TRIBUNAL REGISTRAL
RESOLUCIÓN No. - 1370-2022-SUNARP-TR
Lima, 11 de abril de 2022
APELANTE : ELIZABETH LOAYZA VILLARREAL
TÍTULO : Nº 2850640 del 14/10/2021.
RECURSO : H.T.D. Nº 002175 del 18/1/2022.
REGISTRO : Registro de Predios de Lima.
ACTO (s) : Ampliación de fábrica y otros.
SUMILLA :
INTERPRETACIÓN DE LOS ARTÍCULOS 310 DEL CÓDIGO CIVIL Y 79 DEL REGLAMENTO DE INSCRIPCIONES DEL REGISTRO DE PREDIOS Cuando la sociedad conyugal sujeta al régimen de sociedad de gananciales edifica sobre terreno propio de uno de los cónyuges, se produce – por imperio de la ley – la conversión en social de todo el inmueble (construcción y suelo), salvo que se acredite que mantiene la condición de propio. A efectos de dar cumplimiento al tercer párrafo del artículo 79 del Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios bastará con que intervenga en la declaratoria de fábrica el cónyuge propietario del terreno, adjuntando copia certificada de la partida de matrimonio.
Este supuesto se aplica exclusivamente al caso de la edificación construida sobre suelo, y no a los casos de ampliación, modificación o remodelación.
I. ACTO CUYA INSCRIPCIÓN SE SOLICITA
Y DOCUMENTACIÓN PRESENTADA
Mediante el título venido en grado de apelación se solicita la inscripción de ampliación de fábrica y modificación de independización respecto de las unidades inmobiliarias inscritas en las partidas electrónicas Nº 44706822 y 44711311 del Registro de Predios de Lima, y la adecuación del reglamento interno inscrito en la ficha registral Nº 55034 que continúa en la partida electrónica Nº 44582465 del mismo registro.
Para tal efecto se adjunta la documentación siguiente:
- Formulario Registral Nº 1 – Ley Nº 27157, suscrito por el verificador Ing. Miguel Ángel Ponte Salas, y los solicitantes Juan Fausto Lay Roncal, Maritza Nora Vallejos Saenz de Lay, David Enrique Vallejos Saenz quien procede en representación de Víctor Manuel Vallejos Saezn y Carlos Alberto Vallejos Saenz, con firma certificada por notario de Lima César Bazán Naveda, el 15/12/2020.
- Informe técnico de verificación suscrito por el Ing. Miguel Ángel Ponte Salas, con firma certificada por notario de Lima César Bazán Naveda, el 15/12/2020.
- Declaración jurada del verificador responsable (cumplimiento de los parámetros urbanísticos) suscrito por el verificador Ing. Miguel Ángel Ponte Salas, con firma certificada por notario de Lima César Bazán Naveda, el 15/12/2020.
- Declaración jurada del verificador responsable (Ley Nº 30830) suscrito por el verificador Ing. Miguel Angel Ponte Salas, con firma certificada por notario de Lima César Bazán Naveda, el 15/12/2020.
- Copia certificada del acta de junta de propietarios del 14/11/2020, expedida por notario de Lima Sergio A. Del Castillo S.M., el 18/12/2020.
- Documento privado que contiene la modificación de la descripción de las unidades inmobiliarias, modificación de artículos del reglamento interno y la adecuación del reglamento interno, suscrito por Miguel Angel Ponte Salas con firma certificada por notario de Lima Alejandro Ramirez Carranza, el 16/12/2020.
- Copia certificada de acta de junta aclaratoria de propietario del 25/2/2021, expedida por el notario de Lima Fidel Djalma Torres Zevallos, el 13/7/2021.
- Documento privado que contiene la aclaración de la solicitud de modificación de fábrica, independización y reglamento interno, suscrito por Gustavo Jeremías Rique Pérez, con firma certificada por notario de Lima Fidel Djalma Torres Zevallos el 8/7/2021; y suscrito por Juan Fausto Lay Roncal, con firma certificada por notario de Lima Sergio A. Del Castillo S.M. el 12/7/2021.
- Plano de ubicación y localización, lámina U-01, suscrito por el ingeniero civil Miguel Ángel Ponte Salas, con firma certificada por notario de Lima César Bazán Naveda, el 15/12/2020.
- Plano de arquitectura (antecedente), lámina A-01, suscrito por el ingeniero civil Miguel Ángel Ponte Salas, con firma certificada por notario de Lima César Bazán Naveda, el 15/12/2020.
- Plano de arquitectura (ampliada y modificada), lámina A-02, suscrito por el ingeniero civil Miguel Ángel Ponte Salas, con firma certificada por notario de Lima César Bazán Naveda, el 15/12/2020.
