PANORAMA MEXICO RESEARCH
2020
MÉXICO INDUSTRIAL
1
3
5
PRÓLOGO
La edición 2020 del Panorama México Industrial, es una radiografía del mercado inmobiliario a finales del 2019 de los 12 mercados con inventario más amplio y la Zona Metropolitana de la Ciudad de México. Posee información relevante de las características de cada mercado como indicadores generales –tanto por corredor como por clase-, mapas y comparativas anuales de forma sintética y visual Para la información socioeconómica, se emplearon fuentes oficiales tales como INEGI, CONAPO, Secretaria de Economía y Banco de México. Para la de mercado, se realizó un análisis de la información de disponibilidad de parques y bodegas industriales clase A, B y C -en las ciudades donde se detectó suficiente participación-. Finalmente, se efectuó una comparativa nacional de las ciudades en indicadores clave como inventario, disponibilidad y rangos precios, los cuales permiten dimensionar estos mercados y proveer un amplio panorama a nuestros clientes.
7
7
PRÓLOGO
11
PANORAMA SOCIOECONÓMICO
22
52
32
62
40
72
TIJUANA
MEXICALI
CIUDAD JUÁREZ
SALTILLO
MONTERREY
REYNOSA
CONTENIDO PANORAMA INDUSTRIAL
84
102
134
94
112
144
122
154
GUADALAJARA
SAN LUIS POTOSÍ
AGUASCALIENTES
GUANAJUATO
QUERÉTARO
PUEBLA
CIUDAD DE MÉXICO
PANORAMA NACIONAL
160
COLABORADORES
9
SOCIOECONÓMICO PANORAMA 11
7,000 6,000
6,025
5,000 4,000 3,000 2,000
253
202
193
190
145
104
86
57
51
45
45
21
16
15
Aguascalientes
Guanajuato
Puebla
Querétaro
Hidalgo
Jalisco
Nuevo León
Yucatán
Baja California
San Luis Potosí
Tamaulipas
Coahuila
Sonora
Chihuahua
804
1,000
México
CDMX
0
Densidad de población (habitantes/km²)
DENSIDAD DE POBLACIÓN POR ESTADO La zona centro del país posee la densidad de población más notoria. Ello impulsado por la imponente concentración de personas en la Ciudad de México. Esta es más de 8 veces superior a su más cercano competidor – el Estado de México -, quien triplica al de Aguascalientes. Sin contar a la Ciudad de México, el promedio de densidad sería de 149 hab/km². Esta cifra es solo superada por las entidades ubicadas en la región Centro y Bajío.
Millones
20
16
12
8
4
Fuente: CONAPO (2019). Proyecciones de población. Recuperado de https://www.gob.mx/conapo
2019
2025
Yucatán
Tamaulipas
Sonora
San Luis Potosí
Querétaro
Puebla
Nuevo León
México
Jalisco
Hidalgo
Guanajuato
Coahuila
Ciudad de México
Chihuahua
Baja California
Aguascalientes
-
2030
POBLACIÓN POR ESTADO 2019 - 2030 México contó con una población nacional total de 126.0 millones de personas en 2019 y se estima que alcanzará los 138 a 2030. En este crecimiento del 16.6%, destacan el Estado de México y la Ciudad de México como las entidades con mayor población total. Sin embargo, ante la inevitable reducción de población en la Ciudad de México, estados como Jalisco, Guanajuato y Puebla se acercarán e incluso superarán a la capital del país. 13
Millones
7.5
6.0
4.5
3.0
1.5
Aguascalientes
Querétaro
Yucatán
San Luis Potosí
Hidalgo
Coahuila
Sonora
Tamaulipas
Chihuahua
Nuevo León
Guanajuato
Puebla
Desocupada
Baja California
Ocupada
Jalisco
CDMX
México
0.0
Fuente: INEGI (2015). Censo de población y vivienda Recuperado de https://www.inegi.org.mx/
POBLACIÓN ECONÓMICAMENTE ACTIVA Es notable el volumen de población económicamente activa en el Estado de México y la Ciudad de México, quienes suman más de 18 millones de personas. Superan la marca de los 4 millones los estados de: Jalisco, Puebla, Guanajuato y Nuevo León. Por encima del 5.0% de población desocupada solo se encuentran el Estado de México y la Ciudad de México. Mientras tanto los estados por debajo del 3% de desocupación son Puebla, Baja California, San Luis Potosí y Yucatán.
Millones
7.5
5.0
2.5
Primaria
Secundaria
Aguascalientes
Querétaro
Yucatán
Hidalgo
San Luis Potosí
Coahuila
Sonora
Tamaulipas
Baja California
Chihuahua
Nuevo León
Guanajuato
Puebla
Jalisco
CDMX
México
0.0
Terciaria
POBLACIÓN POR ACTIVIDAD ECONÓMICA Es evidente la variación hacia una economía de servicios en los diferentes estados del país. Incluso, en algunas de estas entidades como la Ciudad de México, Nuevo León y Aguascalientes, la actividad primaria se ha tornado muy poco relevante. El sector secundario, por su parte, es muy representativo por volumen en los estados de México, Jalisco, Guanajuato, Nuevo León y la Ciudad de México. En cada uno de ellos, más de 700,000 personas se dedican a actividades relacionadas con la industria. 15
APORTACIÓN AL PIB NACIONAL Ciudad de México
16.6%
México
8.8%
Nuevo León
7.5%
Jalisco
7.2%
Guanajuato
4.4%
Coahuila
3.7%
Puebla
3.5%
Sonora
3.5%
Chihuahua
3.5%
Baja California
3.4%
Tamaulipas
3.0%
Querétaro San Luis Potosí
2.2%
Hidalgo
1.5%
Yucatán
1.5%
Aguascalientes
1.4%
0.0%
$18.54
2.5%
millones de pesos 2019 3T
3.0%
6.0%
9.0%
Fuente: Centro de Estudios de las Finanzas Públicas (2019) Indicadores Económicos de Coyuntura Recuperado de https://www.cefp.gob.mx/new/index.php/
12.0%
15.0%
18.0%
$19.65
$19.44
4Q2018
4Q2019
$14.74 $13.08
$12.96
$13.94 $12.34
$10.91
$15.00
$13.06
$13.83
$17.50
$12.50
$19.66
$17.24
$20.00
4Q2017
$20.61
$22.50
4Q2016
4Q2015
4Q2014
4Q2013
4Q2012
4Q2011
4Q2010
4Q2009
4Q2008
4Q2007
$10.00
Fuente: BANXICO (2019) Sistema de Información Económica. Recuperado de https://www.banxico.org.mx/
TIPO DE CAMBIO 2007 - 2019 Las fluctuaciones del tipo de cambio en los últimos 10 años han sido importantes, al pasar de tipos de cambio que han rebasado la barrera de los $20 pesos en 2016. Los cambios más significativos en el tipo de cambio se presentaron en momentos económicos de incertidumbre, tal como el incremento de casi 27% en 2008 fomentado por la antesala de la crisis en 2009, por otro lado, el incremento más significativo dio en 2016, con precios superiores a los $20 pesos. Tras el cambio de gobierno, el tipo de cambio ha permanecido constante y con una ligera tendencia a la baja. 17
MERCADO PANORAMA POR 19
NOROESTE
REGIÓN
GENARO LÓPEZ Market Research Analyst - Tijuana Con la certeza económica del nuevo tratado
De igual forma, las constructoras, anteriormente aliadas de
entre Estados Unidos, Canadá y México, la
los desarrolladores para nuevos activos, son ahora
inversión extranjera puede retomar el paso
competencia directa. Ello se debe al constituirse como
acelerado de hace un par de años.
empresas propietarias, como el caso de VIA Capital. Además, se dio una expansión significativa de empresas
La confianza en nuevas operaciones de
líderes como Prologis, Grupo BARSAC, VESTA, IAMSA y
manufactura abrió la puerta a
ATISA. Este suceso ratifica a los bienes raíces como la
desarrolladores de diferentes partes de la
inversión más segura para la región Cali-Baja.
