Investire Today - Speciale ripresa immobiliare

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SUPPLEMENTO AL NUMERO DI INVESTIRE DICEMBRE 2020 P.I. 21 DICEMBRE 2020 EURO 1,50

RIPRESA IMMOBILIARE

OGGI IL MATTONE CONVIENE

capace di incidere sul futuro di una città che nei primi nove mesi del Le insegne dei negozi 2020 ha rappresentato spente, i grandi magazCapoluogo lombardo epicentro della ripartenza, con prezzi interessanti più o meno la metà degli zini chiusi nei week end.

Le torri degli uffici al buio salvo qualche luce al battuta d’arresto nei mesi più difficili e Milano, l’u- investimenti in Italia. Il mercato immobiliare è sia neon accesa qua e là. E gli alberghi deserti fian- nico polo immobiliare e urbanistico della Penisola il motore che il risultato dei cambiamenti in atto. cheggiati da file di taxi in vana attesa di viaggia- in grande crescita, ha dovuto rivedere program- Nel corso della mutazione vissuta in questi mesi tori, turisti o milanesi indaffarati come solo chi è mi complessi ed articolati. Un conto è fermare non c’è da stupirsi se, almeno in certi quartieri, cresciuti all’ombra della Madonnina sa essere (o un cantiere, altra questione è fermare una città la corsa dei prezzi ha subito un rallentamento o apparire). in movimento, complessa come una fabbrica. E a addirittura un significativo calo. Quel che conta è Sotto i cieli della pandemia Milano ha subito una percorrere i viali deserti di Citylife, chiusi i cinema verificare se si tratta di uno stop temporaneo opbattuta d’arresto tanto più inattesa perché impre- ed i negozi, fermi i ristoranti all’ombra dei palazzi pure se, anche una volta rientrato l’allarme Covid (e disertati dai colletti bianchi in smartworking, si è ci vorrà tempo), si saranno imposte esigenze diverse vista e imprevedibile.

Certo, le altre città, quasi tutte, hanno subìto una avuta davvero la sensazione di un cambio epocale, continua a pagina 31>  DI UGO BERTONE

EDITORIALE La patrimoniale strisciante che c’è già e non ha ristori  DI SERGIO LUCIANO

C’è mai stata una ripresa economica senza ripresa edilizia? A memoria d’uomo, no.

E l’anatema contro cemento e mattone, che ha imperversato in Italia per decenni e ancora ispira i No-Tav ed altri spensierati, è una delle peggiori zavorre del nostro Paese. D’altro canto, sappiamo che scempi sono stati commessi in Italia all’insegna del cantiere facile: abusivo o autorizzato, comunque devastante.

Ebbene: la ripresa che dobbiamo agganciare tutti dal 2021 in poi non può permettersi né l’errore del negazionismo edilizio né il produttivismo deteriore. E un modello sul “come si fa” esiste ed è apprezzato nel mondo: è il modello Milano.

Sulla base di una straordinaria ricerca di Scenari Immobiliari – partner scientifico di Economy Group e tra le sigle più apprezzate nel mercato del real estate – Investire vi propone oggi un numero speciale dei suoi “Today”

continua a pag. 31 >

«Milano, metropoli della porta accanto» L’INTERVENTO / Il Sindaco: «Metteremo in pratica una vera crescita sostenibile» 

di BEPPE SALA

Viviamo un tempo difficile e incerto che sembra smuovere le certezze su sui abbiamo costruito il progresso di questo inizio di millennio. Un punto sembrava inamovibile: la città come baricentro dello sviluppo in quanto punto focale dell’innovazione e della sperimentazione sociale, campo di applicazione delle nuove tecnologie, fulcro dell’inurbamento, luogo di eccellenza dell’incontro tra finanza, produzione e generazione di benessere.

La pandemia sembra aver scosso dalle fondamenta questo scenario come se tutto potesse rimesso in discussione.

All’interno

GIUSEPPE SALA, SINDACO DI MILANO

Certamente il CoronaVirus ha colto di sorpresa soprattutto quella parte del mondo più sviluppata che riteneva, in forza dei suoi stili di vita, dei progressi delle medicina e della tecnologia, di essere al riparo da un’evenienza così luttuosa. Abbiamo pagato prezzi altissimi in termini di vite umane e di

crisi economiche che solo nei prossimi anni mostreranno tutte le loro negative conseguenze. Ma questo, a mio avviso, non giustifica la messa in discussione in re ipsa delle città e del loro ruolo nel progresso del mondo. Molti paventano un movimento di ritorno e di dispersione della socialità

È IN CANTIERE UN FUTURO MIGLIORE

La ricerca di «Scenari immobiliari» sullo sviluppo dei quartieri con le cinque linee di riqualificazione di tutta l’area metropolitana

GENERALI

«Così siamo diventati dei veri asset manager»

UNIPOL

«La nostra redditività presuppone sostenibilità»

Edison / Efficienza energetica con Bnl-Bnp Paribas Fastweb / «Con la nuova sede Nexxt il lavoro è rifondato» Cdp / «Anche con il Real Estate promuoviamo la ripresa»

al di fuori delle città, magari con una dispersione della vita e dell’economia in centri più piccoli, più distanti, più separati dal resto ma connessi dalla tecnologia.

Ho sempre sostenuto che noi dobbiamo trarre da questa pandemia tutti gli insegnamenti utili a definire stili di vita più sani, più equi e sostenibili.

E Milano, come riconosciuto soprattutto all’estero, ha fin dal primo lockdown avviato una profonda riflessione sulla sua configurazione futura. Non mi sono mai nascosto il fatto che dobbiamo prepararci a un futuro diverso nel quale la difesa della salute umana torni ad assumere una priorità che forse abbiamo perso per strada. Ma, posto questo, sono anche convinto del fatto che una città come Milano ha in sé le potenzialità, i mezzi e le risorse umane, intellettuali e finanziarie per attuare un ripensamento della propria forma urbis e dei relativi processi senza rinunciare alla sua centralità.

Anzi, è proprio da questa capacità riformatrice che la citcontinua a pagina 31>

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Lunedì 21 dicembre 2020

IL «GRAN MILÀN» RIPARTE DALLA CASA

Secondo l’ultimo rapporto di Scenari Immobiliari il mercato chiuderà il 2020 meno peggio del previsto  DI FRANCO OPPEDISANO

A Milano andava tutto benissimo. Nel 2019 erano stati venduti 26 mila immobili, il 6% in più dell’anno precedente, oltre il 90% di quelli messi sul mercato. Il giro d’affari del settore era arrivato a 11 miliardi di euro, uno in più del 2018. Anche i primi due mesi del 2020 non erano andati affatto male. Poi è arrivato il Covid e le cose si sono complicate. Il primo lockdown ha fermato tutto per tre mesi e, dopo una parentesi estiva di ripresa, le nuove restrizioni hanno, di nuovo, reso difficile la situazione.

Nonostante tutto, però, secondo Gran Milan, il Rapporto 2020 sul mercato immobiliare della Città metropolitana di Milano elaborato da Scenari Immobiliari e Risanamento, il risultato negativo a fine anno sarà inferiore rispetto alle prime previsioni e al resto d’Italia. Il 2020, infatti, dovrebbe chiudersi con 22 mila compravendite, registrando un calo di circa il 15,4% rispetto al 2019, contro un calo medio nazionale del 23,6%. Nel 2021 gli scambi interesseranno 25mila case e la quota del venduto rispetto all’offerta dovrebbe attestarsi a livelli superiori all’80%.

L’offerta di immobili, invece, dovrebbe crescere ulteriormente rispetto all’anno in corso anche per l’immissione di numerose unità immobiliari inserite in importanti operazioni di sviluppo residenziale. Insomma, non è andata così male e ci sono tutte le premesse per una grande ripartenza quando si vedrà la fine dell’emergenza.

I valori scendono di poco I prezzi medi di vendita per il 2019 sono stati pari a 8.850 euro al metro quadrato (mq) nelle

Milano: suddivisione immobili transati per dimensione nel 2019

zone centrali, 5 mila euro nelle zone semicentrali e 3.300 euro al mq in periferia. I canoni di affitto medi si attestano, invece, a 345 euro annui al mq nelle zone centrali, 215 euro nel semicentro e 130 euro in periferia. Le stime per la fine del 2020 e le previsioni per il 2021 di Scenari Immobiliari prevedono una lieve diminuzione di prezzi e canoni. Le zone centrali manterranno, però, il livello raggiunto dei valori nell’anno in corso, perdendo poco più dell’1% nel 2021. Le zone semicentrali evidenzieranno una contrazione dei prezzi, nell’arco del prossimo biennio, di poco superiore al 3% rispetto al 2019, mentre l’impatto della crisi sulle quotazioni delle zone periferiche sarà più incisivo e nel 2020 la diminuzione sarà pari a circa il 3% per i prezzi di vendita e vicina al 4% per gli affitti. Nel 2021 in periferia i canoni di locazione registreranno un ulteriore calo del 4%, mentre i prezzi dovrebbero diminuire ulteriormente del 3% rispetto al 2020.

Contano le zone e le dimensioni Nella media, però, ci sono delle grandi differenze. I prezzi al mq stanno resistendo meglio nelle

Indicatori immobiliari Milano 2019

2020

MEDIA (2015-2019)

OFFERTA (unità)

29.500

30.700

27.040

TRANSAZIONI (unità)

26.000

22.000

22.320

FATTURATO (mln di euro) 10.670

8.800

9.586

ASSORBIMENTO

72%

82%

FONTE: SCENARI IMMOBILIARI

88%

zone della città che hanno avuto i maggiori incrementi di valore negli ultimi anni, come il quartiere Stelvio/Lario che, dal 2014, ha visto i prezzi crescere di oltre il 32%, Arona/Losanna (29%) e Vercelli (29%), oppure quelle che hanno beneficiato di significativo interventi di riqualificazione urbana.

Nel prossimo futuro, poi, i cambiamenti di abitudini dovute all’emergenza sanitaria, con ogni probabilità, faranno privilegiare metrature più ampie e, di conseguenza, finiranno per essere scelte localizzazioni meno centrali per ottenere a parità di prezzo dimensioni maggiori. Nel 2019 il 40% delle unità immobiliari che sono passate di mano a Milano aveva una superficie compresa fra i 50 e gli 85 mq, con tempi di vendita in forte contrazione. In generale, l’offerta disponibile sul mercato è composta per oltre il 40% da trilocali.

Il rimanente 60% del mercato è equamente distribuito tra monolocali, bilocali e plurilocali. Tale composizione non rispecchia ancora le richieste della domanda fortemente orientata verso monolocali e bilocali. L’offerta disponibile sul mercato si compone prevalentemente di immobili in buono stato manutentivo che, tuttavia, quasi sempre risultano costruiti fra gli anni ’60 e gli anni ’80 e richiedono dunque interventi di ristrutturazione, con aumento del costo effettivo.

La Grande Milano Dal 2008, il momento del picco negativo del settore, Milano ha guidato la crescita dell’intera città metropolitana, anche grazie

ad un aumento costante della popolazione residente della città.

Il peso rispetto al totale della città metropolitana è gradualmente cresciuto, passando dall’incidere per circa il 35% delle transazioni a oltre il 42% nel 2019. Ma anche i territori fuori Milano e la Brianza hanno visto crescere il numero degli scambi, con aumenti a due cifre per il primo e più contenuti per il secondo. Nel 2019 il numero di transazioni concluse nell’intera città metropolitana di Milano, escluso il capoluogo, era arrivata quota 36.700, con una crescita superiore al 3% rispetto al 2018. Anche nella provincia di Monza e Brianza, la crescita dei volumi si mantiene su valori solidi, nonostante il lieve calo registrato nel 2019, anno in cui sono state transate 12 mila unità residenziali, con una contrazione di circa il 2,5% nei dodici mesi.

L’attuale congiuntura descrive una contrazione dei volumi compravenduti in un anno del 16% per i comuni non capoluogo della città metropolitana e del 14% per quelli della provincia di Monza e Brianza.

Vicini e collegati La domanda di immobili nella Grande Milano, com’è naturale, è più sostenuta in prossimità dei confini del capoluogo lombardo e lungo i principali assi di trasporto ferroviario e su gomma.

Richieste e scambi si concentrano prevalentemente nei comuni della zona nord dell’area metropolitana come Cinisello Balsamo, Cologno Monzese e Sesto San Giovanni, le cittadine dell’hinteland storicamente più densamente popolate. Nella zona sud, invece,

i spicca in modo particolare il comune di San Giuliano Milanese sulla via Emilia che ha totalizzato un numero di transazioni residenziali significativamente superiore agli altri comuni del parco Sud. Tutte le zone dell’hinterland che registrano il maggior numero di transazioni coincidono con i comuni rilevanti in termini di popolazione e dotati di infrastrutture di collegamento con Milano, ovvero metropolitane e passante ferroviario: tra loro si evidenziano Legnano, Rho, Sesto San Giovanni e Segrate.

Prezzi vicino a quelli di Milano L’influenza del capoluogo di regione emerge anche nelle dinamiche dei prezzi. La distribuzione delle quotazioni di vendita della città metropolitana di Milano conferma la tendenza a una progressiva espansione della città al di fuori dei confini e verso i comuni adiacenti, con Rho, Arese, Paderno Dugnano, Cologno Monzese, Segrate, San Donato Milanese e Assago ai massimi livelli.

Il prezzo medio di offerta della città metropolitana di Milano si attesta intorno ai 1.700 euro al mq con una forte variabilità fra le diverse realtà. I comuni con prezzi di offerta più elevata, quelli di prima cintura, presentano valori le cui punte sono equivalenti a quelli della periferia di Milano. Segrate presenta offerte che raggiungono i 3.000 euro al mq, mentre Arese supera i 1.800 euro al mq. «I centri di prima cintura» è scritto nel Rapporto 2020 di Scenari Immobiliari e Risanamento «presentano quotazioni medie prossime a quanto registrato negli ambiti urbani più esterni di Milano, indicazione questa di un maggior livello di concorrenzialità localizzativa in grado di attrarre nuove famiglie al di fuori dai confini urbani meneghini. Nonostante i valori delle aree centrali e semicentrali del capoluogo rimangano più elevati, la dinamica del mercato evidenzia il formarsi di una forte domanda di localizzazione in corrispondenza di ambiti urbani compatti e caratterizzati da elevati livelli di accessibilità ai nuovi cluster del lavoro e ai servizi, e da un minor rischio di svalutazione dell’investimento immobiliare».

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Lunedì 21 dicembre 2020

IL MERCATO TERZIARIO RIPARTIRÀ...

Cosa cambierà per uffici e negozi dopo il lockdown e i divieti della zona rossa? Ecco cosa aspettarsi  DI SCENARI IMMOBILIARI

Parlare di uffici e negozi dopo il lockdown e i divieti legati alla zona rossa non è facile. Entrambi i settori immobili sono rimasti congelati per mesi e, a dire il vero, nessuno può dire quanto si tornerà a una situazione normale. Ma è anche vero che la pandemia ha accelerato processi di cambiamento che erano già in corso e che si esprimeranno solo quando quando sarà finita.

Gli spazi commerciali diventeranno più grandi e saranno un luogo fisico orientato a favorire le relazioni con i clienti e le immagini dei brand, mentre gli uffici diventeranno spazi multifunzionali, connessi e luoghi di incontro.

E l’offerta immobiliare, anche a Milano è già pronto a sposare questi concetti.

Intanto, dopo una crescita costante iniziata nel 2014 che ha portato Milano a un record di 430 miliardi di euro di scambi nel mercato immobiliare del terziario, nel capoluogo lombardo Scenari Immobiliari e Risanamento nel loro rapporto Gran Milan stimano una riduzione del 16% delle transazioni, ma una sostanziale tenuta dei prezzi uffici degli sia nelle aree centrali (dove la media è 7.100 euro al mq) sia in quelle semiperiferiche dove si registra un valore medio di di 3.750 euro al metro quadro. I canoni di locazione medi nelle zone centrali del terziario sono di 375 euro al mq all’anno, 225 euro/mq/anno, nelle zone semicentrali e 125 euro/mq/anno per le zone periferiche. La stima delle compraven-

Il Rapporto Gran Milan prevede che solo nel 2022 si tornerà ai livelli di crescita del 2019 dite del Rapporto Gran Milan prevede nel 2021 un significativo miglioramento della transizioni stimate per l’anno in corso, senza però recuperare completamente i risultati del 2019, che saranno raggiunti nel 2022, anche grazie alle molte iniziative che hanno caratterizzato la città negli scorsi anni: «Lo stato manutentivo dell’offerta terziaria rilevata risulta sostanzialmente buono, composta per oltre il 40% da immobili in ottimo stato» rileva il Rapporto. «Rispetto agli spazi direzionali, oltre il 35% è costituito da immobili “prime”, ovvero con una superficie superiore ai 5 mila mq e con una localizzazione in ambiti urbani di pregio e in moderni Central Business District Cordusio, City Life, Porta Nuova, Porta Romana e Santa Giulia -. La maggior parte di questa tipologia di beni è costituita da immobili di recente realizzazione o in corso di costruzione».

