8 minute read
Wojna nie odstrasza inwestorów
Jan Kamoji-Czapiński Dyrektor w dziale Business Consulting CEE, Strategic Advisory, Colliers
Relatywnie duża dostępność wykwalifikowanych pracowników, bliskość rynków zachodnich czy stosunkowo szybki proces pozyskiwania różnego rodzaju pozwoleń to czynniki, które dziś decydują o napływie inwestycji bezpośrednich do Polski. Tylko w ostatnim miesiącu ogłoszono rozpoczęcie dwóch niezależnych projektów wycenianych na setki milionów euro: pod Łodzią fabrykę pomp ciepła zbuduje japoński Daikin, a w Legnicy na Dolnym Śląsku kolejne zakłady planuje otworzyć niemiecki Viessmann. Dlaczego obserwujemy nieprzerwany napływ inwestycji pomimo niestabilnej sytuacji geopolitycznej w regionie?
Procesy inwestycyjne są długotrwałe i dlatego od końca zeszłego roku w Polsce widzimy efekty decyzji podjętych jeszcze w szczycie pandemii SARS-CoV-2. Zerwane łańcuchy dostaw spowodowały, że przedsiębiorstwa zaczęły planować lokowanie swoich fabryk w krajach Europy Środkowo-Wschodniej, odchodząc od Chin czy innych państw azjatyckich. Co więcej, wydaje się, że to dopiero początek wielkoskalowych inwestycji w naszym regionie, ponieważ procesy wyboru lokalizacji dla licznych z nich wciąż trwają. Wojna jako czynnik napędowy? Chociaż pozornie mogłoby się wydawać, że wojna w Ukrainie odstraszy zagraniczne przedsiębiorstwa od inwestowania w Polsce, to w rzeczywistości stanowi dodatkowy czynnik napędzający kolejne projekty. Jest ona ryzykiem, które inwestorzy biorą pod uwagę, jednak potwierdzenie silnej obecności NATO w Polsce powoduje, że po krótkim okresie zawieszenia nie postrzegają tej sytuacji jako ryzyka uniemożliwiającego rozpoczęcie działalności. Równocześnie od kilku miesięcy obserwujemy zainteresowanie naszym rynkiem firm międzynarodowych, które rozważają możliwość relokacji z terenu Rosji, z innych obszarów objętych sankcjami, a także z Ukrainy. Nie są one w stanie prowadzić działalności m.in. ze względu na sankcje i szukają najbliższego miejsca, w którym sprawnie mogłyby ulokować inwestycje. Wydaje się, że tak jak obecnie inwestycje napędzają skutki pandemii COVID-19, tak w kolejnym roku motorem w tym obszarze działań mogą się okazać przedsiębiorstwa wycofujące się z Rosji. W związku z tym przewidujemy wzrost w sektorach przemysłu ciężkiego i motoryzacji, które do tej pory prężnie działały na terytoriach objętych sankcjami. I chociaż przesunięcie tych inwestycji do Europy Środkowo-Wschodniej niekoniecznie musi oznaczać ich relokowanie lub lokowanie w Polsce, to można wskazać kilka czynników, które powodują, że nasz kraj jest atrakcyjny dla inwestorów zagranicznych na tle innych państw regionu CEE – tak jak pokazuje przykład dwóch najnowszych inwestycji w zakłady produkcji pomp ciepła. Jak Polska wypada na tle regionu CEE? Jednym z głównych czynników oddziałujących na napływ inwestycji bezpośrednich do Polski jest dostępność wykwalifikowanych pracowników, wzmocniona napływem migrantów z Ukrainy – w większości kobiet. Wiele z nich ma szansę znaleźć zatrudnienie w sektorach obecnie lokujących swoje zakłady w Polsce. Niebagatelne znaczenie ma też bliskość rynków zbytu, czyli Europy Zachodniej. Szczególnie w przypadku inwestycji produkcyjnych i jednostek dużej wielkości i ciężkich, takich jak pompy ciepła
Jarosław Czechowicz Country Manager Poland, GLP
Polska jest beneficjentem relokacji części biznesu z bliższego i dalszego Wschodu – wcześniej przez pandemię, obecnie wojnę w Ukrainie. Popyt na powierzchnie przemysłowe utrzymuje się na wysokim poziomie, do czego przyczynia się trend nearshoringu oraz obawy firm o zakłócenia w logistyce, a tym samym chęć zabezpieczenia łańcuchów dostaw poprzez odpowiednie zapasy oraz geograficzne przybliżenie produkcji do klientów końcowych. Na większości rynków dostępność wolnych powierzchni maleje bardzo szybko. Z drugiej strony po okresie dynamicznego skoku, startu i realizacji nowych projektów, deweloperzy znów muszą ostrożniej kalkulować swoje plany wskutek inflacji, zakłóceń w dostawach materiałów budowlanych czy braku siły roboczej. Niezależnie od tych wyzwań, wysokiej jakości obiekty logistyczne położone w sąsiedztwie głównych aglomeracji oraz szlaków transportowych pozostaną dla inwestorów cennymi aktywami w najbliższej perspektywie.
