Finanzierung

KANN ICH MIR BAUEN

NOCH LEISTEN?

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Die Zinsen haben sich seit Anfang des Jahres verdreifacht. Das Baumaterial bleibt teuer. Wohin wir blicken, erschrecken wir vor Preiserhöhungen – dürfen wir uns da überhaupt noch trauen zu bauen? Ja, wenn Sie gewissenhaft rechnen.

Die letzten drei Jahre waren ein Crash-Kurs in Sachen Erwartungen und Vorhersagen. Wenn wir eines gelernt haben, dann das: Nichts ist sicher. Noch vor einem halben Jahr waren viele überzeugt, dass die Zinsen weiterhin niedrig bleiben. Und wenn wir alles aufzählen würden, was sich wegen Corona und dem Ukraine-Krieg unerwartet verteuert hat, würde dieser Absatz sehr lang werden. Das wirkt nicht gerade ermutigend für Menschen, die mit dem Gedanken spielen zu bauen. Doch lassen Sie sich von der aktuellen Lage nicht abhalten. Bevor Sie sich kopfschüttelnd von Ihren Bauplänen abwenden, rechnen Sie lieber objektiv aus, wie viel Haus Sie sich leisten können.

Budget abklären

Der erste Schritt ist immer die Frage: Wie viel Geld habe ich für die Rate zur Verfügung? Als Faustregel gilt: Die Mo maximal ein Drittel des Haushaltsnettoeinkommens sein. Wichtig: Planen Sie realistisch. Sie möchten auch noch leben. Urlaube sollten weiterhin drin sein. Ebenso sollte eine ausgefallene Wasch phe gleichkommen. Sie wollen weiterhin in der Lage sein, das Gerät schnell zu ersetzen. Ist Nachwuchs geplant? Wie überbrücken Sie Elternzeit(en) und Ausfall eines Gehalts? Könnten Sie Arbeitslosigkeit oder längere Krankheit überbrücken? Wie weit kommen Sie mit Arbeitslosen- oder Krankengeld, das nur 60 bis 70 Prozent des Gehalts ausmacht? Was viele vergessen: Neben dem Kredit sollten Sie einen Betrag für die Instandhaltung zur Seite legen. Hier haben sich pro Monat bewährt. Bei einem Haus -

metern wären das 180 Euro, die Sie im Monat sparen sollten. Ebenso wollen Versicherungen und Nebenkosten für Strom, Wasser, Müllabfuhr und Internet bezahlt werden. Je sorgfältiger Sie alles schungen gibt es im Nachhinein.

Wie lange?

Ihr monatliches Budget können Sie nur schwer ändern. An anderen Stellschrauben können Sie leichter drehen. Wie lange können und möchten Sie das Haus abbezahlen? Ideal ist, vor der Rente die letzte Rate zu bezahlen. Einige Bauherren schließen Verträge ab, die in die Rente hineinreichen. Ihr Argument: Die Kreditrate ist festgeschrieben. Damit können sie besser kalkulieren als mit Mieten, bei denen die Gefahr besteht, dass sie steigen.

Zwingend vergleichen

Die nächste Frage: Wie viel Eigenkapital haben Sie? Gibt es eine Möglichkeit, das Eigenkapital aufzustocken? Jeder Euro, den Sie selbst in die Finanzierung stecken, reduziert das Risikopotential der send Euro mehr Eigenkapital aus, um in die nächstbessere Zinsstufe zu rutschen und damit weniger Zinsen zu zahlen. Keine falsche Scheu. Reden Sie mit Ihrer Verwandtschaft über ein vorzeitiges Erbe oder eine Schenkung. Klären Sie ab, ob Sie ein privates Darlehen bekommen, das Sie zinslos zurückzahlen können. Sind diese Fragen beantwortet, rechnen Ihnen die Banken aus, welche Summe Sie zur Verfügung haben und wie viel Haus Sie sich leisten können. Klappern Sie Banken ab und lassen Sie sich verschiedene Angebote ausrechnen. Je nach persönlicher Situation passt die eine oder andere Bank besser zu Ihnen. Ein Beispiel: Planen Sie viel Eigenleistung? Banken rechnen diese unterschiedlich an. Daher sind Sie bei einer Bank vermutlich besser aufgehoben, die möglichst viel Muskelhypothek anrechnet.

