2013/02 中國展會特刊
International Real Estate Journal
美國房地產市場逐步回春 南加州華人置業寶地：爾灣市與核桃市 新加坡再出重拳調控樓市 Shopping Center Development in China China's Crazy Real Estate Market
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001
遼寧艦 -- 易經的智慧 遼寧號 ---- 中國海軍的第一艘航空母艦。 2012 年 9 月 25 日正式服役。舷號為 16 號； 這是海軍裝備建設新的發展成果，標誌著中國 沒有航母的歷史從此結束，標誌著中國海軍的 新的里程牌。對易經文化熟悉的朋友一看就明 白了 : 好的開始，好的象徵，恭喜！ 安娜從易經先天八卦入手，《河圖》: 〝天 一生水，地六成之 ; 地二生火，天匕成之 ; 天 三生木，地八成之 ; 地四生金，天九成之。〞 第一，二句是對水的描述 : 天一生水，地六成 之，位居北方。海軍是水的五行，航空母艦也 是水的五行，他們需要水的元素，水的相助 相旺，那末用 16，正好合航空母艦要水的需 求，而且很明顯地可以看出 : 這兩股水的力量 分別來自天與地，它們與人為的巨大的航空 母艦，形成了天地人的有機結合，可想而知， 這股能量的結合有多大，助力就有多大 ! 如果 只用〝1〞來編號命名的話，它能很明顯地表 明〝第一首〞的意思，也可以牽強地包含著水 的元素，但天地人的三者結合，就不見了，力 量之差是天壤之別的。一個簡單的人人用過的 〝6〞的加入，畫龍點睛般的把整個局面完全 改觀，體現了中國《易經》文化的博大精深， 簡單無奇的 16，蘊藏著天大的玄機，有無可 比擬的力量，靜靜地寫在遼寧艦的艦身上，明 明白白地展現在世人的視線中 , 它在初始的設 計開始，就已經無聲地工作著 , 它為遼寧艦默 默地，最全面有力地護航。 〝位居北方〞水在北方得地，水得地而輕 鬆容易又繁榮昌盛。中國三十四省市自治區中 的北方省份，而且要有水靠港的，只有遼寧省
莫屬了。 打開遼寧的地圖， 一眼就可以看到 大型天然深水避風良港 -- 大連，它瀕臨渤海， 黃海 ; 它有著世界第二 , 全國第一的大連海事 大學的科技支援，及大型老牌的艦船製造基 地 -- 大連造船廠作後盾，其實遼寧艦還真是 在大連造船廠建造的，所以用它得天獨厚的誕 生地來命名不以為過，真的是 : 天時，地利， 人和，三者俱備。 從現在當運的八運來看，東北三省 : 黑龍 江，吉林和遼寧，是最行運的得運處，大家可 以看到，從改革開放以來，包括遼寧在內的 三省的發展，令人刮目相看，順著這股趨勢， 又再一次為遼寧艦加分加油。遼寧艦合天意， 這叫得道多助。 就象遼寧艦一樣，中國人智慧的，四兩拔 千斤般的運用象數理的易經文化，使中國從技 木落後的農業貧國，一躍成為第三世界中唯一 自己製造擁有高端航空母艦的國度。誰看懂了 局面，誰就有資格捷足先登般的羸得局面。 綜上所述，數位及命名為個人輕鬆如意帶 耒吉祥財富，讓社會更和諧、祥瑞、富足，這 與老祖宗留下《易經》文化有著密不可分的 關係，誰用上了《易經》文化包括數理風水， 一點點的小改變或加入 , 誰就會鹹魚翻身，大 到國家投資建設項目，城市開路排管的開發建 設，居民住宅區規劃設計開發，小到子女選擇 學校等等，這種事例數不勝數。
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C o nte n ts 封面專題
加拿大建設講壇.........................................................................018 置業導航
專題報導 - 南加州華人置業寶地..................................010 中國人赴南加州置業首選三大城市..........................012 南加州葡萄酒重鎮 - 德美古拉..........................................014 美國房市
美國房地產市場逐步回春.......................................................024 美國豪宅出租行情看漲...............................................................026 前瞻視野
2013 年美國商業地產前瞻.................................................030 中國房企海外布局提速...............................................................032 加州海岸最壯觀的物業即將推出..................................034 環球瞭望
新加坡再出重拳調控樓市.......................................................038 全球投資者青睞房地產...............................................................040 縱橫互動
推動中國地產向上的力量.......................................................044 沈陽打造現代建築產業國際化交流平台...........046 商業地產
中國購物中心發展的新階段................................................052 美國華人投資商業地產的經驗談..................................054 英文資訊
Shopping Center Development in China....................................... 056 China's Crazy Real Estate Market.................................................... 060
主辦單位 Organizer
美中貿易投資促進會 American Chinese Trading & Investment Promotion Association (ACTIPA)
承辦單位 Publisher
美國《中華商報》、《中華地產》報社 Chinese Biz News, Chinese Real Estate News, USA
總編輯 Editor in Chief
蘇子涵 Barry Su
執行總編 Executive Editor
王曉群 Xiaoqun Wang
副總編 Deputy Editor
王列珉 Liemin wangn
策劃總監 Planning Director
沈普芳 Pufang Shen
營銷總監 胡安 Marketing Director Juan Yanez Carrera 設計總監 Art Director
廖秋薇 May Liao
廣告總監 Sale Director
紀謝萍 Allison Hsieh
廣告經理 Sales Manager
趙俊、溫燕 John Zhao, Yan Wen
地址
美國加利福尼亞州 洛杉磯郡工業市 萬利大道 15713 號（91744） 15713 Valley Blvd., City of Industry CA 91744 USA
電話 國際商務熱線 傳真
+1 626 330 5893 400 651 3663 分機 2112 +1 888 272 8858
中國廣告總代理
美華時代國際文化傳媒 （北京）有限公司 General Agent in China Meihua International Culture Media (Beijing) Co., Ltd. 廣告總監 Sale Director
徐嘉璐 Alice Xu
客戶總監 蘇京麗 Customer Director Jingli Su 主辦地址 電話 傳真 讀者熱線 深圳聯絡處 香港辦事處
北京市朝陽區亮馬河南路 14 號 外交辦公樓一單元四層 (100600) +86 10 8532 5020 +86 10 8532 4450 +86 186 1045 1791 +86 755 6166 9601 +00 852 6852 2318
網址 電郵
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國際刊號
ISSN 2158-9372
本刊法律顧問 Legal Adviser
美國申春平律師事務所 申春平律師 Ping C. Shen, Law Offices of Ping C. Shen
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置業導航
專題報導一 南加州華人置業寶地 : 爾灣市與核桃市
沉寂多年的南加州房市，似乎是一夜之間炙手可熱
縣東部交通要道，地理位置極佳。核桃市居民超過
DataQuick 13 日公佈的報告顯示，在大量投資客
3 萬人，聚居了大量來自臺灣、香港、菲律賓和中
挾現金搶進市場下，元月南加房屋銷售為六年來最
國大陸的移民。由於優異的教育體系，這個最初以
強勁，中間房價較一年前上漲 23.5%，是連續第十
白人為主的郊區小城，快速成為華裔新移民聚居的
個月上漲，目前許多房屋需求並非因就業成長和消
城市。
費者信心增長所致，而是因超低房貸利率，以及大
核桃市雖然面積不大，但風景優美、學區優秀、
量投資客和現金買主所推升。華人在美國置業特別
人口素質高、市政管理有特色。在核桃市，人們既
看重城市規劃與教育環境，南加州的爾灣市與核桃
能看到鄉村自然風光的美麗，又能感受到城市服務
市由此成為華人置業的寶地，越來越多的創業者、
的便利。2009 年被選為美國百大最適合居住城市的
投資家和各類精英人才爭先移居這兩個宜居城市，
第七十名，在教育項目上，核桃市被評為Ａ +。
人傑地靈的爾灣市
根據 2010 年美國人口普查結果，核桃市目前有
Howard 徐
背山面海的爾灣氣候舒適，屬典型的地中海式氣候，
居民 30,004 人，其中，亞裔居民為 16,728 人，占
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景色宜人，四季如春。爾灣是全美最安全的中小型城市
總人數的 55.75%。四成以上擁有學士以上學位；平
博士 財務背景 全方位服務
之一，也多次入選美國最佳小城市前十名之列。
均每戶年收入超過十萬美元，是洛杉磯著名的良好
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加州大學爾灣分校雖然是加州大學各分校中歷
學區之一。家家戶戶都有前後院，大約都有一百坪
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史最短的一所，但排名卻緊追伯克萊、洛杉磯和戴
以上。花樹扶疏、馬路幹靜、空氣清新，非常適宜
維 斯 等 大 學 之 後， 一 直 是 全 美 排 名 前 十 名 的 公 立
居住。
Howard 擁有化學博士學位， 並完成博士後研
