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短賣 Short Sale 淺談一般短售 Short Sale 與 HAFA Short Sales 簡單來欠 的說，房當貸一高個過 房房 子子 目所 前的市價，也就是，房子賣了尚 不足償還房貸。 當五、六年前，所有房貸業務 蓬勃發展，各種貸款方式層出不 窮，有 100% 貸款、浮動利率貸款 等等。 一旦貸款人，通常為屋主 ，因為整個大環境經濟影響或個 人因素，如健康、失業、離婚等 等，而無法償還每個月的房貸時 ，比較好的解決方法就是將房屋 做 Short Sale 短賣 。 為什麼要 Short Sale? 1. 較小的信用損失破壞 : 相較 於破產 (Bankruptcy) 或房屋拍 賣 (Auction)， 需 要 七 年 後 記 錄才會消失，Short Sale 對於 個人信用度的破壞較小，重 新站起來的時間也較短。 2. 可於較短時間內再度買房子 : 因為 Short Sale 對於個人信用 度的破壞度較低，若再透過 一些專業信用修補公司的幫 助， 大 多 數 人 在 2-3 年 內 就 可以再度向銀行貸款買房。 3. 不需要付任何費用 ( 手續費及 佣金 )，即可將房子賣出 : 房 屋的貸款銀行通常會承擔短 賣屋的所有費用，包含售屋 佣 金 及 公 証 (Escrow) 等 等， 有些銀行甚至會多出一些錢 幫助屋主搬家。 Short Sale 常見問題 : 1. 資格不符 : 如果貸款人有足 夠收入可償還每月貸款，顯 然的，銀行不會同意屋者做 Short Sale。 2. 資料準備不全 : 雖然每家銀 行有不同要求 , 但不外乎 : 一 封信說明為何無法付房貸 (Hardship Letter)， 最 近 三 個
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BPO (Broker Price Opinion), 也 就是這些不同經紀人對於房 子價格的認定 , 銀行最後再彙 整 , 決定最後價格 . 銀行有時 也 會 用 估 價 師 (Appraiser) 來 做價格的認定 . 5. Short Sale 對於信用分數的影 響？ 當 貸 款 銀 行 於 縣 府 county 處 登 記 逾 期 未 付 貸 款 的屋主的同時 , 亦會將此名單 送到三大信用核定公司 . 所以 逾期未繳房貸的屋主自然信 用分數會受影響 . 6. Short Sale 的時間？一般來說 是 3-6 個 月， 最 主 要 取 決 於 貸款銀行的審核速度，審核 速度則是和屋主所準備的資 料齊全與否有很大關係。資 料補件等於重新送件，而貸 款銀行的多寡，當然也會影 響速度，只有一家貸款銀行 通常會比多於一家貸款銀行 的審核速度快很多。 7. Short Sale 對於未來租屋及買 房的影響？當屋主付不出每 月房貸而做 short sale 時，即 是一種負責任的做法，也就 是告訴貸款銀行自己有誠意 解決債務問題，並將雙方的 損失降到最低。這對於日後 租屋和買屋的房東及銀行是 一個很好的衡量標準，畢竟 每個人都會喜歡看到自己的 房客或借款人是負責任，不 逃避的人。 什麼是 HAFA ? 在 2010 年 6 月以前，屋主在進
