OTORGAMIENTO DE ESCRITURA PÚBLICA EL PROCESO DE OTORGAMIENTO DE ESCRITURA PÚBLICA, NO IMPLICA DECLARACION DE DOMINIO ALGUNO, SINO QUE EL JUEZ -EN CASO DE CUMPLIRSE LOS PRESUPUESTOS ESTABLECIDOS EN LAS NORMAS PERTINENTES- FORMALIZA UNA TRANSFERENCIA QUE OPERÓ CON ANTERIORIDAD Y QUE REQUIERE ÚNICAMENTE CONSTAR EN INSTRUMENTO PÚBLICO PARA EFECTOS PROBATORIOS PLENOS O PARA SU ACCESO AL REGISTRO.
RESOLUCIÓN Nº 189-2001-ORLC/TR LIMA, 30 DE ABRIL DEL 2001. VISTO, el recurso de apelación interpuesto por LINO MARTÍNEZ GANOZA, mediante Hoja de Trámite Documentario Nº 7462 del 23 de febrero de 2001, contra la observación formulada por la Registradora (e) del Registro de Propiedad Inmueble, Dra. Tania Tupayachi Basto, a la solicitud de inscripción de compraventa. El título se presentó el 11 de enero de 2001 bajo el Nº 7074. La Registradora denegó la inscripción solicitada de acuerdo a lo siguiente: "Subsiste la observación formulada al título, por cuanto a fin de inscribir la presente compraventa previamente debe efectuarse la división y partición del bien con intervención de todos los copropietarios y la de René Víctor Arroba Arnaiz inclusive, a efectos de determinar el porcentaje de propiedad real que le corresponde a cada uno. Asimismo, se ha verificado que AUGUSTO LUIS RATTI ANGULO heredero declarado de Augusto Raúl Ratti Martínez De la Torre no ha transferido sus derechos y acciones como se indica en el cuadro de transferencias adjuntado en la subsanación anterior, por lo que también deberá intervenir en la división y partición arriba indicada. Se formula la presente de conformidad con el artículo 2011 del Código Civil y artículo 151 del Reglamento de las Inscripciones."; con el informe oral de la Dra. Ileana Trelles Sánchez, e interviniendo como Vocal ponente la Dra. Martha Silva Díaz; y, CONSIDERANDO: Que, mediante el título venido en grado se solicita la inscripción de la escritura pública de compraventa de acciones y derechos del 19 de mayo de 1984, otorgada por el Juez del Sexto Juzgado Civil de Lima Dr. Hildebrando Roca Oliveros, en rebeldía de Augusto Ratti Martínez De la Torre, Andrés Ratti Martínez De la Torre, Juana Ratti Martínez De la Torre, Elena Magdalena Ratti Martínez De la Torre y Nelly Ratti Martínez De la Torre, herederos de Juana Martínez De la Torre Vda. de Ratti, a favor de Lino Martínez Ganoza y Roda Carreras Espinoza de Martínez, ante el notario de Lima Dr. Carlos Enrique Becerra Palomino; Que, asimismo, forma parte del título, la escritura pública de reconocimiento de acciones y derechos del 14 de febrero de 2001, otorgada por René Víctor Arroba Arnaiz a favor de Lino Martínez Ganoza y su cónyuge, ante el notario de Lima Dr. Julio Antonio Del Pozo Valdez; Que, según consta de las cláusulas primera y segunda de la minuta inserta en la escritura pública del 19 de mayo de 1984, la sociedad conyugal Martínez-Carreras, interpuso demanda contra los herederos de Juana Martínez De la Torre Vda. de Ratti (Juana, Andrés, Augusto, Elena Magdalena, Nelly y Tula Martínez De la Torre) a efectos cumplan con otorgar la escritura pública de compraventa del lote Nº 8, que representa el 09.90% de los derechos y acciones pertenecientes a la referida Juana Martínez De la Torre Vda. de Ratti, sobre el inmueble de mayor extensión ubicado en el lote "D", valle de Ate Alto, distrito de Chaclacayo, inscrito en la partida Nº II, obrante a fojas 7 y ss. del tomo 359 y su continuación en la partida electrónica Nº 11103736 del Registro de Propiedad Inmueble; constando insertas la demanda, sentencia del 20 de setiembre de 1983 que declaró fundada la misma y la resolución del 13 de febrero de 1984 que dispuso el otorgamiento de la escritura por el Juzgado, entre otros; Que, revisada la partida registral a que se refiere el considerando precedente, se aprecia que el lote "D" ubicado en el valle de Ate Alto, distrito de Chaclacayo, fue inmatriculado a favor de Augusto Ratti Nava y su cónyuge Juana Martínez De la Torre (asiento 1), posteriormente, los derechos correspondientes al referido Augusto Ratti Nava sobre el inmueble sub materia, fueron adquiridos por su cónyuge supérstite y
