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二○一一年三月二十六日至二○一一年四月一日 總 167 期 March 26 ～ April 1 2011．每逢星期六出
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二零一一年 第十三期 ISSN 1941-7878
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社會危機中 把握美國房市機會 投資美國房地產有許多比較優勢 【文接 A1】 貨膨脹造成當地老百 姓生活艱難，所以才有現在的社 會動蕩。如果真的是社會制度原 因，那麼這些當權者執政幾十年 了，為什麼都趕上現在發生社會 動蕩。況且，伊拉克可是美國一 手扶持的民主政府，老百姓為什 麼也要出來鬧事。再說了，希腊 可是標標准准的民主國家，去年 老百姓還不是同樣走上街頭。而 在美國本土，威斯康辛州和俄亥 俄州的教職員工最近連續幾個星 期圍聚在州政府，抗議政府的新 的財經政策，你總不能說美國也 是獨裁制度吧？！ 所以，社會制度僅是主流媒體 騙人的表面理由，真正的原因是 ，2008 年經濟危機以來，世界各 國通過濫發紙幣來救市，雖然股 票指數和中國的房價等指標被止 跌回升，但是濫發的紙幣也同時 推高了物價。股指和房價的上升 讓富人重新感到自己很富有，但 物價上升卻苦了普通老百姓。他 們沒有股票投資，也沒有房地產 投資，而日常消費品都在漲價， 所以群情激憤，走上街頭。 世界通貨膨脹，為什麼要投資 美國的房地產，因為相對而言， 美國的房地產便宜。 先 看 中 國 的 房 地 產。 在 過 去 三十年裡，因為中國的經濟發展 ，中國的房價已經漲了很多。很 多人認為中國房價上漲是因為政 府的政策失誤和開發商的操縱， 我不否認這方面的因素，但我認 為，更主要的原因是通貨膨脹的 結果。三十年前，大學畢業生的 工資大概是 50 多元人民幣一個月 ；而現在好的大學畢業生可能拿 到 5000 元人民幣一個月。當然， 現在也有大學生找不到工作，或 者拿很低的工資，但以當年大學
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美國房價繼續往下跌，美國政府 就會開足印鈔機印錢，進一步把 美元貶值，直到美國房價停止大 幅下跌。 我這裡講投資美國的房地產， 是指自己住或者出租。如果自己 住，那麼要自己住得開心，高興 不是用錢可以衡量的。 如果是出租，那麼要考慮現金 流的收入。一般來講，如果買房 出租，那麼每月租金要達到房價 的 1%。即如果房價是 10 萬美元， 那麼每月租金要達到 1000 美元。 這樣一年房租收入 12000 美元， 去掉房地產稅和房屋保險費用， 回報大約在 10% 左右。這裡假設 是用現金買人，如果要用房屋按 揭貸款，那麼回報就可以高很多 ，但風險也大了許多。因為一旦 房子一時租不出去，那麼就可能 產生沒錢還貸的困境。當然，租 金回報也是因地方而異，在華人 比較集中的東西海岸，租金回報 會低於 10%，而在美國的內陸地 區，回報可能會高於 10%。房屋 市場是地方市場，所以地理位置 很重要。比較保守的投資地點， 應當靠近大學或者醫院。在未來 幾十年裡，美國的大學和醫院應 當還不容易關門和或者搬家，所 以房屋出租的需求就在那裡。 房屋投資的一個優點是推遲付 稅。我們自己住房子，政府假定 每年房價往上漲，所以也要多繳 稅。出租房則不同，報稅時假定 房屋價格要折舊，三十年歸零。 即如果你買了 30 萬美元的房子出 租，那麼每年折舊就是一萬美元
，再去掉各種開銷，基本就不繳 稅了。當然，當你三十年後賣房 子時，你的成本為零，所有賣房 收入都是利潤，必須繳稅，所以 是延期繳稅。 房屋投資的一大功能是抵御通 貨膨脹的損失。我們現在把錢存 在銀行裡，去掉稅收和通貨膨脹 的銷蝕，基本是負利率。而買房 出租則不同，物價上漲時，你可 以漲房租，把通貨膨脹的損失轉 嫁給住戶。 這裡我們講的房地產投資是買 房或者公寓樓出租，屬於小本生 意，一家一戶就可以操作運營。 如果資金和時間上允許的話，那 麼可以購買商業樓宇，做成真正 的生意。商業樓宇包括住宅樓、 辦公樓、零售門面和旅館等。因 為是一門生意，所以其中的學問 也很大，包括未來局部地區經濟
