Boletim do Condominio - edição 214 - agosto 2019 by aldemir demir batista

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Edição 214 - 2019 - Ano XVIII

Vida em Condomínio

E d i t o r i a l

Sistema elétrico do condomínio

Risco na garagem é do dono Síndica de edificação residencial em Curitiba consultou-nos a propósito da responsabilidade do condomínio por danos causados aos veículos estacionados no interior do prédio. Para melhor embasar nossa opinião, solicitamos que o TeleCondo lhe fornecesse subsídios jurídicos a respeito. Lembra inicialmente o parecer firmado pelos consultores Ricardo Magno Quadros e Fábio Chemim Gadens que "durante muitos anos existiu grande incerteza quanto à responsabilidade do condomínio em casos de danos, furtos, assaltos e roubos ocorridos dentro dos limites do condomínio". Porém, desde que o Superior Tribunal de Justiça fixou entendimento sobre o assunto, "tanto a jurisprudência quanto a doutrina convergiram para a mesma linha de raciocínio", que tem como base síntese formulada pelo ministro Rosado de Aguiar, com a seguinte dicção: 'A responsabilidade dos condomínios por fatos ilícitos ocorridos em detrimento dos condôminos, nas suas áreas comuns, somente tem sido reconhecida quando expressamente prevista na convenção e claramente assumida. Isso porque a socialização do prejuízo sofrido por um dos integrantes do grupo onera a todos, e é preciso que todos, ou a maioria exigida, estejam conscientes dessa obrigação e a ela tenham aderido' (RT 798, 04/2002, p. 227). Em reforço à posição do STJ, o TeleCondo destaca que "o simples fato do veículo encontrar-se na garagem do condomínio não evidencia a responsabilidade deste em indenizar o dono do bem móvel, haja vista que o condômino não estabelece, por este ato, contrato de depósito com o condomínio (que ensejaria a responsabilidade deste) porque a vaga de garagem é considerada parte integrante do imóvel do condômino, sendo ele o responsável pela guarda das coisas que lá se encontram". O parecer cita, ainda, farta jurisprudência de nossos tribunais, das quais pinçamos alguns excertos: "...a falta de previsão convencional que atribua ao Condomínio a obrigação de proteger os veículos estacionados nas dependências do prédio exclui a sua responsabilidade pelos eventuais danos a eles causados, só podendo haver responsabilidade em caso de participação culposa de algum empregado..." (TJRJ); "não basta mantenha o edifício segurança interna e externa e porteiro, inclusive vigilância noturna (...), para impor só por si a responsabilidade do Condomínio por danos causados por terceiros a veículos dos condôminos..." (TJCE); "Para os condôminos não há qualquer restrição para que decidam convencionar a cláusula de não indenizar, eis que estão dispondo livremente no alcance do seu particular interesse, sem qualquer ofensa à ordem pública, aos bons costumes ou a preceito cogente de Lei..." (TJRJ). A diretriz dos tribunais isentando o condomínio de ônus, inclusive nas hipóteses em que mantém vigilância, traz alívio para os proprietários "inocentes" e acaba com o paradoxo que existia ao tempo da velha jurisprudência, o de que quanto mais cuidadoso se mostrava o condomínio - tomando precauções para evitar danos nos veículos - maior era sua responsabilidade, sob o argumento de que quem vigia fica automaticamente responsável pelo objeto vigiado. Sob a ótica atual, o ideal é que o condomínio insira cláusula de não-indenizar na convenção e que, no interesse comum, coloque vigilância eletrônica na área de estacionamento, facilitando aos condôminos provar a origem de qualquer ato ilícito praticado no interior do prédio.

Manutenção preventiva é sempre mais econômica e segura, além de ser mais rápida do que a manutenção corretiva. Revisar de tempos em tempos todas as instalações elétricas, e ao interior dos apartamentos no condomínio é preciso, para proporcionar segurança a todos. A falta de manutenção faz condôminos correr risco de ter seu consumo aumentado ou desencadear graves consequências, que vão desde o simples desligamento dos disjuntores até aos incêndios e fatalidades. Podemos citar como alguns dos grandes consumidores de energia em um condomínio os elevadores, bombas, chuveiros elétricos, aquecedores, aparelhos de ar condicionado entre outros. Muitos síndicos encontram dificuldade para convencer os moradores da necessidade de fazer uma revisão geral de suas instalações em nome da economia nos gastos. Não é difícil perceber como muitos prédios estão com suas instalações elétricas ultrapassadas, colocando em risco o bolso e principalmente a segurança das pessoas, pois essa situação pode provocar a fuga e energia, quedas frequentes no fornecimento, incêndios e choques que podem vitimar uma pessoa devido à voltagem Condomínios com mais de 20 anos de vida estão com suas instalações elétricas no fim da vida necessitam trocar toda a fiação. Modernizar é economizar. Em relação à segurança, o barato quase sempre sai caro, quando se contrata um profissional não qualificado, você acima de tudo, assume o risco pela vida dessa pessoa que não está apta a manusear sistemas elétricos energizados, depois coloca em risco o patrimônio do condomínio e em situação extrema, a vida dos moradores e funcionários. Assim, fica a sugestão: síndicos, não economizem coopere com sua segurança. Boa leitura! Luiz Fernando Fernandes Cardoso Jornalista responsável - DRT 9034-PR

PARA ANUNCIAR

Luiz Fernando de Queiroz é autor do TPD-Direito Imobiliário e do Guia do Condomínio IOB Fone: (41) 3224-2709 - e-mail lfqueiroz@grupojuridico.com.br.

(41) 3779-4253 EE xx pp ee d i e n t e Editor: Luiz Fernando Fernandes Cardoso Jornalista: Luiz Fernando Fernandes Cardoso - DRT 9034-PR Tiragem: 10.000 exemplares

Endereço para correspondência: Rua Francisco Alves Guimarães, 313 Cristo Rei - Curitiba - PR - Tel./Fax: (41) 3779-4253 E-mail:

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Ozelame Advocacia e Consultoria O escritório de advocacia boutique é administrado pelos sócios Gilberto Ozelame e Rafael Ozelame, com sede própria situada no Centro Cívico em Curitba. Com mais de 30 anos de experiência no ramo do Direito, contando inicialmente com o Dr. Gilberto Ozelame que possui em seu currículo uma década dedicada ao ofício da magistratura e desde o ano 2000 dedica-se exclusivamente ao ofício da advocacia, com experiência de docência na Universidade Tuiuti do Paraná, mestrado em Direito Público, Pós-Graduação em Direito Tributário e Processo Civil. Por sua vez, o sócio Rafael Ozelame, advogado há 8 anos militante na capital do estado, possui em seu currículo, seguindo os passos de seu pai, mestrado em Direito Econômico pela PUC - PR com ênfase em responsabilidade civil, bem como é especialista em Processo Civil, com formação na área de Administração de Empresas decorrente de MBA realizado na FGV, articulista e palestrante. O escritório especializou-se em Direito Imobiliário, atuando desde a tratativa do proprietário do terreno em casos de incorporação e negócios imobiliários, passando para consultoria em negócios imobiliários, formação de empresas de propósito específico para desenvolvimento de incorporações, tratamento jurídico da incorporação imobiliária e garantindo contratualmente a segurança as partes envolvidas. Atua também em consultoria para condomínios, seja na relação entre moradores, revisão de conven-

administradoras de condomínio e especialmente imobiliárias, com formulação de contratos de compra e venda, locação e permuta imobiliária. Atua também em Arbitragem Imobiliária, que viabiliza a solução de conflitos fora do Poder Judiciário em nome da celeridade. Prioriza o contato e qualidade percebida pelo cliente, atuando de forma célere, transparente e em comunhão de esforços para buscar qualidade e satisfação do cliente na prestação de serviços jurídicos. O escritório está à disposição para atendê-lo, entender qual é sua necessidade e apresentar uma solução sustentável ao seu problema real, com base no conhecimento adquirido e de forma a gerar sentimento de satisfação plena ao cliente.

