/RES-1102-cahiers_anah_133 by Laurent PEREZ

NUMÉRO

LES CAHIERS DE

l’Anah Précarité énergétique

Mobilisation générale pour Habiter Mieux Territoires

Copropriétés dégradées, des enjeux forts pour demain Côté pratique

Le diagnostic au cœur de la réforme

L’événement es

XI Entretiens de l’Habitat : morceaux choisis

Le grand entretien

Benoist Apparu : “Penser nos modalités d’intervention en fonction de leur impact sur les personnes”

133 JANV. 2011

Propriétaires occupants ou bailleurs,

pour tout connaître des aides de l’Agence nationale de l’habitat, un seul numéro… N° Indigo

0 820 15 15 15 0,15 € T TC/ M IN

L’Agence nationale de l’habitat est à votre écoute du lundi au vendredi, de 8 h 00 à 19 h 00.

numéro

133

ÉDITO Une année placée sous le signe de l’efficacité

’

DOMINIQUE BRAYE Président de l’Anah

a n n é e 2010 aura été marquante pour l ’Anah, avec l ’adop tion d’un nouveau régime d’aides fondé sur un recentrage de ses interventions sur les enjeux sociaux du parc de logements privés. La lutte contre l’habitat indigne et contre la précarité énergétique ont été hissées au rang de priorités. Pour relever ces défis majeurs, je forme le vœu que l’année 2011 soit placée sous le signe de l’effi cacité : mise en œuvre rapide et réussie du nouveau régime d’aides, généralisation du programme Habiter Mieux en faveur des propriétaires occupants modestes en situation de précarité énergétique, recul de l’habitat indigne, accompagnement du maintien à domicile des personnes âgées. Ce sont des objectifs que l’Agence et ses partenaires (services déconcentrés de l’État, collectivités territoriales, opérateurs…) doivent atteindre grâce à une coopération dynamique et un engagement sans faille de chacun. La mobilisation de l’Anah, acteur incontournable de l’amélioration solidaire de l’habitat, doit être entière et exemplaire. Nos concitoyens les plus fragiles doivent bénéfi cier plus et mieux de notre expertise et de notre engagement. J’ai une totale confi ance dans la mission et les capacités d’intervention de l’Agence, car les équipes qui m’entourent ont un savoir-faire reconnu pour mettre en œuvre efficacement notre projet solidaire, une cause juste, à laquelle nous croyons tous profondément. Nous serons à vos côtés pour vous aider à relayer auprès des publics les plus fragiles les aides proposées par l’Agence. Avec vous, nous aurons à cœur la réussite des objectifs que nous nous sommes fixés ensemble avec Action Logement. Ces objectifs concourront à l’amélioration de la qualité de vie des personnes les plus modestes.

Au nom de tous les collaborateurs de l’Anah et de toutes nos délégations locales, je vous présente mes vœux les plus sincères pour que 2011 voie se concrétiser la réussite de vos projets personnels, professionnels et la réussite de nos partenariats. Bonne année et bonne lecture !

LES CAHIERS DE

l’Anah Les Cahiers de l’Anah, revue de l’Agence nationale de l’habitat, 8 avenue de l’Opéra – 75001 Paris – Directrice de la publication : Isabelle Rougier – Rédaction en chef : Xavier Gloubokii, Corinne Simoni. Comité de rédaction : Alain de Quero, Soraya Daou, Didier Bravaccini, Laurent Girometti. Conception/réalisation : because., 01 41 05 89 41, www.because.fr Tirage : 10 000 exemplaires – Impression : PDI – Photogravure : Come Back – Crédits photos : Christophe Caudroy, Didier Gauducheau, Michael Parpet, Éric Sempé, Jean-Luc Stadler/ CG 67 – Illustration : Aaron McConomy, colagene.com – ISSN : 0221-7848. Dépôt légal à parution. 10-31-1174

“

“QUE 2011 VOIE SE CONCRÉTISER LA RÉUSSITE DE NOS PARTENARIATS” LES CAHIERS DE l’Anah janvier 2011

LE GRAND ENTRETIEN

“Penser nos modalités d’intervention en fonction de leur impact sur les personnes” Benoist Apparu, secrétaire d’État au Logement, revient sur les atouts de la “nouvelle” Anah pour lutter encore plus efficacement contre le mal-logement.

CÔTÉ PRATIQUE

Le diagnostic au cœur de la réforme La grille d’évaluation de la dégradation de l’habitat vient compléter les outils de diagnostic dont disposent les principaux acteurs de la réforme. Décryptage et mise en perspective.

28 4

janvier 2011 LES CAHIERS DE l’Anah

PRÉCARITÉ ÉNERGÉTIQUE

Mobilisation générale pour Habiter Mieux Coup(s) de projecteur sur le programme Habiter Mieux, qui vise à sortir les ménages les plus modestes de la précarité énergétique.

SOMMAIRE L’ESSENTIEL

P6. Toute l’actualité des politiques de l’habitat privé en bref. Le suivi de la réforme se met en place – PNRQAD en Seine-Saint-Denis – Lutte contre les marchands de sommeil – Des sanctions mieux définies…

LE GRAND ENTRETIEN

P10. “Penser nos modalités d’intervention en fonction de leur impact sur les personnes” Benoist Apparu, secrétaire d’État au Logement, revient sur les atouts de la “nouvelle” Anah pour lutter encore plus efficacement contre le mal-logement.

L’ÉVÉNEMENT

TERRITOIRES

Copropriétés dégradées Des enjeux forts pour demain Pour les copropriétés en difficulté, agir efficacement passe surtout par le repérage et des actions préventives de redressement.

P12. XIes Entretiens de l’Habitat : l’habitat au cœur des politiques sociales. Retour en mots et en images sur la onzième édition des Entretiens de l’Habitat.

P14. PERSPECTIVES

Mobilisation générale pour Habiter Mieux Coup(s) de projecteur sur le programme Habiter Mieux, qui vise à sortir les ménages les plus modestes de la précarité énergétique.

EN PRATIQUE

P20. L’enjeu crucial du repérage. La réussite du programme Habiter Mieux repose sur l’identification des ménages susceptibles de bénéficier de ces aides. Tour d’horizon de quelques initiatives menées sur le terrain.

ÉCLAIRAGE

P21. “Un accélérateur au travail déjà engagé localement” Mohamed Ayadi, responsable du programme Habiter Mieux à l’Anah, fait le point sur le déploiement du dispositif.

TERRITOIRES

P22. Copropriétés dégradées, des enjeux forts pour demain Pour les copropriétés en difficulté, agir efficacement passe surtout par le repérage et des actions préventives de redressement, comme pour la résidence du Soleil à Vitry-sur-Seine.

TERRITOIRES

OPAH-RU + RHI + ORI, une équation efficace contre l’habitat indigne Retour sur une OPAH-RU ambitieuse à La Courneuve (Seine-Saint-Denis), dont le succès est à mettre au compte d’une vaste palette d’outils complémentaires, associant incitation et coercition.

P24. Le nouveau régime des aides à l’épreuve du territoire Retour sur la mise en œuvre du nouveau régime des aides avec Yves Clairon, chef du service Bâtiment, Logement et Aménagement durables de la DREAL Centre, et Frédéric Thorner, chef de service Habitat à la DDT du Loir-et-Cher.

P26. OPAH-RU + RHI + ORI, une équation efficace Retour sur une OPAH-RU ambitieuse à La Courneuve (Seine-Saint-Denis), dont le succès est à mettre au compte d’une vaste palette d’outils complémentaires, associant incitation et coercition.

CÔTÉ PRATIQUE

P28. Le diagnostic au cœur de la réforme. La grille d’évaluation de la dégradation de l’habitat vient compléter les outils de diagnostic dont disposent les principaux acteurs de la réforme. Décryptage et mise en perspective.

L’INVITÉ

P30. De nouvelles pistes pour l’accession à la propriété des plus modestes ? Michel Méry revient pour les Cahiers sur des programmes expérimentaux soutenus par la Fondation de France, dont il préside le Comité Habitat.

LES CAHIERS DE l’Anah janvier 2011

L’ESSENTIEL

NOUVEAU RÉGIME DES AIDES

LE SUIVI DE LA RÉFORME SE MET EN PLACE

Groupe de suivi, c’est parti. Annoncé par Dominique Braye, président de l’Anah, lors du conseil d’administration du 22 septembre, le groupe de suivi de la réforme du régime des aides tiendra sa première réunion le 26 janvier. L’objectif ? Apprécier la bonne adéquation du nouveau régime d’aides avec les enjeux prioritaires de la politique d’amélioration du parc privé et suivre son impact sur les différents territoires. Ce travail de suivi et d’évaluation s’inscrit en parfaite continuité avec celui engagé par les membres du groupe de concertation sur la réforme. Sa première réunion sera consacrée au cadrage méthodologique, un dispositif de suivi et d’évaluation étant actuellement en cours d’élaboration pour alimenter ses travaux.

COLLECTIVITÉS TERRITORIALES

CONVENTION

LES INTERVENTIONS DE L’ANAH DE A À Z

PNRQAD EN SEINE-SAINT-DENIS Vaste programme de requalification à Aubervilliers, dans le département de la Seine-SaintDenis. Le 17 décembre, Benoist Apparu, secrétaire d’État chargé du Logement, a signé avec la ville une convention de programme national de requalification des quartiers anciens dégradés (PNRQAD). Ce programme vise à résorber efficacement l’habitat indigne, remettre sur le marché des logements vacants et lutter contre la précarité énergétique, le tout en maintenant la mixité sociale. Pour l’ensemble des projets retenus dans le cadre de ce PNRQAD, l’État et ses opérateurs, l’Anah et l’ANRU, vont mobiliser 380 millions d’euros sur une durée de trois ans.

Une “boîte à outils” à destination des collectivités ! Avec le “Guide des interventions”, l’Anah propose aux collectivités “Gu locales maîtres d’ouvrage – ou non – d’opérations programloc mées un outil essentiel pour s’informer, mieux appréhender mé les missions de l’Agence et connaître l’ensemble des aides à l’ingénierie qu’elle offre. Ce guide décline ainsi les étapes de l’i la mise en place d’une politique locale de l’habitat sur le parc privé : élaboration d’une stratégie locale, définition des prop jets et mise en œuvre. Pour chacune de ces trois étapes, il je aapporte aux collectivités territoriales les réponses de l’Anah een termes d’accompagnement financier et méthodologique. Il est téléchargeable et imprimable sur le site anah.fr.

6 L’activité globale de l’Anah

2009 (dont plan de relance) 2010

(comparaison avec 2009 au 31 décembre 2010)*

AU 31 DÉCEMBRE 2010

500 000 000 400 000 000 300 000 000 200 000 000

janvier 2011 LES CAHIERS DE l’Anah

e br

br Dé

e No ve m

e br

ût pt

et ill Ju

in Ju

ai M

Ao Se

* Hors compétences nouvelles, hors ingénierie

Av r

r vr

r Fé

ie nv

100 000 000

Rappel : en 2009, l’Anah a disposé de 200 millions d’euros de crédits exceptionnels issus du plan de relance.

