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Edição nº 184- 2015 - Ano XVI
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E d i t o r i a l
Profissionalização nos Condomínios Atualmente, tem aumentado exponencialmente o número de condomínios, não apenas nas grandes capitais ou metrópoles, mas em todas as cidades brasileiras. Sendo assim, um volume de responsabilidades administrativas complexas também crescem na mesma proporção aos síndicos. Constantes mudanças nos âmbitos técnico, legal, tributário e administrativo, implicam na busca por uma gestão profissional eficiente. Cuidar da rotina de um condomínio, mesmo que pequeno não é tarefa fácil. Muitas são as atribuições e responsabilidades do síndico, pois é uma árdua tarefa de comandar um núcleo social, exigindo uma capacitação profissional na execução de suas atribuições. Condomínios residenciais, comerciais ou mistos, exigem alto profissionalismo. Não se trata apenas de cuidar da harmonia entre moradores e usuários. Mas sim, administrar interesses, zelar pelo patrimônio comum, cuidar dos aspectos econômicos, financeiros, trabalhistas, técnicos, operacionais e todos aqueles que influenciam os custos. Várias são as competências do síndico, sejam legais ou convencionais e, consequentemente, qualquer omissão ou excesso de mandato, gera uma responsabilidade civil e criminal. Por esta razão, e no sentido de melhor servir e prestar informações aos Síndicos de Condomínios Comerciais e Residenciais, Administradoras que representa, o Jornal Boletim do Condomínio publica este jornal com assuntos, sugestões e roteiros de economia e onde encontrar serviços para o bom funcionamento dos mesmos. O objetivo deste veículo é facilitar a vida dos gestores de condomínios, orientando-os no desempenho de suas atividades, permitindo melhor cumprimento de suas responsabilidades e, melhor compreensão das funções de sua administração. O conhecimento e a busca de informações é a única forma que se tem para poder administrar a situação. O Editor
PARA ANUNCIAR
(41) 3779-4253 EE xx pp ee d i e n t e Editor: Luiz Fernando Fernandes DRT 9034-PR Jornalista: Leônidas A. R. Dias - DRT 234/02/18v-PR
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Vida em Condomínio
Ratear o déficit complica O condomínio nunca foi, nem é, uma ciência exata nem uma instituição preocupada em dizer o que é e o que não é justo. O rateio do déficit do condomínio, resultante da inadimplência de alguns condôminos, traz complicações nem sempre entendidas que aumentam o nível de conflito no prédio. O síndico que for obrigado a recorrer a esse expediente para fazer face às despesas correntes deve tomar todo o cuidado para que não seja acusado de mal administrador. Algumas observações sobre o tema: 1. O rateio do déficit deve ser aprovado, em princípio, em assembléia geral extraordinária, pois representa um aumento do ônus dos condôminos não previsto no orçamento. Para evitar que a cada mês seja necessário convocar assembléia, pode -se aprovar a criação de um fundo de emergência para despesas ordinárias (não confundir com o fundo de reserva, destinado a obras e gastos extraordinários de caráter urgente), ou estabelecer um limite de comprometimento negativo, além do qual o síndico fica autorizado a dividir o prejuízo, mediante simples anuência do conselho consultivo ou fiscal. 2. Todos os condôminos devem participar do rateio, tanto os que estão em dia com seus compromissos como os que se encontram em atraso. Para que o valor compensado seja suficiente, é preciso, no caso, calcular o montante dividindo-se o furo entre os condôminos que se encontram em dia e multiplicando o resultado pelo número total de unidades. 38 Luiz Fernando de Queiroz Por exemplo, num edifício de 120 unidades, se há um déficit de R$ 18.000,00 e 24 condôminos estão inadimplentes, será preciso ratear a importância de R$ 22.500,00 que é o resultado da divisão do déficit real (18 mil) pelo número
de condôminos pontuais (96), multiplicado pelo número total de pagantes (120), cabendo uma cota extra de R$ 187,50 a cada proprietário. Se for feito o rateio direto (déficit dividido pelo número de unidades), cada condômino pagará R$ l50,00, mas como só há 96 pontuais, o síndico só arrecadará R$ 14.400,00 ficando ainda a descoberto em R$ 3.600,00. Retorno do crédito 3. Como o rateio deve ser feito entre todos, sem exceção, na hora em que o inadimplente cumprir com sua obrigação, a receita gerada deverá ser dividida entre todos os condôminos e não somente entre os que estavam em dia na data em que foi aprovado o rateio. A questão é simples, mas já gerou discussões acirradas. Na prática, a melhor maneira de beneficiar a todos consiste simplesmente em incorporar o valor cobrado em atraso à receita global do condomínio, o que gerará menor necessidade de recursos no mês seguinte. A devolução física da receita extra a cada um dos comunheiros é onerosa e pouco prática. 4. A situação dos locatários é um pouco mais complicada. O déficit pode ocorrer num momento em que estão vivendo no imóvel, mas a recuperação do crédito poderá acontecer quando a locação já estiver extinta. Nesse caso, o locatário ficará totalmente prejudicado, pois está obrigado a arcar com as despesas ordinárias do condomínio, nas quais o déficit estará embutido, mas não recuperará o investimento se o pagamento foi feito quando não mais residir no imóvel. O contrário também pode ser verdadeiro, o que nos reforça a convicção de que o condomínio nunca foi, nem é, uma ciência exata nem uma instituição preocupada em dizer o que é e o que não é justo.
Luiz Fernando de Queiroz é autor do TPD-Direito Imobiliário e do Guia do Condomínio IOB, fone (41) 3224-2709, e-mail lfqueiroz@grupojuridico.com.br.