發展走向，交通是否方便，是否 靠近主要商業區，附近住戶的收 入情況，治安狀況等眾多因素。 買房投資雖然有許多優點，但 也不是有百利而無一害。首先你 必須管理。如果像中國那樣把房 子空在那裡等待漲價，那麼每年 的房地產稅（0.5% 到 5%，因地區 而定）就是很大一筆負擔。好在 現在有許多中國家庭把子女送到 國外來留學，所以通過買房投資 ，交給孩子管理，同時也就解決 了子女的就業問題。 房地產屬於不動產，所以脫手 比較慢，並且不能帶走。如果你 在利比亞有房地產投資，現在社 會動蕩了，那你就比較麻煩，既 賣不掉，又帶不走。基於這一點 考慮，要在局勢比較穩定的地方 做房地產投資。美國以後是否會 動蕩，我們不知道，相對而言，
美國政治體制比較穩定。從這一 點考慮，黃金白銀方面的投資仍 然值得去做。 做投資時，大家傾向於向後看 ，缺乏前瞻性思維。房價漲時， 大家認為房價還會往上漲，所以 很樂意去做房地產投資，沒有感 覺有多少風險；房價跌時，大家 認為房價還會往下跌，所以就不 願意去做房地產投資，感覺風險 太大。如果 2005 年有一棟房子標 價賣 100 萬美元，肯定有人想， 這房子要是賣 80 萬美元，我會毫 不猶豫地買下來。現在那幢房子 跌到 70 萬美元了，大家都在想， 再等等，說不定 50 萬美元能買下 來。我參考了美國十大城市的房 屋期貨指數，低點在明年五六月 份，也就比現在價格差一兩個百 分點。而在美國許多城市，現在 房價已經低於造價。
上世紀 90 年代末，美國股票瘋長時，大家都忙著買股票，沒有人想到股票會跌。 2008 年股票暴跌時，大家忙著賣股票，沒有人想到股票會漲。 當時巴菲特在紐約時報上寫文章講，現在應該買股票，並講他自己已經買股票了，可是沒有多少人相信他。 現在美國房價跌了，所以大家都不願意投資美國的房地產。巴菲特和我們的區別，大概就在這裡。
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生的素質，在現在也應當能找到 一份收入不錯的工作。這收入比 例 100 倍的區別，難道沒有通貨 膨脹的因素在裡面。有人可以爭 論 說， 拿 不 到 5000 元， 但 就 是 3000 元、4000 元， 也 還 是 幾 十 倍的增長。通貨膨脹，推高了中 國的工資，中國的物價和中國的 房地產價格，在這種情況下購買 中國的房地產，一方面房價可能 下跌；另一方面，即使房價不迭 或者微漲，但因為未來通貨膨脹 的原因，回報並不會很高。 值得一提的是，中國的房地產 其實是公寓房，只有七十年的使 用期，對樓和樓下的土地都沒有 擁有權。如果房價持續上漲，回 報可能還不錯。如果房價不漲甚 至下跌，那麼每年的租金收入是 微不足道的。 相反，投資美國的房地產就有 許多比較優勢。首先，美國的房 地產是終身財產，不僅你可以擁 有，你還可以傳給你的子孫後代 。你不僅擁有房產，你還擁有樓 下的地皮、周圍的停車場和草坪 。如果哪一天有人要用你的地皮 ，他必須按市場價給你或者你的 子孫付錢，而你不需要冒險去當 釘子戶。 其次，美國的房價已經從高處 跌了 30% 左右，以後下跌空間有 限。現在有許多人在講，美國房 價還要下跌 20% 以上。我不知道 五年前，他們這些人在哪裡？那 時大家都在講：房價還會往上漲 ，美國歷史上從來沒有全國房價 普遍下跌的情況。再說了，如果
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二○一一年三月二十六日至二○一一年四月一日 總167期 March 26～April 1 2011 www.ChineseBizNews.com
