Guía práctica Convivencia en la propiedad horizontal

Guía práctica minutas La convivencia en propiedad horizontal Primera edición 2012

ÍNDICE

GLOSARIO

PÁGINA

INTRODUCCIÓN I - LA CONVIVENCIA EN EL RÉGIMEN DE PROPIEDAD HORIZONTAL 1.1 Definición 1.2 Los Principios rectores 1.3 Régimen Sancionador interno 1.4 Cuadro descriptivo proceso sancionador 1.5 Órganos 1.5.1 Asamblea de copropietarios 1.5.1.1 Reuniones de la Asamblea 1.5.2 Consejo de Administración 1.5.3 Del Administrador 1.5.3.1 Función sancionatoria del administrador 1.5.4 Comité de Convivencia 1.6 De las sanciones 1.6.1Apoyo de autoridades policivas 1.7 Obligaciones de los propietarios de bienes privados 16

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II- MINUTAS PROCESO SANCIONADOR 2.1 Acta de formación de expedientes e inicio de actuación conciliatoria 2.2 Minuta Citación a Presunto Infractor 2.3 Minuta de Citación a quejoso 2.4 Minuta Acta de conciliación 2.5 Minuta Acta de No Conciliación 2.6 Acta de Inicio Actuación sancionatoria

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III- LAS MASCOTAS EN PROPIEDAD HORIZONTAL 3.1 Definición 3.2 Regulación Normativa

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IV- EL RUIDO 4.1 Definición 4.2 Cierre de establecimientos comerciales.

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V- EXTRACTOS NORMATIVOS Y JURISPRUDENCIALES EN PROPIEDAD HORIZONTAL

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INTRODUCCIÓN La persona humana cuenta entre sus características con la capacidad de interrelacionarse con otros, de allí que por la misma naturaleza del hombre es necesario estar acompañados de otras personas, formando lo que se conoce como sociedades. Estas construcciones son estudiadas por las llamadas disciplinas sociales, como son la Sociología, la Antropología, Economía, entre otras.

La sociedad conformada por seres humanos, cuenta con una diferencia esencial de aquellas que conforman los animales, y es la presencia de un elemento distintivo denominado cultura. Sociedad y Cultura son conceptos que difieren entre sí, ya que el primero se refiere a la forma básica de agrupación de personas o entidades poblacionales, mientras que el segundo hace referencia a todos aquellos aspectos o rasgos transmitidos a través del tiempo de generación en generación, incluyendo costumbres, lenguas, creencias y religiones, arte, ciencia, etc.; que caracterizan o identifican esa agrupación o entidad poblacional.

El significado etimológico de la palabra cultura, encuentra su origen en el vocablo latín cultus, que significa “cultivo”, que a su vez deriva de la voz colere, que significa cuidado del campo o del ganado.

A mediados del siglo XVI, el término cultura adquiere una connotación metafórica, entendida como el cultivo de cualquier facultad. En el transcurrir del tiempo, como cultura se entenderá la formación de la mente, es decir designa el estado, de la mente humana, quien desarrolla el conocimiento y lo afirma por medio de su capacidad intelectual, resultando entonces, en su sentido metafórico, la cultivación del espíritu.

Esta condición le permite relacionarse con las demás personas o grupos a través de una comunicación permanente, permitiéndole convivir con ellas.

Al referirnos al tema de Convivencia necesariamente tenemos que remitirnos a su significado, que no es más que vivir en compañía de otro u otros, término generalmente vinculado a la coexistencia pacífica y armónica de grupos humanos en un mismo espacio.

En el medio social donde nos desarrollamos, cada individuo forma parte de numerosas agrupaciones sociales, de allí que la primera agrupación social que reconoce el hombre desde su nacimiento es la familia, y dependiendo del interés que le genere o motive, va interrelacionándose con otros, de allí que en su desarrollo le sigue la escuela, la universidad, el club deportivo, la junta de vecinos, el sindicato, la empresa, el grupo religioso, el partido político, etc.

Como consecuencia del hombre vivir en sociedad, es necesario establecer un orden para regular la conducta de los individuos que la conforman, ya que de no ser así, la vida entre varias personas con distintas características, intereses, ideas, etc., generaría conflictos, por eso las reglas o normas propenden por el establecimiento y respeto a los derechos y deberes de cada uno en condiciones de igualdad, cuyo incumplimiento o violación conlleva una sanción. La norma también puede ser coactiva, la posibilidad de utilizar la fuerza para que se cumpla.

La ley 675 del 2001, más conocida como Ley de Propiedad Horizontal, es desarrollada dentro de una obligante observancia y aplicación de normas de convivencia pacífica, que permitan el desarrollo integral de las personas que residen en inmuebles sometidos al régimen.

Este manual busca concientizar a los residentes en Propiedad Horizontal y guiar a los órganos sancionadores, así como al administrador de la propiedad horizontal en la búsqueda de una solución sencilla y practica de todos aquellos asuntos que surjan en el ejercicio diario de sus funciones, respecto al cumplimiento de la normas de convivencia.

› CAPÍTULO I CAPÍTULO I LA CONVIVENCIA EN EL RÉGIMEN DE PROPIEDAD HORIZONTAL 1.1 Definición: Como ya lo hemos señalado, se entiende por Convivencia la acción de convivir en un sentido amplio, convivir está relacionado con vivir en compañía de otro u otros armónicamente, reconociendo y respetando los derechos que cada persona tiene.

La Ley 675 de 2001, que regula el régimen de Propiedad Horizontal en Colombia, define este sistema de inmuebles como una forma especial de dominio, en la que concurren derechos de propiedad exclusiva sobre bienes privados y derechos de copropiedad sobre el terreno y los demás bienes comunes; con el fin de garantizar la seguridad y la convivencia pacífica en los inmuebles sometidos a ella, hace el señalamiento expreso en el artículo 2, sobre la convivencia pacífica y solidaridad social que se exige para todas aquellas personas que residan en inmuebles sometidos a él: “los reglamentos de propiedad horizontal deberán propender al establecimiento de relaciones pacíficas de cooperación y solidaridad social entre los copropietarios o tenedores” Esa convivencia, establecida en la ley 675 del 2001, hace exigible la prevalencia de la dignidad humana frente a cualquier otro interés que pudiese alegarse.

1.2 Los principios rectores Al buscar el significado de principios rectores en el Real Diccionario de la Lengua Española, encontramos que la palabra Principio proviene del latín principum, que se refiere al primer instante del ser de algo; se refiere, por lo tanto al comienzo o inicio, el origen o causa de algo y la razón fundamental o base sobre la cual discurre cualquier materia. De la palabra Rectores debemos señalar su significado adj.-s. Que rige o gobierna.

En derecho, los principios rectores se consideran enunciados normativos que expresan un juicio deontológico, acerca de la conducta a seguir en cierta situación. Cada uno de los principios generales del Derecho, es un criterio que expresa un deber

de conducta para los individuos, el principio o un estándar para el resto de las normas. La ley 675 del 2001 consagra en el artículo 2º los principios rectores, encontrando señalados: 1. Función social y ecológica de la propiedad. Los reglamentos de propiedad horizontal deberán respetar la función social y ecológica de la propiedad, y por ende, deberán ajustarse a lo dispuesto en la normatividad urbanística vigente.

2. Convivencia pacífica y solidaridad social. Los reglamentos de propiedad horizontal, deberán propender al establecimiento de relaciones pacíficas de cooperación y solidaridad social, entre los copropietarios o tenedores.

3. Respeto de la dignidad humana. El respeto de la dignidad humana debe inspirar las actuaciones de los integrantes de los órganos de administración de la copropiedad, así como las de los copropietarios para el ejercicio de los derechos y obligaciones derivados de la ley.

4. Libre iniciativa empresarial. Atendiendo las disposiciones urbanísticas vigentes, los reglamentos de propiedad horizontal de los edificios o conjuntos de uso comercial o mixto, así como los integrantes de los órganos de administración correspondientes, deberán respetar el desarrollo de la libre iniciativa privada dentro de los límites del bien común.

1.3 Régimen sancionador interno Para preservar la convivencia pacífica en los inmuebles sometidos a La Ley 675 de 2001, se establece la realización de un procedimiento tendiente a sancionar aquellas conductas obligantes dentro del régimen, cuyas características son: a) Que se agote el debido proceso. b) Que el contenido de la obligación no sea pecuniario. c) Que las sanciones estén expresamente señaladas en la Ley o el Reglamento de Propiedad Horizontal.

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› CAPÍTULO I

La imposición de sanciones en propiedad horizontal obliga a garantizar el debido proceso, tal como se señala en sus principios rectores. Esta observancia se exige a partir de la consagración en la constitución política en el artículo 29 como un derecho fundamental, que exige un mínimo de garantías necesarias al momento de imponer sanciones o penas; se entiende que es el pilar fundamental del derecho procesal, el artículo en mención, reza: “ARTÍCULO 29. El debido proceso se aplicará a toda clase de actuaciones judiciales y administrativas.

Nadie podrá ser juzgado sino conforme a leyes preexistentes al acto que se le imputa, ante juez o tribunal competente y con observancia de la plenitud de las formas propias de cada juicio.

En materia penal la ley permisiva o favorable, aun cuando sea posterior, se aplicará de preferencia a la restrictiva o desfavorable.

Toda persona se presume inocente mientras no se la haya declarado judicialmente culpable. Quien sea sindicado tiene derecho a la defensa y a la asistencia de un abogado escogido por él, o de oficio, durante la investigación y el juzgamiento; a un debido proceso público sin dilaciones injustificadas; a presentar pruebas y a controvertir las que se alleguen en su contra; a impugnar la sentencia condenatoria, y a no ser juzgado dos veces por el mismo hecho.

Es nula, de pleno derecho, la prueba obtenida con violación del debido proceso.”

En este sentido, observamos en la constitución que para la aplicación del debido proceso se consagra a toda clase de actuaciones judiciales y administrativas.

De su consagración podemos resumir: • Existe una clara prohibición de juzgar a una persona bajo el amparo de leyes no vigentes al momento de la comisión del hecho que se imputa.

• La garantía de ejercer su derecho a la defensa.

• La facultad de presentar y controvertir pruebas e impugnar decisiones.

La aplicación del debido proceso busca asegurar un resultado justo y equitativo dentro del proceso, a permitir la oportunidad de ser oído y hacer valer los 10

derechos de quien se somete al juicio, frente al juez o autoridad competente que finalmente toma la decisión.

La ley 675 del 2001, entendiendo este deber legal de observar el derecho fundamental al debido proceso, lo incorpora entre sus principios fundamentales, de allí que en el artículo 2 numeral 5 se hace referencia a él, así: “5. Derecho al debido proceso. Las actuaciones de la asamblea o del consejo de administración, tendientes a la imposición de sanciones por incumplimiento de obligaciones no pecuniarias, deberán consultar el debido proceso, el derecho de defensa, contradicción e impugnación.”

En el mismo sentido y en desarrollo del derecho al debido proceso, el artículo 60 de la ley 675 del 2001 impone a la asamblea o al concejo de administración el respeto al debido proceso, derecho de defensa, contradicción e impugnación, así como la consagración de las faltas y sanciones a imponerse dentro de las actuaciones internas del régimen, consagración que reza: “Artículo 60. Las sanciones previstas en el artículo anterior serán impuestas por la asamblea general o por el consejo de administración, cuando se haya creado y en el reglamento de propiedad horizontal se le haya atribuido esta facultad. Para su imposición se respetarán los procedimientos contemplados en el reglamento de propiedad horizontal, consultando el debido proceso, el derecho de defensa y contradicción e impugnación. Igualmente deberá valorarse la intencionalidad del acto, la imprudencia o negligencia, así como las circunstancias atenuantes, y se atenderán criterios de proporcionalidad y graduación de las sanciones, de acuerdo con la gravedad de la infracción, el daño causado y la reincidencia”.

“PARÁGRAFO. En el reglamento de propiedad horizontal se indicarán las conductas objeto de la aplicación de sanciones, con especificación de las que procedan para cada evento, así como la duración razonable de las previstas en los numerales 1 y 2 del artículo precedente, de la presente ley.”

› LA CONVIVENCIA EN EL RÉGIMEN DE PROPIEDAD HORIZONTAL

CUADRO DESCRIPCIÓN PROCEDIMIENTO SANCIONADOR. NORMA A APLICAR: Ley o reglamento.

ETAPAS DEL PROCESO

COMPETENCIA

FACULTAD

Etapa 1: Recepción de la queja y apertura de proceso

1. Comité de Convivencia (Donde exista este comité, de haberlo, no puede imponer sanción) o Concejo de Administración; a falta de los dos anteriores, la Asamblea General de Copropietarios.

a. Recepción de la queja. b. Apertura del expediente c. Citación al presunto infractor. d. Escuchar los descargos. e. Presentación formulas de arreglo. f. Levantar actas, practicar y recepcionar las pruebas a que haya lugar.

Etapa 2: Toma de decisión o imposición de sanción.

En esta etapa, si la conducta que se estudia no diera lugar a la imposición de sanción, se permitirá que el presunto infractor se ajuste a las normas que rigen la propiedad horizontal.

1. Concejo de Administración donde exista o la Asamblea de no existir Concejo de Administración.

Agotada la primera fase el comité de convivencia dará traslado al concejo de administración o a la asamblea de propietarios para que se agote la segunda etapa.

a. Se valorará el acervo probatorio existente, en lo atinente a la intencionalidad del acto, la imprudencia o negligencia, así como las circunstancias atenuantes, y se atenderán criterios de proporcionalidad y graduación de las sanciones, de acuerdo con la gravedad de la infracción, el daño causado y la reincidencia. b. Para la imposición de sanción se respetarán los procedimientos contemplados en el reglamento de propiedad horizontal, consultando el debido proceso, el derecho de defensa y contradicción e impugnación.

Etapa 3: Notificación y ejecución de la sanción.

1. Administrador de Propiedad Horizontal. El administrador será el responsable de hacer efectivas las sanciones impuestas.

ARTÍCULO 51. FUNCIONES DEL ADMINISTRADOR. 11. Notificar a los propietarios de bienes privados, por los medios que señale el respectivo reglamento de propiedad horizontal, las sanciones impuestas en su contra por la asamblea general o el consejo de administración, según el caso, por incumplimiento de obligaciones.

12. Hacer efectivas las sanciones por incumplimiento de las obligaciones previstas en esta ley, en el reglamento de propiedad horizontal y en cualquier reglamento interno, que hayan sido impuestas por la asamblea general o el Consejo de Administración, según el caso, una vez se encuentren ejecutoriadas.

Etapa 4: Recursos de impugnación de decisión.

1. Propietario unidad privada.

Término: La impugnación sólo podrá intentarse dentro del mes siguiente a la fecha de la comunicación de la respectiva sanción. Será aplicable para efectos del presente artículo, el procedimiento consagrado en el artículo 194 del Código de Comercio o en las normas que lo modifiquen, adicionen o complementen.

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› CAPÍTULO I

1.5 Órganos de Dirección y Administración de la Propiedad Horizontal.

concurren los propietarios de los bienes privados de la persona jurídica denominada edificio, conjunto o centro comercial, quienes tendrán derecho a participar en sus deliberaciones y a votar en ella; de acuerdo La ley 675 de 2001 tiene establecidos unos órganos al porcentaje del coeficiente de copropiedad del de Dirección y administración de la persona jurídica respectivo bien privado, siempre que las decisiones sometida al régimen de propiedad horizontal, de allí tengan un contenido económico, pues si la decisión no que debemos en primer aspecto referirnos a que se tiene ese elemento, la decisión será un voto por unidad entiende por “Dirección”, la acción y efecto de dirigir, privada. esto es, llevar algo hacia un término o lugar, guiar, encaminar las operaciones a un fin, regir, dar reglas, Las decisiones adoptadas son de obligatorio aconsejar u orientar. El concepto tiene su origen en el cumplimiento para todos los propietarios, inclusive vocablo latino directo. Por otra parte, el concepto de para los ausentes o disidentes, para el administrador y administración hace referencia al funcionamiento, la demás órganos, y en lo pertinente para los usuarios y estructura y el rendimiento de las organizaciones. El ocupantes del edificio o conjunto. término proviene del latín ad-ministrare (“servir”) o ad Dentro de las funciones entregadas por la Ley a la manus trahere (“manejar” o “gestionar”).

Asamblea de Propietarios, le corresponde de acuerdo La administración puede ser entendida como la a lo establecido en el ARTÍCULO 38. “NATURALEZA Y disciplina que se encarga de realizar una gestión de los FUNCIONES. La asamblea general de propietarios es el recursos, entendidos estos materiales o humanos, con órgano de dirección de la persona jurídica que surge por fundamento o criterio científico, siempre orientados a mandato de esta ley, y tendrá como funciones básicas las siguientes: satisfacer un objetivo concreto o alcanzar una meta.

El término también se utiliza para referirse a una autoridad pública, como el gobierno de un territorio, o a los responsables de una entidad privada, como los directivos de una empresa.

En el ARTÍCULO 36 encontramos el establecimiento de los órganos de Dirección y Administración, así: “ORGANOS DE DIRECCIÓN Y ADMINISTRACIÓN. La dirección y administración de la persona jurídica corresponde a la asamblea general de propietarios, al consejo de administración, si lo hubiere, y al administrador de edificio o conjunto”.

1.5.1 Asamblea de copropietarios El capítulo X de la ley 675 de 2001, consagra la conformación del órgano denominado LA ASAMBLEA GENERAL. Conocido como el máximo órgano dentro del régimen de propiedad horizontal, en su integración 12

1. Nombrar y remover libremente al administrador y a su suplente cuando fuere el caso, para períodos determinados, y fijarle su remuneración.

2. Aprobar o improbar los estados financieros y el presupuesto anual de ingresos y gastos que deberán someter a su consideración el consejo administrativo y el administrador.

3. Nombrar y remover libremente a los miembros del comité de convivencia para períodos de un año, en los edificios o conjuntos de uso residencial.

4. Aprobar el presupuesto anual del edificio o conjunto y las cuotas para atender las expensas ordinarias o extraordinarias, así como incrementar el fondo de imprevistos, cuando fuere el caso.

5. Elegir y remover a los miembros del consejo de administración y, cuando exista, al Revisor Fiscal y

LA CONVIVENCIA EN EL RÉGIMEN DE PROPIEDAD HORIZONTAL

su suplente, para los períodos establecidos en el reglamento de propiedad horizontal, que en su defecto, será de un año.

6. Aprobar las reformas al reglamento de propiedad horizontal.

7. Decidir la desafectación de bienes comunes no esenciales y autorizar su venta o división, cuando fuere el caso, y decidir, en caso de duda, sobre el carácter esencial o no de un bien común.

8. Decidir la reconstrucción del edificio o conjunto, de conformidad con lo previsto en la presente ley.

9. Decidir, salvo en el caso que corresponda al consejo de administración, sobre la procedencia de sanciones por incumplimiento de las obligaciones previstas en esta ley y en el reglamento de propiedad horizontal, con observancia del debido proceso y del derecho de defensa consagrado para el caso en el respectivo reglamento de propiedad horizontal.

10. Aprobar la disolución y liquidación de la persona jurídica.

11. Otorgar autorización al administrador para realizar cualquier erogación con cargo al Fondo de Imprevistos de que trata la presente ley.

12. Las demás funciones fijadas en esta ley, en los decretos reglamentarios de la misma, y en el reglamento de propiedad horizontal.

