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速鐵路從南加州的橙縣為起點， 直達拉斯維加斯。跨州的交通， 除了帶動經濟的發展，更會帶來 旺盛的人氣，最關鍵的是，高鐵 的修建過程，歷時 4 年的時間， 僅就業一項就是幾萬人。 不難看出，便利的陸，海，空 交通，是勝利谷發展的命脈。這 也是人們看中它，投資它的要點 。人潮的湧入，帶動的是房屋價 格的提升。而投資的重點是找對 時機。勝利谷又大又新的房子， 2500 英呎左右的居住面積，7，8 千英呎的佔地，價格只有十萬多 。50 美金左右一英呎，連建房本 身的費用都不夠，這不是最好的 投資點嗎！許多華人也正是由於 此，開始進軍“勝利谷”。 具有多年房地產買賣經驗的專 家曾子濠，有一個專業的團隊為 客戶服務。他承諾的口號是“一 條龍服務”。鑒於許多投資人平 時忙於生意，，顧不上管理，曾 子濠先生在幫忙購買後，還負責 出租和管理。他曾提供一個很簡 單，但非常清楚，明瞭的算式， 按投資本身算，一個 15 萬美金的 房子，大約在 30000 英呎左右， 如果頭款是 5 萬，貸款 10 萬，市 面上最高的利率是 30 年 4.75%。 那麼，每個月的還款金額是 450 美 金， 加 上 地 稅 250， 加 上 100 美 金 管 理 公 司 的 收 費， 總 共 是 800 美金。而出租的費用是一個 月 1300-1500 美 金 之 間， 減 去
800 美 金， 淨 盛 500-700 美 金。 想想看，甚麼投資有這麼好的回 報呢！是既穩妥又划算。這是每 一個手頭有點閒錢的投資人都不 得不為之心動的地方。 Raymond 帶的客人，凡去過勝 利谷的，都為那裡的超大的房子 所驚嘆。大都建於 2005 年左右， 面 積 一 般 在 2500 英 呎 以 上，15 萬美金以下，太吸引人了。關鍵
是曾先生團隊的負責敬業的管理 ，您投入資金後，就不用再為此 費心了，每月只需交付 100 美金 的費用，就可以坐享幾百美金的 利潤，有誰不願意出手呢！省心 又賺錢。 既專業又敬業的 Raymond 在房 地產業拼搏已有多年。他認為， 投資要找準時機和產品。勝利谷 前方的輝煌我們都已經看到，是
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勝利谷的交通極為便利。15 號洲際公路就在它旁邊穿過，距離 10 號和 215 號高速公路也不遠。 在它的附近，有一個由軍事基地轉型的國際貨運機場，這個機場正在擴建和完善，計劃中修建 6 千萬呎的倉庫， 整個工程下來，引進的不光是商家，地方經濟的大繁榮，還需要安排幾萬人的就業。另外，它離國際著名的水運碼頭 Long beach 也只有一個多小時的車程，再一個優勢或許很多人都不知道，那就是即將開工的高速鐵路也穿過這裡。 這個高速鐵路從南加州的橙縣為起點，直達拉斯維加斯。跨州的交通，除了帶動經濟的發展，更會帶來旺盛的人氣， 最關鍵的是，高鐵的修建過程，歷時 4 年的時間，僅就業一項就是幾萬人。不難看出，便利的陸，海，空交通，是勝利谷發展的命脈。
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A6•綜合要聞 A6•美國地產
二○一一年一月八日至二○一一年一月十四日 總156期 January 8～January 14 2011 www.ChineseBizNews.com
中投在紐約房地產 影響力悄悄增加 中國企業在美國房地產直接投資於 2010 年達到 1.27 億美元 中國投資有限責任公司（簡稱“中投”CIC）近來大舉佈局 美國商業地產市場，其控股的銀行也大舉向投資人提供購房貸款， 投資標的均瞄準紐約的精華商用地段，顯示美國房地產似乎已脫離次貸 風暴的陰影，連中國的主權財富基金都看好。 【本報綜合報導】美國一家房地 產融資公司披露的一項交易記錄顯 示，中投公司參與了一項位於曼哈 頓黃金地段商廈的物業投資。據介
