OFICINA REGISTRAL DE LIMA Y CALLAO RESOLUCIÓN DEL TRIBUNAL REGISTRAL Nº 190-2001-ORLC/TR (El Peruano: 24-01-07) Lima, 30 de abril de 2001 VISTO, el recurso de apelación interpuesto por SANDRA DAZA NOVOA, mediante Hoja de Trámite Nº 52495 del 22 de diciembre de 2000, contra la observación formulada por el Registrador del Registro de Propiedad Inmueble de Lima, Dr. Jimmy García Ruiz, a la solicitud de inscripción de INDEPENDIZACIÓN Y REGLAMENTO INTERNO en mérito a partes notariales. El título se presentó el 8 de noviembre de 2000 con el Nº 203675. El Registrador observó el título por cuanto: “1) REGLAMENTO INTERNO E INDEPENDIZACIÓN EN COPROPIEDAD: De los antecedentes registrales se establece que en la edificación sobre la cual recaerá la calificación del presente título, existe un régimen de propiedad exclusiva y régimen de propiedad común, por lo que a efectos de regularizar dicha situación, para el otorgamiento del correspondiente reglamento interno y la posterior independización de las secciones de dominio exclusivo que conforman la edificación deberá realizarse con la participación del propietario con derecho inscrito de las secciones de dominio exclusivo signadas con los Nºs. 01 y 02 en la declaratoria de fábrica inscrita en el asiento B00001 de la partida electrónica Nº 42424994 registrada en el asiento C00001 y C00002 de la misma partida. Sin perjuicio de lo expuesto se observa lo siguiente: 2) DISCREPANCIAS: Existen las siguientes discrepancias: a) De la suma del área ocupada por las secciones exclusivas y comunes del primer piso se obtiene 1994.8711 m2. mientras que según los antecedentes registrales es de 2000.00 m2. Sírvase aclarar. b) En el Resumen de Áreas y la Memoria Descriptiva de independización se señala como área ocupada de la Sección Nº 09: 141.2496 m2. mientras que en los planos se aprecia 141.2495 m2 y en los antecedentes registrales se señala 141.3707 m2. Sírvase aclarar. 3) PLANOS DE INDEPENDIZACIÓN: A fin de realizar una adecuada calificación, sírvase señalar en la memoria y planos de independización, las áreas, linderos y medidas perimétricas de todas las secciones de propiedad común que existen en el segundo y tercer piso, es decir, las áreas no construidas del segundo y tercer piso que generarían pozos de luz que serían zonas comunes de la edificación. 4) SERVIDUMBRE: A fin de proceder a independizar la Sección Nº 09, sírvase solicitar servidumbre de paso sobre la Sección Nº 04 que se antepone en ubicación al ingreso de la sección indicada. Sírvase adjuntar título respectivo que dé mérito para la inscripción de conformidad con el artículo 122 y 123 del Reglamento General de los Registros Públicos. 5) REGLAMENTO INTERNO: De conformidad con el artículo 42 de la Ley Nº 27157 concordado con el artículo 153 de su Reglamento, el reglamento interno debe contener obligatoriamente el criterio adoptado para la asignación de porcentajes de participación de las secciones de dominio exclusivo sobre las zonas comunes, todo lo referente a las votaciones y la forma de toma de acuerdos en las sesiones de la junta de propietarios y las facultades de los órganos de administración. Asimismo, al existir pluralidad de propietarios al momento de independizar el presente inmueble se debe designar al presidente de la junta de propietarios conforme lo dispone el artículo 145 del Reglamento de la Ley Nº 27157”. Interviniendo como Vocal ponente el Dr. Samuel Gálvez Troncos; y, CONSIDERANDO: Que, mediante el título materia de alzada se solicita como acto a inscribir, la independización y reglamento interno del edificio de 3 pisos inscrito en la ficha Nº 207513 del Registro de Propiedad Inmueble de Lima, acto jurídico otorgado por Víctor Herrera Ticona, representado por Javier Leonardo Herrera Najarro, cuyo poder obra inscrito en la partida electrónica Nº 11160883 del Registro de Mandatos y Poderes de Lima y su cónyuge Julia Noris Najarro Huapaya, en mérito al parte notarial de la escritura pública del 11 de julio de 2000 y la escritura pública aclaratoria del 04 de agosto de 2000, ambas extendidas ante el Notario de Lima Alfred Edward Clarke De la Puente; Que, en la ficha Nº 207513 que continúa en la partida electrónica Nº 42424994 del Registro de Propiedad Inmueble de Lima se encuentra inscrito el predio con una extensión superficial de 2000,00 m2. situado frente a la Avenida De los Héroes Nºs. 1310, 1320, 1330, 1336 y 1340 de la Urbanización Jardín del distrito de San Juan de Miraflores, sobre el cual se ha realizado una
