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二零一一年 第三十一期 ISSN 1941-7878
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二○一一年七月三十日至八月五日 總185期 July 30 ～ August 5 2011 www.ChineseBizNews.com
【專題人物．金匙地產 Mimi 何】
短售的好處及其三大挑戰 專精短售屋的金匙地產公司 Mimi 何 經濟不景氣及地產 在美國價格下滑的今天，短售
Mimi 提醒您，短售的知識和經 驗、實力並非每個地產經紀具有， 無論您是買家或賣家，如想順利地 獲批及成交短售屋，應該由專精短 售的地產專家來處理這些運作，以 爭取到最大好處。 Mimi 何的聯繫電話是 909-800-1190 e-mail：mimi8993@yahoo.com
已成為地產市場流行的一種新銷 售形態。 何謂短售？短售是指銀行同意 讓房屋售出的價值低於其所欠的 銀行貸款，而不再需要房主支付所 欠的貸款及相關費用。 如果屋主因收入減少、生病、離 婚等等各種因素引起付款困難，而 其房屋價值又已跌低於其所欠的 貸款總額，即出現溺水或負資產情 況，便可向銀行申請短售其房屋。 如銀行批准其申請， 則會免去 其所欠的貸款及差額。例如，張氏 夫婦在 2006 年以 60 萬價格購買 了一所房屋。 當 時 他 們 付 20% 即 12 萬 的 首 期，向銀行貸款 80% 即 48 萬。現 在，張先生已經失業半年，他們無 法繼續向銀行月付，而其房子也因 市場因素大大貶值，因而張氏夫婦 向銀行申請短售獲批。 房屋售出的價格為 36 萬，成交 費用包括出售傭金及其他約 2.5 萬，房子售出後仍欠銀行 14.5 萬。 因銀行同意他們短售，所以其所欠 的 14.5 萬債務全被免除。短售後 張氏夫婦的信用受影響不大。 對屋主來說，短售的好處是：一 來即減輕了家庭債務負擔，二來免 於房子被銀行法拍 Foreclosure 甚 至走向破產 Bankruptcy 境地，所以 房主的信用可以得到較好的保護。 而對銀行而言，如以一定價格出售 房子的話，短售總比法拍或銀行回
收房子的情況損失少得多，所以銀 行會酌情考慮同意短售。 如果要讓銀行同意短售房子，這 裡有三大挑戰： 第一挑戰 銀行是否同意短售。 這要看房主如何解釋其家庭財 政困難。如果銀行拒絕了短售，房 子最終會被銀行法拍、回收，淪為 銀行屋。這裡包括時間上的爭取。 在即使屋主已經收到銀行的拍賣
通知的情況下，也要讓銀行延期或 取消拍賣，為短售程序贏得足夠的 時間 ; 同時需要銀行相信屋主確 有財政困難而同意短賣。 第二挑戰 銀行會批准甚麼價錢出售。 銀行核准的價格有時會比市場 低，有時卻會比市場價高。如果高 出市場價，買家都會跑掉，銀行最 終亦淪為銀行屋。這裡有很多具體 辦法可以爭取在價錢上的主動，取
得比市價低的短售機會，才會留住 買家，甚至留住不止一個買家在等 待短售的審批。 第三挑戰 銀行會願意付出哪些費用。 一般來說，第一貸款銀行會付出 售傭金，但不一定會付其他費用包 括房主所欠的第二、第三貸款、物 業稅、管理費、維修費等。這些費 用少則數千，多則數以萬計。如第 一貸款銀行不同意支付房主這些
