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二○一一年八月二十七日至九月二日 總189期 August 27～September 2 2011 www.ChineseBizNews.com
【專題人物．趙文祉律師】
房東驅逐房客 依合法程序 專業律師趙文祉為您排憂解難 個法律規定很多的 美國是國家，對房東出租房屋 也有很多規定。簽署一份書面合約 是避免糾紛的好方法。租房合同最 基本的要素包括租金、租期、押金 等條款，還有其餘各項如水電費， 網絡費等。房東在處理房客問題上 應特別小心，在出租房屋或房間給 他人前，應先作一些犯罪或信用調 查，應向房客要求先交押金。 房東都會要求預付一個月的押 金，收取押金的目的在於當租客對 租賃的房屋造成損毀或不交租時 保障房東的利益。對於押金的處 理，完全按照合同雙方的自願原 則，房客在搬進去前需了解房東是 否在退租時退還押金，退還押金 （refund）的方法，包括從中扣錢 的條目（allowable deductions）。當 房客入住房屋時，和房東一起對房 子檢查一邊，在入住聲明（movein statement or checklist） 上記錄下 房子原有的損壞情況。 書面協議不僅在簽訂合同的時 候有用，在房客入住以後，如果房 間內有東西需要請房東修繕，出示 一份書面形式的請求，並要求房東 簽名，註明日期，並自存一份備 忘，也是值得推薦的一種做法。 每個人的成長生活環境都各不 相同，難免會有一些習慣上的差 異，每個租客都有自己的愛好，比 如說園藝、餵鳥、在窗戶上掛橫幅 等等。但是，這些愛好對房東來說 有時卻像一顆定時炸彈，隨時可能 會帶來一些麻煩。 更有甚者，會造成一定的經濟損 失。餵鳥，本身是一個充滿愛心的 善舉，可如果租客在租住的 House 裡餵鳥，則可能會把花園等地弄得 一塌糊塗。通常情況下，餵鳥後會
有剩餘的食物殘渣，這些殘渣往往 會招來一些有害的昆蟲。 如果租客不能自覺地清理掉殘 渣，那最後很可能是由房東必須花 大筆錢去處理這些問題。作為房 東，你最好先跟你的租客事先約法 三章，以保護你的房產。避免因租 客的一些不當行為導致房屋需要 維護和維修，從而產生不必要的費 用。 租客與房東之間最常見的爭端 除了房租或押金，就是關於房東進 入出租屋的權利，和租客隱私權。 房東在一般情況下是不可以進入 租出的房子的，如果房東因修理房 屋等事由而需要進入房子就必須 給租客一個合理的通知（通常為 24 小時。） 按照法律，房東必須 給租客提供適宜居住的基本條件， 包括房屋要能防風擋雨，供暖、 水、電，清潔衛生條件和安全條 件。 一個好的租客是可遇不可求的， 因為在租客搬入之前，房東無從得 知租客的日常生活習慣。遇到一個 好的租客可以省不少心，但是，當 房東碰上一個不好的租客時，可能 會遭受經濟上什至是精神上的損 失。 如果租客有一些不當的行為，像 是在晚上夜深人靜的時候把音樂 聲開得很大，或者做完飯之後不把 鍋洗乾淨並且把臟碗堆在公用的 廚房洗手池裡，這都會給同住在一 起的室友帶來不便。還有一些租 客，習慣性地把自己的個人物品放 在公用區域，造成他人的不便。 作為房東，應該要適當地採取一 些措施，以避免這些行為對其他租 客造成困擾。與其在這些行為發生 之後再採取措施，房東應先未雨綢
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客的進出，不應搬動房客的私人物 品。 當房客無法交付房租時，屋主有 權利要求房客搬離。驅逐房客可 用的理由有幾種：當房客無法按 時交房租時，可採未付房租（nonpayment）；而當房客對房屋的使 用超出原先協議的範圍，如私下轉 租，契約期滿仍不搬離，或對鄰居 的生活形成妨礙時，可以及違約 （breach）為由驅逐。 但是，驅逐房客必須依照合法 程序。房東不得擅自驅逐房客， 而依法必須先經過法官的裁決。 房東應先以書面通知房客欠繳房
租。 三 天 之 後， 可 向 法 庭 申 請 驅 逐（eviction） 如 房 客 作 回 應 （answer）法院會在二十天之內定 出庭日讓雙方出面說明。若房客未 按時出庭，法官將採信原告說詞， 進行缺席宣判。 驅逐房客可用的理由除了房客 無法按時交房租外，還可以是房客 違約將房屋另作他用，例如私下轉 租，契約期滿仍不搬離，或對鄰居 的生活形成妨礙等等。 遇到房屋出售的情況，房東必須 提前給房客通知，一般是提前三十 天或六十天，如果是法拍屋甚至需 要九十天通知。如果房客到期仍未
