Oslo Areal, Årsrapport 2018

Ă…rsrapport 2018

03

Innhold

Nøkkeltall ....................................................... 05 Forberedt for fremtiden! ............................. 06 Året 2018 ....................................................... 10 Transaksjoner for en ny tid .......................... 12 Skal fronte hospitality: Det gode vertskap ........................................ 16 Parallelloppdrag i 2018: Gjennombrudd for Galleri Oslo ................. 18 Pilestredet 33 skifter ham: Fra fossilt til digitalt ...................................... 20 En nestor mønstrer av .................................. 22 Skøyen i fokus: Dialog på kafé ................... 26 Forvaltning for fremtiden: Reflekterer en ny tid ..................................... 28 Ansatte ........................................................... 30 Styret .............................................................. 34 Årsberetning 2018 ....................................... 36 Årsregnskap 2018 – Konsern ...................... 40 Regnskapsprinsipper ................................... 44 Noter – Konsern ............................................ 48 Årsregnskap 2018 – Oslo Areal AS ............ 60 Regnskapsprinsipper ................................... 64 Noter – Oslo Areal AS .................................. 66 Revisors beretning ........................................ 75

05

Nøkkeltall

20

eiendommer

80 KTU

275 694 kvadratmeter

12

ansatte

500

mill. leieinntekter

9,8

mrd. eiendomsverdi

06

Årsrapport 2018, Oslo Areal ADMINISTRERENDE DIREKTØR

Forberedt for fremtiden!

Nok et hektisk år for Oslo Areal er historie.

Strategiske grep har styrket selskapet og troen på at vår strategi er tilpasset m ­ orgendagens marked.

Transaksjonsmarkedet for næringseiendom var sterkt i 2018. Leiemarkedet hadde en økende vekst, og tilgangen på nye arealer var på et lavt nivå. Lav tilførsel av nye kontorarealer betyr stigende leiepriser, ikke minst for bærekraftige kontorbygg med god beliggenhet. Og nettopp bærekraft og beliggenhet er nøkkelord for Oslo Areals fremtidige, strategiske virksomhet.

Historiebevisst Oslo Areal er opptatt av å bruke fortiden til å bygge fremtiden. Vi tar vare på og ser fremover.

Som eiendomsutvikler er dette en spennende utfordring. Å være bevisst historien er viktig når vi bidrar til å utvikle prosjekter, enten det handler om digitale innovasjonsbygg som Epicenter Oslo i Pilestredet 33 eller bære­kraftig utvikling av Galleri Oslo, der Oslo Areal er største eier.

Til nye høyder En ny forvalteravtale med Newsec Basale ble forhandlet frem i løpet av 2018. Avtalen innebærer en ny styringsmodell med en rekke nøkkelindikatorer som skal bidra til å løfte samarbeidet og dermed både lønnsomheten og kundetilfredsheten. Oslo Areal og Newsec Basale skal sammen levere effektiv eiendoms­

forvaltning og samtidig ligge i toppen når kundetilfredshet måles.

Godt vertskap Eiendomsselskapene inntar nå rollen som vertskap for sine leietakere i en helt annen grad enn for bare noen år siden. Oslo Areal har ansatt en egen eiendoms – og hospitality­ direktør, som har ansvar for at selskapet møter kundenes behov, enten det handler om ­fleksible arealer, servicetjenester eller tilrette­ legging for digital innovasjon.

Hvem vinner?

Spørsmålet er hvordan geopolitisk uro vil ­påvirke økonomisk vekst, renteutvikling og pris­ ing av eiendom fremover. Å følge med i timen er viktigere enn noen gang. Den som jobber aktivt med utvikling og forvaltning, tilegner seg ny kunnskap og opptrer dynamisk er morgen­ dagens vinner. Den posisjonen vil Oslo Areal fortsette å strebe etter.

Mona Ingebrigtsen, ­ administrerende ­direktør.

07

Den som jobber aktivt med ­utvikling og forvaltning, tilegner seg ny ­kunnskap og opptrer dynamisk, er morgendagens vinner. Den ­posisjonen vil vi fortsette ü strebe etter.

Et optimalt arbeidsmiljø bidrar til å gjøre teamet så sterkt som mulig.

Oslo Areal tar i bruk ulike tiltak for å bygge så gode team som mulig i selskapet.

10

Årsrapport 2018, Oslo Areal Året 2018

Kjøper Norconsult-­ bygget i Sandvika

Sprer vinterglede til barna

Oslo Areal selger sin eiendom på Alna

Oslo Areal selger sin eiendom i Fredrikstad

Oslo Areal kjøper eiendommen ­Vestfjordgaten 4 i Sandvika fra ­Norconsult Holding AS, som samtidig tegner en langsiktig leieavtale. ­Planlagt overtakelse er ­31. ­januar 2018.

Oslo Areal er en av to av de ­viktigste bidrags­ytere til ­Skiforeningens ­Friluftsglede vinter 2018.

Strømsveien 195–197, som er på 6 500 m2.

Stortorvet 1- 3 i ­Fredrikstad, med overtakelse 1. ­oktober.

KR

KR KR

Q2

Q1

Q3

Q1

Q2 Q1

Q2

Q3

KR Oslo Areal kjøper på Skøyen Statens vegvesen til Philip ­Pedersens vei

Ansetter Eiendomsog hospitalitydirektør

Statens Vegvesen har valgt å inngå en langsiktig leie­kontrakt med Oslo Areal i Philip Pedersens vei 20 på Lysaker.

Oslo Areal ­forsterker laget med Jo W. ­Gullhaugen. Han begynner som ­Eiendoms- og ­hospitalitydirektør 1. juni 2018.

YARA-bygget (­Drammensveien 131)

Oslo Areal har BREEAM-In-Use ­sertifisert ­Sørkedalsveien

11

Oslo Areal teamtur til Prekestolen og Stavanger

Oslo Areal selger på Lysaker

Epicenter Oslo åpner dørene

Philip ­Pedersensvei 20, med over­ takelse 1. mars 2019. Kjøper er Clarksons Platou Real Estate sitt fond Oslo ­Opportunity. ­Eiendommen er på ca. 10 000 m2.

Salget er et ledd i en aktiv ­porteføljestrategi.

Parallelloppdrag om Galleri Oslos fremtid Hvilke muligheter åpner seg dersom Galleri Oslo rives.

Q3

Q4 KR

Q4

Q4

Q3

Q4

Q4 Donald Duck på Skøyen Spacemaker velger Epicenter Oslo i Pilestredet 33 Det nye digitale innovasjonshuset i Oslo tiltrekker seg mange bedrifter som ønsker et dynamisk innovasjons­miljø der de kan vokse videre.

Overtar ­Grenseveien 78 på Helsfyr ­Omsorgsbygg Ferdigstilt og over­ levert til vår leietaker Omsorgsbygg Oslo KF. Eiendommen har fått positiv omtale av bygg.no.

Donald Duck bladet feirer 70 år og har i den anledning for første gang åpnet en Donald Duck butikk i Norge. De holder åpent i våre lokaler i Karenslyst allè 7 frem til og med 5. ­desember.

12

Årsrapport 2018, Oslo Areal Transaksjoner

Transaksjoner for en ny tid 2018 var et meget aktivt år på transaksjons­siden.

For Oslo Areal ett av de mest aktive år i selskapets historie. Porteføljen har aldri vært større.

Kontor. Beliggenhet. Miljø. Tre enkle ord, som kan beskrive ­strategien bak transaksjonene til Oslo Areal. I 2018 har ­selskapet holdt seg konsekvent til strategien om å s­ amle eiendommene sine på sentrale kollektivknutepunkter i Oslo-­ området. Oslo Areal kjøper eiendommer der selskapet ­allerede er en sentral aktør, og styrker miljøprofilen kontinuerlig.

Skøyen og Sandvika 2018 starter med at Oslo Areal overtar ­Norconsults hoved­ kontor, Vestfjordgaten 4 i Sandvika. Norconsult er selger, og tegner selv en langsiktig leieavtale i eiendommen.

Før ­sommeren blir Drammensveien 131 på Skøyen, hoved­ kontoret til Yara, kjøpt. Eiendommen ligger på tomten der det før lå en gammel ridehall for AS Oslo Ridehus, ble bygget i 2014, og overtas helt mot slutten av 2018.

Langsiktig leieavtale I desember 2018 ferdigstilles og overtas Helsfyr PULS-­ bygget, Grenseveien 78 på Helsfyr, der Omsorgsbygg KF, Oslo kommune inngår en langsiktig leieavtale. Dermed har Oslo Areal gjennomført kjøp av tre ­eiendommer med solide leietakere på Skøyen, Helsfyr og i ­Sandvika. I tillegg har selskapet solgt tre ­eiendommer i 2018, alle tre i henhold til ­selskapets strategi om å satse i attraktive næringsområder med effektiv og tilgjengelig kommunikasjon.

Total portefølje er økt De tre eiendommene som ble solgt i 2018, representerer totalt et mindre volum enn de som er kjøpt og overtatt.

Det innebærer at den totale porteføljen er økt, den er nå 266 000 m2, og skal vokse ytterligere. Strømsveien 195–97 ble solgt til Eiendomsspar. Stortorvet 1–3 i Fredrikstad ble solgt til Fredriksborg Eiendom i Fredrikstad. Philip Pedersens vei 20 på Lysaker ble solgt til Oslo Opportunity, et fond etablert av Clarkson Platou Real Estate.

13

Alle transaksjonene bidrar til å bygge en plattform for en ny tid.

De forsterker Oslo Areals posisjon som en miljøbevisst aktør med en strategi tuftet på morgendagens eiendomsbehov.

14

Årsrapport 2018, Oslo Areal Transaksjoner

Norconsult-­bygget, ­Vestfjordgaten 4 i ­Sandvika

15

YARA-bygget, Drammensveien 131 på Skøyen

Helsfyr ­Omsorgsbygg, ­Grenseveien 78

16

Årsrapport 2018, Oslo Areal Hospitality

17

Skal fronte hospitality:

Det gode vertskap – Kombinasjonen av operative og ­strategiske utfordringer i denne ­stillingen er fantastisk ­spennende. Her drar jeg nytte av bakgrunnen som analytiker. Samtidig lærer jeg masse.

I løpet av ni år i Storebrand og nesten fire år i Union AS ­etablerte han et fundament for videre utvikling av en ­spennende ­karriere. I ­Storebrand forvaltet han kapital i flere ­forskjellige investeringsklasser, blant annet eiendom. I Union ledet han analyseavdelingen og jobbet som rådgiver for en rekke eiendoms­aktører. Da muligheten i Oslo Areal AS plutselig bød seg, var han ikke i tvil. Jo W. Gullhaugen er Oslo Areals nye Eiendoms- og Hospitalitydirektør.

Bygge relasjoner – Som tittelen sier, skal jeg sørge for at Oslo Areal er et godt vertskap for sine kunder. Deres behov og preferanser er i konstant endring. Skal vi tiltrekke oss morgendagens kunder, må vi være i forkant når det gjelder kunde­opplevelsen, sier Gullhaugen. Han har ansvar for teknisk og kommersiell for­ valtning av eiendoms­porteføljen. Avdelingen hans er på seks personer, og 20 bygg til en verdi av 10 milliarder skal tas vare på og forvaltes godt i forhold til selskapets strategi.

– Å bygge gode relasjoner med kunden er helt sentralt. Oslo Areal og Newsec Basale, som står for daglig drift av eiendom­ mene, skal sammen kontinuerlig jobbe for å optimalisere kundeopplevelsene.

Forvaltning i front Den nye samarbeidsavtalen med Newsec B ­ asale handler om å levere ledende forvaltning av eiendom. Samarbeidet er helt avgjørende for at kundene skal trives, og det sam­arbeidet skal Gullhaugen få til å skinne. Han får ­ansvar for å følge opp at avtalen fungerer både ­strategisk, taktisk og operativt.

Innovasjon er helt sentralt, og utvalgte nøkkelindikatorer skal løfte både samarbeid og forvaltning til beste for kundene.

Når kundetilfredshet måles i fremtiden, skal Oslo Areal være i front.

18

Årsrapport 2018, Oslo Areal Parallelloppdrag

Parallelloppdrag i 2018:

Gjennombrudd for Galleri Oslo Noen ganger er tiden moden. Gjennombruddet sterkt e ­ tterspurt. Selv om prosjektet har en uvanlig kort levetid, må bare noe drastisk skje.

Nå skjer det med Galleri Oslo.

Det var en formidabel suksess de første årene.

Europas lengste innendørs handlegate hadde 60 butikker, 12 serveringssteder og byens ­viktigste kollektivknutepunkt i kjelleren. Fagfolk var over seg, den liggende skyskraperen ble omtalt som noe av det ypperste innen ­arkitektur, og attpåtil hadde Galleri Oslo byens mest sentrale beliggenhet.

Parallelloppdrag i 2018 2018 ble året da Oslo Areal – største seksjons­ eier – tok initiativ til å utrede hva som bør skje med Galleri Oslo. Transformasjon og ­utbygging preger området, og det vil bli enda mer attraktivt i fremtiden. Det fortettes og bygges i høyden, og Oslo Areal vil være en sentral bidragsyter i denne prosessen

Byens styggeste bygg Tjue år senere stod pendelen og dirret i motsatt ende. Galleri Oslo ble kåret til Oslos styggeste bygg, Liertoppen tronet øverst på pallen når det gjaldt lange innendørs handle­ gater, og fortsatt manglet Schweigaards gate tak over hodet. Oslo City med sitt atrium hadde glatt utkonkurrert naboen, og stadig flere butikk­vinduer i Galleri Oslo ble kledd i gråpapir. ­Tiden var moden for å revurdere et av 1980-­tallets sentrale ­byplangrep i Oslo ­sentrum.

