RESOLUCIÓN DEL TRIBUNAL REGISTRAL N° 133-2003-SUNARP-L LIMA, 7 de marzo de 2003 APELANTE TÍTULO HOJA DE TRÁMITE REGISTRO ACTO SUMILLA
I.
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JORGE LUIS GONZÁLES LOLI Nº 215795 DEL 15 DE NOVIEMBRE DE 2002 Nº 2269 DEL 10 DE ENERO DE 2003 DE LA PROPIEDAD INMUEBLE DE LIMA COMPRAVENTA TRANSFERENCIA DE DOMINIO DE UNIDADES DE PROPIEDAD EXCLUSIVA
ACTO CUYA INSCRIPCIÓN SE SOLICITA Y DOCUMENTACIÓN PRESENTADA Mediante el título venido en grado se solicita la inscripción de la compraventa otorgada por Corporación Deportiva Gremco S.A. a favor de Alfonso Vicente Francisco Espinosa Lostaunau y su cónyuge Leonor Cecilia Novoa López; así como la compraventa otorgado por la sociedad conyugal referida a favor de Julio Manuel Borja Wong y María Teodolinda Castro Rodríguez, respecto del palco suite Nº 247, nivel D, quinto piso, del edificio ubicado en la manzana A, lote 1, parcela M-2 del lote 6 de la parcelación fundo Vista Alegre, distrito de Ate. El título está conformado por los siguientes documentos: - Partes notariales de la escritura pública de compraventa, crédito hipotecario, promesa de constitución de hipoteca y fianza solidaria del 9 de enero de 1997 otorgada por Corporación Deportiva Gremco S.A. a favor de Alfonso Vicente Francisco Espinosa Lostaunau y su cónyuge Leonor Cecilia Novoa López con intervención del Banco del Nuevo Mundo S.A.E.M.A. y Luis Fernando Novoa López, ante el notario de Lima Javier Aspauza Gamarra. - Partes notariales de la escritura pública de compraventa del 6 de agosto de 2002 otorgada por Alfonso Vicente Francisco Espinosa Lostanau y Leonor Cecilia Novoa López a favor de Julio Manuel Borja Wong y María Teodolinda Castro Rodríguez ante el notario de Lima Renzo Alberti Sierra. - Partes notariales de la escritura pública de aclaración y declaración de cancelación de precio otorgada por Gremco S.A. a favor de Alfonso Vicente Francisco Espinosa Lostanau y su cónyuge Leonor Cecilia Novoa López, Julio Manuel Borja Wong y su cónyuge María Teodolinda Castro Rodríguez con intervención del Banco del Nuevo Mundo en Liquidación. - Copia legalizada del comprobante de pago del impuesto de alcabala.
- Copias legalizadas de los comprobantes de pago del impuesto predial correspondientes al segundo y tercer trimestres de 2002. II.
DECISIÓN IMPUGNADA El Registrador Público del Registro de la Propiedad Inmueble de Lima, Dr. Luis Guillermo Augurto Villegas, denegó la inscripción solicitada formulando la siguiente observación: “Se observa el presente título por cuanto se advierte del asiento B 00001 de la partida matriz N° 49024379 de la parcela M-2 del lote N° 6, manzana A, que se encuentra en la etapa de aprobación de proyectos de habilitación urbana. En consecuencia, a fin de inscribir la presente compraventa deberá inscribirse en dicha partida registral la resolución de recepción de las obras así como la autorización de libre venta de conformidad con la Ley N° 26878 y el Decreto Supremo N° 11-98-MTC, así como también la Resolución N° 072-2002-SUNARP-TR-L del 18.10.2002.”
III.
