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二零一一年 第三十七期 ISSN 1941-7878
二○一一年九月十日至九月十六日 總 191 期 September 10 ～ 16, 2011．每逢星期六出
出版 泰翁傳媒有限公司
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二○一一年九月十日至九月十六日 總191期 September 10～16, 2011 www.ChineseBizNews.com
【專題人物◎ Century 21 Beachside 資深經紀 Jackie 甘】
首次購屋 換屋族 最佳時機 耐心和彈性的溝通意願 資深經紀協助嚴格挑選 【文轉 B1】Jackie 說，大家都知道 由於供需關係的不同，過去兩年 來，各城市各地區的房價漲跌幅度 有著極大的差異性。縱然，失業率 升高、固定利率時限到期造成還款 負擔加重，和房屋貸款違約案件數 量持續攀升等等因素，確實會制約 加州房屋市場復甦的腳步。但是， 這幾個月來，南加州旺盛的買氣， 刺激房屋銷售極為活絡，不但房地 產市場下滑的勢頭明顯走緩，價格 也連續多月處於平穩的局面。南加 的房地產經紀人都明確感受到，近 來銷售業務十分蓬勃，特別是對於 短售和銀行持有的房子，因為上市 價格普遍低於市價，買家出價都十 分積極，只要地點不錯，屋況良 Jackie 甘 好，都可以幾乎接近市價成交。 714-924-9969 從數字看來，6 月份全美二手房 從 1996 年展開房地產生涯，歷經 交易量比 1 月份增長 9%，新房銷 兩波房市漲跌，實戰經驗豐富，作 為專業經紀人，她總是將心比心， 售量增長 7%，而新屋開工量更增 長將近 20%，市場呈現出自次級貸 深入了解客人的需求，為客人量身 款問題爆發以來， 許久未見的活 擬定最適切的買賣戰略，親切的為 躍新氣象。另外，5 月份美國住房 您選擇最適合的物業，提供最貼心 价格自 2006 年 6 月份以來首次出 的服務，有意在大洛杉磯地區買賣 現單月上漲。在南加州一些城市甚 置產的朋友，無論是為了投資，自 至出現了爭購短售與銀行屋的局 住都請與 Jackie 聯繫。 面，出價步步高升，也帶動了市場 價格的走穩。 Jackie 於 1998 年 進 入 Century 21，接受過嚴密而專業的訓練， 由於公司服務眾多跨國型企業客 戶，她除了協助客戶處理商業不動 產買賣租賃外，也負責這些企業 的員工，在進行工作地點輪調轉 換 Relocation 時，幫助處理新工作 地的住所安排，因此，十多年來， Jackie 的服務範圍遍及南加州各 地，由於業務接觸的關係，大洛杉 磯地區南從橙縣的工商業不動產 , 購物商場與住宅，東至 Palm Spring 的退休住宅與豪華公寓，以及內陸 帝國 Apple Valley 一帶的商業用地
磯縣，河濱縣 Riverside，聖地牙哥 縣 San Diego，凡度拉縣 Ventura， 和聖波納迪諾縣 San Bernardino 以 及橙縣 Orange County 的房屋銷售 量同步增加了 19%，達到 24,104 棟。 成交量的增加顯示買氣正逐 步回升，需求的增加將會進一步帶 動價格的上揚。不過，Jackie 也警 告，由於受到裁員和賣方主動降低 房價等因素，長期未受不景氣影響 的昂貴濱海住宅區，價格反而可能 會略為走低。 至於當紅的所謂短售屋與銀行
與不動產，西至各濱海城市，北 至 Ventura 縣的 Thousand Oaks 一 帶，她經手過無數大藥廠的商業房 地產交易與住宅買賣租賃業務，因 此，對於南加州各地房地產市場， 無論住宅或投資還是商用，她可說 是瞭如指掌，無一不精！ Jackie 分析，這幾個月來，由於 法拍屋數量眾多，占交易主導地 位，因此，南加州七月份的中間房 價，較去年同期相比下降了 23%， 但比六月份上升了 1%，這也是今 年連續第三個月增加。同時，洛杉