行短售 (Short Sale) 時，其購買合 約都需經由賣方貸款銀行處理及 核可，過程耗時許久，而且不是 每個個案都可以獲准短賣順利成 交。過程中，買方失去耐心放棄 ，或者賣方房子已受破壞，使買 家銀行拒絕放貸。政府為挽救法 拍， 鼓 勵 短 售， 於 2010 年 4 月 5 日提供積欠房貸的屋主一個方案 ，稱為 Home Affordable Foreclosure Alternatives 簡稱 HAFA Short Sale。 此方案最大的宗旨，所有同意 加 入 HAFA 短 售 的 貸 方， 包 括 Junior Lienholders，必須免除對屋 主 Deficiency Liability 的 追 討 權， 並給予屋主至少 4 個月時間，使 其順利售出房子，避免房屋遭受 法拍，即便售價低於所積欠之房 貸金額。因為 Short Sale 的價錢已 先認定，合格的買方不需長久空 等。 HAFA 施行以來，銀行發現其損 失大大低於銀行沒收屋。鼓勵短 售，挽救法拍， 不僅嘉惠欠貸屋主，更能使銀 行和買方雙贏。 HAFA 屋主合格條件 該房子必須是房貸主要自住屋 。房貸必須是 2009 年 1 月 1 日前 簽下的第一貸款，並且房貸主必 須收到未繳款違約通知 (Notice of Default) 或即將收到此銀行通知。 單一住家的未付房貸本金餘額 須 低 於 $729,750，2-4 單 位 住 家 則稍高。 房貸借方必須符合 Home Affordable Modification Program 更改貸款資格，
但無法完成或拒絕接受貸方提出 之條件。 房貸者的每月房貸額超過其總 收入 31% 等等條件。 HAFA 如何進行 ? 1. 貸 款 銀 行 依 據 救 房 改 貸 (HAMP) 施行法評估屋主改貸 的可能性。 2. 貸款銀行評出屋主無法達到 HAMP 方 案 改 貸， 而 建 議 做 Short Sale。 3. 貸 款 銀 行 發 出 短 售 合 約 (HAFA SSA) 指明其必須從短 售交易收到金額的底限，屋 主在 14 天內需簽 SSA 給貸款 銀行，並指定經紀。 4. 屋主透過經紀上市售屋，必 須上市至少 120 天，必要時 可延長至 1 年。 5. 對屋主而言，一旦房屋透過
HAFA 短售方案上市銷售，屋 主仍可爭取房貸修改。 6. 屋主不需支付買賣經紀人任 何傭金，且可於成交後領取 政府支助的 $3,000 元遷居費 。買賣傭金及賣屋成本，如 產權保險、代書費等，通常 都會由第一貸款銀行支付。 現今的買家已漸漸能接受短賣 的繁複程式及等待，因為成交的 價錢可能比銀行屋還便宜實惠。 HAFA 短售屋按照已訂之價格及條 件出售給符合資格的買主，僅需 等候 10 天，即可得到 HAFA 的答 覆，過去則需等候 2 至 6 個月，可 是買方不能在短售成交後 90 天內 上市賣房圖利。 處於目前之市場情勢，委託經 驗豐富的經紀人，其重要性也就 可見一般了。
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二○一一年三月三月十二日至二○一一年三月十八日 總165期 March 12～March 18 2011 www.ChineseBizNews.com
美國房地產 暫時低迷 並非壞事 北大教授夏業良 考察美西房市：吸引相當數量海外游資進入美國 一方面可以吸引相當數量的海外游資進入美國； 另一方面房地產業的暫時性衰退對美國人過於奢華的居住模式 進行了一輪強迫式調整， 使之更加註重經濟實用性和資源配置的有效性。 【本報綜合報導】去年暑期，北 京大學教授夏業良曾在美國中部和 西部大致瞭解美國房地產業的行情 與現狀，寒假期間又對美國西部的
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美國年度十大毒城揭曉