FUNDAMENTOS DE LA APELACIÓN El apelante ampara su impugnación en los siguientes fundamentos: - La Resolución N° 072-2002-ORLC/TR del 8 de octubre de 2002 en que se sustenta la observación, no constituye precedente de observancia obligatoria, por lo tanto es aplicable exclusivamente al caso que fuera materia de la misma. - La resolución referida se limita a aplicar un régimen general previsto en el artículo 11 del Decreto Supremo N° 001-98-MTC, olvidando preferir por especialidad y jerarquía normativa, al artículo 7 de la Ley N° 27157. - No resulta procedente aplicar normas que regulan la habilitación urbana de terrenos a edificaciones independizadas bajo las normas del régimen de unidades inmobiliarias de dominio exclusivo y de dominio común. - La observación formulada no guarda concordancia con los antecedentes registrales, dado que en ninguna de las partidas independizadas existe anotación, carga o gravamen que establezca la imposibilidad de inscripción de futuras transferencias dominicales, ni que la independización efectuada tenga la calidad de anotación preventiva o forma alguna diferente a la inscripción. - Aun si se procediera a una “rectificación” esta sería inoponible al título sub materia; en todo caso, si lo que busca el Registro es dar claridad a las distintas partidas registrales, lo que cabría hacer es consignar en cada palco-suite independizado, como carga, la anotación de encontrarse pendiente de conclusión el proceso de habilitación urbana del terreno
matriz como parte de los bienes comunes que le corresponden a la unidad inmobiliaria independizada. IV.
ANTECEDENTE REGISTRAL - En la partida electrónica Nº 11344764 del Registro de la Propiedad Inmueble de Lima, se encuentra registrado el palco-suite 247, nivel D, quinto piso, del edificio ubicado en la manzana A, lote 1, parcela M-2 del lote 6 de la parcelación fundo Vista Alegre, distrito de Ate; figurando como titular de dominio Gremco S.A. Dicho inmueble fue independizado del registrado en la partida electrónica Nº 11135456 del Registro de la Propiedad Inmueble de Lima, correspondiente a la manzana A, lote 1, parcela M-2 del lote 6 del fundo Vista Alegre del distrito de Ate; cuya declaratoria de fábrica y Reglamento Interno fueron inscritos vía regularización, al amparo de la Ley N° 27157, según consta de los asientos B 00006 y B 00007 de la citada partida. A su vez, el inmueble registrado en la partida electrónica Nº 11135456 fue independizado del inscrito en la partida Nº 49024379 (continuación de la ficha N° 1638374) del Registro de la Propiedad Inmueble de Lima, en razón de haberse inscrito en esta última la aprobación de proyectos de habilitación urbana en vía de regularización (asiento B 00001), procediéndose, consecuentemente, a independizar provisionalmente las manzanas que la conforman, según se señala en la anotación de independización extendida en la partida electrónica Nº 49024379 del Registro de la Propiedad Inmueble de Lima. - La sociedad Corporación Deportiva Gremco S.A. inscrita en la ficha N° 124707 que continua en la partida electrónica N° 00029963 del Libro de Sociedades del Registro de Personas Jurídicas de Lima, se fusionó sin liquidarse incorporándose a la Compañía Grupo de Empresas Constructoras S.A., inscrita en la partida electrónica N° 11014026. La compañía referida se fusionó sin liquidarse con la Compañía Gremco S.A. (anteriormente Gremco Industrial S.A.) inscrita en la partida electrónica N° 00072737; la que a su vez, se fusionó sin liquidarse incorporándose a la Compañía Gremco S.A. (anteriormente Inversiones Gremco S.A.), inscrita en la partida electrónica N° 1312154 del referido Registro.
V.
PLANTEAMIENTO DE LAS CUESTIONES Interviene como Vocal ponente la Dra. Mirtha Rivera Bedregal, con el informe oral del Dr. Jorge Luis Gonzáles Loli. A criterio de esta Sala la cuestión en discusión es la siguiente: Si para la inscripción de la transferencia de dominio del inmueble sub materia se requiere la previa inscripción de la recepción de obras de
habilitación urbana del terreno matriz o la autorización de venta garantizada de los lotes resultantes de la habilitación. VI.