República, como FIBRA Upsite y FRONTIER.
La alta demanda de empresas extranjeras motivó a la construcción vertical como la tendencia de construcción que se utilizará en los próximos años. La poca oferta de tierra en la ciudad está obligando a los operadores de la industria a buscar nuevas formas de aprovechar cada metro cuadrado. Con la manufactura cambiando y adentrándose en la Industria 4.0, se observarán variaciones en la forma de diseñar los parques industriales. La construcción especulativa no quedará en el pasado, al resultar óptima para operaciones logísticas y ser frecuente en ciudades fronterizas como Tijuana. Sin embargo, se empezará a ver
REGIÓN
nuevas formas de crear naves respondan a las recientes
tendencias de manufactura, producción y distribución.
21
TIJUANA
MERCADO INDUSTRIAL
23
La Ciudad de Tijuana se localiza al noroeste del estado de Baja California. Limita al norte con los Estados Unidos de Norteamérica; al sur con el municipio de Ensenada; al este con el municipio de Tecate y al oeste el océano Pacífico. Ésta es la ciudad más poblada del estado con 1,300,983 habitantes y se le conoce como “La puerta de México”. Su división política comprende seis delegaciones municipales: San Antonio de los Buenos, Playas de Rosarito, la Mesa de Tijuana, la Presa Abelardo L. Rodríguez, Playas de Tijuana y la Mesa de Otay. Comparte frontera con San Diego –24 kilómetros de longitud aproximadamente–, la cual genera trescientos mil cruces fronterizos diarios. Tijuana es la ciudad más importante de la zona metropolitana transnacional más grande de México, con más de cinco millones de habitantes. Su extensión territorial es de 1,234.5 kilómetros cuadrados, que representan el 2.25% por ciento del estado.
INDICADORES DE MERCADO 3Q 2019
5.9
INVENTARIO EN MILLONES DE M²
198
CONSTRUCCIÓN EN MILES DE M²
1.4%
TASA DE DISPONIBILIDAD
$4.95
PRECIO DE RENTA PROMEDIO EN US$/M²/MES
5
CORREDOR
25
MERCADO POR CLASE
A
Inventario 2.6 millones de m2 Disponibilidad 1.6%
B
Inventario 2.7 millones de m2 Disponibilidad 1.15%
C
Inventario 547 mil m2 Disponibilidad 1.3%
INVENTARIO Y DISPONIBILIDAD
VIE VERTE, BLVD 2000
Monterrey ZM CDMX Querétaro Guadalajara Tijuana, 198,317 m² Guanajuato Ciudad Juárez San Luis Potosí Aguascalientes Mexicali Puebla
EN CONSTRUCCIÓN
$5.70 $4.95 $4.52
A $4.30
B $4.09
C $3.80
PRECIO DE RENTA 27
COMPARATIVA ANUAL
INVENTARIO MILLONES DE M²
5.5 3Q 2018
TASA DE DISPONIBILIDAD
DISPONIBILIDAD MILES DE M²
US$/M²/MES
3Q 2019
2.4% 3Q 2018
1.4%
10132
81.7
4.74
4.95
3Q 2018
PRECIO DE RENTA
5.9
3Q 2018
3Q 2019
3Q 2019
3Q 2019
3
4 2 5 1
1 Playas/Oeste 2 Libramiento 3 Otay/Alamar 4 Central 5 Florido 29
MERCADO POR CORREDOR
Playas/Oeste 74,382 m²
Central/Lago/La Mesa 1,255,352 m²
Libramiento 1,127,702 m²
Otay/Alamar 1,980,796 m²
Florido/Blvd 2000 1,480,642 m²
INVENTARIO
Florida/Blvd. 2000 | N/D
Otay/Alamar| 2.1%
Libramiento| 2.4%
Central/Lago/La Mesa | 0.1%
Playas/Oeste| 1.7%
DISPONIBILIDAD
TAEIP
$5.70 $5.38
$5.17 $4.95
$5.60
$4.84 $4.41
Otay/Alamar
Libramiento
Florido/Blvd 2000
Central / El Lago/La Mesa
$3.80
PRECIO DE RENTA
LogÃstica +31,000 m2 Servicios +19,000 m2 Manufactura +167,000 m2
PRINCIPALES ACTIVIDADES 31
MEXICALI MERCADO INDUSTRIAL
32
33
Mexicali es la capital de Baja California, cuenta con una población de 1,065,882 habitantes; con esta cifra Mexicali se coloca en la segunda ciudad más poblada del estado de Baja California, detrás de Tijuana. La ciudad en los últimos años ha ido creciendo y expandiéndose considerablemente. Debido al ser una ciudad fronteriza con Estados Unidos se caracteriza de interés para personas del centro, sur del país, personas de otros países de América Latina que buscan empleo y conseguir cruzar hacia el lado americano, quienes fallan en el intento consideran quedarse y convertirse en pobladores de la ciudad. Mexicali es considerada una ciudad versátil, sobre la base de su crecimiento en el sector agropecuario, su impulso en el ramo industrial principalmente en el área Aeroespacial, en el sector de servicios y desde 2017, ha tenido un auge en sector Inmobiliario, siendo una de las ciudades con mayor plusvalía en la actualidad.
INDICADORES DE MERCADO 3Q 2019
2.3
INVENTARIO EN MILLONES DE M²
22
CONSTRUCCIÓN EN MILES DE M²
4.7%
TASA DE DISPONIBILIDAD
$4.56
PRECIO DE RENTA PROMEDIO EN US$/M²/MES
35
MERCADO POR CLASE
A
Inventario 1.2 millones de m2 Disponibilidad 6.5%
C INVENTARIO Y DISPONIBILIDAD
Inventario 149 mil m2 Disponibilidad 8.7 %
B
Inventario 972 mil m2 Disponibilidad 2.1 %
MEDLINE
Monterrey ZM CDMX Querétaro Guadalajara Tijuana Guanajuato Ciudad Juárez San Luis Potosí Aguascalientes Mexicali, 22,879 m² Puebla
EN CONSTRUCCIÓN
$4.09
A $3.44
$3.77
B $3.23
C
$3.23 $3.20
PRECIO DE RENTA 37
COMPARATIVA ANUAL
INVENTARIO MILLONES DE M²
2.3 3Q 2018
TASA DE DISPONIBILIDAD
MILES DE M²
4.7%
10198
110
3.93
4.56
3Q 2018
PRECIO DE RENTA US$/M²/MES
3Q 2019
4.1% 3Q 2018
DISPONIBILIDAD
2.3
3Q 2018
3Q 2019
3Q 2019
3Q 2019
39
CIUDAD JUÁREZ MERCADO INDUSTRIAL
40
41
Ciudad Juárez es una ciudad situada en el norte del país, a orillas del río Bravo. Se ubica en el corazón del desierto de Chihuahua, el cual es considerado el más grande de América del Norte. Por su población de 1,462,133 habitantes –Sistema Urbano Nacional, 2018–, es la mayor ciudad de su estado y la octava zona metropolitana más grande de México. Junto con El Paso, conforman la segunda zona metropolitana transnacional más grande de México y los Estados Unidos, con una población que actualmente ronda 2.7 millones de personas. Debido a la gran cantidad de empresas maquiladoras que posee la ciudad, es junto a Monterrey y Tijuana uno de los tres puntos industriales más importantes del norte de México.