搬走，房東可到當地的法院申請驅 逐令。房客被驅逐後，其私人物品 將移至他處保管。 特別應注意的是，只有法庭法警 有權執行驅逐，屋主不得以任何私 人手段，如換鎖或切斷水電脅迫房 客搬離，或對房客採取精神或實體 的威脅與騷擾，否則將面對民事及 刑事的刑責。 如果在法官仍未簽署驅逐令前， 屋主已先採取驅逐行動。屆時，房 客報警，屋主反而從有理變為無 理，反而成為刑事案件的被告人。 如有任何疑問請諮詢： 趙文祉律師 626.826.9155
當房客違約時，房東應透過合法的方法來驅逐房客，不應私自進入租客的房間， 不應更換鎖以阻止房客的進出，不應搬動房客的私人物品。當房客無法交付房租時，屋主有權利要求房客搬離。 驅逐房客必須依照合法程序。房東不得擅自驅逐房客，而依法必須先經過法官的裁決。 房東應先以書面通知房客欠繳房租。三天之後，可向法庭申請驅逐（eviction）如房客作回應（answer） 法院會在二十天之內定出庭日讓雙方出面說明。 若房客未按時出庭，法官將採信原告說詞，進行缺席宣判。
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繆，防患於未然。 當房東發現租客有不當行為時， 可以重申基本規則。房東可以把自 己發現的一些問題寫在一張紙上 並把紙條放在一個顯眼的地方，如 冰箱上。 以此強調租客應該遵守的基本 規則。當那個有不當行為的租客看 到字條後能意識到自己的問題，並 且及時糾正，那麼就是皆大歡喜， 房東既不需當面指責那個租客，租 客也不會有強烈的反感情緒。相 反，如果房東直截了當地去指責租 客的不當行為，則很可能會取得反 效果，有時甚至會引起租客的反感 或者招來租客的怨恨。 當房東發現其租客在房屋內有 違法行為或者進行一些違法活動 時，應及時警告租客要馬上停止任 何逾越當地法律的行為。租客的這 種違法行為將嚴重影響到房東的 利益，大麻屋就是一個很好的例 子。 當警告不奏效時，房東應及時通 過法律途徑處理問題，以保護自身 的利益及安全。 如果租客的這些 違法行為影響到周圍的室友及鄰 居，房東也可以提出請他們擔任證 人的角色，合力把違法的租客請出 門。 當房客違約時，房東應透過合法 的方法來驅逐房客，不應私自進入 租客的房間，不應更換鎖以阻止房
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奧巴馬政府公佈 止贖房脫困計劃 希望尋找具有技術和資金能力的公司加入 分析人士稱，此次的新計劃，將注意力從使借貸人得以保有其房產， 轉向為這些借貸人無法保有的房產尋求新的未來。 貸危機中深受其困，美國政府出於 保護市場考慮，對其進行接管。現 在，這些止贖房屋成了政府的包袱。 所謂止贖房，在美國也叫法拍屋。 2001 年 到 2007 年 之 間， 美 國 房 價漲的很厲害，為了吸引購房者， 有零首付的交易。銀行替購房者賣 單，然後購房者再還貸給銀行，還 不起的房子，被銀行回收，就叫止 贖房。投機客多了以後，銀行的風 險也越來越大，特別是後來房價下 行，很多人即使有能力償還，也都 棄房了。 據《東地產》報導，有分析指出， 一方面，大量的止贖房屋，下拉了 房價，阻礙了現有房源的銷售以及
【本報綜合報導】奧巴馬政府日 前宣佈了一項針對止贖房屋的新計 劃——將這些房屋整批出售給私人 投資者，再由其進行市場出租。 聯邦住房金融局會同 財政部和 住房和城市發展部發出聲明，欲聽 取各利益相關方意見——不是單一 的打包計劃，而是針對個地方的不 同特點的解決方案。意見提交將在 9 月 15 日截止。 據統計，目前房利美，房地美和 聯邦住宅管理局，擁有差不多 25 萬 套的止贖房屋。基於疲軟的房地產 市場和持續的高失業率，這一數字 還在不斷上升。 房利美和房地美在 2008 年的次
新建設的實施。2008 年以來，美國 房價一直保持低位，而另一方面，由 於出 租房數量的不足，紐約、休士 頓等地區的租金上漲速度快於通貨 膨脹速度。政府方面稱，這一計劃 的最終的目標正是穩定房屋市場、 降低租金。此外，還可以通過對這 些房屋的修繕來提供就業崗位。 奧巴馬在其競選及執政後均曾表 示將解決房屋市場諸問題，他在今 年 7 月份的一次採訪中承認，美國 政府應對止贖危機的計劃自 2009 年春季推出以來進展很不順利。政 府已數次修訂改善房地產市場的計 劃，力圖幫助人們避免止贖情況的 發生，同時促進房價上升；但房地