600 000 000 Subventions accordées (€)

UN NIVEAU D’ACTIVITÉ STABLE HORS PLAN DE RELANCE

700 000 000

BAROMÈTRE ANAH

PUBLICATIONS

À NOUVEAU RÉGIME, NOUVELLES PUBLICATIONS • Guides mis à jour Avec la mise en place du nouveau régime des aides, les publications de l’Anah font peau neuve. Les guides des aides ont été revus à l’aune de la réforme. C’est le cas du “Guide des aides de l’Anah”, qui accompagne les propriétaires occupants, les propriétaires bailleurs et les copropriétaires pas à pas dans leurs demandes d’aides. C’est aussi celui des dépliants pour les propriétaires occupants et pour les propriétaires bailleurs. • Une liste simplifiée La liste des travaux subventionnables a également évolué. Sans être modifi ifiée sur le fond, elle a été simplifiée dans sa présentation pour offrir une meilleure eure lisibilité. Elle classe désormais en 18 grandes familles l’ensemble des travaux éligibles éli ibl à une aide de l’Anah. Cette nouvelle liste des travaux recevables à l’amélioration de l’habitat, des immeubles collectifs, des logements ou maisons individuelles est entrée en vigueur le 1er janvier. • Toute l’info sur anah.fr Dernier élément de cette vaste campagne d’adaptation et de mise à jour, le site anah.fr a été entièrement réactualisé. Les internautes y trouveront toutes les informations souhaitées, ainsi que les documents nécessaires pour leurs demandes d’aides. Par ailleurs, un tutoriel interactif complète la rubrique “Action territoriale” pour présenter de manière pédagogique les grands principes de la réforme du régime des aides.

Toutes les publications sont disponibles sur le site anah.fr

RÉGLEMENTATION

DES SANCTIONS MIEUX DÉFINIES Le conseil d’administration de l’Anah a adopté le 30 novembre une modification du règlement général de l’Agence en matière de sanctions. Cette modification vient compléter et renforcer le dispositif des sanctions pécuniaires applicables à l’encontre des propriétaires bailleurs et des propriétaires occupants. La nouvelle version de l’annexe 5 du règlement général en précise ainsi les critères et barèmes de sanction. Cette évolution permet à l’Anah de réagir de manière plus adéquate en cas de fraude ou de fausse déclaration. Elle permet également de sanctionner les cas les plus graves de non-respect des engagements d’occupation souscrits par les bénéficiaires des aides de l’Agence.

6 Les subventions accordées par région

6 Priorités d’intervention de l’Anah

(comparaison avec 2009 – crédits plan de relance inclus – au 31 décembre 2010)*

2009 (dont plan de relance) 2010

(comparaison avec 2009 au 31 décembre 2010) 80 000

80 000

70 000

60 000

50 000

40 000

30 000

de 0 % à - 10 %

20 000

de - 10 % à -20 %

10 000

plus de 5 % de 5 % à 0 %

moins de - 20 %

* Hors RHI

Nombre de logements

80 000

Logements à loyers maîtrisés (hors institutionnel)

Logements indignes

Logements en copropriétés en difficulté

Logements occupés par des propriétaires modestes

LES CAHIERS DE l’Anah janvier 2011

L’ESSENTIEL LÉGISLATION

LUTTE CONTRE LES MARCHANDS DE SOMMEIL

a loi se renforce contre l’habitat indigne. Le 30 novembre, l’Assemblée nationale a adopté en première lecture une proposition de loi visant à renforcer les mesures coercitives à l’encontre des ”marchands de sommeil”. La proposition prévoit que l’autorité administrative compétente puisse assortir un arrêté d’insalubrité, de péril ou portant sur la sécurité des hôtels meublés, d’une astreinte journalière comprise entre 50 et 500 euros, à compter de la mise en demeure. L’objectif est d’inciter les propriétaires de logements insalubres à faire les travaux dans les délais impartis. Pour Sébastien Huyghe, député du Nord et rapporteur du texte, il s’agit d’accélérer des procédures de réalisation des travaux “pour éviter le recours à la procédure extrêmement longue des travaux d’office”. Les produits des astreintes seront affectés à la commune concernée ou à l’Anah.

TELEX

EXTRANAH

UN INTRANET PLUS DYNAMIQUE

Aide-mémoire Le “Mémento de l’habitat privé 2010” est paru. Destiné aux acteurs des politiques de l’habitat privé, cet aide-mémoire rassemble les informations chiffrées et les données cartographiques essentielles du secteur. Un indispensable pour tous les professionnels.

L’Extranah mute ! Depuis plusieurs semaines, les utilisateurs de l’Extranah ont pu découvrir une nouvelle page d’accueil sur le site. Une modification et des aménagements substantiels, puisque l’outil a été entièrement repensé pour offrir un meilleur service à ses utilisateurs. L’interface a été rendue plus ergonomique et permet une navigation plus intuitive et simplifiée à travers les différentes rubriques. Dans cette même logique de service, de nouvelles fonctionnalités ont vu le jour. Rayon nouveautés té : un fi fill d’ d’actualité t lité dynad mique, des dossiers thématiques ou encore la possibilité de s’abonner à des alertes. À l’occasion de la mise en ligne de cette nouvelle version, l’Extranah a été ouvert aux administrateurs, délégataires et opérateurs.

BAROMÈTRE ENTRETIEN-RÉNOVATION

6 Évolution de l’activité entretien-rénovation du logement en valeur 7%

Taux d’évolution en pourcentage par rapport au trimestre correspondant de l’année précédente

6% 5%

4e TRIMESTRE 2010

STABILISATION DE L’ACTIVITÉ

4% 3%

Moyenne mobile 4 trimestres

2% 1% 0% -1 % -2 % 3T06

janvier 2011 LES CAHIERS DE l’Anah

1T07

1T08 2T

1T09

1T10

ÉVÉNEMENT

AGENDA

VIF SUCCÈS POUR LES ATELIERS DE L’ANAH 2010

• 20 et 21 janvier : colloque international “Faire la ville durable, inventer une nouvelle urbanité”, à Marne-la-Vallée. www.developpement-durable.gouv.fr/colloquevilledurable • 26 janvier : cérémonie des vœux du président de l’Anah. • 15 mars : conseil d’administration de l’Anah.

Pari tenu pour les Ateliers de l’Anah, qui inauguraient cette année leur nouvelle formule sur une journée complète. En accueillant près de 500 participants le 6 octobre dernier à Paris, l’événement interne et réseau de l’Anah a fait le plein. Le programme de l’édition 2010 était au cœur de l’actualité avec, comme thème central, le nouveau régime des aides de l’Agence. Plusieurs ateliers ont également permis au personnel des services déconcentrés, délégataires, opérateurs et ADIL d’aborder “la programmation des objectifs et des moyens pour les territoires”, “l’action de l’Agence en zone rurale” et “les modes d’intervention en milieu urbain”. Les actes des Ateliers sont disponibles sur l’Extranah.

PRATIQUE

AIDES FINANCIÈRES, LE GUIDE 76 pages pour tout savoir des PLUS, PALULOS, PALULOS PSLA, PSLA éco-PTZ… éco-PTZ Le ministère du Logement a publié “Les aides financières au logement”, un guide complet sur les aides dont peuvent bénéficier les locataires et les propriétaires. Les aides sont classées par destination d’usage, à savoir les prêts locatifs aidés et les subventions de l’État au logement locatif social, les prêts à l’accession, les prêts en faveur des travaux d’amélioration énergétique et les aides fiscales. Les interventions de l’ANRU, de l’Anah, de l’ADEME et des collectivités locales ne sont pas concernées. Ce guide d’information peut être téléchargé sur le site du ministère.

logement.gouv.fr

PLAN BÂTIMENT GRENELLE

MISSION RENOUVELÉE Le 27 octobre, le Premier ministre a prolongé de 18 mois la mission de Philippe Pelletier à la présidence du comité stratégique du Plan Bâtiment Grenelle. Président d’honneur de l’Anah, Philippe Pelletier avait été nommé à la tête de ce programme en janvier 2009. Le Plan Bâtiment Grenelle vise à mettre en œuvre le Grenelle de l’environnement dans le secteur du bâtiment, en réduisant notamment les consommations énergétiques et les émissions de gaz à effet de serre. Plusieurs chantiers de taille attendent

le comité stratégique. Parmi eux, la mise en œuvre de la réglementation thermique 2012, l’évolution de l’éco-prêt à taux zéro ou encore la rénovation du patrimoine privé et public, notamment à travers le déploiement de contrats exemplaires de performance énergétique. Retrouvez plus d’informations sur :

6 Jugement des entreprises sur les carnets de commandes

plan-batiment.legrenelle-environnement.fr

6 Opinion des entreprises sur l’évolution de l’activité

Soldes d’opinions en pourcentage*

40 30 20 Soldes d’opinions* 10 0

1 0

-3%

-9%

-2

-5%

- 12 %

-7%

- 13 %

-8%

- 16 %

- 10 - 20 - 30 - 40 3T08

Artisanat PME Grandes entreprises

1T09

1T10

* Pourcentage d’entreprises déclarant une hausse des carnets de commandes par rapport au trimestre précédent auquel est soustrait le pourcentage d’entreprises déclarant une baisse.

* Pourcentage d’entreprises déclarant une activité à la hausse par rapport à la mêmé période de l’année précédente auquel est soustrait le pourcentage d’entreprises déclarant une baisse.

LES CAHIERS DE l’Anah janvier 2011

LE GRAND ENTRETIEN

“Penser nos modalités d’intervention en fonction de leur impact sur les personnes” À l’heure de la mise en œuvre du nouveau régime des aides de l’Anah, Benoist Apparu, secrétaire d’État chargé du Logement, revient pour les Cahiers sur les atouts de la “nouvelle” Anah pour lutter encore plus efficacement contre le mal-logement. Premier point d’étape à l’aube d’une année qui s’annonce capitale pour l’Agence.

Dans la lettre de mission adressée en avril dernier à Dominique Braye, président de l’Anah, vous appeliez de vos vœux une réorientation de l’Anah. Le nouveau régime des aides de l’Agence répond-il à votre feuille de route initiale ? Benoist Apparu : Les orientations données au président de l’Anah étaient au nombre de trois : faire de la lutte contre l’habitat indigne la première priorité de l’Agence, rééquilibrer son intervention au profit des propriétaires occupants, cibler davantage l’aide aux propriétaires bailleurs sur les opérations où l’effet levier est le plus significatif, au regard notamment de l’objectif de loyer maîtrisé. S’ajoutait un enjeu de simplification du régime d’aide actuel. Les nouvelles règles d’intervention de l’Agence s’inscrivent pleinement dans ces priorités. Je veux souligner la qualité du travail réalisé pour y parvenir. C’est à un véritable examen critique que s’est livrée l’Anah, sous la conduite de Dominique Braye, en partenariat étroit avec l’ensemble des membres du conseil d’administration. Dans un contexte de ressources publiques rares, l’Agence a su s’interroger sans tabou sur l’efficacité et l’efficience des aides, en partant d’une analyse des enjeux prioritaires du parc privé. Je veux donc remercier l’ensemble des partenaires de l’Anah de s’être engagés dans cet exercice courageux. Il permet de dessiner pour demain un cadre d’intervention pérenne et consensuel, qui permettra notamment de lutter plus efficacement contre certaines formes de mal-logement. D’aucuns voient dans cette réforme une forme d’abandon de l’offre de loyers maîtrisés et donc... un moindre soutien aux propriétaires bailleurs. Que répondez-vous à ces critiques ? B. A. : La meilleure prise en compte des propriétaires occupants ne signifi e pas la fin des loyers maîtrisés. Les aides aux propriétaires bailleurs resteront majoritaires dans l’enveloppe inscrite au budget 2011 de l’Anah pour les propriétaires, mais avec deux orientations fortes : le loyer maîtrisé devient une contrepartie systématique de l’aide aux propriétaires bailleurs (le nombre de logements à loyer maîtrisé sera ainsi en légère augmentation en 2011) et l’aide de l’Anah se recentre sur les logements présentant un niveau de dégradation significatif, en cohérence avec la lutte contre l’habitat indigne.