美國房市 乍暖還寒 繼續在低谷徘徊 需內經濟基本面的持續改善推動 重回穩步復甦軌道仍需長時間的等待 盡管美國經濟去年底以來穩步復甦， 但房地產市場依然是經濟肌體中的軟肋。 在經歷漫長的寒冬後，美國房地產市場仍然沒有等來暖春。 【本報綜合報導】2010 年此時 ，美國房地產市場曾因政府稅收激 勵政策影響而出現短暫的“小陽春 ＂，但今年這一場面重演的可能性 已經微乎其微。各方人士普遍認為 ，美國房市重回穩步復甦的軌道仍 需長時間的等待。 美國聯邦住房金融局 22 日公佈 的月度房價指數顯示，經季節性調 整，美國 1 月份房價比去年同期下 降 3.9%。這主要是因為包括亞利桑 那州和內華達州在內的地區房價下 降了 8.6%，緊隨其後的是包括佛羅 裡達州在內的地區，房價下降了 5.6%。與上個月相比，美國 1 月份
房價下降了 0.3%。1 月份的房價水 平 比 2007 年 4 月 的 峰 值 低 16.5%, 基本與 2004 年 5 月的水平相當。 無論是更具時效性的新房交易還 是佔整個市場九成比例的成屋交易 都出現量價齊跌的狀況，令這個已 經在低谷徘徊近五年的市場更顯愁 雲慘淡。根據彭博社調查的 60 位 經濟學家的預測均值，美國成屋在 上個月下降了 4.7%，至每年 511 萬 套房的速度。美國房市為何遲遲難 以步入復甦軌道？業內專家分析了 三大重要因素。 首先，失業率長期居高不下，是 美國房市復甦的最大障礙。就業市
美國房價最貴的小鎮
科羅拉多州阿斯彭 【本報綜合報導】雖然美國其他大多數房屋市場依然在與低迷 的需求和止贖問題苦苦抗爭，許多豪華滑雪勝地的銷售也仍然不 景氣，科羅拉多州阿斯彭 (Aspen) 的房屋銷售卻保持著強勁勢頭， 市場上最便宜的獨棟別墅要價為 559,000 美元。 據《華爾街日報》報導，在過去四年中，這個山間小鎮的平均 房價一直在上漲，從 2006 年的 540 萬美元漲至 2010 年的 600 萬 美元。總部位於舊金山市的房價研究公司 Altos Research 稱，目前 這個地區獨棟別墅的價格中值達 460 萬美元居全國之冠，超過了 漢普頓 Hamptons、比弗利山 Beverly Hills 和棕櫚海灘 Palm Beach。 阿斯彭豪華物業（那種裝飾有皮革牆面及配備室外大型溫水泳 池的頂級豪宅）的銷售情況一直相當穩健，這在一定程度上要歸 功於外國買家。在今年 1 月 19 日至 1 月 25 日的短短一個星期之內 ，皮特金縣 (Pitkin County) 的房產交易量就達 25 宗，有五位買家 來自國外，其中三位是澳大利亞人，另外兩人則來自土耳其和香 港。分析師指出，阿斯彭的房價堅挺有多重原因。其中之一就是 ，這是一個規模很小的市場，由於受到區域劃分法律和多山地貌 的限制，這裡只有 13% 的土地可以被開發，永遠不會受到目前正 在折磨其他地區的過度開發問題的困擾。另外，阿斯彭遠離大城 市，航班服務不完善，使其得以避開游人如織的喧囂場面。 阿斯彭還成為年輕的專業人士尋找工作機會的一個好地方，尤 其是小型的私人金融企業和非營利性組織。過去幾天，阿斯彭的 房地產代理商稱，有來自俄羅斯、巴西、多明尼加共和國、意大 利和澳大利亞等多個地區的潛在買家來看房。
場形勢不佳，成為抑制消費者支出 能力和支出意願的根本原因。盡管 今年 2 月份全美失業率降至 8.9%， 但這一水平仍是正常水平的兩倍。 可以說，失業率一天不降至正常水 平，美國居民就一天不能自由地掏 錢包花錢。而近期油價和食品價格 的上漲，更令美國居民對自己的錢 包看得很緊。 其次，美國信貸環境緊張令購房 者無法獲得有效支持，也是房市冷 淡的重要原因。受極度寬松的消費 信貸政策刺激，美國房市泡沫急劇 膨脹並最終破滅，進而引發金融危 機。危機爆發後大銀行迅速收緊信 貸，小銀行更無力自保，無法提供 充足貸款，信貸環境日趨緊張。 第三，由於房價大幅縮水，美國 目前有 25% 的居民處於負資產狀態 ，另有 25% 的人沒有能力購買新的 房產，潛在購房群體規模大幅縮減 ，而有能力的購房者則傾向於持幣 待購。值得注意的是，盡管目前新 房與成屋價格都在下降，但二者之 間仍有近 30% 的價差，這給開發商 帶來巨大壓力，迫使其不得不繼續 下調新房價格以爭取更多消費者，