學 校。 爾 灣 學 區 在 加 州 也 名 列 前 茅， 公 立 小 學、
在核桃市居住，不但可以享受大成市的方便，還可
究， 在矽谷任職十餘年 ; 2000 年後移居南加州，
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以欣賞小城市的可愛，小城裡住了來自世界各國的人。
他以過去多年從事高科技事業的精密分析能力，專
Performance Index， 學 術 表 現 指 數 ） 達 到 或 超 過
每週六在聖安東尼商學院西側的停車場舉辦農夫市場，
業工作態度與市場服務經驗， 全心投入房地產行
900 分的優異表現（滿分為 1000 分）。
為市民提供新鮮、健康且價格公道的有機水果、蔬菜和
業， 從為客戶進行完整的顧問諮詢， 市場分析，
爾灣市環境規劃整潔，擁有完善的醫療設施，發
其他食品。核桃市每年夏季舉辦音樂會，由主流社區包
買賣流程實務操作， 到貸款方案的設計規劃及申
達而便捷的交通網，市內還規劃有自行車道，購物
辦，注重邀請大量亞裔社區表演團體參加演出，為該市
貸作業， 提供全系列精細縝密的一條龍服務。
中心、超級市場、各國風味美食餐館等等遍佈各個
傳統的夏季音樂會帶進亞裔文化色彩。
Howard 說， 他本著最科學的工作態度，最務實
社區。該市離著名的迪斯尼樂園也很近，開車只要
亞裔學生過半的核桃高中積極讓學生透過社團、
的專業精神， 以及最人性化的精緻服務， 來為客
十幾分鐘。由於有近十年來有越來越多的華人在此
課外活動、義工活動、暑期實習的鍛煉，變成德智
戶詳細說明講解， 讓客人切實瞭解每個步驟的進行
居住，城中已經出現了一個頗具規模的小中國城，
體群均衡發展的現代人。除了校方及老師努力在校
方式， 以及應當如何運用條約與規範，來保護自
為華人居民提供一應俱全的生活和文化服務。
園內開闢帶領各類社團活動，社區和家長也是核桃
身的權益。 他希望每位客戶都能在事前就全盤瞭
高中學生在課堂外實踐生命教育及累積工作經驗的
解全程作業的細節，安心的面對繁複的採購過程，
重要推手。
開心放心的買到或者賣出自己心愛的家園。
爾灣市的綠蔭穀 (Shady Canyon) 高級社區是您 在美置業的最佳選擇，必將給給您帶來最舒適的人 生享受。您可以選購到稱心滿意的西班牙風格別墅，
核桃市的姐妹城市包括浙江余姚、臺灣樹林市，
近幾年 Howard 的團隊幫助過許多中國客人在美
看到自己莊園式的私家庭院裡有半個籃球場，小型
近年來越來越多的華裔移居該市，相關的教育交流
國投資置產 2012 年他的客戶中 75% 都來自中國
的高爾夫球場，帶瀑布和衝浪的游泳池，戶外壁爐、
活動日益頻繁。
他們在 Howard 的協助下，突破一切語言、文化與
內置的燒烤和一個面朝美麗山景的休閒區。整個社
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置業導航
中國人赴南加州置業首選三大城市 Clara Chen 陳文嘉推介 : Beverly Hills, Newport Beach, Irvine
國際
金融危機給中國投資者提供了抄底美國房市的
之間，不干燥也不潮濕，因此成為許多人嚮往的海濱渡假勝
難得時機，南加州一些現代化城市已經重現生
地。許多富人在此置產或是擁有渡假屋，也使得新港成為全
機與活力，近年從中國大陸來這裡買房的人日見增多，但一
加州甚至是全美國最富裕的城市之一。超過四分之一的家庭
般都喜歡在南加州華人聚集的社區買房，比如亞凱迪亞、聖
年收入超過 20 萬美元，平均房價大約為 180 萬美元。
瑪利諾、鑽石崗、核桃市一帶。而專精南加州豪宅市場的資
新港市內有七個區，因著巴博亞半島的天然屏障，新港
深地產經紀 Clara Chen 陳文嘉建議，具備經濟實力的中國富
灣內海面平靜，灣內的幾個人工島如新港島、巴博亞島、
裕階層人士應該抓緊時機，在白人居多、增值潛力更大的區
小巴博亞島、科林島、海灣島、港口島、麗多島和林達島
域買房，首選城市包括：比華利山 , 新港海岸 , 爾灣。
上皆蓋滿了私人宅院，大部份的宅院也都有私人遊艇，隨 時享受乘船遊港灣的樂趣。
比佛利山 Beverly Hills：非富即貴
新港的房市已經率先觸底反彈，2011 年不論是銷售量
舉世聞名的比華利山（Beverly Hills）是全球眾多富豪
或中間房價都呈現回升趨勢，這裡的住宅在南加州橙縣多
Clara Chen 陳文嘉
心目中的夢幻之地，位於南加州洛杉磯盆地邊緣的山坡上，
個城市中最為搶手。當地除了深受喜歡隱密性高的華人富
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其建築物依比華利山而建，面臨一望無際的太平洋海面。
商青睞，近年來也有不少中東人一擲千金，以現金購買豪
Clara@ClaraChenRealtor.com
雖然比華利山只是一座約有人口 3 萬 4 千人的小型城市，
宅，無非是衝著新港的名氣。此外，比起其他海邊城市，
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但被公認為全美最昂貴的住宅市場，一棟中型住宅的售價
當地也有較多中產階層人士支付得起的公寓房。在此海濱
超過 220 萬美元，許多好萊塢名人曾經或目前居住於此。
天堂置業，可以自住享受，也可出租獲利。
市，至二十世紀二十年代一直發展緩慢，此後在 1920 年
保 德 信 加 州 房 地 產 集 團 (Prudential California Realty) 的 Clara Chen 是 中
十九世紀六十年代由房地產商波頓•格林在此開發建
爾灣 Irvine ：人傑地靈
國買房者的首選經紀人。
有一位名叫道格拉斯•法爾拜恩格斯的電影演員以三萬
成立於 1971 年的爾灣市位於南加州橙縣，是一座擁有
保 德 信 加 州 房 地 產 集 團 (Prudential
五千美元在山頂購買了一處很醒目的土地，並為其影星女
人口21萬人的中型城市。爾灣佔地約有66平方英里（172
California Realty) 位於加福尼亞州橘郡，
友瑪麗•皮戈福特建造了一座美輪美奐的莊園，一時間吸
平方公里），成立時有做完整的城市規劃，因此街道寬廣，
是全美國排名前 4 名大公司，也是全球最
引了眾多好萊塢男女的目光，他們移居此地，相繼大興土
綠樹成蔭，環境整潔，風景優美。
暢銷的豪宅出售房地產經紀公司。
爾灣市擁有完善的醫療設施，發達而便捷的交通網，
主 要 經 營 自 比 佛 利 山， 新 港 灘， 新 港 海
比華利山是 Rich & Famous 的富貴象徵，每天吸引大批
市內還規劃有自行車道，購物中心、超級市場、各國美
岸，羅納德爾瑪至爾灣的橘郡海濱沿岸頂
外地遊客坐旅遊巴士遠道而來，為的是想一窺名流巨星的
食餐館等等遍布各個社區。該市於 2008 年被美國 CNN
級豪宅。
翩翩風姿及豪華住宅。南加州最名貴的頂級百貨店和世界
Mondy 雜誌評為全美排名第四最適合居住的城市。
作 為 保 德 信 加 州 房 地 產 集 團
木建造各自心目中的夢幻之園。
精品店聚集在這裡，每一間名店都有其獨特建築風格。比
爾灣學風鼎盛，擁有加州大學爾灣分校（UCI），康
(Prudential California Realty) 的 經 紀
華利山還有十八間世界著名的首飾與古董店及數不盡的餐
科 迪 亞 大 學 (Concordia University)， 爾 灣 谷 學 院 (Irvine
人，Clara Chen 擁 有 豐 富 的 國 際 營
廳。當地最受大眾矚目的酒店首推“麗晶”(Regent Beverly
Valley College) 等 8 所高等院校。爾灣學區在加州也名列
銷與經商知識。
Wilshire)，這間自 1928 年已聲名鵲起的酒店，如今仍然保
前茅，這裡的公立小學、初中和高中都很好，90% 的學校
性格和善，待人誠懇熱情。無論投資
持它的輝煌燦爛，李察基爾和茱莉亞羅勃茲的浪漫童話就發
API（Academic Performance Index，學術表現指數）達到
還是自住，Clara Chen 是最適合您的
生在這店中，成為此處另一大賣點。在這樣的人文環境中投
或超過 900 分的優異表現（滿分為 1000 分）。
房產代理。Clara Chen 多年成功經驗，
資置業，定能收到富者愈富、貴者愈貴的效果。
以人為本的城市環境、優異的人力資源，吸引了高科技 行業落戶爾灣，不少著名跨國公司看上了這裡的商業環境，
新港海岸 Newport Beach：海濱天堂 成立於 1906 年的新港市位於南加州橙縣西南方，是一 個約有人口 8 萬 5 千人的小型城市，由於擁有綿長寬廣的 海岸線，氣侯非常溫和宜人，一年四季大約都在 15-25 度
熱誠為您提供最專業的服務，歡迎來 電洽詢。
也紛紛將總部遷至爾灣。特別重視教育環境的華人家長也 紛紛在此置業，給孩子提供一個在美國成長、創業和發展 的最佳起點！
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南加州葡萄酒重鎮 德美古拉市 (Temecula) 加州
名列全球第四大葡萄酒產地，其酒的
加侖葡萄酒。具有全套生產能力及設備——去籽，
品質已與歐洲並駕齊驅，且口感更具
發酵，儲藏，裝瓶，包裝一條龍。世界級調酒大師
時代氣息，同時價格平實，是全世界許多葡萄酒愛
及其團隊在此生產出各種加州政府批准的莊園級的
好者的首選。其中最有名氣加州葡萄酒產地的是位
紅，白葡萄酒。酒莊不但擁有裝飾豪華的品酒大廳
於北加州的納帕穀酒鄉（Napa Valley），事實上，
及專門承辦婚禮的浪漫典雅的新婚別墅，還備有會
納帕穀的葡萄酒產量只占整個加州產量的 5%，加
所級商務品酒屋。數千名會員定期批量購買酒莊
州還有不少著名的葡萄酒產地，位於南加州的德美
會員專屬的葡萄酒。每日接待大批前來品酒的遊
古拉穀 (Temecula Valley) 便是其中之一。
客。並承辦大型的婚禮與音樂會、品酒會以及商務
德美古拉市位於加州河濱縣西南部，是一個人
洽談。中國有識之士如果入主該酒莊，將使美國加
口過 10 萬的城市，居民以白人居多，佔 78.9%，
州的美酒與中國龐大的消費市場融為一體，前景無
亞裔居民則佔 4.7%。德美古拉市北距洛杉磯市 90
限。目前該酒莊窖藏的陳年美酒價值達 400 多萬
英里，南距聖地亞哥市 60 英里，是南加州葡萄酒
美元（按當地市場價）入主該酒莊還是移民美國的
的中心產區。葡萄園覆蓋著連綿起伏的丘陵，視野
最佳途徑之一，投資人可獲得全家美國移民綠卡。
遼闊，群山環繞，空氣中伴隨著微微的海風。年平
我們也歡迎中國朋友前來實地考察，德美古拉
均溫度華氏 70 度（約攝氏 21 度），光照充足，
旅遊品酒觀光規劃非常完善，我們也可以幫助預約
是葡萄生長的最佳環境。沿著市區主幹道 - 加利福
品酒行程 (wine tasting tour)。品酒的單日行程一
Jing 桑靜 美國 :1-626-991-4849 北京 :13801111482
尼亞大道往東，有數十家葡萄酒莊園及釀酒廠，來
般自上午 11 時開始，約下午 4 時結束，車子外觀
Jing@sangjingrealty.com
這裡品酒是當地居民週末休閒的目的地首選。品酒
印有碩大葡萄的接駁車，會到每一位旅客住宿的酒
成為周邊城市，如洛杉磯，聖地亞哥，棕櫚泉居民
店接送，淡季時每車約 8 人，旺季時每車為 15 人，