janvier 2011 LES CAHIERS DE l’Anah

Ce début d’année marque aussi le déploiement du programme Habiter Mieux avec les premières signatures de contrats locaux d’engagement contre la précarité énergétique. Quels espoirs placez-vous en ce programme ambitieux et, concrètement, quels résultats en escomptez-vous ? B. A. : C’est un programme ambitieux, mais aussi très innovant. Il s’agit en effet de sortir d’une logique d’aide sociale pour traiter l’une des sources majeures de la précarité énergétique qu’est la qualité du logement. Habiter Mieux permettra d’aller au-devant des personnes grâce à une action forte de repérage, puis de les accompagner tout au long de leur démarche de travaux. Pour la première fois, est ainsi développée à grande échelle, dans une optique d’amélioration du logement, une action ciblée et adaptée aux propriétaires occupants à faibles ressources. Ce sera un formidable levier pour aider nos concitoyens les plus modestes à bénéficier des objectifs du Grenelle de l’environnement. Mais ses effets vont bien au-delà : Habiter Mieux permettra d’aider les personnes concernées à sortir de la précarité et à mieux vivre, il contribuera à favoriser le maintien à domicile des plus âgés (60 % des bénéficiaires potentiels de ce programme ont plus de 60 ans), il permettra enfin de mieux traiter les situations d’insalubrité chez les propriétaires occupants. Les récents Entretiens de l’Habitat ont montré que l’amélioration de l’habitat était une dimension importante des politiques sociales, parfois sous-estimée. Les conditions de logement ont pourtant un effet important sur la situation sanitaire et sociale des personnes. Comment, selon vous, mieux prendre en compte le levier que représente la rénovation du parc privé dégradé dans les politiques publiques ? B. A. : L’intervention sur l’habitat est une dimension importante des politiques de prévention de la dépendance ou encore de santé. C’est ce qui conduit aujourd’hui des acteurs des politiques sociales – tels que les conseils généraux ou encore la CNAV – à accompagner l’amélioration de l’habitat. Ce constat n’est pas nouveau, mais il tend à être partagé par des acteurs de plus en plus nombreux. Mieux prendre en compte le levier important que représente l’amélioration de l’habitat implique de

“

L’AGENCE A SU S’INTERROGER SANS TABOU SUR L’EFFICACITÉ ET L’EFFICIENCE DES AIDES

pouvoir mesurer et d’évaluer cet effet levier pour montrer que la dépense faite sur le logement est une source d’économies par ailleurs. S’agissant plus particulièrement de la politique du logement et de l’intervention de l’Anah, l’enjeu est de penser nos modalités d’intervention en fonction de leur impact sur les personnes. Le recentrage de l’aide de l’Anah aux propriétaires bailleurs sur les logements dégradés et la mise en œuvre du programme Habiter Mieux vont dans ce sens.

Face aux difficultés que rencontrent certains de nos concitoyens à se loger, quelles solutions peuvent être envisagées ? Quel rôle la nouvelle Anah peut-elle jouer ? B. A. : Ces difficultés sont en partie liées à une inadéquation de l’offre de logement sur un plan quantitatif, dans les zones tendues, mais aussi sur un plan qualitatif. Le premier rôle de l’Anah est d’améliorer la qualité des logements à travers la lutte contre l’habitat indigne et très dégradé, qui devient la première priorité, l’amélioration de la performance énergétique ou encore l’adaptation à l’autonomie. Cette intervention contribue à lutter contre certaines manifestations du mal-logement et est un des leviers de l’action publique pour prévenir des situations relevant du DALO. La “nouvelle” Anah est désormais orientée vers ces priorités, quel que soit le statut de l’occupant, qu’il soit locataire ou propriétaire. Par ailleurs, l’Anah continue à faciliter l’accès au logement grâce au loyer conventionné, qui devient la contrepartie systématique de l’aide. LES CAHIERS DE l’Anah janvier 2011

L’ÉVÉNEMENT

XIes ENTRETIENS DE L’HABITAT

L’habitat au cœur des politiques sociales Le 9 décembre dernier, l’Anah conviait l’ensemble des acteurs des politiques de l’habitat privé aux XIes Entretiens de l’Habitat, organisés à la Maison de la chimie à Paris. Résolument placée sous le signe de l’ouverture européenne et de l’interdisciplinarité, cette onzième édition avait pour thème “l’amélioration de l’habitat, une dimension des politiques sociales”. Morceaux choisis. PAR DOMINIQUE FIDEL

Adapter le logement au vieillissement des personnes “Vieillir n’est pas une maladie, mais expose à des risques, a affirmé Muriel Boulmier, directrice générale du groupe Ciliopée et grand témoin de cette table ronde. Et le logement est le premier espace qui doit les prendre en compte.” Les intervenants ont été unanimes sur un point : la mise en œuvre de toute démarche visant à favoriser le maintien à domicile des personnes en perte d’autonomie doit faire l’objet d’une mobilisation d’une vaste chaîne de compétences, notamment en matière de repérage. “L’identification des situations préoccupantes est difficile, car l’expression du besoin est souvent silencieuse, a rappelé Albert Lautman, sous-directeur de la Caisse nationale d’assurance vieillesse. 90 % des demandes de soutien portent sur l’aide à domicile. L’adaptation du logement est peu citée en première intention.” Autres axes de réflexion stratégique : la prévention des besoins futurs par l’intégration des contraintes d’adaptabilité dans les programmes neufs et la mise en place d’un accompagnement à 360° qui fédère toutes les aides mobilisables pour minimiser le reste à charge. “Nous devrons de plus en plus travailler dans une logique d’ensemblier”, a conclu Alfred Becker, viceprésident du conseil général du Bas-Rhin, département précurseur dans la mise en place d’une politique volontariste pour adapter le logement au vieillissement.

Expérience outre-Rhin En Allemagne, où les ménages locataires sont majoritaires, l’accent est mis sur l’accompagnement des propriétaires bailleurs. Un programme d’envergure nationale est déployé pour accélérer l’adaptation des logements anciens : crédits à taux bonifiés, subventions… Les efforts se concentrent sur un public d’occupants encore relativement jeune pour limiter les coûts futurs liés à la dépendance.

janvier 2011 LES CAHIERS DE l’Anah

De gauche à droite : Jawad Hajjam (directeur du CEP CICAT du Bas-Rhin), Muriel Boulmier (directrice générale du groupe Ciliopée), Alfred Becker (vice-président du conseil général du Bas-Rhin), Nicola Müller (Spatial Planning, Urban Development, Housing and Building Law, Federal Ministery of Transport, Building and Urban Development) et Albert Lautman (chargé de mission à la direction de l’action sociale de la CNAV) .

Retrouvez les discours du secrétaire d’État au Logement Benoist Apparu et du président de l’Anah, Dominique Braye, ainsi que les vidéos, les reportages et les synthèses des interventions des XI es Entretiens de l’Habitat sur entretiens-habitat.fr

Lutter contre la précarité énergétique

De gauche à droite : Didier Vanoni (directeur du bureau d’études FORS recherche sociale), Juan Rubio Del Val (chef de la réhabilitation urbaine et des projets d’innovation de l’habitat, Sociedad Municipal Zaragoza Vivienda), David Ormandy (chef du centre collaborateur de l’OMS pour les normes de logement et la santé, Institut de la santé, université de Warwick), Raymond Couderc (sénateur-maire de Béziers) et Stéphane Peu (maire-adjoint de Saint-Denis).

Résorber l’habitat indigne “L’habitat indigne n’existe pas indépendamment de ses occupants”, a expliqué Didier Vanoni. Pour cet économiste et sociologue, directeur du bureau d’études FORS recherche sociale, la seule intervention efficace consiste à prendre en compte tous les membres de l’équation : le logement lui-même, son propriétaire et bien sûr l’occupant, trop souvent “captif”. C’est dire l’importance d’une action coordonnée entre tous les acteurs. “Il ne faut pas s’imaginer que l’on est capable de s’attaquer seuls au problème du logement indigne, a rappelé Raymond Couderc, sénateur-maire de Béziers, venu pré-

senter l’OPAH-RU qui a permis de réhabiliter 480 logements en centre-ville. “Il faut associer des élus convaincus, un repérage mené en synergie, un dispositif incitatif et des outils réglementaires coercitifs”, a-t-il poursuivi. “Dans la lutte contre l’habitat indigne, le coercitif monte très clairement en puissance, a ajouté Stéphane Peu, maire-adjoint de Saint-Denis. Mais ce n’est pas la seule piste d’action pour l’avenir. La capacité de relogement des occupants est un paramètre au moins aussi prioritaire, car un défaut sur ce plan peut faire échouer la stratégie la mieux huilée.”

“Au cours des deux dernières années, nous sommes passés du discours à l’action publique, a rappelé Bertrand Lapostolet, chargé de mission précarité énergétique à la Fondation Abbé-Pierre. Le programme Habiter Mieux concrétise cette évolution.” Aux yeux de l’ensemble des participants, le bénéfice à attendre d’une intervention sur le logement est réel. Guy Durantet, vice-président du conseil général de Haute-Marne, évoque une économie de 25 à 30 % sur les factures énergétiques constatée à l’issue du traitement de 100 logements de propriétaires occupants. “Mais, a-t-il ajouté, la lutte contre les passoires thermiques a besoin de temps, d’artisans formés et mobilisés et des

partenariats les plus larges possible incluant tous les acteurs du champ social, les fournisseurs d’énergie ainsi que les organismes susceptibles de financer les avances de travaux et les quotes-parts résiduelles, comme les SACICAP.” Pour conclure, Dominique Braye a déclaré : “Dans ce domaine comme dans les deux autres abordés aujourd’hui, il faut s’employer à lever les freins financiers et psychologiques. Il ne faut pas oublier que, dans tous les cas, l’intervention sur le logement ne va pas de soi. Il ne faut pas attendre que les personnes viennent vers nous, nous devons aller vers elles. C’est un enjeu essentiel de la nouvelle politique de l’Agence.”

Nouvelle donne outre-Manche Précurseur sur la lutte contre la précarité énergétique, le Royaume-Uni est aujourd’hui confronté à une hausse rapide des coûts d’énergie qui plonge une part croissante de la population dans la précarité énergétique (6 millions de personnes concernées, contre 2 millions en 2003). Parallèlement, des restrictions budgétaires

importantes vont amener à la disparition d’un dispositif de subventionnement des travaux d’isolation et de chauffage dédié aux propriétaires modestes et à son remplacement par un dispositif qui prévoit, non plus une subvention, mais une avance sur travaux remboursée sur les économies d’énergie réalisées.

Visions d’Europe • Au Royaume-Uni, depuis 2004, les autorités locales sont en charge de l’action contre l’habitat insalubre. L’approche est très pragmatique : priorité est donnée aux logements présentant le plus de risques de nuire à la santé et à la sécurité des occupants. Des inspections sont menées pour identifier les défauts et coter les coûts sociaux engendrés en cas de survenance d’un problème de santé. C’est sur cette base que sont élaborées les modalités d’intervention : incitation ou coercition.

• L‘Espagne compte 90 % de propriétaires et 5,5 millions de logements de plus de 45 ans dont les standards sont très éloignés des niveaux actuels, notamment sur le plan thermique. La lutte contre l’habitat indigne s’organise essentiellement aux niveaux régional et local avec la volonté d’aller au-devant des propriétaires, qu’il faut en moyenne 12 mois pour convaincre. L’ensemble des acteurs du logement appellent de leurs vœux une intervention puissante de l’État sur les quartiers dégradés.