ANÁLISIS
1.- Dado que el palco-suite materia de venta es una sección de dominio exclusivo, la calificación que deberá efectuar el Registrador en concordancia con lo dispuesto en el artículo 321 del Reglamento General de los Registros Públicos, no se restringe a la información contenida en la partida electrónica Nº 11344764, debido a que en ésta sólo corren registrados los datos referentes a esta sección exclusiva, mas no lo referente a las zonas comunes, entre ellas el terreno, que también son materia de venta en el porcentaje respectivo, y que se encuentran registradas en la partida matriz; siendo necesario tener en cuenta también la información obrante en la mencionada partida matriz. En efecto, cabe señalar que en el caso sub exámine no se configura un supuesto en el cual los terrenos resultantes son inmuebles independientes que no dependen el uno del otro, como ocurre, por ejemplo, en una sub división de terreno; sino ante un mismo inmueble, y que por razones de claridad de la partida que impone el principio registral de especialidad, se opta por independizar las secciones que lo conforman. 2.- De la verificación de la partida electrónica Nº 11135456 del Registro de la Propiedad Inmueble de Lima, de la cual se independizó el palco-suite 247, nivel D, quinto piso; se aprecia que dicha partida registral corresponde a una inscripción individualizada en “etapa de aprobación”, como ahí se consigna; asimismo, consta la inscripción de un gran complejo deportivo constituido por un estadio monumental, un edifico de palcos-suite y un área exterior de accesos, estacionamiento y recreación, cuya declaratoria de fábrica, reglamento interno y junta de propietarios se efectuó vía regularización al amparo de la Ley N° 27157. Asimismo, consta que dicho inmueble a su vez, fue independizado provisionalmente del registrado en la partida electrónica Nº 49024379 (continuación de la ficha N° 1638374), en el que corre inscrita la aprobación de proyectos de habilitación urbana en vía de regularización otorgada mediante Resolución N° 304-97-MML-DMDU del 19 de noviembre de 1997 expedida por la Municipalidad de Lima Metropolitana y, Resolución de Alcaldía N° 0531 del 18 de setiembre de 1998 expedida por la Municipalidad Distrital de Ate que autoriza la inscripción individualizada de los lotes respectivos. 3.- En consecuencia, considerando que la aprobación de proyectos de habilitación urbana referida anteriormente, se produjo antes de la entrada en vigencia de la Ley Nº 26878 (21 de noviembre de 1997); en aplicación del artículo 9 inciso b) 2 del Reglamento de la Ley antes referida, se colige que se ha culminado la primera etapa - Aprobación de Habilitación Urbana -, faltando la Recepción de Obras Finales; siendo necesario determinar si dicha circunstancia constituye impedimento para la inscripción del título alzado.
4.- Mediante Ley Nº 26878 (Ley General de Habilitaciones Urbanas), se regula el procedimiento simplificado para la aprobación de las habilitaciones urbanas nuevas, la regularización de aquellas habilitaciones ejecutadas que no han culminado con los trámites municipales respectivos y cuentan con viviendas ya construidas sobre terrenos de propiedad de asociaciones de vivienda y provivienda, cooperativas de vivienda u otras formas asociativas con fines de vivienda, y la regularización de las lotizaciones informales; disponiéndose en su artículo 4 que el primero de dichos procedimientos consta de 2 etapas: la de Aprobación de la Habilitación Urbana y la Recepción de Obras Finales. 5.- De conformidad con lo dispuesto en el artículo 8 del Reglamento de la Ley N° 26878 cuyo Texto Único Ordenado fue aprobado mediante Decreto Supremo Nº 011-98-MTC, la etapa de Aprobación de Habilitación Urbana tiene por objeto que el solicitante sustente y obtenga la conformidad técnica de su proyecto y las condiciones urbanísticas que debe respetar; y, la Recepción de Obras, la obtención de la conformidad de las obras urbanas que haya ejecutado en concordancia con la Habilitación Urbana aprobada. 6.- En consecuencia, por regla general mientras no se culmine el procedimiento de habilitación urbana, es decir, mientras no se cuente con la recepción de obras, el habilitador no puede disponer de los terrenos que la conforman, salvo que expresamente se le autorice para ello - autorización de celebrar contratos de venta garantizada -, permiso que se podrá otorgar conjuntamente con la aprobación de proyectos de la habilitación, tal como señala el segundo párrafo del artículo 113 del citado Reglamento de la Ley N° 26878. Esta limitación se debe a que antes de la recepción de obras el terreno en proceso de habilitación aún no cuenta con los servicios generales propios del tipo de habilitación debidamente aprobados por la municipalidad, y consecuentemente, aún no ha sido incorporado a la zona urbana; debiendo resaltarse que la propiedad se encuentra sujeta a la zonificación y habilitación aprobada, conforme dispone el artículo 9574 del Código Civil. 