Per quanto riguarda gli spazi commerciali, dopo un 2019 durante il quale il volume degli scambi è cresciuto del 13,8% con una intensità delle compravendite in relazione allo stock superiore alla media nazionale e pari con 3,19 compravendite ogni cento unità immobiliari presenti sul territorio, i prezzi rilevati nella prima metà

Ripartizione dell’offerta per dimensione e per stato di manutenzione

del 2020 indicano un calo che va da un minimo di circa tre punti percentuali, a un massimo di 13 punti percentuali in relazione alle diverse zone della città. Le previsioni degli esperti del settore parlano di un complessivo ridimensionamento degli indicatori, specie per i negozi frequentati dai flussi turistici. Così, nelle zone centrali i prezzi medi di vendita si attesteranno alla fine di quest’anno intorno ai 14 mila euro al mq (14.500 nel 2019), nelle zone semicentrali si fermeranno a 5.450 euro al mq (5600 nel 2019), mentre nelle zone periferiche diminuiranno mediamente fino a 3.250 euro al mq (3.400 lo scorso anno).

Nello stesso modo i canoni di locazione medi nel 2020 nelle zone centrali

non supereranno i 940 euro al mq annuo (1.100 euro nel 2019), nelle zone semicentrali scenderanno da 385 a 365 euro al mq annuo e, nelle zone periferiche, saranno di circa 215 euro al metro quadrato annuo (230 lo scorso anno).

Assolutamente in controtendenza sono invece gli spazi logistici e i magazzini che sono per la maggior parte localizzati nell’hinterland milanese. Le previsioni per fine 2020 indicano un incremento dei prezzi del 4,9% e dei canoni del 5,1%, che raggiungeranno rispettivamente 1.070 euro al mq e 62 euro al mq annuo.

Anche gli immobili a vocazione logistica della provincia di Monza e Brianza realizzano canoni e prezzi superiori alla media regionale, dovuti a una crescita dell’interesse per il territorio evidenziata dall’incremento importante di prezzi e canoni dal 2018. Gli stessi chiuderanno il 2020 in crescita rispetto ai precedenti dodici mesi rispettivamente del 5,1 e del 4,3%.

Previsione sui valori medi degli uffici a Milano

ANNO

PREZZI

CANONI

2020

-2,7% -2,3%

2021

-3,5% -2,9%

2022

0,1% -1,5%

2023

2,0% 0,5%

2024

3,7% 1,2%

2025

4,3% 2,5%

SCENARI IMMOBILIARI E RISANAMENTO

Cinque domande agli operatori immobiliari sulle prospettive del mercato milanese nel prossimo triennio

... E I PREZZI RESIDENZIALI SALIRANNO  DI SCENARI IMMOBILIARI

Nessuno ha la palla di cristallo, specie in una situazione in continua evoluzione come quella attuale, ma lavorare nel settore da decenni aiuta a fare delle previsioni sensate. Per questo Scenari Immobiliari e Risanamento hanno deciso di porre 5 semplici domande agli operatori immobiliari per cogliere il loro sentiment sulle prospettive del mercato immobiliare di Milano e della Città metropolitana. Dalla risposte al primo quesito, quello che cerca di individuare quali settori saranno maggiormente penalizzati dalla

crisi pandemica, emerge che i più colpiti sono, nell’ordine, gli alberghi, i negozi e gli uffici. Il settore industriale produttivo sarà meno coinvolto, mentre quello residenziale e la logistica saranno quelli più resi-

lienti. La maggior parte degli intervistati ritiene che saranno le compravendite a essere maggiormente penalizzate rispetto alle locazioni, ma questa percentuale, sia per la città che per l’hinterland, non rag-

Quali potrebbero essere, nel breve/medio periodo, i tempi di recupero del mercato immobiliare a seguito della crisi pandemica?

3-6 mesi 6-12 mesi 12-24 mesi oltre 24 mesi

giunge il 60%. Gli operatori immobiliari si dividono anche sui prezzi che si registreranno alla fine del termine del prossimo triennio (gennaio 2023) . La maggior parte ritiene che a Milano i valori saliranno fino al 2% per il residenziale e i magazzini, resteranno stabili per gli uffici e i siti industriali e scenderanno di oltre il 5% per le attività commerciali.

Stessa risultato per la Grande Milano, con la sola eccezione che la maggioranza degli operatori prevede prezzi uguali a quelli attuali per il settore residenziale. I canoni d’affitto nel capoluogo resteranno stabili per case, appartamenti

e siti produttivi, in leggera discesa (tra 0 e -2%) per il terziario, in calo oltre il 5% per i negozi. Soffriranno di più i canoni per uffici nell’hinterland che gli operatori vedono in calo nel gennaio 2023 di oltre il 5% rispetto a oggi. Il mercato immobiliare a Milano si riprenderà nel giro di massimo 2 anni (41,4%) o anche prima entro 12 mesi (36,3%), solo 10 operatori su 100 ritengono che i tempi saranno più lunghi.

In provincia la ripresa sarà più lenta: quasi la metà pensa ci vorrà un anno (48,7%) e quasi un terzo (32,7%) ritiene che passeranno oltre 2 anni prima di un rilancio.

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Lunedì 21 dicembre 2020

Una metropoli che è tutta un progetto per vivere meglio Il Rapporto di Scenari Immobiliari e Risanamento ha individuato cinque aree di sviluppo che seguono altrettante precise direzioni geografiche  DI ANGELO CURIOSI

Milano non si ferma, almeno sul piano immobiliare. Sono infatti decine i grandi progetti in corso di realizzazione e che vedranno la luce nei prossimi anni nel capoluogo lombardo e nel suo hinterland. Il Rapporto 2020 sulla città, elaborato da Scenari immobiliari e Risanamento, ha individuato cinque aree di sviluppo che seguono precise direzioni geografiche.

A nord est della città c’è la direttrice della salute, a sud est quella definita “del nuovo vivere urbano”, a sud quella del lavoro, a sud ovest la direttrice ambiente, mentre a nord ovest quella della ricerca. Un modo nuovo per vedere un vero e proprio disegno nella tumultuosa crescita della Grande Milano e dare un senso alle decine di progetti che nei prossimi anni daranno un volto nuovo alla città.

La strada della salute Nell’area che va dal centro a piazzale Loreto e a Monza si stanno sviluppando di funzioni correlate alla salute. In centro c’è il progetto di Stefano Boeri per il nuovo Ospedale Maggiore, caratterizzato da funzioni commerciali e terziarie e da spazi verdi, che apriranno il nosocomio alla città. Il plesso ospedaliero si svilupperà in due blocchi di sette piani connessi da un corpo centrale di tre piani per un totale di 70 mila metri quadrati e la chiusura dei lavori, i cui costi sono coperti per tre quarti dall’ospedale, era prevista già per la fine del 2021.

A due passi da piazzale Loreto, l’area dello scalo ferroviario di Greco-Breda è, invece, interessato dal progetto “Innesto” vincitore della prima edizione del concorso internazionale “C40 Reinventing Cities” e destinato a trasformarsi nel primo intervento di housing sociale zero carbon della città di Milano.

Poco distante, a Bresso è previsto il raddoppio dei laboratori di OpenZone, un campus scientifico creato da Zambon, multinazionale farmaceutica, che raccoglie 21 società operanti nel campo delle biotecnologie. Il pro-

getto presentato nel 2018 prevede una dimensione totale di 37mila mq in grado di ospitare fino a 1.200 ricercatori per un investimento di circa 56 milioni di euro. I lavori avrebbero dovuto essere terminati nel 2021, ma a causa dell’emergenza Covid-19 la consegna slitterà alla prima metà del 2022.

A qualche chilometro da Bresso, sorgerà poi la Città della Salute e della Ricerca, il tassello principale del progetto di riqualificazione più grande d’Europa denominato Milanosesto che si estende su di un’area di circa 1,4 milioni di mq. Il progetto da 2,6 miliardi, firmato di Renzo Piano e sviluppato sulle aree ex Falck e dello scalo ferroviario della città di Sesto San Giovanni, ospiterà due poli di eccellenza del settore: l’Istituto Nazionale dei Tumori e l’Istituto Neurologico Besta. Inoltre, in un’area di circa 45 mila mq, potrebbe anche sorgere una struttura ospedaliera privata realizzata dal Gruppo San Donato all’interno della quale traslocare alcuni reparti del San Raffaele e parte dell’università Vita-Salute.

Proseguendo verso nord est, a Monza prosegue la riqualificazione Ospedale San Gerardo e la valorizzazione dell’ex struttura ospedaliera per la quale sono previste funzioni sanitarie, universitarie e per lo sport e il tempo libero. Anche l’area dall’ex Ospedale di Vimercate vedrà la realizzazione di un presidio socio-sanitario territoriale che ospiterà una serie di servizi come la medicina riabilitativa,

MARIO BREGLIA, FONDATORE E PRESIDENTE DI SCENARI IMMOBILIARI

sportiva e complementare e un centro per anziani, attualmente dislocati in diverse sedi diffuse sull’intero territorio del comune. In queste zone ci sono anche significativi interventi residenziali e commerciali. Il gruppo Pasini sta sviluppando nell’area Ercole Marelli tra Milano e Sesto San Giovanni un progetto incentrato sull’insediamento di attività connesse al tempo libero e su una funzione residenziale eterogenea che va dalla libera, alla convenzionata al senior housing, allo studentato. Nell’area dell’ex stabilimento Magneti Marelli al quartiere Adriano, invece, sono previste la realizzazione di attività commerciali (19 mila mq), uffici (21 mila mq), servizi privati (14 mila mq) e di residenze per circa 167 mila mq, mentre a Cinisello Balsamo sul confine con Monza, dove è previsto il capolinea della linea M1 e la futura fermata della metro Lilla, verrà ristrutturato il vecchio centro commerciale Auchan, con un investimento di 700 milioni di euro e una superficie di 178 mila mq.

La chiusura dei lavori è prevista per la seconda metà del 2022.

Un vivere urbano diverso Lungo la direttrice sud-orientale della città, il fenomeno di rigenerazione urbana si concretizza soprattutto nello sviluppo delle nuove tendenze immobiliari come il social housing, student housing, residenze con servizi, spazi di co-working e per lo smartworking.

Un esempio sono le Palazzine Liber-

ty e l’ex Macello di Porta, inserite tra i siti della competizione Reinventing Cities per progetti un mix sociale e funzionale, tra cui edilizia residenziale convenzionata e nuovi servizi di quartiere. Sogemi, la società che gestisce l’Ortomercato milanese, da parte sua, ha lanciato “Foody - Mercato agroalimentare di Milano”, una iniziativa in due tappe che entro il 2022 e il 2025, con un investimento di 100 milioni di euro, porterà a un nuovo mercato ortofrutticolo e alla ristrutturazione del Palazzo Affari per di trasformarlo in uno spazio per lo smartworking e il co-working per aziende e professionisti della filiera agroalimentare.

Più a sud, le aree ex Montecity, Redaelli e Santa Giulia, comprese tra la Tangenziale Est e la stazione ferroviaria di Rogoredo, sono interessate da un vasto intervento di riqualificazione che prevede 250 mila mq di edilizia residenziali libera, 112 mila mq di edilizia residenziale convenzionata, 160 mila metri quadrati di terziario direzionale, 25mila mq di ricettivo e 90 mila mq di commerciali. Nell’area sorgerà anche un’arena per concerti, eventi e sport indoor da 18 mila posti e il prossimo Museo Tecnologico dell’Innovazione per i bambini.

A ridosso dello Scalo di Rogoredo, lo spazio precedentemente occupato dagli stabilimenti Montedison è interessato da un vasto intervento di riqualificazione che ha come obiettivo principale lo sviluppo di funzioni residenziali intorno a spazi verdi, servizi per lo sport, il tempo libero e il turismo nel Parco Agricolo Sud. Mentre in via Boncompagni 101 (Santa Giulia) il gruppo giapponese Toyoko prevede la realizzazione di un hotel lowcost, da realizzarsi sulle ceneri di un edificio risalente agli anni cinquanta e dismesso da tempo. Il progetto prevede la costruzione di un edificio di dieci piani, con una superficie di 8 mila mq e 490 stanze, che faranno dell’albergo nipponico uno dei più grandi della città.

Strettamente legato alla riqualificazione di Santa Giulia e della stazione

Lunedì 21 dicembre 2020

A nord est di Milano c’è la direttrice della salute, a sud est quella definita “del nuovo vivere urbano”, a sud quella del lavoro, a sud ovest la direttrice ambiente, mentre a nord ovest quella della ricerca 50 mila mq con funzione residenziale libera, e a Lambrate quelli sull’area De Nora che realizzeranno 7.650 mq di edilizia residenziale.

Più a nord poi vedrà la luce il nuovo polo chirurgico e delle urgenze dell’Ospedale San Raffaele, 25 mila mq e 60 milioni di euro di investimento, capaci di portare la superficie del Pronto Soccorso dagli attuale 1.800 mq ai futuri 5 mila, e una torre per 280 posti letto, 18 sale operatorie, gli studi medici e gli ambulatori. A Ronchetto della Rane, infine, in prossimità della stazione ferroviaria di San Cristoforo, con un investimento di 450 milioni di euro dovrebbe nascere il frutto della fusione tra gli ospedali San Paolo e il San Carlo che risponderà a un bacino d’utenza compreso tra i 750 e gli 800mila abitanti.

metropolitana M3-Rogoredo, è anche il progetto Connecto Dynamic Center quattro edifici a funzione direzionale per un totale di 43 mila mq, previsti attorno a una piazza e a un’area commerciale d9 mila mq. L’Eni, invece, completerà il suo centro direzionale di Metanopoli a san Donato Milanese realizzando un Sesto Palazzo che potrà ospitare fino a 4.600 dipendenti.

Formazione e nuove modalità di lavoro Ricerca, la formazione e i nuovi luoghi del lavoro, sono alcuni dei paradigmi su cui si è basato il successo di Milano. Il nuovo campus della Bocconi che prevede la trasformazione dell’area di 35 mila mq precedentemente occupata dalla Centrale del Latte di Milano o sud della città ne è un esempio: tre edifici connessi tra loro, e un centro polifunzionale con aree destinate ad attività sportive, fruibili sia dagli studenti che dai cittadini. A poche centinaia di metri, poi, nella zona sud di Porta Romana, il progetto Symbiosis prevede la creazione di un Business District che sviluppa un totale di 125 mila mq, seguendo le linee guida del programma europeo Horizon 2020 per la costruzione di spazi e edifici eco-compatibili e sostenibili.

A oggi è stato consegnato l’edificio di Fastweb e Cirfood, mentre sono iniziati i lavori per la realizzazione di due dei sette immobili previsti. Sempre a sud di Milano, Covivio sta realizzando The Sign che prevede la costruzione di tre edifici innovativi, per una superficie complessiva di 31 mila mq, la realizzazione di infrastrutture e una zona verde. Il progetto contribuirà alla creazione del nuovo Design district, poiché si situerà in una posizione strategica, tra del Campus dell’Università Iulm, la Scuola Politecnica Design e il vicino fashion district di via Tortona. Nelle stesse zone ci altre iniziative in corso. La prima è Horti, tra via Orti e via Lamarmora, in zona Porta Romana, che prevede la riqualificazione di un edificio ottocentesco, la valorizzazione del parco, del giardino storico e la realizzazione di un nuovo edificio per la comples-

sive 82 residenze di pregio, mentre sulla spinta di Milano-Cortina 2026 un ampio parco urbano verrà realizzato negli spazi dello scalo di Porta Romana.

La direttrice verde Nella configurazione del nuovo volto di Milano lungo la direttrice sud-occidentale si sviluppano una serie di funzioni indirizzate verso le economie del tempo libero, del turismo e della cura. In questo ambito, lo scalo ferroviario di Porta Genova vedrà la realizzazione di un parco urbano, mentre nel comune di Rozzano sarà sviluppato il progetto Città Nuova, in un’area prospiciente il Naviglio Pavese. Nell’area Calchi Taeggi-Bisceglie-Zoia a Milano si svilupperà, invece, il progetto SeiMilano che prevede la realizzazione di destinazioni commerciali (8 mila mq), terziarie (26.500 mq) e di 89 mila mq di edilizia residenziale, di cui la metà convenzionata.

Proseguono, intanto, nel comune di Segrate i lavori del Centroparco che prevede di costruire un totale di circa

La strada dell’innovazione Sulla direttrice nord-occidentale che si sviluppa a partire da Porta Nuova si stanno sviluppando funzioni strettamente correlate alla conoscenza: università, centri di ricerca, start-up, imprese innovative ed di importanti società. In centro a Milano è previsto il progetto di rigenerazione dei 20 mila mq della Caserma Garibaldi per realizzare il nuovo polo formativo, scientifico e culturale dell’Università Cattolica del Sacro Cuore, mentre appena oltre la circonvallazione alla Bovisa il progetto di riqualificazione dei gasometri della cosiddetta “Goccia” della Bovisa potrebbe concorrere all’ulteriore sviluppo dei Dipartimenti di Ingegneria e di Design del Politecnico di Milano.

Ancora più a nord, lungo via Gallaratese sono state già realizzate l’80% delle infrastrutture e degli spazi pubblici di Cascina Merlata, un progetto che prevede quasi 400 mila mq di superficie residenziale, accanto a quella convenzionata e agevolate, terziario, scolastico, commerciale, social housing e un parco.

Ma la vera sfida è quella delle aree ex Expo che si trovano a due passi. L’area, 1,2 milioni di mq, sarà trasformata entro dieci anni in un Parco della

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Scienza, del Sapere e dell’Innovazione denominato Mind - Milano Innovation District per creare un polo di livello mondiale capace di promuovere eccellenze territoriali.

