Riigikohtu lahendid korteriühistute asjades 2020. aastal by Eesti Korteriühistute Liit

EESTI KORTERIÜHISTUTE LIIT

RIIGIKOHTU LAHENDID KORTERIÜHISTUTE ASJADES 2020. AASTAL Käsiraamat korteriühistule

2020

RIIGIKOHTU LAHENDID KORTERIÜHISTUTE ASJADES 2020. AASTAL Käsiraamat korteriühistule Väljaandja: Eesti Korteriühistute Liit Koostajad: Urmas Mardi, Margus Saulep Kujundus: Eesti Print OÜ

Käsiraamatu koostamist toetas Justiitsministeerium. © Eesti Korteriühistute Liit, 2020 www.ekyl.ee

Sisukord Õigusaktide lühendid.......................................................... 5 Hea lugeja!............................................................................. 6 1. Liikmelisus........................................................................ 8 2. Korteriomanike õigused, kohustused ja vastutus......... 9 3. Korteriühistu üldkoosolek ja juhatus.......................... 11 4. Korterelamu soojussõlm................................................ 13 5. Ebaõige kande muutmine või kustutamine kinnistusraamatus.......................................................... 14 6. Korteriühistu pandiõigus.............................................. 15

Õigusaktide lühendid

Asjaõigusseadus Korteriomandi- ja korteriühistuseadus Korteriomandiseadus Korteriühistuseadus Tsiviilseadustiku üldosa seadus Võlaõigusseadus

AÕS KrtS KOS KÜS TsÜS VÕS

Hea lugeja! Teie ees on Eesti Korteriühistute Liidu koostatud elektroonilise käsiraamatu “Riigikohtu lahendid korteriühistute asjades” IX osa. Kogumiku eesmärgiks on juhtida ühistujuhtide ja ühistu liikmete tähelepanu õigusvaidlustele, milles Riigikohus on juba otsuse teinud, aitamaks sel moel vältida tarbetuid ja pikki kohtuvaidlusi tulevikus. Käsiraamat on järg aastatel 2012-2019 samas sarjas valminud Riigikohtu lahendeid kajastavatele trükistele. Korteriomandi- ja korteriühistuseaduse jõustumisest on tänaseks möödunud kolm aastat. See on väga paljuski olnud kohanemise aeg ning võimalus seaduse erinevaid külgi praktikas rakendada. Kohtuveskid jahvatavad teatavasti põhjalikult ja pikkamööda, samas on hea tõdeda, et möödunud aastal jõustus üheksa korteriühistute ja korteriomandite valdkonda puudutavat lahendit. Käsiraamat on koostatud 2020. aastal Riigikohtu kodulehel avaldatud kohtulahendite baasil. Kogumikust leiate Riigikohtu otsused ja määrused tsiviilasjades, milles tehtud kohtulahenditel on põhimõtteline tähendus õiguskindluse tagamiseks ja ühtse kohtupraktika kujundamiseks või õiguse edasiarendamiseks. Käsiraamatus on kuus alateemat: korteriühistu liikmelisus, korteriomanike õigused, kohustused ja vastutus, korteriühistu üldkoosolek ja juhatus, korterelamu soojussõlm, ebaõige kande muutmine või kustutamine kinnistusraamatus ja korteriühistu pandiõigus. Käsiraamat keskendub korteriühistute jaoks aktuaalsetele teemadele – näiteks leiab vastuse küsimusele, kas ja kuidas mõjutab ühele isikule kuuluvate korteriomandite arv ühistu liikmete arvu. Ära toodud on ka Riigikohtu lahendid, mis puudutavad omanikke, kel puudub enda kinnisasjale juurdepääs avalikult teelt, ja nende õigust nõuda juurdepääsu üle võõra kinnisasja, juurdepääsukorra vormistamata jätmist, juurdepääsu tasu ja tingimuste otsustamist. Samuti leiab käsiraamatust lahendid, mis puudutavad korteriomaniku kahju hüvitamise nõude lahendamist hagita menetluses ning kindlustusandja nõude lahendamist. Ka korteriomanike õigusest privaatsusele on käsiraamatus juttu – kohtulahendi kohaselt on kaamerate paigaldamiseks vaja minimaalselt enamuse ühistu liikmete nõusolekut. Juttu tuleb ka juhatuse liikme põhiõigusest olla oma kohtuasja arutamise juures ja samuti on luubi all omandisuhted – korterelamu kui ehitis on korteriomanike omandis, mitte korteriühistu

