ECONOMÍA URBANA, PRECIOS DEL SUELO Y AVALÚOS
El desarrollo económico influye sobre la necesidad de suelo para el crecimiento de la ciudad. Una ciudad crece por dos razones fundamentales: Desarrollo económico • • •
Sector primario: agricultura, minería, caza, pesca, Sector secundario: industria, Sector terciario: comercio y servicios,
Crecimiento demográfico
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Incremento poblacional endógeno Migraciones de ciudades intermedias y áreas rurales - Acceso a empleos para el mejoramiento de ingresos, - Mejoramiento de la calidad de vida (mejores sistemas de salud, educación, seguridad), - Acceso a viviendas y entornos urbanos consolidados, - Mayores oportunidades de desarrollo familiar y personal. - Pobreza rural y urbana en regiones, - Conflicto armado interno,
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Determinantes del mercado de la vivienda
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El crecimiento demográfico incrementa la demanda de soluciones habitacionales elevando el valor de vivienda en arriendo en segmentos poblacionales con bajos niveles de poder adquisitivo.
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Los segmentos poblacionales con mayor poder adquisitivo demandan la compra de vivienda para primera y segunda residencia, y para obtener rentas por su arriendo y/o posterior venta.
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Los bancos financian entre el 50% y el 70% el valor de vivienda nueva Sistema UPAC: mecanismo financiero que indexa los intereses del crédito en la medida en que aumenta o disminuye la inflación.
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La unidad de valor real (UVR) es certificada por el Banco de la República y refleja el poder adquisitivo con base en la variación del índice de precios al consumidor (IPC) durante el mes calendario inmediatamente anterior al mes del inicio del período de cálculo.
ECONOMÍA URBANA, PRECIOS DEL SUELO Y AVALÚOS La unidad de valor real (UVR) La UVR es una unidad de cuenta usada para calcular el costo de los créditos de vivienda que le permite a las entidades financieras mantener el poder adquisitivo del dinero prestado.
Variación mensual IPC Agosto de 2016 : -0,32% Valor de la UVR al 15 de Septiembre de 2016: $ 243,3594
Nota: la variación anual porcentual corresponde al cambio porcentual entre el valor de la UVR de la fecha en mención y el valor de dicha unidad en la misma fecha del año anterior.
Fecha 16/09/2016 17/09/2016 18/09/2016 19/09/2016 20/09/2016 21/09/2016 22/09/2016 23/09/2016 24/09/2016 25/09/2016 26/09/2016 27/09/2016 28/09/2016 29/09/2016 30/09/2016 01/10/2016 02/10/2016 03/10/2016 04/10/2016 05/10/2016 06/10/2016 07/10/2016 08/10/2016 09/10/2016 10/10/2016 11/10/2016 12/10/2016 13/10/2016 14/10/2016 15/10/2016 Fuente: Banco de la República.
Pesos colombianos por UVR $ 243,3334 $ 243,3074 $ 243,2814 $ 243,2554 $ 243,2294 $ 243,2035 $ 243,1775 $ 243,1515 $ 243,1255 $ 243,0995 $ 243,0736 $ 243,0476 $ 243,0216 $ 242,9957 $ 242,9697 $ 242,9438 $ 242,9178 $ 242,8919 $ 242,8659 $ 242,8400 $ 242,8140 $ 242,7881 $ 242,7621 $ 242,7362 $ 242,7103 $ 242,6843 $ 242,6584 $ 242,6325 $ 242,6066 $ 242,5806
Variación anual porcentual 8,93% 8,91% 8,88% 8,85% 8,82% 8,79% 8,76% 8,73% 8,70% 8,67% 8,64% 8,62% 8,59% 8,56% 8,53% 8,50% 8,47% 8,44% 8,41% 8,38% 8,36% 8,33% 8,30% 8,27% 8,24% 8,21% 8,18% 8,15% 8,12% 8,10%
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La demanda de suelo •
Al crecer la demanda por vivienda, el promotor inmobiliario reacciona ante la dinámica del mercado comprando nuevos terrenos
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Ante la disponibilidad de suelo urbanizable para todos los segmentos poblacionales deficitarios, la ciudad se densifica cerca a centralidades con proyectos de alto costo y se expande hacia las periferias con proyectos VIS y VIP, y desarrollos de autogestión.