INDICADORES DE MERCADO 3Q 2019
6.2
INVENTARIO EN MILLONES DE M²
122
CONSTRUCCIÓN EN MILES DE M²
7.7%
TASA DE DISPONIBILIDAD
$4.43
PRECIO DE RENTA PROMEDIO EN US$/M²/MES
8
CORREDORES
43
MERCADO POR CLASE
A
Inventario 3.7 millones de m2 Disponibilidad 7.9 %
C INVENTARIO Y DISPONIBILIDAD
Inventario 518 mil m2 Disponibilidad 7.6 %.
B
Inventario 1.9 millones de m2 Disponibilidad 7.2%
Monterrey ZM CDMX Querétaro Guadalajara Tijuana Guanajuato Ciudad Juárez, 122,239 m² San Luis Potosí Aguascalientes Mexicali Puebla
EN CONSTRUCCIÓN $5.57
A $3.77
$4.41
B $3.66
$4.31
C $3.44
PRECIO DE RENTA 45
COMPARATIVA ANUAL
INVENTARIO MILLONES DE M²
6.0 3Q 2018
TASA DE DISPONIBILIDAD
MILES DE M²
7.7%
10383
476
4.18
4.30
3Q 2018
PRECIO DE RENTA US$/M²/MES
3Q 2019
6.3% 3Q 2018
DISPONIBILIDAD
6.2
3Q 2018
3Q 2019
3Q 2019
3Q 2019
2
1
3
4 5
6 1 Poniente 2 Norte 3 Central 4 Oriente 5 Suroeste 6 Sureste 7 Sur
7 47
MERCADO POR CORREDOR Suroeste| 796,281 m² Sureste| 1,912,864 m² Sur| 612,213 m² San Jerónimo| 20,439 m² Poniente| 889,719 m² Oriente| 458,482 m² Norte | 634,351 m² Central | 874,618 m²
INVENTARIO Suroeste| 29.4% Sureste| 30.5% Sur| 3.1% San Jerónimo | S/D Poniente| 8.6% Oriente| 12.7% Norte | 5.4% Central| 10.3%
DISPONIBILIDAD
FIBRA MACQUARIE JUÁREZ
$5.57
$5.49
$4.84
$4.83 $4.31 $4.09
$4.26
$4.41 $4.31
$4.09
$4.31 $4.09 $3.77
Suroeste
Sureste
Sur
Poniente
Oriente
Norte
Central
$3.44
PRECIO DE RENTA
LogÃstica +53,000 m2 Servicios Servicios +19,000 m22 +20,000 m Manufactura Manufactura +91,000 m m22 +91,000
PRINCIPALES ACTIVIDADES 49
NORESTE REGIÓN
LUIS MORENO Market Research Analyst - Monterrey
Operaciones importantes de empresas como
El mercado industrial clase A de la Zona Metropolitana de
Walmart, Carrier, Jabil, Cartolito, K-Flex, DHL,
Monterrey registró en 2019 más de 650 mil m²
Navistar, Logis All, Lenovo, Kimberly Clark y
comercializados y un inventario en desarrollo de más de
Kawasaki impulsaron el mercado entre los giros
350 mil m² entre proyectos especulativos y de tipo BTS
que predominan en la región: manufactura y
(built-to-suit). El inventario presentó un incremento de poco
logística. Es así que desarrolladoras
más de 290 mil m² gracias a la finalización de proyectos
institucionales y de gran importancia en la
como Iacna, Gondi, Carrier, Sungwoo y expansiones de
zona como Coexsa, CPA, Finsa, Avante,
naves existentes. Gracias al comportamiento del mercado y
Parks, Prologis, Stiva y Vynmsa
a la finalización de espacios industriales especulativos
mantienen estable el mercado con
Clase A, el rango de precio de salida se mantuvo en un
sus operaciones concretadas en
rango de entre US$4.19 y US$4.26 por m² por mes.
2019 y que son de gran relevancia para el mercado
Para 2020, el mercado industrial de la zona metropolitana
del noreste.
de Monterrey mantendrá un ritmo estable de comercialización de espacio industrial Clase A, estimando una absorción bruta de entre 500 mil y 600 mil m². Asimismo, se espera que en los primeros 6 meses de 2020, el inventario se incremente en poco más de 180 mil m² debido a proyectos en construcción. En cuanto al tipo de industria, se espera que tanto manufactura como logístico se mantengan predominantes durante este año, así como un incremento en requerimientos industriales entre 10 mil y 15
REGIÓN mil m². .
51
SALTILLO MERCADO INDUSTRIAL
52
53
La ciudad de Saltillo cuenta con una población de 935,663 habitantes y es en realidad una zona urbana y comercial, donde gran parte de la población labora en la industria concentrada en el municipio de Ramos Arizpe, considerado una de las zonas más industrializadas del país. Dicha zona, conforma uno de los mayores clústers automotrices en México. La infraestructura vial en la ciudad de Saltillo es una de las más modernas del país, con más de 30 pasos a desnivel y dos distribuidores viales que componen 28 km de vía libre que permiten atravesar la ciudad sin semáforos de norte a sur, estas obras convirtieron a la capital del estado en una ciudad moderna y en pleno desarrollo».
INDICADORES DE MERCADO 3Q 2019
4.6
INVENTARIO EN MILLONES DE M²
5.3%
TASA DE DISPONIBILIDAD
$4.10
PRECIO DE RENTA PROMEDIO EN US$/M²/MES
4
CORREDORES
55
MERCADO POR CLASE
A
C Inventario 516 mil m2 Disponibilidad 10.4%
INVENTARIO Y DISPONIBILIDAD
Inventario 97 mil m2 Disponibilidad 17.7%
B
Inventario 2.9 millones de m2 Disponibilidad 6.4%
SANTA MÓNICA
Monterrey ZM CDMX Querétaro Guadalajara Tijuana Guanajuato Ciudad Juárez San Luis Potosí Aguascalientes Mexicali Puebla
EN CONSTRUCCIÓN
$5.06
A
B
$4.10
$3.77 $3.69
C
$3.23
$2.80
PRECIO DE RENTA 57
COMPARATIVA ANUAL
INVENTARIO MILLONES DE M²
4.5 3Q 2018
TASA DE DISPONIBILIDAD
MILES DE M²
5.3%
10226
256
3.98
4.10
3Q 2018
PRECIO DE RENTA US$/M²/MES
3Q 2019
5.0% 3Q 2018
DISPONIBILIDAD
4.6
3Q 2018
3Q 2019
3Q 2019
3Q 2019
3
4 1
1 Arteaga 2 Derramadero 3 Ramos Arizpe 4 Saltillo 2
59
MERCADO POR CORREDOR
Saltillo | 863,498 m²
Ramos Arizpe | 2,736,486 m²
Derramadero | 503,865 m²
Arteaga | 540,503 m²
INVENTARIO
Saltillo| 2.7%
Ramos Arizpe| 4.0%
Derramadero | 5.4%
Arteaga| 11.4%
DISPONIBILIDAD
YANFENG
$5.06 $4.63
$4.41
$4.41
4.09 3.44
3.23
Saltillo
Ramos Arizpe
Derramadero
Arteaga
2.80
PRECIO DE RENTA
Servicios +19,000 m2 Manufactura Manufactura +55,000 m m22 +91,000
LogÃstica +18,000 m2
PRINCIPALES ACTIVIDADES 61
MONTERREY
MERCADO INDUSTRIAL 62
63
Monterrey es una de las principales ciudades del país, con 4 834 971 habitantes, es considerada la tercera ciudad más poblada de México. Es la segunda ciudad más rica del país y una de las ciudades con mejor calidad de vida a nivel mundial. Monterrey es considerada una ciudad globalizada y competitiva, la cual es conocida como “La Ciudad Industrial de México”. Cuenta con Producto Interno Bruto superior a los 91 millones de dólares, por lo cual, funge como ciudad beta debido a su alto nivel de competitividad y desarrollo.