費用，那麼屋主或買家便要支付。 通常屋主已經無力償還這些款項 負擔。 而買家會因這些費用增加了購 買的成本及負擔而止步。如無法達 成一致意見最終還是無法順利成 交短售。所以需要爭取第一貸款銀 行同意支付第二貸款和第三貸款 銀行所欠債款，以及房子所欠的物 業稅、管理費等，才能順利成交短 售。 由此可見，從申請到整理材料、 與銀行溝通、商談、核准等等，短 售的每一個環節十分複雜，也十分 關鍵，無論對買家或賣家都十分重 要。 買家的目的是要低價地爭取到 好機會購買短售房子，屋主即賣家 的目的是順利成功地以短賣的方 式脫手物業以免信用大受打擊。但 如果處理不當，買家和賣家都會有 損失。 以上這些有關短售的知識和經 驗、實力並非每個地產經紀具有， 所以無論您是買家或賣家，如想順 利地獲批及成交短售屋，應該由專 精短售的地產專家來處理這些運 作，以爭取到最大好處。詳情可至 電查詢多年專精短售屋的金匙地 產公司資深經紀 Mimi 何。其 24 小 時熱線電話是 909-800-1190 或電 郵查詢 info@goldenkeyca.com。
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B6•綜合要聞 B6．環球地產
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第二季台灣房市 呈量縮價漲 雙北市房價續創新高 北二都漲幅不如南三都 台灣國泰建設和國立政治大學台灣房地產研究中心共同發佈 國泰房地產指數季報，數據顯示，2011 年第 2 季全台新推個案市場 南、北部顯著落差，北部都會區受奢侈稅衝擊，形成價、量嚴重背離； 台中市與台南市持續盤整，高雄市發展則相對穩定。 【本報綜合報導】政治大學台灣 房地產研究中心主任張金鶚表示， 從第二季全台房市主要呈量縮價漲 情形，推估若是成交量未增長，房
價可能從下半年反轉，明年房價將 呈 5% 到 10% 幅度的緩跌。 張金鶚指出，第二季各區房市不 論中古或預售屋均呈量縮，但是價
格卻反應稍慢，再加上建商以豪宅 銷售模式，形成價格支撐，仍呈上 漲走勢；但他估計，從今年下半年 到明年首季間，若後續成交量未明 顯增加，價格反轉向下的趨勢將更 明顯。 他說，今年首季為房市榮景，第二 季受奢侈稅影響，房市交易頓挫，原 本價格應該跟著量向下調整，但價 格反應卻不明顯，預估從今年下半 年起到明年第一季和第二季之間， 價格將逐漸反應出來。 台灣國泰建設協理陳仁澤表示， 奢侈稅將投資客趕出市場，市場的 假性需求大幅減少，其餘自住客購 屋時將更挑剔、更謹慎，建商的經 營困難度更重，必須要提出更好產 品規畫、設計，更貼近消費者的需 求，這種住房產品才會受消費者青 睞。 據台灣《旺報》報導，永慶房仲集
團研展室黃增福協理表示，今年第 二季全台主要都會區受“奢侈稅” 的強大打房措施影響，民眾購屋信 心下滑，市場買氣急縮，其中，由 於奢侈稅主要打擊短期交易的房市 投資客，以往房價漲速最快、幅度 最大，最投資客青睞的台北市及新 北市，更是首當其衝。 根據永慶房仲集團統計，2 月底 奢侈稅公佈之後，原先佔市場交易 1~2 成的房市投資客及長期置產客， 紛紛出場觀望，導致第二季九大都 會區中“北二都”交易量萎縮幅度 最大。 全年房價漲幅出現北不如南的跡 象，房價漲幅落後台中市、台南市、 高雄市等“南三都”，差距最高達 8.1%，其中第二季高雄市與去年同 期相比房價漲幅 19.5%，為全台房 價漲幅最高的區域。 另據台灣住展房屋網報導，台灣 奢侈稅自 2 月 25 日新聞曝光後，房 價的變動早已成為台灣民眾關注的 焦點。到底雙北市的房價經歷奢侈 稅的衝擊，房價有沒有跌呢 ? 如果 跌又是跌多少呢 ? 相信是讀者關切的重點，住展雜
