Resolucion N° 172-2006-SUNARP-TR-L by escuelasunarp

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SUNARP TRIBUNAL REGISTRAL

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RESOLUCiÓN

2006

- SUNARP-TR-L

Lima,2 3 MAR. 2006 APELANTE TíTULO RECURSO REGISTRO ACTO (s)

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REGULARIZACiÓN

JUAN BRAVO MONTEVERDE. 524439 del 26-10-2005. 3761 del 18-1-2006. Predios de Lima. DEMOLICiÓN y DECLARATORIA DE FÁBRICA VíA REGULARIZACiÓN, SUBDIVISiÓN E INDEPENDIZACiÓN

: DE EDIFICACIONES.

DETERMINACiÓN

DE LA CALIDAD

DE URBANO DE UN PREDIO. "Es de aplicación a la inscripción de regularizaciones de edificaciones tramitadas al

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amparo de la Ley N° 27157Y su reglamento,el criterio de que procede respecto

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de inmuebles situados en zonas: urbanas, aunque no se encuentre inscrita la apróbación de la habilitación urbana, siempre que la Municipalidad conrespondiente, a través de la certificación pertinente, establezca que el inmueble' materia del asunto de regularización, cuenta con zonificación urbana."

CALIFICACiÓN REGISTRAL "La calificación registral es la evaluación integral de los titulos presentados al registro, en los términos y con las limitaciones establecidas en el Reglamento General de los Registros Públicos, en atención a ello, los Registradores no pueden reservar para un momento posterior la calificación de la documentación presentada. " J.

ACTO CUYA PRESENTADA

INSCRIPCiÓN

SOLICITA

DOCUMENTACiÓN

Mediante el presente título, vía procedimiento de regularización contemplado en la Ley N° 27157 Y su Reglamento aprobado por D.S. N° 008-2000-MTC, se solicita la inscripción de la declaratoria de fábrica del predio inscrito en la partida N° 11134078 del Registro de Predio~, asi como la subdivisión del mismo. Al efecto se adjunta la documentación siguiente:

- Formulario Registral N° 1 con firmas legalizadas por Notario~de Lima Jaime Murguia Cavero del 25/10/2005 YAnexos 4.

- Informe Técnico

de Verificación con firma legalizada por Notario de Lima

JaimeA. MurguiaCaverodel 25/10/2005.

- Certificado

de Parámetros Urbanísticos y Edificatorios N° 1020-2005SGOP-GDU/MDA de la Municipalidad de Ate del 26/09/2005. - Planos de subdivisión, localización-ubicación, constatación de fábrica, entre otros. - Certificado de Zonificación y Vías N°_08-2005-MML-GDU-DPHU expedido por la Municipalidad Metropolitana de Lima del 7/11/2005. - Oficio N° 1394-2005-SGPUC-GDUlMDA suscrito por el Sub-Gerente de Planificación Urbana y Catastro de la Municipalidad de Ate del 14/12/2005. - Oficio N° 1043-2005-SGPUC-GDU/MDA suscrito por el Sub-Gerente de Planificación Urbana y Catastro de la Municipalidad de Ate del 27/12/2005. - Documentación referente al pago del impuesto predial. DECISiÓN IMPUGNADA

11.

El Registrador Público del Registro de Predios de Lima, César Martín Moreyra Fonseca, observó el título en los siguientes términos: "Vistos los documentos ingresados en vía de subsanación a las observaciones contenidas en la esquela del 25 de Noviembre del 2005, se ,~;;C'~~ reitera en su totalidad dichas obs.ervaciones según el siguiente detalle: I.~~ ~~'~ .~ En relacióncon dichotítulo,manifiestoque el mismoadolecede defecto ~!. 1 (\~. 18. ala i))subsanable, siendo objeto de las siguientes observaciones, acorde con las '~o.!';' ,;:/1 normas que se citan:

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El artículo 73° del Reglamento de Inscripciones del Registro de Predio~ aprobado por Resolución del Superintendente Nacional de los Registros Públicos N° 540-2003-SUNARP-SN, a la letra dice: Artículo 73° Documentos que dan mérito a la inscripción de la declaratoria de fábrica o demolición: La declaratoria de fábrica de una edificación, así como su demolición total o parcial, su ampliación, su modificación o remodelación se inscribirá en mérito a: ... a) Escritura Pública en la que obre inserta, o a la que se 'acompañe, el respectivo certificado de conformidad de obra, expedido según la normatividad aplicable al caso concreto... b) Formulario Registral aprobado por la Superintendencia Nacional de los Registros Públicos, en el caso de regularización de edificaciones a qUe se refiere la Ley N° 27157... c) Formulario Único Oficial, a que se refiere la Ley N° 27157 ... d) Formulario Registral al que se refiere la Quinta Disposición Final de Decreto Legislativo N° ,667 ... e) Otros señalados en las normas especiales...". Al respecto de la regularización de fábrica, el artículo 1° del Reglamento de la Ley N° 27157 aprobado por D.S. N° 008-2000-MTC, delimita los alcances de la norma indicando que: "El presente reglamento es único y su aplicación es obligatoria a nivel nacional para las edificaciones levantadas en Predios Urbanos. Comprende la' regularización de edificaciones, la licencia de obra, declaratoria de fábrica y régimen de propiedad exclusiva y propiedad común". "

El predio materia de regularización de fábrica se encuentra constituido por los lotes 72-A, 72-B, 73-A, 73-B, 73-C, 73-D y 120-A de la Parcelación del Fundo La Estrella, Distrito de Ate, sin embargo esta es la denomina8ión que se le da a la resultante de la acumulación realizada de los lotes 72-B, 73-A, 73-B, 73-C, 73-D de la Parcelación del Fundo La Estrella, inscrita en la

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,, RESOLUCiÓN No. - ./ 12 - 2006 - SUNARP-TR-L I,};;f~:

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partida electrónica N° 490062156; lote 120-A de la Lotización La Estrella inscrita en la Partida Electrónica N° 49062157; Y lote 72-A de la Parcelación del Fundo La Estrella, inscrita en la partida electrónica N° 49062158, todos ellos terrenos rústicos de donde no consta habilitación urbana alguna; razón por la cual NO resulta aplicable el procedimiento de regularización de fábrica previsto en la Ley N° 27157 Y su Reglamento D.S. N° 008-2000MTC, por cuanto según lo establece el Art. 1 del citado Reglamento, éste es aplicable para las ,edificaciones levantadas en predios urbanos, lo que no ocurre en el caso submateria; más aún cuando el propio Certificado de Parámetros Urbanísticos y Edificatorios adjunto, refiere que, efectivamente, el predio NO CUENTA CON LA RESPECTIVA HABILITACiÓN URBANA. Se han presentado a fin, de sustentar la solicitud de inscripción de regularización de fábrica, el Formulario N° 1 Ley N° 27157 acompañado de los respectivos documentos y planos elaborados de conformidad con lo solicitado por dicha norma y su Reglamento.

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Teniendo en cuéntaque el predio materia de regularización NO se encuentra amparado dentro del trámite de regularización normado por la Ley N° 27157 Y su Reglamento, al ser de USO RÚSTICO, de conformidad con el artículo 8° del D.S. N° 011-2005-VIVIENDA, deberá de adjuntarse la respectiva resolución de alcaldía mediante la cual se disponga la inscripción registral del cambio de uso de RÚSTICO a URBANO respecto del predio sub-materia, motivo por el cual NO resultaría aplicable la utilización del procedimiento de regularización de fábrica a través del FOR en atención a lo previsto por el artículo 4° del D.S. N° 008-2000-MTC. Sírvase aclarar y/os-ubsanar conforme a ley.

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Se deja constancia que, conforme lo dispone la Norma IX del Título Preliminar del nuevo Reglamento General de los Registros Públicos, los efectos de' la inscripción se retrotraen a la fecha y hora del asiento de presentación. Asimismo, toda aclaración y/o subsanación al presente título deberá constar en original y 2 copias con firma legalizada del Verificador Responsable y de los Propietarios. Se reserva la calificación de la documentación presentada, en tanto no se cumpla con adjuntar lo señalado en la presente esquela. Cabe mencionar que se han tomado en cuenta el documento subsanatorio presentado, así como los anexos, sin que estos enerven la calificación efectuada. Cabe mencionar que el motivo de la reiteración de las observaciones está fundamentado en el contenido de la esquela del 25 de noviembre del 2005 y ha sido confirmado por el contenido del Oficio N° 1043-2005-SGPUC-GDU/MDA que responde al Sr. Humberto Bravo Monteverde (presentante del título) sobre la solicitud de habilitación urbana de oficio que el trámite. se encuentra suspendido, lo que no implica la negación ni la afirmación con respecto a la declaración de habilitación, requisito indispensable para la aplicación de la Ley N° 27157 en el proceso de fábrica.

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Se reitera en su totalidad las observaciones precedentes toda vez que el escrito presentado en vía de subsanación no enerva las observaciones formuladas por cuanto si bien es, cierto el usuario está estableciendo en forma clara que desea regularizar la edificación de fábrica al amp&-o de la Ley N° 28437 Y en aplicación de la Ley N° 27157, la solicitud de "dispensar" la presentación de un REQUISITO INDISPENSABLE al amparo de la Ley

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N° 27444 Ley del Procedimiento Administrativo General no es procedente; toda vez que no se trata de un procedimiento administrativo que implique una aprobación automática (tal como lo requiere la norma citada por el usuario). Asimismo, el oficio N° 1394-2005-SGPUC-GDUlMDA, si bien refiere a que el predio se ubica en área urbana, aquel, de un lado, no contiene. la formalidad prevista por el D.S. 011-2005-VIVIENDA (requiere de Resolución de Alcaldía); mientras que, de otro, no acredita recepción de obras alguna, ni que exista aprobación de habilitación con construcción simultánea. Siendo que, además, la consolidación como predio urbano, sólo corresponde- ser emitida mediante Resolución de Alcaldía, conforme el D.S. 011-2005-VIVIENDA antes citado. Es del caso añadir que el término: "sin habilitación urbana" usada en la Ley N° 28437 es entendido dentro del contexto normativo antes señaiado, como "sin recepción de obras", por cuanto es dicho trámite quien otorga la calidad de urbano a un predio; siendo que la exigencia estaría en todo caso, dirigida a reiterar la existencia de, por lo menos, un acto de proyecto aprobado de habilitación urbaoa con construcción simultánea. Derechos pendientes de pago: 'por determinar conforme reingreso." FUNDAMENTOS DE LA APELACiÓN

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El apelante sostiene su recurso en los fundamentos siguientes:

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- Mediante D.S. N° 011-2005-VIVIENDA se modificó el artículo 4° del Reglamento de la Ley N° 27157, estableciendo que la regularización es el trámite destinado a obtener el reconocimiento legal e inscripción de las edificaciones existentes, entre otros, sobre predios ubicados en zonas urbanas consolidadas que se encuentren como urbanos en la municipalidad correspondiente e inscrito como rústicos en el Registro de Predios. . El predio submateria se encuentra dentro de zona urbana consolidada del Distrito de Ate, por cuanto la zona cuenta con veredas, vías asfaltadas, postes de alumbrado público y de telefonía, red subterránea de agua y desagüe. En los registros municipales el inmueble se declara como urbano, conforme consta de la copia de la declaración jurada de autovalúo y estado de cuenta correspondientes al Sub Lote A, con Código de Predio 0OOO1005179~, que confirma la calidad de urbano del inmueble, por la administración municipal, sujeto al pago de arbitrios de limpieza pública, con lo cual acreditada la condición urbana del inmueble submateria. - Si bien es cierto, conforme a los antecedentes registrales los sub-lotes que constituyen el inmueble acumulado submateria no consta que se encuentre habilitado como tal y que conforme el Certificado de Parámetros Urbanísticos y Edificatorios expedido por la Municipalidad Distrital de Ate adjunto, refiere que el predio no cuenta -con la respectiva habilitación urbana. Se debe tener en cuenta que de conformidad con la Resolución N° 490-2003-SUNARP/SN se aprueba la Directiva N° 013-2003-SUNARP/SN se uniformizan los criterios de calificación registral en esta materia, estableciendo que es procedente la 9plicación de la inscripción de las regularizaciones de edificaciones tramitadas al amparo de la Ley N° 27157, respecto de inmuebles situados en zonas urbanas aunque no se encuentre inscrita la aprobación de la habilitación urbana, siempré'a que la municipalidad correspondiente a través de la certificación pertinente, establezca que el inmueble cuenta con zonificación urbana.