從而陷入持續降價的怪圈。 此外，業內專家還表示，在房價 大幅下跌的推動下，止贖活動日趨 升溫。美國房地產追蹤公司今年初 的數據顯示，1 月全美房屋止贖數 增至創紀錄的 220 萬套，預計今年 全年止贖申請數還將在此基礎上增 加 20%。升溫的止贖活動同時推升 了“影子庫存＂數量，進一步削弱 了房價上升動力。一旦二者相互作 用陷入惡性循環，美國房市將很難 走出衰退。 目前，業內人士對美國房地產市 場的預期較為悲觀。宏觀市場研究 公司最新公佈的季度調查結果顯示 ，接受調查的近百名業內人士普遍 認為，明年之前美國房價不會觸底 ，並預計標普 / 凱斯席勒房價指數 今年將平均下跌 1.4%。其中，最為 悲觀的預期認為今年房價可能再下 跌 11%。 耶魯大學房地產經濟學家羅伯特 ‧席勒針對這一調查結果表示，受 訪者的情緒顯示美國房地產市場的 前景仍將惡化。分析人士預期略顯 悲觀主要是基於持續疲弱的美國經 濟基本面——高失業率、大量待售 房屋以及信貸趨緊。 美國喬治梅森大學房地產金融學 教授托尼‧桑德斯認為，美國房地 產市場已逐步崩塌，“市場仍然處 於困境，今年春天甚至夏天前都不
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【本報綜合報導】美國今年 2 月 份新屋銷售創歷史新低，新屋中位 價格也跌至逾 7 年來的最低點，顯 示美國房地產市場復蘇之路依舊艱 難。 美國商務部 23 日宣佈，今年 2 月 份全美新屋銷售 25 萬幢，按月環 比 下 跌 16.9%， 低 於 2010 年 10 月 新屋銷售 28 萬幢的歷史低位。據 彭博社調查，經濟學家早前預計 2 月份新屋銷售 29 萬幢。 數據顯示，美國所有地區的銷量 都出現了下滑。其中，東北部地區 受到的影響最大，2 月份新屋銷量 較 1 月份下挫了 57.1%。中西部地
區銷量下降 27.5%，西部和南部地 區則分別下降 14.7% 和 6.3%。 “住房市場尚未參與到更廣泛的 復 蘇 之 中，＂ 獨 立 研 究 機 構 High Frequency Economics 的 首 席 美 國 經 濟學家伊恩‧謝潑德 Ian Shepherdson 表示，此前 3 個月的銷售數據總計 向上修正了 3 萬套，因此淨銷售數 據沒有總體數據那樣糟糕，但還是 很可怕。 報告還指出，全美 2 月新屋銷售 價格中位數為 20.2 萬美元，較 1 月 份 23.1 萬 美 元 下 挫 近 13%， 為 2003 年 12 月以來新低。新屋售價 下挫主要由於市面止贖房屋數目上
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升，而且被大量低價拋售。 新 屋 銷 售 數 據 遠 遜 預 期， 加 上 21 日美國房地產經濟人協會（NAR ）公佈全美二手房售價跌至近 9 年 最低，打擊投資者對美國房地產市 場信心，拖累美股早盤下跌。 這也印證美聯儲本月 15 日議息 會議聲明對美國樓市定調，“盡管 美國經濟正穩步復蘇，但房地產市 場將持續疲弱。＂ 根據商務部報告，目前美國市面 的新屋可滿足 8.9 個月銷售需要， 高於新屋庫存 6 個月的健康水平。 分析指出，美國新屋庫存恢復至正 常水平，仍有待就業市場改善，提
振市場需求。 美國房地美行政總裁查爾斯‧霍 爾德曼（Charles Haldeman）早前表 示，美國樓市尚未見底，相信今年 樓價將繼續下滑，直至 2012 年就 業情況改善，購房需求及能力上升 ，樓價才有可能緩慢回升。 受上述消息影響，市場對美聯儲 延續寬松政策的預期有所提升，包 括黃金和白銀在內的大宗商品價格 漲勢強勁，反映投資者對未來通脹 繼續攀升的預期。其中紐約商品交 易所 Comex 分部交投最活躍的 4 月 黃金期貨合約結算價上漲 10.4 美元 ，至 1438 美元 / 盎司的歷史新高。
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棘手、頑固且最具破壞力的經濟問 題＂。 那麼，面臨如此多風險和障礙的 美國房市何時才能走出低谷呢？分 析人士認為，從內部動力來看，美 國房地產市場自身修復能力非常有 限。自泡沫破裂至今五年來，其不 但沒有出現實質性改善，甚至還成 為本輪金融危機的導火索。從外部 支撐來看，恢復信貸信心絕非一時 之功，而是需要靠長時間內經濟基 本面的持續改善來推動。