美國資深房地產 、葡萄酒莊園專家
週末一日游，休閒的節目。目前，德美古拉市已倍
隨車有導遊人員，協助行程規畫，介紹酒莊的歷
在美國 20 多年
受周邊城市的關注，這將進一步提升它在制酒業的
史、特色，以及發品酒券和協助購買紅酒。
多次榮獲美國加州值得信賴房地產專家 近幾年在銷售葡萄酒莊園取得傲人成就
地位。吸引更多的企業家和受過專業訓練的釀酒師
在離開德美古拉之前，也可到舊城 (Old town)
加入，投資此地的葡萄酒業。使德美古拉市的葡萄
走走，舊城不大只有一條街，有許多古董及二手商
她的客戶約 75% 來自中國
酒產業，不斷發展壯大，前景無限光明。
店，可挖掘到許多有趣的寶藏。舊城的德美古拉橄
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德 美 古 拉 的 釀 酒 歷 史 從 40 多 年 前 開 始， 由
欖油廠 (Temecula Olive Oil Company) 提供橄欖油
願竭誠為中國投資客人提供全方位的專
Richard Break 和 Leon Borel 於德美古拉谷地內五
免費品嘗，不限制品藏次數，當然品嚐完難免會
業知識
處種植 56 種不同的製酒葡萄。直到今日德美古拉
買幾罐禮品。這裡有各種口味的橄欖油，例如墨西
內已經有超過 30 家葡萄酒莊和超過 3500 英畝以
哥辣椒 (Jalapeno)、紅石榴 (Pomegranate)、蜂蜜
上的葡萄園。德美古拉酒鄉就在德美古拉老街的東
(Honey) 口味橄欖油等，高達 27 種，刷新一般人
邊，並有各樣的品酒室。另外德美古拉附近的斯金
對橄欖油的既有印象。而位於 15 號高速公路西邊
納湖 (Lake Skinner) 還會舉行一年一度的德美古拉
的德美古拉老街及東邊的德美古拉購物中心都是在
穀氣球和葡萄酒節。這個一年一度的盛典提供現場
假日吸引車潮與人潮的地方。
娛樂表演，乘坐熱氣球，品嘗當地美酒，吸引著全 世界的葡萄酒愛好者前來盡興。 貝爾維諾莊園 -- 座落於德美古拉酒鄉，是南加 州聞名的高檔酒莊，占地 40 多英畝（約等於 240 中國畝），其中 31 英畝（約 190 中國畝）是高質 量葡萄園，年產超過 150 噸葡萄，可釀造 22,000
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美國房市
美國房地產市場逐步回春
全美
房 地 產 經 紀 人 協 會 1 月 22
屋減少，銀行業轉售的違約房產銳減逾
只有小幅上揚。
日發佈的數據顯示，2012 年
20% 至 60 萬間。部分房市專家去年稍早
摩根大通預計，在經歷了三年的調整期
12 月，全國所有房屋類型存量房平均價
曾警告，美國 5 大房貸銀行與政府就查
之後，房屋價格已在 2012 年開始回升，
格為 18.08 萬美元，同比增長 11.5%，
封行為爭議達成和解後，大量查封房產會
並將在未來 1 年－ 2 年內持續上漲，購
這是存量房價格連續十個月攀升。而眾多
流入市場，所幸最後並沒有發生。除此之
房者支付能力也將隨之攀升。
專家和研究機構幾乎得出同樣的結論，美
外，去年美國房市“短售”（short sale）
美國房地產市場的持續復蘇也將給海
國房市將在新的一年裡持續復蘇，並且對
屋占所有出售房屋的比例增加至 23%，
外投資者提供了更多的信心。2011 年海
美國經濟增長會有更多的貢獻。
創統計有史以來新高。
外投資者在美購房金額為 820 億美元，
全美房地產經紀人協會的數據還顯示，
據彭博資訊對房市分析師及經濟學者做
其中來自中國的就有 70 億美元，僅次於
2012 年全年美國存量房銷售仍達 465 萬
的調查也指出，美國住宅銷售及房價經歷
加拿大成為第二大美國房產海外投資國。
套，為 2007 年以來的最高點，比 2011
過五年的衰退後，可望於 2013 年回升。
而加利福尼亞州和佛羅裡達州的房市復
年增長了 9.2%。2012 年美國存量房價
由於抵押貸款利率降到歷史低點，加上房
甦步伐最快，包括中國富裕人士在內的海
格中位數是 17.66 萬美元，比 2011 年
價具吸引力，且失業率下降，住宅存貨減
外投資者加速在兩地市場搶灘。而在華人
增長 6.3%，也是 2005 年以來房價的最
少，都吸引投資者進場。建商正在增加住
的傳統聚居地加州，39% 的國際買家是
大年度增幅。
宅供給量，並將帶動經濟成長。
中國人，遠遠超過其他族裔。
美國房地產 2012 年以來的復蘇，與此
然而在美國的不同地區，人們對復蘇的
全球房地產資訊公司世邦魏理仕（CB
前數次的復蘇不同：一方面，房價的啟動
感覺冷熱不均，這是因為房地產市場恢復
Richard Ellis） 聲 稱， 湧 入 美 國 房 地 產
沒有再經歷漫長平緩的增長期，而是非常
的程度在不同的地區表現得相當不均衡。
市場的外國投資將美國經濟總量拉升了
迅速地啟動，向前推進的勢頭也很足；另
有數據顯示，2012 年 12 月，除美國西
1.5%。紐約、華盛頓、波士頓、舊金山
一方面，在美國全國範圍內房地產的年增
部地區以外，美國其他地區的成屋待成交
的很多地產逐漸從美國人手中轉到亞洲
長率達到 3%。如果考慮到仍然疲軟的就
指數（PHSI）均實現了 8% 以上的同比
私營公司和富人手中。新近大熱的投資
業和仍未釋放的購房需求，這是相當不錯
增長。中西部地區呈現出較快的增速，較
地，還有佛羅裡達州的邁阿密和勞德代爾
的表現。
去年增長了 14.4%。
堡區域，那裡從 2010 年開始，10% 的
本輪房地產市場觸底反彈，通過兩個步
根據最近 ZipRealty 房地產資訊公司的
國際買家已經佔據了該地區 50% 的房產
驟完成：價格下跌和交易量大滑坡——這
一份報告，佛州棕櫚灘郡的平均價格達到
成交額。
種滑坡自上世紀 40 年代以來首次出現，
16.9 萬 美 元， 比 2011 年 12 月 上 升 了
下跌程度會讓人以為交易量會持續低谷數
35%，位居全國房地產市場復蘇最強勁的
年。而目前供需兩端都恢復了平衡，為房
地區；上個月佛州布勞沃德郡的中位數價
地產的全面復蘇提供了充分的條件。
格為 12.7 萬美元，躍升了 21%，排在全
美國房屋市場研究公司 CoreLogic 14
國第九位；邁阿密戴德郡增長 20%，輿
日發佈報告指出，2012 年美國房價上漲
加利福尼亞州的首府薩克拉門托一起並列
7.5%，創 6 年來最大漲幅，且預估今年
第 10 名。
還會再漲 6%。去年帶動美國房價上漲的
聯邦住房金融局（FHFA）的房價指
因素，今年將繼續推動價格上揚。這些因
數（HPI）體現了房屋的購買價格，它
素包括：房價合理驅使房市需求改善、流
有代表性地把房屋資產價值在美國各地
入市場的查封房產減少，以及賣不出去的
區層面的變動表現出來：在截至 2012
房市庫存量低。
年 11 月的 12 個月中，美國一些地區的
CoreLogic 表 示， 美 國 去 年 賤 賣 的 房
房屋價值實現了大幅上漲，其他地區則
024
附錄：全美房價快速上升的十個地區 （三個數字依序為 2011 年 12 月平均價格；2012 年 12 月的平均價格；上升百分比。） 第一名：棕櫚灘郡 125,000 美元 ; 169,000 美元 ; 35%； 第二名：舊金山東灣 275,000 美元 ; 361,000 美元 ; 31%; 第二名（並列）：亞利桑那州鳳凰城 120,000 美元 ; 157,000 美元 ; 31%; 第三名：加州舊金山 592,250 美元 ; 768,000 美元 ; 30%; 第四名：加州矽谷 430,000 美元 ; 548,500 美元 ; 28%; 第五名：內華達州拉斯維加斯 109,000 美元 ;136,350 美元 ; 25%; 第六名：亞利桑那州圖森 119,950 美元 ; 148,689 美元 ; 24%; 第七名：加州聖蓋博穀 203,000 美元 ; 249,900 美元 ; 23%; 第八名：加州聖地亞哥 305,000 美元 ;371,000 美元 ; 22%; 第九名：佛州的布勞沃德郡 105,000 美元 ;127,000 美元 ; 21%; 第十名：佛州邁阿密戴德郡 138,000 美元 ;165,000 美元 ; 20%; 第十名（並列）：加州薩克拉門托 158,225 美元 ; 190,000 美元 ; 20%。
025
美國房市
美國豪宅出租行情看漲
據華
爾街日報報道，美國越來
之 後， 許 多 美 國 人 仍 繼 續 選 擇 放 棄
圖為：唐•皮伯斯一家每月花費 35000
越多買得起能顯示身份
買 房， 豪 華 出 租 房 市 場 因 而 得 以 興
美元租下的高檔公寓的一間起居室。
的豪宅的人開始轉而選擇臨時性的方
盛。 美 國 人 口 普 查 局 的 數 據 顯 示，
案──租一處豪華房產。他們一邊保
2012 年第三季度美國的住房擁有率
持資金的流動性，一邊觀望房產市場
為 65.3%，為 1996 年以來的最低水
走向。有些租房者稱，他們不想把錢
平。2004 年 房 地 產 繁 榮 期 間， 美 國
套牢在過高的首付款上，轉而把錢投
的住房擁有率曾達到 69.4%。
入金融市場或自己的生意中。如此一
加州大學洛杉磯分校齊曼房地產研
來，美國高端租賃市場出現了大幅增
究中心主任斯圖亞特•加布里埃爾稱，
長。
就經濟上而言，買房通常只對那些打
美國房地產市場危機和信貸緊縮
算于某地呆上好幾年時間的人有意 026
義。房產價值需升值足夠幅度才能抵消房產買賣的手續費和別的費用。 唐•皮伯斯是一位房地產開發商，但是他位於紐約曼哈頓的 441 平方米 的大房子不是花錢買的，而是每月花 35000 美元租的。他的理由很簡單： “我們的主要居所不必得是一項投資。” 房產估價公司米勒•薩繆爾公司總裁喬納森•米勒稱，2012 年 12 月份， 紐約月租金 15000 美元以上的公寓及排屋的市場占比為 1.3%，同比上升 了 0.5%。與此同時，租金超過 15000 美元的房子的租金中值年比上升了 23.1%。 租金的上漲反映出遍及全美的一個總體趨勢：根據房地產研究公司 Reis
圖為：位於加州矽谷郊區伍德賽德
的數據，美國 2012 年第四季度的出租房空置率從 2011 年同期的 5.2%
的 天 價 豪 宅， 最 近 以 1 億 1,750 萬
降至 4.5%，為 2001 年第三季度以來的最好行情。
美 元 成 交， 據 稱 買 家 為 日 本 軟 銀
紐約曼哈頓房產經紀公司──哈爾斯蒂德公司的經紀人阿斯特麗德•皮
(Softbank) 創辦人、日本第二大富豪
萊說，她的租房客戶中，有許多是剛剛賣掉豪宅的人，手頭現金充裕，想
孫正義。該豪宅占地 3.6 公頃，設有
等到市場再次下跌時再出手買房。
游泳池、網球場、花園等。美國最
另有一些經紀人認為，待售住宅存量有限亦助推了租房市場。房產經紀
貴豪宅的舊紀錄保持者也在矽谷，
公司──柯爾柯蘭公司的經紀人諾博•布萊克說：“以目前的價位，你對
俄羅斯企業家米爾納 2011 年以 1 億
市場上任何一所待售的房子都不會滿意。”
美元所購入。 027
