CCLXII PLENO REGISTRAL
SESIÓN EXTRAORDINARIA - MODALIDAD VIRTUAL
En la ciudad de Lima, siendo las 09:00 a.m. del día miércoles 18 de mayo de 2022 se reunieron en Pleno Registral bajo la modalidad virtual con la participación de los vocales: Daniel Edward Tarrillo Monteza, quién actúa como presidente, Aldo Samillán Rivera como Secretario Técnico, Beatriz Cruz Peñaherrera, Karina Figueroa Almengor, Arturo Mendoza Gutiérrez, Pedro Álamo Hidalgo, Elena Rosa Vásquez Torres, Rocío Peña Fuentes, Rosa Quintana Livia, Kathy Gaona Abad, Fredy Ricaldi Meza, Luis Esquivel León, Jesús Vásquez Vidal, Luis Ojeda Portugal, Roberto Luna Chambi y Jorge Luis Almenara Sandoval.
Lugar:
- Sede de la Primera, Segunda y Tercera Salas: Sede de la SUNARP en av. Pardo y Aliaga N° 695, cuarto piso, San Isidro.
- Sede de la Cuarta Sala: Oficina Registral de Trujillo - Zona Registral Nº V - Sede Trujillo.
- Sede de la Quinta Sala: Oficina Registral de Arequipa - Zona Registral Nº XII - Sede Arequipa.
Quórum e instalación:
Contando con la participación virtual a través de la plataforma del zoom de los 16 vocales (titulares y suplentes) del Tribunal Registral, el presidente del Tribunal Registral declaró válidamente instalado el Pleno Registral.
Agenda:
CALIFICACIÓN DEL REGLAMENTO INTERNO
La Primera Sala solicita la convocatoria a Pleno extraordinario para apartarse del criterio de la Resolución 1739-2022-SUNARP-TR, en la parte de que el contenido del reglamento interno relativo al protocolo ante emergencia sanitaria y desastres naturales, no es objeto de calificación.
La Primera Sala señala que la interpretación correcta del artículo 42 de la Ley 27157, modificado, es que las instancias registrales deben calificar el contenido del reglamento interno a fin de verificar que se haya cumplido con todos los aspectos exigidos por la norma, y no solo con algunos de ellos.
El presidente del Tribunal Registral remite la ponencia del vocal Pedro Álamo, siendo la siguiente:
Calificación de reglamento interno de edificación
1. El Régimen de Propiedad Exclusiva y de Propiedad Común es una modalidad de la propiedad consistente en la coexistencia, en una edificación, de secciones de dominio
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exclusivo con áreas de propiedad común1. Conjuntamente con la propiedad exclusiva sobre una sección determinada del edificio, va a coexistir una copropiedad sobre los elementos comunes de la edificación, como el terreno en donde está construido, los muros, las escaleras, ascensores, y demás elementos que hacen indispensable el uso por parte de los propietarios de sus respectivas unidades de propiedad exclusiva.
La particularidad, por consiguiente, del Régimen de Propiedad Exclusiva y de Propiedad Común es la coexistencia de unidades de dominio exclusivo con bienes comunes, motivado por la naturaleza de la edificación, como sucede con los edificios, entre otros.
Por ello es que se admite que la constitución de dicho régimen no sólo sea mediante un acto específico de constitución (acto jurídico) por parte de sus titulares, sino también con el solo hecho de la existencia de un edificio en el que existan dos o más propietarios de distintos departamentos u oficinas2 .
2. Actualmente, el Régimen de Propiedad Exclusiva y de Propiedad Común al que deben someterse las unidades inmobiliarias en las que coexisten secciones de propiedad exclusiva y bienes y/o servicios comunes se encuentra establecido en la Ley N° 27157, publicada el 20/7/1999, y su reglamento, el Decreto Supremo Nº 008-2000-MTC, publicado el 17/2/2000, cuyo T.U.O. fue aprobado mediante Decreto Supremo Nº 035-2006VIVIENDA, luego modificado mediante Decreto Supremo Nº 008-2019-VIVIENDA3 .
3. De conformidad con el artículo 127 del TUO del Reglamento de la Ley N° 27157, al momento de solicitar la inscripción del reglamento interno, el o los propietarios de las secciones exclusivas deberán optar entre los regímenes siguientes:
a) Propiedad Exclusiva y Propiedad Común.
b) Independización y Copropiedad.
Asimismo, el artículo 129 del citado reglamento define al régimen de propiedad exclusiva y propiedad común como el régimen jurídico que supone la existencia de una edificación o conjunto de edificaciones integradas por secciones inmobiliarias de dominio exclusivo, pertenecientes a distintos propietarios, y bienes y servicios de dominio común. Cuentan con un reglamento interno y una junta de propietarios.
1 En la doctrina y legislación comparada se conoce a esta modalidad de la propiedad como “propiedad horizontal”, en razón a que ha sido ideada para las titularidades existentes en un edificio. En estos inmuebles, al existir diversos departamentos u oficinas, pertenecientes a distintos propietarios, entonces, la propiedad de los mismos no se va a extender al suelo, subsuelo ni al sobresuelo, comprendidos dentro de los planos verticales del perímetro superficial del inmueble y hasta que sea útil al propietario el ejercicio de su derecho -como se señala en el artículo 954 del Código Civil-, como sucede en el caso de la propiedad común; sino que se va a restringir al piso o parte del piso que ocupa el departamento u oficina.
