Année 2021
Rapport sur le marché canadien de l’immobilier de luxe Engel & Völkers
Table des matières Introduction
5
Présentation nationale
6
Vue d’ensemble du Canada
8
Halifax
11
Montréal
17
Ottawa
23
Toronto
29
Vancouver
35
Rapport sur le marché canadien de l’immobilier de luxe Engel & Völkers 3
Introduction Engel & Völkers vous souhaite la bienvenue à son rapport annuel sur le marché canadien de l’immobilier de luxe. Les données sur le terrain émanant des experts locaux Engel & Völkers jumelées aux données du marché alimentent nos analyses et nous servent de base afin de définir les tendances et les prévisions. Les résidences de 1 million à 3,99 millions de dollars et de plus de 4 millions de dollars, selon les inscriptions MLS, ont été évaluées tout au long de l’année. Le résultat nous donne un rapport sur la propriété résidentielle et sur le marché pour Halifax, Montréal, Ottawa, Toronto et Vancouver en plus des faits saillants notables sur les principaux autres marchés à l’échelle nationale.
Rapport sur le marché canadien de l’immobilier de luxe Engel & Völkers 5
Présentation nationale Les rapports Engel & Völkers sur les principaux marchés canadiens à Halifax, Montréal, Ottawa, Toronto et Vancouver connaissent aujourd’hui une faible demande précaire en raison d’une demande locale sans précédent. Après près de deux ans d’une concurrence féroce, la topographie
n’avaient jamais connues. En revanche, dans les régions où la
du paysage immobilier du Canada a été irrévocablement modifiée.
surenchère est de mise, la bataille s’est intensifiée, particulièrement
Les faibles taux d’intérêt et la facilité d’accès à l’emprunt ont poussé
pour les propriétés qui se situaient dans la tranche de prix recherché
les Canadiens à optimiser leurs avoirs et à évoluer. Les baby-
avec des rénovations contemporaines.
boomers ont pris la décision de conserver leurs résidences et de réduire leur espace de vie ou de déménager en maisons de retraite. La migration interprovinciale a été alimentée par la volonté des Canadiens de « rentrer chez eux » : nombreux sont ceux en effet qui ont vendu leur propriété en Ontario et en Colombie-Britannique pour s’installer dans leurs villes ou communes natales. La Banque du Canada a maintenu des taux d’intérêt historiquement bas toute l’année, qu’elle maintiendra jusqu’à la moitié de l’année 2022. À l’aube de 2022, les grandes tendances suivantes qui toucheront le marché canadien de l’immobilier de luxe ont été identifiées.
Sur les principaux marchés, les acquéreurs ont rapporté ne pas pouvoir trouver de propriétés ou de penthouse à acheter, soulignant que certaines des meilleures propriétés résidentielles avaient été échangées et qu’elles n’étaient plus sur le marché. En d’autres cas, les propriétaires de résidences de prestige ont choisi d’entreprendre des projets de rénovation, personnalisant ainsi leurs propriétés selon leurs besoins, n’épargnant rien, même s’ils ne pourront amortir leur investissement que bien des années plus tard. Nombreuses seront ces résidences qui ne reviendront pas sur le marché de sitôt. L’offre limitée est la principale cause de la montée en flèche du prix
Crise de l’offre au Canada
de l’immobilier sur les principaux marchés canadiens. La reprise de
L’offre limitée est l’histoire de 2021. Dans les grandes villes
équilibre ne sera pas rétabli entre l’offre et la demande, la flambée
canadiennes, le parc immobilier a été complètement dévasté
des prix au Canada se poursuivra inexorablement. Il s’agit d’un
par l’appétit vorace des Canadiens pour l’immobilier. Résultat :
enjeu majeur, particulièrement avec l’arrivée sur le marché d’une
l’émergence de tendances symptomatiques. Plus précisément,
toute nouvelle génération d’acquéreurs.
l’immigration renforce la pression sur cette crise latente. Tant qu’un
les acquéreurs ont commencé à acheter des propriétés qui ne correspondaient pas à leur goût ou à ce qu’ils souhaitaient réellement. Nombreux d’entre eux ont reconnu avoir acheté une propriété qu’ils n’auraient jamais pensé acheter : ils l’ont néanmoins fait pour avoir de l’espace supplémentaire, un jardin ou simplement pour avoir une caractéristique clé supplémentaire. Certaines régions, certaines propriétés ont connu des surenchères qu’elles
6 Rapport sur le marché canadien de l’immobilier de luxe Engel & Völkers
Les baby-boomers ne lâchent pas prise Cette crise de l’offre est aggravée par une nouvelle tendance au sein de la population des baby-boomers. Traditionnellement, les aînés vendent leur maison familiale et achètent plus petits ou emménagent dans une résidence pour personnes âgées. En revanche, à la lumière des tragédies dans les maisons de soins de longue durée
au Canada, Engel & Völkers rapporte un nombre sans précédent
eux ». Des villes, comme Halifax et Ottawa, en plus des marchés
de baby-boomers qui conservent leurs biens immobiliers et
en banlieue et en périphérie, ont vu une vague de leur population
restent dans leurs résidences, sans manifester la moindre intention
retourner dans leur ville natale malgré la COVID. Nombreux ont
d’emménager dans une propriété plus petite.
quitté l’Ontario et la Colombie-Britannique. Ils ont pu optimiser leurs
Ils choisissent de rénover et de faire appel à une aide privée à
biens et rentrer dans leurs villes ou communes natales.
domicile. Cette situation crée un goulot d’étranglement pour les
Selon le rapport semi-annuel Engel & Völkers sur le marché
premiers acquéreurs et les jeunes familles, qui comptaient sur la
immobilier canadien de luxe, cette focalisation sur la famille et
vente des biens immobiliers de leurs aînés.
l’espace est soulignée par la tendance croissante des maisons multi-
Cette tendance était déjà perceptible avant la crise de la COVID, mais elle s’est aujourd’hui exacerbée. Selon Statistiques Canada, les Canadiens qui ont eu 65 ans entre 2015 et 2017 ont une espérance de vie d’une vingtaine d’années de plus.
générationnelles. En 2021, Engel & Völkers a effectivement remarqué que les familles regroupaient de plus en plus leurs ressources pour l’achat de propriétés qui pourront accueillir sous un même toit plusieurs générations. Les données de Statistiques Canada corroborent cette observation : les maisons générationnelles, soit des
L’augmentation des prêts viagers hypothécaires est un autre élément
maisons pouvant accueillir plus de trois générations, sont en effet la
qui alimente en partie la flambée des prix de l’immobilier depuis des
catégorie qui enregistre la plus forte croissance à l’échelle nationale.
années. Grâce à ces prêts, les Canadiens de plus de 55 ans peuvent toucher une partie de la valeur nette de leur propriété et augmenter ainsi leurs liquidités, tout en pouvant continuer à vivre chez eux.
La génération X et les milléniaux seront les nouveaux vendeurs de propriétés de prestige
Les taux d’intérêt seront maintenus jusqu’à la moitié de l’année 2022 La Banque du Canada a maintenu les taux d’intérêt à un niveau historiquement bas afin de permettre aux acquéreurs d’optimiser leurs biens et de progresser sur la chaîne alimentaire de l’immobilier en 200 et en 2021. Au début de la pandémie, elle a réduit son taux
Selon le rapport Engel & Völkers sur les prochains vendeurs de
de 25 cents, un record. À l’automne 2021, la Banque du Canada a
propriétés de luxe, la génération X et les milléniaux représenteront
annoncé l’augmentation des taux d’intérêt ce qui a alimenté un sens
plus de 80 % des vendeurs en 2022, dont 31 % vendront une
de l’urgence parmi les acquéreurs et a intensifié la pression sur l’offre.
propriété pour la première fois. Des moments importants dans une vie, notamment l’ouverture d’un commerce, une grossesse, les soins apportés à un parent et le déménagement vers une autre ville, ont forgé l’état d’esprit de ces vendeurs au cours de cette dernière année. Les villes seront, selon les prévisions, les marchés les plus recherchés avec 81 % des vendeurs de propriétés de luxe vivant en milieux urbains et 67 % voulant y rester.
La migration interprovinciale alimentée par les Canadiens qui « rentrent chez eux »
Néanmoins, avec l’arrivée du variant Omicron en décembre 2021, la Banque du Canada a réitéré ne pas augmenter ses taux tant que le surplus économique ou les ressources économiques non utilisées ne seront pas absorbés. Elle a maintenu le taux d’intérêt de référence à un niveau stable, notant que l’inflation record a montré des signes d’affaiblissement. Selon la Banque du Canada, les Canadiens ne verront pas d’augmentation avant le troisième trimestre 2022. Si l’inflation s’essouffle, la pression sur les taux d’intérêt sera allégée.
La migration interprovinciale a été la principale histoire immobilière en 2021, principalement alimentée par les Canadiens « rentrant chez Rapport sur le marché canadien de l’immobilier de luxe Engel & Völkers 7
Vue d’ensemble du Canada 2021
Le domaine Trail’s End Lane vendu à 14 475 000 $ Maggie Thornhill, partenaire franchisée, Engel & Völkers Whistler a vendu le magnifique domaine situé au 2980 Trail’s End Lane pour 14 475 000 $.
