................................................................... 40 2.3.1 CONCEITOS LIGADOS A REABILITAÇÃO ...................................................... 43 2.3.2 PORQUE REABILITAR EDIFÍCIOS EXISTENTES? .......................................... 45 2.3.3 A DEMANDA ATUAL NO ESPÍRITO SANTO ................................................... 46 3 ESTUDO DE CASO ............................................................................................................. 56 3.1 MÉTODO UTILIZADO PARA OS ESTUDOS DE CASO .......................................... 56 3.2 EDIFÍCIO OLGA BENÁRIO PRESTES ....................................................................... 57 3.2.1 DADOS GERAIS E HISTÓRICOS DO EMPREENDIMENTO ............................ 57 3.3 EDIFÍCIO LABOR ......................................................................................................... 60 3.3.1 DADOS GERAIS E HISTÓRICO DO EMPREENDIMENTO .................................. 60 3.4 EDIFÍCIO HOTEL ESTORIL ........................................................................................ 62

3.4.1 DADOS GERAIS E HISTÓRICOS DO EMPREENDIMENTO ............................ 62 3.6 ANÁLISE CRÍTICA ...................................................................................................... 68 4 ELABORAÇÃO DO PROPOSTA........................................................................................ 71 4.1 METODOLOGIA DA PROPOSTA ............................................................................... 74 4.2 IDENTIFICAÇÃO DO IMÓVEL .................................................................................. 75 4.3 VIABILIDADE E VISTORIA DO IMÓVEL ................................................................ 76 4.3.1 LEVANTAMENTO ................................................................................................. 77 4.3.2 CONTEXTUALIZAÇÃO DA ÁREA ..................................................................... 82 4.3.2.1 LEGISLAÇÃO EDILÍCIA E URBANÍSTICA DE VITÓRIA/ES ...................... 83 4.4 PROJETO ARQUITETÔNICO ...................................................................................... 86 4.4.1 MEMORIAL JUSTIFICATIVO .............................................................................. 86 4.4.1.1 ESTUDO DO TERRENO ..................................................................................... 86 4.4.1.2 SUSTENTABILIDADE ....................................................................................... 88 4.4.1.3 IMPLANTAÇÃO .................................................................................................. 88 4.4.1.3 UNIDADES HABITACIONAIS .......................................................................... 92 4.4.1.4 COBERTURA ....................................................................................................... 95 4.4.1.5 FACHADAS ......................................................................................................... 99 4.4.1.6 SISTEMAS CONSTRUTIVOS E PREDIAIS .................................................... 101 5 CONSIDERAÇÕES FINAIS .............................................................................................. 106 6 REFERÊNCIAS BIBLIOGRÁFICAS ................................................................................ 109 ANEXOS ................................................................................................................................ 115 ANEXO I - RETIRADA DOS ITENS DE AVALIAÇÃO DA SUSTENTABILIDADE, CONSIDERADOS REDUNDANTES. .............................................................................. 116 ANEXO II - TABELA DE CONTROLE URBANÍSTICO DE ACORDO COM O ZONEAMENTO DA ÁREA, NO MUNICÍPIO DE VITÓRIA. ....................................... 117 APÊNDICES .......................................................................................................................... 118 APÊNDICE A: ADAPTAÇÃO DA FERRAMENTA DE WALDETÁRIO (2009) PARA AVALIAÇÃO DE SUSTENTABILIDADE. ..................................................................... 119

CAPÍTULO 1

1 INTRODUÇÃO

O problema da degradação ambiental faz com que se tenha a necessidade de repensar a relação do homem com a natureza. Sustentabilidade tem sido um tema recorrente da sociedade atual, relacionando-se a diversos temas, como a preservação do meio ambiente urbano decorrente da preocupação em conservar as riquezas do planeta diante da tendência de crescimento da população urbana mundial.

Não se pode desconsiderar que as cidades são organismos inseridos em uma dinâmica exclusiva, e que os instrumentos de gestão desse território são muito mais complexos e possuem diversos eixos conjunturais a serem ponderados. Reduzindo a escala, sabe-se que a construção civil, em especial as edificações, segundo Moura e Mota (2013, p. 2) foram identificadas como um dos “setores de maior impacto ao meio ambiente e um dos maiores responsáveis pelas externalidades negativas que a sociedade incorpora”.

Para Waldetario (2009), é inquestionável que a habitação é o indicador de maior importância para assinalar a ineficiência do equilíbrio social nas cidades. Trata-se de um um dos mais relevantes direitos humanos, sendo o acesso à moradia digna uma condição básica na formulação da cidadania e na organização do espaço público. Nesta visão, a habitação desempenha a função de estabilidade social, tonando-se um dos principais anseios do cidadão.

No entanto a realidade do Brasil, segundo pesquisa do Censo 2010 divulgada pelo Instituto Brasileiro de Geografia e Estatística – IBGE –, é de um país que tinha “6.329 aglomerados subnormais1 [...] em 323 dos 5.565 municípios brasileiros”. Este tipo de moradia “concentrava 6% da população brasileira (11.425.644 pessoas) distribuídos em 3.224.529 domicílios particulares ocupados (5,6% do total). Vinte regiões metropolitanas concentravam 88,6% desses domicílios, e quase metade (49,8%) dos domicílios de aglomerados estavam na Região Sudeste” (IBGE, 2011).

No Brasil a conformação das cidades está sendo alterada pelo crescimento populacional que reflete no déficit habitacional e no surgimento de assentamentos subnormais. Neste sentido, as intervenções para reabilitações de espaços urbanos têm se configurado como uma nova 1

Defini-se como assentamentos irregulares como favelas, invasões, grotas, baixadas, comunidades, vilas, ressacas, mocambos e palafitas, entre outros (IBGE, 2011).

postura em relação ao meio ambiente construído, caminhando na contramão do esvaziamento dos centros urbanos. Essa situação revela um momento propício para o desenvolvimento de estratégias de reabilitação associadas aos princípios da sustentabilidade.

O seguinte trabalho iniciou-se com o propósito de um projeto de habitação popular que utilizasse conceitos ‘inovadores’ a fim de transformar o ‘olhar’ para esse tipo de construção. Porém, durante o processo de pesquisa houve a necessidade da desconstrução do tema, posto que foi identificado que várias pesquisas apontavam a reabilitação como uma nova abordagem ao tema da sustentabilidade por em muitos casos ser mais viável financeiramente e ecologicamente reabilitar do que construir um novo empreendimento. Nisso constituiu a importância na mudança do tema, por ser considerado mais apropriado à intenção deste trabalho.

Em função disso, a pesquisa aqui apresentada insere-se na temática da reabilitação de edifícios subutilizados em centros urbanos. Pretende-se, com este estudo preliminar, levantar por meio de pesquisa científica, conteúdo – com base em conceitos, estudos de caso e diretrizes – que possa contribuir para o produto final.

Inicia-se então com uma revisão bibliográfica, que abrange os temas: 1) O histórico habitacional no Brasil; 2) Sustentabilidade; e 3) Reabilitação. Para o primeiro assunto, “O histórico habitacional no Brasil”, houve a preocupação em identificar os problemas que envolvem o setor da habitação popular desde suas origens, utilizando como principal referência o autor Nabil Bonduki (2004), e outros autores complementares como Rocha e Carvalho (1995); Cano (1998); Patto (1999); Siqueira (2008); e Duarte (2011). Na sequência são descritos a criação do Plano Nacional de Habitação e o Estatuto da Cidade, como instrumentos na tentativa de controlar e minimizar os problemas nas habitações destinadas à classe baixa, com a utilização de informações de Santos (1999) e sites governamentais (Senado Federal; Ministério das Cidades; Governo Federal). Por fim, é levantado o panorama do problema habitacional na região Metropolitana de Vitória, fazendo uso de estudos dos autores Vaz (1998); Pegoretti, Silva e Angelo (2004); Ferreira (2008); e dados estatísticos elaborados pelo IGBE e pelo Instituto Jones dos Santos Neves (IJSN). No tema sobre “Sustentabilidade” é abordado o surgimento do termo ‘desenvolvimento sustentável’, a iniciativa da Organização das Nações Unidas de propor medidas a fim de

amenizar os desgastes ambientais e a definição do conceito a partir do Relatório de Brundtland. Logo depois são apresentados os conceitos adotados atualmente por diferentes autores. Para essas abordagens tiveram destaque os autores Agopyan e John (2012), que participaram da adaptação da Agenda 21 para um documento mais apropriado ao contexto dos países em desenvolvimento. Outros autores também foram utilizados para referenciar este tema: Silva (2000); Gonçalves e Duarte (2006); Martos e Saito (2007); Barbosa, (2008); Souza, Silva e Leal (2012); Moura e Mota (2013). Finalizando, faz-se uma breve contextualização da sustentabilidade na construção civil em âmbito nacional.

No que tange ao tema reabilitação, foi inicialmente abordado a definição dos conceitos ligados ao tema com base em quatro autores: Jesus (2008); Waldetario (2009); Morettini (2012); e Araújo (2012). Em seguida foram identificados os motivos que justificam a reabilitação de edifícios existentes e a atual demanda no estado do Espírito Santo, sendo este ultimo associado aos dados do Instituto Jones dos Santos Neves.

O capítulo intitulado Estudo de Caso, constitui-se de uma breve apresentação dos três exemplos que serão avaliados – Edifício Olga Benário Prestes (São Paulo); Edifício Labor (São Paulo) e Edifício Hotel Estoril (Espírito Santo) – com dados gerais das intervenções, relatando alguns aspectos como a localização, a caracterização anterior dos edifícios e alguns aspectos relevantes após o processo de intervenção, ressaltando principalmente a quantidade de unidades habitacionais alcançadas, o número de gabarito final, os tipos de técnicas e materiais utilizados, e assim por diante, relatados nos estudos de Neto (2006); Costa (2009); Waldetario (2009); e Araújo (2012). Após a apresentação dos empreendimentos vêm a avaliação da sustentabilidade, que se resume em uma tabela, a partir de Waldetario (2009), disposta de diretrizes e suas respectivas classificações, a fim de auxiliar na conferição dos itens. Esta avaliação permite averiguar as eficiências e deficiências como aprendizado para o elaboração do projeto.

Terminada a fundamentação teórica, a qual se constitui a base para a elaboração do projeto, inicia-se a descrição dos critérios e medidas que levaram às tomadas de decisões referentes à intervenção proposta, bem como a identificação e caracterização do imóvel e do entorno imediato. Nesta etapa o memorial justificativo cumpre o papel de orientar e explicar o leitor quanto às intenções e soluções projetuais, complementando as informações intrínsecas ao projeto arquitetônico.

1.1 JUSTIFICATIVA

Em tempos de avanços tecnológicos, crescimento econômico e populacional, a Agência Internacional de Energia projeta um aumento aproximado de 40% da demanda global de energia até 2030, impulsionados por esses seguimentos. Os esforços locais de atenuação são cada vez mais importantes, as cidades representam de 60 a 80% do consumo de energia e são responsáveis pelo mesmo percentual das emissões globais de CO² (KPMG, 2013). Segundo o estudo “O Estado Futuro 2030: As megatendências globais que moldam os governos” (2013), o aumento da população irá demandar, também, o aumento na produção de alimentos, onde a projeção prevê algo em torno de 50%, e uma diferença entre a procura e oferta de água em 40% até 2030. Ainda este estudo aponta que cerca de 40% da população mundial necessitará de habitação e serviços básicos de infraestrutura. O Censo de 2010 revelou que um bilhão de pessoas da população mundial vive, atualmente, em favelas.

Para tanto, será necessária a produção de moradias para suportar tal demanda, sendo que a maior necessidade será por habitações de interesse social. No entanto é evidente que a construção civil contribui para a intensa degradação ambiental, seja ela de maneira direta ou indireta.

Não só o setor da construção civil, mas o ritmo do crescimento das cidades tem gerado reflexos negativos e se não forem adotadas medidas adequadas para combater este cenário, é possível que o índice de pobreza urbana aumente.

Por isso torna-se relevante o tema abordado neste trabalho, a Reabilitação de edifícios existentes, como forma de reutilizar um espaço e adaptá-lo para suprir as necessidades da sociedade, necessidades estas que envolvem os aspectos sociais (reduzindo o número do déficit habitacional), ecológicos (reduzindo o índice da degradação ambiental), econômicos e culturais (devolvendo o fluxo de pessoas e da economia para centros urbanos que sofrem com a desocupação).

1.2 OBJETIVOS

1.2.1 OBJETIVO GERAL O objetivo final deste Trabalho de Conclusão de Curso é a elaboração de um projeto arquitetônico de reabilitação de um edifício existente em meio ao centro urbano aplicando conceitos de sustentabilidade. O objetivo geral é levantar as informações necessárias, a partir da revisão bibliográfica e estudos de casos, que visam subsidiar diretrizes para o projeto arquitetônico.

1.2.2 OBJETIVO ESPECÍFICO

Os objetivos específicos deste trabalho de conclusão de curso são: 

Fundamentar teoricamente a pesquisa por meio da revisão da bibliografia pertinente ao tema;



Identificar como se originou a problemática habitacional e compreender o processo até os dias atuais;



Verificar quais são os conceitos e as dimensões da sustentabilidade;



Identificar qual é a demanda para a reabilitação de edifícios e como as políticas públicas de habitação social abordam a questão;



Realizar estudos de caso coerentes com o tema, a fim de orientar as diretrizes para a elaboração do projeto arquitetônico.



Estabelecer diretrizes projetuais que atendam as três dimensões da sustentabilidade (ambiental, econômica e social), levando em consideração a viabilidade da proposta.



Elaborar um projeto arquitetônico tendo em vista a reabilitação de um edifício no centro de Vitória para habitação popular aplicando os conceitos de sustentabilidade;

CAPÍTULO 2

2 REVISÃO BIBLIOGRÁFICA

2.1 O HISTÓRICO HABITACIONAL NO BRASIL

2.1.1 O AGRAVAMENTO DO PROBLEMA HABITACIONAL NO BRASIL

Iniciou-se em 1920 um lento processo de industrialização no sudeste brasileiro que provocou mudanças nas cidades e, simultaneamente, o agravamento da questão habitacional no país (SIQUEIRA, 2008; DUARTE, 2011).

Em São Paulo, o problema relacionado às habitações começou a surgir com a evolução das atividades urbanas associadas ao setor cafeeiro e ao fim da escravidão (CANO, 1998). Esse processo da acrescida demanda de mão de obra desencadeou uma aglomeração de trabalhadores, que sem locais apropriados para serem alojados, constituíram tipos de moradias improvisadas (BONDUKI, 2004).

Já no Rio de Janeiro, o fluxo migratório alcançou seu auge no início do século XX, e foi constituído por uma das maiores massas de imigrantes do país, competindo paralelamente com São Paulo. Após a chegada da Família Real, a relativa proximidade com as jazidas mineiras e, consequentemente, a declaração da Independência, a massa imigratória apresentou redução. Mas, com o passar dos anos, o fim do tráfico negreiro acarretou na carência de mão de obra, o que fez ressurgir a imigração na capital. (MENEZES, 1997). Em 1840, o surgimento do ônibus permitiu uma nova etapa de crescimento da cidade e posteriormente a criação do bonde elétrico. “Defini-se, então, uma estreita associação entre o crescimento urbano e o desenvolvimento dos meios de transporte” (ROCHA E CARVALHO, 1995, p. 28).

Como visto a partir da bibliografia, São Paulo e Rio de Janeiro tiveram seu crescimento quase que exclusivamente pela chegada de imigrantes, abolição dos escravos e acúmulo de mão de obra; pode-se acrescentar também a evolução dos transportes. Rocha e Carvalho (1995) afirmam que este cenário do descontrolado crescimento populacional e escassez de moradias culminaram no aparecimento de novos tipos de habitações populares como as estalagens, os cortiços, as vilas operárias e, paralelamente, as favelas. O autor ainda afirma que desde a sua

fundação no século XVI, a questão geográfica sempre foi uma condição limitadora para o crescimento do Rio de Janeiro. Essa limitação e o “inchaço” populacional levaram o trabalhador de classe mais baixa a procurar as periferias e, aos poucos, “barracos de madeira ou moradias que tomavam forma em alvenaria, caracterizadas pela autoconstrução que utilizava material de baixa qualidade, [e que] davam nova paisagem aos morros e as periferias das cidades” (DUARTE, 2011 p. 3). Leva-se em consideração que este fato se estendeu, de maneira geral, em São Paulo e outras várias cidades do Brasil, como confirma Bonduki (2004).

Em um pequeno intervalo de tempo, as favelas foram se difundindo e crescendo, no Rio de Janeiro se estenderam no sentido da Zona Sul, nas proximidades dos comércios e da parcela mais rica do município. A ocupação sob a forma de favelas em bairros mais nobres, parecia uma alternativa viável para suprir a necessidade da população de menor renda em residir próximo ao local de trabalho, visto que o serviço oferecido por trens e bondes que abasteciam as periferias eram deficientes e os empregadores não queriam esperar por horas seus funcionários (ROCHA E CARVALHO, 1995).

2.1.3 1930-64: O PERÍODO DE MAIOR AVANÇO EM QUE O ESTADO ASSUME O PROBLEMA

As primeiras tentativas de intervenção pelo poder público em relação à habitação social ocorreram na Era Vargas, na década de 1930. Até 1937 as ações públicas eram voltadas, ainda, a medidas legais sanitaristas e, apenas a partir deste ano, houve intervenções diretas por parte do Estado (BONDUKI, 2004; DUARTE, 2011; SIQUEIRA, 2008).

No governo Vargas, surge a criação das Carteiras Prediais, vinculadas ao sistema de previdência, Institutos de Aposentadoria e Pensões (IAPs). Sobre essa iniciativa do poder público, Siqueira (2008, p. 231) destaca que:

Embora esse projeto tenha produzido a construção de conjuntos habitacionais em larga escala, ainda não pode ser considerado de ampla repercussão pública na área habitacional, uma vez que não expressava um plano abrangente e extensivo aos vários segmentos das classes populares, assim como não formulava uma política habitacional estruturada para enfrentar o problema, da forma como ele se

apresentava. Significava mais, uma ação populista no contexto do desenvolvimento econômico e social da época.

No que diz respeito à questão habitacional, Bonduki (2004) destaca que o governo implantou uma das principais medidas, o decreto-lei do inquilinato em 1942, que impunha o congelando dos aluguéis e a regulamentação das relações entre proprietários e inquilinos. No entendimento de Siqueira (2008, p. 232), essa foi uma “ação que representou uma intervenção direta do governo para desestimular a moradia de aluguel e a expansão de investimentos neste setor econômico que crescia sem barreiras na iniciativa privada”.

Ainda sem o total controle da situação e preocupação perante a esse quadro, nesta perspectiva, no início do governo Dutra (1946), se deu a criação da Fundação da Casa Popular (FCP), primeiro órgão público nacional destinado a construir ou financiar a construção de casas para a classe trabalhadora (BONDUKI, 2004). “Dados estatísticos da FCP, registram que até 1960 os estados que concentraram um maior número de construções de moradias foram, proporcionalmente: Minas Gerais, Rio de Janeiro, a cidade de Brasília e São Paulo. Em proporções bem menores as casas populares se estabeleceram em cidades do Nordeste, do Sul e no Sudeste. A presença da FCP no Espírito Santo apresentou um registro mínimo de habitações” (SIQUEIRA, 2008, p. 234).

Segundo Siqueira (2008), em 1950, veio à tona uma nova crise habitacional, reflexo do grande avanço industrial, intenso crescimento urbano e escassez de infraestrutura e intervenções para adaptar o espaço urbano à circulação de automóveis. Dados do IBGE confirmam que a população novamente se intensificou em 1940, alcançando o pico histórico de 2,99% ao ano entre 1950-60, incluindo à década de 50 inflação de 19%, esses dados de crescimento podem ser verificados com mais detalhe na tabela 1.

No entanto, essa expansão foi marcada por desigualdade das classes: apenas a classe média tinha acesso a financiamento da moradia, ao passo que a classe de renda baixa se sujeitava às favelas e loteamentos ilegais na periferia. Juscelino Kubitschek, no final da década de 1950, diante esse contexto, tenta fortalecer a FCP, com maiores investimentos, e atinge o maior número de unidades habitacionais construídas (SANTOS, 1999).

Tabela 1: Taxa média geométrica de crescimento anual da população residente, segundo as Grandes Regiões – 1950/2000.

Fonte: IBGE, Censo Demográfico 1950/2000.

O contexto densamente inibidor do investimento na área (caracterizado por forte intensificação inflacionária, taxas de juros nominais fixas e leis populistas no mercado de aluguéis) e a realidade do expansivo crescimento da demanda por habitações, acarretaram no déficit habitacional estimado em oito milhões de habitações (IBMEC, 1974). “É neste contexto e na ausência de políticas públicas com objetivos sociais, entre os quais se destacava um programa mais abrangente na área da habitação popular, que se intensificou e se reproduziu o quadro da pobreza no Brasil” (SIQUEIRA, 2008, p. 236).

2.1.4 O CENÁRIO A PARTIR DE 1964: CRIAÇÃO DO PLANO NACIONAL DE HABITAÇÃO

Santos (1999) afirma que após um Golpe Militar em 1964, a FCP foi extinto. Em seguida foi criado o Plano Nacional de Habitação (PNH), que além das questões relacionadas às habitações buscava o dinamismo da economia, o desenvolvimento do país e a estabilidade social por meio do controle das massas.

No que tange à concepção da política urbana, foram elaborados e implantados planos diretores, centrados na concepção de moradias e obras de infraestrutura. Dessa forma, as ações públicas voltadas para as vilas e favelas são sufocadas; os movimentos sociais e associações são reprimidos e impedidos de atuar; e as ocupações das favelas voltam a ser considerado problema civil (SANTOS, 1999).

Segundo Santos (1999), já no início do governo de Castelo Branco (1964-1986), se estabeleceu o Banco Nacional de Habitação (BNH), por meio da Lei nº 4.380. Era voltado ao financiamento e à produção de empreendimentos imobiliários especialmente para população de baixa renda, cabendo à época, a sua fiscalização, ao Banco Central do Brasil. O Sistema Financeiro de Habitação (SFH) abastecia seus recursos, quase que totalmente, da arrecadação do Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimos (SBPE) e do Fundo de Garantia por Tempo de Serviço (FGTS).

