El Seguro Decenal, garantía para el Comprador
La Ley de Ordenación de la Edificación, en adelante LOE se publicó el 5 de noviembre de 1999 y entró en vigor el 6 de mayo de 2000. Una de las principales novedades de esta Ley, ha sido el régimen de garantías, que tiene como principal objetivo dar protección a los intereses de los consumidores y usuarios. Este objetivo se repite, desde la Exposición de Motivos, en el objeto de la misma y a lo largo de toda la Ley. En el artículo 17, se define cuales son las responsabilidades mínimas de las que deben responder los agentes intervinientes, que son: a. Durante diez años, de los daños materiales causados en el edificio por vicios o defectos que afecten a la cimentación, los soportes, las vigas, los forjados, los muros de carga u otros elementos estructurales, y que comprometan directamente la resistencia mecánica y la estabilidad del edificio. b.
Durante tres años, de los daños materiales causados en el edificio por vicios o defectos de los elementos constructivos o de las instalaciones que ocasionen el incumplimiento de los requisitos de habitabilidad del apartado 1, letra c), del artículo 3.
El constructor también responderá de los daños materiales por vicios o defectos de ejecución que afecten a elementos de terminación o acabado de las obras dentro del plazo de un año. La responsabilidad civil será exigible en forma personal e individualizada, tanto por actos u omisiones propios, como por actos u omisiones de personas por las que, con arreglo a esta Ley, se deba responder. No obstante, cuando no pudiera individualizarse la causa de los daños materiales o quedase debidamente probada la concurrencia de culpas sin que pudiera precisarse el grado de intervención de cada agente en el daño producido, la responsabilidad se exigirá solidariamente. En todo caso, el
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promotor
responderá
solidariamente
con
los
demás
agentes
intervinientes ante los posibles adquirentes de los daños materiales en el edificio ocasionados por vicios o defectos de construcción. El plazo para exigir estas responsabilidades es de dos años a partir de que se produzcan los daños. El seguro ó el agente que se hace cargo de la subsanación de dichos daños, dispone de dos años para reclamar al resto de los agentes de la edificación implicados
Que ocurría antes de la aprobación de la LOE? A falta de un marco legal en la construcción de los edificios, la responsabilidad de los técnicos se regulaba por medio del “Código Civil”, promulgado el 25 de julio de 1889. En el caso concreto de la responsabilidad de los agentes que intervienen en la edificación, se establecía dentro del capítulo del Arrendamiento de Obras y Servicios, en el artículo 1.591 del Código Civil y en la sección del mismo que trata del saneamiento como obligación del vendedor. En el Código Civil, se contempla como única posible victima al dueño de la obra, y como únicos presuntos responsables de los defectos técnicos ó físicos que aparezcan en la obra al contratista y al arquitecto que dirigiere la obra, es que hace más de 100 años, cuando se aprobó el Código Civil , estos eran los únicos agentes intervinientes, el propietario, el contratista y el arquitecto. A partir de 1974, tres sentencias del Tribunal Supremo, habilitan unos nuevos criterios jurisprudenciales, en base a los cuales pasa a se objeto de condena la figura del “promotor”. A su vez se generaliza la tesis de que la construcción defectuosa es culposa por si misma, considerando que durante 10 años, periodo considerado “de caducidad”, se invierte la carga de la prueba y los agentes del proceso edificatorio, tienen presunción de culpabilidad y no de inocencia.
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Con el Código Civil, el plazo de responsabilidad de los agentes es de 10 años, pero para ejercer la acción de reclamar, es de 15 años más desde la aparición del daño, art. 1964 del CC, con lo que sumados ambos plazos, permiten en un caso teórico, reclamar por cualquier defecto de construcción hasta 25 años después de finalizada la obra. En muchos casos resulta que el constructor y el promotor, son empresas que han desaparecido al finalizar el objeto para el que se constituyeron, que era construir el edificio. Solo quedan los técnicos, que además disponen de un seguro de responsabilidad civil.
Por que se considera una garantía para el usuario la aprobación de la LOE? Esta Ley, entre las obligaciones del Promotor (artículo 9 d) incluye: a. Suscribir los seguros previstos en el artículo 19. Además para garantizar la suscripción de estos seguros, la ley dispone unos requisitos para la escrituración e inscripción en el Registro de la Propiedad de las viviendas de nueva costrucción. Estos requisitos son: 1. No se autorizarán ni se inscribirán en el Registro de la Propiedad escrituras públicas de declaración de obra nueva de edificaciones a las que sea de aplicación esta Ley, sin que se acredite y testimonie la constitución de las garantías a que se refiere el artículo 19. 2. Cuando no hayan transcurrido los plazos de prescripción de las acciones a que se refiere el artículo 18, no se cerrará en el Registro Mercantil la hoja abierta al promotor individual ni se inscribirá la liquidación de las sociedades promotoras sin que se acredite previamente al Registrador la constitución de las garantías establecidas por esta Ley, en relación con todas y cada una de las edificaciones que hubieran promovido . De esta forma se evita, lo que hacían sistemáticamente algunas empresas promotoras, disolverse tan pronto había concluido la venta de la promoción concreta para la que se habían constituido.
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Constitución del Seguro La Ley indica que para poder escriturar y registrar la vivienda debe haberse constituido un seguro. Las Aseguradoras son empresas privadas que ponen sus propias condiciones para contratar un seguro.