Inovações na administração condominial Na última edição, o nosso artigo encerra com a seguinte sugestão: “Para combater os atos prejudiciais aos condomínios, os novos dirigentes devem aplicar inovações na administração condominial condominial, com regras especiais, suplementares”. Há anos que estudamos as causas dos atos prejudiciais incidentes nos condomínios e constatamos que eles se repetem, pelos mesmos motivos, em outros congêneres, embora com diferenças nas finalidades residenciais, comerciais, ou mistas, ainda que em regiões diversas. Já propusemos uma série de inovações de cunho administrativo em vários condomínios, principalmente para preencher as lacunas regimentais e montar estratégias próprias de conscientização das pessoas que integram os respectivos conglomerados habitacionais. Tem dado muito certo, felizmente. Uma das principais constatações que tivemos foi a mudança dos níveis das pessoas, entre as que começaram a residir nos condomínios e as que estão vindo anos após anos. É certo que os primeiros moradores desenvolveram uma dinâmica de vida interna, alinhada aos termos da convenção e regimento interno aprovado pelo construtor (incorporador imobiliário). Entretanto, o modo de vida dos moradores vem se modificando modificando, pois os hábitos pessoais, trazidos pelos novos
proprietários e inquilinos, além dos influenciados pelo crescimento das crianças e adolescentes, que se tornam adultos, acompanham as gerações modernizadas. Por outro lado, a sucessão de situações ou planos econômicos (correção monetária, troca de valor de moeda, etc.) e planos habitacionais, a partir de 1964, também trouxe várias mudanças administrativas condominiais. Afora isso, os valores humanos (educação, ética, moral, respeito, cortesia, honra, etc.) sofreram mudanças mudanças, mas de forma a piorar os relacionamentos dentro dos próprios condomínios. Assim, as convenções e regimentos ficam desatualizados É evidente que ninguém quer ser prejudicado, porém, quem não mais pensa em preservar os direitos dos outros, acaba atrapalhando o seu próprio direito. Se os moradores dos condomínios não se reorganizam, essa responsabilidade continua com o síndico e conselheiros, que são obrigados a fazer com que todos os moradores cumpram a convenção e o regimento interno. Não podem ser omissos. Mas, se as antigas convenções e regimentos continuam obsoletos, sem nova linguagem linguagem, e inovações ções, todos os moradores e administradores perdem a referência de vida interna e o patrimônio de cada um acaba sendo corroído. Continua na outra edição.
Róberson Chrispim Valle – robersonvalle@globo.com OAB nº 31.793
NOSSO NOVO NÚMERO (41) 3779-4253 E-mail: boletimdocondominio@gmail.com boletimdocondominio@exceuni.com.br Site: www.boletimdocondomínio.com Tiragem: 10.000 exemplares
Endereço para correspondência: Rua Francisco Alves Guimarães, 313 Cristo Rei - Curitiba - PR - Tel./Fax: (41) 3779-4253 Impressão: Press Alternativa
Diagramação e Arte: Aldemir Batista Tel.: (41) 3657-4542 / 3657-2864 / 9983-3933 exceuni@exceuni.com.br | exceuni@terra.com.br
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A terceirização de Serviços na era da Globalização
Devido á globalização, um novo cenário se mostra presente nas empresas em todo o mundo. Novas práticas estão sendo utilizadas nas áreas de produção, administração e gerenciamento como um meio social e cultural de produção de bens e serviços. As empresas são surpreendidas e procuram se moldar rapidamente dentro desse novo ambiente, objetivando, produtividade, qualidade, competitividade e custos. Atender a uma nova exigência e tratar cada um de seus clientes como se fosse único tem sido uma das características desta nova era. Neste contexto, as organizações precisam estar em constante processo de transformação, sob pena de perderem, muito mais que oportunidades, seu lugar no mercado. Os modelos tradicionais de gestão, baseados em estruturas hierárquicas rígidas, continuam presentes, mas a agilidade e a flexibilidade vêm ganhando cada vez mais importância. As organizações estão buscando novas maneiras de desenvolver seus negócios e, para permanecerem vivas, não hesitam em promover mudanças radicais que afetam profundamente suas estruturas internas e, não raro, mudam até suas relações com a sociedade. O próprio perfil das pessoas que as empresas desejam ter em seus quadros está mudando. É por isso que o papel da empresa terceirizada é tão importante, já que para elas estas etapas são a sua atividade-fim, oferecendo assim melhor qualidade. A terceirização vem se instalando gradualmente no Brasil não como uma moda passageira. Cada vez mais, um maior número de empresas recorre a essa ferramenta para ajudar a empresa a focar no seu negócio principal. Nos casos de condomínios a "Terceirização" ain-
da divide opiniões relata Eduardo A. Sena proprietário da Work&House. "Há síndicos que são contra, pois criticam a alta rotatividade de funcionários, fazendo com que os condôminos não possam conhecê-los e viceversa, colocando assim o condomínio em risco. Por outro lado, muitos veem como uma forma de se ter serviços acessíveis sem se preocupar com a burocracia trabalhista. Citam aspectos positivos, como a reposição imediata no caso de falta, folga ou férias, melhor planejamento das despesas com funcionários, já que não possui custos adicionais com férias, 13° salário e rescisão de contrato de trabalho etc...". A terceirização é uma excelente ferramenta aliada dos síndicos, já que ao repassar alguns serviços para a terceirizada, a qual é especializada na realização destes serviços, o síndico ocupa-se deste tempo com prioridades do condomínio, sem possuir preocupações com a administração de pessoal e a orientação de tarefas a serem executadas afirma Eduardo A. Sena. Apesar das várias vantagens, a Terceirização deve ser praticada com cautela. Uma má gestão pode implicar para as empresas um descontrole e desconhecimento de sua mão de obra, a contratação involuntária de pessoas inadequadas, perdas financeiras em ações trabalhistas movidas pelos empregados terceirizados, dentre outros problemas. Ao contratar uma empresa prestadora de serviços, considere em primeiro lugar a qualidade dos serviços prestados e não somente o preço cobrado pela mesma. De nada adianta ter redução na taxa do condomínio se os espaços comuns ficarem sujos e malconservados e a segurança deixar a desejar. O imóvel pode se desvalorizar dependendo do estado das outras áreas do condomínio, como playground, garagens e piscina. O síndico ou o responsável pela administração deve também consultar outros condomínios a respeito da
