Il parere degli esperti

I NOSTRI SUGGERIMENTI Il parere degli esperti

Mettere in vendita o in locazione la propria casa, solleva spesso molte domande. I nostri esperti di Engel & Volkers sono qui per guidarti dalla A alla Z, fornendo risposte ad alcune delle domande più frequenti.

La domanda di abitazioni sulla città da parte di non residenti è talmente signifi cativa da far immaginare una vivace trasformazione della città stessa.

PAOLA PISATI REAL ESTATE AGENT, ENGEL&VÖLKERS MONZA BRIANZA

Come si trasformerà la città nei prossimi anni?

La cittadina di Monza, capoluogo di Provincia dal 2004, copre un territorio di 33 km2 con una popolazione di 122.000 abitanti circa, dato costante fi no al 2016. Importanti cambiamenti e nuovi scenari si stanno prospettando dal 2020. La domanda di abitazioni – in locazione e in acquisto - sulla città da parte di non residenti è talmente signifi cativa da far immaginare una vivace trasformazione della città stessa. Il polmone verde cittadino – il nostro celebre Parco, con i suoi gioielli - Villa Reale e Autodromo– unitamente alla vivibilità di Monza, sono elementi molto attrattivi. E l’arrivo della Metropolitana, così tanto annunciato, agevola l’incoming di non residenti con la prospettiva di accorciare le distanze con Milano – la città metropolitana, lo scalo di Linate e gli snodi ferroviari. In eff etti girando per Monza non possiamo non notare i numerosi cantieri che stanno fi orendo. Il recupero di aree dismesse – come l’area ex Feltrifi cio Scotti, ad un passo dalla Villa Reale - e gli investimenti di riqualifi cazione di rioni un tempo non così appetibili per il residenziale, stanno rendendo la città più completa ed omogenea pur nella peculiarità dei singoli

quartieri che la compongono. La sfi da per gli anni a venire è per Monza ricca di opportunità e molto stimolante.

Quali sono i benefi ci di un incarico in esclusiva?

Obiettivo dell’agente immobiliare è acquisire ogni immobile con un incarico in esclusiva. All’apparenza ciò potrebbe sembrare un vantaggio solo per l’agenzia di mediazione che si protegge dalla concorrenza. Eppure non è così. I veri benefi ci sono per il venditore che vede il proprio immobile gestito e valorizzato con la giusta professionalità. Conferire l’esclusività di un incarico garantisce al proprietario che l’immobile in vendita sia presentato al mercato e pubblicizzato nel modo migliore, sempre coerente ed in target con l’immobile stesso, su ogni canale on e offl ine. Conferire l’esclusività di un incarico garantisce al proprietario di avere un unico interlocutore ed un unico referente che raccoglie la documentazione, che si prende cura della corretta due diligence dello stesso, che si occupa delle visite e che sa come comportarsi negli immobili, in particolare in quelli ancora abitati. Ricordiamoci poi che ricevere l’esclusiva non esclude, anzi lascia sempre aperta, la possibilità di collaborazione tra agenzie.

Post pandemia lo smart working è rimasto un trend attuale, che porta la clientela ad avvicinarsi ad aree ricche di verde pur rimanendo ben collegati alle città.

ANDREA MICELI REAL ESTATE AGENT, ENGEL&VÖLKERS MONZA BRIANZA

Quali sono gli ultimi trend di mercato osservati?

Nel mercato immobiliare in Monza e Brianza è cresciuto il taglio medio degli immobili richiesto, in particolare l’attenzione è focalizzata sulla ricerca di ville e case indipendenti con spazi esterni di importanti dimensioni e, di conseguenza, giardini, terrazzi e spazi all’aperto sono diventati un’esigenza primaria. Post pandemia lo smart working è rimasto un trend attuale, che porta la clientela ad avvicinarsi ad aree ricche di verde pur rimanendo ben collegati alle città. Dall’analisi degli ultimi dati rilevati sull’andamento dei prezzi immobiliari a Monza e Brianza, emerge un

mercato in crescita che conferma la tendenza positiva. Il territorio di Monza e Brianza è apprezzato e scelto per la qualità della vita, rispondendo alle caratteristiche e ai trend dell’abitare che sono risultati premianti nel post pandemia. La domanda di prodotto in aumento e il valore degli immobili che cresce soprattutto sono indici di un mercato appetibile sia per chi compra casa per viverci sia per chi acquista come investimento.

