Βαθμός Ασφαλείας : Κανονικό Βαθμός Προτεραιότητας :Επείγον Χρόνος Διατήρησης : Διηνεκές ΝΟΜΟΣ ΑΤΤΙΚΗΣ
ΕΛΛΗΝΙΚΗ ΔΗΜΟΚΡΑΤΙΑ ΔΗΜΟΣ ΑΘΗΝΑΙΩΝ ΓΕΝΙΚΗ Δ/ΝΣΗ ΟΙΚΟΝΟΜΙΚΩΝ Δ/ΝΣΗ ΔΗΜΟΤΙΚΗΣ ΠΕΡΙΟΥΣΙΑΣ ΤΜΗΜΑ ΑΓΟΡΩΝ, ΑΠΑΛΛΟΤΡΙΩΣΕΩΝ & ΜΙΣΘΩΣΕΩΝ Ταχ. Δ/νση : Μάγερ 27 Ταχ. Κώδικας: 104 38 Πληροφορίες :Τριαντακωσταντης Θ. Τηλ.: 210-5277233 e-mail: t.triantakostantis@athens.gr
Α.Π. Αθήνα, 2022 Προς: Τον Πρόεδρο Δημοτικού Συμβουλίου Κοιν: 1. Αυτοτελές Τμήμα Διοικητικής Υποστήριξης 2. 3. 4. 5. 6.
Δημάρχου Αντιδήμαρχο Δημοτικής Περιουσίας και Δόμησης Αυτοτελές Τμήμα Διοικητικής Υποστήριξης Γενικού Γραμματέα Γενική Διεύθυνση Οικονομικών Νομική Διεύθυνση Δ/νση Δημοτικής Περιουσίας
Εισηγητής: Αντιδήμαρχος Γρηγόριος Λέων. Θέμα: “Λήψη απόφασης για την σύναψη σύμβασης μίσθωσης μεταξύ του Δήμου Αθηναίων και της ΕΤΑΔ για το πρώην δημόσιο ακίνητο με ΑΒΚ 545 επί των οδών Ρήγα Παλαμήδου 2 και Κατσικογιάννη 12, στην Πλατεία Ηρώων – Ψυρρή (Θέατρο Εμπρός).” Κύριε Πρόεδρε, Έχοντας υπόψη: 1.
Τις διατάξεις του Ν. 3463/2006
1
2.
Την από 24/3/2022 ηλεκτρονική αλληλογραφία της ΕΤΑΔ ΑΕ, μετά του συνημμένου σχεδίου
συμβάσεως μίσθωσης του πρώην δημόσιου ακίνητου με ΑΒΚ 545, επί των οδών Ρήγα Παλαμήδου 2 και Κατσικογιάννη 12, στην Πλατεία Ηρώων - Ψυρρή (Θέατρο Εμπρός). 3.
Την με αρ. πρωτ. 84745/24-3-22 έκθεση - εκτίμηση της μισθωτικής αξίας του ακινήτου από
πιστοποιημένο εκτιμητή.
Σας γνωρίζουμε ότι ύστερα από την οριστικοποίηση των όρων της σύμβασης μίσθωσης ακινήτου της ΕΤΑΔ ΑΕ από τον Δήμο Αθηναίων, και συγκεκριμένα του πρώην δημόσιου ακίνητου με ΑΒΚ 545 επί των οδών Ρήγα Παλαμήδου 2 και Κατσικογιάννη 12, στην Πλατεία Ηρώων – Ψυρρή, το σχετικό σχέδιο της σύμβασης, έχει ως εξής:
ΣΥΜΒΑΣΗ ΜΙΣΘΩΣΗΣ ΤΟΥ ΑΚΙΝΗΤΟΥ ΜΕ ΑΒΚ 545 ( ΕΜΠΡΟΣ) Στην Αθήνα σήμερα __________ __ _____________ 2022, μεταξύ: Αφ’ ενός της ανώνυμης εταιρείας με την επωνυμία "ΕΤΑΙΡΕΙΑ ΑΚΙΝΗΤΩΝ ΔΗΜΟΣΙΟΥ ΑΝΩΝΥΜΗ ΕΤΑΙΡΕΙΑ" με αρ. ΓΕΜΗ 3113401000, ΑΦΜ 094537454 της ΔΟΥ ΦΑΕ Αθηνών, που εδρεύει στην Αθήνα (οδός Βουλής αρ. 7), και εκπροσωπείται νόμιμα από τον Διευθύνοντα Σύμβουλο αυτής κ. Στέφανο - Διονύσιο ΒΛΑΣΤΟ του Δημητρίου (εφεξής "ΕΤΑΔ"), δυνάμει του ………. Πρακτικού του Διοικητικού Συμβουλίου, το οποίο καταχωρίσθηκε στο Γενικό Εμπορικό Μητρώο (ΓΕΜΗ) την …... με αριθμό…., ΚΑΙ Αφ’ ετέρου του Οργανισμού Τοπικής Αυτοδιοίκησης Δήμου Αθηναίων, με ΑΦΜ090025537 ΔΟΥ Α’ Αθηνών, που εδρεύει στην Αθήνα (οδός Αθηνάς αρ. 63), νομίμως εκπροσωπούμενου για την υπογραφή του παρόντος από το Δήμαρχο κ. Κωνσταντίνο ΜΠΑΚΟΓΙΑΝΝΗ του Παύλου (εφεξής "Δήμος") ο οποίος ενεργεί σύμφωνα με το άρθρο 58 του Ν. 3852/2010, τις υπ’ αρ. 526/2019 και 529/2019 Αποφάσεις του Πολυμελούς Πρωτοδικείο Αθηνών περί επικύρωσης των αποτελεσμάτων των δημοτικών εκλογών της 26ης Μαΐου 2019 και της 2ας Ιουνίου 2019,
το με αρ. πρωτ.
218976/25.08.2019 Πρακτικό Ορκωμοσίας Αιρετών του Δήμου Αθηναίων και σε εκτέλεση της υπ’ αρ. [●] (ΑΔΑ: [●]) Απόφασης του Δημοτικού Συμβουλίου που έλαβε χώρα κατά την [●] η συνεδρίαση του Δημοτικού Συμβουλίου της [●], συνομολογήθηκαν και συμφωνήθηκαν τα εξής: 2
ΑΡΘΡΟ 1.
ΤΟ ΜΙΣΘΙΟ
Με την παρούσα σύμβαση, η ΕΤΑΔ εκμισθώνει στο Δήμο Αθηναίων το υπό την κυριότητά της (δυνάμει του Ν. 4389/2016) πρώην δημόσιο ακίνητο με ΑΒΚ 545 επί των οδών Ρήγα Παλαμήδου 2 και Κατσικογιάννη 12, στην Πλατεία Ηρώων - Ψυρρή (εφεξής το "Μίσθιο"). Το Μίσθιο είναι οικόπεδο εμβαδού 410,40τ.μ. μετά κτίσματος συνισταμένου από ισόγειο εμβαδού 410,60τ.μ., ημιόροφο εμβαδού 64,30τ.μ. και Α' ορόφου εμβαδού 307,32τ.μ.. Το Μίσθιο έχει λάβει το προσωρινό ΚΑΕΚ 050095957001. Το Μίσθιο ακίνητο, αρχικά, σύμφωνα με το Φ.Ε.Κ. 154Δ'/1980 "περί τροποποιήσεως του ρυμοτομικού σχεδίου Αθηνών" χαρακτηρίστηκε ως χώρος δια την ανέγερση Αστυνομικού Καταστήματος και ακολούθως χαρακτηρίστηκε ως ιστορικό διατηρητέο μνημείο με την Υπουργική Απόφαση ΥΠΠΟ/ΔΙΛΑΠ/Γ/1631/33659/24.07.1989 (ΦΕΚ 560/Β/31.07.1989) και συγκεκριμένα «χαρακτηρίστηκε ως διατηρητέο μνημείο το τυπογραφείο επί των οδών Κατσικογιάννη και Ρήγα Παλαμήδου στην Αθήνα, ιδιοκτησίας ΚΕΔ, διότι αποτελεί σταθμό στην πνευματική ζωή της χώρας, συμβάλλοντας και στην ανάπτυξη του εκδοτικού τομέα.» Επίσης χαρακτηρίστηκε IN SITU ο μηχανολογικός εξοπλισμός του κτιρίου ως ιστορικό διατηρητέο μνημείο της Βιομηχανικής Αρχαιολογίας, ο οποίος έχει έκτοτε μετακινηθεί από το μίσθιο- ακίνητο. Σύμφωνα με το ΠΔ 18.39.4.1998 (ΦΕΚ 233Δ’/9.4.1998) κατ’ εξαίρεση της χρήσης γενικής κατοικίας, επιτρέπεται ειδικά στο ΟΤ 31, περιοχής 65 του ρυμοτομικού σχεδίου Αθηνών επί της οδού Ρήγα Παλαμίδου (σημερινό θέατρο “ΕΜΠΡΟΣ”) η συνέχιση της χρήσης “χώρος συνάθροισης κοινού”. Ακολούθως, με την με αρ. πρωτ. ΥΠΠΟΑ/ΓΔΑΜΤΕ/ΔΙΝΕΣΑΚ/133080/12308/1598/24.07.2014 Απόφαση του Υπουργού Πολιτισμού και Αθλητισμού εγκρίθηκε η αλλαγή χρήσης του ως άνω ακινήτου πρώην τυπογραφείου “Εμπρός”
και προσδιορίστηκαν νέες χρήσεις, ήτοι: χώρος
συνάθροισης κοινού, πολιτιστικών λειτουργιών και συνοδών χρήσεων διότι οι νέες χρήσεις συνάδουν με το χαρακτήρα του μνημείου. Τέλος, το εν λόγω μίσθιο ευρίσκεται εντός Ιστορικού Κέντρου καθώς και εντός Αρχαιολογικού Χώρου της πόλης των Αθηνών (ΦΕΚ 96/Δ΄/10-2-2004),προστατεύεται δε κατά τις διατάξεις του Ν. 3028/2002. Όσον αφορά το πολεοδομικό καθεστώς του ανωτέρω ακινήτου, σύμφωνα με το εγκεκριμένο ρυμοτομικό σχέδιο, αυτό εμπίπτει εντός του Ο.Τ. 65031 . Τα ΦΕΚ για το ΟΤ 65031 είναι διαδοχικά τα εξής: 313Α/1948, 208Α/1956, 154Δ/1980, 330Δ/2002.
3
Το Μίσθιο τελεί κατά καιρούς υπό κατάληψη από αυτοαποκαλούμενες "πολιτιστικές ομάδες", οι οποίες το χρησιμοποιούν για εκδηλώσεις. ΑΡΘΡΟ 2.
ΣΚΟΠΟΣ ΜΙΣΘΩΣΗΣ
2.1. Τα μέρη συμφωνούν ότι το Μίσθιο εκμισθώνεται στο Δήμο προς χρήση και εκμετάλλευση βάσει των υφισταμένων νομίμων χρήσεών του σύμφωνα και με όσα προβλέπονται στο άρθρο 8.1. ΑΡΘΡΟ 3.
