8 minute read
Neptalí Rey Damián Robles
La compraventa garantizada, y en su caso la cesión de posición contractual, se anotarán preventivamente en la partida individual del respectivo predio. La inscripción definitiva de dichos actos se efectuará simultáneamente con la inscripción de la recepción de obras.
Advertisement
Comentado por:
Neptalí Rey Damián Robles
I. Conceptos Preliminares
1.1. Anotación preventiva Las anotaciones preventivas son asientos registrales de vigencia temporal limitada, de contenido muy heterogéneo y que despliegan diferente eficacia según la clase a la que pertenezcan (Sánchez, 2008). Las anotaciones preventivas se encuentran reguladas en el artículo 64 del T.U.O. del Reglamento General de los Registros Públicos que las definen como asientos provisionales y transitorios que tienen por finalidad reservar la prioridad y advertir la existencia de una eventual causa de modificación del acto o derecho inscrito. Estableciéndose en el artículo 65127 del citado Reglamento los actos y derechos susceptibles de anotación preventiva; cuyos literales c) y d) sólo proceden en el Registro de Propiedad Inmueble y respecto de los actos contenido en el artículo 2019128 del Código Civil. 1.2. Habilitación Urbana
Es el proceso de urbanización que requiere delimitación de lotes, construcción de vías y ejecución de servicios públicos sobre terrenos rústicos ubicados en áreas urbanas o expansión urbana sujetas al Plan Vial y al Plan de desarrollo de la ciudad (Gonzales, 2013). En el Reglamento Nacional de Edificaciones129 se define a la habilitación urbana como el proceso de convertir un terreno rústico o eriazo en urbano, mediante la ejecución de obras de accesibilidad, de distribución de agua y recolección de desagüe, de distribución de energía e iluminación pública. En la actualidad las habilitaciones urbanas se encuentran reguladas en la Ley 29090 “Ley de Regulación de Habilitación Urbana y Edificaciones130” , de acuerdo a esta Ley las etapas de la habilitación urbana son: a. Aprobación del proyecto b. Recepción de las obras. Por otro lado, los procesos de habilitación de tierras para fines urbanos se clasifican, según su uso, de acuerdo a lo establecido en el Título II del Reglamento Nacional de Edificaciones y el Reglamento de Acondicionamiento Territorial y Desarrollo Urbano, en: a. Habilitaciones Residenciales, b. Habilitaciones para Uso Comercial, c) Habilitaciones para Uso Industrial, d) Habilitaciones para Usos Especiales, e) Habilitaciones en Riberas y Laderas, f) Reurbanización.
127 Articulo 65. Actos y derechos susceptibles de anotación preventiva Son susceptibles de anotación preventiva: a. Las demandas y demás medidas cautelares; b. Las resoluciones judiciales que no den mérito a una inscripción definitiva; c. Los títulos cuya inscripción no pueda efectuarse por no estar inscrito el derecho de donde emane; d. Los títulos cuya inscripción no pueda efectuarse porque adolecen de defecto subsanable; e. Los titulos que, en cualquier otro caso, deben anotarse conforme a disposiciones especiales. 128 Artículo 2019. Son inscribibles en el registro del departamento o provincia donde esté ubicado cada inmueble: 1. Los actos y contratos que constituyen, declaren, trasmitan, extingan, modifiquen o limiten los derechos reales sobre inmuebles. 2. Los contratos de opción. 3. Los pactos de reserva de propiedad y de retroventa. 4. El cumplimiento total o parcial de las condiciones de las cuales dependan los efectos de los actos o contratos registrados. 5. Las restricciones en las facultades del titular del derecho inscrito. 6. Los contratos de arrendamiento. 7. Los embargos y demandas verosímilmente acreditados. 8. Las sentencias u otras resoluciones que a criterio del juez se refieran a actos o contratos inscribibles. 9. Las autorizaciones judiciales que permitan practicar actos inscribibles sobre inmuebles. 129 Publicado en el diario oficial “El Peruano” el 08/06/2006. 130 Publicada el diario oficial “El Peruano” el 25/09/20007 y vigente desde el 28/09/2008
