La industria inmobiliaria en Chile Evolución, desafíos y mejores prácticas
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La industria inmobiliaria en Chile Evolución, desafíos y mejores prácticas JOSÉ MIGUEL SIMIAN VERÓNICA NIKLITSCHEK EDITORES
José Astaburuaga E.
Oscar Lería Ch.
Julio Aznarez L.
Bernardita Lihn O.
Luis Eduardo Bresciani L.
Juan Pablo Martínez G.
María Cristina Calvo C.
Felipe Morandé L.
Tomás Casanova G.
Miguel Mujica A.
Cristián Cox M.
Verónica Niklitschek L.
Marcelo Cox V.
Enrique Ovalle P.
Cristián Díaz R.
Isabel Palma K.
Rodrigo Díaz S.
Pablo Ramirez L.
Vicente Domínguez V.
Slaven Razmilic B.
Marcial Echenique T.
Agustin Richards T.
Alfredo Enrione C.
David Rodríguez C.
Juan Eduardo Figueroa V.
Fernando Sánchez Ch.
Nicolás García F.
José Miguel Simian S.
Eugenio García-Huidobro L.
Nicole Solé Z.
María Pilar Giménez C.
Felipe Soza D.
Mario Grandon C.
Felipe Swett L.
Antonio Jalaff S.
Pablo Trivelli O.
Jorge Lería Ch.
Mauricio Varela L.
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Presentación Nos es muy grato presentar el libro “La industria inmobiliaria en Chile. Evolución, desafíos y mejores prácticas”. Se trata de una valiosa y muy necesaria iniciativa del Centro de Estudios Inmobiliarios del ESE Business School de la Universidad de los Andes, el cual ha sido editado por José Miguel Simian y Verónica Niklitschek. Como muestra este libro, la industria inmobiliaria en Chile ha tenido un notable desarrollo en las últimas décadas, impactando positivamente nuestras ciudades y la calidad de vida de los espacios en que vivimos y trabajamos. Muchas lecciones se han podido aprender, las cuales son recogidas en este libro. La industria enfrenta hoy importantes desafíos, los cuales también son objeto de este texto. Nuestras empresas han apoyado el Centro de Estudios Inmobiliarios del ESE y este proyecto con la convicción de querer una mejor industria inmobiliaria para nuestro país.
Independencia Fondos de Inversión Fernando Sánchez Ch. Desarrollo Inmobiliario FFV
Claudio Melandri H. Empresas Transoceánica
Tomás Fernandez M.
Christoph Schiess S.
Inmobiliaria Manquehue
ISN Inmobiliaria S.A.
José Antonio Rabat V. Fabian Wulf W.
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Banco Santander
Guillermo Harding A.
Prólogo El ESE Business School, la Escuela de Negocios de la Universidad de los Andes, creó en 2015 con el patrocinio de Independencia Fondos de Inversión, FFV Desarrollo Inmobiliario, Banco Santander, Inmobiliaria Manquehue, ISN Inmobiliaria S.A. y Empresas Transoceánica, un Centro de Estudios Inmobiliarios, buscando emular iniciativas similares de las mejores escuelas de negocios del mundo. El Centro tiene por objetivo promover mejores prácticas de management y una gestión responsable del negocio inmobiliario en y desde Chile. Entre sus principales actividades está el ser un foro y centro de discusión de la industria, entregar capacitación y producir conocimiento útil para ella a través de una investigación aplicada. En este contexto se enmarca el presente libro. El propósito de este libro es doble. Por un lado, el libro describe la evolución de la industria inmobiliaria en Chile y sus principales desafíos y, por otro lado, describe buenas prácticas, buscando ser así un manual del negocio inmobiliario en nuestro país y un texto de referencia para toda la industria. Chile no cuenta hoy con una obra de este tipo. El libro aborda la industria en su conjunto y no solo una parte de ella, es decir, trata de la política urbana, la gestión del suelo, los desarrollos habitacionales, los desarrollos de rentas, la inversión inmobiliaria e incluye también una mirada estratégica de la empresa