No entanto não foi exatamente o que sucedeu, os conjuntos habitacionais e os sistemas de financiamento atendiam basicamente a classe média (o índice de inadimplência, se comparado com o das classes mais pobres, era menor), a classe ainda mais baixa continuavam sem oportunidade. A consequência foi novamente a busca pela periferia, com ocupação de lotes clandestinos ou irregulares e a autoconstrução, indo contra a proposta. Houve na década de 1970 um considerado crescimento desse tipo de moradias (SANTOS, 1999).

Com o insucesso dos programas implantados, no governo de Fernando Henrique Cardoso (1995 a 2002), enfim, houve o reconhecimento da necessidade para com a regularização fundiária, da participação e de uma visão integrada da questão habitacional. Mais uma vez, essa medida não foi efetivada devido à orientação neoliberal do governo e as imposições dos bancos internacionais, como o Fundo Monetário Internacional – FMI (SANTOS, 1999).

2.1.6 ANOS 2000: A CRIAÇÃO DO ESTATUTO DA CIDADE

Durante o governo de Fernando Henrique Cardoso, mais precisamente no ano de 1999, é criado o Programa de Arrendamento Residencial (PAR), com a função de produzir novas unidades habitacionais para arrendamento. Anteriormente, a gestão cabia a Caixa Econômica Federal e posteriormente foi passada ao Ministério das Cidades, em 2004. (DUARTE, 2011)

Ainda que o poder público tenha efetivado esses programas para habitações no final do século XX, não foram suficientes para redução do déficit habitacional, uma vez que essas moradias continuaram restritas aos que podiam arcar com os custos do financiamento, única forma para a aquisição da casa própria. Bonduki (2004), relata que apenas 8,47% foram destinadas para

a baixíssima renda (até 3 Salários Mínimos) - faixa de salário onde se concentram 83,2% do déficit habitacional quantitativo.

No início dos anos 2000, merece destaque a aprovação do Estatuto da Cidade (Lei 10.257/01), uma das mais importantes legislações nesse contexto, responsável pela regulação do espaço urbano e que tem por objetivo a organização, descentralização e a democratização das funções sociais da cidade e da propriedade urbana, legitimado em 2001, depois de mais de 10 anos de tramitação (BRASIL, 2014a).

O Conselho das Cidades (ConCidades) definido pelo Decreto 5.031/04, tem a finalidade de estudar e propor diretrizes para a formulação e implementação da Política Nacional de Desenvolvimento Urbano (PNDU), bem como acompanhar a sua execução. Em 2005, o ConCidades aprovou a Política Nacional de Habitação, sancionada pela Lei nº. 11.124/05, que dispõe sobre o Sistema Nacional de Habitação de Interesse Social (SNHIS), concebe o Fundo Nacional de Habitação de Interesse Social (FNHIS) e institui o Conselho Gestor do FNHIS (BRASIL, 2014b).

Em 2007, no governo de José Inácio Lula da Silva, foi lançado o Programa de Aceleração do Crescimento (PAC), contemplando o setor habitacional com investimentos em infraestrutura e estímulo ao crédito e ao financiamento, ampliando também a discussão sobre os problemas de regularização fundiária. Ainda no governo Lula, em 2009, foi implantado o Programa Minha Casa Minha Vida (MCMV), com pretensão de viabilizar o acesso das famílias com renda mensal de até 10 salários mínimos, dispondo de algumas facilidades como descontos, subsídios e redução do valor de seguros habitacionais para financiamento da casa própria, incluindo também produção ou reforma, em ambientes urbanos e rurais (BRASIL, 2014c).

É importante assentir que todas as medidas apresentadas pelo Estado, até então, foram etapas essenciais para construir políticas públicas a fim de afirmar o direito à habitação. Contudo, é imprescindível que se reflita para a modalidade urbana associada à estrutura política, socioeconômica, esquivando-se de desigualdades sociais e exclusão socioterritorial.

2.1.7 O PANORAMA DO PROBLEMA NA REGIÃO METROPOLITANA DE VITÓRIA

Considerando todo esse contexto de modernização nas principais cidades brasileiras, abordado anteriormente, é que podemos adentrar no estado do Espírito Santo, introduzindo a problemática do território capixaba neste processo. Duarte (2008) afirma a partir de suas análises que “a complexidade na obtenção das fontes primárias demonstrou o descaso com a problemática que envolve a habitação social no estado do Espírito Santo, dificultando assim um aprofundamento sobre os dados existentes” (DUARTE, 2008, p. 26).

A região da Grande Vitória teve sua inserção num novo contexto político, econômico e social pelo resultado do fenômeno migratório (assim como nas principais cidades) e pela implantação de “grandes projetos” urbanísticos. No decorrer do tempo, a região foi marcada pela criação de novos espaços para o destino daqueles que não se inseriam no novo padrão de urbanização, tornando as periferias elemento principal de ocupação. Pode-se considerar que a identidade habitacional que se estabeleceu, sendo a tipologia basicamente caracterizada pelos conjuntos habitacionais, contribuíram para o aparecimento de novas funções urbanas de grandeza: política, com os interesses da classe dominante; econômica, com a expansão do sistema de economia; e social, pelo desejo de acesso ao espaço urbano pela habitação (DUARTE, 2008).

As transformações nessas grandezas fizeram alavancar características individuais das nossas cidades, a dicotomia centro-periferia, particulares tanto pelo espaço físico como pelos contrastes, pela segregação e exclusão social, provenientes do mesmo (DUARTE, 2008).

Na Grande Vitória, o modelo de ocupação urbana durante as décadas de 1960 a 1980, possibilitou averiguar a carência no setor habitacional e a significação da produção de moradias para baixa renda produzidas pela política do BNH. Apesar de estar situado na porção econômica mais dinâmica do país, foi considerada como uma das regiões mais atrasadas. Diante disso, foi criada infraestrutura para o reaparelhamento administrativo do estado do Espírito Santo a partir de: industrialização (como a principal medida); isenção tributária; e política de financiamento (DUARTE. 2008).

No que tange a evolução da modernização do espaço urbano em Vitória, Duarte (2008, p.151) discorre que: “Várias empresas foram beneficiadas com o incentivo fiscal e com as reformas de base promovidas no Espírito Santo, permitindo a formação de um parque industrial que propiciou novas alternativas de expansão de capital no estado. Todo esse processo de crescimento e modernização urbana foi acompanhado pela expansão do setor de construção civil, setor que absorvia grande parte da mão de obra existente no estado.” “A industrialização, o crescimento do mercado imobiliário e o crescente e contínuo fluxo migratório foram fortes elementos na contribuição para a transformação urbana, fazendo com que o espaço territorial se tornasse um bem de valor cada vez mais elevado. Nessa mesma dinâmica crescia na região de Vitória a procura por habitação. A capital e seus municípios vizinhos não atendiam à demanda habitacional que crescia de forma rápida, acompanhando o acelerado movimento migratório campo-cidade” (DUARTE, 2008, p. 152).

Segundo dados do Instituto Jones Santos Neves (IJSN, 1979) o déficit habitacional atingiu em 1979 cerca de 86.000 domicílios, posteriormente aos projetos industriais. Simplificando, o índice percentual de crescimento populacional de 1950 a 1990, indicado na tabela 2, subiu de 11,6% para 43,3%, calculando uma diferença de mais de 30% da Grande Vitória em relação ao estado.

Tabela 2: População do Espírito Santo e Grande Vitória em % (1950-1990)

Fonte: Censo Demográfico do Espírito Santo – 1940 a 1980. IBGE – 2000.

Sob essa ótica, pode-se avaliar que “a ausência de oferta de habitação para a população de baixa renda intensificou a expansão irregular e indiscriminada do solo urbano e mudou o perfil das periferias da Grande Vitória” (DUARTE, 2008, p. 152).

Para confirmar esse fato, a Tabela 3 traz informações sobre a consequência desse crescimento concentrado diante das formas de ocupações. Nota-se que em 1980, dentro do mesmo contexto de desenvolvimento econômico, paralelamente estavam famílias vivendo em condições subnormais. Vitória teve sua maior ocupação nos morros, diferente de Vila Velha que teve as baixadas e mangues mais ocupados. No total geral dos quatro municípios

indicados abaixo (Vitória, Vila Velha, Cariacica e Serra), soma-se 281.391 habitantes com moradias irregulares, considerando que a população de toda Grande Vitória no mesmo ano era de 706.263 habitantes - mais da terça parte de toda população residente urbana. Tabela 3: Grande Vitória (1980) Assentamentos Subnormais.

Fonte: Gov. ES - IJSN. Diagnóstico da situação atual das favelas, bairros carentes e segmentos de pobreza no município de Vila Velha. 1987

Observando os dados das tabelas, pode-se considerar que de certa forma o crescimento populacional foi indispensável à expansão do processo industrial no estado, no entanto, também contribuiu para o descontrole da forma de ocupação do solo, juntamente com a vulnerabilidade dos instrumentos políticos. Verdade é que a expansão periférica continua ano a ano, compondo cada vez mais um cenário natural no âmbito da paisagem habitacional.

Em síntese, o histórico habitacional capixaba muito se assemelha aos acontecimentos ao longo da história de habitação social no Brasil, onde o governo de imediato renega o problema, e depois, com o auge da crise, tenta conter a situação através de medidas políticas e programas, que por sinal foram insuficientes (por se tratar de medidas pontuais e não planejadas estrategicamente), causados basicamente pelos mesmos problemas que nas principais cidades do país.

Fugindo a regra, alguns projetos conseguiram êxito na Grande Vitória, dois podem ser destacados: O Projeto São Pedro e o Projeto Terra. O Projeto São Pedro é uma experiência bem sucedida, articulada pela Prefeitura Municipal de Vitória (PMV) por volta de 1988, com três principais objetivos: “a) delimitação do espaço de preservação ambiental e conscientização da população local; b) envolvimento da comunidade para a implantação dos

critérios de uso e ocupação do solo; e c) urbanização das áreas destinadas ao estabelecimento urbano e promoção de melhorias habitacionais” (VAZ, 1998, p. 1).

Para alcançar o resultado esperado, o projeto contou com três pontos fundamentais que foram a “participação popular no planejamento e na gestão das ações públicas, realização de políticas integradas e a continuidade do projeto ao longo de várias gestões” (VAZ, 1998, p. 2).

O espaço que antes era marginalizado se transformou em um local integrado ao espaço urbano. As famílias que moravam em palafitas foram reassentadas para áreas apropriadas. Houve regularização fundiária de 1.900.000 metros quadrados, beneficiando uma média de nove mil famílias. A realidade da região é que a infraestrutura foi melhorada abrangendo estações de tratamento, terraplenagem, rede de drenagem pluvial, rede de água potável, rede de esgoto e pavimentação. A remoção de áreas subnormais, fiscalização, a delimitação e contenção do aterro impediram o contato dos moradores com o lixo e ainda reforçaram a conscientização da população e amenizaram os problemas ambientais, (VAZ, 1998).

O Projeto Terra, também articulado pela Prefeitura Municipal de Vitória, trata-se de uma medida de integração de desenvolvimento social, urbano e ambiental, desenvolvido a partir do Projeto Vitória do Futuro, aprovado em 1996. Ele objetivava: “a) intervir nas áreas degradadas; b) racionalizar a ocupação do espaço, e c) aumentar a segurança, a salubridade e as condições de habitação” (PEGORETTI et al., 2004). O conceito ia além, previa “incluir todas as áreas de habitação subnormal do município, assumindo, nesse sentido, um caráter de política habitacional” (PEGORETTI et al., 2004, p. 8).

Sobre sua abrangência, a PMV destaca: “áreas ocupadas irregularmente, clandestinamente, e resultantes de invasões pela população de baixa renda, distribuídas por todo o município, nas áreas de encostas, manguezais e orla, consolidadas em 15 Poligonais que somam 5.378.412m2 e caracterizadas pela ineficácia ou ausência dos serviços e equipamentos públicos de infraestrutura urbana” (VITÓRIA, 2014a).

Sua relevância pôde ser afirmada após reconhecimento nacional em 2001, quando recebeu o Prêmio Melhores Práticas em Gestão Local, produzido pela CEF (Caixa Econômica Federal). A instituição titulou o conjunto de obras no bairro Jaburu, uma área de Vitória que apresentava bastante carência. Ele foi escolhido como um dos 10 mais importantes de todo o

país, no meio de 138 concorrentes, pois foi considerado o alto incentivo dado às áreas de habitação, saneamento básico, infraestrutura e geração de emprego e renda (PEGORETTI et al., 2004). A contribuição no âmbito habitacional veio por meio de “remoção de famílias para locais sem riscos, reforma ou ampliação das moradias existentes e construção de novas residências. [...] qualifica moradias passíveis de melhorias, permitindo aos moradores a permanência em seu local de origem” (PEGORETTI et al., 2004, p. 10).

Contudo, os autores Pegoretti et al., (2004) refletem sobre a necessidade de se dar continuidade as etapas, alcançando o nível de pós-uso das habitações e das obras realizadas para que assim seja avaliado o ponto de vista de quem realmente faz uso do projeto. Esse processo é relevante para os usuários, na medida que contribui para o aperfeiçoamento e minimização de erros em outras poligonais.

Ainda que o governo tenha tomado iniciativas como estes dois projetos citados, no ano 2000 o déficit habitacional no município de Vitória alcançou 7.485 domicílios, que é o resultado da soma de “domicílios improvisados (333), famílias que co-habitam com outras famílias (5.211), famílias que moram em cômodos (1.017), ou ainda domicílios considerados rústicos (924)” (WALDETARIO, 2009, p. 65). Esse número ainda não é tão alto se comparado ao déficit absoluto das grandes capitais, mas quanto ao déficit relativo – percentual do déficit absoluto sobre o total de domicílios particulares permanentes, que indica o índice de segregação social através das habitações, mas que estabelece uma proporção dadas as dimensões físicas e populacionais – Vitória com 8,75% supera Rio de Janeiro (8,28%) e São Paulo (6,82%) (WALDETARIO, 2009; apud FERREIRA, 2008).

Essa comparação auxilia para despertar o sinal da gravidade do problema da habitação no município de Vitória, avaliando que esses dados assinalam que para cada 100 famílias, quase nove delas residem em moradias inadequadas (WALDETARIO, 2009).

2.2 DESENVOLVIMENTO SUSTENTÁVEL 2.2.1 O RECONHECIMENTO DO PROBLEMA: A INICIATIVA DA ONU E A DEFINIÇÃO DO CONCEITO O termo “Desenvolvimento Sustentável” surgiu na segunda metade do século XX, a partir de estudos promovidos pelas Organizações das Nações Unidas (ONU); sobre mudanças climáticas em resposta às crises sociais e ambientais em que o mundo passava (BARBOSA, 2008). Em virtude disso, se estabeleceu a 1ª Conferência das Nações Unidas sobre o Meio Ambiente Humano, no ano de 1972 em Estocolmo – Suécia, que foi um marco históricopolítico para um novo tratamento aos temas ambientais, o qual votou pela criação do Programa das Nações Unidas para o Meio Ambiente (Pnuma) (MARTOS e SAITO, 2007). Ainda em 1972, foi elaborado o primeiro relatório do Clube de Roma conhecido como “Os Limites do Crescimento”, cujo trabalho projetou cenários ambientais globais, demonstrando que existia contradição no crescimento ilimitado e desenfreado dos materiais de consumo, utilizando método de modelagem de computador, nunca usado até então. Tal repercussão transformou-o em um dos principais temas da agenda global (MARTOS e SAITO, 2007).

Segundo os autores Silva (2000), Gonçalves e Duarte (2006), Martos e Saito (2007), Barbosa (2008), Agopyan e John (2012), e Souza et al., (2012), outro relatório é apresentado, datado de 1987 – o Relatório de Brundtland –, sob o título de Nosso Futuro Comum, fruto do trabalho elaborado pela Comissão Mundial sobre Meio Ambiente e Desenvolvimento (CMMAD), presidida pela norueguesa Gro Haalen Brundtland. Essa foi a primeira aparição da definição de desenvolvimento sustentável, conceituando que “satisfazer as necessidades e as aspirações humanas é o principal objetivo do desenvolvimento” (CMMAD, 1991, p. 46). Sucintamente está relacionado ao modo de desenvolvimento que objetiva alcançar a sustentabilidade. O documento afirma ainda que “desenvolvimento sustentável é aquele que atende às necessidades do presente sem comprometer a possibilidade de as gerações futuras atenderem as suas próprias necessidades” (CMMAD, 1991, p. 46). Ele continua dizendo que esse processo deve ser analisado sob duas vertentes, que são chamados de conceitos-chave.

“- o conceito de “necessidades”, sobretudo as necessidades essenciais dos pobres do mundo, que devem receber a máxima prioridade; - a noção das limitações que o estágio da tecnologia e da organização social impõe ao meio ambiente, impedindo-o de atender às necessidades presentes e futuras” (CMMAD, 1991, p. 46)

Silva (2000) e Barbosa (2008) destacam que esse conceito foi difundido internacionalmente, se tornando o mais utilizado na literatura especializada, pois chamou a atenção do mundo por ter sido pioneiro ao atribuir três princípios básicos a serem cumpridos: desenvolvimento econômico, proteção ambiental e equidade social. Sobre este assunto, posteriormente, será abordado neste trabalho que também houve críticas contundentes sobre o assunto, que consistia na indagação de que se omitia o contexto histórico.

Antes da análise crítica de alguns autores, o relatório tornou-se, então, base para discussão e aprofundamento dos problemas nas décadas seguintes, culminando no evento conhecido como Rio-92, organizado pela mesma comissão (CMMAD) aqui no Brasil que, como o próprio nome indica, ocorreu na cidade do Rio de Janeiro em 1992, contando com a participação de cerca de 180 países.

Waldetario (2009) descreve que o protocolo de Kyoto foi um dos grandes marcos na política global e de desenvolvimento sustentável, possibilitado pela adoção da Convenção Quadro das Nações Unidas sobre Mudanças do Clima, ainda em 1992, e que tinha como objetivo a diminuição das emissões combinadas de gases de efeito estufa por parte dos países industrializados. “O compromisso de estabelecer um processo permanente de revisão e discussão possibilitou-lhe ser propulsora de ações mais enérgicas para o futuro, como a conferência de Kyoto, no Japão, em dezembro de 1997” (WALDETARIO, 2009, p. 78).

Cinco anos depois aconteceu outro evento importante, o Rio+10, dessa vez em Johanesburgo, na África, em 2002. Nessas reuniões foram protocolados documentos internacionais com a finalidade de se estipular metas e mecanismos para o alcance do desenvolvimento sustentável (GONÇALVES e DUARTE, 2006; SOUZA et al., 2012). O evento mais recente foi o Rio+20, em 2012, novamente no Rio de Janeiro, no qual a Conferência das Nações Unidas sobre Desenvolvimento Sustentável apresentou em seus objetivos, a renovação no contexto político e o tratamento de novos temas, considerados emergentes (SOUZA et al., 2012).

Durante a Conferência Rio 92, também denominada Eco 92, houve a publicação da Agenda 21, cinco anos após o relatório Brundtland, mas que obteve o mesmo prestígio, inclusive pelo fato de ter enfocado alguns aspectos que anteriormente não foram previstos, isso graças a diversificação de entidades participantes o que gerou esforços e opiniões distintas produzindo avanços representativos (SILVA, 2000).

Silva (2000) e Agopyan e John (2012) destacam que esse documento considerava alguns assuntos essenciais para a trajetória da sustentabilidade, e institui como principais desafios da construção sustentável os seguintes itens: 

Processo e gestão;



Execução;



Consumo de materiais, energia e água;



Impactos no ambiente urbano e natural;



Questões sociais, culturais e econômicas.

De acordo com o Ministério do Meio Ambiente a Agenda 21 “pode ser definida como um instrumento de planejamento para a construção de sociedades sustentáveis, em diferentes bases geográficas, que concilia métodos de proteção ambiental, justiça social e eficiência econômica” (BRASIL, 2014). Dessa forma “a Agenda 21 tornou-se uma das referências obrigatórias na elaboração de planos de ação ou de pesquisas associadas aos temas socioambientais, bem como para o desenvolvimento de políticas públicas que se pautem na implementação de perspectivas sustentáveis” (SILVA, 2000, p. 17).

No livro de Agopyan e John (2012) eles fazem uma interpretação sobre este documento, e apontam que ele não complementa adequadamente a realidade dos países em desenvolvimento, ainda que os autores tenham tido cuidados ao destacar os problemas do mundo não industrializado. Mas, devido à sua abrangência, pode ser considerado um excelente guia para preparação de políticas sobre sustentabilidade, em qualquer região ou país.

O Conselho de Informações sobre Biotecnologia (CIB) entrou em ação para patrocinar, junto ao Programa das Nações Unidas do Meio Ambiente (United Nations Environment

Programme - UNEP), a elaboração de um documento mais adequado para o contexto dos países em desenvolvimento, que contou com a participação dos autores da bibliográfica usada como uma das referências principais deste estudo, o Vahan Agopyan e Vanderley M. Hohn (AGOPYAN e JOHN, 2012). Para que haja a mais ampla tentativa de se abranger o assunto da sustentabilidade, a Agenda 21 teve a necessidade de ser subdividida em Agenda 21 Brasileira e Agenda 21 local, que serão definidas mais adiante neste trabalho. Os diversos debates ocorridos em eventos sobre a temática da sustentabilidade não se esgotaram, pelo contrário, esse tema tem sido cada vez mais assumido e a cada década há a conquista a mais resultados e se aprimora o conceito.

2.2.2 DESENVOLVIMENTO SUSTENTÁVEL, DIMENSÕES DA SUSTENTABILIDADE OU ECODESENVOLVIMENTO: OS CONCEITOS UTILIZADOS POR DIFERENTES AUTORES

Como citado anteriormente neste trabalho, após o Relatório de Brundtland, alguns estudiosos levantaram críticas ao documento. Para Silva (2000), de forma geral, alguns autores criticaram a termologia utilizada de ‘desenvolvimento sustentável’, a dificuldade na adoção mais detalhada e ainda a ausência da participação social e ideológica do ser humano. Segundo as próprias palavras de Gonçalves e Duarte (2006, p. 52) “essas reuniões foram marcadas por disputas ideológicas e econômicas, as ações subsequentes ficaram aquém das expectativas e muitos problemas ambientais não foram resolvidos”.

Barbosa (2008) acredita que o erro maior do relatório foi ter mencionado como principal causa da situação de insustentabilidade do planeta o descontrole populacional e a miséria dos países subdesenvolvidos, deixando de dar ênfase à poluição gerada principalmente pelos países desenvolvidos. Já Souza et al., (2012, p. 28) descrevem que para os autores estudados por eles “a sustentabilidade está ligada aos problemas da dinâmica social, como questões de justiça social, igualdade entre gêneros e participação política de atores locais, configurando assim, diferentes dimensões da vida em sociedade”.