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Prices, plans, product information subject to change. All homes subject to prior sale. Prices and availability of homes subject to change without notice. See sales counselors for details. DRE License #00982816. 01/2013
前瞻視野
2013 年美國商業地產前瞻 美國亞太投資以最具經驗之團隊及世界公認的績效，觀察美國大型商業地產趨勢
根據
美國商業地產 Emerging Trends in Real Estate 報告發表，經過 2012 年整體租賃合約增加及租金普遍上漲，美國商業房地產在 2013 年的復
蘇可望大幅進展；價格反應亦將顯現在商業地產上。 這個報告結果顯示與亞太投資團隊觀察結論相契：儘管去年美國整體經濟成長不 如預期快速，2013 年商業地產表現將會因全美穩定的工作機會增加，帶動辦公大 樓房產租賃市場，空置率下降；此外在商業地產供給增加有限的條件下，連帶混合 商用 / 工業園區廠辦及零售廣場或購物中心都將呈現出租率上升；出租公寓住宅的 需求仍然強勁，開發案亦逐漸增加；這種整體基本面的恢復成長，將穩定反應在租 金及營運收入，因而進一步顯現在商業地產的增值。 酒店市場方面，2012 年整體表現平步上揚；根據 2012 年底 STR 發佈的報告， 對於全美酒店市場 2013 年的成長亦樂見其成。2013 年之客房需求將從 2012 年 之穩定增加延伸繼續成長，接下來的 2-3 年內將可預見每房平均收入及平均房價上 升；市場上供給需求亦分別預估各上升 0.9%-1.2%。全美酒店 2013 年之住房率預 估為 61.4%，平均房價為 $111.01，預估將各上升 0.3%-4.6%。
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投資人首先應確立投資目標，及其擁有美國大型商業地產的目標為何？是尋求穩
獲了多項專業高級鑒定資歷，譬如《檢
定的現金流收入，還是希望擁有地標性商業房產，或者期望有增值空間和高投資回
定商業不動產投資分析師》、《檢定工
報等等。其次，投資人是否期望投資特定形態之商業地產；酒店投資，辦公樓，零
業及辦公樓經紀商協會會員》、《檢定
售商場，公寓出租或廠辦倉儲。再者，是否有地域性之期望；美東美西之都會區，
國際不動產專業經紀商》、《檢定不動
拉斯維加斯，南加州或北加州等。接下來，投資人資金投入百分比為多少及銀行借
產經營管理專業會員》、《檢定不動產
貸準備可行性等；這些都是投資人應先確立的目標範圍，進而委任專業團隊投資顧
交換稅務分析師》、《檢定土地及建設
問尋求最佳投資標的。一旦有符合之商業房產上市，且符合投資回報分析，投資人
開發專業顧問》、以及《檢定不動產估
才能有機會以迅速的動作得標取得收購該商業地產。
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前瞻視野
中國房企海外佈局提速
美西
時 間 2 月 13 日， 萬 科
早 在 去 年 9 月， 鑫 苑 置 業 以 5420
圖片源自：彭博社
與美國地產公司鐵獅門
萬美元購得紐約布魯克林威廉斯堡區的
圖為：加州舊金山漁人碼頭區域夜景
（TISHMAN SPEYER） 在 舊 金 山 舉
一塊地皮，據稱這是中國房產企業在美
行簽約儀式，將共同開發舊金山富升
國的首次地產項目購買交易。這塊位於
街 201 地塊。值得注意的是，萬科佈
肯特大街 421 號的地塊占地 2 英畝，
局海外的地產項目，目標客戶為國內因
計劃將在此處建起一棟有 200 多套房
政策限制喪失購買資格的富人。此外，
間的高級公寓樓。這個地塊離曼哈頓不
2013 年開春美國地產出現復蘇跡象，
遠，附近的餐館、購物、酒吧等生活、
業內人士認為萬科此次投資美國房產正
娛樂設施也足夠豐富。很適合喜歡享受
當其時。
紐約時尚、便利的都市生活，但又付不
儘管是中國國內最大的住宅開發企
起市中心昂貴房價的中產階層的人們。
業，但萬科在國際化領域並非領軍者。
鑫苑置業是一家起步于河南的區域型
在萬科之前，國內已經有一大批房企成
房產商，在國內眾多房地產同行中頂多
功實現海外佈局。中坤集團一波三折的
算一家中型房地產公司，但它卻是首家
冰島投資計劃雖然尚未落定，但中坤集
在紐交所上市的中國房地產公司。除了
團董事長黃怒波近日向媒體表示，不會
紐約布魯克林的這個項目，鑫苑置業還
放棄冰島項目，簽約可能等到 5 月份
在美國的東、西海岸搜尋合適的地產項
以後。
目，舊金山、洛杉磯以及邁阿密都是該
032
公司密切關注的城市。 來自中國海外投資聯合會一項數據 顯示，去年以來，包括碧桂園、中國 建築、中國鐵建、萬科、綠地、萬通、 鑫苑置業、中坤等十余家大型房企， 已在海外有房地產項目或確定投資計 劃，投資規模已達上百億美元。這些 投資中，碧桂園在馬來西亞投資兩大 項目計劃在今年正式面市，綠地集團 在韓國濟州島南部的“綠地健康城” 也有望三四月份開售。 房地產企業掀起的海外投資熱潮， 將與國內移民潮同時存在，這已經是 國內眾多房地產企業達成的共識。這 也是萬科國際化的直接推手。萬科總 裁郁亮曾表示，由於國內限購政策的 原因，北京、上海、深圳有錢人基本
建築包括紐約的洛克菲勒中心、克萊
開發試水成功，國內房企必會蠢蠢欲
上失去了買房的資格。這也讓萬科發
斯勒中心、芝加哥富蘭克林中心等。
動的殺到美國市場。
現國際化的機會，“那天我在香港半
富升街 201 地塊項目為商住結合。
國內地產企業進軍海外市場，多數
山看到一個樓盤 30% 都是賣給內地
據不動產新聞網站 SocketSite 報道，
仍是沖著國內投資者。鬱亮說：“中
人”。
富升街 201 地塊計劃建造帶地下車庫
國人想去哪裡，哪裡的中國人最多，
萬科董事長王石在一次公開演講中
的 2 棟大廈，分別為 42 層和 37 層，
我們就去哪裡。”在王石看來，現在
也直言，2012 年中國成為美國房地產
並將建造 2 個 8 層購物中心，該項目
和 2008 年、2009 年 相 比， 中 國 已
物業的最大買家，占了整個國際銷售額
共計 669 個單位。據當地媒體報道，
經和過去的景象不一樣，目前這股中
的 11%，此輪移民潮很多都是投資房
該項目錯過了 2012 年 9 月 3 日開工
國 移 民 潮 應 該 是 不 一 樣 的， 中 國 有
地產，在美國紐約尋找投資機會，使得
的最後期限。對此，一位美國的地產
35% 的移民湧向美國。無論是出於何
未來有更成熟的業務計劃。按照萬科的
諮詢師表示，鐵獅門未能按期開工或
種投資目的，對於開發商而言，這也
設想，未來國內外的萬科物業，都可以
因資金不到位，該地塊的投資成本約
算是一個不小的商機。
成為國內富人自住和投資的首選。
為 2.26 億 美 元。 他 認 為， 該 地 塊 屬
但中國房企在海外佈局，仍要面臨
萬科此次投資的海外項目富升街
鐵獅門在舊山所剩無幾的開發地塊之
著海外政局、當地法律、市場環境以
201 地塊項目，是鐵獅門在舊金山開
一，位置得天獨厚。
及環保要求等國內不存在的複雜因素
發的地塊之一。該項目包括兩棟大廈
美國格理集團首席經濟學家謝逸楓
影響。蘭德諮詢總裁宋延慶表示，雖
（towers） 和 兩 個 購 物 中 心（plaza
則認為，萬科國際化投資首站落地舊
然國內房企培育海外市場的積極嘗試
buildings）。 鐵 獅 門 官 網 顯 示， 自
金山，並選擇與美國知名商業地產公
值得肯定，但目前的出海仍僅限於試
1978 年成立以來，該公司投資、開
司鐵獅門合作，是實施國際化戰略風
水階段，短期盈利不會太可觀。
發和運營的項目超過 353 個，總物業
險最小的辦法。萬科牽手美頭號房企
面積逾 1160 萬平方米，物業資產組
鐵獅門，意味著萬科走向海外投資市
合總值超過 613 億美元，旗下標誌性
場打響衝鋒號，一旦美國房地產投資
033
前瞻視野
加州海岸最壯觀的物業—— 愛瑞鷹巢即將推出
人們
必須親臨其境才能真正體
物 和 餐 飲 場 所， 交 通 方 便， 並 且 擁 有
會 到 南 加 州 海 岸“ 皇 冠 上
全 國 最 大 的 遊 艇 港 口。 新 港 灣 市 擁 有
的 明 珠 ”（Crown Jewell） 的 壯 觀。
著西海岸最繁華的海濱豪宅與大量的
然 而， 我 們 嘗 試 將 這 美 麗 的 景 觀“ 融
生 活 設 施。 這 裡 的 居 民 都 很 樂 於 將 自
入到一幅畫中”去讓更多的人了解和
己 的 私 人 碼 頭 提 供 給 附 近 的 餐 館， 酒
體驗當地美麗的風光。
吧，飯店和度假村停泊船隻。
Corona del Mar 是美國加州新港灣
除 了 新 港 灣 的 港 口 外， 還 有 另 外 兩
市 的 一 個 社 區， 是 一 個 被 很 多 美 國 富
個 備 受 推 崇 的 地 方。 有 些 人 喜 歡 住 在
豪 稱 為 家 的 地 方。 這 裡 有 好 天 氣， 漂
海 崖 上 享 受 由 眾 多 島 嶼， 海 岸 線， 半
亮 的 景 觀， 強 勁 的 經 濟， 世 界 級 的 購
島 和 港 口 組 成 的 壯 觀 景 色， 而 另 一 些
034
人則更喜歡住在沙灘上感受那海浪
之遙。從舊金山一直往南到聖地亞
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撲打在沙灘上的悠然時光。
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以與愛瑞鷹巢相媲美。愛瑞鷹巢是
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Corona del Mar 的是一個擁有著
巢是加州海岸上一個獨一無二的地
迷人歷史與眾多生活設施的別緻的
方，在這裡既有一個擁有令人迷醉
海灘村莊。住戶只需要幾分鐘就可
的壯麗景色的海崖，同時也有私人
以通過歷史悠久的黃花行人天橋從
海灘與在新港灣港口處的私人船碼
自己在海崖上的私人物業漫步到旁
頭。除此之外，這裡到所有的包括
邊的市區。到了市區後，他們可以
著名的潮流島購物中心在內所有南
步行到旁邊的休閒餐廳享受晚餐或
加州頂級餐廳與購物中心只是幾步
是到小酒吧去度過愉快的夜晚。
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環球瞭望
新加坡再出重拳調控樓市
在近
期全球流動性資金紛紛湧入
房”概念滿足部分投資者送子女到新加
亞洲市場的背景下，新加坡
坡就學的需要。
房價再度大幅上揚。新加坡政府再次果
新加坡的房價目前已較 2009 年時的
斷出手，嚴控房價。新加坡政府 2 月 11
最新一次低谷躍升了 59%。為了抑制房
日宣佈了新一輪房地產市場“降溫”措
價， 新 加 坡 政 府 從 2011 年 12 月 起，
施，這是近 4 年來新加坡政府推出的第
對大多數在新加坡購房的外國人徵收相
七輪房地產市場調控措施。
當於房價 10% 的“罰金”，此後中國人
萊佛士碼頭房地資產管理有限公司
去年在新加坡的購房活動明顯減少。
(RQAM) 的 CEO 李志明解釋新加坡樓市
據報道，中國投資者 2011 年一度成
將長期走強的三大理由：首先是低於 2%
為 購 買 新 加 坡 房 產 的 最 大 外 籍 群 體，
的年貸款利率；其次 70% 的華人人口能
占 2011 年 上 半 年 外 籍 買 房 者 總 數 的