Eierne av Galleri Oslo, de tre største er Oslo Areal AS, Akershus Fylkeskommune og ­Linstow AS, besluttet å gjennomføre et parallell­ oppdrag etter at en mulighetsstudie ble gjennomført i forkant. Fem arkitektkontorer ble invitert til å delta: A-Lab AS, ARCASA Arkitekter AS, MAD AS, Nordic – Office of Architecture og SAAHA AS. Oppdraget var å belyse ­hvilke muligheter en rivning av Galleri Oslo kan innebære.

En pryd for Oslo sentrum Et goldt og omstridt område skal trans­

19

formeres til en pryd for Oslo sentrum, og bidra til å gi området den posisjonen som det fortjener. ­Parallelloppdraget var ­starten på en lang ­prosess, og hadde følgende forutsetning: O ­ mrådet skal bli en miks av nærings- og ­boligareal og skal preges av høy miljø­bevissthet, effektiv arealutnyttelse og bære­kraftig profil. De fem arkitektkontorenes løsninger ble levert første kvartal i 2019.

Morgendagens beste byliv Tiden er ikke bare moden, den er overmoden.

Oslo urbaniseres kraftigst av alle hovedsteder i hele Europa, og er europeisk miljøhovedstad i 2019. To tredeler av verdens befolkning vil bo i byer om 30 år. Da må vi lære oss kunsten å kombinere en tettere by med rause puster­ om på byens gulv. Det må bygges i høyden, og fortettingen må være bærekraftig. Oslo Areal har en krystallklar intensjon: Det området som i dag dekkes av Galleri Oslo, skal bli et ­eksempel på morgendagens aller beste byliv.

20

Årsrapport 2018, Oslo Areal Epicenter

Pilestredet 33 skifter ham:

Fra fossilt til digitalt Oslo har fått et nytt digitalt innovasjonshus. En møteplass for ­raskt voksende digitale bedrifter, og store bedrifter som vil ­utveksle erfaringer rundt digitale løsninger.

21

­ rrangementer og smarte arbeidsplasser. a Mange har allerede flyttet inn. Epicenter kan romme hele 1500 medlemmer.

Spille hverandre gode Epicenter skiller seg fra start up-miljøer på flere måter. Virksomheten rettes ikke mot de helt nyetablerte, men mot digitale selskaper som har kommet et stykke videre og vokser raskt, og større selskaper som vil utvikle sine digitale forretningsområder, samt drive en raskere og mer effektiv innovasjon Velger du Epicenter, må du gi for å få noe ut av samarbeidet, og dette er selskapene innforstått med. Selskaper som ellers ikke snakker sammen, sam­arbeider og henter ut verdifulle fordeler. Events, ­aktiv matchmaking, innovasjonsprosesser og kompetanse­deling er viktige virkemidler, ifølge Jetzel.

Med ballast fra Google Peter Jetzel har med seg verdifull erfaring fra Google, og er opptatt av å skape et miljø preget av nysgjerrighet, endringsvilje og ikke minst viljen til å lære. Åtte etasjer med omlag 8000 m2 i Pilestredet 33 er en perfekt arena for mennesker og bedrifter på jakt etter ­innovative miljøer. Medlemmene trives, det er stas å tilhøre Epicenter Oslo.

Langt under jordens overflate spirer jord­ skjelvet. En vertikal linje opp til overflaten fører oss til skjelvets episenter. Ringvirkningene starter herfra. Hva kan vel være mer naturlig enn å gi et digitalt miljø i verdensklasse navnet Epicenter? Slik tenkte de i Stockholm for tre år siden. Ringvirkningene når nå Oslo. Epicenter Oslo i Pilestredet 33 ble snikåpnet i november 2018. Oslo Areal eier det sagnomsuste bygget.

Fra fossilt til digitalt Bygget har tidligere vært preget av fossilt brennstoff, det er viden kjent som SHELL-­ bygget. Nå er det helt andre, digitale tider, ifølge daglig leder, Peter Jetzel: – Epicenter og Oslo Areal jobber sammen om å skape et sterkt, digitalt innovasjonsmiljø, der medlem­ skap gir tilgang til samarbeid, innovasjonsog vekstlaboratorier, kunnskapsformidling,

Stortrives på Epicenter – Det var dette jeg var på jakt etter, det er mer enn coworking, det handler om å skape noe mer sammen, ikke bare sitte der hver for seg i et åpent miljø, sier Jon Erik Haug. Han jobber med lederutvikling for Haug Advisory, og jaktet på et vertskap som tilbyr verdifulle fasiliteter og serviceelementer, for eksempel god mat og muligheter for trening. – For meg består ­Epicenter av digital nysgjerrighet, faglig og sosial inspirasjon og en raus frihet, sier Jon Erik Haug, som stortrives som nytt medlem av Epicenter Oslo.

Morgendagens arbeidsliv Det skulle vært revet, men nå blomstrer det.

Selskaper som Spacemaker, Haptiq, Rema 1000, Danske Bank, Bertel O. Steen og ­Fjong er på plass. Digitalisering er satt i høysetet, og dermed også fokus på internasjonalisering.

Verden blir større, men avstandene kortere. ­Epicenter er etablert i 5 land, flere står for tur, og ringvirkningene er udiskutable. Virksom­ heten i Pilestredet 33 gjenspeiler det nye arbeids­livet. Slike bygg vil Oslo Areal fortsette å legge til rette for.

22

Årsrapport 2018, Oslo Areal Teknisk ­direktør

23

En nestor mønstrer av Han har ledet flere betydningsfulle byggeprosjekter og ­representerer sterke tradisjoner i bransjen. Samtidig er han svært opptatt av bærekraft. Nå mønstrer Gunnar Moen av.

Noen har bare vært der bestandig. ­Teknisk ­direktør Gunnar Moen i Oslo Areal, for ­eksempel. Etter 20 år som prosjekt- og bygge­ leder i Prosjekt- og byggelederfirmaet F. Holm, og fire år som prosjektsjef i Gjensidige NOR Næringseiendom, var Gunnar Moen med i Oslo Areal fra 2006. Nå trekker han seg tilbake.

Og ser positivt på bransjens fremtid.

Frykter ikke etterveksten – Jeg har absolutt trua på bransjen, men forut­ setningen er å være lojal mot bærekraftmålene.

Vi må holde Breeam NOR høyt hevet, folk må kurse seg og forstå betydningen. Det gleder meg å se at ungdommen forstår det, jeg frykter ikke etterveksten. Jeg er mer redd for at det skal gå for tregt fordi myndighetene ikke forstår hvor viktig de tre bærekraftmålene er.

Det lønner seg å ta vare på Han mener bærekraft må sees i et utvidet ­perspektiv. I tillegg til det rent miljømessige, må vi ta høyde for sosiale og økonomiske bærekraftmål, alle tre er avhengig av hverandre.

Gunnar var prosjektansvarlig for ­Grensesvingen 7 på Helsfyr, der Miljødirektoratet i 2014 flyttet inn i et bygg sertifisert som Breeam NOR Excellent. Historien har vist at det lønte seg å ta vare på.

Breeam-in-Use og Fyrtårn – Breeam-in-Use er en naturlig forlengelse av Breeam NOR. Vi må også sertifisere systemene som drifterne bruker i forhold til miljø­messige faktorer. Vi i Oslo Areal har gjennomført det i Sørkedalsveien 6, og nå gjør vi det ­Drammensveien 131 og Grensesvingen 7.

Og selvsagt har vi både som administrasjon og byggeier sertifisert oss gjennom Miljøfyrtårn.

Se menneskene og bredden Gunnar har et mantra. Lederne må se ­menneskene. Bruke dem der de er gode.

Rettlede, men ikke overta. Spille dem gode, et team blir aldri bedre enn svakeste ledd. Og så er det v­ iktig å se bredden i virksomheten.

Det er først og fremst der hemmeligheten til suksess befinner seg.

Alle våre ansatte og samarbeids­partnere jobber maksimalt for at ­kundene våre skal ha optimale ­betingelser. Rollen som vertskap handler ikke minst om å tilby fleksible tjenester og arealer og tilrettelegge for digital innovasjon.

26

Årsrapport 2018, Oslo Areal Skøyen

Skøyen i fokus:

Dialog på kafé Hva hvis beboere, brukere og grunneiere på Skøyen møttes på kafé for å skravle om hvordan Skøyen kan bli enda mer ­attraktivt? Kafédialog Skøyen tok opp den hansken.

27

På kafé snakker man sammen. Den uformelle rammen gjør at dialogen ofte er i sentrum, og den dreier seg ofte om å åpne opp, å være ­likeverdig, å tørre å tenke sammen uten ­prestisje.

Grunneierne er med Da Kafédialog Skøyen så dagens lys i ­november 2018, stilte mer enn 100 interesserte opp for å diskutere gode, og gjerne gale ideer om ­morgendagens Skøyen. Beboerne, brukerne og de store grunneierne stilte opp, også Oslo Areal. Alle med hjertet på Skøyen ble invitert, og det ble en idémyldring av de sjeldne, ledet av en durkdreven fasilitator.

Det må tenkes helhet Initiativtakere var Folkeaksjonen for ­human Skøyen områderegulering og Oslo ­Metropolitan Area. Drømmen er en 24-timersby med bygg og aktiviteter som er identitets­ skapende og som hele Oslos befolkning får lyst til å besøke. For å få til dette, må det tenkes helhet. I tillegg har en slik uformell dialog en positiv effekt i seg selv.

Utfordrer politikerne Alle forslagene som kafébordene kom frem til, ble bearbeidet av DARK arkitekter, og skulle ­deretter presenteres av prosess­gruppen for deltakerne på Kafédialog 2 i januar 2019. ­Endelig konklusjon fra møtene i ­Kafédialog Skøyen blir sendt politikerne på ­Rådhuset. Metoden skal gi politikerne et bedre beslutnings­grunnlag for hvordan fremtidens Skøyen kan bli.

28

Årsrapport 2018, Oslo Areal Forvaltning

29

Forvaltning for fremtiden:

Reflekterer en ny tid En ny forvalteravtale så dagens lys i 2018.

Den reflekterer kundenes endringstakt, digitaliser­ er dialogen og vil bidra til at fornøyde kunder velger å bli hos Oslo Areal.

Våre kunder og samfunnet rundt endrer seg raskt. Forvent­ ning til service og nye tjenester setter helt nye krav til utleier.

Newsec Basale er vår forlengede arm mot kunden, noe som innebærer at samarbeidet mellom Oslo Areal, Newsec Basale og aktuelle leverandører må reflektere den økende endrings­ takten. Den nye forvalteravtalen ble forhandlet frem i 2018, og løper i tre år fra 1. april 2019.

Avtale for en ny tid –Avtalen fokuserer på innovasjon. Den skal motivere begge parter til å innovere. Vi skal trekke leverandørene med oss i en kontinuerlig forbedring. Mer enn ti års samarbeid skal løftes inn i en ny tid, og styringsmodellen for avtalen, som gjelder for omlag 266 000 m2 nærings­eiendom, er endret radikalt. Avtalen har tre styringsnivåer, støttet av tydelige KPI, sier viseadministrerende direktør Kjetil Krutnes.

En solid forankring Avtalen stiller nye, spennende krav til begge parter. Første kvartal i 2019 skal brukes til å implementere. Dette er et ­nybrottsarbeid, derfor har EY bistått i forbindelse med ­struktur. Hele organisasjonen er inkludert i prosessen, og avtalen er solid forankret hos de ansatte i Newsec Basale og Oslo Areal.

30

Årsrapport 2018, Oslo Areal Ansatte

GUNNAR MOEN, Teknisk direktør

JO W. GULLHAUGEN, Eiendoms- og Hospitalitydirektør

MONA INGEBRIGTSEN, Administrerende direktør

MORTEN LID, Eiendomssjef

KJETIL H. KRUTNES, Viseadministrerende direktør

BENEDICTE BÆRÅS, Eiendomssjef

31

KRISTOFFER BILLE SELMER, Prosjektleder

CHRISTIAN GAMBORG, Teknisk sjef

LINE GRAFF-SPONHEIM, Administrasjonskoordinator

KÅRE HINNA, Prosjektsjef (konsulent)

TORMOD SYVERTSEN, Eiendomssjef

PER ESPEN RAMNEFJELL, Økonomidirektør

JORUNN GRØNTVEIT, Prosjekt- og utviklingsdirektør

For Oslo Areal er dialog et ­virkemiddel som bidrar til å ­tenke ­helhet i ­prosjektene. Dialogen ­inspirerer nye sider ved virksomheten, og ­signaliserer et fremtidsrettet miljø.

