RESOLUCIÓN DEL TRIBUNAL REGISTRAL N° 364-2003-SUNARP-TR-L
LIMA, 13 junio 2003.
APELANTE TÍTULO HOJA DE TRÁMITE REGISTRO ACTO SUMILLA
I.
: BANCO DE CRÉDITO DEL PERÚ. : N° 69398 del 10-4-2003. : N° 20258 del 8-5-2003. : Registro de Propiedad Inmueble de Lima. : Extinción de inscripción de hipoteca. : APLICACIÓN DEL ART. 3 DE LA LEY 26639
ACTO CUYA INSCRIPCIÓN SE PRESENTADA
SOLICITA Y
DOCUMENTACIÓN
Se solicita el levantamiento de la hipoteca registrada en los asientos 1-d y 2-d de la ficha 27264, por haber quedado extinguida, al amparo del Art. 3 de la Ley 26639. La solicitud se fundamenta en que han transcurrido más de diez años desde la fecha de vencimiento del crédito garantizado. El solicitante añade que el acreedor hipotecario, el Banco de la Industria de la Construcción, se ha extinguido. A dicho efecto se presenta: Declaración jurada con firma legalizada por el notario Jaime Murguía Cavero. Copia legalizada por notario del Oficio Nro. 6715-2003, emitido por el Intendente del Dpto. de Evaluación del Sistema Financiero “A” y copia legalizada notarial de la Res. S.B.S. Nro. 0400-99 del 17-5-99. Esta última da por concluido el proceso liquidatorio del Banco de la Industria de la Construcción. II.
DECISIÓN IMPUGNADA
La Registradora Pública del Registro de Propiedad Inmueble de Lima, Dra. Vilma Carolina Quiroz del Carpio, formuló la siguiente observación: De la escritura pública del 12-5-70 inserta en título archivado 5661 del 12-8-74 se observa, la no posibilidad de determinar la fecha de vencimiento del plazo del crédito garantizado, puesto que la precitada escritura pública señala que el saldo de precio de la compraventa que da origen a la constitución de la hipoteca, será pagado en un plazo no mayor a los cuatro años, no señalando clara, indubitable y expresamente la fecha a partir de la cual se deberá computar dicho plazo de cuatro años. Se deja constancia que la formalidad requerida en el presente título, es la establecida en el Art. 1 de la Ley 26639. Asimismo, que la fecha de legalización de firmas deberá ser anterior a la presentación del título.
III.
FUNDAMENTOS DE LA APELACIÓN
El apelante señala que todo contrato se interpreta en su integridad y no en sus cláusulas independientes, de lo que se concluye que el saldo de precio de venta del inmueble garantizado con la hipoteca debía pagarse en 40 armadas mensuales, las que debían computarse a partir de la suscripción de la escritura pública. Añade que debe tenerse en cuenta lo establecido por el Art. 1656 del Código Civil, conforme al que “cuando no se ha fijado plazo para la devolución ni éste resulta de las circunstancias, se entiende que es de treinta días contados desde la entrega”. Señala que en este caso no es posible que por la vía judicial se obtenga la cancelación de la hipoteca, por cuanto la acreedora hipotecaria - el Banco de la Industria de la Construcción -, no existe, al haber concluido su proceso de liquidación. IV.