INDICADORES DE MERCADO 3Q 2019
10.4
INVENTARIO EN MILLONES DE M²
360
CONSTRUCCIÓN EN MILES DE M²
4.9%
TASA DE DISPONIBILIDAD
$4.15
PRECIO DE RENTA PROMEDIO EN US$/M²/MES
9
CORREDORES
65
MERCADO POR CLASE
A
Inventario 5.9 millones de m2 Disponibilidad 6.2%
B
Inventario 4.4 millones de m2 Disponibilidad 13.1%
INVENTARIO Y DISPONIBILIDAD
KRONOS INDUSTRIAL PARK, APODACA
Monterrey, 359,813 m² ZM CDMX Querétaro Guadalajara Tijuana Guanajuato Ciudad Juárez San Luis Potosí Aguascalientes Mexicali Puebla
EN CONSTRUCCIÓN $5.38
A $3.77
$4.41
B $3.66
PRECIO DE RENTA 67
COMPARATIVA ANUAL
INVENTARIO MILLONES DE M²
10.1
10.4
6.6%
4.9%
10671
506
4.09
4.15
3Q 2018
TASA DE DISPONIBILIDAD
3Q 2018
DISPONIBILIDAD MILES DE M²
3Q 2018
PRECIO DE RENTA US$/M²/MES
3Q 2018
3Q 2019
3Q 2019
3Q 2019
3Q 2019
5 6
4 9
2
3
7
1
8
1 Santa Catarina 2 Monterrey 3 San Nicolás 4 Escobedo 5 Salinas Victoria 6 Ciénaga de Flores 7 Apodaca 8 Guadalupe 9 Pesquería
69
MERCADO POR CORREDOR Monterrey | 182,734 m² Salinas Victoria | 247,137 m² San Nicolás | 328,697 m² Pesquería | 198,300 m² Escobedo | 1,120,940 m² Santa Catarina | 1,329,034 m² Ciénega De Flores | 1,506,695 m² Guadalupe | 1,489,234 m² Apodaca | 3,979,035 m²
INVENTARIO Santa Catarina | 2.6% San Nicolás | 9.6% Salinas Victoria | N/D Pesquería | 2.5% Monterrey | 8.7% Guadalupe| 2.2% Escobedo| 5.5% Ciénaga de Flores | 4.1% Apodaca| 6.6%
DISPONIBILIDAD
CPA APODACA
$6.00
$5.50
$5.38
$5.00
$4.52
$3.98
$3.88
$4.20 $4.20 $3.98
$4.41
$4.31
$4.09
San Nicolás
Pesquería
Monterrey
Guadalupe
Escobedo
Cienega
Apodaca
$4.00
$3.88 $3.66
$3.77
PRECIO DE RENTA
Servicios Manufactura 2 2 +19,000 +200,000mm Logística Manufactura +266,000 m22 +91,000 m
$4.50
$4.31 $4.31
Sta Catarina
$4.31
Ensamble +22,000 m2
PRINCIPALES ACTIVIDADES 71
$3.50
REYNOSA MERCADO INDUSTRIAL
72
73
Reynosa es una ciudad ubicada al Noreste de México, cuenta con una superficie de 3,160 km2 y 843, 968 habitantes –SUN,2018-. El principal motor económico de la ciudad es el sector industrial y el manufacturero. En los últimos años ha crecido con la llegada de empresas nacionales e internacionales, siendo una de las ciudades más competitivas y sustentables de México de acuerdo al Instituto Mexicano de la Competitividad.
INDICADORES DE MERCADO 3Q 2019
3.2
INVENTARIO EN MILLONES DE M²
0
CONSTRUCCIÓN EN MILES DE M²
6.5%
TASA DE DISPONIBILIDAD
$4.04
PRECIO DE RENTA PROMEDIO EN US$/M²/MES
4
CORREDORES
75
MERCADO POR CLASE
A
Inventario 2.2 millones de m2 Disponibilidad 3.9%
C INVENTARIO Y DISPONIBILIDAD
Inventario 164 mil m2 Disponibilidad 17.6%
B
Inventario 765 mil m2 Disponibilidad 11.62%
PARQUE INDUSTRIAL DEL NORTE
Monterrey ZM CDMX Querétaro Guadalajara Tijuana Guanajuato Ciudad Juárez San Luis Potosí Aguascalientes Mexicali Puebla
EN CONSTRUCCIÓN $5.38
A $3.66
$4.09
B
$4.09
C
$3.23 $3.01
PRECIO DE RENTA 77
COMPARATIVA ANUAL
INVENTARIO MILLONES DE M²
3.2 3Q 2018
TASA DE DISPONIBILIDAD
MILES DE M²
6.5%
10164
205
3.89
4.04
3Q 2018
PRECIO DE RENTA US$/M²/MES
3Q 2019
5.1% 3Q 2018
DISPONIBILIDAD
3.2
3Q 2018
3Q 2019
3Q 2019
3Q 2019
2
3
1
4
1 Poniente 2 Norte 3 Pharr Bridge 4 San Fernando 79
MERCADO POR CORREDOR
San Fernando| 77,709 m²
Poniente| 1,348,407 m²
Pharr Bridge 1,614,518 m²
Norte| 137,469 m²
INVENTARIO
Norte| 40.6%
Pharr Bridge| 6.3%
Poniente | 5.4%
San Fernando| N/D
DISPONIBILIDAD
PARQUE INDUSTRIAL DEL NORTE
$5.38 $4.95
$4.09
$4.09 $3.88 $3.44
San Fernando
Poniente
$3.01 Pharr Bridge
Norte
$3.23
PRECIO DE RENTA Prologis ≈14,000 m2 Prologis ≈5,000 m2 Martel +9,000 Prologism2 ≈9,000 m2 Servicios +19,000 m2 Manufactura +91,000 m2
PRINCIPALES JUGADORES DEL MERCADO 81
BAJÍO REGIÓN
JOSUÉ RONCANCIO Market Research Analyst - Bajío El Bajío está a la cabeza de la carrera
Esta región tiene muchos años demostrando una gran
inmobiliaria industrial en México y Querétaro
capacidad de atracción de proyectos y de generar una
es el segundo Estado preferido para invertir en el
sólida cultura industrial. Por tal motivo, ha sido uno de los
sector, sólo por debajo de la Ciudad de México. El
principales destinos para la industria automotriz,
resto de las entidades de esta región (como
aeroespacial y de maquila a nivel internacional, y presentó,
Guanajuato, Aguascalientes, San Luis Potosí,
en la última década, un crecimiento del PIB superior al del
Jalisco y Michoacán), presentaron altibajos
promedio nacional. Aquí se encuentran 8 de las más
por los cambios en la administración
grandes armadoras del mundo y más de 800 empresas
federal en el 2019.