Diante dessas controvérsias, cresceram, por parte de estudiosos e autores, avaliações que detectaram a necessidade de aprimorar o conceito de desenvolvimento sustentável, sustentabilidade, ou qualquer outra termologia empregada.

Silva (2000) foi uma das principais autoras utilizadas no Brasil assim que o discurso alcançou nosso território, por se tratar de um assunto recente na época e pela sua ampla abordagem ao tema. Em sua dissertação destaca que o autor Ignacy Sachs através da publicação de seu livro Eco desenvolvimento: Crescer sem Destruir teve importante contribuição na concepção sobre eco desenvolvimento, pois para ele deveria existir correlação entre todos os setores da atividade humana, para se alcançar o desenvolvimento sustentável. Sendo assim, a autora manifesta compatibilidade de ideias das cinco dimensões sugeridas por Sachs, ressaltando apenas a ausência da dimensão política. 

Sustentabilidade Econômica: considerando que a eficiência econômica não deveria ser medida por critérios microeconômicos de rentabilidade empresarial, mas sim ser medida em termos macrossociais;



Sustentabilidade Social: ressaltando que deve haver a busca por uma civilização equilibrada nas distribuições de rendas e bens, reduzindo a desigualdade das camadas sociais;



Sustentabilidade Ecológica: sendo alcançada através da racionalização dos recursos esgotáveis do meio ambiente; diminuição do volume de resíduo, com a conservação de energia e práticas de reciclagem; pesquisas sobre tecnologias que danifiquem o mínimo possível o ambiente; e a implementação de políticas de proteção ambiental;



Sustentabilidade Geográfica ou Espacial: através de um equilíbrio rural-urbano, por meio da minimização de concentrações urbanas e de atividades econômicas; proteção de ecossistemas frágeis, reservas para proteção da biodiversidade e a prática da agricultura e agrossilvicultura com técnicas regenerativas em escalas menores;



Sustentabilidade Cultural: levantando a importância das raízes endógenas, com a valorizando das especificidades locais do ecossistema, permitindo a sintonia com o contexto e promovendo a continuidade cultural. (SILVA, 2000 apud SACHS, 1997).

Barbosa (2008) defende que o desenvolvimento sustentável é a consequência de três dimensões: do desenvolvimento social, do desenvolvimento econômico e da preservação ambiental. A autora apresenta, ainda, a relação de como esses setores deve ser interligada.

Figura 1: Desenho esquemático relacionando parâmetros para se alcançar o desenvolvimento sustentável.

Fonte: BARBOSA, 2008, p. 5.

Waldetario (2009) também é adepta da subdivisão do conceito de sustentabilidade em três dimensões, e para tanto ela se baseia nas definições de Roberto Braga (2008), que defende que a sustentabilidade tem como alicerce básico: a sustentabilidade ambiental, a econômica e a social, e ainda as relaciona como metas que se inter-relacionam e se conflitam como mostra a figura abaixo. Figura 2: Metas conflitantes para o planejamento do desenvolvimento sustentável.

Fonte: Waldetario, 2009, apud BRAGA, 2008, p. 05.

Para Agopyan e John (2012, p. 19) “existem muitas definições para o desenvolvimento sustentável. Em comum, todas elas apontam para o fato de que o desenvolvimento promovido nos últimos 250 anos pela humanidade, que permitiu enormes ganhos em termos de qualidade

e expectativa de vida para os seres humanos, vem alterando significativamente o equilíbrio do planeta e ameaçando a sobrevivência da espécie. [...]”.

Aos autores consideram e abordam a sustentabilidade em três vertentes: 1) aspectos ambientais; 2) econômicos; 3) sociais e culturais. Para eles o termos “green” e sustentabilidade ganharam grande apelo tanto pela mídia quanto por estratégias de marketing, sendo que deveriam ser tratada de maneira integrada, uma vez que separadamente esses aspectos não alcançam o desenvolvimento sustentável (AGOPYAN e JOHN, 2012). “Em teoria, a sustentabilidade pode ser descrita justamente como o equilíbrio entre essas três metas, e a anulação dos conflitos, através de um desenvolvimento capaz de promover o crescimento econômico eficaz, com justiça social e preservação ambiental” (WALDETARIO, 2009, p. 80).

2.2.3 SUSTENTABILIDADE NA CONSTRUÇÃO NO ÂMBITO NACIONAL

O marco inicial da abordagem do tema sobre construção sustentável se firmou no Brasil no ano 2000, quando o Departamento de Engenharia de Construção Civil da Escola Politécnica da Universidade de São Paulo (USP) articulou um Simpósio do Conselho de Informações sobre Biotecnologia (CIB) sobre Construção e Meio Ambiente – da teoria para a prática (CBI Symposium on Construction and Environment – theory into practice). Pela primeira vez o assunto foi tratado de maneira ampla e apresentado pelos melhores especialistas da época. Permitiu que discussões acadêmicas levassem à frente o assunto e integrassem a temas tradicionais de pesquisas como eficiência energética e conforto, economia de água e energia, urbanização de favelas, perdas e aproveitamento de materiais e resíduos, por exemplo (AGOPYAN e JOHN, 2012).

Neste âmbito, é interessante destacar que houve além da criação da Agenda 21 Brasileira, a Agenda 21 Local, e elas se diferem pelo seguinte ponto: “a Agenda 21 Brasileira é um instrumento de planejamento participativo para o desenvolvimento sustentável do país, resultado de uma vasta consulta à população brasileira [...] construído a partir das diretrizes da Agenda 21 Global; e entregue à sociedade, por fim, em 2002” (BRASIL, 2014d). Enquanto que a “Agenda 21 Local é o processo de planejamento participativo de um determinado território que envolve a implantação, ali, de um Fórum de Agenda 21” (BRASIL, 2014d).

Nota-se que esses aspectos propostos trazem ao Brasil a oportunidade de trabalhar a melhoria da qualidade de vida de toda a população, através de estratégias possíveis de se alcançar e do esforço coletivo. É um processo essencial, visto que a tendência é de que o crescimento por demanda habitacional continue crescendo em ritmo acelerado. Agopyan e John (2012, p. 14) afirmam essa preocupação: “a demanda dos países em desenvolvimento por um ambiente construído e de melhor qualidade – condição para uma sociedade justa – vai exigir um acentuado crescimento do setor; espera-se que a indústria de materiais de construção cresça duas vezes e meia entre 2010 e 2050 em nível mundial, sendo que nos países em desenvolvimento (excluída China e Índia) 3,2 vezes. No Brasil, a expectativa é que setor da construção dobre de tamanho até o ano 2022”.

A fim de promover uma forma genérica de avaliação da sustentabilidade de edificações, o International Initiative for a Sustainable Built Environment (iiSBE) – que significa Iniciativa Internacional para a Sustentabilidade do Ambiente Construído – que atualmente é representado por 34 países, elaborou a metodologia Sustainable Building Tool (SBTool). Este método considera as diferenças regionais, somado as prioridades, as tradições construtivas e aos aspectos culturais de cada país, servindo para orientação à pesquisa, não tendo foco comercial, como os demais (MORETTINI, 2012).

De acordo com Morettini (2012), vários outros autores citam essa metodologia, assim também como GBTool, que anteriormente abordava apenas aspectos ambientais, mas que a partir de 2008 passou a introduzir aspectos sociais e econômicos. Definindo a nomenclatura, a sigla GB é relacionada à Green Building ou “edifício verde”. A mudança para o prefácio SB aconteceu após a inclusão dos aspectos sociais e econômicos, que se refere à Sustainable Building ou “edifício sustentável”.

É necessário que o Governo dê exemplos concretos, em todos os níveis, para as práticas sustentáveis em obras públicas inclusive em habitacionais, e incentive, ainda mais, a implantação do conceito para com o setor privado e também individualmente à população, incluindo a classe média e baixa, e levando em consideração os condicionantes históricoculturais. É de suma importância que se faça marcante e permanente a conscientização sobre desenvolvimento sustentável.

Espera-se que a noção de desenvolvimento sustentável seja adotada não só no meio científico/acadêmico como também nas comunidades de classe média, alta e nas carentes estas que de certa forma são historicamente desprovidos de atenção do pelo poder público, conforme verificamos no subcapítulo sobre habitação popular. Torna-se necessário a participação direta da população ao tema, e ainda, deve-se considerar que o desenvolvimento sustentável precisa atender a dimensão social e cultural, sem desconsiderar a participação do indivíduo.

Sobre isso é relevante alguns questionamento: E porque não trabalhar esses problemas de forma conjunta? Porque não incluir a população de classe baixa na expectativa de se alcançar o desenvolvimento sustentável? “O desafio é, na verdade, a busca de um equilíbrio entre proteção ambiental, justiça social e viabilidade econômica. Aplicar o conceito de desenvolvimento sustentável é buscar, em cada atividade, formas de diminuir o impacto ambiental e de aumentar a justiça social dentro do orçamento disponível” (AGOPYAN E JOHN, 2012, p. 20).

Não afim de buscar respostas, mas com o propósito de contribuir na construção do conhecimento e, de certa maneira, na indução e no incentivo para que esses questionamentos fiquem latentes, este trabalho busca indicar e propor, a partir de um arcabouço científico, soluções sustentáveis para habitação popular. Embora as revisões bibliográficas estudadas revelarem que sustentabilidade é um processo e uma tendência que sempre estará em discussão, e possivelmente algo inatingível, o exercício para tentativa da consolidação dessa prática não deve ser dispensada.

Por fim, diante da nossa real situação e de dados bibliográficos é perceptível à necessidade de que no país tenha uma política mais concentrada, pois essas medidas, citadas anteriormente, resolvem parcialmente os problemas e os anseios da sociedade. Aos poucos as cidades brasileiras vêm se conscientizando, e algumas mudanças nos Planos Diretores Municipais, por exemplo, já estão sendo consideradas como uma questão principal, correlatas aos aspectos sustentáveis e, também, como uma necessidade urgente a reabilitação na escala dos edifícios e urbana.

2.3 REABILITAÇÃO

Conforme apresentados neste trabalho, tanto no tema de Habitação Popular como em Sustentabilidade, verifica-se o déficit habitacional e a necessidade quanto à aplicação dos conceitos de desenvolvimento sustentável. Por isso, o enfoque desta pesquisa se deu para estes temas, equiparando-os na busca de soluções pertinentes, de forma conjunta, para uma proposta de habitações dignas para a classe popular, ofertando-lhes o direto à participação no desenvolvimento sustentável, possibilitando a qualidade de vida e o meio ambiente. Embora a reabilitação de edifícios seja considerada um assunto atual, Pereira (2013, p. 1) explica que se trata de: “uma prática que teve início há muitos séculos, no entanto era apenas aplicada a monumentos de caráter histórico. Ao longo do século XX o conceito de monumentos a preservar foi sendo alargado e atualmente engloba o patrimônio edificado urbano, de forma a salvaguardar a identidade das cidades, os seus valores socioeconômicos, culturais e tradicionais”.

Ainda em ritmo gradual, no Brasil esta prática vem ganhando espaço concomitantemente ao aumento de pesquisas acadêmicas e algumas cidades já recebem incentivos do governo para reabilitar edifícios antigos. A inserção do tema reabilitação já é defendida por alguns autores como parte do processo natural do ciclo de vida de uma construção. “[...] pode-se afirmar que a sustentabilidade do edifício deve ser ‘mensurada’ durante todo o seu ciclo de vida. Este ciclo de vida é composto pelas seguintes etapas: planejamento/projeto, execução/construção, operação/utilização, manutenção/reforma e demolição/desmonte” (WALDETARIO, 2009, p. 106 apud DEGANI e CARDOSO, 2002; KRONKA MULFARTH, 2007).

Waldetario (2009) explica que durante a fase de manutenção e reformas de uma habitação, pequenas ou grandes modificações podem ocorrer, principalmente quando se trata de edifícios subutilizados. Nestas condições ficam conhecidos como reabilitação, ou seja, trata-se de “rehabilitar” o empreendimento para que sua função seja retomada, podendo ou não ocorrer a renovação do uso. “Pode-se considerar que a reabilitação é um processo de ‘retomada’ do ciclo de vida de uma edificação subutilizada que já se havia dado por encerrado e, teoricamente, caminharia para a demolição” (WALDETARIO, 2009, p. 106).

Figura 3: Esquema do ciclo de vida do edifício indicando como a reabilitação (em laranja) pode otimizar o ciclo tradicional (em azul).

Fonte: Waldetario, 2009, p. 106.

Morettini (2012) explica que os antigos centros urbanos apresentam esvaziamento, ao passo que novas regiões começam a ser ocupadas por meio da grande atividade imobiliária, formando a chamada descentralização. Na maioria dos casos, os antigos prédios estão situados nos centros urbanos desde o início da urbanização da cidade e, por sua vez, a população tende a buscar, com o passar dos anos, edifícios mais modernos.

Como exemplo próximo temos o Centro de Vitória, capital capixaba, que sofreu esse processo de descentralização da atividade imobiliária, e, consequentemente, a tornou uma cidade “corredor de passagem”, conhecida assim por concentrar atividades econômicas e problemas relacionados à logística como qualquer centro urbano, em horários comerciais e, em contrapartida, fica praticamente obsoleta no período noturno.

Da mesma forma o autor Morettini (2012) apresenta que a cidade de São Paulo, principalmente suas áreas centrais, passou pelo mesmo processo, acrescentando à cidade nas últimas décadas, percentual crescente de domicílios vagos. Nos centros urbanos antigos, diante da idade dos edifícios presentes nesses espaços, faz-se necessário algum tipo de intervenção, para minimizar o processo de degradação natural, aumentado pela ausência de manutenção.

Podemos citar o Programa Nacional de Reabilitação de Áreas Urbanas Centrais como a estratégia governamental mais recente no Brasil, que foi criado em 2003 com o objetivo de recuperar os centros urbanos com a reutilização do acervo edificado para promoção de habitação popular. A participação do poder público é essencial para que o processo de reabilitação de áreas urbanas não caminhe para a exclusão social (WALDETARIO, 2009). No caso de São Paulo, a Prefeitura no anseio de “reviver” essas regiões, lançou mão de um projeto de desapropriação e reforma que visa atender em média 50 edifícios abandonados, com investimentos de R$ 400.000.000,00, sendo parte deles destinados às famílias de baixa renda (WALDETARIO, 2009; MORETTINI, 2012). A reabilitação é tratada pelo Ministério das Cidades em três frentes de apoio: “(1) apoio direto por meio de recursos financeiros, (2) disponibilização de imóveis públicos e (3) coordenação setorial e fomentos às ações federativas” (ARAÚJO, 2012, p. 3). O autor destaca que a reabilitação de edifícios abandonados foi uma das estratégias para controlar a carência de moradias e a escassez de terrenos, objetivadas pelo governo de alguns municípios brasileiros como São Paulo, Rio de Janeiro, Recife e Vitória.

Nacionalmente essa atividade é ainda recente, sendo o país um pouco atrasado quanto as aplicações na prática. Morettini (2012) ressalta a ideia de Anne Aikivuori (1996) para concluir que os motivos para a reabilitação destes edifícios estão associados à obsolescência funcional, às necessidades de alterações de uso, à economia de gastos com a utilização. E complementa, ainda, quanto a necessidade da adequação para soluções voltadas para as questões ambientais.

A maioria dos edifícios que são alvos de propostas de reabilitação foram construídos na década de 40 e 50, localizados nos centros urbanos, e que hoje encontram-se defasados e sem função de mercado. Devido a desvalorização e à dificuldade de venda, alguns edifícios públicos e/ou particulares, continuaram vazios por anos e acabaram sofrendo degradação, ou ainda, ocupados e utilizados como abrigos ou forma de moradia irregular, com ausência de salubridade e segurança (WALDETARIO, 2009).

A realidade do exterior é que essa prática já vem sendo utilizada a partir da década de 1980, no caso da Europa e dos Estados Unidos. As cidades pioneiras foram Bolonha – Itália; Boston, Baltimore e São Francisco – Estados Unidos; Londres e Glasgow – Reino Unido,

rompendo com a visão tradicionalista de preservação e atuação restrita. No início, o custo da reabilitação superava o de um edifício novo, mas esse quadro foi alterado ao passo que houve o desenvolvimento de tecnologias apropriadas para esse tipo de intervenção, tendo atualmente, em alguns países europeus, uma participação significativa no setor da construção, superando valores gastos em novas obras (WALDETARIO, 2009; MORETTINI, 2012).

Nos Estados Unidos existem diversas iniciativas nos variados níveis de governo, tendo destaque o Nationally applicable Recommended Rehabilitation Provisions, publicado pelo Departamento de Desenvolvimento Residencial e Urbano (HUD); os códigos para a reabilitação de edifícios como o Uniform Code for Buildign Conservation (1995); e o New Jersey Rehabilitation Subcode (1998) (MORETTINI, 2012).

Mas o que significa exatamente este termo e quais são as ações envolvidas? Araújo (2012) confirma que ao longo do tempo, não se teve um padrão quanto as denominações para intervenção de edifícios. No afã de conter do uso equivocado da terminologia, alguns autores definem o conceito e as áreas de abrangência deste tipo de intervenção.

2.3.1 CONCEITOS LIGADOS A REABILITAÇÃO Quanto ao termo correto sobre reabilitação de edifícios, que tem sido largamente discutido atualmente, Jesus (2008) destaca que é comum encontrar significados distintos, aplicados ao mesmo termo, por diferentes autores.

Na área da arquitetura e engenharia, o conceito de reabilitação aparece sob diversas formas, dependendo do contexto em que é utilizado. De fato, a reabilitação pode ser entendida em vários âmbitos, sendo os mais recorrentes o da cidade e do edifício (BCSD PORTUGUAL, 2004). Desta forma, para a aplicação do termo reabilitação deve-se sempre associá-lo ao contexto em que está sendo utilizado, ou seja, diferenciando-se a “reabilitação urbana” da “reabilitação de edifício (JESUS, 2008, p. 12).

A reabilitação de um edifício envolve diretamente o seu entorno, colocando os elementos de infraestrutura, o desenvolvimento urbano e a dinâmica socioeconômica como parte constituinte e fundamental do processo decisório quanto à reabilitação de um edifício (MORETTINI, 2012 apud ARANTES, 2001). Logo, a reabilitação, muitas vezes, deve ultrapassar a escala do edifício, devendo ser pensando de maneira mais ampla abrangendo o

ambiente em que está inserido, alcançando, com isto, a reabilitação urbana. Esta tem como objetivo melhorar a qualidade de vida da população residente, favorecer as condições físicas do parque edificado e os níveis de habitabilidade e oferecer áreas de equipamentos comunitários, infraestrutura, instalações e espaços livres de uso público (MORETTINI, 2012 apud AGUIAR et al., 2005)

Para Jesus (2008) pode-se resumir que a requalificação urbana está inserida no contexto da construção civil, e que a reabilitação de edifícios refere-se a uma gama maior de ações que envolve a malha urbana e tem por finalidade a recuperação da capacidade de uso de um dado edifício. A partir de então, o autor propôs o conjunto de ações pertinentes à reabilitação de edifícios, adaptada de BCSD Portugal (2004), representado na figura 4.

Figura 4: A reabilitação de edifícios no contexto da construção civil e as atividades que pode compreender.

Fonte: Jesus, 2008, p. 22.

Assim, Jesus (2008, p.22) considera que “REABILITAÇÃO de edifícios é uma ação que pode envolver atividades de restauro, manutenção, alteração, retrofit, reparo ou reforma visando dotar o edifício de atributos econômicos ou funcionais equivalentes aos exigidos a um edifício novo para o mesmo fim”.

Segundo Morettini (2012), para o termo reabilitação de edifício pode-se usar duas linhas de raciocínio: sendo uma relativa à conservação do patrimônio histórico voltado principalmente à

recuperação de bens que possuam significado cultural, a outra, referente aos edifícios de uso corrente sem valor histórico atribuído, com a função de disponibilizá-lo ao uso novamente. O presente trabalho seguirá a segunda vertente.

2.3.2 PORQUE REABILITAR EDIFÍCIOS EXISTENTES?

Qualquer edifício construído necessita passar por intervenções ao longo do seu ciclo de vida, lembrando que eles duram em média 50 anos e que, por se tratar de materiais de uso constante e alguns sujeitos inclusive a intempéries, é natural que as condições dos materiais e dos sistemas prediais sejam danificados ou se tornem ultrapassados. Soma-se ainda o fato de que os avanços tecnológicos associados principalmente à comunicação e automação dos edifícios e a busca dos usuários por mais conforto contribuem para a obsolescência de prédios antigos, ampliando a necessidade da reabilitação destes (MORETTINI, 2012).

Para Morettini, a reabilitação promove uma série de benefícios e vantagens ao setor da construção civil e ao meio ambiente, quando comparado a uma construção nova, tendo em vista que se reduz o consumo de recursos naturais, humanos e energéticos. O Ministério das Cidades também aponta as consequências positivas: “A reabilitação de áreas urbanas centrais por meio da recuperação do estoque imobiliário subutilizado promove o uso e a ocupação democrática dos centros urbanos, propiciando o acesso à habitação com a permanência e a atração de população de diversas classes sociais, principalmente as de baixa renda, além do estímulo à diversidade funcional recuperando atividades econômicas e buscando a complementaridade de funções e a preservação do patrimônio cultural e ambiental” (BRASIL, 2014e).

A requalificação de um edifício pode contribuir para a valorização da área de intervenção aumentando o valor do imóvel tanto para aluguel como para venda, sendo esta resultante no prejuízo na permanência da classe baixa, intensificando a segregação. Por outro lado, pode reduzir do custo operacional, melhorar a aparência da edificação, aumentar a vida útil e contribuir para a redução da rotatividade de usuários, como os principais fatores que impulsionam a reabilitação. Há a possibilidade de a reabilitação ser guiada por uma lógica inversa, mas com o mesmo foco de recuperar os centros urbanos, destinando os imóveis subutilizados para a promoção de habitação popular (WALDETARIO, 2009 apud LIMA, 2001; ARAÚJO, 2012).