Zins und Tilgung

Wer sich zum Bauen Geld von der Bank leiht, zahlt in der Regel jeden Monat einen festen Betrag. Dieser setzt sich aus Zins und Tilgung zusammen. Je niedriger der Zins ist, desto weniger „Leihgebühr“ zahlen Sie an die Bank. Und desto mehr Geld bleibt für die Tilgung. Also der Betrag, der Ihren Schuldenberg schrumpfen lässt. Variieren Sie die Faktoren, wie beispielsweise die Höhe der Tilgung oder die Laufzeit, um die für Sie Sie sich nicht alleine auf den günstigsten Zinssatz. Entscheidend sind die Gesamtkosten des Darlehens bis zur vollständigen Rückzahlung. Bietet eine Bank eine höhere Sondertilgung an? Es kann sich lohnen, einen etwas höheren Zins in Kauf zu nehmen, um mit einer höheren Tilgung das Darlehen schneller zurückzuzahlen und so in Summe weniger Zinsen zu bezahlen.

Wo sparen?

Erst Budget festlegen – dann Haus suchen. Wenn Sie diese Reihenfolge einhalten, sparen Sie sich viel Frust. Wenn Sie wissen, wie viel Sie ausgeben dürfen, können Sie konkret nachhaken, wenn Sie Angebote einholen. Pro Quadratme Euro. Können Sie sich Ihr Wunschaus leisten, wenn Sie es etwas kleiner bauen oder auf das Gästezimmer verzichten? Wenn der Grundriss klug geplant ist, fällt gar nicht auf, dass weniger Wohn nen Sie an exklusiver Ausstattung. Oder Sie rüsten vor und schließen Photovoltaik-Anlage, Smart-Home-System oder Kaminofen erst später an. Je mehr Sie bereit sind, Kompromisse einzugehen, desto realistischer wird Ihr Haustraum.

WEBTIPP

Ausrechnen!

Fünf Zimmer, große Küche, Badezimmer plus Gäste-WC und ein großer Garten. Viele angehende Eigenheimbesitzer haben genaue Vorstellungen vom Wunschhaus. Aber wie viel Luxus ist überhaupt drin und wie hoch darf der Kredit sein? Gerade bei den aktuell steigenden Preisen ist die Versuchung groß, eine Immobilie zu kaufen, die eigentlich viel zu teuer ist. Bevor es an die weitere Planung geht, muss also zuerst geklärt werden: „Wie viel Haus kann ich mir leisten?“ In unserem Portal www.hurra-wir-bauen.de fi nden Sie unter dem Punkt Ratgeber / Baufinanzierung einen Budgetrechner.

Eigenleistung

Wer selbst Hand anlegt, spart Handwerkerkosten. Die Eigenleistung hat einen rechnen diese Muskelhypothek an. In der Regel rechnen Banken bis zu 15 Prozent an, meist jedoch nicht mehr als Die Lohnkosten, die ein Handwerker für die Arbeit verlangen würde, entsprechen dem Wert, den Sie als Eigenleistung anrechnen können. Nehmen wir an, Sie

NICHT DIE ERSTBESTE

Lassen Sie sich zwingend von verschiedenen Banken Angebote machen. So finden Sie die für Sie günstige Finanzierung. Die kann, muss aber nicht von der Hausbank kommen.