- Plano de arquitectura (resultante), lámina A-03, suscrito por el ingeniero civil Miguel Ángel Ponte Salas, con firma certificada por notario de Lima César Bazán Naveda, el 15/12/2020.
- Plano perimétrico (antecedente), lámina P-01, suscrito por el ingeniero civil Miguel Ángel Ponte Salas, con firma certificada por notario de Lima César Bazán Naveda, el 15/12/2020.
- Plano perimétrico (resultante), lámina P-02, suscrito por el ingeniero civil Gustavo Jeremías Rique Pérez, con firma certificada por notario de Lima Fidel Djalma Torres Zevallos, el 8/7/2021.
- Documento privado que contiene el pronunciamiento y ratificación del nuevo verificador, suscrito por el ingeniero civil Gustavo Jeremías Rique Pérez, con firma certificada por notario de Lima Fidel Djalma Torres Zevallos, el 14/4/2021.
Con el reingreso del 29/12/2021, se acompaña lo siguiente:
- Escrito de subsanación suscrito por Elizabeth Johana Loayza Villarreal, con fecha 29/12/2021.
- Copia certificada del acta de junta de propietarios del 14/12/2021, expedida por notario de Lima Aldo Espinosa Oré, el 27/12/2021.
- Acta de matrimonio celebrado entre Carlos Alberto Vallejos Saenz e Ilse María Oliva Cárdenas, certificada por funcionario Reniec, el 29/12/2021.
- Acta de Matrimonio celebrado entre David Enrique Vallejos Saenz y Dora Larina Vega Velazco, certificada por funcionario Reniec, el 29/12/2021.
- Copia simple de Certificate of Registry of Marriage correspondiente a Víctor Manuel Vallejos y María Carmen López, expedido por Registrar Recorder-Los Angeles County, California, el 15/5/1989.
II. DECISIÓN IMPUGNADA
La registradora pública (e) del Registro de Predios de Lima Elisa Inés Gutarra Aranda denegó la inscripción solicitada formulando observación en los términos siguientes:
[Se reenumera para un mejor resolver]
“AMPLIACIÓN DE FÁBRICA, ADECUACIÓN DE REGLAMENTO INTERNO, MODIFICACIÓN DE INDEPENDIZACIÓN:
[1] 1 Mediante escrito simple, se manifiesta que las secciones de propiedad de David Enrique, Víctor Manuel y Carlos Alberto Vallejos Saenz son bienes propios, dado que adquirieron derechos y acciones con fecha 20/12/2016, sin embargo, no considera que los mencionados también adquirieron acciones y derechos con fecha 08/02/1999 al fallecimiento de su madre Leonor Magdalena Saenz Castañeda, en ese sentido, a la fecha de finalización de las ampliaciones realizadas, los copropietarios David Enrique y Carlos Alberto Vallejos Saenz ya se encontraban casados según se aprecia de las partidas de matrimonio presentadas en el reingreso, por ello, corresponde que sus cónyuges intervengan en la regularización mediante documento privado con firmas certificadas por notario.
[2] En relación a Víctor Manuel Vallejos Saenz, se presenta copia simple de su partida de matrimonio, el cual no da mérito a calificación, en atención a lo dispuesto por el art. 7º del Reglamento General de los Registros Públicos.
[3] Subsiste la siguiente observación: Revisada la documentación presentada, se advierte que se realizan ampliaciones y modificaciones de la fábrica en las tres unidades inmobiliarias planteadas por lo que los propietarios David Enrique Vallejos Sáenz, Víctor Manuel Vallejos Sáenz, Carlos Alberto Vallejos Sáenz, deberán adjuntar copia certificada de sus partidas de matrimonio, a fin de determinar si corresponde extender el asiento de adjudicación conforme lo establece el artículo 79 del Reglamento de Inscripciones del
Registro de Predios, de ser el caso las cónyuges deberán manifestar su conformidad con los actos materia del presente título mediante escrito con firma certificada por notario. Subsane-
* Los datos que obren en los documentos que se adjunten en vía de subsanación deberán ser concordantes entre sí, y deberán adecuarse al antecedente registral de acuerdo con la Resolución Nº 992-2008-SUNARP-TR-L de fecha 12/09/2008.
* El reingreso debe contener la naturaleza de los documentos que se adjuntan precisando el acto contenido en ellos (artículo 12 del TUO del Reglamento General de los Registros Públicos).
* Presente un juego original y dos copias de la documentación materia de subsanación; de conformidad con los arts. 29 y 31 del D.S. 035-2006-Vivienda.