Dr. Rafael Ozelame

ção de condomínio, participação ativa em assembleias de forma a mediar eventuais conflitos entre moradores, e auxiliando o síndico na defesa dos direitos dos consumidores enquanto pessoa jurídica e prestando assessoria em relação aos direitos dos consumidores pessoas físicas que eventualmente queiram pretendem em face da construtora. Ainda, temos experiência em consultoria para

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Não assuma riscos! Deixe a administração do seu condomínio com a ADMINISTRADORA Com a crescente expansão da construção civil e da demanda de pessoas morando e trabalhando em condomínios uma nova forma de administração é exigida nos empreendimentos, uma administração profissional, elevando condomínios ao patamar de empresas. O leque de serviços que os condomínios necessitam é amplo e complexo, alguns exemplos são: contabilidade, gestão financeira, gestão de recursos humanos, assessoria jurídica, gestão de manutenções, gestão de áreas comuns, gestão de conflitos e etc. O síndico que assumir esta ocupação tem que entender um pouco de cada área e deverá contar com uma administradora especializada com todo conhecimento técnico do segmento pronta para assessorá-lo e direcioná-lo. As funções do síndico como representante legal do condomínio abrangem responsabilidades diversas, como civil e criminal e podem trazer riscos. Há também as operações financeiras, contábeis, fiscais, de recursos humanos, de manutenções e todo o resto que envolve a operação do condomínio e que são diretamente de responsabilidade do síndico. Portanto, administrar um condomínio não é coisa fácil ou simples, e abrange vários segmentos que necessitam conhecimentos técnicos. É necessário o síndico contar com uma administradora especializada e de confiança para assessorá-lo em seu dia a dia. A necessidade de profissionalização da gestão de condomínios levou algumas empresas a oferecer uma atuação dinâmica centrada na qualidade e serviços modernos, tendo

como base o domínio pleno da atividade com resultados que satisfaçam as aspirações do mercado cada vez mais exigente. A SYNDIKOS GESTÃO CONDOMINIAL PROFISSIONAL com certeza é uma dessas empresas e formou, com uma experiencia de mais de 12 anos no mercado, um conceito moderno de administração, que tem como base tecnologia e padrões de gestão efetivos para cada perfil de condomínio, facilitando o trabalho do síndico e melhorando a qualidade de vida dos condôminos através da entrega de serviços de qualidade com o melhor custo benefício. Baseada em diretrizes humanas e modernas, criada e composta por profissionais na área de administração, contabilidade e finanças, com uma equipe altamente preparada e atualizada, a SYNDIKOS hoje é uma empresa sólida, desfrutando de posição marcante no mercado condominial de Curitiba e região, conquistando clientes pela segurança e solidez de seus serviços. Com uma estrutura ágil e dividia por setores especializados a SYNDIKOS oferece atendimento personalizado nas várias áreas de atuação na gestão condominial, como: Contabilidade, Finanças, RH, Compras e Manutenções, Assessoria Jurídica e Tecnologia (sistemas e aplicativos). O cuidado da empresa é atuar com imparcialidade absorvendo todas as responsabilidades administrativas nunca se sobrepondo ao representante legal do condomínio, o síndico, e sim realizando o assessoramento e direcionamento. Também a SYNDIKOS realiza o atendimento direto ao condômino que possui suas de-

João Lemes Diretor Presidente do Syndikos

mandas e dúvidas, não sendo necessário o síndico pessoalmente atendê-los em diversas ocorrências. A SYNDIKOS também realiza treinamentos em áreas voltadas ao mercado condominial, como CURSO DE SÍNDICO PROFISSIONAL, CURSO DE CONSELHEIRO FISCAL e CURSO DE POR TEIRO CONDOMINIAL. Visando PORTEIRO assim auxiliar na capacitação do mercado e elevação da qualidade geral da gestão condominial na sociedade. Tendo como missão Administrar condomínios residenciais e comerciais, promovendo qualidade de vida aos condôminos, valorização dos patrimônios e gestão consciente de recursos a Syndikos está pronta para atendê-lo! Faça uma consulta sem compromisso, teremos satisfação em trabalhar para seu condomínio.

Telefone: 41 3039 0084 www.syndikos.com.br

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Edição 214 - 2019 - Ano XVIII

Síndico profissional a Solução A figura do “síndico aposentado” ou da dona de casa que assume tal responsabilidade vem cada vez mais perdendo espaço para gestores profissionais. O chamado síndico profissional ou terceirizado, inclusive, já não é mais objeto de luxo apenas de grandes condomínios e virou opção de gestão. Até pela grande demanda do mercado, o cargo vem despertando a atenção de condôminos de prédios menores. Ao síndico, cabe a prática de todos os atos previstos no artigo 1.348 Código Civil, dentre os quais o de representar ativa e passivamente o condomínio, ordenar a realização de obras e serviços, convocar a assembleia geral, mediar os problemas entre condôminos, fiscalizar e supervisionar o trabalho do zelador e as funções administrativas delegadas à administradora. A expansão dessa atividade tem sido estimulada pelas novas responsabilidades, serviços, ampliação das obrigações legais. A tecnologia complexa tem exigindo, além de noção mínima do funcionamento de diferentes setores de um condomínio ampla disponibilidade de tempo. Mudando totalmente o perfil dos gestores condominiais. Na vista disso é essencial ter conhecimentos inerentes a processos administrativos e contábeis para a elaboração e interpretação de informações relevantes que auxiliam na tomada de decisões na direção do condomínio.

ção, e aplicação de um modelo personalizado de gerenciamento e administração.

Assim sendo muitos condôminos atraídos pela profissão resolveram profissionalizar-se na área buscando especialização e colocação no mercado. A função essencial desses novos gestores é fazer com que a convenção condominial, o regulamento interno e as decisões de assembleias sejam cumpridos com transparência e integridade de informações garantindo assim o valor do ativo Patrimonial com ética, diligência e idoneidade. Focados na prestação de serviços de assessoria de condomínios, esse novo perfil de gestores tem procurado fornecer além de orientações especializadas, recursos necessários para administração do condomínio. Desta forma, o bom senso nas relações moradores/sindico prevaleça com segurança na administra-

ATRIBUTOS MÍNIMOS Atributos mínimos que um profissional externo deve apresentar no exercício do cargo de síndico: - Estabelecer compromisso com o condomínio e a qualidade do serviço; - Demonstrar comprometimento com a Convenção, Regimento Interno e as normas fiscais e tributárias, entre outros; - Traçar objetivos com base nas expectativas da coletividade que administra; - Planejar o trabalho; - Apresentar os resultados conquistados a partir do demonstrativo de contas, além de criar outros instrumentos para comprovar as demais realizações; - Atuar como um elemento integrador da equipe, saber lidar com as pessoas. Ou seja, o síndico profissional tem que ter a visão de que foi contratado para viabilizar a gestão e conferir maior transparência a esse trabalho. Caso contrário, se ele não souber estabelecer uma relação de confiança e respeito, compartilhar responsabilidades, poderá se transformar em “um novo problema para o condomínio”. O Editor

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Sobrecarga e falta de manutenção: o que você precisa saber Ao longo dos últimos anos, inúmeros acidentes estruturais são registrados, em condomínios. Os problemas estruturais acontecem por motivos variados, seja por falhas desde a construção, má conservação, ou pela degradação que é o processo natural do prédio, é preciso estar atento ao aparecimento de alguns sintomas, normalmente indicadores de um estado patológico das construções. Uma das preocupações dos proprietários está ligada com a segurança das sacadas dos apartamentos. Muitas são as histórias de acidentes e tragédias provocadas em função de descuido ou mesmo acaso de algumas providências que devem ser tomadas para prevenir tais ocorrências. Entre os maiores vilões à "saúde" das edificações está à agua que causa infiltrações e corrosões e se não tiver uma boa drenagem, a água acumula, penetra a estrutura de concreto e chega às ferragens podendo causar a corrosão. E a sacada por ser um dos espaços mais frágeis do edifício e por ser uma estrutura em balanço, projetada fora da fachada, com um único ponto de amarração ao prédio e estar mais exposta ao tempo, maresia, sol, chuva, a sacada necessita de cuidado. A sacada é o local onde as patologias da construção normalmente aparecem por primeiro. Sintomas como fissuras de grandes aberturas, manchas de infiltração, deformações exageradas (flechas), portas e janelas com dificuldade de fechamento e descolamento de pisos quase sempre são indícios de pro-

blemas graves que podem estar afligindo esta determinada área. AS sobrecargas originadas pela colocação de pisos sobre pisos nessa área ou novas paredes causam deformações a maioria desses problemas pode ser facilmente identificados ao se realizar periódicas nas edificações a cada dois anos. Deve-se observar que o aparecimento de fissuras é sempre um sintoma que merece extrema atenção, devendo ser investigado com a aplicação de metodologia científica específica, objetivando responder se tais fissuras podem conduzir a estrutura a problemas mais severos que impliquem em risco de segurança aos seus usuários. Geralmente as fissuras nos elementos estruturais em concreto armado, bem como no sistema de vedação (alvenarias), são resultado de variações de temperatura e de umidade, de sobrecargas não previstas na estrutura, da acomodação da fundação causada por recalques do solo, de dimensionamento ineficiente e da alteração química dos materiais, incluindo efeito coo retração e fluência. As fissuras visíveis em lajes de concreto arado normalmente representam um risco de baixa ordem e são muito comuns os apartamentos dos últimos andares de edifícios apresentarem este tipo de fissuras, tendose em vista as frequentes variações de temperatura a que estão submetidos esse elementos estruturais. Síndicos e administradores, também precisam estar atentos para a necessidade de sempre contratarem profissionais especializados em suas respectivas áreas de atuação.

