RESOLUCIÓN DEL TRIBUNAL REGISTRAL Nº 160-2001- ORLC/TR LIMA, 09 de abril de 2001 VISTO, el recurso de apelación interpuesto por EUDOCIO PAREDES MIRANDA en representación de la Asociación de Comerciantes Minoristas del Mercado Las Flores 3ra. y 4ta. Zona, mediante Hoja de Trámite Documentario Nº 2055 del 15 de enero de 2001, contra la observación formulada por el Registrador del Registro de Propiedad Inmueble, Dr. Marco Becerra Sosaya, a la solicitud de inscripción de conversión de anotación preventiva en definitiva. El título se presentó el 11 de diciembre de 2000 bajo el Nº 225027. El Registrador denegó la inscripción solicitada de acuerdo a lo siguiente:“Se observa el presente título por cuanto el Juzgado no se pronuncia sobre el lote 23, manzana 117 el cual figura en la partida matriz con la misma área que los demandantes reclaman para la conversión en definitiva de su derecho de propiedad, lo cual no puede desconocerse, pues de procederse a la inscripción en la ficha Nº 332983 se produciría una duplicidad de partidas. Sírvase aclarar este punto, a lo que debemos señalar que el mandato judicial como tal, no se está observando, sino que debe además el Juzgado pronunciarse sobre el lote 23 a que hacemos referencia, lo que no se desprende de la resolución del 15.11.2000 que hace remisión a la del 12.06.2000.”, habiendo citado a informe oral al abogado patrocinante, quien no concurrió, interviniendo como Vocal ponente la Dra. Martha Silva Díaz; y, CONSIDERANDO Que, mediante el título venido en grado se solicita la inscripción de la conversión en definitiva de la independización y traslación de dominio del inmueble ubicado en el jirón Los Narcisos, lote 19 de la manzana 117, urbanización Las Flores, distrito de San Juan de Lurigancho, anotada preventivamente en la ficha Nº 332983 del Registro de Propiedad Inmueble, en mérito a partes judiciales remitidos mediante Oficio Nº 560-99-60JCL-DDMRCG del 12 de octubre de 2000 expedido por la Juez del 60º Juzgado Corporativo Civil de Lima, en el proceso sobre inscripción definitiva de compraventa y otros, seguido por la Asociación de Comerciantes Minoristas del Mercado Las Flores Tercera y Cuarta Zona con la Cooperativa de Vivienda Las Flores y otros; Que, se aprecia de los actuados judiciales obrantes en el título venido en grado, que la asociación recurrente interpuso demanda acumulada de inscripción definitiva de escritura pública de compraventa, rectificación de planos de replanteo, rectificación de la Resolución de Alcaldía Nº 407-88-MLM-DGO-DU-DCO, rectificación de la escritura pública de compraventa otorgada por la Cooperativa de Vivienda Las Flores a favor de Graciela Eudocia Chincha Guerrero y rectificación de la ficha Nº 1145624, dirigiendo la misma contra la Cooperativa de Vivienda las Flores, Graciela Eudocia Chincha Guerrero, la Municipalidad de Lima Metropolitana y los Registros Públicos de Lima; Que, mediante sentencia del 23 de agosto de 1996, se declaró infundada la reconvención interpuesta por la Cooperativa de Vivienda las Flores, improcedente la pretensión acumulada de rectificación de los planos de replanteo, improcedente la pretensión acumulada de rectificación de la Resolución de Alcaldía Nº 407-88-MLM-DGO-DU-DCO, infundada la pretensión acumulada de rectificación de la ficha Nº 1145624, infundada la pretensión acumulada sobre indemnización de daños y perjuicios y fundada la pretensión principal sobre inscripción definitiva de escritura pública de compraventa del lote de
terreno Nº 19 de la manzana 117 de la urbanización cooperativa Las Flores cuya inscripción preventiva se encuentra inscrita en la ficha Nº 332983 del Registro de Propiedad Inmueble de la Oficina Registral de Lima; Que, asimismo, en la sentencia se dispuso que la numeración del lote que se transfirió mediante escritura pública otorgada por la Cooperativa de Vivienda las Flores a favor de la Asociación de Comerciantes Minoristas del Mercado las Flores Tercera y Cuarta Zona ante el Notario Público Ernesto Velarde Arenas el 16 de julio de 1995 es “(...) 