34

Årsrapport 2018, Oslo Areal Styret

Styret i Oslo Areal AS Fra venstre: SUSANNE MUNCH THORE, Styrets leder ESPEN A. PAY, Styremedlem ANDERS KILANGER, Styremedlem PERNILLA ARNRUD MELIN, Styremedlem REIDAR E. STOCKFLETH, Styremedlem

35

36

Årsrapport 2018, Oslo Areal Årsberetning 2018

Årsberetning 2018 Om Oslo Areal Oslo Areal AS er et av de større eiendoms­ selskapene i Norge med en portefølje på cirka 274 000 m2. Selskapet har hovedfokus på kontoreiendommer nær kommunikasjons­ knutepunkt i Oslo-området. Oslo Areal AS har sitt forretningskontor i Oslo, og er 50/50 eid av Gjensidige Forsikring ASA (Gjensidige) og AMF Pensionsförsäkring AB (AMF). ­Selskapets ­virksomhet er å eie, forvalte og utvikle ­Gjensidige og AMFs eiendomsinvesteringer i Norge.

Virksomheten i 2018 Eiendomsporteføljens verdi har økt fra MNOK 7 445,5 i slutten av 2017 til MNOK 9 784,8 i slutten av 2018. Økningen skyldes både ­investeringer i nye og eksisterende ­eiendommer og verdiøkning. Eiendommene Vestfjordgaten 4 i Sandvika og Grenseveien 78 på Helsfyr som det ble inngått avtaler om å kjøpe i 2017, ble overtatt i 2018. I tillegg ble eiendommen Drammensveien 131 på Skøyen kjøpt og overtatt i løpet av 2018, samt at eiendommene Strømsveien 195–197 på Alna, Stortorvet 1–3 i Fredrikstad og Philip ­Pedersensvei 20 på ­Lysaker ble solgt, sistnevnte med overtakelse første kvartal 2019. For øvrig har investeringer i 2018 vært opp­graderinger og leietaker­tilpasninger i ­eksisterende ­eiendommer, det største prosjektet har vært ­rehabilitering av Pilestredet 33.

Gjennom 2018 har Oslo Areal hatt løpende fokus på eiendomsdrift og kundetilfredshet/ fornøyde leietakere, noe som blir bekreftet i den årlige målingen av kundetilfredshet som Oslo Areal gjennomfører. Forvalteravtalen med Newsec Basale er i løpet av 2018 reforhandlet med målsetning om å ytterligere styrke kunde­ tilfredsheten, samt å være mer innovative.

Samlet er det gjennom 2018 reforhandlet og inngått nye leieavtaler på en rekke av ­selskapets eiendommer. I Pilestredet 33 er det inn­gått leieavtale med Epicenter Oslo, et ­digitalt i­nnovasjonshus og et av de største co-workingsenter i Oslo.

Eiendomsmarkedet Omsetningsvolumet og aktiviteten i transaksjons­markedet var høyt også i 2018 og markedet er fortsatt preget av et generelt etterspørselsoverskudd, selv om rentenivået og finansieringskostnadene har steget noe gjennom 2018. Prime yield for kontoreiendom i Oslo var tilnærmet uendret gjennom 2018.

Leiemarkedet har gjennom 2018 hatt en stadig tiltakende vekst i volum og pris, og tilgangen på nye arealer har vært på et lavt nivå, noe som gjør at ledighetsnivået har sunket gjennom året i Oslo-området.

Organisasjon Oslo Areal AS har pr. 31. desember 2018 tolv fast ansatte, åtte menn og fire kvinner. Arbeids­ miljøet vurderes å være godt. Det er ikke iverk­ satt spesielle tiltak knyttet til likestilling, men det legges vekt på mangfold i organisasjonen.

Selskapets sykefravær er fortsatt lavt, og var også i 2018 under 3 %. Det har ikke vært alvorlige ulykker eller andre hendelser med selskapets ansatte i 2018.

Selskapet har ingen aktivitet klassifisert som forskning og utvikling.

Samfunnsansvar og bærekraft Oslo Areal har som mål å være en miljøbevisst utleier for dagens og morgendagens leie­ takere, og gjennom sin virksomhet å bidra

37

til miljøforbedringer. Selskapet har fokus på miljøvennlig beliggenhet, det vil si nære kommunikasjons­knutepunkter med gode, trygge byrom rundt eiendommene. Selskapet benytter miljøklassifiseringssystemet BREEAM NOR for nybygg og totalrehabiliteringer. I 2018 ble selskapets første eiendom (­Sørkedalsveien 6) miljømerket med BREEAM NOR In Use, og fikk karakteren «Very Good». Selskapet ­benytter seg også av miljøvennlige materialvalg, energi­optimale tekniske løsninger og miljø­ bevisste prosjekt- og driftsprosedyrer i sine ­eiendommer.

Alle eiendommer er energimerket. ­Fjernvarme og fjernkjøling benyttes i hovedsak som energi­kilder. Selskapets virksomhet medfører normalt ikke påviselige skadevirkninger for det ytre ­miljø, og det har heller ikke i 2018 vært ­rapportert om miljøutslipp.

Oslo Areal skal ikke tilby produkter eller ­tjenester eller utføre handlinger som innebærer risiko for medvirkning til uetisk atferd, ­krenkelse av menneske- og arbeidstakerrettigheter, korrup­sjon og miljøødeleggelser. Dette kreves også for selskapets konsulenter/leverandører.

Oslo Areal har tilsluttet seg eiendoms­ sektorens veikart mot 2050 og de 10 anbefalte straks­tiltakene. Selskapet er sertifisert som ­Miljøfyrtårn.

Redegjørelse for konsernregnskapet Konsernregnskapet er utarbeidet i samsvar med forskrift om forenklet IFRS. I samsvar med regnskapslovens § 3-3 bekreftes det at forutsetningene om fortsatt drift er lagt til grunn ved utarbeidelsen av regnskapet, og at denne forutsetningen er til stede.

Driftsinntektene ble MNOK 415,4 mot MNOK 416,5 i 2017, mens driftskostnadene ble MNOK 116,2 mot MNOK 84,8 i 2017. Porte­ føljens markedsverdi er pr. 31. desember 2018 vurdert til MNOK 9 784,8. Verdiendring på eiendommene ble MNOK 286,4 mot MNOK 249,3 i 2017. I 2018 var det også en generell verdiøkning for kontoreiendommer observert i markedet, først og fremst på grunn av økende leienivåer. Netto finanskostnader ble MNOK 78,3 mot MNOK 61,8 i 2017. Årsresultatet ble MNOK 468,4 mot 491,1 i 2017.

Kontantstrøm fra driften ble MNOK 171,7 mot MNOK 243,1 i 2017. Forskjell mellom drifts­ resultat og netto kontantstrøm fra driften skyldes netto finansposter, betalbar skatt og en­ dringer i arbeidskapital. Netto kontantstrøm fra

investeringsaktiviteter ble MNOK – 1 942,6 som følge av netto investering i nye ­eiendommer i 2018, samt investering i eksisterende eien­ dommer. Kontantbeholdning ved årets slutt var MNOK 62,2.

Konsernet er finansiert med et langsiktig lån fra eierne. Konsernets egenkapitalandel er 39,7 % pr. 31. desember 2018 mot 46,7 % pr. 31. ­desember 2017.

Redegjørelse for selskapsregnskapet (Oslo Areal AS) Driftsinntekter ble MNOK 38,1, mot MNOK 33,2 i 2017, mens driftskostnadene ble MNOK 39,4 mot MNOK 34,9 i 2017. Netto finans­poster ble MNOK 150,5 mot MNOK 206,3 i 2017. ­Årsresultatet ble MNOK 127,1 mot MNOK 177,5 i 2017.

Netto kontantstrøm for 2018 ble MNOK 93,6, hvorav driften gav et positivt bidrag på MNOK 129,9, mens investeringsaktivitetene ble MNOK -1 816,3 som følge av netto investering i ­eiendommer i 2018.

Morselskapets bokførte egenkapitalandel 30,8 % pr. 31. desember 2018 mot 39,5 % pr. 31. desember 2017.

Styret foreslår at årsresultatet for 2018 på MNOK 127,1 overføres til annen egenkapital.

Risikoforhold Selskapet vurderer risiko fortløpende og ­utarbeider risikoanalyse for virksomheten som fremlegges for styret. Risiko kategoriseres inn i markedsrisiko, operasjonell risiko og finansiell risiko.

Markedsrisiko Selskapet er eksponert for risiko knyttet til eiendomsmarkedet generelt og markedet for kontor­eiendom spesielt. Inntektssiden påvirkes av endringer i markedsleie, omsetningsbasert leie og inflasjon. Disse faktorene endrer seg i stor grad med den generelle økonomiske utviklingen. Størst risiko på kostnadssiden er ­knyttet til byggekostnader, som historisk sett tenderer til å øke kraftig ved høy­konjunkturer, for så å falle tilbake til trendvekst i lav­ konjunktur. Eiendomsverdiene påvirkes både av endrede leiepriser og endret kostnadsnivå, men også av endret yield-nivå, som styres av rentenivå og investorenes risikovilje og fremtids­syn.

Selskapet følger markedssituasjonen nøye, og vil løpende vurdere tiltak for å tilpasse seg de til enhver tid rådende markedsforhold.

38

Årsrapport 2018, Oslo Areal Årsberetning 2018

Operasjonell risiko Selskapets viktigste operasjonelle risiko er knyttet til eiendomsdrift, utleie av eiendom, prosjektgjennomføring og SHA/HMS. Disse følges opp gjennom rutiner for daglig drift og lover og regler, med tilhørende etterlevelse av disse. Digitalisering overvåkes for å kartlegge hvordan den påvirker selskapets konkurranse­ fortrinn og skaper nye former for risiko og muligheter.

Finansiell risiko Selskapet har ikke ekstern lånefinansiering, men finansieres med egenkapital og lån fra eierne. De løpende leieinntekter dekker ­selskapets kortsiktige likviditetsbehov.

Framtidsutsikter Etterspørselen etter kontorarealer har nær sammenheng med den generelle ­økonomiske utviklingen. Moderat konjunkturoppgang

­ jennom 2018, samt lav tilførsel av nye kontor­ g arealer har medført stigende leiepriser, og denne trenden forventes å fortsette i 2019.

Leieprisene forventes også å stige for gode kontorbygg med god beliggenhet, mens mer sekundære eiendommer og beliggenheter kan forvente en flat utvikling i leieprisene.

Transaksjons­markedet for næringseiendom forventes å bli sterkt også i 2019 som følge av positive økonomiske utsikter og noe lavere forventninger til økt rentenivå.

En lavere internasjonal vekst vil kunne smitte over på norsk økonomi og utviklingen for næringseiendom.

Selskapet har en portefølje av sentrale kontor­ eiendommer hovedsakelig i Oslo-området med gode leietakere og utviklingspotensial. Med en solid organisasjon og en sterk fi ­ nansiell platt­ form er selskapet er godt rustet for frem­tiden.

Oslo, 14. februar 2019

Susanne Munch Thore Styrets leder

Reidar E. Stockfleth Styremedlem

Anders Kilanger Styremedlem

Espen A. Pay Styremedlem

Pernilla Arnrud Melin Styremedlem

Mona Ingebrigtsen Administrerende direktør

40

Årsrapport 2018, Oslo Areal Årsregnskap 2018

Oslo Areal – Konsern Resultatregnskap 01.01–31.12 2018

2017

411 215

411 778

Annen driftsinntekt

4 229

4 735

Sum driftsinntekter

415 443

416 514

Driftskostnader eiendom

20 149

20 063

Vedlikeholdskostnader

41 785

13 816

54 266

50 918

Sum driftskostnader

116 200

84 797

DRIFTSRESULTAT FØR VERDIENDRINGER

299 243

331 717

286 364

249 334

27 183

61 754

612 790

642 805

Beløp i NOK 1 000

Note

DRIFTSINNTEKTER Leieinntekter

DRIFTSKOSTNADER

Forvaltningskostnader

Verdiendring investeringseiendommer

11, 13, 14

3

Gevinst ved salg av eiendom DRIFTSRESULTAT

FINANSINNTEKTER OG FINANSKOSTNADER Finansinntekter

16

1 570

1 931

Finanskostnader

16

79 877

63 699

Netto finansposter

-78 307

-61 768

ORDINÆRT RESULTAT FØR SKATTEKOSTNAD

534 483

581 037

66 079

89 892

ÅRSRESULTAT

468 404

491 145

Årsresultat tilordnes aksjonærene i morselskapet

468 404

491 145

2018

2017

468 404

491 145

-11

-1504

-

361

-11

-1143

468 393

490 002

Skattekostnad på ordinært resultat

12

Konsolidert Oppstilling over utvidet resultat 01.01–31.12 Beløp i NOK 1000

Note

ÅRSRESULTAT Aktuarielle gevinster og tap på ytelsesplaner Skatt relatert til poster som ikke skal reklassifiseres over resultatet Post som ikke skal reklassifiseres over resultatet TOTALRESULTAT

11

41

Oslo Areal – Konsern Eiendeler pr. 31.12.