2 Como señala A. Ventura-Traveset y González la Propiedad Horizontal “(...) surgirá automáticamente y necesariamente (aquí no cabe la autonomía de la voluntad) siempre que se dé esa pluralidad de propietarios, mediante la enajenación por cualquiera de los modos establecidos en la legislación civil de alguno de los pisos o locales del inmueble (...), y ello con independencia de que previamente se haya formalizado o no el título constitutivo”. Derecho de Propiedad Horizontal. Quinta edición. Bosch, Casa Editorial, S.A., Barcelona, págs. 22-23.
3 Publicado en el diario oficial “El Peruano” el 12/2/2019.
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4. Conforme al principio de especialidad regulado en el artículo IV del Título Preliminar del TUO del Reglamento General de los Registros Púbicos (RGRP)4, por cada bien o persona jurídica se abrirá una partida registral independiente en donde se extenderá la primera inscripción de aquellas, así como los actos o derechos posteriores relativos a cada uno.
Las independizaciones de las unidades inmobiliarias encuentran su fundamento en el principio de especialidad. Así tenemos que el artículo 58 del Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios (RIRP) lo define como el acto que consiste en abrir una partida registral para cada unidad inmobiliaria resultante de una desmembración de terreno, con edificación o sin ella; o, como consecuencia de la inscripción de una edificación sujeta al régimen de unidades inmobiliarias de propiedad exclusiva y de propiedad común o régimen de independización y copropiedad.
5. No obstante, dependiendo de la unidad inmobiliaria que se independiza, el mencionado reglamento ha contemplado diferentes requisitos para efectos que la independización acceda al Registro.
Así, en el artículo 59 del RIRP se señala que todo título que da mérito a la independización debe contener el área de cada uno de los predios que se desmembra y, en su caso, el área remanente, con precisión de sus linderos y medidas perimétricas, acompañando los documentos exigidos para cada tipo de predio.
6. Con relación a la independización de unidades inmobiliarias sujetas a los regímenes establecidos en la Ley Nº 27157, en el artículo 63 del RIRP se establece que para la independización de unidades inmobiliarias sujetas al régimen de propiedad exclusiva y propiedad común, o de independización y copropiedad, se deben presentar los siguientes documentos:
a) Reglamento interno;
b) Documento privado suscrito por el propietario del predio, con firma certificada, en el que se describa el área, linderos y medidas perimétricas de las secciones de dominio exclusivo y de los bienes comunes regulados por el Reglamento Interno;
c) Plano de independización que grafique las unidades de dominio exclusivo y las zonas comunes, autorizado por profesional competente con firma certificada por notario.
Se señala además que las unidades inmobiliarias a que se refiere el precitado artículo se inscribirán en partida especial donde se señale el régimen al que están sujetas, relacionándolas con la partida matriz. Excepcionalmente y a solicitud del interesado, se podrá independizar en una misma partida más de una sección de dominio exclusivo, aun cuando no exista continuidad entre ellas, siempre que constituyan una unidad funcional.
4 IV. PRINCIPIO DE ESPECIALIDAD
Por cada bien o persona jurídica se abrirá una partida registral independiente, en donde se extenderá la primera inscripción de aquéllas así como los actos o derechos posteriores relativos a cada uno. En el caso del Registro de Personas Naturales, en cada Registro que lo integra, se abrirá una sola partida por cada persona natural en la cual se extenderán los diversos actos inscribibles. Excepcionalmente, podrán establecerse otros elementos que determinen la apertura de una partida registral.
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En el caso que en el reglamento interno se establezca la reserva de aires de la edificación, esta podrá independizarse como sección de dominio exclusivo siempre que se le asigne porcentaje de participación de los bienes comunes. En este caso la independización procederá, siempre que cuente con área proyectada de acceso.
No obstante ello, el reglamento interno puede establecer reserva de aires sin independización, en cuyo caso esta circunstancia consta en asiento específico correspondiente a la partida registral del predio matriz, o de otra partida vinculada. Esto por cuanto en caso no se establezca la reserva de aires, se considera los aires como zonas comunes, de conformidad con el artículo 40 inciso h)5 de la Ley 27157.
Cabe señalar que una vez efectuada la independización de las unidades inmobiliarias de propiedad exclusiva, sólo se mantendrán en la partida matriz las zonas comunes, inscribiéndose en dicha partida el Reglamento Interno y sus modificaciones, la Junta de Propietarios, la designación del Presidente de ésta y, en su caso, de la junta directiva, así como las cargas que afecten a toda la edificación.
7. El Capítulo VIII – Reglamento Interno, del Título II del Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios, regula lo referido al reglamento interno, infiriéndose que el mismo debe ser materia de calificación registral. ¿Cómo podría extenderse el asiento de reglamento interno sin que se califique su contenido de acuerdo a la ley?