司看好美國房地產市場發展前景。 美國房地產金融公司 AREA 的總 裁 Bradford Wildauer 日 前 在 接 受 彭 博社電話採訪時表示，該公司與中 投已經合作，向凱雷集團收購位於 紐約曼哈頓一棟商辦大樓的優先股 股權。該大樓坐落於於麥迪遜大道 650 號，樓高 27 層，位於紐約的商 業精華地段，也是知名服裝品牌勞 夫羅倫（Polo Ralph Lauren）的總部 。但他並未透露是次購買優先股的 數量。 這可能是中投第一次對外公開在 美國房地產的直接投資，是看好美 國商業地產市場發展前景的一個重 要信號。中投在過去兩年就已對美 國的不動產展現興趣，不過因為日 本企業在上個世紀也曾收購洛克菲 勒中心等房地產，但卻遭遇到反對 聲浪，所以中投寧願低調的以投資 房地產基金的方式來間接投資美國 房市。 據瞭解，中投早從 2009 年開始 就對海外房地產投資展開佈局。中 投已經在澳洲、英國、甚至香港等 地投下巨資收購房地產公司或房地 產基金股權，市場上還盛傳中投有 意以 5 億美元的代價，收購哈佛大 學所持有 6 家房地產基金的股份。 中投除了自行投資之外，旗下中
紹，這是中投公司在美國進行的第 一筆物業投資，目前尚不清楚中投 公司在這筆交易中投入的資金數量 。分析認為，這項投資表明中投公
2011 年外國投資者首選 美國房地產 【本報綜合報導】美國房地產市場低迷的局面在 2011 年可能有 所改變。據路透社報導，新年伊始，海外國投資者以壓倒性的優 勢選擇美國房地產作為 2011 年房地產市場投資首選。 美國房地產業外國投資者協會 ( 簡稱 AFIRE) 日前公佈一項調查 結果顯示，美國房地產市場將向外國投資者提供了強勁的投資機 會。大約 65% 的受訪者表示美國房地產市場升值潛力巨大，中國 緊跟其後，有 10% 的投資者認為 2011 年中國升值潛力最大。72% 的受訪者表示將在 2011 年增加對美國房地產的投資；在選擇 2011 年房地產投資市場時，美國獲得的票數是第二名英國的 4 倍 。此次受訪者在全球範圍內持有的房地產價值超過 6270 億美元， 其中有 2650 億美元在美國境內。 從全球範圍來看，在全球投資者看好的房地產投資市場中，除 美英外，德國排名第三，中國從去年的第五名上升至第四名，法 國則從去年的第三名直降至第五。 對美國房地產感興趣的外國投資者絕大多數選擇了紐約和華盛 頓特區這兩個全球頂級城市進行房地產投資，緊隨其後的城市是 波士頓、舊金山和洛杉磯。在首選美國房地產類型方面，多戶集 合住宅仍是投資的第一選擇，隨後是零售物業、酒店、辦公室和 工業用房。
央匯金公司所控股的中國銀行與中 國工商銀行近來也大舉增加對紐約 房地產的貸款。 工行的紐約分行在去年就曾經與 富國銀行（Wells Fargo）向凱雷提 供第一筆商業地產貸款，金額為 3.5 億美元，而中國銀行也發放 8 億美元的貸款，向一棟位於曼哈頓 公園大道的商辦提供融資。 美國商業房產的估值正處於 20 年以來的最低水平，在未來五年， 該行業將有超過 1 萬億美元債務到 期，這對外國投資者無疑是很好的 抄底美國房地產行業的機會。根據 統計，美國商用地產的房貸總額在 去年第 3 季末高達 3.2 兆美元，並 且需要將近 1 兆美元的額外籌資， 所以急需外資收購來填補資金缺口 ，美國房地產業者也非常歡迎外資 進駐，以免房價再次下跌，來自美 國境外的前 15 大國家去年美國收 購的商用房地產總額達到 67 億美 元，而 2009 年時只有 38 億美元。 紐 約 律 師 事 務 所 Schulte Roth & Zabel LLP 房 地 產 業 務 主 管 Jeffrey Lenobe 表示，和大型中資銀行一樣 ，中投公司非常看好美國房地產投 資。他說，有理由相信中投公司會 進行更多投資。 分析師認為，在美國寬鬆量化的 貨幣政策下，美元貶值趨勢明顯， 對於持有 3,000 億美元資產的中投 來說，投資海外精華商用不動產是 資產保值的手段之一。 紐約曼哈頓的房地產早已成為國 際投資客的最愛，而且還具有強大
