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SUNARP TRIBUNALREGISTRAL RESoLUc¡ótttlo. - ?qz - 2ooz-suNARp-TR-L
Lima,?5JuL'tooz APELANTE TíTULo RECURSO GISTRO
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JULroFrcuERoA vílcnez. N" 72149 del 6 de febrerode 2007. H.T.D.No 19838del24 de abrilde 2007. Prediosde Lima. LEVANTAMIENTODE CARGA.
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cANcELAG¡ór.¡ oe cARcArÉc¡¡lc¡ rH vi¡ DEREclFrcaclón 'Las
cargastécnicasextendidassobreIa base de observaciones formuladasen el lnforme Técnico de Verificación,originadasen presuntas transgresionesa la normativa sobre edificaciones,consignadascorno talespor haber utilizadocomo referenciael Certificado y no a la de ParámetrosUrbanísticosy Edificatoriosvigentea la fechade Ia regularización fecha de ejecuciónde la obra, pueden ser canceladasa mérito de un nuevo lnforme Técníco de Verificación en el que se seña/e con claridad que a la fecha de la fábrica regularizada,la edificaciónse adecuabaa losparámetrosvigentesen dichaoportunidad". I.
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ACTO CUYA INSCRIPCIÓI,¡ SE SOLICITAY DOGUMENTACIÓN PRESENTADA Medianteeltítulo venido en grado de apelaciónse solicitala inscripcióndel levantamiento de la 'carga técnica inscrita en el asiento D00001 de la partidaelectrónicaNo45236951del Registrode Prediosde Lima. El título presentadoestá conformadopor los siguientesdocumentos: - Solicitudformulada por Walter Rafael Flores Espinozae Inés del Pilar Mejía con firmas legalizadaspor notarioRamiroQuintanillaSalinasel 3 de febrero de 2007. - lnforme Técnico de Verificación suscrito por Arquitecto Julio Enrique Figueroa Vílchez, con firma legalizada por notario Ramiro Quintanilla Salinasel 3 de febrerode 2007. - Informe Técnico de Verificación Complementariosuscrito por Arquitecto Julio Enrique Figueroa Vílchez con firma legalizadapor notario Ramiro QuintanillaSalinasel 3 de febrerode 2007. - Copias certificadaspor la SecretariaGeneral de la Municipalidadde La Molina,KarinaVargas Terrones,el 5 de diciembrede 2006, de la Licencia de ConstrucciónNo 002-LM-91 expedida el 17 de julio de 1991 y del
certificadode conformidadde obra No o0sog-91,expedidaol 28 de octubrede 1991. - oficio No6255-2006-MDLM-GDU/SGOPHUC de 5 de diciembrede 2006 suscrito por ArquitectaLiliana Ghersi salinas, sub-Gerentede obras Privadas,Habilitaciones urbanasy catastrode la Gerenciade Desarrollo Urbanode la Municipalidad de La Molina. - Fotocopialegalizadapor notarioRamiroQuintanilla Salinasel 3 de febrero de 2oo7, del certificadode parámetrosurbanísticosy EdificatoriosNo 1593-2005 expedidoet21 de setiembre de 2005. - certificado de Parámetrosurbanísticosy Edificatorios g68-200s No expedidoel29 de mayode 2005. Fotocopiasdel FoR e InformeTécnicode Verificaciónsuscritospor Julio nriqueFigueroaVílchez,con firmalegalizada por notariade Lima María SoledadPérezTelloel 30 de juniode 2005. - Fotocopiascertificadaspor Karinavargas Terrones, secretariaGeneral de la Municipalidad de La Molinael 11 dediciembrede 2006,de los planos de ubicacióny distribucióndel predio ubicadoen la Mz u-1 Lbte 3, Urbanización La MolinaVieja. DECISIÓN IMPUGNADA El RegistradorPúblicodel Registrode prediosde Lima, carlos Martín LuqueRázuri,observóeltítuloen los siguientes términos: "calificado presente el títulopor el cualse solicitalevantamiento de la carga inscritaen el asientoD00001de la partidaelectrónicaNo 45236gd1, sustentándosepara ello en una licenciade constuccióny certificadode conformidad de obra del año g1 y en el hechode que ól inmueblefue construidobajolas normascorrespondientes a ese tiempo. Al respectose observapor cuantovistoel antecedenteregistral,partidaNo 45236951,se tieneque en er asiento800001obra inscrñala declaratoria de fábrica,que se efectuómedianteFormularioRegistralNo1, acogiéndose al beneficiode la regr:larización auspiciadapor la Ley Nd 2l{sr y su Reglamentoel D.s. No 008-2000-MTc,la misma qúe tiene carácter extraordinario y excepcionaly que es realizadasin la intervenciónde la autoridadmunicipaly tan sólo con la intervención de los propietarios y del verificador, quienasumeresponsabilidad por la veracidadoét intormeque emite así como de la correspondencia entre los planosy la realidadfísica del inmueble.