inmobiliaria. El libro responde a la pregunta: ¿quién es y cómo funciona el sector inmobiliario? Al mismo tiempo es un texto que recoge la experiencia desarrollada en décadas y que puede ser de utilidad para quienes se están sumando a la industria y quieren aprender de este negocio. El libro tuvo que dejar algunas cosas fuera. Ya ha quedado muy extenso y no fue posible incluir algunos temas que, pensamos, son importantes y que quedarán para futuros proyectos. Probablemente hubiese convenido incluir un capítulo que más explícitamente tratase del proceso de obtención de permisos, cabidas, etc. Un capítulo que abordase el transporte urbano e interurbano y sus implicancias para el negocio inmobiliario hubiese sido de gran interés también. Por último, la tributación del negocio inmobiliario es un tercer tema que el libro deja fuera pero que hubiese convenido incluir. Limitaciones de espacio y tiempo nos hicieron decidirnos por dejarlos fuera. Un proyecto de este tipo no es posible sin la ayuda de muchas personas a quienes debemos nuestra gratitud. En primer lugar agradecemos a los patrocinadores del Centro que han apoyado este proyecto desde sus inicios. Agradecemos a Independencia Fondos de Inversión, especialmente a Fernando Sánchez Ch., a Francisco Herrera y a Fernando Sánchez T., a la Inmobiliaria Manquehue, especialmente a José Antonio Rabat y Fabian Wulf, a FFV Desarrollo Inmobiliario y especialmente a Eduardo Fernández y Tomás Fernández,
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al Banco Santander y especialmente a Claudio Melandri, Rodrigo Correa y Jorge Krüger, a ISN Inmobiliaria S.A. en las personas de Guillermo Harding A., Guillermo Harding D. y Renzo Perocarpi y también a Empresas Transoceánica, especialmente a Christoph Schiess y Raúl Molina. Todos ellos nos han apoyado y alentado a lo largo de estos meses desde el Consejo Asesor del Centro. Nos queda con todos ellos una profunda deuda de gratitud por su generosidad en favor de una mejor industria inmobiliaria. Una segunda gran deuda de gratitud nos queda con los destacados autores de los capítulos de este libro, cuyas reseñas aparecen más adelante. Ellos aceptaron ser parte de este libro y pusieron por escrito su experiencia y conocimiento. Les agradecemos todo su compromiso, trabajo y la paciencia que tuvieron con nosotros y en las idas y venidas de los manuscritos. Varios de ellos nos ayudaron también con sus comentarios e ideas para varios de los capítulos del libro, especialmente para el primero. Nuestro agradecimiento vaya también a Cristián Cox y Andrés Alfaro, quienes desde primeros inicios del Centro de Estudios Inmobiliario nos han acompañado y ayudado con su tiempo e ideas. Queremos agradecer muy especialmente al profesor del ESE Juan Gabriel Fernández que nos ayudó con sus ideas y en la redacción y edición de varios de los capítulos. Nicolás Martorell, analista de estudios del Centro, colaboró en varios capítulos con la búsqueda de datos, estimaciones econométricas y en la redacción de algunas partes. Agradecemos también a Thomas Verbeken la revisión de algunos capítulos y a Francisca Galvez las entrevistas que hizo y su trabajo de redacción. Durante varios meses nos asistió también Paulina Breschi en la edición de los manuscritos a quien agradecemos su valioso trabajo. Un especial agradecimiento le debemos al equipo de Pearson, a Dante Antonioli y a Erick Lopez, editor del proyecto por parte de Pearson, quien tuvo una enorme paciencia con nosotros para llevar un texto de más de 800 páginas a su forma final. Por último agradecemos muy particularmente a nuestras familias y más cercanos su paciencia y todo el tiempo robado en estos casi dos años.