ΑΠΟΚΑΤΑΣΤΑΣΗ ΤΟΥ ΜΙΣΘΙΟΥ
3.1. Ο Δήμος θα υλοποιήσει την αποκατάσταση του Μισθίου, η οποία θα χρηματοδοτηθεί από το Δήμο ή δικαιοδόχο του και θα απομείνει προς όφελος της ΕΤΑΔ μετά το πέρας της μίσθωσης. 3.2. Ο Δήμος δηλώνει, αναλαμβάνει και εγγυάται ότι θα λάβει, με αποκλειστικά δική του μέριμνα, δαπάνη και ευθύνη, όλες τις απαραίτητες άδειες για την ανάπλαση του Μισθίου πριν την έναρξη των εργασιών και θα συνάψει, σύμφωνα με τις ισχύουσες διατάξεις, τις σχετικές αναθέσεις υλοποίησης των έργων αποκατάστασης και ανάπλασης του Μισθίου. Ήδη δια του παρόντος η ΕΤΑΔ παρέχει ρητή και ειδική εντολή και πληρεξουσιότητα όπως ο Δήμος προβεί σε κάθε απαιτούμενη ενέργεια και διαδικασία για την έκδοση οποιουδήποτε εγγράφου ήθελε ζητηθεί από οποιαδήποτε αρμόδια υπηρεσία σχετικά με το Μίσθιο και την προβλεπόμενη ανωτέρω χρήση αυτού, γνωστοποιώντας απλώς τις ενέργειες του στην ΕΤΑΔ. ΑΡΘΡΟ 4.
ΔΙΑΡΚΕΙΑ
4.1. Η διάρκεια της παραχώρησης χρήσης και εκμετάλλευσης του Μισθίου συμφωνείται σε είκοσι (20) έτη από την υπογραφή της παρούσας, και θα λήγει την αντίστοιχη ημερομηνία μετά την πάροδο των είκοσι (20) ετών. Η παρούσα σύμβαση δύναται να παραταθεί μονομερώς από τον Δήμο για ακόμη δέκα (10) έτη, εφόσον ο Δήμος θα έχει εκπληρώσει, μέχρι τότε, πλήρως και προσηκόντως τις συμβατικές υποχρεώσεις του, ειδοποιήσει εγγράφως την ΕΤΑΔ για την παράταση τουλάχιστον έξι (6) μήνες πριν από την εκπνοή της αρχικής διάρκειας και δεν υφίστανται μεταξύ των μερών οικονομικές υποχρεώσεις από την παρούσα σύμβαση μίσθωσης. 4.2. Πέραν των ανωτέρω ρητώς συμφωνηθέντων, η παρούσα σύμβαση δεν μπορεί να παραταθεί ή να ανανεωθεί ή να θεωρηθεί ότι παρατάθηκε ή ανανεώθηκε σιωπηρά μετά τη λήξη της, άνευ νεότερης έγγραφης συμφωνίας. 4
4.3. Εκ περισσού συνομολογείται ότι ο Δήμος δεν μπορεί να παραχωρήσει σε τρίτα πρόσωπα δικαιώματα επί του Μισθίου εκτεινόμενα πέραν της διαρκείας της παρούσας σύμβασης ή να δημιουργήσει σε αυτά σχετικές προσδοκίες. Σε κάθε περίπτωση, ο Δήμος ρητά αναλαμβάνει να αποζημιώσει την ΕΤΑΔ για κάθε ζημία της έναντι τρίτου προσώπου εξ αυτής της αιτίας, καθιστάμενος δικονομικός εγγυητής της ΕΤΑΔ ως προς αυτήν, παραιτούμενος ρητά κάθε σχετικής ένστασης υπέρ του εγγυητή βάσει του Αστικού Κώδικα. 4.4. Μετά την λήξη του συμβατικού χρόνου της παρούσας μίσθωσης ή την από κοινού αποφασισθείσα λύση αυτής, ο Δήμος ή ο δικαιοδόχος του έχει το δικαίωμα να αναλάβει κάθε κινητό περιουσιακό στοιχείο του καθώς και μη μόνιμα εμπεπηγμένες στο έδαφος κατασκευές, υπό τον όρο ότι η απομάκρυνσή τους δεν επηρεάζει τη λειτουργική ενότητα και τους όρους χρήσης του Μισθίου ή τμημάτων αυτού. 4.5.
Μετά το δέκατο (10ο) έτος της μίσθωσης, ο Δήμος θα έχει δικαίωμα να καταγγείλει
αναιτιωδώς την παρούσα σύμβαση αφού ειδοποιήσει εγγράφως την ΕΤΑΔ για την πρόθεσή του αυτή τουλάχιστον έξι (6) μήνες προτού επέλθουν τα αποτελέσματα της καταγγελίας. Στην περίπτωση αυτή η σύμβαση θα λύεται αζημίως και για τις δυο πλευρές. ΑΡΘΡΟ 5.
ΚΑΤΑΣΤΑΣΗ ΚΑΙ ΠΑΡΑΔΟΣΗ ΤΟΥ ΜΙΣΘΙΟΥ
5.1. Τα μέρη συνομολογούν ότι ο Δήμος, βάσει της διοικητικής αρμοδιότητας του και δια των υπηρεσιών του, είναι σε θέση να γνωρίζει και να διαπιστώνει την πραγματική και πολεοδομική κατάσταση του Μισθίου και των επ’ αυτού κτισμάτων και εγκαταστάσεων, κατάσταση την οποία έχει ελέγξει και πλήρως αποδέχεται (περιλαμβανομένων των περιστασιακών καταλήψεων του Μισθίου από τρίτους, κατά τα αναφερόμενα στο άρθρο 1 της παρούσας σύμβασης). Εν όψει αυτού, ο Δήμος παραλαμβάνει ανεπιφύλακτα το Μίσθιο και τα επ’ αυτού κτίσματα και εγκαταστάσεις, στην πραγματική και πολεοδομική κατάσταση στην οποία ευρίσκονται κατά την ημέρα παράδοσης, παραιτούμενος από κάθε απαίτηση ή αξίωση έναντι της ΕΤΑΔ εκ της αιτίας αυτής. 5.2. Ο Δήμος αναλαμβάνει να προβεί με αποκλειστικά δική του επιμέλεια, ευθύνη και δαπάνη, παραιτούμενος από κάθε απαίτηση ή και αξίωση έναντι της ΕΤΑΔ εκ της αιτίας αυτής, είτε σε καθαίρεση και απομάκρυνση τυχόν αυθαίρετων κατασκευών εντός του Μισθίου είτε στην νομιμοποίησή τους, κατά τη διακριτική ευχέρειά του και με βάση την ισχύουσα νομοθεσία. Η ΕΤΑΔ, υπό την ιδιότητα της κυρίας του Μισθίου, αναλαμβάνει να συνδράμει το Δήμο σε όλες τις απαραίτητες νόμιμες ενέργειες για την εκπλήρωση των σκοπών της παρούσας παραγράφου και μόνο. Ο Δήμος δεν δύναται να επικαλεστεί, άλλως παραιτείται του δικαιώματος να επικαλεστεί, αδυναμία 5
εκμετάλλευσης του Μισθίου ή τμήματος αυτού και τοιουτοτρόπως μείωσης του Μισθώματος ή αξίωσης καταβολής διαφυγόντων κερδών εξ αιτίας αναφερόμενης στην παρούσα παράγραφο. 5.3. Τα μέρη συνομολογούν ότι η παράδοση και παραλαβή του Μισθίου, από την ΕΤΑΔ και το Δήμο αντίστοιχα, συντελείται με την υπογραφή της παρούσας σύμβασης. ΑΡΘΡΟ 6.
ΜΙΣΘΩΜΑ
6.1. Η μίσθωση του Μισθίου γίνεται έναντι ανταλλάγματος (εφεξής "Μίσθωμα"), πληρωτέου μηνιαίως και οφειλομένου ανεξάρτητα από την πραγματική χρήση και οικονομική αξιοποίηση του Μισθίου, το οποίο συμφωνείται ως εξής: α)
Κατά το διάστημα των πρώτων τριών (3) ετών της μίσθωσης, και προς σκοπόν της
αποκατάστασης του Μισθίου, το Μίσθωμα θα ανέρχεται στο ποσό των χιλίων Ευρώ (1.000 €), ήτοι μειωμένο κατά εβδομήντα πέντε τοις εκατό (75%) από το βασικό Μίσθωμα που προβλέπεται στην επόμενη παράγραφο. Στην περίπτωση όπου η αποκατάσταση του Μισθίου και η λειτουργία του συντελεστεί πριν τη συμπλήρωση της ανωτέρω περιόδου των τριών (3) ετών, το κατωτέρω προβλεπόμενο Μίσθωμα θα οφείλεται ολόκληρο από τον μήνα της έναρξης λειτουργίας του Μισθίου. β)
από το τέταρτο (4ο) έτος της μίσθωσης έως την εκπνοή της και ανεξάρτητα από την επίτευξη
της αποκατάστασης του Μισθίου, το Μίσθωμα θα ανέρχεται στο ποσό των τεσσάρων χιλιάδων Ευρώ (4.000 €) μηνιαίως, προσαυξανόμενο ως ακολούθως. 6.2. Μετά τη συμπλήρωση του τετάρτου έτους της μίσθωσης, το Μίσθωμα θα αυξάνεται στην αρχή εκάστου επόμενου έτους της μίσθωσης κατά το ποσοστό της αύξησης του Δείκτη Τιμών Καταναλωτή, όπως αυτός ανακοινώνεται από την Ελληνική Στατιστική Αρχή για τον αντίστοιχο μήνα. Σε περίπτωση όπου ο Δείκτης Τιμών Καταναλωτή έχει αρνητική τιμή, το Μίσθωμα θα παραμένει αμετάβλητο. 6.3.
Το Μίσθωμα θα προκαταβάλλεται εντός του πρώτου δεκαπενθημέρου εκάστου μισθωτικού
μήνα στον υπ’ αριθμόν (ΙΒΑΝ) GR88 0172 0290 0050 2901 9270 862 λογαριασμό (αριθμός λογαριασμού 5029-019270-862), τον οποίο διατηρεί η ΕΤΑΔ στην Τράπεζα Πειραιώς. Σε περίπτωση μεταβολής του τραπεζικού λογαριασμού της, η ΕΤΑΔ θα ειδοποιεί εγγράφως το Δήμο τουλάχιστον προ πέντε (5) εργασίμων ημερών από την καταβολή. Η καταβολή του Μισθώματος θα αποδεικνύεται αποκλειστικά και μόνο με την απόδειξη της πίστωσης του τραπεζικού λογαριασμού της ΕΤΑΔ, με αναγραφή της αιτιολογίας κατάθεσης, αποκλειομένου οποιουδήποτε άλλου μέσου απόδειξης. 6.4. Τα μέρη συνομολογούν ότι το Μίσθωμα (όπως και καθεμία επιμέρους συνιστώσα του) είναι εύλογο, δίκαιο και εναρμονισμένο προς τους δικαιοπρακτικούς σκοπούς της παρούσας σύμβασης. 6
Περαιτέρω, τα μέρη συνομολογούν και αναγνωρίζουν ότι για τον καθορισμό του έχουν συνεκτιμηθεί όλες οι δαπάνες του Δήμου, ενδεικτικά και όχι περιοριστικά, για την αποκατάσταση, την ανάπλαση και αναβάθμιση, τη συντήρηση, τη φύλαξη, την επίβλεψη και τη λειτουργία του Μισθίου. 6.5.