以色列總理 出招治房價 【本報綜合報導】以色列總理本 雅明．內塔尼亞胡 26 日宣佈，下 周起推行一項住房改革方案，承諾 出讓更多國有土地、新建數萬套住 房，以期遏制房價上漲、解決困擾 民眾的住房難題。 內塔尼亞胡在一場經電視和電台 向全國直播的演說中承認，以色列 社會面臨嚴峻住房危機，“以色列 的住房危機是真正的問題，不是捏 造的議題。任何有同情心的人都理 解，這是個問題”。他宣佈，政府有 望下周起推行一項住房改革方案， 名為“住得上的房子”，主要適用 於低收入人群，旨在遏制房價上漲， 讓更多民眾“居有定所”。 內塔尼亞胡說，政府將以優惠價 格甚至免費出讓更多國有土地，用 於住房建設；今後 18 個月建造大約 5 萬住房並投放市場；擬為大學在 校生建造 1 萬間宿舍；向貧困人群
和學生提供廉租房；簡化房地產交 易的繁瑣程序。“住房問題可以解 決……長期來看，降低房價的主要 途徑是建造更多住宅。”內塔尼亞 胡說，以色列議會定於下周表決這 項方案。他批評以色列土地管理局 “壟斷”住房建設、作風官僚，致 使住房建設速度緩慢，稱即將推出 的方案有助打破這股官僚風氣、加 速住建。“我們下周將完成……變 革，你最終必須打破官僚作風。” 按照法新社的說法，土地管理局 掌管以色列 90% 領土上的住房建 設。 以色列的住房問題主要表現於供 需失衡，房屋供給滿足不了民眾需 求。2007 年 12 月至 2010 年 8 月， 以色列房價飛漲 35%，房租費用逐 步上漲。以色列中央銀行去年採取 收緊房貸、提高利率等措施，試圖 抑制住房需求、控制房價上漲，收
效不大。 最近十多天，包括行政中心特拉 維夫在內，以色列多地爆發“帳篷 示威”。數以萬計民眾支起帳篷露 宿街頭，抗議房價高企。一些示威 者 打 出 標 語：“ 我 們 為 屋 頂 而 抗 爭。”24 日， 多 頂“ 示 威 帳 篷 ” 出現在位於耶路撒冷的以色列議會 門口，大批民眾在特拉維夫集會示 威；24 日至 25 日，新帳篷如雨後 春筍，在特拉維夫更多街道上“冒 出”。 內塔尼亞胡稱“帳篷示威，正當 合理”，25 日取消訪問波蘭行程， 留在國內處置危機。 以色列《國土報》26 日發佈一份 民意調查結果，顯示 87% 的以色列 民眾支持“帳篷示威”；內塔尼亞 胡支持率 32%，與兩個月前的 51% 相比有所下降。 內塔尼亞胡的住房改革方案一經
推出，即遭多方質疑。以色列工黨 批評內塔尼亞胡的演說“缺乏內 容”，“顯然企圖籠絡”示威者。 工黨臨時主席米卡．哈里什在一份 聲明中說，演說“沒能提供任何切 實且可持續”的解決方案；總理的 提議只不過在一個被長期忽視的根 本性嚴峻問題上“貼了一塊創可 貼”。 一些示威者坐在帳篷里觀看內塔 尼亞胡的電視演說，隨即否定他提 出的改革方案。示威組織者之一達 夫尼．利夫說：“內塔尼亞胡說土地 可以免費出讓，那麼誰會獲得這些 土地？以色列的貧困民眾？沒門。 能獲得土地的是承包商和他（內塔 尼亞胡）的其他富人朋友。”西旺 ．瓦爾迪告訴美聯社記者，“帳篷 示威”將繼續。“我們會繼續住帳 篷，不會拆除一頂帳篷，直至爭取 到一份更為完善的解決方案。”
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韓國海外地產購置額
連續 3 個月破 1 億美元 【本報綜合報導】隨著全球經濟 景氣逐漸好轉，韓國的海外房地產 購置規模已經連續 3 個月突破 1 億 美元。據企划財政部 26 日消息，5 月份韓國居民在海外房地產購置總 額共計 1.2520 億美元，同比 (7310 萬美元 ) 增長 71.3%。 而 3 月和 4 月份的購置總額分別 為 1.1100 億美元和 1.0310 億美元， 這意味著韓國居民的海外房地產購 置總額已經連續 3 個月突破 1 億美 元。 在全球金融危機爆發前的 2007 年 7 月，曾有過高達 1.2580 億美元 的購置額，時隔 3 年 10 個月後此紀 錄被刷新。
