Boletim do Condominio Edição 207

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E d i t o r i a l

Vida em Condomínio

Não basta vigiar o papel

Sindico! O Mediador do Condomínio Morar em condomínio virou sinônimo de segurança, modernidade e praticidade, especialmente nos grandes centros urbanos.

Na Idade Média, já existia um sistema de propriedade, muito semelhante ao condomínio atual. Há relatos acerca de um grande incêndio, que destruiu muitas casas, deixando milhares de famílias sem residência. Obrigados a construir suas novas casas com rapidez, em espaços menores, as famílias se agruparam em pequenas comunidades, levantando edifícios, divididos por pisos. Os resultados foram magníficos e comemorados pelos chamados arquitetos reais. Viver em condomínio exige que os moradores se adaptem a uma vida mais exposta aos vizinhos, com certos números de direitos e deveres, sendo necessário que cada um tenha bom senso, disciplina e respeite seus limites e os limites dos outros.

Diante de um cenário tão complexo, os síndicos assumem o papel como verdadeiros mediadores de conflitos promovendo a harmonia e conciliando as vontades de todos os moradores com extrema habilidade, jogo de cintura e, sobretudo paciência. É gratificante constatar tamanha evolução social e comportamental dos síndicos, cada vez mais preocupados em tornar a vida harmoniosa dentro dos condomínios. São profissionais atuantes que amam suas propriedades e preocupamse com o bem-estar de sua comunidade e que estão atentos às novas técnicas de gestão e sempre prontos para conversar e ajudar as pessoas, numa demonstração única de responsabilidade social e cidadania. O resultado não poderia ser outro: os condomínios representados por síndicos mediadores de conflitos se tornaram verdadeiros “oásis” de paz social! Predominando dentro dos condomínios, o diálogo, a justiça, o exercício da cidadania, o espírito de cooperação e principalmente a vontade de acertar! Em verdade, os síndicos têm dado belos exemplos de administradores profissionais inovação, competência, criatividade, conhecimento, tecnologia e dedicação.

Nossos políticos que se espelhem nesses verdadeiros heróis e heroínas, que muitas vezes, após uma longa jornada de trabalho, deixam de estar com seus familiares para trabalhar em prol do condomínio e da comunidade, sem qualquer interesse financeiro, mas apenas e tão somente no afã de fazer algo positivo!

O Editor

EE xx pp ee d i e n t e Editor: Luiz Fernando Fernandes - DRT 9034-PR Jornalista: Leônidas A. R. Dias - DRT 234/02/18v-PR Tiragem: 10.000 exemplares

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Não basta examinar formalmente os balancetes apresentados pelo síndico ou pela administradora; é preciso confrontar o papel com a realidade para assegurar-se de que os fatos aconteceram como registrados.

A dificuldade de controlar as contas do condomínio tem sua origem no singelo fato de se tratar de um ente coletivo, algo entre o público e o privado. Quanto maior a distância entre quem administra a verba e o seu bolso, maior a tentação para se exceder nas despesas ou cair no desvio.

Noutras palavras, quanto maior o número de pessoas que participam do rateio de um prejuízo, menor será seu interesse em dispor de tempo para fiscalizar a correta aplicação dos valores arrecadados, seja em forma de taxa de condomínio, seja em forma de impostos.

Nos edifícios submetidos ao regime da Lei 4.591/ 64 e do Código Civil de 2002, arts. 1.331 a 1.358, cabe ao conselho consultivo desempenhar o papel de assessor do síndico e ao conselho fiscal, se houver, fiscalizar o dinheiro dos condôminos (função que pode ser atribuída ao conselho consultivo se houver apenas este), sem que os demais consortes fiquem alienados da fiscalização. Não basta examinar formalmente os balancetes apresentados pelo síndico ou pela administradora. É preciso confrontar o papel com a realidade, para assegurar-se de que os fatos aconteceram como registrados.

De texto veiculado pela Associação das Administradoras de Condomínio de Curitiba (Apac), colhemos algumas dicas para os membros do conselho consultivo ou fiscal, as quais ranscrevemos: “Para analisar as pastas mensais, a Apac sugere que cada conselheiro escolha mensal e aleatoriamente uma das partes (pessoal, manutenção predial, manutenção fixa etc.) para esmiuçar da seguinte forma: · avaliar a veracidade, a necessidade e autenticidade dos documentos; · ligar aos fornecedores ou prestadores de serviços para conferir valores pagos; · consultar zeladora e porteiro sobre a realização

de serviços pagos a terceiros; consultá-los sobre o recebimento de seus direitos e benefícios; · somar os valores constantes nos extratos bancários oficiais para confirmar as despesas com tarifas bancárias, taxas etc.; · comparar as cópias de recibos e depósitos com os créditos; · analisar se as autenticações dos documentos são realizadas em bancos conhecidos; · e cruzar alguns pagamentos com o extrato oficial e o paralelo”.

São conselhos formulados por quem já vivenciou muitos tipos de fraude no condomínio. Felizmente o cerco contra os fraudadores está apertando. A obrigatoriedade de se pagar a guia de recolhimento do INSS através da internet, por doc. eletrônico, é um alívio para os condôminos (não foram poucos que tiveram a surpresa de saber, anos depois, que as guias de recolhimento haviam sido falsificadas e que nada fora efetivamente pago).

A propósito, recebemos correspondência de Nereu João Lagos, de Curitiba, na qual ele nos indica modo de se relacionar os débitos pendentes do condomínio, para que os moradores possam acompanhar e fiscalizar, sem correr nenhum risco em relação às normas do Código de Defesa do Consumidor.

Segundo o síndico, seu edifício adota, há mais de nove anos, um procedimento que elimina essa possibilidade de fraude: simplesmente relaciona no item “receitas” as quantidades e os valores das taxas de condomínio recebidas e, em item à parte, “quadro de inadimplência”, as taxas e os valores de cada taxa que se encontra em atraso, sem mencionar o número e o dono do apartamento.

“Dessa forma,” – enfatiza – “qualquer condômino poderá acompanhar o pagamento ou não das taxas atrasadas.”

Agradecemos pela sugestão, que passamos a todos os síndicos e administradores que trabalham com seriedade e transparência, para que sigam o exemplo. ·

Luiz Fernando de Queiroz é autor do TPD-Direito Imobiliário e do Guia do Condomínio IOB Fone: (41) 3224-2709 - e-mail lfqueiroz@grupojuridico.com.br.

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Pintura revitaliza seu edifício A revitalização de um edifício hoje está relacionada à valorização do mesmo, mudando assim o aspecto da edificação e embelezando os condomínios em nossa capital. Basta olhar ao seu redor para perceber que hoje em dia, tudo é feito em nome do bom gosto e da boa aparência como regem os critérios de nossa sociedade.

Mas estas novas concepções arquitetônicas, não são um privilégio apenas de quem adquiri um imóvel ainda na planta, qualquer condomínio pode ter estas inovações a sua mão necessitando apenas de boa vontade para revitalizar o condomínio em que vive.

Residir em um condomínio, não significa cuidar apenas das áreas internas do edifício, ou tratar do aspecto interno das áreas autônomas (apartamentos), zelar pela fachada de um edifício também é necessário.

Assim como o Hall de entrada, é o cartão de visitas do condomínio, a área externa do edifício reflete e muito o zelo de seus moradores para com o seu lar, e ninguém um dia pensou em morar em um lugar cujo as paredes sejam elas internas ou externa estivessem ofuscadas pelo tempo, dando ao edifício um ar de abandono e desleixo.

Quem um dia não passou pela frente de um prédio feio e marcado por infiltrações, fungos e sujeiras ocasionados pela ação do tempo e não pensou sozinho ou comentou com a pessoa ao lado: Que prédio mais feio!

Imagine morar em um lugar assim.

Com base neste pensamento é que se sugere que, o edifício receba uma pintura sempre que se fizer ne-

cessária esta obra. Além de refletir o cuidado dos moradores com o edifício, a revitalização do imóvel através de reformas como a da pintura, mostram as pessoas de fora que ali existe um síndico atuante, que esta realmente trabalhando por melhorias no local passando principalmente uma impressão de organização coletiva e boa administração.

Já com relação a custos, é possível que se encontre empresas que ofereçam serviços de alta qualidade com um preço justo, já que a revitalização de edifícios tornou-se uma tendência, e por consequência surgiram empresas especializadas nestas obras oferecen-

do novas técnicas e produtos para a pintura e o acabamento de seu edifício.

Pintar um edifício não implica ao condomínio apenas gasto, uma vez que, uma obra desta representa uma valorização de 5% a 15% do valor do imóvel.

Podemos citar como opções para esta obra, a textura, o grafito, o pastilhamento, o uso de cores vivas ou quem sabe uma miscelânea de estilos para as pessoas mais ousadas. Independente do gosto ou da opção de material, o que realmente deve ser levado em conta é que um edifício deve ser mantido sempre conservado, bem pintado, com seu acabamento em condições, devido principalmente a seu porte, e a representação que ele transmite as pessoas.