De gauche à droite : Derek Lickorish (Chair of the Fuel Poverty Advisory Group, Royaume-Uni), Dominique Braye (président de l’Anah), Alfred Becker (vice-président du conseil général du Bas-Rhin) et Bertrand Lapostolet (chargé de mission précarité énergétique, Fondation Abbé-Pierre).

LES CAHIERS DE l’Anah janvier 2011

PERSPECTIVES

janvier 2011 LES LESCAHIERS CAHIERSDE DEl’Anah l’Anah janvier 2011

PRÉCARITÉ ÉNERGÉTIQUE

MOBILISATION GÉNÉRALE POUR HABITER MIEUX L’année 2011 marque la montée en régime du programme Habiter Mieux. Piloté par l’Anah, ce dispositif impulsé par l’État est en cours de déclinaison dans plusieurs départements. Coup(s) de projecteur sur cette opération qui vise à sortir les ménages les plus modestes de la précarité énergétique. PAR LAURENCE BOCCARA

i l’année 2011 restera pour l’Anah et ses partenaires marquée par la mise en œuvre de la réforme du régime des aides, nul doute que cette année portera aussi le sceau des initiales du programme Habiter Mieux. La meilleure preuve de son déploiement sur le plan local ? La conclusion début 2011 d’une vingtaine de contrats locaux d’engagement (CLE) contre la précarité énergétique, signe que la mobilisation gagne du terrain en régions. Pour rappel, cette mission

d’intérêt public a été confiée en 2010 par l’État à l’Anah avec pour objectif d’aider 300 000 propriétaires occupants modestes à sortir de la précarité énergétique sur la période 2010-2017. Comment ? En leur donnant les moyens d’engager des travaux de rénovation thermique de leurs logements. Dans le but d’associer les plus modestes aux objectifs du Grenelle Environnement, cette action publique “ciblée” devrait avoir plusieurs effets positifs pour les occupants. LES CAHIERS DE l’Anah janvier 2011

…

PERSPECTIVES

Mobilisation générale pour Habiter Mieux

…

Premier de ses effets, l’amélioration du confort et des conditions de vie des occupants et, pour les personnes âgées, un maintien à domicile facilité, doublé, à terme, d’une meilleure prévention des problèmes de santé. Second effet, la réduction de la facture énergétique et un pouvoir d’achat qui s’en trouve mécaniquement augmenté grâce aux économies de chauffage réalisées. Acté par le gouvernement dans le cadre de la loi de finances rectificative du 9 mars 2010, le dispositif Habiter Mieux affiche des moyens à la hauteur de ses ambitions. Il dispose d’un budget de 1,25 milliard d’euros : 500 millions provenant de l’État au titre des investissements d’avenir (grand emprunt), auxquels s’ajoutent 750 millions d’euros injectés par l’Anah sur son budget propre. Cette enveloppe de crédits supplémentaires devrait inciter les ménages à réaliser davantage de travaux utiles. Ainsi, le montant moyen de la dépense globale a été estimé à 10 000 euros par propriétaire, contre 8 000 euros actuellement pour des travaux de rénovation thermique réalisés par des propriétaires occupants bénéficiaires d’aides de l’Agence. Le profil des ménages ciblés par le programme Habiter Mieux ? Des propriétaires occupants à très faibles revenus, habitant dans des logements énergivores construits avant le 1er juin 1996. Un profil que les OPAH et PIG en cours ont par ailleurs déjà contribué à dresser. Plutôt âgés et isolés, ces propriétaires modestes vivent souvent dans des maisons anciennes et en milieu rural.

PARTENARIAT, REPÉRAGE ET ACCOMPAGNEMENT Les aides du programme Habiter Mieux seront ainsi dispensées aux ménages par deux biais. Le premier prend la forme d’une aide des-

janvier 2011 LES CAHIERS DE l’Anah

Benoist Apparu (secrétaire d’État chargé du Logement), Dominique Braye (président de l’Anah) et Alfred Becker (vice-président du conseil général du Bas-Rhin), le 26 octobre dans le Bas-Rhin, lors de la signature du premier Contrat local d’engagement.

tinée à financer des travaux permettant cation des publics concernés est bien dans les d’améliorer d’au moins 25 % la performance faits la seconde clé de réussite du programme énergétique du logement. Son montant Habiter Mieux (voir En pratique, page 20). s’élève à 1 100 euros par ménage et peut être “Il s’agit d’aller vers ces populations et de leur abondé par les collectivités locales. Dans ce proposer l’aide”, précise Isabelle Rougier, direccas, le montant de l’aide Habiter Mieux est trice générale de l’Anah. Enfin, ces ménages réévalué du même montant – dans la limite devront disposer d’un accompagnement avant de 500 euros – pour atteindre au maximum travaux (visite-conseil, aide à la prise de déci1 600 euros. En complément, le programme sion, choix des interventions, recherche des prévoit un volet “ingénierie sociale, technique crédits, etc.), pendant le chantier et à la récepet financière”, permettant un accompagnetion des travaux. ment global des ménages allant du diagnostic initial de leur logement à l’appui lors de la COUP D’ENVOI réception des travaux, en passant par l’élaboDANS LE BAS-RHIN ration du projet. Ces crédits spécifiques au Pour se décliner efficacement aux quatre programme Habitat Mieux s’additionneront coins de l’Hexagone et disposer des crédits de à ceux délivrés par l’Anah aux propriétaires l’État, ce programme, dont un cadre général a occupants dans le cadre d’un régime d’aides été fixé au niveau national, doit aussi se déclirevisité et qui leur est plus favorable. Toutefois, ner plus finement au niveau départemental, pour le particulier, la constitusous la forme d’un contrat tion d’un dossier unique de local d’engagement. Signé “DU DIAGNOSTIC demande d’aide aux travaux par le préfet, l’Anah et les INITIAL suffira à mobiliser l’ensemble collectivités locales (conseils DU LOGEMENT des subventions disponibles. généraux, EPCI, villes…), ce À LA RÉCEPTION Pour réussir la mise en document officiel constitue DES TRAVAUX” œuvre de ce programme la “feuille de route” à suivre original d’aide à la rénopendant trois ans. Ce contrat vation thermique du parc privé, trois condimentionne les objectifs en matière de logetions sont nécessaires. Première condition : ments détectés et à traiter, détaille les moyens engager un partenariat dynamique avec les humains et financiers mobilisés pour le repéacteurs locaux de proximité. Cette mobilisarage, l’accompagnement des ménages et tion conjointe sollicite les services déconcenl’aide aux travaux. Enfin, il précise les modatrés de l’État, mais également les collectivités lités de pilotage du dispositif et définit le rôle territoriales, la CNAF, la CNAV, la MSA, les de chacun sur le terrain. Fin 2010, ce plan SACICAP, les réseaux d’aide à domicile tels national s’appliquait déjà sur quelques terque l’ADMR, les fournisseurs d’énergie, les ritoires ayant engagé des actions en matière artisans du bâtiment, les travailleurs sociaux… de précarité énergétique. Ainsi, le 26 octobre Outre leur éventuelle participation financière, dernier, Benoist Apparu, secrétaire d’État ces acteurs mobilisent surtout leurs moyens chargé du Logement, se déplaçait dans le humains pour aider au repérage des popuBas-Rhin pour signer le premier contrat local lations bénéficiaires de ces aides. L’identifid’engagement. Objectif affiché par le dépar-

Ce dispositif change la donne. Il amplifie l’action déjà engagée et permet d’envisager des résultats plus ambitieux.

“

Anne Haumesser, référente départementale pour le parc privé au conseil général du Bas-Rhin

ZOOM

Un guide pratique pour des travaux efficaces Engager des travaux pour réaliser des économies d’énergie, c’est bien. Choisir les plus efficaces pour un meilleur confort thermique et réaliser des économies substantielles, c’est mieux. C’est tout du moins l’objectif du guide pratique des “travaux de rénovation thermique les plus efficaces” * publié par l’Anah à destination des propriétaires, acteurs et relais du programme Habiter Mieux. Pour chaque type de projet de travaux, et en fonction de l’énergie utilisée, ce guide pédagogique apporte des réponses concrètes : Quels sont les travaux les plus rentables ? Pourquoi isoler en priorité les combles plutôt que changer les fenêtres ? Quel budget pour changer une chaudière ? Quels sont les gains financiers et énergétiques générés par les différents travaux ? La lecture de ce guide offre par ailleurs des points de repère sur les aides, financements et crédits d’impôt permettant de boucler un plan de financement. Le programme Habiter Mieux vise à financer des travaux permettant d’améliorer d’au moins 25 % la performance énergétique du logement.

tement : la rénovation de 600 logements en trois ans, soit dix fois plus qu’aujourd’hui. Ici, la lutte contre la précarité énergétique n’est pas un engagement nouveau mais la poursuite d’une action lancée avec la création, en décembre 2009 par le conseil général du BasRhin, du Warm Front 67, un fonds social actif qui distribue déjà des subventions pour des

* Publication disponible gratuitement au 0820 15 15 15 (0,15 €/minute).

travaux d’économie d’énergie. Sensibilisé au sujet, ce département a en toute logique joué rapidement la carte Habiter Mieux. “Ce dispositif change la donne. Il amplifie l’action déjà engagée et permet d’envisager des résultats plus ambitieux”, commente Anne Haumesser, référente départementale pour le parc privé au conseil général. Début janvier, soit à peine trois

mois après la signature du CLE, 27 dossiers ont déjà bénéficié des aides du programme Habiter Mieux. L’objectif est d’en financer 200 en 2011. Parmi les partenaires engagés dans le Bas-Rhin, on retrouve les acteurs déjà mobilisés dans le cadre du Warm Front, à savoir le conseil général, la caisse d’allocations familiales locale, la Mutualité sociale agricole et LES CAHIERS DE l’Anah janvier 2011

…

PERSPECTIVES ZOOM

Mobilisation générale pour Habiter Mieux

Signature de deux partenariats nationaux

En Haute-Loire, 66 % des logements du parc privé datent d’avant 1975 et 18 500 d’entre eux ont même été construits avant 1915.

… Procivis Alsace. Ce dernier organisme propose des prêts sociaux à taux zéro conçus pour les propriétaires occupants en quête d’un crédit pour boucler leur budget travaux, ainsi que des avances sur subvention. Grâce à une subvention de 500 euros débloquée par le conseil général, l’aide Habiter Mieux représente 1 600 euros par ménage, soit un total de 2 100 euros. Rappelons que cette partie de l’Alsace présente un profil statistique qui l’inscrit parfaitement dans la “cible” du programme Habiter Mieux. Ainsi, en 2005, près de 8 500 propriétaires occupants du département vivaient dans des logements potentiellement indignes ; 67 % étaient âgés de plus de 60 ans. Chaque année, le Fonds de solidarité logement (FSL) est sollicité pour régler 3 500 situations d’impayés d’énergie avec une frange de ménages qui demandent régulièrement cette aide.