Il masterplan prevede la realizzazione del campus delle facoltà scientifiche dell’Università Statale, di impianti sportivi fruibili dai frequentatori dell’area, il riuso di Palazzo Italia come sede dello Human Technopole, il trasferimento dell’Ospedale Galeazzi e la creazione di un parco.

Entro il 2024 saranno poi realizzati una serie di edifici, per un totale di 30 mila mq che ospiteranno laboratori di ricerca e di servizio, aree comuni, sale riunioni, aule e una serie di joint lab con le università che saranno di supporto per 1.500 ricercatori. Lo spostamento nell’area di Expo delle attività dell’università Statale rappresenterà un’occasione per rigenerare un intero settore urbano milanese.

Lungo la direttrice nord sono in fase di realizzazione alcuni importanti progetti come quello di via Pirelli 33 che prevede un edificio che si eleva per 15 piani fuori terra più sei piani interrati, o quello che prevede la demolizione dell’ex sede Inps di via Gioia 22 per realizzare una torre di 24 piani nei quali sono previsti, oltre agli spazi destinati a uffici, servizi di base quali: asilo nido, palestra, auditorium, mensa ecc.

Nell’area Garibaldi-Repubblica e Varesine, invece, il progetto The Corner prevede la ristrutturazione del palazzo ex-Generali, realizzato nel 1964 da Melchiorre Bega per gli uffici Telecom e Generali, per destinarlo a uffici, mentre Il Programma Integrato di Intervento Garibaldi-Repubblica ha contribuito alla trasformazione di un vasto ambito urbano. I lavori risultano terminati, ad esclusione della nuova sede Unipol e di due aree in via Melchiorre Gioia in passato destinate a parcheggi.

Accanto al parco di Citylife il progetto Aurora porterà alla realizzazione di 140 appartamenti suddivisi in tre corpi di fabbrica sviluppati intorno a un giardino privato di circa 8 mila mq. Circa il 30 per cento degli appartamenti è costituito da bilocali che saranno messi sul mercato ad un valore unitario di 5.500 euro al mq. Sempre nelle vicinanze di Citylife sorgerà il Pharo Business Center che si sviluppa su un’area di 22 mila metri quadrati, con una struttura che raggiunge i 70 metri di altezza.

A Piazzale Lugano, infine, è in corso la demolizione dell’immobile precedentemente occupato da Poste Italiane e la proposta progettuale si basa sullo sviluppo dell’intervento complessivo attraverso due comparti autonomi: il primo di 14 mila mq e il secondo di 9 mila mq.

Lunedì 21 dicembre 2020

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«Da sempre impegnati sull’immobiliare, ne siamo ora veri asset manager» Il Gruppo Generali è tra i leader europei del settore. Ne parla Benedetto Giustiniani: «La strategia, diversificare i rischi»  DI LUIGI ORESCANO

«Storicamente il gruppo Ge¬nerali ha sempre creduto nel settore del real-estate, l’immo¬biliare. Ne siamo da sempre uno dei principali investitori a livello europeo. Ma negli ulti¬mi anni abbiamo vissuto una metamorfosi: da investitori immobiliari siamo divenuti as¬set manager europei»: Benedetto Giustiniani, Head of South Europe Region di Generali Real Estate, è l’uomo che gestisce, sia per il gruppo che per investitori ter¬zi, un insieme di asset immo¬biliari in Italia ed in Spagna di assoluto rilievo. A questa Region se ne affiancano altre tre, attraverso le quali la società opera in tutta Europa.

«Tramite la società di gestione GRE SGR, gestiamo anche una piattaforma di fondi paneuropei sottoscritti anche da realtà esterne al nostro gruppo, che ci rico¬noscono dunque come asset manager specializzati negli investimenti immobiliari. Si consideri che oggi gli investitori istituzionali guardano ai real asset perché danno ritorni interessanti. Un 3% di rendimento nell’attuale con¬testo di tassi bassi o negativi è molto interessante».

Partiamo dall’attualità. Oggi la parola chiave è in realtà una sigla: Esg. Condivide?

Assolutamente sì. E non solo per quanto attiene alla “E” dell’acronimo, cioè alla massima sostenibilità ambientale dei progetti bensì anche alla “g” di governance. Un fattore essenziale. La gestione dei progetti in modalità Esg sarà la vera chiave di volta del loro successo. E per noi, l’aderenza a questi principi è una linea guida molto chiara nella nostra strategia.

Come la declinate, sul campo?

Innanzitutto presidiando la qualità dei vari interventi sul fronte ambientale, ben al di là delle semplici, anche se ba-

si¬lari, certificazioni energetiche. Affrontiamo quest’aspetto a 360 gradi: ottimale utilizzo del¬le risorse naturali e ambientali, ottimale smaltimento rifiuti, massimo contenimento del consumo energetico e delle emissioni inquinanti. In modo tale da raggiungere l’eccellenza nelle relative certificazioni internazionali. Da almeno 4 anni tutti i nostri progetti immobiliari hanno la certificazione Leed.

Oggi, con la crescita dell’importanza dei fattori Esg, confermiamo il nostro impegno sul piano dell’impatto sociale, cioè curiamo in massimo grado la rilevanza sociale degli interventi che vengono fatti nella rigenerazione e riqualificazione degli immobili, consapevoli del forte impatto sull’economia e sul territorio che li caratterizza. Siamo convinti che si lavorerà molto nei prossimi anni sui concetti dell’ottimale rigenerazione urbana, con riguardo allo slancio che può indurre nell’economia e nei territori. A cominciare dalle periferie urbane, cui ad esempio guarda con massima attenzione il Comune di Milano, in linea con una tradizione di buon governo cui molto si deve della rinascita urbanistica oggi già all’attivo.

Quindi l’area metropolitana di Milano resta centrale per voi?

Del progetto Citylife, che è ancora in espansione, siamo i titolari unici ormai. Ma sull’abbrivio delle amministrazioni Albertini e Moratti, anche l’attuale ha lanciato progetti estremamente interessanti e secondo me gestiti in modo molto professionale.

Ricordo un evento a Cannes in cui l’amministrazione comunale presentò i progetti per la rinascita degli scali ferroviari: una presentazione da manuale.

Dunque, avere un interlocutore pubblico-istituzionale impostato in modo efficiente e propositivo è fondamentale per avviare e portare a termine iniziative

interessanti. Con le dovute differenze, continuiamo a credere che Roma, con un patrimonio storico unico al mondo ed immense potenzialità, abbia tutti gli elementi per tornare ad occupare il posto che le spetta nel mercato immobiliare.

Tornando a Citylife?

E’ un progetto che siamo orgo¬gliosi di aver sempre supporta¬to e forse, se non vi avessimo creduto fino in fondo, non sa¬rebbe mai arrivato alla fine. E’ uno dei progetti urbanistici più importanti d’Europa, e devo dire che pur essendo stato ide¬ato 15 anni fa è modernissimo. E’ un progetto degno di un de¬veloper professionale, non di un assicuratore! In questa fase stiamo vendendo bene l’ultimo lotto in costruzione, residen¬ziale, mentre sta evolvendo il progetto dell’ulteriore edificio nel quadrante delle torri.

Ci spieghi, però: davvero dobbiamo guardare al vostro ruolo come a quello di un developer?

Nel caso di City Life di fatto lo siamo stati, ma non è la nostra attività principale. Siamo asset mana¬ger più che developer, impie¬ghiamo dell’equity sia captive che esterno e procediamo con investimenti focalizzati su interventi di riqualificazione, valo¬rizzando al massimo il nostro portafoglio. Si pensi all’operazione in Bicocca, come asset manager del Fondo pen¬sione Unicredit, con l’inse¬diamento nel quartiere di sedi direzionali del rango di Engie, Ing Direct o Agos Ducato… Una delle prime operazioni che hanno contribuito al rilancio dell’area. E poi in Porta Nuova, con le sedi dell’Inter e di Versace, ma anche in centro, da Cordusio a Piazzetta Bossi a corso Vittorio Emanuele, per non parlare del nostro progetto di Bassi Busi¬ness Park, molto importante e qualitativo. Solo in Italia inve¬stiamo media-

BENEDETTO GIUSTINIANI

«Abbiamo 10 fondi paneuropei attraverso i quali investiamo in una serie di asset class - uffici compresi - con diversi profili di rischio, nelle principali città europee» mente 150 milio¬ni all’anno in interventi di valorizzazione immobiliare.

E riscontrate altrettanta attenzione da parte degli investitori?

Sì, e c’è anche un primo recupe¬ro dei prezzi. Tantissimi inve¬stitori guardano al real estate con un rinnovato interesse e gli asset “core” hanno già vi¬sto aumentare i prezzi.

Penso all’immobile ex Poste di Piazza Cordusio post-ristrutturazione, acqui¬stato da un club deal di investitori privati, che avrà ritor¬ni di poco inferiori al 3%. In piena pandemia hanno punta¬to su un investimento cospicuo nel real estate.

La vostra strategia per il futuro? È molto chiara. Abbiamo 10 fondi paneuropei attraverso i quali investiamo in una serie di asset class - compresi gli uffici con diversi profili di rischio, nelle principali città europee.

Ci spiega meglio?

In aggiunta al nostro focus sul settore uffici, dove stiamo puntando molto, per esempio, su un fondo di profilo core plus dedicato ad identificare opportunità su asset in location di qualità ma con necessità di riqualificazione, stiamo diversificando gli investimenti anche su altre asset class. Uno dei nostri fondi è specializ¬zato nel real estate residenzia¬le, con¬traddistinto però da una serie di servizi comuni di qualità per gli inquilini, legati al mo-dello multifamily.

Stiamo poi lavorando ad un altro veicolo finanziario, sempre legato al residenziale: il cosiddetto se¬nior living, per il quale

stiamo individuando con alcune spe¬ciali modalità di gestione, cioè residenze per anziani autosuf¬ficienti ma con servizi di quali¬tà a supporto.

Come sarà il vostro modello multifamily?

Stiamo studiando un proto¬tipo molto avanzato, con servizi di alto livello come locali per lo smart-working, palestre comuni, ambienti d’in¬trattenimento, svago e relax… tutta una serie di servizi comu¬ni richiesti dai target medio-al¬ti europei. Con questo criterio stiamo cercando opportunità in tutta Europa, con un focus importante in Italia a Milano e Roma. E posso aggiungere che abbiamo già individuato alcune opera¬zioni da chiudere entro il 2021. Con ritorni sopra il 3%.

E in altri ambiti?

Abbiamo un fondo paneuro¬peo di logistica che oggi ha immobili per circa 700 milioni concentrati in Francia e in Ita¬lia: anche su questo fronte stia¬mo cercando altre opportunità, perché è un settore in grande crescita grazie all’e-commerce… La macchina organizzativa della logistica si sta polarizzan¬do in centri-chiave come Mila¬no, Piacenza, Verona, Bologna. E sempre in quest’ambito c’è effervescenza nel cosiddetto last-mile, immobili logistici a ridosso delle città, preziosi per la loro collocazione funzionale.

Non ultimo, stiamo anche monitorando le potenzialità dello student housing, dove c’è molta domanda e poca offerta.

10 Lunedì 21 dicembre 2020  DI ANGELO CURIOSI

Un asset dinamico, che deve rispondere a requisiti impegnativi sia sotto il profilo della sostenibilità che della redditività: è questo, per il gruppo Unipol, il proprio portafoglio di asset immobiliari, ben 4 miliardi di valore, messi insieme per aggregazioni successive delle numerose compagnie che negli anni il gruppo bolognese ha aggregato a sé, fino a diventare leader nazionale nei rami danni, superando perfino le Generali. “Sì, effettivamente l’Unipol ha compiuto un lungo percorso che ci ha reso protagonisti anche nel settore immobiliare”, conferma Giuseppe Lobalsamo che in Unipol è appunto responsabile del Real Estate, e che ha contribuito personalmente a razionalizzare i vari afflussi di beni che si sono susseguiti nel tempo.

Molto lavoro, dottor Lobalsamo?

Sì, un lavoro intenso per sviluppare le situazioni ferme da tanto tempo, ed anche un turn over economico con il quale sono stati alienati asset non strategici che in questo caso significano anche non performanti, sia dal punto di vista della sostenibilità che della capacità di generare sviluppo e reddito per la compagnia. Unipol, con il brand Urban Up, opera nell’ambito della riqualificazione delle città utilizzando un metodo innovativo che coniuga la promozione culturale, la partecipazione delle comunità locali e il processo di valorizzazione economica.

Approfondiamo il tema della sostenibilità.

Come lo considerate?

Assolutamente centrale nelle nostre strategie, tanto che ci avviamo a classificare questo patrimonio in base proprio alle sue caratteristiche energetiche. Nel prossimo piano industriale, contiamo di poter introdurre ulteriori investimenti sugli immobili proprio per cercare di scalarne la qualità sostenibile superando le situazioni di minore performance.

In questo senso sta suscitando estremo interesse il cantiere di Porta Nuova, a Milano, dove sta nascendo la vostra torre. Si vede a colpo d’occhio che c’è qualcosa di speciale, lì!

Indubbiamente la forma è originale, un’ellisse allargata, che permette di avere una stessa efficienza sia all’interno, nella distribuzione degli spazi, ottimizzando la superfice, che all’esterno, rispetto alle forme classiche a sezione rettangolare o quadrata, perché l’ellisse ha un perimetro inferiore. La prima torre del nostro gruppo, però, con la sua forma triangolare studiata sempre per ottimizzare gli spazi, che si può vedere andando verso Ancona sull’autostrada A1, fu realizzata nel 2011, ed era già un esempio della grande attenzione di Unipol per la sostenibilità, un’atten-

Unipol e Real Estate redditività ma nella sostenibilità Parla il capo del settore «Con il brand Urban Up riqualifichiamo le città generando sviluppo e reddito»

GIUSEPPE LOBALSAMO

zione che ci è valsa l’importante certificazione Leed Gold, quando ancora non era presente Leed Italia. Tornando alla torre di Milano, si tratta di un’evoluzione importante sia per la forma, che per le soluzioni all’avanguardia studiate per il risparmio energetico: ottima penetrazione della luce naturale, raccolta acqua piovana,doppia pelle e atrio che agiscono da buffer bioclimatico dinamico, impianti ad alta efficienza e utilizzo di fonti rinnovabili.

Poco distante, un altro vostro intervento importante, la bonifica dall’amianto e la ristrutturazione della Torre Galfa.

Abbiamo eseguito molti interventi nell’area di Porta Nuova, per oltre 100 mila metri quadrati. Abbiamo riqualificato l’ex albergo The Big, che sarà inaugurato a breve e verrà gestito da Una, compagnia alberghiera di proprietà del Gruppo, così come l’ex Rasoio, ora De Castillia 23, un altro intervento importantissimo, totalmente riqualificato. Inoltre sono cominciate le bonifiche e avvieremo presto i lavori per l’ex ufficio Postale di via Sassetti.

Ma indubbiamente uno degli interven-

ti più importanti è stata la Torre Galfa, un edificio che era fermo da trent’anni, una location completamente riqualificata, che per metà verrà utilizzato come albergo dal Gruppo Melià e per la parte superiore sarà adibito a residence per affitti brevi. La riqualificazione è stata totale, oggi la Torre è dotata di attrezzature eccellenti dal punto di vista impiantistico, addirittura sormontata da una sorta di pennone che è praticamente una macchina eolica capace di produrre energia elettrica sfruttando le correnti d’aria a quell’altezza.

Considerate meritevoli anche progetti di rigenerazione urbana in periferia?

Assolutamente sì! Abbiamo avviato da quasi più di un anno il progetto “INOLTRE. Sharing the city”. Un nome composto, che utilizza il suffisso “in” per sottolineare il valore inclusivo, e la parola “oltre” per indicare la determinazione di andare oltre il vecchio concetto negativo di “periferia”. Anche Inoltre prevede sviluppo sostenibile nell’urbanistica, offrendo a chi vive sul territorio salute e inclusione sociale, e che ci ha imposto di approfondire con grande impegno le esigenze di sviluppo dei quartieri impattati e delle persone per capire bene e meglio quali fossero le esigenze della popolazione e le linee di futuro sviluppo. Devo dire che siamo stati dei veggenti, perchè l’emergenza pandemica del Covid ha amplificato enormemente la necessità di una ricucitura tra i centri urbani e loro periferie. Ha accelerato il superamento delle vecchie logiche globaliste di pianificazione.

Esempi?

Noi abbiamo un’area importante oggetto di riqualificazione che è l’ex area di Bruzzano, dove accanto alle 4 nostre torri di 50 mila mq di terziario, il nuovo piano regolatore del Comune di Milano ha approvato una edificabilità con destinazioni per diversi usi : parliamo di una superfice di circa 75 mila metri quadri. Nel progetto Inoltre è inclusa anche un’altra area importante lungo l’asse delle Ferrovie Nord in direzione Cascina Merlata e Rho, è un’area abbandonata parzialmente industriale di circa 45 mila metri quadri, sarà soggetta ad una bonifica e anche ad una edificazione di 90 mila metri quadrati. Tra gli altri progetti di riqualificazione allo studio, e che stanno per essere avviati, c’è il business park di via dei Missaglia, un centro terziario direzionale importante, parzialmente locato, ma che intendiamo riqualificare e portare a livelli migliori sempre dal punto di vista della sostenibilità immobiliare.

Ed è in corso la riqualificazione dell’area ex Mercatone Uno a Bologna!

