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【文接 A1】 武學大師，令人驚訝 的是，他居然能將這兩種截然不 同的人生角色，完美調適，進而 發揮相乘相加的效果。 王力軍自 8 歲開始習武，師承 多家，養成了內外兼修、深邃廣 博的武學根底。從小到大，他參 加各種國內外武術比賽，獲獎無 數。2000 年 8 月王力軍在華盛頓 舉辦的世界武術錦標賽上連續獲 得武術競賽套路及傳統套路兩項 金牌，次年 8 月在美國奧蘭多舉 辦的國際武聯世界武術錦標賽中 ，他擔任裁判以及專家講座，主 講《自衛防身術》專題研討會。 2000 年王力軍在洛杉磯創辦功 夫學院，開始在美國致力於中國 武術的推廣和普及工作，很快就 擁有了一批又一批的弟子，可謂 桃李滿天下。他還任教於加州理 工學院、南加州大學、加州大學 洛杉磯分校和中西醫科大學等高 等院校，並為社區社團服務。他 被美國移民局、波音公司和華美 銀行等主流機構邀請，舉辦各種 講座及表演活動；他還接受洛杉 磯警察局邀請，傳授美國警察擒 拿格鬥的實戰技術。不僅如此， 具有藝術專業背景的王力軍更曾 受邀參加好萊塢功夫電影《落日 殺神 》、《 尖 峰 時刻 3》 等的 拍
攝，並在電影《Goodman》中擔任 主演，他還為好萊塢的一些功夫 影片擔任武術指導。 武術和房地產是如何聯係在一 起的？ “來到美國後，在授武之 餘踏入房地產經紀領域是機緣， 也是興趣。” 王力軍說：“房地 產經紀是很好的職業，能夠有穩 定收入，以此為根基，有了相當 的經濟基礎後，無論是完成教書 育人的使命、還是實現拍戲娛人 的興趣，就都能遊刃有餘、運作 裕如了。” 據他回憶，因為當年許多的學 生都不捨得王老師回國，紛紛力 勸其留美從商。當時一位學生跟 隨王力軍習武，短短三個月，學 生的血壓，血脂都恢復正常，不 願王力軍離開，他鼓勵其在洛杉 磯買房安家，並預付自己兩個孩 子拜師學的學費，幫王先生付了 房子的頭款，讓他可以安心留美 教學，就這樣，王力軍一邊教學 ，一邊把自己的房子分租出去， 在這位學生的幫助下，他開始學 習賣房，漸漸對房地產產生了濃 厚的興趣。 王力軍剛開始參加房地產經紀 人學習班因為英文不好，上課無 法理解老師講課內容，堅持了三 個月還是無奈選擇放棄學習，但 是老師主動找他談話，請他回課 堂繼續上課，他一邊聽課，一邊 在聼有關 VCD 光盤，持之以恆， 終於挺到了最後，在三個小時的 考試過程中，王力軍僅用了 50 分 鐘完成了答題，並且一舉過關。 作為一名房地產經紀人，王力 軍堅持以一貫習武的“苦心，恆 心，悟心”的“三心箴言”做為 激勵自己的座右銘，在房地產行 業開始大展拳腳。 所謂“苦心”，無論是練功， 還是做為房地產經紀人，都要能 夠吃苦耐勞。比如，帶客戶去看
房子，必須不厭其煩，反反复复 ，直到客人滿意為止。所謂：精 誠所至，金石為開。在當前房市 低迷之際，他的業績不但沒有下 滑，反而大有起色。這跟他的誠 摯無偽的態度大有關係。 所謂“恆心”就是持之以恆， 這是是練武者的不二法門。王力 軍長期以尊崇武術，教誨弟子， 同樣以真誠的赤子之心來對待客 戶，因此贏得了他們的信賴與友 誼。他與客戶之間不再是買賣經 紀的關係，而是朋友之間的情誼 。像滾雪球似的，他的朋友圈子 越來越大，人脈越來越寬，生意 也就越來越旺。這就是他播種“ 恆心”所收穫的碩果吧！ 至於所謂的“悟心”，就是要 百分百地為客人著想，看穿他們 心思，因為許多投資房子的客人 並不是這方面的專家，一味帶客 人看好房子、貴房子，客人永遠 不可能找到中意的房子。