Cuidar da aparência de seu edifício é como cuidar da aparência de seu carro, quarto, apartamento, é passar para as pessoas a imagem de que ali residem ou trabalham pessoas caprichosas e de bom gosto, ou você prefere que os outros olhem para seu prédio e tenham aquela impressão de abandono e desleixo, que gera uma sensação de repúdio ao local?

Sr. Síndico!!! Pense nisso.

Limitação da função dos síndicos e administradoras Administrar um condomínio não é tarefa fácil para quem não domina as diversas leis que regulam os condomínios e têm outros compromissos que absorvem seu tempo. Diante da falta de interesse dos moradores para assumir função de síndico, a melhor alternativa é a contratação de uma empresa especializada, a qual acaba por estimular que um condômino assuma o cargo.

A escolha deve recair sobre uma empresa que preste serviço de qualidade, com estrutura e capacidade técnica administrativa e contábil, já que sua atuação tem como foco a parte organizacional. O condomínio hoje é equiparado a uma empresa, que possui suas obrigações. E uma das obrigações de quem o administra isto é seu representante (síndico) ou administradora não deve confundir sua administração com seus interesses particulares.

Todos os dias, em qualquer região do mundo, moradores que dividem um mesmo condomínio entram em conflito pelas mais diversas razões. É o cachorro do apartamento de cima que não para de latir, o vizinho que não respeita o espaço da garagem, os moradores boêmios famosos por suas festas de arromba.

Portanto, cabe administradora para sua própria segurança exercer suas funções de maneira imparcial e isenta. Devendo limitar-se à administração da parte burocrática do condomínio, bem como ao assessoramento jurídico exclusivamente no que se refere aos direitos trabalhistas dos empregados do mesmo.

Não deve ultrapassar suas atribuições e nem ceder à pressão dos condôminos para assumir uma posição

diante de conflitos pessoais, pois certamente irá comprometer sua permanência como prestadora de serviços. Muitos condomínios são administrados por Síndicos autoritários, que julgam serem os donos da verdade que tomam atitudes imprudentes agindo precipitadamente diante de problemas graves de ordem administrativa. A função do síndico é fazer com que todos cumpram a Convenção do Condomínio, o Regimento Interno e as decisões das Assembleias.

Não são raras as situações em que condôminos extrapolam os limites do tolerável. Os artigos 1.331 a 1.358 do novo Código Civil, que entrou em vigor em 2003, são a principal base legal para essa estratégia de prevenção. Essas normas falam essencialmente dos deveres, direitos e sanções para determinadas decisões. O Código Civil também estabelece, por exemplo, quais devem ser as multas para diferentes tipos de infração.

No entanto, isso não é pretexto para um síndico sair aplicando multas à revelia. Antes de tomar esta postura extrema, é preciso esgotar todas as outras possibilidades de conciliação. Primeiro, o morador precisa ser chamado para uma conversa. Depois advertido por escrito. Se não resolver, pode ser multado.

Em algumas situações, recomenda-se que o síndico ou outros condôminos registrem um boletim de ocorrência contra o condômino infrator. Pode ser se aplicado tanto para questões que envolvam algum risco para as pessoas que circula pelo prédio quanto para questões ambientais, como barulho excessivo, por exemplo. Caso o condomínio leve esta questão para Justiça, o registro policial pode servir como prova para

atestar sua versão.

De acordo com os especialistas, os moradores só devem recorrer ao Judiciário quando todas as ações extrajudiciais, como notificações e multas, não forem eficazes para a solução do problema. O primeiro passo sempre é tentar conversar. Mas se bate-papos, notificações por escrito e multas não forem suficientes, vale, sim, levar o caso para a Justiça. Antes de prosseguir com uma ação judicial é importante munir-se com documentos que atestem a acusação Outros conflitos que facilmente podem parar em algum tribunal são os problemas com encanamentos.

Se o morador impede a entrada do encanador para a reparação do problema que está afetando outras pessoas do prédio, o condomínio pode entrar como uma ação pedindo a autorização para isso.

Portanto o papel da administradora não deve ultrapassar suas atribuições e nem ceder à pressão dos condôminos para assumir uma posição diante de conflitos pessoais, pois certamente irá comprometer sua permanência como prestadora de serviços.

Se o problema trata-se de direito de propriedade, uso irregular de garagem/área comum, barulho, rateio de despesas, obras etc., ou possa vir ocasionar prejuízo financeiro e possível demanda judicial, a administradora deve aconselhar que fosse contratada a assessoria jurídica. Assim, a administradora continuará na sua função específica e, ainda, zelará pela boa administração - que virá a evitar desgaste entre os ocupantes do condomínio.

O EDITOR

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Porter Curitiba é referência em excelência para todas as franquias da rede Excelência define os serviços e a organização da Porter Curitiba. A empresa, que já implantou a solução de portaria remota em 32 condomínios e atende mais de cinco mil usuários na cidade, participou nos dias 13 e 14 de setembro, da Convenção Porter 2018 em Porto de Galinhas/PE. Neste ano, em especial, além do gestor da franquia, Helio Vieira Neto, participou do encontro que reuniu franquias nacionais e internacionais, o supervisor comercial da unidade, Rodrigo Assunção Gonçalves Loh. O colaborador, que está na empresa há 02 anos e 10 meses, foi premiado pela Franqueadora por cumprir, através de avaliação de desempenho, itens como, nota acima de 9 e não ter falta nos últimos seis meses. Outro grande destaque é que a Porter do Brasil contratou, no final do ano de 2017, a empresa Bare International para realizar uma visita/auditoria em todos os Franqueados. A Bare tem uma pontuação global e, para uma empresa ser considerada padrão de excelência, o resultado deve ser de, no mínimo, 95 pontos.

Em 2018, 22 unidades foram avaliadas e a franquia com nível de excelência foi a Porter Curitiba, com 96 pontos.

Para o empresário Helio Vieira Neto, o grande desafio da franquia é aprimorar a experiência do cliente, mantendo o alto padrão de qualidade. ‘’Com certeza esse resultado de excelência é fruto do trabalho em equipe e também da Franqueado-

ra, que sempre orienta sobre a importância da padronização e dos treinamentos constantes’’, comenta. Participação da Convenção 2018 A Porter do Brasil realizou durante dois dias, um encontro entre os franqueados do Brasil e Chile, promovendo a troca de conhecimento e experiência, o que para Helio ‘’deixou todos ainda mais motivados e unidos para manterem um grande propósito: o de fazer e levar o bem as famílias que atendemos’’, destaca. ‘’Esse ano pude dividir essa experiência com um colaborador da unidade que é meu supervisor comercial, Rodrigo Loh, o entusiasmo dele foi grande e para 2020 espero estar com mais representantes da unidade. Além de todo conteúdo das palestras, foi incrível e especial ver os números apresentados do cenário nacional de condomínios e usuários que a Porter al-

cançou ao longo de um ano’’, comenta.

Essa foi a primeira vez que o supervisor comercial Rodrigo Loh participou do encontro com todas as franquias e, para ele, ‘’estar entre gigantes traz o pensamento de grandeza, de que todos os dias podemos acordar e fazer algo melhor para o bem daqueles que nos cercam. Levar o melhor para nossos clientes, parceiros e aqueles que fazem parte no time Porter. É o desenvolvimento dessas pessoas que faz o nome Porter crescer cada vez mais. Agradeço ao Hélio que é meu mentor e vem apoiando cada vez mais o desenvolvimento da nossa equipe em Curitiba’’, afirma.

Durante a Convenção, a Dale Carnegie, uma das líderes mundiais em desenvolvimento de pessoas e organizações, entregou ao gestor da Porter Curitiba, o certificado internacional da instituição.

Manutenção de fachadas Pode não aparecer, mas a manutenção de fachadas é tão importante quanto às fundações de um prédio. Quem anda pela nossa cidade com certeza já deparou com condomínios com pinturas descascadas, paredes com reboco caindo, para-raios pendurados, grades enferrujadas, enfim parecendo umas ruínas de guerra.

O pior é que muitos condomínios nem são tão velhos assim, pela falta de manutenção de não terem sido cuidados levaram a esses estados deploráveis.

Não importa se o condomínio tenha dois, cinco ou 20 anos o que importa é se a manutenção preventiva está sendo feita para que seu estado de conservação, beleza e presença sejam mantidos no sentido de manter ou valorizar mais o patrimônio.

Deixar degenerar um patrimônio é um pecado, além de ficar mais cara a obra, a depreciação é inevitável. Com o passar do tempo à depreciação estende-se por todos os lados físicos da edificação e de imagem, e valorizando e desqualificando o prédio.

Investir em reformas de fachadas de condomínios, sem dúvida, é algo de extrema importância.

Sejam reformas de manutenção ou de renovação, as mesmas garantem soluções para problemas construtivos, assim como para problemas de desvalorização de um condomínio ou degradação de uma região da cidade.

Fachadas degradadas são características de aban-

dono e expressão de desleixo dos condomínios e administradores descaso ou até mesmo potência financeira em baixa.