omandis. Soojussõlm on tarbijapaigaldis ja kinnisasja oluline osa, mille kaasomanikeks on kinnisasja omanikud ehk kõik ühistu liikmed. Käsiraamatus on vaatluse all ka lahendid, mis puudutavad ebaõiget kinnistusraamatu kannet seoses elamuühistu ümberkujundamisega korteriühistuks, ning samuti seda, milline on ühistu pandiõiguse tähendus hüpoteegipidajale, pandiõigusega seotud riskide selgitamine ja pandiõiguse rakendamine. Oluline on teada, et kõik kinnistusregistriosa III ja IV jakku kantud õigused jäävad korteriühistu pandiõigusest järjekohas tahapoole. Käsiraamat selgitab, milline on pandiõiguse mõju enne 01.01.2018 registrisse kantud hüpoteekidele. Teistele korteriomandit koormavatele õigustele avaldab pandiõigus mõju, kui need on kinnistusraamatusse kantud pärast 01.01.2018. Loodan, et käsiraamatu lugemine annab teile õiguskindlust ja julgust langetada seaduslikke otsuseid ning aitab korteriühistu töös lahendada juriidiliselt keerukaid olukordi.

Kasulikku lugemist soovides, Urmas Mardi Eesti Korteriühistute Liidu õigusosakonna juhataja

1. Liikmelisus 29.01.2020 2-19-10326/24

Ühistu põhikirja järgi on üldkoosolek otsustusvõimeline, kui sellel osaleb üle poole ühistu liikmetest. Avaldaja on selgitanud, et vaidlusaluse üldkoosoleku ajal kuulus ühele korteriomanikule kaks korteriomandit, ja esitanud selle kinnituseks ka kinnistusraamatu väljavõtte. Seega on õige määruskaebuse seisukoht, et ühistul on viis, mitte kuus liiget ja et vaidlusalune koosolek oli otsustusvõimeline. KrtS § 1 lg 4 kohaselt on korteriühistu eraõiguslik juriidiline isik, mille liikmeteks on kõik ühe korteriomanditeks jagatud kinnisomandi korteriomandite omanikud. Eeltoodust ei tulene aga, et olukorras, kus ühele korteriomanikule kuulub mitu korteriomandit, võiks selline isik olla käsitatav ühistu mitme liikmena. Kolleegium leiab, et iga isik saab olla vaid üks korteriühistu liige, sõltumata sellest, mitu korteriomandit talle kuulub.

Ühele isikule kuuluvate korteriomandite arv ei mõjuta ühistu liikmete arvu

2. Korteriomanike õigused, kohustused ja vastutus Omanikel, kel puudub enda kinnisasjale juurdepääs avalikult teelt, on õigus nõuda juurdepääsu üle võõra kinnisasja

AÕS § 156 lg 1 esimese lause järgi on omanikul, kelle 04.03.2020 kinnisasjale puudub vajalik juurdepääs avalikult kasutatavalt 2-17-12857/119 teelt või kinnisasja eraldi seisvalt osalt, õigus nõuda juurdepääsu üle võõra kinnisasja. Avalikult kasutatavale teele juurdepääsu nõude rahuldamise eeldusteks on juurdepääsu taotleja kinnisasjalt avalikule teele juurdepääsu puudumine, taotletava juurdepääsu maakorralduslik võimalikkus ja juurdepääsu taotleja juurdepääsu vastu omatava huvi ülekaalukus, võrreldes kinnisasja, mille kaudu juurdepääsu soovitakse, omaniku õiguste juurdepääsust tuleneva kitsendusega.

Juurdepääsukorra vormistamata jätmine annab aluse kohtusse pöördumiseks

AÕS § 156 alusel kohtusse pöördumine ja selle normi kohaldamine on võimalik ka olukordades, kus avaldajat pole takistatud avalikult kasutatavale teele pääsemisel, kuid keeldutud on tavaõiguse alusel kehtivat juurdepääsukorda õiguslikult korrektselt ja kokkuleppel või kohtu määratava asjakohase tasu eest vormistamast, või kus muutunud asjaolude tõttu on huvitatud isikul õigus nõuda juurdepääsu, selle tingimuste või tasu muutmist, samuti juurdepääsuõiguse lõpetamist.