idoneidade e eficácia da empresa candidata a fornecedora de funcionários. Quanto melhores as indicações, maiores as chances de ter uma gestão tranquila. Outra sugestão de Eduardo A.Sena "o síndico deve fiscalizar a empresa contratada, se está pagando o salário e os demais direitos trabalhistas em dia, e se tem cumprido a convenção coletiva de trabalho da categoria. Pois se não estiver, o condomínio poderá ser responsabilizado solidariamente e poderá desembolsar a quantia devida pela empresa terceirizada a, acrescida de encargos." Ainda assim, há casos de falsificação das guias de recolhimento, que é o documento usado pelas empresas para comprovar que estão pagando suas responsabilidades em dia. Por isso, a escolha da empresa para terceirizar os serviços do condomínio deve ser muito bem feita, analisando não apenas o mel
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Metal leva sofisticação aos ambientes O Inox é um material que proporciona elegância, plasticidade, charme e sofisticação aos ambientes, sejam eles residenciais, comerciais ou industriais. Inúmeras têm sido as vantagens proporcionadas pelo material que têm sido constantemente explorado pelos profissionais da construção civil, da arquitetura e do design de interiores. O Inox, através de suas peculiares características mecânicas e estéticas tem agregado valor às edificações e também na composição dos ambientes. O material tornou-se, uma solução ideal para diferentes situações, unindo uma enorme gama de tipos de acabamento, alta durabilidade e versatilidade de formas, levando personalização aos projetos, além da relação custo/benefício. O metal marca presença em todos os ambientes da casa, de diferentes maneiras. O efeito depende do tipo de aplicação, mas na maioria das vezes o aço inox confere ao ambiente um aspecto de contemporaneidade e leveza. Estruturalmente, é utilizado na engenharia em fachadas, coberturas, janelas, portas, entradas de edifícios, corrimãos, escadas, guarda-corpos, tubos, mobiliário urbano (coletores de lixo, abrigos de passageiros, placas de sinalização), revestimentos, pisos, azulejos, pias e cubas, panelas, talheres, eletrodomésticos e outros utensílios para a cozinha, grelhas, churrasqueiras, mesas, cadeiras, puxadores de portas, adornos e obras de arte. Além de mostrar significativo diferencial em locais onde circulam muitas pessoas, também está presente em locais sujeitos a variação atmosférica e ação de poluentes, como bares e restaurantes, hall de prédios comerciais e residenciais, shoppings cen-
ters, estações de metrô, aeroportos e hospitais. Equipamentos de refrigeração também ganham mais eficiência e durabilidade com o este material, assim como peças para a indústria automotiva e construção civil, etc. O crescimento mundial do produto ano a ano tem sido mais de 30 milhões de toneladas produzidas e comercializadas- é a prova assertiva de que a cada dia conviveremos mais com ele, dentro e fora do Brasil. O uso das peças é uma tentativa de conciliar aconchego e modernidade sem esquecer a sustentabilidade. Na Processitech Design e Arte em Metais você encontra produtos e serviços de alta qualidade em aço Inox para aplicar em seus projetos de arquitetura. A Processitech Design é uma empresa que traba-
lha exclusivamente com aço inoxidável, a fim de proporcionar a seus clientes, maior durabilidade, higiene e presença nos acabamentos. Trabalha com diversas peças em aço inox em conformidade com as normas dos aços inoxidáveis AISI 304, AISI 316. Seus trabalhos são realizados com paixão e dedicação. Vale a pena conferir!
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Condomínios de "cara nova" valorizam o imóvel Quando o assunto é melhorar o visual de um imóvel, a pintura predial faz a diferença. Uma cor nova, uma textura ou um grafito são soluções que mudam a aparência, dando um charme e o melhor a valorização bem garantida. Essas pequenas intervenções chegam a valorizar o imóvel de 10% a 30%,além de conservar o patrimônio. O que muitos condôminos ainda não conscientizaram é que aparência e o aspecto de conservação são fatores decisórios para uma futura venda ou locação, e que o valor investido na pintura de um imóvel é valorizado em poucos meses. A pintura bem executada possui duas etapas bem distintas: a preparação e a execução. Não adianta realizar uma pintura excelente, usando materiais de primeira linha, se a base não foi bem preparada, e vice-versa, de nada adianta uma excelente preparação das superfícies e depois comprar tinta de péssima qualidade. Para adquirir uma pintura de qualidade e duradoura, é importante, em termos de restauro, que haja um critério e o maior detalhamento possível na identificação de indícios de problemas para que haja adequado tratamento e recuperação da parede e áreas afins, como por exemplo: em superfície pequena com, pouca fundação, tipo muros e muretas. A preparação consiste na remoção da camada superficial da pintura antiga, que certamente acha-se desgastada, atacada pelo ar, poluição e pelo próprio uso. Nos casos mais extremos, em que a pintura está bem desgastada, e às vezes soltando placas, será preciso uma lixação bem mais profunda, em termos me-
cânicos, ou até mesmo o uso de removedores específicos, ou seja, a remoção química da camada desgastada. As trincas e fissuras devem ser tratadas com telas e produtos adequados, pois caso contrário, em pouco tempo elas reaparecerá comprometendo uma reforma recém -realizada. Feita a preparação, é preciso escolher os materiais. Cada superfície deve ser pintada com os produtos mais adequados para que não surjam problemas futuros, como bolhas e pinturas descascadas. Aliás, deve-se lembrar que nem sempre a tinta mais cara é necessariamente a melhor, existe produtos de boa qualidade e por preços bem menores que as marcas tradicionais. Houve um desenvolvimento de produtos e serviços voltados à restauração, tanto na base como nos acabamentos, revestimentos e pinturas. O mercado disponibiliza um imenso leque de produtos de qualidade comprovada, que envolvem alto padrão, beleza a modernidade, principalmente garantia. As tintas acrílicas continuam sendo as mais utilizadas. Um advento foram elásticas que aderem nas superfícies acompanhando sua movimentação de dilatação e retração, bastante eficiente na função de proteção, mas por outro lado, retêm e aderem sujeira e poluição prejudicando a estética da fachada. A tinta esmalte, para aplicação em portas, caixilhos e grades, apresenta uma secagem rápida sem odor. O preparo de superfícies também é muito importante, na aplicação das tintas deve-se ter um rigoroso controle de qualidade. Iniciando-se pela defi-