Sì, un’area adiacente ai nostri uffici, in una posizione strategica lungo un asse molto importante: è il completamento di un piano di sviluppo che aveva preso piede nell’86 ed è oggi in corso di completamento. E’ un intervento mirato ad ottenere una piastra attrezzata per servizi metropolitani moderni, dove sarà collocato un poliambulatorio, e una struttura residenziale che dovrà essere utilizzata per locazioni brevi e che conterrà quindi appartamenti con la capacità di essere trasformata in piccoli uffici, perchè abbiamo visto che in questo periodo di pandemia diventa sempre più importante avere una nuova e più spiccata flessibilità anche all’interno degli stessi immobili.

Infine come considerate il remote working nella ridefinizione degli spazi negli immobili strumentali del gruppo?

Appena sarà possibile ritorneremo tutti a lavorare in ufficio, magari con una formula più alleggerita, alcuni giorni in remoto, altri sul luogo di lavoro dove però gli uffici saranno migliorati e modernizzati, con un utilizzo migliore degli spazi.

IL CANTIERE MILANESE DELLA TORRE UNIPOL A PORTA NUOVA. A DESTRA TORRE GALFA, RISTRUTTURATA DA UNIPOL

Lunedì 21 dicembre 2020

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CDP SCENDE IN CAMPO NEL REAL ESTATE La società Cdp Immobiliare è diventata un soggetto attivo nel rilancio economico italiano

stemi di raccolta dell’acqua piovana per la gestione del verde, ascensori a risparmio di energia. Insomma il meglio della tecnologia disponibile al servizio dei futuri inquilini.

 DI SERGIO LUCIANO

«Cdp Immobiliare srl è diventata un soggetto attivo nel rilancio economico italiano utilizzando al meglio il volano immobiliare, mettendo a frutto la nostra expertise e svolgendo un ruolo attivo di sviluppatori di qualità e di promotori di iniziative di sistema». Oggi si respira un’aria imprenditoriale ai piani alti della Cassa Depositi e Prestiti e della sua divisione immobiliare - amministrata dal responsabile dell’area Real estate del gruppo Marco Doglio – Qui opera appunto la Cdp Immobiliare srl, guidata dall’ad Emanuele Boni, che in quest’intervista a Investire Today illustra strategie, programmi e realizzazioni in corso: «Abbiamo recentemente approvato un piano industriale quinquennale della società, in cui cerchiamo di utilizzare tutti i punti di forza dell’appartenenza al gruppo, unendo le energie, partendo da quanto fatto in passato per meglio proiettarci nell’interesse del Paese, immediato e futuro».

Come si sviluppa, dunque, la vostra attività?

Occorre specificare che Cdp opera su asset di sua proprietà nella logica che definiamo “di primo miglio”. Con “primo miglio” si intende creare valore prima di cedere al mercato. Cdp interviene per cui su opere importanti e sistemiche su tutto il territorio nazionale gestendo una serie di rischi urbanistici, ambientali e archeologici attraverso una stretta collaborazione con demanio, gli enti territoriali e le sovrintendenze per valorizzarle e metterle a reddito in tempi coerenti con le dinamiche ed esigenze di mercato. Siamo partiti da un’accurata analisi del portafoglio, a livello geografico, e abbiamo rivisto gli asset sul piano funzionale. Abbiamo insomma cercato di trasformare il portafoglio delle proprietà da statico – il cosidetto “as is” - a dinamico, per poi valorizzarlo al meglio realizzando se del caso cessioni efficienti che creino valore per gli azionisti. Il tutto sarà anche meglio illustrato al mercato dal nuovo sito web che darà più visibilità a tutte le operazioni. Stiamo inoltre digitalizzando tutta la struttura informativa di Cdp Immobiliare, introducendo moderni sistemi di gestione e nuovi manager altamente qualificati venuti dal mercato come Michele Candeo, il responsabile dell’area Project ,e Simone di Gennaro, responsabile delle valorizzazioni.

SOPRA, LA SEDE DI CDP A ROMA. IN BASSO, IL PALAZZO DELLA ZECCA IN PIAZZA VERDI

La strategia è di operare come sviluppatore di qualità su asset di proprietà nella logica di creare valore prima di cedere al mercato.

Il tutto partendo dagli immobili iconici, dalla valorizzazione cioè dei “Trophy asset”, come il Palazzo della Zecca e le Torri dell’Eur a Roma Lungo quali linee guida vi muovete?

Ne abbiamo identificate tre. Innanzitutto la valorizzazione dei cosiddetti “Trophy asset”, gli immobili iconici del nostro patrimonio. A Roma il Palazzo della Zecca in Piazza Verdi e le Torri dell’Eur, a Genova l’Ospedale di Quarto. L’obiettivo è trasformare questi oggetti iconici in uffici moderni con una forte attenzione alla sostenibilità e alla qualità dei servizi e poi valorizzarli attraverso l’individuazione di soggetti istituzionali interessati ad affittare questi immobili, facendone crescere l’appetibilità e quindi il valore nel tempo. Abbiamo ereditato alcuni autentici gioielli e creeremo un fondo che li raccolga, per valorizzare l’equity che ci viene data da Cdp e creare il massimo valore per il nostro azionista.

Non si tratta certo di regali ai privati, insomma…E poi?

Puntiamo a valorizzare ulteriori asset. Per esempio l’area 100 mila metri quadrati che abbiamo a Segrate, la ex Manifattura Tabacchi di Firenze, quelle di Modena e di Napoli, che saranno al centro di progetti di riedificazione e rigenerazione urbana, come la ex Manifattura Tabacchi di Palermo, che sorge sulla stessa baia del celebre Hotel Villa Igiea, anch’esso nel patrimonio del Fondo Nazionale del Turismo gestito da Cdp Immobiliare Sgr e affittato alla catena Rocco Forte.

Ci dia qualche dettaglio!

Be’, il palazzo della Zecca è un’opportunità unica. Stiamo creando la più grande superficie per uffici di standard contemporaneo a Roma (70.000 metri, ndr). Per questo abbiamo scelto di abbandonare l’ipotesi di farne un hotel e di riportarlo alla originaria destinazione direzionale: l’Enel ha scelto l’edificio come proprio headquarter e così la città e il quartiere potranno beneficiare di un nuovo luogo di lavoro e innovazione, ispirandosi ai più moderni principi del settore. Le Torri dell’Eur saranno al centro di una straordinaria riqualificazione che garantirà un risparmio energetico del 79% rispetto a un edificio tradizionale grazie al rivestimento in travertino con pannelli foto orientati con un utilizzo ideale dell’irraggiamento solare e sistemi di schermatura con infissi motorizzati a gestione centralizzata, oltre a coperture fotovoltaiche, doppi vetri, si-

E le Manifatture?

Incarnano la seconda linea-guida del nostro piano industriale: operazioni di rigenerazione urbana che riportano area dismesse al servizio dei cittadini che definiamo ‘operazioni sistemiche’. A Firenze la Manifattura sarà trasformata nel nuovo polo della produzione culturale per il Made in Italy - moda, arte, artigianato 2.0 - e diverrà un vivace quartiere residenziale di taglio internazionale con importanti ricadute economiche - investimenti complessivi diretti per circa 300 milioni, con un effetto moltiplicatore sul territorio stimato in 1 miliardo e la creazione di oltre 16 mila posti di lavoro -. La rete delle Manifatture si amplia con il progetto della ex Manifattura Tabacchi di Napoli, 140.000 metri quadri destinati a centri di ricerca scientifica e tecnologica, residenze universitarie, servizi, attività commerciali, con investimenti complessivi per circa 240 milioni, e la ex Manifattura Tabacchi di Palermo che verrà rilanciata in chiave turistica.

Ci parlava prima di Segrate, vicino Milano: lì cosa farete?

Sarà un progetto chiave per la nostra terza linea-guida: lo smart-living.

Nella cintura urbana di Milano e Roma - Segrate e Torre Spaccata - realizzeremo nuovi insediamenti abitativi di alta qualità offerti a costi sostenibili per tutti. Edilizia sostenibile, spazi verdi, servizi alla persona, senior living, formule innovative - residenze in affitto per il co-living, rent to buy - per vivere la città e sviluppare il contesto urbano in modo armonico, con positivi effetti socioeconomici.

Lunedì 21 dicembre 2020  DI ANGELO CURIOSI

«È la logica di un’economia e di un paese moderno quella di realizzare investimenti di lungo periodo. Lo è sempre stato negli anni trascorsi, lo è ancora di più oggi e soprattutto domani nella consapevolezza che la globalizzazione non arretrerà ma sarà ancora più intensa e forte, e rappresenterà la vera sfida dei prossimi mesi ed anni»: Franco Bettoni, presidente della Brebemi – l’autostrada A35, che collega Milano e Brescia lungo un tracciato alternativo a quello tradizionale e sovraccarico della A4 – non smentisce mai la fama della sua grinta e della sua determinazione. Il progetto, fortemente voluto da lui e Giovanni Bazoli e divenuto realtà tra mille boicottaggi, ha avuto nell’anno terribile della pandemia la più nitida delle ratifiche, quella di un prestigioso e potente nuovo azionista che ha rilevato il controllo della società dalla compagine azionaria uscente, che ruotava attorno a Banca Intesa San Paolo, rilanciando la scommessa imprenditoriale di lungo termine che è poi alla base del progetto Brebemi. Si tratta di Aleatica, società spagnola controllata da IFM Global Infrastructure Fund, a sua volta gestito da IFM Investors, colosso internazionale in cui investono 27 fondi pensioni internazionali rilevando il 55,8% circa di Autostrade Lombarde,

«LA BREBEMI È LA PROVA CHE LE INFRASTRUTTURE AIUTANO LA CRESCITA» Parla Bettoni, presidente e promotore con Bazoli, dell’Autostrada A35 Brescia-Milano, attorno alla quale sono fioriti una quantità di insediamenti produttivi

FRANCESCO BETTONI, FONDATORE E PRESIDENTE DI BREBEMI

che a sua volta detiene poco meno dell’80% di Società di Progetto Brebemi spa, sulla base di una valutazione di 2,4 miliardi per il 100%.

Presidente Bettoni, un grande soddisfazione, un riconoscimento di rilevanza globale!

Per accompagnare tutto questo nuovo contesto che avanza servono nel nostro paese norme stabili, processi regolatori trasparenti, tempi compatibili con le velocizzazioni tecnologiche ed i mercati. In buona sostanza attuare le riforme che l’Ue ci chiede di realizzare da anni accompagnando il tutto con

una politica meno “politicamente instabile”. L’operazione di acquisizione della quota di maggioranza di Brebemi/Autostrade Lombarde da parte del gruppo IFM Investors Aleatica va in questa direzione.

Brebemi è stata ideata alla fine degli anni ‘90, e non da tutti capita, come un progetto infrastrutturale integrato per il territorio. Ritiene che abbia adempiuto al progetto?

Sin da quando la realizzazione di A35 Brebemi è stata “pensata”, la filosofia che la caratterizzava non era solo la costruzione di una

importante via di comunicazione, una striscia di asfalto moderna, efficiente, competitiva e sicura, ma era anche quella di una infrastruttura che fungesse da “driver” e da attrattore di importanti investimenti ecosostenibili in grado di dare competitività ai territori e non solo quelli lambiti, collegati ed attraversati dalla nuova infrastruttura. Le nostre aspettative ora si stanno realizzando, basti pensare ai grandi gruppi già insediati come Amazon, Italtrans, Md, Porsche ed altre ancora che sarebbe lungo elencare, ma che stanno rappresentando l’indiscusso successo di un’autostrada che sta interpretando le esigenze le aspettative le scelte strategiche di grandi gruppi che stanno con le loro tecniche capovolgendo il mondo dell’economia, dei trasporti.

E della vita economica e sociale dei cittadini…

Un mantra dei nostri giorni è la sostenibilità. Ma quando avete progettato Brebemi, non ne parlava ancora nessuno!

UNO STUDIO DI EY SUL FENOMENO

Student housing, Italia in ritardo ma recupererà

I

n questo presente tetro sembra tutto surreale ma ricordiamoci com’era prima, e consideriamo che tornerà: per esempio tornerà lo student housing!

Se n’è approfonditamente occupata di recente EY, con una ricerca in cui stima che il numero di studenti internazionali, ovvero provenienti da Paesi esteri, a livello mondiale avrà un aummento, circa 8 milioni di studenti nel 2025 a fronte dei 5 milioni registrati nel 2014.

Al 60% saranno studenti cinesi e indiani.

Ebbene: dove andranno, preferenzialmente, costoro? Molto volentieri in Italia, perché il nostro posizionamento nel mondo è migliorato trazie alla cresciuta qualità della didattica e

della ricerca degli Atenei, oltre che alle migliorie infrastrutturali qua e là apportare e al boom delle business schools.

Da sempre il paese guida per lo student housing è, in Europa, la Gran Bretagna, con una disponibilità di alloggi superiore al 34%, seguita da Francia (11%) e Spagna (6%). E l’Italia?

Sta crescendo bene, è passata da un tasso di copertura del 3% a circa il 9% attuale, e dovrebbe ulteriormente soprattutto per gli investimenti dei gruppi privati che stanno puntando su questa asset-class. Il vero appeal è la pressochè totale certezza che gli inquilini restino tali per poco tempo, essendo poi i pri-

mi a desiderare altre sistemazioni.

La stima riportata da EY sulla consistenza dei posti letto in student housing in Italia si ferma sulla cifra complessiva di 65 mila, in massima parte gestiti da enti pubblici: poca roba, rispetto alla domanda potenziale.

In una dichiarazione sul tema, Marco Daviddi, leader dell’area Strategy and Transactions di EY Emea ha sottolineato come “Prima dell’inizio della pandemia, quando le opportunità di sviluppo connesse con la residenzialità per studenti universitari erano chiare, abbiamo mappato una pipeline significativa di oltre 13.000 nuovi posti letto programmati o in arrivo nelle principali città universitarie italiane.

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Sin dalla sua progettazione la A35 Brebemi è stata connotata con chiare caratterizzazioni ambientali e la sua realizzazione ne è stata fedele conferma. Tutto ciò ha fatto sì che essa, ad oggi, possa essere considerata fra le più moderne, efficienti e sicure autostrade europee e soprattutto attrezzata per rispondere alle nuove esigenze del mondo post-Covid che sono la sostenibilità, l’abbattimento delle emissioni CO2 e la sicurezza. Basti pensare alla recente decisione dell’Ue di ridurre le emissioni entro il 2030 del 55% anziché del 40% come previsto in precedenza.

Non vi è dubbio che su queste decisioni abbia influito anche il drammatico impatto della pandemia Covid-19 ma è ormai assodato e certo che il processo “green” è irreversibile ed in particolare il mondo imprenditoriale e non solo, non possano più muoversi a passo ridotto se non sottoponendosi al rischio certo di perdere competitività, quote di mercato, immagine.

Investire Today

è un supplemento al numero di dicembre 2020 di Investire Editore Economy Group Srl Piazza Borromeo 1 20123 – Milano Direttore responsabile Sergio Luciano Distribuzione SO.DI.P, Via Bettola 18, Cinisello Balsamo – 20092 Stampa LitoSud s.r.l.

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16 Lunedì 21 dicembre 2020

«Fastweb attraverso Nexxt ha rifondato il lavoro su basi di responsabilità e fiducia» Matteo Melchiorri, direttore Hr del gruppo leader nelle tlc, spiega la visione aziendale espressa nella scelta della nuova sede  DI SERGIO LUCIANO

«Mettere in pratica la nostra filosofia gestionale anche attraverso scelte immobiliari forti: è quello che abbiamo deciso di fare quando abbiamo cominciato a pensare a Nexxt», dice Matteo Melchiorri, direttore Hr di Fastweb, l’azienda leader nella banda larga che due anni fa ha inaugurato nella “Smart City” milanese di Porta Romana, in Piazza Olivetti, il suo nuovo quartier generale. «Un edificio che amiamo molto, e che a pieno carico – dunque non in questa fase di smart-working – accoglie fino a 1400 persone, ma in modalità profondamente rinnovate rispetto a quelle tradizionali. Rinnovate come abbiamo voluto che fosse il nostro modo di lavorare».

Qualche dato, innanzitutto: in fase di costruzione, il cantiere di Nexxt – ispirato alle migliori pratiche di sostenibilità energetica e ambientale in genere, sul piano costruttivo, climatico e idrico - ha riciclato il 99% dei materiali di scarto per ridurre al massimo l’impatto sul territorio: «E all’interno abbiamo adottato dal primo giorno modalità di lavoro paperless e plastic free», sottolinea Melchiorri, «alimentando una cultura interna della sostenibilità in senso lato».

A poco meno di due anni dal trasloco, ma dopo mesi e mesi di smartworking, che bilancio trae da questa scelta?

Attorno a Nexxt, dentro e fuori Fastweb, si è innescato un circolo virtuoso. Le nostre persone si sono naturalmente sintonizzate con la logica della sostenibilità che abbiamo scelto insieme e il territorio l’ha percepito.

Perché Nexxt?

Vuol dire futuro, le due X che sostengono il palazzo e giocano col suo nome, segnano il numero venti, cioè nel ventennale dell’azienda ci proiettano verso altri vent’anni di evoluzione, di innovazione e di impegno nei confronti del Paese… Il contesto della smart-city di Milano è propizio, siamo in una zona in metamorfosi profonda, con attorno realtà sia di business che culturali che stanno nascendo, che si sono già insediate e altre si aggiungeranno nel prossimo futuro. Nomi come la Fondazione Prada il Campus Bocconi, molti altri.