El art. 42 de la Ley 27157 establece el contenido del reglamento interno:
El Reglamento Interno debe contener, obligatoriamente, lo siguiente:
a) La descripción de las secciones, con indicación del área construida de las mismas y destino o uso al que deben estar dedicadas (vivienda, comercio, industria, oficina, cochera u otros);
b) Los bienes de propiedad común y los servicios comunes;
c) Los derechos y obligaciones de los propietarios;
d) Los porcentajes que a cada propietario corresponden en la propiedad de los bienes comunes, de acuerdo al criterio adoptado por el Reglamento Interno, a fin de atender los gastos que demanden los servicios comunes, la conservación, mantenimiento y administración de la edificación, y en las votaciones para adoptar acuerdos en las Juntas de Propietarios;
e) Todo lo relativo a las sesiones ordinarias y extraordinarias, quórum, votaciones, acuerdos, funciones y demás, de las Juntas de Propietarios.
f) Un protocolo ante emergencias sanitarias, desastres naturales o cualquier
5 Artículo 40 .- De los bienes de propiedad común
(…)
h) Los sótanos y azoteas, salvo que en los títulos de propiedad de las secciones aparezcan cláusulas en contrario.
(…).
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acontecimiento que ponga en riesgo la vida de las personas o la integridad de la unidad inmobiliaria, en concordancia con las disposiciones establecidas por la autoridad de defensa civil o sanitaria, el que debe ser difundido de manera obligatoria por la Junta de Propietarios a los residentes de la unidad inmobiliaria, como a los que trabajan en ella. El promotor o constructor o, en su caso, los propietarios pueden optar por asumir el “Modelo de Protocolo ante Emergencias”, que será aprobado por el Viceministerio de Vivienda y Urbanismo.
El literal f) del art. 42 de la Ley 27157 fue agregado por la Ley 31264.
Entonces, todos y cada uno de los literales del art. 42 de la Ley 27157, relativos al contenido obligatorio del reglamento interno, deben ser objeto de calificación por las instancias registrales.
No podemos argumentar que solo alguno o algunos de los aspectos del contenido del reglamento interno deben ser calificados.
Existe un error en la argumentación jurídica.
Premisa normativa: El art. 42 de la Ley 27157 regula el contenido obligatorio del reglamento interno
Premisa fáctica: Se presenta un reglamento interno al registro.
Decisión: Se califica el contenido del reglamento interno, menos el inciso f) referido al protocolo ante emergencia sanitaria y desastres naturales.
La decisión es inválida, porque a partir de una justificación interna, expresada en el silogismo y una justificación externa de las premisas normativa y fáctica, se concluye erróneamente que solo algunos aspectos del reglamento interno deben ser calificados.
La decisión correcta con el silogismo antes expuesto sería:
Decisión: Se califica el contenido del reglamento interno, sin excepciones.
El presidente del Tribunal Registral inicia con el debate indicando a los vocales puedan intervenir con sus opiniones respecto al tema de agenda.
El vocal suplente Aldo Samillán señala: Buenas tardes, estimados Vocales, sobre el tema propuesto dejo mi opinión.
Las modificaciones incorporadas en la Ley 27157 y que tienen que ver con el caso, está básicamente referida a la obligatoriedad del literal f) del artículo 42 de la ley, ahora es preciso señalar que existen otras modificaciones que están relacionadas con la que es materia de debate.
Las modificaciones son las siguientes:
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1. Establece que son bienes de propiedad común «los extintores, botiquines, productos y utensilios utilizados en los procesos de limpieza, desinfección y esterilización, y todos aquellos bienes destinados a la respuesta ante una emergencia sanitaria o desastres»
2. Establece que los reglamentos internos deben contener «un protocolo ante emergencias sanitarias o cualquier otro acontecimiento que ponga en riesgo la vida de las personas o la integridad de la unidad inmobiliaria, conforme a las disposiciones de Defensa Civil o la autoridad sanitaria»
3. Agrega el artículo 51 donde establece una serie de obligaciones de la Junta de Propietarios: presentar su protocolo a las entidades competentes que así lo determinen, colaborar con las autoridades en el marco de la emergencia, publicitar las normas relacionadas con normas de seguridad y recomendaciones oficiales, permitir a las autoridades el uso de los bienes comunes dentro del régimen de propiedad exclusiva y propiedad común ante la necesidad por la emergencia sanitaria o desastre, mantener un registro de la población vulnerable que habita en la unidad inmobiliaria, organizar a los residentes de la unidad inmobiliaria para asumir las labores comunes en caso de que la administración no pueda desarrollarla, tutelar la salud y bienestar de los residentes y personal de la administración, comunicar a las autoridades en caso de que la salud de algún residente se encuentre en riesgo o si se presume que una persona ha perdido la vida dentro de la unidad inmobiliaria y, facilitar el ingreso de las autoridades competentes a la unidad inmobiliaria para la ayuda que se requiera ante la emergencia, previo consentimiento de las partes o de la mayoría de los residentes, solo en emergencias declaradas por decreto supremo.
Ahora, en la primera disposición complementaria y final de la Ley 31264 se ha establecido con respecto al protocolo lo siguiente: «El Viceministerio de Vivienda y Urbanismo aprueba mediante resolución viceministerial el “Modelo de Protocolo ante Emergencias” a que se refiere la presente ley en un plazo máximo de 30 días calendario, contados a partir de su publicación».