Année record à Victoria Engel & Völkers Victoria a enregistré en 2021 un volume de ventes record de plus d’un milliard de dollars.
Expérience de la ferme à la table à la mode à Okanagan « Le marché est plus équilibré en comparaison à 2 020. Malgré tout, les prix ont poursuivi la tendance à la hausse, particulièrement dans le secteur du luxe, alors que les consommateurs semblent vouloir changer leurs priorités et rechercher des résidences et propriétés pour un meilleur mode de vie », affirme Suzie Dorati, partenaire franchisée, Engel & Völkers Okanagan.
La migration interne favorise le marché de Kamloops « Le volume des ventes de propriétés résidentielles a augmenté de 61 % pour atteindre 1,8 milliard de dollars, en comparaison à la même période en 2020. Il s’agit d’une croissance remarquable pour notre marché. La forte demande alimente continuellement les ventes, mais l’offre freine tout le marché. Les prix dans notre région sont à la hausse en raison de l’augmentation de la migration en provenance du Lower Mainland et des autres régions à forte densité de population du Canada », déclare Chris Town, partenaire franchisé, Engel & Völkers Kamloops.
Croissance de Engel & Völkers dans la région de Waterloo Engel & Völkers se développe dans la région de Waterloo, sous la houlette des partenaires franchisés Dennis Mehravar, Nik Poulimenos et Emma Yu. Kitchener-Waterloo est l’une des régions urbaines du Canada qui connaît le développement le plus rapide. L’économie technologique affiche également une croissance des plus rapides au Canada.
8 Rapport sur le marché canadien de l’immobilier de luxe Engel & Völkers
72% 133%
Augmentation du volume de ventes de 72 % sur douze mois à Mont-Tremblant reste excessivement forte, au point où notre offre
Hausse des ventes de copropriétés de 133 % à Calgary
en prend un coup. La ligne entre la résidence
« L’Alberta connaît actuellement une croissance
principale et la résidence secondaire est floue avec
rapide de l’industrie technologique. L’implantation
l’arrivée du télétravail. La pandémie a démontré le
de ces entreprises a plus que doublé dans la
mode de vie que nous cherchons et le lieu où nous
province depuis 2018. Les ventes de copropriétés
« La demande de propriétés à Mont-Tremblant
voulons vivre », affirme Steven Lafave, partenaire franchisé Engel & Völkers Tremblant.
Sommets inégalés à Whistler « Le volume en dollars des opérations a atteint un record absolu avec près de 1,5 milliard de dollars
enregistrent une hausse spectaculaire, de l’ordre de 133 % depuis l’an dernier », affirme Chynna Winter, dirigeante d’agence, Engel & Völkers Calgary.
en fin d’exercice. Le record précédent avait été établi à 1,1 milliard de dollars en 2017 et 2019. Nos cinq meilleurs conseillers ont ainsi tous réalisé leur meilleure commission en carrière en 2021 », déclare Peter Lalore, conseiller, Engel & Völkers Whistler.
40% Engel & Völkers ouvre une boutique à South Okanagan « South Okanagan a enregistré une hausse sans précédent des ventes jumelée à une baisse de l’inventaire de plus de 40 %. Cette situation peut s’expliquer par un ratio de deux acquéreurs pour
Vente record : 8408 Lawrence Road vendu au prix record demandé de 22,75 M$ Engel & Völkers Vancouver Island réalise un record avec la vente de la propriété située au 8408 Lawrence Road au prix demandé de 22,75 M$. Maggi Thornhill, partenaire associée, Engel & Völkers Whistler a réalisé la vente.
un vendeur », déclare Lyndi Cruickshank, partenaire franchisée, Engel & Völkers South Okanagan.
La valeur des propriétés a augmenté de 62 % sur douze mois à Parry Sound, Ontario « De nombreuses régions de chalets de la région Northern Ontario sont très saisonnières ; néanmoins, Parry Sound abrite une communauté qui y vit, travaille et joue toute l’année », confie Matt Smith, partenaire affilié, Engel & Völkers Parry Sound.
Vente record : Engel & Völkers Parry Sound vend la propriété située au 100 Sand Bay Road en deux jours à un acheteur international Engel & Völkers Parry Sound représente l’acquéreur et le vendeur dans une vente record de la propriété située au 100 Sand Bay Road à un acquéreur international pour 2,8 M$.
Rapport sur le marché canadien de l’immobilier de luxe Engel & Völkers 9
Halifax L’année 2021 a enregistré une augmentation des ventes de 155 % des résidences de plus d’un million de dollars en comparaison avec l’an dernier. Engel & Völkers prévoit une caractérisation en 2022 de la pénurie immobilière. Bienvenue à Halifax
De nombreux acquéreurs ont optimisé leurs avoirs dans d’autres
La Municipalité régionale d’Halifax (Halifax Regional Municipality,
afin d’acheter une propriété sur le marché immobilier croissant
HRM) demeure un marché immobilier clé à surveiller en Amérique
d’Halifax. Selon Engel & Völkers, des offres record de plus de
du Nord. Une ville en mouvement, des attractions culturelles
200 000 $ sur le prix demandé pour certaines transactions.
provinces, telles que l’Ontario ou la Colombie-Britannique,
toujours croissantes, les paysages époustouflants des Maritimes et de l’immobilier abordable. Alors que la valeur des propriétés
Halifax a maintenu un rythme soutenu et a conforté sa solide
a nettement augmenté au cours des dernières années, les prix
position d’un marché de vendeurs toute l’année. Même si
restent relativement abordables à Halifax par rapport aux autres marchés urbains. Particulièrement, les personnes quittant les centres peuplés, tels que l’Ontario et la Colombie-Britannique, ont pu acheter de plus grandes propriétés, avec davantage d’aménagements pour moitié moins que la valeur de leur résidente précédente. De plus, la migration internationale, essentiellement de Grande-Bretagne, des États-Unis et d’Europe, alimente la demande pour Halifax.
« Les acquéreurs se tournent vers Halifax, car leurs
Par conséquent, la population de la Nouvelle-Écosse a dépassé
investissements sont bonifiés ici davantage que
le million d’habitants pour la première fois en 2021. La migration
dans n’importe quelle autre grande ville au Canada.
nette dans les régions atlantiques du Canada a été plus élevée
La Nouvelle-Écosse a plus de régions côtières que
aux premier et deuxième trimestres 2021, nettement supérieure
la Grande-Bretagne et plus de 3 000 lacs : avoir
aux années 2019 et 2020 combinées. Environ 40 % de toute 1
la demande émanait de l’extérieur de la province. La migration vers la Nouvelle-Écosse a été élevée en 2021 : les efforts des gouvernements provincial et municipal de ces dernières années auront donc porté fruit, avec l’encouragement des acquéreurs au-delà de la province à venir s’installer en Nouvelle-Écosse. En date de décembre 2021, le prix moyen d’une maison unifamiliale à Halifax dans toutes les gammes de prix s’établit à 535 810 $.
1
Banque Royale du Canada, octobre 2021
une propriété au bord de l’eau est un avantage non négligeable sur ce marché. Dans la gamme de résidences de plus d’un million de dollars, les résidences unifamiliales, particulièrement en régions côtières en dehors de la ville, sont les propriétés les plus recherchées. » Donna Harding, partenaire franchisée Engel & Völkers Nouvelle-Écosse. Rapport sur le marché canadien de l’immobilier de luxe Engel & Völkers 11
104 Net Yard Lane Engel & Völkers Halifax
12 Rapport sur le marché canadien de l’immobilier de luxe Engel & Völkers
LES QUARTIERS À SURVEILLER
Halifax 7
5
8
9 1
6
2
4
3
+4M$
1–3,99M$
PROCHAINEMENT
1. Halifax - Sud-Est
4. Lunenburg
7. Wolfville
2. Chester
5. Glen Haven
8. Dartmouth - Centre-ville
3. Upper Kingsburg
6. Halifax - Centre-ville
9. Halifax - Nord Rapport sur le marché canadien de l’immobilier de luxe Engel & Völkers 13
certains marchés canadiens ont affiché un ralentissement en
sont tombés amoureux de cette région côtière sauvage et de
mai et en juin, avec quasiment aucun acquéreur présentant une
ses plages. Le South Shore et ses petites baies aux eaux calmes
offre dans certaines des régions urbaines les plus dynamiques
et tranquilles, notamment les régions d’Annapolis Royal et The
du Canada, Halifax a maintenu son rythme dans la dernière
Valley, sont un autre exemple de destination populaire pour de
moitié de l’année 2021, avec toutefois un léger ralentissement.
nombreux acquéreurs hors de la province.
Par exemple, des résidences dans la tranche de 750 000 $ à 1 million de dollars qui voyaient habituellement 18 offres n’en ont reçu que huit.