(Téngaseen cuentaque en la fábricainsc¡tasólose declaró la construcción de un piso,sin embargode la conformidad de obraque se adjuntase desprendeque construyódós pisos). Dicho procedimientode regularizaciónestá destinado para aquellas edificaciones construidas o demolidasantesdel 21 de julio de 1gdg,sin contarcon la respectivalicenciay/o conformidadde oura,o que carezcan, en su caso, de decraratoriade fábrica, regramentoinierno yro d correspondiente independización, lo que se entiendeque al acogersea este procedimiento es que se carecende talesdocumentos, puesde otra forqa el procedimientosería distinto,tan es así que paia efectos de verificarel cumplimientode los parámetrosurbanísticosy edificatorios (requisitoque se debe cumpriren er trámite ou regutá; Ácion¡, no se requiere la presentaciónde estos documentos(rióencias de obra y certificado),sino que la constataciónse realizamediante el certificado respectivoque ileva er mismo nombre, er cuar ei áxpeo¡oopor ra
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y es con dichodocumento que se verificao se municipalidad competente dotonnhlacuálosBon los parórnetros a la zonlflcaclón corresponcllentos dondese ubicael inmueble. Por lo expuesto, no resultaprocedente el levantamlento sollcltado en mérlto presentados, a losdocumentos sinoquedeberáadjuntarotroCertificado de Parámetros en dondeconstequeel retiroy el alineamiento correspondiente al inmuebleson lo que en realidadexisten o que se encuentran consolidados,o en todo caso el correspondiente certificadode retiro o pronunciándose certificación de la municipalidad al respecto(en basea los porel usuario). argumentos señalados Se deja constanciaque, conformelo disponela Norma lX del Título Preliminar del TUO del Reglamento los Generalde los Registros Públicos, efectosde la inscripciónse retrotraena la fecha y hora del asientode presentación, debiendopor lo tanto el títuloformalpreexistira la vigencia del asientode presentación, lo cualimplicaque los documentos materiade inscripcióndeberántenerfechaanterioro iguala la fechade presentación y/o subsanación del título. Asimismo,toda modificación del FOR deberá constaren originaly dos copiascon firmas legalizadasdel verificadory propietarios." FUNDAMENTOS DE LA APELACIÓN El recurrente sustenta su recurso de apelación en los siguientes fundamentos: - En el antecedenteregistralde la partidaNo 45236951asiento800001 obra inscritala declaratoriade fábricaverificadapor el arquitectoJulio E. FigueroaVílchez,a solicitudde la anteriorpropietariaRenéePatriciadel Río Trefogli,donde se presentaronel lnformeTécnicoy los planoscuya correspondencia era estrictamente conformecon la realidad,sin que pueda cabersuspicacia algunaque insinúeunatransgresión o faltaa la verdaden los planospresentados con el lnformeTécnicosuscritopor el Verificador. La demostración de lo expuestosobrela veracidady correspondencia entre planosy la realidadexistenteen juniodel 2005se confirmaal analizarlos planosselladospor la Municipalidad de Lima cuya inspección ocularfue realizadael 19 de abril de 1991 y su correspondiente Certificadode Conformidad de Obraemitidoel22de octubrede 1991. En 1991 la inspecciónocular dictaminaque conformea la realidad existenteen dicho año, por ejemplo10 el ambientede sala no tenía comunicación con el ambienteestar,2oque existíauna salade músicacon un ingresopor el hall entrela sala y comedor,3o que el ambientecocina con 3 puertasaccedíana la cochera,al comedory al pasadizode los dormitorios; 4oque lasventanas de losdormitorios 2 y 3 teníanun anchode 2.4O ml, 50 que entre el pasadizoa dormitoriosy el estar existía un para ambientepequeñojardíninteriora modode pozode luz y ventilación baño de visitas,6o que por el frente entrandoa la izquierdahabía una puertade 0.90ml un mureteo mochetay al ladoun portónde car-port;por el mismofrente en la zona del ingresoprincipala la vivienda,el proyecto aprobadocon su conformidad de obra de fecha 1717191 indicaque este ingresotenía parte del cerco frontalcon paredescurvasque ingresaban formando un espacio cóncavode ingreso;entre estos y otros detalles
