Daniels Huisman Advocaten

Betaal nooit vooruit bij bouwprojecten

Eens in de zoveel tijd loop je als advocaat aan tegen een zaak die je niet alleen professioneel, maar ook persoonlijk aangrijpt. Dat gebeurde mij begin 2019 in een kwestie die speelde rondom de verbouwing van de oude Houtmarktschool te Deventer van schoolgebouw tot 10 luxe appartementen. Het uitgangspunt van de ontwikkeling was dat 10 kopers aan het begin van het project al circa € 80.000,- als koopsom aan de projectontwikkelaar (tevens aannemer) betaalden voor het bestaande oude pand, dus € 800.000,- in het totaal. De verbouwing zou circa € 270.000,- per appartement gaan kosten, zodat per appartement de totale kosten circa € 350.000,- zouden bedragen. Echter, naast de koopprijs hadden de kopers bij de levering (dus voor aanvang van de bouw) ook al 45% van de aanneemsom en daarmee zo’n € 121.500,- betaald. Nadien had de projectontwikkelaar tijdens de bouw nog twee termijnen van circa € 25.000,- aan alle kopers gefactureerd, die ook betaald zijn. Alle kopers hadden in december 2018 dus al een enorm bedrag in het project geïnvesteerd, maar gaandeweg begon het bij een aantal van hen te knagen. De voortgang van de bouw leek totaal niet aan te sluiten bij de betaalde bedragen. Toen de projectontwikkelaar vervolgens ook nog betaling vroeg van wederom € 50.000,- per koper omdat de gevel gereed zou zijn, terwijl er aan de gevel niets was gebeurd, gingen alle alarmbellen af. Op dàt moment benaderden een aantal kopers mij voor advies en bijstand. Al vrij snel hebben we de bouwplaats met een externe bouwdeskundige bezocht. De projectontwikkelaar probeerde ons nog te verbieden de bouwplaats te betreden, maar daar moet je je in dergelijke gevallen niet door laten tegenhouden. Uit de analyse van de bouwdeskundige bleek dat de voortgang van de bouw totáál geen gelijke tred hield met de betalingen. De wettelijke regeling voor aanneemovereenkomsten voor bouw of verbouw van particuliere woningen schrijft voor dat de aannemer niet meer mag factureren dan de voortgang van de bouw rechtvaardigt. Afwijkende afspraken ten nadele van de particulier zijn nietig, oftewel niet afdwingbaar. Het probleem in dit geval was echter dat niemand kopers op dit feit had gewezen, waardoor zij toch teveel vooruit betaald hadden. In die positie heb je als koper eigenlijk maar één optie en dat is niet meer betalen en het teveel betaalde terugeisen, of op zijn minst van de projectontwikkelaar eisen dat hij eerst afbouwt tot het betaalde percentage. Op basis van dit uitgangspunt zijn wij een kort geding begonnen tegen de projectontwikkelaar. Hij diende in onze visie af te bouwen en een deel van het teveel betaalde, waarover geen geloofwaardige discussie kon bestaan, terug te betalen. Omdat een kort geding zich niet leent voor ingewikkelde bewijsdiscussies kozen we voor het terugbetalen van de termijn ‘dak gereed’, omdat je overal in het pand nog tussen de scheef liggende dakpannen zo naar buiten kon kijken. De kort geding-rechter heeft mijn cliënten volledig in het gelijk gesteld. De projectontwikkelaar moest circa € 100.000,- terugbetalen en voortgaan met de bouw op straffe van een flinke dwangsom. Dit vonnis bleek echter een Pyrrusoverwinning. De projectontwikkelaar bouwde niet verder en betaalde evenmin terug. Hierdoor waren mijn cliënten gedwongen het faillissement van de projectontwikkelaar aan te vragen. Inmiddels zitten er fatsoenlijke aannemers op het project en de uitkomst van het liedje is dat ieder appartement circa € 180.000,- (!) duurder wordt. Voor een flink aantal kopers is zo’n schadepost echt een drama, wat de zaak voor mij zo aangrijpend maakte. De – kostbare – les uit deze casus lijkt mij te moeten zijn ‘Betaal nooit vooruit bij bouw en controleer heel goed zèlf, of met een deskundige als je dat niet bent, of de bouw wel vordert zoals de aannemer beweert’. Voor zakelijke opdrachtgevers geldt de wettelijke bescherming tegen vooruitbetaling overigens niet, dus voor hen geldt helemaal dat ze vooraf op schrift moeten laten vastleggen dat zij niet meer hoeven te betalen dan de voortgang van de bouw rechtvaardigt. Meer over deze casus, zoals de dubieuze geschiedenis van de projectontwikkelaar, is te lezen op www.destentor.nl (zoeken op ‘Houtmarktschool’).