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El valor del suelo depende del poder adquisitivo y la cantidad de población que lo demande. La representatividad social de los sectores, asociada a la estratificación, determina la ubicación de segmentos poblacionales con un poder adquisitivo medio.
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Los sectores con estratificación alta han funcionado como estimuladores del “desarrollo” de las principales ciudades del país: Bogotá y Barranquilla hacia el norte, Cali y Medellín hacia el sur.
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Los sectores con estratificación baja o en proceso de regularización han sido vectores de expansión urbana hacia suelos rurales, de proyección ambiental o en condición de riesgo debido a vacíos administrativos del estado.
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Factores que influyen en los precios del suelo EL USO DEL SUELO
LA LOCALIZACIÓN ACCESIBILIDAD Y MOVILIDAD
Usme - Bogotá, 2015
ESTRATIFICACIÓN SOCIOECONÓMICA REGULACIÓN NORMATIVA INFRAESTRUCTURA DE SERVICIOS PÚBLICOS DOMICILIARIOS
Usaquén - Bogotá, 2015
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Aspectos determinantes del comportamiento de los precios del suelo • Foco de valorización: se da generalmente a partir de ciertos cruces de arterias importantes en los cuales se instalan actividades económicas Usme - Bogotá, 2015
• Efecto comunicante de valor del suelo: extensión del área de influencia del foco de valorización por medio de vías importantes • Efecto de “tensión vial entre focos ”efecto carpa”: elevación de los precios interfocos (cruce de vías, zonas comerciales) a lo largo de una vía arteria importante.
Usaquén - Bogotá, 2015
Fuente: Avalúos de inmuebles y garantías. (O. Borrero, 2008)
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Fuente: BASE ALFANUMÉRICA. UAEDC 2015
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Fuente: BASE ALFANUMÉRICA. UAEDC 2015
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Fuente: BASE ALFANUMÉRICA. UAEDC 2015
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Fuente: BASE ALFANUMÉRICA. UAEDC 2015
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Fuente: BASE ALFANUMÉRICA. UAEDC 2015
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Fuente: BASE ALFANUMÉRICA. UAEDC 2015
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Fuente: BASE ALFANUMÉRICA. UAEDC 2015
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Fuente: BASE ALFANUMÉRICA. UAEDC 2015
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Fuente: BASE ALFANUMÉRICA. UAEDC 2015
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Fuente: BASE ALFANUMÉRICA. UAEDC 2015
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Fuente: BASE ALFANUMÉRICA. UAEDC 2015
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Fuente: BASE ALFANUMÉRICA. UAEDC 2015
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Fuente: BASE ALFANUMÉRICA. UAEDC 2015
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Fuente: BASE ALFANUMÉRICA. UAEDC 2015
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Fuente: BASE ALFANUMÉRICA. UAEDC 2015
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Fuente: BASE ALFANUMÉRICA. UAEDC 2015
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Fuente: BASE ALFANUMÉRICA. UAEDC 2015
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Avalúo: Tasación (valoración) del valor de un predio a precios comerciales, realizada por un perito o firma especializada en propiedad raíz con miras a determinar una operación mercantil o hipotecaria. Evaluación en la que se implementan métodos y herramientas de valoración de inmuebles. Tipos de valoración: • Peritazgo = con efectos judiciales • Garantías = valoración para crédito hipotecario • Valor de mercado = valor comercial • Valor físico = Estimación de costos directos. Utilizado en presupuestos. • Valor fiscal = Valor según estimación catastral, patrimonial, notarial. Concepto del mayor y mejor uso • El mercado busca maximizar el uso del terreno de acuerdo con la norma y el potencial de desarrollo del lote. • El avaluador debe buscar el mejor uso: comercio, hotel, vivienda, Oficinas, etc. • El avaluador busca la mayor densidad y altura permitida y que el mercado lo pague. Fuente: Avalúos de inmuebles y garantías. (O. Borrero, 2008)
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Avaluó de Mercado o Comercial • Se entiende por valor comercial de un inmueble el precio mas probable por el cual este se transaría en un mercado donde el comprador y el vendedor actuarían libremente, con el conocimiento de las condiciones físicas y jurídicas que afectan el bien. •
Valor no es igual a Precio.
