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主管金融政策的聯準會 (Fed)12 日公布的調查顯示，全美 2010 年 底經濟情況有所改善，預示今年 的經濟成長仍將持續強勁。不過 ，聯準會也表示，經濟復甦仍然 較為疲軟，雖然通貨膨脹壓力不 大，但就業市場仍然表現不是很 佳。其他的風險包括不斷下跌的 房價與成千上萬的法拍屋等。聯 準會說，全美大多數地區的房地 產市場「疲軟且緩慢」，商業房 地產市場好壞摻雜。
聯準會說，包括芝加哥和亞特 蘭大在內的六個地區經濟出現「 微幅至小幅」成長；而波士頓、 紐約和費城等四個地區經濟在「 改善」；明尼亞波利斯地區經濟 「持續小幅增長」；舊金山地區 經濟「繼續穩定」。 相關資訊顯示，自從聯準會去 年 12 月初發表褐皮書報告以來， 消費支出也似乎在成長。上述 12 個地區的零售商表示，去年聖誕 節假日銷售優於一年前同期，一
些地區的成長甚至超過預期。 凱勒威廉地產集團專業房地產 投資經紀袁立功提醒收入穩定， 信用分數夠高，已有 20% 頭期款 ，又有興趣買屋自住或投資的朋 友。不妨趁市場低迷，房價尚未 反彈前，趕快思考購屋或投資策 略，也可考慮尋找一位值得您信 賴的專業房地產經紀，為您分析 與研擬有效的購屋或投資策略。 專家表示根據市場情況，買屋貸 款利息依然有可能第五次再下探 歷史低點，請華人朋友提早做好 準備。 正想賣屋的華人朋友，建議可 請您熟悉信任的地產經紀先做市 場分析，再參考最近幾個月附近 同類型已賣出的房價，了解市場 行情，抓出適當定價、室內戶外 整理美化後再上市，應可於一個 內順利賣出。上市一兩週內若無 多個潛在買主出價，或出價偏低 ，則應與地產經紀再次審慎評估 定價是否乎市場情況或行情。近 兩年會發現一個普遍的問題，就 是許多屋主多半無法相信自住愛 屋價格已大不如前，因而會高估 自住屋的市價。 某些地產經紀因無法說服屋主 以合乎市場行情定價上市，也只 有無奈的做些表面功夫，造成上 市許久而無法賣出的情況！當然 首要條件就是選擇一位有效率、 服務好、可信任、人脈網絡強大 、行銷經驗豐富的地產經紀，為 您分析市場、擬定行銷策略，誠 心負責的來協助您快速賣屋。
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【文接 A1】 款的房貸申請指數， 經季節因素調整後，至 1 月 7 日結 束的一周上升了 2.2.%。不過房貸 申請增加主要是受益於重新貸款 攀升，而購買房屋的貸款則下跌 。房貸金融業協會資訊顯示，30 年固定房貸利率上周下跌到了 4.78%，低於此前一周的 4.82%。 重新貸款消費者喜歡的 15 年固定 房 貸 利 率 上 周 下 跌 到 了 4.15%， 低於此前一周的 4. 房貸利率自 9 月 10 日第一次創 下的 40 年歷史低點至今曾四次探 底， 分 別 是 10 月 8 日、10 月 20 日及 11 月 4 日，沒能把握買屋貸 款或重新貸款的朋友已錯過了四 次機會。房貸利率是否有可能第 五次再下探歷史低點，還是已觸 底開始緩緩回升，誰也無法預知 。但股票市場穩定上揚，加上主 管金融政策的聯準會 (Fed)12 日公 布的調查顯示，受聖誕節假日銷 售支出與製造業推動，全美 2010 年底經濟情況有所改善，預示今 年的經濟成長仍將持續強勁。 不過，聯準會也表示，經濟復 甦仍然較為疲軟，雖然通貨膨脹 壓力不大，但就業市場仍然表現 不是很佳。其他的風險包括不斷 下跌的房價與成千上萬的法拍屋 等。聯準會說，全美大多數地區 的房地產市場「疲軟且緩慢」， 商業房地產市場好壞摻雜。 袁立功表示，在聖誕節前上市 位於天普市一幢三個 Units 的投 資房地產 (Income Property)，因交 通方便，相對價低、安全的居住 環境、較好的學校獲得青睞。上 市僅兩週已獲許多位華裔投資人 相中，以幾近上市價的價格賣出 ，快速協助屋主解決經濟上的燃 眉之急。
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A6•綜合要聞 A6•美國地產