Tasulise parkla pidamine juurdepääsu õigust ei välista

Elamumaa sihtotstarbega kinnisasjal ei ole välistatud tasulise parkla pidamine. Juurdepääsu tingimuste määramisel tuleb puudutatud isikute huve kaaludes mh arvestada juurdepääsutee kasutamise intensiivsust.

Asjaolude muutumine võib kaasa tuua juurdepääsutingimuste või -tasu muutmise või juurdepääsuõiguse lõpetamise

Kindlaksmääratud juurdepääsuõigus ei välista huvitatud isikul tulevikus juurdepääsutee kasutamise intensiivsuse või muude asjaolude muutumise tõttu AÕS § 156 alusel kohtusse pöördumist, et muuta juurdepääsu, selle tingimusi või tasu või lõpetada juurdepääsuõigus

Juurdepääsu määramine hõlmab üksnes juurdepääsu asukoha, juurdepääsu tasu ja tingimuste otsustamist

Juurdepääsu määramine AÕS § 156 järgi tähendab eelkõige juurdepääsutee asukoha, juurdepääsu tasu ja tingimuste otsustamist. Viidatud sätte alusel ei saa panna avaldajatele kohustusi, mis ei ole seotud juurdepääsuga (nt kohustus paigaldada avaldajate kinnisasjale prügikastid või liikluskorraldusmärgid). Kui avaldajate kinnisasjalt lähtuvad mõjutused kahjustavad oluliselt teise kinnisasja kasutamist, on selle omanikel võimalik rikkumise lõpetamiseks esitada AÕS § 89 või § 143 lg 1 alusel negatoorhagi.

22.04.2020 2-19-19561/13

Hagita menetluses lahendatakse TsMS § 613 lg 1 p 1 järgi mh kahju hüvitamise nõuded, mis tekivad selle tõttu, et üks korteriomandi omanik tekitab kahju teise korteriomandi omaniku eriomandile (reaalosale).

Korteriomaniku kahju hüvitamise nõue lahendatakse hagita menetluses

Hagita menetluses on TsMS § 613 lg 1 p 1 järgi lahendatavad Kindlustusandja nõude ka kahju hüvitamise nõuded, kui nõudega kahju põhjustanud lahendamine korteri omaniku vastu on kohtusse pöördunud kindlustusandja, kes on nõude üleminekuga VÕS § 173 ja VÕS § 492 lg 1 järgi omandanud kindlustusvõtja kui kahjustatud korteri omaniku õigusliku positsiooni.

3. Korteriühistu üldkoosolek ja juhatus Korteriomanikel on õigus privaatsusele

Avalduse kohaselt paigaldas puudutatud isik 2017.a maja kandeseintele ja sissekäigu juurde videokaamerad. Avaldaja 28.jaanuari 2018.a üldkoosolekul otsustati häälteenamusega, et korteriomanikud ei ole nõus videokaamerate paigaldamisega ning need tuleb demonteerida. Puudutatud isik osales sellel üldkoosolekul isiklikult. Avaldaja nõudis puudutatud isikult videokaamerate demonteerimist, kuid puudutatud isik keeldus üldkoosoleku otsuse täitmisest ja kaameraid ei demonteerinud. Kandeseinad ja aknad on kaasomandi esemed ning nende kasutamiseks on vajalik teiste kaasomanike nõusolek. Kaameratega töödeldakse lubamatult ka isikuandmeid. Puudutatud isik vaidles avaldusele vastu, sest oli sunnitud kaamerad paigaldama enda turvalisuse tagamiseks ja ka vara kaitseks. Korteri nr 3 omanik ründas puudutatud isiku tütart ja tuttavat ning kahjustas puudutatud isiku autot. Öösiti jäetakse trepikodade uksi lahti, mille tõttu on oht vargusteks. Samuti on puudutatud isiku kuuri seinale soditud joonistusi. Üks paigaldatud kaameratest on suunatud puudutatud isiku sõiduki parkimiskohale ja teine garaažile. Tegemist on avaliku ruumiga, kus eeldatakse kõigilt isikutelt õiguskuulekat käitumist ja seega ei saa kaamerad riivata teiste isikute õigusi. Puudutatud isik on paigaldanud sildid, mis teavitavad kaamerate olemasolust. Üldkoosoleku otsus ei kohusta kaameraid demonteerima ja sellist küsimust ei olnud ka üldkoosoleku päevakorras. Puudutatud isik paigaldas kaamerad aknaraamidesse, mis on puudutatud isiku omand.