BASE LEGAL: Art. 2011 del Código Civil, numeral V del título preliminar, Arts. 31, 32 y 40 del TUO del Reglamento General de los Registros Públicos, Ley N 27157, TUO del Reglamento de la Ley 27157 aprobado mediante D.S. 035-2006-Vivienda y el Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios.”
III. FUNDAMENTOS DE LA APELACIÓN
La recurrente sustenta su apelación señalando que, el registrador indica que se debe dar la intervención de las cónyuges de los propietarios cuando no es necesario por cuanto (el predio) es un bien propio adquirido por sucesión intestada. Por lo que no corresponde, extender en el asiento registral los nombres y apellidos de las cónyuges.
IV. ANTECEDENTE REGISTRAL
● Partida matriz:
Ficha registral Nº 55034 que continúa en la partida electrónica Nº 44582465 del Registro de Predios de Lima
En la presente partida se encuentra inscrito el lote 5 de la manzana C-1 ubicado en la Av. El Carmen Nº 322, 320-A y 320 de la Urbanización San Roque, del distrito de Santiago de Surco; con un área de 240 m2.
En el asiento c)1 de la ficha registral citada, consta inscrito el dominio del predio a favor de Leonor Saenz Castañeda y su cónyuge David Vallejos Mancilla.
En el asiento b)2, consta inscrita la edificación de un chalet de dos plantas.
En el asiento b)3, consta inscrita la ampliación de la fábrica en el primer, segundo piso y azotea, en mérito al título archivado Nº 4491 del 4/5/1978.
En el asiento b)4 consta la independización de: la Casa Nº 322 en la ficha Nº 187881, la Casa Nº 320-A en la ficha Nº 187882, y la Casa Nº 320 en la ficha Nº 187883.
En el asiento b)5 consta inscrita la modificación de área del predio, indicándose que después de las independizaciones efectuadas, ha quedado reducido en la zona de retiro con frente a la Av. El Carmen y el pasaje de ingreso de la casa interior Nº 320-A y que tiene acceso por la zona de retiro de la Av. El Carmen.
En el asiento b)6 consta inscrito el reglamento interno.
● Partidas independizadas:
Ficha registral Nº 187881 que continúa en la partida electrónica Nº 44706822 del Registro de Predios de Lima
En la presente partida se encuentra inscrita la casa exterior Nº 322 de una sola planta, con frente a la zona de retiro de la Av. El Carmen.
En el asiento c)1 consta inscrito el dominio del predio a favor de Leonor Saenz Castañeda y su cónyuge David Manuel Vallejos Mancilla.
En el asiento C0001 consta inscrito el traslado de dominio por sucesión intestada de David Manuel Vallejos Mancilla fallecido intestado el 20/12/2016, en favor de sus hijos Maritza Nora Vallejos Saenz, Carlos Alberto Vallejos Saenz, Víctor Manuel Vallejos Saenz y David Enrique Vallejo Saenz.
En el asiento C0002 consta inscrito el traslado de dominio por sucesión intestada de Leonor Saenz Castañeda, a favor de su cónyuge supérstite David Manuel Vallejos Mancilla, y sus hijos David Enrique Vallejos Saenz, Maritza Nora Vallejos Saenz, Víctor Manuel Vallejos Saenz y Carlos Alberto Vallejos Saenz.
Ficha registral Nº 187882 que continúa en la partida electrónica Nº 44706830 del Registro de Predios de Lima
En la presente partida se encuentra inscrita la casa interior Nº 320-A de dos plantas y azotea, con frente al pasaje de ingreso de la zona de retiro de la Av. El Carmen.
En el asiento c)1 consta inscrito el dominio del predio a favor de Leonor Saenz Castañeda y su cónyuge David Manuel Vallejos Mancilla.
En el asiento C0001 consta inscrito el traslado de dominio por sucesión intestada de David Manuel Vallejos Mancilla fallecido intestado el 20/12/2016, en favor de sus hijos Maritza Nora Vallejos Saenz, Carlos Alberto Vallejos Saenz, Víctor Manuel Vallejos Saenz y David Enrique Vallejo Saenz.
En el asiento C0002 consta inscrito el traslado de dominio por sucesión intestada de Leonor Saenz Castañeda, a favor de su cónyuge supérstite David Manuel Vallejos Mancilla, y sus hijos David Enrique Vallejos Saenz,
Maritza Nora Vallejos Saenz, Víctor Manuel Vallejos Saenz y Carlos Alberto Vallejos Saenz.
Ficha registral Nº 187883 que continúa en la partida electrónica Nº 44711311 del Registro de Predios de Lima
En la presente partida se encuentra inscrita la casa exterior Nº 320 de una sola planta con frente a los aires de la zona de retiro y que tiene acceso por el cajón de escalera de la Av. El Carmen, ubicada en el segundo piso.