7.- Sin embargo, es necesario tener en cuenta que, como se ha indicado en el punto segundo, la independización del palco-suite sub materia se produjo como consecuencia de haberse constituido un régimen de secciones de dominio exclusivo y bienes comunes sobre el inmueble inscrito en la partida electrónica N° 11135456, el que - conjuntamente con la declaratoria de fábrica -, se realizó vía regularización al amparo de la Ley N° 27157. 8.- El artículo 4 del Reglamento de la Ley N° 27157, define a la regularización como el trámite destinado a obtener el reconocimiento legal e inscripción de las edificaciones existentes sobre terrenos que cuenten, por lo menos, con la aprobación de su proyecto de habilitación urbana y que comprende, de ser el caso, el trámite de saneamiento de titulación y su inscripción, así como la inscripción del reglamento interno, la junta de propietarios y la independización de unidades de propiedad exclusiva; es decir, que la regularización procederá aún
cuando no se haya culminado con el procedimiento de habilitación urbana del terreno sobre el que se levanta la edificación. 9.- Según se desprende del artículo 25 literal a)5 del Reglamento de la Ley N° 27157, la regularización podrá efectuarse tanto si el propietario cuenta con título de propiedad registrado o que conste por escritura pública y no requiera de saneamiento, como si requiere de saneamiento de titulación6; en consecuencia, podrán acogerse a dicho trámite, entre otros, el habilitador del terreno en el que se levanta la edificación, el propietario cuyo derecho emana de la transferencia otorgada por el habilitador, por un segundo o tercer adquirente e incluso como consecuencia de un proceso de prescripción adquisitiva, conforme establece, para el caso específico de edificios de departamentos7, el artículo 78 de la Ley N° 27157. 10.- En ese orden de ideas, se aprecia que la Ley N° 27157, su Reglamento y modificatorias, ha permitido el acceso al Registro del derecho de propiedad sobre secciones inmobiliarias de dominio exclusivo originado, entre otros actos, por transferencias de dominio otorgadas directamente por el habilitador del terreno sobre el que se levanta la edificación o de posteriores transferencias otorgadas por dichos adquirentes a terceras personas, sin que sea exigible la previa inscripción de la recepción de obras de habilitación urbana del terreno. Asimismo, no se aprecia de las normas acotadas limitación alguna con relación al derecho de dichos adquirentes, contemplado en el artículo 723 del Código Civil9, para transferir a su vez, la sección inmobiliaria de propiedad exclusiva, que incluirá, según establece el artículo 132 del Reglamento de la Ley N° 27157, todos los bienes que la conforman, la participación en los bienes de propiedad común - en los que se encuentra comprendido el terreno sobre el que está construida la edificación - y los derechos de uso, tránsito o servidumbres que la afecten, los que son inseparables de la misma. 11.- Lo expuesto anteriormente, se ve ratificado por la Exposición de Motivos del Proyecto de Ley N° 4668 que dio origen a la Ley N° 27157 en el que se señala que la ley mencionada “(...) tiene tres objetivos específicos, que finalmente redundan en uno solo, esto es, que existan derechos de propiedad saneados y debidamente inscritos en los Registros de la Propiedad, tanto del terreno como de la edificación, de suerte que los titulares de los derechos puedan gozar de todos los atributos que la propiedad otorga, esto es, usar, disfrutar, vender, dar en herencia a los descendientes y especialmente usar su propiedad inmobiliaria como garantía para acceder al crédito.” 12.- Debe tenerse en cuenta de otro lado, que si bien se ha admitido la regularización de edificaciones sobre terrenos que cuenten al menos con la aprobación de los proyectos de habilitación, ello no significa que no se deba culminar el procedimiento de habilitación urbana. Sin embargo, no constituye un acto previo necesario o adecuado para la inscripción de las transferencias de las secciones de propiedad exclusiva de una edificación, cuya declaratoria de fábrica y reglamento interno fueron otorgados vía regularización al amparo de la Ley N° 27157.