por sus hijos Juana, Magdalena, Nelly, Augusto, Tula, Andrés Ratti Martínez De la Torre y Mary Ratti Franco (asiento 2); Que, en el asiento 3 de la partida registral mencionada, consta inscrita la compraventa del 1.98% de los derechos de propiedad correspondientes a Augusto Ratti Martínez De la Torre, a favor de Jorge Iturriaga Bianco; asimismo, según consta del asiento 7, Juana, Magdalena, Nelly, Augusto, Tula y Andrés Ratti Martínez De la Torre, adquirieron los derechos correspondientes a Juana Martínez De la Torre, a su fallecimiento; Que, posteriormente, Judith Carmen Flores Adriazola, adquiere los derechos correspondientes a Cecilia María Angulo Arteaga, Cecilia María y Juanita María Cecilia Sara Ratti Angulo (asiento C00001 de la partida electrónica Nº 11103736), transfiriendo los mismos, a favor de René Víctor Arroba Arnaiz (asiento C00002); Que, respecto a la inscripción a que se refiere el considerando precedente (asiento 000001 de la partida electrónica Nº 11103736), cabe aclarar que las vendedoras intervienen en calidad de herederas de Augusto Ratti Martínez De la Torre, en virtud del acta de sucesión intestada del 23 de octubre de 1997 otorgada por el notario de Lima Dr. Alberto Florez Barrón, inscrita en la partida electrónica Nº 11000743 del Registro de Sucesiones Intestadas, en la que se aprecia, se nombró igualmente como heredero a Augusto Ratti Angulo; Que, no obstante haberse omitido inscribir la indicada sucesión en el Registro de Propiedad Inmueble, al haberse inscrito la transferencia de los derechos y acciones referidos, no puede desconocerse el derecho de Augusto Ratti Angulo como heredero de Augusto Ratti Martínez De la Torre y, en consecuencia, titular de dominio, en la parte proporcional, sobre los derechos y acciones correspondientes a este último sobre el inmueble materia del presente recurso; teniendo en cuenta de otro lado, que en la cláusula primera de la minuta inserta en la escritura pública de cesión de acciones y derechos del 11 de mayo de 1999 obrante en el título archivado Nº 77790 del 14 de mayo de 1999, en mérito al cual se extendió el asiento C00001 de la partida electrónica Nº 11103736 del Registro de Propiedad Inmueble a que se refiere el sexto considerando, se indicó que las vendedoras (Cecilia María Angulo Arteaga, Cecilia María y Juanita María Cecilia Sara Ratti Angulo) adquirieron los derechos y acciones materia de venta en mérito de haber sido declaradas herederas -conjuntamente con Augusto Ratti Angulo- de Augusto Ratti Martínez De la Torre, según acta de sucesión intestada del 23 de octubre de 1997; Que, en tal sentido, habiéndose omitido la expresión de dicha circunstancia, a que hace referencia la cláusula primera de la minuta inserta en la escritura pública del 11 de mayo de 1999 y a efectos de mantener la claridad y precisión que deben revestir los asientos registrales; en aplicación del artículo 175 del Reglamento General de los Registros Públicos, resulta procedente rectificar el asiento C00001 de la partida electrónica Nº 11103736, consignando que las vendedoras adquirieron los derechos y acciones pertenecientes a Augusto Ratti Martínez De la Torre, materia de venta, en mérito al acta de sucesión intestada del 23 de octubre de 1997, en la que se declaró heredero, igualmente, a Augusto Ratti Angulo; Que, la escritura pública de compraventa obrante en el título apelado, se refiere al 09.90% de los derechos y acciones correspondientes a Juana Martínez de la Torre Vda. de Ratti, sobre el inmueble sub materia, señalando que estos deberán materializarse sobre el lote Nº 8, que corresponde a uno de los lotes en que fue dividido el inmueble referido; Que, al respecto, deberá considerarse las normas sobre interpretación del acto jurídico, estableciendo el artículo 168 del Código Civil, que el acto jurídico debe ser interpretado según lo que se haya establecido en él y el principio de la buena fe en concordancia con el artículo 1361 del citado cuerpo normativo, que dispone que los contratos son obligatorios en cuanto se haya expresado en ellos, presumiéndose que la declaración expresada en el contrato responde a la voluntad común de las partes y quien niegue esa coincidencia debe probarla; de lo cual se desprende que la voluntad de las partes contratantes es transferir el 09.90% de las acciones y derechos respecto del inmueble de mayor extensión, lo que fue establecido, asimismo, en la sentencia del 13 de setiembre de 1983, no obstante, haberse referido a la transferencia de un lote de terreno físicamente determinado; en consecuencia, el contrato de compraventa de acciones