屋，Jackie 解釋在經濟大環境不理 想的情況下，許多財務能力薄弱的 屋主，因為無法按時繳付房貸，從 而在各不同階段時期產生的非屋 主自願賣出的房子。短賣屋 Short Sale 指的是，當屋主開始繳不出房 貸，一段時間後，屋主不得不自行 開始試圖出售房屋，如果有人出 價，即使賣價低於貸款餘額，只要 銀行同意所出價格，那麼舊屋主所 欠的所有房貸可以一筆勾銷， 銀 行不但不能再向屋主追討差額，也 不會傷害到原來屋主的信用紀錄。
一般而言，短賣屋的售價，平均都 低於原購價，甚至往往低於所欠貸 款，因此對於新買主來說是極為合 算的投資。 若是屋主持續沒有支付貸款達 到一定時間，銀行將會寄出毀約通 知 Notice of Default，進入所謂的法 拍程序 Foreclosure。九十天後，如 果屋主沒有採取適當行動，就會收 到法拍日期通知 Notice of Trustee's Sale，進行法拍動作，21 天內，法 拍會上沒有成功賣出的房子，就會 變成銀行屋 REO，再度回到市場 上，待價而沽。 這段時間以來，由於這類型物業 價格誘人，越來越多的投資人與買 主對短售屋和銀行屋買賣感到極 大的興趣，但是，在搶便宜貨的同 時也必須了解到，這類型房地產的 品質不像正常屋具有完全的保障， 同時交易過程更是煩冗費時，有時 還會徒勞無功。所以買賣需要格外 謹慎小心，如果能夠精挑細選到真 正物美價廉的好房子，則當然具有 很好的增值潛力！ Jackie 指出，銀行屋，法拍屋以 及短賣屋雖然房價便宜，但是，陷 阱很多，想要順利購買，買主必須 在有經驗的經紀協助下， 嚴格挑 選，並且還得具備充分的耐心與彈 性的溝通意願， Jackie 認為，目前 由於市面上這類型物業的數量龐 大，所以手中握有大批回收屋的銀 行，在合理價格內，多半都願意儘 快成交，以收回現金，因此買方只 要具備足夠的耐心與決心，勇於面 對購買銀行屋的激烈競爭，最後都 能如願買到理想的房子。
近期雖然有大量的短售屋與銀行屋會陸續釋出，但是，以南加州地區龐大的胃納量， 將可以充分吸收這些違約房屋，緩解目前銀行屋市場供不應求的現象， 也讓南加州房價能夠繼續維持平穩的走勢，值此房市回春前的短暫時刻， 能夠用低廉的價格，買到夢寐以求地區的房子，是最值得自住者把握的最佳時機。
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B6•綜合要聞 B6．環球地產
二○一一年九月十日至九月十六日 總191期 September 10～16, 2011 www.ChineseBizNews.com
台灣房地產“暗漲”陸資玄機 萬通台北項目率先試水 以大陸富豪為主要銷售目標 台灣作為資源稀缺地，房地產升值空間大，兩岸和平發展前景帶來很大國際需求， 兩岸越穩定發展，國際大企業行銷中心和研發中心就會放在台灣，這樣就具有商業邏輯性。
據《第一財經日報》報導，台北 淡水陽明山的小平頂，是當地櫻花 綻放之地，讓很多熟悉日本櫻花的 當地人頗感驚奇。在這片風景宜人 的棲息之地，似乎總能產生驚奇之 景。不過，這次是一道人工風景線， 吸引著本地人、大陸投資客和世界 華人的眼光。有著大陸地產界思想 家之譽的萬通地產老闆馮侖在台灣 地區的開山之作就選在這片孕育驚 奇的風水寶地。 萬通台北項目佔地面積 29734 平 方米，總計 276 套，是萬通試水台
灣的小型項目。根據台灣相關規定 , 不允許大陸資本參股超過 30% 的公 司投資台灣地產業，萬通地產在新 加坡註冊的 Vantone Capital Pte.，Ltd 的股份比例為 29%。萬通地產總經 理雲大俊表示，大陸房地產市場的 調控使得萬通地產和所有的地產公 司一樣銷售受到一定影響，也使得 萬通地產尋找往外走的發展方向， “台北項目以大陸富豪為主要銷售 目標。” 已經往返台灣 30 多次的馮侖在 形容“萬通台北 2011”項目時，