二○一一年一月二十九日至二○一一年二月四日 總159期 January 29～February 4 2011 www.ChineseBizNews.com
美國房地產市場 出現回暖跡象 2011 年在就業恢復的帶動下 成屋新屋銷售增加 建築申請許可反彈 全美房地產經紀人協會和美國商務部先後公佈的數據顯示， 去年 12 月美國成屋銷售同比增長了 12.3%， 12 月新屋銷售跳漲 17.5%，12 月美國建築許可發放激增 16.7%， 但專家認為，由於止贖壓力並未減弱，近期仍會是買方市場。 【本報記者胡安洛杉磯報導】據 全美房地產經紀人協會 (NRA) 最新 公佈的數字顯示，2010 年 12 月美 國成屋銷售同比增長了 12.3%，折 合 年 率 為 528 萬 套， 高 於 11 月 的 470 萬套。成屋銷售在過去半年裡 有 5 個月保持同比上升。而美國商 務部公佈的數據顯示，經季節因素 調整後的 12 月新屋銷售跳漲 17.5% ，年率為 32.9 萬戶。12 月份美國 建 築 許 可 發 放 激 增 16.7%， 達 到 2008 年 6 月以來的最高水平。不過 ，當月新房開工數量下降了 4.3%。 統計顯示，去年 12 月，美國成 屋中間價格為 16 萬 8 千 8 百美元， 仍比去年同期低 1%。成屋存銷比 從 11 月 的 9 點 5 個 月 下 降 到 12 月 的 8 點 1 個月。
新 屋 房 價 中 值 為 2008 年 4 月 來 最高。住房抵押貸款指數跌至 10 月中旬來最低。儘管上月數據增加 ，但新屋銷售仍較 2005 年峰值時 的 128.3 萬戶低 75%。 勞倫斯•雲認為，隨著就業的複 蘇和房租漲價，更多租房者將開始 嘗試進入購房市場。此外，他指出 ，30 年期房貸利率去年近半個百 分點的回升也增加了很多有意購房 者的緊迫感，房屋銷售數字因此得 以反彈。諮詢公司 FTN FINANCIALS 的分析師亞歷山大•霍爾德 Alex Holder 表示，多項數據表明，美國 房地產市場最糟糕的時候已經過去 。他說，“去年購房稅收優惠政策 造成的扭曲開始減弱。去年我們在 成屋銷售數據當中看到了很多的波
千蛇“纏身”
動。現在，這個政策的結束已經過 去一段時間，我們開始看到一種更 為自然的恢復。” 不過，霍爾德警告指出，房屋庫 存仍然處於較高水平，預計今年美 國房屋止贖數量將進一步增加，因 此市場的基本面並沒有本質的改善 。他說，“房市的定價過程仍然面 臨很多困難，尤其是隨著新的房屋 止贖的出現，我們將其稱為成屋的 隱性庫存。誰也無法預測這些房屋 經過止贖後，要過多長時間才能在 市場上出現。” 有分析人士指出，去年年底很多 銀行暫停了止贖程序，今年其可能 會重啟。一旦止贖數量繼續上升， 大量待售房屋投放市場，房價將不 可避免地被拖累下行。而經濟學家 普遍預計，美國房屋止贖數量出現 下降趨勢至少需要數年時間。 2010 年年底前美國止贖程序爭 議的增加使得很多止贖案被延遲到
大幅降價 難脫手 【本報綜合報導】愛達荷州一套房產降價 6.6 萬美元仍無人問 津 ?! 別怕，這並不是新一輪次貸危機爆發的標誌，而是因為這套 房子對潛在買家提出了一個十分苛刻的要求——他必須是個喜愛 蛇的人。 據報導，這套擁有五間臥室的房子在當地甚至全美早已臭名昭 著，因為“房客”竟是上千條蛇，它們棲息並爬行於天花板和牆 壁縫隙之間，以至於這套市場估值在 17.5 萬美元的房產一再降價 ，直到目前 10.9 萬美元的價格也還是不能打動買家的心。 去年，它的主人終於徹底放棄了，任由貸款銀行來處置這處 令人毛骨悚然的資產。曾經在這里居住過的人描述說，最可怕的 事就是晚上睡覺的時候，你也不知道何時你的床就會被“圍攻” 。另一對住戶還曾參與過美國電視節目《動物星球》一期有關蛇 類侵擾內容的拍攝。 專家分析說，“入侵者”是一種花紋蛇，在美國屬於很常見的 種類，既沒有毒，也不會對人類構成任何危害。專家還指出，這 裡很可能原來是一處蛇的洞穴，這些蛇就出生在附近，它們往往 每到秋天就聚集到該建築裡，為冬眠做準備。就算愛達荷州負責 管理爬行動物的部門同意驅趕這些讓人生畏的“住戶”，一些蛇 還是會留在這裡繁衍生息。