Waldetario (2009) reforça que neste parâmetro, os programas de incentivo de habitações em centros urbanos devem ser estimulados junto a estratégias ligadas à recuperação econômica, promovendo atividades de várias classes, obtendo a maior diversidade de usos no território. Deve ser previsto, também, a implementação de políticas integradas à reabilitação física, com a melhoria da qualidade do ar, a segurança nas ruas, a educação e a mobilidade (WALDETARIO, 2009, p. 39)

Além disso, constatado pelo censo demográfico do IBGE de 2010, pode-se afirmar que o número de unidades vazias existentes no país supera o déficit habitacional brasileiro. “São seis milhões de domicílios vagos contra um déficit habitacional de 5,8 milhões de famílias. A maior parcela desses imóveis vazios encontra-se em São Paulo, que conta com 1,112 milhão de imóveis desocupados e com 1,127 milhão famílias desabrigadas” (ARAÚJO, 2012, p. 1). Para Araújo (2012, p. 3) “os altos índices do déficit habitacional e a escassez de terrenos vagos nas grandes cidades fazem com que a reabilitação de edifícios antigos abandonados pareça ser uma atitude sensata”.

2.3.3 A DEMANDA ATUAL NO ESPÍRITO SANTO Como vimos no decorrer do trabalho, o estado do Espírito Santo apresenta um índice crescente da população e insuficiência de habitações para comportar tal demanda, no entanto, a prática do reaproveitamento de edifícios existentes não está muito bem explorada, talvez pelo interesse lucrativo de empresas da construção civil em obras novas e devido às próprias limitações em dar novo uso a um edifício já existente.

A partir de dados do IBGE de 2010, podemos confirmar essa proposição (tabela 4), a qual demonstra que os bairros do município de Vitória, como Parque Industrial e Centro, possuem a menor média de moradores com apenas 2,4 e 2,6 respectivamente, comparado ao número de 4,6 a 3,6 dos bairros mais ocupados. Este retrato pode ser justificado pela descentralização de centros urbanos produto da dinâmica urbana, como já foi mencionado, no caso do Centro de Vitória (IJSN, 2011).

Tabela 4: Número médio de moradores por domicílio particular ocupado - 2010.

Fonte: IJSN - Censo Demográfico 2010 - IBGE

Após o processo de evolução e modernização pelo qual passou o centro da cidade de Vitória, houve uma transformação nas características urbanas e arquitetônicas da região. Durante o século XX, a imagem da cidade, que antes era de casarios coloniais, foi gradativamente substituída pelo processo de verticalização e pelo o aumento do número de automóveis. Tal processo trouxe uma nova configuração na paisagem urbana, conforme exemplificado na figura 5 (WALDETARIO, 2009).

Figura 5: Configuração do Centro de Vitória entre as décadas 1930 - 1970.

(a)

(b)

(c)

(a) Avenida Jerônimo Monteiro na década em 1936. (b) Avenida Jerônimo Monteiro na década de 1940. (c) Avenida Princesa Isabel na década de 1970. Fonte: (a) VITÓRIA, 2014 . (b),(c) WALDETARIO, 2009.

O Centro de Vitória, após passar pelo processo de adensamento, teve o transbordamento como resposta, que fez com que suas principais atividades, que por muito tempo foi a moradia, o comércio e a administração, sentissem a necessidade de se deslocarem para novas áreas, menos adensadas, descentralizadas com modernas expectativas, que gerou o declínio dos investimentos públicos e privados e a degradação do centro histórico (WALDETARIO, 2009).

Araújo (2012) e Waldetario (2009) relatam que foi na década de 70 que os centros das cidades passaram por esse processo de esvaziamento, que resultou na queda da densidade demográfica na região central, paralelamente às edificações vazias. Em função disso, houve um aumento na preocupação com os centros da cidades brasileiras, que começou com à preservação do patrimônio histórico edificado em estado de deterioração, chegando ao patamar da importância dos potenciais presentes porém subutilizados, considerando desde aspectos físicos até os sociais e culturais (WALDETARIO, 2009).

Analisando a gestão urbana de Vitória, o primeiro plano que se aproximou de uma legislação para situação específica de Vitória foi o primeiro Plano Diretor Urbano (PDU) do município, datado de 1984. Ele classificava o centro como Zona Comercial, restringindo-se à defesa de seu patrimônio histórico em níveis de preservação, o que pouco contribuiu para a mudança no quadro de deterioração dos patrimônios. Neste período, a principal ação foi referente ao

patrimônio edificado, que estimulava à preservação, melhoramentos, reformas e manutenção por meio da colaboração de incentivo ou isenção fiscal (WALDETARIO, 2009).

Após uma modificação no PDU, em 1994, a região passou a ser classificada como Zona de Revitalização Urbana. Depois de dois anos (1996), surgiu um dos primeiros projetos da Prefeitura de regularização urbana que contou com a produção e adequação de habitação, o qual teve repercussão mundial – conhecido como Projeto São Pedro –, que já foi apresentado neste trabalho, no subcapítulo sobre habitação popular. No mesmo ano, no governo de Paulo Hartung, se deu a elaboração da Agenda 21, que envolveu lideranças municipais, de várias áreas específicas, que adotaram um planejamento estratégico, que posteriormente ficou conhecido como Projeto Vitória do Futuro, o qual continha um diagnóstico da cidade e diretrizes para planos e projetos estimados para a construção da cidade que desejavam para o ano de 2010 (WALDETARIO, 2009).

WALDETARIO (2009) ressalta que a Prefeitura de Vitória em parceria com a Universidade Federal do Espírito Santo (UFES) realizou um estudo chamado Planejamento Urbano Interativo do Centro de Vitória (2006), com o interesse de obter dados do Centro e dos bairros imediatos. A princípio contrapôs o imaginário da população capixaba quando indicou que 60% da atividade residencial predominam sobre as atividades de comércio e serviço com 21%, na área estudada (WALDETARIO, 2009 apud PMV, 2006). Mas observando a figura 6, é possível perceber, em relação ao uso do solo, que o setor residencial apresenta-se de maneira concentrada nos bairros imediatos do Centro, atentando-se que essas áreas correspondem a uma superfície com elevado grau de declividade. Já os demais setores como comercial e serviço, por exemplo, correspondem à uma ocupação mais distribuída e em região plana, onde se configura “corredor de passagem”.

Ainda WALDETARIO (2009) completa que foram contabilizados um total de 8.615 estabelecimentos registrados, sendo o setor terciário (comércio) visivelmente dominante, os estabelecimentos possuem atividades diversificadas, tendo como maioria os representantes comerciais e agentes de comércio de mercadorias em geral com 13% deste número e o comércio varejista de artigos do vestuário e complementos com 4,5%, considerando também o mercado informal expressivo dos ambulantes e camelôs que compõe a dinâmica econômica. Essas atividades não representam valor significativo na arrecadação de impostos em vista da quantidade de estabelecimentos registrados, o que prova o caráter popular pelo qual o

comércio do Centro de Vitória é conhecido. Em entrevista com os moradores da região, o estudo levantou também que em sua maioria, trabalham fora do eixo central o que significa que o comércio local é desenvolvido por pessoas residentes de outras localidades.

O mesmo estudo apontou para o estado de conservação das fachadas das edificações (Figura 7), que indicou um total de 50% dos imóveis com interesse de preservação considerados em péssimo estado ou regular, esse percentual é de 35% para os demais imóveis. Quanto à ocupação das edificações, o estudo mostrou que 4% dos imóveis da área de estudo estariam desocupados, e 9% subutilizados (Figura 8). Este número contribui ainda mais para a imagem negativa do Centro, que reflete na decisão da população de não querer residir no local. (WALDETARIO, 2009 apud PMV, 2006).

Figura 6: Mapa de Uso do Solo (2005).

Fonte: WALDETARIO, 2009 apud PMV, 2006.

Figura 7: Imagens das tipologias de fachadas no Centro de Vitória

(a)

(b)

(c)

(d)

(e)

(a,b,c) Fachadas dos imóveis situados na Cidade Alta, no Centro de Vitória. (d,e) Fachadas dos imóveis no eixo comercial do Centro da Cidade. Fonte: (a,b,c) Acervo Pessoal. (d,e) WALDETARIO, 2009.

Figura 8: Levantamento das edificações subutilizadas e desocupadas (2005).

Fonte: WALDETARIO, 2009 apud PMV, 2006.

No afã de aumentar a densidade habitacional e conservar o patrimônio histórico e cultural da região central, a Prefeitura de Vitória lançou mão de um Plano Urbano Interativo do Centro, desenvolvido em 2006. O objetivo do plano era integrar o poder público e a comunidade, revitalizar/requalificar ambiental e economicamente o Centro de Vitória, estabelecer ações e projetos pautados no conhecimento prático e teórico e fortalecer a identidade da região (ARAÚJO, 2012). Na sequência foram criados programas que vêm atuando na região: o Programa de Revitalização do Centro, promovido pela Secretaria de Desenvolvimento da Cidade (Sedec); e o Programa Habitar Vitória, promovido pela Secretaria de Habitação (SEHAB). O Programa de Revitalização do Centro envolve projetos e ações estruturais e integradas. Entre as ações estão: (a) identificação e destinação de imóveis ociosos para renovação do uso;

(b) reurbanização e requalificação dos espaços públicos; (c) valorização e potencialização do patrimônio histórico, cultural e paisagístico da cidade; (d) implantação de novos equipamentos turísticos, culturais e de lazer com ganhos sociais e econômicos para a região (VITÓRIA, 2012).

A SEHAB define como objetivo principal do Programa Habitar Vitória: proporcionar acesso à moradia digna com melhores condições de habitação atentando à preservação ambiental e qualificação dos espaços urbanos, com a participação das comunidades na formulação, implementação e controle da execução dos programas habitacionais. O programa é integrado por cinco projetos que caminham para a diminuição do déficit habitacional em suas diversas especificidades, nos aspectos qualitativos e quantitativos (VITÓRIA, 2013).

Podem-se citar como qualitativos o Projeto Vitória de Todas as Cores, que atua realizando melhorias e reformas, e o Projeto Morar sem Risco, que viabiliza às famílias uma residência segura enquanto estão sendo construídas as suas habitações. Já os quantitativos são o Projeto Moradia, que trabalha de forma integrada com o Projeto Morar Sem Risco e tem a pretensão de diminuir o déficit quantitativo, o Projeto Terra Legal, que por meio de ações integradas atua para regularizar os terrenos da capital, possibilitando o acesso a outros direitos como, por exemplo, financiamento para compra, venda ou reforma de imóveis e o Projeto Morar no Centro, que cumpre a função de trabalhar pelo processo de revitalização do Centro de Vitória através do resgate do setor residencial (VITÓRIA, 2013). “O projeto Morar no Centro colabora na revitalização da área central de Vitória, dando função social a edifícios abandonados ou mal aproveitados e tornando-os uma ferramenta para diminuir o déficit habitacional da capital [...] Para isso, estão previstas reforma e reabilitação dos edifícios desocupados ou sub-utilizados, gerando melhoria da qualidade de vida dos habitantes, atuais e futuros” (VITÓRIA, 2013).

O alto índice de degradação dos imóveis é uma das principais características para justificar a “decadência” do Centro de Vitória, traduzindo uma imagem de descaso, baixa capacidade econômica e desvalorização imobiliária (WALDETARIO, 2009). De acordo com o relatório do Programa Morar no Centro, elaborado pela própria secretaria fundadora (SEHAB), o investimento nas intervenções de reabilitação para fins da habitação de interesse social é justificada pelo fato de os terrenos vazios presentes no município serem escassos e caros. Sem contar que as áreas de interesse social costumam estar situadas em locais com declividade

acentuada e ausência de infraestrutura suficiente, comprometendo a ocupação dessas regiões. Outro fator contribuinte na escolha pela reabilitação dos prédios é a quantidade de imóveis abandonados, somado ao valor histórico das edificações (ARAÚJO, 2012).

A maioria dos imóveis apontados pelo Programa de Revitalização do Centro como de interesse de preservação e de renovação de uso, para atividade habitacional, estão atualmente abandonados. Pensando em todos estes fatores citados no parágrafo anterior e com o intuito de preservar o patrimônio histórico e cultural da cidade junto com o aumento a densidade habitacional, a Prefeitura tem optado por transformá-los em habitações de interesse social.

Essa opção tornou-se viável por otimizar a infraestrutura existente e amparar os programas de revitalização urbana. Além de os proprietários dos imóveis inseridos no programa não estarem dispostos a investir em manutenções, constata-se também grande número de inadimplência com os impostos municipais referentes ao imóvel (ARAÚJO, 2012).

A tabela 5, auxilia as informações sobre o números de imóveis nos bairros da região central de Vitória registrados como “não ocupados”, confirma o que foi dito anteriormente. Percebese que a Prefeitura os identificou detalhadamente, levantando apenas no centro um total de 801 imóveis particulares não ocupados, entre eles 153 de uso ocasional e 648 totalmente vagos, numa pesquisa bastante atual – de 2010. Tabela 5: Domicílios recenseados, por espécie (ES) – Sinopse 2010.

Fonte: PMV. Dados Municipais - Censo 2010.

Sendo assim, a aquisição por parte da Prefeitura desses edifícios abandonados satisfaz ambas as partes, uma vez que as dívidas dos moradores são quitadas e a Prefeitura pode utilizá-los

para outros fins, como, por exemplo, para habitação de interesse social. Pode ser considerado como uma estratégia para diminuir os problemas que até então não foram contidos e ultrapassam as políticas urbanas, tais como o fortalecimento da economia, a revivência do centro, o déficit habitacional, a preservação histórica e cultural da região, a redução com gastos de obras (se comparados com novos empreendimentos), e a minimização de poluentes e desgastes ambientais advindos da construção – todos esses itens são embasados na revisão bibliográfica vista até o momento.

CAPÍTULO 3

3 ESTUDO DE CASO

3.1 MÉTODO UTILIZADO PARA OS ESTUDOS DE CASO

Houve certa dificuldade de encontrar exemplos concretos de edificações reabilitadas para fins de habitação popular com conceitos de sustentabilidade, por se tratar de um tema atual e também considerando que os próprios programas habitacionais – geridos pela esfera federal, estadual ou municipal, onde o que mais se destaca é o Programa de Arrendamento Residencial (PAR) – estipulam valores mínimos para viabilidade econômica de tais intervenções, o que acarreta, na maioria dos casos, em intervenções pontuais (as quais as estratégias sustentáveis não são prioridades) ou até mesmo na revogação do projeto (que é o caso de muitos projetos de intervenções urbanas).

Diante dessa dificuldade, para a seleção dos estudos de caso, priorizou-se alguns aspectos como o tipo de intervenção realizada nos imóveis, a localização e as informações técnicas disponíveis. Quanto à localização, as intervenções situam-se em duas cidades distintas da região sudeste do país, para se ter uma melhor dimensão do que está sendo proposta dentro e fora do estado do Espírito Santo, sendo o Centro de Vitória escolhido pelas características condizentes de centro urbanos históricos, e o Centro de São Paulo pelos mesmos motivos (inclui-se também à essa escolha por haver mais informações sobre este tipo de intervenção e não por mera coincidência de terem sido abordados ao longo do trabalho).

Todos os estudos tratam de reabilitação de edifícios em centros urbanos, com intervenções em construções antigas que requerem preservação e que se caracterizam por um público alvo de famílias com faixa de renda familiar mais baixa, que se enquadram em programas de habitação popular.

A metodologia será desenvolvida da seguinte forma, sendo que os itens serão distribuídos em tópicos, que são eles: 

Dados gerais e histórico do Empreendimento: dados individualizados para cada empreendimento;



Avaliação da sustentabilidade: uma análise coletiva, comparando os três estudos simultaneamente, disposto em um novo subtópico, logo após a apresentação dos dados gerais dos edifícios.

3.2 EDIFÍCIO OLGA BENÁRIO PRESTES

3.2.1 DADOS GERAIS E HISTÓRICOS DO EMPREENDIMENTO

O Edifício Olga Benário Prestes foi entregue em 2002 e fica localizado no distrito de Belém na cidade de São Paulo-SP, conforme Figura 9.

Figura 9: Implantação do edifício

(a)

(b) (a) Localização da cidade de São Paulo e do edifício Olga Benário. (b) Imagens da fachada do empreendimento. Fonte: COSTA, 2009.

O edifício foi construído na década de 1950 para ser ocupado por uma fábrica. Na década seguinte foi adquirido pelo BANESPA e passou a exercer atividades executivas com agências e escritórios do banco até 1990, quando, a partir de então, passou a ser ocupado por cerca de 300 famílias pertencentes do movimento Unificação das Lutas de Cortiços (ULC). Das quase 300 que participaram da ocupação, apenas 80 permaneceram no prédio. O projeto e os orçamentos para a intervenção foram resultados de um trabalho conjunto da Cooperativa de Trabalho Interdisciplinar (Intrega) e do ULC. As características do imóvel são descritas na tabela 6, que segue abaixo (COSTA, 2009).

Tabela 6: Dados gerais do Ed. Olga Benário Prestes. Av. Celso Garcia, 787 – Brás. São Paulo/ SP. PAR-Reforma Comercial 84 UH Março/2011 Novembro/2012 24 m² Ambiente multiuso e banheiro 29 m² Ambiente multiuso e banheiro Equipamentos coletivos propostos: Área comunitária Churrasqueira Escritório de apoio e administração Custo médio da unidade: R$ 34.110,04* Tipo de gestão condominial: Terceirizada Valor da parcelada do financiamento: 170** Valor da taxa de condomínio: 125** Fonte: COSTA, 2009. p. 119. Localização: Programa: Uso Inicial: Número de unidades propostas: Início da obra de reabilitação: Data de entrega do edifício reabilitado: Tipologias:

A planta original do empreendimento condizia com cinco pavimentos, sendo que o térreo possuía o pé direito duplo. Para garantir a viabilidade econômica, foi necessário apropriar-se de um mezanino para implantação de mais nove unidades, totalizando 84 apartamentos. Possui 28 tipologias diferentes, que variam entre a unidade menor – quitinete que compõe cômodos integrados, excluindo apenas o banheiro – com área útil de 24 m² e o maior apartamento com 29 m² de área útil – compondo um quarto, sala, cozinha e banheiro, como mostra a figura 10. Cada pavimento abriga em média 18 apartamentos e uma lavanderia comum. As plantas correspondentes aos apartamentos e quitinetes podem ser vistas a seguir, e embora conste, na quitinete, tanque dentro das unidades, durante a execução optou-se por retirá-los (NETO 2006; COSTA, 2009).

O térreo possui um salão comunitário, e a cobertura, área de lazer e churrasqueira. Há um único elevador que atende o último pavimento (cobertura). O projeto não apresenta a áreas

para práticas de recreação infantil e de esportes. Por ter tido uso comercial anteriormente, os únicos pontos de ventilação e iluminação natural eram nas fachadas da frente e de fundo, uma vez que o edifício não possuía recuo lateral (o que na sua época de construção era permitido). Para resolver essa questão foram feitas aberturas de quatro fossos de ventilação na parte central, solução que permitia a implantação de apartamentos no centro do edifício (Figura 11) (NETO 2006; COSTA, 2009). Em virtude de ter sido adaptado um empreendimento comercial para fins habitacionais, as resoluções arquitetônicas, por sua vez complexas e justificáveis, foram comprometidas quanto à qualidade dos apartamentos, isso devido as limitações para cumprir as necessidades de iluminação e ventilação. Figura 10: Planta baixa do pavimento tipo do Ed. Olga Benário Prestes.

(a) (b) (a) Planta do apartamento tipo quitinete. (b) Planta do apartamento tipo com um quarto. Fonte: NETO, 2006 apud INTEGRA. Figura 11: Planta do pavimento tipo do Ed. Olga Benário Prestes com indicação das aberturas.

*As marcações laranjas referem-se à aberturas durante a intervenção e a marcação rosa à já existia. Fonte: NETO, 2006 apud INTEGRA.

3.3 EDIFÍCIO LABOR

3.3.1 DADOS GERAIS E HISTÓRICO DO EMPREENDIMENTO

O edifício Labor foi entregue em 2003 e localiza-se no distrito da República, subprefeitura da Sé, na cidade de São Paulo-SP.

Figura 12: Implantação do edifício.

(a)

(b) (a) Localização da cidade de São Paulo e do edifício Labor. (b) Imagens da fachada do empreendimento. Fonte: COSTA, 2009.

O edifício Labor é pertencente à Fundação Rede Ferroviária de Seguridade Social (REFER), tendo sido ocupado pelos movimentos de moradia União dos Movimentos de Moradia da zona Oeste (UMM/Oeste) e Movimento dos Sem-Tetos do Centro (MSTC), em outubro de 1999, após ter ficado 10 anos sem uso. Quase 38 famílias ocupavam o local. O prédio possuía oito pavimentos, sendo o térreo com pé-direito duplo (COSTA, 2009).

Foi projetado originalmente para escritórios da Rede Ferroviária Federal, em um terreno de 718 m² e área construída de 5.400 m². Com característica construtiva tradicional em concreto armado e vedações em tijolos, o projeto de reabilitação foi viabilizado pela Integra – Cooperativa de Trabalho Interdisciplinar – em parceria com o Grão – Grupo de assessoria para ações Sustentáveis – e, posteriormente, assumido pela Construtora Tarraf Ltda (COSTA, 2009 apud MALERONKA, 2005). A Tabela 7 descreve os dados gerais do empreendimento.

Tabela 7: Dados gerais do Ed. Labor.

Programa:

Rua Brigadeiro Tobias, 290 – Sé. São Paulo/SP PAR-Reforma

Uso Inicial:

Comercial

Número de unidades propostas:

84 UH

Início da obra de reabilitação:

Agosto/2012

Data de entrega do edifício reabilitado:

Dezembro/2013

Tipologias:

Equipamentos coletivos propostos:

31 m² Ambiente multiuso e banheiro (81 unidades) 29 m² Ambiente multiuso e banheiro – acessível (03 unidades) Área comunitária

Custo médio da unidade:

R$ 28.812,28*

Tipo de gestão condominial:

Terceirizada

Valor da parcelada do financiamento:

240**

Localização:

Valor da taxa de condomínio:

95** (sendo R$ 70 taxa padrão + R$ 15 fundo de reforma dos elevadores) Fonte: COSTA, 2009, p. 127.

A nova proposta abriga 84 unidades habitacionais, sendo distribuídas oito unidades em cada pavimento. Com intenção de aproveitar a tipologia do edifício foram construídos dois mezaninos, um na parte frontal e outro nos fundos, e mais um pavimento objetivando a aumento da quantidade das unidades habitacionais (COSTA, 2009).

Diante disso surgiu um contratempo, a planta original da estrutura não foi encontrada, o que necessitou a solicitação de um laudo técnico. Este laudo indicou problemas sérios quanto a baixa resistência do concreto nos pavimentos inferiores e resultou em reformas para reforços estruturais (COSTA, 2009 apud MALERONKA, 2005).