城市環境 品質待提高 【本報綜合報導】美國《福布斯》雜誌網站發佈 2011 年度美國 十大“毒”城名單。入選城市選自按人口排名在美國前 80 位的城 市，按空氣質量、水質等 5 項環境指標綜合衡量。 5 項環境指標包括“斯珀林最佳地方”房地產數據庫提供的 3 項 指標：空氣質量、水質、有毒物質棄置地數量。另外兩項指標是 美國環境保護署 2009 年“空氣質量指數”高於 100 天數和有毒物 質排放量。“空氣質量指數”數值從 0 到 500，數值越低代表空氣 質量越好，0 為最好。 歷史名城費城位居十大“毒”城之首，主要原因是那裡有 50 多 座有毒物質棄置地。費城在“斯珀林最佳地方”水質指標上成績 最差，加利福尼亞州弗雷斯諾和紐約市分列倒數第二和第三。 加利福尼亞州貝克斯菲爾德和弗雷斯諾名列“毒”榜亞軍和季 軍。第四、第五名分屬紐約市和路易斯安那州巴吞魯日。 加州兩座城市空氣質量相對較差。貝克斯菲爾德 2009 年“空氣 質量指數”高於 100 天數是 43，弗雷斯諾 29 天。洛杉磯名列第 六，當年有 14 天“空氣質量指數”高於 100。美國大多數城市一 年中從未有一天出現這一指數高於 100。 休斯敦名列第七，有毒物質排放量在 80 座城市中位居第二。那 裡煉油廠、石化工廠較多，生物醫學業發展迅猛。 猶他州鹽湖城排名第九，有毒物質排放量最多。密蘇裡州聖路 易斯和加州裡弗賽德 - 聖貝納迪諾分列第八和第十。 “毒”城報告作者摩根·布倫南希望人們不要誤讀這份名單： “只有接觸到有毒物質才會受到傷害。另外，有毒物質排放量指 標不代表化學品遭不當處置或以有害方式排放。相反，這一指標 反映出企業按照監管要求彙報，使企業所在地居民清楚有毒物質 排放情況。” 布倫南說，發佈榜單的目的是讓公眾知道居住地存在何種風險 並採取相應措施。例如，美國環境保護署說，如果“空氣質量指 數”超過 100，可能引發肺病患者、兒童和老年人不適，超過 150 則每個人都可能感到不適。 美國不少城市已經採取改善空氣質量措施。另外，美國聯邦政 府設立一個名為“超級基金”的項目用於在美國所有有毒物質棄 置地“消毒”。
出，美國房地產業的暫時低迷其實 並非壞事，一方面可以吸引相當數 量的海外游資進入美國，另一方面 對美國人過於奢華的居住模式進行 了一輪強迫式調整。以下是夏教授 的文章內容。 根據某些業內朋友的介紹，目 前美國最具房地產投資吸引力的地 區主要有華盛頓州的西雅圖，北加 州的灣區 ( 包括舊金山周邊地區和 硅谷一帶 ) 和南加州的洛杉磯、聖 地亞哥等地，此外還有田納西州的 納什維爾和內華達的拉斯維加斯。 在這些房地產投資熱點地區，雖然 房價依然較高且有止跌回穩趨勢， 但細心的考察者仍然能夠搜尋到令 人滿意的低價房。 比如在南加州部分地區，30 萬 美元左右獨立住宅之優美環境和配 套設施的高性價比，往往超過國內 大多數投資客的心理預期。 根據美國商務部 1 月 19 日公佈的 報告，2010 年 12 月美國新房開工 量經季節調整按年率計算為 52.9 萬 套， 環 比 下 降 4.3%， 同 比 下 降 8.2%。美國全國住宅建築商協會公 佈的最新數據顯示，今年 1 月美國 建築商信心指數連續第三個月位於
16 的較低水平，而判斷住房市場 景氣與否的分界線是 50。 美國著名房地產網站 Zillow 首席 經濟學家斯丹•漢弗瑞斯最近表示 ，房地產低迷仍將會持續一段時間 。Zillow 的數據顯示，西雅圖的房 價已經從 2007 年中期的頂峰下跌 了 31%， 並 且 還 有 10 個 百 分 點 的 下跌空間。漢弗瑞斯還預測美國其 他地區的房價也將下跌 5 到 7 個百 分點。 從上述房地產數據和真實房價情 況來看，由於美國失業率居高不下 ，估計今年仍將在 9% 上下徘徊， 美國中產階級家庭購買房地產的意 願普遍降低，而中低收入階層則無 力購買或對未來收入的預期不夠樂 觀。因而對於中國房地產投資者來 說，今年和明年將是一個逢低介入 的有利時機。 