19-A de la manzana 117 de la urbanización Cooperativa Las Flores y no 19 como erróneamente aparece en la partida registral correspondiente, por lo que el órgano jurisdiccional dispone que en lo sucesivo el lote sub litis deberá ser signado como lote 19-A, debiendo realizarse las correcciones administrativas con arreglo a la presente sentencia (...)”; Que, revisada la ficha Nº 332983 del Registro de Propiedad Inmueble, se aprecia que se independizó preventivamente de la ficha matriz Nº 332826 que continua en la partida electrónica Nº 11067466 del referido Registro, el lote 19 de la manzana 117 de la urbanización Las Flores, distrito de San Juan de Lurigancho, en mérito a la escritura pública del 16 de julio de 1985 otorgada ante el notario de Lima Dr. Ernesto Velarde Arenas (título archivado Nº 4673 del 16 de agosto de 1985); Que, en el asiento 2-b) de la ficha Nº 332826, extendido en mérito al título archivado Nº 8185 del 24 de mayo de 1985, consta anotado el proyecto de urbanización aprobada por Resolución Ministerial Nº 1576-74-VI-5100 del 31 de julio de 1974, constituida por 135 manzanas, apreciándose que la manzana 117 comprende un área de 7,552.49 m2, constituida por 22 lotes y un área destinada a mercado; Que, asimismo, consta de la memoria descriptiva obrante en el título archivado mencionado, que en el proyecto de la urbanización Las Flores, se consignó el área del lote 19 de la manzana 117, como 246.26 m2 con los siguientes linderos y medidas perimétricas: por el frente con la calle los Narcisos con 10.22 ml, por la derecha entrando con el lote 18 con 19.88 ml, por la izquierda área mercados con 20.05 ml y por el fondo con los lotes 5 y 6 con 14.50 ml; Que, en el asiento 4-b) de la partida registral referida, extendido en mérito al título archivado Nº 43787 del 05 de mayo de 1988, consta inscrita la urbanización popular Las Flores, de conformidad con la Resolución de Alcaldía Nº 407 del 11 de marzo de 1988 expedida por la Municipalidad de Lima Metropolitana y la Resolución Ministerial Nº 157674-VI-5100 del 31 de julio de 1974, autorizándose la libre adjudicación de los lotes excepto los destinados al aporte del Estado; Que, cabe señalar, respecto al título archivado Nº 47387, que de la revisión efectuada, se aprecian signos de haberse sustraído una foja, lo que ha sido ratificado por el Informe Nº 43787 del 07 de marzo de 2001 expedido por Jefe del Archivo de Legajos de la ORLC, circunstancia que igualmente, debe ser puesta en conocimiento de la Gerencia de Propiedad Inmueble a efectos procedan conforme a sus atribuciones; Que, la manzana 117 se encuentra conformada por 23 lotes, apreciándose que el lote 19, con un área de 228.23 m2 y los siguientes linderos y medidas perimétricas: por el frente con el jirón Las Milenramas con 10.50 ml, por la derecha entrando con el lote 18 con 19.45 ml, por la izquierda entrando con el mercado con 19.90 ml y por el fondo con los
lotes 5 y 6 con 12.70 ml, fue independizado en la ficha Nº 1145624 a favor de Graciela Eudocia Chincha Guerrero; Que, de otro lado, el lote 23 de la manzana 117 con un área de 3001.69 m2 y con los siguientes linderos y medidas perimétricas: por el frente con la calle Las Milenramas con 60.40 ml, por derecha entrando con los lotes 19 y 5 con 40.75 ml, por la izquierda con los lotes 20 y 4 con 45.70 ml y por el fondo con la calle Los Nectandros con 75.50 ml, consta inscrito en la partida matriz al no haber sido materia de independización; Que, el lote 19 de la manzana 117 de la urbanización Las Flores, fue independizado preventivamente en la ficha Nº 332983 del Registro de Propiedad Inmueble, no obstante que tanto el área como los linderos del mismo, según lo establecido en el proyecto de urbanización inscrito en el asiento 2-b) de la ficha matriz Nº 332826, no concuerdan con los consignados en la escritura pública de compraventa del 16 de julio de 1985, situación que debe ser puesta en conocimiento de la Jefatura de la institución de conformidad con lo establecido en el artículo 90 del Reglamento General de los Registros Públicos; Que, asimismo, se aprecia que en el proyecto de la urbanización Las Flores, se señaló como área total de la manzana 117, una extensión de 7,552.49 m2, que comprenden los 22 lotes mas un área destinada a mercado; Que, sumadas las áreas de los lotes conformantes de la manzana 117, hacen un total de 4,652.27 m2, existiendo un área remanente de 2,900.22 m2, que comprendería la sección destinada a mercado; Que, posteriormente al inscribirse la urbanización Las Flores, en virtud de la Resolución de Alcaldía Nº 407 del 11 de marzo de 1988, que declaró cumplidas por