PARÁGRAFO. La asamblea general podrá delegar en el consejo de administración, cuando exista, las funciones indicadas en el numeral 3 del presente artículo”.

1.5.1.1 Reuniones de la asamblea.

La asamblea general se reunirá ordinariamente al menos una vez al año o en la fecha señalada en el reglamento de propiedad horizontal, cuando éste no haga señalamiento de fecha dentro de los tres (3) meses siguientes al vencimiento de cada período presupuestal; La reunión de asamblea tiene como

finalidad: a) examinar la situación general de la persona jurídica, b) efectuar los nombramientos cuya elección le corresponda, c) considerar y aprobar las cuentas del último ejercicio y presupuesto para el siguiente año.

La convocatoria será verbal o escrita, requiriéndose como requisito esencial ser enviada a la última dirección registrada de cada uno de los propietarios; la convocatoria la efectuará el administrador, con una antelación no inferior a quince (15) días calendario, queriendo significar que los días calendarios señalados será el término mínimo para realizar la convocatoria, esto es: si el reglamento dijere que la convocatoria se hará a los veinte días calendario, tendrá validez legal esa disposición, más no sería así si el termino fuere inferior a los 15 días calendario.

Se reunirá en forma extraordinaria cuando las necesidades imprevistas o urgentes del edificio o conjunto así lo ameriten, por convocatoria del administrador, del consejo de administración, del revisor fiscal o de un número plural de propietarios de bienes privados que representen, por lo menos, la quinta parte de los coeficientes de copropiedad.

Cuando se trate de asamblea extraordinaria, reuniones no presenciales y decisiones por comunicación escrita, en el aviso se insertará el orden del día y en la misma no se podrán tomar decisiones sobre temas no previstos en este.

Sin embargo, a pesar de ser la asamblea de propietarios el máximo órgano de dirección de la persona jurídica sometido al régimen de propiedad horizontal, sus decisiones o determinaciones no son absolutas ya que encuentra su limitación en la ley y reglamento.

De allí que cuando una decisión vulnere derechos o normas, cualquier propietario puede acudir a la impugnación de la decisión contenida en el ARTÍCULO 49. IMPUGNACIÓN DE DECISIONES. El administrador, el Revisor Fiscal y los propietarios de bienes privados, podrán impugnar las decisiones de la asamblea general de propietarios, cuando no se ajusten a las prescripciones legales o al reglamento de la propiedad horizontal.

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› CAPÍTULO I

La impugnación sólo podrá intentarse dentro de los dos (2) meses siguientes a la fecha de la comunicación o publicación de la respectiva acta. Será aplicable para efectos del presente artículo, el procedimiento consagrado en el artículo 194 del Código de Comercio o en las normas que lo modifiquen, adicionen o complementen.

el órgano; en este tipo de inmuebles las decisiones serán tomadas por la asamblea de propietarios. Al consejo de administración le corresponderá tomar las determinaciones necesarias en orden a que la persona jurídica cumpla sus fines, de acuerdo con lo previsto en el reglamento de propiedad horizontal.

Parágrafo. Exceptúense de la disposición contenida en el presente artículo las decisiones de la asamblea general, por medio de las cuales se impongan sanciones por incumplimiento de obligaciones no pecuniarias, que se regirán por lo dispuesto en el Capítulo Segundo, del Título II de la presente ley.

En el artículo 54, se establece el quórum y las mayorías para la toma de decisiones; “El consejo de administración deliberará y decidirá válidamente con la presencia y votos de la mayoría de sus miembros, salvo que el reglamento de propiedad horizontal estipule un quórum superior, con independencia de los coeficientes de copropiedad”.

1.5.2 Consejo de Administración

1.5.3

El consejo de administración es uno de los órganos creados por ministerio de la ley 675 del 2001, siendo obligatorio su existencia en los edificios o conjuntos de uso comercial o mixto integrados por más de treinta (30) bienes privados excluyendo parqueaderos o depósitos.

La Ley 675 de 2001 en el ARTÍCULO 50 establece la NATURALEZA DEL ADMINISTRADOR, reconociéndole la representación legal de la persona jurídica y la administración del edificio o conjunto. Su designación se hace en términos generales por la Asamblea general de propietarios, pero en aquellos edificios donde exista consejo de administración, la designación será realizada por este último.

El período para actuar como administrador será aquel establecido en el reglamento, quien en el ejercicio de sus funciones podrá celebrar actos y contratos que se radican en la cabeza de la persona jurídica, siempre y cuando se ajusten a las normas legales y reglamentarias.

Su conformación está reconocida en la elección que hiciere la asamblea de un número mínimo impar de tres (3) o más miembros propietarios de las unidades privadas respectivas, o sus delegados.

Este órgano no es obligatorio para aquellos edificios o conjuntos comerciales o mixtos, que tengan un número igual o inferior a treinta (30) bienes privados, excluyendo parqueaderos y depósitos, será potestativo consagrar tal organismo en los reglamentos de propiedad horizontal.

Para edificios o conjuntos de uso residencial, integrados por más de treinta (30) bienes privados excluyendo parqueaderos o depósitos, será potestativo consagrar tal organismo en los reglamentos de propiedad horizontal; lo que debe entenderse que los conjuntos o edificios residenciales con un número inferior a 30 unidades privadas, no pueden tener tal órgano; esta afirmación nace no por expresa prohibición legal, sino por la clara observancia de los requisitos para que exista 14

Del Administrador

1.5.3.1 Función sancionatoria del Administrador El administrador dentro del proceso sancionatorio por obligaciones no pecuniarias, es un notificador y ejecutor de las sanciones impuestas por el consejo de administración o la asamblea de copropietarios, tal como lo señala el artículo 61 de la ley 675 de 2001, cuando dice: “ EJECUCIÓN DE LAS SANCIONES POR INCUMPLIMIENTO DE OBLIGACIONES NO PECUNIARIAS. El administrador será el responsable de hacer efectivas las sanciones impuestas, aun

LA CONVIVENCIA EN EL RÉGIMEN DE PROPIEDAD HORIZONTAL

acudiendo a la autoridad policial competente si fuere el caso”.

Esta condición es ratificada en el artículo 51, que señala entre sus FUNCIONES: (…)…11. Notificar a los propietarios de bienes privados, por los medios que señale el respectivo reglamento de propiedad horizontal, las sanciones impuestas en su contra por la asamblea general o el consejo de administración, según el caso, por incumplimiento de obligaciones.

12. Hacer efectivas las sanciones por incumplimiento de las obligaciones previstas en esta ley, en el reglamento de propiedad horizontal y en cualquier reglamento interno, que hayan sido impuestas por la asamblea general o el consejo de administración, según el caso, una vez se encuentren ejecutoriadas.

1.5.4 Comité de Convivencia La ley 675 del 2001, establece la forma de solucionar los conflictos que se susciten en la propiedad horizontal, pero antes de entrar a mencionar el procedimiento de ley, es necesario detenernos en la definición de la palabra CONFLICTO; Un conflicto es una situación que implica intereses encontrados o contrapuestos, entre dos o más partes y puede suscitar posteriores enfrentamientos; entre las varias formas que toma el conflicto podemos señalar una de las más conocidas, como es: “El conflicto social que se refiere al amplio espectro que en la interacción e interrelación humana va desde situaciones y cuestiones aparentemente simples y sin problemas de consecuencias dolorosas para las partes, hasta situaciones complejas, peligrosas y violentas. Desde este punto de vista se aduce que La convivencia social es considerada una mina abundante de conflictos, donde la fuente más abundante de molestia son los demás. Para Lewis A. Coser, un conflicto es social cuando transciende lo individual y procede de la propia estructura de la sociedad”.

El Artículo 58, que trata sobre la solución de conflictos que se generen en propiedad horizontal entre los

propietarios o tenedores del edificio o conjunto, o entre ellos y el administrador, el consejo de administración o cualquier otro órgano de dirección o control de la persona jurídica, en razón de la aplicación o interpretación de esta ley y del reglamento de propiedad horizontal.

1. Comité de Convivencia. Cuando se presente una controversia que pueda surgir con ocasión de la vida en edificios de uso residencial, su solución se podrá intentar mediante la intervención de un comité de convivencia, elegido de conformidad con lo indicado en la presente ley, el cual intentará presentar fórmulas de arreglo, orientadas a dirimir las controversias y a fortalecer las relaciones de vecindad. Las consideraciones de este comité se consignarán en un acta, suscrita por las partes y por los miembros del comité y la participación en él será ad honorem.

2. Mecanismos alternos de solución de conflictos. Las partes podrán acudir, para la solución de conflictos, a los mecanismos alternos, de acuerdo con lo establecido en las normas legales que regulan la materia.

PARÁGRAFO 1o. Los miembros de los comités de con vivencia serán elegidos por la asamblea general de copropietarios, para un período de un (1) año y estará integrado por un número impar de tres (3) o más personas.

PARÁGRAFO 2o. El comité consagrado en el presente artículo, en ningún caso podrá imponer sanciones.

PARÁGRAFO 3o. Cuando se acuda a la autoridad jurisdiccional para resolver los conflictos referidos en el presente artículo, se dará el trámite previsto en el Capítulo II del Título XXIII del Código de Procedimiento Civil, o en las disposiciones que lo modifiquen, adicionen o complementen.

1.6 De las sanciones En el CAPÍTULO II de la Ley 675 de 2001, encontramos el señalamiento de las sanciones por incumplimiento de obligaciones no pecuniarias, que pueden ser impuestas por la asamblea general o por el consejo 15

› CAPÍTULO I

de administración, cuando se haya creado y en el reglamento de propiedad horizontal se le haya atribuido esta facultad; las sanciones señaladas en la ley son:

incumplimiento de obligaciones no pecuniarias. Esta podrá intentarse dentro del mes siguiente a la fecha de la comunicación de la respectiva sanción.

1. Publicación en lugares de amplia circulación de la edificación o conjunto de la lista de los infractores, con indicación expresa del hecho o acto que origina la sanción.

Para la impugnación será aplicable el procedimiento consagrado en el artículo 194 del Código de Comercio o en las normas que lo modifiquen, adicionen o complementen.

2. Imposición de multas sucesivas mientras persista el incumplimiento, que no podrán ser superiores, cada una, a dos (2) veces el valor de las expensas necesarias mensuales, a cargo del infractor, a la fecha de su imposición que, en todo caso, sumadas no podrán exceder de diez (10) veces las expensas necesarias mensuales a cargo del infractor.

3. Restricción al uso y goce de bienes de uso común no esenciales, como salones comunales y zonas de recreación y deporte.

En ningún caso, se podrá restringir el uso de bienes comunes esenciales o de aquellos destinados a su uso exclusivo.

1.6.1Apoyo de autoridades policivas

En el proceso de imponer sanciones en propiedad horizontal, la Ley le exige a los órganos quienes tienen la facultad, de respetar los procedimientos contemplados en el reglamento de propiedad horizontal, consultando el debido proceso, el derecho de defensa y contradicción e impugnación. Quedando obligados a realizar una valoración de la intencionalidad del acto, la imprudencia o negligencia, así como las circunstancias atenuantes, y se atenderán criterios de proporcionalidad y graduación de las sanciones, de acuerdo con la gravedad de la infracción, el daño causado y la reincidencia.

Finalmente, una vez decidida la sanción, será el administrador el responsable de hacer efectivas las sanciones impuestas, aún si para lograrlo deba acudir a la autoridad policial competente si fuere el caso.

Como recurso a interponer frente al proceso sancionador la ley consagra la posibilidad que el propietario de bien privado sancionado, pueda impugnar las sanciones por 16

En Colombia la Policía Nacional es un cuerpo armado, permanente, de naturaleza civil, encargado de mantener y garantizar el orden público interno de la Nación.

Instituida para proteger a todas las personas en su vida, honra, bienes, creencias y demás derechos y libertades.

Constituida con régimen y disciplina especiales.

Artículo 61. Ejecución de las sanciones por incumplimiento de obligaciones no pecuniarias.

El administrador será el responsable de hacer efectivas las sanciones impuestas, aún acudiendo a la autoridad policial competente si fuere el caso.

Cuando ocurran los eventos previstos en el numeral 1o. del artículo 18 de la presente ley, la policía y demás autoridades competentes, deberán acudir de manera inmediata al llamado del administrador o de cualquiera de los copropietarios.

Al remitirnos al artículo señalado, encontramos que en la redacción de la ley 675 del 2001, existe una clara regulación a las obligaciones de los propietarios de unidades privadas sometidas al régimen de propiedad horizontal, pero específicamente en el numeral 1 se señala: a) Usarlos de acuerdo con su naturaleza y destinación, en la forma prevista en el reglamento de propiedad horizontal. b) Abstenerse de ejecutar acto alguno que comprometa la seguridad o solidez del edificio o conjunto. c) Producir ruidos.

› LA CONVIVENCIA EN EL RÉGIMEN DE PROPIEDAD HORIZONTAL

d) Producir molestias.

los casos de conflictos de convivencia.

e) Producir actos que perturben la tranquilidad de los demás propietarios u ocupantes.

El artículo en mención reza: “OBLIGACIONES DE LOS PROPIETARIOS RESPECTO DE LOS BIENES DE DOMINIO PARTICULAR O PRIVADO. En relación con los bienes de dominio particular, sus propietarios tienen las siguientes obligaciones:

f) Producir actos que afecten la salud pública.

En caso de uso comercial o mixto, el propietario o sus causahabientes, a cualquier título, solo podrán hacer servir la unidad privada a los fines u objetos convenidos en el reglamento de propiedad horizontal, salvo autorización de la asamblea. En el reglamento de copropiedad se establecerá la procedencia, requisitos y trámite aplicable al efecto.

1.7. De las obligaciones de los propietarios de bienes privados.

En este numeral, nos referiremos en especial a las obligaciones contenidas en el artículo 18 de la Ley 675 de 2001, señalando la importancia que presenta cuando ya en el numeral primero, está regulando el uso de las unidades privadas, queriendo referirse a que no podría darle un uso diferente, esto es si el uso es residencial, no podría realizarse en ellos actividades de tipo mercantil como consultorio, taller de modistería, tienda, boutique; etc.

En la mención de obligar a abstenerse a ejecutar actos que comprometan la seguridad o solidez del edificio, se refiere a aquellas obras de remodelación que se ejecutan sin la autorización de la administración atentando contra los bienes comunes esenciales, o aquellas obras que se efectúan sin consultar el bienestar de las vecinos, como taladrar a altas horas de la noche, colgar cuadros, reparar puertas en horas no permitidas.

Actos como escuchar música en volumen no permitido; e incluso manejo de las discusiones o celebraciones familiares a viva voz en horas que perturban la tranquilidad de los demás propietarios, estos son solo algunos aspectos contenidos en este importante artículo; que según consultas realizadas a diferentes centros de conciliación, son causantes en un 52% de

1. Usarlos de acuerdo con su naturaleza y destinación, en la forma prevista en el reglamento de propiedad horizontal, absteniéndose de ejecutar acto alguno que comprometa la seguridad o solidez del edificio o conjunto, producir ruidos, molestias y actos que perturben la tranquilidad de los demás propietarios u ocupantes o afecten la salud pública.

En caso de uso comercial o mixto, el propietario o sus causahabientes, a cualquier título, solo podrán hacer servir la unidad privada a los fines u objetos convenidos en el reglamento de propiedad horizontal, salvo autorización de la asamblea. En el reglamento de copropiedad se establecerá la procedencia, requisitos y trámite aplicable al efecto.

2. Ejecutar de inmediato las reparaciones en sus bienes privados, incluidas las redes de servicios ubicadas dentro del bien privado, cuya omisión pueda ocasionar perjuicios al edificio o conjunto o a los bienes que lo integran, resarciendo los daños que ocasione por su descuido o el de las personas por las que deba responder.

3. El propietario del último piso no puede elevar nuevos pisos o realizar nuevas construcciones sin la autorización de la asamblea, previo cumplimiento de las normas urbanísticas vigentes. Al propietario del piso bajo le está prohibido adelantar obras que perjudiquen la solidez de la construcción, tales como excavaciones, sótanos y demás, sin la autorización de la asamblea, previo cumplimiento de las normas urbanísticas vigentes.

4. Las demás previstas en esta ley y en el reglamento de propiedad horizontal”.

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› MINUTAS DEL PROCESO SANCIONADOR INTERNO POR PRESUNTO INCUMPLIMIENTO O VIOLACIÓN DE OBLIGACIONES NO PECUNIARIAS EN PROPIEDAD HORIZONTAL.

El procedimiento y las minutas incorporadas en este capítulo son información sugerida por el autor, en virtud de pretender facilitar el ejercicio de imposición de sanciones con observancia estricta del debido proceso; nunca deben tomarse como procedimiento obligante.

Las minutas están basadas la constitución política y el contenido del artículo 58 de la ley 675 de 2001.

Se recomienda al lector que haga formación de expediente; dándole un numero de radicación, para lo cual se sugiere la apertura de un libro radicador de actas; marcando la caratula; identificando al quejoso; la fecha y el nombre del presunto infractor. Cada actuación debe foliarse.

2.1 Minuta de Citación a presunto infractor.

CITACIÓN No._____

Señor (a) _________________(Nombre propietario, presunto infractor) Edificio _________________ Apartamento____ Ciudad.

Referencia: citación a audiencia de conciliación En cumplimiento al artículo 53 de la Ley 675 de 2001, Régimen de Propiedad Horizontal, que concede facultades al comité de convivencia, para intentar la presentación de formulas de arreglo con miras a la solución de conflictos que surgen al interior la Propiedad horizontal y como quiera que en acta de fecha ____ se avocó el conocimiento de la queja presentada por el señor (a) ____________, por la presunta violación al reglamento ______ (citar el artículo o cláusula) ; Este comité, procede a citarlo para el día _______, a las ______, a la ___ (dirección); a fin de escuchar a las partes, en audiencia, para establecer la ocurrencia de los hechos que se pretenden dirimir.

Nota: se le informa a las partes que el comité de convivencia, en ningún caso podrá imponer sanciones (Ley 675 de 2001, art. 58 parágrafo 2).

Atentamente: ______________________ Secretario(a) Comité de Convivencia 19

› CAPÍTULO 2

2.2 Acta de formación de expediente inicio actuación conciliatoria.

Acta No.______________ de fecha ____________hora_______ edificio __________________ dirección ______________ De conformidad a lo establecido en el artículo 58 numeral primero de la Ley 675 de 2001; el comité de convivencia del edificio________________, elegido a través de acta de asamblea de fecha ____________,se reúne en la fecha y hora señalada en el encabezamiento; a fin de deliberar la iniciación de actuación conciliatoria, como primera etapa de agotamiento en el proceso a seguirse por violación al reglamento de propiedad horizontal; para lo cual se agotará el siguiente: ORDEN DEL DÍA 1. Llamado a lista.

2. Verificación del quórum.

3. Avocar conocimiento de queja.

4. Aperturar la conciliación.

1. En agotamiento a los numerales primero y segundo, se procede a llamar a lista y se encuentran presentes ____________,____________ y____________; existiendo quórum, se instala el comité de convivencia: 2. Acto seguido se avoca al conocimiento la queja presentada el (fecha) _____, consistente en _____ (resumir los motivos de la queja)____ _______________________________________________________ ______________________________________________________.

3. Se procede por parte del Comité a verificar que los actos señalados en la queja se encuentran descritos en el reglamento de propiedad horizontal, hallando que la actuación se encuentra descrita en la cláusula o artículo ________.