En el asiento c)1 consta inscrito el dominio a favor de Leonor Saenz Castañeda y su cónyuge David Manuel Vallejos Mancilla.
En el asiento c)2 rectificado en el asiento C0001 consta inscrito la venta del predio a favor de Juan Fausto Lay Roncal y su cónyuge Maritza Nora Vallejos Saenz.
● Registro de Sucesiones:
Partida electrónica Nº 11118637 del Registro de Sucesiones Intestadas de Lima
En la presente partida consta inscrita la sucesión intestada de Leonor Magdalena Saenz Castañeda fallecida el 8/2/1999, declarándose como herederos a su cónyuge supérstite David Manuel Vallejos Mancillas y a sus hijos David Enrique Vallejos Saenz, Maritza Nora Vallejos Saenz, Víctor Manuel Vallejos Saenz y Carlos Alberto Vallejos Saenz.
Partida electrónica Nº 13841029 del Registro de Sucesiones Intestadas de Lima
En la presente partida consta inscrita la sucesión intestada de David Manuel Vallejos Mancilla fallecido el 20/12/2016, declarándose como herederos a sus hijos Maritza Nora Vallejos Saenz, Carlos Alberto Vallejos Saenz, Víctor Manuel Vallejos Saenz y David Enrique Vallejos Saenz.
V. PLANTEAMIENTO DE LAS CUESTIONES
Interviene como ponente la vocal Rosario del Carmen Guerra Macedo.
De lo expuesto y del análisis del caso, a criterio de esta Sala las cuestiones a determinar son las siguientes:
- ¿Cuál es la naturaleza de la fábrica levantada sobre el suelo propio de uno de los cónyuges?
- ¿Resulta aplicable el tercer párrafo del artículo 79 del Reglamento de Inscripciones a las solicitudes de ampliación de fábrica?
VI. ANÁLISIS
1. La calificación registralconstituye el examen que efectúa el Registrador y, en su caso, el Tribunal Registral como órgano de segunda instancia en el procedimiento registral, a fin de establecer si los títulos presentados cumplen con los requisitos exigidos por el primer párrafo del artículo 2011 del Código Civil para acceder al Registro; esto es, la legalidad de los documentos en cuya virtud se solicita la inscripción, la capacidad de los otorgantes y la validez del acto, todo ello en atención a lo que resulte del contenido de los documentos presentados, de sus antecedentes y de los asientos de los Registros Públicos.
En el mismo sentido, el segundo párrafo del artículo V del Título Preliminar del Texto Único Ordenado (TUO) del Reglamento General de los Registros Públicos (RGRP), establece que la calificación comprende la verificación del cumplimiento de las formalidades propias del título y la capacidad de los otorgantes, así como la validez del acto que, contenido en el título, constituye la causa directa e inmediata de la inscripción. Seguidamente, precisa la mencionada norma que la calificación también comprende la verificación de los obstáculos que pudieran emanar de las partidas registrales y la condición de inscribible del acto o derecho y que dicha calificación se realiza sobre la base del título presentado, de la partida o partidas vinculadas directamente al título presentado y complementariamente, de los antecedentes que obran en el Registro.
2. Durante el matrimonio, son dos los regímenes patrimoniales que pueden regir:
a) Régimen de separación de patrimonios:
Regulado en los artículos 327 y siguientes del Código Civil. En este régimen, cada cónyuge conserva la propiedad, administración y disposición de sus bienes presentes y futuros y le corresponden los frutos y productos de dichos bienes. Asimismo, cada cónyuge responde de sus deudas con sus propios bienes.
Los futuros cónyuges pueden optar por el régimen de separación de patrimonios, para lo cual deben otorgar escritura pública e inscribirla en el Registro Personal. De lo contrario, se presume que han optado por el régimen de sociedad de gananciales.
Asimismo, durante el matrimonio, los cónyuges pueden sustituir un régimen por otro, para lo cual deben otorgar escritura pública e inscribirla en el Registro Personal.
b) Régimen de sociedad de gananciales:
Regulado en los artículos 301 y siguientes del Código Civil. En este régimen puede haber bienes propios de cada cónyuge y bienes de la sociedad.
El artículo 302 del mismo cuerpo normativo señala que son bienes propios de cada cónyuge (entre otros): “1.- Los que aporte al iniciarse el régimen de sociedad de gananciales (…) 3.- Los que adquiera durante la vigencia del régimen a título gratuito (…)”.
El artículo 303 señala respecto de estos bienes que cada cónyuge conserva su libre administración pudiendo disponer de ellos o gravarlos.
