Conferencia Web Sunarp - 02-11-2020 by escuelasunarp

PROBLEMÁTICA ACTUAL DE LAS ANOTACIONES E INSCRIPCIONES RELATIVAS A LA REGULACIÓN DE LAS HABILITACIONES URBANAS Moisés Arata Solís

Definición general de HU

PROCESO FORMAL Y COMPLEJO QUE SE SIGUE, EN OBSERVANCIA DE LA PLANIFICACIÓN URBANÍSTICA, PARA CONVERTIR UN TERRENO RÚSTICO (INCLUYE LOS ERIAZOS) EN URBANO 2

Utilidad de la publicidad registral para los procesos de HU

Ubicación

del predio conforme al planeamiento y condiciones de diseño Estado del “proceso de producción” de los lotes Delimitación de lo público y lo privado Oponibilidad registral de la negociación de los bienes futuros Imposición de limitaciones a lo privado

¿Cómo eludir la obligación de habilitar un predio rústico? Entre la arrogancia del legislador y la “viveza” que nos caracteriza

¿De dónde se deduce la obligación de habilitar?

Terreno urbano: Unidad inmobiliaria constituida por una superficie de terreno habilitado para uso urbano y que cuenta con accesibilidad, sistema de abastecimiento de agua, sistema de desagüe, abastecimiento de energía eléctrica y redes de iluminación pública y que ha sido sometida a un proceso administrativo para adquirir esta condición. Puede o no contar con pistas y veredas.

Norma G040 del R.N.E.

¿De dónde se deduce la obligación de habilitar?

(…) Ninguna obra de habilitación urbana o de edificación podrá construirse sin sujetarse a las normas urbanísticas establecidas en los planes de desarrollo urbano y/o acondicionamiento territorial y/o planeamiento integral.(…) Art. 6 de la Ley 29090 Están obligados a solicitar las licencias a que se refiere la presente Ley, las personas naturales o jurídicas, públicas o privadas, propietarios, usufructuarios, superficiarios, concesionarios o titulares de una servidumbre o afectación en uso o todos aquellos titulares que cuentan con derecho a habilitar y/o edificar. Art. 8 de la Ley 29090

Presunción de validez Precedente de observancia obligatoria

Reglamento de la Ley 29090

CALIFICACIÓN DE ACTOS ADMINISTRATIVOS

“En la calificación registral para la inscripción de las Licencias, Resoluciones o cualquier acto administrativo que emitan las Municipalidades, el Registrador, bajo responsabilidad, solo verifica la competencia del funcionario que la emitió, la formalidad, el carácter inscribible y la adecuación con los antecedentes registrales; no puede evaluar los fundamentos de hecho o de derecho, ni el desarrollo del procedimiento administrativo en el cual se emitió”.

“En la calificación de actos administrativos, el Registrador verificará la competencia del funcionario, la formalidad de la decisión administrativa, el carácter inscribible del acto o derecho y la adecuación del título con los antecedentes registrales.

No podrá evaluar los fundamentos de hecho o de derecho que ha tenido la Administración para emitir el acto administrativo y la Numeral 3.5 del artículo 3 del Reglamento de la Ley 29090 regularidad interna del procedimiento administrativo en el cual se ha dictado”. Precedente: XCIII Pleno

Cambio de uso sin HU “6. Si bien la habilitación urbana es el procedimiento administrativo formal para convertir un terreno rústico en urbano tal como lo manifestó el registrador, en la realidad existen zonas “urbanas” que cuentan con las implementaciones físicas que son menester para una habilitación urbana, pero que les falta el elemento formal antes acotado, esto es, el reconocimiento legal de la administración municipal. Hoy en día es muy frecuente que determinadas zonas rústicas adyacentes a la ciudad vayan progresivamente modificando su carácter exterior, de tal suerte que el uso del suelo cambie en forma paulatina de la explotación agrícola al aprovechamiento urbano, dando así paso a una propiedad urbana nacida de manera espontánea (…) 8