4. Verificadas las condiciones y requisitos de la queja se inicia la actuación conciliatoria, con el señor (a) _____________________, (propietario, tenedor, poseedor) del apartamento ____del edificio______, de la ciudad _______; quien presuntamente incurrió en la violación del reglamento de propiedad horizontal, artículo _______, que reza: (transcribir el artículo), para presentar fórmulas de arreglo, orientadas a dirimir las controversias y a fortalecer las relaciones de vecindad; para lo cual se ordena: a) Cítese al quejoso (a) señor (a)______________, propietario del apartamento ______, y al señor (a)______ como presunto infractor; el día ___, del mes __, año__, al domicilio registrado por cada uno, para escuchar en audiencia la versión de ambas partes sobre el hecho generador del conflicto. b) Practíquense las pruebas conducentes y pertinentes para garantizar los derechos de las partes y surtir el debido proceso. __________________________ ___________________________ Nombre __________________ Nombre_____________________ PRESIDENTE 20

SECRETARIO

› MINUTAS DEL PROCESO SANCIONADOR INTERNO POR PRESUNTO INCUMPLIMIENTO O VIOLACIÓN DE OBLIGACIONES NO PECUNIARIAS EN PROPIEDAD HORIZONTAL.

2.3 Minuta Citación a Quejoso CITACIÓN No._____

Señor (a) _________________(Nombre quejoso) Edificio _________________ Apartamento____ Ciudad.

Referencia: citación a audiencia de conciliación En cumplimiento al artículo 53 de la Ley 675 de 2001, Régimen de Propiedad Horizontal, que concede facultades al comité de convivencia para intentar la presentación de fórmulas de arreglo con miras a la solución de conflictos que surgen al interior de la propiedad horizontal y como quiera que en acta de fecha ____ se avocó el conocimiento de la queja presentada por usted contra el señor (a) ____________, por la presunta violación al reglamento ______ (citar el artículo o cláusula); este comité procede a citarlo para el día _______, a las ______, a la ___ (dirección); a fin de escuchar a las partes en audiencia, para establecer la ocurrencia de los hechos que se pretenden dirimir.

Nota: Se le informa a las partes que el comité de convivencia, en ningún caso podrá imponer sanciones. (Ley 675 de 2001, art. 58 parágrafo 2).

Atentamente: ______________________ Secretario(a) Comité de Convivencia

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› CAPÍTULO 2

2.4. Acta de Conciliación.

ACTA DE CONCILIACIÓN No. ________ (Ley 675 del 2001. Artículo 58) En (ciudad), a los ____ días, del mes de _____, del año _____, siendo las ______ horas de (mañana, tarde)____ en cumplimiento a lo ordenado en el acta de fecha _______________; que dio inicio a la actuación conciliadora y estando los miembros integrantes del comité de convivencia presentes, _______________________________ y ______________________, comparecieron previa citación que se les hiciera y debidamente recibida, los señores __________________ identificado con la cédula de ciudadanía número ____________ y el señor (a)___________________,identificado con la cédula de ciudadanía No. _________________ (nombrar e identificar a cuantas personas se hayan citado), con el fin de intentar fórmulas de conciliación a los hechos puestos en conocimientos y que generan el conflicto aquí tratado: 1 -HECHOS: (Relación sucinta de los hechos) 1- ________________________ 2- ________________________.

3- ________________________ 2- INTERVENCIÓN DEL QUEJOSO: (Exposición resumida de los hechos). ________________________________________________________ ___________________________________________________ _________________________________________________.

3- INTERVENCIÓN DEL PRESUNTO INFRACTOR. (Exposición resumida de los descargos). ____________________________________________________ ____________________________________________________ 4- PRUEBAS. Las pruebas que se pretenden hacer valer en la audiencia.

4.1 QUE SE APORTAN. a. Documentales (describir) b. Testimoniales.

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› MINUTAS DEL PROCESO SANCIONADOR INTERNO POR PRESUNTO INCUMPLIMIENTO O VIOLACIÓN DE OBLIGACIONES NO PECUNIARIAS EN PROPIEDAD HORIZONTAL.

4.2-QUE SE SOLICITAN (describir las pruebas qué se solicitan y que parte las requiere) 5- INTERVENCIÓN DEL COMITÉ. (Propuesta de arreglo) ______________________________________________________ _____________________________________________________________________________ ______ 6-DECISIONES DE LA CONCILIACION. Las partes acuerdan acoger la siguiente fórmula de arreglo en los plazos y condiciones pactadas, así: __________________________________________ __________________________________________ __________________________________________ Se señala a las partes que es un deber legal para cada uno, cumplir con los acuerdos aquí llegados; advirtiéndose que su incumplimiento generara el proceso sancionador que se surte ante (consejo de administración o asamblea).

En constancia del acuerdo llegado se da por terminada la presente audiencia, firmándose el acta; se firma por quienes en ella hemos intervenido.

Las partes _______________________ _______________________ Nombre Nombre C. C. C. C. EL Comité de Convivencia, _______________________ _______________________ Nombre Nombre C. C. C. C ______________________ Nombre C.C

23

› CAPÍTULO 2I

2.5. Acta de No Conciliación.

ACTA DE CONCILIACIÓN No. ________ (Ley 675 del 2001. Artículo 58) En (ciudad), a los ____ días, del mes de _____, del año _____, siendo las ______ horas de (mañana, tarde)____ en cumplimiento a lo ordenado en el acta de fecha _______________; que dio inicio a la actuación conciliadora y estando los miembros integrantes del comité de convivencia presentes, _______________________________ y ______________________, , comparecieron previa citación que se les hiciera y debidamente recibida, los señores __________________ identificado con la cedula de ciudadanía número ____________ y el señor (a)___________________,identificado con la cédula de ciudadanía No. _________________ (nombrar e identificar a cuantas personas se hayan citado), con el fin de intentar fórmulas de conciliación a los hechos puestos en conocimientos y que generan el conflicto aquí tratado: 1 -HECHOS: (Relación sucinta de los hechos) 1- ________________________ 2- ________________________.

3- ________________________ 2- INTERVENCIÓN DEL QUEJOSO: (Exposición resumida de los hechos). ________________________________________________________ ___________________________________________________ _________________________________________________.

3- INTERVENCIÓN DEL PRESUNTO INFRACTOR. (Exposición resumida de los descargos). ____________________________________________________ ____________________________________________________ 4- PRUEBAS. Las pruebas que se pretenden hacer valer en la audiencia.

4.1 QUE SE APORTAN. c.

Documentales (describir) d.

Testimoniales.

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› MINUTAS DEL PROCESO SANCIONADOR INTERNO POR PRESUNTO INCUMPLIMIENTO O VIOLACIÓN DE OBLIGACIONES NO PECUNIARIAS EN PROPIEDAD HORIZONTAL.

4.2-QUE SE SOLICITAN (describir las pruebas qué se solicitan y que parte las requiere) 5- INTERVENCIÓN DEL COMITÉ. (Propuesta de arreglo) ______________________________________________________ _____________________________________________________________________________ ______ 6-DECISIONES DE LA CONCILIACIÓN. El comité de convivencia del edificio _______________, deja constancia que después de haber intentado un acuerdo conciliatorio, presentando varias fórmulas de arreglo; no fue posible llegar a solución, por lo tanto la decisión final es la No conciliación entre las partes; por tanto, de la presente actuación se dará traslado a (Consejo de administración o Asamblea) a fin de que se inicie la actuación correspondiente en el orden a hacer cumplir la ley y el reglamento de copropiedad.

En constancia de lo aquí plasmado, se da por terminada la presente audiencia de No conciliación, firmándose el acta; se firma por quienes en ella hemos intervenido.

Las partes _______________________ _______________________ Nombre Nombre C. C. C. C. EL Comité de Convivencia, _______________________ _______________________ Nombre Nombre C. C. C. C ______________________ Nombre C.C

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› CAPÍTULO 2

2.6 acta de inicio actuación sancionatoria.

Acta No.______________ de fecha ____________hora_______ edificio __________________, dirección ______________ De conformidad a lo establecido en la Ley 675 de 2001, artículo 60, en lo referente a la imposición de sanciones por incumplimiento a obligaciones no pecuniarias; y en aras de respetar el procedimiento contemplado en el reglamento de propiedad horizontal, con estricta observancia al postulado constitucional del debido proceso, el derecho de defensa y contradicción e impugnación. Se procede por parte del consejo de administración, del edificio________________, elegido a través de acta de asamblea de fecha ____________,a reunirse en la fecha y hora señalada en el encabezamiento; a fin de dar inicio a proceso sancionador en propiedad horizontal, para lo cual se agotará el siguiente: ORDEN DEL DÍA 1. Llamado a lista.

2. Verificación del quórum.

3. Avocar conocimiento de queja.

4. Aperturar del proceso.

1. En agotamiento a los numerales primero y segundo, se procede a llamar lista y se encuentran presentes ____________,____________ y____________; existiendo quórum, se instala el consejo de administración del edificio ______________ 2. Acto seguido, se avoca al conocimiento la queja presentada el (fecha) _____, consistente en _____ (resumir los motivos de la queja)____ 5. Se procede por parte del consejo a verificar que los actos señalados en la queja, se encuentren descritos en el reglamento de propiedad horizontal, hallando que la actuación se encuentra descrita en la clausula o artículo ________ con la determinación de una sanción claramente señalada.

6. Verificadas las condiciones y requisitos de la queja se inicia la actuación sancionatoria ,contra el señor (a) _____________________, (propietario, tenedor, poseedor) del apartamento ____del edificio______, de la ciudad _______; quien presuntamente incurrió en la violación del reglamento de propiedad horizontal, artículo _______, que reza: (transcribir el artículo), para presentar fórmulas de arreglo, orientadas a dirimir las controversias y a fortalecer las relaciones de vecindad; para lo cual se ordena: c) Cítese por última vez al señor (a)______ como presunto infractor; el día ___, del mes __, año__, al domicilio registrado, para escuchar en audiencia, la versión sobre el hecho generador del conflicto. d) Practíquense las pruebas conducentes y pertinentes para garantizar los derechos de las partes y surtir el debido proceso. __________________________ ___________________________ Nombre __________________ Nombre_____________________ PRESIDENTE Consejo de Administración 26

SECRETARIO Consejo de Administración

›› CAPÍTULO 3I

3.1 Definición de Mascota: Mascota es un término que procede del francés mascotte y que se utiliza para nombrar al animal de compañía.

Estos animales, por lo tanto, acompañan a los seres humanos en su vida cotidiana.

La utilización de mascotas tiene como finalidad que los animales convivan con los seres humanos; los estudios arrojan que los animales aparecen como acompañantes del hombre desde la prehistoria.

En el diario vivir de los hombres con los animales, se observa que aquellos animales que por su mansedumbre y comportamiento, tienen condiciones de mejor adaptación a la convivencia con humanos, son los perros y los gatos, por lo cual son considerados animales domésticos por excelencia.

Otro tipo de animales que por naturaleza son salvajes, ya que no es habitual su convivencia con el hombre, tiene que ser sometidos a procesos de adaptación a la presencia del hombre _ Domesticados_ Ley 5/1997, de 24 de abril, de protección de los animales de compañía.

Sin temor a equivocarnos, podemos afirmar que el tema de las mascotas es uno de los aspectos que generan mayor conflicto de convivencia en propiedad horizontal, por ello nos vemos en la necesidad de incorporar la norma que regula la tenencia de mascotas a fin de aportar una correcta tenencia de la mascota sin que derive en conflictos de convivencia. Por ello incorporaremos La LEY 746 DE JULIO 19 DE 2002 que regula el tema.

3.2 Regulación normativa en Colombia.

LEY 746 DE JULIO 19 DE 2002, regula la tenencia y registro de perros potencialmente peligrosos, en las zonas urbanas y rurales en Colombia.

Artículo 1°. Objeto y ámbito de aplicación. La presente ley tiene por objeto regular la tenencia de ejemplares 28

caninos en las zonas urbanas y rurales del territorio nacional, con el fin de proteger la integridad de las personas, la salubridad pública y el bienestar del propio ejemplar canino. Artículo 2°. Adiciónase al Libro 3, Título 4, del Código Nacional de Policía un capítulo nuevo del siguiente tenor: “CAPÍTULO XIII NUEVO” De las contravenciones especiales con respecto a la tenencia de ejemplares caninos.

Artículo 108-A. La tenencia de ejemplares caninos en las viviendas urbanas y rurales requiere que las circunstancias de su alojamiento en el aspecto higiénico y sanitario, de alimentos y custodia, sean las adecuadas y que no se produzca ninguna situación de peligro o incomodidad para los vecinos u otras personas en general, o para el propio animal.

Artículo 108-B. Se permitirá la presencia de ejemplares caninos en los ascensores de edificios públicos y privados que, como guías, acompañen a su propietario o tenedor. Para los demás ejemplares, será deber de la copropiedad reglamentar su permisibilidad.

En las zonas comunes de propiedades horizontales o conjuntos residenciales, los ejemplares caninos deberán ir sujetos por medio de traílla y provistos de bozal, si es el caso específico de perros potencialmente peligrosos, según las definiciones dadas por la presente ley.

Artículo 108-C. En las vías públicas, en los lugares abiertos al público y en el transporte público en que sea permitida su estancia, todos los ejemplares caninos deberán ser sujetos por su correspondiente traílla. En el caso de los ejemplares objeto de los artículos 108-E y 108-F de la presente ley, deberán portar además su correspondiente bozal y permiso.

En caso de incumplimiento de las anteriores medidas preventivas, el animal será decomisado por las autoridades de policía, y el propietario será sancionado del siguiente modo: multa de cinco (5) salarios mínimos

› LAS MASCOTAS EN PROPIEDAD HORIZONTAL

legales diarios por no portar la traílla; multa de diez (10) salarios mínimos legales diarios por no portar el bozal, en el caso de los ejemplares definidos en los artículos 108-E y 108-F y multa de quince (15) salarios mínimos legales diarios por no portar el respectivo permiso, en el caso de los ejemplares definidos en los artículos 108-E y 108-F. En caso de concurrencia de las contravenciones, las multas se aplicarán independientemente. Los gastos por la permanencia del animal en las perreras que el respectivo municipio determine, correrán por cuenta de su propietario, el cual podrá retirarlo provisto de los preceptivos bozal y traílla, en un plazo máximo de diez (10) días contados a partir de la fecha de decomiso.

Si el propietario no lo retira en el plazo establecido, el ejemplar se declarará en estado de abandono y se podrá proceder a su sacrificio eutanásico.

Artículo 108-D. Queda prohibido dejar las deposiciones fecales de los ejemplares caninos en las vías, parques o lugares públicos. Los propietarios o tenedores de los ejemplares caninos son responsables de recoger convenientemente los excrementos y depositarlos en bolsas de basura domiciliaria, o bien en aquellos lugares que para tal efecto destine la autoridad municipal. Parágrafo. Los propietarios o tenedores de ejemplares caninos que no recojan los excrementos en los lugares señalados en el inciso anterior, tendrán como sanción impuesta por la autoridad municipal competente, multa de cinco (5) salarios mínimos diarios legales vigentes o sanción de uno (1) a cinco (5) fines de semana de trabajo comunitario, consistente en limpieza de los lugares que la respectiva alcaldía municipal defina. En caso de renuencia, se impondrá arresto inconmutable de tres (3) a cinco (5) días: la autoridad municipal procederá a trasladar el caso a la autoridad competente para conocer el caso y aplicar la sanción respectiva.

Artículo 108-E. Dado su alto nivel de peligrosidad, se prohíbe la importación de ejemplares caninos de las razas Staffordshire terrier, American Staffordshire terrier, Pit Bull Terrier, American Pit Bull Terrier o de caninos producto de cruces o híbridos de estas razas, así como el establecimiento de centros

de crianza de esta clase de ejemplares caninos en el territorio nacional.

Artículo 108-F. Ejemplares caninos potencialmente peligrosos. Se considerarán perros potencialmente peligrosos, aquellos que presenten una o más de las siguientes características: a) perros que han tenido episodios de agresiones a personas u otros perros; b) Perros que han sido adiestrados para el ataque y la defensa; c) Perros que pertenecen a una de las siguientes razas o a sus cruces o híbridos: American Staffordshire Terrier, Bullmastiff, Dóberman, Dogo Argentino, Dogo de Burdeos, Fila Brasileiro, Mastín Napolitano, Pit Bull Terrier, American Pit Bull Terrier, De presa canario, Rottweiler, Staffordshire Terrier, Tosa Japonés. El propietario de un perro potencialmente peligroso asume la posición de garante de los riesgos que se puedan ocasionar por la sola tenencia de estos animales y por los perjuicios y las molestias que ocasione a las personas, a las cosas, a las vías y espacios públicos y al medio natural en general.

Artículo 108-G. Los menores de edad no pueden ser propietarios de los ejemplares caninos señalados en los artículos 108-E y 108-F del presente capítulo.

Artículo 108-H. Los menores de edad no podrán ser tenedores de los ejemplares de que tratan los artículos 108-E y 108-F del presente capítulo en las vías públicas, lugares abiertos al público y en las zonas comunes de edificios o conjuntos residenciales. Igual restricción recae frente a personas que se encuentren en estado de embriaguez, bajo el influjo de sustancias psicoactivas o presenten limitaciones físicas. En caso de incumplimiento, las autoridades de policía delegadas procederán al decomiso del ejemplar y se impondrá como sanción a su propietario por parte de las autoridades municipales delegadas, multa de cinco (5) salarios mínimos diarios legales vigentes, y el incidente se anotará en el respectivo registro del animal. El animal se depositará en las perreras que los municipios determinen. Su propietario contará con un plazo máximo de diez (10) días, contados a partir de la fecha de decomiso para retirarlo, provisto del preceptivo bozal y traílla, una vez cancelada la multa 29

›› CAPÍTULO 3I

impuesta. Los gastos que genere la estancia del animal en las perreras, correran por cuenta del propietario.

Si el propietario no lo retira en el plazo establecido, se declarará al animal en estado de abandono y se podrá proceder a su sacrificio eutanásico. Parágrafo.

En el caso de las personas que presenten limitaciones físicas, se exceptuarán los ejemplares caninos que sirvan como perros guías.

Artículo 108-I. Registro de los ejemplares potencialmente peligrosos. Todos los ejemplares caninos que pertenezcan a la categoría establecida en los artículos 108-E y 108-F de este capítulo, deben ser registrados en el Censo de Perros Potencialmente Peligrosos que se establecerá en las alcaldías municipales, para obtener el respectivo permiso. En este registro debe constar necesariamente: a) Nombre del ejemplar canino; b) Identificación y lugar de ubicación de su propietario; c) Una descripción que contemple las características fenotípicas del ejemplar que hagan posible su identificación; d) El lugar habitual de residencia del animal, especificando si está destinado a convivir con los seres humanos o si será destinado a la guarda, protección u otra tarea específica.

esta categoría, contará con un plazo de seis (6) meses a partir de la entrada en vigencia de la presente ley, para proceder al registro del ejemplar en el Censo de Perros Potencialmente Peligrosos de su respectivo municipio.

Parágrafo 2°. El propietario que se abstenga de adquirir la póliza de responsabilidad civil extracontractual, acarreará con todos los gastos para indemnizar integralmente al (los) afectado (s) por los perjuicios que ocasione el ejemplar, sin perjuicio de las sanciones que establezca la ley.