Es cuestionable, desde el punto de vista de técnica legislativa, cómo se ha regulado esta obligación impuesta, pues, si interpretamos de forma conjunta las disposiciones de la Ley N° 31264 y las reglas previamente existentes en la Ley N° 27157, se entendería que esta obligación se incorpora dentro de la ejecución del Protocolo que dicho sea de paso no establece con claridad qué debe entenderse por una «emergencia sanitaria o desastre», es decir que a falta de determinación y a falta de modelo, el protocolo -exigible registralmentedebe contener todos los supuestos habidos y por haber que enmarque emergencias sanitarias o desastres, sin contar que este documento, a su vez, debe formar parte del Reglamento Interno de la unidad inmobiliaria, entonces ante la falta de claridad esta supuesta obligación sería aún inexistente o no exigible, hasta que se tengan los lineamientos que coadyuven a la elaboración del protocolo.
Me parece que si bien la obligatoriedad esta impuesta por la norma, no debemos perder de vista la exigibilidad de la misma está en función a la aprobación de modelo, que una vez realizado, será materia de implementación por el promotor, constructor o, en su caso, los propietarios de la unidad inmobiliaria, además, este nuevo documento que pasará a integrar el reglamento interno deberá ser presentado por la junta de propietarios ante las autoridades competentes que así lo requieran, esto último previsto en el numeral 1 del
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artículo 51 de la Ley, por ello actualmente no resulta exigible la ejecución de la obligación a la que se contrae la norma mientras no se tenga aprobado el modelo de protocolo.
Siendo las 16.00 horas los vocales se reunieron por la plataforma zoom para continuar con el Pleno.
El vocal Pedro Álamo señala: El artículo 42 se hamodificado y han agregado un requisito más para el Reglamento Interno. Hay que revisar la Ley cómo está redactado el artículo 42 con un literal que le han agregado.
El presidente del Tribunal Registral señala: Efectivamente como dice el Dr. Álamo el artículo 42 de la Ley 27157 ha añadido el literal f) que nos dice el reglamento interno debe contener un protocolo de emergencia sanitaria y desastres naturales o cualquier acontecimiento. Para los que no han tenido oportunidad de revisar con detenimiento, en la resolución de Trujillo decía que el literal f) debe quedar en el seno de la junta de propietarios y escapa de la calificación la obligación de consignarlo o no, y la Primera Sala señala de que la norma al haber recluido del artículo 42 es de contenido obligatorio, por lo tanto debe ser objeto de calificación por las instancias registrales.
La vocal Elena Vásquez señala: Entiendo lo que se está pidiendo es que se califique si en el reglamento interno existe este protocolo, no es que vamos a calificar -según la Sala- los artículos del protocolo, la normativa, si es suficiente o no para hacer realmente un protocolo suficiente de emergencia sanitaria, sino simplemente que se mencione que existe, entiendo yo que esa es la postura.
El presidente del Tribunal Registral señala: Entiendo también yo que esa es la postura de la Primera Sala.
El vocal Pedro Álamo señala: Claro, el protocolo puede tener un párrafo sería suficiente, eso ya depende de cada junta de propietarios.
La vocal Elena Vásquez señala: No que se califique si es suficiente o no.
El vocal Pedro Álamo señala: No, lo que pasa es que se ha agregado un literal f), donde dice la existencia de un protocolo, y hay que poner el protocolo así tenga dos, tres líneas.
El vocal suplente Aldo Samillán señala: Si bien es cierto, con la modificación de la norma se trajo la obligatoriedad de colocar la existencia básicamente de este protocolo, no obstante este protocolo en sí, según su contenido, son relaciones interpersonales entre sus miembros quienes conforman la junta de propietarios. Afirmar que existe un protocolo para poder salvar la inscripción de un reglamento interno, no es el camino, es mi posición, en el sentido que este protocolo lleva en sí ciertas medidas, incluso hasta el propio nombre lo señala, protocolo de emergencias y desastres. Entonces, colocar una línea y decir “mi protocolo es” solamente es un lavado de manos y con eso subsano la observación en el sentido que ya coloque algo para que se pueda inscribir, me parece que no es la opción.
Yo considero que, si bien es cierto la obligatoriedad está establecida y el silogismo jurídico nos obliga a señalar que debe ser obligatoria la incorporación de un protocolo al reglamento interno, también es cierto que este protocolo debe reunir ciertos presupuestos en el sentido de que yo no puedo exigir una obligatoriedad si es que no pongo a disposición a manos del promotor de cuáles son las pautas para que este protocolo pueda ser elaborado, el hecho de que se haya puesto la obligatoriedad no quiere decir que la exigibilidad sea así de fuerte, teniendo en cuenta que no tengo un documento que avale la elaboración de un protocolo.
El presidente del Tribunal Registral señala: Yo rescato más de los argumentos que ha compartido Aldo y la Disposición Complementaria y Final, que dice que el Viceministro de Vivienda aprueba mediante Resolución Viceministerial el modelo de protocolo ante emergencia. Si es que no se ha incorporado esta norma, ¿cómo podríamos exigir?, parece que esta norma complementara la incorporación del literal f), si no ha salido este modelo ¿cómo le podríamos pedir al usuario que lo tenga en el contenido de su reglamento?, esa sería mi postura.