RESOLUCIÓNNo. - //'/1- " 2006 - SUNARP-TR-L

El inmueble cuenta con zonificaciónurbana conforme consta en el Certificadode Zonificacióny Vias N°08-2005-MML-GOU-SPHU expedidoel 7/11/2005 por la Gerencia de Desarrollo Urbano de la Municipalidad Metropolitana de Lima, el cual fuera presentado oportunamente, estableciéndose que su zonificación es 12 Industria Liviana. Conforme el Reglamento Nacional- de Construcciones la zonificación precitada se considera área urbana, lo cual además se corrobora con el Oficio N° 1394-2005-SGPUC.:GDU/MDA del 14/12/2005 presentado, expedido por la Sub Gerente de Planificación y Catastro de la Municipalidad Distrital de Ate, el cual señala que el inmueble ubicado en la Avenida Nicolás Ayllon (Carretera Central) N° 8000

- 8010,

constituido por los Lotes

72-A, 72-B, 73-A, 73-B, 73-C, 73-0 y 120-A de la Lotización La Estrella, distrito de Ate, se encuentra comprendido dentro del Área Urbana, por lo que debemos señalar que en este caso tenemos que por expresión de la autoridad municipal el inmueble es URBANOy no rústico, no obstante el mismo no forma parte de habilitaciónurbanaalguna.

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- Mediante Ordenanza N° 228 expedida por la Municipalidad Metropolitana de Lima, se aprobó la ordenanza de clasificación del suelo metropolitano por condiciones generales de uso. El artículo 3° de la citada norma establece que el suelo metropolitano se clasifica en las siguientes áreas: "1. Área Urbana, es aquella que esta definida como tal en el Plano de Zonificación General de Lima Metropolitana vigente. El área urbana se destinará a los usos del suelo fijados en el plano de zonificación siguientes: residenciales, comerciales, industriales, recreacionales, parques zonales, equipamientos urbano, usos especiales, zonas de reglamentación especial y otros contenidos en el Reglamento de Zonificación General de Lima Metropolitana, se exceptúa de esta clasificación la zona especial de habilitación restringida que corresponde a los cerros de la Provincia de Lima. - Conforme lo establece el artículo 31° del Reglamento General de los Registros Públicos, la calificación registral es la evaluación integral de los títulos presentados al Registro, que tiene por objeto determinar la procedencia de su inscripción, sin embargo llama la atención que el Registrador no haya efectuado la calificación integral del presente título, señalando que "se reserva la calificaciÓn de la documentación presentada", sin ningún tipo de fundamentación legal valedera, ocasionándonos un perjuicio al no contar con el pronunciamiento respecto a la documentación presentada a efectos de la inscripción de los actos rogados, por lo que nos extraña profundamente su actuación, al no revisar la jurisprudencia aplicable que propicie y facilite la inscripción de los actos materia de inscripción, dañando la imagen y los esfuerzos de la institución registral en su conjunto, para lograr una adecuada y rápida actuación,' por lo que consideramos que en aplicación del artículo 27° del Reglamento General de los Registros Públicos, la Gerencia Registral o el Gerente de Área, deberá conceder la prórroga extraordinaria de 60 días adicionales, a efectos de poder cumplir con subsanar las observaciones que se pudieran formular al título alzado, luego de su evaluación integral.

A mérito

de los fundamentos

de hecho

y de derecho

expuestos

conforme a la jurisprudencia registral, se debe proceder a revocar la observación formulada y ordenar su inscripción registral del título y conforme al articulo 27° del Reglamento General de los Registros Públicos, concederse la prórroga de la vigencia del asiento de presentación.

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IV.

ANTECEDENTE REGISTRAL

- El predio se

encuentra constituido por la acumulación de los lotes 72-A,

72-8, 73-A, 73-8, 73-C, 73-0 y 120-A de la Parcelación Fundo La Estrella con frente a la Av. Nicolás Ayllón, distrito de Ate, e inscrito en la partida N° 11134078 del Registro de Predios de Lima.

- Según el asiento COOO01,el dominio del predio se encuentra a favor de la Caja de Pensiones Militar Policial.

PLANTEAMIENTO DE LAS CUESTIONES Intervien~ como Vocal ponente Elena Rosa Vásquez Torres. Con el informe oral del abogado Luis E. Pardo - Figueroa Chávez. De lo expuesto y del análisis del caso, a criterio de esta Sala la cuestión a determinar es la siguiente:

- Si

un predio se encuentra inscrito como rústico, ¿cuál es el documento idóneo para acreditar la calidad de urbano del mismo?

ANÁLISIS 1. El artículo 3° de la Ley N° 27157 señala que los propietarios de edificaciones que hayan sido construidas sin licencia de construcción, conformidad de obra o que no cuenten con declaratoria de fábrica, independización y/o reglamento interno, de ser el caso, podrán sanear su situación de acuerdo'al procedimiento establecido en la presente ley. La Décimo Cuarta Disposición Complementaria de la Ley N° 27972- Ley Orgánica de Municipalidades modificada por Ley W28437 publicada el 28.12.2004, señala que los propietarios de edificaciones que hayan sido construidas sin licencia de construcción y/o en terrenos sin habilitación urbana, hasta el 31 de diciembre del 2003, podrán regularizar su situación, sin pago de multas ni otras sanciones, hasta el 31 de diciembre de 2005, mediante el procedimiento de regularización de edificaciones a que se refiere la Ley N° 27157 Y normas reglamentarias.