提供更好的文化認同感；第三，“學區
32%，遠遠高於 2007 年的 8%。
038
不 過， 據 全 球 房 產 諮 詢 機 構 萊 坊
坡政府此輪調控政策很有針對性，旨
新措施規定，新執行公管公寓面積不
(Knight Frank) 的數據，2012 年，
在控制對住房的投資需求。2012 年
能超過 160 平方米。執行公管公寓市
中國人購買私房的成交量較 2011 年
新加坡國內生產總值 (GDP) 增長不
場是針對新加坡中等收入家庭的私人
下降了 42%，在新加坡外國人購房
到 2%，但是房價在去年下半年卻上
房產。
成交量當中占比 22%，跌至第二名。
漲了 20% 左右，遠遠超過經濟和居
新加坡政府還採取措施抑制工業房
馬來西亞人以 26% 的比例奪回第一
民收入的增長，偏離了經濟基本面，
地產領域的投機活動，首次針對這類
名。印尼人第三，占 19%。
政府進行調控非常必要。這些措施主
房地產引入了賣方印花稅。新加坡政
要包括：
府稱，新規定是臨時措施，將根據市
今年 1 月，新加坡政府再次“嚴打” 國際炒房客，將外國人在新加坡購房
首 先， 提 高 購 買 房 產 的 印 花 稅 稅
的額外手續費從購房價的 10% 調高
率。將外國買家的額外買方印花稅稅
鄧永恆表示，同其他市場一樣，房
到 15%，前往新加坡購房的中國人
率從 10% 增加至 15%，原本不受買
地產市場也存在週期。目前，包括新
自然也逃不過這一“罰金”。
方印花稅影響的購買首間組屋 ( 經濟
加坡在內的亞洲一些市場房地產價格
場狀況進行評估。
重 罰 之 下 房 價 漲 幅 有 所 放 緩。
適用型住房 ) 或私宅的永久居民，以
高漲，但不代表房價不會下跌，只是
據 新 加 坡 市 區 重 建 局 (Urban
及購買第二套私宅的新加坡公民，現
房地產市場的週期可能更長一些。
Redevelopment Authority) 的數據，
在也須分別支付 5% 和 7% 的額外買
2012 年私房價格上漲 2.8%，低於
方印花稅。
2011 年 5.9% 的漲幅。
新加坡住房房地產市場分為兩塊： 一塊是私人住宅市場，價格由市場供
其次，提高非首次購房者的貸款要
求決定；另一塊是政府公共住房項目，
但李志明對政府房市調控的效果有
求。一方面，進一步收緊非首次買家
居民根據收入水平可以申請購買價格
所質疑。他說，2011 年要求外資購
的房屋貸款上限，即貸款占房價的比
較低的組屋。新加坡組屋條件良好，
房者額外繳費 10% 是新加坡第五次
值；另一方面，提高已有住房者購買
超過八成的人口居住在組屋。
變更此類政策，但結果 2012 年新加
住房的貸款首付比例。非首次申請
新加坡《聯合早報》分析稱，政府
坡房市仍然繼續上漲，以他負責的濱
房貸者最低現金首付從 10% 調高到
此次降溫目標之一在組屋市場。組屋
海項目的預售情況來說，2012 年反
25%。從 1 月 12 日起實施 的這些
轉售價格的波動過大，對個人和家庭
而走強，外資購房者比例反而上升。
措施適用於私人房產及組屋，將對多
的影響不能被忽視，尤其是對準備成
李 志 明 說， 今 年 將“ 罰 款 ” 比 率
數已經擁有房產的本地和外國購房者
家者的衝擊。同時，新加坡政府今年
產生影響。
計劃建至少 2.3 萬套新組屋，希望對
從 10% 上調到 15%，算是第七次政 策變更。他並不認為這會嚇退外國投
再次，在組屋市場方面，下調向銀
資者，反而會促使一些投資者加速購
行機構和建屋局借貸的還款上限。新
房——搶在下一輪政策變動再次提高
加坡金管局規定，向銀行借貸的組屋
“罰金”之前出手。
申請者每月償還貸款的比例不可超
2 月 11 日，新加坡財政部、國家
過月工資的 30%，而向建屋發展局
發展部、金融管理局及貿工部四部門
貸款的償還比例上限則從 40% 降至
宣佈了新加坡政府新一輪的房地產市
35%。同時，為了不讓永久居民出租
場調控措施。
組屋牟利，政府規定他們在購買本地
新加坡國立大學房地產研究院院長
私人住宅後必須在 6 個月出售組屋。
鄧永恆在接受媒體採訪時表示，新加
最後，在執行公管公寓市場方面，
涉及大多數人利益的公共住房市場做 出糾正，把組屋政策拉回正軌。
039
環球瞭望
全 球投 資者 青睞房地產
仲量
聯 行 在 第 43 屆 世 界 經
元。這表明，房地產市場已完成了
相當於悉尼整個 CBD 辦公樓市場的
濟論壇年會期間發佈的
此輪恢復期。而環球房地產投資信
投資交易額。
一份最新研究報告預計，2030 年前
託基金董事兼基金經理威爾森•瑪
戴柯淩表示：“由於目前主權債
全球每年商業房地產直接投資額將
吉則強調，發達市場中最強勁的房
券市場的收益率處於數十年乃至幾
在現有基礎上增長一倍以上，達到
地產趨勢出現在美國。
個世紀以來的低水平，同時由於資
1 萬 億 美 元。 目 前 投 資 者 已 開 始 將
這份於 1 月 24 日發佈的名為《房
本增長前景看淡，收益率成為投資
更多的資本投入商業房地產，這一
地產正發展成為全球資產類型》(The
回報的核心驅動因素。房地產收益
趨勢在亞太市場尤為明顯。
Advancement of Real Estate as a
率與主權債務收益率之間的價差仍
仲量聯行總裁兼首席執行官戴柯
Global Asset Class) 的報告指出，在
處於居高不下的狀況，這為投資者
淩 (Colin Dyer) 認 為， 在 全 球 金 融
全球 11 個主要房地產市場，目前實
抵消了房地產市場所帶來的部分新
危機前，因對資本市場增長充滿信
際債券收益率與優質辦公樓市場收益
增風險。”
心而做出的很多投資決定，已讓位
率之間的價差，與 2007 年第四季度
目前，投資者正專注于數量有限
於對低利率環境下確保穩定現金流
相比，已平均高出 195 個基本點。
的超優質物業資產，特別是重要門
的追捧。儘管房地產資本價值也未
高回報率使得眾多投資者爭相將資金
戶級城市中的辦公樓和零售物業。
能倖免于近年來金融危機的影響，
更多地轉向房地產市場。
對於希望持有收益穩定且位置極佳
但房地產仍越來越成為眾多投資者 的首選投資目標。
仲量聯行報告稱，全球尋求投資於
的物業資產，並能借此招攬最佳租
房地產市場的資本不斷增多所帶來
戶的部分機構投資者而言，此類超
仲量聯行 1 月 17 日對全球 60 個
的影響將是實質性的。如果全球 30
優質物業備受青睞，同時，競價的
國家的資本市場研究顯示，2012 年
家規模最大的主權財富基金將 1.2%
方式也已使得眾多該類物業的市值
四季度全球房地產投資額出現反彈，
的資金轉向房地產市場，將增加高
達到甚至超過了危機前的水平。
整 個 季 度 交 易 總 額 達 到 1410 億 美
達 500 億美元的資本重新分配，這
仲量聯行報告又稱，自全球金融 危機以來，亞太地區的房地產交易 活 躍 程 度 一 直 領 先 於 其 他 地 區， 2012 年其商業房地產直接投資額 已回升至 2007 年創下的歷史高位 的 77%。相比之下，美洲和歐洲地 區的這一比例僅為 62% 和 46%。 在國內養老基金和私人財富持續 增長的推動下，亞太地區將在吸引 全球投資資本方面保持長期領先的 地位。自 2008 年以來，與歐洲和
040
北美地區的經濟衰退狀況相比，亞
善等一系列利好因素，將增加全球
圖為：仲量聯行總裁兼首席執行官
太強勁的經濟增長也刺激了該地區
投資者對該地區的投資信心和關注
戴柯淩 (Colin Dyer)
房地產市場的活力。
度，從而將更多的投資組合轉向該
另一方面，運營問題、低流動性
地區。
以及某些不成熟的資本市場狀況目
仲量聯行報告還揭示了全球房地
前仍制約著亞太地區的機構投資。
產市場呈現的更多發展趨勢，包括
正因為如此，大部分西方機構投資
著力提升市場透明度、亞洲地區售
者在這一地區的投資比重偏小，滯
後回租交易迅速增加，以及加速對
後於該地區房地產市場的發展規
年代久遠的物業進行改建或更新，
模。但是仲量聯行認為，從長期來
從而更好地滿足現代商業租戶的需
看，亞太地區的高存款率、快速發
求。
展的城市化進程、中產階級的強勢 崛起以及房地產市場透明度不斷改 041
042
043
縱橫互動
推動中國地產向上的力量 第十四屆中國住交會 2012 年 12 月 6 日至 8 日在深圳舉行
當中
國房地產這輛龐大的列車
也因為敏銳地感受到這種風向和微
在單一軌道上風馳電掣了
瀾，CIHAF2012 中國住交會迅速地顛
域給予了充分的支持和鼓勵，甚至允
一段時間後，開始裂變出了新的力量
覆了以往住宅開發商一統天下、千篇
因 此，CIHAF2012 中 國 住 交 會 願
與產業。儘管行業第一梯隊的位置仍
一律的展示形式，投入了更大的熱情、
意為它們開闢不遜于傳統住宅開發
由幾家大型品牌房地產企業牢牢把持，
更高的希望和更強的力量去為行業展
商 的 空 間， 為 這 些 蓬 勃 新 興 的 產 業
儘管中國城市化仍有漫長的道路要前
現這些細分領域的新生力量。儘管目
地產提供了展現自我、互動交流和答
行，但行業人士已經愈發感覺到“一
前它們仍然嬌嫩弱小，但卻承載了行
疑 解 惑 的 平 臺 空 間， 為 它 們 吶 喊、
枝獨秀不是春”的趨勢與現實，傳統
業轉型的希望。
助 威， 去 展 示 它 們 的 雄 心 和 未 來。
許其將目標對準海外市場。
的地產領域開始遭遇了顛覆性的“地
無論是政策的主觀調控，還是市場的
在 CIHAF2012 中國住交會上，關注
震”，多維度、多元化的行業格局正
客觀導向，產業地產無疑是中國房地
旅遊地產、商業地產、產業地產發展
如億萬年前的造山運動般緩慢卻劇烈
產行業不容錯過的巨大礦藏。“回歸
的有識之士們不僅會看到早一步進入
地形成著，蔚為壯觀。
實體經濟”，既是金融海嘯肆虐後世
這一領域的企業千姿百態的展示，更
引發行業如此震動的會是什麼？答
界經濟的主流聲音，也是中國在經歷
能夠近距離地感受它們對於這些產業
案便是商業地產、旅遊地產、養老地
了“產業空心化”創痛和質疑後的合
與地產間辯證的思維觀點與全新的理
產、產業地產等這些房地產行業的新
理選擇，更是由“中國製造”走向“中
解、重構。
力量。
國智造”的必由途徑。服務于實體經
然而，儘管熱潮迭起，但業內對旅
不要忽視這些力量，已經有人預言，
濟，創造稅收就業，提升區域經濟價
遊地產是“陷阱”還是“餡餅”、是
未來中國房地產界的千億級企業，將
值，是產業地產的使命，也是中國房
房地產行業新的增長路徑還是新一輪
在產業地產、旅遊地產等這些嶄新的
地產行業新的黃金機遇。
“上山下鄉”的圈地狂潮的爭論一直
領域中誕生，它們將會比肩乃至挑戰
旅遊地產也是“十二五”期間的一
沒有停止。眾多房地產企業向旅遊地
傳統的所謂“大佬”，能夠同光輝而
個以內需為重要引擎的重點發展領域，
產進軍，鏖戰正酣但前景難測，誰能
絲毫不弱其芒。
國家層面對于國企、民資進入這一領
最終證明自己，獨佔魁元？“全球化 視角下的中國旅遊地產新範式”又應 該如何確立也一直是業內關注的焦點。 對於商業地產而言，其一直是近幾 年房地產企業轉型的重點領域，以至 幾乎每家稍具實力的房企都“言必稱 商業”，也因此，一時間關於商業地 產泡沫的盛世危言此起彼伏。與仍然 處於求索階段的產業地產和旅遊地產 不同，商業地產的核心理念和操作模 式早已經確立，並且有海外成熟的案 例和範本可循。如果有志在商業地產
044 圖為：中國房地產業協會副會長朱中一發表演講指出，2020 年之前中國房地產 市場依然充滿機遇。