今年。預計 2011 年第一季度，銀 行接管的房屋數量將進一步增加。 霍爾德認為，儘管美國房市復甦 仍然存在很多不確定因素，但銷售 數字的好轉仍然令人感到一線希望
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上月美國西部地區新屋銷售激增 【本報綜合報導】根據美國商務 部周三公佈的數據，去年 12 月美 國西部新屋銷售增幅高達 71.9%。 有人猜測，西部房屋銷售量跳漲可 能是由於，加州在 12 月曾遭受嚴 重洪澇災害侵襲，購房者急於利用 州內房屋購置的稅收優惠政策。 12 月的成屋銷售數字顯著好於 業界的預期，同時也達到首次購房 稅收優惠政策去年 6 月到期後的最 高水平。過去 6 個月美國房地產市 場的運行模式清楚顯示出複甦的跡 象。市場現在更加接近於充分、持 續的複甦。 業內人士指出，西部地區新屋 銷售激增令分析人士感到困惑，因
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，成屋開始復甦已經邁出了第一步 。2011 年在就業恢復的帶動下， 美國房屋銷售數字將持續看好，但 因為庫存因素，一段時間內仍將是 買方市場。
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。他說，我認為比較牢靠的說法是 ，房地產市場已經處在這一輪週期 的底部形成 bottom-forming 階段。 從房價、庫存、新房開工等角度看 ，我們離真正的改善還很遠。不過
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二○一一年一月二十九日至二○一一年二月四日 總159期 January 29～February 4 2011 www.ChineseBizNews.com
第三輪調控呼嘯而至 劍指二三線城市 開發商從容應對兩輪調控 住建部擬定第三批限購城市名單 稱不限購就約談 號稱“史上最嚴厲調控”的 2010 年，儘管氣勢如虹， 但從最終結果看，開發商仍敏銳地發現了調控中的盲點： 二三線區域市場、高端住宅和商業地產。 【本報綜合報導】中國國務院總 理溫家寶 1 月 26 日主持召開國務院 常務會議，研究部署進一步做好房 地產市場調控工作，會議確定了八 條政策措施，其中加強稅收徵管、 提高二套房貸首付等差別化信貸政 策成為重點。 招商銀行宏觀與策略分析師徐彪 表示，國務院召開常務會議，會議 通過了新一輪房地產調控措施。從 去年 12 月開始醞釀，到今年 1 月中
央領導人及各部委紛紛表示堅持地 產調控，新一輪地產調控終於水到 渠成。從思路上看，2011 年調控 依然沿著三個方面：問責地方、增 加供給和抑制需求。在去年兩輪地 產調控的基礎上，進一步細化和加 碼。他表示，考慮到地方政府在房 價傳導鏈條中的特殊地位，本輪調 控尤其強調和細化了地方政府的責 任，相信會有更多地方加入限購行 列，相信很多地方現存的陰陽合同
將退出歷史舞台。綜合來看，結合 2010 年新增供給即將入市，今年 樓市有望迎來真正的拐點。 2010 年賺得盆滿缽滿的大小開 發商，依然坐擁一場好開局：萬科 的千億銷售計劃提前 4 年到來；緊 隨其後的是保利、綠地、中海外、 恆大和綠城，它們的年銷售額均突 破 500 億元。 此外，充足的流動性令成交量居 高不下；經較長時間的調控洗禮後
北京樓市 兩重天 普通樓市均價漲 別墅零供應 【本報綜合報導】數據顯示，2 月份，北京預計入市商品房項目僅 有 19 個，其中純新盤僅為 8 個，其 餘部分為老項目後期。在預期開盤 的 19 個項目中，已確定價格的 11 個項目均達到了項目價格的歷史新 高，而未確定價格的項目也均表示 價格可能上調。 統計顯示，1 月 1 日至 24 日，北 京開盤的商品房均價達到 21650 元 / 平 方 米， 比 2010 年 12 月 份 商 品 房成交均價上漲 5.8%。中原地產抽 樣的北京 200 個在售項目中，均價 處於歷史最高點的項目佔 98%。 即將於 2 月份入市的 19 個項目中 ，有 16 個項目推出了三居以上的 大戶型，因為春節的影響，開盤的 項目大部分集中在改善性及投資性 需求集中的大戶型項目。這些項目 主要分佈於郊區，其中昌平 4 個， 大興及亦莊 3 個，房山密雲分別 2 個項目，朝陽海淀各 2 個項目。 2010 年 12 月 19 日，北京商品房 住 宅 庫 存 達 到 10 年 來 的 最 高 點 109445 套，隨後開始逐步下滑。 一個月時間消耗庫存高達萬套。 2011 年一季度，受供應量減少的 影響，北京樓市成交價格環比可能