Desta maneira, condomínios que se encontram neste estágio dificilmente atraem moradores promissores e dispostos a investir no bem estar. É corriqueiro encontramos condomínios que buscam socorro somente quando surgem problemas e quando atingem a rotinas de seus moradores como. Por exemplo: deslocamento de cerâmica, umidade externa infiltrando pelas paredes, ferrugens estruturais expostas etc. Com certeza, colecionar estes problemas sairá mais caro do que investir na manutenção preventiva.

As reformas de fachadas não devem ser deixadas somente quando o problema chegar a uma situação de degradação. Mesmos os condomínios novos, as manutenções de prevenção devem ser realizadas periodicamente, e se por acaso houver alguém proble-

ma a solução deve ser executada imediatamente.

Investir em fachada é necessário, por ser tratar de um serviço de necessidade periódica, e dispendioso, é necessário que haja um planejamento realizado por um profissional.

Através do serviço técnico de um engenheiro/arquiteto além de prever os custos dessa reforma ele irá detectar o objetivo estético e funcional, quais os materiais que serão utilizados os fornecedores adequados e outros itens necessários para garantir um excelente resultado que satisfaça a todos os moradores, ou, pelo menos, a grande a maioria deles.

Não há porque um condomínio ficar deteriorado isto é, com a pintura ou com revestimento, tanto interna como eterno, desgastados e desvalorizados, pois sempre existe uma alternativa econômica para cada empreendimento de acordo com sua possibilidade de caixa.

O que muitas vezes acontece é certo comodismo por parte dos administradores prediais, que buscam protelar e repassam suas responsabilidades para o próximo síndico.

Um imóvel muitas vezes é o sonho de uma vida.

Muitos fazem sacrifícios para adquiri-lo. Devemos nos conscientizar que nossa cultura deve ser alterada, passando a vislumbrar as manutenções como um investimento com retorno garantido.

O Editor

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A taxa condominial: lucro ou despesa?

Na hora de comprar ou alugar um imóvel, a primeira exigência que se faz é o que o mesmo forneça uma qualidade de vida perfeita ao comprador ou locatário.

O conceito de qualidade de vida em condomínios sempre foi e, continua sendo um dos atrativos de marketing na comercialização dos empreendimentos.

A começar pelo bairro, onde se exige que o mesmo possa fornecer uma completa infraestrutura de comércio e serviços. Os condomínios atualmente são criados de acordo com o estilo de pensar da vida de muitos condôminos, com muito glamour e sofisticação. São empreendimentos que fornecem aos futuros moradores muitas opções como, áreas de lazer para disponibilizar suas vidas num outro patamar.

Essas áreas de lazer são compostas de piscinas adultas e infantis, salão de festas, praça de leitura, sala de ginástica, sala de recreação infantil, quadras de futebol, tênis, sauna etc... Enfim um local especialmente preparado e com uma infraestrutura necessária para que o morador desfrute de uma perfeita qualidade de vida, sem contar com um belo projeto de decoração.

Mas o importante é saber que a taxa condominial tornou-se um item determinante na aquisição desse imóvel. Todos nós temos conhecimento que quando existe área comum privada (particulares) a propriedade fica atrelada ao condomínio. Isto cada ocupante dessa associação paga um valor mensal para reembolsar os gastos que ocorrerão no mês.

E o valor da taxa condominial passou a fazer parte do orçamento doméstico da família de classe mé-

dia, e muitos condôminos passaram a frequentar as famosas assembleias de condomínio para acompanhar de perto a rotina financeira de seu prédio. Sem falar que também chegam a pressionar o síndico e sua equipe, a evitar o reajuste da taxa condominial, as quais geram muita polêmica.

Várias pessoas acreditam que quando as taxas são elevadas, o condomínio leva lucros chegando mesmo a enriquecer. O que não é verdade. Mesmo que as taxas sejam elevadas o condomínio apenas se mantém.

Existem despesas fixas que são resultantes do pro-

jeto do empreendimento. Por exemplo: na construção, foram instalados elevadores, piscinas, sistema hidráulico, áreas comuns que devem ser mantidas etc... Isto gera certo padrão de uso de mão-de-obra, consumo de energia e água, além da manutenção e do seguro que representam quase a totalidade dos gastos de um edifício.

Esses itens e seus encargos são obrigatórios e não podem ser deixados de lado.

Também não podemos esquecer a forma de dividir as contas.

As frações ideais: é que a porcentagem utilizada para calcular as cotas condominiais de cada unidade, que são definidas na convenção condominial, a qual só poderá ser modificada com a aprovação de todos os condôminos. Essas frações ideais são proporcionais ao número de apartamentos, quanto maior o número de apartamento houver no edifício, menor será a taxa condominial a ser paga.

Outro item importante que pesa no valor da taxa do condomínio são as despesas com os empregados, pois representam cerca da metade dos gastos de um condomínio.

O único item que pode ser escolhido pelos condôminos é o “conforto”. As pessoas poderão optar se querem mais serviços, mais segurança ou mais comodidade, enfim, determinar a qualidade de vida que querem ter dentro de seu condomínio. Portanto o condomínio é uma empresa com os devidos cuidados seguindo uma criteriosa análise para que se tome a verdadeira decisão em assembleia.

Editor

Como lidar com a Inadimplência Se existe um temor que aflige tanto condôminos quanto síndicos e administradoras, é a inadimplência. Por causa dela, projetos são parados, há brigas entre moradores e o líder do condomínio tem trabalho dobrado, pois o sindico precisa honrar seus compromissos financeiros e sua única fonte de renda vem dos moradores.

Segundo dados, a inadimplência em condomínios é hoje, em média, de 25% entre os moradores. Em levantamento feito recentemente 10,54% dos devedores acertam o débito dentro de 30 dias após o vencimento do documento. Os condôminos que pagam a taxa com atraso entre 31 e 60 dias somam 5,38% do total. Os que permaneceram sem pagar após esse prazo – são os considerados inadimplentes O primeiro passo para se resolver a questão da inadimplência é identificar o tipo de inadimplente. Há o inadimplente temporário, que por razões de desemprego ou doença não consegue cumprir com o pagamento. O morador nessa situação deve procurar o mais rápido possível o síndico e a administradora para explicar sua situação e expressar sua vontade de pagar, de preferência por escrito. Dessa forma a administração saberá o motivo da inadimplência.

Já os permanentes são os piores é o contumaz, aquele que está sempre devendo, não paga nunca, faz acordo e não cumpre, quita a dívida somente quando vende o apartamento ou é executado. Esse inadimplente é um caso à parte, pois são os que realmente dão prejuízo ao condomínio.

Estes sim devem ser cobrados pelos administradores, pois, além de não se importar com os demais condôminos, acaba por gerar grandes problemas ao condomínio.

A cobrança amigável ainda é a mais rápida e com menos custos para ambas as partes, então, tentar fazer um acordo é sempre uma boa saída porque a cobrança judicial leva, em média, oito anos. Além disso, o boleto bancário de condomínio não pode ser protestado como um cheque, pois não é considerado título de crédito.

Quando o condomínio aciona o inadimplente na Justiça, o juiz marca audiência para buscar solução. Geralmente, ela é marcada num prazo de, pelo menos, três meses. Caso o condômino seja condenado, ele ainda pode mover recurso de apelação. Enquanto o tribunal não julgar, a sentença fica suspensa e o condomínio não pode cobrá-lo.

Mesmo que o tribunal julgue a ação favorável ao condomínio, a dívida pode demorar a ser quitada. Apesar de o condenado ter 24 horas, a partir do momento da condenação, para saldar a dívida, isso quase nunca ocorre. A solução passa a ser a penhora dos bens e, às vezes, do próprio imóvel. Para que isso seja feito, o Judiciário nomeia um perito, a quem compete avaliar o bem e, depois, o condomínio publica edital de leilão em jornais para que, só então, ele ocorra.

Tendo ganhado a causa, o condomínio tem outra questão a decidir: o que fazer com o dinheiro recebido do inadimplente?

O mais lógico é que a parcela que deveria ser destinada ao fundo de reserva para obras vá para o fundo de obras; a que deveria cobrir despesas ordinárias seja direcionado para esse fim, e assim por diante Caso o condomínio deseje dar outra destinação à verba, a assembleia-geral extraordinária deverá ser convocada. Nela, pode ficar decidido que os moradores não contribuirão com o condomínio por alguns meses ou serão feitas obras de melhoria.

No campo das leis, temos duas novidades fundamentais: 1 - O atual Código Civil permite aplicar juros de mercado ao inadimplente (parágrafo primeiro do artigo 1.336) e ainda aplicar multas especiais até cinco taxas de condomínios ao condomínio que atrasa de forma reiterada e contumaz. Essas novidades proporcionam aos condomínios recuperar perdas de caixa na ordem de 90% ao ano, tudo devido à falta de correção real da lei antiga, a 4.591/64, alterada pelo atual Código Civil de 2003.

2 - Outra lei que muito favorece aos condomínios é a da Justiça arbitral, que reduz a cobrança do inadimplente para o

máximo de 90 dias ao contrário da Justiça estatal que, em média, todo o processo de cobrança condominial gira em torno de oito anos.