El Reglamento de la Ley N° 27157 aprobado por D.S. N° 008-2000-MTC, según modificatoria introducida por el D.S. W011-2005-VIVIENDA publicada el 13.5.2005, en su articulo 4° establece que la regularización es el trámite destinado a obtener el reconocimiento legal e inscripción de las edificaciones existentes sobre oo. c) Predios ubicados en zonas urbanas consolidadas que se encuentren como urbanos en la Municipalidad correspondiente e inscritos como rústicos en el Registro de Predios. 2. La SUNARP mediante la ResoluciÓn N° 490-2003-SUNARP-SN aprobó la Directiva N° 013-2003-SUNARP/SN por la cual se dispuso que "... 5.1 Conforme al literal k) del artículo 5 de la Ley N° 27333, es procedente la inscripción de la declaración de prescripción adquisitiva de' dominio y de formación de títulos supletorios, respecto de inmuebles situados en zonas urbanas, aunque no se encuentre inscrita la aprobación de la habilitación urbana, siempre que la Municipalidad correspondiente, a travé'! de la certificación pertinente, establezca que el inmueble materia del asunto no contencioso de competencia notarial, cuenta con zonificación urbana. Este

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RESOLUCiÓNNo. -./ t 2 - 2006- SUNARP-TR-L ,

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criterio será también de aplicación a la inscripción de las' regularizaciones de edificaciones tramitadas al amparo de la Ley N° 27157 Y su reglamento. n

3. En el presente caso, se aprecia de los antecedente registrales que el predio se encuentra inscrito como rústico, no existiendo inscrita habilitación urbana alguna. Es en este sentido que' el Registrador deniega la inscripción argumentado que no es posible la inscripción de la declaratoria de fábrica y de subdivisión de terreno al amparo de las normas de regularización contempladas en la Ley N° 27157 Y su Reglamento aprobado por D.S. N° 008-2000-MTC por tener la calidad de rústico, solicitando la inscripción previa de la habilitación urbana correspondiente. Al respecto, el interesado para desvirtuar este supuesto presenta documentación para efectos de acreditar que el predio tiene la calidad de urbano. Por lo tanto, corresponde a esta Sala analizar si la documentación presentada por el usuario acredita la calidad de urbano del predio.

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4. Se presenta Certificado de Zonificación y Vías N° 08-2005-MML-GDUSPHU expedido

por la Municipalidad

Metropolitana

de Lima

- Gerencia

Desarrollo Urbano del 7/11/2005, en el que consta que el predio tiene como zonificación: 12Industria Liviana. '

Se adjunta Certificado de Parámetros Urbanísticos y Edificatorios N° 10202005-SGOP-GDU/MDA expedido por la Municipalidad de Ate del 26/9/2005, en el que se señala que el predio no cuenta con la respectiva habilitación urbana, siendo su zonificación: 12 (Industria Liviana), habiéndose expedido dicho certificado de conformidad con el D.S:! N° 0082000-MTC y el D.S. N° Q11-2005-VIVIENDA, en los términos siguientes: "El presente documento es utilizado para todos los procedimientos que comprometan el saneamiento de la 'titulación y de unidades inmobiliarias (licencia de obra en sus diferentes modalidades y/o su regularización así como para la tramitación de la declaratoria de fábrica y el régimen legal de las unidades inmobiliarias Ley 27157)." Asimismo, se presenta el Oficio N° 1394-2005-SGPUC-GDU/MDA del 14/12/2005 expedido por la Sub Gerente de Planificación Urbana y Catastro de la Municipalidad de Ate, Arq. María Consuelo Sipión Zapata, mediante el cual se manifiesta que de conformidad con el plano de clasificación del suelo metropolitano por condiciones generales de uso aprobado por Ordenanza N°228-1999 inmueble ubicado en la Av. Nicolás Ayllón (Carretera Central) W8000 - 8010, constituido por los lotes 72A, 72B, 73A, 73B, 73C, 73D, 120A de la lotización La Estrella se encuentra comprendido dentro del área urbana. 5. El Reglamento Nacional de Construcciones en su artículo 1-111-3.1, define a la zona industrial liviana como la zona destinada para establecimientos industriales que tienen las características siguientes: -Orientación al área del mercado local y a la infraestructura vial urbana. -Posee contacto con el área central. -Venta al por mayor: -Dimensión económica media. ..;Noson molestos, ni peligrosos. 11

Asimismo, de conformidad con la Ordenanza N° 228 referida a la clasificación del suelo metropolitano por condiciones generales de uso, el

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área urbana es aquella que está definida como tal en el Plano de lonificación General de Lima Metropolitanavigente. El área urbana se destinará a los usos del suelo fijadosen el Plano de lonificación siguientes: residenciales, comerciales, industriales, recreaciones, parques zonales, equipamientourbano, usos especiales, zonas de reglamentaciónespecial y otros contenidos en el Reglamento de lonificación General de Lima Metropolitana.Se exceptúa de esta clasificación la lona Especial de Habilitaciónrestringida que corresponde a los cerros de la Provincia de Lima. .

6. Asimismo,deberá tenerse presente que esta instancia, respecto a este aspecto y además con referencia al predio materia de estudio, mediante Resolución N° 322-2001-0RLCITR del 23/07/2001 se ha pronunciado en los términos siguientes:

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"(...) Que, el Capitulo 11del Reglamento Nacional de Construcciones define al terreno urbano como aquel que cuenta con los servicios generales propios de la población en que se ubica, o los establecidos por los Reglamentos correspondientes, debiendo en ambos casos, haber sido habilitado com~ urbano con sujeción a las respectivas disposiciones legales o reglamentarias; asimismo, de,fine al terreno .rústico como aquel no comprendido en la definición anterior y al terreno eriazo al no cultivado por falta o exceso de agua y demás terrenos improductivos; exceptuándose, los de forestación o reforestación, las lomas con pastos naturales dedicados a la ganadería, los terrenos urbanos y los usados con fines domésticos o industriale~; Que, conforme a los dispositivos que han regulado el proceso de habilitación urbana, que van desde el Reglamento de Urbanizaciones aprobado por Resolución Suprema del 22 de agosto de 1924, hasta la vigente Ley General de Habilitaciones Urbanas N° 26878, todo proceso de habilitación debe contar con la correspondiente aprobación del ente de control, constituido primigeniamente por el Ministerio de Fomento y Obras Públicas y actualmente por la municipalidades provinciales y distritales; Que, asimismo, el artículo 17 del Decreto Legislativo 653 define a las tierras rústicas como aquellas que se encuentran ubicadas en la zona rural, que están de,stinadas o son susceptibles de serio para fines agrarios, y que no han sido habilitadas como urbanas; apreciándose, además, que el Decreto Legislativo N° 667 contiene similar definición al establecer en el artículo 4° que se considera Predio Rural a aquella porción de tierra ubicada en área rural o en área de expansión urbana declarada zona intangible, dedicada a uso agrícola, pecuario o forestal. Asimismo, considera también como predio

rural a los terrenoseriazoscalificadosparafines agrícolas;

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Que, en el presente caso, el predio de 67,231.26 m2, inscrito en la partida electrónica N° 11134078 se formó a consecuencia de la acumulación de los lotes rústicos 72-8, 73-A, 73-8, 73-C, 73-0 inscritos en el tomo 348, fojas 415 a 418, que continúa en la ficha 1636724 y en la partida electrónica 49062156; y, el lote también rÚstico 72-A, inscrito en el tomo 352 fojas 37 a 42, 53 a 54, que continúa en la ficha 1636726 y en la partida electrónica 49062158. En tal sentido, registralmer.te el referido predio acumulado mantendría su condición de rústico pues no se aprecia de las mencionadas partidas que se haya realizado algún proceso de habilitación urbana; Que, sin embargo, el interesado adjunta a su solicitud de inscripción, entre otros documentos, la C'onstancia Catastral N° 20-00 del 25 de setiembre de 2000, expedida por la Sub-Dirección de Catastro y Estadística de la Municipalidad Distrital de Ate, donde se precisa que el predio submateria tiene uso industrial y zonificación 1-,2;

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RESOLUCiÓN No. - ./ 12 - 2006 - SUNARP-TR-L .';;\:;'~j

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Que, en consecuencia, si bien de acuerdo al. Reglamento Nacional de Construcciones, para que un terreno adquiera la condiciónde urbano se requiere la declaraciónexpresa de los organismos correspondientes,en el presente caso no puede soslayarse la circunstancia de que el predio submateria, a pesar de no haber sido declarado formalmente urbano tiene

tal naturaleza, pues no puede ser considerado rústico al no tener uso agrícola, pecuario o forestal, sino más bien industrial. En tal sentido, si bien no ha sido incorporado formalmente a la, zona urbana, lo cual debería efectuarse mediante la recepción de obras en vía de regularización conforme a la Ley General de Habilitaciones Urbanas N°26878, ello no es obstáculo para considerarlo como predio urbano atendiendo a la certificación catastral citada en el considerando que antecede; (...)" 7. Con relación al Oficio N° 1043-2005-SGPUC-GDUlMDA expedido el 27/9/2005 por la Sub Gerente de Planificación Urbana y Catastro, Arq. María Consuelo Sipion Zapata, se deja constancia que éste no desvirtúa la calidad de urbano del predio por cuanto la Municipalidad solamente comunica que según informe legal la declaración de un terreno como habilitado de oficio o a petición de parte debe adecuarse a determinados requisitos establecidos en el TUPA, actos que no se encuentran regulados por el TUPA vigente, en tal sentido se ha procedido a suspender el trámite iniciado hasta que sea regulado.

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Adicionalmente, el Registrador debe tener en cuenta que la calidad de urbano de un predio, lo es con independencia de haber pasado por un procedimiento de habilitación urbana. El artículo 8 del' 0.5. W011-2005VIVIENDA que regula las habilitaciones :.Jrbanasde oficio1, no descarta la aplicación del artículo 10de este mismo dispositivo legal que introduce una modificación al Art. 42 del Reglamento de la ley 27157, estableciendo clara e indubitablemente que el trámite destinado a obtener el reconocimiento legal e inscripción de las edificaciones existentes (regularización) también es sobre, predios ubicados en zonas urbanas consolidadas que se encuentren como urbanos en la Municipalidad correspondiente e inscritos como rústicos en el Registro de Predios (literal c).

El Registrador se excede al exigir que para la inscripción de la fábrica el terreno cuente mínimamente con proyecto aprobado de habilitación urbana con construcción simultánea, ya que existe norma expresa en el sentido señalado en el párrafo anterior.

1 Artículo 8: Incorporar la Decirnosétima Disposición Transitoria del Reglamento de la Ley W27157 de Regularización de Edificaciones, del Procedimiento para la Declaratoria de Fábrica y del Régimen de Unidades Inmobiliarias de Propiedad Exclusiva y de Propiedad Común, aprobado mediante Decreto Supremo WOO8-2000-MTC, en los términos siguientes: "Decímosétíma.- Habilitación Urbana de Oficio Las Municipalidades Provinciales en el ámbito del Cercado y las Distritales en su jurisdicción, identificarán los predios ubicados en zonas urbanas consolidadas, que se encuentren como urbanos en la Municipalidad e inscritos como rústicos en el Registro de Predios, declarándolos habilitados, de oficio mediante Resolución de alcaldia, disponiendo la inscripción registral del cambio de uso de rústico a urbano, acto éste que será gestionado por el propietario",

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Artículo 4.- Regularización

Es el trámite destinado a obtener el reconocimiento legal e inscripción de las edificaciones existentessobre: a) Prediosurbanos b) Terrenos que cuenten con proyecto aprobado de habilitación urbana con cottstrucción c)

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simultánea. , Predios ubicados en zonas urbanas consolidadas que se encuentren como urbanos en la Municipalidad correspondiente e inscritos como rústicos en el Registro de Predios.

