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二零一一年 第四期 ISSN 1941-7878
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二○一一年一月二十二日至二○一一年一月二十八日 總158期 January 22～January 28 2011 www.ChineseBizNews.com
【專訪．SPD 貸款公司資深經紀 Vickie 李】
面對市場波動 利率起伏 銀行持續緊縮信用
掌握聰明貸款策略 【文接 B1】 價下跌，許多貸款戶 喪失住房抵押贖回權問題日益突 出。為了避免情況的持續惡化， 其實，美國政府早已經陸續推出 了多種救援措施，而歐巴馬總統 上台後，更提出數額龐大的補貼 計畫，包括 500 億美元的緊急資 金，用以協助可能喪失住房贖回 權的貸款戶與銀行進行協商，重 新訂定可以負擔的貸款計畫，以 及 適 合 貸 款 戶 申 請 的 Home Affordable 計畫等等，很多屋主如 果知道如何善加利用，是可以擺 脫財務吃緊的困境，住房更不會 遭到銀行的回收拍賣。 Vickie 說，許多新出爐的救援 方案，可以嘉惠眾多現有的貸款 戶，值得大家把握 : 例如 : 過去， 如果貸款額超過房屋淨值的 80% ，除了利息，每個月還要支付一 筆 稱 為 貸 款 保 險 MI, Mortgage Insurance 的費用，會使得已經吃 重的房貸壓力更為沉重。此外， 貸款額度想要超過房屋的淨值， 更 是 不 可 能 的 事； 但 是 在 Home Affordable 計畫之下，只要符合資 格的屋主，想要重新借貸較低的
利率，即使由於房價下跌，房屋 淨值大幅縮水，只要貸款額不超 過房屋市場價值的 105%，都仍舊 可以貸得到款，還可以免付 MI, 這是很好的優惠！ Vickie 提醒還 在使用浮動利率，或者是短期固 定利率的貸款人，要趁現在政府 提供特別貸款計畫的時機，儘快 轉換為固定利率以降低風險；把 握時間儘早進行重貸 Refinance， 改換成 15 年或 30 年較長年限的 固定利率，將能夠大幅降低屋主 每個月的還款壓力，穩定現金流 量，改善家庭的財務能力。 報告還進一步分析，今年 6 月 份全美喪失住房抵押贖回權的數 量，較去年同比增長 33% 以上， 顯示有關方面雖然已經採取措施 ，希望應對次貸風暴帶來的眾多 次貸戶違約問題。但情況顯然並 未獲得有效紓解，Vickie 說，這樣 的情況對於市場帶來了正反兩方 面的影響。 從好的方面來說，根據數字顯 示，釀成金融海嘯，引發經濟崩 盤連鎖效應的次貸法拍風波，似 乎並未好轉，但是，出人意表的 ，這股逆流，近來反而成了刺激 房地產業復甦的一股力道，銀行 屋市場已經成為人氣的焦點。 不但吸引了大批首次購屋的人 潮，促進房市交易活絡，更協助 銀行解決大筆呆帳問題，而民眾 也期望能循著這樣的市場供需機 制，迫使房價回復到所謂的合理 價位。 不過，從另一方面看來，由於 銀行屋眾多，對於房價回穩造成 壓力，市場隱憂仍在，只要房價 尚未走回正軌，市場無法穩定， 次貸風暴後，銀行開始採取的緊 縮貸款策略，就勢必還會持續下
是由於美國失業率繼續攀昇，華 爾街又受到第二季度公司經營狀 況不確定性的影響，投資人為了 減少風險，紛紛將一部分資金轉 向購買政府債券和由抵押貸款支 持的債券，因此，購房資金供給 相對增加，貸款利率自然下調， 這也是購屋人應當把握的好時機 ，抓住最好的時點來鎖定利率。 Vickie 說，不同的市場環境， 不同的客戶背景，申請貸款需要 考量的因素與成功的策略都各有
去。 所以，在當前的市場環境中， Vickie 提醒想要趕上搶購銀行屋列 車的朋友，除非是全現金交易， 否則，現階段買房的先決條件一 定要準備齊全所有貸款的文件， 才有可能順利購屋。Vickie 說，很 多時候，一棟銀行屋，有數十個 offer 在競爭，輸贏就在誰的財力 更雄厚，誰的貸款準備更完整， 賣方通常都會要求買主提供來自 直接放款銀行的貸款核准書 PreApproval Letter，足夠的自有資金 存款證明，購屋人的收入證明， 還有保證信用的信用分數報告。 擁有十幾年專業貸款經驗的 Vickie 表示，雖然，目前買家競 購銀行屋的激烈情況，不亞於上 一波的房市炙熱期，要求的文件 也很多，但是，尋求有經驗的貸 款經紀協助，可以順利達到目標 。而且，現在銀行屋的價格確實 很低，很多地區的銀行屋甚至回 到 2004 年以前的水準，只要仔細 挑選，絕對具有投資價值，自住 更是符合價廉物美的原則，有需 要的買主，值得一試；同時，七 月初公佈的調查數據也顯示，上 一季房價雖然比去年同期下滑了 18.1%，但是與三月份的數據相比 變化很小，顯示近期房價漸趨穩 定，價格波動風險會逐漸減小。 利率方面，在五到六月分的一 波漲勢過後，美國購房貸款 30 年 固定利率四個星期來，已經數度 下調，而 15 年的固定利率，最近 也 跌 回 4.375% 左 右 的 水 準； 這