RENFORCER LA LUTTE CONTRE LA PRÉCARITÉ ÉNERGÉTIQUE EN HAUTE-LOIRE Engagée depuis presque deux ans dans un PIG expérimental consacré à la précarité énergétique, la Haute-Loire mène aussi une politique active de lutte contre la précarité. Courant février, un CLE va être signé entre l’État, l’Anah, le conseil général et cinq col-

janvier 2011 LES CAHIERS DE l’Anah

lectivités locales déjà engagées dans des OPAH, à savoir la communauté d’agglomération du Puy-en-Velay et les communautés de communes des Sucs, d’Auzon, des pays de Cayres-Pradelles et de La Ribeyre-Chaliergue-Margeride. “Dans cette région au climat rigoureux où les deux tiers du territoire sont situés à une altitude supérieure à 800 mètres, les logements et propriétaires éligibles au dispositif Habiter Mieux sont nombreux”, indique Richard Didier, préfet de HauteLoire*. “Ici, 66 % des logements du parc privé datent d’avant 1975 et 18 500 d’entre eux ont même été construits avant 1915”, précise-t-il. Dans ce département, 34 % des propriétaires occupants sont susceptibles de bénéficier des aides de l’Anah (contre 20 % au niveau national) et 65 % d’entre eux ont plus de 60 ans. “C’est dire si ce nouveau programme concerne à 100 % la Haute-Loire !” résume Serge Chapon, adjoint au chef du service de la construction et du logement à la DDT de la Haute-Loire. Le conseil général a ainsi accepté de participer financièrement au programme. Prochainement, les EPCI locales distribueront aussi des aides financières. De la sorte, le cumul des aides publiques devrait permettre une prise en charge de la dépense * Depuis le 1er janvier, Richard Didier a été remplacé par Denis Conus.

Pour faciliter le déploiement du programme Habiter Mieux, deux conventions nationales ont été signées avec les SACICAP (sociétés anonymes coopératives d’intérêt collectif pour l’accession à la propriété) et la CNAV (Caisse nationale d’assurance vieillesse). • LES SACICAP : la nouvelle convention avec l’État prévoit la mise en place de prêts “sociaux” à destination des propriétaires occupants les plus modestes, ainsi que d’avances sur subvention. En effet, malgré les aides et les subventions, ces derniers doivent autofinancer une partie des travaux. Ces prêts à taux bonifiés leur permettront de “boucler” leur financement sans déséquilibrer leurs budgets. Une enveloppe de 140 à 200 millions d’euros est spécialement affectée pour ces actions contre la précarité énergétique. Objectif : distribuer environ 10 000 prêts par an d’ici à 2017. • LA CNAV : cet organisme souhaite renforcer ses interventions en matière de travaux d’amélioration du logement, afin de contribuer davantage au maintien à domicile des personnes âgées. Il s’est engagé à coopérer avec l’Anah dans quatre domaines : la participation des caisses régionales de la CNAV aux contrats locaux d’engagement (CLE), tant sur le plan du repérage des propriétaires que sur le financement des travaux, l’échange d’informations concernant les personnes âgées ; une meilleure articulation entre les aides de la CNAV et de l’Anah en faveur de l’autonomie des personnes âgées ; un partage des expertises et une harmonisation des outils.

300 000

1,25

C’est le nombre de propriétaires occupants que le programme Habiter Mieux doit aider à sortir de la précarité énergétique d’ici à 2017.

C’est le budget en milliards d’euros du programme Habiter Mieux, dont 500 millions proviennent de l’État, auxquels s’ajoutent 750 millions injectés par l’Anah.

Dans l’Isère, un CLE est actuellement en gestation. Le programme Habiter Mieux devrait profiter des réseaux de repérage déjà existants.

de l’ordre de 60 à 70 %. Le “reste à charge” sera, si besoin, financé par un prêt local à taux zéro proposé aux propriétaires occupants par la SACICAP de Forez-Velay. À l’échelle du département, “le lancement de tous ces chantiers de rénovation devrait avoir des retombées positives sur l’activité économique des artisans locaux”, se réjouit Richard Didier.

TRAITER 1 500 À 3 000 LOGEMENTS SUR TROIS ANS DANS L’ISÈRE Dans l’Isère, la mobilisation des acteurs départementaux a pu rapidement prendre forme à l’initiative de la DDT. “Le département confirme sa participation active à une politique de lutte contre la précarité énergétique, en copilotage avec l’État et l’Anah, dans le cadre du programme Habiter Mieux, placé sous l’égide du PDLPD de l’Isère (PALDI)“, confirme José Arias, vice-président en charge de l’action sociale, de l’insertion, de la politique de la ville et du renouvellement urbain. La signature d’un CLE est ainsi annoncée pour le mois de février avec les trois délégataires des aides à la pierre que sont les communautés d’agglomération Grenoble-Alpes Métropole, du Pays viennois et voironnais. Dans un second temps, des déclinaisons seront prévues pour chaque EPCI par le biais de protocoles territoriaux. Au cours des trois prochaines années, ce département compte rénover 1 500 à 3 000 logements pour un montant global de travaux proche de quatre milliards d’euros. Bien que motivé, “le conseil général, qui participe activement à la mise en œuvre

du programme Habiter Mieux, a décidé d’insociale et au handicap, au logement et aux tervenir à budget constant en réorganisant économies d’énergie. Trois domaines concerla distribution de ses aides”, insiste Georges nés plus ou moins directement par la précarité Bescher, vice-président chargé de l’action énergétique. “Une éventuelle réorientation foncière, de la politique du logement et de des crédits délivrés dans le cadre du plan clil’urbanisme. Cette collectivité territoriale promat-énergie est à l’étude”, laisse entendre fite de la dynamique engagée depuis deux Serge Revel, vice-président du conseil général, ans grâce à une MOUS insalubrité. Pour Habichargé de l’environnement. Porté à l’échelle ter Mieux, elle va utiliser et redynamiser ses intercommunale, Habiter Mieux sera coordonné au niveau déparréseaux de repérage déjà temental par l’ADIL de existants, notamment ceux “LE CUMUL DES l’Isère. “Organisme neutre de ses travailleurs sociaux. AIDES PERMETTRA et indépendant, notre ins“Déjà en place, ce type d’orUNE PRISE EN CHARGE tance se situe au cœur du ganisation peut aisément DE LA DÉPENSE DE dispositif. Certes, nous être étendu à la précarité L’ORDRE DE 60 À 70 %” sommes là pour inforénergétique sans grande mer et orienter le public, modification du fonctionmais nous assurons également le secrétariat nement d’ingénierie de la MOUS”, indique technique et la gestion administrative de la Charles Arathon, DDT de l’Isère, délégué adjoint MOUS en cours. Nous ferons la même chose de l’Anah dans le département. Si l’on en est pour les premiers pas du CLE”, explique Cécile encore au stade de la réflexion, “l’accompaMartinet-Perinetti, directrice de l’ADIL de gnement des propriétaires (soit l’assistance l’Isère. Dès la fin de cette année, le programme à la maîtrise d’ouvrage) pourrait être pris en Habiter Mieux devrait disposer d’une couvercharge par les futures EPCI signataires des proture nationale complète, avec un CLE dans tocoles”, explique un opérateur local. À l’occachaque département. Ensuite, le dispositif sion de la signature du CLE, le conseil général trouvera son rythme de croisière avec un envisage une action transversale et coordondéblocage des crédits possible pendant six ans. née de trois de ses services dédiés à l’action

Les chantiers de rénovation thermique devraient avoir des retombées positives sur l’activité économique des artisans locaux.

LES CAHIERS DE l’Anah janvier 2011

PERSPECTIVES Mobilisation générale pour Habiter Mieux

EN PRATIQUE

L’ENJEU CRUCIAL

du repérage La réussite du programme Habiter Mieux repose sur l’identification des ménages susceptibles de bénéficier de ces aides. Tour d’horizon de quelques initiatives menées sur le terrain.

Les travailleurs sociaux joueront un rôle essentiel dans le repérage des ménages susceptibles de bénéficier des aides du programme Habiter Mieux.

“

n milieu rural, les personnes âgées aux revenus modestes ont la particularité de ne pas se manifester spontanément. Isolées ou seules, elles restent dans leur maison peu ou pas chauffée et se débrouillent sans aide extérieure”, explique Marie Allirol, coordinatrice technique de l’ADMR (Aide à domicile en milieu rural) de Haute-Loire. Pourtant, cette population de propriétaires occupants constitue l’une des cibles de l’opération Habiter Mieux. D’où l’importance pour les acteurs locaux de les identifier. Dans certains départements, cette phase de repérage ne démarre pas de zéro. Elle est facilitée par l’existence d’OPAH ou de PIG en cours concernant la précarité énergétique, l’insalubrité et le logement indigne. Dans le Bas-Rhin, le programme Warm Front 67, lancé en décembre 2009 par le conseil général, a permis une première mobilisation des travailleurs sociaux et des élus des communes concernées. Déjà constitué, ce réseau a été dynamisé. “À l’occasion du lancement du programme Habiter Mieux, des réunions d’information ont été organisées à destination de l’ensemble des travailleurs sociaux de la MSA et de la CAF afin de les sensibiliser davantage à la détection de ce profil de ménage”, explique Anne Haumesser, référente départementale pour le parc privé au conseil général du Bas-Rhin. Une procédure de signalement systématique a même été mise en place. Avec l’accord du propriétaire occupant, le travailleur social remplit une “fiche de repérage” le concernant. Transmis à l’opérateur local,

janvier 2011 LES CAHIERS DE l’Anah

ce document déclenche aussitôt un appel téléphonique pour fixer un rendez-vous afin de visiter le logement. “Une remontée directe de ces informations est effectuée auprès des acteurs concernés, avec une copie au conseil général. Un écho de la visite dans le logement est même prévu à destination du travailleur social qui a signalé le cas”, détaille Anne Haumesser.

Haute-Loire, des échanges d’informations devraient être renforcés entre la MSA d’Auvergne et l’Aide à domicile (ADMR) du département. Pour Suzanne Martel, responsable de l’action sociale à la MSA locale, “le succès du repérage tient également au lien de confiance qui s’est tissé au fil des mois et des ans entre la personne âgée et l’assistante sociale ou l’aide à domicile. Cette dernière va permettre non Gagner en efficacité seulement de la signaler dans le cadre du Dans l’Isère, le dispositif de détection des programme Habiter Mieux, mais aussi d’aider ménages mis en place à l’occasion de la MOUS les autres acteurs de la chaîne à entrer chez insalubrité sera étoffé pour prendre de l’amelle”. Depuis le lancement du PIG “précarité pleur et gagner en efficacité. “Nous pouvons énergétique” en mars 2009, les travailleurs déjà détecter un propriétaire occupant en sociaux de la Haute-Loire ont appris à détecter difficulté financière à l’ocles signes d’un propriécasion d’une demande taire occupant en situa“LE SUCCÈS DU de bons alimentaires ou tion financière précaire et REPÉRAGE TIENT d’une aide délivrée par le vivant dans un logement FSL. Et, dans les communes énergivore. “C’est par AU LIEN TISSÉ ENTRE rurales, la proximité des exemple l’absence prolonPROPRIÉTAIRES élus va aider à identifier les gée de chauffage dans OCCUPANTS ET éventuelles personnes en TRAVAILLEURS SOCIAUX” les habitations qui met la difficulté”, indique Mariepuce à l’oreille”, explique Sophie Friot-Neubert, viceSerge Chapon, adjoint au présidente de la communauté d’agglomération chef du service de la construction et du logedu Pays voironnais. Quant à l’ADIL de l’Isère, ment à la DDT de la Haute-Loire. Une fois ce elle va continuer à jouer un rôle pivot dans ce long et fastidieux travail de repérage réalisé, les dispositif en centralisant les données et les acteurs locaux du programme Habiter Mieux dossiers en cours. Dans le département de la seront en mesure de mieux distribuer les aides.

ÉCLAIRAGE

“Un accélérateur

au travail déjà engagé localement” Mohamed Ayadi, responsable du programme Habiter Mieux à l’Anah, fait le point pour les Cahiers sur le déploiement du dispositif.