José Miguel Simian y Verónica Niklitschek Santiago, octubre del 2017
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Autores del libro José Astaburuaga Eguiguren. Ingeniero Civil Industrial de la Universidad de Chile. Es Socio Gerente de Empresa Gestora de Viviendas Económicas. Julio Aznarez Ledesma. Contador Público de la Universidad de la República Oriental del Uruguay, MBA y Doctor en Dirección de Empresas del IESE Business School de la Universidad de Navarra, España. Es Profesor de Dirección Financiera en el ESE Business School de la Universidad de los Andes. Luis Eduardo Bresciani Lecannelier. Arquitecto de la Pontificia Universidad Católica de Chile y Master en Urban Design de la Universidad de Harvard, Estados Unidos. Es Profesor Asociado de la Facultad de Arquitectura, Diseño y Estudios Urbanos de la Pontificia Universidad Católica de Chile y Presidente del Consejo Nacional de Desarrollo Urbano. María Cristina Calvo Carmona. Arquitecto de la Pontificia Universidad Católica de Valparaíso. Realizó estudios de Diseño en la Escuela Massana en Barcelona, España. Es revisora independiente y socia de Forteza y Cía. Ltda. Tomás Casanova Graf. Ingeniero Civil Industrial en la Universidad de los Andes. Es socio fundador y gerente general de Aktivo S.A. Cristián Cox Mardones. Ingeniero Comercial de la Pontificia Universidad Católica de Chile y MBA del IESE Business School de la Universidad de Navarra, España. Es Gerente General de Easton Inmobiliaria y asesor de empresas del sector inmobiliario. Marcelo Cox Vial. Ingeniero Civil Industrial y Master en Ingeniería Industrial de la Pontificia Universidad Católica de Chile. Es Director Ejecutivo de Proyecta - Desarrollo y Gestión. Cristián Díaz Riquelme. Ingeniero Comercial de la Universidad de Chile y Master en Economía de la Universidad de Sydney, Australia. Es consultor independiente. Rodrigo Díaz Simpson. Ingeniero Comercial de la Universidad Diego Portales. Es Director de Real Estate en Pwc. Vicente Domínguez Vial. Abogado y licenciado en Derecho de la Pontificia Universidad Católica de Chile. Es Director Ejecutivo de la Asociación de Desarrolladores Inmobiliarios A.G. (ADI). Marcial Echenique Talavera. Arquitecto de la Pontificia Universidad Católica de Chile, Doctor en Urbanismo (Dr. Arq.) en la Universidad de Barcelona, España, y además obtuvo el grado de alto Doctorado en Ciencias (ScD) de la Universidad de Cambridge, Inglaterra. Es profesor de urbanismo y transporte en la Universidad de Cambridge, Inglaterra. Alfredo Enrione Cáceres. Ingeniero Civil Industrial y Master en Ingeniería de la Pontificia Universidad Católica de Chile, y Doctor en Economía y Dirección de Empresas del IESE Business School de la Universidad de Navarra, España. Es Profesor Titular del ESE Business School de la Universidad de los Andes y Director del Centro de Gobierno Corporativo y Sociedad de la misma Escuela.
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Juan Eduardo Figueroa Valdés. Abogado, licenciado en Ciencias Jurídicas de la Universidad de Chile, Master en Economía y Gestión para Abogados de la Universidad Gabriela Mistral y LLM en Derecho Internacional, Inversiones, Comercio y Arbitraje Internacional de la Ruprecht-Karls Universidad de Heidelberg, Alemania. Además posee un diplomado en Concesiones de Obras Pública en la Universidad del Desarrollo. Es integrante de la Corte Suprema de Chile y Socio del Estudio Jurídico Figueroa, Illanes, Huidobro & Salamanca. Nicolás García Falabella. Ingeniero Comercial de la Universidad de Chile. Eugenio García-Huidobro Lira. Licenciado en Marketing y Master en Finanzas en la Universidad de Chile. Posee un Diplomado en Marketing de la Universidad Adolfo Ibañez, y un Diplomado en Finanzas y Contabilidad de la Universidad de Chile. Realizó el PADE en el ESE Business School de la Universidad de los Andes. Es profesor de la Cátedra de Dirección Comercial del ESE Business School de la Universidad de los Andes y Director de Sales Consulting. María Pilar Giménez Celis. Arquitecto de la Pontificia Universidad Católica de Chile y Master en Planificación Urbana de la Universidad de Washington, Estados Unidos. Es Socia y Directora Ejecutiva en Desarrollo Urbano Consultores (D’Urbano). Mario Grandon Contreras. Arquitecto de la Universidad de Chile. Posee un Diplomado en Dirección de Empresas y Tecnología del Colegio de Ingenieros de Chile. Hoy es Socio Gerente de Empresa Gestora de Viviendas Económicas. Antonio Jalaff Sanz. Fundador y Director Ejecutivo de Grupo Patio. Jorge Lería Chateau. Ingeniero Comercial de la Pontificia