El vocal Pedro Álamo señala: Eso es opcional, la ley dice que no estás obligado a adoptar el reglamento interno modelo, es lo mismo. La ley dice es opcional, no es obligatorio, ya cuando salga ese modelo tendrán que adaptarse si es que lo quieren, pero no es obligatorio. Ahorita cualquier junta de propietarios pueden poner el protocolo que quieran, además cada edificio tiene su protocolo a raíz del COVID, eso es algo que está en los hechos, está establecido. Entonces reitero ese tema del modelo del protocolo es opcional no es obligatorio, es como el reglamento modelo que existe actualmente.
La vocal suplente Rocío Peña señala: Yo creo que ninguna de las dos posiciones debería ser materia de cuestionamiento si se califica o no el protocolo. A mí me parece que en cualquiera de ellas, no podríamos decir que se califique o no, no podemos decir acá le falta esto, este protocolo no está bien, lo que sería materia de controversia es si la falta de un protocolo amerita observación y siguiendo toda la línea del Tribunal, muchas normas dicen cuál debe ser el contenido de un documento, el Tribunal ha señalado en algunos precedentes y en resoluciones reiteradas que la omisión de algún requisito que debe estar en el documento conforme a Ley no es obstáculo para la inscripción, por ej. en el tema del número de serie que inicia una escritura pública, debe estar incluido, pero el Tribunal tiene precedente que dice que ello no afecta su validez y esa omisión no da mérito a observación Así, en muchos casos con relación a las formalidades de la escritura pública si no se consigna por propio derecho
Yo creo que en este caso por más que la norma diga “debe”, si esa omisión constituye un obstáculo, a mí me parece que no, primero siguiendo la línea del Tribunal y segundo porque no es un aspecto relevante para terceros, por esos dos motivos yo creo que no debería ameritar observación, igual el reglamento es válido no ha incurrido en causal de nulidad y además por un tema práctico, hasta diciembre estuve inscribiendo reglamentos internos y ninguno de ellos traía protocolo, la mayoría de registradores no observan por eso pero si se aprobara un precedente o por lo menos un acuerdo en este sentido, los registradores sí aplican los precedentes cuando es para denegar la inscripción, entonces de lo que estaba todo bien en primera instancia ¿van a tener que pasar a observar todos los títulos de reglamentos?
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Por otro lado, hay que tener en cuenta que este acto es como un cuello de botella, si yo inscribo un reglamento, no entran en circulación cientos, miles de unidades pequeñas entonces que tan importante es este aspecto para la inscripción. Cuando se va a la tacha un reglamento se pierden derechos registrales enormes, hay que ver también el punto de vista del usuario, y por ultimo si el usuario recurre al reglamento modelo que ustedes también tienen resoluciones de que incluso si hay un error en el reglamento modelo que va en contra de lo que dice la Ley 27157, como es el acuerdo de mayoría para los acuerdos calificados de los dos tercios, el reglamento modelo tiene el error que dice dos tercios de los presentes, y aun así, dice el Tribunal que el título debe entrar entonces en este caso si el usuario recurre al reglamento modelo y no forma parte de este protocolo porque en este caso si se tendría que observar. Estos son los argumentos que quería decir para que no sea materia de observación por este aspecto.
El vocal Luis Ojeda señala: Comparto lo que ha expuesto Rocío, hay muchos actos que son obligatorios, pero no todos tienen acceso a una inscripción, pueden ser muy importantes, trascendentes, pero solamente la Ley nos exige que ingresen al registro los que tienen que ver con el interés de terceros, en este caso yo veo que sí establece que este protocolo es obligatorio, pero ¿es de interés de terceros? Me parece que no, en todo caso quien tendría que controlar la existencia o la aplicación de ese protocolo tendría que ser Indeci o la municipalidad, no el Registro, creo que no sería una información que tenga que dar lugar a una denegatoria por parte del registro
La vocal suplente Karina Figueroa señala: Es un tema desde mi punto de vista discutible, yo me animo más a considerarlo como un requisito establecido en el reglamento interno, porque en los temas de reglamento interno la regla es que lo regulan los propietarios de una edificación, ellos son los que establecen sus reglas, pero siempre ceñidos a la norma y en todo aquello que no está previsto en la norma por ej. Hasta el momento existe la posibilidad de remitirnos a la Ley 27157, si por ahí algo no se estableció en el reglamento interno por los propietarios, nos remitimos a la Ley o al reglamento y solucionado el problema, incluso podemos acogernos a la directiva.