edificación compuesta de 3 pisos con un total de área construida de 1 349,4600 m2. trámite efectuado de conformidad con la Ley Nº 26389 (Anexo 2), declaratoria de fábrica extendida en el asiento B00001 de la referida partida registral; Que, en el asiento 1-c) de la ficha Nº 207513 figura el dominio a favor de la sociedad conyugal formada por Víctor Herrera Ticona y Julia Noris Najarro Huapaya, quienes adquieren su derecho en virtud de la compraventa celebrada con el Concejo Distrital de Villa María del Triunfo por escritura pública del 27 de diciembre de 1981. Asimismo, en el asiento C00001 de la P. E. Nº 42424994 aparece que en mérito de la Resolución Nº 33 del 1 de noviembre de 1999 expedida por la Juez del 48 Juzgado Especializado en lo Civil de Lima, Roxana Ch. Carrión Ramírez y Especialista Legal Pedro Feliciano Félix Aquino y por Resolución Nº 34 del 29 de noviembre de 1999, que la declaró consentida, se adjudicó el inmueble signado con el Nº 1340 y 1342 de la Avenida De los Héroes a favor de Manuel A. Muñoz Najar Importaciones Industriales Sociedad Anónima, sociedad inscrita en la ficha Nº 2258 del Registro de Personas Jurídicas de Arequipa, en los seguidos por el adjudicatario con Comercial Méjico S. A., sobre obligación de dar suma de dinero, inscripción realizada en mérito a los partes judiciales que se encuentran insertos al título archivado Nº 209639 del 16 de diciembre de 1999; Que, el registrador denegó la inscripción por cuanto conforme aparece del antecedente registral, sobre la edificación inscrita en la ficha Nº 207513 se ha constituido régimen de propiedad exclusiva y propiedad común y a efectos de inscribir el reglamento interno y la independización de las secciones de dominio exclusivo, resulta necesaria la intervención del propietario de las unidades Nº 01 y 02 cuya titularidad corre inscrita en los asientos C00001 y C00002 de la partida electrónica Nº 42424994; Que, cabe advertir que en el asiento C00001 de la P. E. Nº 42424994 referido al dominio de la empresa Manuel A. Muñoz Najar Importaciones Industriales Sociedad Anónima no se ha señalado el antecedente registral en el que se encuentra inscrito, debiendo salvarse dicha omisión, de conformidad con el artículo 175 del Reglamento General de los Registros Públicos y el artículo 44 inciso 7 del Reglamento de las Inscripciones; Que, al respecto, cabe precisar que por Hoja de Trámite Documentario Nº 8904 del 7 de marzo de 2001, se adjuntó a esta instancia el parte notarial de la escritura pública del 14 de febrero de 2001 extendida ante el Notario de Lima Ricardo José Barba Castro en la que intervino la empresa Manuel A. Muñoz Najar Importaciones Industriales Sociedad Anónima, inscrita en la ficha Nº 2258 del Registro de Personas Jurídicas de Arequipa, representada por Jorge Alberto Muñoz Najar Núñez, para dar su asentimiento a la independización y reglamento interno, motivo por el cual deberá dejarse sin efecto este extremo de la observación; Que, existe discrepancia en cuanto al área del predio sub materia por cuanto como se ha señalado, en el asiento 1-b) de la ficha Nº 207513 y en el título archivado Nº 8620 del 29 de abril de 1981 que le dio mérito, aparece con un área de 2 000 m2. mientras que en los instrumentos públicos presentados para su inscripción se consigna un área de 2 002,50 m2. no resultando sin embargo-un obstáculo para la inscripción de la presente rogatoria por encontrarse dicha diferencia comprendida dentro de la tolerancia registral establecida en el artículo 71 del Reglamento de las Inscripciones; Que, con respecto al segundo punto de la observación, tanto en su literal a) como en su literal b) y considerando lo prescrito en el artículo 71 del Reglamento de las Inscripciones, se tiene que la discrepancia aludida se encuentra dentro de la tolerancia a que se refiere la norma