Para proceder al registro del animal, su propietario debe aportar póliza de responsabilidad civil extracontractual suscrita por su propietario, la que cubrirá la indemnización de los perjuicios patrimoniales que dichos ejemplares ocasionen a personas, cosas, o demás animales; así como el registro de vacunas del ejemplar y certificado de sanidad vigente, expedido por la secretaría de salud del municipio. Será obligatorio renovar el registro anualmente, para lo cual se deberán acreditar los requisitos establecidos para la primera vez. En este registro se anotarán también las multas o sanciones que tengan lugar, y los incidentes de ataque en que se involucre el animal. Una vez registrado el ejemplar, la autoridad municipal delegada expedirá el respectivo permiso para poseer esta clase de perros.

Este permiso podrá ser requerido en cualquier momento por las autoridades de policía respectivas.

Artículo 108-J. Las instalaciones que alberguen a los ejemplares objeto de los artículos 108-E y 108-F del presente capítulo, deben tener las siguientes características: las paredes y vallas deben ser suficientemente altas y consistentes, y deben estar fijadas a fin de soportar el peso y la presión del animal; las puertas de las instalaciones deben ser tan resistentes y efectivas como el resto del contorno, y deben diseñarse para evitar que los animales puedan desencajar o abrir ellos mismos los mecanismos de seguridad: el recinto debe estar convenientemente señalizado, con la advertencia de que hay un perro peligroso en ese sitio.

En caso de incumplimiento con esta medida preventiva, el animal será decomisado por las autoridades de policía, y el propietario será sancionado por las autoridades municipales delegadas, con multa de hasta un (1) salario mínimo mensual. Los gastos por la permanencia del animal en las perreras que el respectivo municipio determine, correrán por cuenta de su propietario, el cual podrá retirarlo provisto del preceptivo bozal y traílla una vez demuestre que las instalaciones en que se mantendrá al animal, cumplen con las normas de seguridad establecidas en el presente artículo. En todo caso la permanencia del ejemplar en las perreras no podrá exceder de quince (15) días contados a partir de la fecha de decomiso; si el propietario no lo retira en este plazo, se declarará al animal en estado de abandono y se podrá proceder a su sacrificio eutanásico.

Parágrafo 1°. Quien posea animales pertenecientes a

Artículo

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108-K.

Toda compra, venta,

› LAS MASCOTAS EN PROPIEDAD HORIZONTAL

traspaso, donación o cualquier cesión del derecho de propiedad sobre el ejemplar canino clasificado como potencialmente peligroso, deberá anotarse en su registro del Censo de Perros Potencialmente Peligrosos, y en caso de cambio de municipalidad del ejemplar, se deberá inscribir nuevamente en donde se ubique su nuevo lugar de residencia, aportando copia del registro anterior.

Artículo 108-L. Si un perro potencialmente peligroso ataca a otra mascota, su propietario será sancionado por la autoridad municipal competente con multa hasta de dos (2) salarios mínimos mensuales y estará obligado a pagar por todos los daños causados a la mascota. Si el perro es reincidente, se procederá al decomiso y sacrificio eutanásico del animal por parte de las autoridades que las alcaldías municipales designen para tal fin.

Artículo 108-M. Si un perro potencialmente peligroso ataca a una persona infligiéndole lesiones permanentes de cualquier tipo, se procederá al decomiso y sacrificio eutanásico del animal por parte de las autoridades que las alcaldías municipales designen para tal fin.

Artículo 108-N. Las peleas de ejemplares caninos como espectáculo quedan prohibidas en todo el territorio nacional. Las personas que organicen, promuevan o difundan las peleas de ejemplares caninos como espectáculo, tendrán como sanción impuesta por las autoridades municipales delegadas, multa de cinco (5) a veinte (20) salarios mínimos legales mensuales, sin perjuicio de la responsabilidad penal que contempla la Ley 84 de 1989 sobre actos de crueldad hacia animales.

Los ejemplares caninos que sean utilizados en este tipo de actividad, serán decomisados por las autoridades de policía delegadas y se les aplicará la eutanasia.

Artículo 108-O. Se prohíben en todo el territorio nacional las asociaciones caninas orientadas al entrenamiento de ejemplares para su participación en peleas de perros como espectáculos, para la agresión a las personas, a las cosas u otros animales. Las personas

que organicen, promuevan o difundan este tipo de asociaciones, tendrán como sanción impuesta por las autoridades municipales delegadas, multa de cinco (5) a veinte (20) salarios mínimos legales mensuales, sin perjuicio de la responsabilidad penal que contempla la Ley 84 de 1989 sobre actos de crueldad hacia animales.

Artículo 108-P. Las autoridades municipales promoverán el remate, la adjudicación o la adopción de los animales decomisados a terceras personas, siempre y cuando éstos no representen perjuicio para la comunidad. Una vez vencido el término para retirar el animal por su dueño, éste se prorrogará automáticamente por cinco (5) días más para dar cumplimiento a lo señalado en este artículo. En todo caso, el nuevo propietario deberá pagar los gastos de permanencia del animal en las perreras y proceder al cumplimiento de los demás requisitos de ley para la tenencia de perros.

Artículo 3°. Se autoriza a los municipios para definir las tarifas que se cobrarán a los propietarios por efectos del registro en el Censo de Perros Potencialmente Peligrosos, la expedición del permiso correspondiente, así como las condiciones por las cuales se suspenda o cancele el permiso para poseer ejemplares caninos potencialmente peligrosos.

Artículo 4°. Los concejos distritales y municipales, mediante acuerdos regularán o prohibirán el ingreso de perros y gatos a las zonas de juego infantiles, ubicadas en las plazas y parques del área de su jurisdicción.

Artículo 5°. En los conjuntos cerrados, urbanizaciones y edificios con régimen de propiedad horizontal, podrá prohibirse la permanencia de ejemplares caninos potencialmente peligrosos a solicitud de cualquiera de los copropietarios o residentes, por decisión mayoritaria de las asambleas o de las juntas directivas de la copropiedad. Artículo Transitorio Primero. Los municipios contarán con un plazo de seis (6) meses a partir de la entrada en vigencia de la presente ley para constituir el Censo de Perros Potencialmente Peligrosos y determinar la forma en que los actuales 31

›› CAPÍTULO 3I

tenedores de perros pertenecientes a esta categoría deberán cumplir con la obligación de inscripción en el censo, y el mecanismo de comunicación de las altas, bajas e incidentes a registrar, así como los mecanismos para sistematizar la información. Artículo transitorio Segundo. La póliza de responsabilidad civil extracontractual, que se debe aportar para el registro de los ejemplares caninos potencialmente peligrosos, se exigirá a partir del momento en que las aseguradoras las establezcan. Mientras se crea el cubrimiento a este riesgo, los propietarios o tenedores de los ejemplares caninos detallados en los artículos 108-E y 108-F, responderán por los daños y perjuicios que ocasione el animal con su propio pecunio. ARTÍCULO 3o. Se autoriza a los municipios para definir las tarifas que se cobrarán a los propietarios por efectos del registro en el Censo de Perros Potencialmente Peligrosos, la expedición del permiso correspondiente, así como las condiciones por las cuales se suspenda o cancele el permiso para poseer ejemplares caninos potencialmente peligrosos.

ARTÍCULO 4o. Los concejos distritales y municipales, mediante acuerdos regularán o prohibirán el ingreso de perros y gatos a las zonas de juego infantiles, ubicadas en las plazas y parques del área de su jurisdicción.

ARTÍCULO5o. En losconjuntos cerrados, urbanizaciones, edificios con régimen de propiedad horizontal, podrá prohibirse la permanencia de ejemplares caninos potencialmente peligrosos a solicitud de cualquiera de los copropietarios o residentes, por decisión mayoritaria de las asambleas o de las juntas directivas de la copropiedad.

ARTÍCULO TRANSITORIO PRIMERO. Los municipios contarán con un plazo de seis (6) meses a partir de la entrado en vigencia de la presente ley, para constituir el Censo de Perros Potencialmente Peligrosos y determinar la forma en que los actuales tenedores de perros pertenecientes a esta categoría, deberán cumplir con la obligación de inscripción en el censo y el mecanismo de comunicación de las altas, bajas e incidentes a registrar, así como los mecanismos para sistematizar la información.

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ARTÍCULO TRANSITORIO SEGUNDO. La póliza de responsabilidad civil extracontractual que se debe aportar para el registro de los ejemplares caninos potencialmente peligrosos, se exigirá a partir del momento en que las aseguradoras las establezcan.

Mientras se crea el cubrimiento a este riesgo, los propietarios o tenedores de los ejemplares caninos detallados en los artículos 108-E y 108-F, responderán por los daños y perjuicios que ocasione el animal con su propio pecunio.

ARTÍCULO 6o. VIGENCIA. La presente ley rige a partir de la fecha de su promulgación.

REPUBLICA DE COLOMBIA – GOBIERNO NACIONAL Publíquese y cúmplase Dada en Bogotá, D. C., a 19 de julio de 2002.

›› CAPÍTULO 4I

4.1 EL RUIDO El término ruido puede designar: sonido inarticulado y confuso, alboroto no deseado por el receptor, que le molesta para escuchar el sonido que le interesa, o ninguno. En el ámbito de la comunicación sonora: sonido o cualquier otro medio de información en el que ésta no sea clara e impida que el receptor sea capaz de identificar, individualizar o comprender, aunque sí se desee.

La Constitución Política de Colombia consagra en el Artículo 79: todas las personas tienen derecho a gozar de un ambiente sano. La ley garantizará la participación de la comunidad en las decisiones que puedan afectarlo.

Es deber del Estado proteger la diversidad e integridad del ambiente, conservar las áreas de especial importancia ecológica y fomentar la educación para el logro de estos fines.

La Ley de Propiedad Horizontal, hace exigible la no producción de ruidos a los propietarios de las unidades privadas consagrándolo como una obligación, de allí que en el Artículo 18. Numeral 1 “Usarlos de acuerdo con su naturaleza y destinación, en la forma prevista en el reglamento de propiedad horizontal, absteniéndose de ejecutar acto alguno que comprometa la seguridad o solidez del edificio o conjunto, producir ruidos, molestias y actos que perturben la tranquilidad de los demás propietarios u ocupantes o afecten la salud pública”.

En referencia al tema del ruido, en nuestra legislación encontramos normas ambientales que propenden por la protección del medio ambiente, por ello tomaremos como referencia algunos apartes de normas en que se basa la actuación ambiental, para evitar la contaminación por ruido. Estas son: Ley 1333 de 1993, de 2009 -Establece el procedimiento sancionatorio ambiental y se dictan otras disposiciones.

Artículo 1°. Titularidad de la potestad sancionatoria 34

en materia ambiental. El Estado es el titular de la potestad sancionatoria en materia ambiental y la ejerce sin perjuicio de las competencias legales de otras autoridades a través del Ministerio de Ambiente, Vivienda y Desarrollo Territorial, las Corporaciones Autónomas Regionales, las de Desarrollo Sostenible, las Unidades Ambientales de los grandes centros urbanos a que se refiere el artículo 66 de la Ley 99 de 1993, los establecimientos públicos ambientales a que se refiere el artículo 13 de la Ley 768 de 2002 y la Unidad Administrativa Especial del Sistema de Parques Nacionales Naturales, de conformidad con las competencias establecidas por la ley y los reglamentos.

Parágrafo. En materia ambiental, se presume la culpa o el dolo, del infractor, lo cual dará lugar a las medidas preventivas. El infractor será sancionado definitivamente si no desvirtúa la presunción de culpa o dolo para lo cual tendrá la carga de la prueba y podrá utilizar todos los medios probatorios legales.

Artículo 5º. Infracciones. Se considera infracción en materia ambiental toda acción u omisión que constituya violación de las normas contenidas en el Código de Recursos Naturales Renovables, Decreto-ley 2811 de 1974, en la Ley 99 de 1993, en la Ley 165 de 1994 y en las demás disposiciones ambientales vigentes en que las sustituyan o modifiquen y en los actos administrativos emanados de la autoridad ambiental competente.

Será también constitutivo de infracción ambiental la comisión de un daño al medio ambiente, con las mismas condiciones que para configurar la responsabilidad civil extracontractual establece el Código Civil y la legislación complementaria, a saber: el daño, el hecho generador con culpa o dolo y el vínculo causal entre los dos. Cuando estos elementos se configuren darán lugar a una sanción administrativa ambiental, sin perjuicio de la responsabilidad que para terceros pueda generar el hecho en materia civil.

En el mismo sentido el Decreto 948 de 1995 - por el cual se reglamentan, parcialmente, la Ley 23 de 1973, los artículos 33, 73, 74, 75 y 76 del Decreto - Ley

› EL RUIDO

2811 de 1974; los artículos 41, 42, 43, 44, 45, 48 y 49 de la Ley 9 de 1979; y la Ley 99 de 1993, en relación con la prevención y control de la contaminación atmosférica y la protección de la calidad del aire.- trae en sus definiciones lo que son emisiones de ruido y las normas que protegen la contaminación del aire por este concepto; veamos el Artículo 2o. DEFINICIONESEMISIÓN DE RUIDO: es la presión sonora que, generada en cualesquiera condiciones, trasciende al medio ambiente o al espacio público.

-NORMA DE EMISION DE RUIDO: es el valor máximo permisible de presión sonora, definido para una fuente, por la autoridad ambiental competente, con el objeto de cumplir la norma de ruido ambiental.

-NORMA DE RUIDO AMBIENTAL: es el valor establecido por la autoridad ambiental competente, para mantener un nivel permisible de presión sonora según las condiciones y características de uso del sector, de manera tal que proteja la salud y el bienestar de la población expuesta, dentro de un margen de seguridad.

Para la protección del medio ambiente por la contaminación de ruido, es el Ministerio del Medio Ambiente quien tiene la competencia para fijar los estándares máximos permisibles de emisión de ruido y de ruido ambiental para todo el territorio nacional, así: “Artículo 14. Norma de emisión de ruido y norma de ruido ambiental. El Ministerio del Medio Ambiente fijará, mediante resolución, los estándares máximos permisibles de emisión de ruido y de ruido ambiental para todo el territorio nacional.

Dichos estándares determinarán los niveles admisibles de presión sonora, para cada uno de los sectores clasificados por el artículo 15 de este Decreto y establecerán los horarios permitidos, teniendo en cuenta los requerimientos de salud de la población expuesta.

Las normas o estándares de ruido de que trata este

artículo se fijarán para evitar efectos nocivos que alteren la salud de la población, afecten el equilibrio de ecosistemas, perturben la paz pública o lesionen el derecho de las personas a disfrutar tranquilamente de los bienes de uso público y del medio ambiente.

Las regulaciones sobre ruido podrán afectar toda presión sonora que, generada por fuentes móviles o fijas, aún desde zonas o bienes privados, trascienda a zonas públicas o al medio ambiente”.

“Artículo 15. Clasificación de sectores de restricción de ruido ambiental. Para la fijación de las normas de ruido ambiental, el Ministerio del Medio Ambiente atenderá a la siguiente sectorización: 1. Sectores A. (tranquilidad y silencio): áreas urbanas donde estén situados hospitales, guarderías, bibliotecas, sanatorios y hogares geriátricos.

2. Sectores B. (tranquilidad y ruido moderado): zonas residenciales o exclusivamente destinadas para desarrollo habitacional, parques en zonas urbanas, escuelas, universidades y colegios.

3. Sectores C. (ruido intermedio restringido): zonas con usos permitidos industriales y comerciales, oficinas, uso institucional y otros usos relacionados.

4. Sectores D. (zona suburbana o rural de tranquilidad y ruido moderado): áreas rurales habitadas destinadas a la explotación agropecuaria, o zonas residenciales suburbanas y zonas de recreación y descanso”.

4.2. Cierre de establecimientos comerciales.

LEY 232 DE 199- Por medio de la cual se dictan normas para el funcionamiento de los establecimientos comerciales: Artículo 1o. Ninguna autoridad podrá exigir licencia o permiso de funcionamiento para la apertura de los establecimientos comerciales definidos en el artículo 515 del Código de Comercio, o para 35

›› CAPÍTULO 4I

continuar su actividad si ya la estuvieren ejerciendo, ni exigir el cumplimiento de requisito alguno que no estéexpresamente ordenado por el legislador.

Artículo 2o. No obstante lo dispuesto en el artículo anterior, es obligatorio para el ejercicio del comercio que los establecimientos abiertos al público reúnan los siguientes requisitos: a) Cumplir con todas las normas referentes al uso del suelo, intensidad auditiva, horario, ubicación y destinación expedida por la autoridad competente del respectivo municipio. Las personas interesadas podrán solicitar la expedición del concepto de las mismas a la entidad de planeación, o quien haga sus veces en la jurisdicción municipal o distrital respectiva; b) Cumplir con las condiciones sanitarias descritas por la Ley 9ª de 1979 y demás normas vigentes sobre la materia; c) Para aquellos establecimientos donde se ejecuten públicamente obras musicales causantes de pago por derechos de autor, se les exigirá los comprobantes de pago expedidos por la autoridad legalmente reconocida, de acuerdo con lo dispuesto por la Ley 23 de 1982 y demás normas complementarias; d) Tener matrícula mercantil vigente de la Cámara de Comercio de la respectiva jurisdicción; e) Comunicar en las respectivas oficinas de planeación, o quien haga sus veces de la entidad territorial correspondiente, la apertura del establecimiento.

Artículo 3o. En cualquier las autoridades policivas podrán verificar el estricto cumplimiento de los requisitos señalados en el artículo anterior.

Artículo 4o. El alcalde, quien haga sus veces o el funcionario que reciba la delegación, siguiendo el procedimiento señalado en el libro primero del Código Contencioso Administrativo, actuará con quien no cumpla los requisitos previstos en el artículo 2° de esta Ley, de la siguiente manera; 1. Requerirlo por escrito para que en un término de 30 36

días calendario cumpla con los requisitos que hagan falta.

2. Imponerle multas sucesivas hasta por la suma de 5 salarios mínimos mensuales por cada día de incumplimiento y hasta por el término de 30 días calendario.

3. Ordenar la suspensión de las actividades comerciales desarrolladas en el establecimiento por un término hasta de 2 meses, para que cumpla con los requisitos de la ley.

4. Ordenar el cierre definitivo del establecimiento de comercio, si transcurridos 2 meses de haber sido sancionado con las medidas de suspensión, continúa sin observar las disposiciones contenidas en la presente Ley, o cuando el cumplimiento del requisito sea posible.

Artículo 5o. Los servidores públicos que exijan requisitos no previstos ni autorizados por el legislador, incurrirán por ese solo hecho en falta gravísima, sancionable conforme a las disposiciones previstas en el Código Único Disciplinario.

Artículo 6o. La presente ley rige a partir de la fecha de su promulgación y deroga el artículo 117 del Código Nacional de Policía (Decreto 1355 de 1970), las disposiciones que autoricen o establezcan permisos o licencias de funcionamiento para los establecimientos de comercio y las demás que le sean contrarias.

REPÚBLICA DE COLOMBIA - GOBIERNO NACIONAL Publíquese y ejecútese.

Dada en Santafé de Bogotá, D. C., a 26 de diciembre de 1995.

› CAPÍTULO 5

Sentencia T-595/05 Referencia: expediente T-1075201 Acción de tutela de César Augusto Tirado González y de sus menores hijos en contra de la administración del conjunto Ciudadela Cafam II Etapa.

Procedencia: Juzgado 1 Civil del Circuito de Bogotá.

Magistrado Ponente: Dr. ALFREDO BELTRÁN SIERRA Bogotá D.C., nueve (9) de junio de dos mil cinco (2005).