不同，她會針對每位客戶的個別 狀況，量身打造最適合的貸款方 案，對於 Vickie 來說，每個 Case 都是一樣的重要，她都全心投入 ，深入了解客戶的情況，針對客 戶詢問有問必答，最重要的 是配 合客戶的貸款時程，鎖定最好的 利率，並且在最短的時間內取得 貸款 面對銀行緊縮的貸款政策，很 許多人會擔心，自己不知道是不 是還能夠貸款？ Vickie 認為，專
業的事交給專家處理，從她的經 驗看來，現在申辦貸款，並不會 比從前困難，由於銀行規定嚴格 ，反而讓申請程序變得單純好掌 握，標準更為明確，能夠申請到 什麼樣的貸款，會不會過關，資 深 的 貸 款 經 紀 人 很 容 易 判 斷。 Vickie 說，現階段銀行最重視的 一是貸款人的收入，二是信用紀 錄，所以，只要工作穩定，薪水 足夠，信用達到 620 分，還是很 容易申請到固定利率貸款。
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二○一一年一月二十二日至二○一一年一月二十八日 總158期 January 22～January 28 2011 www.ChineseBizNews.com
加拿大政府 採取三大措施 收緊房貸 新規出台 防範債務風險 穩住房地產市場 保障經濟穩定發展 加拿大將採取措施調整政府支持的住房抵押貸款政策。 分析人士認為，新措施出台後，加拿大房貸政策進一步收緊， 在加拿大購房難度將增大， 政府將以此解決家庭債務處於高位的問題。 【本報綜合報導】加拿大財政部 長詹姆斯•弗萊厄蒂和自然資源部 長克里斯琴•帕拉迪斯近日宣佈， 將對政府支持的住房抵押貸款相關 規定進行調整，此次調整再一次讓 加拿大房貸進一步收緊。 此次調整涉及三方面內容，首付 低於房價 20%、需購買政府支持的 貸款保險的貸款，分期償還期限將 由 35 年減至 30 年；居民再貸款的
融資上限將由房屋價值的 90% 降至 85%；與此同時，政府將取消對以 住房做擔保的信貸額度，如房屋抵 押擔保信貸額度的保險支持。據了 解，前兩條規定將於 3 月 18 日生效 ，第三條規定將於 4 月 18 日生效。 財政部長弗萊厄蒂說，出台新規 是為了避免加拿大人陷入無力償還 債務的困境，保障經濟穩定發展。 加拿大政府在 2008 年和 2010 年均
採取了保護和加強加拿大房屋市場 發展的行動，今後我們仍將繼續這 麼做。 ” 自然資源部長帕拉迪斯表示，經 濟發展是加拿大政府主要任務，政 府將繼續採取措施穩定住房市場。 有分析人士表示，該項新措施出 台後，在加拿大買房的難度增大， 加拿大政府將以此解決家庭債務處 於高位的問題。
今年全球房地產投資 預計增兩成 【本報綜合報導】美國房地產投 資管理及服務公司仲量聯行近日發 表報告稱，2011 年全球商業地產 市場將吸引更多投資者，大批資金 追逐樓市，其中亞太地區將引領樓 市的回溫。2011 年全球直接房地 產 投 資 預 計 增 長 20%， 達 到 3800 億美元。 2010 年， 包 括 辦 公 樓、 商 場、 工業房產在內的商業地產投資達到
3160 億美元，比 2009 年的歷史低 點增長了 50%。 仲量聯行表示，隨著房價的復甦 以及市場的自然週轉，預計交易量 將上升。 2010 年亞太地區是投資熱門， 其中，中國內地投資增長率為 41% ，中國香港投資增長率為 28%。 亞洲地區越來越好的經濟和商業 環境將促進辦公樓的銷售。
在中國內地、中國香港、新加坡 和印度，眾多公司都在擴大公司規 模以尋求經濟發展。預計 2011 年 亞太地區辦公樓建設將達到 450 萬 平方米。 美國樓市將回升，預計 2011 年 房 產 投 資 將 增 長 40%， 達 到 1350 億美元。此外，歐洲、中東、非洲 和亞太地區的樓市投資都將有所增 長，漲幅在 10% 至 15% 之間。