Jason Sharman MRICS, Managing Partner, Burlington Real Estate
Ostatnie wydarzenia na Ukrainie, po trudnym okresie kryzysu spowodowanym przez Covid, doprowadziły do zacieśnienia rynku inwestycji przemysłowych w Polsce. Wyzwania, przed którymi stoją obecnie inwestorzy, to rosnące stopy procentowe, brak dostępności finansowania dłużnego, rosnące stopy kapitalizacji i niestabilny rynek najmu. Kluczem do umożliwienia inwestorom lokowania kapitału w inwestycje przemysłowe w Polsce jest zdolność funduszy do zabezpieczenia transakcji. Obecnie jest to bardzo trudne. Doradcy sugerują, na jakim poziomie są lub będą czynsze i stopy kapitalizacji (yields), ale wciąż brakuje twardych dowodów transakcyjnych. A właśnie tego wymagają komitety inwestycyjne, aby zatwierdzić transakcje. Dlatego obecni właściciele nieruchomości przemysłowych muszą przygotować się na korektę cen w swoich wycenach. Może to prowadzić do pewnych naruszeń umów i wartości kredytów (loan-to-value), co w niektórych przypadkach poskutkuje trudnymi rozmowami z bankami. Jednak nie wszystkie wieści są złe. Rynek najemców wciąż jest bardzo aktywny, a niektórzy inwestorzy postrzegają obecną sytuację jako okazję do znalezienia dobrych ofert i zawarcia korzystnych umów. Uważam, że niedługo pojawią się na rynku pionierskie fundusze, które skorzystają z przewagi pierwszego gracza i zresetują obecne poziomy cen. Duże fundusze value-add będą dokładnie rozpatrywać większe i kosztowne transakcje, indywidualnie analizując każdy przypadek. Fundusze niewątpliwie będą cierpliwe i nie będą się spieszyć w podejmowaniu decyzji. Będą skupiać się na wysokiej jakości lokalizacjach, dobrych najemcach oraz wyraźnych korzyściach i potencjale wzrostu. Z czasem, gdy zostaną znalezione nowe źródła energii, inflacja zostanie opanowana, a dostępność finansowania dłużnego poprawi się, liczba aktywnych nabywców ponownie wzrośnie.
produkowane np. przez Daikin czy Viessman, liczy się każdy zaoszczędzony kilometr. Konkurując z innymi państwami Europy Środkowo-Wschodniej, a zwłaszcza bałkańskimi, jak Rumunia, Bułgaria czy Serbia, które ostatnio odnosiły spore sukcesy w przyciąganiu inwestorów zagranicznych, Polska ma przewagę w tym zakresie. Chociaż na pierwszy rzut oka wydaje się, że w Polsce uzyskiwanie pozwoleń jest długotrwałe, to z punktu widzenia inwestorów zagranicznych nasz kraj jest atrakcyjny również pod tym względem. Procesy uzyskiwania pozwoleń na budowę, decyzji środowiskowych oraz innych koniecznych pozwoleń administracyjnych przebiegają szybciej niż w innych państwach regionu czy nawet za naszą zachodnią granicą. Biorąc pod uwagę harmonogramy zakładane na realizację inwestycji przemysłowych – napięte szczególnie w przypadku projektów odnawialnych źródeł energii, na które odnotowujemy gigantyczny popyt w związku z kryzysem energetycznym w Europie – czynnik ten nabiera znaczenia w kontekście szybkości budowy zakładów produkcyjnych. Dodatkowo Polska ma dosyć atrakcyjny system zachęt inwestycyjnych. Zwolnienia z podatku dochodowego w ramach Polskiej Strefy Inwestycji, program grantów rządowych i zwolnienia od podatku od nieruchomości to trzy główne narzędzia, z których korzystają inwestorzy zagraniczni lokujący swoje zakłady. Kolejne inwestycje „w zasięgu wzroku” Zakłady przemysłowe firm Daikin i Viessmann, których budowę niedawno ogłoszono, będą wytwarzać produkty końcowe, czyli takie które nie ulegają dalszemu przetworzeniu. Do produkcji potrzebują jednak setek komponentów. I tu znów pojawia się kwestia logistyki. Dwie inwestycje tak znaczących graczy na polskim rynku, dołączając do otwartej w zeszłym roku w okolicach Gniezna fabryki pomp ciepła firmy Toshiba Carrier Air-Conditioning, sprawiają, że możemy się spodziewać napływu inwestycji ich poddostawców. Prawdopodobnie ulokują oni swoje zakłady między fabrykami wyrobów końcowych, w trójkącie wzdłóż dróg S5, S8 i A2. Gramy w zielone... Chociaż odchodzenie od węgla i gazu oraz stawianie na odnawialne źródła energii już od jakiegoś czasu jest jednym z głównych celów Komisji Europejskiej, to proces ten przyspieszy wojna w Ukrainie i szantaż energetyczny Rosji. W tym kontekście obserwujemy rozwój obszarowej energetyki wiatrowej i inwestycji związanych z tym sektorem. Przewidujemy, że w ciągu
