Nuove regole e procedimenti per la semplificazione edilizia Tiziana Fiorella e Gianluigi Delle Cave
La legge n. 124 del 2015, nota come “Riforma Madia”, ha modificato profondamente, in termini di semplificazione amministrativa, le procedure e le regole per gli interventi in materia edilizia. Di recente la suddetta legge è passata alle cronache per la dichiarazione di illegittimità della Corte Costituzionale, che ne ha bocciato le parti contrastanti con le norme costituzionali relative ai rapporti tra Stato e Regioni. Tuttavia è proseguito senza impedimenti l’iter di attuazione di tutte le altre disposizioni previste dalla Riforma. Per quanto qui di interesse, le misure di semplificazione per l’edilizia sono state attuate attraverso l’approvazione di due decreti: • il decreto SCIA 1, D.Lgs. n. 126 del 2016 • il decreto SCIA 2, D.Lgs. n. 222 del 2016 Soprattutto in termini di riduzione degli adempimenti burocratici, entrambi i decreti apportano rilevanti modifiche al c.d. Testo Unico
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dell’Edilizia (D.P.R. 380 del 2001), in relazione ai permessi e alle comunicazioni necessarie per realizzare una nuova opera. Per agevolare l’uniformità dei processi ai nuovi decreti in materia urbanistica, le Regioni avranno tempo fino al 30 giugno 2017 per adeguare le relative disposizioni alle nuove disposizioni urbanistiche. Ma entriamo nel merito delle disposizioni. Il decreto SCIA 1 sancisce l’obbligo per i Comuni di adottare una modulistica unificata per la Segnalazione Certificata di Inizio Attività (SCIA), con l’obiettivo di rendere uniforme, su tutto il territorio nazionale la relativa documentazione.
In merito, il decreto prevede che le amministrazioni debbano pubblicare, sul proprio sito istituzionale, l’elenco dei documenti standardizzati di cui sopra e quelli obbligatori da presentare a corredo della SCIA. Viene previsto anche un rigoroso regime sanzionatorio per i dipendenti pubblici inadempienti, con sanzioni che possono arrivare fino alla “sospensione dal servizio con privazione della retribuzione da tre giorni a sei mesi”. Tra le principali novità per il privato, si evidenzia il fatto che i lavori potranno iniziare immediatamente dopo la presentazione della SCIA, solo qualora non siano necessari atti di assenso presupposti (1); diversamente, bisognerà allegare alla SCIA tutti i documenti necessari a ottenere tali atti di assenso, che il Comune provvederà a inoltrare alle amministrazioni competenti. Le novità più incisive, tuttavia, sono contenute nel decreto SCIA 2. Nel merito, il decreto aumenta l’elenco delle cc.dd. “attività di edilizia libera” (ovvero quegli interventi per i quali non è necessario alcun permesso o comunicazione), e, nello specifico oggi si annoverano: “a) la manutenzione ordinaria; b) l’installazione delle pompe di calore aria-aria di potenza termica utile nominale inferiore a 12 Kw; c) l’eliminazione di barriere architettoniche che non comportino la realizzazione di ascensori esterni o di manufatti che alterino la sagoma dell’edificio; d) la realizzazione di opere temporanee per attività di ricerca nel sottosuolo, eseguite in aree esterne al centro edificato e che abbiano carattere geognostico, a esclusione di attività di ricerca di idrocarburi; e) i movimenti di terra strettamente pertinenti all’esercizio dell’attività agricola e delle pratiche agro-silvo-pastorali, compresi quelli su impianti idraulici agrari; f) l’installazione di serre mobili stagionali, sprovviste di strutture in muratura, funzionali allo svolgimento dell’attività agricola; g) la pavimentazione e finitura di spazi esterni, anche per aree di sosta, contenute entro l’indice di permeabilità, se stabilito dal Comune, compresa la realizzazione di intercapedini interamente interrate e non accessibili, vasche di raccolta delle acque, locali tombati; h) l’installazione di pannelli solari e fotovoltaici a servizio degli edifici, da realizzare al di fuori dei centri storici; i) la realizzazione di aree ludiche senza fini di lucro ed elementi di arredo delle aree pertinenziali degli edifici”. Dal punto di vista dei titoli autorizzativi, il decreto SCIA 2, abolisce la Comunicazione di Inizio Lavori semplice (CIL), mantenendo in vita solo la “CIL asseverata (CILA)”, che richiede il ricorso a un tecnico abilitato. Viene eliminata anche la Denuncia di Inizio Attività (DIA), in quanto tutti gli interventi con essa realizzabili saranno assorbiti dalla SCIA. In estrema sintesi, dunque, il decreto semplifica e riduce