Ο Δήμος ρητά δηλώνει ότι δεν θα προβεί, άλλως παραιτείται ανεπιφύλακτα από αυτόν, στον
συμψηφισμό του Μισθώματος α) με την επιδικασθείσα βάσει της υπ’ αριθμόν 1214/2016 Απόφασης του Πολυμελούς Πρωτοδικείου Αθηνών οφειλή της ΕΤΑΔ προς τον Δήμο έως ότου η Απόφαση αυτή (ή όποια άλλη Απόφαση εκδοθεί επί της αυτής ένδικης διαφοράς) καταστεί αμετάκλητη και β) με την αξιούμενη με τον υπ’ αριθμ. 554/2020 χρηματικό κατάλογο οφειλή της ΕΤΑΔ προς τον Δήμο έως ότου τα Δικαστήρια αποφανθούν αμετάκλητα επί της από 23.10.2020 προσφυγής της ΕΤΑΔ κατά αυτού, και δηλώνει επίσης ότι θα καταβάλει εμπροθέσμως και προσηκόντως το Μίσθωμα στην ΕΤΑΔ. ΑΡΘΡΟ 7.
ΕΓΓΥΗΣΗ ΚΑΛΗΣ ΕΚΤΕΛΕΣΗΣ
7.1. Ο Δήμος υποχρεούται να καταθέσει στην ΕΤΑΔ εγγύηση για την καλή εκτέλεση των όρων της παρούσας σύμβασης, ίση με το τρέχον Μίσθωμα ενός έτους (εφεξής "Εγγύηση Καλής Εκτέλεσης"). Ο Δήμος παρέδωσε σήμερα στην ΕΤΑΔ το υπ’ αρ. [●] Γραμμάτιο Συστάσεως Χρηματικής Παρακαταθήκης του Ταμείου Παρακαταθηκών και Δανείων για το ποσό των δώδεκα χιλιάδων Ευρώ (12.000 €), της παρούσας σύμβασης επέχουσας θέση απόδειξης. 7.2. Η Εγγύηση Καλής Εκτέλεσης θα καταπίπτει σε βάρος του Δήμου, στην περίπτωση υπαίτιας παράβασης των υποχρεώσεων του βάσει της παρούσας σύμβασης. Σε περίπτωση κατάπτωσης ή προσαύξησης του Παγίου Μισθώματος, ο Δήμος θα έχει την υποχρέωση να συμπληρώσει εντός δέκα (10) εργασίμων ημερών την Εγγύηση Καλής Εκτέλεσης, έτσι ώστε το ποσό αυτής να ισούται πάντοτε με τα Πάγια Μισθώματα του επόμενου μισθωτικού έτους, άλλως η ΕΤΑΔ θα δύναται να καταγγείλει εγγράφως την παρούσα σύμβαση εκ της αιτίας αυτής με άμεσο αποτέλεσμα. 7.3. Η Εγγύηση Καλής Εκτέλεσης θα επιστραφεί στο Δήμο άτοκα μετά τη λήξη της παρούσας σύμβασης, την εκπλήρωση όλων των εκ της παρούσας σύμβασης υποχρεώσεων του Δήμου και σε κάθε περίπτωση, την απόδοση του Μισθίου στην ΕΤΑΔ, σύμφωνα με την παρούσα σύμβαση. ΑΡΘΡΟ 8.
ΕΚΧΩΡΗΣΗ ΔΙΚΑΙΩΜΑΤΩΝ ΕΚΜΕΤΑΛΛΕΥΣΗΣ ΣΕ ΤΡΙΤΟΥΣ
8.1. Ο Δήμος δύναται να υπεκμισθώνει ή παραχωρεί δωρεάν το Μίσθιο ή τμήματά του σε τρίτους προς χρήση ή /και εκμετάλλευση σύμφωνα με τα οριζόμενα στις εκάστοτε ισχύουσες διατάξεις που τον διέπουν.
7
8.2. Τα μέρη συμφωνούν ότι από πλειοδοτικούς διαγωνισμούς ή απευθείας αναθέσεις, που θα διενεργήσει ο Δήμος, δεν μπορούν να ανακηρυχθούν ανάδοχοι πρόσωπα που έχουν οφειλές προς την ΕΤΑΔ, λόγω του εκ της παρούσας σύμβασης εννόμου συμφέροντός της. Για τον σκοπό αυτό, ο Δήμος υποχρεούται, επί ποινή καταγγελίας της παρούσας σύμβασης εκ μέρους της ΕΤΑΔ, να ενσωματώνει στους όρους της προκήρυξης την υποχρέωση των υποψηφίων να προσκομίσουν βεβαίωση μη οφειλής προς την ΕΤΑΔ. ΑΡΘΡΟ 9.
ΓΕΝΙΚΕΣ ΥΠΟΧΡΕΩΣΕΙΣ ΔΗΜΟΥ
9.1. Ο Δήμος αναλαμβάνει να λάβει όλα τα προσήκοντα μέτρα φύλαξης του Μισθίου καθώς και εν γένει προστασίας της ασφάλειας του κοινού, με αποκλειστική μέριμνα, δαπάνη και ευθύνη του, βαρυνόμενος αποκλειστικά για οιοδήποτε σχετικό πρόστιμο τυχόν επιβληθεί από αρμόδια Αρχή. Για τον σκοπό αυτό ο Δήμος υποχρεούται να ενημερώνεται εγκαίρως και αδιαλείπτως για τις εκάστοτε ισχύουσες διατάξεις, που αφορούν τη χρήση και εκμετάλλευση του Μισθίου και των επ’ αυτού κτισμάτων, επιχειρήσεων και εν γένει δραστηριοτήτων. 9.2. Ο Δήμος αναλαμβάνει, με αποκλειστική μέριμνα, δαπάνη και ευθύνη του, να διατηρεί το Μίσθιο σε άριστη κατάσταση από πλευράς καθαριότητας, ασφάλειας, τάξης και υγιεινής, ων αποκλειστικά υπεύθυνος αστικώς και ποινικώς για οποιαδήποτε υλική ζημία ή σωματική βλάβη τρίτου προκληθεί επί του Μισθίου, καθιστάμενος δικονομικός εγγυητής υπέρ της ΕΤΑΔ εκ των αιτιών αυτών και παραιτούμενος ρητά κάθε σχετικής ένστασης υπέρ του εγγυητή βάσει του Αστικού Κώδικα. 9.3. Από την παραλαβή του Μισθίου και για όλη τη διάρκεια ισχύος της παρούσας σύμβασης ο Δήμος υποχρεούται να ασφαλίζει όλες τις εγκαταστάσεις του Μισθίου έναντι του ποσού των [●] ευρώ (€ [●]) αναπροσαρμοζόμενο κατ’ έτος αναλόγως της αξίας του Μισθίου, συμπεριλαμβανομένης και κάλυψης αστικής ευθύνης κατά παντός κινδύνου έναντι του ποσού των τριακοσίων χιλιάδων ευρώ (€ 300.000) ανά άτομο και τριών εκατομμυρίων ευρώ (€ 3.000.000) ανά περιστατικό και ετησίως, με δική του μέριμνα και δαπάνη, ορίζοντας συνδικαιούχο του ασφαλίσματος την ΕΤΑΔ, υπό την ιδιότητα της κυρίας του Μισθίου, άλλως ευθυνόμενου του Δήμου για την πλήρη αποκατάσταση του Μισθίου στην κατάσταση στην οποίαν αυτό βρισκόταν κατά τη στιγμή της επέλευσης του κινδύνου. Στο πλαίσιο αυτό, ο Δήμος υποχρεούται να περιλαμβάνει σε κάθε προκήρυξη διαγωνισμού και σύμβαση εκμετάλλευσης του τμήματος του Μισθίου που θα συνάπτει με τρίτους, όρο σύμφωνα με τον οποίο ο αντισυμβαλλόμενός του (μισθωτής – ανάδοχος) θα υποχρεούται να προβαίνει με δικές του δαπάνες στην ανωτέρω ασφαλιστική κάλυψη όλων των εγκαταστάσεων, τις οποίες εκμεταλλεύεται, καθώς και σχετική κάλυψη αστικής ευθύνης. 8
9.4. Από την παράδοση του Μισθίου, ο Δήμος βαρύνεται με όλα τα έξοδα λειτουργίας, συντήρησης, φύλαξης, ασφάλισης και λοιπά έξοδα χρήσης και εκμετάλλευσης του Μισθίου και γενικά με οποιαδήποτε επιβάρυνση όπως εκάστοτε θα ισχύει, περιλαμβανομένων ιδίως των πάσης φύσεως τελών που αφορούν το Μίσθιο και τα επ’ αυτού κτίσματα και επιχειρήσεις (δημοτικά τέλη κλπ). Επίσης, υποχρεούται να φυλάσσει το Μίσθιο, να αποκρούει κάθε απόπειρα καταπάτησης ή προσβολής αυτού και να ενεργεί ο ίδιος, με ρητή εξουσιοδότηση της ΕΤΑΔ παρεχόμενη δια της παρούσας σύμβασης, κάθε νόμιμη πράξη για την προστασία της νομής, προς διασφάλιση των συμφερόντων της ΕΤΑΔ επί του Μισθίου, ευθυνόμενος έναντι της ΕΤΑΔ για κάθε βλάβη, μείωση ή απώλεια δικαιωμάτων της επί του Μισθίου που προέρχεται από βαρειά αμέλεια ή δόλο. Στο πλαίσιο αυτό, ο Δήμος αναλαμβάνει να ενημερώνει αμελλητί την ΕΤΑΔ για κάθε διακατοχική πράξη τρίτων που θίγει τα έννομα συμφέροντά της και να γνωστοποιεί εγγράφως στην ΕΤΑΔ κάθε προσβολή δικαιωμάτων της και κάθε σχετική δίκη στην οποία η ΕΤΑΔ δικαιούται να παρέμβει. ΑΡΘΡΟ 10. 10.1.
ΛΗΞΗ ΤΗΣ ΣΥΜΒΑΣΗΣ
Κατά την με οποιονδήποτε τρόπο λήξη της μίσθωσης, ο Δήμος οφείλει να παραδώσει το
Μίσθιο στην ΕΤΑΔ με όλα τα επ’ αυτού κτίσματα, εγκαταστάσεις κλπ με Πρωτόκολλο Παράδοσης Παραλαβής. 10.2. Η παραμονή του Δήμου στο Μίσθιο μετά τη λήξη της μίσθωσης δεν συνεπάγεται την παράταση ή ανανέωση της μίσθωσης. ΑΡΘΡΟ 11.