dedicadas a abastecerlas, por lo que este mercado seguirá en crecimiento satisfaciendo la necesidad de automóviles y autopartes en ambos lados de las fronteras. Tan solo en San Luis Potosí, donde se ha extendido rápidamente el mercado inmobiliario industrial, (según datos de 2018) se registraron exportaciones por 14,500 millones de dólares y el empleo de 80,000 personas, además de registrar nuevas inversiones para mercados más especializados por un total de 130,000 m². Al cierre del año pasado, la industria automotriz representó el sexto lugar en producción de vehículos, con exportaciones superiores a los 80,000 mdd y mantiene varios anuncios de inversiones, así como el advenimiento de nuevas marcas que se fabricarán desde México para el mundo.
83
GUADALAJARA MERCADO INDUSTRIAL
84
85
Guadalajara, es la capital y ciudad más poblada del estado de Jalisco. Se localiza en la región central de Jalisco en la zona geográfica conocida como Valle de Atemajac. Guadalajara es la décima ciudad latinoamericana más grande en población, área urbana y producto interno bruto . Se constituye como el tercer núcleo económico del país, después de Ciudad de México y Monterrey, Guadalajara es considerada una de las urbes más grandes del país en extensión territorial, con 699 km², junto con la Ciudad de México, Monterrey, Puebla y León. La economía de la ciudad se basa en servicios e industria, especialmente en tecnología de la información, con un gran número de firmas internacionales que tienen oficinas en la región e instalaciones de fabricación en el Área Metropolitana de Guadalajara, y a su vez varias empresas nacionales de dicha actividad con sede en la ciudad.
INDICADORES DE MERCADO 3Q 2019
6.5
INVENTARIO EN MILLONES DE M²
229
CONSTRUCCIÓN EN MILES DE M²
3.8%
TASA DE DISPONIBILIDAD
$4.44
PRECIO DE RENTA PROMEDIO EN US$/M²/MES
5
CORREDORES
87
MERCADO POR CLASE
A
Inventario 4.2 millones de m2 Disponibilidad 4.7%
C INVENTARIO Y DISPONIBILIDAD
Inventario 313 mil m2 Disponibilidad 5.1%
B
Inventario 2.0 millones de m2 Disponibilidad 2.0%
ADVANCE GUADALAJARA
Monterrey ZM CDMX Querétaro Guadalajara, 229,147 m² Tijuana Guanajuato Ciudad Juárez San Luis Potosí Aguascalientes Mexicali Puebla
EN CONSTRUCCIÓN
$5.92
A $3.98
$5.06
B $3.76
PRECIO DE RENTA 89
COMPARATIVA ANUAL
INVENTARIO MILLONES DE M²
5.9 3Q 2018
TASA DE DISPONIBILIDAD
MILES DE M²
3.8%
10195
254
4.29
4.44
3Q 2018
PRECIO DE RENTA US$/M²/MES
3Q 2019
2.9% 3Q 2018
DISPONIBILIDAD
6.5
3Q 2018
3Q 2019
3Q 2019
3Q 2019
1
2 4
3 5 1 Zapopan 2 Zona Industrial 3 El Salto 4 PerifĂŠrico 5 LĂłpez Mateos 91
MERCADO POR CORREDOR
Zona Industrial | 267,083 m2 Zapopan Norte | 1,658,551 m2 Periférico Sur | 1,701,793 m2 López Mateos | 452,765 m2
El Salto | 2,429,913 m2
INVENTARIO
Zona Industrial | 9.2%
Zapopan Norte | 0.5%
Periférico Sur | 2.3%
López Mateos Sur | 5.7%
El Salto | 8.6%
DISPONIBILIDAD
PROLOGIS PARK LOS ALTOS
$5.92
$4.73
$4.52
$4.52
$4.20 $4.19
$4.19
$4.09
$4.31
Zona Industrial
Zapopan Norte
Periférico Sur
López Mateos Sur
El Salto
$3.76
PRECIO DE RENTA
Manufactura +58,000 m2 Manufactura +58,000 m2
Ensamble +7,000 m2
Logística Manufactura +110,000 m22 +91,000 m
PRINCIPALES ACTIVIDADES 93
SAN LUIS POTOSÍ MERCADO INDUSTRIAL
94
95
San Luis Potosí tiene una población de 1,188, 221 habitantes. La ciudad ha atraído, desde 1999, la atención de inversionistas europeos y estadounidenses debido a su estabilidad política, social y económica. Ello ha favorecido la instalación de grandes empresas multinacionales que han hecho florecer su economía. Actualmente es una importante ciudad industrial localizada en una rica región agrícola, ganadera y minera. El impacto económico de la ciudad se debe a varios factores como el turismo, la industria y su ubicación geográfica que permite el desplazamiento rápido de productos a casi cualquier parte de la República Mexicana. San Luis Potosí es una parte importante de la zona de desarrollo del Bajío. Experiencia el desarrollo del sector automotriz que lo constituye –junto con Guanajuato y Aguascalientes– como zona estratégica para este sector y el desarrollo de proyectos automotrices y de autopartes.
INDICADORES DE MERCADO 3Q 2019
3.2
INVENTARIO EN MILLONES DE M²
71
CONSTRUCCIÓN EN MILES DE M²
6.8%
TASA DE DISPONIBILIDAD
$4.26
PRECIO DE RENTA PROMEDIO EN US$/M²/MES
1
CORREDOR
97
MERCADO POR CLASE
A
INVENTARIO Y DISPONIBILIDAD
C
Inventario 875 mil m2 Disponibilidad 4.6%
Inventario 218 mil m2 Disponibilidad 0%
B
Inventario 1.9 millones de m2 Disponibilidad 9.6%
TRES NACIONES SAN LUIS POTOSI
Monterrey ZM CDMX Querétaro Guadalajara Tijuana Guanajuato Ciudad Juárez San Luis Potosí, 71,222 m² Aguascalientes Mexicali Puebla
EN CONSTRUCCIÓN $6.03
A
B
$4.25 $3.98
$3.66
$4.09
C $3.01
PRECIO DE RENTA
Reynosa Nave Clase A
99
COMPARATIVA ANUAL
INVENTARIO MILLONES DE M²
3.1 3Q 2018
TASA DE DISPONIBILIDAD
MILES DE M²
6.8%
10173
222
4.17
4.26
3Q 2018
PRECIO DE RENTA US$/M²/MES
3Q 2019
5.5% 3Q 2018
DISPONIBILIDAD
3.2
3Q 2018
3Q 2019
3Q 2019
3Q 2019
101
AGUASCALIENTES MERCADO INDUSTRIAL
102
103
Aguascalientes es una de las ciudades que comprenden la región bajío del país. Su industria manufacturera, una de las mas dinámicas del país, es el principal motor de la economía local puesto que genera la tercera parte del PIB estatal. Es uno de los 5 estados más pequeños de la República. Cuenta con 1 056 561 de habitantes en una superficie de 5,616 km². Posee 11 municipios, en los que destacan Aguascalientes, San Francisco de los Romo y Jesús María. Por sus características y ubicación geográfica, se puede llevar a cabo diferentes actividades primarias, secundarias y terciarias, que benefician su desarrollo. Entre las más importantes se encuentran la industria automotriz, manufacturera, equipos de construcción, textil, comercio, turismo, ganadería y agricultura. Estas han permitido que su economía tenga un crecimiento del 4.9% anual.