A su vez, las habilitaciones residenciales se sub clasifican en: i) Convencionales. ii) De tipo progresivo. ii) Con Construcción Simultánea, a su vez se clasifica en: Con venta garantizada de lote, con venta de viviendas edificadas, destinadas a vivienda temporal o vacacional. 1.3. Licencia de habilitación urbana
Constituye un acto administrativo mediante el cual las municipalidades otorgan autorización para la ejecución de obras de habilitación urbana131. Las Modalidades de aprobación se regulan en el artículo 10 de la Ley 29090; indicándose, además que la inscripción en
Registros Públicos de las habilitaciones urbanas autorizadas por las Modalidades B, C y D se realizará únicamente con la recepción de obras, a excepción de las habilitaciones urbanas con construcción simultánea y venta garantizada de lotes, en las que se realiza la anotación preventiva de la predeclaratoria y la preindependización una vez obtenida la licencia de edificación, en concordancia con los artículos 36.3 y 36.5 del Reglamento de la Ley 29090, aprobado por el Decreto Supremo N° 024-2008-VIVIENDA.
II. Anotación preventiva de la compraventa garantizada y la cesión de posición contractual
2.1.Antecedentes
La Ley 26878 (derogada. “Ley General de Habilitaciones Urbanas”, normaba el procedimiento simplificado para la aprobación de habilitaciones urbanas nuevas, la regularización de aquellas habilitaciones ejecutadas que no habían culminado los trámites municipales respectivos y la regularización de las lotizaciones informales que sin constituir habilitaciones urbanas contaban con construcciones parcialmente consolidadas.
El artículo 4 de la citada Ley y el artículo 8 del T.U.O. de su Reglamento (D.S. N° 010-2005-VIVIENDA. (derogado) establecían que el procedimiento se encontraba constituido por dos etapas: a. La Aprobación de la Habilitación y b.La Recepción de Obras. Asimismo, la etapa de aprobación de la habilitación urbana podría contener la autorización para llevar a cabo construcciones simultáneas y para celebrar contratos de compraventa garantizada.
Actualmente, las habilitaciones urbanas son reguladas por la Ley N° 29090 “Ley de Regulación de
Habilitaciones Urbanas y de Edificaciones” vigente desde el 28/9/2008; derogando la ley anterior. 2.2.Compraventa garantizada
Como bien lo afirma el Tribunal Registral las ventas garantizadas son en realidad compra ventas que forman parte de la habilitación y que tienen la garantía que haya prestado el propietario de la misma para que se cumplan las obras de habilitación. Esta figura lo que permite es la venta de los terrenos resultantes de la habilitación antes de que se concluyan las obras de la misma (en el procedimiento regular solo con la recepción de obras se autoriza la transferencia de los lotes resultantes) de tal manera que el habilitador pueda enajenarlos y con los ingresos que de ello obtenga pueda financiar el cumplimiento de las obras de habilitación132 .
2.3.Procedimiento registral
De los artículos 34 y siguientes del Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios y del artículo 10 de la Ley 29090 se puede colegir que, la inscripción registral de las habilitaciones urbanas se realiza con posterioridad al otorgamiento de la recepción de obras, salvo que se trate de habilitaciones urbanas con construcción simultánea y venta garantizada de lotes, supuesto que puede darse en cualquiera de las modalidades de aprobación de la licencia de habilitación; en cuyo caso se realiza la anotación preventiva del proyecto de habilitación urbana.