領域有所成就，房地產企業已基本沒 了另闢蹊徑和劍走偏鋒的機會可言， 只能在地段、投資、設計、運營和招 商方面穩紮穩打，並耐心等待金融工 具閘門開啟的機會。 由於產業地產、旅遊地產等這些產 業剛剛起步，缺乏有效的監管和政策 支持，由此產生了一些不良現象和不 規範行為，也因此，CIHAF2012 中 國住交會希望通過展示的方式引導這 些產業實現健康、綠色、可持續的發 展。 在大場面、高規格地推出房地產行 業新業態展示的同時，CIHAF2012 中國住交會依然關注傳統房地產行業 的發展。對於這些已經創立近 20 年
世界級企業看齊，創造屬於中國企業
業 發 展 的 人 們 而 言，CIHAF2012 中
甚至超過 20 年的房地產企業而言，
界的長青基業？我們甚至可以尖銳地
國住交會是一個值得回顧過往、思索
它們如何在這樣的節點上去抓住新的
拋出這個話題，過去房地產市場強大
當下、展望未來之地，在群豪林立、
市場熱點以及鞏固過去的輝煌將是業
需求。政策拉動和資本支持造就了這
思維迸發的行業盛宴上，它們如何發
內所有人士關心的話題，而已經在數
些龍頭，那麼再過 20 年，在無法預知
出屬於自己的時代聲音，如何展現自
百億元甚至上千億元龐大的資產與銷
的眾多“行業黑馬”的強烈衝擊下，
身依然旺盛的鬥志和天然的優勢，的
售規模的量級上，這些房地產企業如
還能夠笑傲江湖的其幾人歟？
確值得所有參會者和行業人士共同關
何在人才、管控、管理、成本方面向
對於這些產業以及關注房地產行
注。 同 時， 在 CIHAF2012 中 國 住 交 會 上，關心中國房地產發展的投資者、 運營者也看到更多傳統住宅開發商積 極展示其進軍地產新領域的信心和成 果，品評熱潮後的得失成敗，尋找中 國房地產行業新的品牌名片與扛鼎力 量。 作者：宋振慶（發自深圳） 圖 為：CIHAF2012 中 國 房 地 產 風 雲 人物對話現場 045
縱橫互動
瀋陽打造現代建築產業國際化交流平臺 第二屆中國（瀋陽）國際現代建築產業博覽會 將於 2013 年 4 月 17 日至 19 日舉行
為進
一步引導全國現代建築產
辦了“中國（瀋陽）國際現代建築產業
圖為：在 2012 年“中國住博會”上，
業化發展，搶佔全國現代
博覽會”，邀請國內外政府機構、行業
作為瀋陽市政府重點宣傳推廣項目，
建築產業化技術和市場制高點，中國國
組織、知名企業相聚瀋陽，共同推進現
“第二屆現代建博會”引起各方高度
家住建部、遼寧省政府和瀋陽市政府定
代建築產業化發展進程。
關注。
於 2013 年 4 月 17 日至 19 日在瀋陽
“2012 首屆中國（瀋陽）國際現代
舉辦“第二屆中國（瀋陽）國際現代建
建築產業博覽會”於 2012 年 4 月 25
築產業博覽會”，打造現代建築產業國
至 27 日 在 瀋 陽 國 際 展 覽 中 心 隆 重 舉
際化交流平臺。
行，中國國家住建部副部長齊驥、遼
經過幾年努力，瀋陽現代建築產業化
寧省暨瀋陽市政府主要領導，以及全國
工作取得明顯成效，眾多國內外知名企
25 個省市住房和城鄉建設系統領導和
業來沈投資建廠。2011 年，瀋陽市獲
代表團出席開幕式。首屆建博會以“交
批成為全國首個現代建築產業化試點城
流、合作、發展”為主題，展出面積 5
市，瀋陽市政府為發揮示範帶動作用主
萬平方米，雲集了來自日、加、德、意、
046
韓、 美 在 內 的 10 個 國 家 以 及 國 內 23 個省市自治區的 406 家企業。 瀋陽作為國家現代建築產業化試點城 市， 按 照 建 設 現 代 建 築 產 業 之 都 的 目 標，從加快建設重點園區到積極引進龍 頭企業，從完善技術標準體系到制定相 應政策措施，充分發揮試點城市的示範 效應和輻射作用，帶動遼寧及全國現代 建築產業化發展，做了大量卓有成效的 工作。 第二屆中國（瀋陽）國際現代建築產 業博覽會同期活動包括：全國住宅建築 新型工業化生產方式與產業化技術交流 會；2013 中國（瀋陽）國際現代建築 產 業 發 展 論 壇； 開 幕 式、 領 導 視 察 展 館； 第 二 屆 建 博 會 優 秀 展 品 評 獎； 建 築部品採購大會暨保障房優質建材產品
戰略合作 與媒體面對面交流
施工等一體化生產方式實景呈現，組
採購會；瀋陽房地產開發企業綜合實力
為加強展會推廣、擴大影響，第二
織房地產商觀展團與參展商見面，促
20 強頒獎；瀋陽市現代建築產業新產
屆“現代建博會”擴展媒體平臺，與
品、新技術推廣會；現代建材產業政策
全國工商聯房地產商會、加拿大木業
瀋陽市委、市政府以鐵西現代建築
信息說明會；鋼結構新技術研討會；現
協會、新浪地產、中國建材在線、中
產業園為依託，確定了以保障房項目
代建築部件裝配式施工表演；未來之家
國建設報、中國住房週刊、新華網、
建設為代表的現代建築產業化示範工
2013。
中國網、導航網、千里馬招標網、《城
程，大力發展現代建築產業，全面提
精准對接 促進產業鏈條形成
市開發》、《外牆保溫》、《綠色人
升產業化水平。
“現代建博會”旨在為國內外現代建
居》、《建材與設計》、中華商報等
築企業提供行業間交流對接平臺，瀋陽
行業協會及專業媒體面對面交流。新
通訊地址：瀋陽市蘇家屯區會展路 9 號
市政府在政策扶持上大力支持，保障房
浪地產作為“現代建博會”互聯網獨
郵編：110101
項目全部採用裝配式技術，同時為各參
家戰略合作夥伴，攜專業團隊，多角
參展報名：024-89566705
展企業提供招商引資優惠政策及項目洽
度、全方位對展會進行全程跟蹤報
傳真：024-89566705
談良機。“現代建博會”期間將舉辦豐
道。
聯絡人：陶女士
進商業洽談與合作。
富多彩的活動，增強企業交流實效。中
集中展示 傾力打造全裝修樣板間
手機：13889188086
國建材在線運營總監何福龍表示，屆時
“現代建博會”與新浪地產攜手，
郵箱：jiankangtn@126.com
將與主辦方合作舉辦“2013 年度全國
針對建築住宅裝修一體化的發展趨
工程項目團洽會 - 瀋陽站”，現場開展
勢，傾力打造 600 平方米住宅全裝
精准對接活動，推動全國建築行業產業
修樣板房，以集中展示的方式將建築
鏈條整合發展。
節能及新型建材、整體家居、裝配式
網址：www.cimae.org
047
048
049
050
主動出擊 搶佔先機 !
中華商報為您鋪墊好與 中國大投資集團交易的直接通路
百年不遇的好時機：美國房價已經見底，中國房市泡沫日趨受到擠壓，目前不少中國地產公司和投資人來 美國尋找商機，投資規模越來越大。問題是您如何找到這些中國買主？與其“消極等待＂， 不如在中華商報、中華地產報和國際地產雜誌刊登廣告，更可以主動出擊，由中華商報帶您去中國參展， 直接與廣大中國投資人見面，大大增加您成功的機會。
本期《國際地產》將在如下專業地產展會贈閱 海外置業移民投資 ( 上海 ) 展覽會
3 月 1- 3 日 上海國際會議中心
上海房展會第七屆海外置業投資移民展
3 月 15 - 18 日 上海展覽中心
青島移民、留學置業展
3 月 29 - 31 日 青島百麗廣場
北京春季房展會
4 月 11 - 14 日 北京展覽館
中國 ( 瀋陽 ) 現代建築產業博覽會
4 月 17 - 19 日 瀋陽國際會展中心
2013 溫州海外置業展
4 月 20 - 21 日 溫州奧林匹克大酒店
展會諮詢與展位預訂 , 請電 :
徐女士 186 1045 1791 / 010 5730 2102 ( 中國 ) 薛經理 +1 626 999 4028 ( 美國 ) +1 888 272 8858 ( 傳真 ) 051
商業地產
中國購物中心發展的新階段
到了 21 世紀，在中國經濟成熟、城市 發展步伐進一步加快的前提下，中國第二 代購物中心出現了。此外，中國的零售和 房地產行業的增長使大型購物中心的理 念得到進一步的發展。 第二代購物中心是在第一代購物中心 的運營經驗上建立起來的，但同時也吸取 了購物中心在香港發展的經驗與國際性 的超市在中國大陸發展的經驗。在這個過 程中，購物中心的開發和運營變得更加標 準化。第二代購物中心快速成功的促使它 們的業主更快地進入中國各大中小城市 的市場。 然而，購物中心的快速發展與外來資 本的湧入同時帶來了一些不大成功的投 機資本，影響到中國購物中心的表現。並 非所有的中心都擁有專業的管理措施，例 如，將所有商鋪都出售給個人而不是出租
物中心在發達國家與地區的發展經驗與
到 10％的零售業總銷量，卻對中國的
給他們的多資契業權中心，中國大陸的購
購物中心在中國發展現狀的比較，我們可
經濟人口的增長產生了重要的作用。”
物中心有 55％是屬於這種類型，其中一
以總結出購物中心在中国發展將會遇到
些表現不佳。一些中國購物中心開發商已
的種種問題。
上海購物中心發展概況 我 們 都 知 道， 上 海 正 努 力 把 自 己 建
經能夠發現并糾正他們遇到的問題，並且
“隨著中國經濟的增長，購物中心在零
設成為一個集金融、貿易、商業於一身
提升購物中心的表現。但是其他開發商的
售行業和城市發展過程中發揮著越來越
的國際金融中心，一種新的零售經濟也
補救行動并沒有成功，迫使他們退出了市
重要的作用。其中一些購物中心已經擁有
應運而生。在過去的 20 年裡，上海的
場。
專業管理並能夠獲得利潤。然而，快速的
零售業已經從一個簡單低效的分銷系統
本文選擇北京和上海作為典型例子介
增長與多餘的資本同時也造成了一些不
發展成一個複雜高質量的市場。霍爾和
紹購物中心在中國發展的現狀，同時也將
太成功的購物中心的出現。然而，購物中
弗里德曼都將零售業發展水平定義為判
討論購物中心在中國的發展趨勢。通過購
心行業的前景良好。購物中心雖然只有不
斷一個城市是否國際性大都市的決定性 因素。就現在世界上的國際性大都市而
表 1 上海主要區域購物中心
言，他們都有非常強大的零售網絡和成 熟的購物中心。 上海，作為一個世界性的大都市，有 著自己的零售發展歷史，包括購物中心 的開發。在過去的 20 年裡上海已經經 歷過一次零售革命。而上海的購物中心
052
展。傳統商業百貨商場和商業街主要定
購物中心也呈現同樣的趨勢，大部分零售
需求去提供大量的停車位。
位在城市中心，而大型零售門店則在裏
項目都位於北部，只有極少數的項目位於
中國購物中心的發展趨勢
傳統城鎮中心邊遠點的地方發展。表 1
南部。在北京，現在正是從百貨公司過渡
儘管在近幾年中國經濟的快速發展給購
顯示了各個區域上海購物中心的分佈，
到購物中心的時期。雖然百貨公司在零售
物中心的發展帶來了一些問題，但就長遠
這可以被用來幫助分析購物中心在上海
市場上依然佔有主導地位，但大型購物中
來說，中國的購物中心行業擁有美好的前
的發展。
心正在迎頭趕上。
景而且有大批新的購物中心正在建設中。
就像在本文開頭處提到的，上海在 90
大部分百貨公司位於北京市中心，同
如前文所述，購物中心的銷售額只佔了中
年代後期就開始發展購物中心，這比西方
時，北京市里也有非常多的購物中心正在
國總銷售額不到 10%，這個比率大大低於
發達國家晚了 30 多年。一方面，上海正
建設中，它們分佈在北京的各個區域。那
其他市場。此外，中國經濟的持續發展，
在經歷著包括零售業以內的西方國家經歷
些地區性的購物中心都在市區外，但離城
使家庭收入增加，改變了人們的生活方式
過的事情，同時在另一方面，包括上海在
鐵非常近，它們之中甚至有少部分直接座
並且不斷增加的人口給零售和購物中心行