Engel & Völkers rapporte que le prix de départ sur le marché des copropriétés de luxe est de 750 000 $ dans la Municipalité régionale de Halifax. En 2021, Halifax a connu un nombre record
En 2021, la vente de 181 propriétés évaluées entre 1 million
de ventes de copropriétés de plus d’un million de dollars. Le
et 3,99 millions de dollars a été enregistrée, soit une hausse
signe d’une nouvelle ère sur le marché de la copropriété. Les
énorme de 155 % sur douze mois. Les propriétés en bord de
acquéreurs de copropriétés en 2021 viennent de plusieurs
mer évaluées entre 1 million et 3,99 millions de dollars étaient les
secteurs, notamment des Néo-Écossais qui « rentrent à la
plus recherchées l’an dernier. Toutes les régions de la province
maison » ou qui emménagent dans une maison plus petite en
ont enregistré une augmentation, de Cap Breton à Yarmouth,
raison de la pandémie. La majorité des acquéreurs viennent
cette dernière ayant enregistré une hausse de 71 % du prix de
de l’extérieur de la ville ou du pays. De nombreux acquéreurs
vente. La magnifique Eastern Shore avec vue sur l’océan vers
cherchent un changement de mode de vie, mais préfèrent un
le sud a été très prisée auprès des acquéreurs européens qui
mode de vie clés en main au cœur de la ville.
14 Rapport sur le marché canadien de l’immobilier de luxe Engel & Völkers
En 2021, 13 unités de plus d’un million de dollars ont changé
de vente à 1 269 816 $. Les propriétés de moins d’un million de
de propriétaires, par rapport à 4 en 2020, soit une hausse de
dollars, d’un prix moyen de vente de 437 865 $ sont restées
225 %. Le coût au pied carré d’un appartement dans toutes les
inscrites sur le marché seulement douze jours. La chute des
gammes de prix a atteint 348 $ en décembre 2021. Le coût au
inscriptions de propriétés de luxe a été éphémère. En juillet 2021,
pied carré d’un appartement de plus d’un million de dollars a fini
le nombre des nouvelles résidences inscrites entre 1 million et
à 748 $. La valeur moyenne d’une maison évaluée entre 1 million
3,99 millions de dollars a augmenté de 132 % d’un mois à l’autre.
et 3,99 millions de dollars a atteint 1 367 251 $ à la fin de l’année.
Au cours de ce même mois, quatre nouvelles propriétés de plus
Répartition des ventes de propriétés résidentielles Avec la fin des restrictions sanitaires COVID en juin 2021, le nombre de propriétés inscrites entre 1 million et 3,99 millions de dollars sur MLS a chuté. Dans cette gamme de prix, 22 résidences unifamiliales et trois copropriétés ont été vendues, représentant une baisse de 56 % sur douze mois. Une seule propriété a été inscrite à 4 millions de dollars. Un total de 19 unités a été vendu,
de 4 millions de dollars ont été inscrites, soit une légère baisse par rapport à l’année précédente. En revanche, le volume de ventes a été sensiblement plus élevé pour les résidences de ce segment, avec une hausse de 72 % sur douze mois. Dans cette catégorie, le prix moyen de vente est resté relativement stable. Sous la pression de la surchauffe du marché intermédiaire, le logement a été un enjeu politique majeur lors des élections provinciales en juillet 2021, particulièrement pour les acquéreurs achetant leur première maison.
après 18 jours en moyenne sur le marché, avec un prix moyen
Rapport sur le marché canadien de l’immobilier de luxe Engel & Völkers 15
En août 2021, le nombre d’inscriptions actives est resté constant par rapport au mois passé, en plus des unités vendues et du prix moyen de vente d’une maison détachée unifamiliale et de l’inventaire des copropriétés de plus d’un million de dollars. Les acquéreurs venant de l’extérieur de la province ont ainsi eu plus de temps pour participer à l’activité du marché. Les acquéreurs des propriétés les plus chères dans la Région municipale de Halifax et de ses environs sont rarement des habitants de la province, voire du pays. Les acquéreurs étrangers viennent de la Grande-Bretagne, des États-Unis et de l’Europe, notamment de l’Allemagne, de l’Autriche et de la Suisse. La tendance se poursuit en septembre 2021 avec la hausse de 9 % des inscriptions actives de plus d’un million de dollars dans la Municipalité régionale d’Halifax. Les ventes des résidences de moins d’un million de dollars ont légèrement baissé par rapport à l’année précédente, mais les prix se sont stabilisés en raison de l’inventaire limité sur le marché. En octobre 2021, le marché a enregistré une baisse de 18 % d’un mois à l’autre de nouvelles inscriptions de résidences évaluées entre 1 million et 3,99 millions de dollars. Une hausse de 80 % des inscriptions de résidences de plus de 4 millions de dollars a été remarquée, soit une hausse de cinq propriétés le mois dernier à neuf, dépassant le maximum de sept enregistré l’an passé. Halifax compte 359 inscriptions de résidences de moins d’un million de dollars, le plus faible taux annuel. Le prix moyen de vente d’une maison détachée unifamiliale évaluée à moins d’un million de dollars dans la Région municipale de Halifax a atteint 475 584 $. L’automne et le mois de novembre enregistrent habituellement une flambée des ventes en comparaison avec le mois précédent ; en revanche, l’an dernier, les ventes des résidences dans la tranche d’un million à 3,99 millions de dollars ont chuté de 41 % d’un mois à l’autre, soit une copropriété et neuf maisons détachées unifamiliales. Le nombre d’inscriptions dans cette catégorie est resté constant d’un mois à l’autre, mais a chuté de 24 % par rapport à l’année précédente. Dans la catégorie des résidences de plus de 4 millions de dollars, des sept maisons détachées unifamiliales inscrites, aucune n’a enregistré de vente. L’activité de décembre a été typique en comparaison aux années passées, alors que les acquéreurs et les vendeurs sont restés chez eux pendant les fêtes de fin d’année. Malgré tout, la moyenne de présence sur le marché a baissé de 16 % sur douze ans pour les maisons détachées unifamiliales, les maisons de ville et les copropriétés évaluées entre 1 million et 3,99 millions de dollars. Le prix moyen de vente de ces propriétés a augmenté de 4 % sur douze mois, de 1 367 251 $ à 1 313 821 $. La baisse de l’offre était marquée en décembre, alors que le nombre d’inscriptions actives a diminué de 20 % sur douze mois pour maisons détachées unifamiliales, les maisons de ville et les copropriétés évaluées entre 1 million et 3,99 millions de dollars. À la fin de l’année, le volume total des ventes pour les maisons détachées unifamiliales, les maisons de ville et les copropriétés évaluées entre 1 million et 3,99 millions de dollars a augmenté de 122 % sur douze mois.
Aperçu du marché Dans l’ensemble, l’année 2021 a enregistré une augmentation des ventes des maisons unifamiliales et des copropriétés. La pression exercée par le marché intermédiaire accélère l’activité du marché dans la catégorie des résidences de plus d’un million de dollars. Le marché immobilier de Halifax est bouleversé par le faible taux de nouvelles inscriptions. Certains acquéreurs d’une première maison ne peuvent plus se permettre d’acheter une maison unifamiliale. Avant la pandémie, Halifax avait en général suffisamment d’inscriptions pour un roulement sur 25 mois. En 2021, ce délai a décliné à quatre mois. Les conditions du marché de 2022 seront déterminées par l’offre qui sera proposée sur les six premiers mois de l’année. Si le goulot d’étranglement de l’offre persiste, les acquéreurs et les acheteurs peuvent s’attendre à revivre la même situation que 2021.
16 Rapport sur le marché canadien de l’immobilier de luxe Engel & Völkers
Montréal Le nombre d’unités vendues à Montréal évaluées à plus d’un million de dollars a connu une augmentation de 150 % depuis 2019. Le marché de la copropriété au cœur de la ville rayonnera en 2022. Bienvenue à Montréal
principal du marché immobilier de Montréal. Historiquement,
Le marché immobilier de luxe de Montréal a connu une autre
qui emménagent dans des espaces plus petits, alimentant ainsi le
année de référence : l’année s’est en effet terminée sur une
marché pour les jeunes familles et les acquéreurs d’une première
raréfaction de l’offre de propriétés rénovées, de luxe. La confiance
maison. La pandémie a modifié cette dynamique : les aînés ne
dans le marché est néanmoins restée forte tout l’été malgré un
veulent plus déménager ou emménager dans des maisons de
ralentissement du marché. En raison de son caractère insulaire,
retraite, à la lumière de la situation dans les centres de soins de
le nombre de résidences de luxe dans les quartiers recherchés
longue durée de Montréal pendant la pandémie.