En ce début d’année, où en est le déploiement du programme Habiter Mieux ? Mohamed Ayadi : Courant janvier, on recense une vingtaine de CLE signés ou sur le point de l’être, notamment dans l’Ain, en Meurthe-et-Moselle, en Charente, en HauteLoire, dans le Jura et en Côte-d’Or. Fin mars, un tiers des départements devraient avoir franchi le pas et disposeront de leur CLE. Ensuite, tout devrait s’accélérer en cours d’année. Fin 2011, la totalité des départements devraient être

dotés localement de leur dispositif. Compte tenu des premiers contrats déjà signés, on constate qu’il faut en moyenne deux à trois mois pour élaborer une déclinaison locale du programme Habiter Mieux. Cette gestation est parfois plus rapide, notamment lorsqu’un département a déjà engagé des actions en matière de lutte contre la précarité énergétique au travers de PIG, d’OPAH ou de dispositifs ad hoc. Il n’empêche que certaines procédures administratives ne nous permettent pas de conclure aussi rapidement que nous le souhaiterions un CLE. C’est notamment le cas lorsque des collectivités locales prévoient de participer au dispositif et de l’abonder financièrement. Il faut alors patienter quelques semaines, le temps que les instances exécutives – de la mairie, de la communauté de communes et/ou du conseil général – se réunissent pour voter la mesure. Ce n’est qu’après que le CLE peut être officiellement signé. Comment s’insère le dispositif Habiter Mieux avec les opérations déjà en place sur un territoire : OPAH, PIG, MOUS… ? M. A. : Il ne s’agit pas d’empiler un énième nouveau programme sur ceux déjà en place. Habiter Mieux va donner l’occasion de donner un coup d’accélérateur au travail déjà engagé localement en matière de lutte contre la précarité énergétique. Les nouveaux partenariats, notamment en matière de repérage, et des crédits supplémentaires permettront de traiter plus vite et en plus grande

quantité les demandes de travaux de rénovation thermique de logements appartenant aux propriétaires occupants les plus modestes. Si, localement, des opérations déjà engagées entrent dans l’objectif et les critères nationaux, elles seront “labellisées” Habiter Mieux. Dans d’autres situations, il faudra prévoir des ajustements. Souple, ce dispositif est capable de s’adapter aux réalités de terrain. D’autres acteurs et partenaires pourrontils à terme s’associer à un CLE déjà signé ? M. A. : Tout à fait. L’idée de départ consiste à réunir une multitude d’acteurs locaux pour aller chercher ces personnes qui ne demandent pas spontanément de l’aide et qui souvent n’en voient pas l’utilité. Les élus locaux, le réseau des travailleurs sociaux du secteur social et médicosocial, les fournisseurs d’énergie, les ADIL, les artisans et tous les acteurs de l’habitat et du logement sont mobilisés pour le repérage de cette population isolée. Toutefois, on peut imaginer à terme de “mettre dans cette boucle” d’autres professions capables de relayer l’information auprès de ces ménages comme les médecins, les infirmiers, etc. Il s’agira bien de mettre en place un réseau de partenaires, en associant le plus grand nombre d’acteurs pertinents. Quand pourra-t-on tirer un premier bilan du programme Habiter Mieux ? M. A. : Il est prévu de réaliser un rapport d’étape quantitatif et qualitatif en 2013. Il restera alors quatre ans avant la fin du programme pour ajuster, si besoin, le tir. Concernant le suivi du développement du dispositif sur le territoire, un comité de pilotage Habiter Mieux a été créé. Composée notamment de l’État, de l’Anah et du Commissariat général à l’investissement, cette instance surveille de près et régulièrement le déploiement du programme. Un reporting trimestriel sera mis en place pour “piloter” la mise en œuvre du programme. Le second semestre 2011 devrait permettre de disposer d’une vision précise concernant les logements financés et détectés. LES CAHIERS DE l’Anah janvier 2011

TERRITOIRES

À Vitry-sur-Seine, la résidence du Soleil a bénéficié du soutien de l’Anah pour remédier à des dysfonctionnements lourds.

Copropriétés dégradées Des enjeux forts pour demain

Si les travaux sont un passage obligé pour les copropriétés en difficulté, agir efficacement passe surtout par le repérage et des actions préventives de redressement, comme pour la résidence du Soleil à Vitry-sur-Seine. PAR COLETTE SABARLY

i la récente réforme des aides de l’Anah donne la priorité aux propriétaires occupants, l’Agence n’en concentre pas moins son action sur les copropriétés fragilisées. Mauvais état du bâti et des équipements, difficultés de gestion du syndic, paupérisation des propriétaires occupants, dépréciation de la valeur des logements… en sont les principales caractéristiques. Sur un parc total d’environ 600 000 copropriétés représentant près de 6,3 millions de logements en résidence principale, 250 000 à 300 000 sont situés dans des copropriétés qui connaissent aujourd’hui de graves difficultés. Les raisons ? Elles sont multiples : construction médiocre, déficit d’entretien, impayés de charges, endettement du syndicat, insécurité… Une situation dont se préoccupent les pouvoirs publics et les collectivités territoriales et qui, pour l’Anah, représente des enjeux forts. Encore faut-il, pour intervenir efficacement, disposer d’une connaissance approfondie des pathologies qui affectent le parc des copropriétés et être en mesure de chiffrer les besoins à long terme. C’est l’objectif de l’étude que viennent de réaliser, pour l’Anah, le PACT et Socotec. Celleci décrypte les copropriétés construites entre 1950 et 1984 ; à savoir un parc de 3,5 millions de logements principalement situés en Île-de-France, Rhône-Alpes et Paca, et particulièrement sujet aux dysfonctionnements,

janvier 2011 LES CAHIERS DE l’Anah

s’agissant souvent de grands ensembles de qualité médiocre habités par des populations précaires. Une étude qui apporte sa pierre au prérepérage du parc potentiellement sensible et à la création d’un observatoire des copropriétés sensibles ou en voie de fragilisation. “Notre action, pour être efficace, doit porter en priorité sur le repérage afin de prendre la mesure des actions à mener et d’impulser des politiques préventives, explique Pascale Chodzko, chargée de mission à l’Anah. Les travaux sont l’aboutissement du repérage, de la phase de redressement des instances et des comptes de la copropriété. Toutefois, ils ne constituent pas forcément une priorité. Si plus aucun copropriétaire ne paie ses charges, l’entretien de l’immeuble ne se fait plus ; si plus personne n’assiste aux assemblées générales, la copropriété ne peut plus fonctionner normalement.” Bref, c’est bien en amont qu’il faut agir.

Un exemple de redressement réussi De ce point de vue, la résidence du Soleil à Vitry-sur-Seine est un bel exemple de redressement réussi. Un succès lié au soutien financier de nombreux acteurs dont la Ville, l’Anah, le conseil général, la CAF 94, la Région, la Caisse des dépôts… et aux actions conduites

EN BREF

Nouveau régime des aides et copropriétés Prévues par la réforme des aides de l’Anah, les subventions liées à l’ingénierie des copropriétés en difficulté ont été renforcées. L’Agence finance désormais à hauteur de 50 % de la dépense (100 000 euros HT maximum) les études préalables, les diagnostics et le repérage des copropriétés dégradées. De même, elle prend en charge les études pré-opérationnelles (y compris l’expertise technique et juridique) pour ce qui concerne le repérage de l’habitat indigne et de la précarité énergétique, dans la limite de 50 % (plafonné à 200 000 euros HT). Dans le cadre du suivi-animation, ses aides varient en fonction du type d’opération. Pour un plan de sauvegarde ou une OPAH copropriété en difficulté, l’aide consentie s’élève à 150 000 euros, auxquels s’ajoutent 500 euros par logement. De plus, une aide au redressement de la gestion est possible dans les copropriétés en difficulté à hauteur de 150 euros par lot et par an, pour tenir compte de la difficulté particulière liée à l’intervention dans ces immeubles. En cas d’habitat indigne, une prime à l’accompagnement sanitaire et social renforcé (MOUS) de 1 300 euros par logement complète l’ensemble.

Il aura fallu deux plans de sauvegarde et une mise sous administration judiciaire pour assainir la situation de la copropriété.

sur le terrain pour l’information et l’accompagnement des copromême temps, un important programme de travaux a concerné l’étanpriétaires et du syndicat. Proche du centre-ville, mais dans un quarchéité des toitures, la réfection des halls et le changement des ascentier de grands ensembles bordant la route départementale 5, seurs devenus dangereux. Les trois premières phases de travaux ont cette copropriété de 185 logements, qui cumulait impayés de coûté 4,5 millions d’euros ; la quatrième, en cours de démarrage, porte charges abyssaux, endettement vis-à-vis des fournisseurs, délabreessentiellement sur le ravalement des façades. Coût total des travaux : ment du bâti, précarisation et insécurité, a non seulement fait l’ob6,45 millions d’euros. Bilan ? Au titre des impayés, la dette a été ramejet de deux plans de sauvegarde – le second étant en cours –, née à 163 000 euros et devrait être remboursée en 2013. Quant aux mais aussi d’une mise sous administration judiciaire. travaux, ils ne représentent plus que 72 000 euros à “Lorsque l’administrateur judiciaire est venu, la coprola charge de la copropriété. Les aides publiques y ont “UN SUCCÈS LIÉ priété n’avait plus que 10 000 euros pour fonctionner, beaucoup contribué. AU SOUTIEN alors que les dettes liées notamment aux fournisseurs FINANCIER Des partenariats à développer d’énergie étaient colossales”, explique Maïté Laïn, DE NOMBREUX À ce jour, l’ingénierie du projet et les travaux ont été chargée de mission “Copropriété et Renouvellement ACTEURS” subventionnés à hauteur de 1 787 037 euros par urbain” au PACT Val-de-Marne. Il a donc fallu réduire l’Anah, de 571 715 euros par le conseil régional, de le budget global de la copropriété, notamment en 387 036 euros par la Ville, de 313 329 euros par le conseil général, de individualisant l’eau chaude et le chauffage, ce qui permettait paral272 556 euros par la Caisse des dépôts et de 179 578 euros par la CAF. lèlement de réduire les impayés, négocier un échéancier de rembour“Ce plan de sauvegarde est un succès, assure Karen Bardinet, responsement des dettes contractées auprès des fournisseurs (637 697 euros sable du secteur études et suivi opérationnel au service Habitat de la Ville. en 2002), mettre en place des échéanciers pour récupérer les impayés Mais il faut reconnaître que la copropriété reste fragile, car les copropriéde charges (485 890 euros en 2002), voire recourir au contentieux, à la taires ne peuvent plus être sollicités, ils n’ont plus d’argent. La Caisse des vente, au portage de lots et, enfin, mobiliser les aides publiques. Des dépôts ne prenant plus en charge les frais de préfinancement, c’est la Ville actions ont également été menées pour traiter les problèmes d’occuqui va s’en charger.” D’autres partenaires devront toutefois être sollicités pation (squats, marchands de sommeil…), identifier les occupants en pour boucler définitivement le plan de sauvegarde de cette copropriété. difficulté (16 familles ont été relogées) et réduire l’insécurité. Dans le LES CAHIERS DE l’Anah janvier 2011

TERRITOIRES

Le nouveau régime des aides à l’épreuve du territoire Dialogue budgétaire, déclinaison territoriale, perception des collectivités... Retour sur les premières heures de la mise en œuvre du nouveau régime des aides avec Yves Clairon, chef du service Bâtiment, Logement et Aménagement durables de la DREAL Centre, et Frédéric Thorner, chef de service Habitat à la DDT du Loir-et-Cher. PROPOS RECUEILLIS PAR DOMINIQUE FIDEL