Note

2018

2017

1

445 602

251 688

445 602

251 688

2, 3

9 784 800

7 445 500

4

3 268

3 125

9 788 068

7 448 625

14 867

16 045

14 867

16 045

10 248 537

7 716 358

Kundefordringer

10 678

4 914

Andre fordringer

9 338

11 005

20 017

15 918

62 158

53 126

82 174

69 044

10 330 711

7 785 402

Beløp i NOK 1 000 ANLEGGSMIDLER Immaterielle eiendeler Goodwill Sum immaterielle eiendeler

Varige driftsmidler Investeringseiendom Driftsløsøre, inventar, kontormaskiner mv Sum varige driftsmidler

Finansielle anleggsmidler Andre langsiktige fordringer

6

Sum finansielle anleggsmidler Sum anleggsmidler

OMLØPSMIDLER Fordringer

Sum fordringer Bankinnskudd Sum omløpsmidler SUM EIENDELER

7

42

Årsrapport 2018, Oslo Areal Årsregnskap 2018

Oslo Areal – Konsern Egenkapital og gjeld pr. 31.12 Note

2018

2017

9, 10

575 000

575 000

10

1 154 622

1 154 622

1 729 623

1 729 623

2 372 807

1 904 414

Sum opptjent egenkapital

2 372 807

1 904 414

Sum egenkapital

4 102 428

3 634 035

Beløp i NOK 1 000 EGENKAPITAL Innskutt egenkapital Aksjekapital Overkurs Sum innskutt egenkapital Opptjent egenkapital Annen egenkapital

10

GJELD Avsetning for forpliktelser Pensjonsforpliktelser

11

3 874

3 909

Utsatt skatt

12

1 115 642

800 249

1 119 516

804 158

5 010 000

3 230 000

5 010 000

3 230 000

12

16 332

29 151

Kortsiktig gjeld til aksjonær

8

16 120

10 263

Annen kortsiktig gjeld

8

44 514

71 635

Leverandørgjeld

21 800

6 160

Sum kortsiktig gjeld

98 767

117 209

6 228 283

4 151 366

10 330 711

7 785 402

Sum avsetning for forpliktelser Annen langsiktig gjeld Gjeld til aksjonærer

8

Sum annen langsiktig gjeld Kortsiktig gjeld Betalbar skatt

Sum gjeld SUM EGENKAPITAL OG GJELD

Oslo, den 14.02.2019 I styret for Oslo Areal AS

Susanne Munch Thore Styrets leder

Reidar E. Stockfleth Styremedlem

Anders Kilanger Styremedlem

Espen A. Pay Styremedlem

Pernilla Arnrud Melin Styremedlem

Mona Ingebrigtsen Administrerende direktør

43

Oslo Areal – Konsern Kontantstrømoppstilling 01.01–31.12 2018

2017

534 483

581 037

-286 364

-249 334

-29 151

-33 787

735

719

Gevinst ved salg av investeringseiendom

-27 183

-61 754

Endring i omløpsmidler, kortsiktig gjeld, mv.

-20 856

6 224

171 663

243 105

-1 798 363

-901 754

-392 944

-65 728

248 676

331 350

-1 942 632

-636 132

Innbetaling ved opptak av ny gjeld

1 780 000

400 000

Netto kontantstrøm fra finansieringsaktiviteter

1 780 000

400 000

9 032

6 973

Bankinnskudd per 01.01

53 126

46 152

Bankinnskudd per 31.12

62 158

53 126

Beløp i NOK 1 000 Kontantstrømmer fra operasjonelle aktiviteter Ordinært resultat før skattekostnad Verdiendring investeringseiendommer Periodens betalte skatt Avskrivninger

Netto kontantstrøm fra operasjonelle aktiviteter

Kontantstrømmer fra investeringsaktiviteter Utbetalinger ved kjøp av nye eiendommer Utbetalinger ved investering i eksisterende eiendommer Innbetaling ved salg av eiendommer Netto kontantstrøm fra investeringsaktiviteter

Kontantstrømmer fra finansieringsaktiviteter

Netto endring i likvider i året

44

Årsrapport 2018, Oslo Areal Årsregnskap 2018

Regnskapsprinsipper Generell informasjon Eiendomskonsernet Oslo Areal AS ble etablert i 2004.

I dag er det et av de større eiendoms­selskapene i Norge med en portefølje på ca. 274 000 m2. ­Selskapet har hovedfokus på kontoreiendommer nær kommunikasjonsknutepunkt i Oslo-området.

Regnskapsprinsipper Nedenfor beskrives de viktigste regnskaps­ prinsippene som er benyttet ved utarbeidelsen av konsernregnskapet. Disse prinsippene er benyttet konsistent i alle perioder som er presentert, dersom ikke annet framgår av beskrivelsen.

Basisprinsipper Konsernregnskapet er satt opp i samsvar med forenklet IFRS av forskrift av 3. november 2014, samt opplysningskrav som følger av regnskapsloven og god regnskapsskikk.

Konsernregnskapet legger til grunn prinsippene i et historisk kost regnskap, med unntak av investerings­ eiendommer.

Utarbeidelse av regnskaper i samsvar med for­ enklet IFRS krever bruk av estimater. Videre krever ­anvendelse av selskapets regnskapsprinsipper at ledelsen må utøve skjønn. Områder som i stor grad inneholder slike skjønnsmessige vurderinger, høy grad av kompleksitet, eller områder hvor forut­ setninger og estimater er vesentlige for konsern­ regnskapet, er beskrevet i note 2.

Konsernregnskapet er utarbeidet med forutsetning om fortsatt drift.

Ny IFRS standard tatt i bruk fra 1. januar 2018 IFRS 9 Finansielle instrumenter som omhandler regnskapsmessig behandling av finansielle eiendeler og forpliktelser erstatter IAS 39 fra 1. januar 2018.

Implementeringen har hatt ubetydelig innvirkning på regnskapet til Oslo Areal. Etter IFRS 9 klassifiseres og måles finansielle eiendeler basert på den forretnings­ modell som eiendelene styres etter og karakteristika ved eiendelens kontantstrømmer. Finansielle eien­ deler som kunde­fordringer og andre fordringer blir fortsatt å måte til amortisert kost. Overgangen fra en inntrådt taps­modell etter IAS 39 til en forventet taps­ modell etter IFRS 9 har heller ikke hatt noen vesentlig betydning for regnskaps­førte tap på fordringer. Dette fordi leie­inntektene faktureres forskuddsvis og Oslo Areal erfarings­messig har hatt begrenset med tap på fordringer.

Endringer i regnskapsprinsipper og noteopplysninger Det er ingen standarder eller fortolkninger som ikke er trådt i kraft som forventes å gi en vesentlig påvirkning på konsernets regnskap.

Konsolideringsprinsipper Datterselskaper Konsernregnskapet omfatter regnskapet til mor­ selskapet og dets datterselskaper på balansedagen.

Datterselskaper er alle enheter der konsernet har kontroll. Et foretak vurderes å være kontrollert av konsernet når konsernet er eksponert for eller har rettigheter til variabel avkastning fra sitt engasje­ ment i vedkommende foretak, og har mulighet til å påvirke denne avkastningen gjennom sin makt over foretaket. Datterselskaper konsolideres fra og med det tidspunktet konsernet oppnår kontroll og utelates fra konsolidering når kontroll opphører.

Oppkjøpsmetoden benyttes ved regnskapsføring ved kjøp av datterselskaper. Anskaffelseskost består av vederlaget, med tillegg for utgifter som er direkte henførbare til oppkjøpet. Vederlaget er målt til virke­ lig verdi på oppkjøpstidspunktet. Anskaffelseskost tilordnes identifiserbare eiendeler og forpliktelser til virkelig verdi på oppkjøpstidspunktet, med goodwill

45

som ufordelt differanse. Differansen mellom virkelig verdi på netto eiendeler på oppkjøpstidspunktet og balanseførte verdier i det oppkjøpte selskap benevnes som merverdi eller mindreverdi.

etterskuddsvis kontantstrømsmodell. Verdsettelsen er utarbeidet ved å neddiskontere summen av netto årlige leieinntekter med et avkastningskrav som ­reflekterer risiko i netto kontantstrømmer.

Ved overtakelse av eiendommer eid i egne selskaper som anses som virksomhetskjøp, oppstår goodwill som følge av at utsatt skatt innregnes til nominell ­verdi. Størrelsen på den goodwill som innregnes er lik forskjellen mellom virkelig verdi på utsatt skatt (som er lagt til grunn i kjøpesummen) og nominell verdi på utsatt skatt.

Utgifter til vedlikehold knyttet til eiendommen kostnads­føres løpende under driftskostnader. Påkost­ ninger og forbedringer tillegges eiendommens verdi.

Skillet mellom vedlikehold og påkostning/forbedring regnes i forhold til driftsmidlets stand på anskaffelses­ tidspunktet.

Goodwill avskrives ikke, men testes minst årlig for verdifall.

Konserninterne transaksjoner og mellomværende mellom konsernselskaper elimineres. Konsernet har ingen ikke-kontrollerende eierinteresser (minoritets­ interesser).

Dersom det er nødvendig, justeres datter­selskapenes regnskaper slik at de er i tråd med konsernets regnskaps­prinsipper.

Driftsinntekter Driftsinntekter måles til virkelig verdi av vederlaget, og består av leieinntekter og annen inntekt.

Leieinntekter fra investeringseiendommer inntekts­ føres lineært over leieperioden. Andre inntekter inntektsføres når ytelsen er levert.

Felleskostnader som viderebelastes leietakere blir balanseført sammen med a-konto inn­betalinger fra leietaker, og påvirker ikke resultatet utover et administrasjons­påslag som resultatføres. ­Avregningen av felleskostnader foretas på balanse­ dagen. Felleskostnader som ikke kan belastes leie­ taker, kostnadsføres når kostnaden er påløpt.

Investeringseiendom Investeringseiendom er eiendom som er anskaffet for å oppnå avkastning i form av leieinntekter og/ eller for å oppnå verdistigning. Investeringseiendom regnskapsføres til virkelig verdi. Virkelig verdi tilsvarer antatte markedsverdier, uten fradrag for transaksjons­ utgifter ved et eventuelt salg. Endringer i virkelig verdi resultatføres som «verdiendring investerings­ eiendommer» i den perioden det oppstår.

Det foretas en kvartalsvis vurdering av virkelig verdi basert på konsernets verdsettelsesmodell. Minst ved halvår og årsslutt blir det i tillegg innhent uavhengige verdivurderinger fra eksterne rådgivere for vesent­ lige deler av porteføljen. Forutsetninger i modellen avstemmes så langt det lar seg gjøre mot eksterne, observerbare eiendomstransaksjoner. Konsernets verdsettelsesmodell verdsetter hver eiendom for seg selv. Verdivurderingsmodellen er en kvartalsvis

Anlegg under utførelse, for fremtidig bruk som investerings­eiendom, regnskapsføres i bygge­ perioden også som investeringseiendom til virkelig verdi på fullføringstidspunktet fratrukket gjenstående byggekostnader, hensyntatt gjenværende risiko.

Varige driftsmidler Varige driftsmidler balanseføres og avskrives over driftsmidlets forventede levetid. Direkte vedlike­ hold av driftsmidler kostnadsføres løpende under driftskostnader, mens påkostninger eller forbedringer tillegges driftsmidlets kostpris og avskrives i takt med driftsmidlet.

Kundefordringer, fordringer på andre konsern­ selskaper og andre fordringer Disse fordringene holdes i en forretningsmodell med det formål å motta kontraktsfestede kontant­ strømmer som utelukkende består av hovedstol og renter på gitte datoer og måles derfor til amortisert kost. Det gjøres avsetninger for forventede tap. For kundefordringene anvendes den forenklede metode for beregning av tapsavsetninger hvor det gjøres avsetning for forventet tap over fordringens løpetid.

For andre fordringer avsettes det for 12-måneders forventet tap og hvis kredittrisikoen har økt vesentlig etter førstegangsinnregning gjøres det avsetning for forventet tap over hele levetiden. Avsetningene baseres på historiske kredittap justert for fremad­ rettede faktorer for den enkelte kunde og den generelle økonomiske situasjon.

Finansielle forpliktelser Finansielle forpliktelser måles til amortisert kost.

I ­kategorien inngår gjeld til aksjonær og annen kort­ siktig gjeld.

Pensjoner Oslo Areal AS har både innskuddsbasert og ytelses­ basert pensjonsordning til sine ansatte. Den ytelses­ baserte ordningen ble lukket for nyansatte i 2006.

Forpliktelser til å yte innskudd til innskuddsbaserte pensjonsordninger innregnes som kostnad i resultat­ regnskapet når de påløper.

Ytelsesbaserte pensjonsplaner vurderes til ­nåverdien av de fremtidige pensjonsytelser som

46

Årsrapport 2018, Oslo Areal Årsregnskap 2018

regnskaps­messig anses opptjent på balansedagen. ­Pensjonsmidler vurderes til virkelig verdi.

Endring i ytelsesbaserte pensjonsforpliktelser som skyldes endringer i pensjonsplaner, fordeles over ­antatt gjennomsnittlig gjenværende opptjenings­ tid. Akkumulert virkning av estimatendringer og endringer i finansielle og aktuarielle forutsetninger (aktuarielle gevinster og tap) innregnes direkte i egenkapitalen. Periodens netto pensjonskostnad klassifiseres som lønn og personalkostnader.

Skatt Skattekostnaden i resultatregnskapet omfatter både periodens betalbare skatt og endring i utsatt skatt.