tambiénse da la conformidad de la existencia de unoscuartosde servicio los cualesal estarsegúnplanos(añog1) uno encimade otroformabanel áreaúnicaque en todala casatenfaun segundopiso. No nos atrevemos a insinuarque dichainspección oculary su conformidad de obra del año 91 no fueran ciertas,la verificaciónde la realidad correspondida en los planosdel levantamiento arquitectónico de junio de 2005 que obranen el asiento800001de la partidaNo45236951son las que existíanpor lo menoshastajuniode 2005y con respectoal planodel año 1991denotabanentreotraslas siguientes diferencias:1o el ambiente safa tenía comunicación con el ambienteestar mediantemamparade 2 hojas;20 que en lugarde una salade músicaexistíaun hallsin puertade comunicación y masbiendichohallteníauna conáreasde salay comedor, centraly se había practicadouna puertaque lo comunicacon la ina; 30 que el ambientede cocina con 3 puertas que accedíanal car-
al comedory al hall antescuartode música;4o que las ventanasdel dormitorio2 y 3 tenían un ancho de 1.78 y no 2.40; 5o que entre el ambientedel hallque comunicaáreade dormitorios y el ambienteestar,no existíaningúnjardíninteriorni pozode iluminación y ventilación; 60que por el frenteentrandolado izquierdosólo existíaun portónde car port de 4.06 ml, además por el mismo frente el cerco era lineal con una puerta de ingresode 2 hojascon 1.81ml con respectoa un segundopisola casasólo presentabatechosde dos aguassobrela viviendaverificada.Es obvioque hubieroncambiosantes del 2005, pero que fueron regularizados por beneficio de la Ley27157. - Lo fundamentalde lo solicitadoes el levantamiento de la carga que el verificadorfue obligadoa imponer,aun cuandode algunamaneradejó "sedeja sentadoen su informeque obraen el asientoD00001lo siguiente: constanciaque los parámetrosurbanísticos existena partirdel 20 de julio de 1999y que el inmueblese terminóde construiren 1991con licencia municipal", con lo cualse quiereaclararque los parámetros urbanísticos del año 2005no puedenretrotraerse al año 1991paragobernardesdeel futuro lo que en el pasadose permitiócon licenciaaprobatoria aun así fueracon carácterde amnistía. Resultaabsurdoobligara una construcción de 1991 que se regularizó mediantela conformidadde su obra en el mismo año 1991 para que retrocedasu construcción1.11 ml para adentro debido a que los parámetros de 2005pidenun retirode 5 ml paralas calles,cuandoen 1991 pedían5 ml de retiropáralas avenidasy 3 ml. paracalles.Bajola penade gravameny carga que inmoviliza,congelay condenaa muerteel bien inmuebleimpidiéndole su remozamiento, ampliación,mejorao cualquier acto que impliqueuna licenciamunicipalo regularización, el inmueble estaráimpedido,condenado, limitadono importael tamañoo motivode su carga será un inmuebleparia,cuestionado de algunaforma,con valor disminuido. Por lo tanto para poderregularizar edificaciones construidas antesdel 20 de julio de 1999 será menesterque éstas cumplancon los parámetros y urbanosdel año 2007porquesinoserán"cargadas"¿es esto edificatorios lo que dicela Leyo su Reglamento? - Entrelos temas,rubroso ítemsde los ParámetrosUrbanísticos está el de "alineamiento de fachada",un tema que está muy discutidopues hay que tienendiferentesconceptossobreé1. municipalidades
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RESOLUCIÓN Ho. - ' lr¿ - 2007 - SUNARP-TR-L
que debe Paraalgunosse entiendeesteparámetrocomqel,alineamiento existirentre las fachadasde' uno y otro lado de la calle pudiendoser distintosen ambosladosde una mismacalle.El alineamiento de fachadas en este caso estará determinadocon referenciaa un retiro de la construcción a una distanciade la líneade propiedadpor el frentedel inmueble,cuandoestá en esquinael predioa veceqel retiroes mayoro menorpor uno de sus frentes,en otroscasosno hay retiroobligatorioen uno, o los dos frentes.Antiguamente en el RNC a este alineamiento se le y era vistocasopor caso,se pagaba llamabaconstancia de alineamiento y se dabaunaconstancia. una inspección ¿Qué sentidotiene beneficiarcon la Ley 27157 a los que desean regularizarsu declaratoriade fábrica según los modernosparámetros urbanísticos? lo que haránes gravaren formaperjudicial a su propiedad colocándola en la listanegrade los"cargados". Resultaanti{écnico,perjudicialy contra los principiosjurídicosde la irretroactividad de las leyes,comose ha expuestoen el informepresentado al Registrador con la solicitudde cancelación de la carga.