5 月的海外房地產購置總額中， 以個人名義購置的房地產交易數約 為 186 件，共達 1.0890 億美元， 是法人名義購置額 1630 萬美元 (5 件 ) 的 10 倍以上。 另 外， 居 住 用 房 地 產 購 置 額 為 3910 萬 美 元 (54 件 )， 遠 遠 少 於 投資性房地產 (8610 萬美元，137 件 )。 由於美國的次貸危機影響，海外 房地產投資在 2007 年 7 月達到頂 峰後一度萎靡不振，直至全球金融 危機爆發前夕才逐漸恢復。 去年韓國經濟增長率突破 6%，國 內投資餘力得以增長，故此海外房 地產購置額比去年激增了 174.2%。
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破表飆上每坪 125.2 萬元的新高， 北市信義區亦飆上 118.5 萬元的高 點。新北市方面，今年第一季的平 均房價為 30.8 萬元，與台北市房價 一樣，經過一季度的利空衝擊，房 價也是沒有下跌，第二季的平均房 價來到 32.1 萬元，與台北市房價雙 雙再創下歷史的新高點，新北市第 二季房價較第一季再上揚了 4.2 個 百分點。 第一季與第二季房價相比較，新 北市的十七個行政區中，除了蘆洲、 樹林、三峽與八里四區房價修正外， 其他的十三個行政區房價皆呈現上 揚的走勢。
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誌將透過實際的數字來說明，今年 的第一季至第二季，雙北市平均房 價的漲跌市況。 根據住展雜誌最新的統計數據顯 示，台北市今年第一季的平均房價 為每坪 74 萬元，受奢侈稅衝擊後 的第二季，台北市預售與新成屋的 行情價來到 78.7 萬元，房價不但還 是鐵板一塊、也沒下跌，經過一季 後，台北市房價居然較第一季再上 揚了 6.4 個百分點，並再創下台北 市房價的歷史高點。 台北市的十二個行政區中，十二 個行政區第二季房價都較第一季房 價上揚，首善之區大安區的房價再
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二○一一年七月三十日至八月五日 總185期 July 30 ～ August 5 2011 www.ChineseBizNews.com
美國 Nice Fence Co 第三代超強塑鋼產品介紹
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美麗 Patio 美麗景觀屋 用過木制圍欄的人都知道， 無論是前院的草坪圍 欄，還是後院的隔板牆，或是天井 的遮陽架，不管怎樣定期投資油漆 養護，最後都會腐朽發黑甚至垮 倒，顯得陳舊破敗與不安全隱患。 和木製品不同，現在的塑鋼建材都 是用高分子的超強塑料製成。無論 圍欄或天井遮陽架，所用材料堅硬 又有韌性，外表鍍有一層瓷一樣的 光澤，無刺，不開裂，不會被蟻蟲 啃蝕，也不會因潮濕而腐爛。無需 任何油漆養護。 正因為這些特質，在房屋裝修市場 上，塑鋼圍欄脫穎而出，走進千家 萬戶。選擇塑鋼圍欄把庭院裝修得 現代，自然，浪漫，溫馨，增加房 屋的品味和價值，已成為北美社會 的趨勢。 美 國 Nice Fence Co 生 產 的 超 強 塑 鋼圍欄，經過六年的研發完善 , 其 材料 VINYL 是以 PVC 型材作為主