Por lo tanto, debe revocarse la observación formulada y conforme a lo expuesto, modificar el criterio contenido en la Resolución N° 072-2002-SUNARP-TR-L del 18 de octubre de 2002, en la parte que establece la improcedencia de inscripción de la transferencia de dominio de un inmueble, cuya declaratoria de fábrica fue realizada en vía de regularización al amparo de la Ley N° 27157, sobre un terreno que no cuenta con recepción de obras finales ni con autorización de venta garantizada. 13.- Sin perjuicio de lo expuesto, se advierte que en la partida electrónica N° 11344764 del Registro de la Propiedad Inmueble de Lima, correspondiente a la independización del palco-suite 247, nivel D, quinto piso, del edificio ubicado en la manzana A, lote 1, parcela M-2 del lote 6 de la parcelación fundo Vista Alegre, distrito de Ate; se ha omitido consignar que en la partida matriz N° 49024379 (continuación de la ficha N° 1638374) del Registro de la Propiedad Inmueble de Lima, aun no consta registrada la etapa de Recepción de Obras prevista en la Ley Nº 26878, constando inscrita solamente la etapa de Aprobación de Habilitación Urbana. En consecuencia, al haberse configurado un error material 10, debe procederse a su rectificación de conformidad con lo dispuesto en el primer párrafo del artículo 7611 y el artículo 8212 del Reglamento General de los Registros Públicos. 14.- De otro lado, se ha omitido adjuntar el comprobante de pago del impuesto de alcabala correspondiente a la transferencia otorgada por Corporación Deportiva Gremco S.A. a favor de Alfonso Vicente Francisco Espinosa Lostaunau y Leonor Cecilia Novoa López mediante escritura pública del 9 de enero de 1997; según exige el artículo 713 del Decreto Legislativo N° 776; omisión que debe ser subsanada, salvo que se acredite la inafectación respectiva. Estando a lo acordado por unanimidad. VII.
RESOLUCIÓN
1. REVOCAR la observación formulada por el Registrador del Registro de la Propiedad Inmueble de Lima al título señalado en la parte expositiva y señalar que el título puede acceder al Registro, siempre que se subsane el defecto señalado en el punto decimocuarto del análisis de la presente resolución. 2. Disponer que el Registrador del Registro de la Propiedad Inmueble de Lima efectúe la rectificación a que se contrae el punto decimotercero del análisis de la presente resolución. Regístrese y comuníquese. ELENA ROSA VÁSQUEZ TORRES LUIS ALBERTO ALIAGA HUARIPATA
MIRTHA RIVERA BEDREGAL
NOTAS 1
Artículo 32 del Reglamento General de los Registros Públicos: El registrador calificará la legalidad de los títulos, para lo cual deberá: a) Confrontar la adecuación de los títulos con los asientos de inscripción de la partida registral correspondiente y complementariamente con los antecedentes registrales, sin perjuicio de la legitimación de aquéllos; b) Verificar la validez y la naturaleza inscribible del acto o contrato que, contenido en el título, constituye la causa directa e inmediata de la inscripción; c) Comprobar que el acto o derecho se ajusta a las disposiciones legales sobre la materia y el cumplimiento de los requisitos establecidos en dichas normas; d) Verificar la competencia del funcionario administrativo o notario que autorice o certifique el título; e) Verificar la capacidad de los otorgantes por lo que resulte del título o de sus antecedentes registrales. En los casos de resoluciones judiciales que ordenen una inscripción, la calificación se efectuará con respecto a su adecuación con los antecedentes del Registro, la formalidad que debe revestir, la competencia de la autoridad judicial correspondiente, salvo los casos de competencia prorrogable y la naturaleza inscribible del respectivo acto o derecho. Asimismo, el Registrador podrá exigir el cumplimiento de la inscripción de actos previos que resulten indispensables para que se registre la resolución judicial. 2
Artículo 9 del Reglamento de la Ley N° 26878: El Procedimiento Administrativo para la Aprobación de Habilitaciones Urbanas Nuevas a que se refiere el artículo 4 de la Ley, deberá ser seguido obligatoriamente por las personas jurídicas públicas o privadas, sean éstas Asociaciones de Vivienda o Provivienda, Cooperativas de Vivienda, Urbanizadoras, Habilitadoras y toda otra forma de organización de persona jurídica, así como por las personas naturales, que: (...) b) A la fecha de la entrada en vigencia de la Ley, contarán con resolución consentida de la autoridad competente que apruebe los Estudios Preliminares y/o los Estudios Definitivos de su proyecto de habilitación urbana. En estos casos, aunque los terrenos ya contaran con viviendas construidas, todas las autoridades darán por cumplida la Etapa de Aprobación de la Habilitación Urbana a que se refiere el numeral 1 del artículo 4 de la Ley y los artículos 10 al 16 del Reglamento, sin que sea necesaria la presentación de documentación o el cumplimiento de requisito adicional alguno, la emisión de nuevos pronunciamientos o resoluciones ni la revisión de los Estudios. Los interesados solicitarán la Recepción de Obras a que se refiere el numeral 2 del artículo 4 de la Ley y los artículos 17 al 22 del Reglamento, una vez culminadas las obras de habilitación urbana. 3