Utsatt skatt beregnes med aktuell skattesats på grunnlag av de midlertidige forskjeller som eksisterer mellom regnskapsmessige og skattemessige verdier, samt eventuelt ligningsmessig underskudd til frem­ føring ved utgangen av regnskapsåret. Skatteøkende og skattereduserende midlertidige forskjeller som reverserer eller kan reversere i samme periode er utlignet. Oppføring av utsatt skattefordel på netto skattereduserende forskjeller som ikke er utlignet og underskudd til fremføring, begrunnes med antatt fremtidig inntjening. Utsatt skatt og skattefordel som kan balanseføres oppføres netto i balansen.

Utsatt skatt regnskapsføres til nominelt beløp.

Bankinnskudd Kontanter og kontantekvivalenter består av kontanter, bankinnskudd og innestående på konsernkonto.

Oslo Areal AS administrerer et konsernkontosystem og er representant overfor banken. Selskapet er sammen med de øvrige deltakerne i konsernkonto­ systemet, solidarisk ansvarlig overfor banken for oppfyllelse av alle forpliktelser som måtte oppstå under konsernkontoavtalen. Det er ikke etablert kredittramme for selskaper tilknyttet konsernkonto­ systemet. Deltagende selskapers risiko er dermed begrenset til eget innskudd (utlån til Oslo Areal AS) i konsernkontosystemet. Saldo på konsernkonto presenteres som bankinnskudd.

Segmentrapportering Konsernet sin virksomhet består hovedsakelig av å eie og forvalte forretningseiendommer i Oslo-­ området. Det er ingen vesentlige forskjeller i risiko og lønnsomhet i områdene hvor selskapet har virksomhet. Konsernet regnes derfor kun å operere i ett virksomhetsområde og ett geografisk marked, og det utarbeides derfor ikke ytterligere segment­ informasjon.

Aksjekapital og overkurs Ordinære aksjer klassifiseres som egenkapital ­dersom det ikke ligger noen forpliktelse til å overføre kontanter eller eiendeler.

Kontantstrømoppstilling Kontantstrømoppstillingen utarbeides etter den indirekte metoden. Kontanter og kontantekvivalenter omfatter kontanter, bankinnskudd og andre kort­ siktige, likvide plasseringer.

48

Årsrapport 2018, Oslo Areal Årsregnskap 2018

NOTE 1 GOODWILL 2018

2017

Anskaffelseskost 01.01.

260 874

212 123

Tilgang

193 914

67 245

Avgang

0

18 494

454 787

260 874

-9 185

-9 185

445 602

251 689

0

0

Beløp i NOK 1 000

Anskaffelseskost 31.12.

Akkumulerte nedskrivninger 31.12.

Balanseført verdi 31.12. Årets nedskrivninger

Goodwill er en teknisk støttepost til avsetningen for utsatt skatt til nominelle verdier som oppstår ved kjøp av ­eiendomsselskaper.

Goodwill avskrives ikke. Det blir foretatt nedskrivningstest for goodwill hvert år.

NOTE 2 FASTSETTELSE AV VIRKELIG VERDI Investeringseiendom Konsernregnskapet er utarbeidet basert på ”histo­ risk-kost” prinsippet med unntak av investeringseien­ dom som er vurdert til virkelig verdi over resultatet.

Ledelsen utøver skjønn og tar forutsetninger om fremtidige hendelser ved fastsettelse av virkelig verdi av investeringseiendom. Estimater og skjønnsmes­ sige vurderinger evalueres løpende og er basert på erfaring og andre faktorer. De estimater som repre­ senterer en betydelig risiko for vesentlige endringer i bokført verdi på eiendeler, er drøftet nedenfor.

Investeringseiendommene er lokalisert i Oslo og ­Bærum, samt Stavanger. Gjennom­snittlig leie­periode per 31. desember 2018 er 5,7 år og eiendoms­ porteføljen omfatter i hovedsak kontoreiendom.

Oslo Areal anvender virkelig verdi for sine investe­ ringseiendommer. Investeringseiendommer består av næringseiendommer som leies ut til aktører utenfor konsernet.

Konsernets verdsettelsesmodell er utviklet av Oslo Areal AS over flere år. Verdsettelsesmodellen legges til grunn både i kvartalsregnskapene og ved årsslutt.

Ved halvår og årsslutt blir det i tillegg innhentet uavhengige verdivurderinger fra eksterne rådgivere for vesentlige deler av porteføljen. Forutsetninger i modellen avstemmes så langt det lar seg gjøre mot eksterne, observerbare eiendomstransaksjoner.

Konsernets verdsettelsesmodell verdsetter hver eiendom for seg selv. Verdivurderingsmodellen er en kvartalsvis etterskuddsvis kontantstrømsmodell.

De viktigste parametere i verdivurderingsmodellen er avkastningskrav, leieinntekter (kontraktsleie og markedsleie), eierkostnader, leietakertilpasninger og prosjektinvesteringer. Metoden kartlegger alle inntekter og utgifter i en gitt investeringshorisont slik at netto kontantstrøm fremkommer for eiendom­ men pr år. Deretter beregnes nåverdien av denne

kontantstrømmen basert på et realavkastningskrav pluss forventet inflasjon. Nåverdien av denne kontant­ strømmen samt nåverdien av restverdien utgjør kon­ tantstrømsverdien av eiendommen, og dette anses å være eiendommens markedsverdi, slik den ville fremkomme i en transaksjon mellom markedsaktører under de gjeldende markedsforhold som eksisterer på balansedagen.

Realavkastningskravet fastsettes med utgangspunkt i et normalavkastningskrav som justeres for eien­ dommens beliggenhet, type, kontrakt og standard.

Normalavkastningskravet fastsettes ut fra det avkast­ ningskravet som kan avledes gjennom transaksjoner i markedet, samt forventninger om rentenivå og risi­ kopåslag. Markedsleien fastsettes ut fra eksisterende kontrakter på eiendommen og sammenlignbare eiendommer, observasjoner fra kontraktsforhand­ linger, tilbudsforespørsler, markedsrapporter fra næringsmeglere og Arealstatistikks database. I tillegg ses markedsleien i sammenheng med nivået på leietakertilpasninger som det er behov for i eiendom­ men. Parametere lagt til grunn for porteføljen per 31.12.2018 er presentert i tabellen under.

Fastsettelsen av parametere innebærer betydelig grad av skjønn. Det etterstrebes at dette skjønnet er konsistent med det som observeres i markedet og at skjønnet anvendes konsekvent fra periode til periode.

I tabellen under fremgår det hvordan sensitiviteten på avkastningskravet og markedsleien påvirker verdi­ en av porteføljen, slik den foreligger per 31.12.2018 Avkastningskrav og markedsleie er de to parametre­ ne som er av størst betydning for verdifastsettelsen. Øker avkastningskravet med 0,25 prosentpoeng, reduseres total eiendomsverdi med MNOK 503,7. Øker markedsleien øker med 5 prosent og avkast­ ningskravet holdes uendret, øker eiendomsverdi med MNOK 428.

49

Følgende parametre er lagt til grunn ved verdsettelsen pr 31.12 2018

2017

Avkastningskrav (%)

4,8 %

5,1 %

Gjennomsnittlig markedsleie

1 937

1 842

Gjennomsnittlig kontraktsfestet leie

1 756

1 803

44 069

38 638

Endring i%

Veridendring i MNOK

+5 %

428,0

+0,25 %

-503,7

2018

2017

Balanseført verdi 01.01

7 445 500

6 488 700

Investering i nye eiendommer

1 894 009

931 838

393 596

65 728

-234 669

-290 100

286 364

249 334

Balanseført verdi 31.12

9 784 800

7 445 500

Akkumulert urealisert verdiendring 01.01

1 087 201

828 536

286 364

249 334

34 115

9 331

1 407 680

1 087 201

Gjennomsnittlig verdi per kvm.

Endringsvariabel Markedsleie Avkastningskrav

NOTE 3 INVESTERINGSEIENDOM Endring i balanseposten investeringseiendom er spesifisert i tabellen nedenfor:

Beløp i NOK 1 000

Investering i eksisterende eiendommer Salg av eiendommer Resultatført verdiendring

Verdiendring inneværende år Akkumulert verdiendring solgte eiendommer Akkumulert urealisert verdiendring 31.12

Det foreligger ingen restriksjoner med hensyn til salg eller på bruk av inn­tekter og kontantstrømmer fra ­investeringseiendommer. Det er ingen lån med sikkerhet i investeringseiendommer i 2017 eller 2018. I 2018 er eiendommene Stortorvet 1-3 og Strømsveien 195–197 solgt.

Det foreligger kontraktsmessige forpliktelser til å investere ca MNOK 100 i investerings­eiendommene i løpet av 2019.

50

Årsrapport 2018, Oslo Areal Årsregnskap 2018

NOTE 4 VARIGE DRIFTSMIDLER Beløp i NOK 1 000 Inventar og kontor-­ maskiner

Varige driftsmidler Anskaffelseskost 01.01.

5 903

Tilgang (inkludert tilgang ved kjøp av selskap)

1 860

Anskaffelseskost 31.12.

7 763

Akkumulerte avskrivninger 31.12 (inkludert tilgang ved kjøp av selskap)

4 495

Balanseført verdi 31.12.

3 268

Årets avskrivninger

735

Forventet økonomisk levetid

0–10 år

Avskrivningsplan

Lineær

Det foreligger ingen restriksjoner på andre varige driftsmidler Varige driftsmidler er ikke stilt som sikkerhet (pant) for konsernets l­åneforpliktelser.

NOTE 5 FINANSIELL RISIKOSTYRING Konsernet er finansiert med egenkapital og lån fra sine to aksjonærer. Konsernet har ingen finansielle derivater.

Styret har vedtatt en finansieringsstrategi for ­selskapet. Ledelsen foretar en årlig risikovurdering som inkluderer en vurdering av konsernets finansielle risiko.

De viktigste finansielle risiki konsernet er utsatt for er knyttet til markedsrisiko (eiendomsrisiko), kredittrisiko og likviditetsrisiko.

5.1 Markedsrisiko Prisrisiko Oslo Areal er eksponert for risiko knyttet til eien­ domsmarkedet generelt og markedet for kontorei­ endom spesielt. Inntektssiden påvirkes av endringer i markedsleie, omsetningsbasert leie og inflasjon.

Disse faktorene endrer seg i stor grad med den generelle økonomiske utviklingen. Størst risiko på kostnadssiden knyttes til byggekostnader som histo­ risk sett tenderer til å øke kraftig ved høykonjunkturer for så å falle tilbake til trendvekst i lavkonjunktur.

Eiendomsverdiene påvirkes både av endrede leie­ priser og endret kostnadsnivå, men også av endret

yield-nivå som styres av rentenivå og investorenes risikovilje og fremtidssyn.

Renterisiko Konsernet er eksponert for renterisiko knyttet til lån med flytende rente. Det er ikke inngått rentebytteav­ taler eller annen sikring for å redusere renterisikoen.

5.2 Kredittrisiko Selskapet har rutiner for garantistillelser fra leietakere.

Risiko for at leietakerne i dagens kontrakts­portefølje ikke skal ha økonomisk evne til å oppfylle sine for­ pliktelser anses å være moderat, dog kan en kraftig svekking av den generelle økonomiske situasjonen i Norge øke denne risikoen.

5.3 Likviditetsrisiko Selskapet har ikke ekstern lånefinansiering, men finansieres med egenkapital og lån fra eierne. De løpende leieinntekter dekker selskapets kortsiktige likviditets­behov. Større investeringer vil finansieres ved opptrekk på lånet fra eierne, eventuelt ved ytterligere tilførsel av egenkapital fra eierne. Lånet fra eierne har en øvre ramme på MNOK 8 000. Låntaker kan fritt trekke opp på lånet eller tilbakebetale etter behov, og lånet forfaller 31. desember 2022.

51

Tabellen nedenfor spesifiserer konsernets likviditetsreserve: 2018

2017

62 158

53 126

1 228

975

60 929

52 150

Ubenyttet låne- og trekkfasiliteter

2 990 000

4 770 000

Likviditetsreserve

3 050 929

4 822 150

2018

2017

Fordringer med forfall senere enn ett år

14 867

16 045

Sum

14 867

16 045

2018

2017

1 228

975

56 215

49 663

4 714

2 487

62 158

53 126

Beløp i NOK 1 000 Kontanter og kontantekvivalenter – herav bundne midler Frie likvide midler

NOTE 6 FORDRINGER Beløp i NOK 1 000 Langsiktige fordringer

NOTE 7 BANKINNSKUDD Beløp i NOK 1 000 Bankinnskudd Bundne skattetrekksmidler Bankinnskudd på konsernkonto Øvrige bankinnskudd Sum bankinnskudd

NOTE 8 GJELD Langsiktig gjeld

Kortsiktig gjeld

2018

2017

2018

2017

AMF Pensionsförsäkring AB (aksjonær)

2 505 000

1 615 000

8 060

5 087

Gjensidige Forsikring ASA (aksjonær)

2 505 000

1 615 000

8 060

5 176

Sum

5 010 000

3 230 000

16 120

10 263

Beløp i NOK 1 000

Oslo Areal er finansiert med lån fra sine to eiere; Gjensidige Forsikring ASA og AMF Pensionsforsäkring AB. ­Lånet har en ramme på MNOK 8 000 og forfaller til betaling 31. desember 2022. Låntaker kan trekke opp på lånet etter behov, eller tilbakebetale. Det er ikke stilt sikkerhet for lånet.