Es así que, una vez obtenida la licencia de edificación se efectúa la anotación preventiva de la predeclaratoria y la pre-independización (que se efectuará de acuerdo a lo indicado en los artículos 35 y 38 del Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios)
131 Artículo 7 de la Ley 29090. 132 Resolución N° 028-2012-SUNARP-TR-A de fecha 20 de enero de 2012.
Estas partidas pre-independizadas se mantendrán vigentes hasta que el asiento de anotación preventiva caduque, siendo que éste caduca de pleno derecho al vencimiento del plazo de vigencia de la licencia de habilitación urbana133 .
De acuerdo al artículo 39 del Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios la compraventa garantizada, y en su caso la cesión de posición contractual, se anotan preventivamente en la partida individual del respectivo predio y la inscripción definitiva de dichos actos se realizará simultáneamente con la inscripción de la recepción de obras.
III. Tendencia Jurisprudencial
3.1. “En las habilitaciones urbanas que aún no cuentan con recepción de obras, y tienen autorización para efectuar ventas garantizadas, procederá la anotación preventiva de la compraventa garantizada, no siento admisible la inscripción de transferencias posteriores a ella134”. Decisión sustentada en lo dispuesto en el artículo 39 del Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios que prevé que como único acto posterior admisible es la cesión de posición contractual; toda vez que, el comprador en la compraventa garantizada no se convierte en propietario sino hasta la recepción de las obras finales. 3.2. “Compraventa garantizada al amparo de normas anteriores a la Ley 29090. En las habilitaciones urbanas que aún no cuentan con recepción de obras, y tienen autorización para efectuar ventas garantizadas, procederá la anotación preventiva de duración indeterminada de la compraventa garantizada135”. La Ley 29090 en su sétima disposición final, autorizó la aplicación ultractiva de la Ley 26878 a los procedimientos administrativos iniciados durante su vigencia; en el se concedía a la anotación preventiva la duración indeterminada de la compraventa garantizada.
Acuerdo que constituye precedente en el siguiente sentido: “Compraventa garantizada al amparo de normas anteriores a la Ley 29090. En las habilitaciones urbanas que aún no cuentan con recepción de obras, y tienen autorización para efectuar ventas garantizadas, procederá la anotación preventiva de duración indeterminada de la compraventa garantizada136" . 3.3. “Actos de disposición y gravamen posteriores a la anotación de la compraventa garantizada en habilitaciones urbanas iniciados con la Ley 28678. Estando vigente la anotación preventiva se pueden anotar los actos posteriores de disposición y gravamen. Inscrita la recepción de obras, las anotaciones se convertirán en definitivas137". Criterio que guarda relación con el acuerdo plenario de fecha 08/04/2014: “Actos de disposición y gravamen posteriores a la anotación de la compraventa garantizada en habilitaciones urbanas iniciados con la Ley 28678.
Estando vigente la anotación preventiva se pueden anotar los actos posteriores de disposición y gravamen. Inscrita la recepción de obras, las anotaciones se convertirán en definitivas138".
Referencias Bibliográficas
• SANCHEZ, M. E. (2008). La regulación de los registros de la propiedad y los archivos notariales.
Responsabilidad jurídica y social de los archiveros, bibliotecarios y documentalistas en la sociedad del conocimiento. Zaragoza, España. • GONZALES, G. (2013). Derecho Urbanístico. Volumen 1. Lima. Perú: Ediciones Legales E.I.R.L.
133 Artículo 3.4 del Decreto Supremo N° 008-2013-VIVIENDA Reglamento de Licencias de Habilitación Urbana y Licencias de Edificación. 134 Resolución N° 737-2016-SUNARP-TR-L de fecha 12 de abril de 2016. 135 Resolución N° 127-2016-SUNARP-TR-L de fecha 17 de marzo de 2016. 136 Acuerdo aprobado en el Pleno CXVII de fecha 08 de abril de 2014. 137 Resolución N° 115-2016-SUNARP-TR-L de fecha 08 de marzo de 2016. 138 Acuerdo aprobado en el Pleno CXLV en sesiones realizadas los días 25, 26 y 29 de febrero de 2016.