Em alguns casos, a contratação de profissionais sem conhecimentos específicos para atividades aparentemente simples pode acelerar um acidente estrutural. A responsabilidade pela segurança das construções deveria ser levada mais a séria por toda a sociedade, através do estabelecimento de leis específicas ou através de uma maior conscientização quanto à necessidade de inspeção, fiscalização e manutenção das obras urbanas. JCS Engenharia é uma empresa do ramo de engenharia civil que vem oferecer soluções técnicas inovadoras com equipamentos adequados e tecnologia moderna na recuperação de estruturas de concreto. JCS engenharia e sua equipe se coloca à disposição de você síndico para uma visita técnica com uma avaliação das estruturas de sua edificação apresentando um diagnóstico da situação atual, e sugerindo os tratamentos adequados para restabelecer as condições normais de uso dessas estruturas. Agende uma visita!

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A hora de reformar o condomínio Uma edificação pode apresentar inúmeros problemas, como rachaduras, trincas, fissuras, descascamento, bolhas, eflorescência e manchas. Geralmente os maiores vilões presentes na maioria dos edifícios são as trincas e fissuras, que são, porém, grandes incógnitas para os síndicos. Afinal, por que elas ocorrem? As causas podem ser decorrentes de materiais utilizados na construção, como tijolos e blocos, massa de assentamento, reboco, emboço, como também dos movimentos na estrutura do edifício, da incidência de umidade causada por infiltrações ou vazamentos de tubulações hidráulicas, ou de vários desses fatores simultaneamente. Muitos condomínios vão protelando o momento de fazer um check-up e com isso o desgaste vão se ampliando o custo da reforma vem colocando em risco a vida sadia da estrutura do edifício. Reformar um edifício não envolve apenas resolver a parte estética, mas sim cuidar da parte estrutural avaliando as causas das anomalias para obter bons resultados. Deve ser executado um laudo Técnico realizado por um profissional habilitada no CREA (Conselho Regional de Engenharia, Arquitetura e Agronomia), onde o mesmo irá detectar as patologias que o edíficio apresenta, assim buscando a melhor solução para o caso, após a averiguação da situação. O agravamento das patologias (trincas e fissuras) se dá também devido à falta de manutenção no que dizem respeito à impermeabilização (pintura) externa que sofre deterioração da camada impermeável ( perda de resina da tinta) por calcinação devido ao tempo excessivo de exposição à intempéries, bem como o provável excesso de finos na argamassa de reboco e dosagem inadequada de aglomerante( cimento e plastificante (cal hidratada) e novamente não descartando também, causas como as de movimentação estrutural devido à dilatação térmica. Não estado mais o revestimento (emboco/reboco) prote-

gido da umidade externa e interna (umidade percolante devido às falhas de impermeabilização), a edificação passa a absorver parte da água direta das chuvas e das áreas úmidas internas, sendo dessa forma submetido ao trabalho constante de dilatação e contração pelo ganho e perda de umidade de forma sequencial e constante ao longo dos anos. Essas patologias devem ocorrer de forma localizada e nas proximidades das páreas úmidas, como banheiros, áreas de serviços, falhas em rufos e calhas da cobertura, no prazo médio de uma a dois anos após o término da nova pintura. Nessa ocasião os pontos de umidade serão facilmente detectáveis devendo ser sanados nas áreas internas e a pintura refeita nesses pontos localizados, daí a necessidade técnica de aplicação da tonalidade clara, pois a mesma permitirá maior facilidade de retoques sem manhas de tonalidades diferenciadas. Concomitantemente aos serviços de pintura ou em data imediatamente posterior ao seu término, o condomínio deverá contratar empresa especializada em impermeabilizações para os devidos reparos e estanqueidade das áreas úmidas internas e externas. Entende-se por áreas úmidas internas e externas os banheiros, lavanderias, cozinhas, prumadas de esgoto e água fria, pisos das sacadas, caixas externas de ar condicionada, soleiras das janelas e cobertura do edifício compreendendo calhas, rufos e condutores. Na hora da contratação da empresa que irá executar os serviços o condomínio deverá tomar os devidos cuidados. Se a empresa encontra-se registrada no CREA caso o profissional responsável não for registrado no CREA, o contratante, no caso o condomínio, está assumindo para si a responsabilidade e contratando uma empresa habilitada, o cliente está transferindo a responsabilidade de qualquer problema para esse profissional. Outro fator importante é verificar se os funcionários es-

tão registrados e possui Apólice de Seguro de Vida. Se há, engenheiro Responsável que responda e acompanhe periodicamente a obra. O condomínio deve exigir que a empresa disponha de equipamento de segurança para seus profissionais. Averiguar a quanto tempo a empresa encontra-se no mercado e as obras que executou e se possui sede e quais são suas estruturas físicas, administrativas e técnica. É importante salientar que certas firmas costumam fechar um contrato e sub empreitar os serviços para a profissionais autônomos, não proporcionando assim nenhuma garantia ou respaldo na qualidade dos serviços contratados, muitas vezes não dando conta de fazer a entrega da obra como previamente contratado algumas vezes recebendo dinheiro adiantado e não concluindo a obra devido à falta do fluxo de caixa. Então alertamos novamente que antes de iniciar os serviços, deve-se tomar todos os cuidados necessários e fazendo assim com que a margem de erro e preocupação em relação aos serviços contratados reduzam, proporcionando aos Síndicos e aos Condôminos tranquilidade e evitando possíveis dores de cabeça e custo extras que podem ser gerados em detrimento de uma má contratação.

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Liminares: possibilidade de utilização em casos de vício construtivo Hoje quero dividir com você leitor um tema que pode vir a ser muito bem utilizado para solução do seu problema de vício construtivo em seu condomínio, que é a técnica processual de liminar. Mas antes de entrar propriamente dito neste tema, cabe ainda tecer alguns comentários sobre a propriedade coletiva e os passos que são necessários serem cumpridos para que seja possível, no mundo jurídico, a utilização desta técnica em prol da defesa dos direitos dos consumidores. Quando se tem em mente a questão da qualidade de um apartamento, ou de uma obra em geral, devese antes de mais nada lembrar de uma regra cotidiana da economia chamada oferta e demanda. A oferta e a demanda são reguladas pelo mercado, ou seja, devem ser movimentos livres dos agentes no contexto do mercado em busca, de acordo com suas preferencias sejam pessoais ou empresarias, do que pretendem consumir ou do que pretendem oferecer, de forma que quanto maior a oferta, diminui-se o correlato preço quando a demanda é baixa, sendo o raciocínio inverso também válido. Em se tratando de mercado imobiliário, o Brasil experimentou um aquecimento desde 2008, apesar da existência de crise internacional dos papéis chamados subprime que causou uma onda de crise econômica que acabou afetando os países como um todo, um em maiores proporções e outros e menor escala. Em se tratando de Brasil, apenas para realizarmos um recorte temporal, a partir deste ano verificou-se uma grande demanda por apartamento na planta, seja para investimento ou para moradia própria. Alguns elementos econômicos podem ser indicados como causa desta grande procura, como impressão de que referida crise econômica não teria impacto em nossa economia bem como aliada a uma política pública de acesso à moradia com fornecimento de linhas de crédito a empresas do setor com o objeto de, justamente, atender a esta demanda por novos imóveis. O ponto de convergência entre demanda por apartamentos e uma oferta limitada a capacidade de produção das empresas do setor é justamente os critérios de concorrência que fazem o consumidor a escolher entre um produto - ou uma empresa - em detrimento da outra. Dentre esses elementos que permeiam a escolha do consumidor pode se destacar o preço do imóvel, que é uma variável importante para determinadas camadas da sociedade economicamente ativa, bem como prazo de entrega e qualidade de obra. Quando se verifica uma demanda por apartamentos e diante da necessidade das empresas do setor manejarem e continuarem suas políticas internas de pagamento de dividendos e lucro, um dos aspectos que acaba sendo afetado é justamente a qualidade da obra em decorrência da disputa neste mercado ser acirrada, propiciando a necessidade de redução de custo de produção em prol da empresa com disputa no quesito preço ao consumidor final. Um dos pontos que se comprova que houve aquecimento de demanda é a quantidade de unidades em estoque das construtoras e a permanência de anúncios em empreendimentos que, as vezes, contam com apenas um apartamento ainda para ser vendido. O fato é que para a construtora não há milagre, ou seja, a conta do cálculo da margem de lucro ainda tem que fechar de acordo com o interesse do acionista, e por este motivo e dada a grande concor-