Para não sobrecarregar a estrutura, mesmo após os reforços, foi utilizado na cobertura alvenaria estrutural e outros elementos estruturais mais leves. O subsolo foi aproveitado para a implantação de um salão. Existe ainda, na parte posterior do terreno, uma edificação de dois

pavimentos que não foi atribuído uso, mas foi estudada a possibilidade de ser ocupada para atividades sociais, tais como aula de computação e cooperativas, ou algo que seja lucrativo para o condomínio. Os apartamentos possuem em média 30 m² e quanto às divisões internas, somente um dos cômodos possui abertura para iluminação natural e ventilação, sendo normalmente utilizado para dormitórios (Figura 12, 13) (COSTA, 2009).

Figura 13: Amostra dos apartamentos no pavimento tipo do Ed. Labor.

(a) (b) (a) Planta da disposição dos apartamentos no pavimento tipo. (b) Ampliação da unida habitacional no pavimento tipo. Fonte: NETO, 2006 apud INTEGRA. Figura 14: Planta baixa do pavimento tipo do Ed. Labor.

Fonte: NETO, 2006 apud INTEGRA.

3.4 EDIFÍCIO HOTEL ESTORIL

3.4.1 DADOS GERAIS E HISTÓRICOS DO EMPREENDIMENTO

Dentre os empreendimentos selecionados pela PMV para a reabilitação, o Edifício Hotel Estoril, localizado no Centro da cidade de Vitória, foi o primeiro a ser atendido na região metropolitana pelo Programa Morar no Centro.

Figura 15: Implantação do edifício.

(a)

(b) (a) Área de abrangência do Programa Morar no Centro, na capital do Espírito Santo, Vitória. (b) Localização do Hotel Estoril. Fonte: WALDETARIO, 2009.

Figura 16: Visuais das unidades habitacionais no ed. Hotel Estoril

(a) (b) (a) Vista da janela do Edifício Estoril – Porto de Vitória e avenida de fluxo intenso de veículos em horário comercial. (b) Vista de um dos apartamentos do 9º andar do edifício – Vista da baía de Vitória. Fonte: WALDETARIO, 2009.

A edificação do antigo Hotel Estoril, datada de 1955, forma um complexo que, na sua origem, foi destinado ao uso hoteleiro, além de salas e lojas comerciais. O residencial Estoril, agora assim chamado, após a intervenção, em 2009, passou a abrigar 54 famílias. O recurso para concretização da reabilitação veio de uma parceria entre a Prefeitura de Vitória e o Governo Federal que juntos investiram R$ 3.508.000,00 (sendo R$ 1.598.000,00 por parte do Governo Federal - Ministério das Cidades/Caixa e o restante da Prefeitura). Foram atendidas famílias com renda em torno de três salários mínimos. O arrendamento durará em torno de 15 anos, onde o valor refere-se a 10% da renda familiar, sem saldo devedor, sendo que este valor vai compor o Fundo Municipal de Habitação de Interesse Social (FMHIS), que utiliza a verba para promover moradias a outras famílias (PROJETO MORAR NO CENTRO, 2014). A tabela abaixo apresenta as principais características do imóvel.

Tabela 8: Dados gerais do Ed. Hotel Estoril. Localização: Programa:

Cruzamento das av. Florentino Avidos com av. Getúlio Vargas, 523 – Centro. Vitória-ES. PAR-Reforma

Uso Inicial:

Hotelaria

Número de unidades propostas:

54 UH

Início da obra de reabilitação:

2006

Data de entrega do edifício reabilitado:

Dezembro/2009

Tipologias:

27,84 m² Ambiente multiuso e banheiro 52,59 m² Ambiente multiuso e banheiro Salão de festas

Equipamentos coletivos propostos:

Sala de reuniões Custo médio da unidade: Tipo de gestão condominial:

Custo final máximo de (estabelecido pelo programa) -

55.000,00

Valor da parcelada do financiamento:

10% da renda familiar (sem saldo devedor)

Valor da taxa de condomínio:

Fonte: Elaborado pela autora, a partir de Waldetario, 2009; Araújo, 2012.

O imóvel foi adaptado para a implantação de 54 unidades habitacionais, configuradas do 2º ao 9º pavimento, distribuídos em cinco apartamentos por pavimento, projetados com um quarto, sala de estar, cozinha, área de serviço e banheiro. Há um apartamento acessível em cada andar (Figura 17). As áreas das unidades habitacionais distinguem-se em seis tipologias: apartamento 1 – 52,69 m²; apartamento 2 – 38,88 m²; apartamento 3 - 33,39 m²; apartamento 4 e 5 – 34,62 m² e apartamento 6 – 37,41 m². O térreo contém recepção, salão de festas e instalações técnicas, como central de gás e depósito (Figura 18). O mezanino foi ocupado com sala de reuniões, lavabo, banheiro e depósito (VITÓRIA, 2014b).

Figura 17: Planta baixa do pavimento tipo do Ed. Hotel Estoril.

(a)

(b)

Apto 01: 52,69 m²

Apto 02: 38,88 m²

Apto 05: 34,6 m²

Apto 06: 37,41 m²

Apto 03: 33,39 m²

Apto 04: 34,62 m²

(b)(a) Planta do pavimento tipo com as divisões das unidades habitacionais. (b) Planta da unidade habitacional adaptada para acessibilidade universal. Fonte: WALDETARIO, 2009 apud SEHAB/PMV.

Figura 18: Planta baixa do pavimento térreo do Ed. Hotel Estoril

* Sem escala. Projeto aprovado pela Prefeitura. Fonte: ARAUJO, 2012 apud SEHAB/PMV.

3.5 AVALIAÇÃO DE SUSTENTABILIDADE DOS ESTUDOS DE CASO Recentemente, Souza (2008) desenvolveu uma proposta de compatibilização do método SBToll para as características climáticas brasileiras – mais precisamente em Vitória (ES). A autora lança mão do conceito do sistema para dar ‘vida’ a outra ferramenta, chamada ASUS (Avaliação de Sustentabilidade) – Versão Zero, levantando a inaplicabilidade de métodos internacionais de forma padronizada, e considerando a importância da definição de critérios de avaliação específicos no contexto brasileiro no desenvolvimento de uma arquitetura nacional mais sustentável. “Dentre os métodos apresentados [..] o SBTool é o sistema que mais se destaca, principalmente pela abrangência de questões não só ambientais, mas também econômicas, sociais e culturais” (WALDETARIO, 2008, p. 98).

Assim, a ferramenta ASUS proposta por Souza (2008), que tem como base conceitual o SBtool, é utilizada também por Waldetario (2009), que adaptou a ferramenta aos conceitos condizentes para a avaliação de sustentabilidade na reabilitação de edifícios, sendo considerada apropriada para os estudos propostos neste trabalho. Então, para analisar a questão da Sustentabilidade, mesmo que não sejam estratégias muito utilizadas entre os três estudos – pelos limites financeiros dos programas – serão seguidos os critérios de Waldetario (2009).

Algumas diretrizes utilizadas por Waldetario (2009) foram descartadas, não por serem julgadas desnecessárias, mas por serem consideradas redundantes, ao passo que uma mesma medida de ação alcançava mais de uma diretriz (Anexo II). Os itens retirados atentavam sobre a “avaliação” da possibilidade de tal critério e com a retirada destes itens permaneceram somente as objeções que tratam da “aplicação” do critério em si.

Para tanto a tabela é dividida por temas: 1) Seleção do sítio; 2) Planejamento do empreendimento; 3) Planejamento urbano e desenvolvimento do sítio; 4) Energia; 5) Materiais; 6) Água potável; 7) Emissão de gases na atmosfera; 8) Resíduos sólidos; 9) Águas pluviais e residuais; 10) Impactos no terreno; 11) Outros impactos regionais ou locais; 12) Qualidade do ar interno; 13) Ventilação; 14) Ruído e acústica; 15) temperatura do ar e umidade relativa; 16) Iluminação; 17) Segurança durante a operação; 18) Funcionalidade e

eficiência; 19) Flexibilidade e adaptabilidade; 20) Manutenção e desempenho da operação; 21) Aspectos sociais; 22) Custo e economia; 23) Cultura e herança.

Além disso, as diretrizes apresentam as respectivas classificações: 

Peso: A, B ou C. Dividido pela necessária diferenciação de importância de cada item, sendo ‘A’ o maior valor;



Fator: Obrigatório (O), Desejável (D) ou Avançado (A). O fator ‘Obrigatório’ é referido a um item considerado imprescindível ou uma determinação legal, ou ainda uma necessidade de senso comum. O ‘Desejável’, é associado a um item que é almejado, possui importância, mas que não é obrigatório. Da mesma forma o ‘Avançado’, que não é obrigatório mas está acima do desejável, considerado uma ascensão, uma vantagem.



Etapa: Desenvolvimento Urbano (UR), Planejamento (PL), Execução (EX) e Operação (OP). Essas etapas correspondem em que fase deve ser implantada as diretrizes.

O que se pretende com esta análise é reunir as informações sobre os casos concretos de reabilitações que foram executados em centros urbanos, identificando os sucessos e insucessos dos itens avaliados das intervenções, para tirar proveito deles, a fim de replica-los (no caso dos sucessos), ou não (no caso dos insucessos) na elaboração do projeto. As informações dos edifícios utilizados para o preenchimento da tabela tiveram como base os autores Araújo (2012), Costa (2009), Neto (2006), Vitória (2014b) e Waldetario (2009).

Em suma, a tabela elaborada que consta no apêndice A, apresenta um baixo índice de aplicabilidade das diretrizes sustentáveis nos três exemplos estudados. Quanto aos itens alcançados com sucesso, considerando a apresentação em pelo menos dois dos três edifícios, pode-se ressaltar os seguintes itens: 

Aproveitamento de imóveis vazios;



Proximidade ao transporte público coletivo;



Incentivo a permanência da população local;



Disponibilidade de água potável;



Utilização do máximo coeficiente de aproveitamento permitido;



Substituição da rede elétrica do edifício;



Reutilização da estrutura da construção existente;



Medidas de redução de consumo de água;



Minimização do volume de entulho durante o processo de reabilitação;



Utilização de cores claras nas áreas pavimentadas;



Ampliação ou criação de aberturas para melhorar a ventilação natural;



Ventilação mecânica quando não houver a possibilidade da ventilação natural;



Pé-direito inferior a 3,5 m;



Máxima eficiência espacial e volumétrica do empreendimento;



Possibilidade de modificações nos sistemas técnicos das instalações;



Facilidade de acesso para conservação dos elementos utilizados;



Garantia da utilidade social do empreendimento;



Conservação da fachada e demais características originais do edifício;



Respeito e valorização do edifício na paisagem urbana local;

Os demais critérios que visam o favorecimentos de questões bioclimáticas por exemplo, quando aplicados foram de maneira parcial ou superficial, mas em sua maioria, não foram empregados nas intervenções, tampouco questões relacionadas à acessibilidade universal (com exceção do edifício Hotel Estoril que dispõe de unidades habitacionais acessíveis), aspectos sociais e culturais.

3.6 ANÁLISE CRÍTICA

É notório que os três estudos não abordam a maioria dos conceitos de sustentabilidade. Entretanto, é valido ressaltar que ainda assim o Programa Morar no Centro se sobressai na tentativa de introduzi-los no planejamento, mas terminam em alguns casos sendo impossibilitados pelas limitações dos recursos do Programa. Comparando os estudos de caso de São Paulo e Vitória, este último conseguiu, ainda de forma pontual, abranger mais critérios de sustentabilidade que os outros dois de São Paulo.

Observou-se, também, que o fato de serem construções antigas e que possuíam como característica comum a máxima ocupação do terreno, houve a impossibilidade da inserção de várias diretrizes, como ampliação de áreas permeáveis, estratégias para escoamento e drenagem de águas pluviais, entre outras.

Entretanto deve ser avaliado que algumas diretrizes abrangem dimensão urbana, sendo esta uma questão dificultada visto que os programas de reabilitação de edifícios, pelo menos os estudados, são voltados exclusivamente aos edifícios especialmente por motivos financeiros. No caso dos centros urbanos, as prefeituras tentam trabalhar com outros projetos de revitalização das áreas paralelamente, embora não sejam ainda de grandes dimensões, desta forma são considerados projetos separados ainda que tenham a mesma finalidade. Alguns aspectos foram observados e considerados relevantes nos estudos e devem ser analisados cuidadosamente para futuras propostas, que são: (a) a análise prévia de viabilidade da intervenção, com os devidos cuidados na seleção, evitando empreendimentos que requerem muitas ações para adaptação ao uso habitacional, que pode onerar os custos da obra; (b) as especificações de materiais e/ou técnicas, que são, na maioria das vezes, selecionadas pelo custo e não pelos aspectos de qualidade, durabilidade, velocidade da obra e redução dos impactos ambientais; (c) a importância da participação popular na fase de concepção do projeto, para tentar sanar ou minimizar soluções que sejam julgadas como inadequadas para a realidade de quem irá usufruir do espaço.

CAPÍTULO 4

4 ELABORAÇÃO DO PROPOSTA Com o objetivo de promover habitação popular através da reabilitação de um edifício subutilizado, no qual tenha o usuário e o meio ambiente como foco propõe-se a elaboração de um estudo preliminar na região da grande Vitória, mais precisamente no centro da cidade (figura 19), cenário da desocupação do centro histórico da capital e da presente desvalorização imobiliária. Figura 19: Localização da área – inserção do bairro Centro no município de Vitória.

Bairro Centro demarcado em vermelho no mapa do município de Vitória/ES. Fonte: Vitória, 2014i.

O Centro de Vitória torna-se um local adequado para a inserção da população da classe de renda baixa por assumir a necessidade de atrair o setor residencial e, consequentemente, outros setores de investimentos, visto que a região detém um considerável potencial de crescimento, pela localização geográfica, pelo caráter histórico, pela estabilidade do comercio local, entre outros fatores.

Diante da apresentação do novo modelo de habitação popular, que já vem sendo implantado pelo Programa Morar no Centro por meio da Prefeitura de Vitória – que já foi apresentado no

capítulo de Revisão Bibliográfica (2.3.3 - A Demanda Atual no Espírito Santo), busca-se prosseguir o objetivo de projeto estabelecido. Para assumir um nível de realidade ao estudo fez-se necessário conhecer a metodologia do programa (figura 20) e incorporar as etapas aplicáveis à metodologia da proposta. Segundo informação verbal de um dos arquitetos da SEHAB – (Gerência de Projetos Habitacionais (GPH) da PMV) e Waldetario (2009), em uma situação real para a reabilitação de um edifício, segue-se os seguintes passos: Após a identificação do edifício candidato à intervenção é iniciado a etapa de viabilidade e vistoria do imóvel, abrangendo a negociação do imóvel, levantamento fotográfico, o desenvolvimento dos projetos arquitetônicos e orçamentos preliminares que compõem os procedimentos específicos de financiamento do empreendimento. Caso o empreendimento apresente aspectos inviáveis que prejudiquem a aprovação em órgãos públicos para a emissão do alvará, são realizadas negociações a fim de promover soluções específicas.

Sendo constatada a viabilidade do empreendimento, é feito o levantamento das famílias a serem contempladas, as quais devem se enquadrar nas exigências estabelecidas: residir em Vitória há pelo menos um ano; não possuir outro imóvel residencial e/ou nenhum tipo de financiamento habitacional; não ter sido beneficiado por outro programa semelhante; possuir renda familiar entre 3 e 5 salários mínimos; ser maior de 18 anos e não estar inadimplente perante ao município. Há ainda reserva de vaga para portadores de deficiência e para servidor público municipal efetivo (WALDETARIO, 2009; VITÓRIA, 2014c).

A próxima etapa se resume na captação dos recursos, onde toda a documentação necessária é encaminhada para a CEF, além de ser efetivada uma avaliação das propostas do programa e, mediante a aprovação, é disponibilizada a verba do Governo Federal. A partir de então dá-se início a elaboração dos projetos complementares e a licitação das obras (WALDETARIO, 2009; informação verbal do arquiteto da SEHAB/GPH-PMV).

Durante o período de execução da obra, os arquitetos da SEHAB/GPH-PMV gerenciam e acompanham as obras, enquanto a Gerência de Articulação Comunitária (GAC) desempenha a função de assistência social com acompanhamento dos beneficiários, que promove desde orientações de convivência condominial, até geração de emprego e renda com o

desenvolvimento de oficinas e preparação para o mercado de trabalho (informação verbal da assistente social da SEHAB/GAC-PMV,2014).

Finalizando as etapas, a regulamentação e ocupação da edificação compreendem na solicitação e emissão do alvará de liberação para a ocupação do imóvel. Nesta fase os beneficiários dão entrada ao financiamento na CEF. Recém-instalados, os moradores, em comum acordo, definem a forma de administração condominial e a convenção do condomínio, ainda com assistência da GAC e de um profissional da área de direito. Como proposta de acompanhamento pós-ocupação, após seis meses da entrega do empreendimento, é feita uma avaliação para identificar erros e acertos e, neste período, os moradores continuam recebendo acompanhamento social (informação verbal da assistente social da SEHAB/GACPMV,2014).

Por se tratar de um estudo acadêmico, a proposta não se aprofundará em toda a metodologia do programa e como apresentado na figura 20 marcadas em vermelho, serão consideradas, dentro de suas limitações, apenas as fases de identificação do edifício, viabilidade e vistoria do imóvel, pois são consideradas as únicas aplicáveis.

Figura 20: Fluxograma da metodologia do Programa Morar no Centro. Identificação do Imóvel

Projeto arquitetônico

Orçamento estimativo

Aprovação

Projetos complementares

Licitação da obra

Acompanhamento da obra

Assistência aos beneficiários

Projeto arquitetônico

Regulament. e Ocupação

Emissão do alvará

Contrato de arrendamento

Assistência aos beneficiários

Pós ocupação

Avaliação pós ocupação

Assistência aos beneficiários

Viabilidade e Vistoria

Negociação do imóvel

Seleção dos Beneficiários

Cadastramento e análise dos inscritos

Captação de Recursos

Avaliação dos projetos (CEF)

Execução da Obra

Levantamento fotográfico

Reprovação

Fonte: Elaborado pela autora, a partir de WALDETARIO, 2009 e informação verbal da SEHAB/GPH-PMV.

4.1 METODOLOGIA DA PROPOSTA A fim de organizar as informações entre a situação atual e as intenções projetuais, além de esclarecer como se alcançou o produto final, será feito uma comparação entre as mesmas. A figura 21 mostra que as etapas de identificação do imóvel e viabilidade e vistoria do imóvel foram mantidas como na sequência original do Programa morar no centro. Na fase de vistoria e viabilidade, o Programa prevê o levantamento e foi exatamente nesta fase que foram acrescentados neste trabalho subetapas com o intuito de propiciar o mais claro entendimento da proposta. Sendo assim, esta fase, de viabilidade e vistoria será composta da compilação de dados obtidos pela vistoria e levantamento planialtimétrico. A contextualização da área tem por função complementar o levantamento, a fim de compor as condicionantes para a etapa posterior.

Figura 21: Fluxograma da metodologia da proposta projetual.

Fonte: Elaborado pela autora e adaptado para as necessidades deste trabalho, a partir de WALDETARIO, 2009 e informação verbal da SEHAB/GPH-PMV.

A fase do projeto arquitetônico, que antes estava inserida na fase de viabilidade e vistoria, também foi alterada por considerar que para um projeto bem executado deve haver métodos de análise de soluções, onde serão aplicadas as diretrizes de sustentabilidade para edifícios reabilitados, sendo assim importante classifica-la na linha principal. Para a elaboração do projeto arquitetônico, mesmo que seja de um edifício existente, é necessário conhecer o terreno onde está implantado e este estudo auxiliará nas diretrizes projetuais, que fundamentam o memorial justificado.

4.2 IDENTIFICAÇÃO DO IMÓVEL

Dentro da área de atuação do Programa Morar no Centro, alguns edifícios foram apresentados pela SEHAB/PMV como opções para futura intervenção. Como um estudo de viabilidade técnica poderia ser um condicionante limitador para a proposta, devido a burocracia para visitações e pareceres técnicos que poderiam prejudicar o nível de realidade da proposta, um dos critérios para a seleção do edifício, dentre as opções que compunham o programa, foi escolher pelo que apresentassem algum nível de informação preliminar.

Através de entrevista com o arquiteto da SEHAB/GHP-PMV, foi identificado um imóvel em que a prefeitura já havia selecionado como opção, cujo projeto estava estagnado na fase de viabilidade, assim como outros, porém, este possuía características favoráveis à seleção, dentre elas: a) a tipologia anterior, que permitiria a otimização na transformação em habitação, sem necessidade de demolições e adições excessivas e sobrecargas nas estruturas; b) as recorrentes reclamações e denúncias de que o imóvel abrigava moradores de rua e usuários de droga; c) a localização privilegiada. Desta forma, foi considerado como melhor opção o edifício Presidente Vargas, mais conhecido como antigo Instituto de Aposentados e Pensionistas da Industria (IAPI) , localizado na Rua Barão de Itapemirim, em frente a Praça Costa Pereira.

Figura 22: Identificação do entorno imediato e do Edifício Presidente Vargas.

(a) (b) (a) Vista aérea, demarcação do entorno imediato da edificação. (b) Edifício Presidente Vargas, ao lado o Teatro Carlos Gomes. Fonte: (a) Google Earth; (b) Arquivo pessoal.

Pouco se sabe sobre este imóvel e segundo o Sinduscon-es (2009) ele projetado pelo arquiteto Jayme Figueira e construído entre as décadas de 1940 a 1950, que foi o período do início da industrialização no Espírito Santo.

O edifício possui 13 pavimentos ao todo, sendo 10

pavimentos tipo e conta um subsolo. O prédio possui características modernistas como formas ortogonais, livres de ornamentos, concreto aparente e modulação.

Apesar de poucas informações da origem do empreendimento as imagens da vistoria do imóvel contribuíram para o entendimento das áreas internas, bem como a leitura da setorização e fluxos.

4.3 VIABILIDADE E VISTORIA DO IMÓVEL A SEHAB/GHP-PMV cedeu os arquivos fotográficos registrados na visitação realizada por eles. Pelas condições insalubres encontradas durante a visita e por ainda não ter chegado ao fim as negociações do imóvel, não foi efetuado um laudo técnico de viabilidade. No entanto, foi realizado o levantamento planialtimétrico e iniciado um estudo de layout do pavimento tipo para obter respostas quanto a viabilidade da proposta: quantidade de apartamentos por andar; quantidade de famílias a serem contempladas; condições de ventilação e iluminação natural à todos os moradores, etc. Este estudo também foi cedido pela SEHAB/GHP-PMV.