王力軍 說，“在競爭激烈的專業領域中 要能出人頭地，做得出色，必須 要發揮悟心，深入領會市場變化 ，隨時伺機而動，與時倶進，有 的放矢，才能達到事半功倍的效 果。”永遠求新求變的王力軍， 正因為始終秉持著這“三心”精 神，才能在自己的圓夢之旅上， 攀上了一座又一座的高峰，讓人 信賴尊崇，也激勵著更多的華裔 移民在美國闖出一片屬於自己的 天空。 四年前，美國房地產市場攀上 頂峰後，隨即遭逢次級貸款風暴 侵襲，2008 年又受到經濟衰退的 打擊，頓時跌入萬丈深淵的谷底 ，很多經紀人遇到變局無法變通 ，只有默默退出市場。王力軍卻 是反其道而行，立即開始尋找新 方向。他先是觀察到熱門的銀行 屋與短售屋市場，雖然價格便宜 ，吸引買氣；但是，競爭激烈，
王力軍充滿自信地對說，日益壯大的美聯地產菁英團隊將協助對購買法拍屋 有興趣的買主，無論是為了自住還是投資需要，經由系統化的操作模式， 確保成功完成交易！這是一種真正多贏的生意——投資人、貸款銀行、屋主、政府、 社區都可以從中受益，我們有能力有膽識的經紀人何樂而不為呢？ 耗時費日，如果遇到現金客，往 往是難與匹敵，最後無功而返。 經過一番思量之後，他果斷決定 另闢蹊徑！ 王力軍先是靠著與銀行的良好 關 係， 從 事 整 批 銀 行 屋（REO Package）買賣業務，在經營一段 時間，積累了足夠經驗後，他直 接去法院標購法拍屋。 王力軍強調，事前的功課確實 不可少，一定要做足萬全的調查 工作，清查產權，調閱與房子有 關的所有資料，預先進行市場估 價，對每一處房產和房產周圍的 情況都瞭若指掌，並且對房產的 發展前景和上市行情都有詳細研 究。此外要事先仔細考慮：法院 拍賣時的出價，交屋前後各種異 常情況的應變，乃至安全的過戶 ，進行裝修與再上市等。 至於進入實際的購屋作業，目 前美聯地產在各地主要法院，都 派有專人駐守與執行競購工作， 他們對於拍賣時的出價，交屋前 後各種異常情況的應變處理，乃
至安全過戶，都有多年獨到的經 驗。 “最後也是最重要的步驟是進 行房屋的清空、裝修與再上市。 ” 王力軍向記者介紹了多個成功 案例後總結說，“許多法拍屋在 交屋時，可能都還住有房客。我 們有靈活的方法和豐富的經驗在 最短的時間內，透過法律程序合 法趕人、妥善整修、清理產權， 讓房子以嶄新的面貌上市，並且 在最快的時間內售出，以確保資 金快速回流再利用。” 王力軍先生的傳奇經歷和他對 房地產工作的專業和認真都給了 記者深刻的印象，在從事法拍屋 買賣短短的 3 年時閒內，由他領 軍的美聯地產就已經經手 400 多 幢的法拍屋。 王力軍也誠懇地提醒投資人， “雖然法拍屋價格便宜，投資週 期短，利潤回報大，但同時卻承 擔更大的風險。”為了幫助投資 人消除膽怯心理和其他顧慮，美 聯地產公司對於客戶還提供多項
保證，讓客戶可以安心滿意地完 成交易。公司為客人提供了完整 的一條龍服務，讓投資人承擔最 小的風險。 王力軍說，“其實投資法拍屋 所需的資金，並不是如同許多人 印像中那樣的龐大，即使您只擁 有少量的資金， 美聯地產也可以 為小額投資人提供撮合服務，大 家合資標購理想的物業，各自依 據投資額，擁有不同比例的產權 與收益！” 美聯地產公司正在招募菁英地 產經紀人加盟，不但提供充分的 支援與訓練，更首開先例，提供 源源不斷的委託物業（listing）名 單給旗下經紀，屋源主要都是從 法拍標得，經過徹底清整裝修再 上市；重新上市時，則搖身一變 成為產權清楚、內外煥然一新的 搶手正常屋！ 您若有任何購屋、賣屋問題， 都歡迎隨時致電： 美聯地產總裁 王力軍 626-831-7606
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A6•綜合要聞 A6•美國地產