相對於中國大都市的房價而言， 美國房地產的建造品質、配套完整 性、周邊環境和性價比等都明顯勝 出。以北京為例，即便在距北京中 心城區一小時車程的五環外高尚別 墅區，一座較為美觀的獨棟別墅總 價也動輒在千萬元上下。 寒假期間，拜訪了位於南加州內 陸的 Riverside 一位朋友家，同時 小住了 4 天，他們家是上下兩層的 獨立住宅 Single house，樓上樓下 均有不少房間，實際居住總面積大 約為 300 多平方米，此外還有不到 兩英畝的後院，生長著 70 多棵品
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單，應該主動向郡政府索取，不能 以沒有收到稅單為理由而逃避付稅 責任。 房地產稅的繳稅日期，每年分為 兩次，即當年的 12 月 10 日與次年 的 4 月 10 日之前。逾期未繳稅會有 10% 的額外罰金，逾期三年未繳稅 會導致房屋被沒收拍賣。 美國地方政府規定了一些減免稅 項目，主要是通過減少稅基或低估 財產價值來實現的。加州 1978 年 第 13 號財產法案規定，房地產稅 估價以 1975 年的房價為基數。 房地產價值重新評估只能在下列
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情況下進行：（1）產權變換；（2 ）新的建築完工或者在限定日期內 部分完工；（3）由於實際損失或 經濟環境衰退造成價值降低。除以 上的三種情況外，無論通貨膨脹率 是多少，每年的上調幅度最高不得 超過 2%。 據估計，加州居民平均每 10 年 換一次住房，每購買一次就發生產 權變換，地方政府就以新的購價為 徵稅基數。但在夫妻及註冊伴侶之 間、在父母和子女之間或從祖父母 到孫子女之間的不動產轉移可以免 除重新估價。
加州其他地方政府徵收房地產稅 的情況與洛杉磯大同小異，各地對 退伍軍人、退休老人、殘障人士以 及特殊貧困戶都有減免措施，有些 地方政府的信息服務更加周到一些 。舊金山市關於房地產稅的所有詳 細信息都公佈在政府網站上，納稅 人更可以輸入自己的名字或是地址 ，查看繳納房地產稅率的數額和信 息。 最後得值一提的是，房地產稅屬 聯邦個人所得報稅扣稅項目，也可 用於抵扣州所得稅扣稅項目，但各 州規定不一。
Office:
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usayiduan@yahoo.com
看到藍天白雲，沒有冬天的寒冷和 風雪。周邊環境靜謐平安，儼然世 外桃源一般。 我注意到他們出門時往往並不非 常在意房門是否鎖好，甚至到超市 買菜或去醫院看病，汽車停在停車 場，也不鎖車便走。 在我疑惑地提示之後，主人竟然 笑著對我說，不必擔心，過去一直 是這樣的。在國內時感到路不拾遺 只是一個遙遠的傳說，而在這裡卻 是生活中的現實。
美國房地產稅漫談（3）
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種不同的橙子樹、柚子樹、檸檬樹 、桃樹和棗樹等，每天可以喝到現 摘現榨的橙子汁。此外還辟出兒童 遊樂場和觀景納涼亭，並種植了大 量花草，甚至還有一片菜地，種些 菠菜、辣椒、大蒜、蔥、香草之類 的蔬菜和調味植物。 看來近乎於理想的這一住宅加小 莊園的總價僅為 41 萬美元，按購 買時的美元兌人民幣匯率 1:6.8 計 算，也不到 280 萬元人民幣。更為 令人羡慕的是，在這裡你每天都能
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二○一一年三月三月十二日至二○一一年三月十八日 總165期 March 12～March 18 2011 www.ChineseBizNews.com