Respecto a los bienes sociales el artículo 310 del mismo Código señala que: “Son bienes sociales todos los no comprendidos en el artículo 302, incluso los que cualquiera de los cónyuges adquiera por su trabajo, industria o profesión, así como los frutos y productos de todos los bienes propios y de la sociedad y rentas de los derechos de autor e inventor. También tienen la calidad de bienes sociales los edificios construidos a costa del caudal social en suelo propio de uno de los cónyuges, abonándose a éste el valor del suelo al momento del reembolso”. (El resaltado es nuestro).
3. Ahora, a efectos de la calificación de un bien como social o propio, el Código Civil ha optado por establecer presunciones.
El artículo 311 del Código Civil señala que existen las siguientes reglas:
“1.- Todos los bienes se presumen sociales, salvo prueba en contrario. (...).”
De esta manera, el Código ha optado por presumir en virtud del inciso 1 como bienes sociales los edificios construidos a costa del caudal social en suelo propio de uno de los cónyuges, salvo que se demuestre que el bien mantiene la condición de propio (conforme se aprecia del artículo 310 precitado).
4. En esa línea, el artículo 79 del Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios (RIRP) en su tercer párrafo señala lo siguiente:
“Artículo 79.- Contenido del asiento de declaratoria de fábrica (…)
En los casos en los que en la declaratoria de fábrica intervenga la sociedad conyugal sujeta al régimen de sociedad de gananciales y la fábrica haya sido edificada en terreno propio de uno de ellos, el Registrador procederá a extender simultáneamente el asiento de dominio de la sociedad conyugal sobre el inmueble por el solo mérito de la declaratoria, salvo que se acredite que el bien mantiene la condición de propio”.
De la lectura de la norma en mención se puede apreciar que para su aplicación deben concurrir los siguientes requisitos:
a) Que el suelo esté inscrito como bien propio de uno de los cónyuges.
b) Que la construcción de la edificación haya culminado.
c) Que el cónyuge propietario del suelo no haya acreditado que el bien mantiene la calidad de propio.
Asimismo, las reglas antedichas deben ser concordadas con el precedente de observancia obligatoria aprobado en el CCXX Pleno realizado los días 12 y 13 de diciembre de 2019:
INTERPRETACIÓN DELOS ARTÍCULOS 310 DEL CÓDIGO CIVIL Y79
DEL REGLAMENTO DE INSCRIPCIONES DEL REGISTRO DE PREDIOS
“Cuando la sociedad conyugal sujeta al régimen de sociedad de gananciales edifica sobre terreno propio de uno de los cónyuges, se produce – por imperio de la ley – la conversión en social de todo el inmueble (construcción y suelo), salvo que se acredite que se mantiene la condición de propio.
A efectos de dar cumplimiento al tercer párrafo del art. 79 del Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios bastará con que intervenga en la declaratoria de fábrica el cónyuge propietario del terreno, adjuntando copia certificada de la partida de matrimonio”.
Criterio sustentado en la Resolución Nº 3280-2019-SUNARP-TR-L del 18 de diciembre de 2019.
Este, como todos los precedentes de observancia obligatoria, conforme a lo dispuesto en el artículo 158 del Reglamento General de los Registros Públicos, constituye un criterio de interpretación que debe ser seguido de manera obligatoria por las instancias registrales, en el ámbito nacional, mientras no sean expresamente modificados o dejados sin efecto mediante otro acuerdo de Pleno Registral, por mandato judicial firme o norma modificatoria posterior.
5. Por otra parte, en el CXXI Pleno Registral, realizado el 6 de junio de 2014 se aprobó el siguiente acuerdo:
CALIDAD DE BIEN SOCIAL DE LA AMPLIACIÓN DE FÁBRICA
“El tercer párrafo del artículo 79 del Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios, que regula la calidad de social de la fábrica levantada sobre el suelo propio de uno de los cónyuges, es también aplicable a la ampliación de fábrica”.
Acuerdo que conforme a uno nuevo tomado en el pleno recientemente realizado el 01 de Abril de 2022, Pleno CCLVI (256) fue dejado sin efecto; nuevo acuerdo eficaz1 a la fecha de la presente resolución:
“Dejar sin efecto el acuerdo aprobado en el Pleno CXXI respecto a la calidad de bien social de la ampliación de fábrica” (El resaltado es nuestro).
1 Conforme al numeral 16.2 del artículo 16, (eficacia del acto administrativo), del TUO de la Ley N° 27444, Ley del Procedimiento Administrativo General aprobado por D.S. N° 004-2019-JUS publicado en el diario oficial El Peruano el 25/1/2019: “16.2 El acto administrativo que otorga beneficio al administrado se entiende eficaz desde la fecha de su emisión, salvo disposición diferente del mismo acto”.