la cooperativa sub materia -de conformidad con los planos de replanteo signados con el Nº 071-87MLM/DGO-DU-DCO- la ejecución de las obras de habilitación urbana, exceptuando las de carácter progresivo y autorizando la libre adjudicación de los lotes, con excepción de los destinados al Estado; se consignó que la manzana 117 se encontraba conformada por 23 lotes, siendo evidente que el lote 19 de la manzana referida, con 228.23 m2 de área, adjudicado a favor de Graciela Eudocia Chincha Guerrero, no corresponde al inmueble adjudicado a favor de la asociación recurrente, dado que este último tiene un área mayor (2,999.00 m2); Que, como se desprende del sexto considerando de la sentencia del 23 de agosto de 1996, el Juzgado consideró que se había acreditado la transferencia de propiedad del bien sub litis a favor de la asociación recurrente, así como su ubicación y dimensión exacta, señalando sin embargo, que -al existir incongruencia en la numeración- era necesario numerar correctamente al mismo, designando al inmueble como lote 19-A, de la manzana 117 de la Cooperativa Las Flores y no como lote 19, en atención a que esta última numeración corresponde al lote de la codemandada Graciela Eudocia Chincha Guerrero; sentencia confirmada por resolución de vista del 11 de mayo de 1998 en la parte recurrida que declara fundada la solicitud de inscripción definitiva en los Registros Públicos de la escritura pública de adjudicación; Que, asimismo, mediante resolución suprema del 25 de junio de 1999, se declaró la nulidad de la sentencia de vista del 11 de mayo de 1998 únicamente en cuanto condena a la cooperativa demandada al pago de costas, reformando la sentencia en tal extremo y disponiendo que no existe nulidad en lo demás que contiene;
Que, en los numerales cuarto y quinto de la resolución a que se refiere el considerando precedente, se señaló que -al haberse acreditado que con la misma numeración del inmueble sub litis también es signado otro lote de la misma manzana y urbanizaciónprocede designar el lote como 19-A, ello en razón a que no puede perjudicarse el derecho de la asociación demandante e incluso de terceros, debido al hecho de existencia de duplicidad de numeración de lotes, señalando que la decisión del juzgador, confirmada por sentencia de vista, se ajusta a derecho y no dispone la inscripción de una escritura distinta a la solicitada sino de aquélla pretendida en la demanda, sólo que variando la numeración del lote por razones técnicas de identidad; Que, ante la solicitud de aclaración efectuada por el Registrador respecto del lote 23 de la manzana 117 de la urbanización Las Flores, que correspondería al inmueble adjudicado a la asociación recurrente, conforme se desprende de la similitud en cuanto al área, linderos y medidas perimétricas de los mismos, el Juez se ratificó en la rogatoria, señalando que la numeración correcta del lote es 19-A de la manzana 117 de la urbanización mencionada; asimismo, según resolución del 12 de junio de 2000, declaró improcedente la aclaración solicitada por la asociación recurrente, señalando que la misma implicaría una variación en la numeración del lote, dado que los planos de replanteo fueron presentados con posterioridad a lo resuelto por resolución suprema; Que, esta instancia ha establecido en reiterada y uniforme jurisprudencia, como las Resoluciones Nº 189-2000-ORLC/TR del 02 de junio de 2000, Nº 279-2000-ORLC/TR del 11 de setiembre de 2000 y Nº 204-2000-ORLC/TR del 21 de junio de 2000, que tratándose de resoluciones judiciales que ordenen una inscripción, de conformidad con lo establecido en el segundo párrafo del artículo 2011 del Código Civil, el Registrador se encuentra facultado para examinar los siguientes aspectos puntuales: a) la competencia del órgano jurisdiccional, b) las formalidades extrínsecas, c) la adecuación a los antecedentes registrales y d) la condición de inscribible del título; Que, en ese sentido Gómez Galligo citado por Antonio Manzano Solano (Derecho Registral Inmobiliario. Vol. II, Madrid, 1994, pág. 582), señala que “a diferencia de los documentos públicos notariales, los documentos judiciales no pueden ser materia de calificación sino en determinados extremos, pues de lo contrario quedaría afectado el principio jurídico de unidad de jurisdicción”, equivalente en nuestra legislación a la unidad