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a cinque le procedure o i regimi amministrativi in materia edilizia, ovvero: • l’edilizia libera (che non necessita di alcun tipo di permesso); • la CILA, per gli interventi di restauro e risanamento conservativo (che non interessano parti strutturali dell’edificio) nonché per manutenzione straordinaria “leggera” (ovvero interventi edilizi che non alterino la volumetria, che non modifichino la sagoma e i prospetti e che non riguardino le parti strutturali dell’edificio); • la SCIA, in caso di manutenzione straordinaria delle parti strutturali dell’edificio, di interventi di restauro e risanamento conservativo riguardanti le medesime parti e di interventi di ristrutturazione; • la “super SCIA” (alternativa al permesso di costruire), in caso di ristrutturazioni “pesanti”, interventi di nuova costruzione in esecuzione di strumenti urbanistici generali e ristrutturazione edilizia disciplinata dai piani attuativi. Si evidenzia che tali lavori non potranno iniziare contestualmente alla presentazione della super SCIA, ma si dovrà attendere il termine di 30 giorni; • il permesso di costruire. Viene modificata anche la procedura per la richiesta del certificato di agibilità. A tal proposito, non è più necessario attendere il rilascio del documento dal Comune competente, ma è possibile procedere con una “Segnalazione Certificata di Agibilità”, debitamente asseverata da un tecnico specializzato. Ai fini dell’agibilità, tale segnalazione può riguardare anche: 1. singoli edifici o singole porzioni della costruzione, purché funzionalmente autonomi, qualora siano state realizzate e collaudate le opere di urbanizzazione primaria relative all’intero intervento edilizio e siano state completate e collaudate le parti strutturali connesse, nonché collaudati e certificati gli impianti relativi alle parti comuni; 2. singole unità immobiliari, purché siano completate e collaudate le opere strutturali connesse, siano certificati gli impianti e siano completate le parti comuni e le opere di urbanizzazione primaria dichiarate funzionali rispetto all’edificio oggetto di agibilità parziale. Per uniformare la normativa edilizia, in seguito all’entrata in vigore dei decreti SCIA 1 e 2, il Ministero delle Infrastrutture dovrà occuparsi della redazione del c.d. “Glossario unico” delle principali opere edilizie e delle categorie d’intervento cui appartengono e dunque
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dei titoli abilitativi corrispondenti, specificando altresì la documentazione che si dovrà produrre. Ciò al fine di garantire, ci auguriamo, omogeneità di regime giuridico in tutto il territorio nazionale. Il Glossario unico dovrebbe essere predisposto entro il 9 febbraio 2017. Infine, il decreto SCIA 2 prevede l'emanazione da parte del Ministero della Salute di un successivo decreto che dovrà stabilire i requisiti igienico-sanitari di carattere prestazionale degli edifici. Tale decreto dovrà essere emanato entro 90 giorni dall'entrata in vigore del decreto SCIA 2, ovvero entro il 10 marzo 2017. De futuro, il professionista dovrà asseverare la conformità del progetto a queste nuove norme igienico-sanitarie, senza alcuna possibilità di deroga. Le novità introdotte dai decreti SCIA 1 e SCIA 2 costituiscono strumenti di notevole importanza sia per i professionisti del settore che per i cittadini, incidendo in maniera rilevante sull’assetto della normativa e della prassi in oggetto. È senza dubbio auspicabile che la semplificazione effettuata dal legislatore elimini quella confusione, quei ritardi e quelle difficoltà operative che troppo spesso hanno connotato l’applicazione concreta delle disposizioni in materia urbanistica ed edilizia. (1) A titolo meramente esemplificativo, nulla osta e pareri preventivi necessari per eseguire lavori su immobili vincolati (come l’autorizzazione paesaggistica, nulla osta della Soprintendenza, ecc.) oppure autorizzazioni preventive necessarie per ottemperare a particolari normative (autorizzazione sismica, certificato di prevenzione incendi, ecc.).
Gli autori Tiziana Fiorella è avvocato, Associated Partner presso lo Studio Rödl & Partner tiziana.fiorella@roedl.it Gianluigi Delle Cave è Dottore presso lo Studio Rödl & Partner gianluigi.dellecave@roedl.it
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