中國人大代表 政協委員熱議住房保障 建立以租賃為主的住房保障 住房公積金可部分用於公租房建設 今年的中國全國“兩會”正在北京召開，樓市調控、 住房保障成為代表委員們熱議的話題，積極建言獻策， 提出很多具體建議和很好的政策思路。 【本報綜合報導】今年的中國全 國人大政府工作報告提出：重點解 決城鎮中低收入家庭住房困難。3 月 8 日，中國政協召開主題為“保 障改善民生推進基本公共服務體系 建設”的記者會，政協委員回答了 關於住房、教學、醫療等涉及民生 的問題。 政府工作報告提出：重點解決城 鎮中低收入家庭住房困難。對此， 全國人大代表王波顯得很激動：“ 中央的專項補助資金在 2010 年比 2009 年 增 加 214 億 元 的 基 礎 上， 今年又增加 265 億元。大幅度加大 " 真金白銀 " 的投入，充分體現了黨 和政府解決住房民生問題的明確態 度和堅定決心。” 王波認為，在建設保障性住房過 程中，要注意保障房建設的地點、 戶型、朝向和質量等具體問題，不 能太偏、距市中心太遠，套型宜小 些，但要保證陰陽面結合、功能齊 全，教育、醫療和商業配套設施要 健全。應該抓緊建立以租賃為主的
住房保障，將現有保障住房類型統 一為租賃性保障供房。 以家庭總收入、家庭資產、家庭 人均住房面積等指標為依據分類確 定保障水平，設定不同的租金補貼 或減免政策標准。建議逐步擴大保 障對像範圍，降低租賃性住房的准 入門檻。要協調政府和社會相關部 門聯動，建立與社保信息共享的審 查稽核機制，公開公平的分配，並 實行動態管理和租賃退出機制，確 保最需要住房的老百姓能享受到惠 民政策，做到居者有其屋。 要讓低收入者住有所居。建設保 障性住房是政府應有的職責，是政 府的基本任務。全國人大代表石嘉 興認為，控制房價要做到有堵有疏 ，應該做到有效限制房價和大力建 設保障性住房“兩條腿”走路。 全國人大代表、海南省副省長、 三亞市委書記姜斯憲在審議政府工 作報告時說，國家今年將重點發展 公共租賃房，當前公租房建設面臨 資金短缺的問題。他建議，在滿足
職工提取和個人貸款前提下，每年 將全國住房公積金歸集余額的一定 比例投資建設公共租賃住房。 姜斯憲認為，目前，經濟適用住 房和廉租住房只面向城鎮低收入家 庭，尚未覆蓋城鎮廣大中低收入家 庭。公共租賃住房是解決城鎮中低 收入家庭住房問題的有效途徑，但 從全國範圍看，公共租賃住房建設 面臨的主要問題是建設資金投入量 大，缺乏相應的融資渠道。 姜斯憲認為，住房公積金資金規 模較大，且資金來源穩定，投資建 設公共租賃房的潛力很大。他說， 截至 2010 年底，全國住房公積金 歸 集 總 額 3.15 萬 億 元， 歸 集 余 額 1.94 萬億元。預計到“十二五”期 末，歸集總額 7.21 萬億元，歸集余 額 4.01 萬億元，可在優先滿足職工 提取和個人貸款的前提下，將住房 公積金歸集余額的 15% 部分用於投 資建設公共租賃住房。“需要指出 的是，全國住房公積金貸款率為 60%，拿出歸集余額的 15% 部分用
於公共租賃住房建設，總體上不會 影響職工提取和貸款需求。” 建議：保障房作為單獨產業發展 3 月 8 日，中國政協召開主題為 “保障改善民生推進基本公共服務 體系建設”的記者會，政協委員回 答了關於住房、教學、醫療等涉及 民生的問題。全國政協委員、中國 城市發展研究院院長於煉指出，目 前中國的保障房覆蓋率還不到 8% ，要把保障房和房地產業區分開作 為單獨產業發展。 於煉在記者會上介紹，截止到現 在，中國的自有住房率已經達到 80%，租賃住房率居然不到 20%， 而很多發達國家，自有和租賃它們 的比例大約是各占 50%。 於煉認為，應該把保障房建設由 現在的政府任務向產業化轉變，打 造成一個健康、穩定、可持續發展 的陽光透明產業。保障房的大量推 出對房地產業的發展不會產生太大 影響。 去年是保障房開發力度最大的一 年，盡管 590 萬套的任務現在已經 完成了 370 萬套，但是到目前為止 ，保障房覆蓋率還不到 8%，說明 還有 92% 的被保障的空間依然存在 。即便是“十二五”期間能如願完
