RECTIFICACIÓN DE ÁREA PROCEDE LA RECTIFICACIÓN DEL AREA DE UN INMUEBLE, SI SE CONSTATA QUE LA DIFERENCIA ES CONSECUENCIA DE UN CÁLCULO ERRÓNEO DE AQUÉLLA, SIEMPRE QUE NO VARÍEN LAS MEDIDAS PERIMÉTRICAS DEL PREDIO Y ELLO SEA CORROBORADO CON EL INFORME EMITIDO POR EL ÓRGANO TÉCNICO RESPECTIVO.
RESOLUCIÓN Nº 290-99-ORLC/TR LIMA, 05 DE NOVIEMBRE DE 1999.
VISTO, el recurso de apelación interpuesto por SANDRO BARRETO REYES, (mediante hoja de trámite documentario Nº 21174 del 02 de Julio de 1999) contra la observación formulada por el Registrador del Registro de Propiedad Inmueble de Lima, Dr. César Martín Moreyra Fonseca, a la solicitud de inscripción de rectificación de área. El título se presentó el 28 de mayo de 1999 bajo el Nº 86875. El Registrador denegó la inscripción solicitada por cuanto: "Revisados los antecedentes regístrales del inmueble: partida registral y título archivado 25049 del 07/07/87 el área que corresponde a la Parcela D-20-A-U.C. 10878 inscrita en la ficha Nº 430192 es de 0.50 Hás., siendo que cualquier corrección o rectificación de área en relación al predio tendrá que adecuarse al procedimiento establecido en el Código Procesal Civil en sus Arts. 504 y ss.-Art. 2011 del Código Civil.", interviniendo como Vocal ponente la Dra. Martha Silva Díaz; y, CONSIDERANDO: Que, mediante el presente título se solicita la rectificación del área de la parcela D20-A con U.C. 10878, ubicada en el distrito de Lurín, inscrita en la ficha Nº 430192 del Registro de Propiedad Inmueble, en mérito a solicitud presentada por el recurrente con firma legalizada ante el Notario de Lima Dr. Sergio Armando Berrospi Polo y planos perimétricos del terreno suscritos por ingeniero; Que, el apelante sustenta su pedido manifestando que los linderos y medidas perimétricas del inmueble que obran inscritos en la ficha Nº 430192 son correctas, mas no el área de éste, dado que del cálculo de la superficie resulta un área mayor a la inscrita, es decir, 5,957.54 m2, correspondiendo disponer la rectificación solicitada; Que, consta en la ficha Nº 430192 del Registro de Propiedad Inmueble (independizada de la ficha Nº 81952) la inscripción de la parcela D-20-A con U.C. 10878, ubicada en el distrito de Lurín, a favor de la sociedad conyugal conformada por Sandro Carlos Barreto Reyes y Luz Victoria Celi Ruesta (asiento 2-C); Que, en el asiento 1-B de la ficha referida, consta inscrita el área del inmueble (0.50 Hás.) siendo sus linderos y medidas perimétricas los siguientes: frente con la calle que separa de la U.C. Nº 10916 en una línea recta de 48.00 ml., por la derecha entrando con la U.C. Nº 10922 en una línea recta del 170.00 ml., por la izquierda con la U.C. Nº 10932 en una línea recta de 171.50 ml., por el fondo con el canal Santa Rosa en una línea recta de 22.10 ml.; Que, de la revisión del título archivado Nº 25049 del 07 de julio de 1987 en virtud del cual se extendió el asiento referido en el considerando precedente, se aprecia que contiene la escritura pública de compraventa e independización de fecha 08 de marzo de 1984 y escritura pública aclaratoria de fecha 11 de diciembre de 1986 otorgadas por el Complejo Agroindustrial de Lurín EPS, representado por Dionisio Calagua Alcalá y Freddy Dolmos Fernández a favor de Emilio Villagaray Rivera y su cónyuge Lucía Pillaca González ante el Notario de Lima Dr. Aurelio Alfonso Díaz Rodríguez encargado del oficio del Dr. Manuel Forero García Calderón y el Notario de Lima Dr. Alberto Florez Barrón, respectivamente, así como el plano catastral de la parcela submateria, expedido por la Oficina General de Catastro Rural del Ministerio de Agricultura;
Que, de la cláusula segunda de la minuta inserta en la escritura pública aclaratoria se aprecia que se consignó como área correcta de la parcela D-20-A (U.C. 10878), 0.50 Has. (5 000.00 m2), señalando como linderos y medidas perimétricas los indicados en el considerando cuarto que antecede; Que, asimismo en el asiento 2-B de la ficha Nº 81952 (matriz) consta inscrita la parcelación del terreno original, el mismo que fue fraccionado en noventinueve parcelas dentro de las cuales se encuentra la parcela materia de la presente apelación, con un área de 0.50 Hás.; Que, consta del contenido del plano catastral obrante en el título archivado Nº 2385 del 07 de febrero de 1986 en virtud del cual se registró el asiento 2-B de la ficha Nº 81952 (parcelación) que las noventinueve parcelas en las cuales se fraccionó el terreno original suman un total