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streichen das Haus selbst. Ein Maler hätte für dieselbe Arbeit 4.000 Euro Lohnkosten verlangt. Wenn Sie 100.000 Euro Eigenkapital haben, erhöht sich dieses dank der „Muskelhypothek“ auf 104.000 Euro. So kann die Eigenleistung ausreichen, um in eine bessere Zins-Kategorie zu rutschen. Wie schon bei der Finanzierung gilt es hier, ehrlich zu sein. Viele Häuslebauer überschätzen sich und müssen selbst verursachte Mängel im Nachhinein kostspielig nachbessern.

Steuerei

Ein Beispiel, wie man durch kluge Planung Geld spart: Je nach Bundesland fällt die Grunderwerbsteuer unterschiedlich des Kaufpreises. Wer seine Immobilie selbst baut, kann bei der Grunderwerbsteuer sparen, wenn er Grundstück und Haus getrennt erwirbt. Denn dann fällt die Steuer lediglich auf das Grundstück an. Das spart einige Tausend Euro. Allerdings müssen Bauherren dabei beachten, für den Grundstückskauf und den Hausbau zwei getrennte Verträge abzuschließen – sowohl inhaltlich als auch zeitlich. Außerdem sollte eine Schamfrist von mindestens einem halben Jahr eingehalten werden.

Flexibel dank Sondertilgung

Sie können sich nicht auf alle Eventualitäten vorbereiten. Sondertilgungen bieten einen gewissen Spielraum. In der Regel können Sie fünf Prozent der Nettodarlehenssumme einmal im Jahr sondertilgen. Manche Banken legen alternativ eine Gesamtsumme fest, die über die Laufzeit als Sondertilgung eingezahlt werden darf. Kurzum: Pro Jahr können Sie mehrere Tausend Euro sondertilgen. Spielen Sie es durch: Was ist, wenn Sie die monatliche Rate reduzieren und dafür die Sondertilgung ausnutzen? Anstatt die Rate auf Kante zu planen, können Sie alternativ monatlich einen Betrag wegsparen und diese am Ende des Jahres in die Sondertilgung stecken. So haben Sie eine Reserve, sollte etwas Unvorhergesehenes passieren wie ein Jobwechsel, eine Krankheit oder eine Reparatur. Schenkungen oder Boni von

der Arbeit können Sie ebenfalls für die Sondertilgung verwenden, um das Haus schneller abzubezahlen. Wenn Sie jedes Jahr „nur“ das Weihnachtsgeld sondertilgen, hat das einen großen Effekt (s. Beispielrechnung S. 44). Es ist alternativ möglich, den Tilgungssatz im laufenden Vertrag zu ändern und damit weniger Rate zu zahlen. Dies lassen sich die Banken aber kosten.

Sonderkündigungsrecht

Es ist noch ein bisschen hin, behalten Sie es jedoch im Hinterkopf: In der Regel können Sie nach zehn Jahren umschulden. Das bietet sich an, wenn die Zinsen gens: Oft bleibt am Ende des Darlehensvertrags eine Restschuld übrig. Diese bis dahin möglichst viel abzubezahlen. Wir wissen nicht, wie hoch die Zinsen wird die Finanzierung wesentlich teurer. Je mehr Geld bis dahin mit den feststehenden Zinssätzen abbezahlt werden konnte, desto gelassener können Sie der

Auf bessere Zeiten warten?