La Sala Segunda de Revisión de la Corte Constitucional, integrada por los magistrados Alfredo Beltrán Sierra, Manuel José Cepeda Espinosa y Jaime Córdoba Triviño en ejercicio de sus competencias constitucionales y legales ha proferido la siguiente: Sentencia En el proceso de revisión del fallo adoptado por el Juzgado 1 Civil del Circuito de Bogotá dentro de la acción de tutela instaurada por el señor César Augusto Tirado González y sus dos menores hijos, contra la administración del Conjunto Ciudadela Cafam II Etapa.

El expediente llegó a la Corte Constitucional, por remisión que hiciera la secretaría del mencionado despacho judicial, en virtud de lo ordenado por el artículo 31 del decreto 2591 de 1991. La Sala de Selección No. 3, por auto del dieciocho (18) de marzo de 2005, ordenó la selección del mencionado expediente para su revisión.

I. Antecedentes El señor César Augusto Tirado González presentó el tres (3) de noviembre de 2004, acción de tutela en nombre propio y en representación de sus tres menores hijos por considerar que la administración del conjunto residencial demandado vulnera los derechos de los niños, en especial su libre desarrollo de la personalidad y la tranquilidad de toda su familia. Los hechos se resumen a continuación: A. Hechos El actor, su esposa y sus hijos Juan Sebastián, María Alejandra y Estefanía de 8, 5 y 4 años de edad respectivamente, residen en el Conjunto Cafam II Etapa, desde el dos de diciembre de 2000.

Desde hace un año, la administración del conjunto se ha 38

dedicado a fastidiarles la vida a sus hijos, dando quejas por situaciones que los menores no han propiciado.

Constantemente, les envían cartas en las que ponen de presente el supuesto comportamiento de los tres menores, inclusive enviaron copia de estas cartas a la firma inmobiliaria que arrendó el inmueble, con el objeto de que se diera por terminado el contrato de arrendamiento suscrito, comunicando situaciones inexistentes.

Finalmente, afirma que dicha situación está afectando psicológicamente a sus hijos y se ha convertido en un trauma para la familia.

B. Pretensiones El actor solicita la protección de los derechos fundamentales a la tranquilidad, al libre desarrollo de la personalidad, y en general los derechos de los niños, por medio de una orden que obligue a la administración del conjunto demandado, a cesar las conductas perturbadoras que alteran las relaciones de su núcleo familiar.

C. Trámite procesal Una vez efectuado el reparto de la acción de la referencia, le correspondió conocer de ella al Juzgado Setenta y Tres Civil Municipal de Bogotá, que ordenó oficiar a la administración del conjunto demandado.

Declaración rendida por la señora Isabel Forero Benavides administradora del conjunto residencial Ciudadela Cafam II Etapa.

Afirma que es cierto que el señor César Augusto Tirado González, su esposa y sus tres menores hijos habitan en el conjunto residencial, también lo es que desde el año 2004 se les han enviado varias comunicaciones por distintos motivos, entre los que se encuentran: “manchas en las paredes al subir las ciclas, prohibición de montar cicla en el parqueadero comunal, cuenta de cobro por valor de $20.000 por daños ocasionados en el área común del bloque 2 manchando las paredes, recién

› EXTRACTOS NORMATIVOS DE CONVIVENCIA EN PROPIEDAD HORIZONTAL.

pintadas por la administración con tierra de la mata del primer piso, cuenta de cobro por valor de $70.000 por concepto de arreglo de baranda segundo piso bloque 2, dañada por el señor Tirado González en una pelea con varios visitantes a su apartamento, llamado de atención por ruido y escándalos en el apartamento”.

Posteriormente, se remitieron diversas comunicaciones a la inmobiliaria JVR en vista del caso omiso del residente para corregir su comportamiento y el de sus hijos.

Finalmente, aclara que se envío una notificación del Instituto Colombiano de Bienestar Familiar debido a las quejas presentadas por los vecinos, razón por la que vino una funcionaria a notificar al señor César Augusto Tirado y su esposa; teniendo en cuenta que no se encontraban en el apartamento, se procedió a publicar dicha comunicación. (Anexa copias de los escritos respectivos) D. Fallo de primera instancia

garantizar la convivencia, hecho que hizo que la Policía se hiciera presente y se llevara al actor esposado en una radiopatrulla, al verificar el escándalo hecho por el demandante (fl 24).

Por último aclara que los hechos que originan el amparo en sede de tutela no son recientes, sino que vienen de mucho tiempo atrás. Por tanto, es improcedente la protección que se reclama.

E. Impugnación.

En tiempo, la anterior providencia fue impugnada por el actor, quien argumentó que la decisión de instancia no tiene en cuenta los derechos de sus hijos. Las citaciones de una inspección no deberían ser tan relevantes para una decisión, pues “una boleta de citación a una inspección toda persona la puede solicitar y obtener”, La conducta de sus menores hijos es normal a esa edad y no puede catalogarse como mal educada, como lo hace la administradora del conjunto.

F. Fallo de segunda instancia

Mediante sentencia de veintiocho (28) de noviembre de dos mil cuatro, el Juzgado Sesenta y Tres Civil Municipal de Bogotá denegó el amparo solicitado en la acción de la referencia.

El Juzgado Primero Civil del Circuito de Bogotá, en fallo del veintisiete (27) de enero de 2005, confirmó la decisión de denegar el amparo solicitado.

En su análisis, este despacho judicial tuvo en cuenta que existen conflictos de convivencia entre el actor, sus hijos y la administradora del conjunto residencial donde vive, conflictos que deben solucionarse por los mecanismos establecidos en la ley 675 de 2001, a través del comité de convivencia o de otro tipo de acciones, tendientes a proteger los derechos supuestamente vulnerados por la administradora.

Explicó que el derecho al libre desarrollo de la personalidad no es absoluto y encuentra sus límites en el respeto de los derechos ajenos. Por tanto, al examinar los documentos y pruebas aportadas por las partes, pudo constatarse que por un tiempo prolongado, la comunidad Ciudadela Cafam II Etapa se ha visto afectada por el comportamiento de los miembros de la familia Tirado González.

De acuerdo con el material probatorio anexo al expediente, se concluye que las notas que reclaman el buen comportamiento del actor tienen respaldo en la realidad, pues existe una queja firmada por los vecinos en contra del señor Tirado González, quienes se vieron en la necesidad de solicitar a la administradora del conjunto que tomará los correctivos necesarios para

De las comunicaciones aportadas por la administradora se advierte que contra el accionante y sus hijos se han formulado reiteradas quejas, relacionadas con el inadecuado uso de los bienes comunes y un comportamiento contrario al interés y la sana convivencia de los vecinos.

39

› CAPÍTULO 5

II. Consideraciones de la corte constitucional

que son jueguen en las zonas comunes, ocasionando algunos daños en las paredes del edificio.

Primera. Competencia.

La Sala Segunda de Revisión es competente para decidir sobre el asunto de la referencia, de conformidad con lo dispuesto en los artículos 241, numeral 9° de la Constitución y 33 y 34 del decreto 2591 de 1991.

Sobre este aspecto, es pertinente aclarar que ha sido reiterada la jurisprudencia que ha admitido la procedencia de la acción de tutela, promovida por residentes de un conjunto sometido al régimen de propiedad horizontal, en contra del particular que ejerce su administración. Al respecto, en sentencia T-1015 de octubre quince de 2004, se afirmó:

Segunda. El asunto objeto de discusión.

Para el actor, la administración del conjunto residencial demandado vulnera sus derechos fundamentales y los de sus hijos, por cuanto de manera reiterada envía cartas reprochando el supuesto comportamiento asumido por los menores, generando intranquilidad familiar.

Contrario a lo expuesto por el demandante, la administración del conjunto señala que los continuos llamados de atención y las quejas sobre el comportamiento de los menores y del señor Tirado González, provienen de sus propios vecinos, quienes consideran que la familia no puede vivir en comunidad.

Los jueces de instancia negaron el amparo solicitado, explicando que en el presente caso no es procedente la acción de tutela, por cuanto existen una serie de controversias entre el actor y la administración del conjunto en el que reside, que deben solucionarse a través de los mecanismos existentes en la ley 675 de 2001, pues los derechos fundamentales alegados por el actor no son absolutos y encuentran sus límites en los derechos de los demás.

Planteadas así las cosas, debe esta sala de revisión analizar si es o no procedente el amparo solicitado.

Tercera. Aclaración previa - La procedencia de la acción de tutela contra particulares.

En el presente caso, se instaura la acción contra un particular cuya conducta en versión de quien la instaura, afecta sus derechos fundamentales y los de sus hijos.

La razón: el hecho de que los menores, como niños 40

“De manera particular, en relación con las personas sujetas al régimen de propiedad horizontal, la Corte ha sostenido que es procedente la acción de tutela cuando prima facie se evidencia la vulneración de los derechos fundamentales por parte de los órganos de administración de los conjuntos o edificios o se presenta una limitación arbitraria a esos derechos, cuando los demás mecanismos judiciales resultan ineficaces y “cuando las decisiones de la administración o asamblea impiden las satisfacción mínima de las condiciones de existencia vital que los individuos no pueden asegurarse por sí mismos. Esto quiere decir que la acción de tutela es procedente cuando ´ese espacio donde el hombre requiere de los demás para proteger necesidades vitales, no puede ser anulado por el grupo social´”.

En el mismo sentido, la Sala Plena de esta Corporación, en sentencia de unificación SU 509 de 2001, M.P. Marco Gerardo Monroy Cabra, precisó lo siguiente “es factible interponer tutela contra particulares que administran conjuntos residenciales, debido a que los afectados por decisiones de una Junta o Consejo de Administración, o por un Administrador, o Administradora de los conjuntos sometidos generalmente al régimen de propiedad horizontal, son decisiones que pueden colocar en situación de indefensión o necesariamente de subordinación a los copropietarios. ´La subordinación tiene que ver con acatamiento, sometimiento a órdenes proferidas por quienes por razón de sus calidades, tienen la competencia para impartirlas´ (T-333/95.

Además, entre otras, T-074/94, T-411/95, T-070/97, T-630/97).

› EXTRACTOS NORMATIVOS DE CONVIVENCIA EN PROPIEDAD HORIZONTAL.

De igual forma, la Corte ha considerado que incluso los demás mecanismos judiciales previstos en la legislación para dirimir los conflictos surgidos entre personas sujetas al régimen de propiedad horizontal, no necesariamente suponen la improcedencia de la acción de tutela. En efecto, en reciente pronunciamiento, sentencia T-146 de 2003, M.P. Rodrigo Escobar Gil, la Corte incluso consideró que “La posibilidad de acudir al proceso verbal sumario ante la jurisdicción civil ordinaria, para dirimir los conflictos suscitados con ocasión de las decisiones del órgano de administración y representación de un sistema de propiedad horizontal, no necesariamente determina la improcedencia de la acción de tutela, pues ella procede si el juez que la conoce considera que con las medidas adoptadas por las autoridades particulares se transgreden derechos fundamentales de los residentes, que exigen e imponen la adopción de medidas inmediatas de protección”.

Dentro de este contexto, la Sala encuentra equivocada la apreciación hecha por los jueces de instancia, pues aunque existen otros mecanismos de defensa judicial, en estos casos es deber del juez de tutela analizar la procedencia de la acción, teniendo en cuenta el estado de subordinación en que se encuentran los habitantes de un conjunto residencial y la posición dominante que en determinado momento puede asumir la administración del edificio, alegando la armónica convivencia de los residentes del mismo.

Cuarta. Los derechos de los niños, la responsabilidad de los padres cuando viven en comunidad y los límites de la administración de un Conjunto residencial.

de los niños a expresarse libremente a través de sus juegos puede restringirse, con el fin de garantizar el derecho fundamental de los demás a su propia tranquilidad, a no ser molestados, a no ser obligados a soportar alteración o perturbación en su intimidad personal o en su sosiego familiar. (….)

4.4.2 En cuanto a la competencia de las autoridades de policía de intervenir en los comportamientos de los menores, cuando afecta la convivencia pacífica de terceros en un conjunto residencial, la sentencia T-224 de 2001 señaló que esta competencia es exclusiva de las autoridades policivas y no puede ser ejercida por los consejos de administración. Se transcribe lo pertinente : “No quiere decir lo anterior, que los habitantes del conjunto estén indefensos ante comportamientos de terceros que afectan la pacífica convivencia y ponen en riesgo la integridad y tranquilidad de sus residentes, de ninguna manera, ellos a título personal o a través de sus consejos de administración, pueden y deben acudir a las autoridades competentes, policía y jueces según el caso, para denunciar a los presuntos infractores, y esas autoridades, respetando el derecho fundamental al debido proceso de esas personas, tienen la obligación de adoptar las medidas que garanticen la seguridad y los derechos de los residentes, pudiendo incluso restringir el derecho de locomoción de los infractores, cuando ellos amenacen con su comportamiento su integridad o sus bienes.

La Sala Plena de esta Corporación, en sentencia C-490 de 2002, al estudiar una norma de policía explicó los derechos de los niños a expresarse libremente a través de sus juegos, y la responsabilidad que tienen los padres de que sus hijos jueguen libremente, sin perturbar objetivamente a los demás.

Lo que debe reiterar la Sala es que ese tipo de decisiones en un Estado de derecho no pueden adoptarlas los particulares, los cuales aún como miembros de un consejo de administración, que como tales recibieron el mandato de los integrantes de la asamblea general de copropietarios de velar por la seguridad del respectivo conjunto, están sometidos a la Constitución y a la ley; (...)” (sentencia T-224 de 2001, M.P., doctor Fabio Morón Díaz) (se subraya)

Para lo que interesa en este caso, la sentencia en mención dijo: “[l]e corresponde a la Corte examinar es si el derecho

4.5 De las jurisprudencias que se han mencionado, resulta indudable que la Constitución protege tanto los derechos de los niños como los de los demás. Y 41

› CAPÍTULO 5

que, en el presente caso, no existen dos derechos fundamentales en conflicto. Lo que existe es el deber de los padres de que sus hijos jueguen y se expresen libremente, pero sin perturbar, objetivamente, a los demás.

Sin embargo, dentro del expediente y en la declaración rendida por la administradora, no se observa que el señor Tirado González haya tenido la oportunidad de defenderse, o que haya presentado explicaciones por su supuesto comportamiento.

A lo anterior, hay que agregar que la “Convención Internacional sobre los Derechos del Niño”, que fue aprobada por la Ley 12 de 1991 “por medio de la cual se aprueba la Convención sobre los Derechos del Niño adoptada por la Asamblea General de las Naciones Unidas el 20 de noviembre de 1989”, a lo largo de su articulado reconoce que los menores son sujetos de derechos y de deberes.

Pues bien, la ley 675 de 2001 le da la facultad a la administración del régimen de propiedad horizontal, para cuidar y vigilar los bienes comunes e imponer las sanciones a que haya lugar, siempre y cuando se afecte la seguridad y tranquilidad de los habitantes.

Por otra parte, no puede olvidarse que la obligación constitucional de los padres en cuanto a la educación de sus hijos (art. 67 de la Carta), no se agota con el solo hecho de matricularlos en un establecimiento educativo, pues, hace parte de la educación integral que están obligados a suministrarles, el enseñarles a ser respetuosos de los derechos ajenos. Y cuando los niños no respetan tales derechos por negligencia o falta de cuidado de los padres, y se prueba la perturbación a la tranquilidad de los vecinos, es obligación de las autoridades de policía intervenir, para lograr que los padres enseñen y vigilen que en sus juegos se respeten los derechos ajenos. Obsérvese que la imposición de la medida correctiva se dirige a los padres, no se impone a los niños” (M.P. Dr. Alfredo Beltrán Sierra).

En el caso sometido a análisis, es claro que la administradora del conjunto Ciudadela Cafam II Etapa, ha censurado el comportamiento de los niños Juan Sebastián, María Alejandra y Estefanía como el de su progenitor, el señor César Augusto Tirado, por haber incurrido en una serie de comportamientos que en su concepto, perturban la tranquilidad y la convivencia de los habitantes del edificio, ya que anexa al expediente los distintos llamados de atención hechos al padre de los menores, así como las sanciones pecuniarias correspondientes por los daños ocasionados en las zonas comunes (fls 17 a 24).

42

No obstante lo anterior, la ley no faculta a estos organismos para convertirse en vigilantes permanentes de los comportamientos de los residentes, ni mucho menos para inmiscuirse en la formación de los menores que habitan en el conjunto, pues esta tarea pedagógica está radicada únicamente en sus progenitores, quien en aras del mutuo respeto y la cordialidad, deben enseñar a sus hijos a disfrutar de sus derechos y no abusar de los derechos de los demás.

En este orden de ideas, para la Sala, en el caso en revisión, la administración del conjunto demandado se excedió en sus facultades, pues pese a que existe una carta firmada por algunos de los residentes, en donde se le solicita a la administradora que presente las denuncias correspondientes y solicite al propietario del bien la restitución del inmueble arrendado (fl 24), ésta debió someter dichas denuncias al Consejo de administración y no imponer directamente las sanciones a que hubiere lugar.

Era deber de la administración, recibir las declaraciones pertinentes del denunciado y seguir el procedimiento contemplado en el reglamento de propiedad horizontal, consultando el debido proceso. (Artículo 60 ley 675 de 2001).

Enviar a la firma inmobiliaria que arrienda el inmueble al actor una comunicación en la que se pide que se desocupe el mismo, excede los limites de la administración, pues si bien existieron conductas que en algún momento pudieron afectar la tranquilidad

› EXTRACTOS NORMATIVOS DE CONVIVENCIA EN PROPIEDAD HORIZONTAL.

de los habitantes del conjunto, estas deben ser solucionadas al interior del mismo, máxime cuando el actor habita en el edificio desde el año 2000 y como se ve, sólo hasta en el año 2004 empezaron los llamados de atención por las supuestas conductas que afectan la convivencia de los habitantes del conjunto. Además, la finalización del contrato suscrito entre la inmobiliaria y el actor es un asunto que solo interesa a las partes directamente involucradas en el mismo.

Es así como, el artículo 58 de la ley 675 de 2001 establece: Solución de conflictos. Para la solución de los conflictos que se presenten entre los propietarios o tenedores del edificio o conjunto, o entre ellos y el administrador, el consejo de administración o cualquier otro órgano de dirección o control de la persona jurídica, en razón de la aplicación o interpretación de esta ley y del reglamento de propiedad horizontal, sin perjuicio de la competencia propia de las autoridades jurisdiccionales, se podrá acudir a: 1. Comité de Convivencia. Cuando se presente una controversia que pueda surgir con ocasión de la vida en edificios de uso residencial, su solución se podrá intentar mediante la intervención de un comité de convivencia ,elegido de conformidad con lo indicado en la presente ley, el cual intentará presentar fórmulas de arreglo, orientadas a dirimir las controversias y a fortalecer las relaciones de vecindad. Las consideraciones de este comité se consignarán en un acta, suscrita por las partes y por los miembros del comité y la participación en él será ad honorem.

estará integrado por un número impar de tres (3) o más personas.

Parágrafo 2o. El comité consagrado en el presente artículo, en ningún caso podrá imponer sanciones.

Parágrafo 3o. Cuando se acuda a la autoridad jurisdiccional para resolver los conflictos referidos en el presente artículo, se dará el trámite previsto en el Capítulo II del Título XXIII del Código de Procedimiento Civil, o en las disposiciones que lo modifiquen, adicionen o complementen.