y exclusividad de la función jurisdiccional, consagrada en el artículo 139 inciso 1) de la Constitución Política del Perú; Que, el Registrador no consignó el dispositivo legal en virtud del cual se efectuaba la independización preventiva del lote 19 de la manzana 117 de la urbanización Las Flores a favor de la asociación recurrente en la ficha Nº 332983 del Registro de Propiedad Inmueble, en tal sentido, dado que no se cumplen los requisitos establecidos en el numeral II-XIX-3.6, Capítulo XVIII, Título II del Reglamento Nacional de Construcciones, se colige que la anotación se efectuó por adolecer de defecto subsanable, supuesto en cual -según establece el artículo 92 del Reglamento de las Inscripciones- ha caducado al haber transcurrido en exceso el plazo establecido en el Reglamento referido;
Que, no obstante ello, según se advierte de los partes judiciales obrantes en el título alzado, dicha circunstancia fue evaluada por el Juez, disponiendo la inscripción definitiva de la escritura pública de compraventa del lote de terreno sub materia; Que, de otro lado, en cuanto a la adecuación a los antecedentes registrales, cabe precisar que la misma, comprende la confrontación de los títulos con los asientos de inscripción de la partida registral correspondiente, y complementariamente con los antecedentes registrales, verificando que ninguna inscripción, salvo la primera, se extienda sin que esté inscrito o se inscriba el derecho de donde emana el acto previo necesario o adecuado para su extensión; Que, como se ha señalado anteriormente, la manzana 117 de la urbanización Las Flores, se encuentra conformada por 23 lotes, no existiendo el lote 19-A, numeración con la cual, conforme a lo establecido en la sentencia del 23 de agosto de 1996, se deberá identificar al inmueble adjudicado a favor de la asociación recurrente; en consecuencia, el título alzado no se adecua a los antecedentes registrales; Que, el Registrador, a través de las sucesivas presentaciones del título, formuló las observaciones pertinentes, haciendo de conocimiento del Juzgado las deficiencias advertidas, circunstancia que, igualmente, fue materia de solicitud de aclaración formulada por la asociación apelante, pronunciándose la Juez, entre otras, según resoluciones del 12 de junio de 2000, declarando improcedente la aclaración y 21 de agosto de 2000, esta última en la que la judicatura reitera su mandato, asumiendo en tal sentido, la responsabilidad de la inscripción ordenada; Que, en consecuencia, debe procederse a la inscripción definitiva de la escritura pública del 16 de julio de 1985 otorgada ante el notario de Lima Dr. Ernesto Velarde Arenas (obrante en el título archivado Nº 4673 del 16 de agosto de 1985) en la ficha Nº 332983 del Registro de Propiedad Inmueble y, conforme a los términos de la sentencia, rectificar el asiento 1-b) de la ficha referida, en el sentido que el lote independizado es el lote 19-A de la manzana 117 de la urbanización Las Flores; asimismo, efectuar la anotación de independización respectiva en la ficha matriz Nº 332826 que continua en la partida electrónica Nº 110067466 del Registro de Propiedad Inmueble, siendo pertinente -dado que existen elementos que permiten colegir que el lote sub materia, corresponde al lote 23 de la manzana 117 de la urbanización Las Flores y a efectos de mantener la precisión y claridad que deben revestir los asientos registrales- consignar en la misma que se ha independizado el lote 23 de la manzana 117 el cual ha sido numerado en virtud de la sentencia del 23 de agosto de 1996 como lote 19-A de la referida manzana y urbanización; Estando a lo acordado; SE RESUELVE: 1. REVOCAR la observación formulada por el Registrador del Registro de Propiedad Inmueble al título señalado en la parte expositiva y disponer su inscripción, de conformidad con los considerandos de la presente resolución. 2. Remitir copia de la presente resolución a la Jefatura de la institución, para los efectos a que se contrae el duodécimo considerando.
3. Remitir copia de la presente resolución a la Gerencia de Propiedad Inmueble, para los efectos a que se contrae el noveno considerando. Regístrese y comuníquese. MARTHA SILVA DÍAZ Presidenta de la Primera Sala del Tribunal Registral FREDY SILVA VILLAJUAN Vocal del Tribunal Registral PEDRO ALAMO HIDALGO Vocal del Tribunal Registral