52

Årsrapport 2018, Oslo Areal Årsregnskap 2018

Annen kortsiktig gjeld Balansepostene annen kortsiktig gjeld er spesifisert i tabellen nedenfor: 2018

2017

-17 110

-1 890

558

18 275

Påløpte kostnader

45 490

36 864

Diverse kortsiktig gjeld

10 596

12 715

4 980

5 670

44 514

71 635

Antall

Eierandel

Gjensidige Forskring ASA

11 500 000

50,0 %

AMF Pensionsförsäkringar AB

11 500 000

50,0 %

Totalt antall aksjer

23 000 000

100,0 %

Beløp i NOK 1 000 Skyldig mva/ - til gode mva Forskudd fra kunder

Skyldig lønn og lønnsrelaterte kostnader Sum annen kortsiktig gjeld

NOTE 9 AKSJEKAPITAL OG AKSJONÆRINFORMASJON Aksjekapitalen på MNOK 575 består av 23 mill aksjer á kr. 25 Alle aksjer har lik stemmerett.

Oversikt over aksjonærene 31.12.

NOTE 10 EGENKAPITAL Beløp i NOK 1 000 Årets endring i egenkapital Egenkapital 01.01.

Aksjekapital

Overkurs

Annen egenkapital

Sum

575 000

1 154 622

1 904 414

3 634 035

468 404

468 404

-11

-11

2 372 807

4 102 428

Årets resultat Andre egenkapitaltransaksjoner Egenkapital 31.12.

575 000

1 154 622

NOTE 11 PENSJONER Selskapet har pensjonsordning etter lov om obligatorisk tjenestepensjon. Ytelsesordningen ble lukket for nye medlemmer i 2007 og har nå to medlemmer. De øvrige ansatte har innskuddsordning.

Selskapets pensjonsordninger tilfredsstiller kravene i lov om obligatorisk tjenestepensjon.

53

2018

2017

8 358

6 019

345

313

49

44

Rentekostnad

189

167

Aktuarielle gevinster og tap

-52

1 506

-304

-228

0

570

-65

-33

8 519

8 358

Nåverdi av ikke-fondsbasert ordning

4 556

4 316

Nåverdi av fondsbasert ordning

3 964

4 043

Nåverdi av pensjonsforpliktelsen

8 519

8 358

Virkelig verdi av pensjonsmidlene

-4 645

-4 449

Netto pensjonsforpliktelse

3 874

3 909

Netto pensjonsforpliktelse i balansen

3 874

3 909

4 449

4 319

Forventet avkastning på pensjonsmidlene

102

120

Aktuarielle gevinster og tap

-64

2

Innbetalinger

442

206

-219

-165

-65

-33

4 645

4 449

Årets pensjonsopptjening

345

313

Rentekostnad

189

167

-102

-120

49

44

0

570

480

975

Beløp i NOK 1 000 Ytelsesordning Nåverdi av pensjonsforpliktelsen per 1. januar Årets pensjonsopptjening Arbeidsgiveravgift av årets opptjening

Pensjonsutbetalinger Planendring Aga av innbetalte pensjonsmidler Pr. 31. desember

Beløp innregnet i balansen

Virkelig verdi av pensjonsmidlene Per 1. januar

Pensjonsutbetalinger Arbeidsgiveravgift av innbetalte pensjonsmidler Pr. 31. desember

Pensjonskostnad innregnet i resultatet

Forventet avkastning på pensjonsmidler Arbeidsgiveravgift Resultatført planendring Pensjonskostnad

54

Årsrapport 2018, Oslo Areal Årsregnskap 2018

2018

2017

480

975

7 888

6 384

11

1 504

7 899

7 888

Diskonteringsrente

2,60 %

2,30 %

Forventet lønnsregulering

2,75 %

2,50 %

Forventet pensjonsregulering

0,80 %

0,40 %

Forventet G-regulering

2,50 %

2,25 %

Forventet avkastning på pensjonsmidler

2,60 %

2,30 %

Ikke relevant

Ikke relevant

K2013

K2013

KU

KU

Avtagende

Avtagende

14,10 %

14,10 %

Beløp i NOK 1 000 Kostnaden er innregnet i følgende regnskapslinje i resultatregnskapet Forvaltningskostnader

Aktuarielle gevinster og tap innregnet i egenkapital Akkumulert beløp per 1. januar Innregnet i perioden Akkumulerte beløp per 31. desember

Aktuarielle forutsetninger

Forventet uttakshyppighet AFP Levealder-tariff Uføre-tariff Turnover før/etter fylte 40 år Arbeidsgiveravgift

De aktuarmessige forutsetningene er basert på vanlige benyttede forutsetninger innen forsikring når det gjelder demografiske faktorer.

Pensjonsmidlene består av Aksjer Obligasjoner Derivater, bank og annet Totale pensjonsmidler

5,90 %

3,70 %

91,90 %

94,10 %

2,20 %

2,20 %

100,00 %

100,00 %

55

NOTE 12 SKATT 2018

2017

5 104 690

3 473 041

-3 800

1 704

Gevinst- og tapskonto

2 033

4 914

Fordringer og andre forskjeller

-2 256

-315

5 100 668

3 479 343

Beløp i NOK 1 000 Beregning av utsatt skatt/utsatt skattefordel Midlertidige forskjeller Anleggsmidler Pensjoner

Netto midlertidige forskjeller Rentefradrag til fremføring

-15 490

Underskudd til fremføring

-14 079

Grunnlag for utsatt skatt

5 071 098

3 479 343

Utsatt skatt i balansen

1 115 642

800 249

Resultat før skattekostnad

534 483

581 038

Permanente forskjeller

-26 900

-61 722

Grunnlag for årets skattekostnad

507 583

519 315

-1 591 755

-663 674

1 139 693

265 820

Grunnlag for betalbar skatt i resultatregnskapet

55 521

121 462

Avskåret rentefradrag

15 490

Skattepliktig inntekt (grunnlag for betalbar skatt i balansen)

71 011

121 462

Betalbar skatt på årets resultat

16 332

29 151

Sum betalbar skatt

16 332

29 151

362 587

159 332

-262 129

-63 797

Endring i utsatt skatt/skattefordel som følge av endret skattesats

-50 711

-34 793

Skattekostnad

66 079

89 892

12,36 %

15,47 %

Grunnlag for skattekostnad, endring i utsatt skatt og betalbar skatt

Endring i midlertidige resultatforskjeller Endring midlertidige forskjeller ved tilgang/ avgang datterselskap

Fordeling av skattekostnaden

Endring i utsatt skatt/skattefordel med gammel sats Endring utsatt skatt ved tilgang/avgang

Effektiv skattesats

56

Årsrapport 2018, Oslo Areal Årsregnskap 2018

2018

2017

Regnskapsmessig resultat før skattekostnad

534 483

581 038

Beregnet skatt 23 % / 24%

122 931

139 449

Skattekostnad i resultatregnskapet

66 079

89 892

Differanse

56 852

-49 557

-6 187

-15 431

-50 711

-34 793

46

667

-56 852

-49 557

Betalbar skatt i skattekostnaden

16 332

29 151

Betalbar skatt i balansen

16 332

29 151

Beløp i NOK 1 000

2018

2017

Forvaltningskostnader

2018

2017

22 791

21 718

Honorar utleiemegler

3 128

2 923

Markedsføring

3 163

2 915

21 518

20 169

2 932

2 475

735

719

54 266

50 918

Beløp i NOK 1 000 Avstemming av årets skattekostnad

Differansen består av følgende: 23 % / 24 % av permanente forskjeller Endring i utsatt skatt/skattefordel som følge av endret skattesats Andre forskjeller Sum forklart differanse

Betalbar skatt i balansen

NOTE 13 ANDRE DRIFTSKOSTNADER

Personalkostnad

Andre honorar/ annen forvaltning Andre driftskostnader Avskrivninger Sum

NOTE 14 PERSONALKOSTNADER, ANTALL ANSATTE, GODTGJØRELSER, LÅN TIL ANSATTE MM. 2018

2017

16 430

15 803

Arbeidsgiveravgift

2 750

2 571

Pensjonskostnader

2 289

2 243

Andre ytelser

1 322

1 102

22 791

21 718

Beløp i NOK 1 000 Personalkostnader Lønn

Sum Selskapet har sysselsatt 12 årsverk i regnskapsåret.

57

Beløp i NOK 1 000 Ytelser til ledende personer

Daglig leder

Styret

2 300

606

Bonus

539

0

Arbeidsgiveravgift

449

85

Pensjonsutgifter

180

0

Annen godtgjørelse

161

0

Lønn/styrehonorar

Styrehonorar for 2018 Styrets leder, Susanne Munch Thore, har i 2018 motatt kr 278 969 i styrehonorar. Styremedlemmene Espen ­Andreas Pay har mottatt kr 163 373 i styrehonorar for 2018 og Reidar Eggert Stockfleth har for 2018 mottatt kr 163 373 i styrehonorar. Øvrige styremedlemmer mottar ingen særskilt godtgjørelse for styrevervet utover de ytelser de mottar som ansatt i sine respektive selskap. Dette gjelder følgende styremedlemmer: Styremedlem Anders Kilanger (Gjensidige Forsikring ASA) Styremedlem Pernilla Arnrud Melin (AMF Pensionsförsäkring AB) Det er ikke gitt lån/sikkerhetsstillelse til daglig leder, styrets leder eller andre nærstående parter.

2018

2017

Lovpålagt revisjon

682

516

Andre attestasjonstjenester

148

116

5

74

835

705

Beløp i NOK 1 000 Kostnadsført godtgjørelse til revisor

Bistand skatt Sum godtjørelse til revisor

NOTE 15 TRANSAKSJONER MED NÆRSTÅENDE PARTER Ytelser til ledende ansatte er omtalt i note 14, og mellomværende med n ­ ærstående parter er omtalt i note 8.

2018

2017

- Gjensidige Forskring ASA - utleie av kontorlokaler

25 097

23 887

Sum salg av tjenester

25 097

23 887

- Gjensidige Forskring ASA

267

295

Sum kjøp av tjenester

267

295

Beløp i NOK 1 000 Selskapets transaksjoner med nærstående parter: a) Salg av tjenester

b) Kjøp av tjenester Kjøp av tjenester:

58

Årsrapport 2018, Oslo Areal Årsregnskap 2018

NOTE 16 SPESIFIKASJON AV FINANSINNTEKTER OG FINANSKOSTNADER 2018

2017

1 185

1 632

385

299

1 570

1 931

79 798

63 616

Annen finanskostnad

77

82

Sum finanskostnader

79 877

63 698

Beløp i NOK 1 000 Finansinntekter Renteinntekter bank Andre finansinntekter Sum finansinntekter

Finanskostnader Renter på lån fra eiere

NOTE 17 VEDLIKEHOLDSKOSTNADER Oslo Areals datterselskap Kanalpiren AS har fremmet et erstatningskrav mot e ­ ntreprenøren som oppførte kontorbygget Kanalpiren ved Hinna Park i ­Stavanger i 2008–2009 vedrørende mangler i bygget. Manglene er nå ­under ­utbedring, og påløpte kostnader til disse utbedringene er inkludert i vedlikeholds­kostnadene for 2018.

60

Årsrapport 2018, Oslo Areal Årsregnskap 2018

Oslo Areal AS Resultatregnskap 01.01–31.12 Beløp i NOK 1 000

Note

2018

2017

9, 11

38 060

33 193

38 060

33 193

DRIFTSINNTEKTER Driftsinntekter Sum driftsinntekter

DRIFTSKOSTNADER Lønnskostnad

10

22 791

21 718

Avskrivning på driftsmidler

2

381

506

Annen driftskostnad

10

16 248

12 714

Sum driftskostnader

39 421

34 938

DRIFTSRESULTAT

-1 361

-1 745

FINANSINNTEKTER OG FINANSKOSTNADER Finansinntekter

12

284 482

281 058

Finanskostnader

12

133 943

74 749

Netto finansposter

150 539

206 309

ORDINÆRT RESULTAT FØR SKATTEKOSTNAD

149 178

204 564

22 063

27 052

127 115

177 512

127 115

177 512

-127 115

-177 512

Skattekostnad på ordinært resultat

8

ÅRSRESULTAT

Overføringer Overført til/ (fra) annen egenkapital Sum overføringer

5

61

Oslo Areal AS Eiendeler pr. 31.12.