二○一一年一月十五日至二○一一年一月二十一日 總157期 January 15～January 21 2011 www.ChineseBizNews.com
美國經濟持續復甦 住房市場依然疲軟 商業房地產市場顯示結果好壞參半 非住宅建築的復甦跡象仍然疲弱 截至去年 11 月底房價已經連續下跌 53 周。 分析人士認為，政府需要繼續出臺一系列扶持和刺激政策， 幫助美國房價度過“冷凍期”。 【本報綜合報導】美國聯邦儲備 委員會日前發佈的美國全國經濟形 勢調查（經濟褐皮書 Beige Book）
美國的房地產市場仍然處於低迷狀 態，商業建築活動減弱或放慢。 報告指出，去年年底，美國經濟 繼續改善或適度增長，總體上對經 濟前景表示謹慎樂觀。其中，製造 業、零售業和非金融服務業的表現 好於金融服務業和房地產市場。特 別是製造業，所有地區儲備銀行都 報告製造業活動在持續復甦。同時 ，2010 年假期零售業的銷售情況 也好於 2009 年同期。 褐皮書還顯示，住宅房地產和新 屋建造活動仍然疲軟。波士頓，紐 約，克利夫蘭，亞特蘭大，芝加哥 ，明尼阿波利斯，達拉斯和舊金山 的房屋市場表現疲軟，與 11 月份 變化不大。商業房地產市場顯示結 果好壞參半，因為租賃市場表現出 了越來越多的復甦，但非住宅建築 的復甦跡象仍然疲弱。 同時褐皮書還顯示，大部分轄區 的就業市場正在企穩，一些公司正 在擴員，不過居高不下的失業率促 使薪資水平的上行壓力有限。 美國房地產信息公司 Zillow 的數 據顯示，去年 11 月份，美國住宅 價格連續第 53 周下跌。在此次漫 長的房市衰退中，美國房價累計跌 幅首次超過大蕭條時期。 Zillow 在報告中說，美國住宅價
報告說，去年 11 月和 12 月，美國 經濟活動繼續適度擴張，顯示經濟 勢頭持續向好。不過，報告指出，
美國的象徵 白宮房價一年來下跌 5% 【本報綜合報導】奧巴馬把小布什送出白宮後，白宮的房價還 在跌。美國著名的房產網站對世界上最有權勢人物的辦公和居住 場所做出估價後發現，這座美國的象徵在過去一年裏價值跌了 5% 還多。作為美國政府的代稱，白宮成為各國遊人遊覽美國的首選 之地。但是在世界經濟的孱弱以及美國樓市的持續下滑的背景下 ，白宮也難以倖免。 據報道，在奧巴馬和他的家庭正式入住白宮以來，美國著名的 房地產網站 Zillow 就對它做出了估價假設白宮這座建築與其周邊 所屬的地塊投放到房產市場，在充分考慮了白宮的歷史價值以及 華盛頓當地的房屋價格之後，這家網站當時對它的估價為 3.08 億 美元。然而今年一月，當這家網站再次估價時發現，白宮的價值 只有 2.925 億美元了，足足貶值了 5.1%。 Zillow 網站是一家提供免費房地產估價服務的網站，不是房產中 介的它更像是一個專業的評鑒公司。據悉，該網站提供的服務完 全免費，用戶在網站上，可以直接在網頁上縮放衛星地圖尋找標 的，或利用郵政編碼和街道進行搜尋，查詢房屋價格。 因為網站取得了美國許多地區 MLS ( 房地產中介業者公用的買 賣數據庫 ) 的使用資格，在自行開發一套運算系統的輔助下，網 站依照各個 MLS 數據庫中的歷史交易價格，去評估房產目前的市 價，有很大的參考性。
格 從 2006 年 的 高 位 下 跌 了 26%， 超 過 了 1928-1933 年 大 蕭 條 時 期 25.9% 的跌幅。“這稱得上是美國 房市一個不光彩的里程碑”。 分析人士認為，政府需要繼續出 臺一系列扶持和刺激政策，幫助美 國房價度過“冷凍期”。阻止房價 上漲的重要原因是供大於需。目前 ，美國房屋的庫存量很大，房屋止 贖率居高不下。 與此相對應的是美國的就業前景 並不樂觀，就業率居高不下。美國 官方公佈的數據顯示美國 2010 年 的平均失業水平為 8%，這個狀況