ΛΟΙΠΟΙ ΟΡΟΙ
11.1. Η παρούσα σύμβαση περιλαμβάνει όλες τις συμφωνίες των μερών για τα θέματα, τα οποία ρυθμίζει. 11.2. Η μη άσκηση δικαιώματος (έστω και επανειλημμένα) ή η σιωπηρή ανοχή
παράβασης ή μη
εφαρμογής ή μη τήρησης οποιουδήποτε όρου της παρούσας σύμβασης ή κείμενης διάταξης δεν θεωρείται έγκριση ή παραίτηση δικαιωμάτων ή τροποποίηση της παραχώρησης ή αποδυνάμωση δικαιώματος ούτε δημιουργεί δικαιώματα στο άλλο μέρος ή σε οποιοδήποτε τρίτο. 11.3. Κάθε τροποποίηση των όρων της παρούσας σύμβασης αποδεικνύεται αποκλειστικά και μόνον με έγγραφα, αποκλείεται δε κάθε άλλο αποδεικτικό μέσο. 11.4. Με την επιφύλαξη της ανωτέρας βίας, οπότε η λύση της παρούσας σύμβασης θα επέρχεται αζημίως για τα μέρη, τα μέρη συμφωνούν ότι όλοι οι όροι της παρούσας σύμβασης θεωρούνται ουσιώδεις, τυχόν δε παράβασή τους συνιστά αυτοτελή λόγο έγγραφης καταγγελίας της και άσκησης 9
όλων των νομίμων δικαιωμάτων του καταγγέλλοντος. Η καταγγελία θα γίνει με έγγραφη δήλωση επιδιδόμενη δια δικαστικού επιμελητή, θα περιγράφει ακριβώς την παράβαση του συμβατικού όρου, θα τάσσει στο άλλο μέρος εύλογη προθεσμία συμμόρφωσης και αποκατάστασης των συνεπειών της παράβασης (πάντως όχι μικρότερη των πέντε (5) εργάσιμων ημερών) και θα ισχύει εφόσον παρέλθει άπρακτη η προθεσμία αυτή. 11.5. Στην περίπτωση όπου ένας όρος της παρούσας σύμβασης θεωρηθεί άκυρος ή ανεφάρμοστος, οι υπόλοιποι όροι θα παραμείνουν σε ισχύ και τα μέρη χωρίς υπαίτια καθυστέρηση θα αντικαταστήσουν δια συμφωνίας τον άκυρο όρο με άλλον έγκυρο που θα εξυπηρετεί τον ίδιο σκοπό στον μέγιστο δυνατό βαθμό. 11.6. Οποιαδήποτε διαφορά μεταξύ των μερών εξ αιτίας της παρούσας σύμβασης θα επιλύεται αποκλειστικά από τα καθ’ ύλη αρμόδια Δικαστήρια των Αθηνών. 11.7. Οι κοινοποιήσεις προς την ΕΤΑΔ ή το Δήμο, στις οποίες περιλαμβάνονται και οι σχετικές με την παρούσα σύμβαση τυχόν δίκες ή άλλες σχετικές διαδικασίες, θα αποστέλλονται αναλόγως στην αναφερόμενη στην παρούσα σύμβαση διεύθυνση κάθε μέρους, υπό την προϋπόθεση ότι δεν έχει γνωστοποιηθεί εγγράφως στο άλλο μέρος αλλαγή αυτής. Σε πίστωση των ανωτέρω, τα οποία συνομολόγησαν, συναποδέχθηκαν και συμφώνησαν τα δύο μέρη, υπογράφθηκε η παρούσα σύμβαση σε τέσσερα (4) πρωτότυπα, από τα οποία δύο (2) έλαβε η ΕΤΑΔ και δύο (2) ο Δήμος Αθηναίων.
Σύμφωνα με το άρθρο 37 του Ν. 3801/2009 «Ρυθμίσεις θεμάτων προσωπικού με σύμβαση εργασίας ιδιωτικού δικαίου αορίστου χρόνου και άλλες διατάξεις οργάνωσης και λειτουργίας της Δημόσιας Διοίκησης» (ΦΕΚ Α΄ 163) ορίζεται ότι: «2.α. Κατά τον προληπτικό έλεγχο των δαπανών των Οργανισμών Τοπικής Αυτοδιοίκησης (Ο.Τ.Α.) πρώτου βαθμού από τα αρμόδια όργανα του Ελεγκτικού Συνεδρίου, θεωρείται για πληρωμή χρηματικό ένταλμα, όταν αυτό αφορά σε δαπάνη που δεν προβλέπεται μεν από το νόμο, αλλά είναι λειτουργική για τον οικείο Ο.Τ.Α., σχετίζεται δε, με την ανάπτυξη δραστηριοτήτων εκ μέρους του Ο.Τ.Α., οι οποίες προάγουν τα κοινωνικά, πολιτικά, πνευματικά και οικονομικά συμφέροντα των δημοτών ή συμβάλλει στην ενεργό συμμετοχή τούτων για την προαγωγή των τοπικών υποθέσεων και δραστηριοτήτων του Ο.Τ.Α., εφόσον ανταποκρίνεται στο ανάλογο ή προσήκον μέτρο, χωρίς να υπερβαίνει τα εύλογα όρια που διαγράφονται με την τήρηση της αρχής της οικονομικότητας, εν όψει των συνθηκών πραγματοποίησής της». 1
Βάσει της συνταγματικά κατοχυρωμένης αρχής της νομιμότητας που διέπει τη δράση των διοικητικών οργάνων και συνάγεται από βασικές διατάξεις αυτού (άρθρα 3, 13 και 40 του ν.δ/τος 496/1974, 1 παρ. 2α΄ του π.δ/τος 465/1975, 1 παρ.1 του ν.δ/τος 1265/1972, όπως αντικαταστάθηκε με το άρθρο 7 παρ. 1 του ν. 968/1979, και 22, 26, 28 και 79 του ν. 2362/1995), στα πλαίσια των αρμοδιοτήτων τους., όπως αυτές ενδεικτικώς περιγράφονται στο άρθρο 75 του Κώδικα Δήμων και Κοινοτήτων και οριοθετούνται με το άρθρο 102 του Συντάγματος, οι Ο.Τ.Α δύνανται νομίμως να προβαίνουν στη διάθεση πιστώσεων και την συνακόλουθη καταβολή δαπανών, που δεν προβλέπονται μεν από διάταξη νόμου όμως: α) είναι λειτουργικές για τον οικείο Ο.Τ.Α., συνάδουν δηλαδή προδήλως με την αποστολή και τις αρμοδιότητες του και συμβάλλουν στην εκπλήρωση των σκοπών του ή στην αντιμετώπιση των λειτουργικών αναγκών του, υπό την έννοια ότι η μη πραγματοποίηση τους θα προκαλούσε πρόβλημα στη λειτουργία της υπηρεσίας ή θα εμπόδιζε την επιδίωξη των νομίμων σκοπών του, β) σχετίζονται με την ανάπτυξη δραστηριοτήτων εκ μέρους του Ο.Τ.Α., οι οποίες προάγουν τα κοινωνικά, πολιτικά, πνευματικά και οικονομικά συμφέροντα των δημοτών του ή συμβάλλουν στην ενεργό συμμετοχή τους για την προαγωγή των τοπικών υποθέσεων και δραστηριοτήτων του Ο.Τ.Α και γ) ανταποκρίνονται στο ανάλογο ή προσήκον μέτρο, χωρίς να υπερβαίνουν τα εύλογα όρια που διαγράφονται με την τήρηση της αρχής της οικονομικότητας, εν όψει των συνθηκών πραγματοποίησής τους.
Κατόπιν των ανωτέρω, παρακαλούμε κ. Πρόεδρε να εισηγηθείτε στο Σώμα την λήψη απόφασης για: Α) τη σύναψη σύμβασης μίσθωσης μεταξύ του Δήμου Αθηναίων και της ΕΤΑΔ ΑΕ, σύμφωνα για το πρώην δημόσιο ακίνητο με ΑΒΚ 545 επί των οδών Ρήγα Παλαμήδου 2 και Κατσικογιάννη 12, στην Πλατεία Ηρώων – Ψυρρή (Θέατρο Εμπρός). Β) την εξουσιοδότηση του Δημάρχου Αθηναίων για την υπογραφή της ανωτέρω συμβάσεως.
Συνημμένα: 1) Την έκθεση - εκτίμηση της μισθωτικής αξίας του ακινήτου από τον πιστοποιημένο εκτιμητή.
1
Ο
ΔΗΜΑΡΧΟΣ
ΚΩΝΣΤΑΝΤΙΝΟΣ Π. ΜΠΑΚΟΓΙΑΝΝΗΣ
1
ΕΚΤΙΜΗΣΗ ΜΙΣΘΩΤΙΚΗΣ ΑΞΙΑΣ ΕΠΑΓΓΕΛΜΑΤΙΚΟΥ ΚΤΙΡΙΟΥ ΕΠΙΦΑΝΕΙΑΣ 782,22 Τ.Μ. ΕΠΙ ΤΗΣ ΟΔΟΥ ΡΗΓΑ ΠΑΛΑΜΗΔΟΥ ΑΡ 2, ΕΝΤΟΣ ΤΟΥ ΔΗΜΟΥ ΑΘΗΝΑΙΩΝ, ΑΤΤΙΚΗΣ
Φεβρουάριος 2022
Page 1
Δήλωση αποποίησης ευθυνών Σύμφωνα με πάγια πολιτική της Values, δηλώνουμε ότι η εν λόγω μελέτη είναι για χρήση μόνον προς την πλευρά προς την οποία απευθύνεται και καμία ευθύνη δεν αναγνωρίζουμε προς τρίτα μέρη για το σύνολο ή τμήμα αυτής, ούτε ακόμα αναφορά, έκδοση ή δημοσίευση χωρίς την προηγούμενη έγγραφη έγκριση μας σχετικά με την μορφή και το μέσο στο οποίο θα εμφανισθεί (RICS, 2020). Η παρούσα έκθεση δεν αποτελεί επιχειρηματικό σχέδιο (business plan) ούτε και μελέτη σκοπιμότητας (feasibility study) ούτε μπορεί να λογίζεται ως αυτά αφού αποτελούν αντικείμενο διαφορετικής μελέτης. Η εν λόγω μελέτη βασίζεται σε γενικά στοιχεία της κτηματαγοράς, όπως αναλύονται στις σχετικές παραγράφους, και δεν περιλαμβάνει μελέτη μίξης των μισθωτών (tenant mix study) για την μεγιστοποίηση των προσδοκώμενων μισθωμάτων. Υποθέσαμε, για τους σκοπούς της μελέτης μας, ότι όλες οι πληροφορίες που μας παρασχέθηκαν είναι πλήρεις και ακριβείς ως προς τα ουσιώδη στοιχεία τους και δεν έχουμε προβεί σε ανεξάρτητη επιβεβαίωση των πληροφοριών αυτών. Ενδεχόμενη υποβολή νέων στοιχείων είναι δυνατόν να μεταβάλλει τις προκύπτουσες αξίες. Επιπλέον, δεν έχουν διενεργηθεί μελέτες της τοπικής αγοράς ή του ανταγωνισμού και δεν εξετάστηκαν τεχνικά, εργατικά και άλλα παρεμφερή θέματα. Οι προκύπτουσες αξίες ισχύουν για τον κρίσιμο χρόνο της μελέτης σύμφωνα με την ορισθείσα Βάση Εκτίμησης (Basis of Valuation). Η Values δεν εφάρμοσε ελεγκτικές διαδικασίες για τον εντολέα της μελέτης σε κανένα από τα στοιχεία που της παρασχέθηκαν, αφού κάτι τέτοιο ήταν εκτός του αντικειμένου εργασιών της και δεν έχει προβεί σε έλεγχο των τίτλων. Κατά συνέπεια, η Έκθεση δεν αποτελεί πιστοποιητικό ή αναφορά για την πληρότητα των στοιχείων που της παρασχέθηκαν. Ως εκ τούτου, η Values δεν φέρει
Page 2
καμία ευθύνη σχετικά με την ακρίβεια ή/και την πληρότητα των στοιχείων επί των οποίων βασίστηκε η παρούσα μελέτη. Η παρούσα έκθεση δεν αποτελεί μελέτη εκτίμησης της επιχείρησης. Η μελέτη μας βασίζεται στις οικονομικές συνθήκες και στις συνθήκες αγοράς, όπως υφίστανται και μπορούν να εκτιμηθούν κατά την ημερομηνία της παρούσας και δεν εκφράζουμε γνώμη για το αν οι συνθήκες αυτές θα συνεχίσουν να υφίστανται ή για το ποια επίδραση θα είχε τυχόν αλλαγή στις συνθήκες αυτές στις απόψεις που εκφράζονται στην παρούσα. Οι απόψεις που εκφράζονται στην παρούσα τελούν επίσης υπό την επιφύλαξη αβεβαιοτήτων που σχετίζονται με σημαντικούς παράγοντες, όπως μελλοντικές εξελίξεις στο νομοθετικό πλαίσιο, ένταση του ανταγωνισμού στον κλάδο που δραστηριοποιείται η Εταιρεία, μεταβολή των χρηματοοικονομικών, οικονομικών και πολιτικών παραμέτρων κ.ο.κ. Δεδομένης της τρέχουσας οικονομικής συγκυρίας για τη χώρα μας η μελέτη εκτίμησης εκπονείται με τις επιφυλάξεις που αναφέρονται στις σχετικές παραγράφους σύμφωνα με τις εκτιμητικές οδηγίες VPGA 9 του «RICS Valuation - Professional Standards, January 2020». Τις διάφορες υποθέσεις, κρίσεις και εκτιμήσεις που έχουμε χρησιμοποιήσει προκειμένου να εκφράσουμε την αξιολόγησή μας αναφορικά με την εύλογη και δίκαιη αξία των υπό εκτίμηση παγίων στοιχείων, τις θεωρούμε δέουσες ενόψει των καταστάσεων και δεν είναι δυνατό να βεβαιωθεί η ακρίβεια και η δυνατότητα επαλήθευσης των υποθέσεων, κρίσεων και εκτιμήσεων αυτών. Η μελέτη μας φέρει συγκεκριμένη ημερομηνία. Δεν υπάρχει καμία υποχρέωση για επικαιροποίηση της Έκθεσης της Values χωρίς προηγουμένως να μας δοθεί σχετική εντολή για επικαιροποίηση από τον Εντολέα μας.