rência do setor, alguns elementos de acabamento e qualidade da obra acabam sendo mitigados. Assim, considerando que apartamento é um bem durável, as vezes acaba que o consumidor somente terá certeza da qualidade do imóvel que comprou com o passar do tempo, ou seja, compra-se o imóvel sem ter certeza quanto a sua qualidade e principalmente se cumprirá sua vida útil desejada. Com base nesta percepção da realidade do mercado e uma tímida tendência de diminuição do valor agregado ao cliente, considerando a sua satisfação decorrente do investimento em determinado bem de consumo, tem-se a identificação de uma crescente demanda por situações decorrentes de falha construtiva, as vezes em detalhes de acabamento e as vezes em situações mais sérias, envolvendo parte estrutural de empreendimentos que acabam por colocar em risco a vida dos consumidores que, de boa-fé, acreditam em determinada empresa e nela depositam o valor correspondente ao preço do imóvel. Neste cenário, a figura do síndico enquanto o primeiro responsável pela titularidade de direitos e interesses dos proprietários que compõem o acervo de direitos do condomínio ganha relevância porque é justamente ele, o síndico, quem receberá as áreas comuns do prédio após sua entrega pela construtora. Já neste primeiro contato sugere-se a realização de uma vistoria técnica com engenheiro especialista em patologia de construção para, justamente, com o auxílio de um profissional calejado pelas peculiaridades do mercado, poderá auxiliar o síndico na busca de seus direitos que deveriam já serem garantidos por empresas que atuam de forma séria no mercado. Não deveria ser, pelo menos, necessário exigir-se o óbvio parafraseando-se Bertolt Brecht. Para o consumidor que acaba de adquirir um apartamento não deveria ser razoável ter que realizar uma vistoria técnica já no momento zero de entrega de uma obra, mas infelizmente em decorrência da complexidade do setor, cabe ao consumidor final a busca pelos seus direitos. Assim, recomenda-se a realização de vistoria já no primeiro contato com o empreendimento. Ato contínuo contínuo, para o síndico, cabe mais um conselho: jamais tome uma decisão de forma unilateral sem estar amparado pelo seu conselho e principalmente pelos demais moradores através de uma assembleia ordinária. A assembleia é o palco para colocar-se luz sobre todas as questões relativas a propriedade comum, que por coerência está representada pelo síndico. O síndico, por sua vez, não é o dono da razão tampouco tem a incumbência de tomar a decisão de forma sozinho, e sim é o porta voz e o coordenador dos trabalhos para visar e satisfazer seus pares que em igualdade de condições são proprietários com os mesmos encargos: pagamento da taxa condominial. Assim, de acordo com suas respectivas frações ideais, cada um contribui em prol da coletividade, e em decorrência deste sentimento de coletividade deve-se ouvir a todos os interessados. Uma vez tendo o síndico tomado suas decisões pautadas na legalidade, na ética e na moral, sem perder-se de vista o contido na convenção do condomínio quando face a um problema de vício construtivo, deve-se considerar e ponderar a busca extrajudicial ou judicial dos direitos das pessoas envolvidas. É

importante salientar que de acordo com a legislação brasileira a construtora ou incorporadora é responsável pela solidez da obra, de acordo com o artigo 618 do Código Civil e artigo 12 do Código de Defesa do Consumidor. O ponto chave neste ensaio é justamente informar que a depender da situação concreta, o síndico pode lançar mão de medida liminar para a defesa dos direitos de seu condômino. A medida liminar é importante porque, desde que preenchidos seus requisitos legais para seu deferimento, é uma ferramenta que permite a concessão pelo juiz competente de uma medida liminar para determinar que a construtora, guardada as devidas peculiaridades do caso concreto, realizar uma intervenção preventiva ou reativa à determinado vício construtivo. Isto é importante tendo em vista que, normalmente, um processo judicial é demorado... mas para o síndico que está diante do problema real é necessário uma medida de urgência para que seja resolvida a questão de forma mais imediata, podendo-se utilizar a medida liminar para este fim. Ela é cabível quando se está diante de perigo na demora da provisão judicial que coloca em risco a segurança do consumidor e quando a probabilidade do direito de quem pede a medida possa ser verificado já no momento incipiente do processo judicial. Um dos fatores que se recomenda que seja realizada a vistoria por profissional de engenharia é, além do monitoramento preventivo, viabilizar a prova documental da evolução da patologia e da constatação da patologia em si, mediante assinatura de responsabilidade técnica por quem assina o laudo dentre outros elementos de prova que são aceitos em um processo judicial, tudo para fortalecer e comprovar que de fato estar-se-á diante de uma situação de risco concreta que a demora do processo judicial poderá piorar ou tornar a situação irremediável. Quando se está diante de interesses coletivos, representado pelos condôminos, cabe ao síndico ser zeloso e preservar a vida da coletividade agindo de forma proba e preventiva com vistas a tornar viável e com tempo hábil a buscar a defesa dos direitos que são afrontados quando se verifica que um prédio "novo", com menos de cinco anos de vida, está eivado de vícios construtivos. Fica o registro, de forma simples, do que fazer: identificar o vício, contatar especialista em patologia construtiva, chamar uma assembleia para divulgar a situação e colocar todos a par da situação e, por fim, buscar extrajudicial ou judicialmente a solução da questão, podendo-se a depender do caso concreto solicitar ao juiz uma medida liminar para que a construtora ou empresa responsável pela obra tome as medidas necessárias a preservação dos direitos dos consumidores e especialmente a preservação da vida.

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Edição 214 - 2019 - Ano XVIII

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Edição 214 - 2019 - Ano XVIII

Muitas soluções de confiança num só grupo de empresas!!

O síndico atual busca todos os dias produtos e serviços de alta performance, proporcionados por empresas idôneas, éticas e que prezam pela satisfação do cliente. A exigência dos condôminos é cada vez maior e a paciência menor. Com isso, o síndico não pode perder tempo, nem dinheiro com falta de qualidade, decepções com materiais e serviços, comprometimento de prazos e todo tipo de desserviço que o mercado em geral oferece. Pensando numa solução abrangente, que possa facilitar a gestão condominial, 14 empresas de diferentes segmentos, que se complementam no atendimento aos condomínios, resolveram se unir em prol do mercado condominial, formando a MASTER SOLUCIONA. Cada uma das empresas tem seu histórico de atendimento e prestígio já consolidado, que garante o sucesso do grupo, que oferece soluções inovadoras e inteligentes.

MASTER SOLUCIONA oferece toda a informação da conjuntura atual do condomínio e a realização das obras e melhorias necessárias ficam evidentes, para que o síndico tenha a ferramenta ideal para aprovar facilmente seu planejamento em Assembleia. Um plano bem montando, fácil de entender, com valores e prazos, que não exija sacrifício financeiro do condômino e que ainda lhe traga benefícios gera assembleias positivas, harmônicas e sossego ao síndico. O condômino feliz com as melhorias do condomínio e a valorização do seu imóvel é tudo que o síndico precisa para que sua gestão seja um sucesso.

contato@mastersoluciona.com.br www .mastersoluciona.com;br www.mastersoluciona.com;br (41) 9 9279.4554

A proposta do MASTER SOLUCIONA compreende as seguintes etapas da solução: -

LEV ANTAMENTO DE NECES SIDADES: viLEVANTAMENTO NECESSIDADES: sita ao condomínio a fim de entender as demandas de serviços e produtos, fundos de reserva, entradas e saídas de recursos mensais; ORÇAMENTAÇÃO: são avaliadas as necessidades do condomínio, são elaborados orçamentos detalhados de serviços e produtos desejados, bem como prazos de implementação de cada solução; OPORTUNIDADES DE REDUÇÃO DE CUSTOS: são verificadas aplicabilidade de soluções inteligentes que gerem redução de custos, como portaria remota, energia solar, troca de lâmpadas, sistemas de segurança, terceirização de funcionários, etc, etc, etc. DIAGNOSTICO: é apresentada uma solução completa, que cobre as necessidades do condomínio, com fluxo de caixa positivo sempre, de modo que as benfeitorias não comprometam os recursos. PLANILHA INTELIGENTE: uma ferramenta visual, com fluxo de caixa mês a mês, apontando os investimentos e as entradas, bem como a conclusão de cada necessidade apontada.