nição da metodologia de aplicação, a correta utilização das ferramentas, como rolos e pincéis, pistolas com ar e sem ar, e também: o controle da espessura úmida e seca, os tempos máximos e mínimos de pintura entre camadas e repintura, a umidade relativa do ar, a temperatura do ambiente e da peça, o ponto de orvalho, a correta mistura dos componentes das tintas, o acompanhamento do tempo de vida útil da mistura dos componentes normalmente reduzida devido à temperatura ambiente, o correto uso dos diluentes, o controle de aderência das tintas Portanto não há porque um edifício ficar sem pintura e ou revestimentos tanto interno como externo, desgastados e desvalorizado, pois existe sempre uma alternativa econômica para cada condomínio de acordo com suas possibilidades de caixa. O que muitas vezes acontece é certo comodismo por parte das administradoras prediais, que buscam protelar e repassar suas responsabilidades para o próximo sindico.Mas quanto mais tempo leva sem receber renovação mais caro se torna a mão -de -obra. Vale lembrar ainda, que antes de contratar uma empresa de pinturas é bom verificar se a mesma tem: - Firma Estabelecida - CNPJ - Se é Sindicalizada - Os funcionários da empresa são registrados - Utilizam todo o equipamento de segurança necessário conforme as normas. Só assim você evitará futuros aborrecimentos. O Editor
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De Olho na Segurança Muito se fala em instalação de sistemas de segurança nos condomínios, mas poucos dão a devida importância a um instrumento indispensável como fator de segurança a todos que é a "Porta Corta-Fogo." Antigamente os condomínios não dispunham desse recurso, hoje as edificações já projetam sua instalação, para os engenheiros trata-se de um elemento de suma importância. Sua finalidade é salvaguardar a vida humana, são grandes aliadas no combate aos incêndios em caso de ocorrência impedindo a propagação do fogo, asseguram as rotas de fugas dos civis e o acesso dos bombeiros que combaterão o fogo. Consciente de tratar-se de um elemento construtivo de suma importância em nosso dia-a-dia como passagem, quando subimos ou descemos um andar, o mercado nacional para proporcionar aos clientes e aos usuários das edificações, quer seja multifamiliares ou comerciais, a segurança necessária à proteção da vida utiliza hoje das mais modernas tecnologias. Sendo um equipamento de segurança as Portas Corta-Fogo é fabricada em chapa galvanizada, com o miolo de isolante térmico, interno feito em fibra cerâmica com alto grau de pureza química, baixa densidade e condutibilidade térmica, alta reflexão ao calor, boa absorção de som e resistência à corrosão. Barras antipânico fabricadas conforme normas internacionais de segurança. Como é manuseada diversas vezes em movimentos de abrir e fechar, é necessário que as mesmas apresentem bom desempenho durante um possível incidente. Os dispositivos que garantem a abertura e o fechamento da porta devem ser preocupação de ma-
nutenções mensais. Semestralmente, deve ser avaliada a condição da folha da porta e a lubrificação das dobradiças e fechadura com graxa e tomar alguns cuidados: Verificar sempre o funcionamento automático e de todos os acessórios, realizar a limpeza dos alojadores de trinco, do piso e do batente e remover resíduos e objetos estranhas que dificultem o funcionamento das partes móveis, consideradas ações preventivas e devem ser feitas mensalmente. A limpeza da superfície da porta e do batente deve ser feita com pano umedecido com água e em seguida com pano seco. Ao lavar corredores, escadarias e antecâmaras, nunca se devem usar produtos químicos ou corrosivos, (água sanitária, cloro, removedores de todos os tipos, produtos de caráter ácido), pois são agressivos à pintura e ao aço que compõe o conjunto porta corta-fogo. A verificação das condições gerais da porta quanto à pintura ou revestimento, à lubrificação ou desgaste das partes móveis, são medidas reparadoras, pois no caso de alguma irregularidade no funcionamento, deve ser providenciada, imediatamente, a regulagem e /ou substituição dos elementos. Essas ações devem ser feitas semestralmente junto com a verificação da legibilidade dos identificadores das portas. Todos os serviços que envolvam substituição de peças devem ser executados pelo fabricante ou por empresas por ele recomendadas, a fim de garantir à qualidade a eficiência do conjunto porta corta-fogo. Outro dado importante que deve ser verificada e mantida a legibilidade dos identificadores da porta, quer sejam plaquetas de identificação do fabricante, Selo da Marca de Conformidade ABNT Certa/Inmetro e a Etiqueta de Identificação da
porta Corta-Fogo o sentido fuga. Lembre-se, a manutenção das portas corta-fogo é tão importante quanto à sua implantação, pois a simples presença física da porta corta-fogo não garante a segurança contra incêndio. Como sua principal função é isolar as áreas de escape (escadarias, antecâmaras, áreas protegidas, apartamentos, corredores, hall, etc.) a mesma deve sempre encontrar-se fechada (devendo acontecer automaticamente), e sempre ser instalada para abrir no sentido da fuga (saída das pessoas ). Jamais devem ser colocados calços ou qualquer objeto para mantê-las aberta (nem por alguns minutos), também não devem ser trancadas com cadeados ou fechaduras com chave (exceto casa de máquinas que por Norma tem que ser fechadura com chave, livre no sentido fuga). Mantendo-a aberta com certeza ocasionará desregulagem ou danos nas dobradiças, que farão que sua eficiência não seja boa num momento de precisão. Conforme a NBR 11742 a fechadura de Porta Corta- Fogo, não pode ser recondicionada, só substituída por peças novas. Para proteger a vida e o patrimônio das pessoas é fundamental que as portas corta-fogo estejam em perfeito estado de funcionamento, conforme a Norma NBR 11.742, da ABNT-Associação Brasileira de Normas Técnicas.