de 162.785 Hás. y el área correspondiente a acequias, caminos y otros es 13.07 Hás., extensiones que hacen un total de 175.860 Hás., área que abarca la totalidad del terreno; Que, esta instancia a fin de mejor resolver, solicitó a la Oficina de Catastro, un informe técnico en relación al área que realmente corresponde a la parcela D-20-A, señalándose en el Informe Técnico Nº 2987-99-ORLC/GPI-SCAT de fecha 16 de agosto de 1999, que el área exacta de la parcela D-20-A es de 5,950 m2, siendo sus medidas perimétricas las siguientes: frente 47,9990 ml, derecha 170.0000 ml, izquierda 170,4437 ml y fondo 22,0995 ml; Que, en ese sentido se aprecia que la rectificación solicitada no supone un incremento del área de la parcela D-20-A (U.C. 10878), sino mas bien la rectificación de un cálculo erróneo del área resultante de las medidas perimétricas; Que, en relación a las inexactitudes que aparecen de los asientos registrales, los artículos 178 y 180 del Reglamento General de los Registros Públicos disponen que cuando aquéllas aparecen claramente de los asientos mismos, procede su rectificación por un nuevo asiento que se extenderá mediante la presentación del mismo título ya inscrito, si el error ha sido cometido a causa de la redacción vaga, ambigua o inexacta del título primitivo y las partes convienen en ello; Que, en el supuesto de la rectificación solicitada se aprecia, conforme a lo precisado en el informe catastral antes citado, que se cometió un error de cálculo al consignar el área correspondiente a la U.C. 10878, lo cual, más que suponer una ampliación de área, se trata mas bien de rectificar un dato que constaba equivocado, el mismo que fluye del propio asiento registral en el que se consignan las medidas de los linderos de la figura que conforma la precitada unidad catastral; Que, en ese sentido, cabe señalar que los datos físicos de los predios no dependen de la voluntad de las partes, siendo conveniente que el Registro los refleje con la mayor exactitud posible, especialmente la medida superficial, a fin de lograr la concordancia entre la extensión inscrita y la real, más aún si la rectificación excluye la posibilidad racional de perjuicio a los colindantes; Que, sin embargo, esta instancia se ha pronunciado en reiterada jurisprudencia en relación a la necesaria presentación del plano catastral visado por la autoridad respectiva (en la actualidad el Programa Especial de Titulación de Tierras - PETT) para aquéllos actos relativos a predios rurales, con la finalidad de mantener la concordancia entre la información con que cuenta el Registro y las dependencias competentes del Sector Agrario, teniendo como sustento para ello el Decreto Supremo Nº 968-73-AG concordante con las normas vigentes sobre inscripción de predios rurales, Decreto Legislativo 667 que regula en su capítulo V la presentación del plano catastral para la inscripción de los predios rurales catastrados; Que, en consecuencia, la solicitud formulada resulta atendible siempre que se presente el plano catastral respectivo, que señale el área correcta de la U.C. 10878 materia de rectificación; Que, por otro lado de la revisión efectuada se advierte que en el asiento 2-B de la ficha matriz Nº 81952, se consignó el área de la parcela D-41 como 0.18 Hás, en discrepancia con las 0.10 Hás. señaladas en el plano catastral obrante en el título archivado Nº 2385 del 06 de febrero de 1986, existiendo un error material que debe ser rectificado en aplicación del artículo 175 del Reglamento General de los Registros Públicos;
De conformidad con el numeral IV del Título Preliminar, artículos 150 y 151 del Reglamento General de los Registros Públicos resulta procedente amparar la presente solicitud de inscripción; y, Estando a lo acordado; SE RESUELVE: 1.- REVOCAR la observación formulada por el Registrador del Registro de Propiedad Inmueble al título referido en la parte expositiva y declarar que el mismo es inscribible siempre que se subsane la deficiencia advertida en el décimo quinto considerando, por los fundamentos expresados en la presente resolución. 2.- DISPONER que el Registrador del Registro de Propiedad Inmueble de Lima efectúe la rectificación a que se refiere el último considerando de la presente resolución.
REGÍSTRESE Y COMUNÍQUESE.- (FDO.) - DRA. MARTHA SILVA DÍAZ, PRESIDENTA DE LA PRIMERA SALA DEL TRIBUNAL REGISTRAL.- DRA. GLORIA SALVATIERRA VALDIVIA, VOCAL DEL TRIBUNAL REGISTRAL.DR. FERNANDO TARAZONA ALVARADO, VOCAL DEL TRIBUNAL REGISTRAL.