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會出現復甦＂。 房地產市場的持續低迷，給美國 經濟平添一絲陰影。IHS 環球透視 經濟學家克裡斯托弗表示，美國房 地產市場仍然非常蕭條，並且成為 經濟的巨大拖累。如果沒有房地產 市場復甦的支持，美國經濟復甦“ 將極度脆弱＂。 美國銀行首席執行官莫伊尼漢也 認為，房地產市場下滑是美國經濟 復甦面臨的最大挑戰 ,“貸款違約 和房價下跌是美國目前面臨的最為
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A8•綜合要聞 A8•中國地產
二○一一年三月二十六日至二○一一年四月一日 總167期 March 26～April 1 2011 www.ChineseBizNews.com
中國不少城市 房價出現鬆動跡像 房產稅試點不會永遠試下去 一二線城市樓市“拐點”預期增強 地產調控政策密集出台已對市場心理和成交造成了一定影響。 3 月以來樓市成交萎靡，價格繼續盤整，土地流拍開始增多， 這些現像似乎都預示著未來地產景氣可能會下降， 地產投資是否會因此而大落？ 題。如果目前的市場狀況能夠持續 ，則地產投資下降的速度會比較平 緩，未來經濟增長不會出現滯脹格 局。 新政出台使得市場預期發生變化 一線城市成交大幅下跌，在實施 限購的二線城市中，成交量也環比 下跌了 65%。整體而言，目前主要 城市的成交水平與去年五六月大致 相當。而價格方面，上漲態勢基本 得到遏制，但未出現明顯的趨勢性 下跌。如果目前的成交量能夠保持 3 個月左右，則未來價格下行的壓 力會加大。這不僅來自貨幣政策的 累積效應，而且市場心理的疊加作
【本報綜合報導】在相關調控政 策絲毫未見放松的背景下，中國不 少城市房價松動的跡像正在出現。 戴德梁行發布的報告顯示，2 月份 全國樓市受房地產試點、限購範圍 擴大以及信貸收緊等政策疊加效應 影響，火速進入冰凍期。其中一線 城市和二線城市成交分別環比下跌 64.6% 和 18%， 先 前 持 續 高 企 的 一二線城市房價可能迎來拐點。 分析人士認為，排除保障房的因 素，如果成交持續萎靡，政策依然 偏緊，地產投資可能會持續下滑。 但地產投資熄火後，經濟增長新的 動力何在，可能是市場更關注的問
中國商業地產
增速過快 存在隱憂 【本報綜合報導】近日，世界不 動產聯盟全球主席恩瑞克‧克姆帕 諾裡在接受媒體採訪時表示，住房 價格和房地產市場的穩定問題是目 前中國兩大值得關注的問題，在未 來可能會出現一些新的危機，而房 地產的信心需要維持，這種情況下 ，在商業房地產方面的投資能夠得 到進一步地促進或扶植，從而帶動 中國商業地產市場的繁榮。但他同 時提到，在金融危機中，發展中國 家更需要預見到商業地產在發展中 可能存在的風險和隱憂，如增速過 快等。 商業的核心即是追求更多的價值 和利潤，開發商在資金有限或者投 資渠道有限的情況下，會將資金運 用到住宅地產的開發上，而當人們 收入提高了，生活方式的需求增加 了之後，開發商會自然而然地投入 到商業地產的投資中，因為商業地 產確實利潤更高一些。開發商是在 不斷追逐更大的利潤，因此投入商 業地產的開發是很自然的事情。
在發達國家和發展中國家情況是 這樣的，以金融危機之後為例，發 達國家更側重於如何從危急中走出 來，或者說怎麼輓救危急中的損失 ，而與之相比，發展中國家的情況 有很大不同，其實發達國家與發展 中國家的商業地產的不同表現在所 處的發展階段，發展中國家更需要 預見到很多擔憂和問題，其中增速 過快就是應該擔憂的一部分。 中國目前有兩大值得關注的問題 ：住房價格和房地產市場的穩定。 最大的擔心是房價上漲過快，但收 入增長水平卻趕不上，這使得市民 階層買不起房的感受越來越明顯， 對市民的生活質量及宏觀經濟的發 展會造成負面影響。 很多開發商面臨的問題是，房地 產增速過快會感覺投資很有利，所 以投資越來越多，這對整個樓市也 是潛在危機，很可能砸在手裡賣不 出去。中國需要建立一個具有全球 競爭力的，宜居、可持續發展的城 市模式。