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O acesso controlado A inovação tecnológica cada vez mais vem se aperfeiçoando e avançando o setor de segurança privada. Sistemas de extrema inteligência e de fácil manuseio estão sendo lançados no mercado. Diversos são os modelos de mecanismos de controle de acesso, elevando assim o nível de segurança e minimizando as falhas humanas. Essa é uma realidade cada vez mais presente na área tecnológica, que são de extrema importância para o mercado dos condomínios sobre tudo nos órgãos públicos. Com todo esse avanço sobrevém a preocupação do quadro de funcionários serem reduzido. Acredita-se que não está nos planos da tecnologia a extinção dos mesmos, pois não basta que os estabelecimentos se utilizem recursos tecnológicos se não há a presença do “homem”, pois sem ele, o serviço torna-se incompleto. E é exatamente esse ponto que preocupa os funcionários, pois viviam em um contexto tecnológico diferente do atual, onde não dependiam de equipamentos. Na atualidade, com a predominância dos recursos, a possibilidade de desemprego aumentou consideravelmente. Mas, não tem por que um órgão ou empresa demitir funcionários por isso, pois segundo pesquisa solicitações de serviços de segurança pes-
soal, tem havido nos últimos meses. Outro recurso à disposição de todos, são os sofisticados sistemas de biometria para serem instalados nos elevadores. Que nada mais é que um dispositivo de leitura de digitais que identifica cada usuário e permite ou restringe a utilização dos elevadores. A tecnologia também modernizou a tradicional catraca, mas comumente utilizada nas portarias dos prédios. Seu objetivo é controlar o acesso de pessoas em diversos locais inclusive ao fluxo de pessoas no sistema de transporte publico. Graças á tecnologia a passagem pode ser liberada por meio de cartões que podem ser acionados por diferentes sistemas de leitura, como de proximidade, tarja magnética, código de barras e até mesmo biométrico. A maioria das empresas que utilizam serviços terceirizados das empresas de segurança privada em suas instalações prediais está implantando o novo sistema de catracas eletrônicas por conjugar praticidade e segurança. Eles acreditam que as empresas, por possuírem um fluxo maior de pessoas, necessitam de um sistema de controle mais eficaz. Apesar de todos os cuidados, ainda vemos nas manchetes dos noticiários casos com bandidos entrando pelos fundos dos prédios, pelo portão da garagem e
ludibriando os porteiros com supostas encomendas. Portanto o objetivo dessas empresas não é registrar frequência de funcionários, tampouco reduzir o quadro de pessoas no setor de segurança e sim garantir a segurança do patrimônio atingindo assim o controle de acesso mais reforçado. O sistema de catraca só vem agregar e tornar as instalações mais seguras. Portanto cada um elege o melhor sistema de acesso, de acordo com o seu porte, localização e custobenefício pretendido. Os custos com a segurança de seu patrimônio nunca serão altos, perto dos prejuízos que a economia com estes serviços pode acarretar. Com o compromisso de atender com plena satisfação, o Shopping da Segurança está à disposição de todos no suporte comercial e técnico. Para isso conta com uma administração arrojada e completa linha de funcionários altamente qualificados. O objetivo não é apenas conquistar um cliente, mas manter uma parceria, dando a melhor forma de atendê-los suprindo suas necessidades com agilidade eficiência e competência. Mais informações:
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A estrutura do seu edifício está doente? Quando pensamos em elementos estruturais de uma edificação (Vigas, Pilares, Lages, Rampas e etc...) também pensamos na solidez e segurança que eles nos trazem ao sustentar os nossos edifícios. Quantos param para pensar que da mesma maneira que adoecemos por inúmeras enfermidades, as estruturas que sustentam nossos edifícios também adoecem vítimas de falta de manutenção e defeitos construtivos que só após alguns anos se manifestam. Podemos então chamar de doenças as manchas de umidade no concreto, na corrosão das armaduras que causam o desprendimento de pedaços de concreto, as fissuras e trincas em vigas e lages entre outras. Para muitos, as chamadas doenças apenas são consideradas como defeitos estéticos que podem ser resolvidos pelos chamado profissional tapa buracos que apenas disfarçam o problema aplicando argamassas ou até aplicando pinturas por cima. Os proprietários dos imóveis mal imaginam que as doenças também chamadas de Patologias são a médio prazo, fatais para a estrutura. O exemplo mais comum é a ocorrência de corrosão das armaduras que estão dentro do concreto. Sem elas, o conjunto concreto mais aço perde suas características resistivas de tração e po-
dem entrar em colapso causando tragédias semelhantes às que estamos acostumados a ver nos jornais. Para isto, basta apenas em poucos pontos que a armadura sofra perda considerável de seção devido à ação da corrosão. Muitos condomínios investem na revitalização das fachadas para valorizar o imóvel e esquece de dar a devida importância na manutenção da estrutura. De
modo geral pode -se afirmar que um sistema simples de manutenção preventiva praticamente descarta a hipótese de problemas estruturais. Pensando em orientar os proprietários de imóveis, elaborar laudos, programas de manutenção preventiva, e correções de inconformidades, um engenheiro especialista em Patologias das edificações fundou a Vassan Engenharia Ltda que foca seu trabalho no diagnóstico de Patologias através de ensaios não destrutivos, avaliando qual os métodos corretivos mais eficazes levando em conta à viabilidade técnica e financeira de cada caso. Considera-se um grande diferencial da Vassan.Engenharia Ltda. O atendimento personalizar prestado aos clientes. Isso só é possível quando se conta com uma equipe altamente qualificada que traz segurança ao cliente já nos primeiros contatos telefônicos.
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Manutenção em transformadores, não deixe para depois CREA-PR alerta para evitar falta de energia e risco de incêndios e explosões O transformador é um dos principais equipamentos responsáveis para que a energia elétrica chegue com qualidade e segurança ao consumidor. Empresas, condomínios, hospitais, shoppings, entre outros estabelecimentos de médio e grande porte, utilizam este equipamento para transmissão de energia ou potência elétrica. Para evitar riscos e prejuízos, existe uma legislação que estabelece responsabilidades e penalidades aos responsáveis pelos projetos, instalações e manutenções elétricas nas unidades de consumo. O coordenador da CEEE (Câmara Especializada de Engenharia Elétrica) do CREA-PR (Conselho Regional de Engenharia e Agronomia do Paraná), engenheiro eletricista Sérgio Luiz Cequinel Filho, alerta para a importância da conservação e os perigos da falta de reparos. “Uma vez o transformador recebido e instalado, posteriormente em períodos de um ano com o equipamento energizado, e a cada cinco anos com o equipamento desenergizado, o mesmo deve sofrer inspeções periódicas por equipe capacitada, especializada e devidamente registrada”, explica. RISCOS E PREJUÍZOS A ausência de manutenção pode acarretar na interrupção das atividades e processos dentro da empresa, com a parada de máquinas e até o envolvimento de acidentes com uma taxa maior ou menor de gravidade. “A qualquer instante pode ocorrer a falha no transformador, deixando inúmeras pessoas sem
energia elétrica, e em situações diversas, como paradas dentro de elevadores em edifícios, ou ocorrer o desligamento de aparelhagem em hospitais”, avalia Cequinel. Sobre o prejuízo financeiro e nas rotinas das indústrias, pode acontecer a perda de insumos em determinado processo de produção e atraso na entrega do produto, uma vez que a empresa nem sempre se dispõe de um transformador reserva. “Os gastos não planejados para a manutenção do equipamento avariado ou na aquisição de um novo são elevados, sem falar que são equipamentos produzidos especificamente para uma determinada instalação e os prazos envolvidos nos serviços de reparo, fabricação e transporte podem durar alguns meses”, destaca. “Vale esclarecer que um transformador, num momento de sobrecarga, o que não é difícil acontecer em função de que muitos operam acima da capacidade determinada pelo fabricante, ou se mal cuidado ou operado de forma irregular, pode funcionar como uma panela de pressão, chegando a atingir 100°C de temperatura, com extremo risco de incêndio ou explosão, e arremesso de estilhaços cortantes para várias direções em alta velocidade”, alerta o profissional.