Page 3
Πίνακας περιεχομένων Συνοπτική Περίληψη
6
Ανάθεση
6
Αντικείμενο εκτίμησης
6
Εκτιμώμενο δικαίωμα
7
Τύπος ακινήτου
7
Πιστοποίηση έκθεσης εκτίμησης
7
Ταυτότητα Εκτιμητή & Σύγκρουση Συμφερόντων
8
Μη εξαρτημένη Παροχή Υπηρεσιών
8
Εμπιστευτικότητα Περιεχομένων & Πνευματική Ιδιοκτησία
8
Αστάθεια Αγοράς Ακινήτων & Εκτιμητική Βεβαιότητα
9
Παραδοχές εκτίμησης
9
Πηγές πληροφοριών
11
Αυτοψία
11
Μεθοδολογία εκτίμησης
11
Μισθωτική αξία
11
Ακίνητο
13
Page 4
Περιγραφή Τοποθεσίας
13
Περιγραφή ακινήτων
15
Έρευνα αγοράς
23
Ελληνική οικονομία
23
Συγκριτικά στοιχεία
26
Μισθωτική Αξία
31
Δήλωση
31
Δήλωση ευθύνης
31
Παράρτημα
31
Δορυφορική αποτύπωση της περιοχής του ακινήτου
33
Φωτογραφικό Υλικό
34
Page 5
Συνοπτική Περίληψη Ανάθεση Κατόπιν της σχετικής έγγραφης εντολής ανάθεσης που λάβαμε από εσάς, βρισκόμαστε στην ευχάριστη θέση να σας παραδώσουμε το πλήρες τεύχος της εκτίμησης μας. Η Values διαθέτει επαρκή γνώση της αγοράς τόσο σε τοπικό όσο και σε Εθνικό επίπεδο καθώς και το απαραίτητο υπόβαθρο, τεχνογνωσία και πιστοποιήσεις για την πλήρη και αξιόπιστη διενέργεια της εκτίμησης. Ήδη μέχρι σήμερα έχουμε διενεργήσει μεγάλο αριθμό από ανάλογες εκτιμήσεις για αντίστοιχους σκοπούς σε ολόκληρη την Ελλάδα. Σκοπός εκτίμησης:
Πιθανή μίσθωση
Κρίσιμη ημερομηνία εκτίμησης:
14.02.2022
Βάση εκτίμησης:
Σύμφωνα με το VS 3.2 των εκτιμητικών προτύπων του RICS (Valuation Standards Global & UK 8η έκδοση), Μισθωτική Αξία ενός ακινήτου ορίζεται ως: Μισθωτική Αξία: “Εκείνο το ποσό για το οποίο το ακίνητο στην ελεύθερη αγορά, ιδιόκτητο, ελεύθερο, θα μισθωθεί μετά από μία διαδικασία προώθησης και προβολής η οποία καλόπιστα και χωρίς πίεση θα φέρει τα δύο ενδιαφερόμενα μέρη στην επίτευξη της αμοιβαίας συμφωνίας.”
Page 6
Αντικείμενο εκτίμησης Αντικείμενο της παρούσας έκθεσης αποτελεί η μισθωτική αξία διώροφου ακινήτου με επιφάνεια 782,22 τ.μ., επί της οδού Ρήγα Παλαμηδίου αριθμός 2 στην συνοικία «Ψυρρή» εντός του Δήμου Αθηναίων στην Περιφέρεια Αττικής. Εκτιμώμενο δικαίωμα Η εκτίμηση αναφέρεται στο δικαίωμα 100% πλήρους κυριότητος του ακινήτου. Τύπος ακινήτου Ελεύθερο ακίνητο σε κατάσταση ευχερούς διάθεσης (freehold). Πιστοποίηση έκθεσης εκτίμησης Η μελέτη εκπονείται και συντάσσεται σύμφωνα με τα εκτιμητικά πρότυπα του Βρετανικού Ινστιτούτου Εμπειρογνωμόνων (The Royal Institution of Chartered Surveyors - RICS Valuation Professional Standards, July 2020), τα Ευρωπαϊκά Εκτιμητικά Πρότυπα της TEGοVA Τhe European Group of Valuers' Associations - EVS 2020, 9th Edition) και τα Διεθνή Εκτιμητικά Πρότυπα της IVSC (International Valuation Standards Committee, 2020). Η έκθεση εκπονείται και συντάσσεται από Πιστοποιημένο επαγγελματία εκτιμητή ανάλογης ειδικότητας και εμπειρίας ως αυτά περιγράφονται στο EVS 3 (TEGoVA, 2020, EVS 3). Οι πιστοποιήσεις των εκτιμητών της Εταιρίας μας είναι από το The Royal Institution of Chartered Surveyors (www.rics.org). Ταυτότητα Εκτιμητή & Σύγκρουση Συμφερόντων Η εκτίμηση υπογράφεται από τον Παναγιώτη Μερεκούλια, πολιτικό μηχανικό, πιστοποιημένο από το Βασιλικό Ινστιτούτο Ορκωτών Εκτιμητών (RICS), πραγματογνώμονα εκτιμητή του μητρώου Πιστοποιημένων εκτιμητών του Υπουργείου Οικονομικών με αρ. μητρώου 174, του μητρώου
Page 7
πραγματογνωμόνων του Πολυμελούς Πρωτοδικείου Αθηνών, του μητρώου πιστοποιημένων εκτιμητών του ΤΕΕ ΑΜ 28, πιστοποιημένο από τον φορέα REV(REV-GR/AVAG/2024/48), κάτοχο Πτυχίου Πολυτεχνείου Πατρών και Master in Real Estate and Construction Management του Daniel’s College of Business στο Denver του Colorado των Ηνωμένων Πολιτειών Αμερικής, καθώς και μέλος του ΕΛ.Ι.Ε. (Ελληνικό Ινστιτούτο Εκτιμητικής), και του ΣΕΚΕ, ο οποίος λειτουργεί ως ανεξάρτητος εξωτερικός εκτιμητής. Κανένα από τα μέλη της εκτιμητικής ομάδας δεν είχε, ούτε έχει πραγματοποιήσει οποιαδήποτε δοσοληψία αναφορικά με το παραπάνω περιγραφόμενο ακίνητο και δεν έχει υπάρξει, ούτε είναι σήμερα, στέλεχος, υπάλληλος ή εξωτερικός ή άλλος συνεργάτης δικός σας ή Εταιρίας σας, εκτός από την πιθανή ιδιότητα του ως ανεξάρτητου εξωτερικού εκτιμητή στο παρελθόν τόσο για το ίδιο, όσο και για λοιπά ακίνητα δικά σας ή Εταιρίας σας. Μη εξαρτημένη Παροχή Υπηρεσιών Η συμφωνηθείσα αμοιβή της εκτίμησης προς την Values δεν συνδέεται με κανένα τρόπο με την εκτιμώμενη αξία και είναι χαμηλότερη από το 5% του κύκλου εργασιών της εταιρίας κατά το τελευταίο οικονομικό έτος. Εμπιστευτικότητα Περιεχομένων & Πνευματική Ιδιοκτησία Tα περιεχόμενα της παρούσας έκθεσης καθώς και των παραρτημάτων της, είναι εμπιστευτικά, απευθύνονται στον παραλήπτη, και μόνον για δική του αποκλειστική χρήση. Κατά συνέπεια, και σύμφωνα με την ισχύουσα πρακτική, απαγορεύεται η με κάθε μηχανικό, ηλεκτρονικό ή άλλο μέσο αντιγραφή, αναπαραγωγή ή ανατύπωση του παρόντος, η μετάφραση, διασκευή ή τροποποίηση αυτού, η θέση σε κυκλοφορία του πρωτοτύπου ή αντιτύπων του και γενικά η με οποιαδήποτε τρόπο δημοσίευση του, ολόκληρου ή τμημάτων του, χωρίς την άδεια των δημιουργών του. (Ν. 2121/1993 περί πνευματικής ιδιοκτησίας).
Page 8
Αστάθεια Αγοράς Ακινήτων & Εκτιμητική Βεβαιότητα Η μόλις πρόσφατη παγκόσμια μακροοικονομική και χρηματοπιστωτική κρίση έχει οδηγήσει σε μια πρωτόγνωρη κρίση εμπιστοσύνης και στην αγορά ακινήτων. Η κρίση στα ακίνητα παρουσιάστηκε με διαφορά φάσης περίπου ένα χρόνο σε σχέση με την χρηματοπιστωτική κρίση των τραπεζών και εκδηλώνεται σε ολόκληρο το φάσμα της αγοράς μέσω διάφορων εκφάνσεων όπως η άρνηση των πιστωτικών ιδρυμάτων να χρηματοδοτήσουν σχεδόν πάσης φύσεως επενδυτικά σχέδια με αποτέλεσμα το πάγωμα σημαντικών πράξεων, η μείωση των ενοικίων (και η ταυτόχρονη αύξηση των αποδόσεων), η ραγδαία αύξηση του δείκτη κενών καταστημάτων ακόμη και σε πρωτεύουσες αγορές, η συρρίκνωση των εταιριών του χώρου (κατασκευαστικές, εκτιμητικές, μεσιτικές κλπ.) και η αρνητική ψυχολογία όλων των παικτών της αγοράς σχετικά με τις βραχυπρόθεσμες προοπτικές της. Κάτω από τέτοιες συνθήκες, οι οποίες είναι άγνωστο πότε θα ομαλοποιηθούν πλήρως, η εκτίμηση της αξίας ακινήτου αποκτά μια επιπρόσθετη δυσκολία καθώς φαίνεται ότι εμπεριέχει σημαντικό βαθμό αβεβαιότητας, η οποία (αβεβαιότητα) δεν είναι μετρήσιμη. Σύμφωνα με τις οδηγίες του The Royal Institution of Chartered Surveyors (RICS) 'Αστάθεια Αγοράς Ακινήτων πραγματοποιείται όταν μη προβλέψιμα μακροοικονομικά γεγονότα επιδρούν ξαφνικά και βίαια στην αγορά. Η συνέπεια των γεγονότων αυτών μπορεί να είναι ο πανικός πωλήσεων ή αγορών ή το πάγωμα των πράξεων μέχρι να γίνει ορατή η επίδραση των γεγονότων σε μακροπρόθεσμη βάση'. Παρόλα αυτά, σημειώνουμε ότι η παρούσα μελέτη εκτίμησης πραγματοποιήθηκε με τον μέγιστο βαθμό προσέγγισης και ανάλυσης όλων των στοιχείων που συγκεντρώσαμε. Υπό αυτό το πρίσμα, οι εδώ εκτιμώμενη αξία υποστηρίζεται επαρκώς. Σε κάθε περίπτωση όμως διατηρούμε το δικαίωμα να τροποποιήσουμε την εκτιμώμενη αξία εάν αλλάξουν οι όροι, οι συνθήκες και το γενικότερο περιβάλλον που πραγματοποιήθηκε η μελέτη εκτίμησης.