Ci piace poter contribuire come azienda all’evoluzione della nostra città, in particolare di quest’area. Del resto, abbiamo sempre investito molto in innovazione: questa location, in questa zona, è coerente con la nostra mission.

Veniamo all’uso innovativo degli spazi che fate a Nexxt… Ce lo descriva Innanzitutto questi spazi nascono da un ripensamento della demarcazione tra momenti di lavoro negli uffici e da remoto. Il discrimine tra lavorare all’interno o all’esterno della sede aziendale è sempre meno marcato. D’altronde gli spazi di Nexxt sono aperti anche al territorio e non solo alle risorse interne aziendali. Già prima del Covid avevano organizzato eventi esterni di qualità, come il ciclo di incontri “Connessioni”, aperti al pubblico, sull’arte, il digitale, e sulla trasformazione dell’area con l’assessore Maran…

Bello, ma l’organizzazione degli spazi del lavoro?

Il lavorare dentro l’ufficio o al di fuori di esso si mescola in una relazione osmotica, e questo fa fare un salto in avanti rispetto a un futuro che evolve. Si consideri che

in Fastweb abbiamo lanciato lo smart-working, inteso come possibilità di lavorare al di fuori degli spazi fisici aziendali, dal 2015, come esperienza pilota e successivamente come progetto corporate, con la modalità dei 4 giorni al mese di lavoro da remoto. Intanto la nostra filosofia del lavoro, la nostra way of working, è cambiata nel tempo attorno alla nostra visione della cultura della libertà e della responsabilità, imperniata sul concetto di scelta responsabile. Per cui io persona, dipendente di Fastweb, decido e scelgo sulla base degli obiettivi che devo conseguire l’agenda per ciascun giorno e su questa base scelgo dove lavorare, non necessariamente in ufficio o a casa ma anche altrove.

Se scelgo l’ufficio, decido poi attraverso l’app di desk-booking in quale postazione sedermi. Colleghi impegnati in lavori comuni scelgono ad esempio di sedere vicini, chi

MATTEO MELCHIORRI. SOTTO, UN INTERNO E LA FACCIATA DI NEXXT

deve concentrarsi in modo particolare prenota una focus room, dove non si è raggiunto dal brusio, per le telefonate personali ci sono le phone boot, naturalmente c’è l’area break davanti al caffè…

Tutto un altro approccio…

Sì: la scelta non è tra casa e ufficio ma riguarda lo spazio più giusto rispetto al da farsi di ciascuno. La scelta responsabile affidata alla discrezionalità di ciascuno si riconnette al desiderio di porre le persone al centro dell’azienda. Che con questa filosofia di utilizzo degli spazi è diventato reale. Naturalmente, l’altra parola chiave di questa nostra filosofia del way of working è fiducia. Un elemento centrale rispetto ad una nuova filosofia del lavoro…

Il Covid quindi non ha scombussolato la vostra organizzazione…

Be’, abbiamo avuto pochissimo tempo per remotizzare tutto il customer care, che

prima non poteva accedere al lavoro agile per ragioni di carattere organizzativo. Quindi la pandemia ha indotto un’accelerazione di pensiero sulla quale stavamo già lavorando per estendere la formula all’intera popolazione aziendale, contando sul fatto che il valore della fiducia quasi sempre supera di molto l’esercizio del controllo.

Ma non teme che la psicosi da contagio in futuro freni il desk-sharing? È una modalità di contatto che può destare qualche apprensione, ma nel breve termine. Poi l’ansia di placherà.

Peraltro siamo orgogliosi di essere riusciti a non smettere mai di crescere, ma sappiamo anche che la dimensione sociale del lavoro manca a tutti noi. Quindi nel post-Covid penso che rivalorizzeremo gli aspetti positivi di entrambe le modalità di lavoro, quello da remoto e quello in presenza, in un mix anche variabile rispetto a ciascuno. Libertà e responsabilità continueranno ad essere driver concettuali, filosofici e valoriali, e questo ci consentirà di esprimere nel migliore dei modi la nostra prestazione lavorativa e la nostra relazione con l’azienda, ma sicuramente avremo bisogno di tornare in ufficio e rivederci fisicamente.

Quindi conviene che lo smart-working non basta?

Assolutamente sì. Fastweb è un’azienda che ha un dna e un’identità culturale molto forti, però è chiaro che l’estrma virtualizzazione dei rapporti alla lunga può impattare negativamente. Alla fine, con lavoro da remoto vedi sempre il tuo tinello o la tua cucina, e non i colleghi al caffè, alla riunione spontanea o al tavolo da lavoro… Troveremo sicuramente il nuovo giusto mix.

Lunedì 21 dicembre 2020

19

«CON GLI IMMOBILI SI CREA CRESCITA»

Intervista con Diego De Felice, direttore del patrimonio Inps: «Dismissioni sì, ma per giovare all’ecosistema»  DI SERGIO LUCIANO

«Una forte e convinta ripartenza nel solco delle attività tradizionali»: così Diego De Felice, da gennaio 2020 direttore del patrimonio Inps, sintetizza la strategia dell’istituto che garantisce le pensioni (e non solo) degli italiani in un settore rilevante del suo attivo patrimoniale, quello degli immobili. «Una ripartenza nel senso che, rispetto alla gestione di impostazione tradizionale, oltre a continuare nella consolidata politica di dismissioni – che quest’anno si potrebbero attestare intorno a 60 milioni di euro di immobili messi sul mercato in Italia – stiamo puntando ad effettuare operazioni dalla marcata ricaduta economica positiva sul territorio. Dismettere sì, ma in modo da far crescere l’ecosistema circostante».

Dunque una scelta impegnativa perchè entra nel merito qualitativo delle varie operazioni!

Esatto, dal 2017 – da quando cioè è stata superata la precedente normativa che autorizzava soltanto conferimenti immobiliari a fondi chiusi, c’è stata una ripresa d’iniziativa.

Oggi, a differenza del passato, possiamo vendere anche ai conduttori degli immobili, o, se si tratta di immobili liberi, in asta pubblica. E quando

DIEGO DE FELICE, DIRETTORE DEL PATRIMONIO IMMOBILIARE INPS

«Le cessioni hanno ripreso a ritmo serrato, siamo tra gli enti pubblici ad aver venduto di più: mai a scopi speculativi e sempre per valorizzare i beni e il contesto in cui si trovano» si tratta di immobili di pregio, li possiamo far periziare dall’Agenzia delle Entrate.

Con questi nuovi criteri, le cessioni hanno ripreso a ritmo serrato, siamo oggi tra gli enti della pubblica amministrazione ad aver venduto di più, ma chiaramente mai a scopi speculativi bensì sempre per valorizzare i beni e il contesto in cui trovano.

E come fate a valorizzare i vostri beni ma anche il loro contesto territoriale?

Facendo leva sull’ottimo rapporto istituzionale con gli enti locali. È questa la moda-

lità attraverso la quale si possono effettuare operazioni redditualmente convenienti ma preziose anche per il territorio.

Qualche esempio?

Ce ne sono due di particolare valore e interesse, tra gli avvenimenti di quest’anno.

A Seregno, in provincia di Monza e Brianza, l’Inps aveva un immobile dal ’91, che per mille ragioni si era notevolmente degradato: l’ex casa di cura Santa Maria Maggiore.

Ebbene, abbiamo recentemente concluso gli accordi preliminari per la vendita al

Comune di Seregno. Che potrà riutilizzare a fini sociali la struttura ormai andata in disuso. L’ immobile ha una superfice di circa 4.800 metri quadrati e un valore di vendita, secondo la perizia dell’Agenzia delle Entrate, di 332mila euro.

Interessante. E l’altro esempio?

Riguarda la città di Verona, dove avevamo e stiamo vendendo 180 appartamenti e 200 garage per 8,580 milioni. E’ il complesso immobiliare “Case Azzolini”, nella zona di Borgo Roma, tra via San Giacomo e via Capodistria, ed è disposto su 9 fabbricati.

Abbiamo venduto al Comune praticando gli stessi prezzi agevolati che avremmo praticato vendendo i singoli appartamenti ai singoli conduttori. Ma così sarà il Comune a utilizzare la proprietà per fronteggiare al meglio l’emergenza abitativa.

E non ci fermeremo certo qui!

Stiamo perseguendo numerose altre operazioni su questo schema.

Grazie alla nuova normativa che ci permette di vendere direttamente agli enti locali.

E nell’insieme quali altre iniziative state assumendo per il patrimonio immobiliare?

Abbiamo numerosi dossier aperti. Stiamo ultimando un nuovo piano strategico. E intanto negli ultimi anni abbiamo anche conferito immobili

IL RAPPORTO DI PWC SUL REAL ESTATE

ai fondi del Ministero dell’Economia: il fondo I3 Inps, cui sono stati intestati immobili per 449,6 milioni; e il fondo I3Silver, cui sono stati conferite, nel corso degli anni, immobili a spiccata funzione sociale: sono attività importanti. L’Istituto aveva cercato di ricollocarle sul mercato ma non è una missione facile, quindi il fondo Silver ha in programma di utilizzarle come senior house, residenze per anziani avanzate con servizi di primo livello. Per esempio a Lido di Venezia, Giulianova, Chievo Verona, Fano, Spoleto, Lerici. Anche in questo caso: valorizzazione sì, ma sempre con uno spiccato valore sociale. Ricordo che dei fondi siamo quotisti e non gestori. Esistono poi, in portafoglio, numerose altre strutture un tempo utilizzate per fini similari che non possono più svolgerle. Colonie montane o marine, per esempio, che vogliamo valorizzare.

Altre strutture dell’Inps con finalità sociali sono invece ancora attive e ben funzionanti,come le case convitto a Spoleto, Caltagirone, Arezzo e Anagni, ad esempio, strutture degli Anni Trenta, destinati a uso giovanile. E abbiano iniziative analoghe per varie case di riposo: ad Pescara e Monteporzio Catone (Rm) e a Camogli.

Le dieci regole d’oro per intercettare la ripartenza

A

spettare e osservare. Questa, secondo gli esperti di PricewaterhouseCoopers, è la strategia che stanno seguendo gli operatori del settore immobiliare negli ultimi mesi di quest’anno. Sono alla finestra perché non è ancora chiaro quanto durerà l’emergenza sanitaria, mentre i suoi effetti si sono già visti con una contrazione delle compravendite nel comparto residenziale che il network di servizi professionali stima intorno al 20-25% rispetto al 2019. Ci vorrà del tempo per risalire la china e non si potrà più restare fermi. Se vorrà riprendersi, il settore immobiliare dovrà rimboccarsi le maniche. E secondo Pwc seguire dieci regole. Eccole.

Flessibilità. Le nuove modalità di utilizzo degli spazi nella vita lavorativa e personale impongono la necessità superare la rigidi-

tà normativa sulla destinazione d’uso degli edifici.

Rapporto con gli inquilini. Occorre che il proprietario possa sapere se il locatario è in grado di sostenere il canone proposto e quindi deve conoscere la sua attività e operatività.

Spazi rigenerati. Gli interventi di ristrutturazione e rigenerazione urbana, soprattutto in chiave green e strutturale, magari con incentivi europei, hanno un elevato moltiplicatore economico. E non ci sono a disposizione abbastanza immobili di fascia alta, gli unici per cui non è prevista una diminuzione dei prezzi di vendita e di affitto.

Regole certe. Gli operatori, specie quelli internazionali, possono ridurre i rischi operativi solo se il Governo stabilisce e mantiene nel

tempo delle regole.

Norme semplici. Per attrarre nuovi capitali internazionale, che rischiano di non arrivare anche per le difficoltà che si incontra negli spostamenti, occorre varare delle misure di semplificazione amministrativa e fiscale.

Finanza innovativa. Le banche non possono restare l’unico canale di finanziamento del settore. Queste ultime si troveranno ad affrontare un incremento della massa di crediti deteriorati e avranno maggiori difficoltà a supportare nuovi progetti.

Sempre connessi. La connettività dell’immobile o dell’area, sia sotto il profilo fisico sia digitale, sarà un elemento determinante nella scelta degli investimenti immobiliari.

Quindi saranno fondamentali le infrastrutture digitali e la rete dei trasporti.

Piccolo è bello. Il settore deve guardare a nuove nicchie di mercato che presentano un elevato potenziale come le strutture di assistenza sanitaria e sociale, i data center, le co-housing e i co-working.

Tutto digitale. L’utilizzo della tecnologia sarà indispensabile durante l’intero arco del ciclo immobiliare, dalla decisione di investimento, alla costruzione e alla manutenzione predittiva, nonché alla gestione degli inquilini. Gli operatori del settore dovranno affrontare una profonda trasformazione digitale.

Sviluppo sostenibile. La strategia del business deve orientarsi verso obiettivi socio ambientali sia per l’immagine del brand, sia per trovare un accordo con le istituzioni che può mitigare il rischio d’impresa negli interventi ad alto impatto sociale.

20 Lunedì 21 dicembre 2020  DI RICCARDO VENTURI

Una partnership strategica volta a supportare e incoraggiare le scelte sostenibili dei clienti. È quella tra Edison Energia, la società di Edison dedicata alla vendita di commodity e servizi a valore aggiunto a famiglie, imprese e partite Iva, e Bnl gruppo Bnp Paribas. Il player energetico e il gruppo bancario si sono alleati per agevolare l’adozione di soluzioni smart per l’efficientamento energetico degli edifici residenziali e il consumo di energia green: iniziative concrete a favore della de-carbonizzazione e della transizione energetica del Paese.

Bnl e le società del gruppo Bnp Paribas in Italia, specializzate in prodotti e servizi per privati e imprese nei più diversi settori (dal banking all’assurance fino al noleggio, leasing, real estate), offrono una piattaforma di soluzioni che permette al cliente di avere a disposizione un unico e qualificato entry point per le proprie esigenze; la partnership con Edison rende ancora più efficiente tale approccio.

«La partnership tra Bnl e Edison si inserisce nella nostra strategia di open banking» dice Marco Tarantola, vicedirettore generale di Bnl e responsabile della divisione Commercial banking e Reti agenti, «che punta a integrare l’offerta di prodotti e servizi tipici dell’industria bancaria con il meglio delle proposte derivanti da altre industry, per mettere a disposizione dei clienti - privati, famiglie, imprese – una piattaforma moderna, ricca e in continuo sviluppo di soluzioni bancarie e non bancarie, per il quotidiano e per le piccole e grandi progettualità delle persone».

«L’alleanza con Bnl ci permette di ampliare la gamma di soluzioni offerte per la casa e il benessere delle persone» osserva Massimo Quaglini, (nella foto) amministratore delegato di Edison Energia, «contribuendo a sviluppare stili di vita sempre più sostenibili grazie al consumo di ener-

ENERGIA E CREDITO TANDEM PER L’ABITARE Edison Energia e Bnl - Bnp Paribas sviluppano soluzioni per l’efficientamento energetico, supportando stili di vita sostenibili

gia rinnovabile e ad efficientare il patrimonio edilizio italiano valorizzandolo nel tempo. Siamo convinti che anche questa iniziativa, che rappresenta un ecosistema di soluzioni altamente innovative, uniche nel settore, dia un contributo concreto alla progressiva decarbonizzazione del Paese».

Nel 2019 il 70% degli immobili scambiati in Italia non era ancora efficientato, in altri termini era da ristrutturare. Le percentuali di edifici appartenenti alle ultime classi energetiche (D-G) si attestano in Italia intorno all’85% per monolocali, bilocali e trilocali e intorno al 73% per villette e case unifamiliari. I dati dimostrano che l’efficientamento energetico degli immobili è dunque un tema attuale e concreto per la maggioranza degli italiani.

Edison e Bnl offrono in partnership una risposta a queste esigenze, presentando

un pacchetto di soluzioni fatte su misura dei bisogni del singolo cliente. Chi, ad esempio, acquista una casa e accende un mutuo (Bnl ha una gamma di soluzioni attente agli aspetti green dell’immobile e al suo efficientamento), può richiedere per la prima volta in Italia, interfacciandosi in modo semplice con un unico interlocutore, di includere nell’erogazione del prestito anche le spese di acquisto e installazione di caldaia, climatizzatore, pannelli fotovoltaici o wallbox di ricarica per l’auto elettrica. Servizi a cui può aggiungere anche l’attivazione della fornitura green di luce e gas, rateizzando tutte le spese energetiche.

Nel caso, invece, di una ristrutturazione ed efficienta-

mento degli impianti energetici, il cliente accede a un finanziamento con rate di 24 o 36 mesi. Inoltre, a seconda della tipologia e importanza degli interventi di efficientamento da eseguire, può beneficiare o degli eco-bonus introdotti dal Governo con il Decreto Rilancio, per i quali Bnl è attiva con servizi dedicati, oppure può cedere il credito a Edison, pagando soltanto il 35 per cento del valore delle soluzioni scelte (clima, caldaia, pompa di calore o solare termico).

Nella sua offerta di soluzioni legate agli eco-bonus, Bnl è pronta ad agire come facilitatore per il cliente intervenendo sia sugli aspetti economici, in modo da rendere l’operazione ancora più immediata e vantaggiosa per

tutte le parti coinvolte, sia sugli impatti ambientali derivanti dalla riqualificazione del patrimonio immobiliare italiano. La Banca può acquisire il credito d’imposta dalle imprese-clienti, anche supportandole nelle esigenze finanziarie all’avvio dei lavori, oltre che dai privati.