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8. En este sentido, conforme a las normas precitadas y la jurisprudencia emitida por esta instancia, se puede determinar que los certificados expedidos por la Municipalidad de Ate si acreditan que el predio submateria tiene la calidad de urbano, siendo aplicable al acto rogado, las normas contenidas en ta Ley N° 27157 Y su Reglamento aprobado por D.S. N° 0082000-MTC.

Por los motivos expuestos, se procede a revocar la observación formulada por el Registrador en todos sus extremos. 9. Habiéndose determinado que el predio tiene la calidad de urbano, de conformidad con lo dispuesto por los artículo 32° y 33° inciso c), c.2 del Reglamento General de los Registros PÚblicos3,se procede a la calificación integral del título. '

Articulo 32.- Alcances de la calificación

El Registrador y el Tribunal Registral, en sus respectivas instancias, al calificar y evaluar los titulos ingresados para su inscripción, deberán: a) Confrontar la adecuación de los titulos con los asientos de inscripción de la partida registral en la que se habrá de practicar la inscripción, y, complementariamente, con los antecedentes registrales referidos a la misma, sin perjuicio de la legitimación de aquéllos. En caso de existir discrepancia en los datos de identificación del titular registral y del sujeto otorgante del acto, el Registrador, siempre que exista un convenio de interconexi6n vigente, deberá ingresar a la -I'~~\ base de datos del RENIEC, a fin de verificar que se trata de la misma persona;

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b) Ve~ifica~I~ existenciade obstáculos~ue eman~nde la p~rtidaen la que .deber~

i'practicarse la InSCripCiÓn,asl como de titulos pendientes relativos a la misma que puedan Impedir "'htemporal o definitivamente la inscripción.

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. c) Verificar la validezy la naturalezainscribibledel acto o contrato, asl como la formalidad del titulo en el que éste constay la de los demásdocumentospresentados; d) Comprobarque el acto o derechoinscribible,asl como los documentosque conforman el

titulo, se ajustan a las disposiciones legales sobre la materia y cumplen los requisitos establecidos en dichas normas; e) Verificar la competencia del funcionario administrativo o Notario que autorice o certifique el titulo; f) Verificar la capacidad de los otorgantes por lo que resulte del titulo, de la partida registral vinculada al acto materia de inscripción y complementariamente de sus respectivos antecedentes; asl como de las partidas del Registro Personal, Registro de Testamentos y Registro de Sucesiones Intestadas debiendo limitarse a la verificación de los actos que son objeto de inscripción en ellos; g) Verificar la representación invocada por los otorgantes por lo que resulte del titulo, de la partida registral vinculada al acto materia de inscripción, y de las partidas del Registro de Personas Jurldicas y del Registro de Mandatos y Poderes, si estuviera inscrita la representación, sólo en relación a los actos que son objeto de inscripción en dichos registros; h) Efectuar la búsqueda de los datos en los Indices y partidas registrales respectivos, a fin de no exigirle al usuario información con que cuenten los Registros que conforman el Sistema Nacional de los Registros Públicos; . i) Rectificar de oficio o disponer la rectificación de los asientos registrales donde haya advertido la existencia de errores materiales o de concepto que pu~ieran generar la denegatoria de

inscripcióndel titulo objeto de calificación,

El Registrador no podrá denegar la inscripción por inadecuación entre el titulo y el contenido de partidas registrales de otros registros, salvo lo dispuesto en los literales f) y g) que anteceden. En los casos de resoluciones judiciales que contengan mandatos de inscripción o de anotaciones preventivas, el Registrador y el Tribunal Registral se sujetarán a lo dispuesto por el segundo párrafo del articulo 2011 del Código Civil.

Articulo 33.- Reglas para

la calificación

registral

El Registrador y el Tribunal Registral, en sus respectivas instancias, al calificar y evaluar los tltulos ingresados para su inscripción, se sujetan, bajo responsabilidad, a las siguientes. reglas y Ifmites: a) En la primera instancia: a.1) Cuando el Registrador conozca un titulo que previamente haya sido liquidado u observado por otro Registrador, salvo lo dispuesto en el literal c), no podrá formular nuevas observaciones a los documentos ya calificados. No obstante, podrá dejar sin efecto lasaformuladas con anterioridad. ' a.2) Cuando en una nueva presentación el Registrador conozca el mismo titulo o uno con las mismas caracteristicas de otro anterior calificado por él mismo, aunque los intervinientes en el

RESOLUCiÓN No. - /12

2006 -

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SUNARP-TR-L

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10. Mediante el presente título se solicita la inscripción de la demolición y declaratoria de fábrica, as! como la subdivisión del predio registrado en la partida N° 11134078 del Registro de Predios, habiéndose advertido los defectos siguientes:

- En

observancia de lo dispuesto por lós artículos 5° incisos e) y f), 24° Y

25° del Reglamentode la Ley N° 27157 aprobadopor D.S. N° 008-2000MTC4, los Anexo 4 presentados deberán encontrarse con las firmas acto y las partidas registrales a las que se refiere sean distintos, sin perjuicio de lo dispuesto en el literal c), procederá de la siguiente manera: * Si el trtulo que calificó con anterioridad se encuentra observado o hubiera sido tachado por caducidad del asiento de presentación sin que se hubieren subsanado los defectos advertidos, no podrá realizar nuevas observaciones a las ya planteadas. Sin embargo, podrá desestimar las observaciones formuladas al titulo anterior. ~

* Si el titulo que calificó con anterioridad fue inscrito, se encuentra liquidado o fue tachado por caducidad del asiento de presentación al no haberse pagado la totalidad de los derechos registrales, no podrá formular observaciones al nuevo trtulo, debiendo proceder a su liquidación o inscripción, según el caso. Tratándose de trtulos anteriores tachados por caducidad del asiento de presentación, sólo se aplicará lo dispuesto en este literal cuando el trtulo es nuevamente presentado dentro del plazo de seis meses posteriores a la notificación de la tacha y siempre que el presentante no hubiera retirado ,~~~:"'R~los doc.ume~tos que forman part~ ~el t~tulo. " ... .. ' /;'' ~ '~~ E') funclonano responsable del Dlano dispondrá lo conveniente a fin de garantIzar la Intanglblhdad de '::; ' //.;':" ,~:Jdsdocumentos que forman parte del titulo tachado durante el plazo a que se refiere el artIculo ~>\I . 'rJJ "',