繼續緩慢上漲，但漲幅將顯著收窄 。 北京房地產交易管理網顯示， 截 止 到 2011 年 1 月 25 日， 共 有 5 個項目的預售許可證，且全是普通 住宅類產品。別墅市場自去年年底 供應井噴後，驟然停止，1 月或將 以零供應收場。 而去年 (2010 年）1 月北京別墅 市場可謂新年新氣象，總共 8 個項 目入市，新增預售套數為 282 套， 較 之 2009 年 12 月 的 53 套 增 長 了 4.32 倍， 同 比 增 長 2.07 倍。 新 增 預售面積為 15.58 萬平米，接近 09 年 12 月的 11 倍。 兩年的差別如此之大，一方面是 因為 09 年底和 2010 年初在 " 救市 " 的作用下樓市處於上升期，市場供 需兩旺。而 2010 年以來的樓市調 控政策頻出，尤其是 11 月實施的 預售資金監管，使得眾多別墅樓盤 都想搶在 11 月前拿證，由於其滯 後性造成了 12 月的供應井噴。因 此 2010 年 12 月北京別墅市場共有 10 個別墅項目取得預售許可，這 也造成了 2011 年初供應的短缺。 和普通樓市的旺盛需求相比，年 初月的別墅市場可謂平平淡淡。去 年 12 月拿證的多個樓盤，如金科
王府、觀唐云鼎、譽天下、江南山 水等在年初都是零成交。同樣上個 月熱銷的幾個代表項目成績也是差 強人意。 2010 年 12 月排名首位的 香江別墅 II 期截止目前僅成交 2 套 ，而上月排名第三的中糧•祥雲國 際生活區無成交。 專家分析稱，一方面臨近春節開 發商推盤意願不強，另一方面備受 關注的房產稅多以豪宅和大面積住 宅作為徵稅對像一定程度上也影響 了置業者的購房計劃。同時也有開 發商認為冬季歷來是別墅類低迷產 品的淡季，每年年初別墅市場成交 冷談都是預料之中的事。 仲量聯行報告顯示，去年四季度 京城無高端別墅（項目單價 3 萬 / 平米）入市，而高檔別墅的成交價 格仍保持上漲，四季度環比三季度 上漲了 3.0%，達到每平方米 45， 931 元 人 民 幣， 全 年 則 上 漲 了 34.8%。 同樣城市高端豪宅類產品售價也 持續增長，據偉業我愛我家市場研 究院數據顯示，2011 年 1 月前三週 一手住宅成交均價排名前 10 的項 目，成交均價都超過了 5 萬元 / 平 米。
，諸多開發商已有足夠應對經驗， 佈局更廣，抗打擊能力增強。即使 在政策頻出的時刻，它們依然從容 地拿地或舉債。 國家統計局數據顯示，2010 年 10 月份，全國 70 個大中城市房屋 銷售價格同比上漲 8.6%，環比上漲 0.2%；在北京、上海等十大重點城 市中，除南京環比下跌 0.07% 外， 其他 9 個城市房價平均高達 15407 元 / 平方米，同比飆升 34.29%。 不過，多數開發商對未來慎言樂 觀。“政府不達目的，不會罷休。 ”萬通地產董事長馮侖如是判斷。 “2010 年是中國地產的分水嶺 。”萬科副總裁毛大慶說，“無論 你對調控有何判斷，毋庸置疑的是 ，市場結構一定會發生變化。” 發生變化的或許不只是市場結構 ，還有整個行業的增長速度。自 1999 年到 2009 年 10 年間，商品房 銷售額平均增速高達 35%，銷售金 額也從 2750 億元增至 4.4 萬億元。 行業高速增長的秘密在於城市化的 驅動，也在於充足的流動性、供需 的不平衡、單一的土地財政。 當上述諸多驅動力開始緩慢而又 堅決地轉向後，開發商的黃金時代 還能存在多久？ 2010 年非典型牛 市的背後，開發商或加速佈局二三