成 3600 萬套保障性住房，保障覆 蓋率也仍然局限在 20%。 保障房一定屬於民生問題，而房 地產屬於經濟問題，我們保障民生 絕不意味著以犧牲經濟發展為代價 ，反過來，只有經濟發展了，保證 民生、改善民生才能落到實處。所 以我建議要把房地產產業和保障房 產業作為兩個不同的產業，分別打 造、健康發展、同步前進。 政協委員黃文仔說，作為一名“ 流著道德血液”的企業家，他 6 年 前就開始大力呼吁建設保障房，現
在中央開始發力，雖然晚了點兒但 還來得及。但無奈自己作為民營企 業，尚不能參與廣州保障房開發， 希望中央能給民營企業這個機會。 此次調控最為嚴厲，房地產商們 大都有壓力，不僅廣州，包括北京 、上海在內的城市，今年成交量“ 至少會下滑 60% 以上”。去年全國 兩 會 前， 他 就 對 記 者 預 測，2010 年房價會回落 10%~20%。不幸的是 ，他的預測已經落空。對今年樓市 的前景，他再度預測，“希望今年 樓市能回落 20%”。
中國住建部 舉行新聞發布會 回應熱點問題
【 本 報 綜 合 報 導 】3 月 9 日， 十一屆中國人大四次會議在梅地亞 中心多功能廳舉行記者會，請住房 和城鄉建設部副部長齊驥、房地產 市場監管司司長沈建忠、住房和城 鄉建設部住房保障司司長馮俊就保
障性住房建設和房地產市場調控的 相關問題回答中外記者的提問。 記者：目前中國住房保障立法進 展如何？何時能夠出台？ 住房保障司司長馮俊：住房保障 法是本屆人大立法規劃裡的項目， 這項工作從規劃定了以後，我們住 房和城鄉建設部就緊鑼密鼓地調研 和起草，部裡已經初步形成了一個 初稿。當然這是一個新生事物，許 多法律制度的研究也還有個漸進的 過程。應該說，這項工作正在抓緊 進行，但是什麼時候能夠出台，現 在很難給出一個時間表。 法制建設是個非常嚴肅、非常慎 重的過程，我們也會在一定的時候 進行調查，征詢公眾的意見，也會 聽取專家的意見，目前進展比較順
利。我們當然也希望盡快提交國務 院，國務院審議通過以後提交全國 人大審議，這項工作我們絕不會耽 誤，也絕不會拖延。 記者：最近一段時間內，國內部 分城市租金上漲比較明顯，租戶也 感到一些經濟壓力，這是由什麼因 素導致的呢？ 中國住建部房地產市場監管司司 長沈建忠：三大因素導致了此次房 租的上漲。首先受季節性因素影響 ，特別是春節以後，外來人口回城 務工，各方面租房需求集中；其次 ，目前租賃房源的來源主要是以分 散的、個體的市場為主，還沒有大 型、專業的從事住房租賃的企業群 體；再次，由於通脹和加息的預期 ，加上現在中國的住房租售比和國
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要從社會化、市場化的房源渠道來 想辦法。現在各地都有一些很好的 辦法。比如我們調查的，有一些省 市利用一些工業園區的生活用地， 來集中建一些外來務工人員的租賃 住房，規模較大，由一些專業性的 公司來投資經營，效果較好。還有 一些地方利用城中村改造建設的安 置房、回遷房，給農民補償以後， 鼓勵有兩套三套的人，把多余的房 子拿到租賃市場上來。我們還有一 些其他的辦法，比如在一些特殊的 地段，包括一些學區、地鐵的周邊 ，通過規劃的手段，增加一些適合 出租的中小套型的住房建設，提高 這類地區這類出租住房供應的比例 。我們要加強市場監管。最近我們 部裡已經出了兩個部令，《房地產