用也會導致公司主動降價。從短期 看，即使各地公布較為寬松的房價 調控目標，價格上漲的動力已缺乏 流動性的支持。 地產投資下滑的態勢基本明確， 但到底能回落多少，還需要看銷售 狀況。如果能夠保持目前的交易量 ，則地產投資可能會緩慢下行，而 對經濟增長的負面影響比較有限。 如果銷售下滑出現斷裂式情況，則 市場心理的轉化將導致地產投資的 明顯下滑，這樣難免出現經濟滯脹 的格局，而這也將是市場面臨的最 大挑戰。 國泰君安地產分析師張偉明表示 。從目前資金情況看，如果地產公 司不再大規模購買土地和新開工項 目，平穩安全度過調控期應該沒有 問題。張偉明認為，今年二季度， 市場可能會迎來一輪房企的主動降 價過程。“這輪降價是房企為了搶
【本報綜合報導】今年前兩個月 中國房地產實際使用外資同比大幅 增長。中國商務部新聞發言人姚堅 3 月 22 日在商務部例行發布會上表 示，今年 1 月至 2 月，中國房地產 實際使用外資 41.5 億美元，同比 增長 50.5%。同期，中國實際使用 外資金額 178.23 億美元，同比增 長 27.09%。 除了規模較小的游資外，資金大 鱷們也同樣看好商業地產。統計部 門的數據顯示，2010 年上海共有 22 個整棟商業物業完成交易，總 成 交 金 額 達 360 億 元， 是 2009 年 的五倍。從全國來看，去年前 11 個月，全國住宅銷售面積增長 7.4% ，但同期商業營業用房的銷售面積 增速 35.2%。 中國商務部公佈的數據顯示，今 年 1 月至 2 月，全國新批准設立外
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司的結算利潤普遍相對保守，同時 也有意放緩結算。 截止到 2010 年底，上市公司預 收賬款普遍大幅增加，考慮 2010 年房價的上漲，結算毛利率仍處於 上升趨勢。 強化地方政府責任、繼續控制投 資性需求、保證普通住房供應等政 策要點，在新“國八條＂中都得到 更加明確的強調。貨幣政策方面， 今年貨幣政策仍然會趨緊，每一次 加息都對房地產市場影響有限，但 是不可忽略的是累計加息對房地產 市場的影響。 房產稅試點不會永遠試下去，在 對試點情況總結經驗後，房產稅可 能將從新增購房逐步涉及到存量購 房，稅率適當調整也是必然趨勢。 新“國八條＂和房產稅這兩項政策 形成組合後，將對市場預期產生一 定影響作用。 過去 20 年，中國的房地產大部 分時間都很火。居民收入快速增長 和城市人口增加是推動房地產建設 熱潮的重要因素，而 90 年代末的 住房制度改革既實現了從國家向城 市居民的大規模一次性資產轉移，
又釋放了積壓已久的對現代商品住 房的巨大需求。 要想在房地產泡沫破滅前判斷泡 沫是否存在絕非易事。近期，如果 參考一些常見的指標，如房價（及 其衍生出的房價收入比等）、建設 活動和居民部門的負債率等，我們 認為中國目前尚沒有形成大的全國 性的房地產泡沫。 2009-10 年房價大幅上漲促使政 府在一些大城市出台嚴格的限購政 策，但與此同時政府大規模推動保 障房建設，後者有望支撐未來幾年 內的房地產總體建設活動。 然而，我們認為未來幾年出現房 地產泡沫的風險非常高。雖然總體 態勢仍屬良性，但數據質量的問題 使我們對這一結論不能非常放心。 此外，近期房地產業的一些發展值 得警惕。更重要的是，最近幾輪的 房地產調控並沒有解決許多根本性 問題，而這些問題恰恰是中國滋生 房地產泡沫的溫床。 預測房地產泡沫出現的具體時間 點及其觸發因素極為困難。我們將 繼續密切關注全國建設活動指標， 以及房價和銀行信貸的走勢。