mencionada, por lo que deberá revocarse este extremo de la observación; Que, con relación al tercer punto de la observación debe precisarse que la cláusula tercera, literal D) de la escritura pública del 11 de julio de 2000 corresponde al rubro “Áreas Comunes” según la cual, en el primer piso se ubica una zona común de ingreso con un área de 3,162 m2. frente a la Avenida De los Héroes Nº 1330; en el segundo piso, un área común destinada a hall de distribución, con un área de 22, 5187 m2. y en el tercer piso, un hall de distribución destinado a zona de acceso a las oficinas, con un área de 7, 0043 m2., habiéndose consignado sus linderos y medidas perimétricas los cuales también aparecen determinados en los planos
de independización que forman parte del título de alzada, razón por la cual, también deberá revocarse este extremo de la observación; Que, por otra parte, el registrador considera que con la finalidad de independizar la Sección Nº 09 deberá constituirse servidumbre de paso respecto de la Sección Nº 04 que le antecede en ubicación; Que, es necesario determinar si resulta factible la constitución del derecho real de servidumbre sobre una sección de dominio exclusivo de un edificio sujeto al régimen de propiedad exclusiva y propiedad común; Que, José Luis Lacruz Berdejo y otros al referirse a la propiedad horizontal, citan el artículo 396 del Código Civil Español el cual establece que “Los diferentes pisos o locales de un edificio o las partes de ellos susceptibles de aprovechamiento independiente por tener salida propia a un elemento común de aquél o a la vía pública, podrán ser objeto de propiedad separada,..........” (Derechos Reales, Volumen Segundo, Segunda Edición, José María Bosch Editor S.A., Barcelona, 1991, pág. 537); Que, el artículo 1035 del Código Civil señala que la ley o el propietario de un predio puede imponerle gravámenes en beneficio de otro que den derecho al dueño del predio dominante para practicar ciertos actos de uso del predio sirviente o para impedir al dueño de éste el ejercicio de alguno de sus derechos y, el artículo 1048 del mismo cuerpo normativo establece que el propietario de dos predios puede gravar uno con servidumbre en beneficio del otro; Que, de los dos considerandos precedentes se desprende que sí resulta procedente establecer dicho derecho real sobre la sección Nº 04 a efectos de que la unidad inmobiliaria Nº 09 tenga acceso de entrada, debiendo adjuntarse el título respectivo tal como lo señala el Registrador en su cuarta observación; Que, respecto del primer extremo de la quinta observación formulada al título de alzada, cabe indicar que el artículo 42 inciso d) de la Ley Nº 27157 y el artículo 153 inciso f) del Decreto Supremo Nº 008-2000-MTC establecen que el reglamento interno deberá contener obligatoriamente lo siguiente (....): los porcentajes de participación que corresponden a cada propietario en los bienes comunes, de acuerdo con el criterio adoptado por los propietarios o por el propietario promotor...); Que, en ese sentido, de la lectura de las normas a que se refiere el considerando anterior, se desprende la obligatoriedad en la consignación del criterio asumido por los propietarios o el propietario promotor en la elaboración de los porcentajes de participación que corresponden a cada propietario en los bienes comunes, no habiéndose incluido en el instrumento público de alzada dicho criterio, debiéndose por lo tanto confirmar ese extremo de la observación; Que, cabe advertir de la escritura pública aclaratoria del 4 de agosto de 2000, que en el artículo décimo tercero del reglamento interno se ha señalado todo lo referente a las sesiones de la junta de propietarios, al quórum y a la validez de los acuerdos, razón por la cual, también deberá dejarse sin efecto dicho extremo de la observación; Que, por otra parte, en la escritura de independización del 11 de julio de 2000, se ha señalado en los incisos c) y e) de la cláusula cuarta -referida al Reglamento Interno-, que la administración de la edificación en relación a los gastos que demanden su mantenimiento, será proporcional a las áreas declaradas de cada sección y que los deberes y atribuciones