Assim foi possível compreender o interior do edifício, foi constatado diferenças entre a conformação anterior (projeto original) e a situação atual do imóvel (houve modificações para ocupação do IAPI). Com este contratempo, foi necessário alterações na condução da proposta, como, por exemplo, a impossibilidade de trabalhar com a situação real do edifício, uma vez que não há o levantamento das alvenarias existentes, após as modificações. Da mesma forma, a SEHAB fazia os seus estudos projetuais tendo como base o projeto original sem as modificações.

4.3.1 LEVANTAMENTO

Através de informações reunidas foi possível traçar o perfil do edifício, compreender a situação atual, identificar as transformações feitas no imóvel para, enfim, pontuar as necessidades de interferências no edifício.

As fachadas (figura 23) encontram-se em estado de deterioração, com mofos aparentes e muitas pichações. Como medida paliativa para conter as constantes invasões de moradores de rua e usuários de drogas, a prefeitura fechou todos os acessos com tapumes, grades e até mesmo concreto. Uma das fachadas possui brise, porém, precisam de reparos.

Figura 23: Fachadas - principal e posterior (com brises).

Fonte: SEHAB/PMV, 2014.

O edifício era dividido em dois acessos principais. No projeto original é indicado uma entrada para hotel, e outra para escritórios, conforme mostra a figura 24. Pressupõem-se que anteriormente o edifício funcionava com esses dois usos, sendo os pavimentos tipo também divididos, metade para um tipo de uso e a outra metade para outro uso, de acordo com a representação das plantas baixas,

além das lojas no térreo com acessos independentes.

Entende-se também a partir da leitura da planta baixa, que os elevadores atendiam os dois

usos. Os revestimentos das paredes apresentam poucas danificações passíveis de serem recuperadas. Figura 24: Térreo - acessos principais.

(1) Acesso à recepção do hotel. (2) e (3) Acessos às circulações verticais na recepção dos escritórios. (4) Revestimento das paredes da recepção dos escritórios. Fonte: SEHAB/PMV, 2014.

A ala direita do térreo (figura 25), onde no projeto original mostram lojas com entradas individuais, sofreu modificações após a instalação do IAPI no prédio, onde as alvenarias foram retiradas e a área transformada em um único ambiente, utilizando apenas divisórias de PVC como limitadores dos espaços. A sobreloja também teve sua área de projeção alterada, pois o projeto original mostra o pavimento todo ocupado. A vista número 11 na figura 26 deveria mostrar o subsolo, mas o pavimento foi completamente inundado de esgoto e água da chuva devido a problemas de drenagem, além do mofo que se alastrou por várias paredes. É perceptível que foram realizadas mudanças também na ala esquerda da sobreloja, no entanto, devido a impossibilidade de visita no edifício, não foi possível pontuar o local exato que cada imagem da figura 27 representa. Já no 2º pavimento, dentre as principais mudanças realizadas, destacam-se as alvenarias que foram adicionadas nas áreas reservadas, no projeto original, para varanda e jardim (respectivamente imagens 13, 14 e 15,16 da figura 28), alterando a composição original das fachadas e eliminando as áreas abertas do pavimento.

Figura 25: Térreo - ala direita, lojas com entradas independentes.

(5), (6), (7) e (8) Lojas modificadas e transformadas em um único espaço. Fonte: SEHAB/PMV, 2014. Figura 26: Sobreloja - ala direita

(9) e (10) Vista da sobreloja. (11) Vista da sobreloja para o subsolo, encoberto de esgoto e com mofo na parede. Fonte: SEHAB/PMV, 2014.

Figura 27: Sobreloja - ala esquerda.

Fonte: SEHAB/PMV, 2014.

Figura 28: 2º pavimento.

(12) Área de layout livre do 2º pavimento. (13) e (14) Área que foi coberta durante as modificações. (15) e (16) Alvenarias que foram adicionadas na área anteriormente reservada para jardim. Fonte: SEHAB/PMV, 2014.

A existência de duas plantas de pavimentos tipo representadas na figura 29 confirmam que o edifício foi projeto para duas diferentes atividades. Além disso, após a ocupação pelo IAPI outras modificações foram feitas.

As imagens da figura x revelam que os corredores não

possuem revestimento no piso apenas pintura nas paredes, não havendo um padrão entre os

pavimentos, o que ocorre também com os revestimentos internos das salas e nas paredes dos elevadores. Algumas salas apresentam-se unificadas e as janelas do tipo guilhotina não poderão ser reaproveitadas.

Figura 29: Pavimento tipo.

Fonte: SEHAB/PMV, 2014.

O único pavimento que continua da mesma forma que a planta original é a cobertura. Com as imagens da figura 30, é possível detectar que os reservatórios estão em mal estado de conservação, deverão ser substituídos e ter a sua capacidade ampliada. O telhado também encontra-se danificado.

Figura 30: Cobertura.

Fonte: SEHAB/PMV, 2014.

Além da leitura da situação do Edifício por meio de plantas e fotos, elaborou-se uma contextualização do seu entorno, uma vez que este é um aspecto importante para o desempenho sustentável da edificação.

4.3.2 CONTEXTUALIZAÇÃO DA ÁREA Segundo a Prefeitura de Vitória (2014d), a urbanização da Praça Costa Pereira e dos arredores ocorreu em um contexto de urbanização nacional, no início do século XX, marcado pelo período da industrialização. O antigo espaço só foi efetivamente reconhecido como Praça após as transformações urbanas, na década de 20, interferindo em mudanças significativas na vida urbana que povoou o entorno da praça, principalmente no cenário cultural.

Destacam-se na praça costa pereira o Teatro mais antigo do estado, o Carlos Gomes, tombado pelo Conselho Estadual de Cultura (CEC) em 1983 e o Cine Teatro Glória, a primeira construção com cinco andares da cidade, que também abrigava café e cinema (recém-

reformado que atualmente funciona como Centro Cultural Sesc Glória), ambos pertencentes ao estilo arquitetônico eclético (VITÓRIA, 2014e).

Figura 31: Praça Costa Pereira e Teatro Carlos Gomes, década de 40.

(a) Praça Costa Pereira e ao fundo Cine Teatro Glória, 1940. (b) Teatro Carlos Gomes, 1945. Fonte: (a) Vitória, 2014f; (b) Caravelas, 2014.

Passadas as transformações urbanas e o seu apogeu, a região central configurara-se hoje como uma área obsoleta, apesar de ser alvo de projetos de intervenções por parte da PMV. Um deles, parcialmente executado, foi o Projeto Piloto de Mobilidade Urbana, segundo Vitória (2014c) consiste na revitalização da Praça Costa Pereira e seu entorno, promovendo, inclusive, o esgotamento sanitário que atualmente não existe na região. Esta mesma praça que já foi cenário do dinamismo da cidade, ultimamente é frequentada basicamente como rota de transição entre os ocupantes do entorno.

Visando reverter a situação do centro de Vitória, os órgãos públicos (governo e estado) fazem uso de programas, projetos e até mesmo legislações urbanísticas, com o propósito de atrair e incentivar novamente a ocupação destas áreas.

4.3.2.1 LEGISLAÇÃO EDILÍCIA E URBANÍSTICA DE VITÓRIA/ES

A área da cidade na qual se insere o edifício objeto de estudo, na divisão das regiões administrativas da PMV, classifica-se como Região 1 – Centro (figura 32), que caracteriza-se como:

“Área onde se iniciou o processo histórico de ocupação e formação da cidade de Vitória, por isso abriga os principais monumentos e edificações históricas e culturais que caracterizam as diferentes fases do desenvolvimento da cidade. Uma característica marcante da Região é a divisão física que divide a parte mais elevada das demais áreas [...] a parte baixa da cidade é caracterizada pela diversidade e dinamismo comercial [...]. Com o processo de crescimento e a expansão da cidade, a partir das décadas de 1970 e 1980, ocorreu um esvaziamento socioeconômico em direção a demais Regiões da cidade” (VITÓRIA, 2014g).

Figura 32: Mapa da região 1 - Centro.

Fonte: Vitória, 2014g.

Atenta a esta demanda de promover habitação popular na região central de Vitória, a Câmara Municipal aprovou a Lei nº 6945 em 06 de junho de 2007, que define os parâmetros construtivos e urbanísticos para recuperação e revitalização de imóveis com destinação ao uso habitacional localizados na zona de revitalização urbana e/ou no perímetro de abrangência do Programa Morar no Centro. Em suma, a lei divulgada em Vitória (2014h) define que: 

As unidades habitacionais resultantes não poderão ter área inferior a 25m² (vinte e cinco metros quadrados) e deverão possuir espaço destinado ao repouso, à instalação sanitária e ao preparo de alimentos.



Os projetos que incidirem sobre imóveis tombados ou listados como de interesse de preservação, deverão ser submetidos, previamente, ao exame da Coordenação de

Revitalização Urbana, da Secretaria de Desenvolvimento da Cidade, para parecer técnico; 

Nos imóveis onde já existir área de estacionamento, a mesma deverá ser preservada para este fim;



No pavimento térreo será permitida a implantação de unidades de comércio ou serviço;



As obras de reabilitação precisam ainda atender às exigências do Corpo de Bombeiros do estado do Espírito Santo, a fim de garantir a segurança aos seus usuários em caso incêndio e pânico.

O Programa Morar no Centro também utiliza outras legislações que complementam a lei específica, que são: 

Lei 4821/98 – Código de Edificações do Município de Vitória;



Lei 6080/03 – Código de Postura do Município de Vitória;



Lei 6705/06 – Plano Diretor Urbanístico de Vitória;

O Plano Diretor Urbanístico de Vitória (PDU) divide o município em Zonas que possuem características semelhantes. A área de intervenção apresenta-se como Zona de Ocupação Preferencial 1/01 (ZOP1/01), marcado em vermelho na figura 33. É atribuído a esta zona índices urbanísticos que definem taxas mínimas e máximas de aceitação, como mostra a tabela do anexo II.

Figura 33: Identificação da área de intervenção no zoneamento urbanístico.

Fonte: PDU, 2006, p. 247.

Com estas informações, do reconhecimento do edifício, da área do entorno e das legislações, é possível então iniciar a etapa prática de elaboração dos projetos arquitetônicos, onde serão aplicados os conhecimentos acadêmicos aliados aos dados levantados.

4.4 PROJETO ARQUITETÔNICO

4.4.1 MEMORIAL JUSTIFICATIVO A reabilitação de um edifício não deve ser vista somente como uma forma de devolver a habitabilidade de um determinado uso, porém como toda edificação, sobretudo habitação social, deve ser vista como um espaço com identidade, conforto e funcionalidade. A proposta de intervenção que o presente trabalho sugere, é guiado por princípios que buscam especialmente a sustentabilidade ambiental, econômica, social e cultural. O projeto sintetiza as necessidades dos usuários, integrando o edifício ao meio ambiente e ao entorno.

4.4.1.1 ESTUDO DO TERRENO Situado na região central de Vitória, o terreno encontra-se em uma área já urbanizada, próximo as Av. Jerônimo Monteiro e Av. Governador Bley, vias de grande fluxo da região. O terreno dispõe de uma área de 1.184,13 m², (hachurado na figura 34) é circundado por duas vias de classificação ‘local de bairro’, a rua Barão de Itapemirim e rua do Rosário, encontra-se bem localizado na região, sendo os seus arredores ocupados principalmente pelos setores do comercio, serviços e cultura. Estes imóveis possuem gabaritos variados, podendo ter de um a aproximadamente vinte

pavimentos. As características admitem dinamismo à área, o

que potencializa a inserção da atividade habitacional.

Submetendo o terreno a uma breve análise climática, concluiu-se que a transposição solar ocorre quase que paralelamente em relação ao terreno. A carta solar indica que no hemisfério sul, o qual o país se enquadra, a orientação norte apresenta vantagens, pois é a que recebe maior incidência de raios solares no período mais necessário, ou seja, no inverno. No entanto, as fachadas de menores dimensões estão voltadas na direção norte/sul, e as maiores voltadas para leste/oeste, justificando a existência da proteção solar, os brises, na fachada oeste que

possui maior intensidade solar (período vespertino). Já o sentido leste recebe o sol da manhã na maior parte do ano (de dezembro a junho). Quanto aos ventos dominantes em Vitória (ES), a predominância está no quadrante nordeste (NE), segundo a rosa dos ventos.

Figura 34: Mapa síntese - estudo do entorno e análise climática.

Mapa síntese do estudo do entorno imediato do edifício a ser reabilitado - parcelamento do solo, gabarito, rede viária, orientação solar. Fonte: Elaborado pela autora.

4.4.1.2 SUSTENTABILIDADE A sustentabilidade está inserida no projeto desde a definição do tema, quando estabelecido que se daria sequência ao ciclo de vida de um edifício que caminharia para a demolição, essa prática de reabilitação já inicia o processo de sustentabilidade.

Para garantir o adequado tratamento das questões sustentáveis em suas quatro dimensões (ambiental, econômica, social e cultural) fez-se necessário, novamente, recorrer à ferramenta de avaliação de sustentabilidade para edifícios reabilitados, produzido por WALDETARIO (2009) exposto em forma de tabela no apêndice A, a qual determina as diretrizes fundamentais para tal resultado.

Esta ferramenta estabelece as diretrizes, pesos de prioridades, fatores de aplicabilidade e etapa de atuação, como já foi explicado no capítulo 3, Estudo de Caso. Os resultados desta tabela transformaram-se em elementos que compõem a proposta de intervenção e que serão demonstrados ao passo em que as plantas do projeto forem apresentadas.

Apesar de as dimensões da sustentabilidade apontarem a participação do usuário como parte constituinte do processo natural, e devido ao curto espaço de tempo e falta de mecanismos para o cumprimento desta ação, este critério não foi eliminado, mas sim adaptado às limitações da proposta, utilizando como diretriz que algumas etapas da intervenção sejam executadas pelos futuros beneficiários, conforme pode ser verificado no item 4.4.1.3 do projeto.

4.4.1.3 IMPLANTAÇÃO

Tendo como base as diretrizes de sustentabilidade (na tabela apresentada no apêndice I), o projeto teve sua concepção inicial a leitura interpretada do sítio. Resumidamente, as diretrizes apontam para aquela regra, o fomento de empregos, incentivo a permanência da população e do comércio local, incentivo a criação espaços culturais, de recreação e de lazer. Complementando estes critérios, utilizou-se a obra “Cidade para pessoas” de Jan Gehl 2014, a qual expressa que o novo planejamento das cidades deve buscar a dimensão humana e, para tanto, devem ser pensadas para serem cidades vivas, seguras, sustentáveis e saudáveis.

Desta forma, como mostra a figura 35 foi planejado para o pavimento térreo a reestruturação das lojas, que terão seus acessos recuados para dar lugar a uma área externa. Estes espaços foram pensados justamente para promover o conceito sugerido por Gehl 2014 e, com isso, favorecer a utilização do espaço da cidade para atividades cotidianas, prover o maior convívio entre as pessoas em si e o meio externo, e permitir a vigilância natural, facilitando a percepção visual do entorno da edificação através dos panos de vidro e da ausência de muros entre as lojas.

Como diretrizes para a ocupação dos estabelecimentos no térreo, propõe-se apenas atividades compatíveis com o comércio local, e que contribuam para a valorização do espaço, como comércio do gênero alimentício e similar. Aproveitando a potencialidade da área, serão permitidas também atividades do gênero cultural que atribuam o espaço externo à sua dinâmica, como escolas de pintura, dança, música, e outras. Esta medida é uma forma de compensar a falta de recursos e espaço para implantação de atividades culturais públicas, considerando também a existência de oferta deste seguimento no entorno.

O projeto estimula a circulação e permanência dos pedestres, como se fosse a extensão da Praça Costa Pereira, com a inserção de mobiliário urbano para descanso, iluminação pública e arborização. Incentiva também os moradores e a população local à práticas sustentáveis, como o uso de bicicleta e coleta seletiva do lixo, estabelecendo locais apropriados para bicicletário e descarte dos resíduos sólidos e tóxicos, como baterias, pilhas, etc.

Visando conceitos de acessibilidade universal e inclusão social, foi proposto para os acessos o padrão da “calçada cidadã” da PMV, com piso podotátil para alertar e direcionar o pedestre portador de necessidades especiais para os obstáculos físicos nos passeios, rampas para pessoas de mobilidade reduzida e o posicionamento da faixa elevada ligando a praça à via exclusiva de pedestre, o que contribui para reduzir a velocidade dos veículos que ali circulam.

A fim de suprir a necessidade de área de recreação/lazer foi aplicado à via de pedestre as premissas de “pocket- plaza”. Prática que vem sendo timidamente desenvolvida em algumas cidades do Brasil e que confere mais qualidade ao espaço público, que se assemelha às características de praça e proporcionando áreas de convívio social e atividades individuais. Foram projetadas paginações lúdicas para o público infantil, que contribuem para aguçar o movimento e a interatividade, sem comprometer a acessibilidade da via. Para o público de

mais idade, mesas de jogos foram distribuídas em áreas sombreadas, além de uma área de leitura com deck de madeiras reaproveitadas (paletes). Figura 35: Planta de setorização e fluxos – térreo.

Fonte: Elaborado pela autora.

Partindo para o interior do edifício, a parte frontal será destinada para a recepção e portaria, sendo necessário nesta área a recuperação do revestimento (mármore) nas paredes. Já na parte posterior o espaço será transformado em sala comunitária, para que com a ajuda da assistência social sejam disponibilizados cursos profissionalizantes e oficinas, já previstas pelo Programa Morar no Centro. Através da coleta seletiva, os resíduos sólidos secos poderão ser reaproveitados como materiais para as oficinas. Isso permitirá o benefício tanto para os moradores como para o condomínio, pois terão a opção de aplicar os conhecimentos para a geração de renda, assim como a possibilidade de continuar numa próxima etapa a introduzir tecnologias ao prédio que não foram possíveis previamente pela limitação de recurso, que à longo prazo reduzirão as despesas condominiais.

Inclusive, esta etapa do projeto já prevê a participação dos beneficiários na execução da paginação lúdica na via de pedestre, do jardim vertical que ficará em frente do acesso principal do condomínio, e do grafismo nas paredes cegas também na fachada principal. O intuito é conduzir os moradores à uma integração para que se reconheçam como parte do edifício e auxiliam a convivência entre eles .

Figura 36: Perspectivas da Via de pedestre.

Fonte: Elaborado pela autora.

4.4.1.3 UNIDADES HABITACIONAIS A planta utilizada para os pavimentos tipo foi inicialmente elaborada pela SEHAB/PMV e cedida para esta pesquisa. Ela foi desenvolvida como forma de estudo preliminar de viabilidade, e até o momento da entrevista havia sido a única produzida.

O que permaneceu do estudo de viabilidade da SEHAB/PMV foi a forma de distribuição das unidades. As salas da planta original eram divididas em números ímpares em cada lado do pavimento, e para aproveitar as alvenarias e pilares existentes, cada apartamento foi distribuído no conjunto de duas salas, sobrando assim dois conjuntos de três salas, permitindo nelas a implantação das unidades acessíveis. Foram aproveitadas as extremidades, que possuem janelas nas duas paredes externas, para inserir os apartamentos de dois quartos. Com o intuito de se tornar habitação para diferentes tipos de família e pela limitação de aberturas, cada pavimento terá três apartamentos de um dormitório; quatro apartamentos de dois dormitórios e dois apartamentos acessíveis de dois dormitórios. Com isso foi alcançado nove apartamentos por andar e o total de 90 apartamentos ao todo.

Figura 37: Planta da divisão dos apartamentos.

Fonte: Elaborado pela autora.

Em cima desta proposta foram realizados estudos da divisão interna dos apartamentos e a planta foi adaptada na tentativa de se alcançar um resultado ainda melhor. O estudo da Prefeitura não possuía o rebatimento dos apartamentos, ficando em alguns casos a parede hidráulica de uma unidade oposta aos cômodos dos quartos de outra unidade. Então, a proposta buscou oferecer iluminação natural e ventilação a todos os cômodos de maior permanência, economia nas alterações de alvenaria, organização na setorização dos ambientes e favorecimento na distribuição da rede hidráulica e elétrica.

A fim de facilitar a tomada de decisão e obter resultados mais adequados em relação a disposição dos cômodos, através de setorização, foi inicialmente elaborado um fluxograma no qual são definidas as ligações entre as diferentes áreas da residência. Desta forma a divisão interna surge de maneira interligada e planejada. Como pode ser visto na figura 38. Para as duas tipologias de habitação priorizou-se que os banheiros e dormitórios ficassem próximos, relativamente separados da sala de estar/jantar, que está interligada à cozinha.

Figura 38: Fluxograma da setorização dos ambientes.

HALL ESTAR

JANTAR

COZINHA

DORM.

A. SERV.

Fonte: Elaborado pela autora.

Figura 39: Planta de setorização interna.

(a)

(b)

(c) (a) Apartamento tipo A: 2 quartos. (b) Apartamento tipo B: 1 quarto. (c) Apartamento tipo C: acessível com 2 quartos. Fonte: Elaborado pela autora.

As unidades acessíveis dispõem de áreas de transição e manobra de cadeiras de rodas em toda a residência, conforme determina a norma NBR9050 de acessibilidade. Os banheiros são equipados com barras de apoio e área de transferência, permitindo a movimentação independente e com segurança do usuário. Ainda sobre os banheiros, os apartamentos receberão ventilação mecânica, por falta de espaço para aberturas, estratégia necessária devido a limitação em um novo uso.

Figura 40: Planta do apartamento acessível.

Apartamento tipo C – áreas de manobras diâmetro = 150 cm, giro 360º. Fonte: Elaborado pela autora.

Os ambientes voltados para a fachada oeste serão protegidos pelos brises existentes, que passarão por manutenção e reparo. Todos os cômodos de maior permanência são beneficiados com vistas para o exterior e para o melhor aproveitamento da iluminação natural e ventilação. Nesse sentido foi pensado um layout com poucas divisões internas, principalmente entre os ambientes cozinha/sala de estar e jantar. Figura 41: Esquema de ventilação e iluminação natural dos apartamentos.

Fonte: Elaborado pela autora.

