Resolucion N° 225-2003-SUNARP-TR-L by escuelasunarp

RESOLUCIÓN DEL TRIBUNAL REGISTRAL N° 225 - 2003 - SUNARP-TR-L

LIMA, 11 abril de 2003. APELANTE TÍTULO HOJA DE TRÁMITE REGISTRO ACTO SUMILLA

ACTOS CUYA PRESENTADA

: JUAN MARCOS CARNERO DURAND. : 3800 DEL 8.1.2003. : 4186 DEL 22.1.2003. : PROPIEDAD INMUEBLE DE LIMA. : DECLARATORIA DE FÁBRICA. : FACULTAD DEL VERIFICADOR RESPONSABLE

INSCRIPCIÓN

SOLICITA

DOCUMENTACIÓN

Con el presente título se solicita la inscripción de la declaratoria de fábrica en vía de regularización respecto del inmueble inscrito en la ficha Nº 317599 que proviene de la foja 143 del tomo 1350 y su continuación en la partida electrónica Nº 49058261 del Registro de Propiedad Inmueble de Lima. A tal efecto solicita se tenga presente los documentos conformantes del título archivado Nº 139533 del 27.7.2001, que diera mérito a la anotación preventiva por defecto subsanable de la declaratoria de fábrica registrada en el asiento B00001 de la partida registral. En el referido título constan los siguientes documentos: Formulario Registral Nº 1. Informe Técnico de verificación y sus anexos firmado por el Verificador Responsable, ingeniero civil Fredy Mauricio Napa Oré, con firma certificada por el notario de Lima Jorge Luis Gonzales Loli el 26 de julio de 2001. Certificado de Parámetros Urbanísticos y Edificatorios, expedido por verificador responsable. Anexo de constatación de fábrica. Memoria descriptiva de la edificación. Planos de ubicación y localización y, distribución con las firmas del verificador y representante de la empresa legalizadas notarialmente. Asimismo, en el título alzado constan los siguientes documentos: Escrito aclaratorio de fecha 25 de noviembre de 2002 suscrito por el Verificador Responsable respecto del Informe Técnico de Verificación. Ante esta instancia se ha presentado la Carta Nº 186-2003-INRENA-IANP de 11 de marzo de 2003. II.

DECISIÓN IMPUGNADA

La Registradora Pública del Registro de Propiedad Inmueble de la Zona Registral Nº IX sede Lima, Dra. Hilda Luz Luna Victoria Vittery, denegó la inscripción formulando la siguiente observación: “Con fecha 8.1.2003 se ha presentado este título, referido a la inscripción de la fábrica en terreno de propiedad de la Empresa Lucchetti Perú S.A., caso que fue resuelto con

Resolución Nº 118-2002-SUNARP-TR-L-, referida al título 125346 del 5.7.2002, el cual fue observado en cumplimiento de lo ordenado por el Tribunal por los siguientes considerandos: “De conformidad con los Arts. 160 al 164 del R.G.R.P. el título 125346 durante la etapa de ejecución el Registrador debe cumplir con lo ordenado por el Tribunal que puede: Ordenar la inscripción, confirmar la observación revocar las observaciones y/o advertir nuevos defectos u obstáculos, y en su caso, ordenar el pago del mayor derecho. Que no es prerrogativa del Registrador modificar ni interpretar lo resuelto por el Tribunal. En el título Nº 125346 - 2002 el Tribunal dispuso conforme al sexto considerando de la resolución, a fin de inscribir la fábrica, que se subsane el defecto advertido en el rubro 7 del FOR, es decir la constancia de comunicación al INRENA y de cancelación de los derechos correspondientes, procediendo luego de subsanada esta observación la inscripción del título, observación que se ha formulado conforme a lo dispuesto. Que el título Nº 125346 fue tachado al no haber subsanado el punto señalado por la Resolución del Tribunal. Que a la fecha se ha presentado el título 2003-3800, referido a la inscripción de la Fábrica Lucchetti Perú, sin embargo se presenta un documento nuevo de aclaración al título 139533 y su continuación en el título 125346, conteniendo una aclaración al informe técnico de verificación al título 125346, en el que informa que el INRENA se ha pronunciado declarándose incompetente para emitir una verificación ad hoc, por cuanto el terreno de propiedad de la Empresa Lucchetti Perú S.A. no se encuentra dentro de la Zona Reservada Pantanos de Villa. De conformidad con el artículo 7 del R.G.R.P. también son parte del título todos los documentos que no fundamentan de manera directa o inmediata la inscripción, pero que de manera complementaria coadyuvan a que ésta se realice, siendo éste por tanto un nuevo título en el cual será materia de calificación la aclaración presentada por el verificador responsable. Se observa el presente título por cuanto: “No procede la aclaración presentada por el verificador, tenemos que conforme a lo señalado en los artículos 9.2 a 10.5 del D.S. Nº 008-2000-MTC, cuando la naturaleza de la edificación lo requiera el verificador responsable comunicará a la entidad rectora correspondiente y cancelará los derechos. En este sentido y tomando en cuenta que el informe técnico del Verificador Ad hoc no constituye requisito previo para la inscripción de los derechos contratos o actos a los que se contrae el proceso de regularización (sic). La comunicación a que se refiere en el informe aclaratorio del verificador debe ser emitido por el verificador ad hoc, quien es el funcionario competente en este marco de regularización para emitir este informe, no pudiendo realizar el verificador un informe aclaratorio substituyendo el mencionado informe. Por tanto cúmplase con comunicar a la entidad rectora correspondiente (INRENA) y cancelar los derechos correspondientes, dejándose las constancias de su comunicación y pago en el FOR.” III.

