Artículo: Daños en bienes comunes – Lic. Rolando Candanedo
La Prensa – Martes Financiero – Edición N° 737 La Voz Calificada “Daños en bienes comunes” Rolando Candanedo *mf@prensa.com
El principio general del derecho, universalmente aceptado, es que el que causa un daño debe repararlo. Para determinar quién debe cargar con el gasto de la reparación, no interesa en dónde se manifiesta el daño sino dónde se origina; si su origen es un bien común, el pago deberá efectuarlo el consocio, si se origina en un bien de propiedad exclusiva el pago corresponde al titular del bien. Si bien es importante saber en dónde se origina, también lo es cómo se origina. Algunos daños son por causa fortuita, otros, por desgaste de materiales, o por el simple paso del tiempo. Otros daños son causados por actos del hombre, ya sea por culpa o negligencia. La cuota de mantenimiento que paga cada propietario tiene entre otros propósitos, de acuerdo a la definición de “cuota de gastos comunes” y a la de “gastos comunes”, a que se refiere el artículo 5, numerales 13 y 16, a la conservación y mantenimiento de los bienes comunes. ¿A quién le corresponde realizar las reparaciones? El artículo 43 señala las cláusulas que “como mínimo”, debe contener el reglamento de copropiedad. Ninguna de ellas hace referencia a la reparación de daños. Por su parte el artículo 72 que señala las obligaciones de la administración, en el numeral dos menciona “la conservación”, sin decir La Prensa <17.02.2012(2)>
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sobre qué bienes, pero no hay duda que no puede referirse a otros que no sean los comunes. El numeral 8 menciona que el administrador debe “recaudar de los propietarios las cuotas de administración, conservación, mantenimiento, reparación y modificación de los bienes comunes”. Por lo tanto, aun a falta de mención expresa en el reglamento, no hay duda de que la obligación de reparación de daños que se originan en bienes comunes es responsabilidad del administrador y corre por cuenta del fondo común de los propietarios. La obligación del administrador es una obligación legal. Cualquier daño que afecte a los condominios o a terceros, originado en partes comunes, la asamblea de propietarios es el único responsable. Ninguna acción cabe contra la persona del administrador, salvo en caso de dolo o negligencia. Si el daño se origina en un bien común, por defectos de construcción, o por daños causados por la inclemencia del tiempo, o por antigüedad del inmueble, no exonera a la administración del deber de atender y solucionar el daño y a la asamblea de propietarios de resarcir del daño causado. La falta de aviso oportuno a la administración del que sufre el daño puede disminuir la responsabilidad del PH, pues si el daño se ha agravado por falta de un aviso oportuno y el propietario fue negligente en informar tan pronto ocurrió el daño, www.martesfinanciero.com / www.dr_realty.info
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no hay duda de que él ha contribuido en el agravamiento del daño. ¿Puede un propietario realizar reparaciones en bienes comunes? La respuesta es afirmativa. Como propietario de bienes comunes y requiriéndose una reparación urgente en virtud, por ejemplo, de un peligro para todos los copropietarios o para evitar un mal mayor. En este caso el propietario que se hace cargo de la reparación tendrá derecho a que se le reembolsen los gastos. La ley no da una idea de los supuestos hechos y de derecho para que un propietario haga las reparaciones y se le reembolsen los gastos. En tal ausencia debemos suponer que las premisas para que pueda actuar un propietario son: la ausencia del administrador, o la imposibilidad de localizarlo; un daño real o inminente; la gravedad del daño que no pueda esperar al administrador y la no oposición de la mayoría de propietarios. ¿Qué sucede en caso de que la administración o una mayoría de propietarios se niegue a realizar la reparación, o pretenda realizarla en forma diferente a como el propietario pretende se haga? En ese caso el afectado solo le cabe recurrir a la vía judicial, al proceso sumario, por tratarse de una controversia entre propietarios. En ese proceso el afectado deberá probar que el daño proviene de elementos o bienes comunes, la gravedad del daño, y el tipo de reparación que se requiere. Es común que las unidades inmobiliarias ubicadas en la última planta, cuyo techo es la azotea sufra de filtraciones. En ese caso la obligación de la administración es buscar el medio más idóneo de terminar con el mal, valiéndose si es necesario, de dictamen técnico o de peritos versados en la materia. La administración debe garantizar con los medios técnicos disponibles, que las filtraciones y los consiguientes daños, no continuarán. La Prensa <17.02.2012(2)>
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No está obligada la administración a cumplir necesariamente con el requerimiento que le haga el propietario afectado. Sí debe evaluar los intereses del afectado y los del resto de los propietarios. Si se determina que el daño se originó en un bien privativo o fue causado por un acto de un propietario, la administración repetirá contra el que causó el daño o contra el dueño del inmueble. Cuando el daño se origina en un bien común, el que sufre el daño no queda exonerado de pagar su cuota parte en la reparación del daño. En ese evento hay que tomar en cuenta que el que hace frente a las reparaciones es la asamblea de propietarios y esta incluye al que sufre el daño. Lo mismo sucede si hay que indemnizar, pues esta se pagará de los fondos comunes. ¿La mora en el pago de las cuotas de gastos comunes exonera a la asamblea de propietarios de realizar las reparaciones que afectan a un propietario? ¿Puede un propietario negarse a pagar las cuotas por falta de reparación del daño originado en los bienes comunes y que afectan a su propiedad? La doctrina no tiene una respuesta unánime. Para algunos son prestaciones de naturaleza distintas; por lo tanto, una cosa no tiene que ver con la otra. Para otro sector, sí cabe la excepción de “la mora purga la mora”, por lo que la asamblea de propietarios no estaría obligada a realizar reparaciones en bienes comunes si el propietario afectado está moroso en el pago de la cuota de gastos comunes. Pareciera que lo más justo es que el que reclama la reparación de daños esté al día en sus obligaciones. No hay que dejar de lado que si uno o más propietarios incumplen su obligación, puede haber www.martesfinanciero.com / www.dr_realty.info
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un déficit para realizar las reparaciones que se reclaman.
*El autor es Abogado del Bufete Candanedo
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