租的房屋，而非為投資者助力。其 實投資者們此前也有機會從政府手 中購買止贖房，但興趣寥寥，在一 個低迷的市場，想要以一個較好的 價格賣出房子比較難。而且，由於 各種複雜的原因，對房子進行批量 整合也很困難。 因此，諸如稅收減免以及更為寬 松的租賃條款之類的激勵政策是非 常必要的。 另一方面的質疑是，投資者們或
產市場可能仍是經濟中最薄弱的環 節。 分析人士稱，此次的新計劃，將注 意力從使借貸人得以保有其房產， 轉向為這些借貸人無法保有的房產 尋求新的未來。 值得注意的是，此前一直有類似 的提案，例如，作為止贖程序的一部 分，房地美和房利美可以直接讓房 屋原所有者繼續住在房子里，然後 按市場價來付租金。政府官員說， 他們不排除其他方案，但是目前更 想看看他們能否鼓動起投資者的興 趣。 此計劃特別強調，希望尋找那些 具有技術和資金能力參與大型項目 的公司加入。 但摩根士丹利的分析認為，這項 計劃的目的主要是為市場提供可出
許很難給出讓房地美和房利美覺得 值當的價格。且大批量購買房屋的 投資者，是否能成為好的負責的房 東。 但政府方面的研究人士稱，這個 計劃仍是值得嘗試的，聯邦住房金 融局已經意識到了這些後續問題， 政府或許可以否決那些沒有履行物 業管理承諾的投資交易。而且，此 項計劃無需經由國會批准，程序上 簡便許多。
揭秘美國總統 神秘私人度假屋 這個藏匿在美國南達科他州 Custer 州立公園的 State Game Lodge， 原來這裡曾經是“Summer White House”，上世紀二十年代美國總 統的度假屋。 Calvin Coolidge，也許並不是一個有名的總統，只當了三年。此 外，還有 1953 年時 Owight 總統也在此住過。雖不是非常有名的 總統，但確讓這個山裡的房子變得很有意義：夏天的白宮。
美國 7 月份房市銷售不振
新屋銷量持續下跌 成屋銷量意外下滑 【本報訊】根據美國商務部 23 日 公佈的數據，美國 7 月份新屋銷售 下降超過預期，跌至 5 個月來的最 低水平。這顯示雖然美國經濟復蘇 進入第二年，但房地產市場仍不見 起色。 商務部公佈的數據顯示，美國 7 月份新屋銷售折合年率為 29.8 萬 戶，較 6 月份下降 0.7%，6 月份新 屋銷售修正值為 30 萬戶，低於此前 預測。經濟學家此前預期，7 月份 美國新屋銷售將達到 31 萬戶。 業內人士分析認為，住宅建築商 啟動新屋開發的意願下降，因為二 手房價格更便宜，並且止贖房產增 加了樓市供應量。美國失業率仍維 持在 9% 以上，並且就業增速乏力， 這預示著儘管抵押貸款利率處於紀 錄低點，但房地產市場復蘇動力仍 然不足。 美國 7 月份成屋銷量降至今年最 低水平，成交價也大幅下跌，表明 疲軟的美國住房市場短期內無法回 暖。 全美房地產經紀人協會 (National Association of Realtors, 簡稱 NAR) 公 佈的數據，經季節因素調整後的 7
月份成屋銷量較 6 月份下滑 3.5%， 折 合 成 年 率 為 467 萬 套。 經 濟 學 家此前預計，當月成屋銷量增加 4.0%，折合成年率為 496 萬套。6 月份銷量經修正後為 484 萬套，初 值為 477 萬套。
7 月底掛牌待售的成屋庫存數量 降至 365 萬套；庫存空置指標為 9.4 個月，健康水平為 6 個月左右。7 月份的成屋售價中值為 174,000 美 元，較上年同期的 182,100 美元下 跌 4.4%，也遠低於預售屋售價。
美國特色住宅掠影 (2) 西雅圖湖景大宅 現已退休的內科醫生謝爾頓 Sheldon 和 里 瓦． 比 巴 克 (Reva Biback) 夫婦自 1961 年這座住宅完 工後就一直住在這裡。今年 85 歲 的比巴克夫婦在這裡把三個子女養 大。這處房產的房屋面積約 460 平 方米。圖為兩側種著月桂樹的車道， 這裡可容納多達六輛車。 比巴克夫婦和西雅圖建築師艾伯 森．納爾遜 Ibsen Nelson 共同合作， 耗時一年多建造了這座住宅。納爾 遜最知名的設計作品有西雅圖市的 航空博物館和派克市場的 Inn at the Market 酒店。比巴克先生說：“我 們一個好朋友在建房時聘請了艾伯 森．納爾遜。跟他合作很愉快，他 為人特別和善。”餐廳中安裝了可 通向陽台的法式門。（如圖）
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