Ahora en este caso en particular, en efecto, no tiene relevancia en cuanto a temas de derechos reales, como tampoco lo tiene en sí mismo un reglamento interno que básicamente lo que hace es regular como se van a conducir los propietarios dentro de una edificación donde existe propiedad exclusiva y propiedad común Entonces, tendríamos que ver desde el punto de vista de una relevancia registral o una relevancia jurídica, porque en estricto lo que está estableciendo la norma es la existencia de un protocolo de emergencia sanitaria a razón que hubo ya un estado de emergencia determinado y probablemente muchos edificios no estuvieron preparados con este sistema, de este modo, siendo así estricta con el contenido del reglamento yo me animaría a señalar que sí debería contener un protocolo. De otro lado, señalar que este protocolo tiene que ser calificable, en efecto a la fecha no tenemos parámetros para calificar un protocolo de emergencia sanitaria, incluso estuve verificando hoy día en la página del Ministerio de Vivienda y no existe. En el tema del MINSA hay algunos protocolos, pero finalmente la norma se ha dado en el sentido que los edificios tienen que tener un protocolo de emergencia ahora que nosotros seamos digamos la entidad que califica este hecho para efectos registrales está establecido como requisito. Hasta el momento lo que estamos haciendo es calificar los reglamentos internos de acuerdo a lo que establece el artículo 42.
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La vocal Elena Vásquez señala: Este es un caso en el cual yo veo que siempre tenemos el mismo problema, el tema de hasta donde se extiende la calificación registral y es la aplicación del principio de legalidad en el registro, entonces esa flexibilidad de que para algunos es riguroso y tengo que calificar todos los elementos de la legalidad porque sino el título no es perfecto y no puede ingresar al Registro, y otros que tienen una visión como Rocío, una visión práctica y sobre todo pensando en los terceros que se relacionan con el Registro porque nosotros trabajamos para los terceros, no trabajamos para las partes, trabajamos para la publicidad para que los terceros contraten en base a la información que el registro pone como oponible. Entonces cuando nosotros calificamos un reglamento interno, por supuesto que estamos verificando datos no solamente en cumplimiento de lo que ellos han pactado sino pensando de aquellos que van a comprar las unidades exclusivas y como consecuencia de ello van a verse relacionados con los bienes comunes ¿dónde está el tema de los bienes comunes? En el reglamento interno, todo lo que son regulación de los bienes comunes es lo que va afectar al tercero y eso está en el reglamento interno por eso es que calificamos lo que está en el a), b), c), d), e) está ahí, eso es lo que calificamos, verificamos que eso existe y nos han dado la potestad en la sentencia del Tribunal Constitucional que el debido procedimiento, así como en los estatutos, en el reglamento interno, si vemos discriminaciones, violaciones a Derechos Humanos obviamente que lo vamos a tener que decir, eso es parte de la calificación que nosotros hacemos
Así, yo lo que veo es que ese protocolo de emergencias sanitarias es una cuestión interna, es algo que solamente le comprende a ellos, lo pongan o no lo pongan no va perjudicar la publicidad de ese reglamento interno para que sirva a los terceros que se van a relacionar con los bienes comunes que ahí están contenidos, que ahí están regulados, por eso yo estoy con la postura que señala Rocío.
El vocal suplente Arturo Mendoza señala: Estoy de acuerdo con lo manifestado por la Dra. Rocío y con la Dra. Elena, también creo que el tema de la aprobación del protocolo de emergencia sanitaria es un tema cuya responsabilidad solamente se le atañe a la junta de propietarios, ahora también estaba revisando el reglamento de predios y en el artículo 85 nos establece cual es el contenido del asiento del reglamento interno y está relacionado con el artículo 42 de la Ley 27157 por ej. Señala ciertos aspectos como criterios de asignación de porcentaje pero no señala talvez la totalidad entonces vamos a partir de cuáles son los datos que sí tiene efectos para terceros, que sí deben ser publicitados por el registro, también puedo comentar que en primera instancia como registrador que también estamos viendo este tipo de títulos que a raíz de su modificatoria de esta Ley, conversando con los demás registradores es o no exigible, partimos también de la idea como lo manifestó Aldo, de que nos parecía un poco incompleto para tener la certeza que si se debe o no calificar, teniendo en cuenta que en la última disposición de la Ley se establece que va a haber un reglamento, y de repente este reglamento podía establecer aparte del modelo que ya lo dice, podía establecer algún mayor alcance.
Creo que es un tema que le corresponde única y exclusivamente a la Junta de Propietarios porque son relaciones obligacionales internas y particulares en ellos establecer cuáles van a ser los protocolos que van a seguir, incluso como mencionó Aldo la incorporación del artículo 51 ellos tienen que rendir cuenta a las entidades competentes por ej. al Indeci, la junta de propietarios va a tener que acreditar ante el Indeci el protocolo que deben de tener
porque quien va a fiscalizar ahí, a mi criterio, son entidades como ésta y no el Registro, entonces en este punto creo que está exenta la calificación registral.
La vocal suplente Kathy Gaona señala: De acuerdo con lo que han comentado los colegas, realmente en la Ley 31264 se aclara la modificatoria del artículo 42 con el artículo 51 de la Ley 31264, donde todos los numerales es competencia, es obligación de la junta de propietarios tomar las acciones necesarias de las acciones que se van a tomar para prever los protocolos que se debe tomar ante la emergencia sanitaria, todavía a nivel mundial no salimos de la emergencia sanitaria y esa es la justificación de esa norma, todas estas acciones a fin de quizás atenuar un poco más el virus, o algún tema de cuestiones de desastres es netamente competencia de la junta de propietarios, entonces estoy de acuerdo con la posición que han señalado los compañeros que han antecedido.