內的中國城市在發展它們自己的零售業時
落在地鐵旁邊。北京正在向美國學習如何
業的增長創造了極為有利的環境。隨著中
會有獨特的特點，這是由於中國政府在很
發展購物中心與發展城市。表 2 總結了
國基礎設施建設的發展，建造新的購物中
長一段時間都沒有放鬆對舊的零售業法律
主要的區域性購物中心的發展狀況。
心將給各大城市帶來更多的就業機會。
和規定的管制。
如前文所述，北京購物中心類型與上海
中 國 共 有 3052 個 城 市 與 縣 城， 其 中
如表 1 所示，大部分地區性的購物中
購物中心類型是非常相似的。由於是最近
在 2010 年底人口超過 20 万的城市超過
心都分佈在公共交通系統的附近，尤其是
建造的多層建築，大部分北京購物中心不
310 個，這給購物中心發展提供了大好
地鐵系統。這種購物中心分佈與美國和歐
像歐美那樣擁有大量的停車位。
機會。通過使用良好的經營行為返利給相
洲都不一樣，卻跟香港類似。這是由於在
與香港相比，與北京購物中心公共交通
關行業和避免將會導致市場飽和的盲目擴
上海與香港兩地，政府都大力推廣與支持
設施相距較遠。香港和上海的購物中心都
張，購物中心將會繼續給投資者帶來良好
公共交通設施的發展。交通的壓力迫使上
有一個很相似的地方，那就是它們到地鐵
的回報。
海市政府全力發展地鐵系統與公交系統。
非常方便。但在北京，大部分的購物中心
這樣就使上海的購物中心向著一個與西方
都與公共交通系統沒有一個很好的連接，
國家不一樣的方向發展。
給顧客造成了諸多不便。
北京購物中心發展概況
北京購物中心的國際化進程。與上海一
與上海相似，北京的購物中心發展到今
樣，北京的購物中心發展正在努力學習發
天的狀況也同樣經歷了 5 個階段。前文
達國家和地區的經驗。在北京已經有一部
提到北京市的北部比南部更發達，北京的
分購物中心向發達國家學習，根據客人的
作 者：Liangping Wang，Dept of Real Estate and Construction Management， KTH, School of Architecture and the Built Environment (ABE) （本刊摘要編譯，英文原文參閱 P56）
表 2 北京的主要區域性購物中心
053
商業地產
美國華人投資商業地產的經驗談
來美
國二十多年了，上學找工作，
寓不考慮，其它我都會考查一下它的整體
的錢發財，當然是用銀行的錢，用銀行
替別人打工，為老闆發財。
情況。我也不局限於什麼地區，但一定排
的錢去生錢。我的第一個投資房是拿出
我一直問自己這是不是我想要的生活，回
除地稅高自然災禍頻繁的地區。我的幾個
了我們的部分 Home equity （房屋淨值
答是“NO”。幾年前我開始了我的房地
商業地產都在不同的州，因為是 NNN 租
貸款），又從銀行貸款 75%。第一個商
產投資，我不做民用房，只做商品房投
約（租客包保險，房屋維修和地產稅）。
業用房是 70 萬。在這個投資中你們可
資。原因是，我喜歡簡單，總看到別人為
房主不用付如何費用，我並不需要操什麼
以看到我實際上沒有拿出任何現金或銀
房租和房客吵架上法庭，打不完的官司和
心。許多人認為做商業地產很難，需要許
行存款。我用的是銀行的錢，當然，在
解決不完的民事糾紛，感到太麻煩了。我
多錢，商業地產的買賣繁文縟節又特多，
申請貸款的時候銀行看到你有工作，有
覺著我不適合做民用房的投資，心軟臉皮
而我用我的投資經歷證明如果商業投資做
存摺，有股票。信譽又都在 800 分以
薄，總想著一團和氣，人家兩句好話我就
的好，比投資民用房還要賺錢省力。
上，所以貸款下來很快。
找不著北了。遇上良民還好說，如果遇上
我堅持的幾個原則是：1. 我買的商業房
接下來每月租金到帳， 交了銀 行 貸
一個半個刁民。生氣是小事，弄不好被人
屋一定是有租約的；2. 一定是單一的租客
款（25 年 ） 剩 下 的 重 新 放 貸 Home
賣了，還替別人數錢呢。再說了，我也搭
（便於管理，不用請代理人或代理公司）；
equity。到了一定的數額如你發現好的
不起那時間。我想商業地產不用總同不同
3. 一定是 NNN 租約（房主不要做任何事
項目可以再投資。像許多人很有錢，他
的人打交道，所以我選擇做商業地產。
情）；4. 不少於 5 年的租約，最好 10 年
們可以不用貸款而用現金直接買，這樣 你可以更容易找到一個好的商品用房。
定好了目標後開始了我的研究，幾年來
以上；5. 最好能達到 9% cap rate（回報
我投資了一些商業地產。我的感覺是商業
率），最好租約中有每年增房租 1%-2%
多 少 錢 可 以？ 這 不 一 定， 看 你 的 能
地產並不比民用房地產難多少，也並不是
的條款；6. 最好租約上有一個大公司或
力，特別是承受風險的能力。例如你的
必須投入許多錢。只要你小心，做足了功
上市公司的租約保險；7. 要看租客 的經
租客沒交或遲交房租你是否還有一定能
課你會有很大受益的，而且你會節省許多
營情況報表，不少於 3 年；8. 要查租客
力交銀行貸款，這點在民用房的投資中
時間，少許多麻煩。例如我投資的一家商
的信譽記錄；9. 要專業的房屋檢查報告，
也有同樣的問題。另外，有時你看好一
業房產，因為是外州的，沒有任何狀況出
估價師報告，環境部門的檢查報告和房屋
個房子很好很大，但又太貴，你可以和
現，三年了我都沒有拜訪過一次。
所在地 Zoning 報告等等；10. 還要看租
幾個朋友合資一起買。或者外面社會上
客的保險條款。
也有集資，融資的項目你可以參考。
另外，我投資的理念是不局限於什麼 行業，除了一些特殊的，如農場、老年公
投資的錢從哪裡來？咱們都知道用別人
是否有風險？回答是肯定的。特別是 現在的經濟形勢，誰都不可以預測將來 會是怎樣。但是，我們大家都是聰明人， 經濟危機來了，日子總是要過。我們要 考慮的是如何把風險降到最低點，前面 我講到的 10 點原則就是如何保護自己。 為了避免風險，我們要做大量的前期工 作。我們要有一個好的律師幫助你看租 賃合約和買賣合同，有的租約很長，有 100 多頁，很多陷阱在裡面，你必須請
054
我又回去給猶太老闆上班了。事後我是 非常感謝我的銀行給我把好了這一關。 話說回來，為了避免風險，避免全軍 覆沒，最好為你的每一個地產申請一個 LLC 公司。 多長的租賃合約期限我們可以考慮？ 越長越好。我們買地產是為了賺錢，不 是為了保留，一旦時機成熟，你的房產 賺錢賺的差不多了你還是要賣的。所以 說房子的租約越長越好賣。 為什麼有了 9% 或者 10% 利潤，賣家 還要賣出？的確我們很難遇到 10% cap rate，但是只要有耐心還是可以找到。 有些人急需用錢，需要現金做另外的投 資，因為他們發現了新的投資項目可以 得到高於 10% cap rate 回報。有些人需 要退休，出國定居或離婚等，另外很少 有人告訴你實情。他也可能開始告訴你 說 7 或者 8% cap rate，但你可以同他 專家為你把關。要有一個好的專業經濟
75%。你把第一個關，銀行也在為你把
壓價，如你有耐心和談判技巧，你會拿
師分析你的投資能力，切不可盲目投
關。現在銀行也很謹慎，記得有一年我
到好的價格。我要提醒的是也不能只看
資。要有一個好的盡心盡責的房地產經
看好一家工廠 15 年租賃合約，工廠規
利潤，這裡有許多陷阱，我以後會提到。
紀人為你同賣家周旋為你爭權益。
模不小，有分廠在墨西哥和深圳，他們
總之，做什麼都有風險，看你要什麼
要記住的是多好的房子，無論多遠
製造的模具在世界都是有名的。一切手
了。你要一個什麼樣的生活方式。我是
你一定要親自去看，去面對面的和賣家
續辦的特別順利，交了定金飛到那裡，
比較實際還是把錢拿在手裡，讓錢走的
談。記得三年前我看中了一家商店，我
只見，工廠外停滿汽車，工廠內一派繁
快點兒好。錢越來越不值錢，總好像沒
們在人家門口蹲了 3 天瞭解他們的經
忙，有點大躍進的勁頭。看到這歌舞生
有耐心或沒有必要等到若干年後房價漲
營情況，看一分鐘有多少客人進店，買
平的景象，我心裡的小算盤打的飛快，
上去了再發財過好日子，況且房價漲不
的什麼，是什麼族群的人來消費，和顧
呀！老天爺這次是真的太眷顧我了，難
漲還是一個未知數。難道我們不能想辦
客多聊天，所謂知己知彼方可百戰百
道天上的餡餅真的提前熟了？如果我拿
法讓錢走的快些，我們提前享受高質量
勝。總之你到了現場你有一種感覺，這
到這個項目明天我回去後第一件事就是
的生活嗎？
種感覺很強烈。你的直覺告訴你，你是
把我的猶太老闆給辭了。我再也不幹
否該賭這一把。我的意思不是讓你去賭
了，從今後我也過過老闆癮。美夢才做
作者：Lisa Zhou
地產，而是告訴你一定要去現場。飛機
了兩天，銀行的大哥來電話了，貸款申
（本文為節選改編源自人和網）
票，租旅館，租車一樣也不可以省，否
請被駁回，他說，我們調查過了，他的
則風險大大的。
墨西哥分廠盡賠錢。這夥人拿了錢半年
說到風險，你自己有風險，其實銀行
了一個模具也沒做出來，也不言語一
的風險比你還大。你賠 25%，銀行是
聲。他抱怨到，你也是盡忽悠我們。得，
055
英文資訊
Shopping Center Development in China Current situation, challenges and solutions
The second generation of Chinese
shopping centers prompted their owners
developers, however, have not succeeded
shopping centers emerged in the 21st
to enter an increasing number of Chinese
and they have exited the market.
century, at a time when China's economy
cities.
had matured and the pace of urban
However, the rapid development of the
In this chapter, I will choose Beijing and Shanghai as typical examples
development had accelerated even further.
shopping center industry and the ready
to introduce the current situation of
Additionally, the growth of the Chinese
availability of capital also resulted in some
shopping center development in China,
retail and real estate industries favored
less successful, speculative projects and
after that the trends of shopping center
further, large-scale development of the
a bifurcation in Chinese shopping center
development in China is also to be
shopping center concept.