Edição 214 - 2019 - Ano XVIII

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Edição 214 - 2019 - Ano XVIII

Chega de gambiarra!!! Já visitei mais de 3 mil condomínios na cidade de Curitiba e RMC, e todos precisavam de algum tipo de manutenção corretiva. Em muitos era possível verificar a preocupação do síndico em realizar um serviço de qualidade, que garantisse a durabilidade da edificação, bem como a saúde, bem estar e segurança de seus condôminos e usuários, porém, ainda existem aqueles que tentam o "jeitinho", tenta consertar os problemas de forma inadequada, e muitas vezes para esconder o problema existente. São calhas, sacos plásticos, pote de sorvete, bacias e tantos outros materiais que são utilizados para esconder uma infiltração. Ou ainda outros problemas relacionados com tubulações e vazamentos, que são "consertados" de forma totalmente errada, sem a conexão correta, sem o anel de vedação e etc, deixando a tubulação fragilizada, com riscos de rupturas. E aí a gente se pergunta por que este tipo de serviço, vale a pena fazer e pagar para fazer este tipo de serviço? Que vantagem o síndico ou o condômino leva em fazer este tipo de serviço? Estamos em um momento em que o síndico responde diretamente sobre todos os seus atos, é o seu CPF que está em jogo. No Código Civil Brasileiro é elencado todas as responsabilidades do síndico, inclusive de manutencionar as edificações, preventivas e corretivamente. É claro que são muitas responsabilidades para uma única pessoa, pois além da gestão das manutenções, existem a gestão da edificação, gestão de conflito, gestão dos gastos, gestão dos funcionários e etc. Ou seja, o síndico é um gestor, e o gestor deve se cercar de profissionais e empresas gabaritadas para auxilia-lo e dividir suas responsabilidades. É muito comum o síndico ter seu advogado, seu contador, sua administradora; Mas e seu engenheiro ou arquiteto? Apesar de serem esquecidos pelos síndicos, estes profissionais são fundamen-

tais para garantir a melhor forma de manutencionar o condomínio. As NBR´s 5674 e 16280 de Manutenção e Reforma das edificações, respectivamente, diz da possibilidade de transferência da responsabilidade da gestão da manutenção para um profissional qualificado para esta função. Para que seja executada de forma adequada e corretas as manutenções prediais, são necessários os seguintes passos: 1) Elaboração do Parecer Técnico: Este documento vai indicar quais manutenções devem ser executadas, assim como especificar os serviços a serem realizados bem como seu quantitativo, e ainda indicar o grau de criticidade de cada manifestação patológica; 2) Orçamentação: Com o Parecer em mão, é possível orçar os serviços necessários com empresas especializadas em cada área da manutenção, e com a vantagem que todos os orçamentos virão com os mesmos serviços, bem como áreas, sendo neste caso o único parâmetro de comparação o PREÇO; 3) Aprovação em assembleia: Após recebido os orçamentos, o profissional contratado para gerir a

manutenção vai apresentar e justificar aos condôminos a necessidade as manutenções orçadas, explicando os procedimentos que foram adotados; 4) Contratação: Após a escolha da empresa, durante o processo de contratação, o profissional deve verificar se a empresa tem as qualificações necessárias e exigidas pelas Normas Regulamentadoras do MT, se tem responsável técnico, se os funcionários estão registrados e possuem seguro de vida e etc. Para somente após a comprovação dos documentos necessários, possa finalmente iniciar o serviço de manutenção propriamente dito. E aí, novamente se faz necessário o responsável técnico do condomínio para fiscalizar os serviços realizados pela prestadora, dar o aceite parcial ou total de obra, autorizar os pagamentos, bem como emitir relatórios ou diários de obra, comprovando a execução de cada etapa do serviço contratado. Ou seja, o Engenheiro ou Arquiteto são fundamentais para assessorar o síndico nas manutenções da edificação - Chega de Gambiarra!!!! Fabiana C. Mazetto, M.Sc. atologias das Constr uções Patologias Especialista em P Sócia proprietária da Estruktor

3093-7377 / 99212-6776 / 99981-1611 .com.br www .estr uktor uktor.com.br www.estr Rua Emiliano P er neta, 680 Per erneta, Sala 1203 - Centro - Curitiba - PR

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O que pode ocorrer ao não chamar uma empresa especializada Fossas sépticas são unidades de tratamento primário de esgoto doméstico, que servem para a realização da separação e transformação físico-química de toda a matéria sólida contida no esgoto. Descuidar de sua limpeza pode acarretar em graves problemas de encanamento, além de danos à saúde e ao meio ambiente. A limpeza regular por uma empresa de limpa fossa garante seu funcionamento correto, mantendo a limpeza e a higiene da casa e do quintal. Uma simples obstrução no local, quando não tratada corretamente, pode causar um transtorno grave em sua casa. Por isso é importante que seja realizada a limpeza de fossas como ação corretiva, mas principalmente preventiva. A recomendação é que este serviço seja executado por uma empresa limpa fossa de credibilidade. Caso ela não seja feita corretamente, novos transtornos podem surgir. Adeptos do “faço tudo sozinho” cometem erros frequentes, como o de não deixar a fossa exalar os

gases após a abertura. Como permanecem trancadas e com a ação de várias bactérias anaeróbicas, as fossas liberam gases inflamáveis. Para fazer uma operação com material que usa eletricidade, como as bombas de auto sucção, é necessário esperar que estes gases dispersem. Outro erro é utilizar objetos pontiagudos ou substâncias muito corrosivas para limpar a caixa. Desse modo, podem arr uinar o recipiente ou a tubulação do sistema, sendo necessário a substituição de várias partes da estrutura da fossa. Para que continue decompondo o esgoto com segurança, a fossa deve ser limpa anualmente ou quando estiver se mostrando cheia. O ideal é que se mantenha atento à situação da descarga e ao volume disposto na fossa, e chamar uma empresa limpa fossa especializada para verificar periodicamente as condições do local. Uma empresa limpa fossa licenciada pelos órgãos ambientais retirará o lodo existente no fundo da fossa séptica com uma mangueira de sucção, transferin-

do-o para um espaço equipado para receber efluentes, normalmente os caminhões preparados para o serviço. Tais medidas evitam que o esgoto polua o solo e entre em contato com as pessoas, rios e transmita doenças. O material retirado deve ser transportado por uma equipe especializada e receber o devido tratamento. Não se espante se ainda ficar resíduos no fundo da fossa séptica. O ideal é deixar cerca de 10% do material lá dentro para que o tratamento dos efluentes não seja interrompido. Há casos que não basta retirar os resíduos. Uma fossa que apresente problemas de funcionamento pode também estar entupida. Neste caso, a melhor técnica a ser usada é o hidrojateamento, um potente jato de água pressurizada que limpa as tubulações e remove o que estiver obstruindo o fluxo. A Rotercano Serviços está há anos no mercado e se tornou referência no serviço de limpa fossa e desentupimento de fossa. Contamos com profissionais altamente capacitados, além de um atendimento diferenciado. Nossos funcionários estão disponíveis 24 horas por dia e sete dias por semana. Ligue para (41) 3296-2233/984122060 que enviaremos uma equipe para realizar um orçamento sem compromisso.

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O Código Civil não concedeu o direito do inquilino votar nas assembleias O Código Civil que entrou em vigor em janeiro 2003 promoveu importantes alterações na legislação que regula as relações vividas por aqueles que residem ou trabalham em condomínios. Uma delas diz respeito à limitação imposta ao inquilino, também denominado locatário, quanto à sua participação nas decisões que afetarão os moradores do edifício. É verdade que na qualidade de inquilino, o morador ou possuidor deve concorrer com o rateio das despesas ordinárias do condomínio. Isso significa dizer que a taxa suportada mensalmente pelo inquilino abrange os gastos com porteiro, manutenção faxina, consumo de água e energia elétrica, peças e manutenção de elevadores e dos equipamentos em geral, pequenos reparos elétricos e hidráulicos, enfim tudo que for necessário ao funcionamento do condomínio. Quanto às despesas com obras estruturais e reformas em geral, cabe ao condômino/ locador arcar com as mesmas através das chamadas taxas extraordinárias. Contemplando esse raciocínio, a Lei do Inquilinato nº 8.245/91 no seu art. 83 introduziu o § 4o no art. 24 da Lei nº 4.591/64 dando poder de voto ao inquilino, caso o condômino-locador não comparecesse à assembléia. Posteriormente, após cinco anos, surgiu a Lei nº 9.267/96, dando nova redação ao §4o do art. 24 da Lei nº 4.591/64, disciplinando que "nas decisões da assembléia que não envolvam despesas extraordinárias do condomínio, o locatário poderá votar, caso o condômino-locador a ela não compareça".