FUNDAMENTOS DE LA APELACIÓN

El apelante argumenta que el Jefe del INRENA mediante informe de aclaración señaló que Lucchetti estaba fuera de los límites de la zona reservada de los Pantanos de Villa, por lo que no correspondía al INRENA acreditar verificador ad hoc, según lo dispuesto por el artículo 11 inciso 1 del D.S. Nº 008-2000-MTC. Es decir que es el propio INRENA quien declara que no es de su competencia el área donde se ubica el inmueble que es materia de regularización de fábrica, por lo que resulta claro que no hay verificador ad hoc y menos que se requiera acreditar pago alguno al INRENA. IV.

ANTECEDENTE REGISTRAL

En la ficha Nº 317599 del Registro de Propiedad Inmueble de Lima, que proviene de la foja 143 del tomo 1350, y su continuación en la partida electrónica Nº 49058261, se encuentra inscrito el predio ubicado en el distrito de Chorrillos con una área de 59 943,00 m2 y conformado por el lote 2 de la lotización rústica de la Villa Baja y parte del lote Nº 1 de la lotización semirústica Villa Baja; su actual propietario es Lucchetti Perú S.A.. En el asiento 4-b de la ficha N° 317599 se encuentra inscrita la Resolución N° 144-97MML-DMDU de la Municipalidad Metropolitana de Lima del 11 de julio de 1997, que aprobó los estudios preliminares para uso industrial I-2 del terreno de 59 943,00 m2 inscrito en la partida, en mérito al título N° 57075 del 6 de abril de 1998. En los asientos B0001 y B0002 constan anotadas preventivamente la declaratoria de fábrica y la carga de la referida declaratoria, anotaciones que al haberse realizado por defecto subsanable de conformidad con el inciso 4 del artículo 79 y el artículo 92 del Reglamento de las Inscripciones, en la actualidad se encuentran caducas. El usuario, en virtud del título archivado que diera mérito a las referidas anotaciones título 139533 del 27.7.2001 -, solicita la inscripción del título apelado. En el asiento B 00003 se encuentra inscrita la resolución del 9.12.1998 expedida por el Primer Juzgado Corporativo Transitorio Especializado en Derecho Público, con el siguiente texto: Se declaró infundada la oposición formulada por la Municipalidad Metropolitana de Lima; y haciéndose efectivo el apercibimiento decretado por la resolución de fecha veinticinco de noviembre último: Otórguese por el Juzgado en rebeldía de la Municipalidad Metropolitana de Lima, la Certificación de Proyectos Definitivos y Autorización de ejecución de obra de Habilitación Urbana para el Lote Único tipo B con construcción simultánea; Disponer que la demandante presente ante este despacho la liquidación correspondiente a la redención por áreas de los aportes incluidos en los Estudios Preliminares de Habilitación Urbana, cuyo monto deberá ser consignado judicialmente en el Banco de la Nación a favor de la emplazada; Aprobar por el Juzgado en rebeldía de la Municipalidad Metropolitana de Lima el certificado de Recepción de Obra de Habilitación Urbana, según como se detalla en el documento correspondiente anexado a la demanda; Otorgar por el Juzgado en rebeldía de la Municipalidad Metropolitana de Lima, el documento que contenga la licencia de construcción del proyecto de la planta industrial Lucchetti Perú S.A. aprobado por la Comisión Técnica Distrital de la Dirección de Obras de la Municipalidad Distrital de Chorrillos en aplicación del Reglamento para otorgamiento de Licencias de Construcción, Control y Conformidad de obra, aprobado mediante Decreto Supremo N° 025-94-TC; debiendo expeditar la empresa demandante las obligaciones de su cargo.