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El valor depende de un mercado abierto, con suficientes oferentes y demandantes, con plena información y con actitud prudente entre las partes.
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El precio depende de las condiciones de cada parte y puede generar sobrevaloración o subvaluación.
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Las expectativas generan precios diferentes al valor.
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El Precio difiere del Valor de Mercado porque se trata de un hecho histórico o concreto, mientras el valor de mercado permanece en el avaluó hasta que es comprado.(Appraisers) Fuente: Avalúos de inmuebles y garantías. (O. Borrero, 2008)
ECONOMÍA URBANA, PRECIOS DEL SUELO Y AVALÚOS Factores para el avalúo de los inmuebles
1. LOTE: Obras de urbanismo, uso, edificabilidad o construibilidad, estrato socioeconómico 2. CONSTRUCCIÓN: Es todo lo que va sobre el terreno. Puede ser construcciones nuevas o usadas. 3. FACTOR DE COMERCIALIZACIÓN: Depende del mercado del inmueble total, zonas que le rodean, ubicación del barrio, obsolescencia del sector, ventajas conjunto etc. Es el valor intrínseco del inmueble VALOR COMERCIAL = VALOR FÍSICO x F.C. (FACTOR DE COMERCIALIZACIÓN)
LOS INMUEBLES URBANOS SON HETEROGENEOS: Se requiere un proceso de Homogeneización. hacer homogéneo, hacer equivalente, hacer comparable. LA BASE DE UN AVALÚO ESTA EN LA BUENA RECOLECCIÓN DE DATOS Y EN LA CORRECTA HOMOGENEIZACIÓN DE LOS VALORES. Fuente: Avalúos de inmuebles y garantías. (O. Borrero, 2008)
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1. LOTE En suelo rural (Avalúo del terreno en bruto)
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Ubicación respecto a los centros urbanos o mercados demandantes Calidad o fertilidad de la tierra. Infraestructura productiva, construcciones, adecuaciones.
En suelo Urbano Avalúo del terreno URBANIZADO o Avalúo del terreno sin URBANIZAR. La calidad del suelo urbano es la “CONSTRUIBILIDAD” o “EDIFICABILIDAD” La EDIFICABILIDAD es definida por la Autoridad Municipal a través de sus normas. En el terreno sin URBANIZAR se valora el factor de ubicación y el factor de edificabilidad (densidades por norma) • En el terreno URBANIZADO se valora adicionalmente al factor de ubicación y al factor de edificabilidad, las obras de infraestructura. • • • •
Fuente: Avalúos de inmuebles y garantías. (O. Borrero, 2008)
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Esquema cono invertido Precios
El efecto “cono invertido” generalmente aparece en ciudades monocéntricas donde su foco de valorización es el centro tradicional.
Precios máximos
Buenos Aires Cordoba Montevideo Rosario
Periferia
Centro
Periferia
Distancia
Fuente: Avalúos de inmuebles y garantías. (O. Borrero, 2008)
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Esquema cono invertido Precios
El efecto “pluricentrico” se presentan a lo largo de vías importantes y con tendencias a demeritar el centro tradicional.. Mexico Bogota Caracas Santiago Lima Sao Paulo Rio Janeiro
Precios máximos
Periferia
Centro Histórico
Estratos medios
Estratos Altos
Distancia
Fuente: Avalúos de inmuebles y garantías. (O. Borrero, 2008)
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Tipos de avalúos • Método comparativo o de mercado: Comparación entre los precios de la oferta mediante la aplicación de la homogeneización y factores complementarios (Factor de fuente, factor de profundidad, factor de frente, factor de actualización, tamaño, proporción, topografía) • Método residual: calcula el valor de un terreno como residuo o saldo entre el precio de venta del inmueble, restándole la utilidad y el costo de la construcción
• Método del costo: parte de presupuestos para obtener el costo de reproducción o de sustitución de un bien inmueble • Método de la renta: calcula el valor del inmueble a partir de la renta líquida que produce
Fuente: Avalúos de inmuebles y garantías. (O. Borrero, 2008)