多年來，在裝修庭院的建材中，木材一直佔據著主要角色。 但是近年，木材的缺點越來越為人們所認識， 一種新的替代材料逐漸成為人們美化庭院的新選擇， 這就是超強塑鋼製品。 要基礎構件的一種復合材料 , 其中 更增加了高成分的二氧化鈦元素。 由這種復合材料製成的圍欄，具有 安全，長久耐用，抗紫外線，抗惡 劣氣候，抗撞擊，不變形，安裝靈 活，易於清洗等諸多優點。 全新材料製成 Nice Fence Co 的產品均由全新 PVC 材料製成，不含任何再生材料， （所謂再生材料是指已被使用過或 已經被製成工業產品重新被當作 原料使用）。雖然 PVC 材料是可 以重復使用的，但是 Nice Fence Co 的產品材料中沒有任何再生材料。 終生不變色
Nice Fence Co 的產品終生不變色， 產品材料中包含 10% 的二氧化鈦 （Ti02）及其他化學添加劑，從而 防止紫外線對材料所造成的侵蝕。 一般的 Vinyl 產品用久後會發黃， 就是因為紫外線的緣故，而 Nice Fence Co 的產品中含有有效的阻止 紫外線成分，從而保證了對極強光 線的抵御。 不易燃 PVC 的燃點在華氏 900 度，而且不 易 燃。 正 因 為 如 此，VINYL 被 歸 為自我熄火的材料。 抗衝撞 Nice Fence Co 產品中有一種化學復
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精力和金錢。 而木製產品則在使用期中不斷需 要油漆，打磨，修理，替換，而目 前木材成本在增加，質量在下降 （質量下降的原因為現在多用幼齡 木材）所以 VINYL 的產品更具吸 引力。 Nice Fence Co 生產的圍欄，除了常 見的白色，還有木紋色，以及可供 顧客自己刷油漆的貼心選擇。款式 更是多種多樣。 Nice Fence Co 產 品 有 條 件 終 生 保 修，任何向該公司購買產品的客戶 均可享受。看完這篇文章，您難道 還不心動嗎？趕快與 Nice Fence Co 聯絡吧！ 他們的電話是： 888-229-6966 909-772-9724
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合材料是專門抵御衝撞力的，這種 材料使得他們的產品在抵御衝撞方 面有及其出色的表現。 易清洗 Nice Fence Co 的產品易於清洗，在 正常情況下，只要用家用的衝水管 沖洗即可，特別的污漬只要用一般 浴缸的清洗劑就能清洗乾淨。 替換方便 Nice Fence Co 的產品具有高防撞性 能，但異常強大及直接的撞擊（比 如汽車的撞擊）會造成損壞，所以 他們產品的另一個優點就是其部件 替換方便， 抗低溫
一般的塑料材料在天冷的狀況下 柔軟度不夠，而 VINYL 材料的圍 欄可以適應溫度的急劇變化，材 料成分中那些用於防止撞擊的成 分同樣也有益於圍欄抵御低氣溫 的能力。 更安全 還 有，VINYL 的 表 面 光 滑 無 孔， 沒有鋒利的邊緣或刺片，所以與 木制圍欄相比，對孩童及寵物更 安全。 新工藝 Nice Fence Co 的另一個特點是，他 擯棄了第一代第二代塑鋼圍欄使 用膠水粘合的缺陷，採用新工藝 加工，所有材料溝槽鑲嵌，接痕 更加牢固平整。 一次花費長久無憂 雖然這種產品比木制的圍欄稍貴 一些，（除非你用最優質的木材， 那樣的話，兩者的價錢大約打平） 但是一旦安裝完畢，你無需再花
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