赴日買屋 瞭解狀況才下手 【本報綜合報導】台北市房價高 漲，也讓房地產的投報率一直處於 低檔，近來有房仲引進日本的房地 產來台銷售，吸引不少置產及投資 型的客戶青睞，第一年就創下 60 億日幣的業績，不過投資者如果想 要進軍日本房地產，還是要先瞭解 當地的狀況，包括稅金、貸款利率 或其他的淺規則，如果要透過台灣 的業者，最好把雙方的權利義務說 清楚，以免到時鞭長莫及。 以台灣的房地產市場來說，一般 揭露的房屋坪數都是包含公設，不 過在日本所銷售的物件，都是以實 際居住坪數計算，也就是不含公設 、陽台或雨遮等，在總價部份不要 以台灣的買賣方式思考，另外在購 買中古屋時，日本並沒有支付斡旋
金的習慣，根據信義房屋不動產株 式會社等力太偉表示，一般中古屋 的議價空間最多 5%，新成屋及預 售屋則完全沒有。 等等力太偉指出，現階段台灣赴 日購屋民眾的目的，主要以渡假、 投資及自助三種為主，投資部份以 出租賺取租金為常態，並通常委託 給專業的租賃公司負責招租及後續 的維護工作，屋主每月需支付月租 金的 5%-7% 給租賃公司；而單純以 賺取價差的投資人比例較少，主因 在於日本房價波動較為平穩。自住 需求住要是提供給在日本求學或工 作的下一代，建議想赴日本購屋的 民眾先想清楚投資的目的在下手。 信義房屋不動產株式會社社長林 彥宏表示，在日本買預售屋，和台
灣有很大的不同點，在台灣購買預 售屋，需按建築進度繳交工程款， 但在日本只需先繳交 10%~20% 的簽 約 金， 等 到 交 屋 時， 再 繳 交 剩 餘 80%~90% 的金額，期間沒有「繳工 程款」的問題，至於交屋後的房貸 則視個人信用而定，因此在日本買 預售屋，購屋方式相對單純許多。 日本購屋當有多組人馬同時看中同 一戶房子時，並無“價高者得”的 問題，而是在指定期間內填寫申請 書，截止日後擇日公開抽籤，對購 屋者而言公開、公平又有保障。美 國樓市將回升，預計 2011 年房產 投 資 將 增 長 40%， 達 到 1350 億 美 元。此外，歐洲、中東、非洲和亞 太地區的樓市投資都將有所增長， 漲幅在 10% 至 15% 之間。
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【本報綜合報導】繼日本、美國 房地產業者積極向台灣招手，號召 組成「買樓團」跨海投資之後，英 國房地產也標榜免繳個人資本利得 稅、租金所得收入等誘因，首度鎖 定台灣客為目標，促銷英國倫敦的 豪宅。英國房地產業 New Fortune
新財富集團，看好台灣客和大中國 地區頂級客源強大的海外購屋置產 能力，在台北市忠孝東路四段精華 地段「插旗」，設立分公司，計畫 積極在台促銷倫敦豪宅。 英商新財富集團總經理黃欣嵐表 示，倫敦房地產向來是世界首富們
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距離已經越來越遠。為此，澳大利 亞方面調整房貸政策，為國內房地 產市場“降溫”。澳大利亞央行曾 在去年底宣佈升息 0.25 個百分點，
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據了解，在新規出台前，加拿大 中央銀行加拿大銀行曾發出警告， 稱加拿大人的國內債務負擔已達歷 史最高水平，家庭債務佔可支配收 入的比例已達 147%。 有數據顯示，目前加拿大人家庭 債務為 1．4 萬億加元（1 美元約合 0．9900 加元），抵押貸款延遲付 款的情況增長 50%。國際貨幣基金 組織最近警告，家庭債務是加拿大 經濟的頭號風險。 為解決家庭債務問題，去年 2 月 加拿大曾出台收緊房屋抵押貸款的 政策，包括將投資房產的首付比例 提高到 20%、再貸款融資上限由房 屋價值的 95% 降至 90% 等。 事實上，並不只有加拿大在通過 收緊房貸方式穩定本國房地產市場 。澳大利亞等多個國家此前也相繼 出台房貸政策，以應對房地產市場 存在的諸多問題。 由於地產市場價格居高不下，普 通的澳大利亞民眾與房地產市場的
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B8•綜合要聞 B8•互動家園
二○一一年一月二十二日至二○一一年一月二十八日 總158期 January 22～January 28 2011 www.ChineseBizNews.com
美國 Nice Fence Co 第三代超強塑鋼產品介紹
庭院裝修的新寵 美麗圍欄
美麗 Patio 美麗景觀屋 用過木， 制無 圍論 欄是 的前 人院 都的 知草 道坪