Resta uma esperança para o condomínio. Basta adequarem suas convenções ao atual Código Civil aplicando os dois dispositivos acima dos novos juros, multas e a Justiça arbitral. Somente assim o problema de inadimplência de condomínios será solucionado sem prejuízos para os condôminos e recuperando o mercado imobiliário (hoje, a taxa de condomínio está ficando maior que o valor do aluguel devido à falta de correção da inadimplência).

DIREITOS DOS INADIMPLENTES De qualquer modo, é necessários ser cauteloso quanto ao tratamento dado ao morador com parcelas em atraso. Morador inadimplente não pode ser rechaçado, excluído e nem passar por situações vexatórias, humilhantes ou sofrer perseguições por parte de quem quer que seja dentro do condomínio. No entanto, o inadimplente não pode votar e nem ser votado nas assembleias, mas pode participar com críticas, sugestões e opiniões. Nunca ser excluído.

Do mesmo modo, ser proibido de usar as áreas comuns, como piscinas e playgrounds não são recomendados, visto que pode gerar mais conflitos, desestimulando o morador a quitar sua dívida, assim como ter o nome exposto em elevadores e quadros de aviso.

Por outro lado, existem punições legais que chegam até a perda do imóvel, por meio de leilão que o condomínio pode realizar para quitar as dívidas, e muitas vezes o morador desconhece a lei. Algumas pessoas não pagam condomínios e tem informações equivocadas, como se não pudessem perder seu imóvel, por terem crianças menores em casa ou que as dívidas de condomínio prescrevem em cinco anos. Nada disso procede.

O EDITOR

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COMO CONTRATAR UMA ADMINISTRADORA Com a crescente urbanização do país, viver em condomínios horizontais e verticais passou a ser uma tendência natural para aperfeiçoar os espaços da malha urbana Nos dias atuais morar em um condomínio passou a unir o útil ao agradável. Segurança, conforto e qualidade de vida têm sido o atrativo principal para todos que optam em residir nesses empreendimentos.

Mas, devido à fonte de tanta complexidade que faz parte da rotina diária do condomínio tornou-se difícil administrá-lo. Desta forma, a atuação de uma administradora passou a ser uma realidade para minimizar a quantidade de problemas que norteiam a convivência condominial de ordem legal, contábil e fiscal. A situação tributária dos condomínios se agravou nos últimos anos, quando os condomínios passaram a ter a obrigatoriedade de reter a parte do INSS dos profissionais autônomos. Paralelo ao recolhimento do INSS, os condomínios passaram a ser onerados com mais uma obrigatoriedade: a de fazer as retenções e os recolhimentos das contribuições de toda empresa prestadora de serviços que os atender. Exige-se um trabalho intenso de examinar cada fatura, cada documento, para verificar se há ou não a necessidade da retenção da COFINS, da CSSL e também do PIS. Dentre os diversos serviços que a administradora disponibiliza suporte técnico, contábil e administrativo assessora também diretamente na resolução de problemas, apresentando soluções viáveis através de profissionais capacitados e qualificados. Atuam também no papel de mediadoras de conflitos, pois, ao participar de assembleias gerais de condôminos, as mesmas podem interferir positivamente sugerindo medidas coerentes e conciliadoras.

A figura dos condomínios autogeridos tem se tor-

nado obsoleta. Aqueles que não possuem uma administradora especializada passaram a ter custos muito elevados pela necessidade de contratação de empresas de contabilidade, escritório de advocacia, seja para cumprir as posturas fiscais, contábeis, ou para realizar vistorias ou ingresso de ações.

Portanto, diante da nova realidade fiscal para os condôminos devemos proceder de forma correta obedecendo a certos trâmites burocráticos, assim como para os riscos em não cumpri-los.

Mas o que devemos considerar para contratar uma boa administradora?

O bom início é sempre procurarmos analisar mais de uma administradora, procurando sempre comparar com as demais existentes no mercado, para diminuir o risco de não acertar logo na primeira vez.

Jamais escolher uma administradora pelo preço, mas sim, pelos serviços que ela oferece. Se o preço for muito baixo, desconfie. Em seguida, observe os serviços oferecidos. Ou seja, ela não se ocupa apenas de contas a pagar ou a receber, folha de pagamento e

um demonstrativo financeiro no fim do mês. Ela deve ser útil em outros serviços da vida condominial que atualmente se encontra cada vez mais complexa e sofisticada.

Outro item que deve ser observado é se existe dentro da administradora um assessoramento nas áreas civil trabalhista, tributária e criminal, agilizando as demandas judiciais de cobrança da inadimplência a qual aumentou muito após a instituição a multa de 2% por atraso no pagamento.

Procure tirar todo o tipo de informações a respeito da empresa. Peça referências de condomínios por ela administrados. Solicite a ficha cadastral completa da empresa e de seus sócios. Busque todas as informações que podem balizar a boa contratação, buscando-as, inclusive, no banco que administradora opera. Solicite um modelo de pasta de prestação mensal de contas elaborada pela empresa, analise os relatórios e, principalmente, verifique se fornecem as informações que o condomínio necessita de uma forma descomplica clara e transparente.

Visite a administradora, verifique a formação profissional dos sócios, o suporte técnico e administrativo oferecido e o grau de tecnologia utilizada. Não se esqueça de verificar o tempo de operação da empresa no mercado.

Uma vez feita à opção, exija que no contrato conste tudo o que foi prometido verbalmente. Lembre-se síndico você responde civil e criminalmente pelos atos praticados pela empresa.

O Editor

Como o síndico pode prevenir doenças e acidentes em condomínios A prevenção é hoje uma preocupação muito grande dos síndicos e ainda do Ministério do Trabalho em condomínios, por existirem vários riscos que podem provocar acidentes ou danos à saúde tanto para os trabalhadores quanto para moradores e usuários.

Sabe-se também que quando um funcionário se acidenta no trabalho, gera custos enormes para o empregador e para o governo, portanto este é um tema importante abordar.

O ambiente de trabalho afeta de várias maneiras a saúde física e o bem estar emocional dos funcionários. O impacto do ambiente de trabalho pode ser direto e/ou imediato: um funcionário pode ferir-se ou morrer no trabalho. Outras vezes, o trabalho afeta a saúde por um longo período: como é o caso de quando a pessoa se expõe a substâncias tóxicas que podem levar ao câncer após muitos anos de trabalho ou ocorrer de alguns profissionais começarem a consumir bebidas alcoólicas para aquentar o stress do trabalho.

Estas situações devem ser evitadas. O funcionário do condomínio, desde o zelador, porteiro, equipe de manutenção até o síndico devem participar de palestras, cursos que conscientizem seu conhecimento sobre segurança.

Algumas medidas simples, como preservar em perfeito estado de conservação pilares, vigas, lages, sistema de vedação, ventilação e impermeabilização, esquadrias, equipamentos de prevenção contra incêndio, ar condicionado, aparelhos e equipamentos de lazer – como brinquedos do playground – e elevadores. A empresa responsável pela manutenção de elevadores deverá apresentar R.I.A. (Relatório de Inspeção Anual), com A.R.T. (Anotação de Responsabilidade Técnica junto ao CREA) do engenheiro mecânico

responsável; O ideal é sempre contratar profissionais especializados.

O síndico do condomínio residencial ou comercial deve ficar atento e precisa fiscalizar o cumprimento das normas de segurança e saúde. Inclusive ficar de olho a obrigatoriedade de determinados equipamentos de contratados e terceiros, para não responder por negligência nem por omissão, expondo a vida ou concorrendo para o acidente, pois as responsabilidades civis e criminais são intransferíveis.

“NINGUÉM SE ESCUSA DE CUMPRIR A LEI, ALEGANDO QUE NÃO A CONHECE” Três Normas Regulamentadoras do Ministério do Trabalho são principais e devem ser adotadas pelo síndico: a NR-5, que dispõe sobre a constituição da Comissão Interna de Prevenção de Acidentes (CIPA), a NR-7, que torna obrigatória a implantação do Programa de Controle Médico de Saúde Ocupacional (PCMSO) e a NR-9, que determina a implementação do Programa de Prevenção de Riscos Ambientais (PPRA).O não cumprimento dessas normas pode acarretar multas ao condomínio e, no caso de acidente de trabalho ou doenças, o síndico poderá ser responsabilizado civil e, até mesmo, criminalmente, caso haja comprovação de omissão ou negligência. Há síndicos que ainda não dá a devida importância para o cumprimento dos programas, o que é um erro, já que propiciar um ambiente de trabalho seguro e desprovido de agentes nocivos à saúde do funcionário é obrigação de todo o empregador, inclusive dos condomínios.