La vocal suplente Rosa Quintana señala: La verdad no tengo una posición definida todavía, porque ambas posiciones tienen buenos fundamentos, particularmente siempre soy pro inscripción, entonces si voy a poner en una balanza se tiene que tomar siempre la decisión más favorable a la inscripción, vendría a tomar la posición que están argumentando los que me han precedido, que efectivamente es un tema que lo tiene que ver internamente la junta de propietarios que también el registro lo que tiene que dar es publicidad de actos que afecten a terceros como lo dijo la Dra. Elena. En este caso, básicamente es para hechos específicos como son emergencias y esto es lo que interesa para los propietarios, y además como estaba leyendo el artículo 51, es responsabilidad de la junta de propietarios tener este protocolo, y efectivamente ellos son responsables frente a otras entidades, entonces como que me estoy inclinando por el tema más favorable a la inscripción, simplemente decir que este requisito que se ha adicionado es un tema más interno que lo tendría que ver la junta y no ser un requisito para la inscripción.
Antes de escucharlos a todos, yo tenía una posición, si bien es cierto no calificamos el protocolo, pero sí tenía la idea de que debería mencionarse en el reglamento que existe un protocolo, si hubiera el modelo, el simple hecho de que hagan referencia, el protocolo va ser el modelo tal, o nos unimos al protocolo que está establecido en tal directiva, en alguna norma donde ya haya un protocolo ya establecido y aprobado, esa era mi idea cuando yo vine a este Pleno, mi idea era si bien es cierto no calificamos el protocolo pero sí debería mencionarse en el reglamento interno que existe este protocolo porque creo que es un tema de seguridad pero ¿este protocolo es necesario para inscribirlo? Como que podría poner mucha barrera, si nosotros lo aprobamos, como dice Rocío va a generar que de ahora en adelante todos los registradores empiecen a observar este punto, no sé si eso sería relevante para los terceros y claro al estar negando este reglamento interno estas negando la inscripción de muchos actos más importantes sin dejar de decir que el tener un protocolo no es importante porque salva vidas va mucho más allá y es mucho más importante de inscribir hasta la propiedad Ahorita mi posición está en los dos.
La vocal Beatriz Cruz señala: Voy en la misma línea de Rosa, al inicio lo que pensaba y lo tengo bien claro es que este aspecto no es materia de calificación porque no interesa a terceros; sin embargo, como está contemplado en la norma en el artículo 42 sí lo señala como un requisito que debe contener el reglamento interno de manera obligatoria, lo que yo al inicio del Pleno pensaba que definitivamente tiene que estar dentro del reglamento interno, ahora que sea calificable
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o no por las instancias registrales, ese es otro tema, sobre todo teniendo en cuenta de que no se han establecido los parámetros que debe contener este protocolo de emergencia sanitaria de desastres como que no hay un parámetro. Ahora si bien es cierto al comienzo se hacía el análisis de que la misma norma contempla que el Viceministerio de Vivienda va a aprobar el modelo de protocolo, sin embargo, el propio artículo 42 inciso f) si bien es cierto hace referencia a este modelo en realidad este modelo es optativo o sea no es que necesariamente tengan que optar por ese modelo que aún no está aprobado, está establecido como un requisito en el reglamento interno, pero ahora poniéndonos a pensar cuáles serían los parámetros de ese protocolo que tenga que aprobar la junta de propietarios, si bien es cierto está establecido como un requisito que debe de contener obligatoriamente cual sería la trascendencia jurídica frente a terceros, definitivamente en el aspecto de que si es calificable o no calificable si estoy de acuerdo tanto que hasta el Dr. Pedro en la ponencia señala que si bien es cierto debe de constar como un requisito obligatorio dentro del reglamento interno pero solamente se tenía en cuenta de que tiene que constar pero no iba a ser materia de calificación, creo que en ese aspecto todos están de acuerdo.
En realidad, el tema es bien discutible, porque si bien es cierto está contemplado en la norma y lo señala como un aspecto, un requisito obligatorio de todo reglamento interno y el espíritu de la norma ha sido justamente que las juntas de propietarios prevean frente a estas posibles emergencias sanitarias, emergencias ante desastres creo que ha sido el espíritu de la norma que la junta de propietarios prevea y lo contemple dentro de su reglamento interno. Ahora que esto sea trascendente registralmente ahí viene el tema es decir si va a constituir o no un obstáculo para que nosotros inscribamos el reglamento interno.
La vocal Elena Vásquez señala: Para los que están en duda, que consideren también que ese protocolo aprobado no existe, entonces porque le vamos a pedir a los que están tratando de inscribir sus títulos en este momento, hay que atender a lo que dice Rocío, menos ahora en tiempos de pandemia poner obstáculos a la inscripción de los actos, todo se cae si es que el reglamento interno no se inscribe, no se independizan, no se transfieren los bienes, entonces dejemos esto para un posterior momento, de repente cuando ya salgan los protocolos que apruebe el Ministerio.