Cambio de uso sin HU 7. (…) en el caso de autos la Municipalidad Provincial de Huari, en ejercicio de su competencia, decretó el cambio de uso del predio inscrito en la partida (…) del Registro de Predios de Huaraz de rústico a urbano, prescindiendo de la habilitación urbana respectiva. Asímismo, no puede perderse que la Resolución de Alcaldía (…) es un acto administrativo premunido de la presunción de validez que contempla el artículo 9 de la Ley N° 27444 (…) Res. 015-2016-TR-T (REVOCÓ OBSERVACIÓN) (...) La habilitación urbana de oficio se aprueba mediante Resolución Municipal, disponiéndose la inscripción registral del cambio de uso rústico a urbano del predio matriz.(…)

Art. 24 de la Ley 29090

“Subdivisiones” de predios rústicos (…) solicitó la subdivisión del predio inscrito en la partida n.° 11112659 del Registro de Predios de Maynas en virtud de la Resolución sub gerencial n° 164-2018SGATYC-MDSJB de fecha 27.12.2018 emitida por la Municipalidad Distrital de San Juan Bautista, en la cual se autorizó la subdivisión del predio rústico sin cambio de uso. La registradora, por su parte, advirtió que el acto administrativo edil autorizó la subdivisión de lotes menores a 1.00 ha, transgrediendo de esta manera el mandato contenido en el artículo 5 del D.S. 011-2006-VIVIENDA, por esta razón concluyó que el trámite correcto debió ser la habilitación urbana (…) Res. 874-2019-TR-T (REVOCÓ OBSERVACIÓN) 10

“Independizaciones o parcelaciones” de predios rústicos en AEU menores a 1 Ha. se solicita la independización sin cambio de uso de 56 lotes destinados para vivienda unifamiliar y 1 para parque, que forman parte del predio rústico denominado como Lote D del predio Chacupe, del distrito de La Victoria, provincia de Chiclayo, departamento de Lambayeque, que consta inscrito en la partida 11304299 del Registro e Predios de Chiclayo. a primera instancia ha cuestionado que el área de cada predio resultante de la desmembración es inferior a 1.0000 ha, (…) (…)

“Independizaciones o parcelaciones” de predios rústicos en AEU menores a 1 Ha. (…) el registrador (…) está cuestionando los fundamentos que adoptó la Municipalidad Distrital de La Victoria para emitir la resolución n.° 441-2018-MDLV de fecha 23/11/2018, por cuyo mérito se aprobó la desmembración en 56 predios del inmueble que obra inscrito en la partida 11304299 del Registro de Predios de Chiclayo, cuestionamiento que atenta contra la presunción de validez que rige todo acto administrativo(…) Res. 059-2020-TR-T (REVOCÓ TACHA)

¿Se puede hacer algo desde el Registro? Si se califica competencia y ella incluye la llamada competencia funcional o por razón de materia. “La competencia en razón de la materia se refiere a las actividades o tareas que legítimamente puede desempeñar el órgano, es decir, al objeto de los actos y a las situaciones de hecho ante las que puede dictarlos” Agustín GORDILLO 13

Los riesgos de no haber hecho la tarea previa del saneamiento de la descripciรณn legal del predio matriz

¿Saneamiento previo a la HU? Resolución : 1420-2015-SUNARP-TR-L de 20/07/2015 Tribunal : LIMA Sede : LIMA Nro. de Título : 91248 Tipo de Registro : PROPIEDAD INMUEBLE Tema : Tema de Sumilla : DETERMINACION DE LINDEROS Y MEDIDAS PERIMÉTRICAS. «Para inscribir la habilitación urbana, resulta necesaria la previa determinación de los linderos y medidas perimétricas, cuando en la partida registral y en el título archivado no existiese dicha información, ello a efectos de individualizar e identificar el predio que se pretende habilitar». 15

¿Saneamiento previo a la HU? Resolución N° 1067-2016-SUNARP-TR-L HABILITACIÓN URBANA «Procede inscribir la habilitación urbana aun cuando el Área de Catastro no pueda determinar si se adecúa al perímetro registrado, cuando ello se deba a deficiencias en los antecedentes registrales».