INDICADORES DE MERCADO 3Q 2019
2.2
INVENTARIO EN MILLONES DE M²
26
CONSTRUCCIÓN EN MILES DE M²
2.0%
TASA DE DISPONIBILIDAD
$3.94
PRECIO DE RENTA PROMEDIO EN US$/M²/MES
2
CORREDORES
105
MERCADO POR CLASE
A
B
Inventario 1.08 millones de m2 Disponibilidad 2.6%
Inventario 389 mil m2 Disponibilidad 0%
C
INVENTARIO Y DISPONIBILIDAD
Inventario 141 mil m2
Monterrey ZM CDMX Querétaro Guadalajara Tijuana Guanajuato Ciudad Juárez San Luis Potosí Aguascalientes, 26,268 m² Mexicali Puebla
EN CONSTRUCCIÓN
A
$4.30
B
$3.98 $3.95
$3.88 $3.06
C $2.09
PRECIO DE RENTA
Reynosa Nave Clase A
107
COMPARATIVA ANUAL
INVENTARIO MILLONES DE M²
2.1 3Q 2018
TASA DE DISPONIBILIDAD
MILES DE M²
2.0%
68.6 10
46.3
3.92
3.94
3Q 2018
PRECIO DE RENTA US$/M²/MES
3Q 2019
3.1% 3Q 2018
DISPONIBILIDAD
2.2
3Q 2018
3Q 2019
3Q 2019
3Q 2019
1
2
1 Norte 2 Sur 109
MERCADO POR CORREDOR
Sur| 1,364,619 m2
Norte | 882,266 m2
INVENTARIO
Sur| 2.6%
Norte| 1.3%
DISPONIBILIDAD
PARQUE INDUSTRIAL DEL NORTE
$4.30 $3.98 $3.90
Norte
Sur
$2.09
PRECIO DE RENTA
Manufactura +91,000 m2
Manufactura +22,000 m2
PRINCIPALES ACTIVIDADES 111
GUANAJUATO MERCADO INDUSTRIAL
112
113
Guanajuato, lleva más de cinco años siendo una ubicación cada vez mas atractiva para las empresas que quieren ubicarse o expandirse en México. Esto gracias a la infraestructura, mano de obra calificada, servicios, calidad de vida, entre otros factores que lo hacen una gran ubicación. Se localiza a 329 kilómetros al noroeste de la Ciudad de México y tiene una altitud media de 2,072 m.s.n.m. Su población es de más de 5.9 millones de habitantes (INEGI, 2015), la sexta entidad más poblada. La trascendencia histórica del estado en el contexto nacional, reside en la serie de acontecimientos sociopolíticos y procesos económicos en los cuales este territorio tuvo un rol determinante. El grado de conservación y continuidad de uso en el conjunto de estructuras y asentamientos urbanos de la época colonial y el porfiriato, le permite poseer una significativa cantidad de bienes y acervos artísticos y culturales haciendo al estado un atractivo a nivel internacional. En 2017 representó la sexta economía del país, la cuarta entidad de mayor crecimiento económico y la quinta que mayor aporte hizo al crecimiento nacional.
INDICADORES DE MERCADO 3Q 2019
8.2
INVENTARIO EN MILLONES DE M²
190
CONSTRUCCIÓN EN MILES DE M²
9.2%
TASA DE DISPONIBILIDAD
$4.18
PRECIO DE RENTA PROMEDIO EN US$/M²/MES
7
CORREDORES
115
MERCADO POR CLASE
A
C Inventario 924 mil m2 Disponibilidad 2.9%
INVENTARIO Y DISPONIBILIDAD
Inventario 291 mil m2 Disponibilidad 3.0%
B
Inventario 5.8 millones de m2 Disponibilidad 14.5%
Monterrey ZM CDMX Querétaro Guadalajara Tijuana Guanajuato, 190,267 m² Ciudad Juárez San Luis Potosí Aguascalientes Mexicali Puebla
EN CONSTRUCCIÓN
$5.99
A
B
$4.31 $4.20
$4.52
C
$3.80 $3.23
PRECIO DE RENTA
Reynosa Nave Clase A
117
COMPARATIVA ANUAL
INVENTARIO MILLONES DE M²
8.1 3Q 2018
TASA DE DISPONIBILIDAD
MILES DE M²
9.2%
10390
351
3Q 2018
PRECIO DE RENTA US$/M²/MES
3Q 2019
6.8% 3Q 2018
DISPONIBILIDAD
8.2
4.17 3Q 2018
3Q 2019
3Q 2019
4.18 3Q 2019
7 1 2 6 3 4
1 León 2 Silao
5
8
3 Irapuato 4 Salamanca 5 Celaya 6 Sn Miguel de Allende 7 Sn José Iturbide 8 Apaseo
119
MERCADO POR CORREDOR Silao |2,685,418 m2 San Miguel De Allende | 145,891 m2 San José Iturbide | 251,345 m2 Salamanca | 495,848 m2 León | 439,678 m2 Irapuato | 1,084,029 m2 Celaya | 2,013,786 m2
INVENTARIO Silao | 7.1% San Miguel De Allende | 30.8% San José Iturbide | 4.5% Salamanca | 10.5% León | 6.7% Irapuato | 11.0% Celaya | 10.4%
DISPONIBILIDAD
$5.99
$4.50
$4.41
$4.50
$4.41 $4.20
$3.88
$3.86
$3.88
$4.31
$4.20
$4.00
$3.98
Silao
San Miguel De Allende
San José Iturbide
Salamanca
León
Irapuato
Celaya
$3.23
PRECIO DE RENTA
Ensamble +56,000 m2
Manufactura Manufactura +90,000 m m22 +91,000
Manufactura +58,000 Logísticam2 +25,000 m2
PRINCIPALES ACTIVIDADES 121
QUERÉTARO MERCADO INDUSTRIAL
122
123
Querétaro, es la ciudad más importante y la capital del estado de Querétaro. Está localizada a 221 kilómetros al noroeste de la Ciudad de México. Su población es de 1,337,686 habitantes –INEGI, 2010– en la zona metropolitana, lo cual la ubicaba como la décima zona metropolitana más habitada en México. El nivel de vida de Santiago de Querétaro es considerado de los más altos de México y de Latinoamérica, debido principalmente al bajo nivel de criminalidad y a la baja tasa de desempleo. Es el área metropolitana con el más alto PIB per cápita en México. Según el diario británico Financial Times está considerada una ciudad del futuro de Latinoamérica.