多年來，在裝修庭院的建材中，木材一直佔據著主要角色。 但是近年，木材的缺點越來越為人們所認識， 一種新的替代材料逐漸成為人們美化庭院的新選擇， 這就是超強塑鋼製品。
圍欄，還是後院的隔板牆，或是 天井的遮陽架，不管怎樣定期投 資油漆養護，最後都會腐朽發黑 甚至垮倒，顯得陳舊破敗與不安 全隱患。 和木製品不同，現在的塑鋼建 材都是用高分子的超強塑料製成 。無論圍欄或天井遮陽架，所用 材料堅硬又有韌性，外表鍍有一 層瓷一樣的光澤，無刺，不開裂 ，不會被蟻蟲啃蝕，也不會因潮 濕而腐爛。無需任何油漆養護。 正因為這些特質，在房屋裝修 市場上，塑鋼圍欄脫穎而出，走 進千家萬戶。選擇塑鋼圍欄把庭 院裝修得現代，自然，浪漫，溫 馨，增加房屋的品味和價值，已 成為北美社會的趨勢。 美 國 Nice Fence Co 生 產 的 超 強 塑鋼圍欄，經過六年的研發完善 ,
其 材 料 VINYL 是 以 PVC 型 材 作 為 主要基礎構件的一種復合材料 , 其 中更增加了高成分的二氧化鈦元 素。由這種復合材料製成的圍欄 ，具有安全，長久耐用，抗紫外 線，抗惡劣氣候，抗撞擊，不變 形，安裝靈活，易於清洗等諸多 優點。 全新材料製成 Nice Fence Co 的 產 品 均 由 全 新 PVC 材料製成，不含任何再生材 料，（所謂再生材料是指已被使 用過或已經被製成工業產品重新 被當作原料使用）。雖然 PVC 材 料是可以重復使用的，但是 Nice
Fence Co 的產品材料中沒有任何 再生材料。 終生不變色 Nice Fence Co 的產品終生不變 色，產品材料中包含 10% 的二氧 化鈦（Ti02）及其他化學添加劑 ，從而防止紫外線對材料所造成 的侵蝕。一般的 Vinyl 產品用久後 會發黃，就是因為紫外線的緣故 ，而 Nice Fence Co 的產品中含有 有效的阻止紫外線成分，從而保 證了對極強光線的抵御。 不易燃 PVC 的 燃 點 在 華 氏 900 度， 而 且 不 易 燃。 正 因 為 如 此，VINYL
被歸為自我熄火的材料。 抗衝撞 Nice Fence Co 產 品 中 有 一 種 化 學復合材料是專門抵御衝撞力的 ，這種材料使得他們的產品在抵 御衝撞方面有及其出色的表現。 易清洗 Nice Fence Co 的 產 品 易 於 清 洗 ，在正常情況下，只要用家用的 衝水管沖洗即可，特別的污漬只 要用一般浴缸的清洗劑就能清洗 乾淨。 替換方便 Nice Fence Co 的 產 品 具 有 高 防 撞性能，但異常強大及直接的撞
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雖然這種產品比木制的圍欄稍 貴一些，（除非你用最優質的木 材，那樣的話，兩者的價錢大約 打平）但是一旦安裝完畢，你無 需再花精力和金錢。 而木製產品則在使用期中不斷 需要油漆，打磨，修理，替換， 而目前木材成本在增加，質量在 下降（質量下降的原因為現在多 用幼齡木材）所以 VINYL 的產品 更具吸引力。 Nice Fence Co 生 產 的 圍 欄， 除 了常見的白色，還有木紋色，以 及可供顧客自己刷油漆的貼心選 擇。款式更是多種多樣。 Nice Fence Co 產 品 有 條 件 終 生 保修，任何向該公司購買產品的 客戶均可享受。看完這篇文章， 您難道還不心動嗎？趕快與 Nice Fence Co 聯絡吧！ 他們的電話是： 888-229-6966 909-772-9724
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擊（比如汽車的撞擊）會造成損 壞，所以他們產品的另一個優點 就是其部件替換方便， 抗低溫 一般的塑料材料在天冷的狀況 下柔軟度不夠，而 VINYL 材料的 圍欄可以適應溫度的急劇變化， 材料成分中那些用於防止撞擊的 成分同樣也有益於圍欄抵御低氣 溫的能力。 更安全 還 有，VINYL 的 表 面 光 滑 無 孔 ，沒有鋒利的邊緣或刺片，所以 與木制圍欄相比，對孩童及寵物 更安全。 新工藝 Nice Fence Co 的 另 一 個 特 點 是 ，他擯棄了第一代第二代塑鋼圍 欄使用膠水粘合的缺陷，採用新 工藝加工，所有材料溝槽鑲嵌， 接痕更加牢固平整。 一次花費長久無憂
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