En consecuencia, debe la administración del conjunto demandado adoptar los mecanismos existentes en la ley para solucionar los problemas que se presenten con los habitantes del mismo, respetando siempre el debido proceso.

Por ello se concederá la acción de tutela, ordenando a la administración del conjunto demandado que con el fin de asegurar la convivencia de los habitantes del Edificio Ciudadela Cafam II Etapa, adopte los mecanismos necesarios para la solución de los conflictos que se presenten al interior del mismo, respetando el debido proceso y el principio de proporcionalidad en las medidas impuestas.

Igualmente, se hará un llamado de atención al señor Tirado González para que atienda su propio comportamiento y el de sus tres menores hijos, enseñándoles el mutuo respeto y la recíproca deferencia, necesarios para la convivencia pacífica en una comunidad habitacional.

2. Mecanismos alternos de solución de conflictos. Las partes podrán acudir para la solución de conflictos a los mecanismos alternos, de acuerdo con lo establecido en las normas legales que regulan la materia.

II. Decisión.

En mérito de lo expuesto, la Sala Segunda de Revisión de la Corte Constitucional, administrando justicia en nombre del pueblo y por mandato de la Constitución,

Parágrafo 1o. Los miembros de los comités de convivencia serán elegidos por la asamblea general de copropietarios, para un período de un (1) año y

RESUELVE: Primero. Revócase el fallo proferido el día veintisiete (27) de enero de 2005, por el Juzgado Primero Civil del Circuito de Bogotá, dentro del proceso de tutela 43

› CAPÍTULO 5

instaurado por el señor César Augusto Tirado González y sus tres menores hijos, por las razones expuestas en la parte motiva de este fallo.

En consecuencia, concédase la protección del derecho fundamental al debido proceso. Ordénase a la administración del conjunto demandado que con el fin de asegurar la convivencia de los habitantes del Edificio Ciudadela Cafam II Etapa, adopte en el término máximo de un (1) mes, contado a partir de la notificación de esta providencia, los mecanismos necesarios para la solución de los conflictos que se presenten al interior del mismo.

Segundo: Prevéngase al señor César Augusto Tirado González para que en aras del mutuo respeto y la recíproca deferencia necesarios para la convivencia pacífica en una comunidad habitacional, en ejercicio de la patria potestad, adopte las medidas necesarias para que sus menores hijos puedan disfrutar de sus derechos, respetando los derechos de los demás.

Por Secretaría General, líbrense las comunicaciones de que trata el artículo 36 del decreto 2591 de 1991.

Cópiese, notifíquese, comuníquese, insértese en la gaceta de la Corte Constitucional y cúmplase.

ALFREDO BELTRÁN SIERRA Magistrado Ponente MANUEL JOSÉ CEPEDA ESPINOSA Magistrado JAIME CÓRDOBA TRIVIÑO Magistrado MARTHA VICTORIA SÁCHICA DE MONCALEANO -Secretaría General Sentencia T-108/05 Referencia: expediente T-986556 Acción de tutela instaurada por Sebastián Paz Sarria contra el conjunto residencial Valle de la Ferreira y Seguridad de Occidente Ltda.

Magistrada Ponente: Dra. CLARA INÉS VARGAS HERNÁNDEZ Bogotá, D.C., diez (10) de febrero de dos mil cinco (2005).

La Sala Novena de Revisión de la Corte Constitucional, 44

integrada por los Magistrados Clara Inés Vargas Hernández, Jaime Araújo Rentería y Alfredo Beltrán Sierra, en ejercicio de sus competencias constitucionales y legales, profiere la siguiente SENTENCIA En el proceso de revisión de los fallos proferidos por el Juzgado Treinta y Tres Civil Municipal de Cali y el Juzgado Séptimo Civil del Circuito de la misma ciudad dentro de la acción de tutela instaurada por el menor Sebastián Paz Sarriá, actuando por medio de abogado, contra el conjunto residencial Valle de la Ferreira, Unidad 3 Propiedad Horizontal y Seguridad de Occidente Ltda.

1. Antecedentes Nancy Stella Sarriá y Julio César Paz Lamir, padres del niño Sebastián Paz Sarriá, confirieron poder a un abogado para que, en representación del menor, presentara acción de tutela contra el conjunto residencial Valle de la Ferreira, Unidad 3 Propiedad Horizontal y Seguridad de Occidente Ltda., por considerar vulnerados sus derechos fundamentales a la dignidad humana, debido proceso, libre desarrollo de la personalidad, intimidad personal y buen nombre.

Para fundamentar su demanda el apoderado del menor relató los siguientes 1. Hechos 1. Señala que el 16 de marzo de 2004 los padres del niño Sebastián Paz Sarriá recibieron comunicación de la administración del conjunto en la que se informa que en reunión del consejo de administración con la empresa de seguridad se tomó la determinación de crear una agenda que da cuenta del comportamiento de los niños de la unidad residencial, donde se anotan las infracciones cometidas por los menores de la Unidad 3.

Manifiesta que en la aludida comunicación se advierte que el menor Sebastián Paz aparece registrado por distintas infracciones tales como: a. Subirse por ventanas que dan al parque. b. Correr sobre tapias de primeros pisos. c. Subirse a las zonas comunes de los apartamentos. d. Tirar canicas a los apartamentos. e. Caminar por los jardines ocasionándoles daños.

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f. Montar bicicleta en las rampas de los parqueaderos.

Afirma que en el mismo escrito se comunica que, de no atenderse los requerimientos de los guardas de seguridad por parte del menor, sus padres serán sancionados con una multa “equivalente a 25 salarios mínimos diarios legales, la cual se aplicará en el momento de volverse a recibir queja del niño, dado que se considera que es la única manera de conseguir que al conjunto regrese la tranquilidad.”

Considera que se encuentra en subordinación respecto a los entes demandados ya que la decisión tomada por el consejo de administración y la empresa de seguridad, y llevada a efecto por la administración del conjunto, debe ser acatada según los estatutos de la copropiedad, y porque los medios utilizados para ello son de carácter coactivo.

Sostiene que al ser un menor de edad se presume el estado de indefensión con relación a las personas jurídicas contra quien se dirige la acción.

Alega que el Consejo, la Administración y la empresa de seguridad del conjunto, incurrieron en abuso de poder al adoptar decisiones que escapan de su competencia y que determinan la violación de los derechos invocados.

Expone que los demandados violaron el debido proceso, al pretender imponer sanciones desconociendo los trámites previstos en el reglamento de propiedad horizontal, ya que “la imposición de toda sanción, como consecuencia de una transgresión (sic) a una ley o reglamento supone la observancia de un procedimiento, el cual deberá consultarse el debido proceso, comprendiendo dentro de éste el derecho de defensa y contradicción e impugnación.”

Declara que el Reglamento del conjunto residencial Valle de la Ferreira- Unidad 3, en su Capítulo II sobre las sanciones por incumplimiento de obligaciones no pecuniarias, da cuenta del procedimiento que debe ser observado en la aplicación de la escala de sanciones, de esta manera: a) Notificación de la falta por escrito; b) Descargos del afectado; c) Estudio de los descargos por parte del consejo de administración; e) Recurso de apelación del afectado; f) Revocatoria o confirmación de la sanción mediante Resolución; g) Aplicación de la sanción por parte del administrador.”

Además, señala que al momento de imponer una sanción se debe valorar la intencionalidad del acto, la imprudencia o negligencia, así como las circunstancias atenuantes y atendiendo los criterios de proporcionalidad y graduación de las sanciones, de acuerdo a la gravedad de la infracción, el daño causado y la reincidencia.

Arguye que se viola el derecho al libre desarrollo de la personalidad, al impedir “de forma arbitraria” desplegar su libertad general de acción, como es la recreación.

Dice que su derecho a la intimidad personal ha sido vulnerado con el actuar de los demandados ya que está siendo controlado, observado y vigilado, registrando todos sus movimientos pues, “es constantemente localizado”.

Explica que la administración de un conjunto residencial sólo debe ejercer sus funciones sobre áreas comunes y no sobre ámbitos privados, ya que tal comportamiento en su sentir desborda el campo de sus atribuciones, al obstaculizar o impedir que los habitantes del conjunto ejerzan sus derechos individuales.

Alega que se le ha violado el derecho al buen nombre al publicar su comportamiento en la mencionada agenda, el cual es calificado de infracción “con anterioridad a la expedición formal del acto que contempla el castigo.”

Por todo lo anterior, solicita que se tutelen los derechos invocados y se revoque la determinación del consejo de administración del conjunto residencial Valle de la Ferreira- Unidad 3- Propiedad Horizontal, como de la empresa de seguridad “Seguridad de Occidente Ltda.,” en el sentido de crear la agenda en la cual se da cuenta del comportamiento de los niños de la unidad residencial, con el objeto exclusivo de anotar en ella todas las infracciones en que pudieron incurrir los menores.

2. Respuesta de los demandados La señora Liliana González, en su calidad de administradora del conjunto residencial Valle de la Ferreira- Unidad 3, solicita que se niegue la tutela.

Explica que no se ha tomado una decisión final por parte de la administración de la copropiedad con respecto a imponer multa por infringir el Manual de Convivencia, por lo que en su sentir, no se ha violado ningún derecho 45

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derivado de una decisión de la administración y menos cuando en caso de producirse tal, el actor cuenta con los recursos previstos en el Manual de Convivencia.

Molinares Navia, Gerente General, informa que en cumplimiento de las funciones que tiene la empresa, deben informar a la administración las novedades que se presenten a través de minutas y registros en los que Así mismo, indica que la creación de la agenda por se relacionan asuntos relativos “a vehículos, dotación parte de los guardas no es “un proceso sino el punto de zonas comunes, ingreso y salida de elementos, de partida del mismo, ya que está relacionado como ya daños, etc.”. se dijo en el capitulo 2 del Reglamento de Propiedad Expone que los anteriores registros son usados en Horizontal, es decir, para iniciar un procedimiento todos los puestos de vigilancia por las compañías de se tiene que partir de la detección de la infracción y seguridad privada del país, “de manera acorde con las cuando ésta ocurre y es presenciada por un guarda de normas emanadas de la Superintendencia de Vigilancia seguridad, éste hace la anotación en la agenda para y Seguridad Privada.” que se tenga como punto de partida del procedimiento Manifiesta que no se omite ningún registro sobre posterior”. Luego reitera que la anotación en la daños a las zonas comunes o en las propiedades agenda no es en sí mismo una sanción, ya que ella privadas de los residentes que sean detectados por la debe ser valorada por el supervisor de los guardas, la vigilancia, “sin importar si los daños son producidos administración del conjunto y el Comité de Convivencia por adultos o menores de edad. En cualquier caso es antes de imponerse. nuestra obligación frente a la administración, informar Afirma que los derechos al libre desarrollo de la los daños.” personalidad y al buen nombre no han sido vulnerados, Afirma que solo se encargan de informar las novedades pues el impedir que los guardas observen y anoten a la administración, teniendo cuidado de no intervenir las infracciones causadas en zonas de uso común, directamente frente a los propietarios y frente a los implicaría que la intimidad propia de un apartamento menores de edad. se extienda hasta dichas zonas, impidiendo de esta El señor Rodrigo Gómez, en calidad de Presidente del manera ejercer control. consejo de administración del conjunto residencial, Precisa que frente a los “supuestos derechos de un solicita que se deniegue el amparo al considerar que niño para hacer lo que le parezca en una zona común la agenda de anotación de infracciones de niños se de una Unidad Residencial, están los derechos de los creó como un medio de comunicación interna entre los demás residentes que también ven vulnerados sus guardas de seguridad y la administración, para conocer prerrogativas a vivir en paz y a su propia intimidad.” el comportamiento de los niños en las áreas comunes Sostiene que de la lectura de la agenda cuestionada del conjunto. Considera que dicho registro es útil ya se aprecia el mal comportamiento del menor, agenda que al conocer el comportamiento de los menores se que no es publicada al ser de uso interno entre la puede “entrar a dialogar con los niños, con los padres, administración y la vigilancia. Por ello, sostiene que no enviar comunicados a los padres para que conozcan el se transgrede el derecho al buen nombre del niño ni el comportamiento de sus hijos y eviten que les suceda de su familia. algo o deterioren el conjunto.”

Afirma que el 11 de junio de 2004 se realizó una Reitera que en el caso del niño Sebastián Paz, los Asamblea General de Niños en la cual se opinó sobre llamados de atención son frecuentes y por ello el padre el Manual de Convivencia, el Reglamento de Propiedad del menor fue citado a una reunión ante el Comité de Horizontal, lo cual demuestra el trato persuasivo que se Convivencia, donde se comprometió a dialogar con su ha tenido con los menores. hijo.

Sostiene que las multas están estipuladas en el Manual Por otra parte, la empresa de seguridad “Seguridad de de Convivencia aprobado por la Asamblea General de Occidente Ltda.” por intermedio del señor Carlos Felipe Copropietarios y el procedimiento para su aplicación

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lo establece el Reglamento de Propiedad Horizontal.

Sigue los siguientes pasos: “Dialogar personalmente con padres e hijos, comunicaciones escritas informando sobre el comportamiento inadecuado del niño, invitación a una charla con el Comité de Convivencia; si seguidos estos pasos el mal comportamiento persiste, se puede aplicar la multa.” Afirma que en el presente caso todos los pasos se han agotado y “sin embargo la multa nunca ha sido impuesta.”

3. Pruebas Del material probatorio allegado al expediente la Sala, destaca los siguientes documentos: Poder otorgado por los padres de Sebastián Paz Sarria al abogado Carlos Alberto Paz Lamir con el objeto de instaurar acción de tutela contra el conjunto residencial Valle de la Ferreira- Unidad 3- Propiedad Horizontal y contra la empresa de Seguridad de Occidente Ltda. (folio 1 y 2 cuaderno original).

Fotocopia simple de la escritura No 1655 por medio de la cual se reforma el reglamento de propiedad horizontal del conjunto demandado, la cual contempla que las actuaciones de la asamblea o del consejo de administración, tendientes a imponer sanciones por el incumplimiento de las obligaciones no pecuniarias deben tramitarse consultado el debido proceso, el derecho de defensa, contradicción e impugnación (folio 6 cuaderno original).

Fotocopia simple del acta de la Asamblea Extraordinaria de Copropietarios del conjunto residencial, de fecha 13 de febrero de 2003, en la que se aprobó la Reforma al Reglamento de Propiedad Horizontal del conjunto residencial demandado (folio 38 cuaderno original).

Fotocopia simple del Manual de Convivencia del conjunto residencial Valle de la Ferreira Unidad 3, en el cual consta en el numeral 7º de las generalidades que “Los residentes deben acatar las observaciones respetuosas que les hagan los empleados al servicio del conjunto, sobre medidas de seguridad, control, mantenimiento y comportamiento contenidas en las presentes normas de convivencia o en circulares emitidas por el consejo de administración o la administración del conjunto.”

De igual forma, en el numeral 14 del reglamento se contempla que toda infracción al manual y al

reglamento de Propiedad Horizontal tiene una sanción “entre 5 y 50 salarios mínimos diarios legales vigentes dictaminada por el Consejo de Administración”; en el acápite sobre el comportamiento se expresa en el numeral 16, que será objeto de sanción “el descuido por parte de los padres con sus hijos que incurran en violaciones a la convivencia y daños en bienes privados y comunales”. También se consagra en el numeral 24 la prohibición de utilizar las zonas comunes de recreación y los parqueaderos, para realizar “prácticas acrobáticas o de riesgo con motos, bicicletas, y patines o utilizar los pasamanos, muros o cualquier otro implemento o juegos que puedan causar molestias”.

Por otro lado, en la parte relacionada con el comportamiento en la piscina se expresa en el numeral 24 la prohibición de utilizar el “pasamanos de la zona social como trampolín para lanzarse”. Sobre las zonas comunes en el numeral 8º se consagra que “Los padres colaboraran para que a partir de las 9:00 pm, los juegos de sus hijos en las zonas comunes asignadas para el efecto no incomoden a los demás residentes, y serán responsables conforme a la ley por el comportamiento y daños ocasionados por sus hijos (...)”. En el aparte sobre el uso del parqueadero, en el numeral 16 se establece la prohibición de jugar en el mismo; sobre las actividades recreativas se contemplan unas prohibiciones: “1. Se prohíben los juegos, prácticas deportivas, acrobáticas, de riesgo con moto, bicicletas, patines o patinetas en las barandas, muros, corredores y escaleras donde se puedan ocasionar accidentes (...) 3. Terminantemente prohibido el uso de juguetes de tiro al blanco por medio de balines, diábolos, dardos y similares en el conjunto residencial” Y finalmente en la parte relativa a las medidas preventivas, se plasma que la administración no es responsable por los daños ocasionados por conductas “anómalas de menores de edad, los padres serán los responsables conforme a la ley.” (folio 46 cuaderno original).

Original de Certificación expedida por la Alcaldía de Cali, Secretaría de Gobierno, Convivencia y Seguridad, sobre la inscripción de la personería jurídica del conjunto residencial Valle de la Ferreira Unidad 3, de fecha 15 de abril de 2004 (folios 67 cuaderno original).

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Original del certificado de existencia y representación de la sociedad Seguridad de Occidente Ltda., expedida por la Cámara de Comercio de Cali, de fecha 5 de abril de 2004 (folio 69 cuaderno original).

Fotocopia de carta remitida por la administradora del conjunto residencial Valle de la Ferreira Unidad 3, de fecha 16 de marzo de 2004, a la señora Nancy Sarriá, madre del menor Sebastián Paz Sarria, en la que se informa que en reunión del Consejo de Administración con la empresa de seguridad, se tomó la determinación de crear una agenda para anotar exclusivamente todas la infracciones de los niños de la unidad 3.

De igual forma se le comunicó que en la citada agenda el menor Sebastián “aparece 8 veces en diferentes fechas, lo más preocupante es que casi siempre en situaciones de peligro: ha sido sorprendido subiéndose por las ventanas que dan al parque, corriendo sobre tapias de los primeros pisos, subido en las zonas comunes de los apartamentos, tirando canicas a los apartamentos, caminando por los jardines ocasionándoles daño, montado bicicleta en las rampas de los parqueaderos, etc., por supuesto en compañía de otros niños. Debido a lo anterior, se advirtió por parte de la administración que como el menor no atiende los requerimientos que le hacen los guardas y si el comportamiento de este sigue igual “existe una multa equivalente a 25 salarios mínimos diarios legales vigentes ($298.333), la cual puede ser aplicada en el momento de volverse a recibir queja del niño” (folios 71 y 99 cuaderno original).

Fotocopia de la agenda de anotaciones de las infracciones cometidas por los niños del conjunto residencial Valle de la Ferreira- Unidad 3, en la cual se observa que el menor Sebastián tiene varias anotaciones de respecto de las cuales la Corte hará referencia al analizar el caso concreto.

Fotocopia de comunicación enviada por la Administradora del conjunto residencial Valle de la Ferreira –Unidad 3, de fecha 27 de octubre de 2003 al señor Julio César Paz, en la cual se informa que los residentes del apartamento 108 manifiestan que el 48

menor Sebastián, “saco (sic) los gusanillos de la llanta de su vehículo, lo que provocó que éstas se desinflaran”.

Por lo anterior, la administradora sugirió una reunión con el menor Sebastián en busca del diálogo (folio 96 cuaderno original).

Fotocopia de comunicación relacionada con el “comportamiento de sus hijos” enviada por la administradora del conjunto residencial Valle de la Ferreira- Unidad 3 a varios apartamentos entre los cuales está el 208, donde residen los padres del menor.