Wenn wir uns mit etwas schwertun, dann mit Prognosen. Steigen die Zinsen weiter oder fallen sie? Wie viel kosten die Baumaterialien in einem Jahr? Deshalb die große Frage: Soll ich auf günstigere Zinsen, eine bessere Förderung oder günstigere Hauspreise warten? Ak Diese können innerhalb kurzer Zeit weiter steigen. Auch bei Förderungen sind wir alles andere als optimistisch. Wir vermuten, dass sich die Fördergelder immer mehr auf Renovierungen fokussieren. Neubauten müssen gesetzlich Im Vergleich dazu sind Altbauten wahre Energieverschwender. Damit steckt in Bestandsgebäuden wesentlich mehr Potenzial, klimafreundlicher zu werden. Deshalb sind Anreize dort wichtiger, argumentiert die Regierung. Eine staatliche Förderung ist momentan für Neubauten nur noch für KfW 40 Häuser mit Nachhaltigkeits-Siegel möglich. Fertighaushersteller haben sich auf die aktuelle Förderung eingestellt und bieten Häuser an, sind so streng, dass es bei Ausbauhäusern ein K.-o.-Kriterium sein kann, wenn Sie den Boden selbst verlegen oder die Wände streichen. Warum? Ein Kriterium des QNG-Siegels ist es, Schadstoffe zu vermeiden. Wenn Sie Baustoffe und Materialien selbst kaufen und verarbeiten, kann nicht kontrolliert werden – oder nur mit hohem Aufwand – ob Schadstoffe vermieden wurden. Außerdem kostet die Förderung erst einmal Geld, weil eine Baubegleitung durch einen Energiebera mit bis zu 50 Prozent (maximal 5.000 Euro) bezuschusst, den Rest tragen die Bauherren aber selbst. Die Förderung bereitet die Bundesregierung ein neues Programm vor. Die große Frage: Lohnt sich das Warten? Wir befürchten, dass die Fördertöpfe für Neubauten nicht sonderlich groß sein werden und mit vielen

Durchrechnen

Bedenken Sie auch: Wenn Sie erst nächstes Jahr bauen, fressen die Mehrkosten – die zum Beispiel durch gestiegene Zinsen oder teurere Baumaterialien entstehen können – die Fördergelder wieder auf? Fragen Sie sich auch: Wird sich Ihr Bau verteuern, damit Sie die Förderbedingungen erfüllen? Oder deckt die Förderung nur den Aufpreis? Die momentane Förderung gibt es nur als Darlehen mit Tilgungszuschuss. Der beträgt maximal 18.750 Euro. Bekommen Sie von Ihrer Hausbank einen günstigeren Zins? Rechnen Sie durch, ob sich der Förderkredit überhaupt rentiert. Förderkredite gibt es

Fazit

Es bringt nichts, der Vergangenheit hinterherzutrauern. Es mag schon sein, dass vor einem Jahrzehnt die Bauplätze günstiger waren und noch vor einem halben Jahr die Zinsen niedriger… aber für Sie war damals eben noch nicht der richtige Zeitpunkt zu bauen. Grämen Sie sich nicht, sondern treffen Sie Ihre Entscheidung im Jetzt. Wichtig ist nur, dass Sie alles gewissenhaft durchrechnen. Bedenken Sie auch: Wer ein Haus baut, zahlt den Kredit ab, anstatt Miete zu zahlen. Rechnen Sie durch: Wie viel Mietausgaben sparen Sie, wenn Sie früher bauen? Bauen Sie schlüsselfertig, sichern Sie sich dank Festpreisgarantie den heutigen Preis und sind vor Preiserhöhungen gefeit. Und wer weiß, was die Zukunft bringt? Vielleicht steigen die Zinsen in den kommenden Jahren so stark, dass (mla)

TIPP

Aktuelle Förderung

Für den Neubau gibt es bundesweit nur noch eine Förderung. Über die Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW) können Bauherren ein Darlehen von 150.000 Euro im Rahmen der BEG (Bundesförderung für energieeffiziente Gebäude) erhalten. Bedingung ist, dass das Haus das „Qualitätssiegel Nachhaltiges Gebäude“ (QNG) erfüllt. Nach Fertigstellung des Hauses überweist die KfW einen Tilgungszuschuss in Höhe von 12,5 Prozent der Darlehenssumme, maximal 18.750 Euro, an die Bauherren. Damit verbleibt aus dem Darlehen von 150.000 Euro eine Restschuld von 131.250 Euro. Weitere Infos: www.kfw.de

Rechenbeispiel

Butter bei die Fische. Wie sieht das konkret aus? Unsere fiktive Familie Müller nimmt einen Kredit von 400.000 Euro auf (Zinsbindung 15 Jahre).