特別推崇台北醫療服務、教育、城 市、生活環境價值，以及台北共同 的語言背景這一優勢。 仲量聯行台灣總經理趙正義表 示：“海峽兩岸擁有相同的語言與 文化，對中國大陸投資者與開發商 進入台灣市場相當有利。” 大陸資金入台購買房產十餘年則 幾 乎 處 於 停 滯 狀 態。 數 據 顯 示， 2008 年之前，大陸人士在台灣置業 只有 9 例。2009 年開始呈現加速跡 象，目前在台灣購房的大陸民眾已 累計有 1000 多人。
2009 年 6 月，台灣地區依據新 修訂《大陸地區人民在台灣取得設 定或轉移不動產物權許可辦法》， 進一步放寬陸資在台取得不動產限 制，即被業界譽為“五四三”條款。 根據此規定，購置台灣房產證可 獲得台灣當局核發的“出入境許可 證”，大陸購房者在台購房最高可 貸款五成，一年可在台灣居住 4 個 月，並可多次往返，3 年內不得轉 售；此外，大陸新娘目前規定在台 灣可居留半年，如果有了房產證， 可增加到 10 個月。 隨著形勢發展，台灣當局因應民 間購房需求，放低了陸資購房門檻。 目前，陸資企業主要通過香港成立 公司進入台灣購房，以航運公司和 金融企業為主。而個人投資台灣房 地產的以親人在台灣居多，而陸資 購房主要集中在台北大安和信義的 高檔社區。 相對大陸的房貸高利率，台灣房 貸利率只有 1.67%，具有很強的比 較優勢，蔡衛民說，陸資來台就像 20 年前台資登陸一樣會走相同的 路。 據瞭解，目前準備去台灣投資的 個人投資者以小企業老闆居多，資 金以 1000 萬左右為主。“這個群體 繼續在大陸購房害怕後續政策不確
海外地產再度登陸北京秋季房展 【本報北京專訊】中國國內房價 持續高昇以及 2010 年以來限購政 策的出台，為海外地產項目進軍中 國提供了良好契機。如今，越來越 多的中國投資者將目光投向了海外 房產。在全球，華人較多的地區如 美國的紐約、舊金山、洛杉磯，加 拿大的溫哥華、多倫多，澳洲的悉 尼、墨爾本，以及日本、馬來西亞、 新加坡等地都成了中國投資者海外 置業的熱門選擇地區，全球樓市中 都不乏中國投資人的身影。 然而，海外樓市在藴含較大含金 量的同時同樣也藴藏風險，北京房 地產展示交易會組委會國際部總監
魏克非對此表示“海外投資房產需 要做足功課，研究所在國的房產政 策、供需狀況、經濟復蘇前景，以 及政治風險和匯率風險，選擇真正 有潛力的項目。” 2011 北京秋季房展將於 9 月 15 日 -18 日在國貿舉行，據悉，本屆秋 展將迎來歷屆房展會最大規模的海 外地產軍團集中參展，為此組委會 特別在中國國際貿易中心二樓開闢 秋季房展海外專館，來自美國、英 國、澳大利亞、新西蘭、加拿大、新 加坡、泰國、菲律賓、馬來西亞、日 本、克羅地亞、匈牙利、巴拿馬、 保加利亞等二十個國家的數百個房
地產項目將集中展示。 其中匈牙利、巴拿馬、克羅地亞、 保加利亞、德國都是首次亮相房展 會。英國異軍突起，共有十家參展 商參展，首次超過美國、加拿大、澳 大利亞，成為海外地產置業新寵。另 外匈牙利、克羅地亞、保加利亞等 東歐地產也將目光鎖定中國市場， 他們表示中國購買力不可限量，未 來將成為他們的主營市場。 據秋展組委會國際部總監魏克非 介紹，本屆秋展國際展商比春展增 加了 22%，參展內涵更加豐富，包 括純地產項目、土地買賣、投資性 酒店、學生公寓、EB5 移民項目等，
可以滿足廣大投資者多種海外投資 置業需求。 魏克非認為，目前，中國人在海 外購房不光是單純的投資行為，往 往和家庭的長期規劃相關，如子女 教育、個人發展、全家移民和退休 養老等等。任何投資行為都是有風 險的，海外置業也是如此。尤其是 中國的發展階段和房地產環境較為 獨特，具有中國特色，不能想當然 推己及人，要下功夫瞭解所在國家 的經濟發展、法律及商業環境、不 動產價格週期，防範風險。要注意 防範四大風險：包括政治風險、政 策稅收、市場風險、匯率風險。