Chi, infine, volesse da subito abbracciare uno stile di vita improntato a consumi consapevoli e sostenibili, ha a disposizione le soluzioni di fornitura domestica di energia rinnovabile a prezzo fisso per 12 mesi, la fornitura di gas, sempre a prezzo fisso per 12 mesi, con un bonus di 50 euro riconosciuto in bolletta per ogni contratto sottoscritto e in regalo il servizio Edison Energy Control, per ottimizzare i consumi e costi dell’energia.

Con l’attivazione di almeno un contratto di fornitura domestica, inoltre, è garantito un ulteriore sconto del 50% per il primo anno sul pacchetto Edison Casa Relax Plus, il servizio di pronto intervento all’impianto elettrico e del gas, operativo tutti i giorni 24 ore su 24. Alla componente energetica può aggiungersi anche l’attivazione del pacchetto mobilità con Telepass Pay X, che consente di pagare pedaggi autostradali e lo shopping attraverso un’unica app.

Un ventaglio di servizi, quello proposto da Edison e Bnl gruppo Bnp Paribas, che mira a soddisfare le esigenze di un cliente protagonista del progresso energetico, che pone al centro del suo agire l’impegno verso la sostenibilità e l’uso consapevole delle risorse.

UNA SUITE DI SERVIZI PER CONSUMATORI EVOLUTI

Una nuova suite di servizi per la casa: dalla lavanderia alla riparazione di elettrodomestici e impianti, dalla pulizia di casa alle soluzioni salva spazio fino alla consulenza per la ristrutturazione. Si chiama EdisonRisolve l’innovativa offerta di Edison Energia che mette a disposizione del cliente una suite di servizi on demand, attivabili in modo semplice e veloce, grazie ad una centrale operativa raggiungibile tutti i giorni 24 ore su 24, festivi inclusi. Una novità che risponde alle esigenze espresse da un

consumatore sempre più evoluto, come è emerso dall’analisi Bva Doxa, realizzata in collaborazione con l’Osservatorio Internet of Things del Politecnico di Milano. Secondo la ricerca un italiano su due delega la pulizia di casa, il 44% il servizio di lavanderia e il 37% la stiratura: tutti servizi che il 42% della popolazione è pronto ad acquistare su una piattaforma unica di un operatore di fiducia.

Il servizio EdisonRisolve è ora disponibile nella città di Milano, e verrà presto lanciato anche in altre città.

22 Lunedì 21 dicembre 2020

Il superbonus del 110% e la moltiplicazione per 3 offerta da Intesa San Paolo L’istituto può anticipare il credito, fornire un finanziamento ponte e un servizio di consulenza speciale ai beneficiari  DI RICCARDO VENTURI

L’acquisto del credito, un finanziamento ponte e un servizio di consulenza speciale.

L’offerta di Intesa Sanpaolo per coloro che vogliono accedere al superbouns si fa in tre e manda in soffitta dubbi, timori complicazioni.

Oltre al decreto legge varato dal Governo, infatti, l’Agenzia delle Entrate sull’argomento ha stilato finora “solo” due provvedimenti, una circolare, una risoluzione, decine di risposte alle istanze d’interpello, le immancabili faq (frequent asked question che sono delle vere lenzuolate di burocratese) e una guida, semplice semplice, di 32 pagine che, appunto perché troppo semplice, non entra nei dettagli (dove si nasconde il diavolo) e riesce a chiarire poco o nulla.

Perdersi in questo labirinto di parole non è difficile e affidarsi al primo gruppo bancario italiano per dormire sonni tranquilli può essere una garanzia. «Interveniamo nell’acquisizione dei crediti d’imposta legati all’esecuzione dei lavori agevolati con il superbonus, ma anche per quelli del sismabonus e degli altri bonus legati all’edilizia» ha spiegato Anna Roscio, responsabile sales & marketing imprese di Intesa Sanpaolo.

«Inoltre, abbiamo previsto un finanziamento per avere la liquidità necessaria ad avviare i lavori sul cantiere in attesa di beneficiare delle prime cessioni ad avanzamento lavori o alla chiusura del progetto.

La formula, in questo caso, è quella dell’anticipo su contratto con costi che dipendono dalla valutazione della singola impresa, oltre che dalla durata e dagli altri elementi connessi.

Però, si tratta di un finanziamento legato alla cessione del credito d’imposta e viene vi-

sto in maniera unitaria. Infine, abbiamo stretto un accordo con un partner specializzato, Deloitte, per un servizio, gratuito e facoltativo, di verifica documentale dell’operazione di ristrutturazione».

Le società del network Deloitte, senza alcuna spesa aggiuntiva, daranno la propria assistenza e consulenza per individuare la documentazione da produrre in ciascuna fase dei lavori, faranno un controllo progressivo dal punto di vista fiscale della documentazione per garantire il costante rispetto della regolamentazione vigente, rilasceranno – quando previsto - il “visto di conformità” che certifica il rispetto di tutte le attività amministrative richieste dalla normativa ed effettueranno il trasferimento del credito d’imposta maturato dal cassetto fiscale del cliente a quello di Intesa Sanpaolo. «Visto che il rischio di cadere in errori esiste» ha spiegato ancora Roscio «chi vuole avvalersi del servizio di consulenza dovrà registrarsi sulla piattaforma Deloitte e caricare tutta la documentazione richiesta: elaborati progettuali, asseverazioni, visti.

Gli esperti di Deloitte la esamineranno e daranno il responso, chiedendo eventualmente integrazioni o correzioni. A quel punto siamo tutti più sicuri del risultato». Insomma, le cose non saranno più semplici, ma possono stare più tranquilli. Sia le imprese sia i committenti. Perché il credito di imposta introdotto dal Decreto Rilancio riguarda entrambi. Il privato che beneficia dell’ecobonus avrà la possibilità di richiedere uno sconto in fattura pari al credito d’imposta, o in alternativa potrà cederlo direttamente alla banca. L’impresa che esegue i lavori e ha concesso al committente lo sconto in

fattura compensando il credito, avrà, anch’essa, la possibilità di cederlo alla banca. Tutti e due potranno avere la consulenza gratuita di Deloitte.

Intesa ha, poi, stretto una serie di accordi con Ance, l’associazione dei costruttori edili, con Confartigianato, Assindustria Veneto, Confindustria Venezia e Anima per dare ulteriore impulso agli investimenti e per agevolare quelli in beni strumentali funzionali agli interventi di efficientamento energetico e messa in sicurezza antisismica degli edifici. In questo caso sono previsti, tra le altre cose, un finanziamento a medio-lungo termine fino a 72 mesi e preammortamento sino a 36 mesi e prodotti di leasing e di reverse factoring o confirming per il sostegno ai fornitori.

Inoltre, Intesa Sanpaolo sta lavorando per la sottoscrizione di accordi di collaborazione con utilities e operatori industriali nazionali ed esteri per supportare finanziariamente l’offerta commerciale di questi operatori che svolgeranno un ruolo fondamentale nella realizzazione di questa misura di rilancio. Il prezzo per l’acquisto dei crediti d’imposta è stabilito da Intesa Sanpaolo fin dal momento della stipula del contratto di cessione e mantenuto inalterato per tutta la durata effettiva dei lavori.

Di conseguenza sarà valido per tutto il 2020 e anche per il 2021.

La banca si impegna ad acquistare il credito d’imposta eleggibile ai sensi di legge, mentre il cliente, conoscendo il prezzo, si impegna a cederlo con la formula della cessione pro-soluto. Ovvero, se il debitore (in questo caso lo Stato) non dovesse liquidare il credito, chi lo cede alla banca non deve, comunque, onorarlo. Per i crediti d’imposta con compensa-

ANNA ROSCIO, RESPONSABILE SALES & MARKETING IMPRESE DI INTESA

«Il finanziamento permette di avere la liquidità necessaria ad avviare i lavori sul cantiere in attesa dei benefici fiscali» zione in cinque quote annuali, l’acquisto avviene a 102 euro per ogni 110 euro di credito di imposta se il cedente è una persona fisica o un condominio (92.7% del valore nominale del credito). Se, invece, il cedente è un’impresa per i crediti d’imposta con compensazione in cinque quote annuali, l’acquisto avviene a 100 euro per ogni 110 euro di credito d’imposta (90.91% del valore nominale del credito). Infine, per i crediti d’imposta con compensazione in dieci quote annuali, l’acquisto avverrà a 80 euro per ogni 100 euro di credito d’imposta (80% del valore nominale del credito). Insomma, le imprese, grandi e piccole, possono liberare i propri bilanci dai crediti e sostituirli con denaro liquido.

Mentre i privati evitano complicazioni di compilazione della dichiarazione fiscale e incassano qualcosa in più di quanto hanno speso. «Dal momento in cui il credito è nel nostro cassetto fiscale» ha concluso Roscio. «Intesa Sanpaolo si impegna a liquidare il credito d’imposta in cinque giorni lavorativi, senza ulteriori oneri. L’iter è chiaro:

quando un privato o un’impresa stipulano un contratto d’appalto con i loro committenti, vengono in banca e dopo le opportune verifiche, procediamo con l’acquisizione del credito a un prezzo prefissato valido per tutta la durata dei lavori ed, eventualmente concediamo la liquidità di cui il cliente ha bisogno.

Questo dà una certezza importante a chi deve affrontare il percorso di cessione. Nel caso in cui, poi, il cliente abbia beneficiato di un finanziamento “ponte”, il corrispettivo della cessione sarà utilizzato in tutto o in parte per il rimborso del finanziamento.

Questa offerta è disponibile in tutte le filiali della banca che sono a disposizione dei clienti per illustrare le caratteristiche e le modalità di accesso. Le richieste sono molte e in costante aumento, settimana dopo settimana, segno di un interesse crescente da parte dei contribuenti che sta dando una scossa al settore dell’edilizia. I progetti in corso di sviluppo sono molti ed è perciò auspicabile che il provvedimento venga prorogato oltre la scadenza del 31 dicembre 2021».

Lunedì 21 dicembre 2020

Il valore della casa?

Dopo il Covid-19 è più centrale che mai  DI MARIO ABIS E ANGELA AIROLDI - MAKNO

Le previsioni sull’andamento degli investimenti nel residenziale – cresciuti, a livello mondiale, di quasi il 50% negli ultimi cinque anni – restano positive anche per i prossimi mesi e per il breve periodo, con un accentuarsi della domanda di prodotti di qualità anche per l’affitto.

Una volta considerato segmento residuale rispetto ai classici investimenti a reddito – uffici e Retail, in primis – il residenziale è oggi entrato nella quotidianità degli investitori: i vantaggi dell’investire in abitazioni sembrano destinati a continuare, come dimostrano anche le più recenti indagini presso i maggiori operatori mondiali. I più infatti prevedono che la pandemia in corso non avrà alcun impatto sulla domanda degli investitori nel 55% dei Paesi, e avrà anzi un impatto positivo nel 27% dei Paesi.

Sempre a livello globale, i volumi di investimento nel segmento degli immobili residenziali gestiti – siano essi Multifamily, Student Housing o Senior Living – ha registrato una crescita del 58% dal 2014 al 2019, rispetto al +21% di tutti gli investimenti immobiliari. Anche nei primi tre trimestri di questo accidentato 2020 gli investimenti immobiliari nel settore residenziale hanno rappresentato il 27% degli investimenti immobiliari globali, rispetto al 16% di dieci anni fa.

Tendenze demografiche e sociali, come la crescente urbanizzazione e l’aumento del numero di famiglie (grazie anche ai single), il desiderio di maggiore flessibilità, la crescita della mobilità e i vincoli economici all’acquisto hanno fatto crescere la domanda di locazione, creando il crescente interesse degli investitori globali. Dopo il massimo storico raggiunto nel 2019 – nonostante il già non brillante andamento dell’economia – gli investimenti nel residenziale hanno mostrato una notevole resilienza anche nel difficile contesto macro-economico generato dal diffondersi a livello globale della pandemia Covid 19, con volumi di investimento che hanno tenuto meglio di quelli di altre classi di attività immobiliari consolidate. Questa

2020 2020 …dopo la quarantena SÌ

57,3%

57,3%

resilienza trova spiegazione nella forza dei fondamentali sottostanti: l’abitazione è un’esigenza di base e molti mercati sono cronicamente sottodimensionati rispetto a una domanda di locazione destinata a crescere, soprattutto con l’affacciarsi al mercato residenziale dei millennials e delle nuove famiglie. Si tratta di una tendenza che difficilmente potrà essere modificata dalla pandemia e che, insieme al rapido invecchiamento della popolazione, fa sì che vi sia un bisogno urgente e crescente di alloggi costruiti ad hoc per tutte le fasce d’età. Senza contare che, in un periodo di incertezza quale l’attuale, la domanda di alloggi in affitto può addirittura aumentare, proprio per rimandare una decisione che sembra troppo rigida e definitiva in condizioni di elevata incertezza.

Anche in Italia il mondo del Real Estate è, in piena seconda ondata della pandemia, fortemente orientato a investire nel residenziale, divenuto negli ultimi mesi il nuovo mantra di developper, società di investimento e costruttori. Al centro dei loro numerosi progetti e iniziative di sviluppo, già in corso o in fase

60%

55,1%

2019 2019 pre Covid-19

…dopo la quarantena

SÌ

pre Covid-19

SÌ SÌ 44,5% 44,5%

NO

NO 25,9%

25,9%

23

NO NO 55,5% 55,5%

16,8%

16,8%

incer0

incer0

24-34

24-34

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17,3%

11,7%

17,3%

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45-54

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16,7% gli incer0

55-65

21,1%

55-65

21,1%

INTENZIONE DI CAMBIARE CASA IN ASSOLUTO (SOPRA) E PER ETÀ - FONTE: MAKNO

di avvio, c’è proprio il residenziale – quasi fosse il segnale di una ritrovata gli incer0 stabilità in cui ha di nuovo senso fare inevitabilmente, insieme al sanitario – che è ormai visto come un prodotto progetti di investimento che handa mettere a reddito e gestire e non no la casa al primo posto. E questo solo da collocare sul mercato il prima trend sembra trovare ben preparato possibile. Del resto la voglia di casa, il mondo dell’immobiliare in Italia e soprattutto di casa ‘nuova’ da parte che – alla ricerca di una diversificadegli italiani è confermata dall’im- zione del tradizionale portafoglio, pennata della domanda di abitazioni reso più incerto dalla pandemia e dai e delle ricerche sui portali immobi- suoi effetti su uffici e commerciale – liari dopo l’annuncio della scoper- ha moltiplicato i progetti di sviluppo ta di un vaccino contro il Covid 19, di soluzioni residenziali che mettano al sicuro i flussi di reddito.

Fino ad alcuni mesi fa la maggior parte della nostra vita aveva una dimensione pubblica e la casa era, prevalentemente, il luogo del riposo e degli affetti più intimi. La pandemia ha rovesciato questa abitudine ed ha 55,2% costretto tutti, giovani e non, single e famiglie, a scoprire ̶ e in parte a subire ̶ una situazione inedita, dove il vivere diventa nel privato e confinato nella casa. Viene così confermato e rafforzato il valore centrale della casa, un valore che determina la struttura degli stili di vita, molto più di quanto facciano i consumi che sono stati dominanti negli anni ottanta e novanta. Una dimensione che 60,4% con il Covid-19 si trasforma in una forte intenzione di cambiamento che si traduce, prevalentemente, in acquisto . Una crescita che testimonia come questa lunga sospensione abbia posto ineluttabilmente la casa al ‘centro’ dell’attenzione, facendola ri54,7% scoprire anche a chi la viveva da anni.

Una domanda che con il Covid-19 si rinnova profondamente ponendo al

INTENZIONE DI CAMBIARE CASA PER AREE GEOGRAFICHE - FONTE: MAKNO

continua a pagina 26>

24 Lunedì 21 dicembre 2020

TUTTI I SEGRETI DEL SUPERBONUS Ecco chi ha diritto alla detrazione del 110% sulle spese sostenute in rinnovo edilizio

 DI SERGIO LUCIANO

Sessantasette miliardi di investimenti in rinnovo edilizio: è questo, secondo l’Ufficio Studi Gabetti, il volume complessivo di attività che dovrebbe svilupparsi in Italia nel 2021 grazie al cosidetto superbonus: la detrazione del 110% sulle spese sostenute da chi ha effettuato dal 1° luglio scorso o effettuerà fino al 31 dicembre 2021 interventi di isolamento termico, sostituzione degli impianti di climatizzazione invernale e riduzione del rischio sismico nei propri condomini o abitazioni singole. C’è attesa e fermento, tra gli addetti ai lavori come tra i potenziali soggetti interessati, milioni di cittadini e imprese. Ma ci sono ancora punti d’incertezza e argomenti complessi da capire su cui Investire Today ha interpellato Francesco Pastore, partner di Rsm, esperto, tra l’altro, in queste materie a cavallo tra fiscalità, mercato e pubblica amministrazione.

Partiamo dagli interventi cosiddetti trainanti che sono ammessi al superbonus.

Dunque, innanzitutto interventi di isolamento termico delle superfici opache inclinate, verticali e orizzontali - delimitanti il volume riscaldato, verso l’esterno, i vani non riscaldati o il terreno, compreso il tetto - che interessano l’involucro dell’edificio con un’incidenza superiore al 25%; interventi condominiali per la sostituzione degli impianti di climatizzazione invernale esistenti, con impianti centralizzati per il riscaldamento, il raffrescamento - nel caso si installino pompe di calore reversibili - e alla produzione di acqua calda sanitaria.