y derechos materia del presente recurso, constituye una declaración de voluntad válida en el sentido de transferir una cuota ideal respecto de la totalidad del predio matriz; Que, de conformidad con lo establecido en el artículo 2011 del Código Civil concordado con el artículo 151 del Reglamento General de los Registros Públicos, los Registradores deberán calificar la legalidad de los documentos en cuya virtud se solicita la inscripción, la capacidad de los otorgantes y la validez del acto, por lo que resulta de ellos, de sus antecedentes y de los asientos de los registros públicos; Que, en la parte introductoria de la escritura pública sub examine, se indicó que el Juez interviene en rebeldía, entre otros, de Mary Ratti Vda. de Bernales, consignando a la misma como heredera de Juana Martínez de la Torre Vda. de Ratti, lo que discrepa con la cláusula segunda de la minuta inserta en la escritura pública, así como con la sentencia del 20 de setiembre de 1983; Que, como ha establecido esta instancia en reiterada y uniforme jurisprudencia, como las Resoluciones Nºs 038-98-ORLC/TR del 30 de enero de 1998 y 100-99-ORLC/TR del 12 de abril de 1999, entre otras, el otorgamiento de escritura pública es el procedimiento judicial mediante el cual el Juez, a solicitud de la parte demandante celebrante de un contrato, ordena a la otra parte que cumpla con otorgar el instrumento respectivo, el mismo que puede ser otorgado por el Juez en rebeldía de ésta, siendo que en estos casos, la escritura pública que se otorga no constituye un parte judicial, sino que la actuación del Juez se restringe a otorgar el instrumento respectivo de conformidad con lo dispuesto en la sentencia; Que, en tal sentido, debe entenderse que la escritura pública, no se refiere a los derechos y acciones correspondientes a Mary Ratti Vda. de Bernales, por cuanto la misma, como se ha señalado, no es heredera de Juana Martínez de la Torre Vda. de Bernales; Que, de conformidad con el artículo 1549 del Código Civil, es obligación esencial del vendedor perfeccionar la transferencia de la propiedad del bien; asimismo, el artículo 1218, dispone que la obligación se transmite a los herederos, salvo cuando es inherente a la persona, lo prohibe la ley o se ha pactado en contrario; Que, el proceso de otorgamiento de escritura pública, no implica declaración de dominio alguno, sino que el Juez -en caso de cumplirse los presupuestos establecidos en las normas pertinentes- formaliza una transferencia que operó con anterioridad y que requiere únicamente constar en instrumento público para efectos probatorios plenos o para su acceso al Registro; Que, en consecuencia, no obstante que los derechos correspondientes a Augusto Ratti Martínez De la Torre, fueron adquiridos por sus herederos a su fallecimiento, quienes a su vez -con excepción de Augusto Ratti Angulo quien conserva sus derechos de propiedad sobre el inmueble- han sido transferidos a terceros (Judith Carmen Flores Adrizola y posteriormente, René Víctor Arroba Arnaiz), ello no impide el acceso al Registro de la escritura pública obrante en el título alzado, dado que, como se ha señalado, la misma se refiere a la transferencia del 09.90% de derechos y acciones de propiedad de Juana Martínez de la Torre Vda. de Ratti sobre el inmueble inscrito en la partida Nº II, obrante a fojas 7 y ss. del tomo 359 y su continuación en la partida electrónica Nº 11103736 del Registro de Propiedad Inmueble, formalizada por los herederos de la misma como resultado de un proceso seguido a tal efecto; Que, a mayor abundamiento, los derechos y acciones materia de transferencia, no exceden el porcentaje correspondiente a los herederos con derecho inscrito sobre el inmueble sub materia; de otro lado, se ha cumplido con presentar la escritura pública de reconocimiento de compraventa de acciones y derechos del 14 de febrero de 2001 otorgada por René Víctor Arroba Arnaiz a favor de la sociedad conyugal MartínezCarreras ante el notario de Lima Dr. Julio Antonio Del Pozo Valdez; Que, en virtud de lo establecido en el artículo IV del Título Preliminar, artículos 150 y 151 del Reglamento General de los Registros Públicos y demás normas antes glosadas, resulta procedente amparar la presente solicitud; De conformidad con lo establecido en la Resolución Jefatural Nº 2360-2000-ORLC/TR del 19 de octubre de 2000; y,
Estando a lo acordado; SE RESUELVE: 1.- REVOCAR la observación formulada por la Registradora (e) del Registro de Propiedad Inmueble, al título señalado en la parte expositiva y disponer su inscripción, de conformidad con los considerandos de la presente resolución. 2.- Disponer que la Registradora (e) del Registro de Propiedad Inmueble, efectúe la rectificación a que se refiere el noveno considerando de la presente resolución. REGÍSTRESE Y COMUNÍQUESE.- (FDO.) DRA. MARTHA SILVA DÍAZ, PRESIDENTA DE LA PRIMERA SALA DEL TRIBUNAL REGISTRAL. - DR. SAMUEL GÁLVEZ TRONCOS, VOCAL DEL TRIBUNAL REGISTRAL. - DR. PEDRO ÁLAMO HIDALGO, VOCAL DEL TRIBUNAL REGISTRAL.