Le premier dialogue de programmation budgétaire placé sous le nouveau régime des aides s’est achevé fin novembre. Quel regard portez-vous sur la façon dont il a été mené ? Yves Clairon : Je dois bien admettre qu’au départ, le timing très serré nous a laissés dubitatifs… Nous savions que nous aurions un peu moins d’un mois pour préparer les éléments financiers et la répartition territoriale des besoins. Heureusement, pendant l’été, nous avions pu avancer sur la question des besoins en travaillant sur le budget du logement social ! Par ailleurs, le précadrage régional et le socle de travail par thème qui nous ont été fournis par la chargée de développement territorial de l’Anah ont réellement facilité la tâche. Je pense néanmoins que nous n’avons pas eu le temps “physique” d’un vrai dialogue budgétaire. Avez-vous rencontré des difficultés dans l’élaboration de vos propositions en termes de fixation des objectifs et d’enveloppe budgétaire ? Y. C. : Ce n’est jamais évident de passer les politiques nationales au tamis régional... Mais nous avions commencé à déplacer le curseur entre propriétaires bailleurs et propriétaires occupants pendant l’exercice précédent et, de fait, nous n’avons pas été déstabilisés par le contenu de la réforme. Le point délicat est celui de la précarité énergétique. Nous n’avons pas encore les repères suffisants pour apprécier les besoins en termes d’aides du programme Habiter Mieux. Frédéric Thorner : En la matière, à situation comparable, nous avons des disparités impressionnantes entre les expressions de besoins des départements, sans que nous sachions où se trouve le juste milieu... L’enveloppe régionale et les objectifs sont désormais fixés. Comment va se poursuivre la programmation avec les territoires d’attribution infrarégionaux ? F. T. : Dans les départements, nous allons également être soumis à de sérieuses contraintes de temps, dues aux lourdeurs de la gouvernance. Avant de pouvoir finaliser notre plan d’action territorial et le présenter à la CLAH, il faudra que la répartition infrarégionale soit discutée en comité d’administration régional entre le préfet de région et les préfets de département, puis qu’elle passe en comité régional de l’habitat. Je pense que cet incontournable ballet administratif va nous amener jusqu’en mars...

janvier 2011 LES CAHIERS DE l’Anah

EN BREF

Les clés du nouveau régime expliquées en ligne

Yves Clairon, chef du service Bâtiment, Logement et Aménagement durables de la DREAL Centre (ci-dessus), et Frédéric Thorner, chef de service Habitat à la DDT du Loir-et-Cher (ci-contre).

Pour faciliter la prise en main du nouveau dispositif d’aides par l’ensemble des acteurs, l’Anah a diffusé en fin d’année un DVD d’information aux DREAL, DDT, délégataires de compétences et aux principaux réseaux d’opérateurs. L’ambition de ce support : apporter un complément aux actions de formation en proposant toute l’information nécessaire à la compréhension du régime dans un format convivial. Doté d’une interface intuitive et attractive, il présente un panorama exhaustif des différents aspects du dispositif organisé en cinq chapitres thématiques : propriétaires bailleurs, propriétaires occupants, ingénierie, assistance à maîtrise d’ouvrage, grille d’évaluation. Mêlant vidéos, animations et de nombreuses annexes à télécharger, l’outil est aussi bien prévu pour un visionnage collectif que pour une consultation personnelle plus approfondie. À noter : il est également en ligne sur l’Extranah.

Sur le plan organisationnel, cela va-t-il changer quelque chose ? F. T. : Je pense que oui. La stratégie de diagnostic qui prime désormais va amener le métier des instructeurs à évoluer. En effet, certains devront acquérir de nouvelles compétences techniques pour être en mesure de repérer les éventuelles aberrations dans les rapports d’analyse et les grilles d’évaluation de la dégradation de l’habitat. Par ailleurs, il ne faut pas négliger l’impact psychologique de la réforme. Jusqu’à présent, une certaine culture du chiffre prévalait : on avait tendance à réfléchir en termes de consommation de crédits. Désormais, on va devoir se focaliser sur les logements aidés. Le passage d’une logique quantitative à une logique qualitative devra sans doute faire l’objet d’un accompagnement.

du changement… Néanmoins, je suis persuadé que la plupart d’entre elles adhéreront au sens général de la réforme. Il ne faut pas oublier que nous sommes dans une région où les propriétaires occupants sont nombreux à cumuler les difficultés, surtout dans les zones rurales : revenus très modestes, âge avancé, logement dégradé et extrêmement énergivore... Le rééquilibrage en direction de ces publics est bien perçu. Dans les mois qui viennent, nous allons travailler avec les collectivités sur la communication auprès de leurs administrés afin de faciliter la montée en puissance du nouveau dispositif, notamment en ce qui concerne le conventionnement sans travaux et, bien sûr, la précarité énergétique.

Au regard des objectifs régionaux, que projetez-vous comme besoins d’ajustements des conventions de délégation de compétence ou d’opérations programmées ? Y. C. : Sur ce plan, les situations sont très contrastées. Avec cinq OPAH, le département de l’Indre sera sans doute le plus impacté. Nous savons d’ores et déjà qu’il faudra faire des avenants partout, ne serait-ce que parce que toutes ces opérations sont dépourvues de volet énergétique. F. T. : Ce sera moins lourd dans le Loir-et-Cher, qui ne compte que deux OPAH et une seule convention de délégation. Mais de toute manière, avec une telle réforme, je n’imagine pas qu’une OPAH puisse se passer d’un avenant en 2011... Y. C. : Je tiens à préciser encore une fois que nous avions déjà opéré un premier rééquilibrage en direction des propriétaires occupants, ce qui va limiter de façon considérable les aménagements nécessaires.

À ce propos, comment les collectivités perçoivent-elles les enjeux et les opportunités du programme Habiter Mieux ? F. T. : Pour dire les choses franchement, je crains que le contrat local d’engagement puisse par endroits être perçu comme une intrusion de l’État dans les prérogatives organisationnelles des territoires. Certaines collectivités n’apprécieront pas de voir l’octroi d’une subvention dépendre directement de la mobilisation de leurs services sociaux. Nous veillons par ailleurs à traduire la notion de “repérage” par “identification puis communication ciblée”. Car le terme “repérage” peut renvoyer à un fi chier nominatif de suivi, disposition qui n’est pas – pour certains élus et travailleurs sociaux – dénuée de connotations négatives. Y. C. : Je crois également que les modalités de mise en œuvre du programme Habiter Mieux devront être accompagnées de près. Mais je reste persuadé que l’idée de permettre à nos concitoyens modestes de mieux habiter leur logement en accédant à un meilleur confort thermique ne peut que rencontrer un écho favorable auprès des collectivités !

Quelle a été la première réaction des collectivités et quelles postures adoptent-elles face à la réorientation des actions de l’Anah ? F. T. : Je ne suis pas sûr qu’elles aient encore toutes mesuré la profondeur

LES CAHIERS DE l’Anah janvier 2011

TERRITOIRES

Le centre-ville de La Courneuve a bénéficié d’une OPAH-RU qui s’est achevée en décembre 2010.

OPAH-RU + RHI + ORI Une équation efficace contre l’habitat indigne

Pendant cinq ans, le cœur de ville de La Courneuve (Seine-Saint-Denis) a vécu au rythme des travaux générés par une OPAH-RU ambitieuse. Retour sur une opération dont le succès est à mettre au compte d’une vaste palette d’outils complémentaires, associant incitation et coercition. PAR DOMINIQUE FIDEL

“

ans l’imaginaire collectif, le nom de La Courneuve est indissociable de celui de la cité des 4 000, reconnaît Laurent Thibaut, maire adjoint chargé du Logement. Les difficultés de ce grand ensemble tendent hélas à occulter celles du centre-ville, qui présente un tissu urbain très différent, constitué d’un assemblage de zones pavillonnaires et de petits immeubles de rapport.” Ce sont ces copropriétés – pour la plupart des “briques et plâtre” des années 20 – qui posent souvent problème, conjuguant insalubrité et dysfonctionnements physiques. Sur un parc privé de 6 600 logements, La Courneuve compte ainsi 1 100 habitations potentiellement indignes. “La ville se mobilise pour lutter contre cet état de fait depuis plus de dix ans, précise Sylviane Bourguet, responsable de l’habitat indigne et de l’habitat privé à la DDT 93. En 1999, une première étude a été lancée, débouchant sur la mise en place en 2001 de deux OPAH dans les quartiers des Quatre-Routes et Pasteur, où se trouvent la majorité des immeubles insalubres.” Ces opérations ont permis de repérer un phénomène de résistance dans la population des propriétaires bailleurs pratiquant des loyers très élevés pour de petits logements inconfortables. “En 2005, six mois après la fin des OPAH, la municipalité décidait de lancer une OPAH-RU avec la communauté d’agglomération

janvier 2011 LES CAHIERS DE l’Anah

de Plaine-Commune, poursuit Sylviane Bourguet. Leur objectif : la mise en œuvre d’un dispositif ensemblier permettant de diversifier les procédures d’intervention en associant, si besoin, le coercitif à l’incitatif.”

38 immeubles prioritaires Le périmètre de cette opération comprenait environ 3 400 logements avec un ciblage sur 38 adresses totalisant 556 logements. Les deux tiers des immeubles prioritaires sont des copropriétés rassemblant des appartements T1 ou T2, présentant toute la gamme des pathologies propres à ce bâti de piètre qualité, avec une nette prédominance des désordres dus à des réseaux d’eau “anarchiques”. La décision de mener une Opération de restauration immobilière (ORI) s’est imposée quelques mois après le lancement de l’OPAH-RU et une seconde ORI a été engagée en 2008, portant à douze le nombre d’adresses visées par arrêté préfectoral. “Cette opération est la première en Seine-Saint-Denis à mettre en œuvre des ORI, ajoute Laurent Thibaut. Nous nous sommes résolus à déployer cette procédure coercitive lourde – et onéreuse pour la commune en cas d’expropriation – car elle nous est apparue comme le seul moyen susceptible de débloquer des situations inextricables.” Deux opérations de Résorption

EN BREF

Les ORI, mode d’emploi Quels immeubles peuvent être concernés ? Qu’est-ce qu’une enquête parcellaire ? Quelles procédures dans un secteur sauvegardé ? Pour répondre à toutes ces questions et bien d’autres encore, l’Anah a publié un guide méthodologique des Opérations de Restauration Immobilière (ORI) destiné aux collectivités locales, maîtres d’ouvrage et opérateurs. Diffusé fin 2010 et mis en ligne sur anah.fr, ce support présente l’ensemble des processus utiles, juridiques, opérationnels et financiers, de la procédure d’ORI, outil coercitif permettant de régler les situations immobilières difficiles, spécifiquement dans les quartiers anciens dégradés.

Sur les 38 adresses ciblées, 28 immeubles ont fait l’objet de travaux, dont 23 grâce aux aides.

de l’Habitat Insalubre (RHI) prévoyant l’expropriation et la destruction de deux bâtiments sans potentiel de requalification complètent le dispositif. L’OPAH-RU de La Courneuve s’est achevée en décembre 2010.