Per fare degli esempi: generatori di calore a condensazione, con efficienza almeno pari alla classe A e sistemi di micro cogenerazione che conducano a un risparmio di energia primaria - Pes - pari almeno al 20%.

La detrazione spetta anche

LA SUPER-DETRAZIONE DÀ NUOVA LINFA AL SETTORE IMMOBILIARE

Condizione fondamentale è che gli interventi previsti assicurino il miglioramento di almeno due classi energetiche, per esempio dalla D alla B per le spese di smaltimento o bonifica dell’impianto sostituito. E poi interventi su edifici singoli o delle unità immobiliari site all’interno di edifici plurifamiliari che siano indipendenti e dispongano di accesso autonomo all’esterno.

E gli altri interventi, quelli meno trainanti?

La detrazione del 110% si applica anche alle spese funzionali all’esecuzione dell’intervento, vale a dire l’acquisto di materiali, la progettazione e le spese professionali, le perizie, l’installazione di ponteggi, lo smaltimento dei materiali rimossi, l’Iva e l’imposta di bollo, i diritti sui titoli abilitativi edilizi. Il superbonus del 110% viene esteso anche ad altri interventi, eseguiti congiuntamente ad almeno uno di quelli appena visti, e che per questo vengono definiti “trainanti”. E poi ancora: altri lavori di riqualificazione energetica: la detrazione del 110% spetta anche su questi lavori nei limiti di spesa relativi ad esempio all’installazione di infrastrutture per la ricarica di veicoli elettrici negli edifici; o all’installazione di impianti fotovoltaici connessi alla rete elettrica e di sistemi di accumulo a questi integrati.

Un bonus ad ampio perimetro!

Sì, in realtà il perimetro è

molto ampio. Si devono infatti aggiungere gli interventi antisismici, che danno diritto alla detrazione del 110% e che sono compresi nell’attuale Sismabonus, con limite di spesa di 96.000 euro per unità immobiliare, ma senza vincoli sul numero massimo di immobili su cui effettuare gli interventi. Infatti l’unico requisito richiesto è che le abitazioni si trovino nella zona sismica 1, 2 o 3.

Chi ha diritto al superbonus?

Secondo quanto specificato nel Decreto, i soggetti che hanno diritto di accesso al Bonus sono: i condomini - in caso di assenza dell’amministratore, in dichiarazione va inserito il codice fiscale del condomino che si fa carico di effettuare gli adempimenti richiesti dalla normativa -; le persone fisiche al di fuori dell’esercizio di attività di impresa, arti e professioni, cioè solo per gli immobili che non sono compresi tra i beni dell’azienda o che siano strumentali all’esercizio dell’attività lavorativa professionale; gli istituti autonomi case popolari - Iacp - comunque denominati, nonché gli enti aventi le stesse finalità sociali dei predetti Istituti, istituiti nella forma di società che rispondono ai requisiti della legislazione europea in materia di “in house providing” per interventi realizzati su

immobili, di loro proprietà ovvero gestiti per conto dei comuni, adibiti a edilizia residenziale pubblica - in questo caso la detrazione è possibile per le spese sostenute fino al 30 giugno 2022 -; le cooperative di abitazione a proprietà indivisa, per interventi realizzati su immobili dalle stesse posseduti e assegnati in godimento ai propri soci; le onlus, le organizzazioni di volontariato, le associazioni di promozione sociale e le associazioni sportive dilettantistiche - per queste ultime solo per la parte di immobile destinato agli spogliatoi -. Però attenzione: per usufruire della detrazione si deve possedere o detenere l’immobile in base a un titolo idoneo. In particolare, la detrazione spetta: ai proprietari e nudi proprietari; ai titolari di un diritto reale di godimento quali usufrutto, uso, abitazione o superficie; ai locatari o comodatari previo consenso del legittimo possessore -; ai familiari conviventi del possessore o detentore dell’immobile ristrutturato, a condizione che sostenga le spese e siano intestati a lui bonifici e fatture; al convivente more uxorio del proprietario dell’immobile anche in assenza di un contratto di comodato.

Come si fa a ottenere il superbonus?

Condizione fondamentale alla base di tutto è che per ottenere la detrazione del 110%, gli interventi, nel complesso, devono assicurare il miglioramento di almeno 2 classi energetiche, per esempio dalla D alla B. Questo progresso di classe deve essere dimostrato con l’at-

FRANCESCO PASTORE DI RSM

testato di prestazione energetica - Ape -, rilasciato da un tecnico specializzato, e i lavori eseguiti devono altresì essere asseverati da tecnici abilitati per il rispetto dei requisiti e la congruità delle spese sostenute. Gli interventi relativi al sismabonus devono essere asseverati da professionisti incaricati della progettazione strutturale, direzione dei lavori delle strutture e collaudo statico secondo le rispettive competenze professionali, e iscritti ai relativi Ordini o Collegi professionali di appartenenza.

Ok, e poi in concreto come si fa?

Attraverso un processo che appare complesso ma che, in realtà, se condiviso con tecnici specializzati e professionisti /consulenti, può essere anche molto veloce, in quanto oggi moltissimi hanno ormai metabolizzato i passaggi operativi che la normativa richiede quindi.

Innanzitutto, occorre pagare le prestazioni legate ai lavori tramite bonifico bancario o postale dal quale risulti la causale del versamento, il codice fiscale del beneficiario della detrazione e la partita Iva del soggetto destinatario del bonifico; poi occorre depositare in Comune, se previsto, la relazione tecnica dell’intervento; bisogna poi acquisire l’attestato di prestazione energetica pre e post intervento; occorre trasmettere all’Enea, telematicamente sul sito dedicato, entro 90 giorni dalla fine dei lavori, i dati per la compilacontinua a pagina 26>

«Ottenere il superbonus è un processo molto veloce, se condiviso con tecnici specializzati e consulenti»

26 Lunedì 21 dicembre 2020

continua da pagina 23 > centro i temi dell’ambiente sano, di più spazio con locali individualizzati, materiali ecosostenibili, verde privato all’esterno (balconi e terrazze), ma anche all’interno della casa, luce, circolazione dell’aria, esposizione, etc. A questa domanda tutta soggettiva si uniscono fattori oggettivi e vincolanti. Per esempio il lavoro... la stima è che nell’immediato futuro almeno il 25-30% lavorerà da remoto o in smart working; lo stesso per gli

DI SERGIO LUCIANO

continua da pagina 24 zione della scheda descrittiva che si ricavano dall’Ape e quelli per la compilazione della scheda informativa dell’intervento contenente le anagrafiche dell’immobile, dei beneficiari e i costi sostenuti.

Bene, e ora facciamo due conti…

Oltre alla detrazione degli interventi nella dichiarazione dei redditi, il decreto ha previsto che si possa optare per la cessione di tale detrazione – che così viene trasformata in credito d’imposta - alle ditte che eseguono gli interventi con la monetizzazione attraverso lo sconto in fattura, oppure ancora attraverso la cessione a terzi comprese banche o finanziarie.

Prima parlava del ruolo dei consulenti. Perché?

Il ruolo dei professionisti abilitati alla consulenza fiscale e tributaria è da sottolineare: infatti per accedere alla cessione del credito, si deve avere il visto di conformità dei dati relativi alla documentazione che, in pratica, attesta la sussistenza dei presupposti che danno diritto alla detrazione d’imposta per gli interventi re-

studenti universitari… Il che significa temi nuovi per la progettazione con spazi dedicati al lavoro e ai supporti tecnologi: si torna al vecchio concetto che Housing Evolution rappresentava ai primi del 2000 di… ‘case nella casa’. Questa tipologia di casa organica dovrà essere progettata per una domanda di circa 8 milioni di famiglie molto differenziate costruendo un rapporto qualità/prezzo soddisfacente, favorito da nuovi materiali e da nuovi processi di produzione in automazione.

alizzati; il tutto deve esser comunicata all’Agenzia delle entrate. Quindi il ruolo del Consulente Fiscale risulta fondamentale per rendere “certificato” il credito d’imposta sia per il privato che per le imprese.

Il mercato, prima e dopo, come ha recepito il decreto?

Varie fonti, dal Consiglio nazionale degli ingegneri al Centro studi Cna, hanno diffuso i dati sulla situazione precedente ed attuale, con prospettive di miglioramento a partire dal 2021, e in particolare nel triennio 21-23, con un aumento stimato circa il 23% della spesa complessiva in investimenti legati alle costruzioni e questo grazie al decreto, alle norme attuative e alle successive modifiche in corso d’opera che hanno sicuramente agito sia sui numeri che sulla volontà di riqualificare il patrimonio edilizio italiano. Per consentire che il sistema degli incentivi dispieghi realmente i propri effetti espansivi occorre pensare, dunque, ad un arco di vigenza che arrivi almeno fino al 2025. In proposito, come noto, sussiste attualmente un grande dibattito, a livello politico, per l’eventuale utilizzo del-

Avremo una casa e un ambiente che detteranno la stessa qualità del quartiere in cui sono inseriti. Una casa meno ‘patrimonio’ e più oggetto d’uso e anche facile da trasferire e velocemente trasformabile.Avremo una nuova mobilità, dolce e ravvicinata, in un possibile futuro, e la casa ne sarà protagonista. Si possono così determinare anche linee di sviluppo per i piani strategici delle città, dopo il buio degli anni scorsi, come strumento per la costruzione delle cosiddette nostre città metropolitane. In

le risorse finanziarie derivanti dal “Recovery Fund”.

Le indiscrezioni parlano di circa 20 miliardi di euro che dovrebbero essere destinati al Superbonus 110% a fronte di richieste del Mise per circa 40 miliardi di euro. La misura già finanziata per il 2021 si attesta però sui 15 miliardi di euro il che vuol dire che circa i 3 quarti, quindi 15 miliardi di euro, andrebbero a coprire una

questo quadro la casa ‘nuova’ e il suo contesto diventano non delle sineddoche dei piani strategici, ma veri e propri motori degli stessi. Un motore che può anche determinare, partendo dalla domanda sociale, la struttura concreta dei servizi e delle relative applicazioni tecnologiche: l’elemento dominante è la progettazione del tempo che deve rendere sempre più sostenibile e dolce la mobilità e dove tutto – commerciali in genere, uffici pubblici, soluzioni per lo sport, servizi sanitari, scuole… – è ‘sotto casa’!

misura già finanziata sempre per il 2021. Al riguardo, in mancanza di un maggior stanziamento di bilancio, sembra che solo 5 miliardi sarebbero destinati alla proroga per il 2022. In proposito, considerata la potenzialità del mercato, andrebbero fatte opportune riflessioni per non deprimere un fenomeno molto rilevante per la nostra economia - in questa delicata fase di mercato - in-

fluenzato significativamente dal fenomeno “Covid”.

Potremmo sintetizzare il rischio di non prendere decisioni o prenderle solo parzialmente, con le parole di Bill Gates quando afferma: “The big risk is no taking risk!” ovvero il più grande rischio è non assumere rischi e rimanere, aggiungo, ostaggio di discussioni e ragionamenti sterili a volte lontani dalla realtà…

RSM LANCIA LA PIATTAFORMA PER IL BONUS Rsm Spa ha lanciato il progetto di una piattaforma integrata, che, a partire dalla visibilità commerciale e fino alla richiesta di finanziamento, segue tutti i processi legati al bonus. La piattaforma si avvale di risorse umane dedicate che gestiscono un “Rsm Bonus Lab”, finalizzato alla ricerca delle migliori soluzioni market oriented, in partnership con player primari, sia in campo commerciale che Engineering e creditizi. Il lancio della piattaforma e del prodotto 110% dedicato è in previsione a partire dalla metà di gennaio 2021. Nelle prossime settimane, il già menzionato “Bonus Lab”, dovrà mettere a punto non solo le alleanze di mercato ma anche gli strumenti tecnici per essere pronti a questa nuova ed interessante sfida della nostra economia nazionale. Il Laboratorio ha già in programma anche la redazione di una newsletter periodica da pubblicare su Economy per il vasto pubblico interessato all’approfondimento tecnico e di scenario.

28 Lunedì 21 dicembre 2020

IL COVID NON FERMA IL FRANCHISING

Anche nel 2020 le reti di agenzie immobiliari hanno incrementato gli affiliati del 3,88% sull’anno scorso  DI FRANCO SARO

Le reti di franchising immobiliari crescono ancora, nonostante tutto. Il numero degli operatori del settore quest’anno è aumentato del 3,88% rispetto al 2019 arrivando a quota 5.375 affiliati in Italia. Forse sono dati basati su un’inerzia positiva ereditata dagli anni precedenti. O, più probabilmente, riflettono un comparto che soffre meno di altri rispetto a un mercato che, pur essendo stato pesantemente colpito, mostra una innegabile vivacità, specie a Milano. «Nonostante il perdurare della pandemia e il lockdown di marzo-aprile» conferma Roberto Busso, amministratore delegato Gruppo Gabetti «le performance dei diversi settori mostrano una certa capacità di reazione. I primi nove mesi confermano il forte interesse da parte degli investitori per la città di Milano, soprattutto per quanto concerne il settore uffici, si vedano le recenti acquisizioni del Bodio Center per 220 milioni di euro, Gioia 22 e l’immobile Crédit Agricole di Via Armorari 4 per 140 milioni di euro. La dinamicità di Milano si manifesta nella moltitudine di sviluppi, quali Symbiosis, Mind (Ex Area Expo) e Park West Milano. È prevedibile, per questa asset class, il cambiamento delle modalità di progettazione, distribuzione e fruizione degli spazi interni, come conseguenza della forte crescita data allo smartworking. Tra tutti i settori, la logistica è il comparto che ha visto sicuramente vantaggi in questi mesi grazie all’accelerazione alimentata dall’e-commerce

causata dalla pandemia. Tra i trend in crescita la logistica “last mile”, per rispondere e gestire al meglio i servizi dell’ultimo miglio. Tra i settori che hanno, invece, patito di più si segnalano il retail, che deve necessariamente scommettere sull’omnicanalità, e il settore alberghiero, il cui futuro potrà beneficiare della diffusione smart working, puntando sulla riconversione di spazi e la contaminazione tra business e leisure. Un’opportunità per il territorio meneghino sarà lo sviluppo del Villaggio Olimpico previsto all’interno dello Scalo di Porta Romana, in vista dei Giochi Olimpici Invernali “Cortina 2026”. Infatti, il recupero dell’area e la sua rigenerazione potranno fungere da polo attrattivo per futuri investimenti nei diversi settori».

La percentuale di affiliati in franchising rispetto al totale degli agenti immobiliari in Italia scende di poco e si ferma al 10,88% rispetto all’11, 15% del 2019, Ma si tratta, però, di una media nazionale. In alcune regioni italiane, infatti, la percentuale sale di molto. Ad esempio nel Lazio sono il 15% e in Campania il 19%. E come è naturale

La torta delle agenzie immobiliari 2019

2020

VARIAZIONE

Totale agenzie immobiliari 46.323

49.396

6,63%

Indipendenti

41.149

44.021

6,98%

FRANCHISING

5.174

5.375

3,88%

11,16%

10,88%

-0,28%

% franchising su totale

FONTE: “RETI E AGGREGAZIONI IMMOBILIARI” REDATTO DA GENNARO PATERNA

scende sotto il 10% in altre: Liguria, Trentino, Veneto, Friuli Venezia Giulia, Marche, Toscana. E dalle aziende del settore arrivano solo segnali positivi. «Tempocasa» spiega Daniele Palermo, presidente del gruppo «chiuderà il 2020 con 465 punti vendita attivi in Italia, segnando una netta crescita della rete rispetto all’anno precedente. Per la fine di aprile 2021, in occasione del nostro congresso aziendale, raggiungeremo e supereremo quota 500. L’era post Covid aprirà le frontiere a nuovi strumenti digitali e farà percepire sempre di più, alle famiglie italiane, l’importanza della casa. Per quanto riguarda i trend del mercato, assisteremo a un leggero deflusso dai centri verso le province, con l’obiettivo di ridurre l’impatto sull’economia familiare. Per quanto riguarda gli operatori di settore, infine, ci sarà sempre più bisogno di reti in grado di farsi protagoniste di cambiamenti anche rivoluzionari in tempistiche sempre più brevi».

«Nonostante l’attuale contesto economico generale» gli fa eco Dario Castiglia ad di Re/ Max «il settore immobiliare residenziale e quello della relativa mediazione creditizia continuano a segnare un andamento positivo. Uno scenario controcorrente dettato dalle nuove esigenze dell’abitare e dai tassi dei mutui ai minimi storici. Un’occasione quindi per chi vende e compra casa, ma soprattutto un’opportunità concreta di lavoro in un mercato che si conferma effervescente. Per

questo motivo abbiamo lanciato una campagna di recruitment per potenziare la nostra rete su tutto il territorio nazionale con l’inserimento di nuove agenzie, consulenti immobiliari e credit specialist per 24Max, la società di mediazione creditizia del nostro Gruppo. In particolare, intendiamo ampliare il nostro network con 100 nuove aperture di agenzie Re/Max offrendo a chi ha spirito imprenditoriale l’opportunità di crearsi una vera e propria azienda. E ancora, 1.400 consulenti immobiliari, 50 consulenti del credito, 70 assistenti d’ufficio e 150 recruiting manager da inserire nelle circa 450 agenzie Re/ Max già operative in Italia».