4.4.1.4 COBERTURA

O pavimento da cobertura será totalmente modificado, iniciando pela eliminação dos telhados, pois será transformado em cobertura verde. Ele será visitável, mas somente para manutenção. Esta cobertura contará com o sistema de captação da água da chuva para reaproveitamento, cujo o processo consiste na absorção da água pluvial, tratamento (baseado na NBR15527 que estabelece critérios para o aproveitamento de água de chuva em áreas urbanas para fins não potáveis), e retorno da água para distribuição, podendo assim ser utilizada em vasos sanitários, para lavagem de áreas pavimentadas e irrigação de plantas.

Figura 42: Planta da cobertura verde.

Fonte: Elaborado pela autora. Figura 43: Planta do 2ยบ pavimento - รกreas verdes

Fonte: Elaborado pela autora.

A estratégia de área verde não se limitou à cobertura, como indicado na figura 43. No segundo pavimento os espaços já sugeridos como jardins no projeto original serão mantidos, sendo a área acima da marquise na fachada principal prevista para jardim. A parte posterior do pavimento destinada para plantação de vegetais e hortaliças, para o próprio consumo dos moradores, caberá ao condomínio o controle da forma de utilização.

Outra medida adotada foi o aquecimento solar a partir de placas solares. Este sistema já se apresenta como parte constituinte do Programa Morar no Centro, que até pouco tempo atrás era considerado infundado para aplicação em habitações populares. As placas foram posicionadas estrategicamente para a orientação oeste, a fim de receber maior insolação. A água aquecida será utilizada nos chuveiros dos apartamentos.

Com a mudança de uso do edifício, será necessária a ampliação da capacidade do reservatório superior e inferior de água potável, inclusive a substituição dos tubos de ferro galvanizado, adotando o PVC como material sucessor.

Figura 44: Esquema de reaproveitamento de รกgua pluvial e aquecimento solar.

Fonte: Elaborado pela autora.

4.4.1.5 FACHADAS As fachadas foram pensadas de forma a preservar ao máximo as características do edifício e ao mesmo tempo imprimir identidade. Sendo assim, as formas originais foram mantidas, com exceção do térreo que foi parcialmente recuado.

Nas fachadas norte e sul, que correspondem ao corredor central, será atribuída uma estratégia para maximizar a iluminação natural e promover ventilação cruzada. Optou-se pela substituição das esquadrias existentes de dimensões 80x120 cm, para a implantação de cogobó. Este elemento, que foi muito utilizado nas décadas de 1950 e 1960 está de volta totalmente repaginado e hoje exerce uma linguagem de contemporaneidade, com diferentes formatos e materiais, conferindo valor ambiental, estético e privacidade.

Figura 45: Esquema de ventilação e iluminação natural na fachada.

Soluções adotadas no projeto: aproveitamento da iluminação natural em todas as fachadas, ventilação cruzada, sistema de cobertura verde para o reaproveitamento de água pluvial e resfriamento térmico, além de placas solares para aquecimento de água. Fonte: Elaborado pela autora.

100

Ainda nestas duas fachadas, as esquadrias atuais do tipo guilhotina, que agora pertencem aos dormitórios dos apartamentos, serão substituídas por janelas de correr de duas folhas, sendo a largura ampliada para 120 cm. Isso, por considerar o melhoramento da iluminação natural e ventilação, e por questões de segurança, visto que o tipo guilhotina pode provocar acidentes durante o manuseio.

O revestimento das paredes seguirá as características dos prédios do entorno, ou seja, pintura sobre reboco. Para a escolha da tinha optou-se pelo tipo acrílico, eficaz para áreas externas, pois apresenta resistência a intempéries, à temperatura, permite lavabilidade e ainda atuam contra mofo e maresia. Já as áreas internas, receberão pintura com tinta natural, que pode ser produzida inloco (aproveitando material do local) ou comprada pronta. O principal componente desta tinta é a terra crua, não possui compostos orgânicos voláteis, metais pesados e derivados do petróleo.

Figura 46: Perspectiva da fachada e entorno.

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Fonte: Elaborado pela autora.

4.4.1.6 SISTEMAS CONSTRUTIVOS E PREDIAIS As escolhas das técnicas construtivas levaram em conta a possibilidade de adequações devido as necessidade dos moradores, por tanto, técnicas que demandam materiais ou mão de obras especializadas, as quais poderiam atrapalhar este processo, foram descartadas.

Deste modo, se tratando das vedações verticais foi considerada como solução mais viável a utilização de alvenaria em bloco de concreto celular autoclavado, sendo esta uma tecnologia já emprega em outras reabilitações do Programa Morar no Centro. Segundo Araújo (2012) este sistema construtivo foi adotado pela equipe de reabilitação do Programa Morar no Centro sobe a justificativa de ser um material mais leve e pelo assentamento ser semelhante à alvenaria tradicional de bloco cerâmico, já o uso de gesso acartonado foi descartado porque necessita de mão de obra especializada e poderia atrapalhar adaptações futuras por parte dos moradores.

De acordo com Désir (2014), o bloco de concreto celular ainda oferece outros benefícios: (a) em 1 m³ o bloco economiza cerca de 1/2 a 1/3 do material necessário para construção da alvenaria no método tradicional; (b) oferece resistência à fogo, isolamento térmico e acústico;

102

proporciona ganho substancial de área útil, pois possui variedades de espessura podendo alcançar espessura final com reboco de oito a dez cm, comparado à alvenaria de bloco cerâmico (15 cm).

Figura 47: Alvenaria de concreto celular.

Fonte: Araújo, 2012.

Outra medida adotada foi o uso de cimento com adição de escória2. Segundo Agopyan e John (2000, p. 3) A mistura da escória granulada moída com o clínquer Portland3 é uma das formas mais antigas de reciclagem da escória. Atualmente a reciclagem na produção de cimento consome boa parte das escórias geradas no Brasil, mas ainda existem sobras significativas e enormes pilhas de estoque.

Agopyan e John (2000) ainda afirmam que a reciclagem da escória de alto forno na produção de cimento apresenta várias vantagens: (a) redução da poluição emitida na produção do clínquer; (b) redução dos aterros; (c) significativos benefícios de engenharia como redução do calor de hidratação, controle da reação de álcali-agregado e melhoria da resistência contra penetração de cloretos.

A escória de alto forno é um resíduo da produção de ferro gusa em alto forno (AGOPYAN E JOHN, 2000, p. 1 apud JOHN, 1995). A escória, por si só, não possui atividade aglomerante tal que possa ser empregada em situações correntes de engenharia. No entanto, se misturada a produtos químicos que possibilitem um pH alto, ela se transforma em aglomerante (AGOPYAN E JOHN, 2000, p. 2). 3 O clinquer pode ser definido como cimento numa fase básica de fabrico, a partir do qual se fabrica o cimento Portland, habitualmente com a adição de sulfato de cálcio, calcário e/ou escória siderúrgica (WIKIPEDIA, 2014).

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Para os autores Agopyan e John (2000) no Brasil a reciclagem de escórias de alto forno está praticamente limitada à reutilização na indústria de cimento Portland, sendo este processo significativo para contribuição ambiental. Por isso, dentre as vantagens, a importância da reutilização deste elemento e a proximidade de siderurgias no contexto regional, foi considerado pertinente a sua utilização, a qual se restringirá devido à limitação de estudos técnicos, ao assentamento dos blocos de alvenaria e, caso necessário, para modificação da pavimentação de áreas de circulação de pedestres, no térreo. Será empregado também o uso de argamassa com agregado reciclado (RCD)4. Com base nos estudos de Jochem et al. (2013) esse tipo de argamassa possui característica que possibilita sua aplicação em serviços de assentamento e revestimento. Os benefícios vão de aumento da plasticidade e coesão, liberação de cal e cimento com potencial reativo à pozolanicidade de materiais cerâmicos.

As vantagens podem ser ainda maiores, visto pela ótica da minimização do impacto ambiental, considerando: a utilização do resíduo no próprio local; economia na aquisição de matéria-prima, devido à substituição de materiais convencionais pelo resíduo; diminuição da poluição originada pelo RCD; e preservação das reservas naturais de matéria-prima. No entanto os autores ressaltam que a utilização de resíduos de RCD na própria obra onde foi gerado demanda cuidado quanto à trabalhabilidade e relação água/cimento (a/c) adequados (JOCHEM et al., 2013). Quando não for possível o reaproveitamento de materiais de demolição, os mesmos serão encaminhados à locais de reciclagem.

Quanto aos sistemas prediais, que envolvem instalações hidráulicas, elétricas, gás, esgoto, lógica, segurança contra incêndio, passarão por reformulação para se adequar ao novo tipo de uso, tanto em posicionamento como em dimensionamento. Os três primeiros sistemas não compensam o reaproveitamento, pois o material das tubulações (ferro galvanizado) é considerado obsoleto e poderia oferecer riscos à potabilidade da água, sendo indispensável à troca por tubos rígidos e conexões de PVC para a rede de água e esgoto, e eletrodutos flexíveis para rede elétrica. 4

Os resíduos de construção e demolição, RCD, são materiais que através do tratamento adequado possuem potencial para sua utilização como agregado reciclado, visando obras de engenharia. A fração miúda dos agregados reciclados apresenta grande potencial tecnológico na utilização em substituições ao agregado natural, contribuindo para o desenvolvimento de materiais sustentáveis, especificamente como agregado miúdo para produção de argamassas de revestimento.

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Para a passagem das novas instalações será inevitável, por se tratar de uma intervenção em edifício existente, os rasgos nas paredes e lajes, mesmo que minimamente, além das tubulações distribuídas por baixo do teto, necessitando nestes casos o rebaixamento de gesso para escondê-las. Complementando as instalações adicionais serão implantadas medidas redutoras de energia por meio do dimensionados de sensores de iluminação em áreas comuns, medidores individuas de água e energia, instalação de vasos com caixa acoplada, torneiras e chuveiros temporizados.

Um ponto merece destaque em relação às escadas. De acordo com as exigências do Corpo de Bombeiros para prevenção contra incêndio e pânico, regidas pela norma técnica NBR 9077 (Saídas de Emergência em Edificações), deve existir escadas de emergência5. Na norma são estabelecidos critérios para o dimensionamento das escadas como: cálculo da população da edificação; largura de acordo com o número de pessoas; distâncias máximas a serem percorridas; tipos e larguras de portas, entre outros.

No entanto os imóveis construídos antigamente, principalmente os do início da urbanização de Vitória entre as décadas de 1940 e 1950 (que é o caso do edifício Presidente Vargas) não seguem estes critérios, visto que se trata de uma legislação recente, de 1993. Sendo assim, no edifício Presidente Vargas, os degraus em formato de leque encontram-se em desacordo com a norma, mas foram mantidos devido a limitação de estudos técnicos e de viabilidade.

Vale ressaltar que, caso haja continuidade da proposta, será necessário estudo técnico mais aprofundado sobre o enquadramento das escadas às normas técnicas, o que não cabe a esta etapa do trabalho.

Escada integrante de uma rota de saída, podendo ser uma escada enclausurada à prova de fumaça, escada enclausurada protegida ou escada não enclausurada (NBR 90/77, 1993, p.3)

105

CAPÍTULO 5

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5 CONSIDERAÇÕES FINAIS

Os estudos de caso e as referências bibliográficas revelam que embora existam exemplos concretos de reabilitação de edifícios, não há entre eles critérios específicos para as intervenções, no sentido da seleção do imóvel e dos problemas no processo de execução, até porque a experiência neste segmento da construção civil ainda é principiante.

Para obter um melhor resultado em relação às intervenções são necessários se ater às precauções a qual Araújo (2012) sugere como principais: (a) Identificar o uso mais adequado para a edificação a ser reabilitada; (b) Levantamento detalhado da edificação existente; (c) Análise da estrutura existente quanto à resistência e estabilidade estrutural; (d) Prever os custos da intervenção com base nos projetos arquitetônico e complementares; (e) Avaliação técnica e econômica da escolha da tecnologia construtiva e equipamentos a serem em utilizados; (f) Compatibilização dos projetos arquitetônico e complementares com a edificação existente. A autora revela que embora as precauções pareçam óbvias, previsíveis e comuns, seu estudo sobre edifícios reabilitados do Programa Morar no Centro apontaram estes problemas como recorrentes. “Fica claro que a viabilização deste tipo de empreendimento não é uma operação simples. A limitação de verba dos programas habitacionais, o conflito social que existe nas áreas centrais e os desafios técnicos formam o cenário deste tipo de intervenção” (NETO, 2006, p. 176). “Este tipo de intervenção deve fazer parte de um planejamento urbanístico da área central. A experiência de outros países revela que o sucesso da reabilitação voltada a moradia popular está diretamente ligada ao conjunto de medidas na legislação, as quais atreladas a programas específicos, tendem a facilitar a viabilização desses empreendimentos” (NETO, 2006, p. 176).

Ainda que possuam suas dificuldades é importante adotar conceitos de sustentabilidade nos edifícios a serem reabilitados, para promover melhorias nas habitações destinadas a uma população que, como demonstrado no capítulo sobre habitação popular, foram por vezes “ignorados” pelo poder público e submetidos a condições mínimas ou inadequadas quanto à qualidade de moradia.

Visto por outra ótica, essas medidas trazem benefícios além da qualidade no ambiente construído, podendo reduzir as despesas condominiais e consequentemente as taxas de

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condomínio, diminuir gastos individuais com energia e água, aumentar a qualidade de vida das famílias, otimizar o conforto termoacústico e melhorar o convivência social entre os moradores.

Não se sabe ainda, quanto tempo levará para que as questões de sustentabilidade sejam consideradas indispensáveis para qualquer tipo de habitação. No entanto deve ser ressaltado que pelo menos há cinco anos não se cogitava a possibilidade da utilização de placas solares para moradias da população de renda baixa, e atualmente essa tecnologia já é prevista como elemento de projeto em programas habitacionais a nível nacional como o Minha Casa Minha Vida.

A partir de então se pode supor que com o passar do tempo, do aumento da necessidade de reduzir o déficit habitacional e a evasão dos centros urbanos, conservação do meio ambiente e do avanço tecnológico, algumas diretrizes de sustentabilidade até então desconsideradas pelo poder público, poderão compor o cenário brasileiro de reabilitação de imóveis subutilizados.

A partir das constatações apresentadas aqui surgem algumas questões que podem ser averiguadas em estudos futuros: 

Quais os entraves na etapa de projetos arquitetônicos complementares para edifícios reabilitados?



Quais os limites de viabilidade técnica na reabilitação de edifícios subutilizados?



Quais os limites da viabilidade econômica para a aplicação de conceitos de sustentabilidade em edifícios subutilizados?



Quais os limites da viabilidade econômica para a aplicação de conceitos de sustentabilidade em edifícios subutilizados para fins habitacionais?

108

CAPÍTULO 6

109

6 REFERÊNCIAS BIBLIOGRÁFICAS AGOPYAN, Vahan; JOHN, Vanderley M. O desafio da sustentabilidade na construção civil. São Paulo, SP: Blucher, 2012. 141 p. (Série sustentabilidade ; v.5). AGOPYAN, Vahan; JOHN, Vanderley M. Reciclagem de escória de alto forno no Brasil. São Paulo; USP, 2000. 5 p. In: Seminário Nacional sobre Reuso/ Reciclagem de Resíduos Sólidos Industriais, São Paulo, 28-31 ago. 2000. ANJOS, Erly Euzébio dos; LIMA, Mário Hélio Trindade de. Revitalizar o Centro de Vitória (ES): O Que Dizem os Moradores? In: SINAIS - Revista Eletrônica. Ciências Sociais. Vitória: CCHN, Universidade Federal do Espírito Santo, ed n.03, vol.1, p.10-26, junho. 2008. ARAÚJO, Vívian Gazzoli. O processo de reabilitação de edifícios abandonados em Vitória-ES: acertos e entraves. Dissertação (Mestrado em Arquitetura e Urbanismo) – PósGraduação em Arquitetura e Urbanismo, Universidade Federal de Minas Gerais- Belo Horizonte, 2012. BARBOSA, Gisele Silva. O desafio do desenvolvimento sustentável. Revista Visões Ci. inf., Rio de Janeiro, 4 ed n.4 vol.1, jan/jun 2008. Disponível em: http://www.fsma.edu.br/visoes/ed04/4ed_O_Desafio_Do_Desenvolvimento_Sustentavel_Gis ele.pdf. Acesso em: 22 de maio de 2014. BONDUKI, Nabil. Origens da habitação social no Brasil: arquitetura moderna, lei do inquilinato e difusão da casa própria. 4. ed. São Paulo: Estação Liberdade, 2004. p. 207. BRASIL. Senado Federal. Estatuto da Cidade: O que é o estatuto? Brasília, 2014a. Disponível em: http://www.senado.gov.br/senado/programas/estatutodacidade/oquee.htm. Acesso em: 03 de abril de 2014. BRASIL. Ministério das Cidades. Conselho das Cidades. Brasília, 2014b. Disponível em: http://www.cidades.gov.br/index.php/o-conselho-das-cidades.html. Acesso em: 03 de abril de 2014. BRASIL. Ministério das Cidades. Habitação: Programa Minha Casa, Minha Vida. Brasília, 2014c. Disponível em: http://www.mma.gov.br/index.php/responsabilidadesocioambiental/agenda-21. Acesso em: 03 de abril de 2014. BRASIL. Ministério do Meio Ambiente. Responsabilidade Socioambiental: Agenda 21. Brasília, 2014d. Disponível em: http://www.cidades.gov.br/index.php/minha-casa-minhavida.html. Acesso em: 08 de maio de 2014.

110

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111

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113

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114

VITÓRIA. Prefeitura Municipal de Vitória. Região Administrativa 1 - Centro. Vitória, 2014g. Disponível em: http://legado.vitoria.es.gov.br/regionais/dados_regiao/regiao_1/regiao1d.asp. Acesso em: 02 de setembro de 2014. VITÓRIA. Prefeitura Municipal de Vitória. Leis e Decretos Municipais - PDU. Vitória, 2014h. Disponível em: http://sistemas.vitoria.es.gov.br/webleis/consulta.cfm?id=152936. Acesso em: 02 de setembro de 2014. WALDETARIO, Kamila Zamborlini. Diretrizes para aplicação dos conceitos de sustentabilidade na reabilitação de edifícios em centros urbanos para fins de habitação popular: Análise do programa morar no centro – Vitória (ES). Dissertação (Mestrado em Arquitetura e Urbanismo) – Programa de Pós-Graduação em Arquitetura e Urbanismo, Centro de Artes da Universidade Federal do Espírito Santo, Vitória – ES, 2009.

115

ANEXOS

116

ANEXO I - RETIRADA DOS ITENS DE AVALIAÇÃO DA SUSTENTABILIDADE, CONSIDERADOS REDUNDANTES.

* Em vermelho os itens retirados os itens retirados. Fonte: Waldetario, 2009, p. 112.

117

ANEXO II - TABELA DE CONTROLE URBANÍSTICO DE ACORDO COM O ZONEAMENTO DA ÁREA, NO MUNICÍPIO DE VITÓRIA.

117

Fonte: Vitória, 2014h.

118

APÊNDICES

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APÊNDICE A: ADAPTAÇÃO DA FERRAMENTA DE WALDETÁRIO (2009) PARA AVALIAÇÃO DE SUSTENTABILIDADE.

AVALIAÇÃO DE SUSTENTABILIDADE PARA EDIFÍCIOS REABILITADOS SELEÇÃO DO SÍTIO ESTUDO DE CASO DIRETRIZ

Fator

1- Garantir as condições de atendimento do sistema urbano de esgotamento sanitário.

4- Otimizar a infraestrutura instalada, aproveitando imóveis vazios ou subutilizados em áreas urbanas. 5- Verificar a proximidade de corpos d’água e os riscos de contaminação oferecidos pelo empreendimento. 6- Preservar a existência de árvores ou cursos d’água, bem como qualquer outro elemento que represente valor ecológico ou agrícola no sítio.

Etapa

OLGA BENÁRIO

LABOR

HOTEL ESTORIL

PROPOSTA PROJETUAL Preparar o edifício para futuramente se conectar ao esgotamento sanitário da região. Pela ocupação quase que total do lote não seria possível.

Não há registro de inundações na área.

Edifício selecionado de acordo características previstas neste item.

com

Não há proximidade de corpos d’água.

Não se apresenta este item no lote. A

UPL

A menos de 500 metros do edifício se localiza uma via arterial metropolitana.

Os empregos serão concebidos através da utilização do térreo para fins comerciais.

Continua

119

7- Garantir a existência, proximidade de acesso (menor que 500m) ao transporte público coletivo. 8- Fomentar a geração de empregos nas áreas centrais.

OBRIGATÓRIO

3- Conhecer a vulnerabilidade do solo em relação à inundações.

DESEJÁVEL

2- Observar a possibilidade de criação, recuperação ou manutenção de áreas permeáveis no terreno.

Peso

120

9- Incentivar a permanência da população local. C

10- Incentivar a permanência e a qualificação do comércio local. DESEJÁVEL

11- Incentivar a criação ou manutenção de espaços culturais abertos gratuitamente à população.

12- Prover e manter instalações públicas de recreação e lazer.

A destinação do edifício para habitação popular reforça consideravelmente a permanência da

Serão permitidas para ocupação dos estabelecimentos no térreo, apenas atividades compatíveis com o comércio local e que contribuam para a valorização do espaço.

Pelo programa ter limitações financeiras, será aproveitado o fato de já existir espaços culturais no entorno como o Teatro Carlos Gomes e o Sesc Glória.

Será destinada uma área pública no térreo para o incentivo de atividades sociáveis, bem como a valorização da via de pedestre.

PLANEJAMENTO DO EMPREENDIMENTO ESTUDO DE CASO DIRETRIZ

Fator

Peso

Etapa

14- Estudar os condicionantes da construção, as soluções adotadas e a logística da construção de forma planejada e integrada.

OBRIGATÓRIO

13- Garantir a disponibilidade de água potável. A

OLGA BENÁRIO

LABOR

HOTEL ESTORIL

PROPOSTA PROJETUAL A disponibilização de água potável é realizada pela empresa Cesan. Durante a elaboração do projeto este item será levado em consideração.

Continua

120

121

PLANEJAMENTO URBANO E DESENVOLVIMENTO DO SÍTIO ESTUDO DE CASO DIRETRIZ 16- Prover a quantidade mínima de vagas de veículos exigidas por lei.

OBRIGATÓRIO

Fator

Peso

Etapa

meios

transporte

DESEJÁVEL

PROPOSTA PROJETUAL

A proposta prevê o uso misto (Residencial + Comercial).

21- Prover adequados.

HOTEL ESTORIL

18- Incentivar e prover ambiente seguro e conveniente para a prática de caminhadas.

20- Dar condições de suporte para o uso e guarda de bicicletas.

