Store utenlandske investorer

Store utenlandske investorer hamstrer norsk logistikk

Det seneste året har internasjonale giganter som AXA, Partners Group og Starwood Capital sikret seg norske lagereiendommer for milliarder.

Av: Dag-Jørgen Saltnes Det norske markedet for lager og logistikkeiendommer har normalt vært et smalt marked, med noen store logistikkspesialister som har dominert på utviklingssiden. Utenlandske investorer har stort sett vært fraværende, med noen unntak innenfor industrieiendommer. Men i rekordåret 2021 kom utlendingene for fullt på banen innenfor norske lager, logistikk og industrieiendommer. Ifølge Union Norsk Næringsmegling sto utenlandske investorer for over 35 prosent av logistikktransaksjonene i fjor, målt etter verdi. Til sammenligning sto de for rundt 5 prosent av transaksjonene innenfor kontorsegmentet (mål i verdi).

Og omsetningen innenfor logistikksegmentet har aldri vært høyere enn i fjor. Hele 18 prosent av det Union omtaler som investeringsuniverset i logistikk i Oslo og Akershus ble omsatt i 2021.

FRANSK FORSIKRINGSSELSKAP I desember i fjor ble det kjent at det franske forsikringsselskapet AXA, gjennom sitt alternative investeringsselskap AXA IM Alts, kjøpte en logistikkportefølje på 515.000 kvadratmeter fra NREP. Svenske Fastighetsvärlden anslo den samlede verdien til å være rundt 9 milliarder kroner. 19 prosent av verdiene er lokalisert i Norge, noe som i så fall gir en verdi på 1,7 milliarder fra de norske eiendommene. Den samlede porteføljen har 33 leietakere og gjennomsnittlig leietid er på over 7 år.

AXA mener timingen nå er god for nye logistikkinvesteringer i Norden. – Den nordiske logistikksektoren er nå den tredje største i Europa, med nytt lagertilbud som ikke klarer å holde tritt med etterspørselen som følge av veksten i ehandelen, sier John O’Driscoll, Global CIO, Head of Investment, AXA IM Alts.

Det er ikke første gangen AXA går på stort eiendomsraid i Norden. I 2007 kjøpte AXA 45 Mekonomeneiendommer i Sverige og Danmark, med et samlet areal på 85.000 kvadratmeter. Det var både butikkeiendommer og andre næringseiendommer i porteføljen.

LAST MILE LOGISTIKK Etter å ha brukt nesten halvannet år på å kjøpe last mile logistikkeiendommer i Osloområdet, solgte ORO og Colliers Project Finance hele LogCap i mars i år. Sveitsiske Partners Group gikk inn og kjøpte 50 prosent av aksjene i logistikkselskapet. Transaksjonen ble gjennomført ved at et nytt selskap tilrettelagt av Arctic Securities og ORO kjøpte LogCap AS. Eiendomsverdien på de 14 eiendommene var 3,3 milliarder kroner. I tillegg kjøpte LogCap ytterligere 5 eiendommer, slik at porteføljen til LogCap blir på 19 logistikkeien

Unge kjøpere

Alpindestinasjoner som Geilo har yngre kjøpere av fritidsbologer.

Stor deal

Et Tristan Capital-fond kjøpte Midtunbygget fra Bergen Næringsbygg. dommer med en eiendomsverdi på 442 millioner euro, tilsvarende 4,3 milliarder kroner.

Eiendommene er strategisk beliggende i triangelet DrammenLanghusLillestrøm, et område som regnes som mest attraktivt for såkalt last milelogistikk i Oslo.

Med Partners Group på laget, vil LogCap fortsette kjøpene av last mile logistikkeiendommer i Osloområdet. Planen er å kapitalisere på sterk etterspørsel og begrenset nytt areal. – Denne investeringen i LogCap er et godt startpunkt ettersom det gir umiddelbar tilgang på skala, vertikal dybde og finansieringsmuligheter, sa AnneJan Jager, Managing Director, Private Real Estate Europe i Partners Group da dealen ble kjent.

NYTT FOND I februar i år kjøpte Starwood Capital Group to logistikkeiendommer fra Fabritius: Høgslundveien 49 og Sanitetsveien 1 på Berger. Men Starwood Capital Group har ikke tenkt å nøye seg med de to logistikkeiendommene. Planen er å bygge opp en nordisk logistikkportefølje på 1 milliard euro (over 10 milliarder kroner) i løpet av de neste 12 til 18 månedene. Starwood har opprettet selskapet Starwood Real Estate Income Trust, som er verktøyet for å bygge opp eiendomsporteføljen.

– Vårt mål er at denne transaksjonen representerer den første i en bredere strategi for å samle en stor pannordisk logistikkportefølje i tiden fremover, sa Timothy Abram, Senior Vice President i Starwood Capital da Estate Nyheter omtalte dealen.

Den britiske forvalteren Tristan Capital la nærmere 600 millioner kroner på bordet da det kjøpte Sandbrekketoppen 30 (Midtunbygget) av det delvis Trond Mohneide selskapet Bergen Næringsbygg. Eiendommen ble oppført som hovedlager for Vinmonopolet i Bergen i 1984. I bygget er det en kombinasjon av lager, logistikk, produksjon og kontor.