INDICADORES DE MERCADO 3Q 2019
6.9
INVENTARIO EN MILLONES DE M²
269
CONSTRUCCIÓN EN MILES DE M²
6.4%
TASA DE DISPONIBILIDAD
$3.80
PRECIO DE RENTA PROMEDIO EN US$/M²/MES
5
CORREDORES
125
MERCADO POR CLASE
A
Inventario 3.7 millones de m2 Disponibilidad 6.0%
B
Inventario 2 millones de m2 Disponibilidad 2.3%
C
Inventario 346 mil m2 Disponibilidad 5.9%
INVENTARIO Y DISPONIBILIDAD
ADVANCE AEROPUERTO
Monterrey ZM CDMX Querétaro, 269,419 m² Guadalajara Tijuana Guanajuato Ciudad Juárez San Luis Potosí Aguascalientes Mexicali Puebla
EN CONSTRUCCIÓN
$5.49
A $3.88
$4.31
B
$3.44
$4.25
C $2.69
PRECIO DE RENTA
Reynosa Nave Clase A
127
COMPARATIVA ANUAL
INVENTARIO MILLONES DE M²
6.2 3Q 2018
TASA DE DISPONIBILIDAD
MILES DE M²
6.4%
10337
314
3Q 2018
PRECIO DE RENTA US$/M²/MES
3Q 2019
4.6% 3Q 2018
DISPONIBILIDAD
6.9
3.98 3Q 2018
3Q 2019
3Q 2019
3.80 3Q 2019
5
1 2
4
1 5 de febrero 3
2 Aeropuerto 3 Corregidora 4 MĂŠx - Qro 5 Qro - SLP 129
MERCADO POR CORREDOR
Qro – SLP | 1,290,448 m2
Mex – Qro | 2,092,334 m2
Aeropuerto| 893,391 m2
5 de Febrero | 356,336 m2
INVENTARIO
Qro – SLP| 4.10%
Mex – Qro| 3.50%
Aeropuerto | 5.4%
5 de Febrero| 5.80%
DISPONIBILIDAD
LA BOMBA INDUSTRIAL PARK
$5.81
$4.20
$4.06
$3.25
$3.20 Qro. SLP
Aeropuerto
Mex-Qro.
$2.86
$2.69 5 de febrero
$4.25
PRECIO DE RENTA
Manufactura Manufactura +120,000 m22 +91,000 m
LogÃstica +72,000 m2
PRINCIPALES ACTIVIDADES 131
CENTRO REGIÓN
132
DIEGO LEÓN LAOS Market Research Analyst Tras la aprobación del T-MEC por parte del
Prueba de ello es que, bajo este contexto adverso, se
Senado de los EE.UU., este largo proceso
mantuvo el ritmo de crecimiento anual de inventario en
llegará a buen puerto. Si bien el 2019 fue un año
cerca de 1 millón de metros cuadrados clase A. A pesar de
complejo en el ámbito del crecimiento económico
este importante aumento, el incremento de la disponibilidad
y, en especial, del mercado inmobiliario,
total representa el 11.0% de la superficie entregada a lo
destaca positivamente el desempeño del
largo del año, con lo que cerró el 2019 con una tasa del
sector industrial de la Zona Metropolitana
6.6%. Este desempeño fue liderado por corredores como
de la Ciudad de México (ZMCM).
Tepotzotlán y Cuautitlán, quienes aportaron cerca de la mitad del crecimiento mencionado y cerca del 70.0% de la absorción anual acumulada por cerca de 475,000m². Prueba de ello es que, bajo este contexto adverso, se mantuvo el ritmo de crecimiento anual de inventario en cerca de 1 millón de metros cuadrados clase A. A pesar de este importante aumento, el incremento de la disponibilidad total representa el 11.0% de la superficie entregada a lo largo del año, con lo que cerró el 2019 con una tasa del 6.6%. Este desempeño fue liderado por corredores como Tepotzotlán y Cuautitlán, quienes aportaron cerca de la mitad del crecimiento mencionado y cerca del 70.0% de la absorción anual acumulada por cerca de 475,000m².
REGIÓN 133
PUEBLA
MERCADO INDUSTRIAL 134
135
Puebla cuenta con una población estimada de más de 6 millones de habitantes y con superficie estimada de 34,251 km². En términos económicos, por Producto interno bruto (PIB) es la octava economía nacional.16 Y es el 4to lugar nacional en facilidad para hacer negocios según el Doing Bussiness 2016. Según el informe Índice del Desarrollo Humano (IDH) de la ONU, tiene un Índice de desarrollo humano alto de 0.774, y ocupa el lugar 29 º en el país.
INDICADORES DE MERCADO 3Q 2019
2.6
INVENTARIO EN MILLONES DE M²
19.5
CONSTRUCCIÓN EN MILES DE M²
2.4%
TASA DE DISPONIBILIDAD
$4.15
PRECIO DE RENTA PROMEDIO EN US$/M²/MES
3
CORREDORES
137
MERCADO POR CLASE
B
Inventario 883 mil m2 Disponibilidad 2.1%
A
C
Inventario 399 mil m2 Disponibilidad 12.0%
Inventario 296 mil m2
INVENTARIO Y DISPONIBILIDAD
VESTA PUEBLA
Monterrey ZM CDMX Querétaro Guadalajara Tijuana Guanajuato Ciudad Juárez San Luis Potosí Aguascalientes Mexicali Puebla, 19,500 m²
EN CONSTRUCCIÓN
$4.74
A $4.20
$3.98
B $2.37
$3.01
C
$2.30
PRECIO DE RENTA 139
COMPARATIVA ANUAL
INVENTARIO MILLONES DE M²
2.6 3Q 2018
TASA DE DISPONIBILIDAD
MILES DE M²
2.4%
1088.1
63.4
3.83
4.15
3Q 2018
PRECIO DE RENTA US$/M²/MES
3Q 2019
3.3% 3Q 2018
DISPONIBILIDAD
2.6
3Q 2018
3Q 2019
3Q 2019
3Q 2019
3
1
2
1 Huejotzingo 2 VW 3 Tlaxcala
141
MERCADO POR CORREDOR
Tlaxcala | 424,776 m²
Corredor Vw |1,790,117 m²
Corredor Huejotzingo |419,361 m²
INVENTARIO
Tlaxcala | 6.9%
Corredor Vw | 0.3%
Corredor Huejotzingo | 7.0% FINSA PUEBLA
DISPONIBILIDAD
$4.74
$4.52 $4.02
$4.20 $3.44
Tlaxcala
Corredor Huejotzingo
Corredor Vw
$2.30
PRECIO DE RENTA Alas Group ≈12,000 m2
Macquarie ≈2,000 m2 Vesta ≈10,000 m2 Martel +9,000 m2
Servicios +19,000 m2 Manufactura +91,000 m2
PRINCIPALES JUGADORES DEL MERCADO 143
CIUDAD DE MÉXICO MERCADO INDUSTRIAL DE LA ZONA METROPOLITANA DE LA
144
145
La Ciudad de México es capital y sede de los poderes federales de los Estados Unidos Mexicanos. Este es el núcleo urbano más grande del país, así como el principal centro político, académico, económico, financiero, empresarial, cultural y de tendencias. Catalogada como ciudad global, la Ciudad de México es uno de los centros financieros y culturales más importantes de América y del mundo. El crecimiento de la ciudad es uno de los más veloces a nivel global, y se espera que su economía se triplique para el año 2020. La población de la capital es de alrededor de 8.8 millones de habitantes. Sin embargo, en conjunto con su área conurbada (Zona Metropolitana de la Ciudad de México) suma más de 21.8 millones de habitantes, lo que la convierte en la tercera aglomeración urbana más grande del mundo, la más grande del continente americano y la ciudad hispanohablante más poblada.