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占市場份額而主動調節價格，最有 可能出現在龍頭房企身上。＂目前 來看，“萬保招金＂四大龍頭企業 市場占有率也僅 4.13%，房地產市 場的行業集中度依然非常低，而從 歷年來看，調控期往往是行業整合 洗牌的機會，因此大型房企很可能 主動調節價格來提升企業的市場占 有率。 “而第二輪降價則可能出現在今 年的第四季度，這輪降價將是由中 小房企為主的被動降價潮。＂張偉 明認為，這輪被動降價潮何時到來 、是否凶猛，要視調控持久度、企 業財務狀況而定。如果市場持續低 迷、銷售不暢，部分企業資金狀況 出現惡化，就將不得不通過降價銷 售的方式回籠資金，以度年關，一 波被動降價潮則不可避免。 不過，由於上市房企適時采取了 銷售高增長，結算適度保留的策略 ，2011 年業績依然保持正增長應 該無憂。申銀萬國報告顯示，2010 年全國銷售超預期增長，上市公司 增速為 55%，遠快於行業平均水平 ，雖然銷售超預期增長，但考慮到 未來銷售仍存在不確定性，上市公
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的 萬 科，2010 年 在 北 京、 上 海、 深圳等地對商業地產的投資也超過 了 200 億元。在剛剛結束的上海春 季房展會上，投資客對商業地產的 興趣遠遠超過了住宅。游資炒家在 北京、上海等地不計其數。這已經 成為此輪房地產調控以來的一大新 趨勢。 由於看好了商業地產的巨大投資 價 值，2010 年， 萬 科、 中 糧、 保 利、中海、富力等國內多家一線住 宅開發企業均公佈了商業地產發展 戰略，很多企業稱未來商業地產的 開發比例將佔到其整體開發投資的 20% － 30%。業內認為，商業與住 宅的綜合開發將成為內地房地產企 業的一大發展方向。 由於近期政府推出的規模浩大的 保障房建設計劃，未來土地供應無 疑將向保障房方面大幅傾斜，商業
地產的供地將面臨更大壓力。因此 ，商業地產的供應短中期來看將更 加趨緊，而眾多開發企業在商業地 產領域內的競爭無疑將進一步推進 商業地產的加速上升。 當下，住宅市場的持續調控正導 致商業地產成為眾多地產商、投資 客甚至普通市民眼中的避險窪地。 巨大的商業地產投資衝動下，眾多 業內人士已經開始不斷提醒投資風 險，尤其是對商業地產鮮有經驗的 中小投資者與開發商。 按照國際慣例，判斷一個城市的 商業地產容量基本以人口和商業地 產面積的比例計算，其 1：1 至 1： 1.5 為正常比例，那麼對於上海來 說，2300 萬人口的城市最高可以 容納的商業地產量不過 3600 萬平 方米，而目前上海擁有的商業地產 量已經在 5200 萬平方米左右。
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智德運命風水 簡守德 陽宅風水之流年（2011）辛卯年（太歲、範寧）。 二十八星宿為女。犯太歲之生肖：鼠，馬，雞，兔。 合太歲之生肖：猴，鼠，龍，羊，狗，豬，虎。 太歲在東方 財星在。 西三 北。 煞 在 西 方。 二 黑 在南方。歲破亦在西方。五黃在 東方。天有逆順之紀，地有孤虛 之理，人有通塞之分。 2011 年是下元八運的第八年， 七赤入中宮。蟾窟之兔，支中官 印俱藏，貴人祿馬同鄉，禍患潛 消福長，柱中正官空亡；官祿減 少，不利公職，女夫緣差。將星 天乙主榮昌，中暮家門興旺；寅 午火旺，運氣再遇，壽促，不然 殘廢。外表風光，有獨立分家或 創業之傾向，爭財理財之特性， 妻不從夫，巧於謀事，食祿豐厚 。七赤之年，動亂多，血光，破 耗，賊劫，少女有阻，防牢獄之 災，主口舌，有水火之厄。命犯 伏吟，好壞加倍。經濟轉旺，青 雲得路。財多克印，不利文化事 業，貨幣升值，貶值，食糧生產 有損，石油需求增強，通貨明現 ，3D 電影電視，網絡之線上遊戲 或虛擬電玩效應加旺，如虛擬錢 幣和現實貨幣兌換的線上遊戲。 新的娛樂性設計產品會增加，房 地產復蘇（尤其東北，西南之方 位）金，銀等貴重金屬破新高， 起落亦大。 大利之行業：土、金 次利之行業：火 忌之行業：水、木 外陰內陽之年防虛擬軍事變成 實際之戰役，主官符，病符，盜 賊失脫，木旺損力，有挫鈍之危 ，故頑鈍自損。性柔體弱，欲得 厚主輔助。天災難免，有色情之