tv.
ANTECEDENTE REGISTRAL El predioconstituidopor el sub-lote3-B de la manzanaU1 con frentea la calleLas Lilas,Urbanización La MolinaViejadel distritode La Molinacorre inscritoen la ficha No 1172043que continúaen la partidaelectrónica No 45236951del Registro de Prediosde Lima. En el asiento1c)de la indicadafichaconstainscritoel dominioa favorde RenéePatriciaRamírezTrefogli. En elasiento800001de la partidaelectrónica constainscritala declaratoria de fábricade unaedificación de un piso. En el asientoD00001constaanotadala carga técnicade la edificación inscrita. En el asientoC00001constainscritoel dominiodel predioen favor de WalterRafaelFloresFspinoza e Inésdel PilarMejíaPalomino.
V.
PLANTEAMIENTO DE LAS CUESTIONES Intervienecomoponentela VocalMarthadel CarmenSilvaDíaz. De lo expuestoy del análisisdel caso,a criteriode esta Sala la cuestióna determinar es la siguiente: - ¿Cuál es la documentación idónea para levantaruna carga técnica extendidapor error?
vt.
ANÁL|S|s 1. Mediantela Ley No 27157, publicadael 20 de julio de 1999 en el Diario Oficial El Peruano, se aprobó la Regularizaciónde Edificaciones y se establecieronlos procedimientospara el saneamientode la titulacióny de unidadesinmobiliariasen las que coexistenbienes de propiedadexclusiva
y de propiedadcomún,asf comool procedimlonto parala tramrtacrón de la declaratoria de fábricay el régimeniegalde las unidadesinmobiliarias que comprenden bienesde propiedad y de propiedad exclusiva común. En el artículo30 de la referidaley se dispusoque ,,lospropietarios de edificaciones que hayan sido construidassin licenciadé construcción, conformidadde obra o que no cuenten con declaratoriade fábrica, independización y/o reglamento interno,de ser el caso,podránsanearsu situaciónde acuerdoal procedimiento establecido en rapüsenteLey." Así, con relacióna la regularización de la fábrica,del tenorde la normase d.esprendeque pueden acogerse a eila en cuarquierade ras tres situaciones siguientes: a) No contarcon licenciade construcción. b) No contarconconformidad de obra. c) No contarcon declaratoria de fábrica. En tal sentido,debe precisarseque aun cuandolos propietarios de las edificaciones contasencon licenciade construcción o conformidad de obra, la norma les permite regularizarla declaratoriade fábrica medianteel FormularioRegistrala que se refiere el artículo40 de la Ley 271s7, careciendode relevancia,paraefectosregistrales, la información óontenida en los antedichos documentos, los cualespor lo demás,no formanparte del títuloque sustentarála inscripción de la declaratoria de fábrica. 2' El numeral25.1.del artículo2sode la aludidaLey estableceque,,en todos los casos de regularización de edificacionesa que se refiere el presenteTítulo,el interesadodebe presentaral notarioun informetécnico elaboradopor un verificador,públicoo privado,ingenierocivil o arquitecto colegiado,que constatelas características de la edificación (...)." El VerificadorResponsable, conformea la definicióncontenidaen el artículo2odel D.s. No008-2000-MTC, Reglamento de la Ley271sr, es "el arquitecto o ingeniero civilcolegiado, inscritoen el índicede Verificadores a cargo de la SUNARP(...); quien, bajo su responsabilidad profesional, organizay tramitael expedientede regularización, constatala existenciay característicasde 'la edificación,el cumplimientode las normas y parámetrosurbanísticos y edificatorios, y confirmaque los planosque se adjuntanal expedientecorrespondena la realidadfísica del terrenoy la edificación." El numeral9.1. del artículogo del mismoReglamento, agregaque este profesional"emite el InformeTécnicode Verificacióny declaraque los planosque se adjuntancorresponden a la realidadfísicaexistente,dejando constancia de las observaciones queformula." 