najbliższych miesięcy w rejonie Bałtyku mogą się pojawić inwestycje branży komponentów do obszarowych turbin wiatrowych. Jako niesłabnący trend można wskazać produkcję baterii do pojazdów elektrycznych. Otwierane są kolejne fabryki, a moce produkcyjne zakładów istniejących w Polsce i w Europie są bardzo szybko wzmacniane. Biorąc pod uwagę wygaszanie produkcji samochodów spalinowych i ogłaszanie przez kolejne koncerny motoryzacyjne planowanych dat zakończenia produkcji pojazdów tego rodzaju, w najbliższych latach czynnik ten korzystnie wpłynie na zatrudnienie pracowników obecnie związanych z wytwarzanie komponentów do samochodów spalinowych – części silników czy katalizatorów. Możemy spodziewać się, że po wygaszeniu produkcji samochodów spalinowych znajdą zatrudnienie w branży pokrewnej. Ciekawie kształtuje się konkurencja między Polską a Węgrami o pozyskiwanie inwestycji z tej branży. Obydwa kraje wybiły się na prowadzenie w Europie pod względem przyciągania firm produkujących baterie litowo-jonowe i ich komponenty. Potwierdzają to dane o eksporcie baterii, według których Polska jest drugim największym po Chinach eksporterem akumulatorów, a Węgry – piątym. Polsce w ostatnich latach udało pozyskać się kilka inwestycji firmy LG Energy Solution oraz zakłady produkcji komponentów do baterii firm z grupy SK oraz Umicore i wielu innych poddostawców. Węgry natomiast zostały wybrane m.in. przez SK Innovation oraz Samsung SDI na lokalizacje fabryk baterii. Wszystkie wyżej wymienione projekty otrzymały wyjątkowo wysoką pomoc publiczną, niespotykaną nawet w przypadku tak pożądanych dotychczas fabryk samochodów osobowych. Nadal czekamy na oficjalne rozstrzygnięcia lokalizacji największych chińskich producentów baterii, czyli CATL i BYD oraz zapowiedzianych w regionie inwestycji z grupy VW. Przełomowe może okazać się także szersze wykorzystanie baterii litowo-jonowych do magazynowania energii i inwestycje z tym związane. Miejmy nadzieję, że bazując na doświadczeniu inwestorów, którzy już weszli do Europy Środkowo-Wschodniej, nasz region zdoła przyciągnąć kolejne po fabryce Northvolt w Gdańsku firmy z tej branży.
Ewa Zawadzka Dyrektor działu Development, MDC2
Pomimo trwającego konfliktu zbrojnego obserwujemy duże zainteresowanie inwestycjami przemysłowymi w Polsce. Zainteresowanie to nie spadło, a wręcz odnotowujemy wzrost w tym obszarze. Wynika to oczywiście z postrzegania Polski jako atrakcyjnego ośrodka biznesowego zlokalizowanego w centrum Europy z dostępem do infrastruktury drogowej umożliwiającej szybki transport drogowy oraz dostęp do portów morskich. O atrakcyjności Polski świadczą też takie aspekty, jak strefa czasowa podobna do stref czasowych inwestorów oraz przynależność do Unii Europejskiej. Ogromne znaczenie mają relatywnie niskie koszty pracowników i dostępność wykwalifikowanej kadry, które to zapewniają Polsce wysoką lokatę na mapie Europy. Firmy produkcyjne potrzebują specjalistów o wąskich specjalistycznych kwalifikacjach, których pozyskanie i wyszkolenie w krótkim czasie jest dla firmy produkcyjnej niezwykle istotne. Polska to też stosunkowo krótki oraz mniej złożony proces realizacji inwestycji w porównaniu z innymi krajami w Europie. Dla wielu inwestorów szybki czas oraz pewność uruchomienia produkcji w nowej lokalizacji odgrywa kluczową rolę. Także dostępność gruntów do realizacji inwestycji budowlanych w Polsce, w porównaniu z resztą Europy, wciąż jest duża. To ma ogromne znaczenie dla inwestorów z sektora produkcyjnego, którzy zamierzają realizować inwestycje w formule BTS (Built to Suit) lub BTO (Built to Own). Tego rodzaju inwestycje tworzą ogromną wartość dodaną dla polskiego biznesu, bo wiążą inwestorów z daną lokalizacją na długie lata. Bezpośrednią przyczyną podejmowania decyzji o lokalizacji inwestycji produkcyjnych na terenie Polski jest tendencja do skracania łańcucha dostaw przez producentów w obawie przed długim okresem oczekiwania na komponenty czy ograniczenie ich dostępności. W sytuacji zaburzonego łańcucha dostaw nie jest możliwe zapewnienie ciągłości procesu produkcyjnego, a co za tym idzie realizacja planów i zamówień dla klientów. Stąd coraz częściej słyszymy o inwestycjach przemysłowych, gdzie towary czy komponenty przechowuje się na wypadek zaburzeń łańcucha dostaw (formuła "just-in-case" a nie "just-in-time").