Kaamerate paigaldamiseks on vaja minimaalselt enamuse liikmete nõusolekut

Kolleegiumi hinnangul valvekaamerate paigaldamine selliselt, et kaameratega saab filmida kaasomandil toimuvat, ei ole käsitatav kaasomandi eseme otstarbekohase kasutamisena KrtS § 30 lg 1 p 2 mõttes ehk see ei jää kaasomandi eseme tavakasutuse piiresse, milleks korteriomanikul ei ole vaja teiste korteriomanike nõusolekut. (p 11) Igal juhul on valvekaamerate paigaldamiseks tarvis vähemasti korteriomanike enamuse otsust (KrtS § 35 lg 1). Kui valvekaamerate paigaldamine riivab korteriomanike õigusi vähemal määral, võib nende paigaldamiseks piisata korteriomanike häälteenamusest. Näiteks juhul, kui kaasomandi esemel toimuvat jäädvustavad kaamerad paigaldab ühistu ja kaameratega jälgimine ja salvestatu väljaandmine on reguleeritud näiteks selliselt, et jäädvustatud videomaterjal avalikustatakse üksnes piiratud juhtudel, nt süütegude või muude rikkumiste toimepanija tuvastamiseks, ning valvekaamerate valitseja ei saa valvekaamerate jäädvustatud videomaterjali muudel eesmärkidel kasutada ega avalikustada.

29.10.2020 2-18-11279/33

Kui kaamera paigaldamine kujutab endast kaasomandi eseme majandusliku otstarbe muutmist, on selle jaoks KrtS § 38 lg 1 kohaselt vaja korteriomanike kokkulepet. Näiteks juhul, kui kaasomandi esemel toimuvat jäädvustanud videomaterjali kasutamist ei piirata ja see riivab tugevamalt korteriomanike õigust privaatsusele. (p 12) Korteriühistu poolt KrtS § 30 lgtest 2 ja 4 tuleneva nõude esitamine ei eelda eraldi sellekohase üldkoosoleku otsuse vastuvõtmist. (p 13) 13.05.2020 2-18-15388/49

Avalduse kohaselt toimus 5. oktoobril 2018 korteriühistu üldkoosolek, kus muu hulgas otsustati kutsuda tagasi senised ühistu juhatuse liikmed ja valida uued juhatuse liikmed. Avaldajad on seisukohal, et üldkoosoleku otsused on vastuolus heade kommetega ja et nende otsuste tegemisel on mitteeluruumide omanikud kasutanud oma hääleõigust selleks, et saavutada ebaausaid eeliseid ja kahjustada teisi korteriomanikke. Samuti leiavad avaldajad, et vaidlusaluse üldkoosoleku kokkukutsumisel on oluliselt rikutud koosoleku kokkukutsumise korda ning et otsus on vastuolus seadusega põhjusel, et korteriomanike hääled loeti kokku valesti. Kolleegium leiab, et kohtulahend, mis tehakse menetluses, kus on vaidluse all korteriühistu juhatuse liikmete valimise otsuse kehtivus, puudutab kõnealuste juhatuse liikmete õigusi ja kohustusi korteriühistu suhtes sel määral, et nad peavad olema menetlusse kaasatud puudutatud isikutena. Juhatuse liikme valimise otsusega tekib korteriühistu ja juhatuse liikme vahel käsundilaadne võlasuhe. Vastava otsuse kehtivus mõjutab otseselt seda, kas isik on korteriühistu juhatuse liige, sh kas temale laienevad juhatuse liikme õigused ja kohustused korteriühistu suhtes. Nendest õigustest ja kohustustest sõltub omakorda see, kas juhatuse liikmed võivad midagi tehes või tegemata jättes rikkuda oma kohustusi ühistu vastu ja sellest tulenevalt ka vastutada ühistu ees. Erandjuhtudel võib tekkida ka küsimus vastutusest kolmandate isikute ees. (p 20.1) Samuti mõjutab ametisuhte olemasolu või selle puudumine juhatuse liikmete võimalikku lepingulist suhet korteriühistuga. MTÜS § 28 lg 2 teine lause koostoimes KrtS § 24 lg 1 teise lausega näeb küll ette, et juhatuse liikme lepingust tulenevad õigused ja kohustused lõpevad vastavalt lepingule, kuid juhatuse liikme ametisuhe ja juhatuse liikme kohustuste täitmiseks sõlmitud leping on vähemalt üldjuhul omavahel seotud (vt Riigikohtu 7. märtsi 2018. a otsus tsiviilasjas nr 2-16-11889/42, p 28.3). (p 20.2) Igal juhatuse liikmel on õigustatud huvi üldkoosoleku otsuse tühisuse tuvastamise vastu TsMS §368 lg1 mõttes ja seega võib ta esitada ka üldkoosoleku otsuse tühisuse tuvastamise hagi.