INDICADORES DE MERCADO 3Q 2019
15.1
INVENTARIO EN MILLONES DE M²
321
CONSTRUCCIÓN EN MILES DE M²
4.0%
TASA DE DISPONIBILIDAD
$4.80
PRECIO DE RENTA PROMEDIO EN US$/M²/MES
10
CORREDORES
147
MERCADO POR CLASE
A
B
Inventario 10.6 millones de m2 Disponibilidad 5.5 %
Inventario 3.9 millones de m2 Disponibilidad 1.7 %
C
Inventario 677 mil m2 Disponibilidad 2.6 %
INVENTARIO Y DISPONIBILIDAD
EL CONVENTO CITY PARK
Monterrey ZM CDMX, 321,418 m² Querétaro Guadalajara Tijuana Guanajuato Ciudad Juárez San Luis Potosí Aguascalientes Mexicali Puebla
EN CONSTRUCCIÓN $9.00
A $3.75
$6.80
B $3.50
$5.20
C $2.80
PRECIO DE RENTA
Reynosa Nave Clase A
149
COMPARATIVA ANUAL
INVENTARIO MILLONES DE M²
14.6
15.1
4.6%
4.0%
10675
617
3Q 2018
TASA DE DISPONIBILIDAD
3Q 2018
DISPONIBILIDAD MILES DE M²
3Q 2018
PRECIO DE RENTA US$/M²/MES
5.19 3Q 2018
3Q 2019
3Q 2019
3Q 2019
4.80 3Q 2019
1
2 3
5
4
6 1 Huehuetoca 7
2 Tepotzotlรกn 7
3 Cuautitlรกn 4 Tultitlรกn 5 Coacalco 6 Ecatepec
8
7 Tlalnepantla
9
8 Naucalpan 9 Vallejo 10 Iztapalapa 11 Toluca
11 10
151
MERCADO POR CORREDOR Coacalco| 102,668 m2 Vallejo-Azcapotzalco | 629,671 m2 Tultitlán| 1,749,941 m2 Tepotzotlán| 1,527,320 m2 Tlalnepantla| 1,211,448 m2 Iztapalapa| 467,907 m2 Huehuetoca | 560,249 m2 Toluca | 1,899,694 m2 Naucalpan| 135,535 m2 Cuautitlán | 3,502,436 m2
INVENTARIO Coacalco| 47.3% Vallejo-Azcapotzalco| 5.9% Tultitlán| 6.7% Tepotzotlán| 7.7% Tlalnepantla| 7.1% Iztapalapa| N/D Huehuetoca| 14.2% Toluca| 0.7% Naucalpan| S/D Cuautitlán| 3.7%
DISPONIBILIDAD
PROLOGIS TRES RIOS
$9.00
$8.29 $7.43
$7.00 $7.00
$5.90
$5.35
$4.75 $4.10
$4.20
$5.10 $4.25
$4.00
$5.32 $6.20
$4.63 $4.72
VallejoAzcapotzalco
Tultitlán
Tepotzotlán
Tlalnepantla
Coacalco
Huehuetoca
Toluca
Naucalpan
Cuautitlán
$2.80
PRECIO DE RENTA
Manufactura +112,000 m2
Ensamble +52,000 m2
Logística +583,000 m2
PRINCIPALES ACTIVIDADES 153
NACIONAL PANORAMA
MERCADO POR CLASE
A
Inventario 46.2 millones de m2 Disponibilidad 6.8 %
C
Inventario 3.4 millones de m2 Disponibilidad 4.7%
B
Inventario 19.2 millones de m2 Disponibilidad 5.7 %
155
COMPARATIVA ANUAL
INVENTARIO MILLONES DE M²
74.4
77.3
5.0%
4.5%
10 3.7
3.5
3Q 2018
TASA DE DISPONIBILIDAD
3Q 2018
DISPONIBILIDAD MILLONES DE M²
3Q 2018
PRECIO DE RENTA US$/M²/MES
4.30 3Q 2018
3Q 2019
3Q 2019
3Q 2019
4.30 3Q 2019
0
1 2
0 Tijuana 1 Mexicali 2 Juárez 3 Saltillo 4 Monterrey
8
7 6
5
4
3
9
10 12
11
5 Reynosa 6 Guadalajara 7 Aguascalientes 8 SLP 9 Guanajuato 10 Querétaro 11 Puebla 12 ZMCM
157
INVENTARIO Y DISPONIBILIDAD 10.0 %
16,800,000
Inventario (en millones)
9.2%
15.0
Tasa de Disponibilidad
14,400,000
8.0%
12.5
10.0
7.7%
12,000,000
6.8% 6.5%
9,600,000
6.4%
6.0%
7,200,000
5.3% 4.9%
4,800,000
4.0%
3.8%
2,400,000
2.4%
Puebla
Reynosa
San Luis Potosí
Tijuana
Ciudad Juárez
Querétaro
Guanajuato
Monterrey
Saltillo
PROLOGIS PARK LOS ALTOS
Aguascalientes
2.0%
0
ZM Ciudad de México
2.5
4.0%
Guadalajara
5.0
4.7%
Mexicali
7.5
2.0%
Aguascalientes
Mexicali
Puebla
Saltillo
Monterrey
Reynosa
Querétaro
Ciudad Juárez
Tijuana
Guadalajara
Guanajuato
San Luis Potosí
ZM Ciudad de México
RANGOS DE PRECIO
$9.00
$7.50
$6.00
$4.50
$3.00
$1.50
159
COLABORADORES
JUAN FLORES Director of Research juan.flores@ngkf.com
Ciudad de México
Tijuana DIEGO LEÓN LAOS Market Research - Analyst diego.leon@ngkf.com
GENARO LÓPEZ Market Research - Analyst genaro.lopez@ngkf.com
VIANEY MACÍAS Market Research - Analyst vianey.macias@ngkf.com
Monterrey LUIS MORENO Market Research - Analyst luis.moreno@ngkf.com
Bajío CLAUDIA MONTOYA Market Research - Analyst claudia.montoya@ngkf.com
JOSUÉ RONCANCIO Market Research - Analyst josue.roncancio@ngkf.com
Newmark Knight Frank has implemented a proprietary database and our tracking methodology has been revised. With this expansion and refinement in our data, there may be adjustments in historical statistics including availability, asking rents, absorption and effective rents. Newmark Knight Frank Research Reports are available at https://www.ngkf.com.mx/ All information contained in this publication is derived from sources that are deemed to be reliable. However, Newmark Knight Frank (NKF) has not verified any such information, and the same constitutes the statements and representations only of the source thereof, and not of NKF. Any recipient of this publication should independently verify such information and all other information that may be material to any decision that recipient may make in response to this publication, and should consult with professionals of the recipient’s choice with regard to all aspects of that decision, including its legal, financial, and tax aspects and implications. Any recipient of this publication may not, without the prior written approval of NGKF, distribute, disseminate, publish, transmit, copy, broadcast, upload, download, or in any other way reproduce this publication or any of the information it contains.