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, \~,::, ~ ':;; ,q ,~! a.3) Cuando el Registradorconozca el mismo titulo cuya inscripciónfue dispuesta por el '>~:;,,?,r~t:~,7 Tribunal Registral,o uno con las mismas caracterfsticas,aunque los intervinientesen el acto y las "J;" partidas registrales a las que se,refiere sean distintos, deberá sujetarse al criterio establecido por dicha instanciaen la anteriorocasión. ,

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b) En la segunda instancia b.1) Salvo lo dispuesto en el literal c), el Tribunal Registral no podrá formular observaciones distintas a las advertidas por el Registrador en primera instancia. b.2) Cuando una Sala del Tribunal Registral conozca en vla de apelación un titulo con las mismas caracterlsticas de otro anterior resuelto por la misma Sala u otra Sala del Tribunal Registral, aquélla deberá sujetarse al criterio ya establecido, salvo lo dispuesto en el siguiente párrafo. Sin embargo, podrá dejar sin efecto observaciones anteriormente confirmadas. Cuando la Sala considere que debe apartarse del criterio ya establecido, solicitará al Superintendente Adjunto que convoque a un Pleno Extraordinario para que se discuta la aprobación del criterio establecido anteriormente o se adopte el nuevo criterio. En este último caso, la Resolución que adopte el nuevo criterio tendrá el carácter de .precedente de observancia obligatoria. ' c) Las limitaciones a la calificación registral establecidas en los literales anteriores, no se aplican en

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los siguientessupuestos:

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c.1) Cuando se trate de las causales de tacha sustantiva previstas en el artIculo 42 de este Reglamento; en tal caso, el Registrador o el Tribunal Registral, según corresponda, procederán a tachar de plano el titulo o disponer la tacha, respectivamente. c.2) Cuando no se haya cumplido con algún requisito expresa y taxativamente exigido por normas legales aplicables al acto o derecho cuya inscripción se solicita. c.3) Cuando hayan surgido obstáculos que emanen de la partida y que no existlan al calificarse el trtulo primigenio.' 4 Artículo5°,-Funciónnotarial El notario cumple

las siguientes

funciones:

a) Comprueba, bajo responsabilidad, la validez legal' de los tltulos o documentos de fecha cierta que sustentan los derechos, actos o contratos objeto de inscripción. . b) Tramita los asuntos no contenciosos de saneamiento de titulación previstos en este Reglamento, sujetándose al procedimiento respectivo. c) Certifica que se ha cumplido con las publicaciones correspondientes a fin de garantizar la

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adecuadapublicidaddel trámite.

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d) Notifica a los colindantes, al titular registraI o a terceros que pUdiesen tener derecho o pretensión, respecto de la propiedad del terreno o de la edificación, para que puedan ejercer su derecho de oposición si fuera el caso.

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legalizadas de los representantes de la propietario y' del verificador responsable. Asimismo, los planos U-01, PG-01, A-01, A-02, A-03, A-04, A05, A-06, A-O? y' A-Oa deberán encontrase con la firma legalizada por notario de los representantes de la propietaria. - En el plano A-O? se ha graficado un pasaje de servicio, estacionamiento de vehiculos, patio, ingreso secundarjo vehicular y peatonal, circulación vehicular; sin embargo, en la memoria descriptiva no constan. - En el punto 14 de la memoria descriptiva del FOR consta que la subestación tiene 58.39 m2, sin embargo, en plano PG-01 consta 52.39, debiéndose aclarar al respecto; dejándose constancia que de la sumatoria de montos parciales el área correcta seria de 52.39 m2.

- En Informe Técnico de Verificación solamente se ha declarado una determinada área demolida (63.75 m2), sin embargo, revisado el titulo en su conjunto se advierteque también se ha demolido un área de 7.28 m2, no habiéndose efectuado referencia alguna en el documento; debiendo

aclararal respecto.

- Efectuada la sumatoria de los montos parciales consignados en el item 4 del FOR, en lo referente al tercer piso/azotea (66,160.91 m2), se advierte I;:;;::::~~~ ,./~ ~'~ '/,;

que difiere del área ocupada total señalada (66,127.25 m2).

te en el ' ('~~) Certifica la identidaddel propietario o de su representante, legalizando la firma de éS ':,i a. ¡JjOR y otros documentosanexos. \ ~ ~...J...' Certifica la identidaddel o los verificadores,constata la vigenciade su registroy legalizasu . "'IH ~"", ~~Yfirma en el FOR, los planosy el InformeTécnico de Verificación. '\~~~~g.~ g) Tramita ante el Registro correspondiente,la inscripción de los derechos, actos o . contratos objeto de regularización. h) Devuelve 111interesado, una vez concluido el trámite, una copia completa del FOR y documentosanexos, con las constanciasde inscripciónrespectivas. i) Comunica a la municipalidadcorrespondientela regularizacióntramitada, remitiendo copia del FOR y documentosanexos para los efectostributariosy de catastro urbanoconsiguientes. ,

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Articulo 24°,- Formulario Registral (FOR) El FOR, es aprobado por la SUNARP o el RPU, y constituye titulo registral, cuando está debidamente llenado, firmado y acompañado de la documentación que sustenta el derecho, acto o contrato que se desea registrar.