ANTECEDENTE REGISTRAL
1. En la ficha 27264, que continúa en la partida electrónica 41379618 del Registro de Propiedad Inmueble de Lima, corre registrada la azotea del edificio situado en Jr. Bajada Balta, Miraflores. El propietario actual es el Banco Santander Central Hispano Perú, conforme al asiento C0002. 2. En el asiento 1-d corre registrada la hipoteca constituida por Inmobiliaria del Club de la Banca, el Comercio y la Industria de Miraflores S.A., a favor de C B M Inmobiliaria S.A. por la suma de cuatro millones de soles. En el asiento 2-d se inscribió la adquisición por el Banco de la Industria de la Construcción del crédito garantizado con la hipoteca antedicha. 3. En el título archivado que dio mérito a la inscripción de la hipoteca y cesión (título 5661 del 12-8-74), obra el parte notarial de la escritura pública del 12-5-70 otorgada ante el Notario Luis Galindo Pardo. Esta escritura contiene la compraventa de la azotea y de los pisos undécimo y duodécimo del edificio, que efectuaron C B M Inmobiliaria S.A., en calidad de vendedora, e Inmobiliaria del Club de la Banca, el Comercio y la Industria de Miraflores S.A., en calidad de compradora. 4. En la cláusula quinta de la escritura indicada se señaló: “El precio pactado de común acuerdo entre ambas partes contratantes por los pisos undécimo, y duodécimo, la planta de la azotea y los derechos indivisos que adquiere en los bienes y zonas comunes del edificio, es de seis millones de soles oro (soles oro seis millones) que se pagará en la siguiente forma: Soles oro dos millones que la vendedora declara tener recibida de la compradora, a su satisfacción y, el saldo de soles oro cuatro millones en cuarenta armadas mensuales de soles oro cien mil cada una”. 5. Conforme a la cláusula sétima de la escritura antedicha, C B M Inmobiliaria S.A. transfirió a favor del Banco de la Industria de la Construcción la hipoteca que por el saldo de precio la Inmobiliaria del Club de la Banca, el Comercio y la Industria de Miraflores S.A. constituyó a su favor hasta por la suma de cuatro millones de soles oro.
En la cláusula novena consta que Inmobiliaria del Club de la Banca, el Comercio y la Industria de Miraflores S.A. cancelará al Banco de la Industria de la Construcción el íntegro del saldo de precio que adeuda en un plazo no mayor de cuatro años. 6. El Banco de la Industria de la Construcción corre inscrito en la partida electrónica 11016039. En el asiento D0001 se inscribió la Res. Nro. 400-99 del 17-5-99, que dio por concluido el proceso liquidatorio. V.
PLANTEAMIENTO DE LAS CUESTIONES
Interviene como vocal ponente Nora Mariella Aldana Durán. Las cuestiones a determinar son las siguientes: a) ¿Resulta aplicable el Art. 3 de la Ley 26639 cuando la acreedora hipotecaria es una entidadn bancaria extinguida?. b) ¿Cuando se pacta que el pago se realizará en determinado número de armadas mensuales, sin indicar expresamente cuándo se pagará la primera armada, qué fecha deberá considerarse como fecha de pago de la primera armada?. VI.
ANÁLISIS
1. El Art. 3 de la Ley 26639 establece: “Las inscripciones de las hipotecas, de los gravámenes y de las restricciones a las facultades del titular del derecho inscrito y las demandas y sentencias u otras resoluciones que a criterio del juez se refieran a actos o contratos inscribibles, se extinguen a los 10 años de las fechas de las inscripciones, si no fueran renovadas. La norma contenida en el párrafo anterior se aplica cuando se trata de gravámenes que garantizan créditos, a los diez años de la fecha de vencimiento del plazo del crédito garantizado”. La Ley 26639 empezó a regir 90 días después de su publicación, publicación que se realizó el 27-6-96. 2. Cuando había entrado en vigor la Ley 26639, se dictó la Ley 26702, Ley General del Sistema Financiero y del Sistema de Seguros y Orgánica de la Superintendencia de Banca y Seguros, la que fue publicada el 9-12-96. En el segundo párrafo del Art. 172 estableció: “La liberación y extinción de toda garantía real constituida en favor de las empresas del sistema financiero requiere ser expresamente declarada por la empresa acreedora. La extinción dispuesta por el Art. 3 de la Ley N° 26639 no es de aplicación para los gravámenes constituidos en favor de una empresa.” 3. En este caso, la hipoteca cuya cancelación se solicita se constituyó a favor de una entidad del sistema financiero, el Banco de la Industria de la Construcción. En principio, por lo tanto, no sería de aplicación la extinción de la inscripción regulada en el Art. 3 de la Ley 26639. Sin embargo, se presenta la especial circunstancia consistente en que la entidad bancaria acreedora se ha extinguido en virtud a la conclusión del proceso liquidatorio. Esto es, la extinción no se ha debido a que la entidad acreedora haya sido absorbida o incorporada en otra entidad, ni se ha debido a que se haya escindido transfiriendo la totalidad de su patrimonio a otras entidades.