【本報綜合報導】據 CNBC 消息 ，根據最近得到的一些商業房地產 市場的數據，自從去年年底開始， 美國商業房地產市場的投資就有明 顯的增長。 去年 12 月份，美國商業房地產 市 場的銷售額就達到了自 2007 年 以來的最高點。有專家分析，這其 中的主要原因是信貸額的上升和資 產市場趨於穩定。 有專家稱，雖然投資者仍然擔心 利率上調和 遺留資產管理方面的
問題，但市場向好的趨勢正把商業 房地產投資帶上正常的軌道。美國 實際資本分析有限公司 Real Capital Analytics 執 行 副 總 裁 Sam Chandan 說，2010 年美國商業房地產交易 額為 1150 億美元，比 2009 年上升 了 111%。 近日，CNBC 對美國 Capri 資本有 限公司主席 Quintin Primo 進行了採 訪。在採訪中他預計今年商業房地 產投資將繼續大幅增長，一級市場 的回報率可能會達到 5-8%，並且是
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在價格穩定的情況下。 他還說，美國 的住房所有率已 經從 69% 下降到了 67%，即便經濟 正在復甦，但租房市場將依然會很 強大。 美 國 房 地 產 外 國 投 資 者 協 會 Association of Foreign Investors in Real Estate，以下簡稱 AFIRE。最近 公佈的調查結果顯示，2011 年大 部分外國投資者將美國商業房地產 市場列為第一投資選擇，他們認為 美國商業房地產的升值潛力最大。
AFIRE 的首席執行官詹姆斯·費 特 加 特 (James Fetgatter) 表 示：“ 隨著人們對美國經濟出現雙底型經 濟衰退的擔憂逐漸減少，投資者們 對美國經濟的前景變得更加樂觀， 並且他們也將美國商業房地產市場 作為 2011 年的投資目標。” 本次調查結果表明，外國投資者 將公寓列為了第一投資選擇，零售 店面居於第二位，接下來是酒店以 及機構投資者比較喜歡的辦公樓， 而工業用房的排名最低。
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有分析稱，此番和解阻止了房價 的進一步下降，和解金額低於許多 分析師原先擔心美國銀行將支付的 數額，但是這也意味著“兩房”收 到的資金低於預期，已表現不佳的 資產負債情況將進一步受到威脅。 金融危機爆發後，美國房地產泡 沫破裂，“兩房”的住房抵押貸款 變成壞賬，在 2008 年得到美國財 政部救助，迄今已接受超過 1500 億美元的納稅人資金。 此後，“兩房”一直在催促各銀 行回購未能達到特定承銷要求的住 房抵押貸款。
美國商業房地產市場趨勢向好
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在 2011 年也很難得到改觀。 Zillow 首 席 分 析 師 說：“ 未 來 6 到 9 個月，導致房價繼續下行的主 要因素包括房源庫存量過大、較高 的負資產水平和房屋止贖率，以及 失業率走高導致的需求減少。” 此外，為應對住房市場出現危機 採取的最新行動，美國銀行近日同 意向房利美和房地美 ( 簡稱“兩房 ”) 這兩家舉步維艱的住房抵押貸 款公司支付 28 億美元，用於回購 住房抵押貸款。根據和解協議，美 銀將向房地美支付 12.8 億美元，並 向房利美支付 15.2 億美元。