l’offre sur le marché de Montréal provient des personnes âgées
est limité. La demande reste constante et après une hausse historique, l’offre de l’immobilier de luxe s’est essoufflée. Tout au long de l’année, le nombre d’unités détachées unifamiliales vendues à plus de 4 millions de dollars a quasiment doublé, soit une hausse de près de 75 % par rapport à 2020. Les transactions d’unités détachées unifamiliales évaluées entre 1 million et 3,99 millions de dollars ont également augmenté de façon exponentielle de l’ordre de 42 % en 2021, par rapport à 2020. Le marché de la copropriété de luxe a également rebondi lorsque les acquéreurs redécouvrent la magie des restaurants et de la vie nocturne de Montréal à la sortie des confinements prolongés. En 2021, les ventes d’unités de copropriétés évaluées entre 1 million et 3,99 millions de dollars ont augmenté de 63 % par rapport à l’année précédente. Quant aux unités évaluées à plus de 4 millions de dollars, les ventes sont passées de six unités en 2020 à sept en 2021, soit une hausse de 17 %. Sur le marché intermédiaire, le prix des propriétés a poursuivi sa tendance à la hausse même si le nombre de ventes a chuté en raison d’une pénurie d’offres. L’inventaire demeure l’enjeu
« Montréal suscite encore l’intérêt à l’international, malgré la fermeture des frontières. Les acquéreurs francophones du monde entier, dont la Belgique, la France, la Suisse, le Maroc, la Tunisie et la Côte d’Ivoire, manifestent un intérêt constant. Montréal plaît à ces acquéreurs et ils visitent les propriétés à distance, voire sur quelques sites d’achat méconnus. La confiance en Montréal est solide et la hausse du prix de l’immobilier de luxe et conventionnel continuera sur cette lancée, particulièrement dès que l’immigration reviendra à son niveau d’avant pandémie. » Patrice Groleau, partenaire franchisé Engel & Völkers Montréal. Rapport sur le marché canadien de l’immobilier de luxe Engel & Völkers 17
1440 Rue de la Montagne Engel & Völkers Montréal
18 Rapport sur le marché canadien de l’immobilier de luxe Engel & Völkers
LES QUARTIERS À SURVEILLER
Montréal
7
6 5 3
2 1 4
+4M$
1–3,99M$
1. Westmount
4. Sud-Ouest
2. Mont-Royal
5. Plateau Mont-Royal
3. Outremont
6. Mile Ex et Parc Extension
PROCHAINEMENT 7. Montréal Est
Rapport sur le marché canadien de l’immobilier de luxe Engel & Völkers 19
Malgré la fermeture des frontières, Montréal a réussi à attirer
ont été vendus, au prix médian de 1 135 000 $ et de 1 400 000 $
des investissements internationaux significatifs, particulièrement
respectivement.
d’acquéreurs de pays francophones attirés par le mode de vie,
unifamiliales évaluées à plus de 4 millions de dollars a été vendu
l’industrie et la culture de la métropole.
par rapport à trois l’an dernier.
Répartition des ventes de propriétés résidentielles
En août 2021, le nombre de transactions de propriétés de luxe
Juillet 2021 était déjà une année de référence pour le marché de
de dollars a été conclu, une baisse de 25 % par rapport à l’année
luxe à Montréal. La stabilisation du marché au cours de l’été et le
précédente. Le prix médian final enregistré en fin de mois était
changement de rythme qui en a découlé ont été bien accueillis.
de 1 285 000 $. Pour la tranche de copropriétés évaluées entre
Sur le marché de luxe, 56 nouvelles inscriptions de résidences
1 million et 3,99 millions de dollars, le prix médian s’établissait à
détachées unifamiliales évaluées entre 1 million et 3,99 millions de
1 281 250 $ alors que le nombre d’unités vendues augmentait de
dollars, 293 plex et 442 copropriétés ont été enregistrées. Ce qui
21 % sur douze mois pour un total de 40 unités. La vente de quatre
représente une baisse de 22 % de l’inventaire sur douze mois. Un
résidences détachées unifamiliales de plus de 4 millions de dollars
total de 109 ventes de résidences détachées unifamiliales a été
a été enregistrée par rapport à deux en 2020. Le prix médian d’une
conclu, au prix médian de 1 350 000 $ par rapport à 121 unités
résidence détachée unifamiliale a été évalué à 5 400 000 $, alors
vendues l’année précédente. En outre, 44 plex et 27 copropriétés
que la vente d’une copropriété a établi le prix médian mensuel à
20 Rapport sur le marché canadien de l’immobilier de luxe Engel & Völkers
Un
total
de
cinq
résidences
détachées
a chuté sur douze mois. Un total de 93 ventes de résidences détachées unifamiliales, évaluées entre 1 million et 3,99 millions
4 000 000 $. Parallèlement à ce marché de propriétés de luxe,
détachée unifamiliale était de 1 330 000 $ pour le mois. Le nombre
les prix du marché conventionnel ont poursuivi une progression
de copropriétés vendues dans cette gamme de prix continue
marquée. La guerre de la surenchère est devenue monnaie
d’augmenter, avec une hausse de 10 % d’un mois à l’autre et de
courante à Montréal parmi les acquéreurs, particulièrement dans la
47 % sur douze mois. Ce retour, particulièrement dans le segment
tranche des maisons évaluées à 750 000 $. En général, le prix des
des propriétés de luxe évaluées entre 1 million et 3,99 $ millions de
résidences unifamiliales a augmenté de 17 % sur douze mois, pour
dollars, illustre un regain de la vie au centre-ville. Le prix médian de
atteindre un prix médian de 500 000 $. Le prix des copropriétés
vente pour les copropriétés évaluées entre 1 million et 3,99 millions
est également à la hausse, 20 % sur douze mois, pour un prix
de dollars a été établi à 1 200 000 $. Selon le rapport d’Engel &
médian de 375 000 $. Le prix des plex a également augmenté, un
Völkers, les penthouses sont particulièrement recherchés et l’offre
bond de 13 % sur douze mois pour atteindre 679 750 $.
pour la pré-construction et la revente est limitée. La vente de quatre
La baisse du nombre de transactions en général s’est poursuivie en septembre 2021 parallèlement à l’étiolement de l’inventaire. Dans la tranche des résidences détachées unifamiliales évaluées entre 1 million et 3,99 millions de dollars, le nombre d’unités vendues est passé de 125 à 109, soit une baisse de 13 % sur douze mois. L’inscription sur le marché des résidences de cette catégorie était de 66 jours en moyenne. Le prix médian d’une résidence
résidences détachées unifamiliales à plus de 4 millions de dollars a été enregistrée en septembre 2021, par rapport à une seule vente l’année précédente. Le mois s’est conclu avec ces transactions au prix médian de 4 250 000 $. Une copropriété a été vendue à ce prix ce qui a porté la moyenne mensuelle à 5 698 925 $. La vente de 40 plex évalués entre 1 million et 3,99 millions de dollars a été enregistrée en septembre 2021, contre 38 l’année précédente.
Rapport sur le marché canadien de l’immobilier de luxe Engel & Völkers 21
En octobre, l’inventaire de résidences détachées unifamiliales évaluées entre 1 million et 3,99 millions de dollars a chuté de 12 % alors que le nombre d’unités vendues a augmenté de 21 %. La présence sur le marché des propriétés a été en moyenne de 52 jours. Les ventes d’unités de cette gamme de prix ont enregistré une hausse de 133 %, soit de trois unités à sept. L’inventaire de copropriétés évaluées entre 1 million et 3,99 millions de dollars a augmenté de 8 % sur douze mois. Par rapport à l’année précédente, une hausse des ventes de 36 % a été enregistrée pour les unités au prix médian de 1 257 500 $. Dans la gamme de résidences de plus de 4 millions de dollars, l’inscription de résidences détachées unifamiliales a enregistré une hausse passant de 58 unités en 2020 à 63 en 2021. Le prix médian était 4 210 000 $ et sept unités ont été vendues. Aucune copropriété de plus de 4 millions de dollars n’a été vendue ce mois-ci. Le nombre de transactions de résidences détachées unifamiliales évaluées entre 1 million et 3,99 millions de dollars s’élevait à 547 en novembre 2021, avec la vente de 127 unités. Les transactions ont ainsi enregistré une baisse de 13 % sur douze mois, et une augmentation des unités vendues de 7 % pour 119 unités vendues. Le prix médian de vente des résidences évaluées entre 1 million et 3,99 millions de dollars s’établit à 1 524 332 $ et les propriétés étaient sur le marché en moyenne 59 jours. Un total de 462 copropriétés dans cette gamme de prix a été inscrit pour un prix médian de vente de 1 401 080 $. Le roulement de l’inventaire sur le marché était en moyenne de 68 jours. En novembre 2021, 62 nouvelles résidences détachées unifamiliales de plus de 4 millions de dollars ont été mises sur le marché et le prix médian de vente de quatre unités était de 4 878 125 $. Une copropriété a été inscrite à plus de 4 millions de dollars. La transaction a été conclue à 3 652 968 $ en deçà du prix demandé. Décembre a été un mois chargé pour la vente de copropriétés. Dans la gamme de résidences évaluées entre 1 million et 3,99 millions de dollars, le nombre d’unités vendues a enregistré une hausse de 81 % sur douze mois et les inscriptions actives ont augmenté de 12 % sur douze mois. Pour les copropriétés de cette gamme, le prix médian de vente était de 1 401 959 $. Le nombre total d’unités vendues pour les résidences évaluées entre 1 million et 3,99 millions de dollars a baissé de 4 % par rapport à l’année précédente, avec un prix médian de vente de 1 551 042 $. Une baisse de 3 % sur douze mois des inscriptions actives a également été enregistrée pour les résidences et plex évalués entre 1 million et 3,99 millions de dollars. Il y a eu 55 inscriptions de résidences unifamiliales de plus de 4 millions de dollars et deux unités vendues. Une copropriété dans cette gamme de prix a été vendue à 4 700 000 $.