Artículo 25°.- Documentos que se adjuntan al FOR Los documentos que se acompañarán al FOR, son: a) Copia literal de dominio o documento público, o privado de fecha cierta, donde conste el derecho de propiedad del solicitante; o la solicitud de saneamiento de titulación, de ser el caso. b) Certificado de Parámetros Urbanísticos y Edificatorios, expedido por la municipalidad respectiva, según lo establecido en el Art. 63° del presente Reglamento. Si la Municipalidad, dentro del plazo previsto por este Reglamento, no emite el Certificado, se prescindirá de este documento y el Verificador Responsable indicará, en su Informe de Verificación, bajo su responsabilidad, los parámetros urbanlsticos y edificatorios reglamentarios que corresponden ala edificación. c) Plano de localización y ubicación conforme a las caracterlsticas señaladas en el inciso d) del numeral 64.2 de este Reglamento, debiendo indicarse, en forma precisa, los linderos y medidas perimétricas del terreno. De tratarse de un terreno de perímetro irregular o de dimensiones reducidas, se desarrollará, en el mismo plano o en uno anexo, la poligonal a una escala mayor que permita la perfecta lectura de las medidas perimétricas. d) Planos de plantas de arquitectura (planos de distribución) por pisos, a la menor escala que permita su perfecta lectura,con los nombres de todos los ambientes exteriores e interiores (inclusive los secundarios como closets, despensa, depósitos, piscinas, canchas, etc.), concordados con la memoria descriptiva del FOR. e) Informe Técnico de Verificación, de ser el caso, con las constancias de haber o§olicitado la Verificación Ad Hoc correspondiente. Los planos y el Informe Técnico de Verificación deberán estar firmados y sellados por el o los verificadores.

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RESOLUCiÓN

No. - ~ '1L ~ 2006 - SUNARP-TR-L

- En el documento privado de la subdivisión, en lo referente a los Sub Lotes A, 8 Ye se han detalladoambientes que no han sido declarados. Sub Lote A: estacionamiento exterior, jardín 1, estacionamiento interior, jardín 2, circulación principal, patio de trabajo, área de equipos, área libre, plataforma 1, circulación secundaria, patio de maniobras, área de equipos 2

y plataforma3. . Sub Lote B:circulaciónvehicular,patio, estacionamientovehiculary pasaje ,

de servicio. Sub Lote C: Plataforma2 y jardín.

En tal sentido, sírvase aclarar las discrepancias advertidas mediante Anexo 4 con firmas legalizadas por notario de los representantes de la propietaria y del verificador responsable. '

11. De conformidad con el artículo 156 del TUO del ReglamentoGeneral de los Registros Públicos, cuando el Tribunal Registral revoca o confirma las observaciones formuladas por los Registradores, también debe pronunciarse sobre la liquidaciónde los derechos registrales. Demolición (5/.13.748.33 Nuevos Soles) Derechos de calificación

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Derechos de inscripción Declaratoria de Fábrica (5/.3'171.167.11 Nuevos.Soles) Derechos de calificación Derechos de inscripciQn Subdivisión Derechos de calificación Derechos de inscripción Independización (3 unidades inmobiliarias) Derechos de calificación

32.00 16.01

SI. 32.00 5/.3300.00 SI. SI.

51.00 13.00

Derechos de inscripción

SI. 153.00 SI. 39.00 SI. 3636.01

Pago a cuenta mediante recibo N° 2005-05-00026437

SI. 217.00

Total a cancelar

SI. 3419.01

12.

conformidad

con

artículo

1° de

la Resolución

Superintendencia Nacional de los Registros Públicos, N° 263-2005SUNARP-SN- Reglamentodel TribunalRegistral,el TribunalRegistrales el órgano de la SUNARPcon competencianacionalque conocey resuelveen segunda y última instancia administrativa las apelaciones contra las observaciones,tachas y otras decisionesde 105Registradoresy Abogados Certificadores,en su caso,emitidasen el ámbitode su funciónregistral. "

Asimismo, el artículo 27° del Reglamento General de 105Registros Públicos establece que el plazo de vigencia del asiento de presentación puede ser prorrogado hasta por veinticinco (25) días adicionales, sin perjuicio de lo señalado en el segundo párrafo de este artículo y en el literal a) del artículo 28. El Gerente Registral o Gerente de Área, mediante resolución motivada en causas objetivas y extraordinarias debidamente acreditadas, puede prorrogar de oficio y con carácter general la vigencia del asiento de presentación hasta por sesenta (60) días adicionales, en razón d~ la fecha de ingreso del título, tipo o clase de acto inscribible, Registro al que corresponda u otro criterio similar, dando cuenta a la Jefatura. La prórroga

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concedida

por el Gerente se adiciona a la prevista en el primer párrafo, si

fuera el caso. Cuando en una Zona Registral haya más de un Gerente de Área Registral con facultad para otorgar prórrogas y ésta deba alcanzar a títulos que involucran a más de un Área, el Jefe Zonal podrá otorgar dicha prórroga en los términos establecidos en el párrafo anterior. Asimismo, cuando las razones que justifican la prórroga trascienden el ámbitozonal,el Gerente Registral de la Sede Central estará facultad o para otorgarla. " En este sentido, no constituye una atribuciQ'n del -Tribunal Registral el éonceder prórroga a la vigencia del asiento de presentación del título, por lo tanto, se declara improcedente su solicitud. 13. Los artículos 31 y 32 del Reglamento -G$neral Registros de Predios establecen la calificación integral de los títulos presentados al Registro que deben efectuar los Registradores en los términos y con las limitaciones que ahí se preéisan. En atención a ello, los Registradores no pueden reservar su calificación como ha ocurrido en el presente procedimiento, por lo tanto corresponde que se invoque al Registrador un mayor celo en el ejercicio de sus funciones. Estando a lo acordado por unanimidad;

VII.

RESOLUCiÓN 1. REVOCAR la observación formulada por el Registrador y SEÑALAR que el título adolece de los defectos consignados en el considerando décimo de la presente Resolución.

2. DECLARAR IMPROCEDENTEla solicitud de prórroga del asiento de presentacióndel título.

',.

3. RECOMENDAR al Registrador Público César Martín Moreyra Fonseca poner mayor celo en el ejercicio de sus funciones. Regístrese

y comuníquese.

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TRONCOS ~Presidente de la Primera Sala ';.'~t~~'!~;::-'?-/ del Tribunal Registral 1ra. Sala

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