Objectifs atteints “À l’issue de l’opération, on peut considérer que c’est un succès, affirme Sylviane Bourguet. La mise en œuvre d’une large palette d’outils, les synergies entre de nombreux acteurs et une stratégie d’animation renforcée (450 logements ont été visités) ont permis de trouver une issue favorable à des situations qui pouvaient sembler désespérées.” Le montant total des travaux générés s’élève à plus de 6,4 millions d’euros, couverts à hauteur de 60 % par les subventions apportées par l’Anah (principal financeur avec 2,5 millions d’euros engagés), la communauté d’agglomération et le conseil général de la Seine-Saint-Denis, réunis

au sein d’un fonds d’investissement de quartier, et le conseil régional d’Île-de-France. Les aides apportées par le conseil régional ainsi qu’une partie des financements du conseil général ont été dédiées à la réduction de la quote-part résiduelle des propriétaires occupants les plus modestes. “Le montant total des aides sollicitées auprès de l’Agence dépasse les prévisions initiales, ajoute Sylviane Bourguet. En particulier, l’aide au syndicat des copropriétaires a représenté deux fois et demie le montant prévisionnel. La stratégie de mobilisation intensive des propriétaires bailleurs a également porté ses fruits avec un pourcentage de réalisation de 268 %, dû à trois opérations de réhabilitation globale d’immeubles en monopropriété.” Sur les 38 adresses prioritaires, les objectifs ont également été atteints : 28 immeubles ont fait l’objet de travaux dont 23 grâce aux aides, majoritairement sur les parties communes. “En ce qui concerne les ORI, le bilan est également positif, se félicite Rézak Khecha, chef de projet chez Urbanis, opérateur chargé du suivi-animation du programme. Neuf des douze adresses sont sorties du processus d’animation lourde avec des travaux importants effectués. Sur les trois autres, deux font l’objet d’une enquête parcellaire, avec une expropriation envisagée.” Au-delà des chiffres, certaines opérations présentent des résultats remarquables sur le plan social. En témoigne, par exemple, un immeuble qui a fait l’objet d’une acquisition par un seul propriétaire en cours d’ORI débouchant sur une restructuration globale, très largement subventionnée. “11 logements T2 et T3 à loyer intermédiaire ont été créés, précise Rézak Khecha. Le relogement des locataires a été assuré par Plaine-Commune. Certains occupants ont réintégré l’immeuble et emménagé dans un logement plus grand, salubre et confortable avec un loyer inférieur à ce qu’ils payaient auparavant. L’ORI a sans nul doute changé leur vie.” Et maintenant ? D’ici à quelques mois, une enquête sera menée sur les immeubles subventionnés pour mesurer le bénéfice à moyen terme de l’opération. “C’est une démarche longue, complexe et coûteuse, conclut Laurent Thibaut. Mais si elle permet d’améliorer le quotidien de nos administrés en transformant un logement subi en logement choisi, alors le jeu en vaut la chandelle.” LES CAHIERS DE l’Anah janvier 2011

CÔTÉ PRATIQUE

ÉVALUATION DE LA DÉGRADATION DE L’HABITAT

LE DIAGNOSTIC au cœur de la réforme Élément clé de la stratégie de la nouvelle Anah, la grille d’évaluation de la dégradation de l’habitat vient compléter les outils de diagnostic dont disposent les principaux acteurs de la réforme. Décryptage et mise en perspective. PAR DOMINIQUE FIDEL

UNE NOUVELLE GRILLE... POUR QUOI FAIRE ?

La nouvelle grille d’évaluation de la dégradation de l’habitat est l’élément clé de la stratégie de diagnostic des logements et d’accompagnement des propriétaires dans leur demande. Elle est destinée à garantir l’efficacité de l’intervention de l’Anah, le nouveau régime d’aides de l’Agence s’articulant en fonction de la gravité des situations. Intégrée systématiquement dans le rapport d’analyse rédigé à l’issue de chaque visite, elle permet de coter l’état de dégradation physique de tous les logements ou immeubles présentant des pathologies lourdes et ouvre la possibilité aux propriétaires de bénéficier d’un financement dans leur projet de travaux.

• Pour les propriétaires bailleurs : une note correspondant à un niveau moyen de dégradation autorise l’octroi d’une subvention plafonnée à 500 € par mètre carré, alors qu’une note qualifiant une très forte dégradation déclenche la majoration de l’aide : 1 000 € par mètre carré. • Pour les propriétaires occupants : une note correspondant à un niveau de très forte dégradation est nécessaire pour l’octroi d’une aide au titre de la dégradation, qui fera l’objet de l’application du plafond de travaux majoré : 50 000 €.

janvier 2011 LES CAHIERS DE l’Anah

QUELLE DIFFÉRENCE ENTRE GRILLE D’ÉVALUATION ET GRILLE D’INSALUBRITÉ ?

Conçue par un groupe de travail réunissant opérateurs, délégataires, instructeurs Anah, architectes et juristes, testée sur le terrain pendant l’été 2010, cette nouvelle grille est complémentaire de la grille d’insalubrité DGS/ Anah avec un périmètre d’observation très différent :

• La grille d’insalubrité a pour objet de mesurer un risque pour la santé et la sécurité de l’occupant, alors que le rôle de la grille de dégradation est d’évaluer l’état de fonctionnement et d’usage des différents éléments physiques constitutifs d’un logement. • Lorsque la visite d’évaluation fait apparaître des éléments dangereux, l’opérateur est alors amené à privilégier la grille d’insalubrité pour mobiliser les services et les procédures nécessaires.

EN BREF

Un déploiement accompagné Pour favoriser une bonne appropriation de la grille d’évaluation de la dégradation, l’Anah propose un accompagnement à l’ensemble des acteurs. Abondamment illustré par des exemples issus de la phase de test de l’outil, un mode d’emploi très complet a été diffusé début décembre. Ce guide méthodologique est également téléchargeable sur anah.fr.

Par ailleurs, un dispositif de formations dédiées est proposé aussi bien pour les instructeurs que pour les opérateurs. Enfin, pendant plusieurs mois, l’usage de cet outil fera l’objet d’un suivi systématique dans quelques départements : les principales constatations feront l’objet d’une FAQ (foire aux questions) intégrée à l’Extranah.

QUI RENSEIGNE LA GRILLE ?

La réalisation du rapport d’analyse et le recours à la grille d’évaluation sont assurés dans le cadre des prestations d’accompagnement dont les propriétaires peuvent bénéficier pour l’élaboration et la mise en œuvre de leur projet.

• Compléter la grille et rédiger le rapport d’analyse peut être assuré par l’ensemble des structures prestataires : opérateurs de suivi-animation en secteur programmé ou opérateurs de prestations d’assistance à la maîtrise d’ouvrage en secteur diffus. • Les organismes devront garantir la compétence des techniciens chargés de la visite, du rapport d’analyse et du remplissage de la grille. • À noter : la mise en œuvre de la grille pourra faire l’objet de campagnes de contrôle administratif a posteriori conduites par l’Anah.

COMMENT LA REMPLIT-ON ?

Les éléments observés ? En fonction de la nature du bâti observé (parties communes d’un habitat collectif, logement situé dans un immeuble collectif ou maison individuelle), le document comporte 24 à 35 éléments à recueillir, répartis en plusieurs domaines : gros œuvre, étanchéité/isolation/ventilation, réseaux, équipements, organisation fonctionnelle…

Les critères retenus ? Chaque élément de la grille est évalué en fonction de trois critères : • La note d’état détermine le niveau d’intervention nécessaire : aucune intervention, réparation partielle ou remplacement à neuf. • L’ampleur des désordres – exprimée en pourcentage – permet de préciser la note d’état en fonction de l’étendue des dysfonctionnements. • Le prorata exprime la part des éléments quantifiables, par exemple des fenêtres, concernés par la dégradation.

La note finale ? Les cotes attribuées à chaque élément permettent de calculer l’indice de dégradation du logement ou de l’immeuble. Cet indice détermine le niveau de subvention envisageable en fonction du type de dégradation du logement. Le plafond majoré est une possibilité offerte sur accord de la CLAH pour des dégradations très importantes.

LES CAHIERS DE l’Anah janvier 2011

L’INVITÉ

DE NOUVELLES PISTES POUR L’ACCESSION À LA PROPRIÉTÉ DES PLUS MODESTES ? L’accession des plus modestes à la propriété peut-elle faire figure d’alternative face au manque de logements locatifs abordables, sociaux ou privés ? Michel Méry revient pour les Cahiers sur des programmes expérimentaux soutenus par la Fondation de France, dont il préside le Comité Habitat.

La Fondation de France a restitué le 8 décembre, lors d’un colloque intitulé “Peut-on être pauvre et propriétaire ?”, le bilan de trois ans d’expérimentation. “Le Comité Habitat avait retenu neuf porteurs de projet qui voulaient innover dans le maintien ou l’accès à la propriété de foyers démunis, rappelle Michel Méry. La Fondation les a soutenus financièrement dans l’ingénierie pour de nouvelles formes d’habitat, notamment coopératives.” Le Crédit Mutuel, le collecteur Amallia et la Délégation interministérielle à l’innovation et à l’économie sociale se sont également engagés aux côtés de la Fondation de France.

PAR NORA HACHACHE

Propriété participative et autoconstruction ermettre à des foyers impécunieux de devenir propriétaires, ou de le rester, mais dans des conditions décentes. Et, pour y parvenir, mettre en place de nouvelles formes d’habitat coopératif ou favoriser l’autoconstruction. La démarche s’écarte des solutions habituelles pour remédier au mal-logement. C’est pourtant une piste qu’a retenue la Fondation de France, en soutenant financièrement des programmes expérimentaux d’accès à la propriété. Ce faisant, ne risque-t-on pas de fragiliser davantage les foyers modestes en cas d’endettement ? “Nous ne soutenons pas la propriété à tout prix, précise Michel Méry, président du Comité Habitat de la Fondation de France. Mais il devient urgent de répondre au manque de logements accessibles aux plus modestes. De plus, le parc privé ancien, logement social de fait, s’avère souvent insalubre et mal isolé. Et les propriétaires occupants peinent à réaliser des travaux. Alors, améliorons ces logements dégradés puisqu’ils existent.”

Parcours

Ces expérimentations ont parfois été confrontées au rejet du voisinage ou des collectivités locales, à l’exemple de l’initiative menée par l’association AÉRA (Actions, études et recherches autour de l’architecture) dans le quartier du Mirail à Toulouse. Michel Méry souligne également une inadaptation de la loi : “Au sein des sociétés civiles immobilières d’accession progressive à la propriété (SCIAPP), la répartition des votes entre bailleurs – minoritaires (49 %) – et familles peut avoir un effet dissuasif pour les bailleurs, qui préfinancent le projet de construction.” À l’issue de ce premier bilan, la Fondation de France et ses partenaires ont transmis des propositions au secrétariat d’État au Logement. Celles-ci concernent notamment l’adaptation des mécanismes financiers aux plus modestes et la protection des autoconstructeurs en termes d’assurance et de droit du travail. La présidence de Michel Méry au Comité Habitat de la Fondation de France s’est achevée fin 2010, lui permettant de poursuivre son implication dans la politique du logement, à un niveau local cette fois, en tant que vice-président de l’association Vivre en Pays mornantais (69).

1987 : rejoint l’association Logement pour tous, en tant que directeur de l’association Logotel (gestion de logements meublés). 1993 : délégué général du groupe Logement pour tous. Il fonde ensuite un bureau d’études spécialisé dans le développement en milieu rural. 2001 : instructeur de projets à la délégation Rhône-Alpes de la Fondation de France. 2003 : président du Comité Habitat de la Fondation de France.

janvier 2011 LES CAHIERS DE l’Anah

LES CAHIERS DE Lâ&#x20AC;&#x2122;ANAH sont en ligne ! Retrouvez-les sur

www.anah.fr

Des questions sur la rénovation thermique ? Suivez le guide !

Pour chaque projet de travaux, ce guide propose : Des fourchettes de prix de travaux Une estimation de l’amélioration thermique du logement Un calcul des économies d’énergie Une évaluation du temps de retour sur investissement

Recevez gratuitement un exemplaire du guide sur simple demande au 0 820 15 15 15 (0,15 E/min).