seja, a norma legal uma vez revogada ou derrogada, não volta a valer, quando outra lei revoga aquela que a substituiu. Sendo assim, não existe na legislação vigente, disposição que obrigue o condomínio a aceitar a participação do inquilino nas assembléias. O Código Civil adotou uma postura que privilegia o direito à propriedade, determinando direito de voto somente ao proprietário, de acordo com o art. 1.335: "São direitos do condômino: III - votar nas deliberações da assembléia e delas participar, estando quite". Portanto, a ausência do condômino na assembléia permitia ao inquilino votar matérias importantes, como eleição de síndico ou sorteio de vagas de garagem, bem como nas questões administrativas, exceto quanto a obras que resultassem em taxa extras. Ocorre que, o poder de o inquilino comparecer e votar nas assembléias foi extinto, pois o referido dispositivo legal sofreu alteração com a entrada em vigor do novo Código Civil (CC), Lei nº 10.406 2002, que dedicou um capítulo inteiro (arts. 1.331 a 1.358) a tratar das relações no condomínio edilício. Atacando diretamente a situação do inquilino, o CC derrogou os artigos 1º a 27 da Lei nº4.591/64, inclusive o §4º do art. 24 que permitia que ele participasse das assembléias e votasse. Da mesma forma, não há que se dizer que o art. 2.036 do CC revigorou o art. 83 da Lei do Inquilinato, pois o direito brasileiro não contempla o instituto da repristinação . Ou

INQUILINO PODE SER PROCURADOR Entretanto, assim como privilegiou o direito à propriedade, a legislação civil consagra no art. 653 o instituto do mandato, sendo lícito que o legítimo proprietário outorgue procuração ao inquilino ou para qualquer outra pessoa capaz, para que o mesmo o represente em assembléia, deliberando seja o que for, independentemente da matéria colocada em pauta. Caso o inquilino tenha interesse em participar e votar na assembléia, caberá a ele buscar junto ao condômino/locador a procuração, onde o proprietário poderá limitar os poderes a determinado assunto previsto na pauta, à participação em determinada assembléia, a certo período de tempo ou ainda por prazo indeterminado, até que seja o instrumento cassado ou revogado. Fonte: Alexandre José Zakovicz

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Manutenção em transformadores, não deixe para depois CREA-PR alerta para evitar falta de energia e risco de incêndios e explosões O transformador é um dos principais equipamentos responsáveis para que a energia elétrica chegue com qualidade e segurança ao consumidor. Empresas, condomínios, hospitais, shoppings, entre outros estabelecimentos de médio e grande porte, utilizam este equipamento para transmissão de energia ou potência elétrica. Para evitar riscos e prejuízos, existe uma legislação que estabelece responsabilidades e penalidades aos responsáveis pelos projetos, instalações e manutenções elétricas nas unidades de consumo. O coordenador da CEEE (Câmara Especializada de Engenharia Elétrica) do CREA-PR (Conselho Regional de Engenharia e Agronomia do Paraná), engenheiro eletricista Sérgio Luiz Cequinel Filho, alerta para a importância da conservação e os perigos da falta de reparos. “Uma vez o transformador recebido e instalado, posteriormente em períodos de um ano com o equipamento energizado, e a cada cinco anos com o equipamento desenergizado, o mesmo deve sofrer inspeções periódicas por equipe capacitada, especializada e devidamente registrada”, explica. RISCOS E PREJUÍZOS A ausência de manutenção pode acarretar na interrupção das atividades e processos dentro da empresa, com a parada de máquinas e até o envolvimento de acidentes com uma taxa maior ou menor de gravidade. “A qualquer instante pode ocorrer a falha no

transformador, deixando inúmeras pessoas sem energia elétrica, e em situações diversas, como paradas dentro de elevadores em edifícios, ou ocorrer o desligamento de aparelhagem em hospitais”, avalia Cequinel. Sobre o prejuízo financeiro e nas rotinas das indústrias, pode acontecer a perda de insumos em determinado processo de produção e atraso na entrega do produto, uma vez que a empresa nem sempre se dispõe de um transformador reserva. “Os gastos não planejados para a manutenção do equipamento avariado ou na aquisição de um novo são elevados, sem falar que são equipamentos produzidos especificamente para uma determinada instalação e os prazos envolvidos nos serviços de reparo, fabricação e transporte podem durar alguns meses”, destaca. “Vale esclarecer que um transformador, num momento de sobrecarga, o que não é difícil acontecer em função de que muitos operam acima da capacidade determinada pelo fabricante, ou se mal cuidado ou operado de forma irregular, pode funcionar como uma panela de pressão, chegando a atingir 100°C de temperatura, com extremo risco de incêndio ou explosão, e arremesso de estilhaços cortantes para várias direções em alta velocidade”, alerta o profissional.

A MANUTENÇÃO Para evitar riscos de prejuízos, em função da falha de um transformador, há a necessidade de um programa de manutenção preditiva e preventiva, realizando a análise de um conjunto de fatores referente à pressão, ruídos, temperatura, resistência do isolamento, entre outros. Neste caso, Cequinel Filho diz que é fundamental a contratação de um profissional da engenharia elétrica, para que elabore o projeto elétrico com precisão e detalhes quanto aos dispositivos de proteção e segurança. “Após isso, deve ser realizado um acompanhamento na fase da instalação e posteriormente manutenção, onde devem ser utilizados métodos e equipamentos certificados e de alta qualidade”, esclarece. Como forma de minimizar quaisquer riscos, é importante contratar boas empresas ou profissionais registrados no CREA e exigir a ART (Anotação de Responsabilidade Técnica) pelo projeto ou serviço como manutenção, laudos ou análises técnicas. “Poucos gestores e organizações sabem que a ART é um documento que valida e dá a garantia do serviço, por meio da chancela de um órgão federal de fiscalização como o CREA-PR. O contratante deve exigir a ART do responsável técnico pelo projeto ou serviço, pois estará não somente tendo um documento que poderá garantir a execução de um serviço bem feito e também contribuir para o combate contra a informalidade em atividades no setor elétrico”, finaliza o engenheiro.

Jornalista responsável: Daniela Weber Licht – MTB 3791/15/15v - daniela@basicacomunicacoes.com.br / www.basicacomunicacoes.com.br

Síndico profissional a solução A figura do “síndico aposentado” ou da dona de casa que assume tal responsabilidade vem cada vez mais perdendo espaço para gestores profissionais. O chamado síndico profissional ou terceirizado, inclusive, já não é mais objeto de luxo apenas de grandes condomínios e virou opção de gestão. Até pela grande demanda do mercado, o cargo vem despertando a atenção de condôminos de prédios menores. Ao síndico, cabe a prática de todos os atos previstos no artigo 1.348 Código Civil, dentre os quais o de representar ativa e passivamente o condomínio, ordenar a realização de obras e serviços, convocar a assembleia geral, mediar os problemas entre condôminos, fiscalizar e supervisionar o trabalho do zelador e as funções administrativas delegadas à administradora. A expansão dessa atividade tem sido estimulada pelas novas responsabilidades, serviços, ampliação das obrigações legais. A tecnologia complexa tem exigindo, além de noção mínima do funcionamento de diferentes setores de um condomínio ampla disponibilidade de tempo. Mudando totalmente o perfil dos gestores condominiais. Na vista disso é essencial ter conhecimentos inerentes a processos administrativos e contábeis para a elaboração e interpretação de informações relevantes que auxiliam na tomada de decisões na direção do condomínio. Assim sendo muitos condôminos atraídos pela profissão resolveram profissionalizar-se na área buscando especialização e colocação no mercado. A função essencial desses novos gestores é fazer com que a convenção condominial, o regulamento interno e as decisões de assembleias sejam cumpridos com transparência e integridade de informações garantindo assim o valor do ativo Patrimonial com

ética, diligência e idoneidade. Focados na prestação de serviços de assessoria de condomínios, esse novo perfil de gestores tem procurado fornecer além de orientações especializadas, recursos necessários para administração do condomínio. Desta forma, o bom senso nas relações moradores/sindico prevaleça com segurança na administração, e aplicação de um modelo personalizado de gerenciamento e administração. ATRIBUTOS MÍNIMOS Atributos mínimos que um profissional externo deve apresentar no exercício do cargo de síndico: - Estabelecer compromisso com o condomínio e a qualidade do serviço; - Demonstrar comprometimento com a Convenção, Regimento Interno e as normas fiscais e tributárias, entre outros; - Traçar objetivos com base nas expectativas da coletividade que administra; - Planejar o trabalho; - Apresentar os resultados conquistados a partir do demonstrativo de contas, além de criar outros instrumentos para comprovar as demais realizações; - Atuar como um elemento integrador da equipe, saber lidar com as pessoas. Ou seja, o síndico profissional tem que ter a visão de que foi contratado para viabilizar a gestão e conferir maior transparência a esse trabalho. Caso contrário, se ele não souber estabelecer uma relação de confiança e respeito, compartilhar responsabilidades, poderá se transformar em “um novo problema para o condomínio”. O Editor