Juhatuse liikmel on põhiõigus olla oma kohtuasja arutamise juures

4. Korterelamu soojussõlm Korterelamu kui ehitis on korteriomanike omandis, mitte korteriühistu omandis

Avaldaja on palunud tuvastada, et vaidlusalune soojussõlm on avaldaja ja puudutatud isiku kaasomandis, lõpetada kaasomand ja jätta soojussõlm puudutatud isiku ainuomandisse, kellelt mõista avaldaja kasuks välja hüvitis omandi kaotuse eest, kohustada puudutatud isikut võimaldama avaldajal kuni 31.maini 2020 kasutada ja vallata soojussõlme ning tuvastada, et avaldaja kohustub maksma soojussõlme valdamise ja kasutamise tasu kaasomandi osa suuruse järgi. Kohtud leidsid, et avaldusega ei ole võimalik selles taotletud eesmärki saavutada, kuna avaldaja ega puudutatud isik ei saa olla soojussõlme omanikud. Seetõttu jätsid kohtud avalduse TsMS § 423 lg2 p2 ja § 477 lg1 alusel läbi vaatamata. Kolleegium nõustub kohtute järeldusega.

Soojussõlm on tarbijapaigaldis ja kinnisasja oluline osa, mille kaasomanikeks on kinnisasja omanikud ehk kõik ühistu liikmed

Elamu soojussõlm on kaugkütteseaduse § 2 p-s 4 sätestatud tarbijapaigaldisena ehitise oluline osa ja ehitisealuse kinnisasja oluline osa (Riigikohtu 30. novembri 2004. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-111-04, p 18). Enne 1. jaanuari 2018 kehtinud korteriomandi seaduse § 1 lg-test 1 ja 2 ning kehtiva KrtS § 1 lg-st 1, § 4 lg-test 3 ja 4 tulenevalt on tarbijapaigaldis korteriomanike kaasomandis. Korterelamu soojussõlm on korterelamu eesmärgipärast kasutamist võimaldav tehnosüsteem. Korterelamu kütmiseks vajaliku soojussõlme eraldamine kahjustab oluliselt elamu eesmärgipärast kasutamist ning seega ka ehitist (vt ka Riigikohtu 29. oktoobri 2014. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-86-14, p 18). Korterelamu soojussõlm on seega ehitise oluline osa. (p 10) Korteriomanike kaasomandis oleva kinnisasja oluline osa ei ole korteriühistu vara. (p 11)