Inexistencia de linderos y medidas Resolución nº 525-2016-SUNARP-TR-L de 11/03/2016 Tribunal : LIMA Sede : HUACHO Nro. de Título : 10009 Tipo de Registro : PROPIEDAD INMUEBLE Tema de Sumilla : DESCRIPCIÓN FÍSICA DEL PREDIO “Si el predio está descrito bajo el sistema de georreferenciación con sus coordenadas UTM, no es necesario inscribir los linderos y medidas perimétricas como acto previo para efectos de registrar la habilitación urbana de oficio y subdivisión de lotes, siempre que Catastro emita informe favorable identificando al predio”. 17

Jurisprudencia: duplicidad preexistente INDEPENDIZACIÓN "No impide la independización el informe técnico de catastro que señale la imposibilidad de determinar si la duplicidad advertida es preexistente".

Resolución N° 1739-2014-SUNARP-TR-L

Actos inscribibles

Actos inscribibles 1. Independizaciรณn o parcelaciรณn de predios rรบsticos para habilitaciones urbanas - Planeamiento integral. 2. Documentos previos (anotaciones preventivas). 3.Proyecto o licencia de habilitaciรณn urbana (anotaciรณn preventiva), prรณrroga y revalidaciรณn. Preindependizaciรณn de lotes y anotaciรณn preventiva de compraventa, cesiรณn y otros actos 4. Recepciรณn de obras de habilitaciรณn urbana e independizaciรณn definitiva de lotes.

Actos inscribibles 5. Habilitación urbana de oficio y posible rectificación de la descripción legal del matriz.

6. Habilitación urbana ejecutada (una sóla resolución, inscripción definitiva). 7. Actualización registral

8. Reurbanización

TIPOS DE ASIENTOS Autorizaci贸n

Doc. previos, Licencia y preindependizaciones

Anotaci贸n

Reconocimiento legal Recepci贸n de obras

Inscripci贸n 22

ANOTACIÓN DEL PROYECTO DE HABILITACIÓN URBANA

Inscripción de la primera etapa de la Habilitación Urbana 24

Ley 29090

RIRP

“La inscripción en Registros Públicos de las habilitaciones urbanas Artículo 34.- Inscripción de la habilitación urbana autorizadas por las modalidades B, C y D se realizará únicamente con la recepción de obras, a excepción de las habilitaciones urbanas con construcción simultánea y venta garantizada de lotes en las que se realiza la anotación preventiva de la predeclaratoria de fábrica y la preindependización una vez obtenida la licencia de edificación.

De conformidad con el artículo 10 de la Ley Nº 29090, sólo es inscribible la recepción de obras de la habilitación urbana, salvo los supuestos de aprobación de habilitaciones urbanas nuevas con autorizaciones de construcción simultánea y/o venta garantizada de lotes, Sin embargo, el proyecto de habilitación urbana cualquiera sea la modalidad de la aprobación de la aprobado por la municipalidad podrá ser inscrito, de misma, en cuyo caso podrá anotarse preventivamente ser el caso, bajo responsabilidad del promotor.” el proyecto de habilitación urbana. Art. 10, últ. párrafo pto. 4 de la Ley 29090, modificado por En los casos de habilitaciones urbanas aprobadas que la Ley 29476 y Decreto Legislativo N° 1225 – Modificado no cuenten con las autorizaciones previstas en el párrafo por el Decreto Legislativo N° 1426, por: anterior podrá anotarse preventivamente el proyecto de “Las habilitaciones urbanas y edificaciones sujetas a las modalidades habilitación urbana a solicitud y bajo responsabilidad del B, C y D, pueden ejecutarse por etapas, siempre que tengan un promotor, supuesto en el cual en ningún caso se proyecto integral aprobado.“ ¿ya no es inscribible el preindependizarán los lotes conformantes de la proyecto? habilitación urbana.