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Manta asfáltica ajuda a ter uma impermeabilização duradoura Garantir a segurança no condomínio é uma das preocupações da maioria dos síndicos. Para muitos um dos principais problemas encontrados é a infiltração, que além de trazer aborrecimentos ocasiona danos estruturais e desvalorização ao imóvel. A maneira mais eficaz de resolver certas situações com a infiltração está na aplicação de um impermeabilizante: manta asfáltica. É preciso deixar claro que cada caso em aplicar a manta asfáltica tem que ser estudado e ter um projeto específico, porque a manta é apenas parte de um sistema de impermeabilização, que varia de obra para obra. As mantas asfálticas configuram sistema de impermeabilização flexível e pré-fabricado e são confeccionadas à base de asfalto modificado com polímeros e estruturantes em poliéster ou polietileno. Em comparação a outros sistemas de impermeabilização, a manta asfáltica é indicada especialmente para estruturas sujeitas a movimentação como coberturas, terraços, varandas, jardins, estacionamentos, entre outros. É o sistema de impermeabilização mais comum utilizado. Se bem instalada durante a construção do empreendimento, a manta asfáltica simples, de três a quatro milímetros de espessura, dura de cinco a sete anos. Quanto mais espessa, melhor. A manta

dupla, de oito milímetros, dura 25 anos. Entretanto, algumas medidas de prevenção podem prolongar a durabilidade dos sistemas, Muitos síndicos protelam o serviço e sofrem prejuízos enormes. É preciso deixar claro que toda estrutura externa, suscetível à chuva ou que tenha água constantemente, precisa passar pelo processo de impermeabilização para que as ferragens, vigas e estruturas não sejam comprometidas. A manta asfáltica é a única forma realmente duradoura de impermeabilizá-la. Em casos em um estado mais avançado, a infiltração pode levar à ruptura de toda a estrutura. Existem aditivos impermeabilizantes líquidos, mas eles exigem ma-

nutenção mais frequentes. Os sistemas de impermeabilização não duram para sempre, têm vida útil que pode chegar a 25 ou 30 anos. Terminado esse ciclo de vida, fica difícil evitar as obras de reposição, mas com uma manutenção adequada, é possível impedir o surgimento precoce das infiltrações. O tempo de duração de uma impermeabilização feita com manta asfáltica de alta qualidade é variável, podendo chegar a 20 anos de vida útil. Tem prédios que levam 10,5 anos para que o serviço seja refeito. Os reparos devem ocorrer sempre fora da época de chuvas e ser fiscalizados por um especialista em impermeabilização. A escolha dos materiais precisa ser criteriosa, de acordo com a estrutura e o uso do local. O condomínio deve exigir sempre a apresentação da ART (Anotação de Responsabilidade Técnica) pelo profissional, a aplicação de produtos regulamentados e a garantia prevista pelo Código Civil. Já a periodicidade da manutenção preventiva varia de um a dois anos, de acordo com a agressividade do ar e do uso, além dos materiais empregados. Mas, para um leigo, é difícil perceber a decadência do sistema se não houver sinais visíveis dos danos. Por isso, a atitude mais prudente de um síndico é contratar a inspeção de profissional habilitado. O editor

Livro de ocorrência: ter ou não ter? Saiba qual a importância do livro de ocorrência e quais os métodos alternativos utilizados em alguns condomínios. Uma das ferramentas mais utilizadas para a comunicação nos edifícios é o livro de ocorrências. Ele possui um papel muito importante para divulgar o que acontece no condomínio, informar sobre ajustes, reparos e até mesmo mediar ou registrar desentendimentos entre moradores. Funciona como um verdadeiro registro geral. Tudo o que acontece ou deixa de acontecer, passa por ali. De comportamentos indevidos a reclamações de moradores e até mesmo recados de funcionários. Todos podem utilizá-lo. No entanto, apesar do seu lugar de importância, ultimamente, ele tem sido substituído em alguns edifícios por métodos mais práticos e tecnológicos, como um grupo de e-mail e até mesmo o Whatsapp. No entanto, o livro ainda é extremamente eficaz e importante na rotina do síndico. “Para o síndico é importante, a fim de dar conhecimento a todos do que se passa no condomínio, seja aos moradores ou aos funcionários. Já para os moradores também é de grande importância fazer as devidas anotações no livro, a fim de dar conhecimento à administração das devidas reclamações”, afirma a advogada Paula Lopes da Schneider Associados. Apesar de não ser obrigatório, segundo a profissional, se o condomínio possui o livro de ocorrências, ele jamais deve cair em desuso. “O livro de ocorrências não é uma ferramenta obrigatória, mas é uma das formas de registro de reclamações entre moradores, funcionários e síndico. Caso o síndico entenda por bem em retirá-lo da vida condominial deverá comunicar em assembleia. Da mesma forma que poderá optar por outras formas de comunicação, como, por exemplo, site próprio do condomínio, e-mail do síndico, livro com folhas destacáveis e numeradas etc. O que importa é que haja no condomínio alguma forma na qual os condôminos possam

registrar suas reclamações, assim como sugestões”, afirma. Síndico há mais de sete anos do Condomínio San Sebastian, de 74 unidades, Vicente Russo é um dos adeptos da ferramenta. “Solicitamos que toda e qualquer anormalidade ou anomalia que o morador constatar deva ser registrada no livro de ocorrências. O meu papel de síndico é verificá-lo diariamente para ver o que posso sanar e quais dúvidas tirar. Costumo responder pelo próprio livro ou diretamente com o morador, depende da situação. Se for complicado, eu prefiro fazer um contato direto”, afirma ele. Russo conta ainda que já passou por situações delicadas relacionadas ao livro em seus anos de administração. Certa vez, dois moradores discutiram utilizando uma série de palavrões em suas páginas. E o livro também já foi utilizado como prova legal em um processo judiciário. “É importante que tudo, independente do que seja, fique registrado. O livro de ocorrências também serve como prova judicial e sua importância não pode ser negada. É uma ferramenta necessária para aproximar mais ainda o síndico na solução de problemas com os condôminos”, afirma. Segundo Paula Lopes, a ferramenta é uma das provas mais utilizadas em casos de disputas relacionadas a barulho entre vizinhos, por exemplo, ou condutas indevidas. “A linguagem deve ser clara, porém, sem palavras ofensivas ou acusações sem provas”. Outra dica da profissional é que todas as ocorrências registradas no livro sejam assinadas, evitando assim as “denúncias anônimas”. Uma das desvantagens do livro é justamente o seu caráter democrático. Como todos podem participar, a ferramenta pode se transformar em um verdadeiro transtorno se não for bemadministrada e, com isso, muitos síndicos estão optando por outras plataformas de comunicação.

É o que acontece no Condomínio Etage, de 70 unidades, no qual outros canais de comunicação como um grupo de emails ou conversas por Whatsapp são mais eficazes. Segundo o síndico Pedro Gonçalves, aos poucos o livro está sendo substituído. “Não é que não utilizamos o livro. Nós o temos na portaria e, eventualmente, comunicamos algo por ali. Ele tem o seu valor, e claro, funciona como um sistema de arquivos que são checados por mim e pela administradora. Mas o que é muito comum e que observamos no comportamento dos moradores é que com as novas tecnologias, as pessoas fazem muito contato por WhatsApp, redes sociais e grupo de e-mails do prédio. É muito mais prático, porque está ao alcance da sua mão e também deixa tudo registrado. Registros esses que, futuramente, poderão ser utilizados como prova jurídica ou para solucionar um problema. Na minha opinião, acho que é questão de tempo para ele cair em desuso”, afirma ele, que também está testando uma nova comunicação por meio do site do prédio, que em breve deve ir ao ar. Além do livro de ocorrências, site, grupo de e-mail ou grupo de Whatsapp, outras ferramentas como fichas avulsas para serem arquivadas, mural ou caixinha de sugestões também são válidas. “No final das contas, o que realmente importa para o síndico é atuar de forma eficaz na solução de conflitos. Com livro ou sem livro, o importante é resolver os problemas e evitar possíveis desentendimentos. Mas, temos que lembrar que, como o próprio nome sugere, o livro de ocorrências serve para registrar o que ocorre, ou seja, ter um registro de tudo o que acontece é extremamente importante para o síndico, independentemente de qual seja a ferramenta utilizada para isso”, finaliza Gonçalves. Mário Camelo