的增值潛力，北京的搜房網去年就 曾以 4,600 萬美元的代價，買下曼 哈頓的一棟大樓，而中國企業在美 國房地產務業的直接投資在 2010 年就達到 1.27 億美元，比起 2009 年的 18 億美元，成長幅度超過 7 倍 ，還不包含透過房地產基金所持有
的股份。 紐 約 房 產 調 研 公 司 Real Capital Analytics 的統計數據顯示，來自美 國境外 15 個最大國家的買主們在 去年的美國商業地產的收購交易額 由 2009 年的 38 億美元增至 67 億美 元。
紐約曼哈頓房價 有望企穩 【本報綜合報導】多家房地產業 者日前陸續發表曼哈頓 2010 年第 4 季房價報告顯示，紐約曼哈頓房價 還在持續下跌，但華爾街人士指出 ，買氣和新屋供應量少等利多，房 價在未來 1 至 2 年將可持穩。 地產經紀商 Brown Harris Stevens 和 Halstead 的報告顯示，2010 年第 4 季紐約曼哈頓公寓均價從第 3 季 的 89 萬美元，下跌 5.6% 至 84 萬美 元；較 2009 年同期上升 5%。報告
分析指出，高價公寓買賣占第 4 季 曼哈頓房市很重比例，這跟華爾街 人士領取高額獎金有關，預估他們 領到 200 億美元獎金。 儘管不能跟黃金歲月相比，但仍 相當不錯。銀行對逾 73 萬美元房 貸的放貸意願仍不高，因此手持大 量現金的華爾街人士成為主要買氣 來源。 房仲業者普天壽 Prudential Douglas Elliman 的 報 告 顯 示，2010 年 第 4
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A8•綜合要聞 A8•中國地產
二○一一年一月八日至二○一一年一月十四日 總156期 January 8～January 14 2011 www.ChineseBizNews.com
2010年調控屢遭反攻 2011年樓市壓力甚巨 去年末樓市一記“虎擺尾”或讓今年樓市調控出拳更重 2011 年房價會否再創新高？成交清淡能否倒逼開發商降價？ 種種懸念，將貫穿於 2011 年全年。價格、銷量、開發商、貸款、 房產稅等成為把握 2011 年房地產業走勢的關鍵詞。 【本報綜合報導】去年 4 月底拉 開的房地產調控大幕，出臺的多方 位組合拳成就了一個歷史上最嚴厲 的政策調控年。作為牽動國計民生 的重要基礎性產業，中國房地產業 2011 年的走勢備受關注。在資金 、土地成本上升及宏觀調控等因素 作用下，房地產業景氣將迎來新考 驗。 1 月 6 日，中國指數研究院發佈 報 告 稱， 政 策 嚴 密 調 控 下，2010 年樓市成交量全線下跌，價格漲逾 兩 成。 報 告 稱，2010 年， 政 策 調
控、抑制房價過快上漲是全國樓市 的主旋律。一線城市樓市總體成交 量 相 比 2009 年 下 降 40%。 造 成 如 此差距，主要集中於新政出臺後的 4 個 月，5-8 月， 單 月 同 比 跌 幅 在 50%-80% 之間。9 月成交量大幅回 升， 接 近 同 期 水 平， 二 次 調 控 使 10 月成交量環比下跌 27%，10-12 月單月同比跌幅在 10%-35% 之間， 相比 4 月 17 日新政，二次調控對樓 市成交情況的影響較為緩和。 另外，2010 年二線城市樓市總 體成交量同比下跌 21%，二線城市
對調控政策反應相對遲緩，低谷出 現在 6、7 月份，單月同比跌幅接 近 50%。9 月成交量恢復至去年同 期水平，之後 3 個月成交量都維持 在這一水平。 報告分析，在房地產行業宏觀調 控的大背景下，房地產市場已不完 全 是 市 場 導 向。 相 比 2009 年， 2010 年上半年主要城市樓市表現 較為冷靜，下半年則更為平穩。 經歷 2010 年的房價沖高、嚴格 政策調控，房地產開發商交出“靚 麗”成績單。2011 年情況或不容