LABOR

Apesar da dificuldade devido a existência de muitos pilares, serão implantados o número de vagas possíveis.

17- Permitir uso misto no empreendimento.

19- Incentivar e prover ambiente seguro e conveniente para a prática do ciclismo.

OLGA BENÁRIO

coletivo B

22- Prover espaços verdes no empreendimento.

Com a ampliação da área térrea para a circulação de pedestres e o comercio proposto também neste pavimento, esta área receberá maior movimentação, o que permitirá a vigilância natural. Não será possível por falta de espaço e por não haver outras ciclovias para conectar com o entorno. Haverá locais para armazenamento de bicicletas tanto na área pública do térreo, como na área condominial para os moradores. Não se aplica a esta etapa, mas existem projetos de revitalizações na área que contemplam os transportes coletivos. Serão inseridos espaços verdes na cobertura, jardim e pomar no 2º pavimento.

121

Continua

122

23- Plantar árvores para sombreamento principalmente nas fachadas voltadas para Norte.

Serão plantadas árvores onde não atrapalhem a circulação dos pedestres, na fachada leste e sul.

24- Desenvolver e manter os corredores verdes urbanos.

Árvores de médio porte serão plantadas ao longo da via de pedestre.

26- Garantir a conectividade urbana.

DESEJÁVEL

25- Utilizar o máximo do coeficiente de aproveitamento permitido para o sítio. C

A construção existente já ultrapassava o coeficiente máximo permitido para a área (2,25), com a intervenção esse número será reduzido alcançando 5,72.

A ampliação da área do térreo como espaço livre para circulação de pedestre, além do comércio, propõe uma extensão da Praça Costa Pereira, e a complementação das atividades do entorno.

27- Plantar espécies nativas que dependam de pouca manutenção como irrigação e adubagem. C

Além da escolha por espécies nativas, serão especificadas conforme o porte, tamanho da raiz, qualidade de sombreamento, pouca manutenção e estética.

ENERGIA ESTUDO DE CASO

28- Redimensionar e substituir a rede elétrica do edifício

Fator

OBRIGATÓRIO

DIRETRIZ

Peso

Etapa

LABOR

HOTEL ESTORIL

PROPOSTA PROJETUAL

As instalações elétricas serão substituídas por completo e redimensionadas, com passagem por shafts visitáveis.

Os brises existentes na fachada oeste serão reaproveitados, além disso, serão utilizados cobogós nas fachadas norte e sul.

29- Reduzir o consumo de energia por meio da inserção de elementos arquitetônicos. A

OLGA BENÁRIO

122

Continua

123

33- Prover fornecimento de energia advinda de fontes renováveis. 34- Adotar a geração de energia renovável dentro do empreendimento.

Sensores de iluminação nas áreas comuns, medidores individuais e a máxima absorção da luz natural, serão utilizados como redutores de energia.

PL/OP

Além da escolha por espécies nativas, serão especificadas conforme o porte, tamanho da raiz, qualidade de sombreamento, pouca manutenção e estética. Não se aplica, devido a limitação financeira.

AVANÇADO

31- Incentivar a utilização de equipamentos domésticos economizadores de energia e gás através de informações comparativas e até mesmo facilitações ou financiamentos específicos. 32- Utilizar energia elétrica produzida por meio de fontes renováveis.

DESEJÁVEL

30- Adotar medidas de redução do consumo de energia.

Não se aplica, devido a limitação financeira.

Não se aplica, devido a limitação financeira. A

PL/OP

35- Utilizar aquecimento solar de água.

Painéis solares serão instalados na cobertura para o aquecimento da água. MATERIAIS ESTUDO DE CASO

DIRETRIZ estruturas

Peso

Etapa

construções

37- Utilizar materiais certificados.

OLGA BENÁRIO

LABOR

HOTEL ESTORIL

PROPOSTA PROJETUAL Com exceção do térreo que terá a maior modificação, nos pavimentos superiores as estruturas sofrerão o mínimo de interferência.

PL/EX

Serão utilizados materiais certificados, sempre que possível.

O cumprimento do item anterior contribuirá para o resultado positivo deste item.

123

38- Procurar conhecer os materiais utilizados e a contribuição dos mesmos para a redução dos impactos ambientais da construção.

OBRIGATÓRIO

36- Reutilizar existentes.

Fator

Continua

124

39- Reutilizar os materiais de demolição da construção existente. A

40- Utilizar acabamento.

mínimo

materiais

PL/EX

de PL/EX

PL/EX

Em casos de substituição dos materiais serão selecionados materiais duráveis.

PL/EX

Serão utilizadas madeiras reaproveitadas e placas de cortiça reciclada.

DESEJÁVEL

43- Utilizar materiais de fontes sustentáveis. B

PL/EX

44- Utilizar cimento com adição de escória. 45- Utilizar materiais locais e regionais.

AVANÇADO

46- Utilizar técnicas e materiais que permitam o desmonte, reutilização ou reciclagem quando do final do ciclo de vida do edifício.

Quando em estado de conservação mediano será dado preferência à restauração dos materiais de acabamento, caso contrário será optado pela substituição.

41- Utilizar materiais duráveis. 42- Utilizar materiais reciclados.

Os materiais de demolição serão reaproveitados para composição da argamassa. Os que não puderem ser reaproveitados, serão encaminhados à locais de reciclagem.

PL/EX

Serão utilizados materiais como bloco de concreto celular, gesso, tintas naturais para pigmentação de áreas internas, etc. Será utilizado cimento com o elemento escória adicionado em sua composição. Sempre que possível será dado preferência à materiais regionais, tanto do município de Vitória, como dos municípios vizinhos. Alguns dos materiais que serão adicionados ao projeto que permitem a reutilização, são os vidros, os blocos de concreto celular, pisos de madeiras reaproveitadas, por exemplo.

Continua

124

125

ÁGUA POTÁVEL ESTUDO DE CASO

48- Medidas de redução do consumo de água, como a utilização de aparelhos economizadores, o gerenciamento do consumo e o estabelecimento de metas. 49- Utilizar sistema de medição individual de água.

OBRIGATÓRIO

47- Qualidade e durabilidade dos materiais empregados nas redes internas.

Fator

DESEJÁVEL

DIRETRIZ

Peso

Etapa

OLGA BENÁRIO

LABOR

HOTEL ESTORIL

PROPOSTA PROJETUAL As redes internas serão de PVC rígido.

Serão instalados aparelhos economizadores como vasos, torneiras e chuveiros temporizados, descargas com caixas acopladas.

Serão implantados medidores individuais.

EMISSÃO DE GASES NA ATMOSFERA ESTUDO DE CASO

50- Promover divulgação e conscientização da importância da opção por produtos que não emitam CFC, bem como sua manutenção periódica a fim de otimizar seu desempenho e reduzir a emissão dos gases refrigerantes na atmosfera. 51- Especificação adequada dos isolantes térmicos, evitando a utilização de materiais que utilizem substâncias danosas à camada de ozônio em sua manufatura ou composição (TRIANA e LAMBERTS, 2007)

Fator

Peso

Etapa

OLGA BENÁRIO

LABOR

HOTEL ESTORIL

PROPOSTA PROJETUAL As informações serão repassadas aos moradores através da equipe social que presta assistência às famílias antes da entrega das unidades.

DESEJÁVEL

DIRETRIZ

Não se aplica. B

125

Continua

126

RESÍDUOS SÓLIDOS ESTUDO DE CASO DIRETRIZ

Fator

53- Praticar a reutilização de resíduos.

54- Praticar a coleta seletiva.

DESEJÁVEL

52- Minimizar o volume de entulho gerado durante o processo de reabilitação.

Peso

Etapa

PL/EX

PL/OP

OLGA BENÁRIO

LABOR

HOTEL ESTORIL

PROPOSTA PROJETUAL A minimização do entulho será feita ao passo que as serão aproveitadas ao máximo as alvenarias existentes. Os resíduos passíveis de reutilização serão reutilizados. A coleta seletiva será implantada tanto para moradores como para os usuários externos.

PL/OP

ÁGUAS PLUVIAIS E RESIDUAIS ESTUDO DE CASO

55- Ampliar a taxa de permeabilidade.

Fator

DESEJÁ VEL

DIRETRIZ

Peso

Etapa

AVANÇADO

HOTEL ESTORIL

PROPOSTA PROJETUAL Não haverá a possibilidade de ampliar área permeável, se não na cobertura verde.

PL/OP

Este item não poderá ser alcançado devido à limitação financeira.

PL/OP

Este item não poderá ser alcançado devido à limitação financeira.

PL/OP

A proposta prevê a reutilização da água pluvial.

Este item não poderá ser alcançado devido à limitação financeira.

Continua

126

58- Armazenar e utilizar água de chuva para atividades como irrigação de jardins e lavagem de áreas pavimentadas. 59- Providenciar o correto tratamento das águas que não são absorvidas.

LABOR

56- Utilizar sistema de reuso de águas cinzas. 57- Utilizar sistema de tratamento e reuso de esgotos.

OLGA BENÁRIO

127

IMPACTOS NO TERRENO ESTUDO DE CASO

60- Incentivar um programa de manejo e recolhimento seguro de resíduos tóxicos como pilhas, baterias, lâmpadas de mercúrio, cartuchos, etc.

Fator

AVANÇADO

DIRETRIZ

Peso

Etapa

OLGA BENÁRIO

LABOR

HOTEL ESTORIL

PROPOSTA PROJETUAL Será destinado um local para o recolhimento de resíduos tóxicos, próximo à coleta seletiva de resíduos sólidos.

OUTROS IMPACTOS REGIONAIS OU LOCAIS ESTUDO DE CASO DIRETRIZ

Fator

Peso

Etapa

61- Utilizar cores claras nas áreas pavimentadas. B

63- Conservar ou otimizar o potencial de iluminação natural e energia solar de propriedades adjacentes. 64- Prover iluminação externa para segurança, porém sem causar impactos de poluição do céu noturno.

DESEJÁVEL

62- Criar ou conservar áreas de cobertura verde no edifício.

PL/EX

OLGA BENÁRIO

LABOR

HOTEL ESTORIL

PROPOSTA PROJETUAL As cores claras serão utilizadas em fachadas e pavimentos.

O telhado será retirado para instalação da cobertura verde.

Não se aplica, pois a intervenção basicamente restrita ao empreendimento.

será

A iluminação externa existente será conservada. C

PL/OP

Continua 127

128

QUALIDADE DO AR INTERNO ESTUDO DE CASO

65- Armazenar corretamente os materiais de construção, de forma que não absorvam umidade ou poluentes.

Fator

OBRIGATÓRIO

DIRETRIZ

66- Promover renovação do ar interno (mínimo 8 horas) ao final das obras, antes da ocupação. 67- Utilizar materiais não tóxicos e que não emitam odores ou substâncias que possam comprometer o conforto do usuário.

69- Proibir o uso produtos que comprometam a qualidade do ar e o conforto do usuário em áreas comuns do edifício. 70- Promover conscientização dos prejuízos à saúde quando do uso de produtos que comprometam a qualidade do ar interno, dentro dos espaços privativos. 71- Evitar que se eleve a concentração de CO2 nos ambientes internos.

Etapa

OLGA BENÁRIO

LABOR

HOTEL ESTORIL

PROPOSTA PROJETUAL Não se aplica a esta etapa, mas servirá para compor os critérios para a execução da obra.

C DESEJÁVEL

68- Evitar processos e produtos de limpeza e manutenção que possam comprometer a qualidade do ar e o conforto do usuário.

Peso

PL/EX

Não se aplica a esta etapa, mas servirá para compor os critérios para a execução da obra. Este item será observado durante a seleção dos materiais.

Não se aplica a esta etapa, mas servirá para compor os critérios da Convenção do Condomínio. Não se aplica a esta etapa, mas servirá para compor os critérios da Convenção do Condomínio. As informações serão repassadas aos moradores através da equipe social que presta assistência às famílias antes da entrega das unidades.

As informações serão repassadas aos moradores através da equipe social que presta assistência às famílias antes da entrega das unidades.

Continua 128

72- Prever plano de monitoramento da qualidade do ambiente interno durante a operação do edifício.

AVANÇADO

129

Não se aplica a esta etapa, mas servirá para compor os critérios para a execução da obra. C

PL/EX

VENTILAÇÃO ESTUDO DE CASO

73- Estudar a necessidade e possibilidade de ampliação ou criação de novas aberturas que permitam ventilação natural adequada e eficiente nos ambientes.

74- Promover ventilação mecânica eficiente, principalmente onde a ventilação natural não for possível.

Fator

OBRIGATÓRIO

DIRETRIZ

Peso

Etapa

OLGA BENÁRIO

LABOR

HOTEL ESTORIL

PROPOSTA PROJETUAL Haverá necessidade de ampliar as aberturas dos dormitórios e da circulação nas fachadas norte e sul dos pavimentos tipo.

Este sistema será implantado nos banheiros dos apartamentos.

PL/OP

RUÍDO E ACÚSTICA ESTUDO DE CASO

75- Promover isolamento acústico entre pisos ou paredes de ambientes considerados de longa permanência ou ocupação principal.

OBRIGATÓRIO

DIRETRIZ

Fator

Peso

Etapa

OLGA BENÁRIO

LABOR

HOTEL ESTORIL

PROPOSTA PROJETUAL Não se aplica, pois será aproveitada a estrutura existente.

Continua

129

130

TEMPERATURA DO AR E UMIDADE RELATIVA ESTUDO DE CASO

76- Utilizar sistemas de refrigeração natural capazes de manter a temperatura do ambiente dentro da zona de conforto na maior parte dos horários de uso. 77- Utilizar, se necessário, a refrigeração mecânica de maneira racional e eficiente.

Fator

DESEJÁVEL

DIRETRIZ

Peso

Etapa

OLGA BENÁRIO

LABOR

HOTEL ESTORIL

PROPOSTA PROJETUAL Será promovida ventilação cruzada nos corredores dos pavimentos, e todos os cômodos de maior permanência terão aberturas para ventilação natural.

PL/OP

Este item não poderá ser alcançado devido à limitação financeira.

PL/OP

ILUMINAÇÃO ESTUDO DE CASO

79- Promover iluminação artificial em níveis e qualidades adequados, conforme cada tipo de uso dos ambientes. 80- Promover iluminação natural nos ambientes de circulação. 81- Reduzir situações de desconforto visual do usuário como brilho ou ofuscamento.

OBRIGATÓRIO

78- Permitir iluminação natural em todos os ambientes de ocupação principal.

Fator

Peso

Etapa

PL/OP

OLGA BENÁRIO

LABOR

HOTEL ESTORIL

PROPOSTA PROJETUAL Todos os ambientes de ocupação principal terão iluminação natural.

Será iniciado nesta etapa, mas somente será totalmente alcançado na fase de projeto complementar. Para isso será utilizado cobogó.

DESE-JÁVEL

DIRETRIZ

Para o cumprimento deste item serão especificados materiais equilibrados, que nem ofusquem e nem reflitam excessivamente.

130

Continua

131

SEGURANÇA DURANTE A OPERAÇÃO ESTUDO DE CASO

82- Implantar sistemas de emergência e segurança, em conformidade com as exigências legais. 83- Substituir sistema de elevadores, quando necessário.

Fator

OBRIGATÓRIO

DIRETRIZ

Peso

Etapa

OLGA BENÁRIO

LABOR

HOTEL ESTORIL

PROPOSTA PROJETUAL Será iniciado nesta etapa, mas somente será totalmente alcançado na fase de projeto complementar.

PL/EX

Não foi efetuado ainda o laudo técnico do edifício, porém a princípio não foi verificada a necessidade de substituir o sistema de elevadores.

FUNCIONALIDADE E EFICIÊNCIA ESTUDO DE CASO

85- Buscar a máxima eficiência espacial do empreendimento. 86- Buscar a máxima eficiência volumétrica do empreendimento.

OBRIGATÓRIO

84- Não utilizar pés-direitos superiores a 3,5 metros.

Fator

DESEJÁVEL

DIRETRIZ

Peso

Etapa

OLGA BENÁRIO

LABOR

HOTEL ESTORIL

PROPOSTA PROJETUAL O pé direito onde serão as unidades habitacionais é de 3,0 metros.

Serão aproveitadas ao máximo as características espaciais do edifício.

As modificações volumétricas serão somente no pavimento térreo, com o recuo das lojas.

Continua

131

132

FLEXIBILIDADE E ADAPTABILIDADE ESTUDO DE CASO DIRETRIZ

Fator

87- Possibilitar modificações nos sistemas técnicos das instalações.

89Adequação futura de tecnologias economizadoras não aplicadas no momento da reabilitação por inviabilidade técnica ou financeira.

DESEJÁVEL

88- Evitar o uso de técnicas ou soluções que diminuam as possibilidades de adaptabilidade da edificação para outros usos, como a utilização de paredes estruturais.

Peso

Etapa

OLGA BENÁRIO

LABOR

HOTEL ESTORIL

PROPOSTA PROJETUAL Shafts serão adotados como maneira de facilitar manutenção e modificações.

PL/EX

Serão descartados técnicas ou sistemas necessitem de mão de obra especializada possam dificultar modificações por parte moradores, como por exemplo, paredes drywall.

PL/EX

que que dos de

Quando não for possível a adoção de tecnologias economizadoras no período da reabilitação, a implantação futura será incentivada através do critérios da convenção do condomínio e dos cursos que serão oferecidos aos moradores.

PL/EX

MANUTENÇÃO E DESEMPENHO DA OPERAÇÃO ESTUDO DE CASO

91- Utilizar materiais que precisem de pouca ou nenhuma manutenção / troca.

Peso

Etapa

OLGA BENÁRIO

LABOR

HOTEL ESTORIL

PROPOSTA PROJETUAL As técnicas e materiais que serão utilizados levarão em conta a questão da manutenção.

PL/EX

Serão previstos, sempre que possível, materiais que necessitem de pouca manutenção. As informações serão repassadas aos moradores através da equipe social que presta assistência às famílias antes da entrega das unidades.

Continua

132

92- Promover treinamento dos usuários do edifício e disponibilizar manual de utilização e boas práticas.

OBRIGATÓRIO

90- Assegurar a facilidade de acesso para a conservação dos elementos de fachadas, telhados, esquadrias, proteções solares, divisórias internas, forros do edifício e equipamentos em geral.

Fator

DESEJÁVEL

DIRETRIZ

95- Realizar e manter documentações e projetos asbuilt da reabilitação e, se possível, da construção original. 96- Realizar e manter documentações de registro de desempenho do edifício.

AVANÇADO

93- Estabelecer contratos de venda e aluguel que estabeleçam que os usuários paguem, individualmente pelos recursos consumidos, como água, gás e energia. 94Desenvolver/utilizar um plano de monitoramento e verificação do funcionamento e desempenho dos sistemas do edifício.

DESEJÁVEL

133

Este item será favorecido através dos medidores individuais.

Não se aplica a esta etapa, mas servirá para compor os critérios da Convenção do Condomínio.

PL/OP

No processo real da reabilitação do Programa Morar no Centro todas as documentações são organizadas antes da entrega do imóvel.

Não se aplica a esta etapa, mas servirá para compor os critérios da Convenção do Condomínio.

ASPECTOS SOCIAIS ESTUDO DE CASO DIRETRIZ a

portadores

Peso

Etapa

98- Realização de consulta pública

99- Prover a segurança aos trabalhadores dentro da obra. 100- Permitir visibilidade exterior nos ambientes de ocupação principal.

OBRIGATÓRIO

97- Permitir acessibilidade necessidades especiais

Fator

OLGA BENÁRIO

LABOR

HOTEL ESTORIL

PROPOSTA PROJETUAL Para a acessibilidade serão implantadas rampas de acesso ao condomínio e unidades habitacionais adaptadas, conforme a norma NBR9050.

Não se aplica, por se tratar de uma proposta acadêmica.

Não se aplica a esta etapa, mas servirá para compor os critérios para a execução da obra.

Este item será alcançado parcialmente, pois as unidades da fachada oeste terão a visibilidade comprometida pelos brises existentes.

133

Continua

101- Garantir a escolha de fabricantes e produtos que não pratiquem a informalidade (fiscal ou trabalhista) na cadeia produtiva. a

utilidade

social

Este item será observado durante a seleção dos produtos e fabricantes.

do DESEJÁVEL

102Garantir empreendimento.

OBRIGATÓRIO

134

A utilidade social será atingida por se tratar de reabilitação para fins habitacionais e pela integração que a intervenção propõe.

PL/OP

CUSTO E ECONOMIA ESTUDO DE CASO

104- Utilizar materiais, mão de obra e tecnologias regionais a fim de beneficiar a economia local. 105- Realizar estudos comparativos do desempenho econômico do edifício em função dos investimentos de tecnologias baseadas nos princípios da sustentabilidade.

DESEJÁVEL

103- Equilíbrio dos aspectos de custo x benefício dos materiais, técnicas e tecnologias utilizadas, observando a minimização dos custos também a médio e longo prazo.

Fator

AVANÇADO

DIRETRIZ

Peso

Etapa

OLGA BENÁRIO

LABOR

HOTEL ESTORIL

PROPOSTA PROJETUAL Este item sempre será analisado antes da tomada de decisão.

PL/OP

PL/EX

Este item será objetivado, sempre que possível.

PL/OP

Os estudos serão realizados antes da tomada de decisão dos elementos constituintes do projeto, mas por se tratar de um programa com limitações financeiras algumas estratégias não poderão ser implantadas nesta etapa.

Continua

134

135

CULTURA E HERANÇA ESTUDO DE CASO

106- Manter/recuperar/restaurar fachadas e demais características originais do edifício que o integrem com os valores culturais locais.

Fator

OBRIGATÓRIO

DIRETRIZ

108- Utilizar instalações, sistemas e materiais de forma integrada às características originais do edifício.

DESEJÁVEL

107- Respeitar e valorizar a inserção do edifício na paisagem urbana local.

Peso

Etapa

OLGA BENÁRIO

LABOR

HOTEL ESTORIL

PL/EX

Fonte: elaborado pela autora, a partir de Waldetario, 2009.

PROPOSTA PROJETUAL Serão priorizadas as características originais do edifício e alteradas somente quando apresentarem necessidade que beneficiarão a qualidade do empreendimento e dos moradores como, por exemplo, a ampliação de aberturas para melhorar a iluminação e ventilação natural. O projeto contribuirá para a valorização do edifício propondo imponência sem perder os valores originais ou destoar do entorno. A intervenção que será realizada apenas adequará o edifício para a nova atividade (habitação), mantendo sempre que possível às características originais.

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