Aperçu du marché Selon les prévisions d’Engel & Völkers, le marché de la copropriété au cœur de la ville rayonnera en 2022 et les investissements dans l’hôtellerie seront revus à la baisse. En raison d’un inventaire invariablement bas, Montréal maintiendra sa position de marché de vendeurs en 2022 avec une augmentation continue des prix. Le nombre de résidences de luxe vendues à Montréal sur douze mois poursuit sa route vers de nouveaux sommets. Montréal était connue pour ses prix abordables : aujourd’hui, le vent semble tourner. L’offre sur le marché est limitée, et les acquéreurs et investisseurs en biens immobiliers devront se tourner vers des propriétés dans les nouveaux quartiers afin de maximiser leurs gains. À Montréal, la dynamique des transactions immobilières change rapidement : la multiplication des offres est de plus en plus courante dans un bassin constant d’acquéreurs qui se font concurrence alors que l’offre est limitée. Sur le marché immobilier de luxe, l’offre de résidences détachées unifamiliales dans les beaux quartiers de Westmount et Outremont est de plus en plus limitée. Pendant la pandémie, de nombreux acquéreurs ont acheté une propriété, l’ont rénovée à leur goût sans veiller à la dépense, ont investi des sommes dont ils ne verront aucun rendement avant probablement dix ans. En d’autres termes, ces nombreux nouveaux propriétaires ont l’intention de garder leurs propriétés pendant longtemps et certaines résidences de luxe de Montréal ne reviendront pas sur le marché pendant de nombreuses années. 22 Rapport sur le marché canadien de l’immobilier de luxe Engel & Völkers
Ottawa En 2021, la vente de propriétés de plus d’un million de dollars a représenté 9 % de toutes les transactions, par rapport à 2 % en 2019. Bienvenue à Ottawa
Pendant la pandémie, les employés de ces entreprises en pleine
La capitale du Canada a enregistré d’incroyables gains d’un mois
dans la tranche de 750 000 $ à 1 million de dollars. De nombreux
à l’autre en 2021, sous l’impulsion d’une pénurie d’inventaires et
acquéreurs ont ainsi su profiter des bas taux d’intérêt et de la
la crainte des acquéreurs de rater de belles occasions. En 2019,
hausse de la valeur nette du logement.
croissance ont acheté une grande partie de l’inventaire immobilier
la vente de propriétés de plus d’un million de dollars a représenté uniquement 2 % de toutes les transactions. Ce taux a grimpé à
Une baisse constante de l’inventaire au cours des cinq dernières
9 % en 2021 : ce segment est ainsi devenu le segment connaissant
années a engendré une offre historiquement basse. Les guerres
une croissance des plus rapides sur le marché d’Ottawa. La vente résidences évaluées entre 1 million et 3,99 millions de dollars a augmenté de 167 %, soit de 691 unités en 2020 à 1 846 unités en 2021. Dans la catégorie des propriétés de plus de 4 millions de dollars, les ventes sont passées d’une unité en 2020 à neuf en 2021, soit une augmentation de 800 %. Les acquéreurs doivent se préparer à dépenser 2 millions de dollars pour une propriété de luxe dans les quartiers les plus recherchés d’Ottawa. Le prix de vente moyen des propriétés résidentielles de plus d’un million de dollars a atteint 1 343 945 $ à la fin de l’année, et le prix médian des propriétés résidentielles de plus de 4 millions a atteint les 4 802 333 $.
« Il est important de travailler avec un conseiller en immobilier qui a une connaissance en temps réel des quartiers qui intéressent un client. Il est fondamental de collaborer avec un représentant aguerri pour vous assurer de la réussite de vos
Cette croissance s’explique par la stabilité de l’industrie du
stratégies de négociation en tant qu’acquéreur
travail d’Ottawa jumelée à la migration vers Ottawa de résidents
et de positionnement en tant qu’acheteur sur le
d’autres grandes villes canadiennes. La majorité de ces nouveaux
marché d’Ottawa. Une expertise professionnelle
résidents sont natifs d’Ottawa qui explique leur déménagement
solide vous permet de limiter les variables
par une volonté de « rentrer à la maison ».
saisonnières parasites et circonstancielles qui
L’écosystème entrepreneurial d’Ottawa est un mélange de petites entreprises, de jeunes entreprises et d’entreprises en technologies bien établies, affirmant ainsi la transition d’Ottawa vers une ville polyvalente et non plus une simple « ville gouvernementale ».
impactent le marché pour finalement prendre la meilleure décision à long terme » John King, partenaire franchisé Engel & Völkers Ottawa Central Rapport sur le marché canadien de l’immobilier de luxe Engel & Völkers 23
5 Wick Crescent Engel & Völkers Ottawa Central
24 Rapport sur le marché canadien de l’immobilier de luxe Engel & Völkers
LES QUARTIERS À SURVEILLER
Ottawa
1
5
9
4
7
3
6
8
2
+4M$
1–3,99M$
PROCHAINEMENT
1. Rockcliffe
4. Glebe/Vieil-Ottawa Sud
7. Vanier/Beechwood
2. Manotick
5. Westboro/McKellar Park
8. Copeland Park
3. Rothwell Heights
6. Faircrest Heights/Alta Vista
9. Hintonburg
Rapport sur le marché canadien de l’immobilier de luxe Engel & Völkers 25
de surenchère sont ainsi devenues une occurrence commune. En
Les vendeurs ont retiré leurs inscriptions pour savourer un été,
revanche, après un été marqué par peu d’inscriptions, davantage
pleinement vaccinés. Dans la tranche des propriétés résidentielles
de propriétés ont fleuri sur le marché vers la fin de l’année. Si cette
évaluées entre 1 million et 3,99 millions de dollars, la vente de 122
tendance se maintient au printemps 2022, le marché immobilier
unités en juillet 2021 a été enregistrée, dont neuf copropriétés.
d’Ottawa retrouvera un meilleur équilibre.
Cela représente une baisse de 44 % en comparaison avec le
Répartition des ventes de propriétés résidentielles Les nouvelles inscriptions sur le marché d’Ottawa ont atteint un sommet en juin 2021, avec 153 propriétés résidentielles évaluées entre 1 million et 3,99 millions de dollars, dont huit étaient des
mois de juin qui avait rapporté la vente de 212 propriétés et huit copropriétés. Le prix médian de vente en juillet 2021 pour les propriétés et copropriétés résidentielles évaluées entre 1 million et 3,99 millions de dollars s’établissait à 1 360 193 $ avec une présence sur le marché de 29 jours en moyenne. Aucune vente de propriété de plus de 4 millions de dollars n’a été rapportée.
copropriétés. Des ventes de propriétés de plus de 4 millions de
En août 2021, le nombre de nouvelles propriétés et copropriétés
dollars ont été enregistrées. En revanche, l’inventaire a connu une
résidentielles évaluées entre 1 million et 3,99 millions de dollars
chute en juillet 2021 de près de 90 % avec seulement 15 propriétés
a grimpé à 27 unités, soit une hausse de 80 % par rapport à
résidentielles évaluées entre 1 million et 3,99 millions de dollars,
juillet. La vente d’unités est restée stable, avec une légère baisse
dont une était une copropriété. Avec la levée des restrictions
de 5 % d’un mois sur l’autre. Le prix médian de vente est resté
sanitaires en juillet, la vente de propriétés n’était pas une priorité.
virtuellement inchangé sur douze mois, s’établissant à 1 314 034 $
26 Rapport sur le marché canadien de l’immobilier de luxe Engel & Völkers
pour les copropriétés et propriétés résidentielles. Au mois d’août
reprise du marché. La demande a toutefois dépassé l’offre, créant
2021, la vente de 112 propriétés résidentielles a été enregistrée
le sentiment de rareté qui avait marqué l’année dernière.
dans cette catégorie avec un prix médian de vente à 1 310 482 $ et une présence de 24 jours sur le marché. La vente de trois copropriétés a été conclue avec une présence moyenne de 27 jours sur le marché et un prix médian de vente de 1 446 667 $. Une propriété résidentielle a été inscrite et vendue à plus de 4 millions de dollars, soit 5 110 000 $.
Le mois d’octobre 2021 a enregistré la vente de 140 unités évaluées entre 1 million et 3,99 millions de dollars, dont deux copropriétés. L’inventaire a grimpé à 101 unités et le prix médian de vente s’est établi à 1 318 418 $ pour les copropriétés et les propriétés résidentielles. Dans la catégorie des propriétés de plus de 4 millions de dollars, la vente de deux propriétés a été enregistrée au
Septembre 2021 a vu un flux continu de nouvelles inscriptions de
prix médian de vente de 4 936 500 $. Dans l’ensemble, le marché
propriétés résidentielles évaluées entre 1 million et 3,99 millions
était moins sous pression par rapport aux mois précédents,
de dollars, soit une hausse de 24 à 55 unités d’un mois sur l’autre.
mais l’intérêt des acquéreurs s’est maintenu. Peu d’offres pour
L’inventaire de copropriétés a également enregistré une hausse
les acquéreurs visant une propriété plus grande et plus petite :
de deux à quatre unités. Dans l’ensemble, l’inventaire était en
nombreux d’entre eux n’ont donc fait aucune transaction, limitant
deçà de 62 % sur douze mois. En septembre 2021, la vente de
l’accès au marché aux acquéreurs d’une première résidence.