新政欲與房產稅試行統一口徑 2011 年樓市調控房產稅開篇？ 【本報綜合報導】新舊兩年交替 之 際， 不 時 有 房 產 稅 傳 聞 出 爐。 2010 年， 樓市調控政策很“給力 ”，房價卻未能如願下行。12 月 份，這邊一線樓市量價“比翼齊飛 ”，那邊是房產稅徵收傳聞“卷地 而來”。 日前，中國國家稅務總局下發通 知，在按照房產原值計算徵收房產 稅時，無論會計如何核算，房產原 值均應包含地價，包括為取得土地 使用權支付的價款、開發土地發生 的成本費用等。 1 月 6 日，《證券日報》記者採 訪了多位地產分析師，據他們看來 ，上述政策對房地產市場並無實質 影響，不過卻可能是為即將試行的 房產稅在口徑上達到一致而進行的 重新界定。 自“十二五”規劃建議中，提及 要穩步推進房產稅改革、賦予省級 政府適當稅政管理權限以來，房產 稅就成為市場關注熱點。滬、渝兩 地遞交了試點方案，卻遲遲未有官 方結果。猜測之餘，一份“山寨版 “的房產稅徵收方案操作細則草案 已經開始在網上流傳。
有報道稱，2010 年的最後 5 天， 上海市以連破千套的火爆行情結束 。其中，2010 年 12 月 31 日，上海 單日成交量就高達 1418 套！ 2010 年 12 月，上海市商品住宅成交面 積為 140 萬㎡，環比增加了 47.37% 。有業內人士指出，上海樓市在跨 年一周出現大幅反彈的推手之一， 正是房產稅的相關傳聞。2010 年 兩度樓市調控，專家紛紛稱政策已 經很“給力”，而遲遲未曾落下的 “利劍”正是房產稅。年底樓市量 價齊升，購房者一邊“出手”，一 邊“觀望”，正所謂草木皆兵。 國家稅務總局發佈《關於安置殘 疾人就業單位城鎮土地使用稅等政 策的通知》（財稅【2010】121 號 ）中，規定對按照房產原值計稅的 房產，無論會計上如何核算，房產 原值均應包含地價，包括為取得土 地使用權支付的價款、開發土地發 生的成本費用等。 國稅總局發佈的《通知》對目前 房地產市場的整體影響不大。在他 看來，上述《通知》在徵稅範圍上 未發生改變，對住宅市場更是沒有 什麼影響，更多的是對稅收徵收“
漏洞”的一種補充性質。 對於一些未將地價計算進去的商 業用地，而存在的賬面價值被低估 的現象，通過上述政策進行一個具 有補充性質的界定。而目的就是 “與未來即將試行的房產稅口徑達 到一致”。房產稅的出臺更應該是 出於更為長遠的角度考慮，而不僅 僅是作為調控手段來推行。因此在 他看來，房產稅的未必會倉促出臺 ，而是在配套政策環境都更為完善 的條件下展開。
樂觀，信貸規模控制、更嚴格的調 控政策，將有效抑制房企高速擴張 ，中小房企甚至會遭遇資金難題。 就在這一年，一家年銷售規模破 千億元的房企誕生了———萬科， 它已經超越了自己曾經的榜樣，美 國最大的房地產企業帕爾迪，成為 全球銷售規模最大的房企。 2011 年 1 月 4 日晚間，萬科發佈 的 2010 年 12 月份銷售業績簡報稱 ，2010 年 1-12 月，萬科累計實現 銷售面積 897.7 萬平方米，銷售金 額 1081.6 億元，與 2009 年相比增 七成，成為首個年銷售額達千億元 的房企。 “儘管‘最嚴厲調控’對於遏制 房價上漲起到一定作用，但離民眾 預期還有距離。”上海中原總經理 譚百強表示。與此同時，由於通脹 預期高漲，資金尋求保值又進入樓 市，造成年底樓市成交量價齊升。 中國指數研究院認為：短期內， 房地產調控政策導向不會改變，長 期來看，剛性需求存在且不斷增多 ，因此，增加供給、嚴控投資購房 、抑制房價過快上漲依然是政府調 控重心。 儘管 2010 樓市調控政策頻繁出 臺，有效的抑制了不合理需求，但