Universidad Católica de Chile. Es Administrador de Lercorp SpA. Oscar Lería Chateau. Contador en la Escuela Mercantil de Barcelona, España, y DPA de la Escuela de Negocios de la Universidad Adolfo Ibáñez. Es fundador y Presidente Ejecutivo de Osler Inversiones. Bernardita Lihn Ovalle. Ingeniero Comercial de la Pontificia Universidad Católica de Chile. Es Gerente Comercial en Independencia Administradora General de Fondos S.A. Juan Pablo Martínez Gertner. Ingeniero Comercial y Magíster en Sociología de la Pontificia Universidad Católica de Chile. Es Gerente de Marketing Corporativo y Asuntos Corporativos en Empresas Socovesa. Felipe Morandé Lavín. Ingeniero Comercial de la Pontificia Universidad de Chile y Doctor en Economía de la Universidad de Minnesota, Estados Unidos. Hoy es Socio Director en NSG Chile y consultor independiente. Miguel Mujica Arriagada. Constructor Civil de la Pontificia Universidad Católica de Chile y MBA del ESE Business School de la Universidad de los Andes. Es Socio Fundador de Ardatz Desarrollo Inmobiliario. Verónica Niklitschek Levy. Ingeniero Civil de la Pontificia Universidad Católica de Chile. Es Directora Ejecutiva del Centro de Estudios Inmobiliaria del ESE Business School de la Universidad de los Andes. Enrique Ovalle Puelma. Ingeniero Comercial de la Universidad de Chile. Es Director Ejecutivo de Independencia Administradora General de Fondos, director de Bodenor Flexcenter S.A. y director de la Asociación Chilena de Administradoras de Fondos de Inversión (ACAFI).
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Isabel Palma Kucera. Ingeniero Comercial de la Universidad Austral de Chile, MBA de la Universidad Adolfo Ibañez y Master of Sciences of Sociology en la Universidad de Oxford, Inglaterra. Es Gerente Comercial de Viviendas 2000 (Empresas FG) y propietaria de Palma y Asociados. Pablo Ramirez Lapierre. Ingeniero Civil Industrial en la Pontificia Universidad Católica de Chile y MBA del ESE Business School de la Universidad de los Andes. Posee un Diplomado en Control de Gestión y Ventas en la Facultad de Economía y Negocios de la Universidad de Chile. Es Socio de Tribeca Advisors, Gen Consultores y Drive Chile. Slaven Razmilic Burgos. Ingeniero Comercial y Magister en Economía de la Pontificia Universidad Católica de Chile y Master in City Planning del Massachusetts Institute of Technology, Estados Unidos. Es Investigador en el Centro de Estudios Públicos. Agustin Richards Tello. Ingeniero Industrial del Instituto Tecnológico de Buenos Aires, Argentina, y MBA de la Chicago Booth School of Business de la Universidad de Chicago, Estados Unidos. Es Gerente de Planificación, Estudios y Sostenibilidad en Mallplaza. David Rodríguez Cuevas. Arquitecto de la Universidad de Chile. Es Presidente del Grupo NODO. Fernando Sánchez Chaigneau. Ingeniero Comercial de la Pontificia Universidad Católica de Chile. Es Presidente de Independencia Administradora General de Fondos S.A. José Miguel Simian Soza. Diplom-Kaufmann y Doctor en Economía en la Westfälische Wilhelms-Universität Münster, Alemania. Es Profesor de Economía y Director del Centro de Estudios Inmobiliarios del ESE Business School de la Universidad de los Andes. Nicole Solé Zarhi. Arquitecto de la Pontificia Universidad Católica de Chile, Magister en Planificación Urbana de la Universidad Politécnica de Catalunya, España, y Master en Gestión de Empresa de la Escuela de Negocio ESADE en Barcelona, España. Tiene un Diplomado en Gestión Inmobiliaria de la Universidad Católica de Chile. Es Socia y Gerente General de Exxacon. Felipe Soza Donoso. Ingeniero Civil de la Pontificia Universidad Católica de Chile y PADE del ESE Business School de la Universidad de los Andes. Es Presidente de Montolin S.A. y EME S.A. Es también Director de Watt´s S.A., Reconsa S.A. e Inmobiliaria Montemar S.A. Felipe Swett Lira. Ingeniero Civil Industrial de la Pontificia Universidad Católica de Chile y MBA de la Kellogg School of Management de la Universidad de Northwestern, Estados Unidos. Es Gerente General de Asset Administradora General de Fondos. Pablo Trivelli Oyarzún. Ingeniero Comercial de la Universidad de Chile y Doctor en Economía de la Universidad de Cornell, Estados Unidos. Es director de Pablo Trivelli y Cía. Ltda. y profesor de la Escuela de Arquitectura de la Universidad Mayor. Mauricio Varela Labbé. Ingeniero Comercial de la Pontificia Universidad Católica de Chile y MBA de Stern School of Business de la Universidad de Nueva York, Estados Unidos. Es Gerente General Corporativo de Empresas Socovesa, y Director y Socio de Viña MontGras.