139 propriétés et une copropriété résidentielles évaluées entre 1 million et 3,99 millions de dollars a été enregistrée. Une hausse par rapport au mois d’août, mais un taux relativement bas pour une
La crise de l’offre s’est accentuée en novembre 2021 avec une chute de 74 % sur douze mois dans la catégorie des propriétés
Rapport sur le marché canadien de l’immobilier de luxe Engel & Völkers 27
résidentielles évaluées entre 1 million et 3,99 millions de dollars, dont 30 % de copropriétés. Malgré tout, le nombre d’unités vendues dans cette catégorie a augmenté de 85 % sur douze mois, réduisant davantage l’offre de propriétés sur le marché. Le prix médian de vente pour cette catégorie a augmenté de 6 % sur douze mois alors que la présence sur le marché a baissé de 18 %. Quels que soient le prix de vente et la catégorie de propriétés, les transactions en novembre étaient 8 % plus élevées que la moyenne établie sur cinq ans.2 Il n’y a aucun gain de marché pour les propriétés évaluées à plus de 4 millions de dollars. En décembre, le marché a été, sans surprises, stable, l’activité ralentissant en effet à la veille des fêtes de fin d’année. En comparaison avec l’année précédente, le mois a connu une hausse des ventes de 66 % de propriétés résidentielles et de copropriétés et de 6 % des propriétés évaluées entre 1 million et 3,99 millions de dollars. Le nombre de nouvelles inscriptions a baissé de 24 % sur douze mois dans la catégorie des propriétés entre 1 million et 3,99 millions de dollars. Dans la catégorie supérieure des propriétés de 4 millions de dollars, le prix médian de vente pour les propriétés résidentielles et les copropriétés est demeuré stable, même si le volume total des ventes sur douze mois a augmenté de 800 %.
Aperçu du marché Ottawa maintient sa position d’un fort marché de vendeurs. Dans l’ensemble, le marché d’Ottawa a un inventaire de trois à six mois. À la fin de l’année 2021, il y avait environ un mois d’inventaire. Engel & Völkers prévoit que le marché reprendra assez rapidement en janvier 2022 avec une demande tournée vers les quartiers du centre et les propriétés répondant à un mode de vie. Si l’inventaire reste faible au cours des douze prochains mois, les acquéreurs qui voient plus grand et ceux qui voient plus petit ne trouveront pas de choix répondant à leurs demandes et ne mettront pas leurs résidences sur le marché de la vente. Cette situation continuera de restreindre l’activité du marché et de limiter l’offre pour les acquéreurs d’une première résidence. La hausse rapide des prix poursuivra sa lancée tant que l’offre ne répondra pas à la demande. La même pression ascendante affectera les prix du marché locatif, les acquéreurs d’une première résidence renouvelant leur bail de location. Pour ceux qui envisagent d’acheter une propriété dans la région d’Ottawa, Engel & Völkers recommande de faire appel à l’expertise locale et à la connaissance du marché en temps réel d’un conseiller. La clé pour prendre de bonnes décisions sur un marché en fluctuation est de faire appel à un représentant qui comprend si une résidence précise est un bel atout et si le quartier correspond à votre demande. 28 Rapport sur le marché canadien de l’immobilier de luxe Engel & Völkers
2
OREB, novembre 2021
Toronto La vente d’unités a enregistré un bond de 240 % dans la catégorie des propriétés de plus de 4 millions de dollars et de 87 % dans celle des propriétés évaluées entre 1 million et 3,99 millions de dollars sur douze mois. La demande constante et l’offre limitée dicteront les conditions du marché en 2022. Bienvenue à Toronto
catégorie des résidences de plus de 10 millions de dollars, les
Le second semestre 2021 s’annonçait prometteur. Le marché de
Les propriétaires de cette catégorie immobilière qui souhaitent
Toronto retrouvait en effet une certaine normalité avec un marché
emménager dans une propriété plus petite devraient aller de
équilibré toujours en faveur des vendeurs. En avril 2021, moins
l’avant alors que l’inventaire reste bas.
rapports de Engel & Völkers soulignent l’insuffisance de l’offre.
d’acquéreurs étaient visibles sur le marché, la « peur de manquer une occasion » alimentée par la COVID semblant s’être atténuée.
Les résidences multi-générationnelles ont enregistré un gain de
À la veille de l’automne, aucune inscription de nouvelles propriétés
popularité, alors que les milléniaux et la génération X ont choisi
n’a été enregistrée contrairement aux attentes, n’équilibrant donc pas l’offre et la demande. En 2022, le marché de Toronto sera sous la pression du ralentissement net de l’offre jumelé à une demande constance. Qui plus est, sous l’effet du manque de vendeurs de propriétés, les nouvelles constructions ne suivent pas le rythme de la croissance de la population de Toronto. Conséquence : une probable pénurie d’offres à long terme. De 2016 à 2021, la croissance de la population de Toronto a été plus rapide que la construction de nouvelles propriétés résidentielles, causant ainsi une demande supérieure à l’offre. En 2046, la population de Toronto sera de quatre millions, contre trois millions aujourd’hui. L’Ontario devrait accueillir 2,27 millions de personnes au cours de la prochaine décennie. La migration nette représente en effet 86% de la croissance de la population. 3
« Un faible inventaire persistant continue de maintenir le marché de Toronto à des plafonds records. Les faibles taux d’intérêt et la hausse de la valeur immobilière ont encouragé les acquéreurs à la recherche de résidences plus grandes à aller de l’avant, causant une surchauffe de l’activité dans la catégorie des propriétés de haut prestige. Dans la catégorie des résidences de très haut prestige, la crise de l’inventaire est beaucoup plus radicale, les
Sur le marché des propriétés de grand prestige de plus de 4
acquéreurs étant face à une faible sélection. »
millions de dollars, selon la définition de Engel & Völkers, l’inventaire
Anita Springate-Renaud, partenaire franchisée Engel & Völkers Toronto Central
semble bouger avec néanmoins un manque de sélection. Dans la 3
Ministère des Finances de l’Ontario, 23 juin 2021
Rapport sur le marché canadien de l’immobilier de luxe Engel & Völkers 29
32 Edgehill Road Engel & Völkers Toronto Central
30 Rapport sur le marché canadien de l’immobilier de luxe Engel & Völkers
LES QUARTIERS À SURVEILLER
Toronto
9
1
3
2 6
4 8
5 7
+4M$
1–3,99M$
PROCHAINEMENT
1. Bridal Path
4. Riverdale
7. Mimico
2. Rosedale
5. Bloor West Village
8. Riverside
3. Lawrence Park
6. The Kingsway
9. Scarborough
Rapport sur le marché canadien de l’immobilier de luxe Engel & Völkers 31
de se rapprocher de leur famille et d’agrandir leur espace de vie.
la recherche d’espace de vie plus petit à Toronto, se sont tournés
Les familles ont ainsi regroupé leurs ressources pour l’achat de
vers les maisons de campagne et se sont définitivement installés
plus grandes résidences où ils peuvent tous y vivre, travailler et
à Collingwood et Muskoka. Nombre d’entre eux ont néanmoins
jouer. Les aînés choisissent désormais de vivre seuls ou avec leur
gardé un pied-à-terre en ville, pour y passer les week-ends et
famille le plus longtemps possible face à la méfiance grandissante
profiter des restaurants, de la vie artistique et culturelle.
envers les établissements de soins de longue durée. Ainsi, les résidences provenant de cette population ne seront pas inscrites sur le marché avant de nombreuses années, alimentant davantage la pénurie de l’inventaire.
Répartition des ventes de propriétés résidentielles À la suite de la levée des restrictions sanitaires en juillet 2021, les
Selon Engel & Völkers, les acquéreurs de la génération Z et les
acquéreurs et les vendeurs ont fait une pause de leurs activités
milléniaux préfèrent à une majorité écrasante vivre au centre-ville, au
immobilières pour profiter de l’été. De nombreux vendeurs ont
lieu des banlieues et des régions rurales. En revanche, ils affichent
retiré leurs propriétés du marché avec l’intention pour certains de
une tendance à louer en ville et investir dans des résidences à
les inscrire à nouveau ultérieurement. Le nombre d’inscriptions
la campagne en raison des prix plus abordables. D’autres
de nouvelles propriétés détachées unifamiliales évaluées entre 1
investissent dans de petites propriétés au lieu d’une résidence
million et 3,99 millions $ a chuté à 15 unités. Au cours du mois,
principale, de plus grande envergure. Certains baby-boomers, à
la vente de 635 unités a été enregistrée à un prix médian de
32 Rapport sur le marché canadien de l’immobilier de luxe Engel & Völkers
vente de 1 620 191 $. Dans la catégorie des propriétés détachées
marché. Dans la catégorie des propriétés détachées unifamiliales
unifamiliales de plus de 4 millions de dollars, huit unités ont été
de plus de 4 millions de dollars, 12 nouvelles inscriptions ont
inscrites en juillet et 47 ont été vendues avec une présence sur le
été enregistrées et 50 unités ont été vendues. Les propriétés
marché en moyenne de 32 jours. Le prix médian d’une copropriété
ont affiché une présence moyenne de 54 jours sur le marché
évaluée entre 1 million et 3,99 millions de dollars s’élevait à
avec un prix médian de vente de 6 063 071 $. Sur le marché des
1 399 141 $ avec seulement 15 nouvelles inscriptions. L’inventaire
copropriétés, les nouvelles inscriptions de propriétés évaluées
des copropriétés de plus de 4 millions de dollars était plus mince
entre 1 million et 3,99 millions de dollars ont grimpé à 49, mais se
avec seulement 6 nouvelles inscriptions. Le prix médian de vente
sont stabilisées à six pour les copropriétés de plus de 4 millions
s’établissait à 5 987 000 $ surclassant de 15 % le prix médian
de dollars. Dans la catégorie des copropriétés évaluées entre
d’une propriété détachée unifamiliale.