A MANUTENÇÃO Para evitar riscos de prejuízos, em função da falha de um transformador, há a necessidade de um programa de manutenção preditiva e preventiva, realizando a análise de um conjunto de fatores referente à pressão, ruídos, temperatura, resistência do isolamento, entre outros. Neste caso, Cequinel Filho diz que é fundamental a contratação de um profissional da engenharia elétrica, para que elabore o projeto elétrico com precisão e detalhes quanto aos dispositivos de proteção e segurança. “Após isso, deve ser realizado um acompanhamento na fase da instalação e posteriormente manutenção, onde devem ser utilizados métodos e equipamentos certificados e de alta qualidade”, esclarece. Como forma de minimizar quaisquer riscos, é importante contratar boas empresas ou profissionais registrados no CREA e exigir a ART (Anotação de Responsabilidade Técnica) pelo projeto ou serviço como manutenção, laudos ou análises técnicas. “Poucos gestores e organizações sabem que a ART é um documento que valida e dá a garantia do serviço, por meio da chancela de um órgão federal de fiscalização como o CREA-PR. O contratante deve exigir a ART do responsável técnico pelo projeto ou serviço, pois estará não somente tendo um documento que poderá garantir a execução de um serviço bem feito e também contribuir para o combate contra a informalidade em atividades no setor elétrico”, finaliza o engenheiro.
Jornalista responsável: Daniela Weber Licht – MTB 3791/15/15v - daniela@basicacomunicacoes.com.br / www.basicacomunicacoes.com.br
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Manutenção dos elevadores deve ser feita regularmente Os elevadores são equipamentos já bastante popularizados em edificações comerciais e residenciais que proporcionam maior conforto e agilidade aos seus usuários. Porém, é necessário lembrar que, assim como a estrutura de um prédio, os elevadores também devem receber vistorias e manutenção regularmente para garantir a qualidade e segurança de seu funcionamento. Ficar preso na cabine, passar do andar solicitado ou, em caso mais grave, sofrer acidentes, é alguns dos problemas que podem ocorrer por falta de cuidados que devem ocorrer periodicamente. A manutenção preventiva é o fator de maior importância para assegurar a “saúde” e funcionalidade dos mesmos. Há dois tipos de manutenção: preventiva, normalmente realizada mensalmente, e a corretiva, que é decorrente de algum problema detectado pelo próprio condomínio. Durante a manutenção preventiva, é realizados testes de funcionamento, serviços de lubrificação e limpeza, a fim de garantir o funcionamento adequado e seguro do elevador. Havendo a necessidade de uma troca de peça ou componente, o estabelecimento é informado para que seja realizada a devida troca. Caso seja detectada alguma condição que envolva risco de segurança para os usuários, é determinada a interdição do equipamento até a regularização. Já na manutenção preventiva é possível prever a necessidade de substituição de peças que apresen-
tam desgastes. Conforme a utilização do elevador, algumas peças podem ter seu desgaste muito acentuado em pouco tempo. Durante a manutenção, o próprio técnico pode propor atualizações tecnológicas que melhorem a segurança e a desempenho do equipamento. Em casos de irregularidades, os elevadores mais modernos possuem inúmeros sensores e dispositivos que fazem com que o equipamento pare, e o seu funcionamento é restabelecido após a constatação de que não existe nenhum problema que comprometa a segurança dos usuários, Há casos que é necessário, que o prédio invista em sua modernização para que o elevador possa melhor atender seus usuários, porém, isso irá depender muito da estrutura do condomínio ou empresa. Os equipamentos atuais estão alinhados a uma linha tecnológica eficiente, mas isso não significa que os equipamentos antigos não garantam a total segurança de seus usuários, pois eles foram fabricados e instalados
de acordo com as normas técnicas vigentes à época de sua fabricação. Hoje em dia, é possível modernizar os elevadores ao substituir antigos quadros de comando eletromecânicos por modernos quadros de comando micro processados que, além de reduzir as falhas do elevador, reduzem o consumo de energia elétrica entre 30% e 70%. Cuidado! Na hora de contratar. O primeiro passo é ter certeza que a empresa é especializada. A mesma deve apresentar um serviço com credibilidade reconhecida. Empresa contratada deve apresentar critérios mínimos para operar: Possuir engenheiro responsável, apresentar registro no CREA possuir atendimento em todos os dias do ano (sem exceção), 24 horas por dia. É preciso ficar atento à execução do serviço com regularidade e contratar profissionais capacitados para exercer a manutenção. Se constatado que não existe um profissional ou o serviço não for executado por uma empresa não credenciada, que é comprovado pela apresentação de uma ART (Anotação de Responsabilidade Técnica), será considerado como um ato de infração. Atualmente, todos os estabelecimentos com elevadores devem obedecer à NBR 15.597 da Associação Brasileira de Normas Técnicas (ABNT). A norma foi revista em 2008 e trouxe avanços significativos, estabelecendo regras para a melhoria da segurança dos elevadores de passageiros existentes, com o objetivo de atingir um nível de segurança equivalente a um elevador recentemente instalado.