15.05.2020 2-19-10050/23

5. Ebaõige kande muutmine või kustutamine kinnistusraamatus 07.10.2020 2-19-16249/17

Hageja pöördus kohtusse selle pärast, et tema hinnangul oleks elamuühistul tulnud vaidlusalune korteriomand anda hageja, mitte tema poja omandisse ja sellel põhjusel on praegune kinnistusraamatu omanikukanne vale ning hageja soovib, et vaidlusaluse korteriomandi omanikuna kantaks kinnistusraamatusse tema. Juhul kui kostja sõlmis vaidlusaluse asjaõiguslepingu isikuga, kellel ei olnud EES § 218 lg 2 järgi õigust saada korteriomandi omanikuks, võib korteriomandit omandama õigustatud hageja õigusi rikkuv asjaõigusleping olla seadusvastasuse tõttu (TsÜS § 87) tühine (kehtetu). Juhul kui vaidlusalune asjaõigusleping osutub tühiseks, ei ole korteriomandi omandiõigus selle omandajale (ega ka omandaja pärijatele) üle läinud ning kinnistusraamatu kanne ei vasta tegelikule õiguslikule olukorrale (omanikuna on sisse kantud vale isik). Sel juhul tuleks kinnistusraamatu ebaõige kanne kustutada (p 14) Hagejal on võimalik AÕS § 65 lg 1 alusel nõuda kinnistusraamatu ebaõige kande järgi õigustatud isikult üksnes ebaõige kande kustutamise nõusolekut. Kui kinnistusraamatust nähtuv asjaõiguse omaja on surnud, on kinnistusraamatu ebaõige kande kustutamise nõude vastaspool kinnistusraamatust nähtuva asjaõiguse omaja pärija. Enda omanikuna kinnistusraamatusse kandmise nõusolekut hageja ebaõigesti omanikuna kinnistusraamatusse kantud isikult nõuda ei saa. Vale kinnistusraamatu kande kustutamise korral taastub sellele kandele eelnenud õiguslik olukord, st kehtivaks muutub viimasele omanikukandele eelnenud omanikukanne. Korteriomandi enda nimele kandmist saab hageja nõuda isikult, kes on eelmise kande järgi omanik. (p 11-14) Kinnistusraamatu kande kustutamiseks vajaliku nõusoleku hagemine AÕS § 65 lg 1 alusel ei eelda kande aluseks oleva asjaõiguslepingu vaidlustamist eraldi haginõudena. Kui kinnistusraamatu kande parandamist nõutakse kande aluseks olnud asjaõiguslepingu tühisuse tõttu, tuleb asjaolud, mis toovad kaasa asjaõiguslepingu tühisuse, esitada hagi alusena ja kohus võtab nende kohta seisukoha kohtuotsuse põhjendavas osas (vt Riigikohtu 7. aprilli 2009. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-30-09, p 10). (p 12)

Ebaõige kinnistusraamatu kanne, seoses elamuühistu ümberkujundamisega korteriühistuks

6. Korteriühistu pandiõigus Ühistu pandiõiguse tähendus hüpoteegipidajale

Vaidluse põhiküsimus oli see, kas avaldaja (krediidiasutus) kasuks võlgniku korteriomandile seatud hüpoteek tuleb pärast korteriomandi edukat enampakkumist kinnistusraamatust kustutada. Korteriühistu pandiõiguse tähendus hüpoteegipidaja jaoks ilmneb eelkõige KrtS § 44 lg 2 ja TMS § 158 lg 3 koostoimes. KrtS § 44 lg 2 kohaselt kohaldatakse korteriühistu pandiõigusele seadustes esimesel järjekohal oleva hüpoteegi kohta sätestatut. Täitemenetluses kehtib hüpoteegiga tagatud kinnisasja müümisel üldiselt põhimõte, et kui kinnisasi müüakse esimesel (eespoolsemal) järjekohal asuva hüpoteegipidaja nõude alusel, siis järjekohas tagapool asuvad õigused lõpevad pakkumise parimaks tunnistamisega (TMS § 158 lg 3) ja need kustutatakse kinnistusraamatust kohtutäituri avalduse alusel (TMS § 160 lg 1). Eeltoodu tähendab praegusel juhul, et kui korteriühistust sissenõudja kasuks on tõendi alusel tekkinud pandiõigus, lõpeb avaldaja kasuks esimesele järjekohale seatud hüpoteek pärast korteriomandi edukat enampakkumisel müümist ja see tuleb kinnistusraamatust kustutada.

Pandiõiguse rakendamine täitemenetluse algatajast ei sõltu

Korteriühistu pandiõiguse rakendamine ei sõltu sellest, kas täitemenetlus on algatatud korteriühistu avalduse alusel või korteriühistu ühineb täitemenetlusega, milles pööratakse sissenõuet korteriomandile. Vaidluse all oli küsimus, kas võlgniku korteriomandile seatud isiklik kasutusõigus pärast korteriomandi müümist ühistu majandamiskulude nõude maksmapanekuks võlgniku vastu algatatud täitemenetluses lõpeb ja tuleb kinnistusraamatust kustutada.