Â¿Ya no es inscribible el proyecto de HU?

¿Qué actos son inscribibles? “3.5 Inscripción registral La Licencia de Habilitación Urbana y/o de Edificación, su prórroga y revalidación, son inscribibles en la partida registral del predio. El asiento registral se cancela por el vencimiento de las citadas licencias o por la inscripción de la Recepción de Obras o de la Declaratoria de Edificación, según corresponda”. Reglamento de la Ley 29090 26

Anotaciones preventivas: Habilitaciones urbanas

Anotación del proyecto de HU

Preindependización de los lotes

Anotación de compraventa garantizada y cesión de posición

Predeclaratoria de fábrica

Transferencia

Acuerdos plenarios

CLXIV PLENO Sesión extraordinaria modalidad no presencial realizada el día 19 de octubre de 2016. TRANSFERENCIA DE ÁREAS EN PROYECTO DE HABILITACIÓN URBANA. Procede inscribir la transferencia del íntegro de un predio matriz sobre el cual se ha registrado el proyecto de habilitación urbana, lo cual implica la transferencia tanto de la futura área útil como del resto de las áreas (que incluye el área de aportes), siendo consecuencia de ello que el adquirente se sustituye en la calidad de habilitador.

Hipoteca

LXXX PLENO Sesión ordinaria y presencial realizada los día 15 y 16 de diciembre de 2011. CONSTITUCIÓN DE HIPOTECA DURANTE LA VIGENCIA DE LA ANOTACIÓN PREVENTIVA DE APROBACIÓN DE HABILITACIÓN URBANA. “Mientras se encuentre vigente la anotación preventiva de aprobación de habilitación urbana, no procede la inscripción de constitución de hipotecas sobre lotes individuales en las partidas pre independizadas. Sin perjuicio de lo indicado y estando vigentes las partidas pre independizadas, es procedente la inscripción de la hipoteca sobre la totalidad del predio matriz, la misma que será trasladada simultáneamente a las partidas pre independizadas, siempre que se trate del mismo propietario”. 28

ÂżY el acuerdo plenario?

Â¿Es posible que el RIRP autorice lo que la Ley no autoriza? Res. 065-2020-TR-A

INSCRIPCIÓN DE LA RECEPCIÓN DE OBRAS

Recepción de obras Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios

• • • •

Acuerdo plenario

CLXII PLENO Artículo 41: Contenido del asiento de recepción de Sesión extraordinaria modalidad no presencial realizada obras. los días 10 y 11 de octubre de 2016. Artículo 42: recepción de obras con variación de Título traslativo de propiedad de los lotes área, linderos y medidas perimétricas. aportados en un procedimiento de habilitación Artículo 43: recepción por SAP. urbana Artículo 44: recepción parcial de obras en “De acuerdo con la Ley de Habilitaciones Urbanas, el título habilitaciones urbanas ejecutadas por etapas. traslativo es la resolución de recepción de obras. En tal sentido, solamente se requiere la petición de la entidad beneficiaria para la inscripción del bien a su favor si no se hizo con la inscripción de la recepción de obras”.

ÂżEs aplicable a todos los aportes reglamentarios?