Conscientização do condômino Em busca da segurança e qualidade de vida, cada vez mais famílias querem residir em condomínios. Mas só o fato de morar em condomínio não quer dizer que você estará seguro. Na maioria das vezes quando um delito ocorre, quando a prevenção falha. É comum pensar que a segurança dos condôminos é responsabilidade do Síndico, mas não é! Este é talvez o tema mais complexo que tem suscitado muita controvérsia e acirradas discussões entre condôminos e síndicos. Tudo cai sobre o Síndico. O condômino deve ser o maior interessado na sua própria segurança, não adianta só pensar que ao pagar o condomínio já está fazendo sua parte. Ações de segurança devem ser praticadas por todos. Cabe, portanto a cada um, uma parcela de contribuição responsável e ativa dentro do sistema de segurança. Estar seguro também depende do conhecimento, de predisposição para adotar condutas adequadas de pró-atividade. Existem alguns procedimentos usuais a serem seguidos tanto por síndicos, moradores quanto pelos funcionários do condomínio, os quais devem ser ado-
tados como medidas de segurança. Moradores devem participar de assembleias e desenvolver junto ao corpo administrativo normas firmes e transparentes sobre a segurança do condomínio, discriminando, inclusive, punições; bem como para contribuir na prevenção de roubos e furtos. É fundamental que o condômino participe das reuniões, conheça e respeite as normas de segurança. Muitas das vezes o próprio condômino acaba marginalizando o funcionário que, exercendo suas funções e fazendo a segurança preventiva do condomínio, sente-se não compreendido e intimidado na execução de suas atribuições no condomínio. É comum o condômino criar caso quando um parente é detido na portaria para registro de acesso, desestimulando o funcionário e comprometendo todo o sistema de segurança. Em ocasiões não muito raras condôminos ficam extremamente irritados com os porteiros quando estes, segundo as normas de segurança do prédio, negam a permissão a entregadores de pizza, água, remédio... Para efetuar a entrega no apartamento do condômino. Atitudes como essa fazem com que o funcionário perca todo o ânimo em realizar o trabalho de forma correta,
pois ele pensa da seguinte forma: "se o morador não tá nem aí, ele mesmo que não vai estar", ou "que se lixe todo mundo". Em caso de contratação de novos funcionários procure entrevista-lo separadamente, sou seja um de cada vez. Procure obter o máximo de informações possíveis sobre o candidato e solicite atestado de antecedentes e de referência pessoal de todos os funcionários a serem contratados. Contrate funcionários que já possuam cursos de formação e treinamento para poderem trabalhar no condomínio; Promova e invista na reciclagem dos funcionários através de cursos especializados; Fiscalize a rotina de trabalho de funcionários e zeladores, procurando acompanhar de perto suas condutas assim como não atribuir missão que não lhes seja pertinente. Lembre-se até fora do condomínio o morador é corresponsável pela segurança da sua moradia: em muitos casos os assaltantes rendem o morador fora do condomínio e entra junto com ele. Apesar dos equipamentos de segurança, a portaria é o ponto mais vulnerável do condomínio. Seja consciente! O Editor
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O p i n i ã o
A educação no Brasil é problema seu também Se você é um arquiteto ou um engenheiro você precisa ler o livro OS TORTUASILEIR A - PONTOS DE VIST A BRASILEIR ASILEIRA VISTA OSOS CAMINHOS DA EDUCAÇÃO BR IMPOPULARES do brilhante pensador brasileiro da educação Cláudio de Moura Castro Castro. E se você acha que por não ser professor ou dirigente de uma escola esse tema não é do seu interesse você precisa prestar mais atenção na vida em sua volta para ver que praticamente todos os problemas que você enfrenta na sua profissão tem origem na educação que você, seus clientes seus empregados ou seus governantes receberam e recebem. O tema EDUCAÇÃO, ou melhor, a maneira como a educação é tratada no Brasil por estudantes, pais, professores, dirigentes, políticos, empresários, artistas e autores afeta os seus interesses de forma brutal. Você é atingido diariamente pelos resultados. Seu desempenho profissional, sua relação com os clientes, a produtividade de sua equipe de trabalho e outros aspectos da sua vida profissional são afetados constantemente pela educação do pais. A educação é um problema de todos. Não é um tema de interesse restrito de educadores e burocratas dos governos. Em 232 páginas de um texto envolvente Cláudio de Moura Castro não deixa pedra sobre pedra. Analisando sistematicamente da pré-escola ao pós-doutorado o livro destrói todos os argumentos largamente utilizados por grande parte dos intelectuais da educação no Brasil para sustentar este estado de coisas que existe nas escolas brasileiras. Para tanto, utiliza-se de números inquestionáveis e exemplos indesmentiveis de como a educação é conduzida nos países reconhecidos como detentores dos melhores resultados na área (e, não por acaso, países líderes na indústria, na tecnologia e em todos os demais indicadores de cidadania). A burocracia do estado, a infestação da política na direção das escolas, os professores negligentes, pais ausentes, políticos desonestos, sindicalistas obtusos, intelectuais de prateleira, ideólogos de orelha de livro, conselhos profissionais preocupados apenas com reservas de mercado... Nada escapou da análise ácida e certeira do autor. Se tudo o que eu penso sobre educação estiver errado pelo menos eu sei que não estou sozinho com minhas convicções. Concordo completamente com TODOS os pontos de vista apresentados. Inclusive com aqueles com os quais eu não concordava antes de ler o livro. Por exemplo, este foi o primeiro autor que me apresentou argumentos convincentes à favor dos cursos superiores à distância (EAD). Mudei meu ponto de vista e minha opinião a respeito. A leitura pode ser um pouco desalentadora, já que muitas das mazelas apresentadas são históricas e parecem fazer parte do DNA do país. Um professor poderá ler o livro, concordar com o que