Al haberse extinguido, la entidad bancaria ha dejado de tener personalidad jurídica. Al dejar de ser una persona jurídica ha dejado simultáneamente de ser una empresa del sistema financiero, pues la persona jurídica extinguida deja de tener existencia jurídica para todos los efectos. 4. Ahora bien, no basta con verificar que la empresa del sistema financiero se haya extinguido en virtud a la conclusión del proceso liquidatorio, pues podría suceder que en la partida registral del bien gravado de que se trate, conste inscrita la cesión del gravamen en favor de otra empresa del sistema financiero. En este supuesto, dado que la titular del derecho real de garantía será una empresa del sistema financiero, no podría cancelarse en mérito al Art. 3 de la Ley 26639, conforme al Art. 172 de la Ley 26702. Asimismo, el gravamen tampoco podrá cancelarse cuando en la partida registral de la empresa del sistema financiero extinguida, conste que sus acreencias han sido transferidas a favor de otra empresa del sistema financiero. 5. Se concluye por lo tanto, que la prohibición de aplicación del Art. 3 de la Ley 26639 para los gravámenes constituidos en favor de una empresa del sistema financiero, no rige cuando la empresa del sistema financiero a favor de la que se constituyó el gravamen se ha extinguido en virtud a la conclusión del proceso liquidatorio, siempre que no conste en la partida registral del bien gravado ni en la partida registral de la empresa del sistema financiero extinguida, que el derecho real de garantía ha sido transferido en favor de otra empresa del sistema financiero. 6. En este caso, no consta en la partida registral del inmueble gravado ni en la partida registral de la empresa financiera extinguida que el derecho real de garantía haya sido transferido en favor de otra empresa del sistema financiero. En consecuencia, no es de aplicación lo dispuesto en el segundo párrafo del Art. 172 de la Ley 26702, debiendo evaluarse si se cumplen los requisitos para la extinción de la inscripción de la hipoteca contemplados en el Art. 3 de la Ley 26639. 7. Dado que se trata de una hipoteca que garantiza un crédito, consistente en el pago del saldo del precio de venta del inmueble, debe establecerse la fecha de vencimiento del plazo del crédito garantizado. Al respecto, se tendrán en cuenta las reglas de la interpretación del acto jurídico, en especial la interpretación sistemática establecida en el Art. 169 del Código Civil, conforme al que las cláusulas de los actos jurídicos se interpretan las unas por medio de las otras, atribuyéndose a las dudosas el sentido que resulte del conjunto de todas. En este caso se señaló en la cláusula quinta de la escritura que, del precio de seis millones de soles oro pactado, la vendedora declaraba haber recibido dos millones, y el saldo de cuatro millones se pagaría en cuarenta armadas mensuales de cien mil soles cada una. 8. Ahora bien, del texto del íntegro del contrato, no consta que las partes hayan pactado un período de gracia para el inicio del pago de las armadas mensuales. Al no haberse pactado un período de gracia para el pago de las armadas mensuales, éstas debían empezar a pagarse de inmediato, esto es, al transcurrir un mes desde la fecha del contrato. A dicho efecto, considerando que la escritura se otorgó el 12 de mayo de 1970, ha transcurrido con exceso el plazo de diez años de vencido el plazo del crédito garantizado. Por lo tanto, procede la extinción de la inscripción de la hipoteca por haber transcurrido más de diez años desde la fecha de vencimiento del plazo del crédito garantizado, habiéndose cumplido con presentar declaración jurada con firma legalizada por notario solicitando la inscripción de la extinción de la hipoteca.
Corresponde por tanto, revocar la observación formulada. Estando a lo acordado por unanimidad; VII.
RESOLUCIÓN
REVOCAR la observación formulada por la Registradora del Registro de Propiedad Inmueble de Lima y disponer la inscripción del título venido en grado. Regístrese y comuníquese. FREDY LUIS SILVA VILLAJUÁN
Presidente de la Primera Sala del Tribunal Registral MARTHA DEL CARMEN SILVA DÍAZ Vocal del Tribunal Registral NORA MARIELLA ALDANA DURAN Vocal del Tribunal Registral