Zins: 3,3 Prozent

Die Bank bietet Familie Müller einen Zins von 3,3 Prozent an. Müllers können sich eine monatliche Rate von 2.100 Euro leisten. Ein bisschen mehr Geld zum Ausgeben wäre schön, überlegen sie. Wie wirkt es sich aus, wenn sie 330 Euro weniger für die Rate zahlen? Sie lassen sich ein zweites Angebot geben und staunen nicht schlecht: Wenn sie nur zwei, anstatt drei Prozent tilgen, macht das einen Unterschied bei der Restschuld von 77.500 Euro aus. Das zeigt: Wer höher tilgt, kann mit einer geringeren Restschuld in die Anschlussfinanzierung starten und zahlt außerdem viel weniger Zinsen. Sondertilgungen verstärken den Effekt. Das Ehepaar erhält jährlich ein Weihnachtsgeld von 2.000 Euro. „Das verwenden wir für die Sondertilgung“, nimmt sich das Paar vor. Und siehe da: Nur dank des Weihnachtsgeldes sparen Müllers knapp 9.000 Euro an Zinsen!

Darlehenshöhe 400.000 € Zins

3,30* %

Tilgung 3,00 % 2,00 % Monatliche Rate 2.100,00 € 1.766,67 €

Geleistete Zinszahlungen während Zinsbindung 145.496,61 € 162.997,56 €

Restschuld nach

Zinsbindung (15 Jahre) 167.496,61 € 244.996,96 € Sondertilgung jährlich 2.000 € über 15 Jahre Zinsersparnis 8.908,63 € 8.908,72 € Restschuld 128.587,98 € 206.088,24 €

Darlehenshöhe 400.000 €

Zins

4,00 %

Tilgung 3,00 % 2,00 % Monatliche Rate 2.333,33 € 2.000,00 € Geleistete Zinszahlungen während Zinsbindung 173.909,70 € 195.939,65 €

Restschuld nach Zinsbindung (15 Jahre) 153.910,30 € 235.939,65 €

Sondertilgung jährlich 2.000 € über 15 Jahre Zinsersparnis 11.217,54 € 11.217,60 € Restschuld 112.001,22 € 194.030,47 € Zins: 4 Prozent

Familie Müller geht zu ihrer Hausbank. Dort erhalten sie einen Zins von vier Prozent. „Wollen wir nicht dort unterschreiben“, überlegen sie sich. Der Berater war so nett und die Bank ist direkt vor Ort. So viel wird der Unterschied von 0,7 Prozent Zins doch nicht ausmachen… Sie rechnen es durch und machen große Augen. Obwohl sie im Monat 233 Euro mehr Rate zahlen (bei 3 Prozent Tilgung) – über die 15 Jahre in Summe also fast 42.000 Euro mehr – ist die Restschuld nur 13.586 Euro niedriger. Die Differenz haben die Zinsen aufgefressen!

Zins: 5 Prozent

Familie Müller wartet lieber noch ein bisschen. Vielleicht fallen die Zinsen ja wieder. Doch dann, oh Schreck, passiert genau das Gegenteil. Also lassen sie sich ein Angebot mit fünf Prozent Zinsen ausrechnen. Und merken: Um die 400.000 Euro zu bekommen, müssen Sie monatlich eine viel höhere Rate bezahlen. Kleiner Trost bei höheren Zinsen: Die Restschuld ist deutlich geringer – der höhere Zins tilgt mit. Das Phänomen nennt sich Tilgungsparadox.

Darlehenshöhe 400.000 € Zins 5,00 % Tilgung 3,00 % 2,00 % Monatliche Rate 2.666,67 € 2.333,33 €Geleistete Zinszahlungen während Zinsbindung 212.710,69 € 241.807,71 €

Restschuld nach Zinsbindung (15 Jahre) 132.710,09 € 221.808,31 €

Sondertilgung jährlich 2.000 € über 15 Jahre Zinsersparnis 14.822,19 € 14.822,26 € Restschuld 87.887,90 € 176.986,05 €