Qual è il ruolo dell’Agente Immobiliare e quali sono le competenze che deve possedere?

Un Agente Immobiliare è un mediatore che lavora per mettere in contatto venditore e acquirenti in modo imparziale. Il suo lavoro consiste nel fare ricerca, ma soprattutto nell’assistere le due parti con obiettività per portarle alla conclusione dell’aff are. Il ruolo dell’Agente Immobiliare negli ultimi anni ha subito un cambiamento positivo, affermando la sua fi gura a vero professionista del settore. Non è più suffi ciente solo mediare tra le parti ed essere in grado di sostenere una trattativa, occorre assolutamente possedere un bagaglio culturale e tecnico all’altezza della situazione. Competenze giuridiche ed amministrative, unite ad una notevole propensione ai rapporti interpersonali che ispirino fi ducia, empatia e disponibilità, sono gli ingredienti perfetti e necessari racchiusi nel ruolo dell’Agente Immobiliare.

Cos’è il processo di Due Diligence, come funziona e perché è così importante a tutela di venditori e acquirenti?

L’attività è fi nalizzata alla verifi ca della situazione ipotecaria, catastale e urbanistica dell’immobile per il quale l’Agenzia ha ricevuto l’incarico di vendita. Raccolta la documentazione necessaria dal proprietario, si procede con l’eff ettuare le visure ipotecarie presso i pubblici Registri Immobiliari. Tali accertamenti servono a verifi care la regolarità dei passaggi di proprietà e l’esistenza o meno di vincoli o formalità sull’immobile che possano pregiudicare un valido acquisto. Qualora emergano formalità pregiudizievoli, si valuterà l’iter necessario affi nché si possa arrivare alla vendita avendo risolto le relative problematiche. Per esempio, la situazione più frequente è quella dell’ipoteca iscritta a garanzia del mutuo stipulato dal proprietario al momento dell’acquisto. In questi casi, qualora il mutuo vada estinto al momento del rogito notarile, è fondamentale verifi care con il proprietario l’importo del debito residuo dello stesso, al fi ne di determinare l’importo della caparra da versare al preliminare in funzione del saldo del prezzo, da versare al momento del rogito, che non dovrà essere superiore al detto debito residuo. Questo per garantire all’acquirente che con il saldo del prezzo verrà estinto completamente il debito nei confronti dell’Istituto Bancario che ne rilascerà, pertanto, l’assenso alla cancellazione dell’ipoteca (a mezzo di atto notarile o tramite la procedura semplifi cata prevista per legge). Svolte le verifi che ipotecarie, si passa ai controlli catastali: anche in questo caso è importante fare delle visure storiche al fi ne di fare una prima valutazione sulle variazioni avvenute sull’immobile dal momento della sua costituzione alla data dell’incarico. A ogni variazione deve corrispondere una pratica edilizia presentata in Comune. Dalle verifi che catastali si passa alla verifi ca delle pratiche urbanistiche: ogni modifi ca apportata all’immobile, quale per esempio l’erezione o l’abbattimento di un muro interno, deve essere preventivamente approvata dal Comune dove si trova l’immobile tramite una pratica edilizia che dipenderà dal tipo di intervento e che terminerà con la presentazione in Catasto di una nuova planimetria catastale. È fondamentale, quindi, verifi care che la situazione di fatto dell’immobile corrisponda con quanto rappresentato nella planimetria catastale e con quanto risultante nei progetti depositati con le pratiche edilizie in Comune. Tutta l’attività di due diligence sopra descritta è importante per il venditore che arriva all’atto di vendita avendo verifi cato la situazione dell’immobile ed eventualmente risolto le eventuali criticità senza rischiare di allungare i tempi a seguito delle evidenze del Notaio incaricato. È inoltre fondamentale per poter garantire all’acquirente, già nella fase della trattativa, la sicurezza che un investimento importante merita per l’acquisto di un immobile dove già immagina di vivere il suo prossimo futuro.

La due diligence dell’immobile come attività propedeutica alla vendita a tutela e garanzia di venditore e acquirente.

ALESSANDRA BRESEGHELLO DUE DILIGENCE SPECIALIST, ENGEL&VÖLKERS MONZA BRIANZA