災，妾勝妻，所謂女命財多易招 男子。與人爭論惹禍多，謹慎作 善免爭訟。股市雖好，命宮受衝 ，貧富差距大，仇恨極端，凡事 一 波 三 折。3 月 6 日 至 4 月 4 日 2011 年（陽曆） 向東之門： 有無妄之災防災禍，疾厄主困 滯，失敗，犯太歲忌動土或探喪 問病，宜靜不宜動。不利風水命 屬水者。大利風水命屬金者。有 變動或不祥之生肖：鼠、龍、馬 、雞。吉之行業：金融、武器、 五金、器械、鋸木業、鐘錶、模 具、銀樓、當鋪、科學鑒定、武 術、堅硬性、主動性、主宰性之 行業、汽車、娛樂。忌之行業： 服務業、貿易、外交、冷飲、記 者、攤販、冷藏品、徵信社、自 由業、防火業、偵探、搬家業、 冷凍、旅遊、清潔業、玩具、海 產、演藝事業、流動事業。 向南之門： 病符臨門，不利婦科腸胃病毒 災害，犯巨門，有口舌，犯孤寡 主晦氣。不利風水命屬水者。大 利風水命屬金者。有變動或不祥 之生肖：鼠、牛、兔、馬。吉之 行業：金融、武器、五金、鋸木 業、鐘錶、模具、銀樓、當鋪、 科學鑒定、武術、堅硬性、主動 性、汽車、娛樂。忌之行業：服 務業、貿易、外交、冷飲、記者 、攤販、冷藏品、徵信社、自由 業、防火業、偵探、搬家業、冷 凍、旅遊、清潔業、玩具、海產 、演藝事業、流動事業。
向西之門： 有喜慶之事，主得未來之商機 ，犯桃花亦犯三煞，萬事留神。 防火厄，注意眼部，心臟。不利 風水命屬金者。大利風水命屬土 者。有變動或不祥之生肖：鼠、 兔、雞、狗。吉之行業：房地產 、倉庫、中人、礦業、介紹業、 建築、秘書、顧問、代理商、經 銷商、中盤商、防水業、喪葬業 、瓷器、石器、石板、磚瓦、石 灰、水泥、飼料、農畜牧業、土 產、窯業，代書。忌之行業：金 融、武器、五金、器械、鋸木業 、鐘錶、模具、銀樓、當鋪、科 學鑒定、武術、堅硬性、主動性 、主宰性之行業、汽車、娛樂。 向北之門： 防是非，官非，破財，賊劫， 犯口舌，不利小口，肝，手腳， 毛髮、神經。不利風水命屬土者 。大利風水命屬火者。吉之行業 ：高熱性、火爆性、光亮性行業 ，照明，易燃物，酒，加工，代 工，製造業，修護，食品業，自 助餐，熟食，美容，美髮，化妝 品，印刷業。忌之行業：房地產 、倉庫、中人、礦業、介紹業、 建築、秘書、企管顧問、代理商 、經銷商、中盤商、防水業（修 屋頂）、喪葬業、瓷器、石器、 石板、磚瓦、石灰、水泥、飼料 、農畜牧業、土產、窯業。 向東南之門： 譯馬星動，主出外，變動，搬 遷，亦有變卦之事。退氣之財， 注意頭，頸，肺，脊髓。不利風
水命屬木者。大利風水命屬水者 。有變動或不祥之生肖：牛、虎 、兔、龍、狗、猴、豬或（鼠、 雞 ) 。吉之行業：服務業、貿易 、外交、冷飲、記者、攤販、冷 藏品、徵信社、自由業、防火業 、偵探、搬家業、冷凍、旅遊、 清潔業、玩具、海產、演藝事業 、流動事業，釣具，打撈業。 忌之行業：傢具、木器、裝璜 、盆栽、園藝、紙業、布業、文 藝、書本、文具書局、出版、教 育、作家教師、公務、政治、文 化、宗教、慈善業、敬神品、青 果商、香料、醫療、藥物。 向西南之門： 主文昌，應酬多，有人來訪， 或有遠游。利學門，桃花，注意 呼吸器官，大腿肱。不利風水命 屬土者。大利風水命屬火者。有 變動或不祥之生肖：鼠、牛、虎 、蛇、狗、豬。吉之行業：高熱 性、火爆性、光亮性行業，照明 ，易燃物，酒，加工，代工，製 造業，修護，食品業，自助餐， 熟食，美容，美髮，化妝品，印 刷業。忌之行業：房地產、倉庫 、中人、礦業、介紹業、建築、 秘書、企管顧問、代理商、經銷 商、中盤商、防水業、喪葬業、 瓷器、石器、石板、磚瓦、石灰 、水泥、飼料、農畜牧業。 向東北之門： 應酬多，有人來訪或有遠游， 主桃花。防失物，賊險，注意腎 ，肛門，子宮，血，下體。不利 風水命屬火者。大利風水命屬木
職，添丁，等喜事。注意指甲， 背，鼻，胸，皮膚。不利風水命 屬水者。大利風水命屬金者。有 變動或不祥之生肖：牛、虎、龍 、蛇、羊、猴、雞、豬。吉之行 業：金融、武器、五金、器械、 鋸木業、鐘錶、模具、銀樓、當 鋪、科學鑒定、武術、堅硬性、 主動性、主宰性之行業、汽車、 娛樂。忌之行業：：服務業、貿 易、外交、冷飲、記者、攤販、 冷藏品、徵信社、自由業、防火 業、偵探、搬家業、冷凍、旅遊 、清潔業、玩具、海產、演藝事 業、流動事業。
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