Beløp i NOK 1 000

Note

2018

2017

8

3 118

-

3 118

-

1 234

1 545

1 234

1 545

ANLEGGSMIDLER Immaterielle eiendeler Utsatt skattefordel Sum immaterielle eiendeler

Varige driftsmidler Driftsløsøre, inventar, kontormaskiner mv

2

Sum varige driftsmidler

Finansielle anleggsmidler Investeringer i datterselskap

1

3 451 471

2 428 831

Lån til foretak i samme konsern

3

3 730 316

2 959 500

Sum finansielle anleggsmidler

7 181 786

5 388 332

Sum anleggsmidler

7 186 138

5 389 877

216 649

143 804

282

356

216 932

144 161

49 340

-44 289

266 272

99 872

7 452 410

5 489 749

OMLØPSMIDLER Fordringer Fordringer på selskap i samme konsern

3

Andre kortsiktige fordringer Sum fordringer

Bankinnskudd Sum omløpsmidler SUM EIENDELER

4

62

Årsrapport 2018, Oslo Areal Årsregnskap 2018

Oslo Areal AS Egenkapital og gjeld pr. 31.12 Beløp i NOK 1 000

Note

2018

2017

EGENKAPITAL Innskutt egenkapital Aksjekapital

5, 6

Overkurs

5

Sum innskutt egenkapital

575 000

575 000

1 154 622

1 154 622

1 729 622

1 729 622

566 380

439 277

566 380

439 277

2 296 003

2 168 899

Opptjent egenkapital Annen egenkapital

5

Sum opptjent egenkapital Sum egenkapital

GJELD Avsetning for forpliktelser Pensjonsforpliktelser

7

3 874

3 909

Utsatt skatt

8

-

477

3 874

4 386

Sum avsetning for forpliktelser Annen langsiktig gjeld Gjeld til aksjonær

3

Sum annen langsiktig gjeld

5 010 000

3 230 000

5 010 000

3 230 000

1 674

1 078

3 684

18 516

2 236

2 007

Kortsiktig gjeld Leverandørgjeld Betalbar skatt

8

Skyldig offentlige avgifter Gjeld til selskap i samme konsern

3

108 015

36 416

Kortsiktig gjeld til aksjonær

3

16 119

10 340

10 806

18 108

142 534

86 464

Sum gjeld

5 156 407

3 320 850

SUM EGENKAPITAL OG GJELD

7 452 410

5 489 749

Annen kortsiktig gjeld Sum kortsiktig gjeld

Oslo, den 14.02.2019 I styret for Oslo Areal AS

Susanne Munch Thore Styrets leder

Reidar E. Stockfleth Styremedlem

Anders Kilanger Styremedlem

Espen A. Pay Styremedlem

Pernilla Arnrud Melin Styremedlem

Mona Ingebrigtsen Administrerende direktør

63

Oslo Areal AS Kontantstrømoppstilling 01.01–31.12 2 018

2017

Ordinært resultat før skattekostnad

149 178

204 564

Periodens betalte skatt

-18 516

-25 867

381

506

-49 832

-83 703

50 971

8 929

Beløp i NOK 1 000 Kontantstrømmer fra operasjonelle aktiviteter

Avskrivninger Gevinst ved salg av datterselskap Nedskrivning av datterselskap Endring i kundefordringer, leverandørgjeld og andre kortsiktige poster

-2 247

91 785

129 935

196 214

-71

-371

248 676

331 349

-1 798 363

-901 754

-266 549

-181 388

-1 816 307

-752 163

Økning i langsiktig gjeld

1 780 000

400 000

Netto kontantstrøm fra finansieringsaktiviteter

1 780 000

400 000

Netto kontantstrøm fra operasjonelle aktiviteter

Kontantstrømmer fra investeringsaktiviteter Utbetalinger ved kjøp av varige driftsmidler Innbetaling fra salg av datterselskaper og selskapsandeler Investering i nye datterselskaper Investering i eksisterende datterselskaper Netto kontantstrøm fra investeringsaktiviteter

Kontantstrømmer fra finansieringsaktiviteter

Netto endring i likvider i året

93 629

-155 949

Bankinnskudd per 01.01

-44 289

111 660

Bankinnskudd per 31.12

49 340

-44 289

64

Årsrapport 2018, Oslo Areal Årsregnskap 2018

Regnskapsprinsipper Oslo Areal AS følger regnskapsreglene for øvrige foretak og årsregnskapet er satt opp i samsvar med regnskapsloven og god regnskapsskikk.

i balansen til pålydende etter fradrag for avsetning til forventet tap. Avsetning til tap gjøres på grunnlag av individuelle vurderinger av de enkelte fordringene.

Inntekter Inntekter fra salg av tjenester inntektsføres etter hvert som tjenesten er levert.

Varige driftsmidler

Datterselskap Datterselskaper er alle enheter der konsernet har bestemmende innflytelse på enhetens finansielle og operasjonelle strategi, normalt gjennom eie av mer enn halvparten av stemmeberettiget kapital.

Datterselskapene vurderes etter kostmetoden.

Mottatt utbytte og konsernbidrag inntektsføres i den grad utdelingen representerer avkastning som er oppstått i Oslo Areal AS sin eiertid. I motsatt fall føres utdelingen som reduksjon av kostpris. Aksjene i datter­selskapene eies med tanke på å oppnå lang­ siktig avkastning fra leieinntekter.

Klassifisering og vurdering av balanseposter Omløpsmidler og kortsiktig gjeld omfatter ­poster som forfaller til betaling innen ett år etter anskaffelses­tidspunktet, samt poster som knytter seg til varekretsløpet. Øvrige poster er klassifisert som anleggsmiddel/langsiktig gjeld.

Omløpsmidler vurderes til laveste av anskaffelseskost og virkelig verdi. Kortsiktig gjeld balanseføres til nominelt beløp på opptakstidspunktet.

Anleggsmidler vurderes til anskaffelseskost, men nedskrives til virkelig verdi ved verdifall som ikke forventes å være forbigående.

Fordringer Kundefordringer og andre fordringer er oppført

Varige driftsmidler balanseføres og avskrives over driftsmidlets forventede levetid. Direkte vedlikehold av driftsmidler kostnadsføres løpende under drifts­ kostnader, mens påkostninger eller forbedringer tillegges driftsmidlets kostpris og avskrives i takt med driftsmidlet.

Segmentrapportering Konsernet sin virksomhet består hovedsakelig av å eie og forvalte forretningseiendommer i Oslo-­ området. Det er ingen vesentlige forskjeller i risiko og lønnsomhet i områdene hvor selskapet har virk­ somhet. ­Konsernet regnes derfor kun å operere i ett virksomhets­område og ett geografisk marked, og det utarbeides derfor ikke ytterligere segment­informasjon.

Pensjoner Oslo Areal AS har både innskuddsbasert og ytelses­ basert pensjonsordning til sine ansatte. Den ytelses­ baserte ordningen ble lukket for nyansatte i 2007.

Forpliktelser til å yte innskudd til innskuddsbaserte pensjonsordninger innregnes som kostnad i resultat­ regnskapet når de påløper.

Ytelsesbaserte pensjonsplaner vurderes til nåverdien av de fremtidige pensjonsytelser som regnskaps­ messig anses opptjent på balansedagen. Pensjons­ midler vurderes til virkelig verdi.

Endring i ytelsesbaserte pensjonsforpliktelser som skyldes endringer i pensjonsplaner, fordeles over ­antatt gjennomsnittlig gjenværende opptjenings­ tid. Akkumulert virkning av estimatendringer og endringer i finansielle og aktuarielle forutsetninger

65

(aktuarielle gevinster og tap) innregnes direkte i egenkapitalen. Periodens netto pensjonskostnad klassifiseres som lønn og personalkostnader.

reduserende midlertidige forskjeller som reverserer eller kan reversere i samme periode er utlignet. Netto utsatt skattefordel balanseføres i den grad det er sannsynlig at denne kan bli nytte gjort.

Utenlandsk valuta Fordringer og gjeld i utenlandsk valuta vurderes etter kursen ved regnskapsårets slutt.

Skatt Skattekostnaden i resultatregnskapet omfatter både periodens betalbare skatt og endring i utsatt skatt.

Utsatt skatt er beregnet med 22 % på grunnlag av de midlertidige forskjeller som eksisterer ­mellom regnskaps­messige og skattemessige verdier, samt skattemessig underskudd til fremføring ved ­utgangen av regnskapsåret. Skatteøkende og skatte­

Aksjekapital Ordinære aksjer klassifiseres som egenkapital. ­Utgifter som knyttes direkte til utstedelse av nye aksjer eller opsjoner med fradrag av skatt, føres som reduksjon av mottatt vederlag i egenkapitalen.

Kontantstrømoppstilling Kontantstrømoppstillingen er utarbeidet etter den indirekte metode. Kontanter og kontantekvivalenter omfatter kontanter, bankinnskudd og andre kort­ siktige, likvide plasseringer.

66

Årsrapport 2018, Oslo Areal Årsregnskap 2018

NOTE 1 DATTERSELSKAPER Beløp i NOK 1 000 Investeringene i datterselskap regnskapsføres etter kostmetoden.

Forretningskontor

Anskaffelsestidspunkt

Eier-/ stemmeandel

Egen­kapital siste år (100 %)

Resultat siste år (100 %)

Balanseført verdi

Nedre Vollgate 11 AS

Oslo

23.12.2004

100 %

122 845

4 232

170 046

Christian Kroghs Gate 2 AS

Oslo

23.12.2004

100 %

25 469

1 299

32 858

Schweigaards gate 6–14 AS

Oslo

30.12.2004

100 %

78 278

10 323

41 400

Strømsveien 195–197 AS**

Oslo

02.02.2005

100 %

-

-

-

Grensesvingen 7 I AS

Oslo

02.02.2005

100 %

276 519

19 487

277 199

Sørkedalsveien 6 AS

Oslo

02.02.2005

100 %

98 611

24 225

174 474

Karenslyst Alle 7 AS

Oslo

02.02.2005

100 %

16 029

7 370

120 689

Grensesvingen 7 ANS

Oslo

02.02.2005

100 %

-18

-7

-

Strømsveien 195/197 ANS**

Oslo

02.02.2005

100 %

-

-

-

Philip Pedersensvei 20 AS*

Oslo

15.03.2005

100 %

24 423

-15 512

22 069

Karenslyst Allè 8A og B AS

Oslo

15.03.2005

100 %

38 595

7 590

40 498

Oslo Areal Deltaker AS*

Oslo

01.01.2006

100 %

866

-8

866

Kanalpiren AS*

Oslo

10.02.2010

100 %

45 270

-27 159

56 474

Løkketangen 2–14 B AS

Oslo

30.04.2012

100 %

121 666

2 379

117 428

Tordenskioldsgate 6 AS

Oslo

30.06.2012

100 %

45 064

7 749

215 265

AS Storgaten 51

Oslo

15.01.2014

100 %

13 552

12 502

188 898

Tullinsgate 2 Eiendom AS

Oslo

30.09.2014

100 %

155 660

4 299

216 176

Tullinsgate 2 Eiendom ANS

Oslo

30.09.2014

100 %

-

-

-

Pilestredet 33 AS

Oslo

01.12.2014

100 %

248 479

-33 303

280 633

Fredrikstad

23.10.2015

100 %

-

-

-

CK2 Nye Seksjoner AS

Oslo

01.07.2016

100 %

1 886

-355

25 614

Strandveien 4–8 AS

Oslo

01.03.2017

100 %

40 377

12 820

385 497

Strandveien 10 AS

Oslo

01.03.2017

100 %

13 294

266

28 168

Vestfjordgaten 4 AS**

Oslo

31.01.2018

100 %

75 788

16 582

560 384

Skøyen Kontorbygg AS**

Oslo

30.11.2018

100 %

194 452

6 617

340 442

AS Oslo Ridehus**

Oslo

30.11.2018

100 %

9 099

15 150

-

Grenseveien 78B AS**

Oslo

15.12.2018

100 %

3 306

287

156 395

Datterselskap

Stortorvet 1–3 AS**

Balanseført verdi 31.12.

3 451 471

* Aksjer i Philip Pedersens vei 20 AS er i 2018 nedskrevet med MNOK 16,2, aksjer i Kanalpiren AS er nedskrevet med MNOK 34,6 og aksjer i Oslo Areal Deltaker AS er nedskrevet med MNOK 0,1. ** Kjøp og salg 20. juni ble selskapene Strømsveien 195-197 AS og Strømsveien 195-197 ANS solgt.

1. oktober ble selskapet Stortorvet 1-3 AS solgt.

31. januar 2018 ble selskapet Vestfjordgaten 4 AS kjøpt.

30. november ble selskapene Skøyen Kontorbygg AS/ AS Oslo Ridehus kjøpt.

14. desember ble selskapet Grenseveien 78B AS kjøpt.

67

NOTE 2 VARIGE DRIFTSMIDLER Beløp i NOK 1 000 Varige driftsmidler

Inventar, kontormaskiner og anlegg under utførelse

Anskaffelseskost 01.01.

3 411

Tilgang

71

Avgang

0

Anskaffelseskost 31.12.

3 481

Akkumulerte avskrivninger 31.12.

2 248

Balanseført verdi 31.12.

1 234

Årets avskrivninger

381

Forventet økonomisk levetid

3–10 år

Avskrivningsplan

Lineær

NOTE 3 FORDRINGER OG GJELD, MELLOMVÆRENDE MED AKSJONÆR OG NÆRSTÅENDE PARTER Det er inngått låneavtaler med alle datterselskap av Oslo Areal AS. Lånene f­ orfaller i sin helhet 31.12.2022. ­Lånene er begrenset oppad til spesifikke lånerammer per selskap og renteberegnes løpende.

Oslo Areal er finansiert med lån fra sine to eiere; Gjensidige Forsikring ASA og AMF Pensionsforsäkring AB. ­Lånet har en ramme på MNOK 8 000 og løper til 31.12.2022. Låntaker kan trekke opp på lånet eller betale ­tilbake etter behov. Det er ikke stilt sikkerhet for lånet.