performance. Not all centers adhered to
discussed. By basing on the comparison
The latest generation of shopping
professional management practices. For
between the current situation in
centers was built on the operational
example, multi-owned strata title centers,
China and the previous introduction
practices of the first generation of
which sell shops to individual investors
of shopping center development in
shopping centers, but also applied lessons
(rather than renting them out to tenants),
developed countries and region, some
from shopping center development in
now account for 55% of all mainland
problems of shopping center development
Hong Kong and international markets
centers, a number of them have performed
in China will be summarized.
to the mainland Chinese market. In the
poorly. Some Chinese shopping center
“With the growth of China's
process, shopping center development
developers have been able to correct the
economy, shopping centers play an
and operations became much more
problems that they have encountered
increasingly important role in the retail
standardized. The rapid commercial
and have turned around their centers'
industry and the urban development
success of the second generation of
performance. The remedial actions of other
process. Some centers place great
056
emphasis on professional management
nor Friedmann (1986) had included
shopping centers projects in Shanghai.
and are quite profitable. However,
retailing development level as a defining
As seen from Exhibit 1 below, same as
rapid growth and ready capital have
characteristic of a world city, but as
all other traditional Chinese cities, the
resulted in some less successful centers.
we see nowadays from cities all over
retail projects in Shanghai has grown
Nonetheless, the prospects for the
the world, all world cities have very
from city center to suburban area.
shopping center industry are good
strong retail sector and shopping center
Traditional commercial department
as shopping centers account for less
development.
stores and commercial streets are mainly locating in the city center while the
than 10% of total retail sales and
Shanghai, being one of the world
given China's expected economic and
cities, has its own retail development
regional shopping centers and boxes
history including shopping center
are placed and developed a bit out of
Shanghai shopping center overview
development. According to Wang and
the traditional town center. Exhibit 2
population growth.� As we know, Shanghai is trying its
Zhang (2005), Shanghai retail has
shows the main figures for the regional
best to build itself into an international
experienced five steps to be able to have
shopping centers in Shanghai. This will
center of finance, trade and commerce,
what the development level of retail in
be used in the summary of shopping
a new retail economy has evolved
Shanghai.
center development in Shanghai to help the analysis.
accordingly. During the past twenty
As it has been described above,
years, the retail sector in Shanghai
there is a retail revolution in Shanghai
Start real shopping center development
has been developed from a simple
during the past 20 years. Shopping
later than developed countries and
and inefficient distribution system
center development in Shanghai has
region–As introduced in beginning of
to a much more complex and high
been being developed with the same
this section, Shanghai start to introduce
quality market. Neither Hall (1996)
rhythm to retail. Today there are many
shopping center development from late 1990s. This comparing to western
Exhibit 1 Shanghai retail projects destruction map
developed countries is 30-40 years late. On one hand, Shanghai is following the trends from western countries including the retail economy, but on another hand,
Exhibit 2 Main regional shopping center in Shanghai
057 (Source: Author surveyed and produced by Mapinfo.)
英文資訊
north of Beijing and there are very few projects in south. In Beijing, now it is transition period from department store to shopping center. Department stores are still the mainly players on the market while the development of shopping centers is also catching up rapidly. There are a lot of department stores, and they mainly located in the city center of Beijing. Meanwhile, more and more regional shopping centers have been being construction and they are spreading out at the board of the city. Those regional shopping centers are close to the city expressway, out of town and few of them also have connection to subway lines. Beijing is imitating the American way of shopping center development and city growth. The main regional shopping center status has been Chinese cities including Shanghai have its
convinced Shanghai government to put
summarized by author into the Exhibit 4
own characteristics when it comes to retail
all effort to develop the subway system
as seen from below:
development due to Chinese government
and bus system. This has leaded the
Similar project format to Shanghai,
in a long time had not deregulated its old
shopping center development to a new
but different to U.S.A and Europe–As
retail laws and regulations.
way comparing to western countries.
Different shopping center format
Shopping center development in Beijing
described previously for the shopping center format in Shanghai, Beijing
comparing to developed countries and
Similar to Shanghai, Beijing has also
shopping centers are very similar to it.
region–In Shanghai, as seen from Exhibit
passed through the previous mentioned
With many levels and recent built, most
5-4, most of the regional shopping
five steps to come to nowadays retail
of the shopping centers in Beijing do not
centers in Shanghai are connected to the
development level. As mentioned
have as many car parking as the projects
public transportation system especially
previously in this paper, Beijing city
in U.S.A and Europe.
to subway system and with many levels.
is much more developed in north part
Less convenient connection to public
This is different from U.S.A and Europe,
comparing to south part. This also
transportation comparing to Hong Kong
but similar to Hong Kong. The reason
can be applied to the shopping center
–Hong Kong and Shanghai those two
for it is same to Hong Kong, because the
development and distribution in Beijing.
encouragement of public transportation
From Exhibit 3, we can easily find that
by government. High traffic pressure has
most of the retail projects are locating in
058
cities share one similarity that most of
history of shopping center development
new shopping centers, not just in larger
the shopping center projects have good
in China that some shopping centers
cities but also in medium-sized and smaller cities.
connection to subway etc. But in Beijing,
are experiencing as a result of the
the most of the shopping center projects
industry's rapid growth in recent years,
There are 3,052 cities and counties
have poor connection to the public
the longer term prospects for the Chinese
in China and among them there are
transportation system.
shopping center industry are good and
more than 310 cities with a population
Inconspicuous appearance of
many new shopping centers will be
of over 200,000 by end of 2010 - a
internationalization–As same to
constructed. As stated before, shopping
great opportunity for shopping center
Shanghai, shopping center development
centers account for less than 10% of
development. Provided the industry
in Beijing is now trying to learn from
the total retail sales in China, which is
returns to sound operating practices
developed countries and region. Some
a much lower percentage than in other
and avoids ill-considered expansion that
of the projects in Beijing now provide a
markets. Additionally, China's ongoing
results in market saturation, shopping
lot more car parking spaces due to the
economic growth, increasing levels of
centers should continue to generate good
customer needs and also because learning
household income, changing lifestyles
returns for investors.
from developed countries' projects.
and growing population create a very
Trends of shopping center development
favorable environment for the growth of the retail and shopping center industries.
By Liangping WangďźŒDept of Real
Despite the current problems
As China's infrastructure develops, there
Estate and Construction ManagementďźŒ
mentioned in previous section of the
should be many opportunities to build
KTH, School of Architecture and the
in China
Built Environment (ABE) Exhibit 3 Beijing retail projects destruction map
Exhibit 4 Main regional shopping center in Beijing
059 (Source: Author surveyed and produced by Mapinfo.)
英文資訊
China's Crazy Real Estate Market: Is The Bubble Bursting? According to the Chinese unit of U.S.
still is not good. Ryan Isip, a local director
real estate firm Jones Lang LaSalle,
in China for Jones Lang LaSalle, said the
Beijing saw a slowdown in high-end office
forecast for this year is very positive --
Jiabao answered the call of the public,
building demand during the fourth quarter
for owners. According to the company's
assuring that his government would
of 2012, and the year as a whole was
2012 fourth-quarter report, this year “the
keep fighting one of the factors behind
“relatively sluggish.” At 0.7 percent
market will continue to favor landlords
booming prices: speculation. Wen told
quarter-on-quarter, it was the slowest
and is thus poised for more rental growth
the media that to back off from the issue
growth in rental prices for high-end
over the next twelve months.” The
would “cause chaos in the real estate
offices in Beijing in the past three years.
report, however, also highlighted that
market.” The government slowed the
market. In March 2012, Premier Wen
That slowing trend fits with the overall
yields for owners are expected to maintain
purchases of homes in some cities by
economic goals of the national government,
a downward trend, as a result of Beijing's
requiring larger down payments and
which is trying to trade short-term gain
increasingly high property taxes.
introducing increased property taxes,
for long-term stability.
The Paradox Of Empty Luxury Buildings
and sent out eight teams of regulators
“It was reported last quarter that a
But China watchers aren't worried
to 16 provinces to check on the
number of tenants handed space back
about falling yields. They are more
implementation of the new rules by local
to the market and in response, several
concerned about the risk of a real estate
governments.
landlords were willing to offer discounted
bubble bursting in the country. After
A month after Wen announced the
rents or other incentives in order to attract
all, the very crisis that prompted the
government's commitment, the China
what they deemed to be high-quality
Beijing government to pass that stimulus
Real Estate Index System (CREIS)
tenants,” the Jones Lang LaSalle report
package in 2009 began with a collapse
showed a nationwide drop of housing
said.
of real estate prices in America. Now the
prices by 0.71 percent compared to
But for those hoping for a drop in
government is trying to stop the inflation
the previous year. When China's top
residential rents, the outlook for 2013
of real estate prices by cooling down the
policymakers gathered in Beijing for a closed-door meeting, the Central Economic Work Conference, in late 2012, they agreed to continue the property control policies in 2013. But then, there's corruption. Partly, it's a result of China's laws being unable to keep up with the pace of development.
060
planned for low-income citizens. A high-profile push to build affordable homes for the millions of Chinese who no longer have reasonable options began in 2010. The program aims to build 36 million units by 2015. The effort is spearheaded by Li Keqiang, the successor to outgoing Premier Wen, which ensures the plan will continue to be a priority in 2013. Xinhua News Agency reported that more than 820 billion yuan ($160 billion) was invested in the program last year. Of course, the economic benefits that a thriving property market has provided for China cannot be ignored. Increased infrastructure development, whether for affordable housing or not, equals more jobs, booming steel and cement industries, and increased revenue in Creative Corruption
development goes up and must be made
taxes for local governments. And home
Just 30 years ago, the mere
up by selling units at a higher rate.
living standards have improved not only
notion of Beijing's skyline filled with
Another trend among China's wealthy
for those who can afford luxury, but
privately owned skyscrapers and
is to purchase multiple properties as
also for those in government-subsidized
luxury apartments would have been
investments, in hopes of re-selling at
housing units, now better than those
incomprehensible. Though private
an even higher price. This leads to a
that cities previously built.
ownership of homes and office buildings
situation where many brand-new luxury
But the social impact of the
is now legal, land still belongs to local
buildings are only half occupied, but are
skyrocketing housing market is a huge
governments, and can only be leased (for
still unaffordable.
concern for the stability-obsessed
long periods of time) to developers.
China's central government has begun
country. The blatant disparities between
That adds another level of potential
stepping in recent years, rolling out new
wealthy homeowners with multiple
corruption, which contributes to
policies including bans on third-home
properties and those who cannot afford
distorted market values and inflated
purchases and restrictions on mortgage
rent highlight a deepening divide.
pricing. Local government officials often
borrowing, as a way to tighten controls
lease out the land to developers willing
on a runaway market. In addition
to pay more than the actual value, or
to government policies, increased
to pay kickbacks. In turn, the cost of
government-subsidized housing was
By Michelle FlorCruz, IBTimes
061
爾灣壹號
爾灣壹號（英文名Lennox）是Central Park West項目的一個豪華公寓組團，Lennar公司花3年時間傾情打造。從規劃、 設計、建造、材質等細節處處體現Lennar最高營造水準，是您構築美國西海岸品質生活的理想選擇。 LENNOX本質 --- 國際設計 奢華感受 奢適的戶型設計:☆超大面寬；全套房設計；步入式衣帽間；☆超大尺度景觀內庭，有三個噴泉和露天座位區；☆每戶贈送兩個私 家車位及儲存室、超大陽臺☆每戶擁有獨立洗衣房。超豪華的精裝修:☆每戶起居室配有溫馨舒適的美式壁爐；☆每戶配有LOW—e 低輻射玻璃合金門窗；☆贈送HONEyWELL(R)的數字恒溫中央供暖和空調系統；☆贈DALTILE(R)Crema Marfil天然大理石檯面； ☆贈送Viking(R)專業系列家電；☆贈送Leviton智能家居系統☆贈送全套實木櫥櫃
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