Haciendo un símil sencillo, es difícil para alguien con más de 55 años contratar un seguro de moto con una cierta cilindrada, con independencia de no haber tenido accidentes y tener experiencia en su conducción. En estos casos se contrata el seguro con el Consorcio de Compensación de Seguros. Pero en el Artículo 19 2c) de la LOE , dice: No será de aplicación la normativa reguladora de la cobertura de riesgos extraordinarios sobre las personas y los bienes contenida en el artículo 4 de la Ley 21/1990, de 19 de diciembre. (Regula el Consorcio de Seguros). Así que el Promotor que desee vender lo que tiene previsto construir debe asegurarse previamente que puede contratar el seguro en las condiciones indicadas en el artículo 19.3, que dice: 3. Los seguros de caución reunirán las siguientes condiciones: a. Las señaladas en los apartados 2.a) y 2.b) de este artículo. En relación con el apartado 2.a), los asegurados serán siempre los sucesivos adquirentes del edificio o de parte del mismo. b. El asegurador asume el compromiso de indemnizar al asegurado al primer requerimiento. c. El asegurador no podrá oponer al asegurado las excepciones que puedan corresponderle contra el tomador del seguro. El mismo artículo en su punto 5, detalla el importe mínimo del capital asegurado. Las empresas de seguros para contratar el seguro ponen como condición que el proyecto haya sido revisado por una empresa de control de su confianza. Estas empresas, que no están reguladas por ninguna Ley, tan solo por las directrices de las empresas de seguros, son las que
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en última instancia ponen ó no reservas técnicas a los proyectos redactados por arquitectos, que son técnicos competentes para realizar este trabajo. Estas empresas son conocidas como OCT Organismo de Control Técnico.
Organismos de Control Técnico Como ya se ha indicado, estas empresas no aparecen reguladas en la LOE y por tanto sus técnicos deberán tener las habilitaciones que ellas mismas ó los seguros determinen. En la práctica, desgraciadamente nos encontramos que no todo el personal que trabaja en ellas tiene la cualificación exigida para redactar un proyecto de ejecución de un edificio. Esto conlleva que no siempre entienden que muchas soluciones constructivas, son correctas, a pesar de serlo. Los seguros, tal como su nombre indica, intentan asumir los menores riesgos posibles y las directrices, cuando el personal tiene poco conocimiento es aceptar solo soluciones constructivas muy contrastadas. Nos encontramos que la única posibilidad de innovar, esta en edificios que no estén destinados a vivienda, ya que sus promotores no necesitan contratar un seguro. El resultado práctico es que con el fin de asegurar al usuario, se ha dejado el mercado de la vivienda al arbitrio de las empresas de seguros. Esto resulta un contrasentido con el espíritu y la letra de la LOE y del Código Técnico, que establecen que un edificio ha de cumplir unos requisitos básicos mínimos, con el fin de promover la innovación.
Entidades de Control de Calidad Antes he explicado que la LOE no regula a los Organismos de Control Técnico (OCT), creados por las empresas de seguros. Pero regula unas empresas de control a las que denomina
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Entidades de Control de Calidad. Estas entidades quedan reguladas en el artículo 14.1, donde dice: 1. Son entidades de control de calidad de la edificación aquéllas capacitadas para prestar asistencia técnica en la verificación de la calidad del proyecto, de los materiales y de la ejecución de la obra y sus instalaciones de acuerdo con el proyecto y la normativa aplicable.
Los Colegios de Arquitectos, reunidos en el Consejo Superior de Colegios de Arquitectos, ante la entrada en vigor de la LOE y para asegurar la calidad de la construcción crearon luna empresa de Control de Calidad, que se denomina Entidad para la Calidad de la Construcción, ECC. Esta empresa esta reconocida como tal, en las Autonomías que han desarrollado el Decreto Autonómico que las regula. La mayor parte del trabajo que desarrolla es como Organismo de Control Técnico para las empresas de seguros. Esta reconocida su capacitación para controlar todo tipo de obras, siempre que estas no hayan comenzado, por tan solo cinco seguros, pese a ser la única empresa de Control Técnico, reconocida como Entidad de Control de Calidad por las Administraciones que han desarrollado el Decreto de Reconocimiento de estas Entidades. Puede controlar obras de rehabilitación, y de cualquier tipo de estructura. Hace pocas fechas ha sido reconocida por uno de los mayores reaseguros de Europa, como nivel senior, para el Control Técnico.
Obligaciones del usuario
En el artículo 16 se define las obligaciones de los propietarios y los usuarios, que son: 1. Son obligaciones de los propietarios conservar en buen estado la edificación mediante un adecuado uso y mantenimiento, así como recibir, conservar y transmitir la documentación de la obra ejecutada y los seguros y garantías con que ésta cuente. 2. Son obligaciones de los usuarios, sean o no propietarios, la utilización adecuada de los edificios o de parte de los mismos de conformidad con las
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instrucciones de uso y mantenimiento, contenidas en la documentación de la obra ejecutada.
Conclusiones La LOE, ha regulado las habilitaciones, capacitaciones y responsabilidades de los distintos agentes que intervienen en el proceso constructivo de un edificio. También proporciona al usuario la garantía de que su propiedad será arreglada si sufre algún daño por vicio y defecto de la construcción, en unos ciertos plazos, sin necesidad de acudir a los Tribunales de Justicia. Esta es una de las mayores garantias para el usuario. Obliga al usuario a realizar un mantenimiento de su vivienda.
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