que la persona designada por la Asamblea de Propietarios para ejercer el cargo de administrador de las secciones de la edificación, serán las contempladas en el Reglamento de Propiedad Horizontal, es decir, las previstas en el artículo 151 y 152 del Decreto Supremo Nº 008-2000-MTC, razón por la cual debe desestimarse dicho extremo de la observación. Asimismo, en la cláusula undécima, décimo segunda y décimo tercera de la escritura aclaratoria se han señalado detalladamente cuáles son las atribuciones de la junta de propietarios y de la directiva de dicho órgano, es decir, lo referente a los cargos de presidente, quién tendrá la representación administrativa y judicial del edificio, así como el tesorero-administrador, cuyas facultades han sido previstas conforme a lo indicado en el instrumento público de independización;
Que, asimismo, se advierte que el registrador observó el título a efectos del nombramiento del presidente de la junta de propietarios conforme a lo establecido en el artículo 145 del Reglamento de la Ley Nº 27157 que señala que si al otorgamiento del reglamento interno existiera pluralidad de propietarios deberá designarse obligatoriamente al presidente de la junta de propietarios; Que, cabe indicar -tal como se señaló en el sétimo considerando- que por escritura pública del 14 de febrero de 2001 remitida ante esta instancia por Hoja de Trámite Nº 8904, se nombra como presidente de la junta de propietarios a Javier Eduardo Herrera Najarro, sin embargo, de acuerdo al cuarto párrafo del artículo 145 del Decreto Supremo Nº 008-2000-MTC dicha junta estará presidida por uno de sus miembros, lo que no ocurre en el presente caso en que se elige a un tercero que no tiene la calidad de propietario del edificio, aún cuando en la introducción del instrumento público se exprese que aquél interviene en nombre y representación de Víctor Leoncio Herrera Ticona, copropietario del edificio inscrito en la ficha Nº 207513 del Registro de Propiedad de Lima; motivo por el cual deberá nombrarse a uno de los propietarios subsanándose para tal efecto en la forma legal correspondiente; Que, asimismo, se advierte de la Memoria Descriptiva y del Plano de Independización adjuntos al título de alzada que la Sección Nº 01 se encuentra ubicada frente a la Avenida de Los Héroes Nº 1342, la que fue asignada por Certificado de Numeración expedido por la municipalidad distrital de San Juan de Miraflores el 6 de octubre de 1999 que obra inserta al título archivado Nº 116351 del 16 de julio de 1999, en virtud del cual se extendió el asiento B00002 de la P.E. Nº 42424994; sin embargo, cabe advertir que en dicho asiento no se hace mención a dicho número, lo que deberá rectificarse de conformidad con lo establecido en el artículo 175 del Reglamento General de los Registros Públicos; Que, finalmente, también deberá precisarse cuál es el acceso o entrada de la unidad inmobiliaria Nº 6 que en la escritura pública se señala que está ubicada en la Calle S/N mientras que en el plano se asigna como Avenida De los Héroes, ello con el fin de una correcta identificación del referido bien; Que, de conformidad con el Principio de Legalidad previsto en artículo 2011 del Código Civil, Numeral IV del Título Preliminar y los artículos 150 y 151 del Reglamento General de los Registros Públicos; y, Estando a lo acordado; SE RESUELVE: 1.-DEJAR SIN EFECTO el primer extremo de la observación, CONFIRMAR el cuarto y la primera parte del quinto extremo de la observación formulada por el Registrador del Registro de Propiedad Inmueble de Lima al título referido en la parte expositiva y REVOCARLA en lo demás que contiene, AMPLIÁNDOLA en mérito a los fundamentos expresados en la presente Resolución. 2.-DISPONER que el Registrador de la sección respectiva salve la omisión a que se refiere el quinto considerando y rectifique el asiento B00002 de la partida electrónica Nº 42424994 de conformidad con lo señalado en el antepenúltimo considerando. Regístrese y comuníquese. ELENA VÁSQUEZ TORRES Presidenta de la Segunda Sala del Tribunal Registral FERNANDO TARAZONA ALVARADO Vocal del Tribunal Registral SAMUEL GÁLVEZ TRONCOS Vocal del Tribunal Registral