根據中國指數研究院數據顯示，多 番調控並未有效壓制住樓市價格上 漲步伐，多數城市上漲接近或超過 20%，如杭州商品房成交均價同比 上漲幅度接近 50%。 報告認為：調控政策在抑制不合 理需求時，也壓制了部分剛性需求 ，從而影響中低價項目成交比例。 因此，2010 年部分城市可謂冰火 兩重天：一邊是迅速萎靡的成交量 ，一邊是“越調越漲”的房價。以 杭州為例，在“國十一條”的打壓 下，成交結構的變動導致其 5 月商 品房成交均價上漲約 20%；重慶、 天津的房價從 2010 年下半年起， 一路高走，多次刷新其歷史最高紀 錄，並在 12 月達到當年最高點。 中國國家統計局數據顯示，2010 年前 11 月 70 個大中城市房價上漲 7.7%，全年漲幅預計將較此略低， 達 7% 左右。分析人士認為，在高 房價基數及政策因素影響下，2011 年全國房價上漲 10% 以上的可能性 很小，更可能出現的是房價高位盤 整或穩中略降的態勢。 從月度走勢來看，2010 年房價 呈 現 1-4 月 上 漲、5-8 月 份 下 降、 9-10 月回升、年底再度緩慢抬頭的 態勢，政策效應影響甚大。從全年
來看，房價環比波動較為微小。儘 管樓市調控已初顯成效，但當前仍 要警惕以下幾種可能推升房價的因 素。 首先是地價漲幅高於房價，2010 年前 11 月，全國開發商土地購置 費用同比增幅達 67.4%，折合單價 來看，地價漲幅明顯超過同期房價 。尤其是 2010 年底，多個城市再 度爆出“地王”，可能成為未來房 價的推手。其次是剛性需求的推動 。央行 2010 年 12 月公佈的城鎮儲 戶問卷調查顯示，居民購房意願比 例為 16.2%，已連續兩個季度回升 。此外，在當前一線城市房價企穩 的同時，大多數二三線城市房價可 能出現“補漲”，這種情況值得警 惕。 自 2005 年以來，中國商品房銷 售體現出價格同比波幅加大、波動 週 期 縮 短 的 特 點。 有 分 析 認 為， 2008 年以來，房地產開發企業營 業收入增長與國房景氣指數兩個指 標的週期越來越吻合。住建部等相 關部門已表態，2011 年將繼續堅 定不移地推進房地產調控。不難預 料，房價大漲的情況難以出現。從 目前市場看，價格大跌也不具備條 件，而更可能表現為小幅波動。
香港金管局 警示樓市泡沫風險 【本報綜合報導】香港金管局副 總裁阮國恒（圖）接受當地電台訪 問時指出，若香港進入樓市下降週
期，屆時市民可能要同時承受樓價 下跌及還款增加的雙重壓力，呼籲 市民要留意資金大舉流走的風險。 香港樓市急升加上低息環境，單 是 2009 年及去年上半年，物業價 格已分別上升 59% 及近 10% ，整 體住宅價格在去年 6-9 月間亦錄得 5% 升幅，市民置業負擔能力比率 ，已由前年 36% 升至去年 42% ， 令人擔心資產泡沫風險增加，以及 過度信貸的問題。 樓價在 1997 至 2003 年時大跌， 但當時按揭利率亦因為撤銷利率管 制而下調，減輕了借貸人的還款壓 力。但現時情況與當年有別，目前 資金氾濫令利率偏低，一旦資金流 走，利率會回升，若加上樓市下跌 ，市民將要面對雙重壓力。此外，
他指出，金管局明年初會就降低按 揭成數及嚴格限制供款與入息比例 作詳細審查，確保銀行切實執行， 又會再評估情況再決定有否需要再 推新措施。 為壓抑樓市炒風，香港金管局推 動設立按揭正面信貸資料庫，銀行 業界可共享借貸人的住宅及非住宅 正負面按揭資料。個人資料私隱專 員公署就有關建議進行為期 5 星 期諮詢，針對 6 大範疇徵詢公眾意 見，預計 3 月底前修訂實務守則。 雖然 2003 年已成立正面信貸資 料庫，銀行可共享借貸人的無抵押 貸款，如信用卡和分期貸款等的正 負面資料，拖欠還款逾 60 天以上 的住宅樓宇負面按揭記錄，然而資 料庫沒包含按揭的正面資料。
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