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A8•綜合要聞 A8•中國地產
二○一一年一月十五日至二○一一年一月二十一日 總157期 January 15～January 21 2011 www.ChineseBizNews.com
房產稅改革 中國房地產市場調控進入新階段 上海和重慶 明確表示 將積極做好房產稅改革試點各項準備工作 為了遏制房價上漲，中國今年將嘗試使用開徵房產稅手段， 位於中國西南地區的直轄市重慶將可能成為第一個“吃螃蟹者”。 另有消息稱上海房產稅的方案正在等待審批。 【本報綜合報導】在經歷 2010 年最嚴厲的調控和行政干預後，中 國房地產市場繼續呈上升勢頭。在 投資、投機動力不減，“土地財政 ”問題依舊突出的情況下，房地產 調控向更深層次方向發展已成大勢 所趨。據悉，目前上海和重慶兩個 直轄市是僅有的明確表示“將積極 做好房產稅改革試點各項準備工作 ”的城市。 據中國中央電視台報導，重慶市 長黃奇帆在重慶市三屆人大四次會 議上表示，重慶市政府將對房地產
市場加強財稅調節，並確定開徵高 檔商品房房產稅。稱，重慶試點的 房產稅既針對增量房，也針對存量 房。 黃奇帆並未就重慶房產稅的 徵收方案細節做出更詳細的說明。 他表示重慶市政府將於不久召開新 聞發佈會披露重慶房產稅的相關政 策情況。 隨著 2009 年、2010 年樓市的持 續升溫，中國去年出台了一系列旨 在遏制房價過快上漲、穩定房地產 市場的調控政策。然而，中國的房 地產市場陷入了一種“調控－觀望
－反彈”的周期，這種週期每經歷 一次循環往復，房價都會攀升到一 個新的高點。去年底，多個城市房 地產成交量和成交價格的再次走高 ，以及全年土地出讓金創下 2.7 萬 億元的歷史紀錄，也引發了人們對 房地產深層次問題的擔憂。 據新華社報導，重慶市“兩會” 上消息顯示，重慶市政府將對房地 產市場加強財稅調節，並確定開徵 高檔商品房房產稅。同時，財政部 已經原則同意重慶開徵商品房房產 稅，具體實施方案由地方政府制定
2011 年浙江房價降幅 10%
北京 上海和海南最高 浙江老四 【本報綜合報導】浙江省社科院 日前召開“浙江藍皮書”新聞發佈 會，首次公佈 2011 年浙江經濟發 展報告。 2010 年浙江省房價每平 方米超萬元，50 年來去年最高。 報告預測 2011 年下半年，房價可
能下降，降幅 10% 左右。 “全國房價北京、上海和海南最 高，浙江老四。”省社科院研究員 王永太說，“浙江的房價，不要說 把江蘇、廣東遠遠拋在後面，甚至 高於天津這樣的直轄市。 ”
2010 年，浙江房市出現前期高 漲、中間低落、後期又高漲的“U 型”走向。 1-4 月高漲，5 月始， 受政策調控影響，浙江房產銷售形 勢急轉直下。 8 月以後，浙江商品 房市場銷售轉好。房價 U 形變化原 因。“在物價上漲幅度較大情況下 ，近十年來房價又只漲不跌，居民 普遍產生買住房保值的考慮。” 高房價刺激下，有點小錢的百姓 熱衷買房，浙江大小老闆更熱衷炒 樓。 2010 年公佈的浙江省百強民 營企業排行榜中，除了杭州娃哈哈 集團、浙江吉利等近 30 家沒有涉 足房地產開發外，其餘 70 餘家企 業或多或少涉及房地產開發。 王永太分析，投資實業，要去建 廠房，買機器，找工人，搞銷售， 而且今年砸下幾千萬，明後年也不 一定能收回本錢；相比之下，房地 產業掙錢快，省力氣，今天投個上 千萬買下樓盤，幾個月後重新轉手 ，白花花的銀子就能收進荷包。在 快錢刺激下，本來應當用來發展擴 大實業的錢，浙江大小老闆們更多 地拿去炒樓。