o autor escreveu, suspirar, e queixar-se aliviado: “não adianta. Na escola onde eu trabalho nada disso será possível, porque nosso diretor é um ignorante...” Um diretor de escola poderá dizer “Tudo muito bom, tudo muito bonito... Mas, com as condições de trabalho que temos na nossa escola, nada disso é aplicável” Um arquiteto ou um engenheiro poderá dizer “tá feia a coisa. Mas não é comigo. O governo e o pessoal da área da educação que resolva esse problema” Mas a verdade é que a Educação é um problema que só vai ser resolvido no Brasil quando todos os brasileiros perceberem que podem (e precisam) contribuir de forma efetiva para que o problema seja reconhecido (de verdade) e enfrentado como um inimigo importante. O Livro de Cláudio de Moura Castro dá, então, uma valiosíssima contribuição. Não deixe de Ler. Já é um bom começo. Ênio Padilha, engenheiro eletricista, consultor em Marketing para Engª, Arquitetura e Agronomia. Site: www.eniopadilha.com.br | E-mail: ep@eniopadilha.com.br
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JURISPRUDÊNCIA DO CONDOMÍNIO* * Selecionadas pela advogada Pollyana Elizabethe Pissaia POSSÍVEL A INCLUSÃO DO VALOR DO IPTU NA TAXA CONDOMINIAL MEDIANTE AUTORIZAÇÃO DA ASSEMBLEIA CONDOMINIAL Civil. Agravo Regimental em Agravo em Recurso Especial. Despesas de condomínio. Inclusão do IPTU. Autorização da assembleia condominial. 1. Não há falar em afronta ao artigo 535 do CPC se o Tribunal de origem examinou os aspectos delineados na lide e apresentou os fundamentos fáticos e jurídicos nos quais apoiou suas conclusões. 2. Com relação à cobrança de IPTU pelo condomínio em razão da sub-rogação do débito pago em favor do Fisco é sabido que no tocante à responsabilidade pelo pagamento de tributo, “as convenções particulares podem ser feitas e são juridicamente válidas entre as partes contratantes, mas nenhum efeito produzem contra a Fazenda Pública” (MACHADO, Hugo de Brito. Curso de direito tributário, São Paulo: Malheiros, 1997, p. 100). Dessarte, havendo assembleia condominial sobre o ponto, não há falar em impossibilidade de cobrança. 3. Analisar as cláusulas decididas em assembleia implicariam no revolvimento fático-probatório dos autos, o que encontra óbice na Súm 5/STJ. 4. Agravo regimental não provido. (STJ – Agr. Reg. em Agr. em Rec. Especial n. elipe Salomão – Fonte: 526.906/SP – 4a. T. – Ac. unânime – Rel.: Min. Luis F Felipe DJ, 02.02.2015). Ementa publicada na Revista Bonijuris. *** ADQUIRENTE DEVE ARCAR COM TAXAS CONDOMINIAIS ATRASADAS DE IMÓVEL COMPRADO EM LEILÃO Civil e Processual Civil. Ação de cobrança da taxa de condomínio. Prescrição. Imóvel arrematado em procedimento de execução extrajudicial. Responsabilidde do adquirente pelas despesas condominiais. Obrigação propter rem. 1. Ajuizada a ação na vigência do Código Civil de 2002, há de se aplicar o prazo prescricional nele estabelecido, observando-se a regra de transição inserta no art. 2.028, dispondo que “serão os da lei anterior os prazos, quando reduzidos por este Código, e se, na data de sua entrada em vigor, já houver transcorrido mais da metade do tempo estabelecido na lei revogada”. 2. Na hipótese, como não transcorreu mais da metade do prazo prescricional previsto no art. 177 do Código Civil de 1916, que era de 20 (vinte) anos, aplica-se o disposto no art. 206, § 5º, inciso I, do novo Código Civil, que prevê a prescrição em 5 (cinco) anos da “pretensão de cobrança de dívidas líquidas constantes de instrumento público ou particular”. 3. Conforme entendimento jurisprudencial estabelecido pelo Superior Tribunal de Justiça (STJ), “havendo redução do prazo, o termo inicial da prescrição, computada com base no Código Civil de 2002, é fixado a partir da data de sua entrada em vigor, ou seja, o dia 11 de janeiro de 2003” (REsp n. 1.172.707/AL, Relator Ministro Paulo de Tarso Sanseverino, DJe de 05.11.2013). 4. As taxas e contribuições devidas ao condomínio constituem obrigação propter rem, ou seja, aderem ao bem imóvel, respondendo o adquirente pelo adimplemento, ainda que se trate de parcelas vencidas antes da sua aquisição. 5. O dever do condômino em contribuir para as despesas de condomínio, arcando com os encargos pelo inadimplemento, conforme determinado na convenção do condomínio, decorre de lei (art. 1.336 do Código Civil vigente), obrigando todos os proprietários do imóvel, atuais e futuros, ao seu cumprimento. 6. “Se a inicial foi instruída com cópia da Convenção de Condomínio, que prevê a incidência de multa e juros de mora sobre os encargos em atraso e planilha discriminando os valores devidos, mês a mês, pelo condômino, não procede a alegação da Recorrente de que não há prova real da dívida cobrada” (AC n. 2002.38.00.031954-5/MG, Relator Juiz Federal Pedro Francisco da Silva (Convocado), e-DJF1 de 31.07.2009). 5. Sentença reformada, em parte, para decretar a prescrição das parcelas vencidas antes de 08.01.2004. 6. Apelação parcialmente provida. (TRF – 1a. Reg. – Ap. Cível n. 0000635-83.2009.4.01.3400 - 6a. T. – Ac. unânime – Rel.: Des. Daniel Paes Ribeiro – Fonte: DJ, 26.01.2015). Ementa publicada na Revista Bonijuris. *** INEXISTE NULIDADE DA ATA ASSINADA NO DIA SEGUINTE A ASSEMBLEIA DO CONDOMÍNIO Apelação Cível. Nulidade de assembleia. Convenção de condomínio. Ata assinada posteriormente a assembleia. impossibilidade. Litigância de má-fé não caracterizada. A assembleia do condomínio não pode ser anulada por simples fato da ata ter sido assinada no dia seguinte à assembleia, ainda mais, se os condôminos afirmaram que o documento retratou fidedignamente os fatos ocorridos na reunião. Ante a ausência de comprovação de violação ao regulamento do condomínio descabe a nulidade do ato. O litigante de má-fé é aquele que no processo age de forma maldosa, causando dano processual à parte contrária, que no caso não restou demonstrado. (TJ/MG – Ap. Cível n. 1.0024.09.550122-7/001 – 14a. erenzini – Fonte: DJ, Câm. Cív. – Ac. unânime – Rel.: Des. Marco Aurelio F Ferenzini 06.02.2015) Ementa publicada na Revista Bonijuris.
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Edição 146 - 2012 - Ano XIV