Por tanto, el precitado artículo 79 del RIRP a partir de este nuevo acuerdo tomado por esta instancia deja de ser aplicable a los casos de ampliación de fábrica como el presente.
6. Ahora bien, de lo publicitado en la ficha registral Nº 55034 que continúa en la partida electrónica Nº 44582465 del Registro de Predios de Lima, correspondiente al lote 5 de la manzana C-1 ubicado en la Av. El Carmen Nº 322, 320-A y 320 de la Urbanización San Roque, del distrito de Santiago de Surco, se aprecia que el dominio del predio submateria se encontraba registrado a favor de Leonor Saenz Castañeda y su cónyuge David Vallejos Mancilla (asiento c)1).
En el asiento b)2 de fecha 6/8/1976 y en el asiento b)3 de fecha 11/5/1978 de la citada ficha registral, consta inscrita la declaratoria de fábrica de un chalet de dos plantas, y su ampliación, respectivamente. La ampliación se inscribió en mérito al título archivado Nº 4491 del 4/5/1978.
Posteriormente se inscribió el reglamento interno de la fábrica y la independización de tres casas (unidades inmobiliarias resultantes), de las cuales se publicita lo siguiente:
● En la ficha registral Nº 187881 que continúa en la partida electrónica Nº 44706822 del Registro de Predios de Lima, se independizó la casa exterior Nº 322 de una sola planta, con frente a la zona de retiro de la Av. El Carmen. Asimismo, en la ficha registral Nº 187882 que continúa en la partida electrónica Nº 44706830 del Registro de Predios de Lima se independizó la casa interior Nº 320-A de dos plantas y azotea, con frente al pasaje de ingreso de la zona de retiro de la Av. El Carmen.
En el asiento c)1 de las fichas registrales citadas, se inscribió el dominio de los predios a favor de Leonor Saenz Castañeda y su cónyuge David Manuel Vallejos Mancilla.
Luego, en el asiento C0001 de ambas fichas registrales, se registró el traslado de dominio por sucesión intestada de David Manuel Vallejos Mancilla fallecido el 20/12/2016, en favor de sus hijos Maritza Nora Vallejos Saenz, Carlos Alberto Vallejos Saenz, Víctor Manuel Vallejos Saenz y David Enrique Vallejo Saenz.
Seguidamente, en el asiento C0002 de ambas fichas registrales, se registró el traslado de dominio por sucesión intestada de Leonor Saenz Castañeda, a favor de su cónyuge supérstite David Manuel Vallejos Mancilla, y sus hijos David Enrique Vallejos Saenz, Maritza Nora Vallejos Saenz, Víctor Manuel Vallejos Saenz y Carlos Alberto Vallejos Saenz. Cabe señalar que según los antecedentes registrales2, la causante falleció el 8/2/1999.
2 Según la partida electrónica Nº 11118637 del Registro de Sucesiones Intestadas de Lima, la causante intestada Leonor Magdalena Saenz Castañeda falleció el 8/2/1999.
● En la ficha registral Nº 187883 que continúa en la partida electrónica Nº 44711311 del Registro de Predios de Lima, se independizó la casa exterior Nº 320 de una sola planta con frente a los aires de la zona de retiro y que tiene acceso por el cajón de escalera de la Av. El Carmen, ubicada en el segundo piso.
En el asiento c)2 rectificado en el asiento C0001 se inscribió la venta del predio a favor de Juan Fausto Lay Roncal y su cónyuge Maritza Nora Vallejos Saenz.
Como puede verse de los antecedentes registrales, con relación a la casa exterior Nº 322 (partida Nº 44706822) que conforma la edificación del predio submateria, debido a que las cuotas ideales sobre dichos predios, de Maritza Nora Vallejos Saenz, Carlos Alberto Vallejos Saenz, Víctor Manuel Vallejos Saenz y David Enrique Vallejo Saenz fueron adquiridos por sucesiones intestadas, estas tienen la condición de bienes propios, conforme a lo prescrito en el numeral 3 del artículo 302 del Código Civil.
7. Ahora bien, mediante el título venido en grado se solicita la inscripción de ampliación de fábrica y modificación de independización respecto de las unidades inmobiliarias inscritas en las partidas electrónicas Nº 44706822 y 44711311 del Registro de Predios de Lima, y la adecuación del reglamento interno inscrito en la ficha registral Nº 55034 que continúa en la partida electrónica Nº 44582465 del mismo registro.
Para tal efecto, se adjuntó entre otros documentos, el FOR Nº 1 en el cual consta la intervención de Juan Fausto Lay Roncal y su esposa Maritza Nora Vallejos Saenz de Lay, la intervención de David Enrique Vallejos Saenz, Víctor Manuel Vallejos Saenz y Carlos Alberto Vallejos Saenz, estos dos últimos a través de su representante, todos con estado civil de casados; habiéndose declarado como fecha de terminación de la construcción materia de regularización el mes de noviembre del año 2016.