1 million et 3,99 millions de dollars, la vente de 180 unités a
La faiblesse de l’inventaire a favorisé les prix élevés sur le marché de Toronto. Dans la catégorie des propriétés détachées unifamiliales évaluées entre 1 million et 3,99 millions de dollars, 34 nouvelles inscriptions ont été enregistrées en août 2021. Un total de 570 unités a été vendu avec un prix médian de vente
été conclue à un prix médian de vente de 1 431 701 $ avec une présence moyenne de 26 jours sur le marché.4 La vente de sept copropriétés de plus de 4 millions de dollars à un prix médian de vente de 4 550 000 $ a été enregistrée, soit une hausse du prix de vente de 11 % dans cette catégorie sur douze mois.
de 1 608 385 $ et une présence de 17 jours en moyenne sur le
4
TRREB, octobre 2021 Rapport sur le marché canadien de l’immobilier de luxe Engel & Völkers 33
En septembre 2021, le prix médian de vente d’une propriété détachée unifamiliale a atteint de nouveaux sommets avec 1 140 000 $. Au cours de ce mois, les prix ont augmenté de 18 % sur douze mois pour tous les types de résidences. Sur le marché de luxe, les nouvelles inscriptions de propriétés détachées unifamiliales évaluées entre 1 million et 3,99 millions de dollars ont enregistré une hausse de 244 % d’un mois à l’autre. Dans cette même catégorie, 783 propriétés ont été vendues avec une présence moyenne de 13 jours sur le marché et un prix médian de vente de 1 692 063 $. En ce qui concerne les propriétés détachées unifamiliales de plus de 4 millions de dollars, le prix médian s’établissait à son plus haut annuel de 6 697 206 $. L’inventaire des copropriétés évaluées entre 1 million et 3,99 millions de dollars a enregistré une hausse de 173 % d’un mois à l’autre, soit une augmentation de 68 % sur douze mois. Le prix médian d’une copropriété dans cette catégorie s’est établi à 1 503 026 $, avec une moyenne de 25 jours sur le marché et la vente de 229 unités. Enfin, aucune vente n’a été enregistrée sur les 13 propriétés inscrites à plus de 4 millions de dollars. En octobre 2021, les propriétés évaluées entre 1 million et 3,99 millions de dollars ont alimenté l’inventaire. Le prix médian d’une propriété détachée unifamiliale de cette catégorie s’est établi à 1 683 268 $, une légère baisse d’un mois à l’autre. Le prix médian des copropriétés évaluées entre 1 million et 3,99 millions de dollars était de 1 430 636 $ avec une vente de 250 unités. Les propriétés de plus de 4 millions de dollars ont atteint le prix médian de 6 167 690 $ pour une présence moyenne de 31 jours sur le marché avec une vente de 91 unités. Le prix médian de copropriétés de plus de 4 millions de dollars s’est établi à 5 638 727 $ avec la vente de 11 unités. L’inventaire a été stable en novembre 2021. Il y a eu 259 nouvelles inscriptions de propriétés détachées unifamiliales évaluées entre 1 million et 3,99 millions de dollars, avec 806 unités et une présence moyenne sur le marché de 12 jours. Le prix médian dans cette catégorie s’est établi à 1 690 898 $. Dans la catégorie de ce même type de propriétés de plus de 4 millions de dollars, le prix médian a été enregistré à 5 458 121 $. Il y a eu 44 nouvelles inscriptions, dont 46 ont été vendues avec une présence moyenne sur le marché de 25 jours. L’inventaire des copropriétés évaluées entre 1 million et 3,99 millions de dollars a baissé de deux. La vente de 240 unités a été enregistrée pour ce mois. Les ventes de copropriétés ont augmenté de 175 % d’un mois à l’autre avec la vente de 11 unités évaluées à plus de 4 millions de dollars. Toujours dans cette dernière catégorie, 17 nouvelles inscriptions ont été enregistrées et le prix médian de vente a augmenté de 10 % sur douze mois. Le marché a ralenti en décembre ce qui est caractéristique des activités à l’approche des fêtes de fin d’année. En revanche, le nombre de propriétés évaluées entre 1 million et 3,99 millions de dollars a grimpé de 25 % comparativement à 2020. Dans la catégorie des propriétés de plus de 4 millions de dollars, la présence moyenne sur le marché a chuté de 68 % sur douze mois en décembre. Vers la fin de 2021, la vente de propriétés de plus de 4 millions de dollars a augmenté de 240 %. Le total des ventes de toutes les propriétés évaluées entre 1 million et 3,99 millions, toutes catégories confondues, a presque doublé comparativement à l’année précédente, avec une hausse de 87 %.
Aperçu du marché Selon les prévisions de Engel & Völkers, le marché poursuivra sur la voie de l’équilibre en 2022. Le renouvellement de l’inventaire sera faible avec une hausse de la concurrence parmi les acquéreurs. Alors que les acquéreurs et les vendeurs sont toujours aussi actifs dans le Grand Toronto, Engel & Völkers prévoit une « file d’attente » au printemps et en été 2022. Bien que de nombreuses entreprises proposent toujours des conditions de travail flexibles, les acquéreurs cherchent des propriétés en dehors du centre-ville, mais les villes resteront populaires.5 Selon un rapport d’urbanisme de Toronto, la construction de multiplex sera autorisée sur des rues où de telles propriétés étaient interdites afin de créer une « densité paisible » et alléger le fardeau de l’offre. L’allégement des restrictions sanitaires et le retour des déplacements journaliers à temps plein ou partiel de certains employés pourraient pousser ceux qui avaient quitté la ville à envisager à un retour. 34 Rapport sur le marché canadien de l’immobilier de luxe Engel & Völkers
5
Comité d’urbanisme et du logement, 25 novembre 2021
Vancouver L’année 2021 s’est conclue sur une augmentation de 115% des ventes de propriétés de plus de 8 millions de dollars. Selon les prévisions de Engel & Völkers, la pénurie de l’offre et la demande locale soutenue seront les marqueurs du marché en 2022. Bienvenue à Vancouver
années à Vancouver a essentiellement été locale. Les nombreux impôts n’ont pas limité les questions d’offre immobilière à Vancouver.
L’année 2021 a été une année de référence pour les marchés de luxe et de haut prestige pour le district régional du Grand Vancouver
Les nouvelles constructions résidentielles n’ont pas soutenu le
avec un nombre record de propriétés à plus de 8 millions de dollars
rythme de la demande. Selon les urbanistes du district régional du
pour un total de 97. Sous la poussée de la demande des acquéreurs
Grand Vancouver, la croissance de la population devrait atteindre
locaux, les inscriptions de propriétés de luxe ont rapidement été
une moyenne annuelle de 35 000 personnes sur trois prochaines
absorbées renforçant la position de Vancouver en tant que
décennies. En 2050, la population s’élèverait donc à 3,8 millions de
marché de vendeurs. Le volume des transactions hors marché des propriétés de prestige est en hausse constante alors que les acquéreurs et les vendeurs ont négocié les transactions de biens immobiliers recherchés avec discrétion et en toute confidentialité. Au cours du premier semestre, le marché de Vancouver semblait reprendre la voie de la normalité avec un réassortiment de l’inventaire concluant ainsi la frénésie immobilière de 2020. Néanmoins, l’été a été marqué par un ralentissement alors que de nombreux vendeurs
« Le marché des propriétés de luxe a augmenté
sont partis en vacances et ont repris leur vie sociale après une
exponentiellement en 2021. Plus particulièrement,
longue période de confinement.
Vancouver a enregistré un nombre record de
En automne, quelques propriétés sont revenues sur le marché, ce qui n’était pas suffisant pour un réassortiment de l’inventaire. Vers la fin de l’année, le marché se trouve dans une impasse. Les vendeurs étaient dans l’incertitude quant à l’avenir. De nombreux vendeurs se sentaient en confiance de vendre leur résidence, mais ils étaient incertains de pouvoir emménager dans une propriété acceptable en raison de la situation de pénurie du marché de Vancouver. En raison de l’absence d’acquéreurs étrangers, d’un intérêt international complémentaire, la demande de ces deux dernières
transactions de propriétés de plus de 8 millions de dollars, soit une hausse de 115 %. La pandémie a démontré la résilience du marché immobilier de Vancouver et a prouvé que la demande est essentiellement locale. L’offre est faible et la demande toujours aussi forte. Les taux d’absorption dépassent l’inventaire. Vancouver maintiendra sa position d’un marché de vendeurs si l’offre reste aussi faible » Andrew Carros, partenaire franchisé Engel & Völkers Vancouver. Rapport sur le marché canadien de l’immobilier de luxe Engel & Völkers 35
4103 Cypress Crescent Engel & Völkers Vancouver
36 Rapport sur le marché canadien de l’immobilier de luxe Engel & Völkers
LES QUARTIERS À SURVEILLER
Vancouver
2
1
6 7
4 3
5
8 9
+4M$
1–3,99M$
PROCHAINEMENT
1. West Point Grey
4. Mount Pleasant
7. Coquitlam
2. Vancouver Ouest
5. Vancouver Est
8. Langley
3. Dunbar-Southlands
6. Vancouver Nord
9. South Surrey
Rapport sur le marché canadien de l’immobilier de luxe Engel & Völkers 37
personnes.6 Pour l’avenir, Engel & Völkers recommande d’autoriser
Sur douze mois, les ventes de propriétés résidentielles et de
davantage de constructions et la mise en place de solutions qui
maisons de ville évaluées entre 1 million et 3,99 millions de dollars
augmenteront la densité afin d’éviter une aggravation des problèmes
ont augmenté de près de 60 %. Dans la catégorie des propriétés de
d’offre de la ville.
plus de 4 millions de dollars, la vente de propriétés a enregistré une
En novembre 2021, le gouvernement provincial a annoncé son intention de présenter une motion en septembre 2022 rendant obligatoire une période de réflexion des acquéreurs de propriétés résidentielles. Si la motion est adoptée, cette législation permettra
augmentation de 89 % par rapport à 2020.