3. De acuerdocon el artículo120del precitadoReglamento, el verificador responsable emiteel lnformeTécnicode Verificación, segúnelformatoque se apruebaconjuntamente con el presenteReglamento,que contienela constataciónde: la ubicacióndel terreno;el área, linderosy medidas perimétricasdel terreno;el cumplimiento de losparámetrosurbanísticos y edificatorios aplicables al predio; las características arquitectónicas, estructurales y de las instalaciones; de ser el caso,la identificación de las secciones de propiedad y susáreas. exclusiva
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REgOLUC¡ÓN t¡o. - ttz¿ -
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El numeral13.1.del artlculo13odel mismoReglamento estableceque "cuando el Verificador Responsable constatala existencia de discrepancias, y/o medidasperimétricas, entreel árearealdelterreno,sus linderos con los que figuranen la partidaregistraldel predio;así como transgresiones a /a normativa urbanísticao de edificación,las hará constar en el lnforme Técnicode Verificación comoobservaciones." De la indicadanormase desprendecon meridianaclaridadque compete exclusivamente al Verificador y no al Registrador, Responsable determinar la existenciade transgresiones a la normativaurbanística o de edificación. 4. Los artículos24oy 31o de la normabajocomentarioseñalaque el título registralpara la inscripción de la regularización es el FOR,al cual deben acompañarse, entreotros,lossiguientes documentos: a) Certificadode ParámetrosUrbanísticos y Edificatorios, expedidopor la Municipalidad respectiva,según lo establecidoen el artículo63o del presenteReglamento. Con relacióna este documento, la normaañadeque "si la Municipalidad dentrodel plazoprevistoporesteReglamento', no emiteel Certificado, se prescindirá y el Verificador de estedocumento Responsable indicará, en su InformeTécnicode Verificación,bajo su responsabilidad, los parámetros urbanísticos y edificatorios reglamentariosque correspondena la edificación." De estaúltimanormase desprenden preliminares: dosconclusiones '1.Que los parámetros y edificatorios quedebensertenidosen urbanísticos cuentapara la regularización de la edificación, son losque corresponden a aquélla,es decir,a los parámetrosque se encontraban vigentesa la fecha de ejecución de la edificación. 2. Que la normapermiteque se prescindadel Certificadode Parámetros - en el caso específicoregulado-, asignando UrbanÍsticosy Edificatorios competenciasuficienteal VerificadorResponsable,para indicarlosen ausenciade dichodocumento. b) InformeTécnicode Verificación, de ser el caso,con las constancias de habersolicitadola Verificación Ad Hoccorrespondiente. 5. Con relacióna la calificación del títulode regularización, el artículo32o del Reglamentobajo comentarioseñalaque "en los casos en que el Informe Técnico de Verificacióncontenga observaciones,(...) dichas observaciones no impidenla inscripción de la declaratoria de fábricaen vía pero podránser inscritaspor el registradorcomo una de regularización; cargadel inmuebleen la partidaregistraldel predio." De esta normase advierteque corresponde exclusivamente al Verificador Responsable,determinarlas observaciones existentescon relacióna la edificación,no siendocompetencia del Registrador identificarlas presuntas que pudiesenexistiry menosaún,exigirque el Verificador transgresiones Responsable consigneobservaciones que a criteriode la instanciaregistral, ' Cinco(5) días hábiles,de conformidad con lo previstoen el artículo630del mismoReglamento.