定性，正在考慮投資資金更有安全 保障的地方。”蔡衛民分析說。 相關人士透露，一陸資企業在台 灣南部投資收購了一家台灣酒店竟 然被陸客婉拒入住，怕被曝光。“陸 資投資台灣房地產可能面臨一些意 想不到的市場風險，當然，機會也 很大。”經常往返兩岸的環球企業 資源管理科學院秘書長童媛春說。 童媛春分析指出，台灣作為資源 稀缺地，房地產升值空間大，兩岸和 平發展前景帶來很大的國際需求， 兩岸越穩定發展，國際大企業行銷 中心和研發中心就會放在台灣，這 樣就具有商業邏輯性。 童媛春還表示，台灣信息、金融 國際化沒有絲毫限制，兩岸和平總 趨勢，ECFA 制度化，國際大企業及 全球都看好中國市場，投資台灣房 地產具有商業邏輯性，無論“商、 住”都有價值。
此外，台商資金回流和榮歸故里 的心態給台灣房地產市場極大的動 力，台商回流效應不容小覷，康師傅 巨資購買 101 大樓就是經典之作。 而台灣金控自己炒房地產也給台 灣房地產市場帶來巨大刺激。由於 台灣金融業規模有限，增長動力不 足，混業經營給它們提供了自己炒 房地產機會。 “金控集團通過金融槓桿，如房 地產投資基金自己炒房來改善整個 金控財務報表，所以大陸投資客要 小心接盤，不過，台灣企業做生意 還會給後來者留有餘地，高位接盤 還是有些增值空間留著的。”童媛 春說。 業界分析人士指出，由於人民幣 和台幣都面臨著對美元升值壓力， 而台幣升值幅度要快於人民幣升值 幅度，所以陸資投資台灣房地產還 可以賺取匯差。
全球最宜居城市 最新排名公佈 【本報訊】英國經濟學家信息社 日前公佈了最新一期全球最適合居 住城市報告，澳洲墨爾本擊敗常勝 軍加拿大溫哥華，成為全球最適合 人居的城市。中國大陸有 8 個城市 上榜，排名最好的是北京的第 72 名；台灣的台北排名第 61 名，與 前一次調查相同；中國香港排名第 31，在兩岸三地城市中排名最高。 經 濟 學 家 信 息 社 (Economist Intelligence Unit) 對全球 140 個城市 進行的調查顯示，排名第 12 的日本 大阪是亞洲最適合居住的城市，東 京排名第 18，中國香港第 31，新加 坡第 51，首爾第 58。 經濟學家信息社是根據治安、基 礎建設、醫療水平、文化與環境及 教育等指標，每年進行 2 次調查。 負責這項調查的編輯寇斯塔克 (Jon Copestake) 表示，亞洲主要城市 排名都很好，主要是基礎建設佳， 治安與教育良好，但在文化活動部 分偏弱。 全球前 10 大最適合居住的城市 中，就有 4 個位於澳洲，比例領先
各國。 根據經濟學家信息社的報告，最 適合人居住的前 20 個全球城市依 序為：澳洲墨爾本，奧利地維也納， 加拿大溫哥華，加拿大多倫多，加 拿大卡爾加里 (Calgary)，澳洲悉尼， 芬蘭赫爾辛基，澳洲珀斯 (Perth) 與 澳洲阿得雷德 (Adelaide) 並列第 8， 新西蘭奧克蘭排名第 10。 瑞士蘇黎士、日內瓦與日本大阪 並列第 12，瑞典斯德哥爾摩與德國 漢堡並列第 14，加拿大蒙特利爾與 法國巴黎並列第 16，日本東京與德 國法蘭克福並列第 18，丹麥哥本哈 根排名第 20。 美國沒有一個城市擠進前 20 名， 排名最佳的是檀香山市 (Honolulu)， 排第 26 名。 中國大陸有 8 個城市上榜，排名 最好的是北京的第 72 名，蘇州第 73，天津第 74，上海第 79，深圳 第 82，大連第 85，廣州第 89，青 島第 98。 全球最不適合居住的城市是津巴 布韋的首都哈拉雷 (Harare)。
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所以他們產品的另一個優點就是 其部件替換方便， 抗低溫 一般的塑料材料在天冷的狀況 下柔軟度不夠，而 VINYL 材料的 圍欄可以適應溫度的急劇變化，材 料成分中那些用於防止撞擊的成 分同樣也有益於圍欄抵御低氣溫 的能力。 更安全 還有，VINYL 的表面光滑無孔， 沒有鋒利的邊緣或刺片，所以與木 制圍欄相比，對孩童及寵物更安 全。 新工藝 Nice Fence Co 的另一個特點是， 他擯棄了第一代第二代塑鋼圍欄 使用膠水粘合的缺陷，採用新工藝 加工，所有材料溝槽鑲嵌，接痕更 加牢固平整。 一次花費長久無憂 雖然這種產品比木制的圍欄稍
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