Répartition des ventes de propriétés résidentielles
aux acquéreurs de biens immobiliers de se retirer d’une offre sans
En juillet 2021, les inscriptions actives des propriétés détachées
conséquence juridique, voire des conséquences réduites. Ce
unifamiliales évaluées entre 1 million et 3,99 millions de dollars
programme vise à ralentir le rythme du marché, mais ne soulève
sont restées constantes comparativement au mois précédent,
pas la cause profonde des enjeux : l’offre de propriétés. Même si
avec une stabilité relative à 3 596. Cette catégorie a enregistré
les projets de copropriétés dominent dans le district régional du
1 215 inscriptions de copropriétés et 547 maisons de ville. Toujours
Grand Vancouver, le nouvel inventaire est rapidement absorbé
dans cette même catégorie, la vente de 874 résidences détachées
par les préventes.
unifamiliales a été enregistrée, en plus de 180 maisons de ville et de 158 copropriétés. Le prix médian de vente s’est établi à
38 Rapport sur le marché canadien de l’immobilier de luxe Engel & Völkers
6
District régional du Grand Vancouver, avril 2021
1 850 316 $ pour une résidence détachée unifamiliale, à 1 331 751 $
détachée unifamiliale évaluée entre 1 million et 3,99 millions de
pour une maison de ville et à 1 441 052 pour une copropriété.
dollars s’est établi à 1 853 343 $, 1396561 $ pour les maisons
Dans la catégorie des propriétés de plus de 4 millions de dollars,
de ville et à 1 457 741 $ pour les copropriétés. Le nombre de
896 inscriptions de propriétés détachées unifamiliales ont été
propriétés détachées unifamiliales de plus de 4 millions de dollars
enregistrées, en plus de 11 maisons de ville et 95 copropriétés.
a connu une augmentation de 47 % sur douze mois avec un prix
La vente de 54 résidences détachées unifamiliales a été rapportée
médian de vente de 6 293 540 $. La vente d’une maison de ville
pour un prix médian de vente de 5 566 885 $. Une copropriété a
a été conclue à 4 750 000 $. Dans cette même catégorie, le prix
été vendue pour un prix médian de 4 225 000 $.
médian de vente de sept copropriétés s’est établi à 4 584 286 $.
En août, l’inventaire a chuté de 10 % en général pour tous les
En septembre 2021, le nombre d’inscriptions actives est resté
types de résidences évaluées entre 1 million et 3,99 millions de
stable. Le nouvel inventaire attendu habituellement en automne
dollars. Les inscriptions dans la catégorie des propriétés de plus
ne s’est pas concrétisé. L’inventaire de propriétés détachées
de 4 millions ont en revanche été marquées par une stabilité.
unifamiliales, de maisons de ville et de copropriétés évaluées entre
Parallèlement, la vente d’unités a enregistré une baisse de 1 %
1 million et 3,99 millions de dollars a chuté de 130 % d’un mois
sur douze mois pour les propriétés détachées unifamiliales et
à l’autre. Le nombre de propriétés vendues dans cette catégorie
une hausse de 50 % pour les maisons de ville et de 73 % pour
a décliné de 68 %. Le prix médian de vente pour une propriété
les copropriétés. Le prix médian de vente pour une propriété
détachée unifamiliale est resté stable à 1 877 609 $. Le prix médian
Rapport sur le marché canadien de l’immobilier de luxe Engel & Völkers 39
d’une maison de ville s’est établi à 1 383 139 $ et celui d’une copropriété à 1 430 280 $. Dans la catégorie des propriétés de plus de 4 millions de dollars, le nombre d’inscriptions actives de résidences, tous types confondus, a augmenté de 4 % d’un mois à l’autre, alors que le nombre d’unités vendues a baissé de 24 %, ce qui a permis un réassortiment de l’inventaire. Le prix médian de vente pour une propriété détachée unifamiliale de plus de 4 millions s’est établi à 5 965 089 $, à 5 325 000 $ pour une maison de ville et à 5 596 667 $ pour les copropriétés. En octobre 2021, l’inventaire a atteint son volume le plus bas en trois ans tous types de propriétés et de prix confondus. Dans la catégorie des propriétés évaluées entre 1 million et 3,99 millions de dollars, les inscriptions actives pour les propriétés détachées unifamiliales, les maisons de ville et les copropriétés ont baissé de 14 % alors le nombre d’unités vendues a augmenté de 13 %. Une éventuelle hausse des taux d’intérêt a suscité un sentiment d’urgence expliquant ce sursaut des ventes. L’inventaire pour toutes les propriétés de plus de 4 millions de dollars chuté de 6 % comparativement au mois précédent. Le prix médian combiné a réagi à cette baisse atteignant un haut annuel de 6 122 534 $. La faiblesse récurrente de l’inventaire en 2021 a établi des prix de référence pour tous les types de propriétés. Les prix de vente ont ainsi augmenté de l’ordre de 1 % par mois, de janvier à novembre, soit une hausse générale de 11 %. Sur le marché des propriétés de luxe, l’offre des propriétés détachées unifamiliales, les maisons de ville et les copropriétés évaluées entre 1 million et 3,99 millions de dollars ont enregistré une nouvelle baisse de 5 % d’un mois à l’autre et de 17 % sur douze mois. Parallèlement, le nombre d’unités vendues a augmenté de 26 % sur douze mois. Dans la catégorie des propriétés de plus de 4 millions de dollars, les inscriptions de propriétés détachées unifamiliales, de maisons de ville et de copropriétés ont augmenté de 29 % sur douze mois, mais ont baissé de 3 % d’un mois à l’autre. La vente de ces trois types de résidences a augmenté de 30 %, dépassant la croissance des inscriptions. Toujours dans cette même catégorie, le prix médian d’une propriété détachée unifamiliale s’est établi à 5 917 118 $, à 5 990 000 $ pour une maison de ville et 5 325 000 $ pour une copropriété. En décembre, les ventes des propriétés détachées unifamiliales évaluées entre 1 million et 3,99 millions de dollars ont chuté d’un mois à l’autre et de 14 % sur douze mois. Les inscriptions actives ont également chuté de 29 %. Les transactions de copropriétés dans cette gamme de prix ont augmenté de 66 % sur douze mois et le nombre d’inscriptions a baissé de 14 %. L’inventaire des propriétés détachées unifamiliales de plus de 4 millions de dollars a augmenté de 17 %. En revanche, les ventes ont enregistré une baisse de 26 %. Les inscriptions de copropriétés dans cette gamme de prix ont également augmenté de 10 % sur douze mois et les unités vendues ont été marquées par une certaine stabilité.
Aperçu du marché En raison de la pénurie de l’automne, les conditions du marché étaient nettement en faveur des vendeurs. Si ces conditions se maintiennent en 2022, Engel & Völkers prévoit une hausse des prix sous l’effet d’une offre précairement basse. Selon Engel & Völkers, l’inventaire déjà bas se réduira davantage sous l’impulsion de l’intérêt continu des acquéreurs locaux. Si les acquéreurs internationaux reviennent en 2022, la pression sur le marché n’en sera que plus grande. Les acquéreurs à la recherche d’une propriété à Vancouver doivent avoir un prêt hypothécaire préapprouvé. Le prix de départ sur le marché des propriétés de luxe s’établit entre 3,5 millions et 4 millions de dollars. La clé : faire appel aux services d’un bon conseiller immobilier qui fera preuve de diligence avant la présentation d’une offre et qui saura guider les acquéreurs à travers les méandres de la multitude d’offres et qui veillera à ce qu’il n’y ait aucun regret. Alors que l’effet de la proposition de loi du gouvernement provincial pour une période de réflexion sur une transaction immobilière demeure inconnu, les études menées en Australie suggèrent que l’impact sera fort minime sur les décisions des consommateurs.7 Finalement, les gouvernements doivent se pencher sur les questions d’offre et de demande pour un soulagement efficace de la pression du marché. 40 Rapport sur le marché canadien de l’immobilier de luxe Engel & Völkers
7
Harrison, Paul. The Conversation, 28 novembre 2016
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