ÂżSe requiere modificar una HU recepcionada para inscribir una subdivisiĂłn? Res. 1372-2020-TR-L

REGULARIZACIÓN DE HABILITACIÓN URBANA EJECUTADA

Regularización de habilitación urbana ejecutada antes del DL 1426 Proyecto en vía de regularización

Regularización de HU Ejecutada Recepción de Obras

Obras de HU pendientes de ejecución

Obras de HU Concluidas

Precedentes bajo la normativa anterior

Regularización de habilitación urbana “38.1 Las habilitaciones urbanas ejecutadas hasta el 17 de septiembre de 2018, sin la correspondiente licencia, son regularizadas por las Municipalidades siempre que cumplan con la normatividad vigente a la fecha de su ejecución o, en caso que sea más favorable, con la normativa vigente. 38.2 La Resolución de Regularización que apruebe la habilitación urbana, debe considerar también la aprobación de la recepción de obras”. Reglamento de la Ley 29090 38

HABILITACIÃ&#x201C;N URBANA DE OFICIO

Habilitación Urbana de Oficio • Artículo 41.- Habilitación Urbana de Oficio • “41.1 Las Municipalidades distritales y las provinciales o la Municipalidad Metropolitana de Lima, en el ámbito del Cercado, declaran la habilitación urbana de oficio de aquellos predios matrices registralmente calificados como rústicos ubicados en zonas urbanas consolidadas que cuenten con edificaciones permanentes destinadas para vivienda, con equipamiento urbano, de ser el caso, así como con servicios públicos domiciliarios de agua potable, desagüe o alcantarillado, energía eléctrica y alumbrado público, otorgándoles la correspondiente calificación de urbano de conformidad con su realidad local, y disponen la inscripción registral del cambio de uso de suelo rústico a urbano”.

• Reglamento de la Ley 29090 40

Inscripción de Habilitación Urbana de oficio RIRP: Improcedencia

Reglamento de la Ley 29090

Artículo 48: (…) En el caso que en la partida matriz consten asientos de inscripción o anotación que revelen la existencia de un procedimiento de habilitación urbana o de regularización de una ejecutada en trámite a la fecha de publicación de la Ley Nº 29898, en aplicación del literal a) del artículo 24-B de dicha Ley, no procederá la inscripción de la habilitación urbana de oficio, salvo que esta circunstancia se encuentre considerada expresamente en la Resolución municipal respectiva.

Artículo 45.- Prohibición de iniciar la Habilitación Urbana de Oficio 45.1 El órgano competente no inicia el procedimiento administrativo de habilitación urbana de oficio cuando el predio matriz: a) Tiene una Resolución de Habilitación Urbana vigente. b) Tiene en trámite un procedimiento administrativo de habilitación urbana; de regularización de habilitación urbana ejecutada; o, de recepción de obras, aun cuando se desista de los mismos.

Inscripción de Habilitación Urbana de oficio Reglamento de la Ley 29090

Pronunciamientos del Tribunal Registral

i) De ser el caso, realiza la rectificación y/o determinación de áreas, linderos y/o medidas perimétricas, así como rectifica áreas por error de cálculo inscritas cuando discrepan con las resultantes del levantamiento topográfico, conforme a las normas de la materia.

Independización de los lotes en una HU de oficio Reglamento de la Ley 29090

Acuerdo plenario

49.2 La inscripción individual registral de los lotes resultantes de la habilitación urbana de oficio es gestionada por el titular registral, por los posesionarios, o por la organización con personería jurídica que agrupe a la totalidad de titulares o posesionarios. En caso de predios matrices en copropiedad o coposesión, basta con el consentimiento expreso del 50% más uno del total de los mismos, de acuerdo al artículo 24 de la Ley.

CXXVI PLENO Sesión extraordinaria modalidad presencial realizada el día 12 de diciembre de 2014. “INDEPENDIZACIÓN DE LOTES CONFORMANTES DE LA HABILITACIÓN URBANA DE OFICIO La inscripción de la habilitación urbana de oficio no da mérito para la independización de los lotes conformantes de la misma, pues para ello se requiere de la solicitud del propietario o de la organización que agrupe a los propietarios, de conformidad con el artículo 24-A de la Ley N° 29090 y el artículo 40-H de su reglamento.”