son tales en virtud de la confrontaciónefectuadacon el certificadode Parámetrosurbanfsticosy Edificatoriosque forma parte del título de regularización. 6. El últimopárrafodel mismoartículo32oestableceque ,,elpropietariodel inmuebleinscritocon observaciones, estaráobligado'asubsanarlas antes de ejecutarcualquier tipode obraen la edificación." La subsanaciónde las observaciones inscritascomo cargasdará origena la cancelación de éstas,mediantela presentación de un nuevoInforme Técnicode Verificación que acreditela subsanación, con firmaslegalizadas por notario,como se indicaen el artículo34odel Reglamentode la Ley. Dicho artículo añade que a este informe se adjuntaránlos planos replanteados, si fueranecesario. Es de verse que la cancelaciónde las cargas técnicasse ha regulado tambiénen el artículo7Bodel Reglamento de Inscripciones del Registrode "Lascargasseráncanceladas Predios,en el cualse establece lo siguiente: en virtud de u n nuevo Informe Técnico, en el que se acredite el levantamientod e las observaciones que dieron méritoa su anotación, acompañado, de ser el caso, de la documentación adicionalque lo corrobore."
Resultaclaro que la normativacitadase aplicaal supuestode existencia real y efectivade transgresiones a la normativasobreedificaciones, vigente a la fecha de su realización,las mismas que únicamentepueden levantarse,dependiendo de cadacasoconcreto,mediantela modificación o demoliciónde la fábrica,o mediantelas accionesque determinela municipalidad competente. 7. Con relacióna la aplicación y vigenciade la Ley de Regularización de Edificaciones, que "la presente el artículo30de'su Reglamento estableció secciónnormael trámitede regularización de las edificaciones construidas o demolidasantesdel 21 de julio de 1999,sin contarcon la respectiva licencia y/o conformidadde obra, o que carezcan,en su caso, de declaratoria de fábrica, reglamento interno ylo la correspondiente independización." De este modo,dentrodel marcode la Ley 27157y su Reglamento, son pasiblesde regularización, las edificaciones construidas o demolidasen cualquierfechaanterior'al21de juliode 1999,lo cualincluye,comológica consecuencia,a edificacionesde mucha antigüedad,levantadaso demolidasinclusocon anterioridad a la asignación de competencia a las municipalidades distritales,para fijar los parámetrosurbanísticosy edificatoriosde los predios,algunos de los cuales se encontraban establecidos en el derogadoReglamento NacionaldeConstrucciones. 8. Se apreciaque es reciénmediante que se crea el D.S.No008-2000-MTC formalmenteel Certificadode ParámetrosUrbanísticosy Edificatorios, como documentoa ser utilizadoen el nuevo procedimientoregular parala Declaratoria establecido de Fábricamediantela Ley 27157. En el artículo 2o del referido Reglamentose define a los parámetros urbanísticosy edificatorioscomo "las disposicionesque determinanla normativa urbanísticay los índices edificatoriosregulados por los
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respectivos planes urbanos o proyectos urbanfsticosintegrales. La del territoriourbanoy normatlvaurbanfsticaestá referidaa la claslficación a los fndicesde a la zonificación, urbanfstlca, de las áreasde actuación y a las densidades; mientrasque los índicesedificatorios usoscompatibles están referidosal coeficientede edificación,las alturas,el porcentaje entreotros." mínimode árealibre,los retirosy el índicede estacionamiento, "el propietario, antes El artículo63odel mismoReglamentoestableceque en consultao de iniciarla tramitaciónde la de presentarel anteproyecto Licenciade Obra,segúnsea el caso,deberáobtenerde la Municipalidad y Edificatorios." respectiva,el Certificado de Parámetros Urbanísticos Dichaexigenciase sustentaen que la fábricaa levantardeberárespetarlos parámetrosvigentesa la fechade iniciode la construcción.Al respectoel debe expedirsecon arregloa la numeral63.3.señalaque el Certificado vigenteaprobadamedianteOrdenanzade la Municipalidad zonificación provincialcorrespondiente. El numeral 63.2. establecela informaciónque debe contenerdicho Certificado,precisandoque "si alguno de los parámetrosno estuviese por los planesurbanoso proyectosurbanísticos oficialmentedeterminado, integrales, la Oficina de DesarrolloUrbano de la Municipalidad deberáfijarloparael caso correspondiente, conformea sus competencias, específico." de fábricaque iniciacon la regularde declaratoria Así,en el procedimiento de solicitudde licenciade obra, el Certificado Parámetrosque emita la requerida, municipalidad respectivadebe contenertoda la informaciÓn en defectode la existenciade estandoobligadainclusive,a determinarlos, parámetros oficiales. regulado de edificaciones 9. Sin embargo,en el trámitede regularización de una se adviertela presencia en la mismaLey 27'157y su Reglamento, incongruencianormativa;ello por cuantose exige la presentaciónde un Certificadode ParámetrosUrbanísticosy Edificatoriosque se emite a solicituddel propietariode la edificacióna