PLANTEAMIENTO DE LAS CUESTIONES

Interviene como Vocal ponente la Dra. Martha Silva Díaz, con el Informe Oral del abogado Dr. Francisco Avendaño Arana. De lo expuesto y del análisis del caso, a criterio de la Primera Sala las cuestiones a determinar son las siguientes: 1. Si la aclaración formulada por el Verificador Responsable, respecto del Informe Técnico de Verificación, en el sentido de manifestar que no se requiere acreditar pago alguno al INRENA por cuanto la misma entidad ha declarado que no le corresponde acreditar verificador ad hoc respecto del terreno materia de regularización, es el documento suficiente e idóneo para prescindir de la exigencia contenida en el artículo 9, inciso 9.2 del Reglamento de la ley Nº 27157. 2. Si han sido subsanados los defectos advertidos en la Resolución Nº 118-2002SUNARP-TR-L- del 14.11.2002. VI.

ANÁLISIS

1. La Resolución Nº 118-2002-SUNARP-TR-L del 14 de noviembre de 2002, revocó la observación formulada por la Registradora del Registro de Propiedad Inmueble de Lima al título Nº 125346 del 26.8.2002 con el que se solicitó la inscripción en vía de regularización de la declaratoria de fábrica y dispuso su inscripción, siempre que se subsane el defecto advertido en el numeral 6 del análisis. En el segundo párrafo del referido numeral se indica: “... en el FOR, rubro 7, en donde deben aparecer las constancias de comunicación y pago para intervención de verificador ad-hoc, consta únicamente que se ha comunicado al INRENA - Ministerio de Agricultura, al Instituto Nacional de Defensa Civil y al Cuerpo General de Bomberos Voluntarios del Perú, mas no la cancelación de los derechos que la verificación especializada requiere, conforme al artículo 9 inciso 9.2 del D.S. Nº 008-2000-MTC...”. 2. En el título apelado obra el documento aclaratorio de fecha 25 de noviembre de 2002, suscrito por el verificador responsable Fredy Mauricio Napa Oré, con firma legalizada ante notario Eduardo Laos de Lama el 3 de diciembre de 2002 respecto del Informe Técnico de Verificación, en el que deja constancia que habiéndose solicitado la verificación ad hoc al INRENA, dicha entidad ha comunicado que el inmueble materia de regularización de propiedad de la empresa Lucchetti Perú S.A. se encuentra fuera de los límites de la Zona Reservada Pantanos de Villa y que por lo tanto no corresponde al INRENA acreditar verificador AD HOC para el presente caso, por lo que tampoco se requiere acreditar pago alguno a esta entidad rectora. Ante ello, la Registradora Pública, indica que el informe aclaratorio debe ser emitido por el verificador ad hoc quien es el funcionario competente en este marco de regularización para emitir este informe. 3. De conformidad con el artículo 2 del Reglamento de la Ley Nº 27157, aprobado por D.S. Nº 008-2000-MTC del 17 de febrero de 2000, el Verificador Responsable es “el arquitecto o ingeniero civil colegiado; inscrito en el Indice de Verificadores a cargo de la SUNARP o el RPU, según el ámbito de su competencia, quien, bajo su responsabilidad profesional, organiza y tramita el expediente de regularización, constata la existencia y