Page 9
Παραδοχές εκτίμησης α) Θεωρήσαμε ότι οι τίτλοι ιδιοκτησίας (δεν μας παρασχέθηκαν) είναι έγκυροι και ισχυροί και ότι το ακίνητο είναι ελεύθερο από κάθε είδους βάρος, υποθήκη, προσημείωση ή άλλο περιορισμό επαχθούς φύσεως. Δεν έχουμε προβεί σε κανενός είδους νομική ταύτιση μεταξύ τίτλων και εκτιμώμενου ακινήτου. Όλες οι επιφάνειες που αναφέρονται στην εκτίμηση είναι επιβεβαιωμένες και αποδεκτές από εσάς. Τονίζουμε πως η πλήρης ανάλυση και ταύτιση νομικών εγγράφων και επιφανειών μπορεί να πραγματοποιηθεί μονάχα από τον νομικό σύμβουλο ή δικηγόρο σας. Η νομική ταύτιση ξεφεύγει από τον σκοπό και την ανάθεση της παρούσας εκτίμησης. β) Θεωρήσαμε ότι όλα τα δίκτυα στο κτίριο καθώς και ο κτιριακός εξοπλισμός λειτουργούν κανονικά, δίχως να προβούμε σε σχετικούς ελέγχους. γ) Θεωρήσαμε ότι το έδαφος δεν παρουσιάζει αποσάθρωση και δεν υφίστανται προβλήματα όσον αφορά στις εδαφομηχανικές ιδιότητες του εδάφους θεμελίωσης και ότι η ικανότητα ανάληψης των φορτίων που το κτίριο επιβάλλει στο έδαφος είναι επαρκής. δ) Θεωρήσαμε ότι το έδαφος και το κτίριο δεν παρουσιάζουν προβλήματα μόλυνσης (π.χ. άσβεστος). ε) Θεωρήσαμε ότι δεν υπάρχουν περιβαλλοντικής φύσης ζητήματα στο ακίνητο που να επιδρούν αρνητικά στην αξία του. στ) Δεν προχωρήσαμε σε κανενός είδους αποτύπωση, ούτε προχωρήσαμε σε επιμέτρηση επιφανειών και βασιστήκαμε εξ' ολοκλήρου στα σχετικά στοιχεία, πληροφορίες και προφορικές διαβεβαιώσεις που μας προσκομίσθηκαν από εσάς. ζ) Δεν εφαρμόσαμε διορθωτικές ρυθμίσεις (θετικές ή αρνητικές) προκειμένου να υπολογίσουμε τυχόν δαπάνες ή απαλλαγές φορολογικής φύσεως που μπορεί να προκύψουν σε περίπτωση πώλησης του ακινήτου.
Page 10
η) Δεν πραγματοποιήθηκε πολεοδομικός έλεγχος μεταξύ επίσημα εγκεκριμένων στοιχείων (δεν μας παρασχέθηκαν) και υφιστάμενης κατάστασης. Θεωρήσαμε δίχως κανενός είδους έλεγχο ότι το μεν κτίριο έχει κατασκευασθεί νόμιμα και σύμφωνα με τους κανόνες της οικοδομικής επιστήμης και νομοθεσίας, το δε γήπεδο δεν βρίσκεται υπό καθεστώς απαλλοτριώσεων, εισφορών σε γη κλπ, εκτός και εάν δηλώνεται διαφορετικά. Παρόλα αυτά, όπου από τον δικό μας έλεγχο παρατηρήθηκαν αποκλίσεις υπάρχει σχετικό σχόλιο στην έκθεση. Από πολεοδομικής πλευράς έχουμε θεωρήσει ότι οποιεσδήποτε τυχόν αυθαιρεσίες δύναται να τακτοποιηθούν/νομιμοποιηθούν με βάση την ισχύουσα νομοθεσία. Από εκτιμητικής πλευράς δεν έχουμε θεωρήσει μειωτικό συντελεστή για τμήματα που κατασκευάστηκαν άνευ πολεοδομικής άδειας ή έχουν αλλάξει χρήση δίχως σχετική έγκριση και δεν έχουμε αφαιρέσει τυχόν κόστος για την νομιμοποίηση/τακτοποίηση αυτών των χώρων. Σημειώνουμε ότι σε περίπτωση μεταβίβασης ακινήτου απαιτείται βεβαίωση μηχανικού περί νομιμότητας, ενώ σε περίπτωση εκτίμησης για σκοπούς τραπεζικού δανεισμού όλες οι αυθαίρετες και μη τακτοποιημένες / νομιμοποιημένες επιφάνειες δεν θα εκτιμηθούν. θ) Οι αξίες αναφέρονται στο 100% πλήρους κυριότητας του ακινήτου. Οποιαδήποτε τροποποίηση στις παραπάνω παραδοχές είναι πιθανό να μεταβάλλει την εδώ εκτιμώμενη αξία. Ως εκ τούτου διατηρούμε το δικαίωμα αλλαγής της αξίας σε κάθε ανάλογη περίπτωση. Πηγές πληροφοριών Βασιστήκαμε αποκλειστικά και μόνο στα στοιχεία που παραλάβαμε από εσάς. Δεν μπορούμε να αποδεχθούμε ευθύνη για τυχόν λάθη ή παραλείψεις σε πληροφορίες ή στοιχεία που μας παραχωρήθηκαν. Πηγές πληροφόρησης: Πρωτόκολλο παράδοσης και παραλαβής του θεάτρου ΕΜΠΡΟΣ ημερομηνία: 06/12/2021
Page 11
Αυτοψία Η παρούσα έκθεση πραγματοποιήθηκε κατόπιν αυτοψίας στο εξεταζόμενο ακίνητο, η οποία διενεργήθηκε στις 14 Φεβρουαρίου 2022. Μεθοδολογία εκτίμησης Η παρούσα μελέτη εκπονήθηκε βάσει της Συγκριτικής η ανάλυση γίνεται σε μεταγενέστερο κεφάλαιο της παρούσης. Μισθωτική αξία Είμαστε της άποψης ότι η εκτιμώμενη Μηνιαία Μισθωτική Αξία του ακινήτου κατά την κρίσιμη ημερομηνία ανέρχεται σε € 4.200,00. Με εκτίμηση, Για την Μερεκούλιας Παναγιώτης και Συνεργάτες – Values ΙΚΕ
Παναγιώτης Μερεκούλιας Πολ. Μηχ., MRECM, MRICS Πιστοποιημένος Εκτιμητής Τ| 210 89 45 551 F| 210 89 45 567 M| 693 20 20 100 E-mail: pm@values.gr www.values.gr
Page 12
Ακίνητο
Διεύθυνση:
Ρήγα Παλαμήδου 2, Τ.Κ.: 10554
GIS συντεταγμένες:
37°37°58'44.9"N 23°43'26.4"E σύμφωνα με το πρόγραμμα Google Maps
Περιγραφή Τοποθεσίας Το υπό εξέταση ακίνητο περικλείεται από τις οδούς Σαρρή – Αριστοφάνους – Κατσικογιάννη – Αγίων Αναργύρων – Ρήγα Παλαμήδου και τοποθετείται βορειοανατολικά της πλατείας Κουμουνδούρου. Η πρόσβαση οδικώς επιτυγχάνεται από την οδό Σαρρή και εν συνεχεία από την συμβολή των οδών Αριστοφάνους και Κατσικογιάννη. Ωστόσο η πρόσβαση σε αυτό γίνεται και μέσω σταθερού υπογείου σιδηροδρόμου από την οδό Μοναστηράκι και στην συνέχεια περιπατητικά για 550 μέτρα. Η ευρύτερη περιοχή του ακινήτου εμφανίζει αρκετά πυκνή δόμηση και έχει μεικτό χαρακτήρα, διαθέτοντας οικιστικά και εμπορικά ακίνητα, δεν λείπουν όμως τα καταλύματα τύπου Airbnb και ξενοδοχεία, μιας και η περιοχή λόγω της γεωγραφικής της θέσης παρουσιάζει έντονη ζήτηση για βραχυχρόνιες αλλά και μακροχρόνιες μισθώσεις. Η ελεύθερη στάθμευση παρουσιάζει δυσχέρεια λόγω της στενότητας των δρόμων. Εκατέρωθεν του Θεάτρου συναντώνται οικιστικά ακίνητα κυρίως τριώροφες και τετραώροφες οικοδομές μέτριας κατάστασης συντήρησης, στα ισόγεια τον οποίων υπάρχουν καταστήματα διαφόρων ειδών. Είναι κατασκευασμένες από φέροντα οργανισμό οπλισμένου σκυροδέματος. Υπάρχουν όμως στην περιοχή και αρκετά κτίρια που είναι διατηρητέα.
Page 13
Πηγή: Google Maps
Page 14
Περιγραφή ακινήτων Εμβαδόν οικοπέδου:
325 τ.μ. σύμφωνα με δική μας πρόχειρη εμβαδομέτρηση από το Google Maps.
Σχήμα:
Ορθογώνιο
Κλίση και Σύσταση εδάφους:
Επίπεδο, σύσταση εδάφους γαιώδης
Δίκτυα κοινής ωφέλειας:
Το οικόπεδο διαθέτει όλα τα δίκτυα που είναι απαραίτητα για την ομαλή λειτουργία της οικοδομής
Το εξεταζόμενο ακίνητο έχει ανεγερθεί σε οικόπεδο επιφανείας περίπου 325 τ.μ. Πρόκειται για γωνιακό οικόπεδο με πρόσοψη περίπου 25 μ. επί της οδού Ρήγα Παλαμηδίου και περίπου 13 μ. επί της οδού Κατσικογιάννη. Στις λοιπές κατευθύνσεις συνορεύει με όμορες ιδιοκτησίες. Δεν μας παρασχέθηκε τοπογραφικό διάγραμμα για το εξεταζόμενο ακίνητο. Χωρόθετείται εντός του Οικοδομικού Τετραγώνου 65031. Σύμφωνα με το Ρυμοτομικό Απόσπασμα που ακολουθεί, το εν λόγω οικόπεδο έχει χαρακτηρισθεί ως «Χώρος Κοινόχρηστων – Κοινοφελών Λειτουργιών». Ακολουθεί απόσπασμα από το e-poleodomia όπου φαίνεται η θέση του ακινήτου στο Οικοδομικό τετράγωνο.