，報財政部備案。重慶市正抓緊完 善相關方案，有望在今年一季度出 台文件開徵高檔商品房房產稅。 早前媒體報導稱，財政部已原則 同意重慶市開徵商品房房產稅。目 前重慶市正抓緊完善相關方案，有 望在今年一季度出台文件開徵高檔 商品房房產稅。 與此同時，中國官方房地產調控 “重拳”房產稅落地重慶，此舉普 遍被看做新一年房地產調控的繼續 和進一步深化。此舉意味著中國房 地產市場調控從政策調控轉向財稅 調控。房地產調控向更深層次方向 發展已成大勢所趨。 另據《中國證券報》報導，上海 也已製定出房產稅框架性方案，業 內人士預計，房產稅最早有望在一 季度開徵。而之前房產稅只針對增 量房不針對存量房的傳聞，導致上 海樓市逆市火爆，豪宅遭遇搶購。 上海“兩會”將於 1 月 15 日召開 ，屆時可能會提及房產稅問題。而 隨著地方兩會的相繼召開，北京、 深圳等房地產熱點城市是否會徵收 房地產稅，定將引發社會關注。 來自上海方面的消息稱，目前關 於上海房產稅也存在各種傳言，上 海有關方面人士表示，傳言基本都 沒有根據。另外，有關方面表示， 目前上海房產稅的方案已報北京，
等待相關部門審批。 一旦通過，發號令一響，我們就 開始做。”不過，對於廣大市民關 心的房產稅具體徵收標準，有關方 面明確表示暫不能透露，但可以肯 定的說“不會影響合理的居住需 求 。 對上海房產稅，此前官方說法見 諸於去年 10 月 7 日上海市政府批轉
的《關於進一步加強本市房地產市 場調控加快推進住房保障工作的若 干意見》，其中第五條顯示“按照 國家加快推進房產稅改革試點的工 作要求，本市將積極做好房產稅改 革試點的各項準備工作”。 據有關方面人士介紹，上海仍在 積極做準備工作，包括住房查詢系 統等技術準備。
11年中國房價震盪下行概率較大 【本報綜合報導】中國國家信息 中心近日發佈的報告認為，2011 年房地產價格整體震盪向下的概率 較大。我國房地產宏觀調控應當形 成長期機制，盡量避免行政手段對 房地產市場短期造成過強的衝擊。 當前房地產稅的徵收條件已經成熟 ，應盡快推出房產稅。 報告稱，在房價還沒有出現大幅 下滑的情況下，政府沒有理由放鬆 當前的政策。同時不排除如果房價 出現反彈，出台更嚴厲的政策措施 的可能。 2009 年下半年以來，全 國房地產開發投資一直保持較快增 速。而在需求方面對二套房及以上 的信貸控制非常嚴格，這能夠繼續
有效遏制非自住需求。同時，2010 年保障性住房大規模建設，全年開 工建築面積將達 1.68 億平方米，將 分流商品房市場的一部分剛性需求 。總體來看，2011 年房地產價格 整體震盪向下的概率較大。 報告指出，由於房地產市場需求 依然旺盛和房地產行業仍具有較大 利潤空間，2011 年房地產開發投 資將會保持在 20% 以上。 對於房地產調控方向，報告認為 ，本輪房地產調控以手段多樣、密 集嚴厲為特點，未來房地產宏觀調 控應該轉向長效機制的建設，主要 依靠稅收、信貸等經濟和法律的手 段，盡量避免行政手段對房地產市
場短期造成過強的衝擊。 報告還指出，投機性需求是擾亂 整個房地產市場的主要因素。為遏 制投機性購房，在住房信貸方面要 繼續採取差別化利率，如有需要差 別化程度可以更高。並嚴格執行實 名制購房的規定，對商品住房價格 過高、上漲過快、供應緊張的地區 應一律禁止三套房房貸。 報告認為，房產稅作為一種財產 稅，它的收取能夠有效增加住房的 持有成本，減少住房投資者投資的 收益所得。當前房地產稅的徵收條 件已經成熟，開徵房地產稅將明顯 增加投機房地產的成本，有利於抑 制房地產投機。
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