La vocal suplente Rocío Peña señala: Yo entiendo que la idea es salvar vidas, es una finalidad muy importante, pero ¿le corresponde al registro esta tarea de salvar vidas? creo que cada quien debe ver su función y en todo caso es el Viceministerio que tiene que aprobar este protocolo precisamente para cumplir con esta finalidad de salvar vidas, cuando incorpore este protocolo en reglamento modelo todo reglamento se va inscribir en el 99% se va inscribir porque todos se acogen al reglamento modelo
Propongo la sumilla siguiente:
PROTOCOLO EN LOS REGLAMENTOS INTERNOS. El requisito del literal f) del artículo 42 de la Ley N° 27157, referido a la incorporación de un protocolo en el reglamento interno, es un requisito formal que no repercute en la validez del documento ni afecta a terceros, por lo que su omisión no constituye obstáculo para la inscripción.
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El vocal Pedro Álamo señala:
Propongo la sumilla siguiente:
CALIFICACIÓN EN EL REGLAMENTO INTERNO
El artículo 42 de la Ley N° 27157 establece el contenido obligatorio del reglamento interno. El literal f) relativo al protocolo ente emergencia sanitaria y desastres naturales debe estar contenido en el reglamento interno, mas no ser objeto de calificación.
Al no haber más intervenciones el presidente del Tribunal Registral somete a votación las siguientes propuestas:
PROPUESTA 1
PROTOCOLO EN LOS REGLAMENTOS INTERNOS.
El requisito del literal f) del artículo 42 de la Ley N° 27157, referido a la incorporación de un protocolo en el reglamento interno, es un requisito formal que no repercute en la validez del documento ni afecta a terceros, por lo que su omisión no constituye obstáculo para la inscripción.
PROPUESTA 2
CALIFICACIÓN DEL REGLAMENTO INTERNO
El artículo 42 de la Ley N° 27157 establece el contenido obligatorio del reglamento interno. El literal f) relativo al protocolo ente emergencia sanitaria y desastres naturales debe estar contenido en el reglamento interno, mas no ser objeto de calificación.
Realizada la votación se obtuvo el siguiente resultado:
A FAVOR DE LA PROPUESTA 1: Arturo Mendoza, Elena Vásquez, Kathy Gaona, Rocío Peña, Rosa Quintana, Aldo Samillán, Luis Esquivel, Jesús Vásquez, Luis Ojeda, Jorge Almenara, Roberto Luna y Daniel Tarrillo TOTAL: 12 votos.
A FAVOR DE LA PROPUESTA 2: Pedro Álamo, Beatriz Cruz, Karina Figueroa y Fredy Ricaldi. TOTAL: 4 votos.
Expedida y comunicada la resolución a esta presidencia, se citará a los vocales para continuar el Pleno a fin de definir si el criterio tendrá la condición de precedente o acuerdo de conformidad a lo establecido en el artículo 30 del Tribunal Registral.
JUEVES 26 DE MAYO DE 2022 (CONTINUACION DEL PLENO)
En la ciudad de Lima, siendo las 12:00 p.m. del día jueves 26 de mayo de 2022 se reunieron en Pleno Registral bajo la modalidad virtual con la participación de los vocales: Daniel Tarrillo Monteza, quién actúa como presidente, Aldo Samillán Rivera como Secretario Técnico, Beatriz Cruz Peñaherrera, Arturo Mendoza Gutiérrez, Pedro Álamo Hidalgo, Luis Aliaga Huaripata, Rosa Quintana Livia, Rocío Peña Fuentes, Mirtha Rivera Bedregal, Mariella Aldana Durán, Rosario Guerra Macedo, Luis Esquivel León, Jesús Vásquez Vidal, Luis Ojeda Portugal, Roberto Luna Chambi y Jorge Luis Almenara Sandoval.
El presidente del Tribunal Registral señala:
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La Primera Sala del Tribunal Registral ha expedido la Resolución N° 2009-2022-SUNARPTR del 25.5.2022 mediante la cual se puede apreciar que la sumilla contiene el criterio aprobado.
Se somete a votación si el criterio aprobado será un acuerdo o un precedente de observancia obligatoria.
Realizada la votación, se obtiene el siguiente resultado:
A favor que sea precedente: Pedro Álamo, Arturo Mendoza, Beatriz Cruz, Rosa Quintana, Rosario Guerra, Rocío Peña, Luis Aliaga, Mariella Aldana, Mirtha Rivera, Aldo Samillán, Luis Esquivel, Jesús Vásquez, Luis Ojeda, Jorge Almenara, Roberto Luna y Daniel Tarrillo.
TOTAL: 16 VOTOS.
A favor que sea acuerdo: TOTAL: 0 VOTOS.
Por lo tanto, se aprueba como PRECEDENTE DE OBSERVANCIA OBLIGATORIA la sumilla siguiente:
PROTOCOLO EN LOS REGLAMENTOS INTERNOS. El requisito del literal f) del artículo 42 de la Ley N° 27157, referido a la incorporación de un protocolo en el reglamento interno, es un requisito formal que no repercute en la validez del documento ni afecta a terceros, por lo que su omisión no constituye obstáculo para la inscripción.
Criterio sustentado en la Resolución N° 2009-2022-SUNARP-TR del 25.5.2022.
No habiendo más que tratar se da por concluida la sesión, siendo las 13 horas del día 26 de mayo de 2022.
Suscribe como secretario técnico el vocal (s) Aldo Samillán Rivera, en razón de la licencia vacacional de la vocal Rosario Guerra Macedo durante los días 16 al 20 de mayo.
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