Um dos assuntos que mais provoca dúvidas entre os síndicos é o que se refere à constituição de CIPA nos edifícios. Embora, na prática, a obrigatoriedade da

comissão só valha para os condomínios com mais de 50 funcionários, mesmo os prédios que mantenham um quadro inferior deverão designar obrigatoriamente um representante de CIPA, ou seja, um funcionário responsável para dar cumprimento aos objetivos da NR-5. Recomenda-se que o trabalhador seja, de preferência, o zelador, que deverá participar, anualmente, de um curso promovido por empresa especializada em “Segurança e Medicina do Trabalho”. O condomínio também deve implementar o PCMSO, que deve ser realizado na admissão de cada funcionário, por meio de exames médicos e laboratoriais. Mesmo após a admissão, é necessário um acompanhamento periódico da saúde do trabalhador. Caso o funcionário seja dispensado, o programa deve atestar que ele não foi acometido de nenhum prejuízo à sua saúde. Todos os documentos relativos relacionados ao PCMSO precisam ser arquivados por, no mínimo, 20 anos, para o caso de eventuais fiscalizações e ações trabalhistas movidas contra o condomínio. Já o PPRA, também obrigatório, visa preservar a integridade física dos funcionários, reconhecendo e controlando eventuais agentes agressivos existentes no ambiente de trabalho. Um condomínio está sujeito a uma série de riscos: exposição a agentes químicos, como produtos de limpeza e venenos contra pragas, e agentes biológicos, como lixo orgânico, ruído forte, iluminância e calor.

Com a avaliação dos diversos ambientes de trabalho no condomínio, será elaborado um relatório técnico para ser analisado pelo síndico, que deverá tomar as providências corretivas necessárias. Além disso, os condomínios residenciais são obrigados, por lei, a possuir Brigada de Incêndio, promovendo anualmente um treinamento anual sobre riscos de incêndio e formas de prevenção.

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Acessibilidade Em virtude do decreto federal número 5296, de dois de dezembro de 2004, que regulamentou as leis 10.048 e 10.098, de 19 de dezembro de 2000, entrou definitivamente em pauta nas assembleias de condomínios nos últimos anos, o tema acessibilidade.

De acordo com o decreto federal 5.296, de 2004, todos os empreendimentos entregues após 2004 no País devem estar dentro das normas de acessibilidade. A lei determina em seu artigo 18, que “a construção de edificações de uso privado multi familiar e a construção, ampliação ou reforma de edificações de uso coletivo devem atender aos preceitos da acessibilidade na interligação de todas as partes de uso comum ou aberto ao público, conforme os padrões das normas técnicas “de acessibilidade da ABNT”.

No caso, trata-se da NBR 9050/2004, da Associação Brasileira de Normas Técnicas. Entretanto, todos os prédios, sejam privados ou públicos, devem ser adaptados para que pessoas portadoras de alguma deficiência física possua livre acesso ao edifício.

Assim, quando se fala na aplicabilidade da legislação federal, em geral o entendimento comum seria que o condomínio evite que pessoas corram risco de acidentes através de um Planejamento adequado para

garantir total acessibilidade. O condomínio deve apresentar soluções como: instalação de rampas, plataformas hidráulicas e/ou elevadores. Assim como, criação de áreas espaçosas, corredores e portas largas, alturas de equipamentos necessários ajustados para o uso do cadeirante e banheiros adaptados e que respeitem os padrões determinados pela ABNT. O que se observa é que muitos projetos apresentados são aparentemente acessíveis, mas não seguem todas as normas. Há inexistência de um planejamento adequado, pode chegar a causar riscos à segurança dos moradores e visitantes, especialmente quando se

tratam de crianças, idosos e deficientes físicos..

Acessibilidade é um tema relativamente recente, e consequentemente as Normas Técnicas que regulamentam o tema também.

As primeiras normas sobre esse tema não tem mais de 15 anos.

Hoje, entretanto, existe uma maior quantidade de normas e orientações disponíveis, portanto para novas instalações é quase inconcebível prever problemas de acesso. O grande desafio é para edificações antigas, já existentes.

Adaptá-las não é tarefa fácil, nem existe solução padrão. Podemos encontrar dificuldades e/ou impedimentos civis, que impossibilitem adequação. Mas, é possível realizar adaptações que melhorem ou permitam o total acesso A acessibilidade não deve ser encarada como custo ou obrigação legal, mas como investimento por proporcionar a inclusão social. Portanto por se tratar de um fator necessário e essencial, o síndico ou administrador não pode se negar a realizar tais modificações, pois poderá responder criminalmente na justiça, caso acionado. É obrigação do responsável pelo condomínio adequar o mesmo à legislação.

O EDITOR

O acesso controlado A inovação tecnológica cada vez mais vem se aperfeiçoando e avançando o setor de segurança privada.

Sistemas de extrema inteligência e de fácil manuseio estão sendo lançados no mercado. Diversos são os modelos de mecanismos de controle de acesso, elevando assim o nível de segurança e minimizando as falhas humanas. Essa é uma realidade cada vez mais presente na área tecnológica, que são de extrema importância para o mercado dos condomínios sobre tudo nos órgãos públicos.

Com todo esse avanço sobrevém a preocupação do quadro de funcionários serem reduzido. Acredita-se que não está nos planos da tecnologia a extinção dos funcionários, pois não basta, que os estabelecimentos se utilizem recursos tecnológicos se não há a presença do “homem”, pois sem ele, o serviço torna-se incompleto.

E é exatamente esse ponto que preocupa os funcionários, pois viviam em um contexto tecnológico diferente do atual, onde não dependiam de equipamentos. Na atualidade, com a predominância dos recursos, a possibilidade de desemprego aumentou consideravelmente.

Mas, não tem por que um órgão ou empresa demitir funcionários por isso, pois segundo pesquisa solicitações de serviços de segurança pessoal, tem havido

nos últimos meses. Outro recurso à disposição de todos, são os sofisticados sistemas de biometria para serem instalados nos elevadores. Que nada mais é que um dispositivo de leitura de digitais que identifica cada usuário e permite ou restringe a utilização dos elevadores. A tecnologia também modernizou a tradicional catraca, mas comumente utilizada nas portarias dos prédios.

Seu objetivo é controlar o acesso de pessoas em diversos locais inclusive ao fluxo de pessoas no sistema de transporte publico. Graças á tecnologia a passagem pode ser liberada por meio de cartões que podem ser acionados por diferentes sistemas de leitura, como de proximidade, tarja magnética, código de barras e até mesmo biométrico. A maioria das empre-

sas que utilizam serviços terceirizados das empresas de segurança privada em suas instalações prediais está implantando o novo sistema de catracas eletrônicas por conjugar praticidade e segurança. Eles acreditam que as empresas, por possuírem um fluxo maior de pessoas, necessitam de um sistema de controle mais eficaz. Apesar de todos os cuidados, ainda vemos nas manchetes dos noticiários casos com bandidos entrando pelos fundos dos prédios, pelo portão da garagem e ludibriando os porteiros com supostas encomendas.

Portanto o objetivo dessas empresas não é registrar frequência de funcionários, tampouco reduzir o quadro de pessoas no setor de segurança e sim garantir a segurança do patrimônio atingindo assim o controle de acesso mais reforçado. O sistema de catraca só vem agregar e tornar as instalações mais seguras.

Portanto cada um elege o melhor sistema de acesso, de acordo com o seu porte, localização e custobenefício pretendido. Os custos com a segurança de seu patrimônio nunca serão altos, perto dos prejuízos que a economia com estes serviços pode acarretar.

Com o compromisso de atender com plena satisfação, existem empresas sempre à disposição de todos no suporte comercial e técnico.

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Desperdícios de água em condomínios Conscientização dos condôminos, quanto ao consumo de água é a melhor solução para reduzir o valor da conta. Fazer periodicamente testes para detectar possíveis vazamentos, efetuando reparos de torneiras e, principalmente, das válvulas de descarga, que são os maiores pontos de vazamentos, são algumas ações preventivas. Outras atitudes que os condôminos podem realizar é verificar cisternas, bombas, encanamentos e caixas de água.

Um bom aliado no combate ao desperdício são os zeladores. Bem orientados podem manter, num mural, os indicadores do consumo diário de água do prédio, conscientizando os condôminos de que a eliminação de desperdícios resulta em economia para todos. Água que não se gasta é água que não se paga, resultando inclusive na redução na tarifa de esgoto.

também leva a resultados semelhantes.

Ainda exemplificando: um gotejamento de 150 pingos por minuto desperdiça quase 3 litros por hora ou 67 litros por dia, equivalente a 2.000 litros no mês.

ACOMPANHAMENTO E CONTROLE DO CONSUMO DE ÁGUA Na conta de água, todo volume registrado pelo hidrômetro (relógio medidor) é considerado consumo. É preciso esclarecer que o equipamento registra, na verdade, três componentes distintos: 1. Consumo efetivo – gasto percebido como consumo real; varia em função da real necessidade de cada domicílio; 2. Os desperdícios – perdas voluntárias, próprias das atividades domésticas e vinculadas ao mau hábito; facilmente associa-se o efeito á causa. Exemplo: torneiras vazando (gotejamento ou fio d’água). Um filete d’água de cinco mm acumula em um dia torno de 1.900 litros. Outro de apenas dois mm chega a 300 litros.

Nos vasos sanitários são comuns vazamentos equivalentes aos exemplificados, causados por má vedação das válvulas de descarga.