regularizar,el mismo que contienelos parámetrosvigentesa la fecha de su expedicióny no los vigentesa la fecha de ejecucióno conclusiónde la fábrica,que seríanlos que ciertamentecorresponden conformese desprendede a la edificación, la normativaglosadaen los puntosprecedentes. de fábricaotorgadas De este modo,en la casitotalidadde regularizaciones e inscritasen el Registro,el InformeTécnicode Verificaciónsuscritopor Verificador Responsable,ha constatadola adecuaciónde la fábrica vigentesal tiempode levantada antesdel 21 de juliode 1999,a parámetros a la fechaindicada. su regularización, es decir,todascon posterioridad de cargastécnicassurgidas Dichasituaciónha dadolugara la proliferación de la lógicainadecuación de las edificaciones a parámetrosque no existían utilizó a la fecha de su realización, sea porqueel VerificadorResponsable como referenteslos parámetrosactualesparaedificaciones levantadascon anterioridad o, debidoa que, no obstanteel Verificadorse hubieseremitido a los parámetrosvigentesa la fecha de la conclusiónde la fábrica,los títulospresentados fueronobservadospor los Registradores, exigiéndose al VerificadorResponsable, consignarcomo observaciones, las presuntas
"transgresiones" de la edificación,advertidassobrela base del Certificado presentado de Parámetros coneltltulo. 10. En virtudde lo expresadoen los puntosprecedentes, muchasde las cargastécnicasinscritasen el Registrono respondena la presenciaciertasino aparente -, de transgresionesa los parámetrosurbanísticosy edificatorios aplicables,motivopor el cual,no resultaamparableexigir,para las normasde cancelación señaladasen el punto6 del su levantamiento, presenteanálisis. cuál es el documentoidóneo para Siendoello así, debe determinarse que se encuentrendentro del indicado cancelar las cargas técnicas supuesto. 11. El ReglamentoGeneralde los RegistrosPúblicosestableceen su artículo75o que la inexactituddel Registroes todo desacuerdoexistente entrelo registradoy la realidadextrarregistral. Así, las cargas técnicas extendidassin sustento en los parámetros a la edificación.dan lugar a un desacuerdoentre lo correspondientes registradoy la realidadextrarregistral. El segundopárrafodel artículocitadoseñalaque cuandola inexactituddel Registroprovengade error u omisióncometidoen algúnasientoo partida que en elTítuloVl, situaciÓn en la formaestablecida registral, se rectificará proviene que Informe del el error no se presentaen el casoanalizadodado Técnico de Verificación que ha consignado como observaciones, inexistentes. transgresiones En tal sentido,procedeaplicarla normacontenidaen el tercerpárrafodel de las demás inexactitudes artículo75oque estableceque la rectificación se realizaráen mérito al título modificatorioque permita concordarlo registradocon la realidad. 12, La normativacitada en los puntos2 y 3 del análisisconsagracon en el del VerificadorResponsable amplitud,las facultadesy competencias de edificaciones. ámbitode la regularización Dichasfuncioneshan sido ratiflcadasmediantenormativaposterior,como se puede apreciardel numeral2.1. de la Ley No 27333 que señalalo de siguiente:"(...)En los casosque la Ley No 27157exigela intervención la de veracidad a la respecto responsabilidad éste asume verificador, un informacióntécnicaque verificaasí como su conformidadcon las normas técnicasy urbanascorrespondientes." Asimismo,el artículo24o del Reglamentodel indicede Verificadoresdel Registro de Predios, aprobado mediante ResoluciónNo 188-2004SUNARP-SN, modificado por ResoluciÓnNo 22O-20O4-SUNARP-SN estableceque es funcióny obligacióndel Verificador,certificar,entreotros "quelos predioscumplancon las normasde zonificación y demásnormas técnicassobreedificaciones." en formaexclusiva Responsable, 13. De estemodo,competealVerificador y excluyente,certificarel cumplimientode los parámetrosurbanísticosy edificatoriosde la fábricaa regularizar,siendoque, en el caso de haber
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del otorgado con las mismasformalidades errormediante tltuloposterior, documento original. Es pertinenteresaltarque careceríade sustentoen estoscasos,requerirla intervenciónde la autoridadmunicipal,dado que en el trámite de "regularización de la únicamenteel propietario intervienen de edificaciones" edificacióny el verificadorresponsable',siendo que el municipio competentetoma conocimientode la declaratoriade fábricamediantela posteriorque el Notarioa cargode la regularizaciÓn realizaal comunicación amparodel artículo31oy del literali) del artículo5odel D.S00B-2000-MTC, anexos. de la copiadel FORy documentos a travésde la remisión en el presenteanálisis,bastará En consecuencia, en el supuestoplanteado que rectifique presentación la de un nuevoInformeTécnicode Verificación por extendidas aquélque dio lugara la extensiónde las cargastécnicas que citada, y que la normativa antes se certifique,como señala error en el el prediocumpleconlas normastécnicasy urbanascorrespondientes.