En dicho escrito se informa que el 23 de agosto de 2003 en horas de la noche, los guardas sorprendieron a varios niños, entre ellos al menor Sebastián Paz con palos y piedras dañando los jardines, gritando y corriendo por toda la unidad (folio 97 del cuaderno original).

Fotocopia de comunicación enviada por la administradora del conjunto residencial demandado relativa al comportamiento del menor Sebastián Paz Sarriá enviada al señor Julio César Paz, en la que se informa que el menor ha sido encontrado jugando en los parqueaderos. De igual manera, se comunica que ha sido visto subirse a las escaleras de acceso a la sede social y desde allí lanzarse a la piscina (folio 98 del cuaderno original).

Fotocopia de escrito, de fecha 22 de enero de 2004, enviado por la administradora del conjunto residencial accionado y recibida por el padre del menor Sebastián Paz, confirmando reunión para el 24 de enero de 2004 con el Comité de Convivencia (folio 100 del cuaderno original).

Fotocopia simple de concepto dado por la psicóloga Annie de Acevedo sobre “LA DISCIPLINA Y EL AMOR: LA FÓRMULA GANADORA PARA TENER HIJOS FELICES” (folio 105 del cuaderno original).

Original de escrito recibido por esta Corporación el 15 de septiembre de 2004, enviado por el abogado del menor, en el cual informan que en el mes de septiembre Sebastián fue conducido a una estación de policía, sin la presencia de sus padres o de autoridades especializadas en el trato de menores. Además alega

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que “Sobre la base de unas anotaciones que obran como infracciones comportamentales, se permite el ingreso de un cuerpo policial no especializado, que no corresponde al de la policía de menores, al conjunto residencial donde vive el niño, y en su zona social es aprehendido y conducido a las instalaciones policiales, “por clamor de ciudadano”, como se consigna en Acta No. 104 de la policía Metropolitana de Cali, sin respeto de las garantías procesales consagradas en la Carta Política y en las leyes, especialmente las que se refieren a la presunción de inocencia y al derecho de defensa”, (folio 12 del cuaderno original).

Original de escrito enviado por el Señor Julio César Paz Lamir dirigido a la señora Liliana González, administradora del conjunto residencial Valle de la Ferreira – Unidad 3, en el que solicita copias de las actas de las reuniones que ha sostenido con el Comité de Convivencia de la unidad, (las que tuvieron como propósito dialogar sobre los incidentes que se presentaron por el ingreso de un grupo de niños, entre ellos Sebastián Paz, a un apartamento de la unidad) y que en la citada acta se dejara constancia de los siguientes aspectos: “El reconocimiento que yo efectuara como padre del niño Sebastián Paz Sarriá, de la gravedad de la falta en la que incurrió en Compañía de otros amigos de la unidad.

La falta que a mi juicio, cometió la administración de la unidad, por dejar entrar a la policía para que se llevara a mi hijo sin que mediara una orden judicial y sin considerar que para este tipo de casos, son otras instancias a las que les corresponde ocuparse de las infracción (sic) de los menores.”

Original de comunicación enviada por la administradora del conjunto demandado a los padres del menor Sebastián Paz, en la que se les informa que en reunión realizada el 2 de septiembre de 2004 con el Comité de Convivencia se acordó citarlos, al igual que a los demás padres de los niños implicados en el incidente del apartamento 101, para ser escuchados (folio 18 cuaderno original).

Original del Acta No 104/COMAN E 17 expedida por la Policía Nacional- Policía Metropolitana de CaliEstación Bosques del Limonar, de fecha 18 de agosto de 2004 a las 20:40 horas., en la que consta que el menor Sebastián Paz Sarriá fue conducido a las instalaciones policiales por “clamor de ciudadano toda vez que según lo expresado por la señora ALBA LUCÍA MEJÍA (...) al guarda de seguridad NESTOR CALDERÓN CARVAJAL, el menor ingresó arbitrariamente al apartamento de su propiedad, quien al revisar su apartamento encontró que faltaban dos (2) cubrelechos, una (1) muñeca y algunos cubiertos de mesa de plata sin usar que calculó su valor en US $ 700. La patrulla policial fue enviada por la Central de Comunicaciones de la Policía Metropolitana de Cali a través del radio policial de la Red de Apoyo e ingresó al conjunto residencial autorizada por el guarda de seguridad señor NESTOR CALDERÓN CARVAJAL (...) adscrito a la empresa Seguridad de Occidente, quien comunicó al 112 y solicitó al 112 el apoyo policial.

El menor fue conducido a las instalaciones a las 19:30 horas y se hace su entrega en óptimas condiciones de salud y en buen estado físico y mental.”

La anterior acta es firmada por el Subcomandante Estación El Limonar, por los padres del menor y el secretario. (folio 21 cuaderno original.)

Original de escrito dirigido a la administradora del conjunto residencial enviada por el Señor Julio César Paz Lamir, en el que se queja del trato dado a su hijo por un guarda de seguridad de la unidad 3 al impedirle estar en una de las sillas que están alrededor de la piscina, ya que minutos antes el menor estaba haciendo mal uso de los asientos, ante esto el padre asegura que bajó y le llamó la atención, sin embargo el guarda exigió que se retirara, con lo cual no está de acuerdo ya que la piscina es una zona común ( folio 22 cuaderno original).

II. Decisiones judiciales objeto de revisión 2.1 Sentencia de primera instancia.

El Juzgado Treinta y Tres Civil Municipal, en providencia del 14 de julio de dos mil cuatro (2004), denegó el amparo solicitado. Considera que la agenda de control 49

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fue creada con la finalidad de proteger a los menores, quienes no prevén los peligros a que se exponen con su comportamiento; los cuales, para el juzgado, no sólo ponen en peligro la integridad física de los menores, sino la de los transeúntes que se desplazan por aquellos lugares.

Afirma que la administración del conjunto residencial ha estado dispuesta a comunicar a los padres de Sebastián Paz todas las infracciones en que ha incurrido junto con otros menores, invitando al diálogo para que no se repitan dichos comportamientos. Además sostiene que las circunstancias descritas en la agenda de control, están contempladas en el Manual de convivencia del conjunto accionado.

Considera que la agenda no vulnera los derechos fundamentales de los menores, ya que se están protegiendo, librándolos de posibles accidentes o de causar daños en las instalaciones de la unidad, “misión que compete no solo a los guardas y al personal de administración, sino con mayor razón a los padres de los menores, quienes en últimas, tal como lo predica nuestra Constitución Política, están en la obligación de brindarles una buena educación inculcándoles respeto y una relación armónica con los demás.”

Sostiene que no se está violando el buen nombre del menor, ya que la información contenida en la agenda de control no es publicada y es de uso interno para la administración y la compañía de seguridad.

Agrega que a los menores residentes en el conjunto se les brindó la oportunidad de expresar sus opiniones a través de la Asamblea General de Niños realizada el 11 de junio de 2004, en la que emitieron su concepto sobre el Manual de Convivencia y el Reglamento de Propiedad Horizontal. Además, expone que del material probatorio, no se halla informe alguno sobre la aplicación o imposición de multa a los padres del menor.

Sin embargo, a pesar de haber denegado el amparo, llama la atención a la administración del conjunto residencial Valle de la Ferreira Unidad 3, para que 50

“implemente dentro del Manual de Convivencia el procedimiento legal para ejecutar la sanción o multa y se dé a conocer a los residentes del conjunto residencial.”

2.2 Impugnación La decisión de primera instancia fue impugnada por el abogado del menor, quien solicitó la protección de los derechos fundamentales del pequeño. Indica que el a quo no tuvo en cuenta que al hablar de “infracciones” ya se está afirmando que el actor quebrantó una norma, por lo tanto no considera que sea el inicio de un procedimiento tendiente a dar cumplimiento al manual de convivencia. Alega que está probada la indefensión, es decir el “impedimento del derecho de alegar que tuvo el solicitante y de demostrar en el procedimiento los propios derechos, o de justificar los intereses o derechos para que le sean reconocidos, o para replicar dialécticamente las posiciones contrarias en el ejercicio del indispensable principio de contradicción, el juez de instancia debió declarar la vulneración del debido proceso.”

Concluye diciendo que con el aval judicial de crear este tipo de agendas de control se autoriza el uso de mecánicas disciplinarias, tales como un libro de anotaciones o aparatos tecnológicos, los cuales en su sentir afectan la privacidad de los moradores de los conjuntos residenciales.

2.3 Sentencia de segunda instancia El Juzgado Séptimo Civil del Circuito de Cali, en providencia del 26 de agosto de dos mil cuatro (2004), confirmó la sentencia de primera instancia. Para fundamentar su decisión, el Juzgado expuso que la creación de la citada agenda de anotaciones es idónea, ya que la misma busca propender por la tranquilidad y seguridad de la unidad residencial en cabeza de sus residentes y de la población infantil. Indica que la agenda fue creada para evitar que se causen daños graves, además de garantizar la efectividad de los derechos y no abuso de los mismos.

Afirma que la creación de la agenda no vulnera los derechos fundamentales de los menores, por

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el contrario “se le está protegiendo sus derechos fundamentales a la vida e integridad física, librándolos de un posible accidente o de causar daños en las instalaciones de la unidad, misión que compete no solo a lo guardas y al personal de administración, sino con mayor razón a los padres de los menores, quienes en últimas, tal como lo predica nuestra Constitución Política, están en la obligación de brindarles una buena educación, inculcándoles respeto y una relación armónica con los demás.”

de corrección válida en caso de incumplimiento de las reglas del manual de convivencia y, en el evento de ser legítimas, bajo qué parámetros pueden ser impuestas.

Con fundamento en ello, la Sala analizará luego si en el caso objeto de revisión se amenazaron o violaron los derechos invocados.

El asunto que ocupa la atención de la Sala exige ser abordado desde diferentes aristas. De manera previa es necesario precisar a título de quien, o de quienes, se entiende presentada la demanda de tutela, así como la procedibilidad de la acción contra las autoridades del conjunto residencial. Ello por cuanto no es claro si la solicitud es invocada por los padres del menor, al considerar afectado su derecho al debido proceso con la eventual imposición de la multa, o por el niño Sebastián Paz debido a la actuación de las autoridades del conjunto residencial.

3. La solicitud de tutela se entiende presentada en nombre del menor, a pesar de la eventual responsabilidad de sus padres.

Según los antecedentes descritos en la parte inicial de esta sentencia, la demanda de amparo tiene dos perfiles claramente definidos. De un lado, se cuestiona la utilización de la agenda de control como una medida restrictiva de los derechos a la intimidad, al buen nombre y al libre desarrollo de la personalidad del niño Sebastián Paz; y, por el otro, hay un reproche ante una sanción pecuniaria al parecer sin el respeto del debido proceso, de la que eventualmente deberán responder sus padres.

Sin embargo, a juicio de la Sala esa distinción de enfoque no puede confundirse con la titularidad en el ejercicio de la acción, puesto que la misma fue presentada sólo en nombre del menor como claramente se desprende del poder extendido. En efecto, si bien es cierto que los padres del niño podrían verse afectados con la imposición de la multa, también lo es que ello ocurriría en virtud de su calidad de representantes legales y no como consecuencia de una violación directa de su derecho al debido proceso. De esta manera, el posible desconocimiento del debido proceso también se predica del menor y bajo esta óptica será estudiado el caso en su momento oportuno.

Aclarado lo anterior, la Corte debe determinar (i) cuál es el papel de los órganos de dirección y administración de los inmuebles sometidos al régimen de propiedad horizontal; (ii) si dichos órganos están autorizados para crear agendas o libros de registro que den cuenta del comportamiento de los residentes en el conjunto, o si por el contrario su existencia vulnera sus derechos a la intimidad y al buen nombre, (iii) particularmente en lo relacionado con el comportamiento de los menores de edad; (iv) si la imposición de multas es una medida

4. Procedencia de la acción de tutela contra particulares que administran conjuntos residenciales. Reiteración de jurisprudencia.

De acuerdo con la jurisprudencia desarrollada por la Corte Constitucional, las demandas de tutela que promuevan los residentes de un conjunto sometido al régimen de propiedad horizontal contra los particulares que ejerzan y representen a la administración (juntas administradoras, consejos de administración, asambleas de copropietarios o administradores) son

III. Consideraciones y fundamentos 1. Competencia.

Esta Corte es competente para conocer los fallos materia de revisión, de conformidad con lo establecido en los artículos 86 y 241-9 de la Constitución Política y en los artículos 31 a 36 del Decreto 2591 de 1991.

2. Planteamiento del caso y problemas jurídicos objeto de estudio.

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procedentes por tratarse de agentes que, al amparo de la ley y los reglamentos internos, adoptan decisiones cuya incidencia es directa para los moradores del lugar. Por ejemplo, en la Sentencia T-1082 de 2001, MP. Marco Gerardo Monroy Cabra, la Corte explicó lo siguiente: “Si bien hay normas que establecen mecanismos ordinarios de protección judicial para resolver los conflictos que se den dentro del régimen de propiedad horizontal, de darse una vulneración a derechos fundamentales originada por la aplicación del reglamento de copropiedad, las decisiones tomadas en asamblea general del conjunto residencial o en cualquier tipo de determinaciones tomadas por el administrador del condominio, es posible proteger a través de la tutela tales derechos, so pena de que ateniéndose a la existencia de otros mecanismos ordinarios de protección judicial, se consume o continúe la transgresión de los derechos fundamentales”.

En el asunto que ocupa la atención de la Sala es clara la procedibilidad de la acción de tutela presentada por el menor Sebastián Paz, debido a su condición de residente del conjunto Valle de la Ferreira y a la posición de subordinación que ello supone, frente a las autoridades encargadas de la administración del mismo.

5. Atribuciones de los órganos de dirección y administración de los inmuebles sometidos al régimen de propiedad horizontal.

En el régimen de propiedad horizontal, entendido éste como la “forma de dominio que implica, por un lado, la propiedad exclusiva sobre una parte del inmueble bien sea un apartamento, un piso o un local comercial, y por otro, la propiedad común de las áreas sociales, necesarias para la existencia, seguridad y conservación del edificio”, la dirección y administración corresponde a la asamblea general de copropietarios, al consejo de administración y al administrador del conjunto, cada uno de los cuales tiene asignadas funciones diferentes pero de colaboración mutua, cuya misión consiste, en últimas, en velar por la armónica y sosegada convivencia de los residentes en un mismo conjunto o 52

edificio. Al respecto esta Corporación ha señalado: “Tal como lo dispone la Ley 675 de 2001, una vez constituida legalmente la propiedad horizontal, surge una persona jurídica conformada por los propietarios de los bienes de dominio particular, cuyo objeto es administrar en forma oportuna y eficaz los bienes y servicios comunes, así como manejar los asuntos de interés común y hacer cumplir la ley y el reglamento de propiedad horizontal (art.32).”

Como se desprende de la normativa aplicable y de la jurisprudencia desarrollada sobre la materia, el papel que desempeñan los órganos de dirección y administración de los inmuebles sometidos al régimen de propiedad horizontal está ligado especialmente al manejo responsable de las áreas comunes, por supuesto sin perder de vista la prudente utilización que de las áreas privadas corresponde a los residentes y la posibilidad de adoptar correctivos, para garantizar la tranquilidad de todos los moradores. En la Sentencia T-470 de 1999 la Corte explicó que: “la administración de un centro residencial, cuya función únicamente recae sobre las áreas comunes y de ninguna manera puede extenderse a las privadas, desborda el campo de sus atribuciones cuando obstaculiza o impide a los habitantes de las unidades de aquél ejercer los derechos individuales que les corresponden.”

La Ley 675 de 2001, que regula el régimen de propiedad horizontal, establece una distribución funcional de competencias entre los diferentes órganos de copropiedad, de manera que asigna a los administradores un considerable número de tareas dentro de las cuales se destacan, para lo que ahora nos interesa, las siguientes tareas: “Artículo 51. Funciones del administrador. La administración inmediata del edificio o conjunto estará a cargo del administrador, quien tiene facultades de ejecución, conservación, representación y recaudo. Sus funciones básicas son las siguientes: (...)

7. Cuidar y vigilar los bienes comunes y ejecutar los actos de administración, conservación y disposición

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de los mismos, de conformidad con las facultades y restricciones fijadas en el reglamento de propiedad horizontal. (...)

11. Notificar a los propietarios de bienes privados, por los medios que señale el respectivo reglamento de propiedad horizontal, las sanciones impuestas en su contra por la asamblea general o el consejo de administración, según el caso, por incumplimiento de obligaciones.

12. Hacer efectivas las sanciones por incumplimiento de las obligaciones previstas en esta ley, en el reglamento de propiedad horizontal y en cualquier reglamento interno que hayan sido impuestas por la asamblea general o el consejo de administración, según el caso, una vez se encuentren ejecutoriadas. (..)

14. Las demás funciones previstas en la presente ley en el reglamento de propiedad horizontal, así como las que defina la asamblea general de propietarios.”

Naturalmente que la administración de un conjunto puede ejecutar una amplia gama de actividades que le permitan atender de manera razonable sus cometidos y en esa medida “tiene un amplio ámbito de injerencia sobre las zonas comunes” mayor que el que pueden desplegar sobre los bienes de dominio particular. No obstante, su labor, como la de los demás órganos de la copropiedad, está sujeta a ciertos parámetros constitucionales y legales, entre los cuales sobresale el respeto a los derechos fundamentales de los residentes. Como lo ha venido sosteniendo de tiempo atrás esta Corporación, “si bien las asambleas de copropietarios gozan de ciertas competencias para la consecución del interés general, las cuales puede desempeñar directamente o delegar en el consejo de administración, también lo es que el ejercicio de tales atribuciones debe ajustarse a la Constitución.

En igual sentido, es preciso que la ejecución de las competencias que la ley, los reglamentos de propiedad horizontal o por delegación de la asamblea le sean acordadas al Consejo de Administración, se ajuste al texto fundamental.”

La Corte quiere llamar la atención, en el sentido de que estos organismos no pueden convertirse en reguladores de los comportamientos de los residentes, siempre y cuando éstos no afecten la seguridad del conjunto o la armónica convivencia de los vecinos.

Dicho en otros términos, su margen de acción tiene como límite los objetivos legales para los cuales fueron diseñados (seguridad y armónica convivencia). Así, por ejemplo, la Corte ha explicado que los miembros de un consejo de administración no pueden impedir el ingreso de familiares y amigos de los residentes, porque ello vulnera el derecho a la intimidad.

6. Las agendas o libros de registro son instrumentos idóneos de control en conjuntos residenciales, aunque sometidos a ciertas restricciones.

De la multiplicidad de estrategias como una empresa puede hacer el seguimiento de los sucesos más significativos, los libros de control ocupan un lugar de preferencia aunque en virtud de los avances tecnológicos, muchas veces aparecen sistematizados en bases de datos. Por lo mismo, no es casual que su utilización se haya ampliado y transplantado a otros escenarios, entre los cuales están los conjuntos residenciales. En efecto, es frecuente que en los inmuebles bajo el régimen de propiedad horizontal, los administradores impartan órdenes para registrar acontecimientos en libros o agendas, justamente como ocurre en el caso objeto de revisión.

Sin embargo, la pregunta que surge es si los órganos de administración de un conjunto residencial están autorizados para crear libros de registro que den cuenta del comportamiento de los residentes, o si por el contrario su existencia vulnera algún derecho fundamental, en particular la intimidad o el buen nombre.