Artículo 11 del Reglamento de la Ley N° 26878: La solicitud podrá también referirse a la autorización para la ejecución de las obras, en cuyo caso se precisará si la ejecución será integral o progresiva. La solicitud podrá también referirse a la autorización para celebrar contratos de venta garantizada. Los compradores podrán exigir al habilitador-vendedor de los lotes cualquiera de las garantías previstas en la legislación vigente para asegurar la culminación de las obras de habilitación ofrecidas. 4
Artículo 957 del Código Civil: La propiedad predial queda sujeta a la zonificación, a los procesos de habilitación y subdivisión y a los requisitos y limitaciones que establecen las disposiciones respectivas. 5
Artículo 25 del Reglamento de la Ley N° 27157: Los documentos que se acompañarán al FOR, son: a) Copia literal de dominio o documento público, o privado de fecha cierta, donde conste el derecho de propiedad del solicitante; o la solicitud de saneamiento de titulación, de ser el caso (...).
6
El artículo 2.2 del Reglamento de la Ley N° 27157 define al saneamiento de titulación como el trámite destinado a obtener la titulación o acreditación de la propiedad del terreno sobre el que se levanta la edificación a regularizar, a fin de hacerla idónea para su acceso al registro. Comprende los trámites de declaración de prescripción adquisitiva de dominio o de formación de títulos supletorios.
7
De conformidad con artículo 2.3 del Reglamento de la Ley N° 27157, se considera como departamentos en edificio a las unidades inmobiliarias de propiedad exclusiva para uso residencial, comercial, industrial o mixto, ubicadas en una edificación de más de un piso que cuenta con bienes y servicios comunes. 8
Artículo 7 de la Ley N° 27157: Para la inscripción del derecho de propiedad de los departamentos se debe presentar el Formulario Registral, acompañado del título de propiedad que puede ser escritura pública, minuta, adjudicación o cualquier otro documento público o privado de fecha cierta que lo pruebe. A falta de título de propiedad, o cuando el terreno está inscrito a nombre de persona diferente al vendedor, el poseedor debe demostrar posesión continua, acífica y pública como propietario durante 10 (diez) años. 9
Artículo 923 del Código Civil: La propiedad es el poder jurídico que permite usar, disfrutar, disponer y reivindicar un bien. Debe ejercerse en armonía con el interés social y dentro de los límites de la ley. 10
Artículo 81 del Reglamento General de los Registros Públicos: El error material se presenta en los siguientes supuestos: (...) b) Si se ha omitido la expresión de algún dato o circunstancia que debe constar en el asiento (...). 11
Artículo 76 del Reglamento General de los Registros Públicos: Los Registradores rectificarán las inexactitudes a solicitud de parte. Asimismo, pueden proceder de oficio, cuando adviertan la existencia de errores materiales. En el caso de errores de concepto, la rectificación procederá de oficio solamente cuando con ocasión de la calificación de una solicitud de inscripción, el Registrador determine que ésta no puede realizarse si previamente no se rectifica el error, en mérito al título ya inscrito. No procederán las rectificaciones cuando existan obstáculos que lo impidan en la partida registral. 12
Artículo 82 del Reglamento General de los Registros Públicos: Las rectificaciones de los errores materiales se harán en mérito del respectivo título archivado, salvo que éste no se encuentre en la oficina, en cuyo caso se procederá conforme al Capítulo II del Título VIII de este Reglamento, a efecto de que previamente se reconstruya el título archivado correspondiente. 13
Artículo 7 del Decreto Legislativo N° 776: Los Registradores y Notarios Públicos deberán requerir que se acredite el pago de los impuestos señalados en los incisos a), b) y c) a que alude el artículo precedente, en los casos que se transfieran los bienes gravados con dichos impuestos, para la inscripción o formalización de actos jurídicos.