Kõik kinnistusregistriosa III ja IV jakku kantud õigused jäävad korteriühistu pandiõigusest järjekohas tahapoole

28.01.2020 2-19-6210/26

16.03.2020 2-19-9046/10

Kolleegium leiab, et kuivõrd TMS § 158 lg 3 puudutab kõiki kinnistusraamatusse kantud õigusi (KRS § 16 järgi kinnistusregistriosa IV jakku kantav hüpoteek ja KRS § 15 järgi III jakku kantavad teised piiratud asjaõigused (servituut (sh isiklik kasutusõigus), reaalkoormatis, hoonestusõigus ja ostueesõigus), tuleneb selle sätte koosmõjust KrtS § 44 lg-ga 2 järeldus, et kõik kinnistusregistriosa III ja IV jakku kantud õigused (sh isiklik kasutusõigus) jäävad korteriühistu pandiõigusest järjekohas tahapoole ning korteriühistul on võimalik pöörata sissenõue korteriomandile nii, et kõik järjekohta omavad eeltoodud õigused lõpevad ja need tuleb kinnistusraamatust kustutada. Selliselt tagavad viidatud sätted korteriomandi- ja korteriühistuseaduse eelnõu (462 SE) seletuskirjas välja toodud korteriühistu pandiõiguse eesmärgid, milleks on eelkõige vajadus rahuldada korteriühistu nõuded täitemenetluses.

Korteriühistu jaoks on majandamiskulude nõude maksmapanek tagatud vaid olukorras, kus korteriomand on vabastatud muudest koormavatest õigustest. Vastasel juhul on õigustega koormatud kinnisasjale enampakkumisel ostja leidmine vähetõenäoline ning korteriühistu pandiõigusega taotletud tulemust ei ole võimalik saavutada. Ühtlasi märgitakse ka kõnealuses seletuskirjas, et korteriühistu pandiõiguse mõju peaks olema selline, et korteriühistu majandamiskulude nõude rahuldamine on võimalik korteriomandi sundmüügi kaudu ja seejuures on korteriühistu nõue eelistatud muude nõuete, sh pandiga tagatud nõuete ees.

Kinnisasja koormava hüpoteegi kohta näeb KrtS § 72 ette korteriühistu pandiõiguse erisused juhtudeks, kui korteriomand on koormatud hüpoteegiga juba enne KrtS-i jõustumist 1. jaanuaril 2018. Seega on korteriühistul ka juhul, kui hüpoteek on seatud korteriomandile enne 1. jaanuari 2018, võimalik KrtS §-s 72 sätestatud tingimustel pöörata sissenõue korteriomandile nii, et varasem hüpoteek kustutatakse. Muid rakendussätteid korteriühistu pandiõiguse kohta KrtS ei sisalda. Seda arvestades saab teiste korteriomandit koormavate õiguste puhul KrtS § 44 lg 2 järgset korteriühistu pandiõigust kohaldada vaid juhul, kui need õigused on kinnistusraamatusse kantud pärast 1. jaanuari 2018 (st KrtS-i ei saa teistele korteriomandit koormavatele õigustele kohaldada tagasiulatuvalt).

Pandiõiguse mõju enne 01.01.2018 registrisse kantud hüpoteekidele

Riigikohus juhtis tähelepanu, et korteriühistu pandiõigus võib kinnistusraamatusse kantavate õiguste omajatele kaasa tuua riske, millest teavitamisel on oluline roll tehinguid tõestavatel notaritel. Notari selgitamiskohustuse sätestab tõestamisseaduse § 18. Tehingu notariaalse tõestamise ühe olulisema funktsioonina on notari ülesanne muu hulgas hoiatada osalisi kehtivast õigusest tulenevate riskide eest Samuti võib notari funktsioonidest tulenevalt tehingu notariaalse tõestamise nõude eesmärk olla nii lepingupoolte kaitse läbimõtlematu tegevuse eest ehk hoiatusfunktsioon kui ka nende nõustamine. Eeltoodut arvestades on notari selgituskohustus juhtida korteriomanditega tehtavate tehingute tõestamisel tehingupoolte tähelepanu korteriühistu pandiõiguse sätetele ja selgitada, millised õiguslikud tagajärjed võivad sellest tuleneda korteriomandile seatava õiguse omanikule, kui korteriomanikul tekib majandamiskulude võlgnevus ja tema vastu algatatakse korteriühistu nõude maksmapanekuks täitemenetlus.

Pandiõigusega seotud riskide selgitamine

Teistele korteriomandit koormavatele õigustele avaldab pandiõigus mõju, kui need on kinnistusraamatusse kantud pärast 01.01.2018

Eesti KorteriÃ¼histute Liit Sakala 23A 10141 TALLINN tel. 627 5740 ekyl@ekyl.ee www.ekyl.ee