Asimismo, vía reingreso, se adjuntó el acta de matrimonio expedido por Reniec el 29/12/2021, en donde consta que Carlos Alberto Vallejos Saenz e Ilse María Oliva Cárdenas, contrajeron nupcias el 28/5/1992. Asimismo, se adjuntó el acta de matrimonio expedido por Reniec el 29/12/2021, en donde se acredita que David Enrique Vallejos Saenz y Dora Larina Vega Velazco, contrajeron nupcias el 21/12/1979
8. Es en atención a ello, que la registradora, observó el título señalando básicamente que no se ha considerado que David Enrique Vallejos Saenz y Carlos Alberto Vallejos Saenz adquirieron acciones y derechos sobre la unidad inmobiliaria inscrita en la partida Nº 44706822 cuya ampliación de fábrica se ruega, al fallecimiento de su madre Leonor Saenz Castañeda, esto es con fecha 8/2/1999. Y que en ese sentido, a la fecha de finalización de las ampliaciones realizadas, los referidos copropietarios ya se encontraban casados, por lo que corresponde que sus cónyuges
intervengan en la regularización mediante documento privado con firmas certificadas por notario.
Así, en efecto, considerando la fecha en que contrajeron nupcias los citados copropietarios (21/12/1979 y 28/5/1992) y la fecha de terminación de la ampliación de la fábrica (noviembre del año 2016), se evidencia que la construcción fue realizada durante la vigencia del régimen de sociedad de gananciales de los citados copropietarios.
No obstante, no debe perderse de vista, que como lo tenemos anotado precedentemente, en los asientos b)2 y b)3 de la citada ficha registral N°55034 que continúa en la partida electrónica N°44582465, corre inscrita la declaratoria de fábrica de un chalet de dos plantas, y su ampliación, respectivamente; y que la referida declaratoria se inscribió el 20/8/1976 y su respectiva ampliación se inscribió el 15/5/1978. En este sentido, además, cabe añadir que posteriormente se inscribió el reglamento interno de la fábrica y la independización de tres casas (unidades inmobiliarias resultantes) a nombre de la sociedad conyugal conformada por Leonor Saenz Castañeda y por David Vallejos Mancilla progenitores, por lo que esta sociedad conyugal fue propietaria hasta el 13 de octubre de 1999, fecha del fallecimiento de Leonor Saenz Castañeda, y que luego David Vallejo Mancilla fue copropietario hasta su fallecimiento, esto es el 20 de diciembre de 2016. Por otro lado, las edificaciones rogadas se refieren a las culminadas en noviembre de 2016. En ese sentido, la controversia sólo se refiere a las acciones y derechos o cuotas ideales dejadas al fallecimiento de Leonor Saenz Castañeda el 13 de octubre de 1999.
9. Ahora, conforme al invocado reciente Pleno CCLVI (256) realizado el 01 de abril de 2022, igualmente se acordó precisar el precitado precedente de observancia obligatoria aprobado en el CCXX Pleno realizado los días 12 y 13 de diciembre del 2019, quedando en adelante como sigue:
PRECISAR PRECEDENTE PLENO CCXX
INTERPRETACIÓN DE LOS ARTÍCULOS 310 DEL CÓDIGO CIVIL Y 79 DEL REGLAMENTO DE INSCRIPCIONES DEL REGISTRO DE PREDIOS
“Cuando la sociedad conyugal sujeta al régimen de sociedad de gananciales edifica sobre terreno propio de uno de los cónyuges, se produce – por imperio de la ley – la conversión en social de todo el inmueble (construcción y suelo), salvo que se acredite que se mantiene la condición de propio. A efectos de dar cumplimiento al tercer párrafo del art. 79 del Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios bastará con que intervenga en la declaratoria de fábrica el cónyuge propietario del terreno, adjuntando copia certificada de la partida de matrimonio.
Este supuesto se aplica exclusivamente al caso de la edificación construida sobre suelo, y no a los casos de ampliación, modificación, remodelación” (El énfasis es nuestro).
Como es de advertirse, el precedente que fue aprobado en el CCXX Pleno por efecto del acuerdo tomado en el último pleno registral de este colegiado, ha quedado modificado con la precisión que se le ha añadido; que no será aplicable entre otros casos a la ampliación de fábrica.