Page 15
Page 16
Απόσπασμα Ρυμοτομικού Σχεδίου
Πηγή: E-poleodomia Page 17
Περιγραφή κτηριακών εγκαταστάσεων Πρόκειται για διώροφο επαγγελματικό ακίνητο συμβατικής κατασκευής επιφανείας 782,22 τ.μ. το οποίο σήμερα χρησιμοποιείται ως θέατρο. Το κτίριο αποτελείται από το ισόγειο επιφανείας 410,60 τ.μ., ημιώροφο επιφανείας 64,30 τ.μ. και πρώτο όροφο επιφάνειας 307,32 τ.μ.. Είναι γωνιακό επί των οδών Ρήγα Παλαμήδου και Κατσικογίαννη, αλλά διαθέτει μια μόνο είσοδο η οποία βρίσκεται επί της οδού Ρήγα Παλαμήδου . Πρόκειται για διώροφο κτίριο συμβατικής κατασκευής ήτοι με φέροντα οργανισμό από οπλισμένο σκυρόδεμα. Δεν πραγματοποιήθηκε εσωτερική αυτοψία ούτε μας παρασχέθηκαν τα αρχιτεκτονικά σχέδια του φακέλου της οικοδομικής αδείας του ακινήτου προκειμένου να διαπιστωθεί εάν έχουν συντελεστεί πολεοδομικές αυθαιρεσίες στο εξεταζόμενο ακίνητο. Το εξεταζόμενο ακίνητο διαθέτει εσωτερικό ύψος άνω των 3 μ στο ισόγειο. Το κτίριο κατασκευάστηκε τη δεκαετία του 1930 και η αρχική του λειτουργία ήταν τυπογραφείο της ομώνυμης εφημερίδας. Από το 1988 έως το 2007 λειτούργησε ως θέατρο. Το 2007 πέρασε στην ιδιοκτησία ακινήτων δημοσίου, μένοντας σφραγισμένο και αναξιοποίητο μέχρι και το 2011, όπου επανενεργοποιήθηκε από την Κίνηση Μαβίλη μαζί με ανεξάρτητους καλλιτέχνες και την Κίνηση Κατοίκων Ψυρρή. Σήμερα λειτουργεί ως Ελεύθερο Αυτοδιαχειριζόμενο Θέατρο. Το 2012 το ΤΑΙΠΕΔ ζήτησε την αποχώρηση της ομάδας από τον χώρο ώστε να προβούν στην ενοικίαση και αξιοποίησή του. Έκτοτε έχουν γίνει διάφορες προσπάθειες για την εκκένωση του και την μίσθωση του χωρίς όμως αποτέλεσμα. Σύμφωνα με την ΥΑ ΥΠΠΟ/ΔΙΛΑΠ/Γ/1631/33659/24-7-1989 - ΦΕΚ 560/Β/31-7-1989 το ακίνητο έχει χαρακτηρισθεί ως «Διατηρητέο Μνημείο». Ακολουθεί Απόσπασμα από τον Διαρκή Κατάλογο των Κηρυγμένων Αρχαιολογικών Χώρων και Μνημείων της Ελλάδος, όπου φαίνονται οι λεπτομέρειες του χαρακτηρισμό του.
Page 18
Page 19
Σύμφωνα με το ΦΕΚ Δ 233/1998 το ακίνητο διατηρεί την υπάρχουσα χρήση του η οποία είναι «χώρος συνάθροισης κοινού». Στο εξεταζόμενο ακίνητο έχουν διαμορφωθεί δύο σκηνές: στο ισόγειο –στον παλιό χώρο του πιεστηρίου– στεγάστηκε η κεντρική σκηνή (χωρητικότητας 150-200 θέσεων) και στον πρώτο όροφο –στην αίθουσα στοιχειοθεσίας– η δεύτερη σκηνή, μικρότερης χωρητικότητας (80-100 θέσεις). Οι σκηνές ονομάστηκαν: «Κάτω Όροφος» και «Επάνω Όροφος» αντίστοιχα. Από την εξωτερική αυτοψία διαπιστώθηκε ότι το ακίνητο βρίσκεται σε μέτρια προς κακή κατάσταση συντήρησης και χρήζει εργασιών ανακαίνισης προκειμένου να καταστεί ένας σύγχρονος χώρος συνάθροισης κοινού. Ακολουθούν οι κατόψεις του κτιρίου όπως φαίνονται στην επίσημη ιστοσελίδα του Θεάτρου «Εμπρός».
Κάτοψη Ισογείου Ορόφου
Page 20
Κάτοψη Α Ορόφου
Page 21
Ανάλυση SWOT Δυνάμεις •
Αδυναμίες
Προνομιακή θέση, καθώς βρίσκεται στο Ιστορικό κέντρο.
•
Εύκολα προσβάσιμο και σε πολύ κοντινή
απόσταση
σε
μέσα
•
Δεν διαθέτει θέσεις στάθμευσης
•
Δεσμευτικό πολεοδομικό πλαίσιο
•
Χρήζει
εργασιών
ανακαίνισης
σταθερής τροχιάς Γωνιακό ακίνητο μεγάλης
εκτεταμένων
•
Ασαφές ιδιοκτησιακό καθεστώς
προβολής
Ευκαιρίες
Απειλές
•
Πολιτισμικός πόλος
•
Τουριστική Ανάπτυξη της περιοχής
στην εξεταζόμενη περιοχή τόσο προς
•
Έργα ανάπλασης στην ευρύτερη
μίσθωση όσο και προς πώληση
•
Μεγάλο
απόθεμα αντίστοιχων κτιρίων
περιοχή του κέντρου της Αθήνας.
Page 22
Έρευνα αγοράς Ελληνική οικονομία Παρά το δυσμενές περιβάλλον που δημιουργούν η διαρκής άνοδος του πληθωρισμού και η αναζωπύρωση των κρουσμάτων από την πανδημία, στην Ελλάδα αναμένονται καλές ειδήσεις από διεθνείς οργανισμούς που παρακολουθούν την οικονομία. Στις προβλέψεις της η Ευρωπαϊκή Επιτροπή αναθεωρεί την πρόβλεψη για φέτος από το 4,3%, που εκτιμούσε την άνοιξη, κοντά στο 7%. Βασικό στοιχείο της αναθεώρησης θα είναι η άνω προσδοκιών απόδοση του τουρισμού, ο οποίος ευνοήθηκε αφενός από το άνοιγμα της οικονομίας και την πλήρη λειτουργία του κλάδου, κυρίως από τον Ιούλιο και μετά, όπως επίσης και από το γεγονός ότι οι τουρίστες οι οποίοι επισκέφθηκαν την Ελλάδα κατανάλωσαν περίπου 30% περισσότερα χρήματα για τις διακοπές τους. Επιπλέον, καλά σημάδια υπάρχουν και για τους μήνες Οκτώβριο και Νοέμβριο, λόγω της παράτασης της τουριστικής περιόδου σε κάποιους πολύ τουριστικούς προορισμούς. Μια τόσο μεγάλη παράταση για την Ελλάδα, που δέχεται κυρίως θερινό τουρισμό, θα έχει θετικό αντίκτυπο και για το ΑΕΠ του 4ου τριμήνου του 2021. Με αυτά τα δεδομένα, τα στελέχη της Επιτροπής που έκαναν τις επαφές για την 12η αξιολόγηση εκτίμησαν ότι η ανάπτυξη για φέτος θα φτάσει σίγουρα, αν δεν ξεπεράσει, το 7%. Τα στοιχεία αυτά θα περάσουν και στις φθινοπωρινές προβλέψεις της Επιτροπής που θα ανακοινωθούν τις επόμενες μέρες, δίνοντας το σήμα ότι η Ελλάδα ανακάμπτει γρήγορα μετά την ύφεση κατά 9% που έφερε το 2020 η πανδημία του κορονοϊού. Για το 2022, ο ρυθμός ανάπτυξης προβλέπεται περί το 4% με οδηγό την αξιοποίηση των κονδυλίων του Ταμείου Ανάκαμψης, αλλά και αυτών του ΕΣΠΑ 2021-2027. Τα προγράμματα της νέας περιόδου αναμένεται να ενεργοποιηθούν από τις αρχές του επόμενου χρόνου, απορροφώντας νωρίτερα κοινοτικούς πόρους. έχει οδηγήσει ήδη σε μεγάλη πραγματική απόκλιση του εισοδήματος ανά κάτοικο στην Ελλάδα από τον μέσο όρο των 15 πιο προηγμένων χωρών της Ευρωπαϊκής Ένωσης, απόκλιση της παραγωγικότητας της εργασίας, της αγοραστικής δύναμης του μέσου και του κατώτερου μισθού,
Page 23
του ποσοστού ανεργίας και άλλων μεγεθών των οποίων οι μεταβολές φαίνονται στον παρακάτω πίνακα.
Πηγή: Ε.Ε, ΔΝΤ Η Ευρωπαϊκή Επιτροπή αναφέρεται και στο ύψος των μέτρων που ελήφθησαν το 2021 για την αντιμετώπιση αρχικά των συνεπειών του κορονοϊού, στη συνέχεια των ζημιών και των φυσικών
Page 24
καταστροφών και τώρα για τα μέτρα ανάσχεσης της ακρίβειας. Μάλιστα εκτιμάται ότι οι προβλέψεις της ΕΕ θα φτάνουν τα συνολικά μέτρα στήριξης στο 10% του ΑΕΠ. Με αυτό το δεδομένο, η βάση των επιπλέον παρεμβάσεων θα είναι στο εξής, να είναι απόλυτα στοχευμένες, ώστε να μην μεγαλώσει περαιτέρω το δημοσιονομικό έλλειμμα, το οποίο υπολογίζεται ότι θα φτάσει για φέτος το 10% του ΑΕΠ. Στη συνέχεια, θα πρέπει να επιτευχθεί σημαντική δημοσιονομική προσαρμογή μέσα στο 2022 ώστε το έλλειμμα να περιοριστεί κοντά στο 3% στο τέλος του επόμενου χρόνου. Τούτο, ώστε η οικονομική πολιτική να μπορεί να καλύψει τις κατευθυντήριες γραμμές που θα δημοσιοποιήσει η Ευρωπαϊκή Επιτροπή στις αρχές του 2022 για το 2023, όταν πια θα επανέλθουν οι δημοσιονομικοί κανόνες εντός της ΕΕ. Ο Δείκτης Τιμών Καταναλωτή (ΔΤΚ) κατά τη δωδεκάμηνη περίοδο Νοεμβρίου 2020 – Οκτωβρίου 2021 παρουσίασε αύξηση (απλή δωδεκάμηνη μεταβολή) κατά 3,4% (αύξηση τρία και τέσσερα δέκατα τοις εκατό). Στις περιπτώσεις των μισθώσεων των οποίων η ετήσια αναπροσαρμογή μισθώματος ορίζεται, σύμφωνα με την ισχύουσα νομοθεσία, στο 75% της μεταβολής του ΔΤΚ, όπως αυτός υπολογίζεται από την ΕΛΣΤΑΤ, το ποσοστό αύξησης του μισθώματος για τον μήνα Νοέμβριο 2021 διαμορφώθηκε σε 2,6% (αύξηση δύο και έξι δέκατα τοις εκατό) επί του καταβαλλόμενου μισθώματος. Πίνακας ΔΤΚ Μήνας 2020 Ιαν./Jan. Φεβρ./Feb. Μάρτ./Mar. Απρ./Apr. Μάϊος/May Ιούν./Jun. Ιούλ./Jul. Αύγ./Aug. Σεπτ./Sept. Οκτ./Oct. Νοέμ./Nov.