2018

2017

Lån til foretak i samme konsern

3 730 316

2 959 500

Sum

3 730 316

2 959 500

Kortsiktige fordringer mot selskap i samme konsern

40 722

7 026

Kortsiktige fordringer mot selskap i samme konsern (mottatt utbytte)

55 262

18 577

Kortsiktige fordringer mot selskap i samme konsern (mottatt konsernbidrag)

120 666

118 201

Sum kortsiktige fordringer

216 649

143 804

Gjeld til AMF Pensionsförsäkring AB (aksjonær)

2 505 000

1 615 000

Gjeld til Gjensidige Forsikring ASA (aksjonær)

2 505 000

1 615 000

Sum gjeld til aksjonær

5 010 000

3 230 000

Beløp i NOK 1 000 Fordringer med forfall senere enn ett år

Kortsiktige fordringer

Langsiktig gjeld

68

Årsrapport 2018, Oslo Areal Årsregnskap 2018

2018

2017

Kortsiktig gjeld AMF Pensionsförsäkring AB

8 060

5 087

Kortsiktig gjeld til Gjensidige Forsikring ASA

8 060

5 176

16 119

10 340

108 015

36 416

-

77

108 015

36 493

2018

2017

1 228

975

43 398

-47 751

4 714

2 487

49 340

-44 289

Beløp i NOK 1 000 Kortsiktig gjeld

Sum kortsiktig gjeld til aksjonær

Kortsiktig gjeld til selskap i samme konsern (avgitt konsernbidrag til døtre) Annen kortsiktig gjeld til døtre Sum kortsiktig gjeld til døtre

NOTE 4 BANKINNSKUDD Beløp i NOK 1 000 Bankinnskudd Bundne skattetrekksmidler Bankinnskudd på konsernkonto* Øvrige bankinnskudd Sum bankinnskudd

* Konsernets likviditet er organisert i en konsernkontoordning. Dette innebærer at datterselskapenes kontant­ beholdning formelt sett er fordringer på morselskapet, og alle konsernselskaper er solidarisk ansvarlige for de trekk konsernet har gjort.

NOTE 5 EGENKAPITAL Beløp i NOK 1 000 Årets endring i egenkapital Egenkapital 01.01.

Aksjekapital

Overkurs

Annen egenkapital

Sum

575 000

1 154 622

439 277

2 168 899

-11

-11

127 115

127 115

566 381

2 296 003

Estimatavvik pensjon, ført dir. i egenkapital Årets resultat Egenkapital 31.12.

575 000

1 154 622

69

NOTE 6 AKSJEKAPITAL OG AKSJONÆRINFORMASJON Aksjekapitalen på MNOK 575 består av 23 mill. aksjer á kr. 25 Alle aksjer har lik stemmerett.

Beløp i NOK 1 000 Aksjonærer pr. 31.12.

Antall

Eierandel

Gjensidige Forskring ASA

11 500 000

50,0 %

AMF Pensionsförsäkring AB

11 500 000

50,0 %

Totalt antall aksjer

23 000 000

100,0 %

NOTE 7 PENSJONER Selskapet har pensjonsordning etter lov om obligatorisk tjenestepensjon. Ytelsesordningen ble lukket for nye medlemmer i 2006 og har nå 2 medlemmer. De øvrige ansatte har innskuddsordning.

Selskapets pensjonsordninger tilfredsstiller kravene i lov om obligatorisk tjenestepensjon.

2018

2017

8 358

6 019

345

313

49

44

Rentekostnad

189

167

Aktuarielle gevinster og tap

-52

1 506

-304

-228

0

570

-65

-33

8 519

8 358

Nåverdi av ikke-fondsbasert ordning

4 556

4 316

Nåverdi av fondsbasert ordning

3 964

4 043

Nåverdi av pensjonsforpliktelsen

8 519

8 358

Virkelig verdi av pensjonsmidlene

-4 645

-4 449

Netto pensjonsforpliktelse

3 874

3 909

Netto pensjonsforpliktelse i balansen

3 874

3 909

Beløp i NOK 1 000 Ytelsesordning Nåverdi av pensjonsforpliktelsen per 1. januar Årets pensjonsopptjening Arbeidsgiveravgift av årets opptjening

Pensjonsutbetalinger Planendring Aga av innbetalte pensjonsmidler Per 31. desember

Beløp innregnet i balansen

70

Årsrapport 2018, Oslo Areal Årsregnskap 2018

2018

2017

4 449

4 319

Forventet avkastning på pensjonsmidlene

102

120

Aktuarielle gevinster og tap

-64

2

Innbetalinger

442

206

-219

-165

-65

-33

4 645

4 449

Årets pensjonsopptjening

345

313

Rentekostnad

189

167

-102

-120

49

44

0

570

480

975

480

975

7 888

6 384

11

1 504

7 899

7 888

Diskonteringsrente

2,60 %

2,30 %

Forventet lønnsregulering

2,75 %

2,50 %

Forventet pensjonsregulering

0,80 %

0,40 %

Forventet G-regulering

2,50 %

2,25 %

Forventet avkastning på pensjonsmidler

2,60 %

2,30 %

Ikke relevant

Ikke relevant

K2013

K2013

KU

KU

Avtagende

Avtagende

14,10 %

14,10 %

Beløp i NOK 1 000 Virkelig verdi av pensjonsmidlene Per 1. januar

Pensjonsutbetalinger Arbeidsgiveravgift av innbetalte pensjonsmidler Per 31. desember

Pensjonskostnad innregnet i resultatet

Forventet avkastning på pensjonsmidler Arbeidsgiveravgift Resultatført planendring Pensjonskostnad

Kostnaden er innregnet i følgende regnskapslinje i resultatregnskapet Lønnskostnader m.m

Aktuarielle gevinster og tap innregnet i egenkapital Akkumulert beløp per 1. januar Innregnet i perioden Akkumulerte beløp per 31. desember

Aktuarielle forutsetninger

Forventet uttakshyppighet AFP Levealder-tariff Uføre-tariff Turnover før/etter fylte 40 år Arbeidsgiveravgift

De aktuarmessige forutsetningene er basert på vanlige benyttede forutsetninger innen forsikring når det gjelder demografiske faktorer.

71

2018

2017

5,90 %

3,70 %

91,90 %

94,10 %

2,20 %

2,20 %

100,00 %

100,00 %

2018

2017

-186

-123

-3 800

1 704

393

492

-3 593

2 072

Pensjonsmidlene består av Aksjer Obligasjoner Derivater, bank og annet Totale pensjonsmidler

NOTE 8 SKATT Beløp i NOK 1 000 Beregning av utsatt skatt/utsatt skattefordel Midlertidige forskjeller Anleggsmidler Pensjoner Gevinst- og tapskonto Netto midlertidige forskjeller Rentefradrag til fremføring

-10 578

Grunnlag for utsatt skatt

-14 171

2 072

-3 118

477

Resultat før skattekostnad

149 178

204 564

Permanente forskjeller

-53 867

-93 267

95 311

111 297

5 665

2 271

100 976

113 568

8 260

0

Avgitt konsernbidrag

-103 796

-36 416

Avskåret rentefradrag

10 578

Skattepliktig inntekt (grunnlag for betalbar skatt i balansen)

16 018

77 152

Betalbar skatt på årets resultat

25 658

27 256

Betalbar skatt

25 658

27 256

Endring i utsatt skatt/skattefordel med gammel sats

-3 736

-545

0

361

142

-21

22 063

27 051

14,79 %

13,22 %

Utsatt skatt i balansen

Grunnlag for skattekostnad, endring i utsatt skatt og betalbar skatt

Grunnlag for årets skattekostnad Endring i midlertidige resultatforskjeller Grunlag for betalbar skatt i resultatregnskapet Mottatt konsernbidrag ført som investering i datter

Fordeling av skattekostnaden

Endring i utsatt skatt pensjon ført mot egenkapital Endring i utsatt skatt/skattefordel som følge av endret skattesats Skattekostnad Effektiv skattesats

72

Årsrapport 2018, Oslo Areal Årsregnskap 2018

2018

2017

149 178

204 564

Beregnet skatt 23 % / 24%

34 311

49 095

Skattekostnad i resultatregnskapet

22 063

27 051

-12 248

-22 044

-12 389

-22 384

142

-21

0

361

-12 248

-22 044

Betalbar skatt i skattekostnaden

25 658

27 256

Skattevirkning av konsernbidrag

-21 973

-8 740

3 684

18 516

Beløp i NOK 1 000 Avstemming av årets skattekostnad Regnskapsmessig resultat før skattekostnad

Differanse Differansen består av følgende: 23 % / 24 % av permanente forskjeller Endring i utsatt skatt/skattefordel som følge av endret skattesats Andre forskjeller Sum forklart differanse

Betalbar skatt i balansen

Betalbar skatt i balansen

NOTE 9 DRIFTSINNTEKTER Beløp i NOK 1 000 I driftsinntektene inngår honorarer for salg av forvaltningstjenester og prosjektledelse til datterselskap.

Beløp i NOK 1 000

2018

2017

Annen driftsinntekt

38 060

33 193

Sum

38 060

33 193

37 912

33 032

148

162

38 060

33 193

Norge

38 060

33 193

Sum

38 060

33 193

Fordeling på virksomhetsområder Forvaltningstjenester Annet Sum

Geografisk fordeling

73

NOTE 10 PERSONALKOSTNADER, ANTALL ANSATTE, GODTGJØRELSER, LÅN TIL ANSATTE MM. 2018

2017

15 789

15 269

641

533

Arbeidsgiveravgift

2 750

2 571

Pensjonskostnader

2 289

2 243

Andre ytelser

1 322

1 102

22 791

21 718

Daglig leder

Styret

2 300

605

Bonus

539

0

Arbeidsgiveravgift

449

85

Pensjonsutgifter

180

0

Annen godtgjørelse

161

0

Beløp i NOK 1 000 Personalkostnader Lønn Styrehonorar

Sum personalkostnader

Selskapet har sysselsatt 12 årsverk i regnskapsåret.

Ytelser til ledende personer Lønn/styrehonorar

Styrehonorar for 2018 Styrets leder, Susanne Munch Thore, har i 2018 motatt kr 278 696 i styrehonorar. Styremedlemmene Espen ­Andreas Pay har mottatt kr 163 373 i styrehonorar for 2018 og Reidar Eggert Stockfleth har for 2018 mottatt kr 163 373 i styrehonorar. Øvrige styremedlemmer mottar ingen særskilt godtgjørelse for styrevervet utover de ytelser de mottar som ansatt i sine respektive selskap. Dette gjelder følgende styremedlemmer: Styremedlem Anders Kilanger (Gjensidige Forsikring ASA) Styremedlem Pernilla Arnrud Melin (AMF Pensionsförsäkring AB) Det er ikke gitt lån/sikkerhetsstillelse til daglig leder, styrets leder eller andre nærstående parter.

Beløp i NOK 1 000

2018

2017

373

233

23

0

5

56

401

289

Kostnadsført godtgjørelse til revisor Lovpålagt revisjon Andre attestasjonstjenester Skatterådgivning (inkl. teknisk bistand med ligningspapirer) Sum godtjørelse til revisor * Inngår i annen driftskostnad. Beløpene er inkl. ikke fradragsført mva.

74

Årsrapport 2018, Oslo Areal Årsregnskap 2018

NOTE 11 TRANSAKSJONER MED NÆRSTÅENDE PARTER Ytelser til ledende ansatte er omtalt i note 10, og mellomværende med konsernselskaper er omtalt i note 3.

2018

2017

- Datterselskaper

37 912

33 032

Sum salg av tjenester

37 912

33 032

- Gjensidige Forskring ASA

267

295

Sum kjøp av tjenester

267

295

Beløp i NOK 1 000 Selskapets transaksjoner med nærstående parter: a) Salg av tjenester

b) Kjøp av tjenester Kjøp av tjenester:

NOTE 12 SPESIFIKASJON AV FINANSINNTEKTER OG FINANSKOSTNADER 2018

2017

167 668

136 778

Gevinst ved salg av datterselskap

49 832

83 703

Renteinntekt fra døtre

65 785

59 084

1 197

1 493

284 482

281 058

50 971

8 929

3 167

2 191

79 799

63 616

7

13

133 943

74 749

Beløp i NOK 1 000 Finansinntekter Utbytte og konsernbidrag fra datterselskap

Renteinntekter bankinnskudd Sum finansinntekter

Finanskostnader Nedskrivning finansielle eiendeler Rentekostnad til døtre Rentekostnad til aksjonærer Andre finanskostnader Sum finanskostnader

75

76

Årsrapport 2018, Oslo Areal Årsregnskap 2018

77

Fotokreditt S. 04 Morten Lid S. 07 John-Trygve Tollefsen S. 08–09 Morten Lid S. 12–13 VisitOslo, Thomas Johannessen og Line Kristin Graff-Sponheim S. 14–15 Omsorgsbygg: Dimitry Tkachenko Yara-bygget: Fredrik Hansson Norcosnult: nyebilder.no S. 16–17 Ilja C. Hendel S. 18–19 Nye Galleri Oslo S. 20–21 John-Trygve Tollefsen S. 22 Morten Lid S. 24–25 Morten Lid S. 26–27 Akersposten, Vidar Bakken S. 28–29 John-Trygve Tollefsen S. 30–31 Ilja C. Hendel S. 32–33 John-Trygve Tollefsen S. 34–35 Ilja C. Hendel S. 78 Morten Lid

Oslo Areal AS Karenslyst allé 8b, Postboks 533 Skøyen, 0214 Oslo, Norge post@osloareal.no

osloareal.no