El precedente de observancia obligatoria se fundamenta en la literalidad del artículo 310 del Código Civil que sólo regula las construcciones sobre “suelo”, siendo que por vía analógica no puede extenderse la consecuencia jurídica del artículo 310° a supuestos que no corresponden en estricto, a su hipótesis normativa. El Tribunal Registral debe adoptar una posición para todos aquellos casos que no se trate de edificación sobre terreno, es decir ampliaciones, modificaciones, remodelaciones, etc, no pudiendo entrar a verificar si lo ampliado, modificado, remodelado, etc por la sociedad conyugal tiene mayor o menor valor que el terreno y fábrica que constituye bien propio, porque dichos supuestos implican una casuística muy grande y porque además dependerá de todas las pruebas que aporten los cónyuges, cuya evaluación no corresponde a las instancias registrales.
Se ha tenido en cuenta las opiniones de diversos autores como David Quispe Salsavilca3 quien sostiene que el supuesto del segundo párrafo del artículo 310 es el de un suelo, predio o terreno de propiedad personal de uno de los cónyuges, sobre el cual se construye un edificio a costa del caudal social. La expresión edificio construido a costa del caudal social significa la totalidad de la edificación.
Igualmente, Juan Garazatúa Nuñovero4, sostiene que “Tal y como está normado dicho supuesto de edificaciones sociales, no permite su aplicación a cualquier tipo de construcción, sino únicamente a aquellas que puedan gozar de una individualización a nivel del suelo, pues de otra forma resultaría inaplicable por estar fuera del supuesto normado. El artículo 310 del Código Civil vigente debe ser interpretado y aplicado de manera restrictiva y literal, limitándose a los casos de edificación sobre el suelo, de tal forma que el suelo propio quede afectado directamente con el edificio que tiene la condición de bien social. Por tanto, dicha fórmula no puede aplicarse a las edificaciones ejecutadas sobre anteriores edificaciones propias. Concluyendo que el artículo 310° del Código Civil regula exclusivamente los casos de construcciones realizadas a costa del caudal social en terreno propio de uno de los cónyuges”.
3 QUISPE SALSAVILCA, David (2003) . Artículo 310 - Bienes Sociales. En Código Civil Comentado por los 100 Mejores Especialistas. Gaceta Jurídica, Primera Edición. Lima, junio 2003. Pág. 349.
4 GARAZATUA NUÑOVERO, Juan (2021) Edificación Social sobre terreno propio de una de los cónyuges, problemática derivada del Régimen patrimonial del matrimonio. A propósito del caso de la declaración de bien propio (Casación Nº 4640-2018-Arequipa) En Gaceta Civil Nº 93, pp 151-172
Es de verse además que diversas casatorias de Corte Suprema han diferenciado las construcciones realizadas antes del matrimonio con las realizadas con posterioridad (CAS. 4640-2018- AREQUIPA).
10 En consecuencia, habiéndose determinado que la ampliación de fábrica y modificación de independización respecto de las unidades inmobiliarias inscritas en las partidas electrónicas Nº 44706822 y 44711311, materia de rogatoria, se refiere a las construcciones realizadas con posterioridad a las edificaciones de las unidades inmobiliarias que ya constan inscritas como bienes propios de Maritza Nora Vallejos Saenz, Carlos Alberto Vallejos Saenz, Víctor Manuel Vallejos Saenz y David Enrique Vallejo Saenz; no corresponde extender el asiento de dominio a favor de las sociedades conyugales conformados por David Enrique Vallejos Saenz con Dora Vega Velazco, Carlos Alberto Vallejos Saenz con Ilse María Cárdenas y Juan Fausto Lay Roncal y su esposa Maritza Nora Vallejos Saenz de Lay,
En ese mismo sentido, no es necesario se presente documento de ratificación alguno al quedar este precedente restringido exclusivamente al caso en que la edificación sea construida sobre terreno, lo cual no se cumple en el caso venido en grado.
Como tampoco es necesaria la presentación en copia certificada de la partida de matrimonio celebrado en el extranjero por Víctor Manuel Vallejos Saenz ya que es irrelevante determinar la fecha de matrimonio.
Por tanto, corresponde dejar sin efecto los numerales 1, 2 y 3 de la observación.
Estando a lo acordado por unanimidad;
VII. RESOLUCIÓN
DEJAR SIN EFECTO todos los numerales de la observación formulada por la registradora pública (e) del Registro de Predios de Lima al título referido en el encabezamiento, y proceder a su inscripción acorde con lo expuesto en el análisis de la presente.
Regístrese y comuníquese
Fdo.
ELENA ROSA VASQUEZ TORRES
Presidenta de la Segunda Sala del Tribunal Registral
ROSARIO DEL CARMEN GUERRA MACEDO
Vocal del Tribunal Registral
ROCÍO ZULEMA PEÑA FUENTES
Vocal (s) del Tribunal Registral
Resoluciones 2022/2850640-2021
M Suárez