Os desperdícios causados por um fio d’água escorrendo livremente são importantes, mas, uma torneira apenas gotejando, sem formação do fio d’água

CONSUMO Não restam dúvidas de que os maiores vilões do consumo são: o chuveiro, o vaso sanitário, a lavagem de roupa e a lavagem de utensílios. Juntos representam, em termos médios, 90% do domicílio. E, evidentemente, os maiores desperdícios acabam ocorrendo nestes pontos de consumo: - Cerca de 63% da água consumida em casa é gasta no banheiro. Pode-se atingir 75%; - Apenas os chuveiros respondem por 26% do consumo doméstico de água, mas, chega-se a gastar mais de 35%; - Vasos sanitários, em média, representam 17% do consumo doméstico, chegando-se a 25%; - Na lavagem de roupa, em média, gasta-se 10%, com lavadoras de roupa atinge-se 15%.

DICAS PARA REDUZIR O CONSUMO

Se o gotejamento for ainda mais intenso, de 225 pingos por minuto, na prática equivale a um fio d’água de dois mm, já comentado anteriormente, ou seja: 107 litros por dia, ou 3.200 litros num mês.

3. Os vazamentos – perdas involuntárias, em geral não aparentes e desconhecidas; difícil associar o efeito à causa.

Exemplo: no ramal (tubulação interna que alimenta caixa d’água ou torneiras diretas da rede), na caixa d’água (desregulagem ou torção da boia) ou, ainda, após estes (válvulas ou caixas de descarga, torneiras e outros aparelhos).

Mas, se o vazamento não aflora, para onde vai tanta água? As possibilidades mais comuns são: - Fuga para fossa; - Fuga para rede de esgoto (via ramal ou rede, por juntas defeituosas); - Fuga para galeria de águas pluviais e, - Absorção natural do terreno.

VILÕES DO

Torneiras – Para lavar as mãos feche a torneira na hora de usar o sabonete e só abra quando for enxáguá-las. Para escovar os dentes feche a torneira enquanto escova e só volte a abri-la na hora de enxaguar a boca. Para lavar roupas e louças feche a torneira na hora de ensaboa-las e só abra na hora de enxáguá-las.

Vasos sanitários – Os vasos sanitários consomem 50% da água de uso doméstico. Diminua as descargas. Regule periodicamente a válvula ou caixa de descarga. Nunca jogue papel ou lixo dentro do vaso.

Além de favorecer o entupimento das redes, “descargas extras” serão necessárias.

Chuveiro – Os banhos consomem 30% da água de uso doméstico. Evite banhos demorados. Diminua o fluxo do chuveiro e ensaboe-se com o chuveiro fechado.

Vazamentos – Certifique-se que não existem vazamentos em sua casa. Verifique todos os pontos de água: torneiras, boias de caixa-d’água, registros, etc.

Vazamentos nesses pontos representam 15% do consumo diário da água de uso doméstico.

Alimentos – A água usada em cozimentos não deve ser jogada fora. Ela está cheia de nutrientes e pode servir para cozinhar outros alimentos.

Lavadora de roupa – Reutilize a água da máquina de lavar roupa sempre que possível para limpar o quintal, calçadas e pisos ou lavar tapetes e panos de chão.

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Quais as formas de moradias do zelador/porteiro? É preciso muita cautela da parte dos condomínios, na hora da contratação em relação à habitação do empregado.

A ocupação do imóvel se dá de diversas formas de habitação, mais precisamente de cinco formas: locação, comodato, ocupação precária em bem do uso público, salário in natura e instrumento de trabalho.

Locação: A locação ocorre quando existe um contrato escrito ou verbal entre as partes, sempre oneroso, podendo ser dependente ou independente do contrato de trabalho.

Independente: o contrato independente ocorre quando o empregador já era locador, ou vêm a sê-lo, posteriormente, sem nenhuma relação com o contrato de trabalho, o qual poderá ser rompido e continuar a locação, ou vice-versa. Na falta de pagamento ou retomada para uso próprio ou por denúncia imotivada, a ação cabível será a de despejo e compete a Justiça Comum.

Dependente: Segundo o art.47, II da Lei 8.245, é quando a locação estiver vinculada ao contrato de trabalho. Extinta a relação de emprego e não devolvido o imóvel, caberá à ação de despejo na Justiça Comum. O requisito importante para se caracterizar a locação é a Remuneração. Essa é a norma, mas cada caso deve ser examinado. Se a locação for fixada em valor bastante inferior ao de mercado, com evidente benefício ao empregado, poderá ser desca-

racterizada a locação, tratando-se a moradia como parte do salário, locação vinculada ao contrato de trabalho.

Comodato: Pode assumir duas formas em decorrência ou não do contrato de trabalho.

Para não ter vinculação com o contrato de trabalho, o comandado deverá preexistir à relação do empregado. Aqui surge os primeiros sintomas do trabalho in natura ou instrumento de trabalho.

Instrumento de trabalho: entre outras moradias é a mais utilizada pelo empregado em geral (porteiro do Edifício).

A moradia é essencial ao exercício do trabalho de todos esses empregados. Comenta-se que ocorria uma utilidade, não integrante da remuneração (utilidade funcional sim, mas não salário utilidade), pois a mo-

radia “será “ para o trabalho”.

Já a moradia que for cedida como parte do salário, a remuneração para todos os efeitos legais, será salário – utilidade, ou salário in natura. Neste caso será “pelo trabalho”, exemplo um empregado que não necessita de uma moradia, mas assim mesmo a recebe do empregador.

A ação cabível será a de reintegração de posse (a favor do comandante ou do comodatário, conforme o caso, na Justiça Comum. Se o comodato for posterior ao início do contrato de trabalho, a ação, em princípio, deverá ocorrer no âmbito da justiça do trabalho.

O mesmo se verificará se a moradia for instrumento de trabalho ou parte do salário.

Ocupação precária: Ela ocorre quando o empregado utiliza o bem público, mediante autorização de uso. Caso de imóvel ocupado por empregados de concessionárias de serviços públicos em áreas pública ou afetada serviço público. Embora assumindo as formas de comodato / de locação, o uso é precário, e poderá ser reivindicado a qualquer tempo, no interesse da administração. Havendo interesse público e dada a precariedade do uso, poderá ser proposta ação de reintegração de posse, ou ação de despejo (se for cobrado aluguel) independente do término da relação de emprego.

Cada caso deverá ser analisado de acordo com a realidade as suas próprias peculiaridades.

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A disciplina em condomínios Uma das maiores preocupações dos administradores de condomínio está ligada à inadimplência, uma vez que esta pode ser apontada como principal razão de desequilíbrio financeiro dos condomínios. Entretanto, não só com a inadimplência preocupam-se os administradores. Agrega-se a esta, as questões relacionadas à administração do uso das unidades autônomas e coisas comuns, assim como garantir uma convivência harmoniosa e tranquila aos moradores, digase uma tarefa por deveras difícil, uma vez que dado ao contexto socioeconômico atual há uma tendência maior em se instaurar conflitos de toda a natureza, que vão desde a prática de barulho excessivo, como a manutenção de animais domésticos nas unidades, entre outros tantos que se poderia enumerar.

O direito de vizinhança no Código Civil é regulado pelo artigo 1277, o qual dispõe que “o proprietário ou o possuidor de um prédio tem o direito de fazer cessar as interferências prejudiciais à segurança, ao sossego e à saúde dos que o habitam, provocadas pela utilização de propriedade vizinha”. É a Convenção e Regulamento Interno que irão estabelecer as normas internas de cada sociedade condominial, regrando o comportamento e o uso das unidades autônomas como também as partes comuns.

O Código Civil introduziu uma novidade na tutela condominial ao estabelecer a multa ao condômino que reiteradamente descumpre com os seus deveres pe-

rante o condomínio (Art. 1337, caput), ou seja, a multa de até cinco vezes o valor da cota condominial, desde que regularmente aprovada em assembleia por ¾ (três quartos) dos condôminos restantes, excluído, pois, o condômino infrator. A aplicabilidade pode parecer um tanto quanto difícil de ser alcançada, mas em se tratando de comportamento indisciplinado e que vem a causar desconforto aos demais moradores tal medida deve ser buscada objetivando estabelecer a ordem no âmbito condominial. É comum ouvir-se o questionamento sobre a razão pela qual não pode ser excluído o condômino nocivo do meio condominial.

O legislador na elaboração da nova tutela regida pelo Código Civil foi tímido e tratou a questão de forma moderada, sem atender os verdadeiros anseios daqueles que vivem em coletividade e que por vezes estão submetidos a condições de desconforto e intranquilidade. No Direito Brasileiro são esparsas e raras

as decisões judiciais que culminaram com a remoção de pessoa que causava incômodo e desconforto aos demais moradores. Por outro lado, há países, como Suíça e México, nos quais a legislação prevê a exclusão do condômino cujo comportamento seja incompatível com as regras de boa convivência social. Curiosamente pode-se citar, também, a circunstância prevista nas Convenções de Condomínio dos Estados Unidos que proíbem a ocupação de apartamentos por artistas, políticos e outros que em razão de suas atividades profissionais, acabam atraindo a atenção do público e da mídia, gerando intranquilidade aos demais moradores. É verdade que a questão merece ser tratada de forma a atender a coletividade, uma vez que quando se escolhe um determinado lugar para morar, tem-se por estabelecer ali a sua residência, mesmo que não definitiva, mas de forma a poder viver em harmonia, sem o infortúnio de ter que submeter a uma convivência que venha a resultar em desconforto intranquilidade. Cumpre, assim, ao administrador do Condomínio, no caso o Síndico, atendendo os preceitos legais vigentes estabelecer a ordem e fazer cumprir as normas de boa convivência social, estabelecendo as multas cabíveis à espécie, e, caso não surtam o efeito desejado, buscar através de uma ação judicial que se cumpra o estabelecido na Convenção e no Regulamento Interno do Condomínio.