Ετήσιες (%) μεταβολές / Annual (%) changes 1,08 0,41 0,19 -0,91 -0,68 -1,91 -2,10 -2,25 -2,31 -2,03 -2,15
Page 25
Δεκ./Dec. 2021 Ιαν./Jan. Φεβρ./Feb. Μάρτ./Mar. Απρ./Apr. Μάϊος/May Ιούν./Jun. Ιούλ./Jul. Αύγ./Aug. Σεπτ./Sept.
-2,39 -2,39 -1,86 -2,03 -1,07 -1,22 0,60 0,66 1,24 1,90
Πηγή: ΕΛΣΤΑΤ
Συγκριτικά στοιχεία Η αξιολόγηση πραγματοποιείται με επιλογή συγκριτικών και κατόπιν σύγκρισης τους με το εκτιμώμενο ακίνητο. Ως εκ τούτου, ο Πίνακας αξιολόγησης συμπεριλαμβάνει αποκλειστικά και μόνο γνωστά συγκριτικά στοιχεία που βρίσκονται στις ίδιες ή παρόμοιες περιοχές και έχουν όσο το δυνατόν ανάλογα ή παρόμοια χαρακτηριστικά και ιδιότητες με το εκτιμώμενο ακίνητο. Για αυτά τα άμεσα αξιοποιήσιμα συγκριτικά στοιχεία γνωρίζουμε πάντοτε τη ζητούμενη τιμή πώλησης καθώς και τα ακριβή ειδικά χαρακτηριστικά τους προκειμένου της σύγκρισης με το εκτιμώμενο. Η σύγκριση πραγματοποιείται επί βασικών κατηγοριών, οι οποίες είναι οι ακόλουθες : •Θέση : Αξιολογείται η ακριβής θέση του ακινήτου σε σχέση με σε σχέση με βασικές οδικές αρτηρίες της περιοχής. •Εμπορικότητα: Αξιολογείται η ελκυστικότητα του ακινήτου στο επενδυτικό κοινό. •Όροφος: Αξιολογείται η ελκυστικότητα του κάθε ορόφου ανάλογα με τη χρήση του. •Παροχές: Αξιολογούνται οι επιπλέον παροχές που διαθέτει το ακίνητο όπως αποθηκευτικοί χώροι, γκαράζ, κτλ.
Page 26
•Ιδιαιτερότητες ακινήτου: Αξιολογούνται οι ιδιαιτερότητες που έχει το ακίνητο θετικές ή αρνητικές. · Βαθμός συντήρησης: Αξιολογείται η κατάσταση συντήρησης που βρίσκεται το ακίνητο. •Ζητούμενη/πραγματική τιμή : Απομειώνονται οι αρχικές ζητούμενες τιμές από 15%, ώστε να ανταποκρίνονται περισσότερο στα επίπεδα πιθανής δικαιοπραξίας. •Βαρύτητα : Αξιολογείται η ποιότητα των συγκριτικών στοιχείων κατά τέτοιο τρόπο ώστε οι υψηλότεροι συντελεστές να ανταποκρίνονται σε ακίνητα πλησιέστερα στα γενικά/ειδικά χαρακτηριστικά του εκτιμώμενου ακινήτου Κατά την σύγκριση θεωρούμε αυξητικό συντελεστή (π.χ. 1,1) για τις περιπτώσεις όπου το εκτιμώμενο ακίνητο υπερτερεί και μειωτικό συντελεστή (π.χ. 0,85) για τις περιπτώσεις όπου το εκτιμώμενο ακίνητο υστερεί σε σχέση με τα συγκριτικά στοιχεία, στις αντίστοιχες κατηγορίες. Δεν θεωρούμε καμία μεταβολή (1) όπου το εκτιμώμενο ακίνητο παρουσιάζει παρόμοια χαρακτηριστικά με τα συγκριτικά στοιχεία στις αντίστοιχες κατηγορίες.
Ακολουθεί πίνακας με συγκριτικά στοιχεία μίσθωσης επαγγελματικών ακινήτων αντιστοιχων χαρακτηριστικών με το εξεταζόμενο.
Page 27
ΠΕΡΙΓΡΑΦΗ
ΕΠΙΦΑΝΕΙΑ (Τ.Μ.)
ΤΙΜΗ ΜΙΣΘΩΣΗΣ (€)
ΜΙΣΘΩΤΙΚΗ ΑΞΙΑ ΜΟΝΑΔΟΣ (€/Τ.Μ.)
Θέατρο ΟΛΥΜΠΙΑ: βρίσκεται επί της οδού Ακαδημίας. Πρόκειται για ένα θέατρο με μεγάλη ιστορία, καθώς για αρκετά χρόνια στέγαζε την Εθνική Λυρική Σκηνή και πλέον αποτελεί το Δημοτικό θέατρο της Αθήνας. Σύμφωνα με ανακοινωμένα στοιχεία το ενοίκιο του είναι 20.000€ τα τετραγωνικά μέτρα του 1.978 και θέσεις του είναι 950.
1.978,00
20.000 €
10,11
Κτίριο 455 τ.μ., ισογείου - 1ου - 2ου - 3ου, κατασκευή 1920, ενεργ. κλ. Η, 1 wc, αποθήκη, αυτόνομη θέρμανση σε απόσταση περίπου 100μ από το εξεταζόμενο ακίνητο. Πολύ καλή κατάσταση συντήρησης, επένδυση πέτρας.
455,00
5.600 €
12,31
ΦΩΤΟΓΡΑΦΙΑ
Page 28
Διατηρητέο Κτίριο, στην Πλατεία Αγίων Ασωμάτων, 890 τ.μ., Ισόγειο: 260 τ.μ., Υπόγειο: 260 τ.μ., όροφοι αναδομής: 3, 4 Επίπεδα, 6 wc, Θέρμανση: Αυτόνομη, Έτος Κατασκευής: 1930, Επιπλέον χαρακτηριστικά: Γωνιακό, Κλιματισμός, Βεράντες, Αυλή, Εσωτερική Σκάλα, Κατάσταση: Πλήρως Ανακαινισμένο, Υψηλής Αισθητικής, Πολυτελέστατο, Χρήση: Εστιατόριο, Τράπεζα, Κατάστημα, Γραφεία, Θέα: Πανοραμική - Ακρόπολη
890,00
10.600 €
11,91
Ακίνητο 330 τ.μ., υπογείου - ισογείου - 1ου - 2ου, κατασκευή 1896, διατηρητέο, νεοκλασικό, πέτρινοι τοίχοι. Το ακίνητο βρίσκεται στην Αθήνα, στην περιοχή του Ψυρρή και συγκεκριμένα επί κεντρικότατου δρόμου (κοντά σε parking θέατρα, άλλες επιχειρήσεις υγειονομικού ενδιαφέροντος κ.λπ.). Aποτελείται από: α) υπόγειο, β) ισόγειο όροφο γ) κλιμακοστάσιο, δ) πρώτο υπέρ το ισόγειο όροφο και δ) δώμα. Το εν λόγω ακίνητο έχει χαρακτηριστεί διατηρητέο (1896 ).
330,00
3.200 €
9,70
Page 29
ΤΙΜΗ ΜΙΣΘΩΣΗΣ (€)
ΜΙΣΘΩΤΙΚΗ ΑΞΙΑ ΜΟΝΑΔΟΣ (€/Τ.Μ.)
ΠΑΡΟΧΕΣ
ΒΑΘΜΟΣ ΣΥΝΤΗΡΗΣΗΣ
ΠΡΟΟΠΤΙΚΕΣ ΑΞΙΟΠΟΙΗΣΗΣ
ΘΕΣΗ
ΜΕΓΕΘΟΣ
ΖΗΤΟΥΜΕΝΗ/ ΠΡΑΓΜΑΤΟΠΟΙΟΥΜΕΝΗ
ΤΙΜΗ
ΒΑΡΥΤΗΤΑ
1.978,00
20.000 €
10,11
0,95
0,75
0,90
0,95
0,90
1,00
5,54 €
25%
455,00
5.600 €
12,31
1,00
0,70
0,75
1,00
1,05
0,85
5,77 €
30%
890,00
10.600 €
11,91
1,00
0,75
0,70
1,00
1,00
0,85
5,31 €
20%
330,00
3.200 €
9,70
1,00
0,75
0,70
1,00
1,10
0,85
4,76 €
25%
5,37 €
100%
ΕΠΙΦΑΝΕΙΑ (Τ.Μ.)
Στρογγυλοποιημένη Προσαρμοσμένη Μισθωτική Αξία Μονάδος
Στρογγυλοποιημένη Μισθωτική Αξία Μονάδος
5,40 €
Page 30
Μισθωτική Αξία Ακολουθεί πίνακας υπολογισμού της μισθωτικής αξίας του εξεταζόμενου ακινήτου:
Επιφάνεια Τιμή Μονάδος (τ.μ.) Ισόγειο 410,60 5,40 € Ημιώροφος 64,30 5,40 € Α όροφος 307,32 5,40 € Συνολική Μισθωτική Αξία Συνολική Στρογγυλοποιημένη Μισθωτική Αξία Επίπεδο
Μισθωτική Αξία 2.217,24 € 347,22 € 1.659,53 € 4.223,99 € 4.200,00 €
Δήλωση Σύμφωνα με πάγια πολιτική της Values, δηλώνουμε ότι η εν λόγω εκτίμηση παγίων στοιχείων είναι για χρήση μόνον προς την πλευρά προς την οποία απευθύνεται και καμία ευθύνη δεν αναγνωρίζουμε προς τρίτα μέρη για το σύνολο ή τμήμα αυτής, ούτε ακόμα αναφορά, έκδοση ή δημοσίευση χωρίς την προηγούμενη έγγραφη έγκριση μας σχετικά με την μορφή και το μέσο στο οποίο θα εμφανισθεί.
Δήλωση ευθύνης Ο εκτιμητής δηλώνει ότι η εργασία που επιτελέστηκε σε αυτό το έργο ανταποκρίνεται στα αναγνωρισμένα επαγγελματικά πρότυπα και ότι διαθέτει όλα τα απαιτούμενα επαγγελματικά προσόντα.
Page 31
Παράρτημα •
Δορυφορική Φωτογραφία Περιοχής (Google Earth)
•
Φωτογραφική Αποτύπωση Ακινήτου
Για την Μερεκούλιας Παναγιώτης και Συνεργάτες – Values ΙΚΕ
Παναγιώτης Μερεκούλιας Πολ. Μηχ., MRECM, MRICS Πιστοποιημένος Εκτιμητής Τ| 210 89 45 551 F| 210 89 45 567 M| 693 20 20 100 E-mail: pm@values.gr www.values.gr
Page 32
ΠΑΡΑΡΤΗΜΑ Δορυφορική αποτύπωση της περιοχής του ακινήτου
Page 33
Φωτογραφικό Υλικό
Page 34
Page 35