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14. En el presentecaso,constaanotadaen el asientoD00001de la partida electrónicaN" 45236951del Registrode Predios,la cargasustentadaen formuladaspor el VerificadorResponsable: las siguientesobservaciones "De acuerdo al Certificadode Parámetros Urbanísticosy Edificatorios emitido por el Municipiode La Molina el 29/5/2005,el alineamientode fachadade la calle Las Lilas debía ser 11.65ml de /as medicionesde la realidad se desprendeque só/o exlsfen 10.39 ml por lo cual habría una transgresiónde 1.26 ml. En el retiro frontal (calle Las Lilas)por lo cual habría esfa observaciónalso/o exisff un retiro de 3.74 ml, debiendoser 5 m/. Se deja constancia- agrega-, que losparámetrosurbanísticosexisfena partir del 20 de julio de 1999y el inmueblese terminóde construiren 1991 con Iicenciamunicipal." medianteInforme Responsable, Con el títuloalzado,el mismoVerificador Complementario, de Verificación e InformeTécnico Técnicode Verificación con firmas legalizadasel 3 de febrero de 2007 por notario Ramiro mediantela menciónexpresade la normativa Salinas,sustenta, Quintanilla a (1991),la inexistencia de transgresión vigentea la fechade la edificación dicha normativa,tanto en lo que se refiere al retiro frontal como al alineamiento de fachada. lo siguiente:"Se levantala Concfuyeseñalandoen el rubroobservaciones carga técnica al haber quedado demostrado que la edificación fue construidaamparadaen /as normasde retirosfrontalesy demásrequlslfos al año de 1991,reguladospor el Reglamento técnicoscorrespondientes y por lo que declara el oficio No 6255-2006' Nacionalde Construcciones MDLM-GDU/SGOPHUC de la Municipalidadde La Molina,amparándoseen el artículo 103 de la Constitucióny el principiode irretroactividadde /as normasy leyes,a menosque declarensu carácterde serretroactivasy la Ley 27157no es retroactiva."
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Salvo los casos de intervención de Verificador ad-hoc, conforme a los aftículos 9,10 y 11, del Reglamento de laLey 27157.
se apreciaentonces,que los documentosotorgadospor ol Verificador Responsable, en uso de sus atribuciones, constituyen para títulosuficiente cancelar,en vla de rectlficaclón,la carga técnlcaanotadaen la partida registral. 15. Finalmente,verificadoslos derechosregistralespagadosmediante reciboNo2007-04-00004418 se apreciaque se encuentrancanceladosen su integridad. Estandoa lo acordadoporunanimidad; VII.
RESOLUCóN REVOCARla observaciónformuladapor el Registradordel Registrode Prediosde Lima al título referidoen el encabezamiento y DISPONERsu inscripciónde conformidad con los fundamentos vertidosen el análisisde la presenteresolución. Regístresey comuníquese.
DELCARME¡¡ d¡lVn OínZ Presidenta de la PrimbraSala delTribunalReúistral
Vocaldel TribunalRegistral 0700492.doc
Vocal del
Registral