O EDITOR

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Portas corta fogo - vedação de fumaça A porta corta fogo é um equipamento de segurança contra incêndio que está em nossos cotidianos, mas por muitas vezes passa despercebido apesar de sua coloração e robustez. Encontramos as portas corta fogo nas escadas de prédios residenciais, shopping centers, galpões, saídas de emergência dos cinemas, e em estacionamentos.

Sua funcionalidade primordial é de contenção das chamas, calor e fumaça, fornecendo uma rota segura onde os civis poderão evacuar rapidamente e também permitir a entrada do corpo de bombeiros para o combate ao incêndio.

Independentemente de sua composição, é fundamental que as portas corta fogo estejam sempre fechadas para que atendam a sua funcionalidade, mesmo com a circulação de pessoas. Fiscalizações devem ser realizadas para garantir que estejam devidamente fechadas, jamais se deve usar calços para manter a porta corta fogo aberta!

Dentro do projeto, alguns acessórios são solicitados, como dobradiças de mola para fechamento automático, fechaduras, barras anti pânico para evacuação rápida, e as molas aéreas.

Mas um dos principais destaques dentre os acessórios seguindo os padrões internacionais que vem sendo utilizado no Brasil, é a tira intumescente que já está presente em grande parte das portas dos estabelecimentos comerciais e até nas residências da Europa e América do Norte.

As tiras anti-chamas intumescentes são utilizadas para a proteção passiva contra incêndio, sendo usadas na vedação de portas e vãos, impedindo a passagem de fogo e fumaça (nas opções que possuem cerdas) para outros ambientes. A aplicação das tiras, ao redor das portas corta fogo, aumenta o desempenho das portas e reduz a distorção dos painéis pelo calor durante um incêndio.

As tiras intumescentes em contato com o fogo acima de 200p C desenvolvem uma espuma expansiva de até 40x seu tamanho original, que terá duas funções primordiais no caso de incêndio. 1º Vedação por completo do vão da porta e batente, evitando a passagem dos gases tóxicos;

2º Evitará a passagem de chamas nos vãos, garantindo a segurança da saída de emergência. A espuma expansiva irá realizar a vedação do fogo e fumaça, mesmo quando a temperatura chega a atingir 1000p C, não terá efeito mecânico sobre a porta, ou seja, não irá interferir na abertura e fechamento que é fundamental para evacuação das vítimas.

No Brasil ainda não existem normas específicas que definam padrões para as tiras intumescentes, porém vale identificar se o produto atende a alguma das normas internacionais (BS 476 – Parte 8 e 22 | CNS 11227 e 15038).

O Editor

O que é certo ou errado na hora de aplicar multas em condomínios?

O cachorro latiu demais, seu filho fez uma festa em plena quinta-feira depois das dez horas da noite, você teve um problema e ficou muito tempo sem pagar o condomínio. Essas e diversas outras situações podem gerar multas, desde que previstas pelo regulamento interno do condomínio.

Em caso de inadimplência, por exemplo, o condomínio terá de tomar as providências previstas para cobrar os débitos e não onerar os demais moradores.

Todavia, em hipótese alguma, deve divulgar ou colocar o nome dos devedores em locais públicos, pois isso colocaria o morador em situação vexatória.

Já em caso de infração às regras ou de perturbação dos outros moradores, o condômino “problema” poderá ser chamado para conversar e receber uma multa, que pode ser de até cinco vezes o valor da taxa condominial e, em caso de reincidência, até dez vezes maiores, segundo o Código Civil.

DIREITO À DEFESA Muitos condomínios estabelecem uma data para a realização de uma assembleia, para que o multado tenha a chance de se defender e até mesmo tentar inverter a situação. Para isso, é importante a leitura do regulamento interno, a fim de saber quem está com a razão.

Se, ainda assim, o morador multado se sentir injustiçado, existe a possibilidade de ele ingressar na

Justiça, para questionar o pagamento da multa. Entretanto, é aconselhável tentar uma solução amigável.

De acordo com a associação, a conversa é sempre uma boa saída, mas, caso não seja possível e o problema seja constante, a multa é justificável e, em último caso, uma ação judicial movida pelo condomínio pode ser a única solução.

ANIMAIS E GARAGEM Por conta da falta de segurança nas grandes ci-

dades, a procura por apartamentos tem aumentado nos últimos anos, por exemplo, 82% dos contratos de aluguéis fechados entre janeiro e março deste ano foram de apartamentos e quitinetes.

Entretanto, preocupadas com essa questão, muitas pessoas descobrem que não é permitido ter animais no local para o qual estão se mudando. Neste caso, a única solução é recorrer à Justiça ou tentar modificar a convenção do condomínio durante a reunião mensal.

Além dos animais, outro quesito que pode gerar dor de cabeça é a vaga da garagem. Muitas pessoas compram apartamentos com vaga, mas não têm carro, ou possuem mais de uma vaga e desejam alugar aquela que não utilizam. Neste caso, deve se oferecer a vaga, primeiramente, aos condôminos proprietários e só depois aos inquilinos do prédio.

Em caso de desejar vender ou alugar a vaga para não moradores, é preciso autorização da convenção e da assembleia do lugar.

Fonte: InfoMoney

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Impermeabilização dos reservatórios de água potável Nos edifícios é comum encontrarmos as seguintes estruturas: cisterna (reservatório inferior) e caixa d’agua (reservatório superior). Nestes prédios, essas estruturas são comumente construídas em concreto armado. O concreto por não ter propriedade impermeável, necessita então de tratamento para este fim.

A água que fica reservada nestes locais é utilizada, seja para higiene, para a limpeza em geral e até mesmo para o consumo. Contudo não é dada a devida importância ao seu condicionamento.

No caso das cisternas, estas podem ser enterradas ou não não. No caso das cisternas enterradas, a falta de impermeabilização, permite que tanta a água reservada tenha vazamento para fora, e com isso exista um gasto maior na conta de água, como ainda pode ocorrer à situação em que haja água externa infil-

trando para cisterna e contaminando a água potável com qualquer substância presente no solo externo.

Nas cisternas não enterradas é comum ver deterioração do revestimento externo da parede, indícios de infiltrações da agua interna para o lado externo, ou seja, vazamentos.

Nos reservatórios elevados os problemas são semelhantes. A ineficiência do sistema impermeabilizante faz com que aguas de chuva penetre na caixa d’água, trazendo uma série de impurezas, e se misture com a água potável.

Além disso, tem o fato da água interna também infiltrar pela parede e/ou laje dando inicio aos vazamentos.

Para evitar estes problemas, é necessário que haja impermeabilização, contudo o sistema que estão utilizando na maioria dos edifícios é o da manta asfáltica, já obsoleto em face de novos produtos e tecnologias avançadas. A manta, salvo alguma especifica, não é indicada para este tipo de utilização, pois além de soltar impurezas e contaminar a água, não inibe a infiltração das águas de fora para dentro do reservatório.

As argamassas à base de cimentos especiais, aditivos minerais e polímeros são as mais indicadas para este tipo de serviço. Conferem excelente aderência, ótima resistência mecânica, não altera a potabilidade da água, pois são atóxicas, e impedem a infiltração das águas internas para o ambiente externo e das águas externas para o ambiente interno.

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A relação entre os escritórios de arquitetura e engenharia e o escritório de contabilidade

A constituição de um escritório de Arquitetura ou de Engenharia como uma Sociedade Ltda. segue, em linhas gerais, os mesmos caminhos da constituição de qualquer empresa. O primeiro passo é a contratação de um contador.

Responsabilidades do Escritório de Contabilidade: (Ao contratar o contador, o profissional deverá garantir que os seguintes serviços sejam cobertos pelo valor a ser pago mensalmente) A - Instalação da Empresa 1) Registro da empresa na Junta Comercial 2) Registro da Empresa no Ministério da Fazenda (CNPJ); 3) Obtenção de todos os alvarás e licenças 4) Providenciar impressão dos blocos de notas fiscais 5) Providenciar documentação para abertura de conta em banco B – Manutenção Mensal 1) Elaboração da folha de pagamento 2) Fazer o Registro Contábil das Notas Fiscais emitidas pela empresa 3) Emissão das guias e Formulários para pagamentos de impostos e obrigações sociais e trabalhistas 4) Pagamento dessas contas, nos bancos, com dinheiro previamente fornecido pela empresa C - Manutenção Anual 1) Declaração do Imposto de Renda da Empresa

2) Providências para renovação de alvarás e licenças (Ao contratar o contador, o profissional deverá garantir que os seguintes serviços sejam fornecidos, ainda que o pagamento seja feito como extra ao contrato mensal) 1) Declaração do Imposto de Renda dos Sócios 2) Montagem de livros e protocolos O profissional de Engenharia ou Arquitetura deve ter em mente que o contador (o Escritório de Contabilidade) é um FORNECEDOR. Um dos PRINCÍPIOS da empresa deve tratar da maneira como deve ser o relacionamento com os fornecedores. Sugiro cuidado para não APERTAR demais os fornecedores, forçando-os a fazer negócios que acabarão sendo ruim para eles. Os negócios devem ser bons para todas as partes envolvidas.