線城市，或轉戰商業地產，或開拓 新的開發模式，或研究新的融資手 段。 它們在調控下的生存之術，也許 可以為預判 2011 年的樓市提供諸 多線索。 “新國八條”提出，調整完善相 關稅收政策，加強稅收徵管，一是 調整個人轉讓住房營業稅政策，對 個人購買住房不足五年轉手交易的 ，統一按銷售收入全額徵稅；二是 加大應用房地產價格評估技術，加 強存量房交易稅收徵管工作的試點 和推廣力度。 此外，“新國八條”強調各地要 加快建立和完善個人住房信息系統 ，為依法徵稅提供基礎。重慶、上 海的房產稅新政未在國務院政策中 被提及，有市場人士預測，重慶和 上海的方案已經箭在弦上，或將在 國務院常務會議之後公佈。 “新國八條”提高了二套房首付 比例至 6 成，貸款利率不低於基準 利率的 1.1 倍。 2010 年 4 月份出台 的“新國十條”規定二套房首付比 例為 5 成。在“新國十條”之後， 房價仍未見明顯下跌。去年 9 月底 ，以“限購令”為主要內容的二次 調控席捲全國。 此次的“新國八條”重申了限購
令：各直轄市、計劃單列市、省會 城市和房價過高、上漲過快的城市 ，在一定時期內，要從嚴制定和執 行住房限購措施。 本月北京、上海、廣州、深圳四 大一線城市以及福州、海口、廈門 等二線城市已經相繼表態將繼續推 行“限購令”。 除“限購令”外，加大保障房建 設、增加土地供應等既有政策此番 “老調重彈”，其中在土地出讓環 節，“限房價、競地價”供應中低 價位普通商品住房用地的方式得到 推 廣。 近 日， 住 建 部 已 經 要 求 2010 年年末房價上漲幅度較大的 一些城市出台限購令細則，部分開 發商已提前獲悉這一消息。據透露 ，一位副部級官員在 1 月中旬的內 部會議上明確表示將向地方官員施 壓，“不限購，就約談”。 目 前， 這 一 調 控 方 式 已 迅 速 在 二三線城市蔓延開來，鄭州、太原 、武漢、昆明剛剛出台其限購令細 則，而緊隨其後已明確將要出台限 購細則的地區還有青島與濟南，以 及陝西、廣西的部分城市。在此之 前，已經有兩輪城市執行限購令的 高潮。 2010 年 4 月北京率先執行 限購政策，之後五個月，上海、天 津等 16 個城市相繼執行。
中國出台首個房地產經紀管理辦法 【本報綜合報導】醞釀已久的《 房地產經紀管理辦法》終於浮出水 面。由中國住房和城鄉建設部、國 家發展和改革委員會、人力資源和 社會保障部聯合出台的《房地產經 紀管理辦法》( 以下簡稱《辦法》) 將於 2011 年 4 月 1 日實施，這是中 國第一個專門規範房地產經紀行為 的部門規章。 該《辦法》明確房地產經紀機構 和人員不得從事賺取差價、協助簽 訂“陰陽合同”、為不符合交易條 件和禁止交易的房屋提供經紀服務 等違法違規行為。 《辦法》強化了對房地產經紀違 法違規行為的處罰和責任追究。其 中，明確對房地產經紀機構和人員 可以採取約談、記入信用檔案、媒
體曝光、取消網上簽約資格等多種 管理手段和監督措施，對房地產經 紀機構的價格違法、賺取差價、不 正當競爭、分割出租、挪用交易資 金等違法違規行為，根據情節輕重 ，可以處以沒收違法所得、罰款以 至停業整頓等行政處罰。 《辦法》在規範房地產經紀行為 方面，做了以下規定：一是明確了 房地產經紀的內涵。房地產經紀特 指房地產居間和代理等服務並收取 佣金的行為，不包括房地產行紀行 為。 二是明確了房地產經紀機構的信 息公示和告知義務。《辦法》規定 了房地產經紀機構應當在經營場所 公示的內容，應當向委託人說明的 事項。
三是規範了房地產經紀合同行為 。 《辦法》對房地產經紀合同的 形式和基本內容提出了具體要求。 四是對房地產經紀服務實行明碼 標價制度。《辦法》對房地產經紀 服務的價格公開、禁止行為和法律 責任等做了較為詳細的規定。 五是實行交易資金監管制度。《 辦法》要求由房地產經紀機構代收 代付交易資金的，應當通過房地產 經紀機構在銀行開設客戶交易結算 資金專用存款賬戶劃轉交易資金。 六是明確了房地產經紀機構和人 員的從業禁止行為。明確房地產經 紀機構和人員不得從事賺取差價、 協助簽訂“陰陽合同”、為不符合 交易條件和禁止交易的房屋提供經 紀服務等違法違規行為。
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