Pues bien, a juicio de la Corte las agendas o libros de registro son instrumentos idóneos de control al interior de los inmuebles sometidos al régimen de propiedad horizontal, de los cuales pueden hacer uso los entes de dirección para el cumplimiento de sus 53

› CAPÍTULO 5

tareas y que, en principio, no resultan incompatibles con el respeto de los derechos fundamentales de los moradores. Por el contrario, son herramientas útiles bajo tres perspectivas: (i) como archivo histórico, en tanto allí constan, o deben constar, algunos de los sucesos relevantes de una comunidad; (ii) como mecanismo de prevención, en la medida en que el análisis de los problemas más frecuentes facilita el diseño de alternativas de solución; y (iii) como punto de partida en la realización de investigaciones de carácter sancionatorio.

Desde luego esa legitimidad constitucional es prima facie, toda vez que una indebida utilización de los documentos podría amenazar o vulnerar los derechos de uno o más residentes, bien sea por el registro de conductas irrelevantes para la comunidad o bien ante la falta de diligencia en el manejo de la información allí registrada. Con el fin de ofrecer una mejor claridad, la Sala considera oportuno señalar algunas de las reglas a seguir para la implementación de este tipo de medidas de control comunitario.

En primer lugar, en cuanto a la titularidad hay que decir que la creación de libros o agendas de control corresponde a los entes comunitarios, ya sea por el administrador, el consejo de administración o la asamblea general. Y en todo caso ésta última, como máxima autoridad que es, puede ordenar la supresión definitiva de los libros de registro, lo cual es expresión del principio democrático que rige en dichas organizaciones.

En segundo lugar, respecto del contenido de estos documentos, la Corte advierte que solo ha de constar información relevante para los intereses de la comunidad, es decir, aquella que guarde relación directa con la seguridad de los residentes o la tranquilidad del sector. Por el contrario, no es válido dejar constancia de comportamientos o sucesos que en nada afectan la vida comunitaria y, por lo mismo, hacen parte de la órbita de autonomía ligada al libre desarrollo de la personalidad. Además, si se llegaran a registrar hechos de espacios privados habría una violación del derecho a la intimidad.

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Finalmente, en cuanto al manejo de la información que reposa en los libros o agendas de control, el respeto de los derechos a la intimidad y al buen nombre exige una actitud prudente, de tal manera que sólo los órganos de administración y control, así como a los directamente interesados, están llamados a conocerla, sin perjuicio del derecho que asiste a cualquier residente para informarse de manera general acerca de los acontecimientos de interés comunitario.

Ahora bien, podría pensarse que hay una contradicción entre el contenido de los libros y el acceso a ellos, pues si únicamente se registran asuntos de interés comunitario, los residentes deberían acceder a ellos libremente. Empero, esa contradicción es apenas aparente, por cuanto si bien es cierto que allí solamente ha de reposar información relacionada con la seguridad y tranquilidad del conjunto, también lo es que son los órganos de administración los encargados de ejercer la veeduría y que la intervención de los residentes se materializa, especialmente, mediante las decisiones en la asamblea general.

7. Sólo los comportamientos de los menores que atentan contra la seguridad comunitaria o amenacen la tranquilidad de un conjunto residencial, pueden registrarse en los libros de control.

Los menores de edad, infantes o adolescentes, se caracterizan por el deseo continuo de explorar el mundo que los rodea. Apenas están en proceso de formación (física, intelectual, moral) y consolidación de su personalidad, por lo que no siempre es fácil lograr un acople en la comunidad. De hecho, es común que algunos de sus comportamientos no sean recibidos con beneplácito, que despierten sentimientos de rechazo o apatía en los demás, como suele ocurrir en conjuntos residenciales donde habita un amplio número de personas (y de personalidades). Pero esa circunstancia no significa que cualquier comportamiento o travesura, pueda ser objeto de reproche y catalogada como falta por los encargados de la administración de un inmueble.

Si a los órganos de administración corresponde velar por la seguridad comunitaria y por la tranquilidad de los residentes, y una forma de ejercer ese control consiste

› EXTRACTOS NORMATIVOS DE CONVIVENCIA EN PROPIEDAD HORIZONTAL.

en acudir a los libros de registro para dejar constancia de los acontecimientos que puedan amenazarla, la Corte entiende que, en el caso de los menores de edad, sólo aquellos comportamientos que atenten o amenacen de forma clara esa seguridad o armonía pueden registrarse en las mencionadas agendas para ser objeto de una eventual investigación y, llegado el caso, de una sanción.

Ahora bien, así como dichos entes no tienen la obligación ni el derecho de exigir conductas que no incidan de forma directa en la comunidad, tampoco les corresponde velar por la integridad de los menores o cumplir una labor pedagógica de tutoría, obviamente que sin perjuicio del deber de solidaridad que a todos vincula por mandato del artículo 95-2 de la Constitución.

En este sentido, la Corte advierte que son los padres y en general los miembros del núcleo familiar, los protagonistas de primera línea en la formación de los menores y no pueden descargar esa responsabilidad en la administración de un conjunto residencial.

Según estudios psicológicos, el manejo de la disciplina en el hogar durante las etapas tempranas de la vida, constituye un factor importante en el desarrollo de adultos capaces de asumir y respetar los límites y normas que a lo largo de su vida tengan que cumplir, de permitir la adaptación a su entorno y cada una de las situaciones a las que deba enfrentarse, asumiendo con responsabilidad las consecuencias de los propios actos. Pero esa labor no está radicada en cabeza de los órganos de administración de bienes sometidos al régimen de propiedad horizontal, cuya naturaleza y funciones son completamente distintas como ya se ha explicado. Así las cosas, si como consecuencia de la precaria atención de los padres a un menor éste obra de forma imprudente, a tal punto que pone en riesgo su propia integridad física dentro de un conjunto residencial, lo cierto es que en principio no puede atribuírsele responsabilidad a los administradores del conjunto, porque ello escapa al ámbito de su competencia.

8. Multas por incumplimiento de obligaciones no pecuniarias y respeto al debido proceso.

La jurisprudencia de esta Corporación ha reconocido la posibilidad de imponer sanciones a residentes, por el incumplimiento de obligaciones previstas en la ley o los reglamentos de propiedad horizontal. En sintonía con ello, la normativa vigente (Ley 675 de 2001) autoriza el cobro de multas ante la inobservancia de obligaciones no pecuniarias: “Artículo 59.- Clases de sanciones por incumplimiento de obligaciones no pecuniarias. El incumplimiento de las obligaciones no pecuniarias que tengan su consagración en la ley o en el reglamento de propiedad horizontal por parte de los propietarios, tenedores o terceros por los que estos deban responder en los términos de la ley, dará lugar, previo requerimiento escrito, con indicación del plazo para que se ajuste a las normas que rigen la propiedad horizontal, si a ello hubiere lugar, a la imposición de las siguientes sanciones: 1. Publicación en lugares de amplia circulación de la edificación o conjunto de la lista de los infractores con indicación expresa del hecho o acto que origina la sanción.

2. Imposición de multas sucesivas mientras persista el incumplimiento, que no podrán ser superiores, cada una, a dos (2) veces el valor de las expensas necesarias mensuales, a cargo del infractor, a la fecha de su imposición que, en todo caso, sumadas no podrán exceder de diez (10) veces las expensas necesarias mensuales a cargo del infractor.

3. Restricción al uso y goce de bienes de uso común no esenciales, como salones comunales y zonas de recreación y deporte.

Parágrafo.- En ningún caso se podrá restringir el uso de bienes comunes esenciales o de aquellos destinados a su uso exclusivo”. (Subrayado no original).

De otra parte, la Corte también ha destacado la necesidad de respetar los elementos estructurales del debido proceso, para la imposición de cualquier tipo de sanción, pecuniaria o no. Y de la misma forma, la Ley 675 de 2001 hace un reconocimiento expreso en los siguientes términos: 55

› CAPÍTULO 5

“Artículo 60.- Las sanciones previstas en el artículo anterior serán impuestas por la asamblea general o por el consejo de administración, cuando se haya creado y en el reglamento de propiedad horizontal se le haya atribuido esta facultad. Para su imposición se respetarán los procedimientos contemplados en el reglamento de propiedad horizontal, consultando el debido proceso, el derecho de defensa y contradicción e impugnación. Igualmente deberá valorarse la intencionalidad del acto, la imprudencia o negligencia, así como las circunstancias atenuantes, y se atenderán criterios de proporcionalidad y graduación de las sanciones, de acuerdo con la gravedad de la infracción, el daño causado y la reincidencia.”

Empero, la adopción de correctivos debe guardar relación directa con los objetivos del régimen de propiedad horizontal y nunca puede considerarse como suficiente el simple hecho de que esté prevista en el manual de convivencia, aunque la asamblea general goza de un amplio margen de apreciación al momento de aprobar los reglamentos internos. En otras palabras, toda sanción demanda parámetros de razonabilidad de tal manera que persiga un fin legítimo, sea idónea para su realización y no se refleje como desproporcionada en términos de costo-beneficio.

9. Caso Concreto De acuerdo con los hechos y la jurisprudencia reseñada, entra la Corte a determinar si el Conjunto Residencial Valle de la Ferreira Unidad 3 y la empresa de vigilancia y seguridad han violado los derechos fundamentales al buen nombre, a la intimidad y al libre desarrollo de la personalidad del menor Sebastián Paz Sarria, al crear una agenda en la que se anotan los comportamientos del menor, y si se ha visto afectado el derecho al debido proceso con la imposición de alguna multa.

La Sala advierte que la administración del conjunto estaba autorizada para adoptar mecanismos de control al interior del centro residencial, en desarrollo del cual fue implementada la cuestionada agenda.

Según la información que reposa en el expediente, el consejo de administración tomó la decisión de “crear una agenda exclusivamente para anotar en ella todas 56

las infracciones de los niños de la unidad” y así se le hizo saber a la madre del niño Sebastián Paz Sarria, mediante una carta remitida por la administradora del conjunto el 16 de marzo de 2004.

Aunque lo correcto sería hablar de posibles infracciones o comportamientos que puedan alterar la seguridad o tranquilidad de los residentes, la Corte observa que la medida no es, en sí misma, arbitraria ni carente de sentido, sino que por el contrario se refleja como un instrumento legítimo de control.

Para determinar si los derechos del menor se han visto afectados, otro de los aspectos relevantes consiste en saber cuál es el tipo de información registrada y si ella es de interés directo para la comunidad. Al respecto, en la agenda de control el niño Sebastián Paz, residente en el apartamento 208, reporta las siguientes anotaciones: “31-01-04.21:30 hrs (sic) Se le tomó la atención de que no podía (sic) jugar en la calle vehicular al pie de la portería pero no hace caso los son (sic) de los apartamentos 208, 226, 413, 123, 221...”

“Febrero 09-2004 15:45 horas a Esta (sic) hora llama El (sic) señor del Apto 209 Carlos lopera (sic) para informar que El (sic) niño del 208 sebastián (sic) PAZ (sic) y Juancho..... Estuvieron pintando unos Dibujos (sic) En (sic) en las gradas y en los pasamanos con pintura Blanca (sic) (una baranda y un madero de las gradas del Bloque # 3.)”.

“Febrero 15-2004 Hora 18:45 PM. el (sic) joven: seBastián (sic) Paz Del Apto 208 se subio (sic) por los lados de las ventanas que dan al parque del Apto 111 se le llamo (sic) la atención y se les (sic) llamó al Apto 208 y el niño no hizo caso...”

“Fecha 19-02-04- hora 19:40 los (sic) niños de los Apto 401 Juan diego y niño (sic) del Apto 208 sebastián (sic) se encontraban corriendo sobre las tapias de los primeros pisos de toda la unidad.

Se le toma la atención pero no obedecen.”

“05-03-2004. 20:00 PM

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Observación: el niño Sebastián Paz del Apto 208 se SUBIO (sic) A (sic) La (sic) Zona (sic) comun (sic) de los Aptos 111 y 112 Trepando (sic) por donde quedan las ventanas que colindan con el parque de dichos Aptos (sic) el guarda le llamo (sic) la atención y no hizo caso....”

“13-03-04 –20-28.... los niños de los Aptos 413, 208, 221 andando por los Jardines de la parte interior de la unidad.”

“13-03-04-21-36 PM Se llamo (sic) la atención a los niños de los Aptos 121, 104, 208, 221 porque se encontraban en las rampas montando en las bicicletas varias veces no hacen caso a las observaciones.”

“13-03-04 –21-48 hrs- Se vuelve a tomar la atención a los niños de los Aptos 121, 221, 315, 413, 208, 123, 104 de que no jueguen en los jardines, ni en los sótanos, ni en los bloques de la unidad, ya que hay quejas de los habitantes pero ellos no hacen caso alguno...”.

También hay archivos aislados donde, con anterioridad a la creación de la agenda, se reporta otro tipo de comportamientos del niño Sebastián Paz y así se le hace saber a sus padres. Por ejemplo, en carta enviada por la administración el día 27 de octubre de 2003, la administradora pone de presente que los residentes del apartamento 108 informaron que el menor “saco (sic) los gusanillos de la llanta de su vehículo lo que provocó que estas se desinflaran”.

En otra oportunidad la administradora del Conjunto dio cuenta a varios residentes, ente los cuales estaban los padres de Sebastián, sobre el “comportamiento de sus hijos”. Así, comentó que el 23 de agosto de 2003, en horas de la noche, “los guardas de seguridad tuvieron grandes inconvenientes con sus hijos, al encontrarlos con palos y piedras dañando los jardines, gritaban (sic) y corrían por toda la unidad”. La misiva agrega que “es claro que son niños y tiene derecho a divertirse, pero no podemos permitir que con sus juegos se estén causando daños materiales al sitio donde viven”. De la misma forma, en escrito del 11 de agosto de 2003, reportó que el menor fue encontrado jugando en los parqueaderos y se le vio subirse a las escaleras de

acceso a la sede social y desde allí lanzarse a la piscina.

Pues bien, la Corte considera que la decisión de crear una agenda no fue caprichosa sino fruto de las necesidades de la comunidad, en razón al comportamiento de varios niños residentes en el sector. Y revisado el contenido de la agenda, la Sala entiende que las conductas allí registradas son de interés para la administración del Conjunto, en la medida en que guardan relación directa con la seguridad y la tranquilidad de la comunidad. En efecto, las anotaciones sugieren que las actividades de algunos menores, incluido Sebastián Paz, involucran escenarios privados de otros residentes o suponen menoscabo de los bienes de uso común.

Por otra parte, en lo que tiene que ver con la reserva de la agenda y las restricciones para su acceso, la Sala no encuentra que los órganos encargados de su manejo hayan obrado con imprudencia. De hecho, la misma no es divulgada indiscriminadamente al público sino que se circunscribe a la administración, la empresa de vigilancia y, en lo pertinente, los padres de los menores así como los directos afectados.

Así las cosas, la Corte considera que la creación de la agenda de control y el manejo que la administración del conjunto residencial ha hecho de la misma, no compromete ni afecta los derechos a la intimidad, al buen nombre o al libre desarrollo de la personalidad del niño Sebastián Paz Sarria.

Queda claro también que los padres del menor han sido enterados del comportamiento de su hijo, y sobre todo, de las actividades que desarrolla poniendo en riesgo su integridad. Por ejemplo, en la carta de 16 de marzo de 2004 la administradora hace saber que Sebastián “aparece 8 veces en diferentes fechas, lo más preocupante es que casi siempre en situaciones de peligro, ha sido sorprendido subiéndose por las ventanas que dan al parque, corriendo sobre tapias de los primeros pisos, subido en las zonas comunes de los apartamentos, tirando canicas a los apartamentos, caminando por los jardines ocasionándoles daño, montado bicicleta en las rampas de los parqueaderos, etc., por supuesto en compañía de otros niños.”

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› CAPÍTULO 5

En ella se advirtió que como el menor no atiende los requerimientos que le hacen los guardas y si el comportamiento de este sigue igual “existe una multa equivalente a 25 salarios mínimos diarios legales vigentes ($298.333), la cual puede ser aplicada en el momento de volverse a recibir queja del niño”.

Ante esta circunstancia, la Sala hace un llamado a los padres del menor Sebastián Paz Sarria para que velen por el comportamiento de su hijo al interior del conjunto Residencial, en tanto que algunos de sus actos podrían amenazar su integridad personal, a pesar de no comprometer la seguridad de los demás moradores ni la responsabilidad de la administración del conjunto.

Ahora bien, la Corte concluye que tampoco se ha violado el derecho al debido proceso ya que, según el material obrante en el expediente, a la fecha de presentación de la demanda de tutela no se había impuesto ningún tipo de sanción, sino apenas enviado algunas cartas con fines persuasivos. Es más, la propia administración reconoce que las anotaciones de la agenda son el punto de partida para dar paso a un eventual proceso sancionatorio, que entre otras cuestiones debe respetar los parámetros señalados en los artículos 2 y 60 de la Ley 675 de 2001, así como las previsiones concretas del reglamento de propiedad horizontal cuyo artículo 63 señala: “(…) se respetarán los procedimientos, el debido proceso, el derecho de defensa y contradicción e impugnación cuyas pautas a seguir son: a) notificación de la falta por escrito. b) Descargos del afectado (no mayor a 5 días) c) Estudio de los descargos por parte del consejo de administración. D) Confirmación de la sanción mediante resolución del consejo de administración E) Recurso de apelación del afectado F) Revocatoria o confirmación de la sanción por parte del administrador en la facturación del mes siguiente. Además se valorará la intencionalidad del acto, la imprudencia o negligencia, así como las circunstancias atenuantes y se atenderán criterios de proporcionalidad y graduación de las presentes sanciones, de acuerdo con la gravedad de la sanción, el daño causado y la reincidencia.”

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Sin embargo, como ya fue explicado, sólo pueden ser objeto de sanción aquellas conductas que atiendan parámetros de proporcionalidad y razonabilidad y guarden relación directa con la seguridad o la armónica convivencia de los residentes. Por tal motivo, aún cuando es cierto que no se ha impuesto ninguna multa, la Corte hace un llamado a la administración del conjunto residencial para que en el evento de adelantar un proceso sancionatorio, solamente tenga en cuenta aquellas conductas relevantes para los intereses de la comunidad e inaplique las sanciones que se refieran a cuestiones individuales, aún si están previstas en el reglamento de copropiedad.

En este orden de ideas, la Corte confirmará los fallos proferidos por el Juzgado Séptimo Civil del Circuito de Cali y el Juzgado Treinta y Tres Civil Municipal de la misma ciudad, que denegaron el amparo solicitado por el abogado del menor Sebastián Paz Sarria.

DECISIÓN. En mérito de lo expuesto, la Sala Novena de Revisión de la Corte Constitucional, administrando justicia en nombre del pueblo y por mandato de la Constitución, RESUELVE Primero. CONFIRMAR los fallos proferidos por el Juzgado Séptimo Civil del Circuito de Cali y el Juzgado Treinta y Tres Civil Municipal de la misma ciudad, que denegaron el amparo solicitado por el abogado del menor Sebastián Paz Sarria.

Segundo. Por secretaría General líbrese la comunicación prevista en el artículo 36 del Decreto 2591 de 1991.

Notifíquese, comuníquese, publíquese en la gaceta de la Corte Constitucional y cúmplase.

CLARA INÉS VARGAS HERNANDEZ Magistrada Ponente JAIME ARAÚJO RENTERÍA Magistrado ALFREDO BELTRÁN SIERRA Magistrado MARTHA VICTORIA SÁCHICA MÉNDEZ