características de la edificación, el cumplimiento de las normas y parámetros urbanísticos y edificatorios, y confirma que los planos que se adjuntan al expediente corresponden a la realidad física del terreno y la edificación.” En este sentido, el artículo 9 del mismo Reglamento enumera las funciones del Verificador Responsable, siendo que conforme al numeral 9.2 del citado artículo, “cuando la naturaleza de la edificación en proceso de regularización lo requiera, el Verificador Responsable comunicará a la entidad rectora correspondiente que se requiere de un Informe Técnico de Verificación Ad Hoc, y cancelará los derechos que esta verificación especializada requiera. (...) Las constancias del cumplimiento de este trámite y de su pago, se anotarán en el formulario del Informe Técnico de Verificación.” 4. De las normas precitadas se infiere que corresponde al Verificador Responsable determinar la pertinencia de solicitar el Informe Técnico de Verificación ad-hoc, en los supuestos previstos en el artículo 11 del mismo Reglamento, como son: del Instituto Nacional de Cultura (INC), para la preservación y conservación del patrimonio cultural monumental y arqueológico; del Instituto Nacional de Recursos Naturales (INRENA), para los efectos de la preservación y conservación de las áreas naturales protegidas; del Cuerpo General de Bomberos Voluntarios del Perú (CGBVP) y del Instituto Nacional de Defensa Civil (INDECI), para cautelar la seguridad de edificaciones de más de cinco pisos, los centros y galerías comerciales, los campos feriales, los establecimientos de hospedaje, los edificios de concentración masiva de público; y del Ministerio de Defensa en las zonas de frontera y otras sometidas a su competencia conforme a ley. Resulta claro, que las normas de regularización de edificaciones han concedido al Verificador Responsable, la facultad de determinar “la naturaleza de la edificación”, y si de acuerdo a ello, resulta necesario requerir alguno de los informes técnicos de verificación ad-hoc previstos en la norma. En consecuencia, el Registrador sólo podrá exigir la constancia del cumplimiento de la comunicación a la entidad rectora y el pago respectivo, en los casos en los que de la partida registral o del título presentado, conste alguna de las condiciones señaladas en el párrafo anterior, como la de ser patrimonio cultural monumental o arqueológico, área natural protegida, edificación de altura, o zona de frontera del predio materia de regularización, siendo que en los casos que tales circunstancias sean ajenas al Registro, como es la condición de área natural protegida del predio sub-materia -, dicha facultad compete exclusivamente al Verificador Responsable. En este sentido, el documento aclaratorio suscrito por el Verificador Responsable a que se refiere el punto 2 del presente rubro es suficiente para prescindir de la exigencia de la constancia de pago por la intervención del INRENA en el caso materia de análisis, debiendo revocarse la observación formulada por la Registradora. 5. A mayor abundamiento, mediante Hoja de Trámite Documentario Nº 012152 del 17.3.2003 se presentó la carta Nº 186-2003-INRENA -IANP, expedida por el Intendente de Áreas Naturales Protegidas, Ing. Gustavo Suárez De Freitas, en la que respondiendo a la solicitud de designación de verificador, se ratifica en el contenido y forma de la carta Nº 476-2001-INRENA-J-DGANP-OAJ-DGGA del 6.12.2001 en la que se indicó que no corresponde al instituto Nacional de Recursos Naturales acreditar un verificador Ad-hoc, puesto que la propiedad de la empresa Lucchetti Perú S.A. se encuentra fuera de los límites de la Zona Reservada Pantanos de Villa.

6. De otro lado, dentro de los alcances de la función calificadora1 de las instancias registrales se encuentra la evaluación integral de los títulos en cuyo mérito se solicita la inscripción. Al respecto, es necesario agregar que la Resolución Nº 118-2002-SUNARPTR-L emitida por esta instancia, según consta del segundo párrafo del punto 1 del presente rubro, no sólo hizo referencia a la falta de pago de los derechos correspondientes al Instituto Nacional de Recursos Naturales - INRENA, sino también al pago respecto de las otras dos entidades rectoras que fueron notificadas de la declaración de fábrica: el Instituto Nacional de Defensa Civil y el Cuerpo General de Bomberos Voluntarios del Perú, según se acredita con los sellos de recepción puestos en el Informe Técnico de Verificación - título archivado Nº 139533 del 27.7.2001 -, lo que es necesario dada la existencia de una edificación de más de 5 pisos que forma parte de la fábrica objeto de regularización. No constan, sin embargo en el título presentado, los pagos por los derechos correspondientes al Instituto Nacional de Defensa Civil y al Cuerpo General de Bomberos Voluntarios del Perú conforme a lo preceptuado por el inciso 9.2 del artículo 9 del Reglamento de la Ley Nº 27157, omisión que requiere por tanto, ser subsanada a fin de expeditar la inscripción solicitada. En consecuencia, la admisión del título al Registro procederá siempre que se subsane el defecto indicado en el párrafo precedente. Estando a lo acordado por unanimidad; VII.

RESOLUCIÓN:

REVOCAR la observación formulada por la Registradora Pública del Registro de Propiedad Inmueble de Lima y DECLARAR que el título adolece del defecto señalado en el numeral 6 del análisis de la presente resolución. Regístrese y comuníquese. FREDY LUIS SILVA VILLAJUÁN Presidente de la Primera Sala del Tribunal Registral MARTHA DEL CARMEN SILVA DÍAZ Vocal del Tribunal Registral NORA MARIELLA ALDANA DURÁN Vocal del Tribunal Registral

IX. PRINCIPIO DE PRIORIDAD PREFERENTE Los efectos de los asientos registrales, así como la preferencia de los derechos que de estos emanan, se retrotraen a la fecha y hora del respectivo asiento de presentación, salvo disposición en contrario.