經紀管理辦法》和《商品房屋租賃 管理辦法》，這兩個辦法都對出租 房的管理、中介機構、中介人員的 管理有規定。當前工作主要是抓好 落實，發現有哄抬租價、欺騙老百 姓等違規行為的，就要嚴肅查處。 記者：上海市和重慶市在全國率 先開展了房產稅試點工作，下一撥 哪些城市會持續推行？ 住房和城鄉建設部副部長齊驥： 目前我們正在密切跟蹤上海市和重 慶市這兩個城市房產稅試點的開展 情況。在密切跟蹤的過程當中，進 一步深入地研究政策，不斷地總結 和完善試點的經驗。下一步，住房 和城鄉建設部將配合財政部和稅務 總局，在試點的基礎上去推進這項 工作。
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際上比較起來還處在比較高的水平 ，所以理論上租金有這種上漲的空 間。此外，目前市場監管方面還有 不到位的地方，法律還存在一些空 白，信息還有一些不太透明的地方 。包括少數中介機構、中介人員還 有一些不良的行為在裡面。 記者：住建部針對城市租金上漲 問題，下一步會有什麼解決辦法？ 沈建忠：各級政府、各個部門都 有責任來重視這項調控的工作，加 強出租房制度建設方面的工作。租 賃的需求應該是一個剛性的需求， 除了我們廉租房要加大建設力度以 外，今年要大規模地建公租房。這 樣就會解決相當一部分租賃需求， 特別是中低收入群體的需求。 除了這些供應渠道以外，我們還
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智德運命風水 簡守德 陽宅風水之流年（2011）辛卯年（太歲、範寧）。 二十八星宿為女。犯太歲之生肖：鼠，馬，雞，兔。 合太歲之生肖：猴，鼠，龍，羊，狗，豬，虎。 太歲在東方 財星在。 西三 北。 煞 在 西 方。 二 黑 在南方。歲破亦在西方。五黃在 東方。天有逆順之紀，地有孤虛 之理，人有通塞之分。 2011 年是下元八運的第八年， 七赤入中宮。蟾窟之兔，支中官 印俱藏，貴人祿馬同鄉，禍患潛 消福長，柱中正官空亡；官祿減 少，不利公職，女夫緣差。將星 天乙主榮昌，中暮家門興旺；寅 午火旺，運氣再遇，壽促，不然 殘廢。外表風光，有獨立分家或 創業之傾向，爭財理財之特性， 妻不從夫，巧於謀事，食祿豐厚 。七赤之年，動亂多，血光，破 耗，賊劫，少女有阻，防牢獄之 災，主口舌，有水火之厄。命犯 伏吟，好壞加倍。經濟轉旺，青 雲得路。財多克印，不利文化事 業，貨幣升值，貶值，食糧生產 有損，石油需求增強，通貨明現 ，3D 電影電視，網絡之線上遊戲 或虛擬電玩效應加旺，如虛擬錢 幣和現實貨幣兌換的線上遊戲。 新的娛樂性設計產品會增加，房 地產復蘇（尤其東北，西南之方 位）金，銀等貴重金屬破新高， 起落亦大。 大利之行業：土、金 次利之行業：火 忌之行業：水、木 外陰內陽之年防虛擬軍事變成 實際之戰役，主官符，病符，盜 賊失脫，木旺損力，有挫鈍之危 ，故頑鈍自損。性柔體弱，欲得 厚主輔助。天災難免，有色情之
災，妾勝妻，所謂女命財多易招 男子。與人爭論惹禍多，謹慎作 善免爭訟。股市雖好，命宮受衝 ，貧富差距大，仇恨極端，凡事 一 波 三 折。3 月 6 日 至 4 月 4 日 2011 年（陽曆） 向東之門： 有無妄之災防災禍，疾厄主困 滯，失敗，犯太歲忌動土或探喪 問病，宜靜不宜動。不利風水命 屬水者。大利風水命屬金者。有 變動或不祥之生肖：鼠、龍、馬 、雞。吉之行業：金融、武器、 五金、器械、鋸木業、鐘錶、模 具、銀樓、當鋪、科學鑒定、武 術、堅硬性、主動性、主宰性之 行業、汽車、娛樂。