Bygningsmassen har et areal på 33.423 kvadratmeter, mens tomten er på 51 mål og har utviklingspotensial. Årlig leie 2022 er estimert til ca. 34 millioner kroner. Midtunbygget har en sentral beliggenhet midt mellom Bergen Sentrum og Bergen Lufthavn Flesland. Området ligger tett på alle de store innfartsårene, og har god kommunikasjon med alle bydelene i Bergen.

Kjøpet var Tristans første kjøp av industri/ logistikkeiendom i Norge. Ifølge Halvor Sand, associate director i Tristan Capital Partners, er kjøpet en del av Tristans bredere industri og logistikkplattform i Europa og en «veldig god førsteinvestering for logistikk og industri i Norge»

1

2

SVENSKE AKTØRER Det er ikke bare gigantene som kjøper logistikkeiendom i Norge. Også det svenske børsnoterte eiendomsselskapet Stendörren Fastigheter AB har fattet interesse for norske logistikkeiendommer. Rett før jul i fjor kjøpte Stendörren Heiasvingen 33 i Fetsund i Lillestrøm kommune fra Otto Olsen Holding. Eiendomsverdien var 55 millioner kroner og for det fikk det svenske selskapet en kombinasjonseiendom med et areal på 2.850 kvadratmeter. Eiendommen er leid ut på lang kontrakt til 31. juli 2031.

Stendörren fulgte opp eiendomskjøpet ved å kjøpe Bjørnerudveien 24 i Oslo fra Carucel i mars i år. Eiendomsverdien var 101,7 millioner korner. Eiendommen, som har leietakere som Nilfisk, Dmedical, Riba Rådgivende Ingeniører og Fyster, har et areal på nesten 5.000 kvadratmeter. Bare noen måneder før Stendörren kjøpte lagereiendommen på Hauketo, hadde Carl Erik Kreftings Carucel Eiendom kjøpt den for et sted mellom 80 og 90 millioner kroner. Ivrige svenske penger sikret dermed Krefting en gevinst på mellom 10 og 20 millioner kroner på bare noen få måneder.

INDUSTRIEIENDOM Også innenfor industrieiendom, var det høy transaksjonsaktivitet i fjor, anført av Asset Buyout Partners og børsnoterte KMC Properties. Og nevnte Asset Buyout Partners var sentral i Norges nest største eiendomstransaksjon i 2021 (etter Entras kjøp av Oslo Areal) da selskapet ble kjøpt av svenske Balder for 9 milliarder kroner. Med kjøpet fikk Fastighets AB Balder 106 eiendommer med 264.000 kvadratmeter bygningsmasse og 1,781 millioner kvadratmeter tomt. Ved kjøpet var de årlige leieinntektene fra eiendommene, som hovedsakelig er leid ut til virksomhetskritiske olje og gassrelaterte anlegg på lange kontrakter, 590 millioner kroner. Siden oppkjøpet i mai i fjor, har ABP gjennomført flere eiendomskjøp.

Foto: Fabritius Gruppen

Foto: OROEiendom

– 1

Et nytt Starwood Capital-fond skal kjøpe eiendom for 1 milliard euro i Norden de neste 12 til 18 månedene. En av de første eiendommene som ble kjøpt, var Høglundveien 49.

– 2

Det ferske lagerselskapet LogCap, som blant annet eier Prost Stabels vei 22, fikk sveitsiske Partners Group på eiersiden (50 prosent) og skal kjøpe flere logistikkeiendommer.

Vårt eiendomsteam

Verdidrevet og verdiskapende

Tom Rune Lian Partner trl@wiersholm.no

Hege Bøhn Løchen Senior Associate hebl@wiersholm.no

Natasja Svenneby Plur Senior Associate nspl@wiersholm.no

Magnus N. Snellingen Partner mnsn@wiersholm.no

Peder Karijord Senior Associate peka@wiersholm.no Andrea Kristengård Minutella Associate anmi@wiersholm.no Henrik Botten Taubøll Managing Associate heta@wiersholm.no

Andreas Gustavson Managing Associate angu@wiersholm.no

Ronny Lund Partner rlu@wiersholm.no

Jacob Mjelde Senior Associate jamj@wiersholm.no

Susanne C. Grieg Senior Associate suca@wiersholm.no Anna Malene Wickmann Associate anwi@wiersholm.no

Nicolay Vold Partner niv@wiersholm.no

Fatima Dahri Senior Associate fada@wiersholm.no

Andreas Brekke Managing Associate anbr@wiersholm.no Therese Mørch Senior Associate them@wiersholm.no Hans Augun Parmann Partner hapa@wiersholm.no Ingeborg Brelin Associate ibre@wiersholm.no

Stig L. Bech Partner slb@wiersholm.no

Sunniva Ekrem Skar Associate susk@wiersholm.no Henriette Lyngholt Senior Associate hely@wiersholm.no

Håvard Hildeskor Associate hahi@wiersholm.no Ståle O. Meleng Partner som@wiersholm.no

Anna Falck-Ytter Managing Associate afy@wiersholm.no

Helge Morten Svarva Partner hms@wiersholm.no Elisabeth Berge Associate elbe@wiersholm.no Kim Hellstrøm Christensen Managing Associate khch@wiersholm.no

Anette Karine Arctander Senior Associate anac@wiersholm.no Professionally skilled, efficient, pleasant, quick feedback.

Strong technical competence. Proactive and service-minded.

Tier 1 Law Firm in Real Estate, Legal 500 (2022)