Secondo il rapporto “Reti e aggregazioni immobiliari” redatto da Gennaro Paterna, il sistema di franchising immobiliare continua a seguire, con una lieve differita, l’andamento del mercato delle compravendite, ovvero gli investimenti nel settore arrivano quando il mercato presenta un trend positivo, mentre la rete può contenere i danni ed essere appetibile proprio nei frangenti difficili. Specie quando parliamo di grosse reti con centinaia di franchisee come in Italia dove quasi la metà delle agenzia in franchising hanno aderito a Tecnocasa/Tecnorete (42,68%). Mentre gli altri brand sono nell’ordine Gabetti (9,29% delle agenzie), Tempocasa (8,75%), Re/max (7,65%), Frimm (5%), SoloAffitti (4,82%).

Da un lato, nel settore nascono nuovi modelli aggregativi,

collaborazione trasversali che non tengono conto del brand di appartenenza e cercano di affrontare i nuovi scenari nei quali la digitalizzazione e le piattaforme di condivisione possono giocare un ruolo importante.

Dall’altro, si affermano nicchie di specializzazione tra le insegne di franchising che puntano solo a una parte del mercato, come gli affitti e il lusso. “Stiamo assistendo a un’accelerazione di trend che prima dell’emergenza sanitaria erano già vivi», afferma Gianluca Sinisi, licence partner di Engel & Völkers Commercial Milano e Lombardia.

«Il settore più colpito è sicuramente quello del Retail, soprattutto per il non Food, dal momento che il settore del food & beverage ha trovato un’ancora di salvezza nel delivery e nelle dark kitchen (spazi siti in location non prime e che non hanno bisogno di visibilità, utilizzati esclusivamente per la preparazione di cibo consegnato tramite rider, ndr). Il mercato degli uffici si conferma tra i protagonisti per volumi di transazioni e per appetito suscitato negli investitori, che continuano a considerarlo una asset class sicura e stabile, nonostante la logistica, soprattutto nella veste urbana del last-mile, stia catalizzando gli sguardi degli investitori istituzionali». «Anche per quel che riguarda lo sviluppo della rete Engel & Völkers Residential il 2020 ha avuto risvolti sorprendentemente positivi», aggiunge Alberto Cogliati, direttore commerciale di Engel & Völkers, che continua: «Grazie alla centralità che la casa ha avuto durante la pandemia, molti professionisti hanno scelto di far fruttare le loro potenzialità e di intraprendere un nuovo percorso mettendosi in proprio e aprendo un’agenzia. D’interesse è anche la geografia di questo sviluppo in relazione alla rinnovata importanza dell’abitazione, che ha reso attrattive anche aree di seconde case o location fuori dai più noti flussi turistici».

Lunedì 21 dicembre 2020

29

«Il giro d’affari è calato ma i marchi hanno aiutato e la qualità sta pagando» Parla Italo Bussoli, numero 1 di Assofranchising: «Aiutare i franchisee è nella logica del franchising. Nessuno vuole ridurre il numero degli associati e chiudere punti vendita»  DI ANGELO CURIOSI

Tecnocasa, Professionecasa, FondoCasa, eccetera ed eccetera. Una via l’altra. A Milano negli ultimi anni sono cresciute come funghi e non è raro trovarne tre o quattro, affacciate sulla strada, nel giro di centro metri. Sono le agenzia immobiliari in franchising, le cui vetrine sono tanto frequenti che viene da chiedersi come facciano a lavorare così attaccate e, soprattuto come riescano a stare in piedi. «Me lo sono chiesto anch’io» ammette Italo Bussoli, presidente di Assofranchising, l’associazione che riunisce le aziende franchisor, ovvero le aziende che organizzano il franchising, di ogni settore, compreso quello immobiliare «e ho chiesto ai miei associati se ci fossero dei regolamenti comunali che prevedessero delle distanze minime. Mi hanno risposto che non esistono delle indicazioni da rispettare e che il business a Milano è estremamente vivace per tutti. Nessuno ha dei problemi. O sarebbe meglio dire che nessuno aveva dei problemi». Dopo un 2020 così, l’uso del verbo al passato è obbligatorio. Non sta andando certo benissimo, ma la situazione per il settore immobiliare non è drammatica. Diciamo che le grandi catene hanno perso circa il 15% del fatturato rispetto al 2019.

Sono arrivati dei ristori?

La aziende che associamo non hanno avuto niente dai vari Dpcm e, in qualche modo si può dire che lo hanno sostituito.

Come?

I nostri marchi hanno deciso di adottare tre misure per venire in aiuto dei propri fran-

chisee: una riduzione parziale o totale dei canoni d’affitto, l’azzeramento del fee di entrata per chi ha voluto aprire un’attività e una notevole abbassamento delle royalties sul fatturato dovute per contratto al franchisor. Anche per questo le agenzie immobiliari che ne hanno scelto il franchising stanno soffrendo meno di chi ha deciso di non farlo.

Aziende che aiutano altre aziende...

Aiutare i franchisee è nella stessa logica del franchising.

Nessuno vuole ridurre il numero dei propri associati e chiudere dei punti vendita.

Posso dire che ogni franchisor guarda a quello che fanno gli altri, non vogliono restare indietro rispetto ai concor-

renti e si copiano.

Ma il calo d’affari c’è stato anche per le agenzie.

Siamo lì. Dal 10 al 12, al 15%.

Dipende dalle zone, dalle città.

E a Milano?

Nel bene e nel male, è diversa da tutte le altre province per almeno due condizioni.

La prima è che a Milano business viaggia e il cliente è un consumatore che non risparmia. La seconda è che c’è sempre la possibilità di aprirsi su più fronti.

Ovvero?

L’offerta di immobili è molto vasta e lo è anche la domanda di tipologie di acquirenti differenti. Quindi i nostri imprenditori possono diversificare.

Ha parlato del “bene”. E il male?

ITALO BUSSOLI, PRESIDENTE DI ASSOFRANCHISING

C’è una maggiore concorrenza e, di conseguenza, bisogna essere veloci e svegli per cogliere e sfruttare le opportunità di mercato.

I prezzi però sono in calo…

Non ovunque. Sono scesi nelle aree periferiche, ma reggono bene in centro e nelle aree di prestigio. Il lusso non soffre, neanche in questi frangenti.

Ci sono categorie di agenzie in franchising che soffriranno meno?

Certo, chi ha scelto di puntare sull’intermediazione di immobili di qualità, nelle zone centrali delle città o sulle ville di rappresentanza sentirà meno la crisi perché la sua clientela la sentirà meno.

E il prossimo anno come andrà?

Sbarca in Italia Keller Williams, leader mondiale del settore presente in 59 paesi con un esercito di 175 mila agenti La società di franchising immobiliare più grande del mondo arriva nel nostro Paese con un nuovo Master Franchisee e l’apertura di tre dei suoi 249 Market Center a Milano, Roma e Firenze. Si tratta di Keller Williams, un marchio sconosciuto in Italia, che è presente in 59 Paesi, ha quasi 175 mila agenti sparsi per il globo e solo nel terzo trimestre di quest’anno, chiuso 375 mila transazione immobiliari per un volume di vendita di oltre 127 miliardi di dollari. Fondata nel 1983 a Austin, Texas, Keller Williams, dopo essere diventata la prima azienda immobiliare nel Nord America, otto anni fa ha iniziato la sua espansione all’estero cominciando dal Vietnam e dal Sudafrica. Nel 2015 è sbarcata in Europa dove oggi ha oltre 5500 associati.

Gary Keller, il fondatore che ha appena lasciato la carica di Ceo, è molto noto negli Usa anche per aver scritto nel 2006 “The Millionaire Real Estate Agent” un best seller nazionale che ha venduto oltre un milione e mezzo di copie. Keller Williams definisce se stessa “un’azienda che ha coltivato una cultura incentrata sugli agenti, basata sulla tecnologia e sull’istruzione, che premia gli agenti come stakeholder” e, forse proprio per la propria attenzione all’innovazione è



unico gruppo immobiliare al mondo scelto da Google e Facebook come partner per sviluppare delle azioni comuni. Premiata come la numero uno nel settore negli Usa per il suo livello di digitalizzazione, l’azienda texana ha investito in nuova tecnologia un miliardo di dollari fornendo ai propri franchisee e a tutti gli agenti una potente suite multifunzionale che conta oltre 43 milioni di contatti e all’interno della quale, nel 2019, sono stati chiusi compravendite per 36 miliardi di dollari. «Le sfide che il nostro settore sta affrontando nel 2020 hanno ispirato il nostro team a lavorare per perfezionare e accelerare la commercializzazione dei modelli, dei sistemi e degli strumenti di cui i migliori agenti hanno bisogno per vincere oggi», ha detto durante il Mega Camp, un raduno completamente digitale al quale hanno assistito quasi 40 mila agenti, Josh Team, neopresidente di Keller Williams, che ha assunto all’inizio di ottobre i compiti e le responsabilità prima ricoperti dal fondatore Gary Keller. «Sappiamo che non possiamo aspettarci che le cose tornino come prima.

Ecco perché lavoriamo quotidianamente con i nostri agenti, comprendendo gli ostacoli che devono affrontare e sviluppando in tempo reale ciò di cui hanno bisogno ora».

Guardiamo al 2021 con un occhio di speranza. È inutile, però, farsi grandi illusioni fino a quando le visite saranno vietate , peggio, non gradite, le cose non miglioreranno di molto. Internet aiuta, ma nulla sostituisce le impressioni di un incontro per prendere visione di un immobile e la capacità dell’agente immobiliare di spiegare e di chiarire, di persona, gli eventuali dubbi di un acquirente.

Quindi quando se ne parla?

Diamo un po’ tutti per scontato che la prima parte dell’anno se ne andrà senza grandi cambiamenti rispetto a oggi.

Speriamo che nella secondo, diciamo a partire dall’estate, grazie al vaccino, le attività possano riprendere in sicurezza.

Una situazione non facile.

Eravamo appena usciti dalla crisi, fortissima, del 2008, quando alcuni tra i franchisor avevano visto ridursi di quasi il 50% i propri franchisee. Il mercato immobiliare si era ripreso e possiamo dire che il 2019, come i due anni precedenti, non era andato affatto male per le agenzie. Poi quest’anno le misure sanitarie hanno reso estremamente difficile lavorare, mentre la propensione all’acquisto di un’immobile si è naturalmente ridotta. Il primo lockdown ha fatto male e le zone rosse hanno fatto il resto.

Qualcuno chiuderà… È già successo con la crisi finanziaria di 12 anni fa e, anche se questa è prima di tutto una crisi sanitaria con gravi conseguenze economiche, succederà la stessa cosa.

Quando Il mercato cala chi è meno forte, chi ha le spalle meno robuste, fa molta fatica, specie a Milano dove la concorrenza non manca mai.

Lunedì 21 dicembre 2020

31

«La nuova Milano sarà la metropoli dei suoi quartieri» «Le identità del territorio troveranno rinforzo e significato nella loro autosufficienza dal punto di vista dei servizi, del verde e della mobilità. Un grandissimo impegno ingegneristico», scrive il Sindaco 

di BEPPE SALA

continua da pagina 1 > tà non smarrisce la sua contemporaneità. È ciò di cui a più riprese ho discusso con i sindaci delle più grandi città del mondo, arrivando alla conclusione che proprio le città più grandi utilizzeranno le lezioni della pandemia per essere il motore della ripartenza. Certo, su basi nuove e per certi versi inedite rispetto alle parole d’ordine usate fino a due anni fa.

La nuova Milano, per esempio, impianterà la sua natura di metropoli sui suoi quartieri. Le loro identità troveranno rinforzo e significato nella loro autosufficienza dal punto di vista dei servizi, del verde e della mobilità. La Città dove ogni servizio è

raggiungibile in 15 minuti non è una questione di poesia ma di un grandissimo impegno ingegneristico per sostenere alcuni fattori chiave della sua efficienza, come reti telematiche, bio-edilizia, resilienza.

Anche parlando di mobilità, è evidente che l’impegno nello sviluppo della mobilità dolce non può che accompagnarsi allo sviluppo di grandi infrastrutture. E mi sembra emblematico che proprio da questa pandemia Milano esca straordinariamente rafforzata nello sviluppo della rete delle piste ciclabili, nella crescita e nella varietà dello sharing e dei suoi stili di vita, ma anche e soprattutto con la realizzazione di una nuova rete metropolitana e con lo sviluppo di quelle esistenti verso nuovi e significativi nodi di

DI UGO BERTONE continua da pagina 1> è probabile che, una volta archiviata l’emergenza, dovremo fare i conti con una nuova Milano, come sempre proiettata nel futuro: una città in cui la domanda di abitazioni dovrà adeguarsi ad un mercato in evoluzione che chiede luoghi con una forte identità (residenziale, uffici, spazi commerciali e di svago) che si integrano per promuovere quartieri autosufficienti ed interconnessi, capaci di superare la vecchia contrapposizione tra centro e periferie. Oltre la quaresima imposta dalla pandemia nell’ultimo anno hanno continuato a prender corpo progetti che cambieranno

GIUSEPPE SALA HA ANNUNCIATO LA SUA CANDIDATURA AL SECONDO MANDATO

vita, quali Monza o Baggio.

In sintesi, Covid 19 ha scompaginato le nostre vite, ma ha sviluppato alcune trasformazioni già in atto (pensiamo allo smart working) che oggi richiedono uno scenario urbano caratterizzato da una maggiore e più distribuita flessibilità di stili di vita, di flessibilità e di cambiamento.

Queste sfide vengono impaginate da una visione del futuro che trova il suo paradigma nella transi-

zione ambientale. Milano intende realizzare una nuova normalità ambientale che rifugga la politica del no a qualsiasi cosa. Essa deve coniugarsi con nuovi modelli di crescita, di equità sociale e di sostenibilità. L’ingegneria della transizione deve avere un ruolo centrale nella pianificazione, nella progettazione e nella realizzazione di nuove soluzioni abitative per accogliere nuova popolazione, soprattutto giovane.

DI SERGIO LUCIANO il volto della metropoli.

Oltre la circonvallazione entro il 2030 potrebbero essere messi in commercio oltre 2 milioni e mezzo di metri quadri che corrispondono a 38 mila nuovi appartamenti. Facile prevedere che questi nuovi prodotti daranno soddisfazione a costruttori e acquirenti se sapranno cogliere quel qualche cosa che è cambiato: la tendenza verso il green, la sostenibilità o lo smart living: il cambiamento del rapporto con lo spazio privato delle abitazioni e quello pubblico del lavoro, soprattutto delle loro dimensioni fisiche.

In sostanza, non si tratta di parlare genericamente di case bensì di “quelle case”, che siano

destinate ad abitazione o a spazio di lavoro (vedi coworking) che possano soddisfare nuove esigenze. Il vero valore per chi compra, magari con l’obiettivo dell’investimento sta lì. Il resto viene dopo compreso il livello dei tassi, senz’altro convenienti ma amministrati da banche a caccia di profitti più alti, la concorrenza adella Borsa che per qualche tempo potrebbe offrire ritorni più interessanti.

Ma non dimentichiamo che in Italia la ricchezza immobiliare è superiore al 60% del totale.

In questa chiave la modesta flessione dei prezzi legata allo stress da pandemia offre un’ottima occasione d’acquisto.

A Milano, ben s’intende.

continua da pagina 1> dedicato proprio al nuovo corso immobiliare di Milano e a quanto di qualitativo e prospettico inizia ad accadere in materia nel resto d’Italia.

Il sindaco di Milano Beppe Sala – che tra la guida dell’Expo 2015 e il primo mandato a Palazzo Marino (gli e ci auguriamo un secondo) si è qualificato come uno dei migliori manager non solo italiani nell’organizzazione e gestione delle grandi infrastrutture – ci ha regalato un intervento dove illustra assai bene che significa oggi progettare attraverso urbanistica e immobili lo sviluppo sostenibile di un territorio, di un ecosistema, di una società. Emerge,

attraente, il concetto di metropoli della porta accanto, un insieme virtuoso di infrastrutture, servizi e spazi connessi e collegati, tutti, in 15 canonici minuti. E, insieme, un modello rinnovato di condivisione del vivere in città che faccia tesoro degli errori sistemici rivelati dall’emergenza.Chi resta sideralmente lontano da questo fervore di ripartenza che sembra star animando l’immobiliare non solo a Milano è il fisco. La patrimoniale strisciante, che in Italia sugli immobili c’è già, cuba oltre 40 miliardi di euro. E soprattutto non conosce né precisione né progressività vera; né ristori. I proprietari di qualsiasi mattone diverso dalla prima casa

quest’anno sono rimasti senza reddito e senza aiuti di sorta, ed hanno dovuto pagare fino all’ultimo centesimo tutte le tasse. Il blocco degli sfratti ha di fatto bloccato i beni. Gli affitti brevi sono rimasti congelati, come quelli turistici o agli studenti. Le seconde case sono rimaste vuote.

Ma l’erario ha preteso la sua parte, dal nulla. Ok, è andata. Ma è impensabile qualsiasi ipotesi di aggravio. Invece, il bonus del 110%, di cui pure si parla diffusamente in queste pagine, è uno strumento utile, positivo, capace di sostenere la riqualificazione del tessuto immobiliare nazionale.

Altri ne servirebbero, per sostenere la ripresa. Che senza mattone non parte.