忌之行業： 服務業、貿易、外交、冷飲、記 者、攤販、冷藏品、徵信社、自 由業、防火業、偵探、搬家業、 冷凍、旅遊、清潔業、玩具、海 產、演藝事業、流動事業。 向南之門： 病符臨門，不利婦科腸胃病毒 災害，犯巨門，有口舌，犯孤寡 主晦氣。不利風水命屬水者。大 利風水命屬金者。有變動或不祥 之生肖：鼠、牛、兔、馬。吉之 行業：金融、武器、五金、鋸木 業、鐘錶、模具、銀樓、當鋪、 科學鑒定、武術、堅硬性、主動 性、汽車、娛樂。忌之行業：服 務業、貿易、外交、冷飲、記者 、攤販、冷藏品、徵信社、自由 業、防火業、偵探、搬家業、冷 凍、旅遊、清潔業、玩具、海產 、演藝事業、流動事業。
向西之門： 有喜慶之事，主得未來之商機 ，犯桃花亦犯三煞，萬事留神。 防火厄，注意眼部，心臟。不利 風水命屬金者。大利風水命屬土 者。有變動或不祥之生肖：鼠、 兔、雞、狗。吉之行業：房地產 、倉庫、中人、礦業、介紹業、 建築、秘書、顧問、代理商、經 銷商、中盤商、防水業、喪葬業 、瓷器、石器、石板、磚瓦、石 灰、水泥、飼料、農畜牧業、土 產、窯業，代書。忌之行業：金 融、武器、五金、器械、鋸木業 、鐘錶、模具、銀樓、當鋪、科 學鑒定、武術、堅硬性、主動性 、主宰性之行業、汽車、娛樂。 向北之門： 防是非，官非，破財，賊劫， 犯口舌，不利小口，肝，手腳， 毛髮、神經。不利風水命屬土者 。大利風水命屬火者。吉之行業 ：高熱性、火爆性、光亮性行業 ，照明，易燃物，酒，加工，代 工，製造業，修護，食品業，自 助餐，熟食，美容，美髮，化妝 品，印刷業。忌之行業：房地產 、倉庫、中人、礦業、介紹業、 建築、秘書、企管顧問、代理商 、經銷商、中盤商、防水業（修 屋頂）、喪葬業、瓷器、石器、 石板、磚瓦、石灰、水泥、飼料 、農畜牧業、土產、窯業。 向東南之門： 譯馬星動，主出外，變動，搬 遷，亦有變卦之事。退氣之財， 注意頭，頸，肺，脊髓。不利風
水命屬木者。大利風水命屬水者 。有變動或不祥之生肖：牛、虎 、兔、龍、狗、猴、豬或（鼠、 雞 ) 。吉之行業：服務業、貿易 、外交、冷飲、記者、攤販、冷 藏品、徵信社、自由業、防火業 、偵探、搬家業、冷凍、旅遊、 清潔業、玩具、海產、演藝事業 、流動事業，釣具，打撈業。 忌之行業：傢具、木器、裝璜 、盆栽、園藝、紙業、布業、文 藝、書本、文具書局、出版、教 育、作家教師、公務、政治、文 化、宗教、慈善業、敬神品、青 果商、香料、醫療、藥物。 向西南之門： 主文昌，應酬多，有人來訪， 或有遠游。利學門，桃花，注意 呼吸器官，大腿肱。不利風水命 屬土者。大利風水命屬火者。有 變動或不祥之生肖：鼠、牛、虎 、蛇、狗、豬。吉之行業：高熱 性、火爆性、光亮性行業，照明 ，易燃物，酒，加工，代工，製 造業，修護，食品業，自助餐， 熟食，美容，美髮，化妝品，印 刷業。忌之行業：房地產、倉庫 、中人、礦業、介紹業、建築、 秘書、企管顧問、代理商、經銷 商、中盤商、防水業、喪葬業、 瓷器、石器、石板、磚瓦、石灰 、水泥、飼料、農畜牧業。 向東北之門： 應酬多，有人來訪或有遠游， 主桃花。防失物，賊險，注意腎 ，肛門，子宮，血，下體。不利 風水命屬火者。大利風水命屬木
職，添丁，等喜事。注意指甲， 背，鼻，胸，皮膚。不利風水命 屬水者。大利風水命屬金者。有 變動或不祥之生肖：牛、虎、龍 、蛇、羊、猴、雞、豬。吉之行 業：金融、武器、五金、器械、 鋸木業、鐘錶、模具、銀樓、當 鋪、科學鑒定、武術、堅硬性、 主動性、主宰性之行業、汽車、 娛樂。忌之行業：：服務業、貿 易、外交、冷飲、記者、攤販、 冷藏品、徵信社、自由業、防火 業、偵探、搬家業、冷凍、旅遊 、清潔業、玩具、海產、演藝事 業、流動事業。
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