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Ênio Padilha

A educação no Brasil é problema seu também

Se você é um arquiteto ou um engenheiro você precisa ler o livro OS TORTUOSOS CAMINHOS DA EDUCAÇÃO BRASILEIRA - PONTOS DE VISTA IMPOPUL ARES do brilhante pensador brasileiro da educação Cláudio IMPOPULARES de Moura Castro. Castro E se você acha que por não ser professor ou dirigente de uma escola esse tema não é do seu interesse você precisa prestar mais atenção na vida em sua volta para ver que praticamente todos os problemas que você enfrenta na sua profissão tem origem na educação que você, seus clientes seus empregados ou seus governantes receberam e recebem. O tema EDUCAÇÃO, ou melhor, a maneira como a educação é tratada no Brasil por estudantes, pais, professores, dirigentes, políticos, empresários, artistas e autores afeta os seus interesses de forma brutal. Você é atingido diariamente pelos resultados. Seu desempenho profissional, sua relação com os clientes, a produtividade de sua equipe de trabalho e outros aspectos da sua vida profissional são afetados constantemente pela educação do pais. A educação é um problema de todos. Não é um tema de interesse restrito de educadores e burocratas dos governos. Em 232 páginas de um texto envolvente Cláudio de Moura Castro não deixa pedra sobre pedra. Analisando sistematicamente da pré-escola ao pós-doutorado o livro destrói todos os argumentos largamente utilizados por grande parte dos intelectuais da educação no Brasil para sustentar este estado de coisas que existe nas escolas brasileiras. Para tanto, utiliza-se de números inquestionáveis e exemplos indesmentiveis de como a educação é conduzida nos países reconhecidos como detentores dos melhores resultados na área (e, não por acaso, países líderes na indústria, na tecnologia e em todos os demais indicadores de cidadania). A burocracia do estado, a infestação da política na direção das escolas, os professores negligentes, pais ausentes, políticos desonestos, sindicalistas obtusos, intelectuais de prateleira, ideólogos de orelha de livro, conselhos profissionais preocupados apenas com reservas de mercado... Nada escapou da análise ácida e certeira do autor. Se tudo o que eu penso sobre educação estiver errado pelo menos eu sei que não estou sozinho com minhas convicções. Concordo completamente com TODOS os pontos de vista apresentados. Inclusive com aqueles com os quais eu não concordava antes de ler o livro. Por exemplo, este foi o primeiro autor que me apresentou argumentos convincentes à favor dos cursos superiores à distância (EAD). Mudei meu ponto de vista e minha opinião a respeito. A leitura pode ser um pouco desalentadora, já que muitas das mazelas apresentadas são históricas e parecem fazer parte do DNA do país. Um professor poderá ler o livro, concordar com o que o autor escreveu, suspirar, e queixar-se aliviado: “não adianta. Na escola onde eu trabalho nada disso será possível, porque nosso diretor é um ignorante...” Um diretor de escola poderá dizer “Tudo muito bom, tudo muito bonito... Mas, com as condições de trabalho que temos na nossa escola, nada disso é aplicável” Um arquiteto ou um engenheiro poderá dizer “tá feia a coisa. Mas não é comigo. O governo e o pessoal da área da educação que resolva esse problema” Mas a verdade é que a Educação é um problema que só vai ser resolvido no Brasil quando todos os brasileiros perceberem que podem (e precisam) contribuir de forma efetiva para que o problema seja reconhecido (de verdade) e enfrentado como um inimigo importante. O Livro de Cláudio de Moura Castro dá, então, uma valiosíssima contribuição. Não deixe de Ler. Já é um bom começo. Ênio Padilha, engenheiro eletricista, consultor em Marketing para Engª, Arquitetura e Agronomia. Site: www.eniopadilha.com.br | E-mail: ep@eniopadilha.com.br

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JURISPRUDÊNCIA DO CONDOMÍNIO* * Selecionadas pela advogada Pollyana Elizabethe Pissaia PLACA DE PROPAGANDA QUE DESRESPEITA A CONVENÇÃO DO CONDOMÍNIO DEVE SER RETIRADA Apelação cível. Condomínio. Ação cominatória. Desinstalação de placa de propaganda apoiada na marquise do prédio. Retirada de objetos dispostos em área de uso comum do condomínio. I. Por força do art. 131 do Código de Processo Civil/1973, no qual vem insculpido o princípio do livre convencimento motivado do juiz, o julgador não está obrigado a examinar todos os fundamentos legais apresentados pelas partes, tendo em vista que pode decidir a causa de acordo com os motivos jurídicos necessários à sustentação de seu convencimento. No caso em testilha, a produção de prova oral mostrou-se prescindível à apreciação da controvérsia, não havendo que se falar em cerceamento de defesa, com fulcro no art. 130 do CPC/1973. II. Deve ser retirada a placa de propaganda apoiada na marquise do prédio, em desatendimento à vedação expressa contida na convenção do condomínio, bem como no art. 1.336, II, do diploma civil. Ausência de prejuízo à requerente, uma vez que dispõe de outra placa localizada acima da entrada da loja. III. A utilização pela demandante de área de uso comum do condomínio, sem sua autorização prévia, enseja que este exija a cessação do uso. Hipótese em que a loja condômina, em desatendimento ao ônus que lhe impunha o art. 333, I, do CPC/1973, deixou de comprovar que as cadeiras, mesas e vasos de plantas encontram-se localizados em bem de domínio público (calçada), e não em área de uso comum do condomínio (recuo em frente à entrada da loja). Negaram provimento ao agravo retido e ao apelo. Unânime. (TJ/SC - Ap. Cível n. 70071118566 - 20a. Câm. Cív. - Ac. unânime ereira - Fonte: DJ, 20.10.2016). - Rel.: Des. Dilso Domingos P Pereira Ementa publicada na R evista Bonijuris. Revista *** CONDOMÍNIO QUE EXPRESSAMENTE SE EXIME DO DEVER DE GUARDA E VIGILÂNCIA SOBRE OS BENS DOS CONDÔMINOS NÃO DEVE INDENIZAR MORADOR POR DANO EM SEU VEÍCULO Recurso inominado. Condomínio. Indenizatória. Veículo estacionado riscado. Ausente o dever de guarda e vigilância do condomínio sobre os bens particulares dos condôminos e usuários. Ausência de responsabilidade do condomínio. Não configurado o dever de indenizar. 1. Insurge-se a parte autora contra a decisão que julgou improcedente o pedido de indenização por danos materiais, por ter sido o seu veículo riscado quando estacionado em vaga de uso rotativo do condomínio. 2. Inicialmente,inexiste nos autos prova da autoria dos danos, bem como que estes tenham ocorrido nas dependências do condomínio, ônus que caberia ao autor, a fim de demonstrar os fatos constitutivos do direito alegado, a teor do que preconiza o art.373, I, do NCPC. 3. Ainda que tenha sido o veículo avariado por riscos na pintura quando estacionado no interior do condomínio, não se reconhece como objetiva a responsabilidade do condomínio residencial por danos ocasionados a veículos estacionados nas suas dependências, na medida em que não possui o dever de guarda e vigilância sobre os bens de propriedade dos condôminos ou usuários. 4. Ademais, no caso concreto, conforme previsto no artigo 84 do Regimento Interno do Condomínio o condomínio réu não responsabiliza por acidentes, ou danos de ordem pessoal ou material, decorrentes de qualquer natureza, de que sejam vítimas dentro do condomínio, moradores, seus dependentes, serviçais, visitas e convidados (fl.114). A Convenção de Condomínio (art.57)diz que o condomínio não se responsabiliza pro acidentes, roubos ou furto de objetos, veículos de qualquer natureza e/ou acessórios nas dependências internas do Condomínio (fl.104) 5. Portanto, não tendo o condomínio o dever de guarda e vigilância sobre os bens dos condôminos, ausente o dever de indenizar os danos produzidos no veículo do autor. Sentença mantida. Recurso desprovido. (TJ/RS - Ap. Cível n. 71006350433 - 1a. T. Rec. Cív. - Ac. unânime - Rel.: Des. Mara Lúcia Coccaro Martins Facchini - Fonte: DJ, 31.10.2016). Ementa publicada na R evista Bonijuris. Revista *** IMPOSSÍVEL A REDUÇÃO DA TAXA CONDOMINIAL EM DECORRÊNCIA DA NÃO UTILIZAÇÃO DOS SERVIÇOS OFERTADOS PELO CONDOMÍNIO Apelação Cível - Cobrança - Despesas condominiais - Sistema de rateio Alegação de não utlização dos serviços - Previsão de exclusão em sede de convenção - Não demonstrado. - De acordo com o art. 1.336, do Código Civil, é dever dos condôminos “contribuir para as despesas do condomínio na proporção das suas frações ideais, salvo disposição em contrário na convenção”. - Sendo aplicado o critério de rateio de despesas em conformidade com o previsto em convenção, não há direito à redução da taxa condominial pela não utilização de determinados serviços. - A alegação de não utilização dos serviços prestados e oferecidos pelo condomínio é relativo, face a possibilidade de utilização por clientes sendo que automaticamente o lojista passa a auferir vantagem com os serviços. (TJ/MG - Ap. Cível n. 1.0000.16.069987-2/001 11a. Câm. Cív. - Ac. unânime - Rel.: Des. Alexandre Santiago - Fonte: DJ, 26.10.2016).. Ementa publicada na R evista Bonijuris. Revista