O Escritório de Contabilidade é um fornecedor estratégico e deve ser escolhido com essa visão. Em outras palavras, tudo deve ser bem combinado, mas as condições de contrato devem ser interessantes pra o Escritório de Engenharia/Arquitetura e também para o Escritório de Contabilidade.

A declaração de imposto de renda (pessoa física), por exemplo: esse é um momento (a época da declaração do imposto de renda) em que os escritórios de contabilidade podem ter uma renda extra. Por isso, entendo que é obrigação do Escritório de Contabilidade aceitar esse serviço e até dar prioridade aos seus clientes regulares. Mas entendo que é razoável que esse serviço seja cobrado como extra e não incluído como parte do contrato.

Ênio Padilha, engenheiro eletricista, consultor em Marketing para Engª, Arquitetura e Agronomia.

Site: www.eniopadilha.com.br | E-mail: ep@eniopadilha.com.br

Edição 207 - 2018 - Ano XVII

JURISPRUDÊNCIA DO CONDOMÍNIO* * Selecionadas pela advogada Pollyana Elizabethe Pissaia Condomínio responde por ato de funcionário que prejudicou morador Apelação cível. Cobrança de cotas condominiais. Reconvenção. Prejuízos materiais e morais. Furto ocorrido no condomínio. Sentença de procedência da lide principal e de parcial procedência da reconvenção. Pretensão de extinção da reconvenção, sem resolução de mérito. Alegação de ausência de conexão com a lide principal. Descabimento. No caso, independentemente da existência de conexão, ou não, com a lide principal, sobrepõe-se que a lide reconvencional foi recebida e devidamente processada, assegurado o contraditório e a ampla defesa às partes, estando a reconvenção apta ao julgamento de mérito, como efetivamente ocorreu. Mérito da reconvenção.

Hipótese em que os elementos de ponderação disponíveis nos autos confirmam a ocorrência de furto da unidade da ré-reconvinte. O exame das circunstâncias evidencia que o furto, pelas suas características (ausência de arrombamento e remoção de bens de porte), apenas se consumou em razão de grave falha dos serviços de vigilância do reconvindo, hipótese mais improvável, ou, o que é mais plausível, em razão da direta colaboração e envolvimento dos próprios funcionários do ente condominial, os quais concorreram para o evento. Seja como for, em qualquer das referidas hipóteses, o condomínio responde pela conduta dos seus prepostos ou funcionários, causadoras de prejuízo à condômina [...] (TJ/RS - Ap. Cível n. 70072775190 - 19a. Câm. Cív. - Ac. unânime - Rel.: Desa.

Mylene Maria Michel - Fonte: DJ, 27.02.2018) Foto e relatório de débitos do condômino inadimplente não podem ser expostos pelo condomínio Ação de indenização por danos morais. Autor teve divulgado seus débitos com o condomínio juntamente com sua foto para os demais condôminos, informações expostas no mural do condomínio. Sentença de improcedência. Redistribuição por força da Resolução nº 737/2016 e Portaria nº 02/2017. Apela o autor, buscando a fixação de indenização. Cabimento. Danos morais. Caracterização. Nenhuma atitude do autor autorizaria a divulgação de informações pelas rés, da forma como foram veiculadas. Vedação da exposição do condômino inadimplente à situação vexatória vexatória. Inteligência do art. 42, CDC. [...] (TJ/SP - Ap. Cível n. 1002827-74.2015.8.26.0152 - 31ª Câm. Extr. de Direito Privado - Ac. unânime - Rel.: Des. James Siano - Fonte: DJ, 26.02.2018) Condomínio do Programa Minha Casa Minha Vida pode usufruir da gratuidade processual Recurso – Agravo de Instrumento – Despesas condominiais – Taxa condominial em atraso - Ação de cobrança – Gratuidade processual. Insurgência contra a respeitável decisão que indeferiu a gratuidade processual ao condomínio requerente.

Agravante que demonstrou ser o condomínio destinado à moradia de pessoas de baixa renda – Programa Minha Casa Minha Vida – bem como possuir alto índice de inadimplência dos condôminos. Situação excepcional que autoriza a concessão do benefício benefício. Exegese dos artigos 5º, inciso LXXIV, da Constituição Federal e 98 do Código de Processo Civil. Decisão reformada. Recurso de agravo provido para conceder ao condomínio o benefício da gratuidade processual.

(TJ/SP - Agr. de Instrumento n. 2214683-34.2017.8.26.0000 25ª Câm. de Direito Privado - Ac. unânime - Rel.: Des. Marcondes D’Angelo - Fonte: DJ, 23.02.2018) Havendo previsão expressa, a taxa condominial pode ser rateada na proporção da fração ideal das unidades Despesas condominiais. Ação declaratória de inexistência de débito c.c. equiparação de taxas condominiais. Alegação de cobrança abusiva das taxas de condomínio. Cotas cobradas de acordo com disposição constante da convenção de condomínio. Rateio de despesas com base na fração ideal. Legalidade.

Artigos 1336, inciso I do Código Civil e 12, § 1.º da Lei n.º 4.591/64. As cotas condominiais devem ser cobradas de acordo com o estabelecido na convenção do condomínio, não havendo qualquer ilegalidade na disposição que prevê o rateio das despesas na proporção da fração ideal. Recurso desprovido. (TJ/SP - Ap. Cível n.1013033-11.2016.8.26.0477 - 35ª Câm. de Direito Privado Ac. unânime - Rel.: Des. Gilberto Leme - Fonte: DJ, 19.02.2018)

Edição 207 - 2018 - Ano XVII

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Economia com qualidade para o seu Condomínio Soluções em eficiência Energética Os tempos de crise são bons para reavaliar os padrões e hábitos de consumo, os produtos que consumimos, para ver onde é que podemos enxugar os gastos. Com as tarifas altas promovidas pelo governo na conta de luz têm provocado uma discussão na mídia em substituir as já não tão novas lâmpadas fluorescentes pelas novíssimas lâmpadas de LED. A tecnologia ganhou popularidade no mundo todo por proporcionar baixo consumo de energia e pela alta durabilidade da tecnologia evitando que as trocas de lâmpadas sejam tão frequentes.

As Lâmpadas Led, proporcionam a mesma quantidade e mais qualidade de luz. Com as lâmpadas Bulbos modelos de 6.5 a 10 watts você tem uma economia de 86% com dois anos de garantia; Modelos Tubulares de 9 a 40 watts em 127 e 220 volts com luz branca ou amarela, uma economia de 75% com dois anos de garantia, e nos Refletores 90% de economia de 30 a 120 watts em 127 e 220 volts com cinco( 5) anos de garantia de fábrica.

O LED, uma forma de semicondutor, gera luz quando uma corrente elétrica passa por materiais positivos e negativos. A energia é produzida na forma de calor e luz. Diferentes cores e maior eficiência são criadas por meio de alterações na composição do material. Tipicamente, uma lâmpada fluorescente compacta usa cerca de 20% da energia necessária

para que uma lâmpada comum gere o mesmo volume de luz. Hoje, os LEDs usam cerca de 15% apresentando vida útil de 25 mil a 30 mil horas, podendo chegar até a 50 mil horas. E em um futuro próximo, poderá chegar a 100 mil horas. Uma lâmpada incandescente, por exemplo, dura mil horas, uma halógena dois mil horas, e uma fluorescente compacta tem a vida útil de oito mil horas. A eficiência luminosa também conta a favor do Led. Enquanto este apresenta uma eficiência de 200 lúmens/Watt, a lâmpada fluorescente, a mais utilizada em empresas, apresenta eficiência luminosa

de 70 lúmens/Watt.

A aplicação desta tecnologia tem alcançado nos últimos dois anos, extraordinários avanços: tanto no aperfeiçoamento tecnológico, quando no preço. Embora ainda com preço acima das lâmpadas convencionais, quando calculadas olhando para o benefício conclui-se que vale a pena.

A substituição das lâmpadas tradicionais pela iluminação LED é uma forte tendência e um importante passo para reduzir os gastos com energia no seu condomínio, por oferecer vantagens em termos de Economia de energia comparada com as lâmpadas incandescentes, em um ano, o que você gastou a mais com a lâmpada de LED equivale ao que economizou a conta de energia. A partir daí é só lucro! Vida útil mais longa dura 25 vezes mais que as incandescentes, sendo possível chegarem até os 13 anos de uso. Vale a pena o investimento, já que, com a economia na conta de luz, o retorno é percebido em um ano.