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Resumen de contenidos Parte 1 Introducción
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Capítulo 1 La industria inmobiliaria en Chile: evolución, desafíos y mejores prácticas 3 José Miguel Simian S. / Verónica Niklitschek L.
Capítulo 2 Economía urbana y del sector inmobiliario
29
José Miguel Simian S.
Parte 2 Política urbana, regulación y suelo
59
Capítulo 3 Ciudades sustentables
61
Marcial Echenique T.
Capítulo 4 Evolución de la política urbana en Chile
89
Pilar Giménez C.
Capítulo 5 La nueva ciudad: desafíos actuales y futuros de la política urbana
109
Luis Eduardo Bresciani L.
Capítulo 6 Política habitacional
133
Slaven Razmilic B.
Capítulo 7 Permisos de Edificación y protocolos: algunas reflexiones
169
Cristina Calvo C.
Capítulo 8 Certeza jurídica de los Permisos de Edificación
181
Juan Eduardo Figueroa V.
Capítulo 9 Mercado de suelo
209
Pablo Trivelli O.
Capítulo 10 El negocio del suelo
237
Felipe Soza D.
Capítulo 11 Urbanismo asociativo: diseño de proyectos desde el entorno social, económico y ambiental
257
David Rodríguez C.
xiii
Parte 3 Desarrollo inmobiliario habitacional
277
Capítulo 12 Evolución de la demanda habitacional en Chile
279
José Miguel Simian S.
Capítulo 13 Desarrollos habitacionales
307
Pablo Ramirez L.
Capítulo 14 Marketing inmobiliario
327
Isabel Palma K.
Capítulo 15 Desarrollo de productos inmobiliarios
349
Nicole Solé Z.
Capítulo 16 Gestión de ventas en la industria inmobiliaria
371
Eugenio García–Huidobro L.
Capítulo 17 Postventa 391 Verónica Niklitschek L.
Capítulo 18 Desarrollos en vivienda social
413
Mario Grandon C. / José Astaburuaga E.
Capítulo 19 Segunda vivienda
443
Oscar Lería Ch. / Jorge Lería Ch.
Parte 4 Desarrollo de activos inmobiliarios de renta
461
Capítulo 20 Desarrollo de un activo de renta
463
Cristián Cox M.
Capítulo 21 Strip centers: surgimiento, desarrollo y perspectivas en Chile
483
Antonio Jalaff S.
Capítulo 22 Rentas comerciales
499
Agustín Richards T.
Capítulo 23 Oficinas 521 Marcelo Cox V.
Capítulo 24 Negocio inmobiliario hotelero Tomás Casanova G.
xiv
541
Capítulo 25 Bodegas y centros de distribución
557
Enrique Ovalle P.
Capítulo 26 Renta residencial
571
Felipe Swett L.
Capítulo 27 Usos mixtos
587
Miguel Mujica A.
Capítulo 28 Gestión de activos
609
Bernardita Lihn O.
Capítulo 29 Uso estratégico de activos inmobiliarios
619
Rodrigo Díaz S.
Parte 5 Financiamiento e inversión inmobiliaria
635
Capítulo 30 Valoración de proyectos inmobiliarios
637
Julio Aznarez L.
Capítulo 31 Financiamiento habitacional
659
Felipe Morandé L. / Cristián Díaz R.
Capítulo 32 Financiamiento de activos inmobiliarios en Chile
675
Nicolás García F.
Capítulo 33 Inversión inmobiliaria
699
Fernando Sánchez Ch.
Parte 6 Estrategias para las empresas inmobiliarias
715
Capítulo 34 Evolución de la empresa inmobiliaria en Chile
717
Vicente Domínguez V.
Capítulo 35 Estrategias de futuro habitacional
727
Mauricio Varela L. / Juan Pablo Martínez G.
Capítulo 36 Gobierno corporativo en el sector inmobiliario de Chile: oportunidades y desafíos
747
Alfredo Enrione C.
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